房地產基金精選(九篇)

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第1篇：房地產基金范文

近日，央行已會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，獲準同意后將在今年開始試點。房地產企業深陷資金鏈漩渦，促決策層對REITs亮綠燈。

REITs(房地產信托投資基金)通過發行股份或受益憑證，吸引社會大眾投資者的資金，選擇房地產項目和業務進行組合投資。權益類基金的主要投資對象是房地產，房地產的租金是REITs的主要收益，另外，房地產抵押貸款或抵押貸款支持證券，兩者的利息也是REITs的收入來源。

房地產信托產品其實可以算是一種“原始”階段的REITs。發展REITs最重要的就是以大規模的基金，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破發行僵局。關于REITs是選擇信托公司私募發行，還是交易所市場來發行，成為目前討論的焦點。業內人士分析，未來REITs一旦在交易所上市，參與主體將變為基金與證券公司;在分業監管模式下，信托公司則不免望洋興嘆。這是因為，信托公司資產池的區域性很強，且規模較小，對于REITs幾十億的規模，信托公司私募比較困難。同時，成熟商業REITs的投資回收期較長，也是對信托公司的一個考驗。

但在當前經濟下行的環境中，在交易所市場推出REITs，REITs的回報令人擔憂。

REITs進入房地產市場，可以解決部分地產項目的資金問題。但業內人士提出，如今中國許多甲級寫字樓的租金下滑，高端物業不景氣，市場觀望氣氛濃厚，這在很大程度上影響了單位基金的收益分配，要想激活地產市場，扭轉市場預期是關鍵。

可以說，操作得好，REITs就是一種雙贏的賺錢模式。房地產商通過信托計劃，為自己的地產項目募集到資金，而投資者雖然沒有錢蓋大樓房，卻可以通過小筆投資分享比較穩定和豐厚的收益。

本刊特約理財師告訴投資者，隨著REITs的漸行漸近，房地產類信托那曾經讓普通投資者望而卻步的50萬-100萬元的投資門檻有望打開。對于投資者來說，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出顯然提供了一種良好的穩健收益類投資品種。按照目前的情況來看，REITs的預計年回報內部投資收益率在10％-20％之間，發行后產品的凈利潤為6％左右。

業內人士分析說，REITs的風險比股票低。首先，REITs一般擁有一系列房地產構成的投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，投資風險更為分散。發行公司的財務狀況，以及獲利能力不會直接地影響到REITs的收益。抵押貸款類的REITs，貸款違約風險也較小。

REITs的物業租金收入大部分會分派給基金持有人，故投資者的回報也顯得相對穩定，在熊市中，不但可以取得平穩和理想的回報，也能享受物業資產升值帶來的成果。本刊特約理財師告訴讀者，公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易，未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通，REITs的流動性相對較強。

第2篇：房地產基金范文

REITs既可以采取契約型基金的組織形式也可以采取公司型基金的組織形式。契約型基金是指依據信托契約或信托法理，通過發行受益憑證而組建的投資基金，這類基金在組織結構上不設董事會，基金管理公司自行管理基金的經營和操作，而不參與對項目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利為目的的投資公司，基金投資人取得公司股份。公司可以自主營運和管理房地產項目，再將收益以股利形式分配給投資人。一般來說如果REITs的規模比較大，投資領域也比較廣，就應采用公司型組織形式。如果REITs的規模較小，業務投資又具有一定的專業性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風險控制。在資本市場比較完善和金融秩序比較規范的國家應以發展公司型基金為主。

在美國，房地產投資信托基金通常是一個房地產上市公司，其組織結構是完整的公司制度，經營范圍單一，僅限于房地產的交易和經營管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過發行基金份額，以股權融資方式向投資者進行融資，投資者即基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產。上市公司或其委托的資產管理公司通過對相關物業的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者。基金份額可以在二級市場進行交易。

與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有較強的流動性，它可以在二級市場上流通;②REITs有著較高的預期收益，由于房地產基金可以在市場上通過不斷的擴充發行新基金再收購其他的房地產，所以，投資REITs既能獲得穩定的當前收入?熏 又同時具有資本增長的潛力;③REITs具有較低的風險，由于REITs投資對象是房地產，且該基金可投資不同的房地產組合，所以它具有很強的保值功能，在通貨膨脹時期?熏 REITs的收益水平也會隨之升高，能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的作用。綜上所述，REITs具有高流動性､高收益､低風險的特征，是投資者理想的投資工具。

第3篇：房地產基金范文

【關鍵詞】房地產融資；房地產投資基金；聯信?寶利

房地產行業是中國支柱產業之一，在我國經濟高速發展的大背景下，房地產行業得到了快速發展，很多地方政府的一半以上的財政收入都來源于房地產行業。然而，因為近些年來房價高企，普通百姓無力購買房地產，想直接投資房地產行業，分享房地產業高速發展的收益，更加困難：一是上市房地產公司的股票，在整個行業受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產公司實體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；

另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價高企，國家加強了對房地產行業的宏觀調控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。

國外很常見的房地產投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產行業的一條相對比較方便的途徑，同時也是房地產企業的融資的一條合法途徑。

引進房地產投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產行業的渠道，也對房地產企業的融資開辟了另一條合法途徑。

一、房地產投資基金界定

房地產投資基金，在美國等多數國家簡稱為房地產投資信托，在英國和亞洲稱為房地產投資基金，是指在信托法基礎上發展起來的一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

房地產投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里，主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的房地產投資基金。它們之間的共同點：首先是將房地產投資作為基金投資的重要目標；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進行投資，所以被通稱為房地產投資基金。

在房地產投資信托的發明地及最發達的美國，如果要取得房地產投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應納稅收入分配給股東。取得房地產投資信托資格的公司可以從企業應納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產投資信托沒有企業稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。

房地產投資基金，不同于房地產直接投資，也不同于房地產上市公司的股票。因為她比房地產直接投資方便靈活，也比房地產股票的回報穩定。房地產投資基金也能通過上市發行，為房地產企業融來大筆資金。

二、房地產投資基金的意義

房地產投資基金通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，因此，它不僅可以解決開發企業外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進房地產資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，更為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。

1.有效降低銀行體系的經營風險

從1997年亞洲金融危機的產生可以看出，房地產泡沫的破滅是亞洲金融危機出現的一個重要原因。而銀行業不僅在房地產泡沫的產生中發揮著重要作用，而且也深受房地產泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補充，房地產投資基金可以有效減少銀行體第所承擔的巨大金融風險。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產投資基金可分流部分銀行儲蓄資金，以減速輕銀行系統的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用。房地產投資基金的發展也必將帶動銀行網點銷售、資金結算、托管等等一系列中間業務的產生，為銀行業創造新的利潤增長點。

2.拓寬我國房地產企業融資渠道

由于我國房地產開發企業融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，實際上切斷了房地產市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產市場的需求趨勢，促進行業良性發展的最根本問題不在與強制管理風險，而是開辟多元化融資渠道，發展多種沖抵風險的工具，保證防地產開發的資金供給，并分散資金供給雙方的風險。因此，從發展的前景看，房地產投資基金具備成為我國房地產資金供給主流渠道的特性和條件。房地產信托投資的迅速發展幾乎引起了房地產融資方面的最大的變革。

3.促進我國房地產資本市場的形成

從市場發展來看，我國的房地產金融創新仍停留在一個較第的水平，至今沒有建立一個穩定的房地產資本市場。房地產投資基金這種新型投資工具的出現為社會大眾資本介入房地產業提供了有利條件。正是由于房地產投資基金的迅猛發展，美國的房地產業已經從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。因此，引進房地產投資基金機制將有助與我國房地產資本市場的形成和發展。

4.有利于房地產經營專業化和資源的優化配置

我國的房地產主體行為很不規范，房地產投資基金的專業化運作使房地產投資漸漸從投機行為轉向理性的投資行為。房地產行業將進一步細分，出現專門的房地產投資管理公司，土地交易公司，物業開發公司和物業管理公司等等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。房地產投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經驗的專家操作，依據國家產業政策導向合理進行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進房地產投資基金機制，將在客觀上促進房地產行業內部的結構調整，實現資源的優化配置。

三、房地產投資基金的案例分析

目前我國內地尚處在房地產投資基金的起步階段。除了稅收政策、財務制度、資產管理等方面的障礙之外，還有國內的金融體系以及現有房地產政策支持下的市場環境等深層次的問題。

從目前看來，盡管2004年10月18日出臺《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產的配套法規和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺進展緩慢。同時一定數量的內地開發商和投資機構，已經在探尋將中國內地的房地產項目，作為房地產投資信托產品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內信托公司開始率先進行準房地產信托基金的嘗試，譬如，聯華國際信托投資有限公司設計并推出了國內首只準房地產投資基金聯信?寶利。

第一只國內發行的類房地產投資基金聯信?寶利，值得業內人士分析研究。

2005年1月22日，聯華國際信托投資有限公司順利推出了被譽為國內首只“準房地產信托基金”的“聯信?寶利”1號（“聯信?寶利”中國優質房地產投資信托計劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個月，信托預期收益為5.3%+浮動收益+超額收益，信托資金運用方式為貸款或股權融資）。同年3月11日，聯信?寶利一號公開發售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發行結束，投資者認購金額達8515萬元。資金運用的主要方向是：給房地產經營企業貸款；投資于房地產經營企業股權；購買商業用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產企業貸款利息收入；房地產企業股權投資收益；房產轉讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產企業提供貸款。自正式面世以來，聯信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發行到“聯信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。

該產品是按照房地產投資信托基金（REITs）的標準來設計的，并借鑒了美國REITs、我國香港領匯房地產信托基金和內地證券市場基金的成熟管理模式。

之所以說準“房地產信托基金（REITs）”，源于聯信?寶利產品從發行、設計上借鑒了國外流行的房地產信托投資基金方式。據聯華國際信托業務管理部經理陳穎介紹，聯信?寶利首次引進中介機構參與管理、首次實行受益人大會制度、按照公募產品要求進行充分的信息披露，而這些都是國外房地產信托基金最經常使用的REITs方式。為了防范風險，聯華信托還為該產品引入了一家國有商業銀行作為托管銀行，負責監督該項基金的使用；普華永道會計事務所負責審計工作，戴德梁行提供項目的可行性咨詢。除此之外，聯信?寶利產品內容與以往的房地產信托項目大有區別。一方面，該信托產品改變以往由特定項目委托發行的模式，采用先發行產品募集資金，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做，與現行的證券投資基金非常類似，只是聯信?寶利是專門用于房地產投資項目。

REITs匯合眾多個人和機構資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產資產包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據法律，REITs只能投資于房地產行業，而且要求財務制度更加透明，有明確界定的最高負債水平。

“聯信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據設計，優先受益人的預計最低基準年收益為5.3%，如果信托計劃年收益率達到5.3%以上，優先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計劃運作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財產補足。

四、房地產投資基金發展的未來展望：市場極大，未來發展潛力大有可為

由于目前中國經濟持續穩定成長，人民幣有升值預期，加上2010年上海世博會等利多因素影響．不動產需求隨之提振，長期以來大量人口自農村遷入城鎮地區，使得城市地區房地產價格節節攀升。大環境的經濟景氣，必然會影響投資者的投資意愿。而預期投資者對于宏觀經濟情況越樂觀，其購買房地產投資基金發展的機率越高。看到中國房地產投資基金發展市場的原因，除了內地龐大的房地產市場需求外，包括自住性與投機性需求，更因為有越來越多的QFII等外資，開始對中國房地產市場產生極高的興趣，這對發展中國不動產證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優于全球的經濟成長與人口成長成為亞洲地區第一大市場。

何宗益（2003）在探討臺灣地區房地產投資信托證券化商品市場規模的研究中，以各國房地產投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺灣地區房地產投資基金的規模。以美國2007年3月房地產投資基金市場發展為例。擁有近50年發展歷史，約有300多個房地產投資基金在運作，基金所控制的商業物業，包括商業辦公大樓、廠房、購物中心的運營等，其管理資產總值（RE1Ts規模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產投資基金市值約4,091億元，其房地產投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計161,474.24億元來推估中國房地產投資基金市場規模，假設其比率約1%，則保守預測將直逼1億元。因此，以目前中國經濟繁榮情勢來看，加上房地產投資基金市場規模在中國都還是起步階段，如果成功將不動產證券化推展開來，中國的房地產投資基金市場極大，未來發展潛力大有可為。

參考文獻：

[1]陳志剛.房地產投資基金的研究[J].經濟與管理科學輯,2007(5).

[2]孫瑞娟.對我國房地產業融資問題的研究[D].中國海洋大學,2009.

[3]陳增波.我國發展房地產投資信托基金研究[D].上海海事大學,2006.

[4]李杰.中國發展房地產投資信托基金(REITs)模式研究[D].上海社會科學院,2009.

第4篇：房地產基金范文

[關鍵詞] 房地產 投資信托基金 模式

融資方式制約房地產業的發展,目前房地產行業的融資渠道單一、受政策影響較大,容易造成房地產開發風險在銀行體系內部的積聚。房地產投資信托基金作為一種有效的融資方式已經被越來越多的房地產企業所重視。

一、發展房地產投資信托基金的意義

1.改善房地產內部結構和金融結構的需要

房地產投資信托基金最終的目的是為了盈利,那么這部分資金在利潤的驅動下就會把資金投向具有一定潛力的房地產項目中,從而對房地產項目和企業起到一種激勵和促進的作用,對于盈利能力比較差的企業或項目就會面臨嚴峻的競爭,有可能走向破滅的道路。同時,房地產投資信托基金也可以幫助不同企業進行并購、重組,有利于資源的整合和優化配置。催進房地產企業良性循環,當企業有利潤后也可以將閑置資金注入房地產投資信托基金,提高資金的利用率。通過房地產投資信托基金這種優化功能,使得房地產的專業化水平更高,競爭實力更強。

房地產投資信托基金直接將市場資金吸納為房地產行業的資金,有利的補充銀行資金的缺陷,進一步完善了房地產金融構建。通過房地產投資信托基金的引入可以分散銀行的金融風險,提高金融行業的可靠性和安全性。通過將風險進行扁平化處理,有效解決不同當期房地產行業的風險累積。

2.滿足房地產投資性需求

合理疏導和利用民間的資金避免“炒房團”現象的大量出現。房地產投資信托基金為這種民間資金提供了投資房地產的工具,緩解大量資金集中炒房的現象。通過房地產投資信托基金將民間的資金進行引導,避免房地產泡沫的形成。房地產投資信托基金可以將民間融資引導到投資工業、商業以及基礎設施建設,從整體上平衡房地產的市場供需,使得市場的投資理念更理性、更成熟。房地產投資信托基金通過專業的金融機構以及專業的房地產投資和管理者可以增強民間資金的風險預測以及抵御風險的能力,進一步促進房地產的穩定性,避免過大的波動。同時,由于房地產投資信托基金成本小、流動性強的特點,可以更多的吸納普通大眾的資金,讓更多的人受益,也有利于國家的宏觀調控。

3.提高房地產市場機能、改善住房供應結構的需要

房地產行業具有投資和消費的功能,其自身有一套價格形成機制。對于一般的機制來說是通過房屋的租金計算已有房屋的價值進而計算新房的價值,但是,在我國正好相反,這種價格的機制,對于持有大量房地產的金融機構是不利的。通過房地產投資信托基金對于房屋交易數量大的特點,可以幫助市場形成比較均衡的交易價格,為提供真實的市場價格做基礎。另外,房地產投資信托基金憑借其擁有的資金的聚集性優勢,可以推動激發存量市場,引導市場合理定價,促進市場形成均衡的租金價格。在合理的市場價格機制下,有利于投資者形成良好的投資預期,調節房地產增量市場的交易需求、交易價格和交易結構。

二、房地產投資信托基金的發展路徑設計

1.完善房地產投資信托基金立法模式

任何一個制度的實施,都必須有一個良好的制度環境對其進行約束,以便制度能夠順利實施。房地產投資信托基金同樣需要有一個良好的法制環境,這個環境要依據我國的國情,從我國房地產發展的階段、經濟環境、法制環境、金融監管環境以及稅法環境進行綜合考慮。目前我國發展房地產投資信托基金的法律制度還不夠健全,與美國相比差距還比較大。我國目前這個階段要充分吸收發達國家在實施房地產投資信托基金管理方面的經驗,加強監督管理,采取循序漸進,先易后難的亞洲專項立法模式。

2.房地產投資信托基金的發展路徑分析

首先是信托計劃模式,這種方式在我國比較廣泛。目前由于我國的房地產行業的融資需求和證券市場對于低風險的追求,使得房地產信托計劃能夠成功發行。但是如果將房地產信托計劃產品延伸為房地產投資信托基金,還存在一些問題。要對房地產信托產品進行重新設計,目前在我國的信托計劃大部分是有到期日的抵押固定收益類產品,本質上是屬于信貸融資。而房地產投資信托基金是一種有分紅和稅收規定的投資產品,屬于優質物業的股權類投資。通過信托計劃模式發展房地產投資信托基金使得持有者要進行轉手交易時,會遇到很多障礙包括法律對信托合同數量、證券定義等方面的缺陷。而且信托計劃方式的產品投資組合要求不嚴,標準化欠缺。其次是房地產上市公司模式。采用房地產上市公司模式存在的缺陷很難與已經上市的房地產公司相區別,也會增大基金管理成本,會激發很多潛在的固定利益之間的沖突。最后是契約型基金模式。主要存在的優勢是可以采用封閉證券基金管理方式,可以引入專業管理人員進行管理、基金收益受到法律保護。但是存在主要缺陷是法律制度在產業投資基金方面不健全。

3.我國房地產投資信托基金的發展路徑選擇

我國在選擇房地產投資信托基金發展模式時,要從我國的國情出發,吸取國外先進的管理模式,采用多種模式的組合,尋求更適應我國國情的發展模式。目前,我國主要國情以及采用契約式模式的優勢:(1)契約式基金在我國發展比較廣泛。通過證券類投資基金的契約式管理方式可以為我國的房地產投資信托基金進行契約化管理提供經驗。(2)投資者對利益保護想法強烈。我國投資者比較看重自己的利益是否受到法律的保護。契約式基金可以有效保護投資者的利益,使得持有不同份額基金的持有者享有同等的權利,并且可以控制基金的規模,防止基金的風險過度膨脹。

三、設計房地產投資信托基金的運行模式

1.設計房地產投資信托基金的運行環境

首先,規范房地產投資信托基金管理的當事人。要合理設定基金管理人的職責,必須做到以增強基金持有者的效益為目的?；鸸芾砣艘瑫r滿足基金投資和房地產物業雙方面的要求,結合房地產投資信托基金的特殊性對基金管理人提出要求。同時加強基金托管人的規定,對其任職資格要加強管理。保證信托基金在合法、合規條件下進行運行,對基金進行公證、客觀的評估,增強自身的獨立性,不要在利益驅動下成為一些部門的附屬品。其次,規范投資行為。房地產投資信托基金投資目標是房地產也,不能偏離投資方向,同時要基于市場容量和監督的有效性規定投資地域。并且通過規定不同的持有期和轉讓條件,防止用房地產投資信托基金進行投機。最后,依據不同的地域規定房地產投資信托基金的借貸比例,要從風險控制和基金融資需求進行考慮。

2.完善房地產投資信托基金組織構架和交易方式

首先,完善房地產投資信托基金組織結構。實施契約式房地產投資信托基金時,要通過機構處理好當事人的關系,實現雙重監管和信托的目的。處理好基金持有人、基金組織、基金管理人、托管人通過信托責任建立的關系體系。其次,完善房地產投資信托基金的募集方式。要采用多種方式募集,以公募方式為主。完善我國資本市場,規范金融結構,充分發揮我國整體儲蓄金額巨大而單個儲蓄金額小的特點。最后,對于房地產投資信托基金交易方式的選擇。由于房地產投資信托基金是長期投資,變現能力差?？梢韵炔捎梅忾]式管理,當投資人購買房地產投資信托基金后,通過受益憑證去二級流通市場進行交易。

3.規范投資范圍和方向

我國在實施契約式房地產投資信托基金時,要明確其投資范圍。主要是商業物業,并且是優質的、升值潛力大商業物業;可以投資房地產行業的細分市場;也可以投資開發領域,包括一些中低檔的住宅小區的建設;投資不良資產處置;鼓勵投資廉租房建設項目。

總之,我國在使用房地產投資信托基金方面剛剛起步,需要借鑒國外發展經驗,同時也要結合我國的實際情況,充分發揮房地產投資信托基金的作用,為我國房地產健康、快速發展注入活力。

參考文獻:

1.王新,《我國房地產投資信托基金的模式研究》,住宅產業,2009(8)

2.劉浩丹,《王來福簡析房地產投資信托基金模式研究》,遼寧行政學院學報,2008(3)

第5篇：房地產基金范文

摘 要 作為一種新型的金融工具，房地產投資基金在我國的發展尚處于初級階段，人們對它也并未產生明確的認識。本文將以現代金融理論為基礎對房地產投資基金的概念做出概括；對其需求、風險及投資對象進行分析并作出總結。

關鍵詞 房地產 投資基金 應用

近年來，隨著我國房地產行業的迅速發展，如何開拓新的融資渠道，解決資金缺口巨大的問題，成為房地產企業面臨的重要問題。于此同時，一種全新的金融工具——房地產投資基金，應運而生。作為一種全新的金融工具，房地產投資基金具有產權清晰、風險收益水平適中、專業化程度高等特點，而這些特點則決定了其在繁榮基金市場的投資品種上起到了重要作用，為各種國內外資本注入房地產業提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投資風險。

一、發展房地產投資基金的意義

作為產業投資基金的一種，房地產投資基金是以房地產業為投資對象，由房地產業投資專家將通過發行受益憑證或基金份額，匯集到的資金用于專業投資的一種集合投資制度。

首先，我國當前房地產開發企業急需建立多元化的融資結構，而房地產投資基金恰好可以滿足這一需求。隨著房地產企業規模的不斷擴大，其資金壓力也在隨之增長。由于國家宏觀調控對房地產行業影響極大，而權益性的自籌資金在我國房地產開發企業資金來源中所占比例又較小，那么一旦企業過于依賴貸款融資，那么其對政策風險的抵抗能力就會較弱。在這種狀況下，運用房地產投資基金這一新型融資工具，更有利于房地產企業建立多元化的融資結構，也能使其在面對政策風險時的抵抗能力有所提升。

其次，房地產投資基金的優勢明顯，有利于引入市場規范的投資主體。其產權清晰，權責明確的特點能夠在一定程度上吸引投資者。

再次，做為一種專業化的投資制度，房地產投資基金可以有效的防范和控制投資風險。具有豐富行業經驗的基金管理人，能夠通過集中的對房地產行業的研究，把握房地產產業的發展趨勢。再次前提下，通過專業化的項目組合投資，能夠在一定程度上控制風險。

最后，作為一種集合投資制度，房地產投資基金具有規模效應，可在很大程度上促進市場資源的優化配置。作為一個高回報，高風險的資本密集型產業，房地產業對于其進入者的資本規模有一定的要求。在這種情況下，房地差開發資金匯集大量的資金，進行集中項目的規模開發，能大量的節約成本開支。而起強大的資金集合能力能使其在未來的房地產業競爭中處于有利地位。必然引起房地產業的重新洗牌，從而促進市場資源的優化配置。

二、對房地產投資基金的需求分析

（一）民間私人資本

隨著國民經濟的發展，在我國民間存在著一筆龐大的民間資產，由于缺乏投資渠道，這些民間資產大多留存在效率不高的銀行體系，對銀行造成極大壓力。而作為一種裝新型金融工具，房地產投資基金則具有較股票、期貨等投資工具風險性較小，而相對與銀行儲蓄而言其受益又較大的特性。

（二）社會保障基金與保險資金

隨著我國社會保障制度改革的深化，社會保障基金必然要進行市場化的運作。這樣一來，單靠銀行間的同業拆借和國債投資必然無法滿足基金持有人的必要需求，這就需要另外開辟更多的一些能夠滿足其要求的低風險而收益較高的投資渠道。那么房地產投資基金變成為其必然的選擇方向。

于此相同的，隨著我國的經濟發展，一些資金實力越發雄厚的商業保險公司，由于國內的投資渠道狹窄，使得其龐大的資金在投資組合中一直承擔著較大的風險。由于本身存在嚴重的收支倒掛問題，商業保險公司急需尋求新的投資渠道。

房地產投資基金具有的投資期限長、收益高、風險收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省會保障基金和保險資金的投資需求。一旦政策上允許，這兩大機構的投資方向必然以此為投資轉移的重點。

（三）企業資本

隨著經濟的發展，企業隨之不斷發展壯大，必然擁有雄厚的資金積累。根據利潤最大化的原則，企業必然要以這些資金進行金融投資以謀求利益，而又沒有合適的投資項目，這時，房地產投資基金的特點必然能夠滿足企業的大部分需求。通過房地產投資基金，企業可以適當的擴展本省的業務領域，使其本身產業項目與基金投資相互扶助，形成一個有效的風險分散組合。

三、房地產投資基金的投資對象及方式

作為一種產業投資基金，房地產投資基金的投資方向必然與房地產業緊密相關。但其投資方向卻區別于傳統的房地產開發企業，并非以市場需求為中心，而是以資本為中心。這種區別導致房地產投資基金投資是以基金凈值最大化為主的，考慮其可持續性的投資方向。而符合這一條件的主要投資項目包括：新的房地產投資項目，提供股權融資，長期擁有并經營的房地產項目，并購重組業務等。

（一）開發新項目

這一方向主要包含兩重意義，一種是由基金管理人獨立發起的，在取得土地使用權后，將開發銷售的權力委托給專業的房地產開發企業，由基金獨自承擔項目風險，并且獨享剩余收益權的投資方案。另一種則是基金與其他資本及產業資源聯合，共擔風險，同時共享受益的開發方式。

（二）提供股權融資

可以說這種方式并非第一選擇，因為這種投資業務要求基金管理人參與到具體的企業經營決策之中，同時也大大降低了這一部分資本的流動性。但是受我國目前投資環境所限，這種投資方式仍然較為現實。

（三）長期擁有和經營房地產項目

由于具有穩定的現金流入，對于房地產投資基金而言，這種業務具有極其重要的意義，這就好比證券投資中的無風險國債投資一樣。這種在國外相當普遍發展模式在國內也正在發展興起中。

（四）并購重組業務

由于房地產項目的市場需求的難以把握，常會導致大量項目的爛尾，或由于資金供應的困難造成的項目停頓，這也導致了房地產投資項目的風險性的提高。這時，投資基金可以利用自身的額各項優勢，對這些企業或項目進行并購重組，發掘其潛力，重新擬定方向，實現資本增值。

四、風險分析

（一）運營風險

任何市場主體都會受市場風險的影響，這其中包括了市場本身的系統風險，以及其本身的非系統風險。而房地產投資基金所面臨的正是一個高收益，高風險的產業，于此同時，產業內的競爭又極為激烈，這就要求投資主體必須具有專業化的投資水準和極高的風險承受能力。雖然可以通過適當的投資組合將非系統風險有效的分散。但系統風險卻是每個市場主體所不可避免、無法分散、必須承擔的。

（二）流動性風險

由于房地產投資上屬于固定資產投資，其投資周期長，資金流動性差等特點導致了投資人在投資時可能面對資金流動性不足的風險。面對其資金流動性差這一缺點要首先分析器具體情況的不同，加以解決。在這里主要分為兩種不同情況：

第一種是基金持有人準備將基金權益進行永久性出售，這時，由于投資者數量所限，基金持有人想要出售手中的基金權益就必須通過柜臺外的協議轉讓。而在我國，這種柜臺外的市場顯然不夠成熟，很難提供良好的流動性。對這種問題的解決關鍵就在于：一方面要在投資中不斷地積累各方面的經驗，對房地產基金的平均流動性要求有足夠的認識，盡可能的規避風險；另一方面要充分利用社會信用體系，獲得審計，法律等各項方面的一致認同。以此幫助提高基金的流動性水平。

第二種是由于資金周轉問題基金持有人要求贖回基金份額的狀況。針對這一情況，為保障各方利益不受損害，可以嘗試由作為基金保管人的銀行向基金持有人提供優惠的質押貸款。這樣由于銀行對于投資基金的狀況尤其是先進狀況的了解更為全面，就能夠相對快捷、迅速且安全的而做出基于基金權益資產抵押的臨時貸款。

（三）利率風險

受利率，特別是無風險國債利率的影響，這是任何一種投資都不可避免地要承受的。由于投資的機會成本受這種利率影響，而投資者對于此項投資的風險收益又受到投資的機會成本的影響。因此一旦風險水平發生變化，就極有可能會產生利率風險。而投資者則只能通過外在對沖工具來最大程度上的規避這一系統性風險。

結論：隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產開發資金的需求更加多元化。

作為一種創新型的投資工具，房地產投資基金已成為房地產市場的一大投資主體，在未來很長一段時期內，我國的房地產業必然會以發展房地產投資基金為主要方向。而其投資需求范圍的廣大，相對較小的投資風險，以及較高的風險收益等特點，則加速了房地產投資基金的發展速度。在實際操作中，要根據自身條件準確分析當前市場需求，并根據我國對房地產業的具體政策進行相關調整，及時規避風險，把握市場動態。只要妥善處理好資金持有人與資金管理人之間的誠信關系，相信在經濟飛速發展的當前環境下，相信房地產投資基金必然可以成為私人資本投資的更好選擇。

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第6篇：房地產基金范文

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險?？傊?，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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第7篇：房地產基金范文

［關鍵詞］房地產投資信托基金；房地產融資；發展對策

1房地產投資信托基金(REiTs)及其特點

房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地產投資信托,是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個投資者的資金集中起來,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,收購持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資,通過多元化的投資選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產基金”,在臺灣譯成“不動產投資信托”,而中國大陸一般譯為“房地產投資信托基金”。房地產投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同,在美國等大多數國家直接稱為REITs,但在英國和亞洲一些國家稱為房地產投資基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。

作為一種投融資工具,REITs具有多元化組合投資分散風險、專業化經營管理、快速匯集資金、可隨時買賣贖回,流動性強的特點,在多數國家還有專項法律規定的稅收優惠。由于參與主體多元化,其法律關系也相對復雜。

2我國房地產投資基金發展面臨的問題

第一,理論體系不夠完善。REITs是通過在證券市場公開發行收益憑證募集資金作為投資資金來源的,該收益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場公開交易和流通的,這就需要給該憑證一個交易價格。相對于證券產品價格定價理論,REITs的定價要復雜得多,傳統的資產評估方法顯然是不能滿足REITs資產定價的需要。盡管國外有相關定價理論可以借鑒,但國外成熟市場和國內非成熟市場的差別將使得直接套用國外的定價方法會產生“橘生于淮北則為枳”的后果。

第二,運行管理中的道德風險。房地產投資基金在組織體系上,由基金持有人、基金組織人、基金管理人、基金托管人等通過信托關系構成一個有機的組織系統,運用資產托管機制來制約信托資產運作的關系,構成了投資基金信托關系中的一個基本特點。在投資者認購REITs之后,以信托方式將資金交由REITs管理人進行運作,這就形成了一種委托—關系。在這種關系下,由于投資者和經理人并不具有相同的利益,而且投資者無法時刻觀察經理人的投資行為,因而經理人可能從事與投資者利益相沖突的投資行為,便產生了其中的道德風險。

第三,法律法規不完善。缺乏相關法律的保障是發展我國房地產投資基金最明顯的障礙之一?！锻顿Y基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后,變成了《證券投資基金法》,此外私募基金合法化的問題,給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題,這些都需要法律和法規的配套支持。

第四,缺乏專業的復合型人才。發展REITs需要一批既精通房地產又熟悉金融的復合型人才。REITs的運作需要對房地產市場具有戰略眼光,能夠尋找到合適的房地產項目,并進行項目運作來保證項目未來穩定的收益。同時,REITs的運作人還需要具備基金、投資銀行以及財務等專業理論知識和實踐經驗。只有將房地產和金融兩者結合起來,才能較好地運作REITs,保證REITs的收益率和長期增長率。而目前我國這方面的復合型專業人才比較匱乏,一般只是精通房地產或者金融一個領域,這使得我國發展REITs的人才支持不足。

第五,信用體系建設不完善。我國目前沒有建立全面的征信體系,信用環境較差。REITs本身包含多種風險,包括政策風險、房地產項目經營風險、信息不對稱風險等。這些風險都會影響REITs的收益以及投資者利益,甚至影響房地產市場和金融市場的穩定。而目前我國風險防范機制不健全,表現為：風險預警機制較差,沒有完整的風險評估體系與警戒模型；與風險相關的信息披露機制不健全,對未來可能風險的披露工作也沒有完全展開；作為風險監控人的獨立董事制度不完善,即使設立了獨立董事,但是其作用也沒有較好地發揮,基本上形同虛設。

3針對我國發展房地產投資基金的對策建議

第一,加大立法力度,為REITs的發展提供良好的法制環境。建議設立REITs專項法律,調整《公司法》、《信托法》及《證券法》,制定專門針對投資基金發展的《產業投資基金法》、《投資公司法》、《投資顧問法》等法規,細定信托業務操作過程中一整套詳細規則,如投資方向的限制、投資比例的限制、投資資格的審定、投資比例的確認等,也可以先制定具體實施細則,在進行REITs試點之后,根據實踐經驗修改細則,然后將其納入法律體系,從而規范REITs的發展,也為廣大投資者提供有效的法律保護環境。

第二,建立良好的金融市場環境,為REiTs提供良好的發展平臺。房地產投資基金本質上是一種投融資金融工具,因此金融市場的發展程度是REITs發展的重要限制因素之一。我國金融市場尚不完善,其中房地產金融市場存在結構性失衡,房地產金融創新還處在一個較低的水平,這也是導致我國房地產開發融資渠道單一的一個重要原因,因此,大力發展我國的基金市場,加強金融創新,對于我國REITs的發展大有裨益。

第三,建立相關的教育體系,培養合格的專業人才。通過在各大高校建立房地產專業等學習相關知識的基礎教育,以及在房地產領域的實踐教育,培養既有房地產專業知識和經驗,又有經濟與金融學的分析和研究能力,同時還具備大量的房地產和金融法律知識,熟悉房地產領域的市場調研、規劃設計、建筑施工、營銷策劃和物業管理等各方面知識的專業人才。同時,也需要加大對專業的律師、理財師、會計師、資產評估師以及審計師的培養。

第四,加強外部監管。有效的金融監管可以促進金融安全與穩定,更好地保護投資者的利益。我國發展REITs需要加強外部監管?？山梃b證券投資基金業監管的經驗,采取以“政府嚴格管理模式”為主的監管模式,加強對信托機構的監管、對信托人員的監管、對信托業務的監管,使REITs的操作更加透明,信息披露更加及時,從而為房地產基金市場提供一個良好的發展環境。首先,完善外部監管機制。對于信托機構的監管,應該由以市場準入為核心的監管轉變為以機制為核心的監管,將內部控制和治理結構的完善作為監管重點；對信托人員,要加強行業從業資格的管理以及高級管理人員的資格管理。其次,增強行業自律機制。包括個體自律以及行業自律。即要求每家信托投資公司加強自身管理以及行業間各家公司之間加強溝通與監督。最后,引入委托人和受益人監督機制。委托人、受益人有權向信托投資公司了解信托財產的運營與管理狀況,并要求公司做出說明。信托公司若違反信托目的運作信托財產,則委托人有權解除信托合同。

第8篇：房地產基金范文

2.1.1REITs的概念

關于房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)2的概念，根據已有資料可以分為兩大類：一類是側重于指產品，認為REITs是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。另一類是指機構，REIT在美國也是一種機構，可以采取公司、信托或協會的組織形式，在納稅時視同國內法人。REIT作為一種機構，可以發行權益證券籌集權益資本，也可以發行各種債務證券負債經營，評級機構對REIT及其發行的債務進行評級[17]。本文在探討我國發展REITs的策略時，主要將REITs視為一種產品加以討論。

2.1.2REITs的相關主體

REITs一般有以下四方基本當事人。

1．基金管理人（發起人）管理人是具體對基金財產進行投資運作的機構，負責基金的設立、募集、投資和管理等。大多數REITs是由某個組織或某個機構發起的。發起人通常包括基金管理公司、資產管理機構、信托機構、房地產公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規定的權利并承擔一定的義務。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應有的一切權利，并承擔相應的義務。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財產存放在獨立的保管機構處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機構作為資產的名義持有人，即受托人，負責資產的保管、2房地產投資信托基金,在美國等大多數國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產投資基金(PropertyInvestmentFund,簡稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進行買賣活動的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據REITs投資對象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權益型）REITs股票型REITs主要投資房地產的所有權，收購現存房地產或即將開發的房地產，其投資者取得的是房地產的股份所有權，依靠擁有和經營不動產帶來收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發行房地產抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業，又發放房地產抵押貸款，收入也來自租金收入或地產增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業增值空間的同時也能獲得穩定的貸款利息。早期的房地產投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入，但隨后抵押型信托發展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發展。目前，無論是數量還是市值,股票型REITs占絕對主導地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發行規模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以凈值進行交易。同時,為保障投資人的權益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時其基金份額上市交易要符合REITs專項法的一系列規定和交易所上市交易規則規定的上市條件。封閉式REITs的規模一般不發生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機會可以選擇發行新的基金單位，則基金可在適當條件下可以擴大規-8-模。事實上，不少房地產投資基金在募集說明書中都會附有這樣的選擇權，以省去每次發行新基金時審批的麻煩和注冊所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發行規?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。此類基金資產應當保持一定比例的現金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項。相關贖回的程序按照REITs專項法的規定,如基金合同另有規定的,則要按照其規定。

3．根據REITs組織結構的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標的的信托契約的基礎上，將該契約的受益權加以分割,使投資人取得表示這種權利的受益憑證。此類基金依據信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構成，依據《信托契約》運營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產的投資內容向受托者發出運用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設立以房地產投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態,公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當事人組成。這四方當事人間存在兩層互動的法律關系:一是發生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關系,兩者的權利義務關系由《公司法》予以調整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關系,三方當事人的關系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風險投資的合伙制成為美國房地產投資信托的主流。此外，根據REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運營結構-9-契約型REITs的運營結構相對比較簡單，亞洲國家大多發展契約型REITs3，其結構如圖1所示。圖1契約型REITs的運營結構美國的REITs一般為公司形式，在發展過程中，逐步與其它房地產企業組成合伙企業，并出現了聯合經濟和范圍經濟的現象，運營模式開始多樣化和復雜化，先后演變出多種結構。

（1）傳統結構，UPREIT和DOWNREIT傳統REITs的資產管理和運作、房地產租賃服務、向承租人收取租金等活動一般外包給獨立的合約方進行。此時，房地產基金公司和管理公司屬于兩個不同的概念。房地產投資基金直接擁有資產、而不是通過經營性合伙企業間接擁有資產[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對傳統REIT的組織結構進行了創新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個實體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發行所有權股份。REIT對公眾發行股票，用其所籌集的資金購買物業和OP公司的股權（通常是控股），通過OP間接地擁有其物業。經營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業轉換成REIT之前物業持有人）為其提供給REIT的房地產資產發行OP股份。這種UPREIT結構通過允許經營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉換的稅收收益達到最大，因此促進了房地產的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產投資信托基金迅速達到公開上市融資的規模，從而使房地產投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關于亞洲國家的REITs發展情況，下文會詳細介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務服務房地產或房地產有關資產組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結構演變而來，它同樣允許REIT通過發行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎上，購置房地產。不同的是，一家DOWNREIT可以同時擁有多重合伙關系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產。因為DOWNREIT可以和每一宗所購置的房地產形成合伙關系，所以這種結構比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結構（Stapledstockstructure）在合股結構的房地產投資信托基金中，房地產投資基金和房地產營運公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時持有并不控股的運營公司的股份，兩公司具有相同的所有權。REIT通過募集設立，且房地產運營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產投資基金具有以下優勢。第一、合股房地產投資信托基金通過房地產投資基金運營公司股東的同一性規避法律限制，同時可以獲得經營受限房地產的營運優勢。第二、運營公司和房地產投資信托基金的經營目標趨同，有利于減少兩個公司在公司目標上的利益沖突。第三、房地產投資信托基金把持有的房地產出租給運營公司經營，運營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優惠。1984年的美國聯邦4C類公司是美國的一種有限責任公司，納稅主體是公司而不是股東?，F金REIT股份UPREIT經營合伙公司（OP）現金和/或REIT股份OP單元股份物業市場開發商投資者物業所有者現金和/或OP單元股份股票市場機構投資者個人投資者-11-立法已經禁止新設這種結構的REITs。

（3）紙夾結構（Paperclipped）“紙夾”結構與“合股”結構十分相似，兩者都是由REITs和其運營公司組成，“紙夾”結構的特點在于投資者可以單獨買賣REITs或其運營公司的股份。因此，這種結構可以獲得“合股”結構REITs全部優點，同時可以有效地避免1998年立法對“合股”結構獲得稅收優惠的限制?！凹垔A”結構與“合股”結構的主要差別在于其各實體之間的聯系比較松散。近年來，“紙夾”結構REITs在美國得到了很好的發展，許多“合股”結構REITs正在向“紙夾”結構轉變[23]。

2.1.5REITs的相關特點

1．產品的收益特征REITs投資最大的優點是高分紅，有著定期的股息收益。根據美國法律，REITs必須把至少90%的應課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對優厚，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數公用股4.45%和標準普爾500指數1.79%[24]。此外，從歷史數據來看，與美國的主要股票指數相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標準普爾500指數），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業指數），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達克綜合指數）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標，是Russell3000指數中最小2000家企業股價表現的指數。-12-圖3REITs與主要股票指數的收益比較2．產品的風險特征REITs與其它金融資產的相關度較低，因此有相對較低的波動性，風險較小。表1顯示了美國股權類房地產信托投資收益與其它投資產品的相關系數6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產品的相關性在逐步降低。表1股權類REITs與市場的相關系數市場指數1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據資產組合理論7，在資產組合中加入相關系數低的資產能有效分散風險，6關于“相關系數”，將會在下文“資產組合理論”中加以說明。7美國股權類REITs指數和其它指數收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現在機會集8上就是使市場有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動。圖4顯示了REITs對市場有效邊界的優化[26]。246810121416180510152025風險（平均每年標準差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標準普爾500指數；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠東地區國際指數；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數。圖4REITs對市場有效邊界的優化3．產品的保值特征因為REITs的價值基礎為房地產，這使得REITs在通貨膨脹時期具有保值功能。當通貨膨脹上升，物價上漲，房地產物業的價值升值就很快，REITs的資產價值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產品的稅收優惠特征對于REITs的投資者而言，稅收優惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經營利潤大部分轉移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預期報酬率和風險組成的對應點就會變化，連接這些點所形成的曲線稱為機會集。相關系數越小，機會集曲線越彎曲，風險分散效應越強。完全正相關的投資組合，不具有分散化效應，其機會集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項資產組合不含REITs的多項資產組合含有REITs和不含REITs的資產組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關理論

2.2.1金融創新理論

根據熊彼特的“創新”理論，金融創新是在金融領域內經濟主體為適應實體經濟的發展要求和為了追求利潤機會而進行的新的生產函數的創新活動，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機構與管理方法等內容。REITs是在社會經濟發展到一定階段，在房地產行業對資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業為代表的傳統金融業務又不能滿足房地產行業資金的規模和期限結構需求的情況下，隨著新的融資方式的出現和資本市場的深入發展而產生的。同時也是房地產金融領域為滿足投資者對資金增值和分散投資風險的需要而進行的金融創新行為。作為一種新的金融組織機構和金融工具，REITs也為儲蓄轉化為投資提供了一種新的機制。

2.2.2資產組合理論

資產組合理論是關于風險控制和增加收益的理論，應用標準差和期望值進行資產組合配置，以期望在風險程度一定的條件下實現期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達到風險程度最小。其核心思想是通過資產的重新組合來實現資產收益的重新分割和重組，是從資產收益角度對投資資產的現金流進行分析。資產組合的收益率：兩種或兩種以上資產組合的預期收益率（報酬率）是單個資產收益的加權平均數，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產的預期收益率；jA是第j種資產在全部資產中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產組合的風險用標準差表示，組合的標準差不僅取決于是單個資產的標準差，還取決于各個資產之間的相關系數。標準差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產在資產總額中的比例；jkδ是兩種資產收益率的協方差；jkρ是兩種資產收益率的預期相關系數。在資產組合中加入-15-相關度低的產品，即jkρ較小的產品，則pδ就會變小，風險降低[27]。單一的房地產投資資金量巨大，風險集中，而通過資產組合，特設機構將具有某種特質并在地域分布呈現出一定多樣性的資產組合起來以分散風險，并能夠根據資產的歷史數據，利用各種模型較為準確地確定房地產投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

委托理論的主要觀點認為：委托關系是隨著生產力大發展和規模化大生產的出現而產生的。一方面生產力發展使得分工進一步細化，權利的所有者由于知識、能力和精力的原因而不能行使所有的權利；另一方面專業化分工產生了一大批具有專業知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權利。但在委托的關系中，由于委托人與人的效用函數不一樣，委托人追求自己財富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過形成激勵與約束機制對人進行有效的監督，是從道德的角度對現金流進行分析的。信托基金的運作是通過供需雙方之間的中介者進行的，而不是由供需雙方直接見面協商完成。在信托這種多邊的經濟關系中，受托人(中介者)起著關鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對稱的風險，容易出現道德風險和逆向選擇，使成本增加。為了減少風險，取得最大化效益，就應該從解決問題的思路出發，設計合理的報酬函數機制(如業績評價體系)、尋找以最小的成本構造可觀察的合同關系等辦法對人進行監督，激勵人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。

第9篇：房地產基金范文

摘 要 近些年，隨著我國經濟的快速發展，國內房地產市場的競爭越發激烈，房地產投資基金的實行已見成效，其不僅為投資者提供了一種新型的投資模式，同時也拓寬了房地產行業的融資渠道，有效的將房地產與金融結合起來。為規避投資風險、實現預期效益，房地產投資基金的運行必須采取全程監管。本文就房地產投資基金投資項目的財務監管作簡要的分析、探討。

關鍵詞 房地產 投資基金 項目 財務監管 體系

作為一種產業投資基金，我國的房地產投資基金的起步較晚，相較于美國的房地產投資基金模式，我國房地產投資基金的運行仍受法律、法規、稅收等因素的影響。此外，由于我國的流轉稅、房產稅高達17.5%，房地產投資基金一般不會投放于物流出租，同時也不會投放于房地產企業的股票中。目前，我國房地產投資基金的運行，主要是針對資金密集型的房地產開發項目進行投資，而財務監管問題就成為了廣大投資者普遍關注的話題。

一、實施財務監管的原則

（一）靈活的監管方式：

目前，在我國房地產投資基金投資項目中，總體投資主要由開發商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應相互協調、配合運行基金對外投資房地產項目。因此，房地產投資基金投資項目的財務監管，應根據主體、情況、階段的不同而靈活調整監管方式，促進房地產開發項目的投資基金、開放商以及其他投資者之間的溝通、協調，以便及時做出調整、解決問題，保證開發項目的高效運轉。

（二）明確重點，加強力度：

長期以來，我國的房地產投資基金在針對某一開發項目進行投放時，無論股權比率是高、是低，均是一種戰略型的投資行為，而并非直接掌管房地產發開項目的運營。為了能夠及時、順利的撤出，保證原有投資款與利潤的安全，房地產投資基金投資項目必須采取全過程的財務監管，而監管工作的主要內容及重點就是對資金活動的監督、管控。

（三）適中的監管力度：

在房地產投資基金投資項目中，財務監管的實施應當在不影響地產項目常規性運作的前提下，對項目資金的活動進行全程監管、把控。在實施財務監管的過程中，房地產投資基金方應指派專人、代表負責具體的財務監管工作，與房地產開發項目的經理協同合作，在已授權利范圍以內，第一時間簽批、執行已落實基金的預算與計劃，而對于授權范圍以外的部分，應嚴格按照有關規定及程序，待經過審核、批復后予以執行。此外，對于已落實基金預算、計劃之外的其他支出款項，項目的開發商與地產投資基金方應及時進行協商，待增補計劃辦理、完成后，方可予以簽批、執行。房地產投資基金投資項目的財務監管，應主要針對預算、計劃之外的其余支出款項，以及銷售回籠資金與數額較大的支出款項實施監督、管控，而對于其他方面的監管可視具體情況適當做出調整、放松。

二、我國房地產投資基金投資項目的幾種監管模式

（一）有限責任公司監管模式：

房地產投資基金投資項目倘若采用此種模式進行監管，一般需要根據股權的比率，由股權份額較大的投資者來掌管開發項目的運營管理、財務監管。此外，其他投資者可指派專人參與到開發項目的管理中，由最大股東統一進行管理。根據開發單位的具體章程，開發項目與公司運營的重要事項及活動主要由股東大會、董事會進行決策。

（二）信托監管模式：

此種財務監管模式，主要是針對房地產投資基金項目，由信托機構負責進行深入的調查、研究，待對該項目的各種風險因素進行評估、總結后，綜合考慮可否實施債券貸款、股權投資。值得注意的是，雖然此種監管模式對于開發項目現金流的監督、管控較為系統、全面，但對于整個開發項目運作的監管則有待改進、完善。

（三）銀行監管模式：

目前，我國銀行貸款的分類，按時間可分為短期、中期、長期貸款；若按貸款方法可分為票據貼現、擔保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營貸款、委托貸款等。長期以來，我國各大銀行對于企業、單位融資貸款的財務監管，通常側重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監控。一般情況下，為降低銀行貸款風險，我國多數企業、單位通常會選擇擔保、抵押的方式獲取貸款，而一些經營規模較大、實力強、信用評級高的大型企業則會采用授信貸款的方式。

（四）自主監管模式：

此種財務監管模式，其主要是由投資基金項目的開發公司自行構建財務監管小組并根據項目運營需要制定具體制度及內容。

三、房地產投資基金投資項目的財務監管體系

（一）財務監管的職能部門：

在房地產投資基金投資項目的財務監管中，基金管理單位內部的財務部，可將其視為財務監管的職能部門，其主要是針對房地產開發項目的前期財務進行分析、調查、研究，同時在開發項目運營過程中實施全過程的財務監管并展開內部審計。房地產開發項目的基金財務代表，應及時的了解、掌握項目開發商實際的財務活動情況及問題，對于一些關鍵事項、重要問題，應第一時間向基金經理匯報，以便及時做出調整、處理。

（二）財務監管的領導小組：

房地產投資基金投資項目若要實施財務監管，應事先由項目基金經理負責組建財務監管領導小組，針對開發商的年度運營計劃、整體預算、預算外的支出款項，以及在指派監管代表授權以外的大額支出款項進行審核、批復。此外，為全面監控開發項目的所有財務活動，還需構建財務監管小組，從而將監督、管理、審核滲透到項目運作的每個環節中。為此，財務監管小組應配備會計、市場營銷、工程等專業人員，以此保證財務監管的有效性、科學性。值得注意的是，倘若同步實施多個開發項目的財務監管，為避免受利益驅使而單一監管某一項目，應根據每個項目的特點與需要，適當調整監管力度，以此保證財務監管工作的效率及質量。

（三）財務監管人員：

目前，我國房地產投資基金投資項目的財務監管人員，通常是來自基金管理單位內部的財務部門，指派至投資項目的基金財務代表。基金管理單位，應嚴格執行競聘上崗制度，針對已錄用的財務人員進行系統的

教育培訓，使其具備一定的財務監管意識，充分了解房地產開發項目的運作模式及流程，熟練掌握有關金融、市場營銷、會計、工程等各個專業的理論知識及業務技巧?；鸸芾韱挝恢概芍灵_發項目的基金財務代表，應具備較強的業務能力、良好的溝通技巧、優秀的個人品質以及一定的實踐經驗，以此保證財務監管工作的效率、質量。在實施財務監管的過程中，基金財務代表與基金工程代表等有關人員應協同合作，及時向基金管理單位的財務部門上報開發商的實際財務情況、重大事項等，但無需參與到開發商的財務核算中去，避免影響房地產開發項目的正常運作。

四、實施財務監管的重要事項

（一）財務風險的預防：

房地產投資基金在確定具體投資項目前，應針對所有房地產開發商提供的財務資料進行分析、研究、審核，最好事先介入開發商內部進行財務調查。此外，還可聘請社會上的中介機構負責調查各個開發商，并主動參與到整個調查過程中，第一時間了解、掌握各個項目單位的財務情況，及時消除財務隱患，有效防范財務風險。

（二）嚴格執行財務審批、報告制度：

房地產投資基金在確定投資項目后，首先需要與開發商、原股東進行協商、洽談，明確基金在開發項目運作中的監管權限，待各方意見達成一致后，方可進行投資。在項目實施的過程中，一切財務活動必須通過審批才可予以放行，而對于一些重大財務事項，開發商必須向基金管理單位報告，未予以批準，開發商不得自行開支。

五、結束語：

綜上所述，為有效規避風險，保證財務使用的安全、有效，房地產投資基金投資項目必須加強財務監管，以此保證預期效益的實現。