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[關鍵字]經濟適用房 設計理念 設計方法
1.經濟適用房背景和設計理念
1.1現代經濟適用房出現背景。
1.1.1 現代經濟適用房與公共住房區別。經濟適用房最早出現可以追溯到二戰以后西方國家推行的國家公共住房福利政策。現代意義上的經濟適用房已經從早期的為解決住房短缺演變成為解決社會中中低收入者住房問題的一項惠民政策。
1.1.2 我國經濟適用房出現背景。隨著我國市場經濟的不斷完善，人們生活水平不斷提高。在取得巨大進步的同時，我國社會也產生了貧富差距等問題。因此，為了讓社會發展成果真正惠及到人民群眾同時也是為了解決中低收入者住房難問題，我國推出了經濟適用房惠民措施。
1.2 現代經濟適用房設計理念。適用房雖然冠以“經濟”，但不是低質粗糙的代名詞，而是性價比高，擁有高質量能夠讓中低收入者購買的起的住房。因此，經濟適用房設計理念堅持舒適性與人文性相結合的理念，要求現代經濟適用房要做到在保質保量的前提下起到功能齊全，重視居民居住舒適度和文化交流的作用。
2.關于現代經濟適用房設計方法
2.1現代經濟適用房設計方法一：重視設計中理念的創新。由于經濟適用房的設計多以小戶型為主，社區面積小。因此，必須要高度重視設計理念的創新，努力做到小而全。因此針對經濟適用房小區的設計創新要考慮到以下幾點：一是，如何在經濟適用房小區面積小的前提下做好小區相關功能齊全。二是，如何在經濟適用房住房低于商品房投資標準情況下，做好經濟適用房住宅質量和保證經濟適用房的性價比高。三是，如何在經濟適用房住房小區占地面積小的情況下，做好經濟適用房小區環境綠化工作。而針對經濟適用房小戶型的特點，我國可以借鑒國外先進經驗，對小戶型進行合理規劃和發展。我國內陸多以60平米的為主的小戶型，90平米或者以上的就是大戶型。而在我國香港和國外地區，50平米左右的小戶型住宅可以做到合理區分，非常精致，而且住起來并不擁擠，住宅內部廚衛清晰。面對我國人多地少的現狀，如何在做好住房設計中的理論創新變的非常重要。
2.2現代經濟適用房設計方法二：做好經濟適用房住房配置的定位。隨著經濟發展和社會進步，人們的需求日益豐富多彩，因此，我國提出“以人為本”理念，經濟適用房作為惠民政策必須要堅持以人為本的原則。在經濟適用房設計時，必須要充分考慮到人民群眾的需求，根據實際對房間進行合理配置和功能的合理定位。一是，要充分利用有限的住房空間，對房間的功能做好準確的定位，根據房間定位的不同和功能的不同對廚衛等房屋必須進行靈活化配置。二是，熟練做好挖潛能力工作。雖然房間空間有限，設計難度很大，但是只要在設計能力足夠，設計技巧應用的好，就可以在原有的空間范圍內擠出部分空間，進而通過空間挖潛，對空間內部功能和設施配置做進一步的規劃。
2.3現代經濟適用房設計方法三：重視房間舒適度，做好房間內部精細化布局。經濟適用房不能因為“經濟”而不考慮居住環境的舒適度。現代經濟適用房必須要營造良好的個人居住環境，保證居住人員的舒適度。因此，必須要綜合考慮多種影響舒適度的因素，重點從以下幾點考慮：一是，房間內部活動空間的舒適度。房間雖小但功能齊全，房間內部活動空間必須要有足夠的空間。房屋的活動空間主要包括廚房和起居室，它是房間主人家庭日常活動和接待外來客人的主要地方，直接影響著居住家庭自身居住體驗和客人對居住家庭的評價，因此必須要做好活動空間的層次性布置，做好空間占地面積一定的情況下，空間活動范圍感性上的擴大。二是，房間內部個人空間的隱私性保護。房間個人空間包括衛生間和個人住房。人的舒適度很大程度上受到人與人空間距離和人自身隱私是否得到很好保護和尊重的影響，因此，房屋設計必須要考慮個人隱私，給個人隱私提供合理的空間。總之，經濟適用房必須要高度重視房屋舒適度，根據房屋建筑特點和人們居住舒適度規
律進行合理有效的房屋設計和功能配置。
2.4現代經濟適用房設計方法四：針對經濟適用房小區現狀進行合理的配置。由于經濟適用房與商品房建設存在資金和建筑面積上的不同，因此必須要做好提高土地利用率和提高戶數比例兩個方面工作。一是，提高土地利用率。經濟適用房具有使用人群、政策、標準方面的特定性，因此必須要在面積限定的基礎上，認真做好建筑之間的布局和綠化布局，要充分考慮到空間的合理分區，提高土地的利用率。二是提高戶型比例。提高戶型比例，就是在同一平面限定范圍內通過合理布局將一梯兩戶變為一梯多戶，這種格局由于布局合理增加了戶型數量，提高了房屋利用率而被廣大的建筑商廣泛看重，其發展前景非常廣闊。但是也存在著房屋采光和如何保證戶型面積的難題。經濟適用房最重要的特點就是性價比高，因此，如何在戶型數量提高的基礎上，做好采光等關系居住人群舒適度體現等工作仍有待進一步的研究和討論。總之，經濟適用房建設在做好戶型比例提高，土地利用率提高的情況下，一定要堅持房屋舒適度和房間合理空間兩個前提。
2.5現代經濟適用房設計方法五：做好經濟適用房綠化工作，使整個建筑與綠化工作的協調統一。經濟適用房一般都是超大型社區，但是在資金投入方面不如同等比例的商品房，這勢必會對綠化工作帶來難題。但是，經濟適用房決不能忽視綠化工作，這關系到對整個經濟適用房的體驗和人們對惠民政策的評價。因此，我們需要做到，一是通過設計師整體的把握，對小區綠化從塊狀變為點、線、面結合的方式，做好室外空間的色彩搭配和宏觀環境的空間豐富。二是可以通過將建筑和綠化工作合理搭配的原則，將建筑本身作為綠化工作的一部分，做好統一性與多樣性的和諧統一。三是針對目前各地經濟適用房建設過程中出現的建筑樣式單一，管理模式粗糙的情況，設計人員和建筑人員應該努力做好設計本土化，做好經濟適用房與當地建筑和人文風情的和諧統一，只有這樣才能真正讓人民群眾信任經濟適用房，樹立經濟適用房在人民群眾中的口碑，真正做到惠民所需。
結語：
社會發展不斷進步的今天，人民的物質文化需求不斷增加，在面臨著貧富差距拉大的情況下，經濟適用房作為惠民政策將改革發展成果惠及到人民群眾的一項措施，必須要滿足人民特別是低收入者對居住條件的需要。因此，對經濟適用房設計和建設過程中可能出現的問題必須要做好相關的研究工作，不斷創新經濟適用房的設計方法，讓經濟適用房真正的起到惠民作用。
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一、建筑戶型設計現狀
（一）建筑設計現狀
建筑戶型設計是一個綜合性概念。隨著社會生活水平的提升，建筑功能也不斷完善，在當前建筑行業的發展過程中，產生了很多全新的概念，例如“綠色住宅”、“空間住宅”、“百年住宅”、“智能住宅”等，智能建筑更是未來建筑行業的發展趨勢，智能建筑是從排水、供電、安防、防火及建筑基礎等方面著手進行計劃和斟酌，傳統的建筑設計，一般只需要關注樓梯結構以及布局，但是智能建筑要結合電力供給、信息裝備、數據通訊等多個部門，在建筑內部組成一個完整的布線系統，將獨立的空間單位留到最后的設計階段，一開始就要根據智能建筑的相關功能做好基礎設計。比如有的智能建筑要實現房間內的統一管理，在整棟大樓要安裝管理系統，一旦房間內部出現異常情況，要及時反饋到控制系統，控制系統再根據具體的情況作出反應。當然，在建筑行業不斷創新的過程中應該要堅持一個基本原則——以人為本。建筑設計的宗旨是為人們提供更加舒適的生活和工作環境，只有以人的基本要求為準則進行建筑設計，對建筑空間結構進行規劃，才能提高建筑物的價值。
（二）建筑設計配置因素
1、居住環境是首要考慮因素。在對建筑產品進行選擇的時候，人們考慮的第一要素通常是小區居住環境，例如容積率、建筑密度、綠化水平等，都是影響客戶對建筑產品進行選擇的重要因素。在建筑高度限度的前提下，容積率越高則意味著建筑密度越大，綠化面積越小，因此對人們的居住環境質量產生影響。當前很多開放商為了提高經濟效益，提高容積率，導致小區內比較擁擠，居住品質不高。2、住宅的套型面積因素。在選擇建筑產品的時候，房屋的套型面積也是影響建筑產品選擇的重要因素，在建筑產品營銷過程中一般都會對單套戶型的銷售總價進行控制，近年來我國的房地產市場價格不斷上升，開發商在進行住宅開發的時候，在保證住宅品質的前提下，一般會縮小套型面積，不僅可以滿足一些家庭的小戶型需求，同時也能提高企業的經濟效益。3、戶型設計因素。在套型面積相同的情況下，戶型設計方案成為影響人們選擇建筑產品的主要因素。優秀的戶型設計往往能夠脫穎而出，戶型指的是建筑室內結構，當前很多房屋設計過程中都存在一些問題，例如無效空間過多，建筑物整體公共設施對主體空間的占用較大，導致人們在選擇房屋產品的時候受到一定影響。究其根本原因，是由于設計師在對房屋進行設計的時候沒有將實際生活帶入到設計過程中，單純地為了完成設計而設計，在建筑設計與施工過程中，不僅要考慮到開發商的利益，也要考慮住戶的利益，只有雙方的利益都得到保障的前提下，才能促進建筑行業的發展。
二、建筑戶型設計分析
（一）戶型設計總體原則
在現代建筑設計中，戶型的設計與規劃，應該要以人為本，即要根據人的要求以及建筑物的功能對建筑戶型進行具體的設計。比如在辦公樓的設計中，其功能是進行辦公，因此在設計的時候應該要注意空間的設計，要給人營造出一種更加舒適的空間氛圍，在空間高度的設計上，層高可以設置得比傳統建筑高一些，建筑內部應該要盡量以方正戶型為主，減少空間浪費，而且通透的辦公環境也有助于提高人們的工作效率，不會給人帶來壓抑的感覺。再比如住宅設計過程中，由于其定位是住宅小區，因此在對戶型進行設計的時候要考慮到實用性以及生活的舒適性，以舒適、愜意等為基本要求，對建筑戶型結構進行規劃，給人們提供自然、和諧的氛圍，有助于人們放松身心。另外，在設計的時候還應該要充分考慮到節能以及對自然資源的充分利用，實現對室內空間的最大化利用。例如首先應該要將整個工程選擇在向陽、避風的地段，其次，要對建筑物的所有內部空間進行合理設計，比如加大窗戶，結合建筑物朝向進行各個空間的規劃設計，從而能夠充分、合理地利用陽光，減少燈光的使用率，而且還能使得房屋內保持良好的空氣環境，為節能打下良好的基礎。
（二）以住宅為例對戶型設計進行分析
1、門廳設計。門廳是入戶的必經之處，是室內與室外連接緩沖的空間，在建筑物中占有十分重要的作用。門廳具有存儲功能，是整理著裝的場所，也可以在視覺上給人帶來緩沖，在設計門廳的時候要對長度進行控制，不宜過長，一般長度控制在1.5-2米左右為宜，太長的門廳會造成空間浪費。2、客廳設計。在房屋戶型設計過程中，客廳是一個十分重要的部分，客廳是接待、聚會、談話等活動的主要場所，在客廳的設計過程中應該要保證通透，客廳四周最好沒有任何遮擋，客廳與陽臺直接相連，也可以給室內帶來充足的陽光與空氣。客廳一般以方正型設計為主，層高通常控制在2.8-3米左右。3、臥室設計。臥室是一個私密性比較強的空間，應該要具有相對的獨立性，在功能上可以進行拓展，不僅局限于睡覺，還可以具有衣物貯藏、梳妝、個人娛樂等功能，因此在臥室設計過程中要加強對臥室空間的隔離，例如有的建筑臥室中設計了單獨的衛生間、衣帽間等小空間，通過對空間的合理利用，并且又能在臥室中形成一定的分隔，可以實現臥室空間的充分利用。4、餐廳設計。當前房屋室內設計中的餐廳與客廳基本是相連的，中間沒有任何阻擋，一方面可以給人帶來更寬廣的視覺效果，另一方面也能拓寬餐廳的使用面積。通常在設計的時候沒有明顯的餐廳分隔，尤其是一些小戶型設計中，可以通過后期的軟裝飾以及各種飾品的搭配，將餐廳與客廳分隔開。5、廚房及衛生間設計。廚房衛生間是房屋建筑的重要部分，在廚房衛生間設計過程中應該要注重功能性地體現。首先，廚房和衛生間的面積一般不宜太大，在房屋總體面積數量確定的情況下，可以相對地減少廚房衛生間的面積，而提高客廳、餐廳、臥室等空間的面積。其次，要對廚房衛生間的結構進行合理設計，盡量減少各種轉角、梁柱等結構，防止對廚房衛生間空間進行占用，產生無效空間。例如在設計過程中常見的廚房與衛生間形狀為細長型，細長型衛生間可以實現干濕分離，將浴區同其他部分隔離開來，是一種較為合理的設計方式。
綜上所述，建筑物是人們賴以生存的場所，在建筑設計過程中，應該要結合現代建筑的發展方向，結合人們對建筑物的具體要求，對設計理念進行創新，對建筑戶型進行合理規劃，提高室內空間的利用率，為人們提供更加舒適的生活環境。
作者:陳灝 單位:廣州市城市規劃勘測設計研究院
參考文獻
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【關鍵詞】新農村；居住建筑；抗震；節能；安全
一、新農村居住建筑規劃設計的原則
（一）自然性原則
即珍惜土地、保護環境，保證地質、生態、飲水安全的原則。要合理利用土地資源，嚴格保護基本農田，控制建設用地規模，針對不同類型的村莊選擇不同的建設用地標準。要結合自然搞建設，保護好自然植被和河流水面，最大限度地減少對自然的破壞。發揮農村接近自然的特點，在建設中體現生態思想，維護自然生態，積極推廣新能源利用措施和建筑節能措施。通過各種防災設施的規劃建設，提高農村的防災能力，保證人民生命財產安全。
（二）整體性原則
即村莊及其周邊田地共同規劃，方便生活、有利生產的原則。新農村建設的內容之一就是進行村域規劃，即不只對村莊進行規劃，還要結合農業部門的調查分析對村域進行規劃，注意調整居住、農業、工業三大用地比例，使得村莊與田地相結合，生活與生產相結合，規劃出宜居的田園鄉村。建設規劃要對用地比例，道路網、綠化體系、公共設施、市政設施等進行科學的規劃，達到經濟、社會和生態效益完美統一，使得規劃后的村莊在農民的生產、生活上更加方便。
（三）持續性原則
即規劃建設持續發展、逐步完善、近遠期相結合的原則。建設社會主義新農村是一個長期的過程，絕大部分村莊目前只能是在原有基礎上以財力所及完成急需的基礎設施和公共設施配套，以改善村民的生活環境質量。
二、新農村居住建筑設計存在的問題
（一）結構方面的問題
1、無抗震能力
農村建筑均無防震減災的設計和施工要求。經濟條件較好的農民參照城市建筑進行一些鋼筋混凝土構造，如柱、地梁、圈梁及墻體拉結鋼筋等，但往往很不規范、不完整，再加上施工不規范，抗震柱及地梁、圈梁的拉結鋼筋規格、形狀、混凝土的強度都很難符合抗震要求，經濟條件有限的農民則無任何抗震措施。這樣的房屋防震能力很差。
2、地基基礎隱患較多
農村民居建筑的地基基礎處理方案一般也是農民自己或農村泥瓦匠根據以往的經驗而定的，隨著農村經濟條件的發展，農民的居住建筑已開始向2層或3層樓房發展，農村民居建筑的開間進深都較過去有了較大的突破（以前進深一般為5m，目前已達8m以上），為了滿足更大的開間要求，農村民居建筑已大量采用鋼筋混凝土梁式結構形式。因此，如果不采取針對性的技術方案，而仍用以前的經驗確定地基基礎方案，顯然十分盲目，必然造成結構性的安全隱患，容易出現不均勻沉降，產生沉降裂縫。
（二）建筑方面的問題
多數農民不能正確處理建筑內容與形式之間的關系。許多農民為了追求某些主要空間，如客廳的高大、氣派，而犧牲了其他應有的空間，如樓梯應是十分重要的使用空間，卻往往被其他空間擠占而又窄又陡，老人及兒童幾乎無法使用。有的農村居住建筑，在使用功能設施如衛生設施、上下水管系統、采暖系統、沼氣池等方面不愿投資，為了形式美觀而過多投資，使建筑美觀卻不實用。
（三）建筑節能問題
1、節能意識淡薄
受我國傳統教育的影響，多數農民對我國國情的認識錯誤，認為我國能源取之不盡、用之不竭，所以在農村建筑上不關心節能問題。
2、無節能技術
農民不懂得從什么方面采取節能措施。如平房建筑的體形系數原本較城市的多層建筑大，在同等保溫條件下能耗比城市多層建筑多10%～30%，再加上圍護結構過于單薄，外墻相當部分是240mm厚磚墻，屋頂幾乎沒有任何保溫隔熱措施，門窗大都是大玻璃門、大玻璃窗，窗墻面積比一般大于0.5，本身不利于保溫隔熱。
三、新農村規劃建設中居住建筑設計要點
（一）居住建筑設計標準
每戶住宅應設臥室、起居室（客廳）、廚房、儲藏室和衛生間等基本空間，功能布局應符合當地的生活習慣。居住人數4人以下的小戶型建筑面積宜小于200了，超過4人以上的大戶型建筑面積宜小于300m2。住宅凈高不宜超過3m，平房層高可酌情增加，但不應超過3.3m。
住宅內入口和過道的凈寬不宜小于1.20m，通往臥室、起居室（客廳）的過道凈寬不應小于lm，通往廚房、衛生間、貯藏室的過道凈寬不應小于0.90m，過道在拐彎處的尺寸應便于搬運家俱。外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.90m時，應有防護設施。陽臺欄桿凈高不應低于1.05m，防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11m。
住宅的廚房應設置爐灶、洗滌池、案臺、排油煙機等設施或預留位置，如果廚房和住宅分開設置應便于聯系。有條件的地區衛生間要設在住宅內，應設置便器、洗浴器、洗面器等設施或預留位置，布置有便器的衛生間的門不應直接開在廚房內，衛生間地面和局部墻面應有防水構造，沒有外窗時應有機械通風設施。樓房的衛生間要上下對應，不應直接布置在下層其他房間的上面。住宅內樓梯的梯段凈寬，當一邊臨空時，不應小于0.75m；當兩側有墻時，不應小于0.90m。樓梯的踏步寬度不應小于0.22m，高度不應大于0.20m，扇形踏步轉角距扶手邊0.25m處，寬度不應小于0.22m。
（二）抗震設計
1、做牢做穩地基
（1）在軟弱土層等不利地段建房，基礎溝槽必須寬厚，槽底均勻鋪設灰土層并分層夯實后，用水泥漿砌磚或石料混凝土做好基礎，還可用加樁等技術加固地基。對于一般的軟土地基，應設置大腳、地圈梁，預防不均勻沉降，以防不均勻沉降對上部結構的影響。
（2）在鹽堿地地區建房屋，應加強基礎防潮、防堿、排水等措施，防止堿潮對屋體的腐蝕作用，以避免降低強度。
2、合理布局房屋結構
體形規則、均勻、對稱的房子抗震能力強。上大下小頭重腳輕的房屋體形為豎向不規則，平面局部凸出的L形、“丁”字形體形為平面不規則，一頭沉一頭輕的為扭轉不規則，不規則建筑抗震能力都較差。躍層、復式和錯層戶型的房子雖然在居住的舒適和美觀度上有著平層無法比擬的優勢，但抗震能力方面，平層的房子抗震性最好。
（三）節能減排設計
減少建筑能耗，是靠降低墻體、門窗、屋頂、地面的熱量以及減少門窗空氣滲透熱來實現，改善圍護結構熱工性能，是建筑節能取得成效的關鍵。建筑物熱工特性參數主要包括護結構墻體熱阻、窗子面積及遮陽狀況、屋面隔熱情況等。
圍護結構節能技術措施：墻體采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保溫絕熱材料以及復合墻體，降低外墻傳熱系數；門窗采用增加窗玻璃層數、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗絕熱性能，有效降低室內空氣和室外空氣的熱傳導；屋面采用高效保溫屋面、架空型保溫屋面等節能屋面；綜合考慮建筑物的通風、遮陽、自然采光等建筑圍護結構。新農村房屋建筑的墻體材料，主要有多孔磚、空心磚蒸壓灰砂磚等。屋頂上設置太陽能，可以滿足農民日常需求。
結語
綜上，在新農村建設進程中，必須堅持從實際出發、統籌規劃、分類指導、健全機制、穩步推進、注重實效的原則，正確處理好發展農村經濟與改善人居環境的關系，政府從實際情況出發幫助農民認識到怎么樣才能好好建房子，才能建好房子，建安全、節能、抗震、耐用的新農村新建筑。
參考文獻
[論文摘要]目前衡陽市房地產業在土地資源供應、節能環保開發、房地產市場體系建設等方面存在較多問題，其原因是多方面的，必須從提高土地集約利用水平、重視環保節能、加強市場的調控監管等方面進行解決。
[論文關鍵詞]城市房地產業；問題；原因；對策；衡陽市
據悉，1998—2008年房地產和建筑業增長對經濟增長的貢獻率接近20％，以住宅為主的房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業。然而。地方政府對房地產業的過分依賴，致使房地產開發中資源浪費、環境破壞現象十分嚴重，影響著房地產業可持續發展。因此，研究科學發展觀視閾下城市房地產業發展問題有極其重要的意義。
一、房地產業發展存在的問題
(一)土地被大量囤積。普通商品住房、保障性住房用地供應不足
房地產業的可持續發展，關鍵在于城市土地資源的可持續利用。2004—2008年，衡陽市購置土地面積遠超過完成土地開發面積，土地出讓量過大，除造成房屋供給過剩外，還導致未開發、未完成開發土地面積迅速增加，造成土地資源的嚴重浪費。從近年進入衡陽房地產業的資金來源看，衡陽房地產市場潛力較大，但外地開發商拿地相對困難，市區的成片優質土地資源已基本開發，買地只有到更遠的市郊。一方面，大量的未開發用地集中在本地的各開發公司手中，未開發或等待開發。隨著衡陽“一年一小變、三年一大變”戰略的實施，衡陽的土地價格將會進一步上漲。另一方面，中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房、廉租住房等保障性住房用地供應不足，導致相應的房源缺乏。
(二)在節約資源和保護環境方面還很欠缺
1.房屋設計、布局不合理，能耗高，造成資源的浪費和環境破壞
首先，住宅區房屋外型設計平面形式單一，方型塔樓和長條板樓偏多，大規模成片開發、綜合配套的社區較少，造成自然資源的浪費和環境破壞。其次，衡陽市住宅區樓間距普遍偏小，房屋顯得非常密集，極大地影響了房屋的通風和采光，并且容易造成建筑的消防隱患，尤其以舊城區為甚。最后，房屋的能耗高。據統計，目前衡陽市每年新建建筑中，只有10％～15％能達到國家制定的強制性節能標準，80％以上為高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。
2.房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞
房地產開發企業數量多但規模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環境和節約資源，而且在觀念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行為表現為：一是開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度、容積率過高，缺少綠色空間；二是一些開發商甚至無視城市規劃，隨意毀林毀草，減少公共綠地，破壞人文景觀，違章建設；三是在建筑、裝修材料應用上，為了削減成本，往往通過采用耗能大、質量低劣的產品和偷工減料等手段來達到目的。建筑質量、公共綠地面積、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態環境。
(三)房地產市場發展不成熟，市場體系不健全
1.房地產市場供求存在總量性和結構性失衡
2005—2009年，衡陽市商品房供應量為657.8萬m2，銷售量為5518萬m2，供銷比為1.19：1，市場庫存量為106萬m2，加上一批在建工程項目的竣工開盤，商品住宅樓供需比例失衡，市場供應總量過剩。結構性失衡主要體現在：一是大戶型商品住宅銷售不暢，適合中等收入家庭需要的中小戶型、中低價位的普通商品住宅及保障性住房供應不足。2005—2008年，衡陽市144 m2以上大戶型住宅市場供應量近140萬m2，積壓近80萬m2。2008年全市新建商品住宅套型面積144m。以上占到了總面積的52％，小于等于90m2的僅占總面積的2.53％。從需求的調查數據來看，意向購買套型面積90—120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是電梯房供過于求。2005—2008年，衡陽市電梯房市場供應量為130萬m2，市場銷售僅56萬m22，近6成電梯房銷售不暢。
2.房地產開發缺乏穩定的資金來源，房地產企業信譽度不高
據相關部門提供的數據，衡陽市房地產開發投資中有80％的資金來自金融機構貸款及商品房的預售收入，金融機構對房地產的支持程度相當高，而相應的風險也很大，一旦銷售困難，資金鏈斷裂，將會造成嚴重后果。
衡陽市銀行業協會2006年初在《衡陽晚報》上公開曝光了10家惡意逃廢銀行債務的企業，有5家為房地產企業，共欠銀行本金1.2億元，利息3000萬元。
3.房地產企業實力有限，違規現象較嚴重
至2009年，雖然房地產開發企業的總數上升到345家，但具有二級及以上資質的房地產開發企業僅有7家，這與衡陽市房地產業發展的步伐不相適應，房地產開發企業的規模和競爭能力需要進一步加強。由于分散、粗放式的開發，造成房地產在開發過程中經常出現房屋結構不合理、產品質量差、投訴多、資源浪費等現象。另外，違規建設、違規銷售，虛假廣告，一房多賣、延期交房辦證、配套設施不到位，拖欠工程款和民工工資等問題較突出。
4.房地產市場監管體系不完善，相關部門配合不緊密。
近年來，相對于衡陽市房地產市場的快速發展，政府及相關部門對房地產市場的監管沒有有效跟上。對房地產開發企業的違規建設、違規銷售，虛假廣告，一房多賣、延期交房辦證、配套設施不到位，拖欠工程款和民工工資等問題監管不力。僅產權證辦理一事，目前全市尚有近萬戶房屋由于各種原因不能依法登記發證，嚴重損害了群眾利益，影響了社會穩定。
目前，政府各職能部門之間在房地產業上沒有建立一個相互協調合作且比較健全的工作機制。規劃、建工、國土、財政、房產等部門在落實規劃要求、施工許可證管理、工程質量檢查驗收、土地開發利用、稅費征繳、市場準入、銷售廣告、合同備案等環節相互配合、相互協調不到位，在信息與資源上不能做到共享共用，在處理問題時不能做到互助互動。市場監管缺位、不到位的情況較為突出。
二、房地產業問題產生的原因
(一)地方政府“土地財政”模式推動了房價上漲；相關職能部門執法不嚴、監管不力
房地產給地方政府帶來的巨額收益，它顯著地帶動了當地的經濟增長，并間接影響建筑材料、家電等行業，帶動GDP的增長。這使得房地產在經濟增長中的位置急劇上升，使得各地方政府紛紛將房地產作為發展經濟的萬能鑰匙，在許多地方，土地收入已經占到地方財政收入的一半，土地已經變成地方政府名副其實的第二財政。政府與土地之間的利益關系扭曲了土地市場的正常交易秩序，這是中央的房地產調控政策難以奏效的重要原因之一。
地方政府在土地上的財政收益還表現在房地產交易過程中。統計表明，在房地產建設、交易過程中，政府稅(費)收入占到了房地產價格的30％左右，再加上30％左右的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近占到整個房地產價格的60％，而土地資源減少、銀行壞賬、資源衰竭幾乎都與地方政府無關，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府對房地產企業的違法違規行為監管不力，對房地產市場調控力度不強。
(二)房地產市場本身不能解決中低收入階層的住房問題
眾所周知，市場機制在涉及外部性、公共產品以及社會福利方面存在失靈現象。房地產投資者盲目追求高利益，熱衷于提供大戶型、豪華型商品房，中低收入階層能夠買得起的中低價位、中小套型普通商品住房供給量就非常低，這勢必造成房地產市場供求的總量與結構性失衡。根據西方國家的經驗，應該采取“兩條腿走路”的措施來解決住房問題，即高收入人群的住房問題交給市場，由市場解決；中低收入人群的住房問題由政府保障，通過非市場化手段解決。在我國這樣一個人地關系緊張的現實情況下，只有政府為低收入階層提供保障房，才能解決低收入階層的住房問題，但目前政府提供的保障性住房嚴重不足，城市居民只能擠上市場購房的獨木橋——這是當前住房市場出現價格過快上漲的根本原因。
(三)房地產開發企業過分注重經濟效益。忽視了社會效益和生態效益
一是開發商片面追求投資利潤的心理促使其采取短期行為。由于房地產開發投資大，收益高，房地產開發商急于求成，認為房地產開發是一次性的短期投資行為，僅考慮房地產銷售價值的實現，忽略住宅質量及售后服務和管理。二是從成本一收益理論來講，眾多房地產企業不誠信的一個原因是因為誠信成本太低，不誠信所受到的處罰遠遠低于因為不誠信所帶來的收益。當前對失信者的法律約束力仍然很弱，現有法律對契約關系的維護不完善。三是新技術、新工藝、新材料、新能源采用較少。由于相關配套措施還不完善，對形成現代化的住宅產業化體系、建筑體系和技術支撐體系缺乏優惠政策和調控手段，難以形成以市場為導向的自我發展、自我創新、自我完善的市場化激勵機制。
三、解決房地產業問題的對策
(一)提高土地集約利用水平，實現土地資源的可持續利用
1.盤活存量，調整土地供應結構，增加保障性住房用地供應
要切實加強和改進房地產開發的規劃調控、土地供應工作，嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃，控制土地供應總量，大力推進節約和集約用地，嚴把土地閘門。要在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模內，抓緊編制“十二五”住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，擴大上述5類住房的建設用地供應量和比例。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，確保供地計劃落到實處。
2.加強土地供應管理執法力度
嚴格土地轉讓管理，嚴禁轉讓不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，依法制止“炒買炒賣”土地行為，杜絕土地投機行為，防止地價上漲過快。同時加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。
要規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發用地供后監管，對拖欠土地價款、違反土地出讓合同約定和有關規定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動，依法追究違約違規責任。要嚴格執行衡陽市土地利用總體規劃，以規劃為“龍頭”，推動土地利用方式從粗放到集約的快速轉換。
(二)重視環保節能。維護生態平衡
1.開發過程中重視環境保護，塑造環境優美、和諧的社區
首先，倡導房地產業內涵式集約型發展，在全行業逐步推廣國際環境管理標準認證，對開發節約環保綠色建筑的企業給予政策扶持。在房地產開發項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態林地，不影響風景名勝、人文景觀。其次，大力推進房地產建筑節能工作，在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又節約能源和改善環境的目的。最后，在城市規劃區內逐步形成一定規模的綠化帶、綠化區域，提高綠化質量和城市園林水平，構造合理的城市綠化系統；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住區環境。
2.推進住宅產業化，倡導開發綠色節能住宅
住宅產業化是用工業化生產的方式來建造住宅，以提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗。綠色住宅是在住宅的建設和使用過程中，綜合處理人、建筑、資源三者之間的關系，節能減耗，提供舒適、優美、潔凈的居住空間。房地產主管部門要抓緊制定綠色建筑標準體系，及時出臺相應政策鼓勵房地產開發企業提高科技含量，吸收循環經濟理念，大力推進綠色環保住宅產業化。房地產開發企業融合循環經濟理念，開發綠色住宅，可以從以下幾個方面入手：一是充分利用土地現有地理條件，合理設計，利用自然風和自然采光；二是使用新型節能環保建筑材料，增強隔熱保溫功能，盡可能利用風能和太陽能等綠色能源和新能源，采用節水設計，設立雨水收集利用系統、污水處理后的中水利用系統；三是配以科學合理的綠色植物布局，隔離噪音，凈化空氣。
(三)加強對房地產市場的調控監管。促進房地產業平穩健康發展
1.調控商品房供給總量，優化住房結構，穩定住房價格
一是加強供應總量和結構調控。要根據住房建設規劃和市場供求狀況，制定住房供應年度計劃，有效控制住房供應總量。把住房供應年度計劃與土地年度利用計劃相結合，采取用地計劃的總量調控和中低價商品房在各區域內合理投放的區域調控相結合的手段，達到政府對房地產市場宏觀調控的目的。增加保障性住房和普通商品住房用地的有效供給，由規劃局和房產局結合當前住房供應結構和市場需求在項目審批時共同把關，確保住房結構合理、價格穩定。二是要繼續整頓房地產市場秩序。房地產管理部門要會同有關部門加大對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，加強對住房工程質量安全監管。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。三是進一步加強商品房銷售管理。要合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。
2.加大差別化信貸政策執行力度，加強房地產信貸風險管理
首先，各商業銀行要按照“有保有壓、區別對待，滿足合理的房地產信貸需求”的原則，加大差別化信貸政策執行力度，控制高檔住宅、別墅、商業營業用房的信貸投放，在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。其次，要加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。