房地產(chǎn)運(yùn)營策略精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；可持續(xù)發(fā)展

近些年來，隨著人口的持續(xù)增長，我國的房地產(chǎn)行業(yè)抓住了發(fā)展機(jī)遇，在發(fā)展過程中取得了一系列十分優(yōu)異且可喜的成績，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步鼎盛階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展給我國帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是具有綜合性的長鏈條產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在一定程度上帶動(dòng)了與之相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展，例如建材行業(yè)、金融行業(yè)以及很多的服務(wù)性行業(yè)，在一定程度上加大了人們的消費(fèi)能力。由此，我們不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)主義各項(xiàng)事業(yè)的建設(shè)具有十分深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中陸續(xù)的出現(xiàn)了各種各樣的問題，其中，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行全面預(yù)算過程中存在的問題比較嚴(yán)重，文章就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用全面預(yù)算的現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和調(diào)研，并針對如何提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全面預(yù)算管理的有效性提出了幾點(diǎn)建議。

一、全面預(yù)算的概況

全面預(yù)算（comprehensive budget）指的就是在企業(yè)發(fā)展的既定期間內(nèi)，對企業(yè)發(fā)展過程中的各個(gè)部門、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)項(xiàng)目所需要的資金進(jìn)行總體上的估算和預(yù)計(jì)工作。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)在發(fā)展過程中開始運(yùn)行全面預(yù)算管理對企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行管理，企業(yè)在發(fā)展過程中通過運(yùn)用全面預(yù)算對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事前的預(yù)算，在企業(yè)的財(cái)運(yùn)運(yùn)行過程中進(jìn)行有效地監(jiān)督和管理，并且在事后開展相應(yīng)的審核和追溯評定工作，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)發(fā)揮著十分重要的作用。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用全面預(yù)算過程中存在的問題

（一）對全面預(yù)算的重要性認(rèn)識(shí)不足

近幾年，我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢頭十分強(qiáng)勁，除去在生產(chǎn)過程中的成本投資，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中獲取的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益隨著我國房價(jià)的持續(xù)上漲也隨著持續(xù)走高。部分的房地產(chǎn)企業(yè)管理者并沒有認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算對企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的重要性，認(rèn)為全面預(yù)算等方面的管理都是一些理論上的管理，沒有實(shí)際的效用，即使在企業(yè)發(fā)展過程中實(shí)行了全面預(yù)算，也并沒有給予適當(dāng)?shù)耐顿Y和關(guān)注，混淆了全面管理和財(cái)務(wù)管理的概念和作用，對全面預(yù)算的執(zhí)行情況的監(jiān)督和管理力度過于薄弱，使房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理流于表面化、形式化。

（二）缺少健全的全面預(yù)算制度

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，無論是在生產(chǎn)還是銷售過程中都需要大量的資金支持，在供求關(guān)系正常的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目所獲取的利潤都十分可觀。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與其他的企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以適時(shí)的對房價(jià)和項(xiàng)目開盤的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整致使很多的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售淡季經(jīng)常出現(xiàn)捂盤待售和屢次調(diào)整房價(jià)的現(xiàn)象，這就使全面預(yù)算在一定程度上遭到了架空，在一定程度上限制了全面預(yù)算的實(shí)際效用的發(fā)揮程度。房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算的編制和管理不夠科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，在很多方面還存著明細(xì)的漏洞和不足，將全面預(yù)算主要運(yùn)用在了控制生產(chǎn)成本方面，極有可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，無法確保商品房的安全性、適用性和耐久性，打消了人們的購買欲望，雖然在一定程度上降低了生產(chǎn)成本，但同時(shí)也降低了銷售收入和利潤，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用全面預(yù)算有效性的相應(yīng)措施

要想從根本提高房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的有效性，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門及各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，最終形成房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)、合理的研究和調(diào)研后，找出差別點(diǎn)，提高全面預(yù)算管理的有效性。

（一）編制健全的全面預(yù)算制度

全面預(yù)算制度是管理人員在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的工作依據(jù)和行為準(zhǔn)則，因此，在編制全面預(yù)算制度時(shí)一定要以房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)編制促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的長期預(yù)算和短期預(yù)算，一定要確保全面預(yù)算制度的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。加大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對全面預(yù)算重要性的認(rèn)識(shí)，確保全面預(yù)算的編制符合房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)需要，當(dāng)完成全面預(yù)算編制后，對預(yù)算制度進(jìn)行全面的分析和探討，確保施工人員和銷售人員能夠積極的參與到預(yù)算制度的編制和審查環(huán)節(jié)當(dāng)中。在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用全面預(yù)算的同時(shí)，對企業(yè)中的所有部門進(jìn)行統(tǒng)一的、規(guī)范的權(quán)利、責(zé)任、利益三者之間的明確劃分，有效的避免因部門在生產(chǎn)過程中由于工作任務(wù)重疊或沖突而引發(fā)的相互扯皮的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的順利施工提供保障。

（二）強(qiáng)化全面預(yù)算制度的執(zhí)行性

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的有效性，除了需要制定健全的全面預(yù)算編制之外，還需要強(qiáng)化全面預(yù)算執(zhí)行性，加大房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用全面預(yù)算的執(zhí)行情況的監(jiān)督和管理力度，一旦在全面預(yù)算執(zhí)行的過程中發(fā)現(xiàn)問題，需要及時(shí)的采取相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)救措施，強(qiáng)化全面預(yù)算制度的執(zhí)行性，將預(yù)算的調(diào)整權(quán)集中在房地產(chǎn)企業(yè)本部，無論是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中還是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過程中，任何部門和管理人員都不能隨意的對全面預(yù)算進(jìn)行干預(yù)，需要經(jīng)企業(yè)本部同意后，才能按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整和修改，使全面預(yù)算制度與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致性，充分發(fā)揮全面預(yù)算對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的監(jiān)管和引導(dǎo)作用。

四、總結(jié)：

總之，全面預(yù)算是一項(xiàng)十分復(fù)雜、繁瑣的長期工作，更是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算制度還不夠成熟和完善，還需要在運(yùn)用過程中不斷的進(jìn)行補(bǔ)充和完善。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用全面預(yù)算同時(shí)，需要從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合市場的需求設(shè)計(jì)出符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的全面預(yù)算管理制度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)主義建設(shè)提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運(yùn)營組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理沒有具體的運(yùn)營管理方法和機(jī)制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產(chǎn)運(yùn)營管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產(chǎn)的運(yùn)營管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理帶來被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營，使房地產(chǎn)運(yùn)營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營系統(tǒng)通常是分開設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過程，使經(jīng)營管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會(huì)對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來負(fù)作用，而客戶的積極樂觀則會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶的認(rèn)可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對運(yùn)營創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬彙?/p>

同時(shí)還需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產(chǎn)沒有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過間接融資的方式來進(jìn)行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C(jī)構(gòu)沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達(dá)到了90%，全國城市建設(shè)對銀行的依賴也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡單輕松，然而對于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過自身的需要只需要點(diǎn)擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來進(jìn)行購物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營管理模式

市場，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的主要內(nèi)容，所以無論什么項(xiàng)目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營的有效保障。同時(shí)還要對策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來。統(tǒng)一經(jīng)營管理模式通過打造強(qiáng)勢的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中的出現(xiàn)是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運(yùn)營等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營是指各自購買商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營，開發(fā)商沒有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒有足夠的認(rèn)識(shí)也沒有長遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運(yùn)營管理，地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》浚覀冃枰谏虡I(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.

第3篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；創(chuàng)新；對策

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近些年的飛速發(fā)展，取得了舉世矚目的成就，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，做出了重要貢獻(xiàn)。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的急劇擴(kuò)大和土地房屋價(jià)格的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)業(yè)的問題與矛盾也日益突出和尖銳。在目前中國，住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)問題，而且被賦于過多的政治含義。目前住房領(lǐng)域的一系列問題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的重大挑戰(zhàn)，尤其集中在土地儲(chǔ)備與供應(yīng)、開發(fā)融資和開發(fā)模式三個(gè)主要的環(huán)節(jié)。由于融資渠道的單一，為支付高昂的土地和開發(fā)費(fèi)用，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)向銀行大量貸款，使得金融機(jī)構(gòu)積聚了相當(dāng)高的金融風(fēng)險(xiǎn)，而隨著金融信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)不斷陷入開發(fā)融資的困局，直接造成待開發(fā)土地的大量閑置。目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)多數(shù)充當(dāng)全能開發(fā)商的角色，通過壟斷產(chǎn)業(yè)鏈而獨(dú)享超額利渴但在產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)如土地儲(chǔ)備、在建工程等環(huán)節(jié)沉淀了大量資本，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、高市場風(fēng)險(xiǎn)、高政策風(fēng)險(xiǎn)的情況下，應(yīng)當(dāng)突出做好房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新，通過創(chuàng)新增強(qiáng)企業(yè)競爭力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新主要是房地產(chǎn)開發(fā)理念、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷和物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。

一、創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)理念

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，就要依據(jù)開發(fā)商自身的實(shí)力、能力，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)文化、當(dāng)?shù)卣叩纫?，尋找市場可發(fā)展空間，確立項(xiàng)目的銷售對象，在眾多的競爭項(xiàng)目中標(biāo)新立異、脫穎而出。住宅開發(fā)過程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。

房地產(chǎn)開發(fā)理念創(chuàng)新可以有以下兩個(gè)不同的思路。一方面，可以從轉(zhuǎn)變開發(fā)商自身定位來創(chuàng)新。一個(gè)好的開發(fā)商決對不是簡單的建一棟樓、完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。他們可以是城市運(yùn)營商，如萬達(dá)通過萬達(dá)廣場，華潤通過萬象城，龍湖通過西城天街、北城天街等城市綜合體的開發(fā)。通過這些城市綜合體的修建，不但實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的開發(fā)，而且實(shí)現(xiàn)通過這些城市綜合體完善了城市的功能、提升了城市的商業(yè)水準(zhǔn)；其次、每個(gè)城市綜合體帶來6000～7000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，這符合中國國情。最后、一個(gè)城市綜合體開業(yè)以后每年有幾千萬甚至過億的稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有利。房產(chǎn)企業(yè)可以通過這種對自身定位的轉(zhuǎn)變，通過綜合考慮企業(yè)利益、社會(huì)利益來實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念的創(chuàng)新。另一方面，可以沿房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈來創(chuàng)新，如縮短或延長產(chǎn)業(yè)鏈的方式。我們可以從SOHO中國和萬達(dá)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)過程中采取的不同策略得到啟示。清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商辦公室首席專家朱凌波認(rèn)為，國內(nèi)主流的商業(yè)地產(chǎn)模式有兩種：一種是不斷縮短產(chǎn)業(yè)半徑做減法，另一種是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法。前者如SOHO中國，只針對企業(yè)自身的強(qiáng)項(xiàng)做產(chǎn)業(yè)鏈中的一小部分，如產(chǎn)品的定位和設(shè)計(jì)；后者如萬達(dá)，不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成后，由于沒有成熟的專業(yè)投資者進(jìn)入，也很難找到專業(yè)的商業(yè)管理公司接管，最后只能自己來完成招商和運(yùn)營。這種通過延長產(chǎn)業(yè)半徑的加法，“被動(dòng)式成熟”，最終形成了萬達(dá)“全程運(yùn)營商”的定位，成為了別人無法簡單復(fù)制的“萬達(dá)模式”。

二、創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

只有明晰的項(xiàng)目定位，才有明確的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，才有產(chǎn)品的創(chuàng)新。而產(chǎn)品定位的創(chuàng)新可以從以下幾個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)。首先、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究消費(fèi)者行為和心理，清醒地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)不等于鋼筋加水泥，開發(fā)商應(yīng)由賣房子向賣生活方式轉(zhuǎn)變。在滿足買方需求心理的前提下，設(shè)法使其感到實(shí)用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望。其次、開發(fā)商應(yīng)意識(shí)到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費(fèi)者中的一部分人，即樓盤要講究市場細(xì)分和市場定位，也就是通常所說的“圈層”。最后、產(chǎn)品定位還應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研情況和項(xiàng)目的位置、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶確定產(chǎn)品的主推內(nèi)容。如主推教育做教育地產(chǎn)，還是主推休閑做休閑地產(chǎn)?是主推文化還是主推景觀。通過明晰的項(xiàng)目定位，尋找差異性，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新。例如筆者曾在的金都房產(chǎn)在各地的項(xiàng)目開發(fā)過程中就提出在各個(gè)不同城市的項(xiàng)目要以“傳承城市的文脈，體現(xiàn)城市的特質(zhì)”為要求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化，避免“千城一面”情況的出現(xiàn)。

三、創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等體現(xiàn)出來的。房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新可以具體的從建筑風(fēng)格、建筑空間、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、會(huì)所與配套設(shè)施、四新技術(shù)的運(yùn)用等方面加以體現(xiàn)。在建筑風(fēng)格上有的企業(yè)經(jīng)過長期的積累已有屬于自己風(fēng)格的產(chǎn)品，如綠城房產(chǎn)通過八角窗、外立面材料、屋頂構(gòu)造等處體現(xiàn)處產(chǎn)品的差異性。近幾年來，建筑風(fēng)格更趨多樣化，住宅建筑風(fēng)格更呈現(xiàn)出百花齊放、姹紫嫣紅的生動(dòng)局面。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新體現(xiàn)在的空間上的創(chuàng)新，如前段時(shí)間流行的LOFT?？臻g是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體形態(tài)。優(yōu)秀的建筑之所以引人入勝或經(jīng)濟(jì)效益顯著，最主要的是在于其空間特色，一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內(nèi)空間、室外空間、地下室空間、住宅組團(tuán)、小區(qū)、街區(qū)等都應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中縝密考慮。空間構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚(yáng)個(gè)性又與環(huán)境互融是空間序列設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。再其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)上，雙主臥、“1+1”兩代居等方面的創(chuàng)新不勝枚舉。

另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新還體現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新。如綠城春江花月在景觀布局上的創(chuàng)新，龍湖房產(chǎn)在植物豎向空間和平面布置、植物配種上的創(chuàng)新，北京星河灣在提高植物氣候適應(yīng)性的創(chuàng)新都很值得學(xué)習(xí)。最后，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新還體現(xiàn)在四新技術(shù)的運(yùn)用上。如筆者曾負(fù)責(zé)開發(fā)的金都?漢宮項(xiàng)目通過室內(nèi)閉電系統(tǒng)、室內(nèi)呼梯系統(tǒng)、指紋門鎖等四新技術(shù)的運(yùn)用，提升了小區(qū)的管理層次，與周邊的產(chǎn)品形成明顯的差異。

四、創(chuàng)新房地產(chǎn)銷售策略

房地產(chǎn)銷售可以從售樓處、樣板房布置、樓書制作以及促銷策略等方面實(shí)現(xiàn)。例如筆者曾在的金都房產(chǎn)在金都華庭銷售過程中將打破傳統(tǒng)的售樓處布置模式，將各種與房地產(chǎn)相關(guān)的“四新”技術(shù)和設(shè)備布置其中，并命名為“人居科技館”，引起市場的極大關(guān)注，各地建委甚至專門組織人員到該“人居科技館”參觀考察，取得了很好的展示效果，不但實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目銷售的目的，而且取得了良好的社會(huì)效益。此外，在龍

湖房產(chǎn)的園林示范區(qū)中強(qiáng)調(diào)“有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人!”而在樣板房中除了做好室內(nèi)裝修和軟裝外，還根據(jù)各功能區(qū)進(jìn)行生活場景的布置。通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，以體驗(yàn)營銷的方式來感染和影響客戶。

項(xiàng)目促銷策略的創(chuàng)新更是多重多樣，標(biāo)新立異，舉不勝舉。如提前內(nèi)部認(rèn)購、“存三萬抵三萬”；舉辦研討會(huì)，邀請國內(nèi)著名的專家、學(xué)者及政府官員到會(huì)演講；還有借助“名人效應(yīng)”、邀請明星到現(xiàn)場，如筆者曾負(fù)責(zé)開發(fā)的金都漢宮項(xiàng)目二期開盤時(shí)邀請鳳凰衛(wèi)視節(jié)目主持人主持產(chǎn)品說明會(huì)，吸引了當(dāng)?shù)孛襟w與消費(fèi)者的廣泛關(guān)注；此外，推出“天長地久計(jì)劃”、“無理由退房”、試住等促銷措施，效果良好。

五、創(chuàng)新房地產(chǎn)價(jià)格策略

創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格策略，就是要采取有效措施吸引客戶，提高房地產(chǎn)銷售量，擴(kuò)大品牌影響的策略。當(dāng)前，在國家提高首付比例的情況下，可以由開發(fā)商代借部分首付等方式，它是釋放消費(fèi)者購房能力、吸引普通民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場的手段。此外，開發(fā)商在銷售時(shí)，可以拿出個(gè)別單位，以“特價(jià)房”的形式進(jìn)行銷售。通過這種方式不但吸引了市場的關(guān)注，而且試探了市場、封殺了價(jià)格的下跌空間，又避免了直接降價(jià)導(dǎo)致的不利影響。

六、創(chuàng)新房地產(chǎn)廣告策略

廣告策略可以從報(bào)紙廣告、電視廣告和其他形式廣告三方面創(chuàng)新。在廣告策略上筆者體會(huì)媒體整合的力量比單個(gè)媒體的推廣更有效率。由于房地產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性，報(bào)紙廣告一般是各地發(fā)展商進(jìn)行樓盤宣傳的主流媒體。盡管電視廣告不是主流媒體，但是由于它的形象生動(dòng)性，也能在房地產(chǎn)廣告中占有一席之地。而機(jī)場戶外、航班雜志廣告是吸引異地消費(fèi)者和當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)者的有效方式。

此外，一些非常規(guī)的廣告宣傳形式能夠起到意想不到的效果。如“游擊營銷”中的街頭廣告派發(fā)等。很多人認(rèn)為這種促銷方式不上檔次，而且懷疑其宣傳效果，認(rèn)為人們接到這些傳單時(shí)，會(huì)隨手把它扔掉。實(shí)際上，只要項(xiàng)目的客戶定位與該類廣告受眾相匹配，宣傳效果就會(huì)很好。如筆者2001年在江西贛州濱江苑銷售中就采用了這種方式，取得了很好的效果，而且這種廣告方式比其余廣告方式節(jié)省得多費(fèi)用。

七、創(chuàng)新物業(yè)管理

第4篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在目前宏觀調(diào)控頻繁、競爭激烈的市場情況下，房地產(chǎn)買方市場已經(jīng)形成，消費(fèi)者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質(zhì)量的施工已經(jīng)成為基本需求，客戶對房地產(chǎn)項(xiàng)目提出高文化品位和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)不在稀奇。開發(fā)商需與客戶充分交流，考慮消費(fèi)者對理想房產(chǎn)產(chǎn)品的建議，以獲得項(xiàng)目開發(fā)的和諧共贏。這種注重消費(fèi)者實(shí)際需求的房地產(chǎn)開發(fā)形式，需要企業(yè)充分利用外部資源，提高項(xiàng)目市場響應(yīng)速度，充分利用項(xiàng)目化管理組織對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效合理的組織。

二、住宅地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理

從簡單意義上說，住宅地產(chǎn)的運(yùn)營管理就是成功銷售并使開發(fā)企業(yè)獲得預(yù)期的投資收益。但從現(xiàn)如今的住宅地產(chǎn)運(yùn)營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運(yùn)營管理工作。從狹義上來說，房地產(chǎn)運(yùn)營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。從廣義上來說，房地產(chǎn)運(yùn)營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。對現(xiàn)在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項(xiàng)目的運(yùn)營管理甚至整體的開發(fā)建設(shè)均應(yīng)以市場為導(dǎo)向，以客戶需求為前提。房地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入房地產(chǎn)運(yùn)營管理觀念，從最初的項(xiàng)目規(guī)劃貫穿于最終的物業(yè)管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程、行業(yè)特性。房地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理相對于傳統(tǒng)管理手法的最大特點(diǎn)是在于始終貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全程，以市場為中心，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，以此來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)和銷售，達(dá)到最大的銷售效果。這是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，往往需要開發(fā)商利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，對項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃推廣、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)劃及統(tǒng)籌執(zhí)行。其中涉及眾多繁雜的外部機(jī)構(gòu)，包括市場調(diào)研機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、各級(jí)政府部門、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。

三、住宅地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理的實(shí)際運(yùn)用

（1）前期項(xiàng)目規(guī)劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃定位，并結(jié)合客戶需求及市場上同質(zhì)產(chǎn)品的比較分析，了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并進(jìn)行合理的優(yōu)化布局，充分迎合市場需求。同時(shí)，根據(jù)目標(biāo)群體的消費(fèi)能力，及社區(qū)配套需求，結(jié)合周邊大商業(yè)配套情況，確定商業(yè)配套定位，并進(jìn)行合理布局，及時(shí)預(yù)留電力、專用管道等各種配套設(shè)施，為后續(xù)招商提供便利條件。（2）中期項(xiàng)目實(shí)施階段。在項(xiàng)目實(shí)施階段就可以具體圍繞著銷售的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作展開。首先，選擇銷售機(jī)構(gòu)，構(gòu)建基本銷售框架。其次，進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，確定前期物業(yè)服務(wù)單位。如今物業(yè)服務(wù)也是客戶選擇房源時(shí)重要的考慮因素，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，往往更能得到客戶的青睞。最后，進(jìn)行配套商業(yè)招商，使項(xiàng)目本體滿足客戶的基本消費(fèi)需求，并與周邊大商業(yè)形成有機(jī)結(jié)合。并做到與客戶入住實(shí)現(xiàn)同步經(jīng)營。項(xiàng)目綜合情況確定后，可以通過整合賣點(diǎn)，明確銷售策略，提前進(jìn)行營銷推廣，為項(xiàng)目提前造勢，達(dá)到預(yù)熱市場，培育實(shí)際消費(fèi)群體的作用。將房源適時(shí)分批次推向市場。（3）后期房地產(chǎn)經(jīng)營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業(yè)主交房入住等工作外。更重要的是售后服務(wù)環(huán)節(jié)。以房屋質(zhì)量跟蹤、物業(yè)管理服務(wù)為基本，做好客戶的跟蹤服務(wù)工作。另外，對商業(yè)配套設(shè)施的服務(wù)情況進(jìn)行跟蹤，了解客戶對商業(yè)設(shè)施的滿意度，并在合適的時(shí)機(jī)，對配套商業(yè)進(jìn)行合理的調(diào)整，進(jìn)行升級(jí)換代。售后的服務(wù)工作，雖然繁瑣而復(fù)雜，但切實(shí)的以服務(wù)客戶為出發(fā)點(diǎn)，滿足客戶的實(shí)際使用需求，往往能無形的為項(xiàng)目提升附加價(jià)值，更為開發(fā)商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現(xiàn)金房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者時(shí)代已經(jīng)來臨，必須摒棄很多年來在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的一個(gè)套路，切實(shí)的轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行?。房地產(chǎn)運(yùn)營全過程管理以運(yùn)營管理為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優(yōu)勢為目標(biāo)，將運(yùn)營管理理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理全過程，才能在現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場中，占有一席之地。以市場為導(dǎo)向，以遠(yuǎn)見制勝。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2010

第5篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；市場營銷；策略

1. 前言

目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展堅(jiān)持自主創(chuàng)新、推廣創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新等多方面相結(jié)合的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)管理在制度建設(shè)、融資渠道等方面也面臨一系列問題和挑戰(zhàn)，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，全方面分析和剖析，企業(yè)信息管理發(fā)展的關(guān)鍵性存在問題，明確價(jià)值目標(biāo)，進(jìn)行科學(xué)的價(jià)值選擇，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新思路，以創(chuàng)意化促進(jìn)企業(yè)管理新發(fā)展。信息化就需要進(jìn)行人力、物力的投資，由于企業(yè)總體趨勢較為落后，1由于企業(yè)規(guī)模、技術(shù)和外部環(huán)境等原因，發(fā)展速度與發(fā)達(dá)國家的差距較大，所以企業(yè)信息化管理在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業(yè)發(fā)展陷入困境。所以房地產(chǎn)企業(yè)管著們對搞好企業(yè)信息建設(shè)表現(xiàn)出了種種。

2 目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

2.1 缺乏有效的市場考察

目前 任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都是從市場中來，到市場總?cè)?。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)始終是以市場為中心，去市場這個(gè)大環(huán)境謀求發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷策劃最重要的是要根據(jù)市場考察進(jìn)行分析，科學(xué)的考察市場是未來發(fā)展和當(dāng)前形式前景，但是目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在在開展市場考察的時(shí)候，深入考察力度不夠，只注意表面材料數(shù)據(jù) 沒有進(jìn)行深入分析，只有把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)更好的發(fā)展和生存。

2.2 目標(biāo)市場的定位不準(zhǔn)確

目前我國消費(fèi)者群體是一個(gè)龐大的社會(huì)群體，人們在生活收入、文化水平、消費(fèi)觀點(diǎn)上都存在著很明顯的差異，因此每個(gè)消費(fèi)者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品上的都有較大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新是為了達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的效果而采取的一種創(chuàng)新性、方向性和決策性活動(dòng)，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)制。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了消費(fèi)者對產(chǎn)品需求差異的特殊性，進(jìn)而導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。還要真正的理解信息為管理服務(wù)、為經(jīng)營服務(wù)的管理理念，真正認(rèn)識(shí)管理靠科學(xué)的工作方法，不讓部分人投機(jī)取巧損害房地產(chǎn)企業(yè)的利益，這才是信息化的重點(diǎn)。

2.3 企劃創(chuàng)意不合理

建立質(zhì)量體系，完善市場秩序和交易規(guī)則，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢，培育企業(yè)管理資料市場，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信息化市場的管理。加快了企業(yè)綜合開發(fā)步伐，加2強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，合理選擇主導(dǎo)企業(yè)和主導(dǎo)管理，才能保證經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整順利實(shí)現(xiàn),這也是市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的真正目的，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化來看，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)在房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)薄弱，在心里抵觸市場經(jīng)濟(jì)的行為方式。為了適應(yīng)煙草企業(yè)信息化市場，按照擴(kuò)大規(guī)模、完善功能、提高檔次的原則,積極發(fā)展多種經(jīng)營。

3. 提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略

3.1 高度重視市場考察，增強(qiáng)市場預(yù)測科學(xué)性

市場考察對房地產(chǎn)市場營銷策略起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌隹疾炫c經(jīng)濟(jì)企業(yè)信息化成果的推廣轉(zhuǎn)化,吸取國外企業(yè)信息化成果推廣轉(zhuǎn)化的有益經(jīng)驗(yàn), 加強(qiáng)企業(yè)信息管理的研究，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,積極探索成果推廣轉(zhuǎn)化的有效途徑和方法，建立高素質(zhì)的企業(yè)信息化管理，圍繞增加企業(yè)管理,積極探索房地產(chǎn)商場經(jīng)濟(jì)信息結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)信息化不可能簡單走市場經(jīng)濟(jì)的路子，尤其在企業(yè)體制很不完善的情況下，增加企業(yè)信息化管理的支持力度，以信息化為導(dǎo)向必須瞄準(zhǔn)國內(nèi)和國際兩上市場的需求，加強(qiáng)有特色房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)力度。強(qiáng)化服務(wù)功能，提高服務(wù)質(zhì)量，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，為房地產(chǎn)行業(yè)走向市場鋪路搭橋。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)不管在國民經(jīng)濟(jì)中還是國際市場的競爭中都屬于弱勢,因此加強(qiáng)具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的文化活動(dòng)。只有通過市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的調(diào)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)信息化結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,才能合理配置企業(yè)資源，強(qiáng)化市場體系建設(shè)，努力搞信息化流

3.2 明確目標(biāo)市場 通。

房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去，將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起?？茖W(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，進(jìn)一步提高專業(yè)化分工和協(xié)作，加強(qiáng)外部組織結(jié)構(gòu)的完善發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于多元化和全球化趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢，積極的加大對房地產(chǎn)企業(yè)的從組力度，不斷的改善和加強(qiáng)自己競爭力。在經(jīng)濟(jì)細(xì)胞的互補(bǔ)性和多樣性，從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的需求生存需求結(jié)構(gòu)與發(fā)展結(jié)構(gòu)，從而使型房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康快速的發(fā)展。

3.3 企劃設(shè)計(jì)科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認(rèn)識(shí)本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購買產(chǎn)品。加強(qiáng)建設(shè)文化，房地產(chǎn)企業(yè)提供保障。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題。通過不斷的深化改革，無論是內(nèi)3部組織結(jié)構(gòu)還是外部組織結(jié)構(gòu),有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。及時(shí)把握邁向經(jīng)濟(jì)社會(huì)時(shí)展的新趨勢，而實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化，既要從思想觀念、組織結(jié)構(gòu)、管理體制等進(jìn)行深刻的變革，還要學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的新概念、新方式，創(chuàng)造出具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的管理模式，開拓發(fā)展市場，才能生存和發(fā)展。

4. 結(jié)尾

隨著時(shí)代的發(fā)展，將會(huì)有越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)市場營銷策略以及應(yīng)用，并對其作出深層次、多角度地科學(xué)分析。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題，從企業(yè)的自身情況出發(fā)，制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。

參考文獻(xiàn)

[1]黃湘紅.淺析房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009（11）. 69-78

第6篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力之一，現(xiàn)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有一定的行業(yè)特殊性。例如，具有一定的項(xiàng)目開發(fā)周期性，在開發(fā)周期內(nèi)，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運(yùn)作貫穿著整個(gè)開發(fā)周期。金融業(yè)為其提供資金來源，與房地產(chǎn)行業(yè)相依相存，共同發(fā)展，關(guān)系密不可分。

毫無疑問，融資對于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展來講，是非常重要的，尤其是在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控政策的背景下，國內(nèi)各中小型房地產(chǎn)企業(yè)均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進(jìn)行分析，選擇正確的融資渠道組合。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)融資是指通過一定的途徑，為項(xiàng)目開發(fā)籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內(nèi)源融資，是指公司經(jīng)營活動(dòng)結(jié)果產(chǎn)生的資金，即公司內(nèi)部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構(gòu)成。一種是外源融資，是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經(jīng)濟(jì)主體籌集資金。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)源融資無法滿足項(xiàng)目開發(fā)需求的情況，所以大多會(huì)轉(zhuǎn)向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產(chǎn)投資信托基金等方式。

（一）2015年銀行貸款方式現(xiàn)狀

銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的全過程。2016年1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長7.5%；個(gè)人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

狹義的銀行貸款資金僅包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款，2015年度共計(jì)發(fā)放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款外，還包括個(gè)人按揭貸款，合計(jì)共有36876億元。

（二）2015年債券融資方式現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資與上市房地產(chǎn)企業(yè)股票融資是相似的，通過一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行債券融資，總的來說，房地產(chǎn)債券融資是一種專項(xiàng)融資。

2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債主體不斷擴(kuò)容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導(dǎo)下，非上市公司參與發(fā)債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優(yōu)質(zhì)房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發(fā)行400億元境內(nèi)債，創(chuàng)房企發(fā)債規(guī)模記錄；中海發(fā)行兩個(gè)品種規(guī)模共計(jì)80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創(chuàng)房企發(fā)債利率新低；龍湖首獲批發(fā)行80億元境內(nèi)公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融資方式現(xiàn)狀

房地產(chǎn)的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因?yàn)楣善比谫Y可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。截止到2015年年底，我國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有137家，2008年金融危機(jī)之后，成功在中國A股市場上市的企業(yè)僅有4家，2009年上市的有世聯(lián)行和南國置業(yè)，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉(zhuǎn)A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。2015年1月，證監(jiān)會(huì)宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，資本市場由劇烈波動(dòng)逐漸趨于穩(wěn)定。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2015年定向增發(fā)規(guī)模達(dá)到1579億元，同比大幅增長254%。

（四）2015年房地產(chǎn)投資信托基金融資方式現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，并交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，該基金募集資產(chǎn)將專門用于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態(tài)。2015年，面對房地產(chǎn)市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團(tuán)分別于7月和11月推出全國首單物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS。天虹商場所持深圳鼎誠物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃圓滿完成，天虹商場收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣14.5億元，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)市場首單國有不動(dòng)產(chǎn)類REITs項(xiàng)目最終落地。

（五）2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況

就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計(jì)融資總額為24967.5億元。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資組合策略選擇

房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持：房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展初期則需融資來開發(fā)項(xiàng)目；處于發(fā)展中期則需要融資來維持項(xiàng)目；發(fā)展到一定規(guī)模一定階段還需要融資擴(kuò)大規(guī)模。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。

（一）成立初期的融資組合策略

一個(gè)剛剛成立不久的房地產(chǎn)企業(yè)，要想在激烈的房地產(chǎn)競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進(jìn)行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩(wěn)定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產(chǎn)經(jīng)營也會(huì)形成阻礙。此時(shí)，可以選擇“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸收新的投資者進(jìn)入，共同拿地開發(fā)，進(jìn)行原始的資本積累。

（二）成長期的融資組合策略

房地產(chǎn)企業(yè)不斷地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和銷售，此階段將陸續(xù)形成資金流回企業(yè)，同時(shí)隨著項(xiàng)目的開發(fā)、廣告的宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)貙⒕哂幸欢ǖ闹?，行業(yè)競爭力將逐步提高。此時(shí)，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應(yīng)商的商業(yè)信用額度。除了該模式外，還可以繼續(xù)采用“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸引潛在機(jī)構(gòu)投資者和風(fēng)險(xiǎn)投資資金。

（三）成熟期的融資組合策略

房地產(chǎn)企業(yè)處于成熟階段，企業(yè)的市場競爭力大幅提升，擁有了穩(wěn)定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業(yè)為了進(jìn)一步擴(kuò)張市場，占領(lǐng)更大的房地產(chǎn)市場，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以到證券市場公開發(fā)行股票或債券進(jìn)行融資，還可以向房地產(chǎn)投資基金籌資和國外投資基金籌資等。

（四）衰退期的融資組合策略

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項(xiàng)目時(shí)，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流入，出現(xiàn)資金盈余。但僅靠該盈余又無法進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，此時(shí)可以吸收合并其他房地產(chǎn)企業(yè)，打開新的市場格局，重新回歸市場。

除了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期決定著融資組合策略外，其實(shí)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目開發(fā)周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發(fā)資金的投入與使用，回收在時(shí)間和金額上做到協(xié)調(diào)一致，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）建立多層次的房地產(chǎn)融資策略

我國雖然有多種融資渠道，但根據(jù)本文2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策下，銀行貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)倍感資金壓力。建立一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系，為不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)提供區(qū)別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

（二）根據(jù)企業(yè)資金情況，適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方向

根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策可以看出，現(xiàn)階段國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需謹(jǐn)慎對待新的開發(fā)項(xiàng)目，避免過度的市場擴(kuò)張，控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是國家監(jiān)控的重點(diǎn)行業(yè)，因其與金融體系、國家經(jīng)濟(jì)命脈息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受國家政策的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)據(jù)此調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產(chǎn)處于破產(chǎn)清算的風(fēng)口浪尖，因其同時(shí)在重慶開發(fā)8個(gè)樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現(xiàn)斷裂，被迫申請破產(chǎn)保護(hù)。

（三）慎重選擇開發(fā)項(xiàng)目，注意區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)域位置上的選擇尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純考慮房價(jià)預(yù)期走勢，而更應(yīng)該考慮銷售是否受阻，對應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價(jià)大多出現(xiàn)同比下降，也證明了目前二三線城市房地產(chǎn)市場趨于飽和，若房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行盲目擴(kuò)張，將會(huì)走進(jìn)融資難的困境，并出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（四）開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，加快房款回收速度

房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，最終將會(huì)體現(xiàn)其產(chǎn)品屬性，只有生產(chǎn)適合對應(yīng)人群居住的產(chǎn)品，消費(fèi)者才愿意購買。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期，需進(jìn)行市場調(diào)研，了解消費(fèi)者真正的需求，開發(fā)適銷對路的居住產(chǎn)品。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)金，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，擺脫融資困境。

五、結(jié)語

當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式越來越多，企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展和資金需要，進(jìn)行融資方案組合的設(shè)計(jì)，主動(dòng)進(jìn)行房地產(chǎn)金融的發(fā)展和創(chuàng)新，由單一融資模式轉(zhuǎn)向多元化、多層次的融資體系。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道策略的選擇，也要與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段相適應(yīng)，不同的發(fā)展階段需要采取不同的融資模式。同時(shí)，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業(yè)發(fā)展注入血液，企業(yè)有了良好的發(fā)展才能形成良好的競爭力，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（作者單位為重慶樂信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)

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[2] 呂連菊.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析[J].安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2013（3）：36-39.

[3] 王春華.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的突破與創(chuàng)新[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（2）：14-16.

第7篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實(shí)證

前言：

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，都會(huì)對納稅金額進(jìn)行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。

1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價(jià)格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營有著密切的關(guān)系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬元資金的籌措。在對資金進(jìn)行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過對籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。

通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

對上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。

3.1準(zhǔn)備階段

我國稅法對于納稅的對象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機(jī)構(gòu)我國法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。

3.2開發(fā)階段

房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)售過程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012，13（14）：56-57

第8篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略

一、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀與問題分析

（一）房地產(chǎn)投資迅速擴(kuò)張，造成熱點(diǎn)地域房地產(chǎn)價(jià)格過快增長

當(dāng)前我國房地產(chǎn)在局部地區(qū)存在過熱發(fā)展的局面，因此價(jià)格增長過快的現(xiàn)象影響了房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)需要和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)結(jié)合在一起，形成動(dòng)態(tài)發(fā)展機(jī)制，全面提升房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)效益，為國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。從近幾年全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況看，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于放緩的狀態(tài)，但是我國經(jīng)濟(jì)仍然實(shí)現(xiàn)了8%左右的高增長率，其中投資貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到4%左右。我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。因此從一定程度看，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資下降對整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的影響。從總量情況看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要進(jìn)行多方面控制。從我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的投資熱點(diǎn)分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產(chǎn)業(yè)投資的過度集中局面，導(dǎo)致了局部地區(qū)出現(xiàn)房價(jià)過快增長的態(tài)勢，地產(chǎn)巨頭圈地的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致地價(jià)越抬越高，勢必導(dǎo)致區(qū)域性房地產(chǎn)價(jià)格增長過快的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態(tài)

從我國房地產(chǎn)政策優(yōu)化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉(zhuǎn)變，形成戰(zhàn)略發(fā)展新局面。從我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況看，能夠公開發(fā)行股票融資的企業(yè)很少，一共只有300多家，只占到房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的1%。股東融資對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說只是一種奢望。因此房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產(chǎn)企業(yè)在中開發(fā)期依靠開發(fā)信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發(fā)商主要是利用按揭資金滾動(dòng)開發(fā)。當(dāng)前銀行資金占整個(gè)房地產(chǎn)資金鏈的比例達(dá)到70%。從整個(gè)融資理財(cái)角度分析，高收益性企業(yè)如果采取大量債務(wù)融資模式，可以形成避稅效應(yīng)，對整個(gè)企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展是有利的。但是企業(yè)在發(fā)展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業(yè)的發(fā)展會(huì)受到重要的影響。當(dāng)前央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理的力度，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期、購買力、授信額度、開發(fā)區(qū)域、經(jīng)營資金和銷售價(jià)格都會(huì)產(chǎn)生一定的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營同樣會(huì)受到影響。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)起步時(shí)間較短、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)需要不斷完善

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，因此現(xiàn)代企業(yè)管理制度還存在不完善的地方，需要在發(fā)展過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展水平，才能真正保證行業(yè)處于健康穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，是當(dāng)前距離現(xiàn)代企業(yè)管理制度、海外資金和資本市場要求最遠(yuǎn)的一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)以往單一依賴銀行債權(quán)式資金支持，因此股東和股權(quán)觀念薄弱，內(nèi)部幾乎都是專權(quán)式和封閉式管理。房地產(chǎn)企業(yè)封閉式發(fā)展過程中存在不同行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場調(diào)查、規(guī)劃建設(shè)、營銷策劃、園林景觀、物業(yè)管理等方面都要借助專業(yè)的力量，此種發(fā)展模式對房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

二、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)分析

在全球經(jīng)濟(jì)處于大調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程在加快，這為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我們不僅是未來城市的開發(fā)建設(shè)者，同時(shí)也是未來城市和地域空間的設(shè)計(jì)者，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中不僅給人們提供實(shí)物資產(chǎn)和價(jià)值載體，同時(shí)還需要提供一種全新的生產(chǎn)生活方式，最終還需要提供一種的新技術(shù)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)需要屬于城市運(yùn)營商的意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要樹立為城市建設(shè)服務(wù)的思想，從當(dāng)前來看，能否經(jīng)營好城市的土地是城市科學(xué)發(fā)展的關(guān)鍵。因此房地產(chǎn)企業(yè)與城市經(jīng)營之間產(chǎn)生了關(guān)系。我國房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中獲取難得的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。城市運(yùn)營商是市場和政府之間不可缺少的中間環(huán)節(jié)，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)一性規(guī)劃和布局。通過整合各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營、投資等商業(yè)模式打造一個(gè)新的區(qū)域城市，對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下需要把發(fā)展模式向城市運(yùn)營轉(zhuǎn)變，最終把經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益有機(jī)統(tǒng)一起來，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更多的發(fā)展空間。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展處于一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期，樹立經(jīng)營觀念超前的意識(shí)，可以為企業(yè)帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭過程中會(huì)處于劣勢地位。

（二）宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施低成本、規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中單獨(dú)依靠圈地就能獲取暴露的時(shí)代已經(jīng)過去，因此低成本的策略將是保持企業(yè)具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)

在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確掌握國家宏觀調(diào)控政策，在市場推廣的過程中需要發(fā)揮規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢。從而能夠促使房地產(chǎn)保持一個(gè)比較低的成本銷售，企業(yè)能夠獲取客觀的目標(biāo)利潤，同時(shí)還能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)型

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要像家電、電訊等開放式行業(yè)發(fā)展一樣，實(shí)現(xiàn)資源的有效整合，通過向資本專業(yè)力量和金融領(lǐng)域靠近和溝通，可以真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)商向投資商和企業(yè)家方向轉(zhuǎn)變，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢，推動(dòng)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，為企業(yè)提升核心競爭力，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境具有十分重要的意義。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行一次大的改革，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時(shí)需要高效利用信息化手段，發(fā)展信息化技術(shù)和資本。新經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是信息與資本的完美融合，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下，需要發(fā)揮技術(shù)手段優(yōu)勢，建立完善的資金流和信息流推動(dòng)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)需要運(yùn)用品牌開拓市場

房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經(jīng)營活動(dòng)，通過建立新的技術(shù)、資金、市場、客戶、成本等管理運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽(yù)好、工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的品牌項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國家的戰(zhàn)略仿真緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)運(yùn)營策略范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理

我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時(shí)也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中投資多以及項(xiàng)目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

（一）在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)模可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。

二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。

（二）對投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

（三）在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而在面對財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)程度，在日常的運(yùn)營中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)也需要對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺(tái)的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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