房地產開發公司管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產開發公司管理制度范文

關鍵詞：供應鏈成本；房地產開發公司；成本控制

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：基于供應鏈理論的房地產企業成本控制探析——以X房地產開發公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當前，無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。

一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

（一）供應鏈管理的概念。供應鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業（組織）有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

（二）房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

（二）設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：

1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。

（三）政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

（四）施工、材料設備采購環節

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

（五）銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

（一）X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。（圖1）結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等；開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

（二）X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

（3）規避土地閑置費的繳納。

2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。

（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（6）推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。

3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環節成本控制

（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。

（4）推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。

6、銷售環節成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。

7、物業管理環節成本控制

（1）物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。

（2）做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

（3）提高物業服務水平，增加業主滿意度，從而提高收費率，降低物業運營成本。

本文從理論方法上構建了一種有別于傳統方式的房地產企業成本管理模式。其優勢表現在將供應鏈管理思想引入到房地產企業的成本管理中，能將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業管理活動聯系起來，在最短的時間內以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優勢。

主要參考文獻：

[1]許龍.房地產企業現代成本管理體系研究[D].重慶大學，2004.5.

[2]任夏儀等.目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J].財會研究，2008.3.

[3]楊秀凱.房地產企業全程成本控制的思考與對策[J].財經學習，2009.1.

[4]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008.

第2篇：房地產開發公司管理制度范文

房地產開發融資存在的問題

國內銀行房地產開發融資服務能力不足,加大了房地產開發貸款的風險。一是風險定價能力不足。世界銀行研究報告指出,我國銀行收取的開發貸款利率不足以涵蓋信貸風險。銀行應該對風險收取費用,實施恰當的貸款信貸標準。雖然貸款機構按照人民銀行和銀監會的要求正在收緊貸款標準,但是中國人民銀行報告仍顯示,在2005年,盡管開發貸款質量較差,銀行向開發商發放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。

二是產品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產開發金融產品主要有兩大類別:一是風險共擔貸款,向房地產開發商提供規模上限可與項目建設成本相當的貸款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務,剩下的1/3貸款被看作權益;二是房地產開發的結構化融資,即按照每個房地產開發項目的要求進行創造性債務和權益結構化融資。我國商業銀行單一的房地產開發貸款產品與麥格理銀行能夠提供的產品和服務有著很大的差距。

三是土地儲備貸款存在潛在風險。盡管房地產開發的每個階段都有融資需求,但各個階段所面臨的投資風險不同,其中土地投資風險最大。在發達國家,土地購買資金主要來自于權益投入。我國的情況恰與之相反,由于土地儲備貸款主體的政府背景,土地儲備貸款規模增長迅速。此外,國家審計署《國有土地使用權出讓金審計調查結果》指出,土地儲備貸款中存在兩個突出問題,給土地儲備貸款帶來較大風險。一是土地儲備貸款的抵押物不實,即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地,同時有的土地儲備機構貸款規模過大而還款能力不足;二是土地儲備貸款被用于市政設施建設等非土地儲備用途。產生這一問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發展所需的巨額資金,以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設。除了貸款風險外,土地儲備貸款規模過大,還會大量透支地方政府未來的土地收益,增加未來的還款壓力和風險,還會造成盲目超量儲備土地和建設規模的過度擴張。

房地產金融運作欠效率,資金投向結構不合理。

一方面由于我國房地產金融機構不健全,缺乏科學、合理、規范的經營,使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征,金融資源并非完全按照市場規律進行配置,阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動,受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約,融資數量有限,難以滿足房地產龐大的資金需求。

另一方面房地產資金的投向結構不夠合理,商業用房的投資增幅高于住宅投資,經濟適用住房建設投入不足,導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產商盲目開發,出現房地產供給的結構性過剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。

解決房地產開發

融資問題的對策

一是通過制度建設和金融創新改變房地產金融發展滯后的狀況。當前,房地產金融發展面臨的主要問題是制度環境不利于金融創新,金融創新跟不上實體經濟發展的需要,產生了很多需要金融創新才能解決的問題――單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產品的開發,現有的金融產品難以滿足房地產開發企業及行業發展的融資要求等。

二是房地產債券融資大有可為。在公司的資本結構中,債務應該占有一定的比例。債務過高會增加公司的流動性和破產風險;債務過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務穩健的情況下,根據公司的類型選擇不同比例的公司債券發行,有利于公司財務杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國房地產公司的債務一般都為短期債務融資,短期債務中主要是銀行貸款,但是通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會發放開發貸款,但總體說,開發貸款也屬于較短期的;而許多房地產公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產品可以有效地改善企業的負債結構。

第3篇：房地產開發公司管理制度范文

緊盯目標管好計劃做好激勵和考核

作為休息的員工很榮幸有機會參加運營部的培訓，從而加深對于房地產運營的理解。粗淺翻閱了《房地產項目運營最佳實踐》看到房地產項目運營管理定義：聚焦房地產項目開發的全生命周期，從項目進度、質量、成本和現金流4條主線實現對整個項目的全面管理、覆蓋項目發展、規劃設計、項目建設和銷售及服務等項目運營管理重要階段，從而實現對整個項目規范化、流程化和精細化的全方位運營管理。

項目開發前期，首先公司各部門制定了各項節點計劃，而前期重要節點都在開發部居多，我深深感覺到為了項目順利推進運營部每天跟進計劃實施情況，負責好計劃目標的跟蹤、預警、糾偏與協調。俗話說沒有規矩不成方圓；重賞之下必有勇夫；在我們這種快周轉的房地產開發公司必須建立標準化流程體系，健全公司的管理制度，讓各部門在運營部的監管下一環扣一環通力協作完成每個節點工作，拿下公司制定的激勵獎金，齊心協力充分發揮團隊的凝聚力和戰斗力！在集團運營嚴格管控的體制下，往往制定考核目標在項目上實際操作難度及大，所以項目上的運營部同事需要全方位了解城市公司各項目的經營情況，除了認真配合當個集團運營指標的搬運工還需要有極強的溝通協調能力，向集團運營領導匯報各項目的實際情況，合理協調集團下達的各種指標。對于城市公司協助城市總嚴格把控指標完成情況，全力發揮出項目上各部門的潛能，讓城市公司在可控范圍內正常運轉再積極拓展新的優質項目，為促進集團進軍全國房產百強澎湃前行！

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第4篇：房地產開發公司管理制度范文

關鍵詞:商業銀行;房地產融資;風險管理;控制策略

一、房地產融資風險分析

(一)房地產融資風險類型

第一,宏觀經濟風險。由于房地產開發活動受宏觀經濟形勢的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產開發活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產業就有過三次大起大落的經歷,而這三次漲落與我國經濟發展的態勢基本是一致的。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時的主要因素,在經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產金融獲利的機會也就較多;當經濟不景氣時,失業增加,收入下降,房地產市場需求也隨之下降,供過于求,房地產金融業就會少獲利或虧損,出現風險。

第二,市場風險。目前我國房地產投資主要還是靠銀行貸款。據相關調查數據分析得出:房地產開發企業項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導致投資者收益減少時都會形成風險。這樣開發商和購房者一旦出現風險,直接受損的是銀行。

第三,經營操作風險。一方面,經營風險房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環節多、周期長,期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節,而一旦某個環節出現風險,則整個項目的風險就會產生連鎖反應。另一方面,是銀行自身經營房地產信貸業務不善而導致的風險,主要表現在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險。二是房地產金融業務還沒有形成規范化的操作規程,特別是對房地產開發企業資產質量審核不嚴、對企業經營活動檢測不夠、抵押擔保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風險。

第四,變現風險。變現風險即流動性風險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導致房地產商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產經營者造成損失的風險。房地產是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產投資公司從獲得土地使用權到開發建設物業,最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。

(二)商業銀行在開展房地產融資業務中存在的問題分析

第一,房地產企業過分依賴銀行融資,銀行成為風險轉嫁對象。由于我國房地產金融體系不完備,房地產開發和經營的股權融資形式還沒有完善,企業債券發行又受到了嚴格控制,房地產開發資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產開發公司經營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發公司套取銀行房地產信貸資金現象突出。目前,某些商業銀行為擴大房地產信貸市場份額,出現了急功近利的傾向,一些不法開發企業抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產信貸資金,如在進行房地產開發的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設出現資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產開發公司由于利益的驅動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正常現象,銀行往往無可奈何。

第二,同業競爭無序,違規的金融業務時有發生。房地產信貸融資業務在各銀行的業務中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產信貸市場份額,各家銀行在簡化手續、提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優惠措施,使同業間競爭日趨激烈,甚至表現出惡性競爭的態勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產公司和收入較為穩定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產信貸的政策和規定,帶來了諸多潛在風險。如向“四證”不全的房地產開發項目發放貸款。甚至有的銀行基層房地產信貸部門為追求盈利,超規模發放貸款或把房地產信貸業務視同銀行信貸業務,混業經營,超范圍發放貸款,大量房地產信貸資金用于補充企業流動資金及購置其他固定資產。有的銀行房地產信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業務,而這些現象在房地產信托中也屢見不鮮。

第三,房地產業風險預警體系建設滯后。少數銀行內部管理制度松弛,導致內控風險時有暴露。房地產業的快速發展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發展業務的同時,忽視了內部管理和風險控制的重視。突出表現為:缺乏房地產融資業務發展的總體和長遠規劃,純粹是為了發展而發展,對市場運行趨勢的分析及風險預警體系建設明顯滯后;管理部門對其全盤業務的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發展方向,平時又缺少檢查、誘導和監督,使其內部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產信貸部門人員結構不合理,對銀行信貸業務較精通,而對房地產業的專業知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風險控制經驗,制約著房地產融資業務的發展。

第四,房地產融資業務服務體系不健全。房地產融資業務涉及銀行、評估機構、房地產管理機構、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現狀是:涉及部門多、手續煩、涉及到評估機構、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環節多;評估有效期短。不動產評估有效期最長為2年,一般為1年,動產為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產評估機構好壞不一,管理較混亂,評估費用依據評估資產標的收取,評估結果暗藏風險。因而商業銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環節和成本。

二、商業銀行控制房地產融資風險的主要策略

第一,提高銀行風險防控能力、規范銀行操作。銀行信貸風險的規避應重在事前預防而非事后補救。貸前,應收集有關借款人的資料;貸后,應關注借款人所發生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產商是否進行發放貸款時,主要評估對象是房地產商的抵押資產,一旦無力歸還貸款,銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產,但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產信貸當作低風險項目品種開發的觀點,嚴格對房地產信貸各環節實施監控。商業銀行必須遵循央行有關規章制度來辦理信貸業務,杜絕不符合規定的開發商攫取貸款的機會,要加強對房地產市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業績考核辦法,建立責權合一的激勵和約束機制。

第二,把準宏觀經濟脈搏、提前預測,合理規避宏觀風險。商業銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經濟發展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結構不必層層設置,可考慮兩級構架:總行一級和在經濟發展水平相差無幾的區域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業基地等)。總行主攻全球及全國經濟形勢,區域主攻區域經濟,使兩者相互補充。隊伍建設上要以社會學者為主,內部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產風險預警體系。商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后,可根據項目的進度和進展狀況,分期發放貸款,并對其資金使用情況進行監控,防止貸款挪作他用,具體表現在:一是商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。二是商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業銀行應密切關注房地產企業的開況,確保對主體結構已封頂住房的個人住房貸款發放后,該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。四是商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。五是商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響,加強市場風險預報,建立針對市場風險程度和風險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產生的各種風險。

第四,配備建筑工程估價專業人員,從技術上防范房地產開發貸款風險。為有效防范房地產貸款風險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業中介機構進行技術把關。但是由于目前國內信譽較高的社會專業中介機構尚未充分發展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發企業自行編制的,所以國內的商業銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業務量大的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業務量較小的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內容和雙方的權利義務等。

第五,加強對評估機構的管理,防范抵押物的評估風險。商業銀行可以根據一定的條件,如從事評估業務的年限、資產規模和業務量、資質等級、是否具備充足的有執業資格的專業評估人員、在行業內的聲譽等來確定擬合作的評估機構名單,并與評估機構簽訂合作協議,規定雙方在評估質量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關信息共享等方面的權利和義務。在進行抵押物評估之前,客戶經理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構。評估機構的名單管理是一個動態的過程,銀行應定期對名單中評估機構的工作進行審核和評價,內容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發生實質性風險、客戶對其工作效率和服務是否滿意等,然后根據評價結果對名單進行調整。

三、結束語

我國房地產融資風險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發展起來的房地產融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產金融中的各項管理制度和風險防范措施,都是為該項金融業務保駕護航,確保這一業務的健康持續發展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發展速度,影響長遠發展。所有的經營都存在風險,而風險通常也與收益存在著正比例的關系。因此,商業銀行在拓展房地產融資業務中更主要的是追求風險可控,如何處理好銀行業務發展與風險的關系,這將是房地產金融發展中的重要課題。

參考文獻:

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2、曹建元.房地產金融[M].上海財經大學出版社,2003.

3、周雪飛.商業銀行信貸業務創新[J].中國房地產金融,2007(4).

4、王重潤.房地產融資結構與金融風險研究[J].中國投資管理,2006(9).

第5篇：房地產開發公司管理制度范文

1．對煤炭企業房地產項目投資法律風險的認識

煤炭企業房地產投資，是指煤炭企業將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。任何一種經濟活動都存在風險，尤其是投資。房地產項目投資因為自身特點風險會更高。房地產項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續，使得房地產項目開發建設全過程中面對的不確定因素，產生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設階段還是物業管理階段自始至終存在著各種風險。諸如來自于國家、政府政策變化風險，房地產和相關產業潛在的市場風險、項目開發的法律風險以及各種不抗力帶來的意外風險。其中法律風險是最容易控制的，同時也是最有可能發生的風險。

煤炭企業房地產項目投資法律風險，是指煤炭企業在房地產開發經營活動中的行為，出現與現行法律法規相悖并由此承擔相應法律責任的可能性。

分析房地產項目投資法律風險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環境因素造成的，包括國家制定法律法規不健全，執法機關執法不嚴格不公正，開發建設過程中相關的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規和相關認知不夠，經營管理很少考慮法律因素，甚至違法經營。相比較之下，企業自身因素引起的法律風險比較多。究其原因，一是企業法制建設工作比較薄弱企業管理層沒有意識到法律風險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業決策層法律風險防范意識淡薄，在房地產項目決策以及其他重大經營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務人員，大多充當救火隊員角色，出現各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業依法經營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經營，經常發生為了企業的利益而而故意鋌而走險。

2.煤炭企業房地產項目投資法律風險的種類

煤炭企業投資房地產項目開發存在著眾多法律風險，按項目投資進程可以分為四個時期的風險類型。要求企業按階段區分識別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產開發前期的法律風險

房地產開發前期涉及的法律風險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調整。注意考察土地的合法性和出讓權限的合法性、注意查看由規劃部門依據控制性詳規出具的擬出讓地塊的規劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風險。

2.2房地產建設期間的法律風險

建設工程施工合同履行的主要法律風險是房地產建設期間比較典型的法律風險，它主要包括以下幾種風險：因合同簽訂不完善、不專業存在的法律風險；工程內容不明確及工程量變更的法律風險；簽證與索賠的法律風險；工程轉包、分包的法律風險；工期的法律風險；工程質量的法律風險；工程價款以及結算的法律風險及其他法律風險。建設工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現農民工工資、安全施工、環境保護、相鄰關系、建筑材料采購、行政管理機關監管、內部勞動合同等問題。

2.3房地產銷售階段的法律風險

房地產銷售，是指房地產開發公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產銷售階段的法律風險主要有：房屋質量、面積、交付期限、產權證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風險。

2.4物業管理的法律風險

物業管理的法律風險，是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生并承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。

3.對煤炭企業房地產項目投資法律風險的調控

3.1首先應強化投資房地產項目投資的法律風險意識

正確使用法律才能正確規避風險，應充分發揮企業法律工作人員在房地產項目開發合同管理體系中的重要作用，讓企業法律工作人員參與房地產開發項目的全過程， 參與房地產開發交易，把好法律關，把好合同關，就能有效預防法律風險的產生。如果企業法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調查、各項證照的審核等。這樣強化法律風險意識的防范，才能做到準備充分，有效的防范企業法律風險。

3.2建立完善煤炭企業投資房地產項目的工作體系

從企業投資房地產項目前期的可行性報告、公司設立的依據、前期的各種報建手續、運作投資項目的各項工作流程等等都要規范，形成一套規范可行的體系，符合國家相關法律、法規及政策的規定。

3.3加強煤炭企業在房地產投資項目中的公司內部制度建設

企業高級管理人員必須改變對傳統的法律風險的看法，從事后處理為主轉為事前防范為主，使防范和化解法律風險變成一種常規性的管理工作。專門負責管理房地產開發項目的管理部門應制定相關制度貫通于業務與流程之中，嵌入到投資房地產項目實踐中去，才能有效地防范企業可能面臨的風險。

第6篇：房地產開發公司管理制度范文

關鍵詞：房地產投資信托基金；基金投資者；治理結構

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地產投資信托基金的概述及在我國發展現狀

房地產投資信托基金，是指由專門的投資機構通過發行受益憑證籌集社會閑散資金，將其投入到房地產領域，如投資房地產證券，房地產開發項目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實際上是資產證券化的一種形式。

我國在積極探索房地產投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對房地產業的沖擊，將國家、銀行風險向社會上轉移，由社會發揮監督功能，改進房地產公司的治理結構和資本結構。而我國現階段發展的房地產投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數基金采用的是房地產信托計劃的形式，以“房地產信托計劃”之名行“房地產投資信托基金”之實，但我國的房地產信托計劃和西方的房地產投資信托基金在制度管理上是有區別的，這使我國基金投資者承受著較大的風險，這些風險有來自市場的風險，還有來自基金管理者的道德風險。

2 我國房地產基金的治理結構的缺陷和投資者面臨的風險

我國的房地產投資信托基金沒有西方房地產基金那樣完善的發展模式和治理結構，其相關的法律規范也處于空白時期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時，也承擔著較大的風險。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國房地產投資信托計劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財產，各行其職，相互監督，相互牽制。但從我國現階段的房地產投資信托計劃的發展狀況來看，在已發行的信托計劃中，僅有極少數設有基金保管人，而大多數基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產投資信托公司在資金的使用上有著較大的權利，投資者和投資信托公司之間就產生了委托成本，這不利于投資者權利的維護。

（2）封閉式基金固有的風險。

由于房地產行業的投資額大，周期長，流動性差的特點，若在經濟衰退時期，投資者隨意撤出資金，會使房地產行業由于缺資愈加發展困難，進而影響整個國民經濟的發展，所以，我國房地產投資計劃采取的是封閉式基金的形式。但對投資者來說，封閉式基金本身存在著一定的風險。和封閉式基金相對的是開放式基金，它的運行機制是：當投資信托基金的業績下滑，投資項目失敗時，投資者會根據自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風險和信任危機，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對投資項目的選擇采取謹慎態度，這益于投資者和基金管理人的利益協調。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當于所有的風險皆由投資者承擔，這些風險中既包括市場風險，也包括委托風險。

（3）房地產基金投資者只有收益權和知情權，而沒有對房地產投資項目的管理權和表決權。

房地產基金的這一特點是與證券投資基金相比的最大的區別，當房地產基金獲取利潤時，投資者理所當然的分享投資收益，這是投資者最基本的權利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責任如實傳達給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務。但房地產基金投資者分散，房地產計劃又沒有完善的基金持有人大會或股東大會，投資者行使決策權和監督權的成本太高。而且，每個人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權的平臺和動力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產開發公司合謀，通過高買高賣房地產項目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費用。對于西方發展比較成熟的房地產投資信托基金來說，當基金公司業績下滑或投資失敗時，基金持有人就會將手中的受益憑證在二級市場上拋售，這種“用腳投票”的行為會產生積極的效應，它能使投資者及時避險，也給基金管理人施加了壓力，但我國還沒有房地產基金受益憑證的二級交易市場，無法保證投資者的受益憑證及時變現，所以我國基金投資者還承受著基金流動性的風險。

3 解決思路

我國的房地產投資信托基金還處于發展的初級階段，在治理結構上的改善都應借鑒西方房地產基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風險和房地產投資信托本身固有的市場風險不可能從根本上消除，但通過完善治理結構，協調投資者和信托投資公司之間的關系，從中可以實現“雙贏”，實現利益的協調。

（1）加快我國房地產信托投資公司國內上市的步伐，用市場機制規范基金管理人行為。以上市公司的治理結構標準來嚴格要求投資信托基金，完善治理結構，結合證券投資基金的治理機制的經驗，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節點，通過基金托管人來約束基金管理人的行為，有利于實現基金管理人行為的自覺性和規范性。將房地產投資信托推向市場，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監會強制命令下報出的基金投資信托公司的會計年報和其他重要信息。

（2）建立股東大會或持有人大會等權力機構，引入獨立董事制。基金持有人若想維護其自身的利益，必須主動要求房地產投資信托公司設立股東大會或持有人大會，由于我國房地產基金采用契約型方式，所以只能設立持有人大會。持有人大會雖然對投資項目的管理影響不大，但它可以對投資項目實施表決權。當基金經理有了好的投資項目時，持有人大會有權就該項目進行表決，只有持有人大會一致通過的項目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規范化的管理，有助于防止“內部人控制”，但僅設立持有人大會，還遠遠不能對基金經理進行全面的監督，基金信托投資公司還需引入獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠實施有效的監督職能。

（3）完善信息披露制度。我國對房地產投資信托基金的信息披露還沒有一個全面而詳細的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍，而在基金運作過程中，就有可能出現信息披露錯誤，披露的信息具有誤導性，或遺漏重要信息的情況，這時候，投資者得到的信息是毫無價值的，所以房地產基金必須建立健全嚴格的信息披露制度，以滿足投資者進行投資決策所需要的信息質量要求。

參考文獻

［1］高菲．我國發展房地產投資信托的法律障礙與對策［J］．宜賓學院學報，2006，(2)：61-63.

［2］龍云．中國房地產信托的治理結構缺陷及其改進［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

［3］雷超．新加坡REITs市場分析及啟示［J］．東南亞，2006，(2)：13-17.

第7篇：房地產開發公司管理制度范文

關鍵詞 房地產 財務管理 風險防范與控制 研究

一、前言

房地產公司想要平穩地前進和發展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數房地產公司都規模小、起步晚、規范化經營程度低、受國家政策以及國際經濟狀況影響大等特征，房地產公司在公司經營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發展都受到很多現實因素的制約和局限。在房地產建筑行業市場競爭日益激烈的環境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。

二、提高房地產公司財務管理風險防范與控制的重要性認識

我國的房地產公司起步較晚，公司經營體制還沒有完全成熟，在實際房地產項目的開發和運維過程中，常常發生許多問題。我國社會經濟發展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環境都對房地產公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產公司在進行項目開發和經營時，科學預估財務風險，合理規劃財務管理，優化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財務風險概述

財務管理風險主要指公司內部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產投資預期經濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。

（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產公司的正常項目開發和經營帶來經濟收益發生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產公司帶來破產的風險。

（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發展等受到重大影響。

（二）提高財務管理的地位

明確財務管理工作在房地產公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統，確保財務預算管理工作的決策、管理和執行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環境中平穩開展。[2]

（三）建立合理的財務管理理念

房地產行業的生產經營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產公司的現金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發生因經濟收益良好而盲目擴大生產規模給房地產公司帶來經營風險的現象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續性發展。

三、當今我國房地產公司財務管理當中存在的風險

（一）財務管理不當，造成公司負債現象

當今我國的房地產行業普遍存在貸款開發的現象，房地產公司開發某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產開發借貸的資金量較大。當公司所開發的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發展成長期性問題，對房地產公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產公司缺乏合理的借貸計劃

我國現今房地產開發公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產和施工，這種運維模式會對房地產公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發放和使用缺乏總體把控，增加了房地產公司項目開發的財務風險。

（三）公司資產結構不完善

我國很多房地產公司的資產結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產開發的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產開發項目的規劃、“拿地”、開發和建設等活動的保證。房地產公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展，是否能夠高效優質地完成建筑項目的開發活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產公司開發能力的直接體現，也是影響公司發展的重要因素。[4]我國的房地產公司多數使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產項目施工，在這個借貸環節中，常發生借貸資金不能有效對接的現象，導致公司資金結構不完善。

四、房地產公司財務管理風險防范與控制的措施探討

（一）完善房地產公司的財務資金管理

我國房地產工程項目受經濟環境、社會環境、施工環境和管理環境等條件的共同制約，開發時間長、資金投入量大等特點造成了房地產公司的高風險經營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：

（1）加強資金的預算。房地產公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規劃。

（2）加速資金的運轉。房地產公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產生。

（二）房地產公司應具備一定的風險防范和處理能力

我國常對房地產行業實行宏觀經濟調控，易造成房地產公司財務管理發生強烈性、突發性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。

（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發現財務風險、并正確防范風險的能力。

（2）健全和完善公司內部控制機制。建立健全房地產公司的內部控制機制。內部控制的關鍵環節是合理運用籌資策略。房地產公司的籌資渠道多種多樣，應根據內外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩定原則，建立正規籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現公司經營方目標的直接途徑，也是抵抗經濟風險的實用手段。

（3）實現財務管理預算化。房地產公司財務管理部門應當以開發項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內容進行認真預算，并嚴格依據財務預算結果執行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經濟行為進行合理有效約束，發揮預算的財務預警功效，控制房地產公司財務風險。

（三）進行充分市場調研控制財務風險

在我國的市場經濟大環境下，房地產公司的經營和發展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產公司的財務管理產生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業市場考察調研部門，設置專業市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產市場的最新動態資訊以及市場容量狀態，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發活動。與此同時，房地產公司的市場調研部門還應當具備發掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發生概率。

（四）建立具有實用性的財務風險預警方案

預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監督經營性質負債與資產比例、償還期債務與公司現金數量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經營缺陷，避免財務風險再次發生等。因此，在房地產公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。

五、總結

房地產公司的平穩運營和發展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發展潛力。

（作者單位為中垠地產有限公司）

[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產經濟。]

參考文獻

[1] 劉玉勉，姜發根.安徽中小公司法律風險防范機制研究[J].合肥學院學報（社會科學版），2015，03（8）：51-56.

[2] 馮戈利，秦現生.航空制造公司中合同管理風險分析及控制應用[J].生產力研究，2015，05（8）：133-136.

第8篇：房地產開發公司管理制度范文

今年以來，房產管理處在建設局黨委和上級業務主管部門的領導下，經兄弟科室的密切配合，嚴格按照新時期房產管理工作的總體要求和部署，不斷更新思想觀念，積極拓展工作思路，與時俱進，扎實工作，造就一支“團結奮進，求實創新，廉潔勤政，高效嚴謹”的房管隊伍，圓滿完成了局黨委年初下達的各項任務目標，促進了××區房產管理事業各項工作的整體發展，為我區的經濟建設和社會各項事業的順利開展作出了貢獻。

一、加強內部管理，完善規章制度，深化理論學習，全面提高全處干部職工的政治素質和業務水平。

一年來，房產處客觀總結和分析了歷年來工作的經驗和存在的不足，及時地調整房產管理工作的新思路。首先以內部管理入手，重新完善修訂了一套切實可世界秘書網版權所有,行的內部管理制度，使全處干部職工的工作質量、辦事效率和優質服務水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學習和業務知識學習，學習了《房地產管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規，積極開展形式多樣的思想教育活動，學以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養、業務素質得到全面提高。

二、更新觀念，拓寬思路，全面規范地做好房地產管理的各項工作。

（一）、加強房屋產權產籍管理

根據今年房屋確權的實際情況，除了區駐地正常業務開展外，我們也加大了對各鄉鎮（街道辦事處）公私產房屋確權登記的宣傳辦證力度。

一是完成了天使學校、商業銀行、農業銀行等區駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了××××××××六個鄉鎮（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區駐地××××××××等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。

（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。

1、克服困難，努力開創工作新局面。今年以來配合區政府先后起草并出臺了《××××××××*開發改造拆遷安置實施細則》（××政發[2006]33號）、<<××××××*區域企業安置拆遷補償實施辦法》（××政發[2006]66號）兩個文件，初步完成了××××工業園區,××*地塊的拆遷任務。具體如下：

（1）、××××地塊347畝土地的開發改造拆遷工作于4月14日進行，現已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產房屋22戶23000平方米。

（2）、今年5月中旬，啟動了××*工業園區企業安置及二期路網工程拆遷工作。現已全部完成12000平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務2000平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。

（3）、完成了××××××*23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝2000余棵的清點賠償任務。

2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施××*拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。

3、端正工作態度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達到了思想認識到位，主動配合拆遷。

(三)、房地產開發管理成績顯著。

隨著市委市政府城市建設的宏偉規劃的制定，××*也迎來了開發建設的新，針對這種情況，我們加強了對房地產開發公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質等級開發、無證開發、無規劃開發的“三無”現象的發生，從而將河東區的房地產開發管理初步納入了正常軌道。

三、存在的問題和不足

一是工作人員對業務知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業務時的解釋不夠明確、細致；二是由于房產工作和拆遷工作的不連續性，存在忙閑不一的現象；三是對房地產開發管理的力度不夠，由于開發管理對房產處來說是新業務，缺少專職的管理人員，加上河東區的開發企業不夠規范，因此，在開發管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產管理工作中，辦理房產證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發證權，需要疏通市局辦理的各個環節，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產證。

四、二00七年的工作打算：

針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴格按照局黨委的要求,認清形勢,明確任務,履行職責,繼續深入扎實地開展好各項工作。

（一）、繼續深化理論和業務學習，嚴格執法責任制，切實樹立“團結奮進，求實創新，廉潔勤政，務實高效”的房管工作作風。

（二）、繼續抓好今年世界秘書網版權所有,已開展的各項工作，不斷總結經驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。

（三）、加大房地產開發的管理力度，建立房地產企業信用檔案系統，對開發企業誠信行為進行認真的監控；加強資質管理，徹底清查無證開發、違規開發行為；加強對開發項目的監控，引導正確的投資方向，進一步促使我區的房地產開發市場趨于規范。

（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當事人的合法權益；制定年度拆遷計劃，根據河城市建設發展實際，逐步進行××××××等沿濱河東路9個村的舊村改造拆遷工作；依據拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓一批具有實際拆遷經驗、能力的拆遷管理隊伍。

（五）、進一步加大房屋產權產籍的管理力度，保障房產權利人合法權益。建立健全房產確權檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產信息系統建立連接,面向社會開展房產業務咨詢、房產檔案查詢等業務；重點做好轄區內所有鄉鎮(街道辦事處)的房產確權業務；在條件成熟的情況下,成立一家房產評估公司，面向社會搞好服務。

（六）、充分調動每位職工的工作積極性，分工明確，責任到人，獎罰分明，發揮每位同志的工作能動性和創造性，與時俱進，全面開創房產管理工作的新局面

第9篇：房地產開發公司管理制度范文

房地產業是一個高風險的行業，房地產金融在支撐房地產業迅速發展的同時，不可避免地承擔了房地產業的高風險。隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速，房地產金融是房地產業發展的重要方面。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。

一、房地產金融發展現狀和特點

(一)房地產業金融發展的現狀分析

目前我國樓市火爆、房價攀升、房貸市場增長、通脹率較高、利率不斷提高，而且研究目前的市場環境會發現：從2007年上半年房價走勢看，1月份至6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，總體呈現上升態勢。“國房景氣指數”為104.99，比8月份上升0.51點，同比上升1.85點。隨著房價急速攀升的是住房貸款快速增長，2007年上半年，個人住房中長期貸款增速高達16.15％，前5個月累計新增2253億元，同比多增2677億元。我國房地產投資占全社會固定資產投資1997年為13.7％，從1999年起表現出明顯的上升趨勢，超過了20％，近幾年有所回落。

(二)房地產金融發展的特點

1　發展時期短，起步快

從我國房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，我國用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長，發展的速度很快。

2　融資比例較高

融資比例較高，是我國房地產金融的一個明顯特征。房地產企業的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。

3　融資渠道單一

從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小。

二、房地產金融發展過程中蘊含的金融風險

(一)個人貸款風險

近幾年來個人住房貸款增長瘋狂得無以復加。2004年個人住房貸款余額達到11779.74億元，同比增長42.46％，個人購置住房時，70％-80％房款來自銀行貸款，而對貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管我國目前宏觀經濟形勢良好，但對未來經濟發展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行。

(二)個別城市地區房地產市場過熱，存在市場風險

我國2004―2006年部分地區房地產市場價格上漲較快，出現了地區性的房地產熱。以上海市為例,2004年上海內環線以內區域新建商品住宅銷售價格漲幅達27.5％。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，從而給銀行帶來不小的損失。

(三)“假按揭”行為凸顯，存在道德風險

“假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據某商業銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。開發商也把“假按揭”作為一種融資渠道。

(四)銀行管理風險

如果銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，對貸款業務和相關法律不熟悉；或者對信息掌握不充分，對貸款過程缺乏足夠控制力。造成決策失誤；或對借款人審查不嚴；或不顧銀行整體利益，貸人情款等這些管理上的不完善都會造成風險。

三、房地產金融發展中的風險形成因素分析

(一)房地產業融資結構不合理，開發資金過多依賴于銀行貸款

估計80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成了商業銀行的信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

(二)投資快速增長，投機行為擾亂市場

由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。

(三)個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期

隨著越來越多的個人住房商業性貸款進入3-8年的風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。原來各個商業銀行都把個人房貸作為一個優質業務來發展，個人房貸也逐漸成為商業銀行新的利潤增長點，在房地產市場一片大好的情況下，風險問題就在無形中被忽視。

(四)銀行操作不規范，房地產信貸管理機制不健全

缺乏完善的規避風險的信貸政策和制度。對開發商信息甄別的手段不完善，評價結果與實際往往有一定差距。房地產信貸資金投向不合理。受利潤的誘導，房地產開發企業傾向于開發高檔住宅，與開發普通住宅相比，銀行對這類高檔產品的過度資金投入隱藏著更大的風險。銀行違規投資，直接將銀行資金投入到房地產中，這助長了房地產泡沫的形成，加大了金融風險。

四、房地產金融風險的防范

(一)構建房地產業多元融資體系

可以大力推動房地產證券化，向社會公眾募集開發資金；建立房地產投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產業；將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道；引導國外資金進入房地產融資市場，實現投資高效率；鼓勵房地產企業發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業；大力推行融資租賃方式，建立抵押資產管理公司以最快捷有效的方式解決房地產業資金問題。

(二)對房地產開發企業的貸款程序嚴格把關

銀行房地產開發貸款管理應對以下內容嚴格把關：第一，檢查房地產開發企業的資質，包括是否擁有合格的房地產開發資質證書，是否取得所開發樓盤的合法使用權，區分房地產開發項目公司和一般房地產開發公-司等。第-,審查房地產開發公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓盤，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。第三，向作為企業集團成員的房地產開發企業發放房地產開發貸款時，明確借款人在企業集團中的地位和資產情況，密切關注借款人與其關聯企業的關聯交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關聯企業借款增加資本金，防止控股公司轉移挪用借款人的開發項目預售款。

(三)改革商業銀行風險管理制度

在我國，導致開發商貸款不良率高的原因之一是開發商將開發貸款與住房按揭貸款捆綁銷售。在利率市場化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務。因此，如果將開發貸款與住房按揭貸款強行分開，規定同一家銀行不能做同一項目的開發貸款與住房按揭貸款，開發商就失去了讓銀行放松貸款條件的籌碼，銀行就會提高對開發商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產金融的風險就會大大降低。