房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
?第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎(chǔ)設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎(chǔ)設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任?？辈?、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
【章名】第五章法律責任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
【章名】第六章附則
第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營
前言
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進入市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值，滿足社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中，進行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
一、進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新的必要性
（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購買產(chǎn)品時考慮的重要因素。
（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產(chǎn)品個性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進行創(chuàng)新，標新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，用戶對產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新內(nèi)容
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的觀念創(chuàng)新。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設和銷售活動。我認為應該是通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行創(chuàng)造性、計劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟效益的過程。因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個人一生創(chuàng)造的剩余價值的體現(xiàn)，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發(fā)商僅僅認為建成了一個小區(qū)就達到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的目的，就大錯特錯了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導向，在開發(fā)與經(jīng)營過程中不斷的進行提高、改進，開發(fā)出更加適應人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)創(chuàng)新
技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規(guī)劃、合理的戶型設計、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應用及小區(qū)綠化、景觀、配套設施、物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，是當今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場是檢驗創(chuàng)新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷進行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營企業(yè)之間的經(jīng)營活動，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理工作十分復雜，開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個環(huán)節(jié)的失誤，就能導致整個投資計劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項工作的關(guān)系，對企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進行整合，對策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風險，是管理工作創(chuàng)新的目的。
（4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
創(chuàng)新不僅是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力，而且也是一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟全球化和我國加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創(chuàng)新。實踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優(yōu)勢，贏得主動。
總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營如何創(chuàng)新
（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運用新的經(jīng)濟信息服務手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經(jīng)濟體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運用上進行改進，主要體現(xiàn)在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經(jīng)營模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競爭力。應該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個環(huán)節(jié)，如土地購買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)?；?、科技化以至于全球化。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的規(guī)?；芾?，房地產(chǎn)應盡量成片規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設備集中采購的低成本優(yōu)勢，固定成本的分攤優(yōu)勢。使產(chǎn)品價格降下來，同時又能爭取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的工程建設管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設計，并有足夠的流動資金支持工程的建設。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應及時查找原因，制定相應的措施及時趕上，因為相當一部分的建設資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時，工程建設進度也為工程的預售創(chuàng)造條件，工程進度快就可以爭取盡早預售，盡快讓投入的建設資金回籠，并能確保按預售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經(jīng)營業(yè)績。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。
參考文獻：
第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；多項目經(jīng)營；特點；途徑
1.前言
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，大致走過了四個階段：第一階是單一項目開發(fā)；第二階段是同城市多項目開發(fā)；第三階段是多城市多項目開發(fā)；第四階段是多城市多項目區(qū)域化管理階段。多項目經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；?、由項目公司向公司高級形態(tài)發(fā)展的必然途徑，其目的和最終結(jié)果就是企業(yè)利潤最大化，是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成熟的標志，然而多項目運作管理相對單個項目管理要復雜得多，它需要企業(yè)在多個項目之間協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有資源，以獲取最佳的項目實施組合，往往存在較大的管理風險。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多項目經(jīng)營進行深入探討。
2.多項目經(jīng)營的特點
2.1綜合化
從宏觀的角度和企業(yè)整體發(fā)展的高度管理項目實施過程，實現(xiàn)投資、進度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理。
2.2協(xié)調(diào)化
在多個項目并行的環(huán)境中，與新項目有關(guān)的設計、建設、銷售、物業(yè)管理等工作基本上協(xié)同進行，體現(xiàn)了多項目管理的全程性及企業(yè)戰(zhàn)略相關(guān)性房地產(chǎn)多項目管理整合具有共同目標的、相互關(guān)聯(lián)的項目完成項目目標和實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，并在整個管理和協(xié)調(diào)上使之統(tǒng)一。
2.3價值化
以市場關(guān)系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實現(xiàn)客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。
2.4實用化
為項目決策者任何時間供給多方位的價值評估和分析，高效解決企業(yè)決策層最關(guān)心的宏觀總體問題。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施多項目經(jīng)營的有效途徑
3.1建立企業(yè)資源庫
資源可劃分為人力資源、財務資源、技術(shù)資源等類型，房地產(chǎn)集團的多項目經(jīng)營管理需要各部門多種技能之間相互的共同，因此對于企業(yè)項目管理來說具有最重要意義的是人力資源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須成立自己的人才考核系統(tǒng)，對員工所擁有的技能成立檔案并進行評價，這個系統(tǒng)的重要意義在于可以任何時間高效地篩選項目經(jīng)理、組建項目團隊。項目企業(yè)其他的資源和人力資源一起構(gòu)成企業(yè)項目管理的約束條件，因此對企業(yè)的其他資源也要成立詳細的檔案并進行考核，企業(yè)資源庫的成立可以幫助企業(yè)進行自我診斷，是多項目經(jīng)營管理的實施基礎(chǔ)。
3.2嚴格工作程序
3.2.1項目選擇程序
在項目啟動初期，選擇合適的項目進行投資以最大效用地利用資源的論證過程，確定項目的可行性和有效性，通常需要充分考慮該項目是不是能夠充分滿足客戶的需要，是不是符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需要，是不是能夠為企業(yè)帶來合理的投資回報，是不是能夠成立企業(yè)的競爭優(yōu)勢項目的選擇程序包括項目的一般機會研究、特定機會研究和可行性論證等階段，是確保項目成功的第一步。
3.2.2項目工作程序
在確定項目之后，需要嚴格按照項目管理的方法實施項目并對其考核包括采用項目管理的常用技術(shù)，例如甘特圖、凈值分析等來對項目的項目范圍管理、質(zhì)量管理、時間管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理、費用管理、風險管理和綜合管理等九個方面進行管理，在這九個方面按照項目管理的特點和方法來進行管理構(gòu)成為了企業(yè)項目管理的工作程序。企業(yè)可以根據(jù)標桿學習法，由企業(yè)的項目管理辦公室成立明確定義的、高效的標準工作程序，如在各個項目的執(zhí)行過程中可以對工作方法進行口徑上的統(tǒng)一，減少管理過程中沒必要要的工作程序沖突。
3.2.3項目資源配備布置
程序項目資源配備布置程序要求對企業(yè)的各個項目進行資源利用效率方面的評估，根據(jù)投資回報、成本節(jié)約等指標來安排項目資源的分配，可以采用ABC法、價值分析方法等工具來評價這些項目，并根據(jù)其重要程度相應分配資源。企業(yè)必須逐步成立一個能評價資源在各個項目中利用效率的系統(tǒng)。
3.3完善授權(quán)體系
多項目管理的運作是經(jīng)由過程集團高層管理者對項目經(jīng)理的授權(quán)進行的，由于每個項目通常都牽涉到項目股東、業(yè)主、項目監(jiān)理等多方面的好處，而項目經(jīng)理只能調(diào)動內(nèi)部的資源，因此，項目經(jīng)理所負擔的責任要大于他所擁有的權(quán)力在現(xiàn)實的項目管理運作中，對項目經(jīng)理授權(quán)的程度很是難以把握，一方面項目經(jīng)理要有足夠的權(quán)限來獲取所需要的資源完成項目，另一方面對項目經(jīng)理過多地授權(quán)又會影響到其他利益體的好處，高層管理者也會因此落空對項目的嚴格管理和控制。因此，成立一個有效而合理的授權(quán)體系是很是重要的。項目經(jīng)理應獲授予的權(quán)力包括：決定項目團隊的人事權(quán)，一定額度下的資金調(diào)用權(quán)和物資調(diào)用權(quán)，緊迫事件處理權(quán)。不應授予項目經(jīng)理的權(quán)力包括：合同文件簽署權(quán)，項目標價談判權(quán)，超過項目總價一定比例的資金調(diào)用權(quán)和物資調(diào)用權(quán)。授權(quán)的原則是：項目經(jīng)理的權(quán)力應該僅限于完成項目交付成果本身，牽涉到各方重大好處的決策制定權(quán)力都不應授予項目經(jīng)理。
項目項目經(jīng)理應承擔的責任包括：在預算費用內(nèi)按時、按質(zhì)、按量完成項目，帶動團隊互助與建設，處理團隊內(nèi)部的各類爭端，指導督促團隊隊員的工作，與項目各好處相關(guān)方進行溝通，密切跟蹤項目的進展情況等。
3.4搭設溝通平臺
多項目經(jīng)營管理對企業(yè)內(nèi)部和外部的精密互助提出了更高的要求，在企業(yè)的內(nèi)部需要形成有效的溝通系統(tǒng)，企業(yè)的信息化在這個方面是一個很是重要的任務，即要實現(xiàn)企業(yè)文件傳道輸送的電子化和項目監(jiān)控的軟體化。企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)的搭設有利于企業(yè)項目溝通的實時和順利進行，同時還可以在每個時點上對項目進行成本、質(zhì)量、進度等多維度的全方位實時監(jiān)控。
3.5應用專業(yè)技術(shù)
企業(yè)可采用MIS系統(tǒng)和項目管理專用軟體來進行項目文件的傳遞和項目進度的跟蹤，這些軟體系統(tǒng)使用了項目管理中絕大部分的常用技術(shù)，對于多項目管理的實施通常能起到事半功倍的作用。房地產(chǎn)集團所屬的項目則可根據(jù)現(xiàn)實情況選擇最合適自身情況的系統(tǒng)，如Project系列項目管理軟體進行項目運作，在項目管理實踐中廣泛應用成熟、先進的項目管理工具和方法，如責任矩陣、收集圖、路線法、蒙特卡羅分析等，提高房地產(chǎn)項目的管理程度。
4.結(jié)束語
綜上所述，在房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展的今天，眾多開發(fā)企業(yè)都不約而同的選擇房地產(chǎn)多項目經(jīng)營，房地產(chǎn)市場將由以前的公共資源競爭轉(zhuǎn)為能力競爭，公司各項業(yè)務能力的重視和提高對未來發(fā)展有著深遠的意義。因此，我們建議從多項目經(jīng)營的組織管理模式入手，在明確定位后進行系統(tǒng)的權(quán)責劃分，再到整體流程的規(guī)范及優(yōu)化，全面提高房地產(chǎn)品牌的整體優(yōu)勢。
參考文獻：
[1]田文中.對房地產(chǎn)多項目管理理論的若干思考[J].經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息.2011.18.
第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 多元權(quán)益沖突 一體保護
【中圖分類號】DF417 【文獻標識碼】A
近年來，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，商品房的開發(fā)、建設、融資、銷售等不同參與主體對同一標的房屋主張權(quán)利而引發(fā)權(quán)益沖突的訴訟案件和案件明顯增多。為解決這些糾紛，最高人民法院針對現(xiàn)行立法的不足，制定了相關(guān)司法解釋，為實踐中此類案件的判決和糾紛的處理提供了明確的法律依據(jù)，一定程度上起到定紛止爭的作用。一般來說，通過增設法律規(guī)范和加強司法審判，會對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中參與主體的相關(guān)行為起到一定的規(guī)范引導作用，從而減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中多元主體權(quán)益沖突的發(fā)生，但實際上，這類沖突并未因此減少。究其原因，筆者認為，這不僅需要從法律制度規(guī)范本身尋找答案，也要對引起權(quán)利沖突的行為層面進行深入分析，從而找到破解難題之道。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中存在的多元權(quán)益沖突
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資額大、資金占用周期長、涉及法律關(guān)系復雜等特點。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中心，通常有被拆遷人、貸款銀行、建設工程承包人、購房者等多元主體參與其中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為完成征地拆遷、用地取得、工程建設、商品房銷售、前期物業(yè)管理等多個階段的工作，常常與被拆遷人、貸款銀行、建設工程承包人、購房者、承租人等多元權(quán)益主體建立合同關(guān)系。
基于合同約定或法律規(guī)定，這些合同主體往往針對同一建筑物產(chǎn)生的不同權(quán)利。例如，被拆遷人基于與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立的拆遷安置協(xié)議，享有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的特定房屋的安置權(quán)。貸款人（通常有銀行、小額貸款公司等）基于與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立的借款抵押合同，享有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的在建工程抵押權(quán)。建設工程承包人基于與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《建設工程承包合同》或《以房抵頂工程款合同》，對其所建工程依法享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)或抵頂房屋的請求權(quán)。依購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣/預售合同》，購房人依法享有對合同標的商品房的請求權(quán)，或在交付購買商品房的全部或者大部分款項后，依法享有取得合同標的商品房的優(yōu)先權(quán)。貸款人或擔保人（通常為置業(yè)擔保公司）基于按揭貸款《擔保合同》或《反擔保合同》，享有對抵押標的商品房的優(yōu)先受償權(quán)。這些不同主體的權(quán)利一般情況下并不必然產(chǎn)生沖突，但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就同一標的商品房作出上述兩項及以上交易安排時，權(quán)利沖突就會發(fā)生。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就同一標的商品房先抵后賣，一房二賣或多賣，以及因拖欠工程款，在抵押權(quán)人、購房人、工程承包人之間發(fā)生多元權(quán)益沖突的現(xiàn)象并不少見。將特定化的安置房屋再出售或頂賬，將建成的車庫先租后賣、或抵頂工程款等也時有發(fā)生，這些情況下，都會產(chǎn)生多元權(quán)益沖突。
多元權(quán)益沖突的民商法解決途徑及不足
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就同一標的商品房作出的前述兩項及以上交易安排時，所引發(fā)的權(quán)利沖突，現(xiàn)有民商法主要有兩個解決途徑：一是通過立法直接規(guī)定某些權(quán)利屬于優(yōu)先權(quán)，從而使相關(guān)權(quán)利人，在發(fā)生權(quán)利沖突時，具有就標的商品房優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括：第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，建設工程的發(fā)包人逾期支付工程款，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不支付的，承包人依據(jù)我國《合同法》第二百八十六條規(guī)定，享有就其承建的工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第二，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程抵押融資貸款，則貸款銀行有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十三條和《物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。依上述法律規(guī)定，在商品房銷售（包括預售）過程中，購房人按揭貸款以房抵押，作為抵押權(quán)人的貸款銀行或置業(yè)擔保公司在購房人未履行償還借款義務或承擔擔保責任后，同樣享有對抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
二是通過立法和司法解釋，規(guī)定在發(fā)生權(quán)利沖突時不同權(quán)利的優(yōu)先順序。第一，我國《物權(quán)法》針對以同一房屋向兩個以上債權(quán)人抵押發(fā)生權(quán)利沖突的情形，在第一百九十九條規(guī)定了“抵押權(quán)已登記先于未登記；均未登記的按債權(quán)比例受償”處理規(guī)則。通過立法，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就一房多抵情況下的沖突解決提供了法律依據(jù)。第二，最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件[2003]7號司法解釋，針對拆遷人將作為補償安置的房屋另行出賣給第三人的情形，規(guī)定被拆遷人具有優(yōu)先于買受人取得安置房屋的權(quán)利。這一解釋性規(guī)定，有利于被拆遷人與買受人之間的權(quán)利沖突的解決。第三，為解決建筑工程承包人與抵押權(quán)人及商品房買受人之間就同一標的商品房之間的權(quán)利沖突，最高法院通過《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》規(guī)定，建筑工程的承包人依《合同法》第二百八十六條享有的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但該優(yōu)先受償權(quán)在消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，不得對抗買受人。通過《批復》的形式，為這一特定情況下不同主體的權(quán)利，確立了優(yōu)先順序。
上述規(guī)定，一方面，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中多元權(quán)益沖突的解決提供了法律依據(jù)，有利于這些沖突的解決。但另一方面，上述沖突解決規(guī)范仍存在以下兩點不足：一是這些民商法規(guī)范自身尚存在一定漏洞，對購房人主體權(quán)益保護有余，而對其他主體權(quán)益關(guān)注不足。其一，最高人民法院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》關(guān)于購房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，沒有區(qū)分購房人購買此房是首套房還是投資購房，也沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為逃避抵押債務和工程款債務而惡意出售或虛假出售商品房等情形作出限制，更沒有對民間借貸中名為商品房買賣實為借貸擔保等作出甄別性規(guī)定，只是籠統(tǒng)規(guī)定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，即獲得相對于抵押權(quán)人和工程承包人的優(yōu)先權(quán)更為優(yōu)先的權(quán)利。這樣的規(guī)范，顯然對購房人的權(quán)益保護有余，卻對享有抵押權(quán)的貸款人、擔保人以及享有工程優(yōu)先權(quán)的承包人其合法權(quán)益關(guān)注不足。該司法解釋關(guān)于購房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，既然基于人權(quán)保障優(yōu)先的司法理念作出，就應將購房人的優(yōu)先權(quán)限定在滿足購房人生存需要的范圍，而不應擴大到投資購房的范圍，更應將虛假售房等情形在優(yōu)先保護范圍中排除。在同一標的商品房被購房人優(yōu)先取得后，按照現(xiàn)行的民商法規(guī)定，其他后序的抵押權(quán)和工程承包人優(yōu)先權(quán)等原本享有更高保障的權(quán)利，均因失去特定責任財產(chǎn)保障而被明顯弱化，幾乎與普通債權(quán)無異。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務未能得到有效法律限制的情況下，這些權(quán)利即使得到訴訟支持，也會因難以發(fā)現(xiàn)債務人可執(zhí)行財產(chǎn)，其權(quán)利難得到最終實現(xiàn)。這些司法解釋漏洞影響了法律的正當性。
其二，最高人民法院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》關(guān)于建設工程承包人優(yōu)先受償工程價款范圍的規(guī)定，將材料款等實際支出的費用與承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬同樣列入優(yōu)先受償權(quán)的工程價款范圍，其法理依據(jù)也不夠充分。將承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬解釋為人權(quán)保障的需要已屬于擴充性解釋，而將材料款等實際支出的費用列入優(yōu)先受償權(quán)的工程價款范圍解釋為系債權(quán)物權(quán)化的結(jié)果，也必然引起相關(guān)權(quán)利的不平衡問題。既表現(xiàn)在物權(quán)化的債權(quán)與人權(quán)保障處于同一優(yōu)先受償順序的不平衡，也表現(xiàn)在承包人的材料款等實際支出與發(fā)包人購入材料形成的債權(quán)之間的不平衡。由此可見，上述規(guī)范未能很好體現(xiàn)保護生存權(quán)的司法理念和同類債權(quán)平等保護的法律原則，難以體現(xiàn)正義的法律價值。
其三，依最高人民法院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已交付購買商品房的全部或者大部分款項后買受人，但在按揭貸款購房的情況下，會出現(xiàn)交付購買商品房的全部或者大部分款項后買受人取得商品房的權(quán)利優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，而按揭貸款購房中的房屋抵押權(quán)人，在抵押權(quán)實現(xiàn)條件成就時，可就購房人的抵押房屋優(yōu)先受償。這樣實際上，產(chǎn)生了《批復》規(guī)定的“承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)”相反的法律后果，出現(xiàn)了權(quán)利順序循環(huán)的漏洞。
其四，最高人民法院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》，關(guān)于建設工程承包人行使優(yōu)先權(quán)期限的規(guī)定，沒有考慮到承包人與發(fā)包人之間關(guān)于工程款支付爭議多發(fā)生在工程竣工后的工程款結(jié)算階段，結(jié)算期常超過六個月的實際，僅規(guī)定承包人行使優(yōu)先權(quán)期限為六個月，自建設工程實際竣工之日或者合同約定的竣工之日起計算。工程承包人法定的優(yōu)先權(quán)很容易落空，不僅其合理性堪虞，實踐中也被廣為詬病。
二是對沖突責任人缺乏有效規(guī)制，不能實現(xiàn)對其失信行為進行過程規(guī)制和從源遏制。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的多元權(quán)益沖突，系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就同一標的商品房作出兩項以上交易安排引起的。前述的沖突解決規(guī)范，解決了多元主體之間的權(quán)利沖突，但沖突的惡意（至少是非善意）始作俑者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻置身其外?，F(xiàn)行民商法基于合同自由和鼓勵交易的原則理念，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先抵后賣、一物二賣、先賣后頂?shù)刃袨槌秩萑膛c承認的態(tài)度，民商法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意拖欠工程款、騙貸和虛假買賣等行為的法律后果主要系賠償責任，加上民商法無經(jīng)濟法所具有的過程規(guī)制和從源遏制等法律手段，決定了民商法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述失信行為缺乏有效規(guī)制。這正是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的多元權(quán)益沖突頻發(fā)的主要原因之一。由于缺乏有效的法律約束，實踐中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一部分在建工程抵押貸款用于本項目外的投資，要求承包人墊資施工，通過假按揭騙貸和先抵后買、一房多賣等方式獲取超額收入，并將售房資金存入個人賬戶轉(zhuǎn)為他用，卻惡意拖欠工程款和貸款不付，引發(fā)了銀行信貸風險和農(nóng)民工群體討薪的社會風險。
多元權(quán)益沖突解決的經(jīng)濟法思考
如前所述，以民商法的角度來尋求減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的多元權(quán)益沖突的發(fā)生以及沖突中多元民商事權(quán)益的一體保護，已無多少法律空間。然而，以經(jīng)濟法的視角，通過改進房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目資金管理法律制度，強化監(jiān)管責任等途徑，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的失信行為的過程規(guī)制和從源遏制，卻可以找到破解難題之路。
第一，改進房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目資金管理法律制度，強化項目資金的收支使用管控。現(xiàn)行《房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》主要通過建立法定資本金制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金管理，其不僅規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立時其注冊資本應符合國務院規(guī)定，而且要求注冊資本占投資總額的比例不得低于20%。但這一法律制度無法規(guī)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項目貸款挪作他用及轉(zhuǎn)移售房資金逃避支付工程款和償還抵押貸款的行為。若增設房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目資金收支使用管理法律制度，實行項目資金專戶管理，規(guī)定每個房地產(chǎn)開發(fā)項目必須在項目所在地金融機構(gòu)開立唯一的專用賬戶，項目的自有資金、融資和售房收入必須存入項目專戶，專戶資金在支付本項目土地出讓金、工程款及配套等項目必要費用后，經(jīng)監(jiān)管部門的審查同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可自行支配使用。這樣，即使發(fā)生前述的多元權(quán)益沖突，且按照民商法的處理規(guī)范，一方主體優(yōu)先權(quán)實現(xiàn)后，一般情況下，后續(xù)主體權(quán)利仍有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專戶資金作為受償?shù)呢熑呜敭a(chǎn)保障，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的權(quán)利沖突處理的多元權(quán)益一體化保護。建立并實施這一法律制度后，貸款人的抵押貸款優(yōu)先受償權(quán)和建設工程承包人的工程價款的優(yōu)先權(quán)就不至于因標的商品房被購房人優(yōu)先取得，且難以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債責任財產(chǎn)而落空。既可以減少銀行信貸風險，也可以減少拖欠農(nóng)民工工資引發(fā)的社會風險。由此可見，建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目資金收支使用管理法律制度，不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的權(quán)利沖突處理的多元權(quán)益一體化保護，而且符合《房地產(chǎn)管理法》加強對城市房地產(chǎn)管理的基本要求，與保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的立法目的相契合，更能夠發(fā)揮依法維護房地產(chǎn)市場秩序和促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的作用。故建議將建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目資金收支使用管理法律制度納入《房地產(chǎn)管理法》修改計劃內(nèi)容，適時進行修法。
第二，建立與項目資金收支使用管理法律制度相配套的法律制度，提高項目資金專戶管理的有效性。設立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目資金收支使用管理法律制度，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)是專項帳戶資金的收支使用監(jiān)管。為達到阻止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項目自有資金和貸款挪作他用及轉(zhuǎn)移售房資金逃避支付工程款和償還抵押貸款的監(jiān)管目標，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的權(quán)利沖突處理的多元權(quán)益一體化保護，需要建立和完善與項目資金收支使用管理法律制度相配套的法律制度。
其一，建立與完善專項帳戶資金收支使用監(jiān)管責任主體法律制度。首先，應當依法確定專項帳戶資金收支使用監(jiān)管責任主體。考慮到現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)管理體制，應明確由建設主管部門承擔監(jiān)管責任，包括對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有項目資金和融資信貸資金的存入及支出監(jiān)管。同時規(guī)定負責商品房預現(xiàn)售管理的房產(chǎn)部門對售房收入存入專項帳戶承擔監(jiān)管責任。其次，依法明確專項帳戶資金收支使用監(jiān)管職責及工作程序，細化規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請支付時的監(jiān)管審核工作標準。為解決支付工程款金額的標準審核難題，可以中標價格為依據(jù)，參考預算和工程進度進行審定。再次，通過完善《房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，明確監(jiān)管機構(gòu)及人員的未盡監(jiān)管職責的法律后果，細化監(jiān)管機構(gòu)及人員的未盡監(jiān)管職責的行政法律責任和刑事責任，增強責任追究的可操作性，強化法律的硬約束。
其二，建立與完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特定交易登記備案法律制度。為提高項目資金專戶管理的有效性，需要在現(xiàn)有在建工程和商品房抵押登記和商品房銷售網(wǎng)簽備案登記等制度基礎(chǔ)上，將抵押信貸合同簽訂和履行登記、工程款支付登記、售房款支付登記納入登記備案范圍，并依法規(guī)定不履行登記的法律后果。如規(guī)定簽訂商品房合同后購房人不作合同網(wǎng)簽和售房款專戶支付登記的，喪失取得合同標的商品房的優(yōu)先權(quán)，可實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)挪用項目資金和利用虛假銷售逃避建設工程優(yōu)先權(quán)和信貸抵押優(yōu)先權(quán)行為的有效規(guī)制。規(guī)定工程款（包括代付農(nóng)民工工資）支付備案登記，既可提高承包人法定優(yōu)先權(quán)適用的可操作性，也有利于區(qū)分拖欠農(nóng)民工工資的責任。
第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的資格問題1.從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者，應當是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)）。
2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認定合同有效。
二、關(guān)于國有土地使用權(quán)的出讓問題3.國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。
4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)，對于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)的，應當認定合同無效。
5.出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權(quán)依法補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法補辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認定合同有效。
三、關(guān)于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題6.國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認定合同有效。
7.轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應當是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準，補辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認定合同有效。
8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關(guān)主管部門補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
9.享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發(fā)建設，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設項目的，一般應當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
10.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應當是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。
11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續(xù)的，可認定合同有效。
12.轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
13.土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
14.土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
四、關(guān)于國有土地使用權(quán)的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進行抵押的，應當認定抵押合同無效。
16.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應當認定后一個抵押合同有效。
17.以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。
五、關(guān)于以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題18.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認定合同無效。
20.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。
21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。
22.名為合作建房，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
23.合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。
六、關(guān)于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。
25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。
27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
七、關(guān)于預售商品房的轉(zhuǎn)讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效。
29.商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。
30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。
八、關(guān)于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關(guān)主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。
33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協(xié)商預售商品房價格。協(xié)商不成的，可參照當?shù)卣嫉膬r格、房地產(chǎn)部門認可的評估的價格，或者當?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場價格處理。
34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
九、關(guān)于違反合同的責任35.經(jīng)審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。
36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。
37.當事人以對合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經(jīng)驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經(jīng)營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。
38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。
39.合同一方違反合同，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)模€應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。
42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。
44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。
十、關(guān)于無效合同的處理問題45.經(jīng)審查認定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數(shù)額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無效的，應追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財產(chǎn)。
46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：
（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償；
第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
在開發(fā)公司與銀行簽訂保證合同后至買受人取得購買住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記前，開發(fā)公司依據(jù)保證合同可能承擔保證責任（指保證合同有效）或者其他民事賠償責任（指保證合同無效），在此期間，如何防范開發(fā)公司可能承擔的風險？此其一。其二，在承擔了保證責任（或者民事賠償責任）后，如何能夠事先根據(jù)法律的規(guī)定在合同上設置某些條款，以保障開發(fā)公司追償權(quán)得以實現(xiàn)？上述兩個問題，即是本文要回答的。
二、按揭貸款保證法律關(guān)系的梳理
（一）按揭的實質(zhì)
現(xiàn)房按揭由房屋買受人在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發(fā)公司房款的借款本息，此外，開發(fā)公司也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。買受人不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時，銀行有權(quán)將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)公司（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，買受人未經(jīng)銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實現(xiàn)，常以格式條款要求買受人以銀行為受益人作房屋財產(chǎn)保險。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。
（二）按揭貸款保證法律關(guān)系的梳理
在實務中，根據(jù)法律關(guān)系形成的時間順序依次為：
其一，開發(fā)公司與銀行簽訂《合作協(xié)議》，約定開發(fā)公司開發(fā)的物業(yè)，銀行可以提供按揭貸款。并約定開發(fā)公司為借款人貸款提供不可撤銷的保證。開發(fā)公司與銀行之間形成合作法律關(guān)系。
其二，開發(fā)公司與房屋買受人簽訂《商品房買賣合同》（一般為示范文本），該合同中約定，買受人支付房屋價款的方式為首付款加銀行貸款。開發(fā)公司與買受人之間形成商品房買賣合同法律關(guān)系。
其三，房屋買受人與銀行簽訂《個人住房借款合同》，買受人從銀行取得借款。買受人與銀行之間形成借款法律關(guān)系。
其四，在上述《個人住房借款合同》簽訂的同時，依據(jù)《合作協(xié)議》，由開發(fā)公司與銀行簽訂不可撤銷的連帶責任保證。開發(fā)公司與銀行之間形成保證法律關(guān)系。
上述借款合同和保證合同，在實踐中，通常在一起簽訂，即以一份合同書的形式體現(xiàn)，名稱通常為個人住房借款合同和抵押加階段性保證借款合同。
其五，在買受人取得所購住房的房屋所有權(quán)證后，由買受人作為抵押人與銀行作為抵押權(quán)人簽訂抵押合同，在辦理完畢抵押物登記使抵押合同生效后，開發(fā)公司與銀行簽訂的保證合同終止。買受人與銀行之間形成抵押法律關(guān)系。同時，作為階段性的保證合同法律關(guān)系終止。
總之，在按揭貸款保證法律關(guān)系群中包括上述互為前提的五種法律關(guān)系。理順了法律關(guān)系，即確定了合同的性質(zhì)，合同性質(zhì)的確定，最終決定了應適用的法律，找到適用的法律就為開發(fā)公司如何防范風險和損失提供了根據(jù)。
三、風險的法律防范
開發(fā)公司對風險的防范可采取以下法律手段：
其一，開發(fā)公司與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，將開發(fā)公司與銀行簽訂的《合作協(xié)議》的相關(guān)內(nèi)容約定在《商品房買賣合同》中，如買受人應當與銀行簽訂借款合同，借款的期限，借款的金額等。
其二，在《商品房買賣合同》中要約定買受人辦理完畢房屋所有權(quán)登記手續(xù)并取得房屋所有權(quán)證的時間?，F(xiàn)有的《商品房買賣合同》作為示范文本，只規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)公司將辦理房屋所有權(quán)證的資料報房產(chǎn)管理機關(guān)備案的時間，但沒有規(guī)定買受人應于何時辦理完畢房屋所有權(quán)登記手續(xù)并取得房屋所有權(quán)證的時間，這是一個很大的漏洞，應當通過補充協(xié)議的方式進行補充。
其三，在《商品房買賣合同》中要約定在買受人取得房屋所有權(quán)證后，應立即與建行簽訂抵押合同。
以上三種法律防范手段中可以通過約定違約金，以及約定合同解除條件等具體內(nèi)容來防范開發(fā)公司的風險。
其四，可以以反擔保的方式來保護開發(fā)公司的合法權(quán)益
1、可以約定由第三人提供保證，保證在簽訂保證合同至辦理完畢抵押物登記前，如開發(fā)公司承擔了保證責任，則由第三人與買受人承擔連帶清償責任；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。
2、可以約定由買受人或者第三人提供質(zhì)押物或提供質(zhì)押權(quán)利憑證予以擔保。在簽訂保證合同后至辦理完畢抵押物登記前，如開發(fā)公司承擔了保證責任，則由開發(fā)公司處分質(zhì)押物或質(zhì)押權(quán)利憑證行使優(yōu)先受償權(quán)；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。
3、可以約定由買受人或第三人提供抵押物予以擔保。在簽訂保證合同后至辦理完畢抵押物登記前，如貴公司承擔了保證責任，可以由開發(fā)公司依法處分抵押物來行使優(yōu)先受償權(quán)；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。
以上三種方式，應由開發(fā)公司與第三人、買受人簽訂保證合同、質(zhì)押合同、抵押合同來實現(xiàn)。
四、損失的法律防范
如發(fā)生開發(fā)承擔保證責任或者民事賠償責任的情形，開發(fā)公司應承及時行使訴權(quán)來保護自己的合法權(quán)益。如要求買受人支付違約金，解除合同，收回房屋，賠償損失等；也可以向保證人、質(zhì)押人、抵押人分別主張保證責任以及優(yōu)先受償權(quán)等。
如保證合同被仲裁機關(guān)或者人民法院確認為無效，開發(fā)公司在承擔了民事賠償責任后，應及時向買受人行使追償或者向有過錯的保證人、質(zhì)押人、抵押人主張賠償責任。
第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本條例。
第二條 在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動實施監(jiān)督管理，應當遵守本條例。
第三條 自治區(qū)人民政府建設行政管理部門負責自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，持營業(yè)執(zhí)照副本和有關(guān)材料到企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。
房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當按照國家有關(guān)規(guī)定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年，開發(fā)項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出核定資質(zhì)等級申請，經(jīng)盟行政公署、設區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門初審后，由自治區(qū)人民政府建設行政管理部門核定相應的資質(zhì)等級。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。
各資質(zhì)等級企業(yè)的條件應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。
第九條 核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級和辦理升級的審批權(quán)限按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照資質(zhì)等級承擔相應規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，不能越級承擔任務。
（一）一級資質(zhì)：開發(fā)建設項目規(guī)模不受限制；
（二）二級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在25萬平方米以下的建設項目；
（三）三級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在10萬平方米以下的建設項目；
（四）四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)：可以在本盟市內(nèi)開發(fā)建筑面積在3萬平方米以下的建設項目。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢不合格的，不得承擔新的開發(fā)項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。
第十二條 自治區(qū)外一、二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
符合前款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，由項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門向自治區(qū)人民政府建設行政管理部門備案后方可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并接受項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門的監(jiān)督管理。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設
第十三條 旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當會同同級計劃、規(guī)劃、城建、土地等有關(guān)行政管理部門，編制當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設年度計劃，報同級人民政府批準。
第十四條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃行政管理部門批準的，還應當報計劃行政管理部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十五條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎(chǔ)設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎(chǔ)設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目之日起15日內(nèi)，到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開發(fā)建設項目手冊。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內(nèi)容，應當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行單項驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，并向有關(guān)部門備案；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門對以下內(nèi)容進行綜合驗收：
（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
（二）配套的基礎(chǔ)設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收備案情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期綜合驗收。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十一條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應當符合下列條件：
（一）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。
第二十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第二十三條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應當明確責任方。項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當聯(lián)合書面通知被拆遷人。
第二十五條 商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應當符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
第二十六條 旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)作出答復，同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房預售廣告和其他方式宣傳時，應當載明商品房預售許可證批準文號。
第二十八條 商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門和土地行政管理部門備案。
第二十九條 預售商品房所得款項，必須用于該項目的開發(fā)建設。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應當會同有關(guān)部門建立商品房預售所得款項的監(jiān)管制度。
第三十條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂國家有關(guān)部門統(tǒng)一印制的規(guī)范的商品房買賣合同。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
計算商品房面積，應當執(zhí)行國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》標準。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房的，應當向中介服務機構(gòu)出具委托書。中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定。享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅實行政府指導價或者政府定價。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請核驗。經(jīng)核驗，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十五條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十六條 違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十七條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：
（一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門予以警告、責令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門給予降低資質(zhì)等級的處罰。
第四十一條 違反本條例規(guī)定，自治區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，未辦理資質(zhì)登記手續(xù)的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。
第四十二條 違反本條例規(guī)定，未領(lǐng)取商品房預售許可證預售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十三條 違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的項目工程質(zhì)量低劣的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重或者發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，依據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 國家有關(guān)管理部門及其工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，給予批評教育、責令停止職務或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反本條例規(guī)定，未達到資質(zhì)條件而批準資質(zhì)等級的；
（二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；
（三）違反規(guī)劃、土地、園林、消防等法律、法規(guī)規(guī)定擅自批準建設的；
（四）沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的；
（五）不具備商品房預售條件而批準預售的；
（六）濫用職權(quán)，隨意處罰當事人的；
（七）其他違法違紀行為。
第六章 附則
第四十六條 在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理措施
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：
引言
房地產(chǎn)的項目開發(fā)應實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。
1.土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應調(diào)整戰(zhàn)略以及時跟進來應對這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素最合理的科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
2.項目管理與基礎(chǔ)管理
由于房地產(chǎn)項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。
3.物業(yè)管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務內(nèi)容及服務質(zhì)量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營管理中的行為準則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施
4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應建設項目的質(zhì)量管理和過程控制。
4.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。
5.結(jié)語
企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。
參考文獻：
[1] 樂云．大型工程項目承發(fā)包模式分析與思考．海峽兩岸工程管理研討會論文集．2002 年．
第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞：品牌；品牌戰(zhàn)略；房地產(chǎn)企業(yè)
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，已經(jīng)從簡單的價格競爭逐步進入了更加復雜的品牌競爭階段。品牌在樓盤銷售中扮演了越來越重要的角色。所謂品牌，根據(jù)歐美等發(fā)達國家的相關(guān)定義，是指“用于識別產(chǎn)品和服務并以此來和競爭者相區(qū)別開來的名稱、符號、標志、設計或它們的組合?！睆闹形覀兛梢钥闯觯放剖瞧髽I(yè)的一種重要的無形資產(chǎn)，品牌的價值關(guān)系到企業(yè)能否在殘酷競爭中立于不敗之地。在目前中國的整體經(jīng)濟環(huán)境之下，我們不得不承認這樣一個事實，在房價居高的條件下，一套住宅往往要耗盡一代甚至幾代人畢生的積蓄。住房是他們一生的歸宿，關(guān)系到他們生活質(zhì)量的好壞，且房地產(chǎn)交易周期一般比較長，過程也非常復雜。這種殘酷的消費環(huán)境造成了消費者在挑選房時非常地慎重，力圖將購房的風險降到最低的程度。而一個房地產(chǎn)品牌可以將房地產(chǎn)企業(yè)的信息直接或者間接地傳遞給消費者的，給消費者留下好印象。成功的品牌可以在心理上給消費者一種安全和信任的感覺，而這種安全感對購房者的最終購房決策起決定性作用，因此，構(gòu)建成功品牌對房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。
1.品牌戰(zhàn)略的定義
而品牌戰(zhàn)略是指企業(yè)通過建立優(yōu)質(zhì)良好的品牌形象， 來提高商品知名度， 并以知名度來開拓市場、吸引新舊顧客、不斷擴大產(chǎn)品的市場占有率， 以期取得豐厚利潤回報，培養(yǎng)自己品牌忠誠的消費者的一種戰(zhàn)略選擇。簡而言之，品牌戰(zhàn)略關(guān)系到一個企業(yè)是否能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，它是一種將自己品牌作為最重要的競爭資源，以獲取差別利潤的經(jīng)營策略，在目前國內(nèi)競爭激烈的市場條件下，產(chǎn)品、技術(shù)乃至管理上的一些方法都難以成為一個企業(yè)最重要的核心競爭力，而一個企業(yè)的品牌一旦被消費者認知并且能夠深入人心，在消費者心中留下良好的影像，就能夠自然地形成市場效應。在相同的情況下，消費者必然會去選擇自己熟悉并且信賴的產(chǎn)品，這是心理學上普遍存在的心理現(xiàn)象，品牌價值的建立可以提高人們對企業(yè)產(chǎn)品的忠誠度，有效的回避惡性的價格競爭，贏得健康的可持續(xù)發(fā)展，使得企業(yè)可以獲得更大的經(jīng)濟和社會效益。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中實施品牌戰(zhàn)略的意義
在品牌和品牌戰(zhàn)略對于目前的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有著巨大的重要意義，在某種程度上來說，未來的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，就是房地產(chǎn)企業(yè)品牌的競爭。
第一，實施品牌戰(zhàn)略對于房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，是進行可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建百年老店不可獲取的條件之一。具體來說，實施品牌戰(zhàn)略是有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個對資金周轉(zhuǎn)要求非常高的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)一旦擁有自己的品牌之后，通過品牌效應的輻射，其樓盤銷售往往可以加快速度，這樣就可以加快資金的周轉(zhuǎn)，而資金的周轉(zhuǎn)一旦加快，在某種程度上來說，則是在節(jié)約成本，因為我們知道目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金很大程度上來自于金融貸款，而這些貸款一般利息不菲，而通過加快資金周轉(zhuǎn)，則可以加速還款，則某種程度上起到了節(jié)約資本的作用。此外，就大環(huán)境來說，房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略也是符合國家的宏觀政策導向，構(gòu)建新的社會市場經(jīng)濟環(huán)境重要的一環(huán)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中的品牌戰(zhàn)略的構(gòu)建
對于一個企業(yè)來說，產(chǎn)品的質(zhì)量是靈魂，品質(zhì)是生命，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則更是如此，想要建立一個優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)品牌，必須保證產(chǎn)品的質(zhì)量過硬。房地產(chǎn)企業(yè)的主要商品是住宅，對于消費者來說，住宅者本身的質(zhì)量自然是其關(guān)注的重點，而小區(qū)的環(huán)境及配套設施，也是消費者重要考察的對象。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定要深化內(nèi)功，時時刻刻將住宅的品質(zhì)和消費者的需求放在第一位，只要做到這點，才能夠為樹立優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌打下堅固的基礎(chǔ)。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益殘酷的今天， 房地產(chǎn)綜合品質(zhì)的提高是一個房地產(chǎn)企業(yè)品牌構(gòu)建的基石。此外，在實施建立品牌戰(zhàn)略的過程中，要注意營銷手段的創(chuàng)新。一個好的樓盤，其定位與營銷手段是非常之重要的。企業(yè)必須破除陳舊觀念的束縛，樹立前瞻理念，勇于創(chuàng)新，根據(jù)實際情況不斷改變營銷手段，重視品牌定位，強化品牌意識，樹立現(xiàn)代化的營銷理念。第三就是要樹立良好的企業(yè)形象，積極參與公益事業(yè)，在各種突發(fā)事業(yè)中要勇于將企業(yè)的形象展示出去，為了達到這一目的，企業(yè)領(lǐng)導者可以在適當?shù)臅r候?qū)隒IS（企業(yè)形象識別系統(tǒng)），構(gòu)建一個完整而清晰的企業(yè)形象。
當然，房地產(chǎn)企業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略時還需要注意其他方面，如注意構(gòu)建和諧的企業(yè)文化，注重軟實力和硬實力的同步發(fā)展和提高，最后還要注意品牌的構(gòu)建要循序漸進，不能急于求成，要分階段來逐步展開，這樣才能取得成功。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責任公司）
參考文獻：
[1]毛平文，段朝程.房地產(chǎn)開發(fā)中的品牌價值與品牌戰(zhàn)略[J].科技廣場.2011（02）
