項目投資決策分析方法精選(九篇)

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第1篇：項目投資決策分析方法范文

    1.開發成本受經濟形勢的影響

    因為經濟形勢的變動給房地產開發商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內,市場需求會發生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

    2.開發成本受法律政策的影響

    對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。

    二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規劃方案的優選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式

    1.轉嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

    3.做好前期預防工作

第2篇：項目投資決策分析方法范文

[關鍵詞] 房地產 房地產投資 決策支持系統

一、引言

房地產開發項目投資決策是房地產開發企業的一項重大決策行為，其正確與否對投資的經濟效益影響很大，同時也直接影響著企業的生存與發展，而房地產投資評估又是項目投資決策的前提和基礎。隨著市場經濟漸行漸深，房地產開發市場的競爭也將越來越激烈，特別是在中國最大的經濟特區海南省，建立一套房地產投資評估與決策模型及其系統，對科學評估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產的市場狀況，全面、綜合、協調處理大量的復雜數據，少走彎路，及時確定房地產投資項目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現實價值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統)是輔助決策者通過數據、模型和知識，以人機交互方式進行半結構化或非結構化決策的計算機應用系統。它是管理信息系統(MIS)向更高一級發展而產生的先進信息管理系統。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環境，調用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質量。是給某個特定的行業的領導層提供輔助決策的軟件系統，主要是以管理學、運籌學、控制論和行為科學為基礎，以計算機技術模擬技術和信息技術為手段，面對半結構化和非機構化的決策問題，支持決策活動的具有智能作用的人機系統。它能為決策者提供決策所需要的數據、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標和進行問題的識別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進行評價和選優，通過人機對話進行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統分析

1.?？诜康禺a投資系統目標

房地產投資決策支持系統的作用主要在于為投資者提供項目內部和市場現狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a投資決策支持系統的目標，即系統要解決的問題主要在于: (1)借助過去和現時海口房地產業經營狀況及其它相關資料和數據，通過科學方法，對項目目標市場的未來發展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現時海口房地產開發投資資料和數據，采用有效方法，對項目開發投資的資金需求情況和開發周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將?？诜康禺a投資管理的成熟經驗和方法融入系統，為項目開發投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數據處理能力，為某一目的開發投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產投資決策成熟經驗和方法及專家的知識融入系統，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產投資項目及方案測算和決策結果等，進行匯總、查詢和輸出。

2.系統功能要求

為實現上述目標，海口房地產投資決策支持系統應該由海口市場分析、項目(或方案)開發經營測算分析及其優劣評價、比較和決策分析等三大業務功能以及系統維護、初始化和結果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現系統總體功能;結構先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數據流程簡單、明了、快捷;獨立性、內聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關聯性等原則。

四、系統設計

1.系統總體結構

本系統采用結構化程序設計方法，其基本思想結構化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯系，由這種方法設計出來的系統，既可作為單獨的子系統存在，也可受上級模塊調用和控制。

根據上述設計思想和系統分析的要求，可以將?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構設計圖設計為：

?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯系，可以看出?？诜康禺a投資決策支持系統由海口房地產投資信息模型、?？谑袌龇治瞿Ｐ?、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機對話系統設計

人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數據庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協調用戶和系統各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統交互得到決策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設計

(1)?？诜康禺a投資信息模型。包括數據編輯、信息瀏覽、索引查詢。數據編輯模塊用以實現所有市場信息的數據追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎設施等；索引查詢模塊可以根據用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)海口市場分析模型。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規劃設計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業類型等對海口房地產市場供給進行分析、統計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎上， 按不同組合進行供需平衡分析。方案規劃設計和分析模塊用以根據?？诒镜睾屯顿Y者等的有關規定和要求， 對投資開發地塊進行規劃和設計； 然后采用多種模型， 以項目(方案)收益最大化為準則， 對項目(方案) 物業類型和檔次比例等進行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對?？诜康禺a投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設投資測算和分析模塊，經營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發成本和總成本等進行測算與分析。建設投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設項目、子項目及其建設計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設成本進行測算和分析。經營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業銷售價格、進度進行分析和預測；項目經營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成， 投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據在決策人員人工干預下確定?？诜康禺a投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數值量化，然后對各項目(方案)優劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結果報告。

(5)結果輸出模型。分析結果的輸出，結果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數據的形式存放在數據庫中。結構如下：

4.數據庫設計

本系統處理的項數多，為保證以最優的方式組織數據，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設計多種數據庫。通過對數據庫的調實現數據的傳遞和存貯，同時設置少量內存變量對系統過程進行控制。按照規范化數據庫設計原理，結合本系統的需要，共設置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數據庫。其中：項目概況數據庫作為系統維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數據庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數的輸入與輸出；成本費用數據庫作為投資估算的基礎；財務指標的數據庫是各種類型數據庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數據庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結果打印輸出。

5.知識庫設計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。

知識庫的結構如下：

6.方法庫設計

首先將?？诜康禺a投資數據輸入到內部數據庫中，然后方法庫管理系統中的數據處理程序從內部數據庫中提取數據并從方法字典中選擇要用的方法，再把數據放入方法體進行加工處理，最后將數據送出到數據庫，最終輸出數據。

五、系統實現

1.開發環境

系統主要采用VC為開發工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數據庫支撐數據和模型都保存在數據庫中。

2.開發計劃

本系統開發期計劃在6個月之內完成，前1個月進行系統整體框架構建，中期需要3個月時間設計和開發數據庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。

六、結束語

總之，本決策支持系統將按照需求分析、常規的軟件開發程序，預計將達到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a開發項目的投資評估、成本分析、現金流計算、財務指標計算、敏感性分析。

2.系統既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。

參考文獻：

第3篇：項目投資決策分析方法范文

關鍵詞：項目投資 決策分析

投資是指經濟主體將一定的資金或者資源投入某項事業，以獲得未來經濟效益的經濟活動，包括直接投資和間接投資。直接投資是直接用于購買固定資產和流動資產形成實物資產的投資，是指投資者將資金直接投入投資項目，形成企業資產，直接進行或參與資產的經營管理。間接投資則是用于購買各種證券形成金融資產的投資。本文指的是形成固定資產的直接投資。項目投資是指為特定目的而進行投資建設，且形成固定資產的建設項目。項目投資一般都具有投資金額大、期限長、風險高等特點，一旦失誤，將給投資主體造成莫大的經濟損失。因此，投資者和經營者對項目投資的決策過程應予以高度的重視。本文將對項目投資分析中存在的問題以及項目投資的風險進行探討。

一、項目投資決策分析的現狀及存在的問題

項目投資對我國經濟增長具有重要作用，投資的周期性波動也決定了經濟的周期性變化。現階段我國企業在項目投資方面存在的問題主要表現為：重復建設現象嚴重，投資增長速度過快，投資所形成的生產能力過剩等問題。究其原因主要包括以下方面：

（一）投資信息不對稱

在市場經濟條件下，信息對于投資者的重要性是不言而喻的，投資者只有全面掌握投資信息，才能做出正確的投資決策，并有效確定調控方法和手段。獲取信息的渠道不暢，不完備甚至是錯誤的信息，則會使得投資決策缺乏科學性，這可能造成重復建設、影響資金的使用效率和最優投資方案的選擇，從而導致投資效率的降低甚至失敗。

（二）投資項目管理與決策水平較低

企業對投資決策問題的重視程度不足以及專業人才的匱乏等是造成項目管理與決策水平低的主要原因。企業的決策層往往缺乏財務、投資、法律等方面的專業知識，缺乏駕馭風險和規避風險的能力，對決策的過程和環節也缺乏認識，往往導致決策失誤。此外，由于項目前期調研不充分，項目決策缺乏數據支持，主要依靠經驗判斷，投資的隨意性較大，導致其投資項目風險較高，使得投資失敗的風險增加。

二、項目投資決策的風險控制

（一）投資環境的分析

1、宏觀環境分析

宏觀環境包括貨幣政策、財政政策以及產業政策等，企業只有準確地把握國家宏觀經濟政策，才能做出正確的投資決策，否則主觀片面的決策往往會面臨失敗的風險。

2、行業環境分析

任何行業都會經歷一個從萌芽、成長到成熟、衰退的生命周期過程。處于成熟期的行業往往有著較快的增長速度，市場前景良好，利潤增長較快，市場占有率較高，且在市場中占據主導地位，企業的財務結構相對成熟、健全，因此成熟期的行業是投資者應予以關注的。

3、企業在進行項目投資時還應關注行業的競爭程度

一般而言，行業的競爭程度越高，企業產品的同質性和可替代性就越強，企業在行業中的決定權就越小，企業的利潤和產品的價格受市場供求關系的影響就越大，投資風險也相對較高；而壟斷性越高的行業，企業的利潤與產品的價格主要取決于企業自身的話語權和政府的管制，投資風險相對較小。

（二）項目投資要符合企業總體的發展戰略

企業的發展戰略明確了企業未來的發展方向、定位和盈利水平，是企業項目投資的準繩。項目投資須在符合企業總體發展戰略的前提下進行，應符合企業未來的發展方向，能夠實現企業預期的利潤目標。如果項目投資符合企業的總體發展戰略，那么企業可以在原有投資的基礎上追加投資。若所投資的項目有悖于企業的發展戰略，那么即使該項投資能夠暫時獲利，也可能由于缺少長期資源的支撐而最終導致失敗。

（三）確定合理的項目投資規模

投資規模是指項目可行性研究報告中規定的全部設計生產能力、效益或投資總規模，即投資項目設定的正常生產運營年份可能達到的生產能力或使用效益。項目投資規模受國家產業政策、市場需求量、工藝設備、資金和基本投入等因素的限制。理想的投資規模，應是投入少、產出多、能夠使企業獲得最大盈利、建設與持續生產經營條件均有充分保證的規模。

第4篇：項目投資決策分析方法范文

關鍵詞：實物期權；信息化；投資決策

中圖分類號：F272 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）20－0118－03

一、企業信息化項目投資特點

企業信息化投資主要指信息技術基礎設施投資、信息再利用以及信息技術與企業業務、企業經營管理模式結合的管理要素三方面的投資行為。信息化投資動輒數百萬上千萬，并且涉及的管理環節眾多，運作復雜，同時面臨的內部和外部環境的不確定性程度很高。因此，企業信息化項目投資具有以下不同于一般的項目投資的特點。

（一）不確定程度高

信息化技術本身的發展存在不可預見性，其成功與否需要在項目建成后生產過程中的不斷完善。企業內部環境和外部環境存在的不確定性因素，如企業內部管理體制、市場狀況、競爭對手等方面的因素也對信息化項目投資帶來一定的風險。

（二）投資規模大，換代快

企業信息化項目通常在前期建設投入資金的數額巨大，如在新設備、新部件、新軟件的購買以及相關人員培訓、系統維護等方面需要持續增加資金，但一般項目的壽命周期相對而言卻比較短，更新換代頻繁。

（三）收益的無形性和延遲性

信息化建設項目的收益并不總是能夠在企業財務報表中反映出來，而且收益具有一定的時間滯后性，時間的長短取決于信息化建設項目實施的規模和程度。

（四）對人才的依賴性

信息化項目是一個復雜的系統工程，它涉及企業的業務、技術、項目管理等方方面面，具有很多專業性的知識，因此，要求項目參與人員具備全面的知識，從而產生了對信息技術人才的依賴性。

（五）投資決策具有一定的柔性

信息化項目投資決策是一項或有決策，即決策可以根據市場的變化，決定項目的投資時間、規模、方式等，當環境向有利的方向發展時可以作出一種決策，當環境向不利的方向發展時，就作出另一種決策。投資過程中的這種靈活性被稱為經營柔性。

二、 傳統的信息化項目投資決策方法的局限性

傳統的信息化項目投資決策方法主要采用定量分析方法，常用的方法包括六種資本預算模型：回收期法、投資回報率（ROI）法、成本利潤率法、凈現值法、獲利能力指數法和內部收益率法。這些方法普遍存在兩大方面的缺陷：第一個缺陷是一些傳統投資決策方法要求預測將來具體的現金流量。由于信息化項目存在不確定性的情況，因此，在決策分析中只使用單一數據預測，預測結果的準確性受到質疑。第二個缺陷是傳統的投資決策方法要求所有的投資決策在一開始就確定下來。在項目的實施過程中，管理者們不能更新和修改投資決策方法，然而這種分析僅僅包括了初始的投資計劃，隨著時間的變化和項目的不斷進展，項目投資的內部條件和外部條件都會發生變化，尤其是信息化項目的實施過程中受到內外部各種因素的影響，初始的投資計劃可能需要不斷的改變。因此，傳統的投資決策方法已經不能夠解釋信息化項目投資所遇到的問題。

企業信息化投資決策是企業的戰略決策問題，在對企業信息化項目進行投資決策時，需要對信息化項目的商業價值進行定量分析和定性分析[1]，由于信息化項目投資具有戰略投資的特點（不確定性、不可逆性和柔性），因此，信息化項目投資可以被認為是企業的戰略投資。

三、基于實物期權的企業信息化多項目投資決策風險框架

（一）實物期權簡介

許多項目投資決策（尤其是信息化項目）具有不可逆性、未來收益的不確定性和時機選擇性。在項目投資過程中，投資者往往具有靈活性，可以根據市場的變化，決定項目的投資時間、規模、方式等，甚至干脆終止項目。投資過程中的這種靈活性被稱為管理柔性，管理柔性的存在使得投資者在投資過程中具有某種相應的選擇權，而無相應義務。Dixit和Pindyck[2]將這種選擇權比作一種金融看漲期權。當新的信息獲得以及關于投資收益不確定性漸漸得到解決時，管理者時常具有改變初始經營策略的柔性。就金融期權而言，這種針對新信息采取的柔性通過改進潛力限制損失（相對于初始預期）來增強投資機會成本價值。類似于金融期權，項目投資中這種柔性被稱為實物期權[3]。

實物期權是金融期權理論對實物（非金融）資產期權的延伸。因此，我們可以將標的資產為非金融資產的期權稱為實物期權。與傳統的投資決策分析方法相比較，實物期權的思想方法不是集中于對單一現金流預測，而是把分析集中在項目所具有的不確定性問題上，即現金流的所有可能變化范圍，用概率的語言來描述，就是項目未來現金流的概率分布狀況。當使用關于現金流的概率分布和未來預期的市場信息時，實物期權分析方法把金融市場與投資項目的決策聯系起來，對未來的現金流沒有進行人為主觀的預測。與傳統的決策分析方法相比，實物期權分析的結果是投資項目的不確定，投資機會伴隨有更大的投資價值[4]。

最初，實物期權方法主要應用于石油、銅礦等項目的投資決策分析，因為與這些項目相關的參數很容易確定[2]。1995年Trigeorgis指出，將實物期權方法應用于信息技術投資領域將是未來研究的方向[5]。金融期權的三個主要特征是：靈活性（時機選擇）、不確定性、不可逆性，即面對預先不能準確預測的環境（不確定性），只要期權價值對持有者不是最優的，持有者就有權但是沒有義務（靈活性）行使期權，這種權利的實施要求期權持有者付出一定的成本（不可逆性）。信息化項目同樣具有上述三個特征，因此，在信息化項目投資分析中使用實物期權方法是合理的。

一般地，就投資者選擇投資項目來講，投資者所具有的實物期權來自于三個方面：首先是項目本身的特性，其次是投資者所具有的可變柔性經營策略，最后是投資者所創造的合約。目前，人們所研究的實物期權類型多為上述三個方面所產生的實物期權，例如：推遲期權、擴張期權、收縮期權、放棄期權、增長期權和一些復合期權等。

（二）基于實物期權的企業信息化多項目投資決策風險框架

實物期權的理論真正的力量在于它是一個嶄新的戰略分析框架，它提供了一個未來不確定情況下的動態戰略分析工具，與傳統凈現值等[6]方法比較，實物期權決策法最重要的改變是對風險的看法，從“害怕不確定性/風險最小化”轉變為“從不確定性中取得收益/知識最大化”。從實物期權原理出發，我們將發現改進戰略的新的途徑。企業信息化建設是當前所有企業面臨的挑戰，具有戰略決策的意義，信息化建設本身的不確定性和不可逆性以及信息效應的無形性和遲滯性使得其蘊含著期權價值，因此，運用實物期權方法可以幫助企業決策者做出靈敏快速的反應，提高企業戰略決策水平。

根據專家對信息化項目風險因素的分析和對各種信息化項目預期收益的判斷，可以識別出不同信息化項目所面臨的風險及預期收益，根據項目風險的不確定性及其項目預期的收益可將項目劃分到實物期權矩陣中，分別為：立即投資區、可能投資區、可能以后投資區、不投資區、可能放棄區及可能以后放棄區[7]，其中，P為企業設定的預期收益分界值。如圖1所示。

圖1中橫坐標代表信息化項目的不確定性（風險），縱坐標代表信息化項目的預期收益。從圖1中可以看出，位于最左側的兩個區信息化項目不確定性很低，即風險很低，因此可以立即做出投資決策。其中，第1區域中的信息化項目具有低風險高收益的特點，可以立即投資；第4區的信息化項目雖然風險低但其預期收益也很低，即使投資也不會為企業帶來明顯的收益，因此可以做出不投資的決策。第2區域和第3區域中的信息化項目不確定性偏高且預期收益高。其中，第3區域中的項目不確定性更大一些，因此決策者應該暫且觀察一段時間，以后再做投資可能是更好的決策。相比較處于第2區域的項目不確定性相對小一些，則在當時可以做出投資的決策。區域5和區域6中的信息化項目預期收益都很低，一般來說決策者可能放棄這些項目的投資，但由于區域6中的信息化項目具有更高的不確定性，因此不排除以后可能會有盈利的可能，決策者可以等待一段時間再確定下一步決策將是一個明智的選擇。信息化投資項目與實物期權的對應關系如表1所示。

以上討論的實物期權只是針對信息化項目在一個時點上的管理方法，如果將時間因素考慮進來，隨著內部及外部環境的變化，信息化項目的不確定性將減少，對應的實物期權也將隨之發生變化。如第6區域中的某一信息化項目執行了推遲期權，經過一段時間發現該項目的不確定性已經大大降低，相應的技術難點已經突破，所處的內外部環境等都朝著有利的方向發展，則此信息化項目將處于第1區的低風險高收益區，可以立即投資，執行擴張期權。

參考文獻：

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Research on the enterprises informationization multi-project invest decision-making based

on the real option

ZHANG Cong-hui

(Economy management departpenemt,Tianjin electron informstion vocation technology college,Tianjin 300132,China)

Abstract: Business investment project information to the unusual project information to the project, a high degree of uncertainty, the delay immateriality and sexual characteristics and traditional investment decisions is very high appraisal method on the face of uncertainty in the informatization project can't make a scientific judgment, unable to give investors more flexibility.

第5篇：項目投資決策分析方法范文

一、引言

所謂風險投資，是指把資金投向蘊藏著較大失敗危險的高新技術開發領域，以期成功后取得高資本收益的一種商業投資行為[1]。風險投資的整個過程貫穿一系列的投資決策，決策正確，則投資成功；決策失誤，必導致投資失敗。因此，現代風險投資理論與方法的一個重要研究方向就是構建風險投資決策模型。準確構建決策模型不但需要利用恰當的研究方法，還要注重研究影響風險投資決策的重要因素。正確識別評估風險，有效挖掘投資潛力，可以幫助投資者規避風險，使收益做到最大化。

二、國外風險投資決策本文由收集整理研究

國外關于風險投資決策的研究主要分為三個階段：即一般風險企業投資決策體系研究，不同類型、不同階段風險企業投資決策體系研究和高科技風險企業成功關鍵因素研究等。

（一）一般風險企業投資決策體系研究

國外對vc的研究是從上世紀80年代中期開始的。tyebjee&bruno[2]對41位風險投資家進行調查和談訪，從市場吸引力、產品差異性、管理能力、逆境承受能力以及退出風險等5個方面建立風險投資評估體系，為其他學者奠定了研究基礎。風險投資是高風險與高收益并舉的投資，投資決策是風險與收益之間的平衡。damodaran認為風險投資決策中一方面需要評估風險企業的總體預期風險與收益水平；另一方面是評估風險投資家的預期收益。macmillanl、siegel & narasimha（1985）沿用了tyebjee&bruno的研究方法，通過調研他們把風險投資家所關注的風險指標分為六類主要指標：競爭風險、投資風險、退出風險、執行風險、管理風險、領導者風險等。macmillanl、zemann& subbanarasimha（1987）在之前的研究基礎上，通過對150個風險投資公司調查研究，研究表明新合資企業獲得成功的標準與兩大因素密切相關：初創期的競爭程度，產品的市場接受程度。

對于之前的研究成果，仁者見仁，智者見智。vance&robert（1995）認為之前的投資標準過于復雜，他通過自己的采訪，從產品戰略思想、管理能力、收益三個方面建立了一套簡易的風險投資評估體系。風險投資雖興起于美國，研究成果卻跨越了國界。在韓國風險投資較為蕭條時，joongdoug、jung&lee（1994）為了識別現有的風險投資評估指標中重要的投資標準，作者研究了現有風險投資的評估標準，實證研究結果表明創業者的管理能力、融資能力、產品的市場吸引力、產品或技術的優越性、原材料的可獲得性、生產能力等六個因素在風險投資中較為重要。

（二）不同類型、不同階段風險企業投資決策體系研究

風險企業處在不同階段，發展所面臨的風險不盡相同，隨著科學研究的深入發展，有學者開始針對不同類型、不同階段的風險企業進行研究。m.kakati（2003）針對高科技風險企業設置了38個評價指標，m.kakati教授把38個評價指標分為六類，分別為：企業家素質，組織資源能力，競爭戰略，產品特征，市場特征，融資能力。研究表明企業家素質、組織資源的能力、競爭戰略是企業生存能力和成就的關鍵性決定因素。chorev&anderson（2006）研究影響以色列高科技初創企業成功的關鍵因素，發現在管理、客戶關系、產品研發是比較重要的，然而通常所強調的經濟政策、商業環境卻不太重要，但最為重要的是核心團隊的創業態度和創業能力。

（三）高科技風險企業成功關鍵因素研究

隨著科學研究的深入發展，對投資決策的研究越來越細致，有學者開始研究影響高科技企業成功的關鍵因素，這些關鍵因素無疑是做決策時的重要參考因素。創業企業通常以技術取勝，cohen&levinthal（1990）為缺乏技術優勢，即便有外部網絡資源和金融資本的支持，也難以在市場中獲得優勢地位。mcdougall、robinson& denisi（1992）認為新企業擁有強大的技術優勢就有獲得成長的機會并相對競爭對手有進入市場的優勢。hironori&sue（2002）研究風險投資家和創業者的認知和情感對績效的影響。研究結果表明，認知上的不一致的沖突有助于績效的增加，但是組織內部私人之間的情感沖突則對合作績效起著負作用。chen、zou&wang（2009）研究表明，技術能力、人際網絡關系、金融資本是企業發展的三大引擎。

三、國內風險投資決策研究

管理學決策理論認為，一個完整的決策過程包括存在先后順序的三個階段，即問題的識別與選擇—決策分析過程—決策與實施方案，決策分析過程在整個決策問題中出于最重要的地位[3]。由于風險投資具有投資周期長、風險大的特點，而且投資資金有限，因此面對紛繁復雜的項目需要謹慎篩選。如果風險投資家能在投資決策時充分考慮到各種風險因素并正確分析評價和科學決策，那么就能有效降低投資風險。國內學者對風險投資決策的研究，主要集中在風險投資影響因素和決策模型構建兩個方面：

（一）風險投資影響因素研究

國內學者對風險投資影響因素的研究，多數是參考國外現有相關研究文獻并根據自己的認識形成決策指標體系。湯京華和王玉珍[4]分析美國、荷蘭、臺灣等國家或地區的風險投資項目評估因素，結合國內實際，從產品差異度、市場吸引力、管理能力、經濟績效、環境影響等五個方面建立指標體系。資金一直被視為企業運作的血脈，財務狀況是企業運作效果的直觀反映，客觀、有效的財務記錄能揭示公司運作的好壞情況。馬揚等（1999）在以往研究的基礎上增加財務狀況等影響因素，建立了自己的評價指標體系。鄒輝文等[5]通過對風險投資項目的投資政策和投資階段的風險的分析，設置人員素質、市場前景、技術水平、財務狀況、退出機制、社會環境等6個一級指標、29個二級指標，建立風險投資項目評價指標體系。投資處在不同階段、不同行業企業的風險是不一樣的，彭衛民[6]研究高科技企業風險因素，認為高科技企業風險因素主要包括：管理能力因素、技術與產品因素、市場因素、退出及收獲的可能性因素。風險投資既有高風險性，同時還存在高收益性，風險投資決策分析時不僅要考慮風險因素，還應考慮收益因素。liu et al.（2011）針對高科技初創企業風險建立了指標體系，經實證研究得到了17個影響投資的關鍵因素。張春英和姜丹（2001）從風險和效益兩個方面構建風險投資評估的多目標評估指標體系。錢水土和周春喜[7]從企業發展角度，引入成長風險和道德風險因素，分析成長過程和環境以及企業道德對投資者投資風險的影響。

（二）風險投資決策模型構建

風險投資決策分析過程中，充分預計到各種風險因素是關鍵，但識別到風險因素之后，如何使用科學的方法衡量風險與收益也至關重要。在國內的研究文獻中，張春英和姜丹（2001）運用層次分析法和模糊數學的集值統計原理分別進行指標權數確定和專家打分的數學處理，建立了定量評估模型；王世良和王世波[8]利用ahp構建了一個具體的層次分析評價模型；魏星等（2004）[9]運用層次分析法求出各個指標的權重并利用模糊數學建立模糊綜合評價模型。層次分析法和模糊數學是一種比較簡單實用的研究方法，但排列各指標的相對重要性時受人為的影響因素比較重，而且一致性檢驗難以通過，因此即便是同一套指標體系在不同的風險投資家所得出的結論也莫衷一是。針對上述弊端，王學軍和郭亞軍[10]運用序關系分析法（g1法）分析造成ahp判斷矩陣不一致的原因，指出了g1法與構造判斷矩陣的本質區別，解決了層次分析法的應用難題。隨著科學研究的進一步深入，張豐和段瑋婧[12]運用因子分析法對風險投資評價決策程序中初步評價階段的評價指標進行研究。孫曉梅[13]利用神經元網絡建立投資決策模型，實證研究的科學性已經被國外學者所證實，神經網絡能弱化人的主觀因素、降低人為因素在求權重中的影響。

四、對國內外風險投資決策研究基本評述

（一）從研究方法角度來看，

從研究方法角度來看，國外對風險投資項目評估決策的研究可以分為三類：①調查法，即采用對風險投資家面談或填寫調查表的方法，來總結風險投資項目評估決策指標；②實證法，即采用對實踐案例分析的方法，提煉總結風險投資項目評估決策的指標；③理論法，即采用理論推導的方式來得出評估決策指標。國外現有相關文獻中，風險投資決策的研究已經有了從實證到理論、從宏觀到微觀、從定性到定量的轉變，影響因素的研究更具針對性和更可操作性。

（二）國內文獻研究內容有效性偏若

風險投資實踐在我國起步較晚，文獻研究相比國外較為滯后[14]，因此國內研究文獻多數借鑒國外現有研究成果基礎上形成自己的理論。我國風險投資決策研究得到的結論缺乏檢驗論證，研究成果難以保證與客觀實際相吻合。總之，上述還處于定性研究階段，投資決策影響因素的可操作性不強、難以量化[14]。不同發展階段、不同產業背景的創業企業風險因素不盡相同，國內現有文獻研究的針對性較弱。

（三）國內文獻研究方法的科學性不強

國內學者在研究投資決策方法時，普遍采取層次分析法、模糊數學、德爾菲打分法及主成分分析法等方法，對項目風險或投資收益進行評估。在使用這些方法求權重時，沒有統一的標準，仁者見仁，智者見智，得到的結論莫衷一是。

五、研究結論

針對以上國內學者的研究不足，擬開展以下四個方面的研究工作：

（一）加強科學研究，建立符合我國實際投資影響環境的投資決策指標體系。不同國家、不同地區的市場發育程度不一樣、投資者風險偏好不一樣，影響投資決策的因素不盡一致。因此，亟需根據我國的實踐環境，研究符合我國投資實際的決策影響因素，建立具有普遍適用性和內在統一性的投資決策指標體系。

（二）加強針對性研究，滿足不同投資主體的需要。風險投資主要支持高技術風險企業的開拓與成長[1]，高新技術分布廣泛，處在不同發展階段的風險不盡一致，沒有放之四海而皆準的理論成果。因此，需要根據不同行業、不同發展階段的實際影響因素，加強研究的針對性。

第6篇：項目投資決策分析方法范文

關鍵詞：實物期權；產品研發；不確定性；評估方法

1問題的提出

在激烈競爭的市場經濟環境下，新產品的研發是企業生存和發展的基礎，現代社會企業之間的競爭歸根到底是產品的競爭，企業經濟效益主要來自于企業有競爭優勢的產品。為此，企業要鞏固和提升競爭優勢、實現經濟效益的持續增長，就必須不斷研究和開發顧客滿意和認可的新產品和新服務，而新產品和服務的研發投資經常面臨很多不確定性的因素，其主要表現為：技術、市場、研發周期等因素不確定性。這些不確定性加大企業新產品研發投資的風險，從而為企業開展新產品研發投資決策提出更高的要求。大量的文獻研究指出，以NPV為代表的傳統DCF投資決策分析方法存在著很多不足，尤其是在風險和不確定性條件下產品研發投資決策，傳統的資本預算方法容易導致錯誤的決策。為此，在企業新產品研究與開發的投資決策中引入新方法——實物期權理論具有重要的現實指導意義。本文是在實物期權理論的研究分析的基礎上，通過對企業新產品研究和開發投資決策分析的特征，提出基于實物期權理論企業產品研發的投資決策評估分析方法。



2企業產品研發項目期權特性

期權是一種權力，即其持有人在規定的時間內有權力而無義務按事先約定的價格購買或出售某項資產或物品。實物期權理論是在金融期權理論基礎上對非金融資產應用的擴展，即把非金融資產當作標的資產的一種期權，此時期權的交割不是對標的資產的買賣，而是對標的資產項目投資的延遲、擴張、收縮、暫停等決策行為對項目影響的評估分析，是一種柔性的投資管理思想，其目的是解決企業在不確定性環境的投資決策問題，降低投資風險。

企業產品研究與開發是企業實施標新立異與領先戰略獲得核心競爭力的根本途徑，由于產品研發活動存在大量的不確定性因素的影響，產品研發的不確定性給它帶來投資機會的價值，研究認為不確定性越高，其投資機會價值越大。為分析其投資機會價值，不妨將R&D項目分為研發、中試和商品化三個階段（見圖1），商品化階段投資是在中試階段成功結束之后開始的，若中試階段不成功，將不進行商品化投資；而中試投資又是在R＆D研發成功之后開始的，如果產品研發不成功，則不進行中試階段投資，此時研發項目的損失僅為在t0時的初始投

資I0。對投資周期長、技術難度大等不確定性投資項目決策，采用分階段的投資可以降低決策的風險損失。從圖中可看到，在產品研發過程中，決策者需要在三個關鍵決策點上做出選擇：一是在項目立項時，即圖中的t0時刻決定是否進行產品研發投資，以獲取該產品進一步開發投資的權利（即在研發階段形成看漲期權）；二是在研發活動取得成功時，即圖中的t1時刻決定是否進行中試階段的活動，以獲取進一步進行商品化開發的投資機會（在中試階段形成的看漲期權）；三是在中試活動取得成功時，即圖中的t2時刻決定是否進行新產品市場化開發活動，以實現產品上市和獲取產品銷售收益。通過上述分析，R&D投資決策柔性具有明顯的實物期權特征，可將產品研發過程可看作是一系列復合買入（看漲）期權的組合，利用金融期權定價模型加以分析，獲得柔性投資的機會價值。

一般來說，投資決策存在實物期權特征應具備不可逆性、不確定性和靈活性的特點。不可逆性是指某種行為一旦發生，就不可能回到初始狀態，在企業經營管理中，項目投資決策具有類似的性質，即投資一旦發生，該項目就產生了沉沒成本，項目投資所形成的沉沒成本就具有不可逆性。從投資者的角度分析，投資項目的不可逆性是一種不利決策因素，存在投資損失的風險。在內外部環境不確定性情況下，決策者為避免投資決策不可逆行為的不利因素，提高投資決策風險收益，其決策靈活性的價值就體現得很充分，即投資柔性就相當于基于實物資產的看漲期權，為分析投資決策柔性價值，可以運用金融期權定價模型中的Black——Scholes期權定價模型對風險投資項目進行綜合評價。3在企業新產品研發項目投資決策中的應用

3.1實物期權理論及期權定價模型

1977，年StewartC.Myers首先提出實物期權的概念，他認為現實中企業發展（收縮）機會和潛力都屬于實物期權。從研究文獻來看，企業投資決策中的實物期權主要有擴張期權（expansionoption）、放棄期權(abandonmentoption)和等待期權（waitingoption）。實物期權理論是建立在金融期權理論的基礎上，是金融創新工具“期權”在公司戰略投資決策、價值評估、風險投資等領域的延伸運用。實物期權價值一般采用金融期權定價模型進行計算評價分析，在金融期權應用領域中，經典Black-Scholes期權定價模型運用最為廣泛，但該模型只適用單階段、單個期權的問題，對具有多階段、多期權復合期權的分析就不能直接進行評價，而采用在此基礎延伸形成的復合期權定價模型，即Geske定價模型。

Geske定價模型是1979年由Geske在Black-Scholes定價模型的基礎上推導出來的適用于多階段、多期權的復合期權定價公式。其中M(k，h；p)是第一個變量小于k，第二個變量小于h，而變量之間相關系數為p的標準二維正態分布的累計概率函數；F是對市場化階段進行投資后產生的現金流量在t時刻的現值；Fc是第一個看漲期權被執行時項目的臨界值，即第二個期權價值等于第一個期權執行價格時項目的價值，可利用Black-Scholes模型計算；σ描述投資項目不確定性的波動率；r是投資的無風險利率。

3.2基于實物期權理論的項目投資評估分析方法

大量實物期權理論及相關文獻研究認為：以NPV為代表的傳統DCF投資分析方法在對投資不確定性的項目進行評估分析已不適應，實物期權理論完全可以替代，這是一種誤解，而實際上實物期權方法是對傳統的NPV方法的補充和修正。在企業項目投資決策中一般采用修正的凈現值進行評估決策，即：修正的凈現值=傳統凈現值+期權價值。通過分析得出基于實物期權方法的投資決策評估準則如表1所示（看漲期權）。在表中選擇繼續等待與按照期權價格出售轉讓投資機會的效果是等價的，而選擇執行或放棄的準則是：以合理的成本花費就可以擁有繼續等待的機會，就應首先選擇前者。當NPV為正時，期權價值愈小愈表明應當立即進行投資，而期權價值愈大則說明應當等待和推遲投資。當期權價值大于NPV時，除非必須通過投資才能維持期權存在的條件下，才可馬上投資，且投資額必須滿足小于期權價值扣除其他價值損失的剩余，如負NPV，就應延期進行投資。

3.3利用Geske定價模型的實例分析

某生物制藥企業開發新藥，投資者在t0=0時決定是否進行初始研發投資，在t1=3年決定是否進行臨床試驗階段投資，在t=10年決定是否進行商業化投資。初始投資I0=2500萬元，在t1=3年時投資I1=9000萬元；在t=10年時投資I=50000萬元。預計商業化投資產生的現金流量在t=10年時的現值為80000萬元。根據歷史數據可以估計到該項目波動率σ=25％，無風險利率r=4％。

（1）用NPV法進行項目評價(假定風險調整貼現率為15％)：

NPV=-2500-9000/(1+0.15)3+(80000-50000)/(1+0.15)10=-1000萬元

由NPV＜0可知該項目是不可行的，應當放棄。

（2）利用Geske模型進行項目評價：

先由Black-Scholes模型求得Fc=6.14(億元)，再將其他數據代入Geske模型表達式中可得C=1.96(億元)

第7篇：項目投資決策分析方法范文

[關鍵詞]商業地產;實物期權;投資決策

傳統商業地產投資決策方法,往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值,因此常常低估項目的價值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認為,傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素,因此經常低估投資機會而導致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當傳統方法難以解決項目投資決策分析時,金融領域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險,并獲得無風險收益,在無套利機會和無交易費用等假設下,經過嚴密的數學推導,得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導出股票的歐式看漲期權定價公式,即著名的Black-Scholes模型。同時,Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權定價問題得以簡化,進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權。

經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來,實物期權方法的使用,正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。

因此,實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法,已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析,是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性,其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析,構建商業地產實物期權定價模型,并進行實證研究,為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。

一、商業地產投資的實物期權特性分析

商業地產開發投資,可以分為兩大階段,即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。

在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在國家規定的期間內,推遲開發投資。因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式,在一期投資建設之后,根據市場情況決定下一期開發的投資情況,以此降低開發投資的風險。因此,在項目建設階段,蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段,當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。

根據上面的分析可以知道,商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權,商業地產開發商作為期權的持有者,可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設,以及決定開發建設的時間和開發建設規模。

二、商業地產投資決策實物期權模型構建

從期權的角度分析商業地產項目的價值,通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此,要進行商業地產投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現值的計算,在得到項目凈現值數值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現負值,則不應進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發企業在獲得土地使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行期權,進行投資,也可以提前執行期權。

本文根據商業地產投資項目的實際情況,在對經典的B-S定價模型進行修正的基礎上,來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導之前,做出的主要假設條件有:

1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。

2.在期權有效期內,除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內所帶來的凈收益現值,相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格,其中S表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業地產年凈租金的增長率,t表示推遲期權的時間,T表示項目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前,土地每年的閑置費用為Fi,考慮項目的建設期,假設建設期為D年。

下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后,將這一結果乘以項目的開發建設面積,即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為C,年租金為S,則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:E[max(SW-C,0]

假設商業地產租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到

式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格,V表示商業地產項目含有推遲期權的價值,C表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值,屬于開發企業利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為M,所得稅稅率為h,土地費用為A,可行性研究費用為J,V1表示項目推遲期權的價值,k表示項目現金流的折現率,則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:

則推遲期權的價值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。

三、模型的相關參數確定

本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值,即SW。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

C表示商業地產項目開發建設投資:具體包括前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費、財務費、銷售費、開發期稅費、其他費用和不可預見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。

S0表示初始租賃價格扣除商業地產單位面積的運營費用、修理費用、經營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權初期的商業地產租賃市場同類物業的市場均價。r表示無風險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風險利率作為標準。q的取值,可以根據市場調查,結合項目的實際情況來進行確定。

最后是關于波動率參數的估計。由資產價格理論得知,房地產價格由房地產租金收益流的貼現值決定,房地產價格波動與房地產租金的波動幅度應該基本相似,兩者呈正相關關系,如果兩者發生背離或房地產價格的波動幅度大于房地產租金的波動幅度,就表明房地產市場價格出現了異常。因此,可以通過中房指數來求出項目價值的波動率。設項目波動率和項目產出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業地產租賃價格的波動率σ可以根據目前已有的價格指數,用數值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數據,Si表示在第i個時間間隔末的商業地產租賃價格指數,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。

四、實證研究

1.樣本選取

某市商業中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業鋪面,全長840米,預計總投資1.63億元,項目分二期建設,其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業,該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預計在2007年啟動二期工程,目前相關事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。

2.傳統的項目投資決策分析

為了和前面的分析相對應,假設所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項目從2007年初開始,開發期為2年,其中建設期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎設施建設費(包括前期工程費)1000萬元、商業用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設施建設費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預見費554.27萬元。假設項目當年的投資額發生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據市場調查,結合本項目的實際情況,預計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎為項目每年產生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預計商業地產項目在經營18年后的凈轉售收入為9000萬元。

根據前面的分析,可以通過編制商業地產開發項目損益表,計算出商業地產項目在壽命期內各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據上述數據,編制商業地產項目的全投資現金流量表,以此計算出項目的凈現值。項目全投資現金流量表,詳見表1。

考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,從而可以得出該項目的NPV=2647萬元,則該項目經濟上可行,可進行投資。

3.基于實物期權方法的投資決策分析

下面運用實物期權法重新審視該項目。假設市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發期為2年,預計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。

參照前面介紹的項目相關數據,開發商要想獲得此推遲期權,首先必須獲得土地的使用權,其中土地使用費用為4854.43萬元。無風險利率采用2006年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設其等于無風險利率。項目的開發建設投資(不包含土地使用費用)預計在原來的基礎上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元?？紤]商業地產項目推遲開發的全投資現金流量表,詳見表2。考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,可以得出NPV=1158萬元。

租賃價格波動率,采用該市中房指數典型地產指數2005年8月至2006年1月的數據進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。

下面具體對項目的推遲期權進行計算。根據市場調查,目前,該市同類商業地產的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據是:管理費按年租金的4%計算,應交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,W=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發的凈現值2647萬元。因此,可以得知,開發商在獲得土地的使用權后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內,根據項目的招商來決定投資,能獲取更好的經濟效益。

4.實物期權價值的敏感性分析

這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權價值的影響。假設項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權價值的影響情況,見表3。

假設出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權價值的影響,具體內容見表4。

通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構建的模型計算結果和理論分析結果是一致的。一方面表現為考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值;另一方面表現為看漲期權的價格與標的資產價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。

五、結語

本文對商業地產投資特性進行分析,從中找出商業地產投資中所蘊涵的實物期權特性,并通過對B-S模型進行修正,提出商業地產推遲投資的實物期權模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值。因此,將實物期權運用于商業地產投資決策領域,是充分地考慮了開發商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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第8篇：項目投資決策分析方法范文

[關鍵詞] 商業地產;實物期權;投資決策

傳統商業地產投資決策方法，往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益，以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值，因此常常低估項目的價值。Hayes和 Abernathy、Hayes和Garvin認為，傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素，因此經常低估投資機會而導致短期決策行為，造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當傳統方法難以解決項目投資決策分析時，金融領域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法，他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險，并獲得無風險收益，在無套利機會和無交易費用等假設下，經過嚴密的數學推導，得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程，并運用該方程，推導出股票的歐式看漲期權定價公式，即著名的Black-Scholes模型。同時，Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型，使離散時間的期權定價問題得以簡化，進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是Stewart Myers教授，他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策，并稱之為實物期權。

經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點，而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來，實物期權方法的使用，正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且，實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定，而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破，兩種方法相互補充。

因此，實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法，已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題，將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析，是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是，將實物期權方法引入項目投資決策中，有著比較嚴格的條件限制，主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性，其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析，構建商業地產實物期權定價模型，并進行實證研究，為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。

一、商業地產投資的實物期權特性分析

商業地產開發投資，可以分為兩大階段，即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段，包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上，對項目進行整體經營和管理，將開發產品市場化，獲得企業利潤的階段。

在開發建設階段，從實物期權的角度來看，土地使用費的投入，相當于一筆期權費用，在支付了這筆費用之后，商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利，而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性，投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價，在國家規定的期間內，推遲開發投資。因此，投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段，影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長，在整個收益過程中存在高度的不確定性，包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等，因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性，使得投資者在進行項目的開發過程中，通常不是將資金一次性投入，而是采取分期開發的方式，在一期投資建設之后，根據市場情況決定下一期開發的投資情況，以此降低開發投資的風險。因此，在項目建設階段，蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段，當項目運營良好時，決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張，以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時，決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式，以減少風險。由此，在項目的運營階段，存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。

根據上面的分析可以知道，商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權，商業地產開發商作為期權的持有者，可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設，以及決定開發建設的時間和開發建設規模。

二、商業地產投資決策實物期權模型構建

從期權的角度分析商業地產項目的價值，通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此，要進行商業地產投資項目價值的計算，首先必須進行項目凈現值的計算，在得到項目凈現值數值之后，再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算，最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零，則說明項目可行，可以對項目進行投資。而一旦出現負值，則不應進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地的使用權?？梢姡_發企業在獲得土地使用權后，擁有到期日為2年的推遲期權，開發企業可以到期執行期權，進行投資，也可以提前執行期權。

本文根據商業地產投資項目的實際情況，在對經典的B-S定價模型進行修正的基礎上，來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性，本文在進行模型推導之前，做出的主要假設條件有:

1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。

2.在期權有效期內，除價格變動而形成資本損益外，還包括因為土地閑置所產生的機會成本，即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的，等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下，在土地使用年限內所帶來的凈收益現值，相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格，其中S表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增，其中q表示商業地產年凈租金的增長率，t表示推遲期權的時間，T表示項目的壽命期，則:

5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前，土地每年的閑置費用為Fi，考慮項目的建設期，假設建設期為D年。

下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響，為了便于處理，這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益，則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資，得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后，將這一結果乘以項目的開發建設面積，即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為C，年租金為S，則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:E[max(SW-C，0]

假設商業地產租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz (2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率，σs表示單位時間內租賃價格的波動率，dz為維納過程增量，對式(2)進行積分，得到

式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格，V表示商業地產項目含有推遲期權的價值，C表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算，本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外，則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值，屬于開發企業利潤。因此，對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率)，得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為M，所得稅稅率為h，土地費用為A，可行性研究費用為J，V1表示項目推遲期權的價值，k表示項目現金流的折現率，則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:

則推遲期權的價值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動，且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。

三、 模型的相關參數確定

本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益，是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值，即SW。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

第9篇：項目投資決策分析方法范文

在工程項目管理中，項目管理就是要實現四大目標：“質量、工期、投資、安全”，所謂的投資控制，是在工程建設的全過程，把工程投資控制在批準的投資限額以內，發現投資偏差采取措施，保證項目投資管理目標的實現。

近年來，我國在積極探索工程投資控制的方法和途徑，制定了一系列的標準和條例，同時著力推行工程量清單報價，逐步形成有競爭機制的計價模式，取得了不錯的效果。然而在實際的工程建設中，仍有許多工程出現概算超估算，預算超概算，結算超預算的投資超支現象。究其存在的原因，我認為主要有以下幾個方面：

1. 忽視投資決策的重要作用，項目定義不明確。

項目投資決策分析目前已經引起業內人士的關注，尤其是國家重點工程和大型工程均經過投資專家的論證，探討其可行性，可是相當部分中、小型工程項目仍不重視項目的投資決策分析，也不對項目進行定義，只是經過非專業的領導同志一起討論、商量，就決定進行項目的建設，以致于在后期的工程建設中，又變更項目的規模、投資設備方案、工程實施的原材料等等，從而導致工程實際投資遠遠大于投資限額。

2 .方案缺少優化設計，不進行項目方案的技術經濟分析。

我國較多采用直接委托的方式進行方案設計,這樣很容易導致設計保守，在規范已經考慮了足夠的結構承重要求下，再增加分項分數，增大鋼筋配比，增大梁的截面積。同時對設計方案不進行技術及經濟的比較分析，能采用磚混結構的卻選取用鋼筋混凝土框架結構。更有甚者一些設計單位從自身的經濟利益去考慮，根本不考慮投資的節約。

3 .項目施工階段，設計變更多。

一般地講，對于設計文件除非不得不進行設計變更，否則任何人員無權擅自更改設計。但是隨著社會的進步，科學技術的不斷發展，伴隨著產生新的功能要求以及新材料、技術的應用。項目業主為更好地貼近現代生活，提出對原設計文件的使用功能進行修改，使用更好的材料，要的是高檔、超前，造成工程項目投資成倍的增加。

4 .造價管理人員綜合素質差，不能滿足投資控制工作的需要。

目前的工程造價師，主要業務大多只是依靠定額進行工程概預算的審結，由于業務經驗及知識層面的差距，使他們在現代造價管理的工作中不能得心應手，表現得技術素質差，缺乏處理工程技術經濟問題的能力；缺乏相關的經濟和法律知識，處理工程索賠能力差。這種業務素質，必然導致工程項目投資的超支。

另外合同管理不規范，宏觀政策的變化，物價上漲等客觀因素均能引起投資超支。然而作為項目的管理人員，我們知道，在工程項目管理工作中，業主是建設工程項目生產過程的總集成者，也是建設工程項目生產過程的總組織者。為此我想從業主處于項目管理的核心地位，從源頭上和管理的方法上提出工程項目投資管理防止出現超支援的對策。

1. 切實做好投資決策分析，確定投資控制的目標。

投資決策是工程項目建設的第一步工作。在這一階段，據西方一些國家分析，投資機會分析費、可行性研究費、決策費用總計約為總投資的1%左右，但是它的決策結果對總投資的影響是：一般工業建設項目的經驗數據為60～70 %；對使用功能的影響在70～80%。由此可見項目的投資決策對項目投資具有決定性的影響。

作為項目業主就要從思想上遺棄可行性研究可有可無，還多浪費了部分資金的想法。相反應在工程項目立項時，聘請或委托資深的咨詢公司或高級顧問，對項目進行投資機會分析，融資情況分析，調查市場情況等，經業主同意，確定工程項目的建設規模、場地、生產工藝、生產設備的選型等問題。然后再采用生產能力指數法，綜合指標估算法等合適的估價方法，編制出建設投資和流動資金所需的資金總額即：投資估算，并測算出建設期方案資金使用計劃。

經過投資決策分析，一方面論證了項目在功能上、技術上和財務上的可行性；另一方面從投資控制的角度上講，它確定了投資控制的目標，是預防投資超支的根本所在。

2、按規定進行限額設計及方案優化，加強設計階段的投資控制。

在工程項目建設周期的全過程中，設計階段對項目投資有重要的影響，是僅次于投資決策階段。所以業主在設計階段的投資控制更應該發揮其主動控制的職能，業主在進行設計招標時，在設計合同或委托設計任務中明確以下幾點對投資控制是非常必要的。

a 必須按要求進行限額設計即按批準的投資估算控制初步設計，再按初步設計總概算控制施工圖設計。這樣就要求設計單位自主加壓，自覺要求各專業設計人員強化投資控制意識。在擬定設計原則、技術方案和選擇設備過程中先掌握工程的參考造價和工程量，嚴格按照限額設計所分解的投資額和控制工程量進行設計，提出節約投資的措施，力求將造價和工程量控制在限額范圍之內。

b及時進行設計質量跟蹤?，F階段我們的業主只要把設計進行委托，到設計文件完成，中間很少有人過問。國際上早就開始了讓工程師進行設計質量的控制。在設計過程中及階段設計完成時，委托工程師對設計文件的相關內容進行深入細致的審核。特別是審查設計保守，進行過分設計，這樣可以提高其經濟性，起到節約投資的目的。

c必須進行設計方案的優選。業主本身在這方面的知識往往處于劣勢，但通過不同設計方案之間的技術經濟比較分析，可以從中選擇最佳的設計方案，從而以較低的成本獲得較高的建筑功能。

3、實行投資目標的動態控制，是進行投資控制的有效工具。

工程項目從投資決策、設計、施工，到營運階段是一個漫長的過程，少則幾個月，多則幾十年。如果等到在竣工結算時再去分析投資偏差，勢必導致竣工結算與投資估算之間相差甚遠。我主張在項目建設的全過程，實施投資目標的動態控制，使超投資的現象處于萌芽之中。

按照投資控制的動態原理：“項目投入項目進展收集項目的實際數據投資目標的實際與計劃進行比較進行偏差分析并進行糾編”的這一循環過程，針對不同項目的實際情況，不同的項目建設周期，定期進行循環。并從中收集項目實施的有關數據，采用表格法、曲線法去計算出投資偏差，并分析產生的偏差是業主原因、設計原因、施工原因。并根據這些原因采取相應的措施來糾正投資偏差，從而實現投資的動態控制和主動控制。

4、依據合同管理，有效解決索賠問題，是進行投資控制的主要途徑。

目前的建筑市場，項目業主與設計、施工、監理等參建單位已經不存在任何行政關系，而是依靠合同來規范當事人的交易行為，通過合同來明確投資控制的目標。

要依據合同進行投資控制，首先要做到合同文本的嚴謹性，做到有法可依，從而保證合同的嚴肅性，為工程投資的有效控制提供法律上的保證。我們的合同示范文本與FIDIC新出版的《施工合同書》相比，在合同文本的嚴謹性、合同文件的責、權、利方面還存在差距，后者涵蓋了業主的索賠、承包商要求的變更等有關工程建設的方方面面，并且對業主、承包商雙方的權利和義務做出了更加嚴格明確的規定，因此就很有必要結合我國建筑、保險、金融等方面的法律法規，吸收FIDIC等中外合同文本中合理的部分，修訂我國現行的合同文本，使之更嚴謹，更具備可操作性。

其次要發揮工程師的作用，使之更方便有效地解決爭議、索賠問題，在FIDIC合同條款之下，工程師是業主與承包商之間公正的第三方，合同履行過程中不論是業主還是承包商的各種要求均應提交工程師，其做出決定，在業主與承包商達成一致以前，不得對工程師的權力加以進一步限制。這樣工程師就可以充分地發揮其施工管理的經驗，借助于工程現場的第一手資料，客觀、公正地處理業主與承包商之間的分歧，問題處理結果很容易被雙方所接受。相關事實已經證明，以合同管理為出發點，充分發揮工程師自身的專業優勢，可以有效地實現投資控制的目標，保證業主取得合同的最佳成本效益。

5、綜合提升造價管理人員的素質，提高投資控制的質量。

現在我們都提倡“以人為本”，事實上，要解決投資超支現象，必須通過人的主觀努力才能實現，這里的“人”對項目投資管理來講就是造價管理人員。