民宿經(jīng)營的風險精選(九篇)

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第1篇：民宿經(jīng)營的風險范文

宿盟的含義如字面解釋，“宿”旅行途中提供住宿的地方，不同的是它們有設計型酒店或是設計民宿，相同的是每間客房均價皆在1000-8000元不等，地處于莫千山、杭州、錦溪等優(yōu)質(zhì)景區(qū)環(huán)境，同時配有管家級e的服務。“盟”則是集結(jié)了一批這樣正在經(jīng)營的人，設計型酒店或設計民宿建造者多數(shù)為藝術(shù)家、設計師、500強高管等，其中不乏阿里巴巴前高管，售賣了阿里期權(quán)后，便在莫千山開始經(jīng)營一家設計民宿?？梢钥闯鰝€性化的設計、昂貴的價格和管家級的品質(zhì)服務是篩選宿盟成員一個非常硬性的門檻，往往他們能帶出的是強消費力、品位和有要求的高端客群，也是我們說的高凈值人群。

從今年八月至今宿盟旗下成員已達到150家，目前，共有五家設計型酒店民宿，正與宿盟進行股權(quán)眾籌上的合作。

宿盟眾籌創(chuàng)立初期，始終堅信個性化要求是酒店，民宿創(chuàng)造者與消費者、藝術(shù)家與粉絲之間不斷的對話，它是一種對時間的消費，我們也稱之為黏性。

這樣的黏性非常適合用于眾籌平臺，因為在這種關系中，股權(quán)眾籌、消費眾籌，或者捐贈眾籌必須都建立在感情認同基礎上，雙方首先得對原生資產(chǎn)產(chǎn)生興趣，才會有所投入，從而不愿“移情e戀”，更不愿意從頭再來，使得這個細分領域的眾籌產(chǎn)生了獨有的不可復制性，這是宿盟考慮到的宿盟眾籌的不可復制性與可發(fā)展性。

打造面向投資方的創(chuàng)新服務生態(tài)圈

你可能很難想象，宿盟并不是在經(jīng)營“眾籌”，而是眾籌背后所體現(xiàn)的“輕奢生活方式”。

從項目方來說，宿盟除了為他們眾籌酒店外，還會挑選酒店配套的餐廳、酒吧、書店等，這樣便能為眾籌酒店帶來更多附加值的加分項，項目也會給予宿盟很高的忠誠度回饋。

宿盟學堂，為宿盟成員建立新項目同時，提供了人才上的輸出，不至于在今后運營上產(chǎn)生人員服務上的斷層問題，以至于初期難以運營下去。

在從投資方來看，他們不僅僅扮演了一個投資人的角色，同樣也是項目方的主流消費人群之一。宿盟的理念是當你出行的時候，不再關心聯(lián)號酒店與房間面積，而是開始注重床品與餐食，設計與服務。如果通過宿盟能為此改變你的稍許，那么宿盟就實現(xiàn)了這樣一種擁有忠誠度的服務生態(tài)圈，同樣這也會變成這個項目不可被復制的另一個原因之

宿盟的實體化活力

把無形世界用更棒的實體化呈現(xiàn)出來。宿盟的“設計型酒店（民宿）”眾籌平臺，并不是一個單薄的互聯(lián)網(wǎng)項目，其背后還有將“化實”的實體板塊支撐。

首先有倡導設計型酒店（民宿）及生活方式，面對酒店民宿主人的紙質(zhì)書《Design?宿》。

其次，在擁有設計型酒店（民宿）的聚集地建立宿盟學堂，如莫千山、昆山、舟山、松陽等，進行管家、專業(yè)課程的人才輸出，增加項目方與宿盟之間不可分割的合作屬性。

最后，則是每月與投資圈舉辦論壇及公開課，挑選在莫千山、杭州、周莊等設計型酒店及民宿聚集的地方，宿盟將同時邀請如YOU+的蘇、劉洋、或是飛馬旅的創(chuàng)始人袁岳等大咖，參與進學堂活動當中。

宿盟所展現(xiàn)出的實體化從曾經(jīng)的廣泛性轉(zhuǎn)眼變成了如今的稀缺性，其實體化就擁有了它相對的威力和價值，也成為了他們最重要的核心競爭力。

運營模式與盈利模式

在宿盟整個眾籌過程中，采用了比較輕的處理方法，目前只做項目前期的收集、盡職調(diào)查，與后期的投后管理，在最終的執(zhí)行過程中，則依托于更強有力的眾籌網(wǎng)站。因為重心在股權(quán)眾籌時，就需要有專業(yè)的分析師團隊，以及有深諳風險投資相關法律的法務團隊來為項目方及投資人保駕護航。目前與宿盟合作的一線主流眾籌平臺有愛創(chuàng)業(yè)、人人投等。主流眾籌平臺也給予了宿盟獨立的眾籌頁面展示和輸出渠道。宿盟則希望利用更多時間，專注于項目收集和投資人的維護上。

眾籌民宿還處于非常年輕的狀態(tài)，需要培養(yǎng)的時間，也預示著他有更多的潛力。

第2篇：民宿經(jīng)營的風險范文

近年來，浙江省扶持村級集體經(jīng)濟發(fā)展卓有成效，特色鄉(xiāng)村、美麗鄉(xiāng)村、民宿經(jīng)濟一直走在全國前頭。浙江省財政廳總結(jié)試點經(jīng)驗，梳理出了浙江村級集體經(jīng)濟十大發(fā)展模式及經(jīng)驗典型案例。這10種模式是：資源開發(fā)型、物業(yè)經(jīng)營型、資產(chǎn)盤活型、資本運營型、基金運作型、村莊經(jīng)營型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展型、生產(chǎn)服務型、村落建設型、土地股份合作型。有些值得借鑒參考。

近年來，浙江省深入開展扶持村級集體經(jīng)濟發(fā)展試點工作，積極探索村級集體經(jīng)濟實現(xiàn)方式，取得顯著成效。

近日，浙江省財政廳總結(jié)試點經(jīng)驗，梳理出了浙江村級集體經(jīng)濟十大發(fā)展模式及經(jīng)驗典型案例，并對外公布，以期互相學習、共同提高。

一

資源開發(fā)型

憑借土地、山水、田園等特色自然資源，開發(fā)增收項目，實現(xiàn)村級集體經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

【典型案例】

開化縣長虹鄉(xiāng)霞川村大石龍水電站增效擴容技改項目

霞川村由原霞塢、河灘村調(diào)整新設，地處開化縣西部邊陲，毗鄰江西省婺源縣江灣鎮(zhèn)東頭村。由于位置偏遠、交通不便、地寡林茂，霞川村村集體無經(jīng)營性收入，全村70%以上的青壯年外出務工，是十里八鄉(xiāng)“有名”的經(jīng)濟薄弱村。

為增強村級集體經(jīng)濟的“造血”功能，近年來，霞川村積極探索實踐多元化發(fā)展村級集體經(jīng)濟的有效途徑，將目光瞄準了村里現(xiàn)有資源——大石龍水電站。水電站建于上世紀70年代，前幾年因機器老化故障、承包到期無人維護等原因關停，2017年大石龍水電站增效擴容技改項目列入省級扶持村集體經(jīng)濟發(fā)展試點，總投資近300萬元。經(jīng)過規(guī)范化、專業(yè)化的設計建設，大石龍水電站發(fā)電機順利完成改造，發(fā)電能力可達320千瓦，于2018年正式投入運行并成功并網(wǎng)發(fā)電。

大石龍水電站通過增效擴容技改，每年為村集體帶來40萬-60萬元的穩(wěn)定收入，使霞川村一舉摘掉了集體經(jīng)濟薄弱村的“帽子”。同時，霞川村的水能資源得到充分有效利用，有力改善了當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和村民生產(chǎn)生活條件，實現(xiàn)了農(nóng)村水電持續(xù)健康發(fā)展。

二

物業(yè)經(jīng)營型

引導、扶持村集體利用集體所有的非農(nóng)建設用地或村留用地，興建標準廠房、專業(yè)市場、倉儲設施、職工生活服務設施等，通過物業(yè)租賃經(jīng)營等方式，增加村集體收入。

【典型案例】

縉云縣溶江鄉(xiāng)洪坑橋村農(nóng)貿(mào)市場遷建工程

洪坑橋村位于縉云縣東部，距縣城16公里，是溶江鄉(xiāng)政府所在地。按照當?shù)亓曀?，每逢農(nóng)歷“一”“六”是溶江鄉(xiāng)的集市，由于無固定經(jīng)營場所，集市時馬路沿邊擺滿攤位，被稱為“馬路市場”。至今，“馬路市場”已存在30多年，交通安全、環(huán)境污染問題日益突出，每年需花費維護成本近10萬元。

為徹底取締以路代市、占道經(jīng)營的“馬路市場”，溶江鄉(xiāng)政府、村兩委積極謀劃洪坑橋村農(nóng)貿(mào)市場遷建工程，按照縉云縣南鄉(xiāng)最大農(nóng)貿(mào)市場、茶葉交易中心的目標定位，安排建設用地8畝，新建一個停車場、攤位、公廁、水電設施等基礎設施完備的農(nóng)貿(mào)市場。項目總投資180萬元，其中省級扶持村級集體經(jīng)濟試點資金128萬元，地方財政資金10萬元，村級自籌42萬元。

經(jīng)過溶江鄉(xiāng)政府、村兩委和當?shù)卮迕竦墓餐Γ?018年，歷時5個月的新農(nóng)貿(mào)市場順利建成并投入使用，共有200余名攤位業(yè)主入駐新農(nóng)貿(mào)市場，實現(xiàn)村集體經(jīng)營性收入近28萬元。此外，通過收取集市臨時攤位租金、茶葉交易場地租金、夜宵攤租金等方式，新農(nóng)貿(mào)市場為洪坑橋村村集體經(jīng)濟輸入了源源不斷的“新鮮血液”。

三

資產(chǎn)盤活型

對村集體閑置的會堂、廠房、祠堂和廢棄學校等設施，通過公開拍賣、租賃、承包經(jīng)營、股份合作等多種方式進行盤活，增加村集體收入。

【典型案例】

東陽市六石街道張麻車小區(qū)文化創(chuàng)客項目

六石街道張麻車小區(qū)現(xiàn)有村民165戶、586人，多次獲得“東陽市五好（示范）農(nóng)村黨支部”“六石街道招商引資先進村”等榮譽稱號。

六石街道張麻車小區(qū)文化創(chuàng)客項目總投資425萬元，其中財政補助200萬元，村級自籌225萬元。項目利用小區(qū)及周邊閑置房屋、廠房、老電影院等資源，委托公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工，以美化提升村居環(huán)境為基礎，著力打造獨具特色的休閑文化旅游街區(qū)。小區(qū)按照“修舊如舊”理念對原有建筑進行修整加固，并在此基礎上融入虛實互動3D視覺墻繪，將泥墻、赤膊墻和水泥墻裝扮成一道道靚麗的風景線，顯著提升道路兩側(cè)及周邊的村居環(huán)境和商業(yè)品位，提高街區(qū)房屋總體租金水平。同時，小區(qū)引進專業(yè)文創(chuàng)公司，策劃打造青年創(chuàng)客社區(qū)，發(fā)展集娛樂、休閑、辦公于一體的輕奢眾創(chuàng)社區(qū)，助力青年創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，實現(xiàn)居民小區(qū)和創(chuàng)客社區(qū)輻射互動。

項目建成后，張麻車小區(qū)從一個老舊街區(qū)蛻變成為集文化、休閑、創(chuàng)業(yè)于一體的優(yōu)選之地。通過游客觀光、餐飲、商鋪出租、承接影視劇拍攝等方式，實現(xiàn)年營業(yè)收入30多萬元，有力帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幫助村民就業(yè)、增收。

四

資本運營型

將村集體歷年積累的資金、土地補償費等貨幣資產(chǎn)，通過參股經(jīng)營等方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營資本，獲取股金、利息和資產(chǎn)增值等資本運營收入。

【典型案例】

金華市婺城區(qū)：集體經(jīng)濟發(fā)展小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園項目

婺城區(qū)西南山區(qū)是省內(nèi)典型的飲用水源涵養(yǎng)功能區(qū)，有5座中型水庫，是百萬市民的“大水缸”。為更好保護飲用水源，關停了周邊的民宿、農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營項目，導致部分村集體“返薄”。

飲用水源涵養(yǎng)功能區(qū)行政村以“飛地”形式參與婺城區(qū)村級集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園項目，推進飲用水源涵養(yǎng)功能區(qū)村級集體抱團致富。項目總投資1.28億元，其中，國有資本6000萬元，村級入股6800萬元，涉及參股村85個。為降低經(jīng)濟薄弱村參與項目的融資成本，村級入股的資金中包含省級試點資金1350萬元和區(qū)財政配套補助1350萬元。同時，婺城區(qū)政府與當?shù)剞r(nóng)商銀行聯(lián)合推出金融消薄產(chǎn)品——“鄉(xiāng)村振興·富村貸”，經(jīng)濟薄弱村可按3.625‰的月息享受基準貸款利率，額度最高可達50萬元；此外，對參與集體經(jīng)濟發(fā)展項目的經(jīng)濟薄弱村，給予70%的貸款貼息。產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展汽摩配產(chǎn)業(yè)，委托第三方運營團隊開展廠房出租、小微企業(yè)入駐、基礎設施維護、消防安全等日常經(jīng)營管理。

“飛地抱團”項目形式，打破了地域、資源限制，讓更多行政村得以參與。園區(qū)建成后，可供10個左右汽摩配小微企業(yè)入駐，每年可產(chǎn)生租賃收入約1000萬元，減除稅費、運營成本等必要開支后，85個參股村平均每村每年可獲得經(jīng)營性收入5萬元以上。

五

基金運作型

利用各級財政扶持資金和村級自籌資金組建發(fā)展集體經(jīng)濟基金池，由政府國資公司負責運作，營利收入返還給納入扶持范圍的經(jīng)濟薄弱村。

【典型案例】

三門縣：基金式扶持為消除集體經(jīng)濟薄弱村添磚加瓦

三門縣的經(jīng)濟薄弱村數(shù)量多、資源匱乏，主要通過異地建造或購置物業(yè)來發(fā)展村級集體經(jīng)濟。為加快經(jīng)濟薄弱村脫困轉(zhuǎn)化，發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟，三門縣探索推行基金式扶持村級集體經(jīng)濟發(fā)展模式，確保村集體獲得穩(wěn)定收益。

通過省以上財政補助資金1500萬元、縣級配套資金200萬元、村集體自籌資金設立基金，由三門縣農(nóng)村綜合改革領導小組管理，用于扶持經(jīng)相關部門確認的經(jīng)濟薄弱村?；疬\作主要有兩種模式，一是對于目前無自主發(fā)展項目的經(jīng)濟薄弱村，經(jīng)有關部門確定列入三門縣村級經(jīng)濟發(fā)展有限公司股東的，基金暫存該公司，公司再將資金委貸給縣國司，國司給付的利息收入每年以股東紅利方式拔付給股東，作為經(jīng)濟薄弱村的經(jīng)營收入；二是對于列入基金式扶持的經(jīng)濟薄弱村，有較為成熟的發(fā)展村集體經(jīng)濟項目的，經(jīng)有關部門審核同意，可退回其投資款，專項用于項目建設。

基金設立6年以來，共取得利息收入近1100萬元，支付扶持村分紅1025萬元，消除了38個無區(qū)位優(yōu)勢、無資源優(yōu)勢發(fā)展村級集體經(jīng)濟的薄弱村，村集體每年至少有5萬元的穩(wěn)定收入。

六

村莊經(jīng)營型

充分利用美麗鄉(xiāng)村建設成果，大力發(fā)展美麗經(jīng)濟，拓展集體經(jīng)濟發(fā)展空間，打造村域景區(qū)、農(nóng)家樂、民宿經(jīng)濟等，把綠水青山變成“金山銀山”。

【典型案例】

桐廬縣：莪山畬族鄉(xiāng)新豐村“空心村”二次創(chuàng)業(yè)試點項目

桐廬縣莪山畬族鄉(xiāng)是杭州市唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)，新豐村戴家山自然村是一個位于海拔600米高山上的偏遠畬族小山村。由于地處偏遠，村級集體經(jīng)濟薄弱，戴家山自然村的青壯年基本都外出務工，常住人口多為空巢老人，一度陷入“空心村”困境。

新豐村戴家山自然村環(huán)境幽靜，大氣負氧離子充沛，有千年古樹群、萬畝竹海和畬族風情，非常適合發(fā)展休閑旅游業(yè)。為盤活村集體閑置資源，發(fā)展村級集體經(jīng)濟，戴家山自然村通過統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一招商的方式經(jīng)營開發(fā)特色民宿，以1.5畝集體留用地入股，由企業(yè)出資新建4幢民宿，村集體固定分紅30年、保底300萬元，每年可直接增加村級集體收入10萬元。為增強企業(yè)投資的熱情和積極性，村集體還與企業(yè)簽訂了500萬元風險共擔協(xié)議，明確對不可抗力致使企業(yè)遭受損失的，由村企共擔風險。

此外，村集體還投資建成了村旅游集散中心、民宿住宿服務中心、會議活動場所、停車場等功能區(qū)，有償為戴家山民宿提供配套服務，助力其可持續(xù)健康發(fā)展。

目前，除集體留用地入股每年可保底分紅10萬元以外，村旅游集散中心、民宿住宿服務中心、會議活動場所等每年可創(chuàng)收50萬元左右，為戴家山自然村集體經(jīng)濟注入了新鮮“血液”，使這個沉寂的小山村迸發(fā)出全新的生命力和朝氣。

七

產(chǎn)業(yè)發(fā)展型

把加快村級集體經(jīng)濟發(fā)展與推進農(nóng)業(yè)兩區(qū)建設、提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平相結(jié)合，與塊狀經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，在促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展中增加村級集體經(jīng)濟收入。

【典型案例】

臺州市黃巖區(qū)：高橋街道下浦鄭村米面產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目

高橋街道下浦鄭村位于高橋街道東北面，全村共有393戶、1265名村民。下浦鄭村制作米面已有100多年歷史，米面口感爽滑、米香濃郁，銷售量占臺州市米面市場份額的60%以上。下浦鄭村的米面產(chǎn)業(yè)以低、小、散加工作坊為主，整體加工程度不高，生產(chǎn)設備及技術(shù)落后，品牌、質(zhì)量效益不強，環(huán)境污染問題日益突出。

為助推下浦鄭村米面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，高橋街道借助省級扶持村級集體經(jīng)濟發(fā)展項目，通過資源整合、產(chǎn)研結(jié)合、農(nóng)旅融合三股合力打造集生產(chǎn)加工、參觀體驗與三產(chǎn)融合于一體的特色農(nóng)副產(chǎn)品加工示范高地。項目按照一堂一坊一園一區(qū)一館（文化禮堂、制作工坊、米面公園、體驗區(qū)、展示館）的規(guī)劃，興建占地1500多平方米的特色米面產(chǎn)業(yè)園區(qū)，內(nèi)設10個生產(chǎn)車間，統(tǒng)一配置米面加工設備，建造廢水處理設施，全面杜絕米面加工廢水入河，保護村莊環(huán)境。

園區(qū)順利建成后，先后有十余家米面加工作坊入駐，通過共享廠房、設備、水電等，實現(xiàn)米面產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、集約化發(fā)展。同時，通過塑造米面生產(chǎn)基地、米面文化展示館、米面文化節(jié)等米面主題文化，推動農(nóng)旅深度融合，以米面產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動村級集體經(jīng)濟增收。

隨著下浦鄭村米面產(chǎn)業(yè)規(guī)?；M一步成型，米面文化節(jié)等活動吸引游客1.3萬人次，新增經(jīng)濟效益400萬元，實現(xiàn)了米面產(chǎn)業(yè)和村級集體經(jīng)濟的發(fā)展振興。

八

生產(chǎn)服務型

圍繞村域產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，創(chuàng)辦多種形式的村級經(jīng)營實體，為農(nóng)戶提供生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機械、病蟲害防治、技術(shù)咨詢等服務，或開展聯(lián)結(jié)龍頭企業(yè)和農(nóng)戶的中介服務，或興辦農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)市場，通過開展購銷服務增加村集體收入。

【典型案例】

桐鄉(xiāng)市：梧桐街道安樂村村領辦勞務專業(yè)合作社及建造配套設施項目

桐鄉(xiāng)市梧桐街道安樂村位于城郊結(jié)合部，區(qū)域面積5.5平方公里，現(xiàn)有農(nóng)戶808戶，戶籍人口3000余人，新居民約2.3萬人。村內(nèi)房產(chǎn)出租現(xiàn)象十分普遍，大量新居民涌入村中，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差問題較為突出。

為了從根本上解決環(huán)境衛(wèi)生和管理問題，安樂村以省財政扶持村級集體經(jīng)濟發(fā)展試點工作為契機，成立勞務專業(yè)合作社，提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等服務。勞務專業(yè)合作社注冊資金359萬元，村合作社投資71.8萬元，占股20%。

項目總投資702.8萬元，由村合作社建造一幢8間四層樓的生產(chǎn)管理用房，占地面積約600平方米，建筑面積約1800平方米，同時購買相應機械設備，建造配套設施。勞務專業(yè)合作社采用企業(yè)化管理模式，實行“路長制”與“河長制”包干，明確每位保潔員的責任區(qū)域和工作要求，實現(xiàn)村內(nèi)自我保潔、自我管理。

自2018年起，村合作社按市場價格將建好的管理用房租賃給勞務專業(yè)合作社，累計收益116.48萬元；勞務專業(yè)合作社通過承接物業(yè)管理、小區(qū)道路保潔、綠化養(yǎng)護等服務，實現(xiàn)年創(chuàng)收200萬元。如今的安樂村，村居環(huán)境干凈、整潔、優(yōu)美，村級集體經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展，取得了民生效益和經(jīng)濟效益的雙贏。

九

村落建設型

以歷史文化村落、中心村建設為載體，通過保護開發(fā)、宅基地整理復墾等途徑，增加村級集體經(jīng)濟收入。

【典型案例】

慶元縣：長礱村扶持集體經(jīng)濟試點項目

慶元縣淤上鄉(xiāng)長礱村，東接五里根生態(tài)自然保護區(qū)，四季分明、氣候適宜，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，入選省歷史文化保護村落重點村。

為增加村集體經(jīng)濟收入，長礱村充分利用閑置農(nóng)房、閑置土地等資源，通過土地民宿入股、保底分紅、集體提成等方式，引導和組織村民合理流轉(zhuǎn)土地、聯(lián)辦產(chǎn)業(yè)基地。

省財政安排200萬元專項補助扶持長礱村村集體經(jīng)濟發(fā)展，長礱村將其中的150萬元用于修繕民宿，按古村落標準重新規(guī)劃管理，再承租給公司經(jīng)營，每年收取15萬元租金；剩余的50萬元用于向村民流轉(zhuǎn)25畝土地，承租給長礱農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司。該公司共流轉(zhuǎn)全村1000多畝土地，與村集體合作發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)，頭三年村民按每畝300元收取土地租金，隨后每年遞增。此外，村民還可在該公司從事藍莓種植、管理與采摘等工作，最多每年可獲得4萬余元收入。

據(jù)統(tǒng)計，項目實施第一年，長礱村村集體經(jīng)濟收入達26.5萬元，村民人均可支配收入達1.46萬元，較試點前分別增長137%、8%。目前，長礱村共有3幢古村落民宿、床位15張；1個大型藍莓基地，年產(chǎn)量達3萬多斤，可為村里創(chuàng)收約15萬元。

十

土地股份合作型

通過村集體領辦土地股份合作社，推動農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，著力提高勞動生產(chǎn)率和土地產(chǎn)出率，實現(xiàn)土地經(jīng)營收益最大化。

【典型案例】

衢州市衢江區(qū)：蓮花鎮(zhèn)扶持村級集體經(jīng)濟試點項目

蓮花鎮(zhèn)為省級農(nóng)業(yè)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)，是衢江區(qū)的主要糧食生產(chǎn)區(qū)之一，下轄23個行政村，全鎮(zhèn)農(nóng)作物播種面積6.8萬畝，土地流轉(zhuǎn)率達50%以上。蓮花鎮(zhèn)扶持村級集體經(jīng)濟試點項目惠及下轄的10個行政村、1.92萬人。

第3篇：民宿經(jīng)營的風險范文

關鍵詞：古鎮(zhèn)旅游；商業(yè)化；可持續(xù)

20世紀80年代，周莊率先發(fā)展旅游業(yè)，帶動了我國古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的熱潮。古鎮(zhèn)旅游最吸引人的往往是它積累了百年以上的深厚的文化底蘊和它獨特的自然與人文景觀。在古鎮(zhèn)旅游熱的帶動下，諸多古鎮(zhèn)被開發(fā)成景點，此舉雖然給古鎮(zhèn)及周邊地區(qū)帶來直接的經(jīng)濟效益，但過激的經(jīng)濟效益不僅使古鎮(zhèn)商業(yè)氣息濃厚，更破壞了古鎮(zhèn)的原真性。而以整體人文生態(tài)系統(tǒng)為核心的古鎮(zhèn)僅提供走馬觀花的游覽方式，淺嘗輒止的景點觀賞。因此，發(fā)展古鎮(zhèn)旅游必須處理好保護與開發(fā)的關系，引入可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)化對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的影響

首先，古鎮(zhèn)以人工建筑為主要物質(zhì)形態(tài)，人工建筑沒有自然景觀的自我修復功能，這就意味著一旦被外界破壞就很難恢復原貌，即使被現(xiàn)代技術(shù)所修復，也失去了古鎮(zhèn)的韻味。其次，古鎮(zhèn)的商業(yè)化必然會改變原住民的生活方式，而原住民本是古鎮(zhèn)的魂，這一改變意味著古鎮(zhèn)原始生態(tài)被改變。最后，古鎮(zhèn)的布局是與其發(fā)展模式相適應的，而古鎮(zhèn)的商業(yè)化將直接改變古鎮(zhèn)的原始布局，也存在超出古鎮(zhèn)承受能力的風險。這樣只會加速古鎮(zhèn)商業(yè)化的“死亡”。

二、實證研究設計與實施

（一）調(diào)查方法

此次調(diào)查人員范圍為西塘、周莊的本地原住民、旅游景點游客、商鋪工作人員。結(jié)合實地觀察法、問卷調(diào)查法和訪談調(diào)查法實施調(diào)查。

（二）江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)商業(yè)化的表現(xiàn)調(diào)查結(jié)果

1.西塘古鎮(zhèn)

西塘是古代吳越文化的發(fā)祥地之一，2003年被列入中國首批歷史文化名鎮(zhèn)，曾獲世界遺產(chǎn)保護杰出成就獎。因多部著名影視作品在此取景而被大眾熟知，從而成為旅游熱點。旅游業(yè)在西塘經(jīng)濟體系中占據(jù)重要地位，收入占家庭收入來源的33.9%。然而，旅游開發(fā)中一些不適當?shù)男袨橐彩刮魈恋纳鷳B(tài)環(huán)境、文化氛圍遭到了不同程度的破壞，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）旅游產(chǎn)品同質(zhì)化。西塘古鎮(zhèn)內(nèi)商鋪雖多，但相同或類似的店鋪重復率較高，且經(jīng)營的商品單一化和低層次傾向明顯。特色小吃、紀念品與其他古鎮(zhèn)高度雷同。很多手工藝小商品大多由義烏小商品批發(fā)市場買入。失去了其傳統(tǒng)特色和手工價值，文化附加值不高，缺乏具有西塘特色的產(chǎn)品。

（2）因追求利益而超負荷接待游客。據(jù)統(tǒng)計，2016年2月10日的8.76萬人次為西塘單日接待人數(shù)歷史最高。但西塘古鎮(zhèn)區(qū)面積僅1.04平方公里，這樣的游客數(shù)量顯然是超負荷的。在高鐵站有很多“黃?！贝蛑鴰兔μ悠钡幕献涌釉子慰?。再加上古鎮(zhèn)中有122條巷弄交錯縱橫，門票的查看任務十分艱巨。好在西塘已出臺規(guī)定，一旦黃牛或當?shù)鼐用駧兔μ悠北蛔⒇摲韶熑?。游客多為自駕游，西塘景區(qū)開設的停車位供不應求，一些游客會占據(jù)景區(qū)周邊居民的停車位，給居民造成困擾。景區(qū)內(nèi)多為狹窄幽長且臨河的長廊，經(jīng)常因為游客拍照的停頓而變的擁堵不堪，甚至存在安全隱患，極大地影響了游客的心情。一到晚上酒吧一條街喧囂不已，噪音過大，不僅與幽靜、怡然的古鎮(zhèn)面貌形成了巨大的反差，而且還影響周邊居民的作息。現(xiàn)已規(guī)定酒吧營業(yè)時間不得超過晚上11點。但古鎮(zhèn)內(nèi)及周邊因旅游興起的民宿多為私人開設，并沒有嚴格的管理制度，入住不用辦理相關手續(xù)，甚至不需要身份登記。因此，還有一些隱蔽的“紅燈區(qū)”。更為嚴重的是，西塘古鎮(zhèn)內(nèi)的一些公家建筑被私人買賣，政府卻不予管理。

（3）古鎮(zhèn)自然和人文環(huán)境惡化。西塘古鎮(zhèn)核心區(qū)商鋪密集，巷道窄小，產(chǎn)生的大量垃圾不能得到及時的處理，十分影響古鎮(zhèn)面容。商鋪多為外來商家經(jīng)營，環(huán)境保護意識差。作為西塘古鎮(zhèn)靈魂的胥塘河被兩岸的商家肆意排放污水。好在政府已經(jīng)為西塘建造好排水系統(tǒng)，胥塘河中也有古鎮(zhèn)安排的工作人員不停地巡邏撈垃圾。古鎮(zhèn)的生活型功能消退，原來很多的小賣鋪、縫紉店等基礎生活日用品店基本已經(jīng)沒有了，一方面是地租抬高負擔不起，另一方面是古鎮(zhèn)內(nèi)原住民的減少，基礎日用品市場變小。經(jīng)外來商家改造后古鎮(zhèn)店面基本為酒吧、民宿、飯店、旅游紀念品店等。西塘獨有的傳統(tǒng)文化日新衰落。

（4）給古鎮(zhèn)帶來直接經(jīng)濟效益，拉大貧富差距。西塘發(fā)展旅游業(yè)后，經(jīng)濟得到飛速發(fā)展。西塘古鎮(zhèn)內(nèi)及周邊的房價、物價也節(jié)節(jié)攀升。一些原住民將景區(qū)內(nèi)或周圍的房子租給外來商來獲得較高的房租，一些居民既沒有額外經(jīng)濟來源還要負擔高漲的物價。貧富差距拉大這一現(xiàn)象直接導致居民對古鎮(zhèn)旅游的發(fā)展的皺眉。

2.周莊古鎮(zhèn)

周莊歷史悠久，有著“中國第一水鄉(xiāng)”之譽。它典型的江南水鄉(xiāng)風貌和獨特的人文景觀被認為是中國水鄉(xiāng)文化和吳地漢文化的瑰寶。周莊是江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)中旅游發(fā)展最早也是發(fā)展最快的古鎮(zhèn)，十幾年的時間從一個落后的村鎮(zhèn)稱為中國最著名的旅游景點之一，越來越多的游客和無處不在的商業(yè)開發(fā)紛紛擠進周莊，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）商品的特色不鮮明，項目和活動雷同。如今的周莊已是“五米一處豬蹄膀，十米一個阿婆茶，到處都是假古董，滿街都是黃三輪”的景象。而作為特色活動的水鄉(xiāng)游也是每個江南古鎮(zhèn)基本都有的活動。好在周莊為弘揚傳統(tǒng)文化恢復重建了周莊古戲臺。在周莊古鎮(zhèn)旅游區(qū)內(nèi)部的古戲臺，每個周末都會有原味的昆曲表演。一些代表了傳統(tǒng)水鄉(xiāng)生活的土布坊、竹編坊和繡藝坊等也有所保留。

（2）古建筑遭到破壞。周莊鎮(zhèn)60%以上的民居仍為明清建筑，僅0.47平方公里的古鎮(zhèn)有近百座古典宅院和60多個磚雕門樓，還保存了14座各具特色的古橋，周莊民居古風猶存。但仍有一部分居民保護古鎮(zhèn)意識淡薄，熱衷于旅游業(yè)帶來的利益，過度建設，不惜破壞古建筑。很多人背著管理部門偷偷破墻、破窗開店。周莊的門窗原有一百多種風格和式樣，但由于人為破壞，很多樣式已銷聲匿跡。

（3）因追求利益而超負荷接待游客。2016年10月3日，周莊單日游客突破7.8萬人次。1995年周莊的游客接待量僅有40萬人次，2007年達到350萬人次，游客年增長率保持在15%以上（2003年因“非典”影響除外）。旅游人數(shù)的飛速膨脹給周莊帶來了巨大的商機，也加速了古鎮(zhèn)的商業(yè)開發(fā)，巨大的客流量為古鎮(zhèn)帶去經(jīng)濟效益的同時加劇了古鎮(zhèn)環(huán)境的破壞，導致許多游客乘興而去，敗興而歸，游客的旅游質(zhì)量下降。

（三）江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)商業(yè)化發(fā)展存在的主要問題

開發(fā)后的古鎮(zhèn)需迎合大量游客的商業(yè)需求，導致古鎮(zhèn)內(nèi)部古建筑遭到不同程度的破壞，從而進一步造成古鎮(zhèn)的文化氛圍遭到破壞；其次，古鎮(zhèn)內(nèi)部商鋪經(jīng)營的內(nèi)容單一重復，經(jīng)營模式也單一重復，缺乏文化特色；再者，巨大的人流量和不規(guī)范的商鋪造成了古鎮(zhèn)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境惡化，店鋪的廢棄用品無法及時處理掉，不談文化氛圍，最基礎的生態(tài)環(huán)境都得不到保障。

三、江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)商業(yè)化的對策

（一）旅游可持續(xù)發(fā)展的概念

旅游可持續(xù)發(fā)展是指不破壞當?shù)刈匀画h(huán)境，不損壞現(xiàn)有和潛在的旅游資源，及合理利用旅游資源，保護已開發(fā)的現(xiàn)有資源的情況下，在環(huán)境、社會、經(jīng)濟三效合一的基礎上持續(xù)發(fā)展的旅游經(jīng)濟開發(fā)行為。

（二）旅游可持續(xù)發(fā)展的措施

1.科學規(guī)劃，合理布局

西塘與周莊開發(fā)旅游業(yè)后，古鎮(zhèn)面貌發(fā)生了巨大的變化。其中，西塘景區(qū)內(nèi)原居住民基本都因旅游業(yè)的發(fā)展紛紛搬離，原本寧靜古樸的古鎮(zhèn)變?yōu)樾鷩锑须s的鬧市；周莊發(fā)展旅游業(yè)后，道路兩旁都改為商鋪，而這些商鋪店主因方便做生意而破壞了無數(shù)具有江南特色的門窗。因此各級政府及相關行業(yè)主管部門應加強引導，為古鎮(zhèn)旅游的進一步發(fā)展進行科學規(guī)劃、合理布局。保證古鎮(zhèn)的整修對當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ畈粫刑蟮挠绊?；保證客流量不會超出當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境容量。保證入駐商家占用的古鎮(zhèn)空間在當?shù)鼐用袢粘Ｉ钏枞萘績?nèi)。

2.加強管理，監(jiān)督保障

西塘一直以來存在的黃牛問題也是許多游客對西塘不滿意的原因之一，從下高鐵站一直到景^內(nèi)一路都有黃牛以不同的名義宰客。另外，一些小吃店雖然有店鋪但卻沒有食品衛(wèi)生許可證或經(jīng)營許可證。針對古鎮(zhèn)外來商家在經(jīng)營中存在的問題，相關行業(yè)主管部門應建立管理規(guī)定、質(zhì)量標準、經(jīng)營許可證等規(guī)章制度。嚴厲打擊黑心商家和黃牛；明確商家入駐標準，不定期抽查商品的質(zhì)量及商家信用。不僅對古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)部進行監(jiān)督，對古鎮(zhèn)旅游帶來的整條產(chǎn)業(yè)鏈都需要有所保障，如游客到達景區(qū)的方式，相關部門必須加強力度打擊租車黃牛及買票黃牛。

3.保持特色，提高質(zhì)量

西塘與周莊的店鋪類型、商品類型都極為雷同，從特色小吃到特色紀念品，所謂的“特色”只不過是“景區(qū)特色”而不是真正的“西塘特色”或是“周莊特色”。而真正代表西塘特色的“嘉善黃酒”、“麥芽塌餅”等也都不是當?shù)厝耸止ぶ谱鞫桥l(fā)產(chǎn)品。要按照國家有關法律法規(guī)取得合法經(jīng)營資格，并按相關管理規(guī)定規(guī)范經(jīng)營，把服務質(zhì)量放在第一位。在此基礎上，古鎮(zhèn)商鋪在精不在多，相同或相似的商鋪應避免重復出現(xiàn)。與古鎮(zhèn)文化氛圍相沖突的商鋪（如酒吧、快餐店）更加不應該出現(xiàn)。要著重研究特色產(chǎn)品，創(chuàng)立并保持自己的產(chǎn)品特色與市場形象，避免低水平模仿。

4.加強宣傳，提高意識

旅游業(yè)飛速發(fā)展的幾年，西塘和周莊的環(huán)境每況愈下，過量的垃圾沒辦法得到及時的處理，水污染、綠植破壞等生態(tài)環(huán)境的破壞也極為嚴峻。古鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展的基礎就是當?shù)靥厣c自然環(huán)境融為一體、互相依存的生物圈體系，人們只顧巨大的利益終將導致古鎮(zhèn)的破敗和沒落。旅游可持續(xù)發(fā)展是一項浩大繁雜的工程，需要全民齊心協(xié)力才能做到。不僅要提高游客的環(huán)境保護意識和可持續(xù)發(fā)展的宣傳教育，更應該提高當?shù)鼐用駥沛?zhèn)的保護意識，不為眼前利益作出妥協(xié)而阻礙古鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。

總結(jié)

煙雨江南不僅景色迷人，更是歷史悠久，而古鎮(zhèn)正是這兩者的結(jié)合體，加強對江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游業(yè)的監(jiān)督管理是推廣江南地區(qū)文化的重中之重，希望人民群眾和各個組織部門可以各司其職，還歷史一個純粹的古鎮(zhèn)。

參考文獻：

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[2]王云才，陳田，郭煥成，江南水鄉(xiāng)區(qū)域景觀體系特征與整體保護機制[J].長江流域資源與環(huán)境，2016，15（6）：708-712.

[3]朱松節(jié)，沈濟清.論周莊古鎮(zhèn)保護與旅游利用的良性互動[J].技術(shù)與市場，2010，17（8）：178-179.

作者簡介：

第4篇：民宿經(jīng)營的風險范文

英國是世界上發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游的先驅(qū)國家。一方面，高度發(fā)達的城市化為農(nóng)業(yè)旅游提供了龐大的目標市場。城市人口因長久遠離自然，而產(chǎn)生了走進鄉(xiāng)村、親近自然、舒緩心理壓力、參與戶外活動的共性心理需求，尤其是城里的孩子們由于對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)陌生得很，更渴望體驗田園生活；另一方面，經(jīng)濟快速持續(xù)增長，也催生了農(nóng)業(yè)旅游。人們的可自由支配收入大幅增加，閑暇時間增多，私人汽車擁有量增多，消費需求層次提高等諸多因素，使得英國農(nóng)業(yè)旅游應運而生并迅速發(fā)展起來。

目前，全英近四分之一的農(nóng)場直接開展農(nóng)業(yè)旅游。農(nóng)業(yè)旅游的經(jīng)營者絕大部分為農(nóng)場主。每個農(nóng)場景點都為游客提供參與鄉(xiāng)村生產(chǎn)生活、體驗農(nóng)場景色的機會。農(nóng)場內(nèi)一般設有一個農(nóng)業(yè)展覽館并配以導游和解說詞介紹農(nóng)業(yè)工作情況，備有農(nóng)場特有的手工藝品，并提供餐飲、住宿服務。多數(shù)休閑農(nóng)場配有兒童娛樂項目。雖然農(nóng)業(yè)旅游的收入可能要大于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收入，但農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體地位并沒有被削弱，農(nóng)業(yè)旅游始終是農(nóng)場經(jīng)營多樣化的一個方面。從農(nóng)場的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營效益以及市場需求特點出發(fā)，各景點都堅持小型化經(jīng)營的取向及私營化的管理方式。由于農(nóng)業(yè)旅游者90%以上是本地區(qū)居民，所以各景點普遍運用本土化的市場戰(zhàn)略，擴大市場，以實現(xiàn)利潤最大化。最為重要的是，英國的農(nóng)業(yè)旅游與文化旅游緊密結(jié)合起來，使游人在領略風景如畫的田園風光中體味幾千年歷史積淀下來的民族文化。

2 德國模式（一）：社會生活功能型

20世紀90年代以來，德國政府在倡導環(huán)保的同時，大力發(fā)展創(chuàng)意農(nóng)業(yè)。主要形式是休閑農(nóng)莊和市民農(nóng)園。市民農(nóng)園利用城市或近鄰區(qū)之農(nóng)地、規(guī)劃成小塊出租給市民，承租者可在農(nóng)地上種花、草、蔬菜、果樹等或經(jīng)營家庭農(nóng)藝。通過親身耕種，市民可以享受回歸自然以及田園生活的樂趣。種植過程中，絕對禁用礦物肥料和化學保護劑（倡導有機農(nóng)業(yè)理念）。

2.1 注重農(nóng)場生態(tài)功能

休閑農(nóng)莊主要建在林區(qū)或草原地帶。這里的森林不僅發(fā)揮著蓄水、防風、凈化空氣及防止水土流失的環(huán)保功能，而且還發(fā)揮出科普和環(huán)保教育的功能。學校和幼兒園經(jīng)常帶孩子們來到這里，成人也來參加森林休閑旅游，在護林員的帶領下接觸森林、認識森林、了解森林。一些企業(yè)還把團隊精神培訓、創(chuàng)造性培訓等項目從公司封閉的會議室搬到開放的森林里，產(chǎn)生了意想不到的培訓效果。

2.2 農(nóng)場與健康醫(yī)療結(jié)合（這個在臺灣有案例，國內(nèi)大陸是不允許的）

在慕尼黑市郊，當?shù)剞r(nóng)民在政府的幫助下，開辟了騎術(shù)治療項目。在這片柔軟寬闊的草地上成長起來的馬匹，不僅具有健康的體魄，而且擁有平和堅定的性格，受到外界刺激也不會受驚和發(fā)怒。農(nóng)民們將這種優(yōu)良的馬匹出租給騎馬愛好者，他們可以在馬背上重新認識森林和草原，同時也將枯燥的內(nèi)外科治療及心理治療寓于騎馬休閑活動之中，在取得良好治療效果之余還會帶給人們與眾不同的體驗經(jīng)歷。慕尼黑郊區(qū)也因其獨特的“騎術(shù)治療項目”及其所實施的“綠腰帶項目”系列行動方案而成為人們向往的休養(yǎng)之地。

3 德國模式（二）：農(nóng)家生活體驗型

德國的休閑農(nóng)業(yè)大致可分為度假農(nóng)場、鄉(xiāng)村博物館及市民農(nóng)園等三種類型，比較有代表的是市民農(nóng)園。德國人習慣于在自家的大庭院里劃出小部分土地作為園藝用地，栽種花、草、蔬菜，享受親自栽培作物的樂趣，但真正發(fā)展為市民農(nóng)園的標志，一般認為是19世紀初德國政府為每戶市民提供的一小塊荒地，以實現(xiàn)蔬菜自產(chǎn)的活動。

市民農(nóng)園土地來源于兩大部分：一部分是鎮(zhèn)、縣政府提供的公有土地，一部分是居民提供的私有土地。每個市民農(nóng)園的規(guī)模約2 hm2。大約50戶市民組成一個集團，共同承租市民農(nóng)園。租賃者與政府簽訂為期25-30年的使用合同，自行決定如何經(jīng)營，但其產(chǎn)品不能出售。若承租人不想繼續(xù)經(jīng)營，可中途退出或轉(zhuǎn)讓，市民農(nóng)園委員會選出新的承租人繼續(xù)租賃，新承租人要承擔原承租人合理的已投入費用。

4 荷蘭模式：高科技創(chuàng)匯型

荷蘭人均耕地面積僅一畝多，相對較差的農(nóng)業(yè)條件促使荷蘭在農(nóng)業(yè)方面不斷創(chuàng)新，從而走上創(chuàng)意農(nóng)業(yè)之路，并成為世界農(nóng)業(yè)領先大國，在美國、法國之后居世界第3位。

荷蘭創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的科技含量在世界領先，其在發(fā)達的設施農(nóng)業(yè)、精細農(nóng)業(yè)基礎上，集約生產(chǎn)高附加值的溫室作物和園藝作物，擁有完整的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系。荷蘭的花卉業(yè)世界聞名，其根本原因在于花卉業(yè)的科研發(fā)展十分突出。花卉業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略以技術(shù)為中心，強調(diào)適度規(guī)模經(jīng)營、高度集約化管理、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)品、占領技術(shù)制高點。

荷蘭創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的創(chuàng)匯經(jīng)濟功能突出。荷蘭不少農(nóng)產(chǎn)品單產(chǎn)都居于世界前列，番茄、馬鈴薯、干洋蔥等的出口額均居世界第一位；荷蘭是世界最大的蘑菇生產(chǎn)國、乳制品出口國、禽蛋出口國和花卉生產(chǎn)國，世界花卉進出口貿(mào)易的67 %來自荷蘭。自20世紀90年代以來，荷蘭每年農(nóng)產(chǎn)品凈出口值一直保持在130多億美元，約占世界農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場份額的10 %。荷蘭人均農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯居世界榜首。

5 日本模式：政府扶持型（這也不完全正確，日本對農(nóng)業(yè)的補助的科目是有嚴格規(guī)定的）

政府扶持型模式是指政府建立法律框架和制度安排，通^稅收、補貼、公共產(chǎn)品等手段對農(nóng)業(yè)旅游進行宏觀調(diào)控和規(guī)范管理，促進農(nóng)業(yè)旅游可持續(xù)發(fā)展。

日本人均土地資源緊缺，土地貴、人力貴、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的先天優(yōu)勢不足，農(nóng)民棄耕情況突出，因此日本政府希望通過有力的政策措施來保障農(nóng)業(yè)發(fā)展。日本農(nóng)業(yè)旅游也在這一進程中得以快速發(fā)展。1994年制定實施《農(nóng)山漁村余暇法》，對綠色觀光農(nóng)業(yè)旅游設施建設進行軟硬件支持；1995年頒布《農(nóng)山漁村宿型休閑活動促進法》，制定“促進農(nóng)村旅宿型休閑活動功能健全化措施”和“實現(xiàn)農(nóng)林漁業(yè)體驗民宿行業(yè)健康發(fā)展措施”。通過政府立法支持，日本綠色觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，全國綠色觀光設施超過5 000個，年接待旅游者近800萬人次。

政府扶持型模式依托國家和地方各級政府對農(nóng)業(yè)旅游實施科學規(guī)劃和統(tǒng)籌管理，以完善的農(nóng)業(yè)旅游法律法規(guī)環(huán)境為前提，從制度層面為農(nóng)業(yè)旅游的持續(xù)健康發(fā)展提供支撐保障，內(nèi)容涵蓋開局、融資籌資、稅費優(yōu)惠、基礎設施和人才培訓等方面。

該模式的實質(zhì)是政府通過制定并完善相關法律章程，著力于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展過程中的區(qū)位布局協(xié)調(diào)、生態(tài)環(huán)境保護和資源循環(huán)持續(xù)利用，進而實現(xiàn)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展的整體效益。

6 法國模式：非政府組織型

非政府組織型模式是指通過行業(yè)協(xié)會、社團組織、商會聯(lián)盟等非政府機構(gòu)進行農(nóng)業(yè)旅游的行業(yè)自律與規(guī)范管理，該模式以法國農(nóng)業(yè)旅游協(xié)會為代表。在法國鄉(xiāng)村發(fā)展之初，政府與行業(yè)協(xié)會的合作便應運而生。協(xié)會在政府的政策指導下制定相應的行業(yè)規(guī)范和質(zhì)量標準，推動行業(yè)自律以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)旅游的持續(xù)發(fā)展。

早在1954年，聯(lián)邦國營旅舍聯(lián)合會主辦“法國農(nóng)家旅舍網(wǎng)”，此后各類農(nóng)業(yè)旅游社團組織和中介機構(gòu)（如法國農(nóng)業(yè)與漁業(yè)協(xié)會、全國農(nóng)民聯(lián)合會工會、農(nóng)業(yè)商會、全國農(nóng)民聯(lián)合會、法國國際旅游推廣協(xié)會）陸續(xù)成立，有力促進了農(nóng)業(yè)旅游的經(jīng)驗交流、信息傳播、人才培訓。隨著行業(yè)協(xié)會的發(fā)展壯大，行業(yè)自律行為逐步產(chǎn)生作用，法國政府也逐漸由管理職能轉(zhuǎn)向監(jiān)管職能，行業(yè)協(xié)會在農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展中顯現(xiàn)主導作用。

7 澳大利亞模式：產(chǎn)業(yè)協(xié)同型

產(chǎn)業(yè)協(xié)同型模式是指以產(chǎn)業(yè)化程度極高的優(yōu)勢農(nóng)業(yè)為依托，通過拓展農(nóng)業(yè)觀光、休閑、度假和體驗等功能，開發(fā)農(nóng)旅產(chǎn)品組合，帶動農(nóng)副產(chǎn)品加工、餐飲服務等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使農(nóng)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)延伸，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)的協(xié)同發(fā)展，該模式以澳大利亞葡萄酒旅游為典型：

澳大利亞葡萄種植始于1788年，自1810年開始了商業(yè)化的葡萄酒釀造和銷售，2008年澳大利葡萄酒產(chǎn)量為125 714百萬升，出口量為71 417百萬升，成為世界第六大葡萄酒生產(chǎn)國和第四大葡萄酒出口國（李甲貴等，2010）。澳大利亞以葡萄莊園的生產(chǎn)設施、田園風光、特色飲食、葡萄酒釀造工藝生產(chǎn)線、葡萄酒歷史文化為吸引物，開發(fā)體驗旅游和文化旅游多元旅游產(chǎn)品組合。

通過成立維多利亞葡萄酒業(yè)旅游委員會、南澳葡萄酒業(yè)旅游委員會促進葡萄酒業(yè)與旅游業(yè)協(xié)同發(fā)展（王云才，2002），吸納鄉(xiāng)村地區(qū)剩余勞動力，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟乘數(shù)效應。2009年，澳大利亞葡萄酒旅游吸引了66萬國際游客和410萬國內(nèi)游客，創(chuàng)匯達48.9億澳元（澳大利亞資源、能源和旅游部，2010）。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同型的農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展模式最主要的特征是“以農(nóng)促旅，以旅帶農(nóng)”，是基于本國特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的結(jié)合。產(chǎn)業(yè)協(xié)同型模式適用于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益顯著的地區(qū)，以特色農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)景觀、加工工藝和產(chǎn)品體驗作為旅游吸引物，開發(fā)觀光、休閑和體驗等農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品，帶動餐飲、住宿、購物、娛樂等產(chǎn)業(yè)延伸，產(chǎn)生強大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟協(xié)同效益。

8 新加坡模式：科技依托型（這個不能算模式）

科技依托型模式是指在農(nóng)業(yè)資源相對匱乏的國家，發(fā)揮科技研發(fā)推廣優(yōu)勢以促進農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展。新加坡發(fā)展農(nóng)業(yè)科技園是典型。新加坡全國可耕地面積5 900 hm2，占國土面積的9.5 %，科技農(nóng)業(yè)成為新加坡農(nóng)業(yè)發(fā)展的最重要途徑。20世紀80年代起，新加坡政府大力發(fā)展農(nóng)業(yè)科技園，園區(qū)內(nèi)建設了生態(tài)走廊、蔬菜園、花卉園、熱作園、鱷魚場、海洋養(yǎng)殖場等，逐漸形成了獨特的旅游吸引力。現(xiàn)今，新加坡的農(nóng)業(yè)科技園已成為集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售、觀賞于一體的綜合性農(nóng)業(yè)公園，園區(qū)展示國內(nèi)外先進農(nóng)業(yè)科技成果，每年吸引近600萬旅游者。

科技依托型模式以農(nóng)業(yè)科技研發(fā)作為特色旅游資源，在城市中心或近郊因地制宜、選址布局，結(jié)合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以科技園、科普基地、博物館、展覽中心等景點形式，集中展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)，發(fā)揮了獨特的科普教育作用。科技依托型模式的主體一般是具有較強技術(shù)和科研能力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。

9 美國模式（一）：民俗節(jié)慶型

民俗節(jié)慶型模式是將農(nóng)耕文化、民俗風情融入傳統(tǒng)節(jié)日或主題慶典中，通過農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動推動旅游、會展、貿(mào)易及文化等行業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長并創(chuàng)造社會文化價值。美國南瓜節(jié)、草莓節(jié)和櫻桃節(jié)是民俗節(jié)慶型農(nóng)業(yè)旅游的典型。

舊金山半月灣南瓜藝術(shù)節(jié)是世界著名的農(nóng)業(yè)旅游節(jié)慶活動之一，每年接待游客數(shù)十萬，與南瓜、萬圣節(jié)相關的藝術(shù)品攤位250個左右，給當?shù)貛砑s1 000萬美元的直接經(jīng)濟收益。

北卡羅來納州草莓節(jié)、田納西州草莓節(jié)、加州草莓節(jié)、佛羅里達草莓節(jié)等節(jié)慶旅游歷史悠久、形式多樣，包括草莓采摘品嘗、副產(chǎn)品加工制作、草莓小姐選舉及專門為兒童和殘疾人設計的娛樂項目。農(nóng)場、旅游企業(yè)、零售企業(yè)、娛樂企業(yè)緊密合作，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，帶動草莓加工銷售，拉動農(nóng)民就業(yè)，促進地區(qū)間文化交流，提高區(qū)域旅游知名度。

民俗節(jié)慶型模式挖掘地方農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的歷史人文內(nèi)涵，通過市場運作，以傳統(tǒng)節(jié)慶為中心開展農(nóng)業(yè)旅游整合營銷活動，進行農(nóng)業(yè)旅游主題展示、廣告策劃、公關和網(wǎng)絡營銷等傳播活動，從而推動地方農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增值，發(fā)揮農(nóng)業(yè)旅游的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應。該模式適用于具有濃郁農(nóng)業(yè)旅游人文資源且商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，運用現(xiàn)代營銷管理技術(shù)推動農(nóng)業(yè)旅游的創(chuàng)新與發(fā)展。

10 美國模式（二）――社區(qū)參與利益共享型（CSA）

美國休閑農(nóng)業(yè)得以發(fā)展的主因之一，是為破解第二次世界大戰(zhàn)后食物生產(chǎn)過剩的局面，由美國農(nóng)業(yè)部（USDA）協(xié)助進行農(nóng)地轉(zhuǎn)移計劃，政府在經(jīng)費和技術(shù)上協(xié)助農(nóng)民轉(zhuǎn)移農(nóng)地非農(nóng)業(yè)使用，其中一部分即轉(zhuǎn)移為野生動物保育與游憩。

美國觀光農(nóng)園采用農(nóng)場與社區(qū)互助的組織形式，參與農(nóng)園的居民與農(nóng)園的農(nóng)民共同分擔成本、風險和贏利。農(nóng)園盡最大努力為市民提供安全、新鮮、高品質(zhì)且低于市場零售價格的農(nóng)產(chǎn)品，市民為農(nóng)園提供固定的銷售渠道，雙方互利共贏，在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費之間架起一座連通的橋梁。這種觀光農(nóng)園在北美發(fā)展很快，極大地加強了農(nóng)民和消費者的關系，增加了區(qū)域食品的有效供給，有效促進了當?shù)剞r(nóng)業(yè)的順利發(fā)展。

11 印尼模式：居民參與型（PGS）

居民參與型模式是指在農(nóng)業(yè)資源豐富、人口眾多的發(fā)展中國家和地區(qū)，通過發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游促進農(nóng)民就業(yè)增收，提高農(nóng)村文化素質(zhì)并改善農(nóng)村地區(qū)基礎設施建設。坐落在印度尼西亞東爪哇省的瑪爾戈烏托莫阿格羅度假村成立于1976年，經(jīng)典的旅游項目包括在鄉(xiāng)村花園內(nèi)參觀胡椒、豆蔻、咖啡、雪茄等熱帶作物種植和加工過程，夜間在沙灘邊觀看海龜產(chǎn)卵等。瑪爾戈烏托酒店有服務員工近百人，其中絕大部分是當?shù)卮迕?。村民廣泛參與旅游活動不僅獲得良好的收入，同時也在與旅游者的交流互動中傳播了鄉(xiāng)村文化，提高了游客滿意度，改善了當?shù)厣鐓^(qū)福利水平。

居民參與型模式多見于以農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中國家，以鄉(xiāng)村生態(tài)景觀和生活情景為獨特的旅游資源，通過農(nóng)業(yè)旅游度假村開發(fā)、鄉(xiāng)村特色紀念品加工銷售、農(nóng)家餐飲住宿經(jīng)營，為農(nóng)村居民創(chuàng)造就業(yè)和增收機會，從而縮小城鄉(xiāng)收入差距，促進城鄉(xiāng)文化交融。

12 意大利模式：綠色假期

意大利是世界上旅游業(yè)最發(fā)達的國家，也是最早發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的國家之一。意大利農(nóng)業(yè)旅游是旅游產(chǎn)業(yè)的主力軍，稱為“綠色假期”。

意大利休閑農(nóng)業(yè)將優(yōu)美的自然環(huán)境與農(nóng)業(yè)基礎相結(jié)合，再將多姿多彩的民風民俗以及特色文化融入其中，使其成為一個真正的綜合性體驗活動，對意大利的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要意義?！俺缟芯G色，注重生活質(zhì)量”是“綠色假期”能夠風生水起的重要目的。意大利休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式從管理到運作都非常到位，管理者善于利用農(nóng)村特有的文化與豐富的自然資源來滿足現(xiàn)代人對于綠色休閑生活的向往與追求。

13 臺灣模式：情懷文創(chuàng)型（臺灣很多就是日本與中國化）

第5篇：民宿經(jīng)營的風險范文

【關鍵詞】西湖景區(qū)免費模式；特殊性；實質(zhì)；可復制性條件；類型

【中圖分類號】F59

【文獻標識碼】A

【文章編號】1002-5006(2011)10-0050-08

豐富的歷史地理人文性、獨特的旅游發(fā)展軌跡、景區(qū)承載的社會性等因素導致杭州西湖景區(qū)于2002年10月免費對外開放。西湖景區(qū)門票免費實施近10年，創(chuàng)新了景區(qū)保護、管理經(jīng)營的新理念和機制，促進了杭州城市經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的和諧發(fā)展。西湖景區(qū)免費模式的成功引發(fā)了國內(nèi)許多博物館、旅游景區(qū)借鑒、效仿的熱潮。學者們也以此為契機從不同角度展開了對西湖景區(qū)免費模式的探討。

曹正用數(shù)據(jù)分析了西湖南線景區(qū)免費開放后對杭州旅游增長的貢獻，認為南線景區(qū)對杭州旅游業(yè)的增長有較大貢獻，但對全市國民經(jīng)濟發(fā)展的影響非常有限。呂明曉闡述了西湖部分公園免費開放的背景和意義，分析了西湖部分公園免費的做法和成效，指出每個城市都需要一定數(shù)量的公益性公園，旅游門票價格機制需要產(chǎn)權(quán)意識先導，旅游經(jīng)濟要算綜合帳，提供低價或者免費的公園需要制度設計，應積極推廣免費公園這一創(chuàng)新改革。方列、潘一峰指出了景點要解決維護費用和客流擁擠的問題，并非只有門票漲價之策，可以借鑒西湖“零票制”的做法，在保護景區(qū)的前提下，多渠道綜合利用開發(fā)才是根本的解決之道。崔鳳軍以杭州旅游為案例，研究了旅游宣傳促銷業(yè)績評估指標體系的實施問題，這是我國國內(nèi)第一本有關旅游宣傳促銷績效的評估研究專著，論述了不同促銷手段的特征與適用對象，并設計了相關評估指標與評估模型。韓長發(fā)、牛艷玉、臧建平、鄭援朝從杭州市游覽參觀景點門票價格的實證研究中，探討了西湖免費游覽做法的深層次機理問題，指出杭州市旅游景點門票價格管理的啟示和建議。詹建芬從公共經(jīng)濟學的公共產(chǎn)品定價理論視野出發(fā)，認為杭州西湖風景區(qū)的免費開放政策事實上延續(xù)著由非公共產(chǎn)品到準公共產(chǎn)品再到純公共產(chǎn)品轉(zhuǎn)變的路徑，西湖景區(qū)部分公園免費開放是一個動態(tài)的過程。陳偉軍、黃光文在闡述我國風景區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀的基礎上，以杭州西湖為例，對風景名勝區(qū)特許經(jīng)營的現(xiàn)實意義加以分析，提出在風景名勝區(qū)實施特許經(jīng)營過程中應注意的若干問題。滕瑋峰對杭州西湖景區(qū)實施免費進入價格體系后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行了分析闡述，認為杭州此舉值得肯定和借鑒，門票定價要體現(xiàn)社會營銷意識，有利于生態(tài)環(huán)境的保護。向富華用管理學中的交叉補貼戰(zhàn)略理論分析了杭州西湖免費的這一做法，提出了對杭州西湖免費開放的思考，并進一步闡述了交叉補貼戰(zhàn)略在旅游業(yè)中運用的模式、涵義、條件以及風險。郭淑娟通過西湖免費的經(jīng)驗和國外景區(qū)門票定價的分析，初探了我國旅游景區(qū)免門票經(jīng)營的條件，針對不同景區(qū)做了定量化指標分析。周愛娟采用成本收益法對西湖模式進行了分析，指出西湖模式的成功帶來樹立大旅游觀念整合旅游資源，有備而“免”需要一個高效的協(xié)調(diào)機制的啟示。胡、賀、馮玉香闡述了免費西湖模式的探索實施過程，客觀分析了免費西湖的效益，指出西湖模式在思想觀念、景區(qū)魅力、管理、財政等方面面臨挑戰(zhàn)，只有更新發(fā)展理念，實施項目帶動，完善管理機制，增加財政收入，才能進一步推行西湖免費模式，等等。

上述學者的研究無疑給了我們重要的啟示，但這些分析主要集中在西湖景區(qū)免費的經(jīng)濟效益和門票價格以及營銷方面，少有系統(tǒng)涉及分析西湖景區(qū)免費模式的實質(zhì)和條件等基本問題。本文試圖在解讀西湖景區(qū)免費模式實質(zhì)的基礎上，分析復制西湖景區(qū)免費模式所需具備的條件，并提出可復制西湖景區(qū)免費模式的景區(qū)類型，旨在為其他景區(qū)因地制宜地進行景區(qū)經(jīng)營策略制定與模式選擇決策提供切實可行的借鑒。

一、杭州西湖景區(qū)免費模式的實質(zhì)

(一)“收費”與“免費”景點數(shù)量合理搭配

西湖景區(qū)免費模式雖名為免費，但其實質(zhì)首先是：“收費”與“免費”景點數(shù)量的合理搭配。這種搭配形成了西湖免費模式這一相對穩(wěn)定的平衡結(jié)構(gòu)。

截至目前，杭州西湖風景名勝區(qū)管委會(市園文局)管轄范圍的103處公園景點，其中免費開放的公園84處，基本分布在西湖四周的開放區(qū)域中；收費公園19處，以各級文物保護單位為主，如靈隱飛來峰、岳王廟(墓)、六和塔、三潭印月、郭莊等。

這種“免費為主，收費為補”的經(jīng)營模式，既為杭州經(jīng)濟發(fā)展帶來了財源，又使得部分門票收入成為西湖景區(qū)日常管理經(jīng)費的重要來源之一。

(二)“免費+周邊消費”的商業(yè)運作模式

西湖免費本身就是一種“免費+周邊消費”的商業(yè)模式。西湖景區(qū)免費旅游的舉措促進了杭州城市旅游在食、宿、行、游、購、娛等相關服務業(yè)的發(fā)展。

以西湖景區(qū)南線為例，取消門票后，僅沿線的商鋪首年拍賣總收入就達到700萬元。到2006年，西湖景區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點、各類游覽車船等旅游服務設施的年租金總收入高達5500多萬元。這些經(jīng)營所得不僅彌補了西湖景區(qū)因免費景點增加、面積擴大而增加的養(yǎng)護管理支出，還回補了門票損失。

免費西湖帶動了景區(qū)商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營價值的提升。西湖景區(qū)湖濱國際名品街聚集了30余家國際著名頂級品牌專賣店；南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)與西湖南線景區(qū)也形成一條街市與山水相擁、觀光與休閑相融的商業(yè)特色街；具國際水平的餐飲、購物、文化、娛樂的時尚休閑中心西湖天地毗鄰西湖十景之一“柳浪聞鶯”的涌金池畔。

“免費西湖”政策的實施，直觀上降低了游客的旅游成本，游客逐年增加，逗留時間延長，使杭州市餐飲、旅館、零售、交通等服務行業(yè)都獲得了新的發(fā)展空間，為杭州創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位和經(jīng)濟效益，促進了城市的整體經(jīng)濟發(fā)展。杭州統(tǒng)計年鑒資料顯示：2002年杭州市社會消費品零售總額為570.17億元，2010年達到2146.08億元；2002年的住宿餐飲業(yè)收入為44.53億元，2010年為228.96億元；交通方面，2002年全年客運量2.10億人次，2010年的客運量上升到3.38億人次。截止到2010年年末，杭州市星級賓館和旅行社已經(jīng)分別達到236家和504家，比2002年增加了69家和289家。

(三)西湖景區(qū)免費的門票損失遠低于綜合經(jīng)濟收入

西湖景區(qū)現(xiàn)在的資金來源主要是四部分――政府投入、稅收、文保類場所的門票收入和經(jīng)營所得。每年杭州市政府對西湖景區(qū)的投入高達8億元左右，其中包括3億元的專項綠化養(yǎng)護費、1億多元的文物保護資金、2.5億元的西湖綜合保護費用，以及1.5億元的日常運營費用。景區(qū)每年的稅收約為2

億多元，文保類景點的門票收入約為2億多元，景區(qū)內(nèi)經(jīng)營設施的租金收入和自有業(yè)態(tài)的營業(yè)收入約在6000～8000萬元。

雖然旅游收入的增長與我國經(jīng)濟高速發(fā)展和近年來物價上漲、通貨膨脹等因素有關，但杭州旅游收入的增長遠遠超過了這些年消費物價上漲的幅度。2002年到2007年，杭州市政府財政資金的年平均收益率比當時銀行的5年期存款利率高出4個百分點以上。杭州“還湖于民”，以每年的門票損失，換回了100多億元的回報，杠桿率達400多倍。

西湖實行免費開放，意味著每年主動放棄了4000萬元的門票收入，但2010全年西湖景區(qū)實現(xiàn)財政總收入4.05億元，與2009年同比增長14％，其中，地方財政收入3.04億元，與2009年同比增長17.8％。西湖景區(qū)門票免費的損失遠低于其經(jīng)濟收入。

(四)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益實現(xiàn)共贏

經(jīng)濟效益。西湖景區(qū)免費后的經(jīng)營為杭州市區(qū)旅游收入帶來了巨大的經(jīng)濟效益。用門票免費的損失換來杭州市整體旅游收入的提高，進而吸引投資與創(chuàng)業(yè)人才，為其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下資本和智力基礎。

環(huán)境效益。生態(tài)環(huán)境是招徠游客的重要因素。2001年到2011年，杭州市連續(xù)10年實施西湖綜保工程，恢復了西湖“一湖雙塔三島三堤”的歷史大格局；拆除了影響西湖景觀的60萬平方米建筑，搬遷了景區(qū)265家單位、2791戶居民；恢復了0.9平方千米西湖湖面；恢復建設了100萬平方米公共綠地；完成了西湖疏浚工程以及引配水工程；恢復、重建、修復了180余處人文景點。西湖的優(yōu)美環(huán)境吸引了越來越多的國內(nèi)外游客。

社會效益。社會營銷時代除了利潤和顧客滿意目標，還存在社會責任。西湖景區(qū)免費在得到杭州市民和國內(nèi)外游客充分肯定的同時，杭州也先后獲得了“聯(lián)合國人居獎”、《福布斯》“中國大陸最佳商業(yè)城市榜”、“中國顧客十大滿意風景名勝區(qū)”、“全國文明風景旅游區(qū)”、“國際旅游金星獎”、“全國園林城市”、“中國十大最具有經(jīng)濟活力城市”、“東方休閑之都”、“中國最佳旅游城市”、“中國(大陸)國際形象最佳城市”等稱號，并連續(xù)蟬聯(lián)“中國最具有幸福感城市”的殊榮。

城市形象是城市經(jīng)過長期、綜合的宣傳與溝通所獲得的結(jié)果，城市形象一經(jīng)形成就很難被復制或模仿。西湖景區(qū)免費舉措的實施宣傳提升了杭州城市的形象，帶動了杭州市大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強了杭州城市的經(jīng)濟實力和綜合競爭力。

二、復制杭州西湖免費模式需具備的條件

(一)免費景區(qū)應與城市融為一體，城市風景湖泊最適合

城市形態(tài)是城市集聚地產(chǎn)生、成長、形式、結(jié)構(gòu)、功能和發(fā)展的綜合反映。從城市形態(tài)和空間關系方面來說，與城市融為一體的自然人文復合型的景區(qū)，尤其是城市風景湖最適合免費開放。位于城市城區(qū)或近郊的不同規(guī)模的湖泊，因其在城市所處的區(qū)位好，交通便利，歷史地理人文性、公共性鮮明，觀賞游憩價值高而成為當?shù)鼐用窈陀慰托蓍e度假活動的首選地。如北京的什剎海、杭州的西湖、南京的玄武湖、濟南的大明湖、廣州的流花湖、武漢的東湖、惠州的西湖、肇慶的七星巖。

(二)免費景區(qū)要有一定的知名度，有利于城市品牌營銷

旅游是“用腳來投票的經(jīng)濟”。旅游地的知名度對旅游者而言極端重要，旅游經(jīng)濟是典型的注意力經(jīng)濟。這種注意力經(jīng)濟既是知名度經(jīng)濟，又是品牌經(jīng)濟。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游目的地的競爭核心集聚在了品牌上。如果免費的旅游景區(qū)沒有一定的知名度，在很大程度上，很難吸引到能為景區(qū)所在地區(qū)帶來經(jīng)濟效益的客源，更不用說是通過免費景區(qū)來拉動與旅游業(yè)相關的其他產(chǎn)業(yè)了。對于旅游目的地而言，旅游者既是理性的又是感性的，感知環(huán)境直接影響著游客的旅游決策行為。免費景區(qū)的知名度是游客選擇是否前往該地旅游的重要決策依據(jù)。景區(qū)知名度有利于旅游目的地在進行旅游營銷宣傳時，將知名度轉(zhuǎn)換為品牌效應，吸引更多的游客前來旅游消費，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

西湖景區(qū)免費模式的成功，不但基于杭州城市旅游營銷的策略，還在于西湖景區(qū)在國內(nèi)外的知名度。以2009年為例，為了最大限度降低金融危機對旅游消費的影響，杭州利用西湖的知名度，向長三角為主的國內(nèi)旅游客源地以及日本、韓國、馬來西亞、新加坡、香港等國家和地區(qū)發(fā)放能帶來多重效應的旅游消費券。旅游消費券的實質(zhì)是贈券，贈券是提供給購買某種特殊產(chǎn)品的顧客的一種優(yōu)惠憑證，是一種激勵因素。第一期杭州旅游消費券總回收64.3235萬張，回收率為10.72％。持券游客手中每張10元的杭州旅游消費券拉動了289.45元的在杭消費。

(三)免費景區(qū)所在地要具備良好的旅游設施和公共服務條件

旅游基礎設施和公共服務能為游客提供良好的觀光和度假條件。

旅游設施和公共服務決定了景區(qū)所在城市或地區(qū)是否具備留住游客的休閑度假條件，也決定了景區(qū)的口碑?？诒亲钣谐尚У臓I銷方式，旅游目的地口碑的成效遠遠高于其他廣告。西湖免費之所以能夠留住更多的過夜游客，在很大程度上有賴于杭州良好的旅游設施和口碑。近年來，杭州市在旅游設施的建設中屢有新舉措，如將公共自行車服務納入城市公共交通系統(tǒng)，滿足了廣大市民和游客的出行需求；推行環(huán)境“四化”，提高城市管理水平；成立了旅游集散中心；在旅游飯店大面積為來杭境外游客提供母語化電視服務；推進多語種旅游宣傳品進入公共場所；完善城市多語種標識服務系統(tǒng)，提升境外游客可進入性等等。

(四)免費景區(qū)所在城市的政府要有較強的財力支持

景區(qū)門票問題多年來為社會公眾廣泛關注，但無論業(yè)界還是公眾對此問題都缺乏切合實際、鞭辟入里的觀察與分析，情緒宣泄代替了理性思考，沒有認識到目前中國景區(qū)門票某種程度的混亂，其根源不在于地方政府的“越權(quán)”，而在于中央政府的“棄權(quán)”，因而難以尋找到現(xiàn)實可行的解決方案。產(chǎn)權(quán)責任制度的扭曲決定了門票漲價的現(xiàn)實合理性；地區(qū)綜合發(fā)展的滯后決定了門票漲價的階段必然性；資源不可替代的價值決定了門票漲價的市場可行性。這就是現(xiàn)階段我國多數(shù)景區(qū)依賴收取門票維持營運以及門票不斷漲價的根本原因。

因此，即使具備上述3個條件，如果景區(qū)所在的地方財力有限，就不可避免會依賴收取門票以作景區(qū)運營費用收入。景區(qū)所在地強大的地方財力支持是決定免費開放后的景區(qū)日常管理的基礎。如果景區(qū)不考慮這一條件，盲目開放免費，在免費模式導入與培育的初期乃至相當長的一段時間，將會導致景區(qū)所在地政府不堪重負的局面。隨著客流的增加，設施、衛(wèi)生問題、社會治安問題等都會困擾景區(qū)管理。

(五)免費景區(qū)要距離休閑度假客源地較近，可進入性較好。

度假休閑旅游的重游率高，其休閑的性質(zhì)要求路途時間成本和經(jīng)濟成本要盡可能低。因此，免費景區(qū)應該距離經(jīng)濟發(fā)達、流動人口多的大城市和特大城市比較近，這樣才會有充足的休閑度假客源市

場保障。西湖景區(qū)免費模式經(jīng)營的成功，與其所處的長江三角洲區(qū)域客源環(huán)境有著極大的關系。

免費景區(qū)所在地除了客源條件要優(yōu)越以外，還必須有便捷的對外對內(nèi)的公共交通，即可進入性要好。免費景區(qū)的外部和內(nèi)部的便利程度，對景區(qū)免費后的經(jīng)營成功與否影響很大。交通決定了游客是否能“進得來，出得去，散得開”。交通的不便會增加游客的感知距離，對游客的旅游決策行為有負面影響。

(六)免費景區(qū)所在地政府旅游管理部門要具備較強的綜合協(xié)調(diào)能力

景區(qū)要實施免費政策，除了要有自然人文資源與經(jīng)濟基礎等作為條件外，還需要當?shù)卣糜喂芾聿块T具備較強的綜合協(xié)調(diào)能力。旅游業(yè)涉及的行業(yè)和部門機構(gòu)繁多，如何平衡協(xié)調(diào)旅游行業(yè)和其他部門之間的關系，這在很大程度上有賴于地方政府的旅游管理部門。

多年來西湖一直處于“政出多門，多頭管理，條塊分割，職能交叉”的狀況。2002年9月，杭州市成立了具有較強的專業(yè)和技術(shù)特色的政府派出機構(gòu)“杭州西湖風景名勝區(qū)管委會”，管委會被賦予財稅權(quán)利，對西湖景區(qū)區(qū)域內(nèi)人、財、物實施統(tǒng)一管理，避免了因行政分割而導致的利益相爭的問題。杭州市還成立了旅游委員會，綜合協(xié)調(diào)服務旅游發(fā)展。僅2002年到2004年，杭州市旅游委就進行了一系列的旅游推廣服務活動，提高了杭州的知名度，為西湖景區(qū)帶了更多的客源。

(七)免費景區(qū)要有較強的市場運作能力

景點門票免費的損失促使景區(qū)管理部門要具備較強的市場運作能力。西湖景區(qū)免費開放和綜合保護工程實施后，帶動了西湖景區(qū)商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營價值的提升。通過拍賣、出租或承包景區(qū)商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營權(quán)等市場化手段，西湖景區(qū)不僅用市場運作帶來的收入抵補了損失的門票收入，還理順了景區(qū)養(yǎng)護單位與政府、企業(yè)、游客之間的利益關系，帶動了杭州旅游產(chǎn)業(yè)新增經(jīng)濟效益上百億元。

(八)景區(qū)免費需要景區(qū)和景區(qū)所在城市未雨綢繆

景區(qū)免費策略必須建立在一系列城市景區(qū)總體布局、具體實施的基礎上。在景區(qū)免票政策出臺前，景區(qū)應針對景區(qū)和游客制定詳細的管理條例和工作預案。

2001年，杭州市政府批準實施的《杭州市城市總體規(guī)劃》(2001～2020年)中提出“城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的新格局。此后，杭州實施了一系列的西湖綜合保護工程，提高了杭州交通、景區(qū)道路等旅游資源的空間容量，擴大了西湖景觀供應，為旅游相關產(chǎn)業(yè)增加需求奠定了物質(zhì)基礎。各方面準備充分后，杭州西湖景區(qū)才逐步實施西湖繞湖公園免票的舉措。

(九)免費景區(qū)要具備較強的綜合功能和抗風險能力

旅游業(yè)是極易遭受天災人禍、政治、經(jīng)濟環(huán)境等因素影響的脆弱行業(yè)。旅游景區(qū)面對的風險較大，只有開展多元化的經(jīng)營，才能增強抵御市場風險的能力。

2009年初，受金融危機的影響，國內(nèi)外消費縮減。但是杭州利用西湖景區(qū)的知名度，通過旅游消費券使得旅游經(jīng)濟增長繼續(xù)上升，顯示了其較強的綜合功能和抗風險能力。

(十)免費景區(qū)所在城市居民要具備與游客和諧相處的素質(zhì)

當?shù)鼐用駥τ慰偷膽B(tài)度也是旅游資源的重要組成部分。如果關系處理不當，會影響景區(qū)以及景區(qū)所在地的形象聲譽。

隨著西湖景區(qū)免票機制的推出，杭州休閑條件得到改善，杭州當?shù)鼐用褚渤闪宋骱皡^(qū)的?？?。在旅游旺季，杭州市實施了一系列措施調(diào)節(jié)當?shù)鼐用衽c外來游客的客流，這些都得到了杭州市民的充分理解和支持。

三、借鑒復制西湖免費模式的景區(qū)類型分析

隨著國民對景區(qū)公共性認知程度的加深，民眾要求知名景區(qū)效仿西湖景區(qū)免費開放的呼聲越來越高。在復制效仿西湖景區(qū)免費模式前，景區(qū)所在地政府要結(jié)合本地實際情況有序地進行景區(qū)免費開放的經(jīng)營決策。

(一)西湖模式全面復制型景區(qū)

可全面借鑒復制型景區(qū)是指免費景區(qū)與景區(qū)所在地城市的自然人文關系、知名度、旅游設施條件、地方財力支持、與客源地距離、可進入性等條件較好，可以結(jié)合實際，全面借鑒復制西湖景區(qū)免費模式的景區(qū)，如北海銀灘、南京玄武湖、濟南大明湖。

1　北海銀灘

廣西北海銀灘和浙江杭州西湖是一前一后屬于同時期實施免費開放的著名景區(qū)。但銀灘和西湖在景區(qū)門票免費后的8年發(fā)展中，由于經(jīng)濟條件、政府管理力度、財力支持、市場運作能力等方面的差異，兩者所取得的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益差距很大。

2003年5月1日，北海銀灘“永久性免費開放”。但自銀灘免費開放至今，景區(qū)所在地屢屢傳來“恢復銀灘收費”的呼聲。2010年12月北?！墩髑笠庖姼濉?，擬將設立北海銀灘保護專項資金，用于銀灘資源保護和環(huán)境保護。而資金籌集的4個方面來源中，就有“進入銀灘特定區(qū)域的收費”的意見。

銀灘屬于城市海灘，免費開放是國際慣例，也是其可全面借鑒西湖免費開放的重要原因。但北海銀灘周邊經(jīng)濟不發(fā)達，距離休閑度假客源市場較遠；管理體制混亂，致使銀灘景區(qū)門票免費后管理力度不夠；北海地方財力也難以維持銀灘景區(qū)免費政策的繼續(xù)實施，景區(qū)自身市場運作能力不夠；北海銀灘目前依舊以觀光旅游為主，景區(qū)免票對北海旅游收入和游客平均逗留天數(shù)的拉動不明顯。這些因素造成北海銀灘與西湖免費經(jīng)營的差距。雖然目前北海銀灘還維持著門票免費的狀態(tài)，但在重重壓力下，如果銀灘不能在管理體制、市場運作等方面有所轉(zhuǎn)變，銀灘景區(qū)免票很難維持長久。

2　南京玄武湖

玄武湖景區(qū)所在的南京市，地處經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)，具有“承東啟西，承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢，自然人文內(nèi)涵深厚，旅游設施較完善，綜合服務功能較強，可進入條件好。雖然明城墻讓玄武湖不可能像西湖一樣敞開式經(jīng)營，但玄武湖沉淀的歷史地理基礎決定了它是南京城市自然人文不可分割的一部分。自民國時期就對民眾免費開放的玄武湖景區(qū)是各種條件最接近西湖景區(qū)的景區(qū)之一。

2010年10月1日，玄武湖正式免費開放，玄武湖免費開放后收入有三：政府支付的養(yǎng)護經(jīng)費；文化商業(yè)設施收入；水上游船收入。后兩部分收入隨著景區(qū)免費開放后游人的增加而大幅增長。據(jù)測算，進入免費常態(tài)后，游船一天可以創(chuàng)收6萬元，電瓶車一天可以創(chuàng)收2萬元，隨著其他相應的商業(yè)配套設施的投入，預計免費開放兩年后，玄武湖就能達到收支平衡，實現(xiàn)良性循環(huán)。

2011年玄武湖已完成了環(huán)湖路沿城墻段和五洲的環(huán)境綜合整治，并已經(jīng)免費開放。玄武湖還將增加新的景點，尤其是配套的食、娛設施。但是玄武湖景區(qū)旅游發(fā)展的關注點不只是要經(jīng)營好免費后的景區(qū)，還要關注如何還湖于民，如何使玄武湖景區(qū)與南京城市共生的問題。目前，南京正在籌劃以玄武湖景區(qū)和鐘山風景區(qū)為核心，打造一個巨大的城市中央公園。玄武湖的免費將給南京城市帶來新的發(fā)展契機。

(二)西湖模式待機復制型景區(qū)

待機復制型景區(qū)是指那些本身有圍墻，由于城市經(jīng)濟發(fā)展程度、政府的決策、城市旅游休閑設施、市場條件以及出于文物保護措施等因素，目前還無法實施門票免費的自然人文景景區(qū)。這一類型的景區(qū)只能有選擇地逐步待機免費開放。如揚州的瘦西湖。

瘦西湖是世界上第二大城市中央生態(tài)公園，現(xiàn)有游覽區(qū)面積100公頃左右。新增加的5平方千米景區(qū)中，蜀岡西峰風光帶、宋夾城濕地公園等4平方千米的景區(qū)已經(jīng)免費向市民和游客開放。

但真正吸引游客的揚州景區(qū)莫過于瘦西湖。瘦西湖開放將會吸引更多的游客駐足揚州，延長游客在揚州的留住時間，增加揚州旅游的整體吸引力和經(jīng)濟效益。

目前，瘦西湖景區(qū)的卷石洞天、西園曲水、虹橋修禊片區(qū)因為安全和文物保護的原因沒有免費對外開放。瘦西湖正在探討“管理力度不減，白天免費游覽，傍晚清園，晚間閉園”的運行模式，但是這種模式在門票經(jīng)濟的沖擊下很難在近階段得以實現(xiàn)。

(三)西湖模式觸類旁通型景區(qū)

觸類旁通型景區(qū)是指那些受西湖免票經(jīng)營模式的啟示，景區(qū)所在城市利用原有景區(qū)的資源基礎，創(chuàng)新擴大建設成的新景區(qū)，如已成為唐山城市品牌的南湖。

正在大規(guī)模建設和完善中的南湖生態(tài)風景區(qū)是國家4A級景區(qū)。2005年，南湖被國家建設部批準設立國家城市濕地公園。2008年初，唐山市提出”打造南湖生態(tài)城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，建設南湖生態(tài)城，把南湖打造成城市中央生態(tài)公園。截至2011年5月，南湖生態(tài)城已開工、竣工項目103項，總投資700多億元。據(jù)推算，南湖生態(tài)城105平方千米土地，至少蘊含1800億元的土地增值潛力，唐山市政府用8億元財政支持資金進行啟動，取得了1：200的收益。

“南有西湖，北有南湖”，唐山市因地制宜地借鑒西湖，把南湖作為城市的依托，并為城市未來的發(fā)展做了前期的大投入，取得了良好的經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益。這在客觀上也為國內(nèi)其他地區(qū)創(chuàng)新城市發(fā)展提供了新思路。

(四)西湖模式失靈型景區(qū)

近年來，國內(nèi)要求世界自然與文化遺產(chǎn)免費的呼聲漸起。筆者認為，對于我國的世界遺產(chǎn)景區(qū)，從保護及其可持續(xù)性發(fā)展的角度來說，不適合免費，更不可能借鑒西湖景區(qū)免費模式。這些景區(qū)更適合采取類似美國黃石公園的管理模式，走國家公園的路徑，由中央政府(而不是地方政府)財政撥款，結(jié)合特許經(jīng)營收入、社會捐贈、門票和設施服務使用費的合理分配和其他收入的支持，實施景區(qū)門票的低價格，采取門票預約制度，以保證讓世人共享世界遺產(chǎn)，實現(xiàn)景區(qū)的公共福利性。

以九寨溝為例。雖然九寨溝景區(qū)品位高，屬于旅游資源稀缺類型，但是九寨溝所處的地區(qū)經(jīng)濟基礎單一，經(jīng)濟、環(huán)境、社會承載力較差，旅游設施不完善，城鎮(zhèn)狹窄沒有聚集性，且距離客源地的交通成本高，難以發(fā)展休閑旅游。九寨溝地區(qū)對旅游收入的依賴性極強。九寨溝景區(qū)與杭州西湖的資源與市場條件有天壤之別，絕對不可能通過復制西湖免票模式獲得杭州西湖的多重效益。九寨溝景區(qū)的未來發(fā)展，要么維持現(xiàn)狀，要么走國家公園的路徑。

張家界、武當山、神農(nóng)架、黃山、布達拉宮、莫高窟等世界遺產(chǎn)都屬于西湖免費模式失靈型景區(qū)。

為了進一步認識景區(qū)實施“西湖模式”的可行性，我們不能不回到旅游的“產(chǎn)業(yè)集群”和旅游的“人流效應”來分析，回到旅游業(yè)服務城市的功能上來分析。

就旅游目的地的引力場而言，必須認識到綜合性“城市(景區(qū))”的目的地與單一景區(qū)其引力場的不同；就游客的作用力而言，必須認識到多樣性游客與單一目的游客其作用力的不同；就景區(qū)的開發(fā)空間而言，必須認識到遺產(chǎn)地或保護區(qū)的旅游發(fā)展與綜合性城市旅游發(fā)展受制程度的不同。

根據(jù)世界旅游組織對旅游者出游目的的劃分，觀光度假及探親訪友的游客是屬于“閑暇類”旅游的范疇；而商務／公務、科技文化、教育衛(wèi)生等的交流和宗教朝覲是屬于“事務類”旅游的范疇；修學、就醫(yī)是屬于“其他類”旅游的范疇。很顯然，單一景區(qū)是難以吸引以上第二類和第三類旅游者的。然而在游客對目的地發(fā)展的貢獻上，第二類旅游者卻又是能動性最強的，這也就是對目的地發(fā)展推動力最大而目的地城市最盼望的“人流效應”之所在。旅游業(yè)的發(fā)展正好為到訪這個城市的客人提供了較為理想的服務，旅游業(yè)也就成了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的“賓客招待所”。雖然不是每個城市都可以無限度地發(fā)展旅游業(yè)，但是在絕大多數(shù)的綜合性城市，其旅游業(yè)發(fā)展空間都是相當大的，同時圍繞著旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展空間也相當廣闊。

所以，就發(fā)達地區(qū)的大城市而言，在經(jīng)濟發(fā)展的多樣和文化交流的活躍中，旅游業(yè)的發(fā)展既是對積極人流的有力拉動，又是城市對外來客人服務的積極提供，當然更是城市營造宜居環(huán)境所不可缺少的一部分；而遠離大城市的以上景區(qū)，其面臨的情況并不如此。

如果要對游客實施免費，必然需要有人來替游客“買單”。如果景區(qū)所在地圍繞著旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟效益足以能夠化解景區(qū)免費所帶來的“損失”，如果旅游人流對目的地的經(jīng)濟貢獻帶來的地方政府收入能夠較多地超過支撐景區(qū)建設和運營的費用，亦即是如果地方政府能夠從旅游產(chǎn)業(yè)集群上繳的稅收或其他財政收入中較為寬松地劃撥出一筆費用來，也許問題就比較容易解決。

第6篇：民宿經(jīng)營的風險范文

關鍵詞：南寧市 商業(yè)地產(chǎn) 購物中心

南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當年大連萬達集團舉資12億元進軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業(yè)廣場以及金山廣場、盛世·聯(lián)邦廣場等數(shù)十個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迅速進入發(fā)展的高峰期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業(yè)項目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日Street Mall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。

來自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱：至2005年底，南寧市商業(yè)市場建筑面積達到540多萬平方米，人均擁有面積高達3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心與上海市經(jīng)濟委員會共同完成報告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點面積調(diào)研報告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠遠超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應量過大

從長期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強輻射能力和擴張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問題是發(fā)展速度過快，短期商業(yè)面積供應量過大，導致商業(yè)地產(chǎn)的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來越慢等。來自廣西房地產(chǎn)信息門戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準預售面積卻達35.22萬平方米。供應與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項目，建成交付已經(jīng)一兩年時間了，但至今未能投入運營。處在朝陽商圈的一些商業(yè)項目，交付使用后也未能如期投入運營。如新朝陽商業(yè)廣場，目前投入運營面積不到整個廣場的30%

按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到1平方米， 2010年商業(yè)從業(yè)人員達到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬平方米，這一數(shù)據(jù)無論按常住人口計算，還是按流動人口計算，其人均面積都是偏高的。

商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導，另一方面是因為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價高，南寧的商鋪售價2004年最高時曾達到5—6萬元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業(yè)項目是一些有比較雄厚資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商才做的項目。但是這幾年國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，新型的銷售方式可以把長期的商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌椖恳粯娱_發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長期的出租經(jīng)營改為出售。

南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。

近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產(chǎn)商為促進銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規(guī)定的返租年限后，交由買家自主經(jīng)營。售后返租在國外實際上是開發(fā)商融資的一種方式，到了國內(nèi)以后演變?yōu)殚_發(fā)商營銷的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財務技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發(fā)完成的項目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預售和其它融資渠道來開發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經(jīng)營利潤，多數(shù)開發(fā)商都想快點把商鋪銷售出去，進入新的地產(chǎn)項目開發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業(yè)營運。

這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設開發(fā)盲目，招商項目定位與市場脫節(jié)，貪大求全，脫離當?shù)叵M水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營過程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設計，還是市場調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規(guī)劃規(guī)模過大，定位不準

根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點是：建設2個城市商業(yè)中心區(qū)和6個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個社區(qū)商業(yè)中心。按照規(guī)劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區(qū)域中心也有五個要建規(guī)模在10萬平方米以上的大型購物中心?！吧鐓^(qū)商業(yè)中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米?！边@些規(guī)劃表面上看，沒有什么問題，但是細究起來卻有問題：規(guī)劃時按整個廣西的區(qū)域中心進行規(guī)劃，真正服務的對象卻是本區(qū)域市民。

要把南寧建設成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設施、設備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長期商貿(mào)往來較少。廣西出口東盟國家的產(chǎn)品事實上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關鍵要從物流的角度出發(fā)，充當貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國家的出?？?，因此重點發(fā)展的應當是城市外圍的物流園、批發(fā)市場。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務的商業(yè)街和購物中心”則有點不妥。每年一次的中國—東盟博覽會，時間很短，博覽會結(jié)束以后，到南寧來直接進貨的東盟客商非常有限。作為一個營業(yè)面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎，沒有穩(wěn)定的營業(yè)額，僅僅從建設南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時尚商品，引領時尚的消費潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務于追求時尚、舒適生活的精英人士。而這個定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設時是以服務東盟的角色來進行建設的，但真正服務的消費者卻是本市的市民。因此在整個建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會出現(xiàn)量過大的現(xiàn)象。

百貨大樓、萬達商業(yè)廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大。據(jù)2006年的相關統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)，不少商家為了擴大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價格競爭，一方面是消費者得到實惠，另一方面是企業(yè)效益不斷下降，經(jīng)營困難，許多企業(yè)處于苦苦支撐和勉強經(jīng)營的狀態(tài)，企業(yè)抗風險能力嚴重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據(jù)南寧市百貨零售行業(yè)龍頭老大的地位，但2005年10月開業(yè)的金湖廣場地下商場，由于身處地下負一樓，而且周邊相配套的商業(yè)設施較少，開業(yè)近一年來一直慘淡經(jīng)營，每月僅有600多萬的營業(yè)額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態(tài)。王府井百貨，雖經(jīng)重新調(diào)整裝修開業(yè)，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業(yè)額。原本定于2005年底開業(yè)的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業(yè)，其營業(yè)狀況如何，有待時間的驗證。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路

第7篇：民宿經(jīng)營的風險范文

關鍵詞：層次分析法 模糊理論 理想解近似度偏好排序法

一、前言

如何利用適當?shù)姆椒ㄔu估業(yè)者自身的經(jīng)營績效，以便進一步結(jié)合實際經(jīng)營情形來尋求改善的對策，是現(xiàn)今一個值得深入研究的課題。過去數(shù)十年來，產(chǎn)學界已發(fā)展了許多績效評估的方法，各個方法都有其優(yōu)缺點。然而各方法仍是各自獨立的，較少有研究整合各種方法，特別是做理論性與實務性的整合。本研究以績效評估為主體，收集影響營運績效的基本要素，建構(gòu)適用之績效評估構(gòu)面與模式。技術(shù)上，整合多種績效評估技術(shù)：利用分析層級程序法（Analytical Hierarchy Process，簡稱AHP）決定各構(gòu)面與各評估指標的加權(quán)值；利用模糊理論衡量各指標的績效值；最后透過理想解近似度偏好排序法（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution，簡稱TOPSIS）求得排名。并以國內(nèi)幾個旅館業(yè)為實例作實證分析，將結(jié)果提供業(yè)者以了解本身與競爭對手的優(yōu)劣勢，作為改善之基準。

二、文獻綜述

（一）績效評估 績效在企業(yè)組織運作中是一個不可或缺的重要指標，早在1970 年代即有學者認為，績效是企業(yè)對其目標達成程度所加以衡量的型式，有利于企業(yè)評估其為達成目標所運用資源之情形，可從效率與效果兩方面來分析。所謂效率，是以產(chǎn)出與投入的比率來衡量；而效果則是指完成目標的程度（Kast & Rosenzweig， 1979）。Kast 指出，除效率及效果外，績效所涵蓋的范圍應包含更廣，包含效果、效率與組織成員的滿意度。直到1981 年，Szilagyi 對績效提出較全面性的架構(gòu)說明，主要從多構(gòu)面角度來探討組織內(nèi)、外的績效狀況，使各界對績效能有更深入的認知。Szilagyi 認為績效是組織活動的結(jié)果，涉及范圍廣泛，其分析層級亦不應局限于某特定部門，應由企業(yè)員工、主管單位、高階管理階層甚至整個國家社會來衡量之，衡量方式可從主觀或客觀之定性與定量角度分析。過去有許多研究曾進行企業(yè)經(jīng)營績效的衡量，所采用之衡量構(gòu)面皆各不相同。

（二）模糊理論

（1）模糊理論概述。Fuzzy是一門新興的數(shù)學，起源于1965年美國 Zadeh教授，在資訊與控制（Information and Control）學術(shù)期刊上所發(fā)表的論文-模糊集合（Fuzzy Sets）?？冃гu估在傳統(tǒng)上存在非計量因素的衡量困難，亦即評估中所面臨的主觀判斷精確否的數(shù)值。也就是說，績效評估通常是由每一位評估者僅依照其不完全的資訊，憑經(jīng)驗做出判斷；此判斷經(jīng)常會具有不確定性。因此，為因應績效評估所面臨的不確定性，模糊理論相當適合用來描述與表現(xiàn)評量的結(jié)果。

（2）模糊數(shù)。模糊數(shù)是實數(shù)的模糊子集，而且它是代表信賴區(qū)間觀念的一種擴充；Dubois 及Prade對模糊數(shù)定義，有下列基本性質(zhì)：模糊數(shù)系指一模糊集合，其隸屬函數(shù)

？滋～A（x）：R〔0，1〕（其中代表評估項目之得分數(shù)）具以下特性：

（1）？滋～A（x）：指定義域R至〔0，1〕空間上的連續(xù)映射；

（2）？滋～A（x）：為一凸性的模糊子集合；

（3）？滋～A（x）：為一正規(guī)化模糊子集合，亦即存在一個實數(shù)x0，使得？滋～A（x）=1

滿足以上三個條件者，即稱為三角模糊數(shù)，定義三角模糊數(shù)？滋～A（x）=（L，M，U）如式（1）及圖（1）所示。

u～A（x）=（x-L）/（M-L） L？燮x？燮M（U-x）/（U-M） M？燮x？燮U0 otherwise 式（1）

三角模糊數(shù)還滿足下述加法性與乘法性等代數(shù)運算：

（1）（L1，M1，U1）+（L2，M2，U2）=（L1+L2，M1+M2，U1+U2）式（2）

（2）（L1，M1，U1）-（L2，M2，U2）=（L1-L2，M1-M2，U1-U2）式（3）

（3）（L1，M1，U1）×（L2，M2，U2）=（L1*L2，M1*M2，U1*U2）式（4）

（4）（L1，M1，U1）/（L2，M2，U2）=（L1/L2，M1/M2，U1/U2）式（5）

（3）語意變數(shù)。語意變數(shù)是一個變數(shù)，對于一些復雜或難以定義的情境，不易以傳統(tǒng)的量化方法來做一合理的表達。因此需運用語意變數(shù)的觀點來處理這類狀況。而語意變數(shù)系指本質(zhì)上人類語言上就為一個字或一包話所代表的變數(shù)，可將語意變數(shù)分為數(shù)個適當且有效的語意尺度，如“非常不滿意”、“不滿意”、“普通”、“滿意”、“非常滿意”等，來顯示各評估準則的績效值。透過事先設計好的各種語意尺度所代表的模糊數(shù)，每個語意變數(shù)可用0-100分范圍的三角模糊數(shù)來定義評等，如圖（2）所示。評估者各自選擇他們認為合適的語意描述個人對此評估項目的感受，再推算全體評估者對每個評估項目的實際感認值。

（4）解模糊化 經(jīng)由模糊綜合評判可得到各方案的模糊數(shù)，然而因模糊數(shù)并非明確的數(shù)值，無法直接用于方案之比較，因此必須將模糊數(shù)予以解模糊化；解模糊化的程序就是找出最佳去模糊績效值（Best Nonfuzzy Performance value，簡稱BNP），模糊數(shù)Eij的BNP值可由式（6）計算得到（Zhao， R.& Gorvind， R.，1991，）

BNPij=[（UEij-LEij）+（MEij-LEij）]/3+LEij?？坌i，j 式（6）

（三）AHP方法 （1）AHP概述。AHP是由美國著名的研究專家T.L.Saaty在1970年代初所發(fā)展出來的一套決策方法，主要應用在不確定情況下及具有多個評估準則的決策問題上。AHP發(fā)展的目的，就是將復雜的問題系統(tǒng)化，給予層級分解以建立具有相互影響關系的階層結(jié)構(gòu)，進而透過量化的判斷加以綜合評估，以提供決策者選擇適當?shù)姆桨?，并減少錯誤的風險性。（2）AHP理論基礎。AHP首先將一個問題分解為樹枝狀的結(jié)構(gòu)層級，并且建立有相互影響的階層結(jié)構(gòu)，就可以在復雜的問題上做出較正確的決策。AHP不僅用專家的意見解決復雜性的決策問題，也藉比對矩陣及特征向量來決定影響各個因素間的相對權(quán)重問題。使用上，AHP分為兩部分，一個是層級的建立，另一個是層級評估。AHP首先將復雜問題系統(tǒng)簡化為簡明的要素層級系統(tǒng)。再匯集學者專家的意見及各階層決策者的意見，采用名目尺度執(zhí)行要素間的成偶比對，予以量化后建立成偶比對矩陣，據(jù)以求出各矩陣之特征向量，依其特征向量作為層級各要素間的優(yōu)先順序，并求算出最大特征值，用予以評定比對矩陣一致性指標的相對權(quán)重之強弱，以提供決策者做決策時的參考指標。AHP的執(zhí)行步驟流程如圖（3）所示。

（四）TOPSIS方法 TOPSIS（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution）的目的在尋找距“正理想解”最近，且距“負理想解”最遠的方案。所謂“正理想解”意指替選方案中，效益最大或成本最小之準則值；反之，效益最小或成本最大之準則值即為“負理想解”。TOPSIS的基本觀念以圖（4）說明如下：圖（4）兩個評估準則X1，X2，S代表由n個方案所構(gòu)成之樣本空間，其中A+為“正理想解”，A-為“負理想解”。A1方案至“正理想解”（A+）的距離較A2近；同時A1方案至“負理想解”（A-）的距離較A2遠，故A1方案較A2方案好。

正理想解（A+）與負理想解（A-）的計算公式如下：

A+={（■rij|j∈J），（■ rij|j∈J'）|i=1，2，3，…，n}={A+1，A+2，…，A+j，A+k}

A-={（■rij|j∈J），（■ rij|j∈J'）|i=1，2，3，…，n}={A-1，A-2，…，A-j，A-k}

其中 J ={ j=1，2，...， k； k屬于效益準則}，“效益準則”系指指標值愈大則該指標所得之績效分數(shù)愈高；反之，J’={ j=1，2，...， k； k屬于成本準則}，“成本準則”系指指標值愈小則該指標所得之績效分數(shù)愈高。

接著計算各方案與正理想解的距離（S+i）及負理想解之距離（S-i），

S+i=■，i=1，2，…，m；S-i=■，i=1，2，…，m

最后計算各方案對正、負理想解的相對接近程度（C*i）

Ci*=■ 0？燮Ci*？燮1 i=1，2，…，m

根據(jù)式（10）所求得之 大小，即可排列各方案間相對績效之順序，值愈大者（愈接近1）表示該方案的績效愈高。TOPSIS采“正理想解之相對近似值”的方法來排列各方案之優(yōu)先順序，可以避免產(chǎn)生一方案距離正理想解最近、又距負理想解最近；以及距正理想解最遠、又距負理想解最遠而不易比較的缺點。

三、多目標模糊理論的績效評估模式建立

（一）研究流程 本研究程序以國內(nèi)、外相關理論為基礎，建立績效評估架構(gòu)之程序如下：產(chǎn)業(yè)分析；績效評估架構(gòu)之形成；初選評估指標集合；擷取代表性指標；決定各代表性指標權(quán)重；對各指標與各單位進行評估；績效分數(shù)的計算；績效總分的排序；研究流程如圖（5）所示。

（二）評估模式架構(gòu)與加權(quán)值計算 根據(jù)本研究合作對象，搜集旅館業(yè)者經(jīng)營績效評估之參考指標，依據(jù)得到之輸入評估準則，建立績效評估架構(gòu)。由AHP方法求得各評估準則權(quán)重，并驗證權(quán)重之一致性。

（三）模糊績效分數(shù)的計算 績效評估存在非量化因素的衡量困難，亦即評估時所面臨的主觀判斷精確與否的數(shù)值。也就是說，績效評估通常是由每一位評估者僅依照其不完全的資訊，憑經(jīng)驗做出判斷；此判斷經(jīng)常會具有不確定性。為因應績效評估所面臨的不確定性，模糊理論相當適合用來描述與表現(xiàn)評量的結(jié)果。藉由事先設計好的問卷以及各種語意尺度所代表的模糊數(shù)，依每個語意變數(shù)以0-100分范圍的三角模糊數(shù)來定義評等，讓評估者各自選擇認為合適的語意，描述個人對此評估項目的感受，再推算全體評選者對每個評估項目的實際感認值。最后以解模糊化的方法找出最佳去模糊績效值。

（四）各方案間相對績效排序 TOPSIS的目的在尋找距“正理想解”最接近，且距“負理想解”最遠的方案，依據(jù)式（7）～式（10）所求得之Ci*的大小，即可排列各方案間相對績效之順序。

四、多目標模糊理論的績效評估模式分析

（一）評估準則建立與加權(quán)值計算 依照AHP的架構(gòu)，將研究變數(shù)分為三層，分別說明如下：（1）第一層總目標，訂定旅館業(yè)者之整體經(jīng)營績效。（2）第二層績效構(gòu)面，歸納出經(jīng)營績效評量之關鍵構(gòu)面有：“行政面”、“財務面”、“顧客面”、“成長面”等四項，并由此發(fā)展第三層評估指標。（3）第三層評估指標，隨著第二層構(gòu)面因素，經(jīng)由文獻、專業(yè)意見等獲取評估指標計二十項，分別為“行政面”構(gòu)面下的“行政效率”、“行銷通路效率”、“設備現(xiàn)代化”、“軟體品質(zhì)”等評估指標。以AHP求解各構(gòu)面與各指標權(quán)重，其他相關評估指標與權(quán)重計算結(jié)果如表（1）所示。

（二）模糊績效分數(shù)計算 根據(jù)業(yè)者所提供之資料，使用模糊理論，匯整八位專家實地評估二十項評估準則后；依據(jù)五種感認尺度：“非常不滿意”、“不滿意”、“普通”、“滿意”、“非常滿意”為基準，分別填寫受訪者個人在五種感認尺度的三角模糊數(shù)以及五家業(yè)者在二十項準則之感認值。依據(jù)式（1）、式（2）、式（3），計算求得五家業(yè)者分別在二十項準則值的三角模糊數(shù)，如表（2）所示。進行解模糊化運算，依據(jù)式（6），分別計算各業(yè)者對二十項準則的最佳去模糊績效值BNP，結(jié)果如表（3）所示。

（三）相對績效排序 以TOPSIS進行各業(yè)者間相對績效之排序，由表（3）中所求得各業(yè)者對各準則之BNP值再乘上表1各構(gòu)面與各指標相對權(quán)重，可算出各業(yè)者對各準則之加權(quán)值；依式（7）與式（8）計算“正理想解”（A+）與“負理想解”（A-），結(jié)果如表（4）所示。由式（9）計算出各業(yè)者與“正理想解”的距離（S+i）及“負理想解”之距離（S-i），最后由式（10）計算各方案對理想解的相對接近程度（Ci*）。結(jié)果如表（5）所示。

五、結(jié)論

評估模式選擇得宜與否攸關評估結(jié)果的正確性。利用AHP可有效求得起始權(quán)重；為因應績效評估所面臨的不確定性，模糊理論相當適合用來描述與表現(xiàn)評量的結(jié)果；用TOPSIS來排列各方案之優(yōu)先順序，可以避免產(chǎn)生一方案距離正理想解最近、又距負理想解最近，以及距正理想解最遠、又距負理想解最遠不易比較的缺點。本研究整合“AHP”、“Fuzzy Theory”以及“TOPSIS”等技術(shù)，應用于服務業(yè)，對旅館業(yè)的“多目標績效評估”做研究。研究結(jié)論可整理如下： 整體而言，專家們認為旅館業(yè)經(jīng)營較為重要的構(gòu)面為顧客面、財務面兩項，其次為行政面、成長面兩項。本研究最終目標乃經(jīng)由模糊理論及TOPSIS，求出五家業(yè)者之排序，分別為E>A>D>C>B，結(jié)果可作為相關業(yè)者改善之重要依據(jù)與決策參考。本研究所建立之層級架構(gòu)及準則，能有條理的讓決策者容易掌握民宿經(jīng)營的關鍵因素，并了解各項評估因素之相對重要程度，使決策者在進行規(guī)劃時能從全方位管理角度來思考問題，以做出正確的抉擇而降低風險。本研究僅針對評估模式權(quán)重設定與績效分數(shù)給定與整合的部份作探討，有關評估準則之選擇可做為后續(xù)研究的方向。本研究以單架構(gòu)模式求得權(quán)重，后續(xù)可朝多架構(gòu)進行研究，以期得到更廣泛、更理性與客觀的評估結(jié)果。

*本文系全國教育科學規(guī)劃“教育部重點”課題“基于AHP的師德綜合評價指標體系及預警模型研究”（項目編號：DEA130238）的階段性成果

參考文獻：

[1]張雅文：《概率論與數(shù)理統(tǒng)計》，中國農(nóng)業(yè)出版社2009年版。

[2]李學：《非理性績效考評、組織依附與目標置換》，《公共管理研究》2010年第8期。

第8篇：民宿經(jīng)營的風險范文

我國休閑農(nóng)業(yè)于20世紀80年代開始萌芽，經(jīng)歷了90年代的初期發(fā)展階段，21世紀初進入全面發(fā)展時期。目前，我國休閑農(nóng)業(yè)主要有田園農(nóng)業(yè)旅游、民俗風情旅游、“農(nóng)家樂”旅游、村落鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游、休閑度假旅游、科普教育旅游和回歸自然旅游等模式類型。上世紀80年代以來，濰坊市在充分挖掘、整理本地民俗旅游資源的基礎上，開創(chuàng)了我國民俗旅游的先河，成為全國最有影響的民俗旅游區(qū)。近年來，濰坊市的休閑農(nóng)業(yè)有了較快發(fā)展，涌現(xiàn)出了濰坊金寶樂園、安丘青云山民俗游樂園、壽光林海生態(tài)博覽園、昌邑綠博園、壽光蔬菜高科技示范園、青州黃樓花卉休閑農(nóng)業(yè)觀光園、寒亭益民合作社市民農(nóng)園等典型模式。綜合來看，濰坊市及我國大部分地區(qū)的休閑農(nóng)業(yè)多以經(jīng)濟功能為主，在社會和生態(tài)功能方面還沒有足夠的重視，與發(fā)達國家休閑農(nóng)業(yè)相比有明顯差距，且存在許多問題。

（一）開發(fā)盲目，定位模糊

目前，我國多數(shù)休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，基本上以鄉(xiāng)、村和工商業(yè)主自主開發(fā)為主，缺少整體規(guī)劃和科學論證。很多項目在設計初始，對周邊環(huán)境與潛在市場、園區(qū)功能、產(chǎn)品定位沒有進行翔實調(diào)研、周密論證，開發(fā)建設不是量力而行、量需而擇，而是簡單搬用、盲目追新，隨意性較大。雖然有些地區(qū)的建設、農(nóng)林、水利和旅游部門都制定有相應的標準評定景區(qū)景點的等級，并實施相應的管理辦法，但這樣又形成多頭管理，各自規(guī)劃、缺乏宏觀控制和指導。項目開發(fā)的無序性和盲目性，造成項目設置布局不盡合理、功能不配套、定位不明確、產(chǎn)業(yè)鏈不銜接、可持續(xù)性不強等問題。

（二）模式雷同，特色不濃

許多投資者僅把得天獨厚的資源作為“搖錢樹”，忽視可行性研究和資源評估，單純模仿、倉促上馬，項目設置雷同甚至重復，既缺乏特色、無吸引力，還容易出現(xiàn)“非均衡博弈”，造成無序競爭、多敗俱傷。另一方面，與城市旅游、工業(yè)旅游、商貿(mào)旅游、探險旅游等相比，休閑農(nóng)業(yè)的特色和價值在于其返樸歸真的田園風光、品種繁多的土特產(chǎn)品、參與體驗的農(nóng)事活動、綠色鮮美的農(nóng)家小吃和多姿多彩的鄉(xiāng)情民俗等等。然而，有不少園區(qū)并沒有充分展現(xiàn)出“休閑農(nóng)業(yè)”的特色，或因規(guī)劃地域逼仄遮蔽田園自然風光，或為模仿城市公園丟棄鄉(xiāng)村特有“土”味，或為追逐現(xiàn)代時尚失去少數(shù)民族風韻，或因農(nóng)事安排失真難遂游人體驗意愿，等等。

（三）底蘊淺薄，品位不高

我國是農(nóng)業(yè)文明古國，有著豐厚的農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)，其中，農(nóng)耕文化、飲食文化、服飾文化、戲曲文化以及茶文化、酒文化、花文化等等，大量蘊藏在民間，可供休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)和利用。許多園區(qū)在農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)方面的研究滯后、挖掘不足，致使項目內(nèi)容缺乏文化底蘊，不能充分展示地方文化和民俗風情，文化主題不夠鮮明，仍然停留在觀賞、采摘等表層繁榮階段，園區(qū)印象模糊、內(nèi)涵淺薄、品位不高，不能滿足游人精神層次的需求。

（四）服務落后，管理不善

不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)偏重設施、輕管理，重建設、輕服務，食宿衛(wèi)生欠佳、活動內(nèi)容單調(diào)，從業(yè)人員素質(zhì)偏低、缺少正規(guī)培訓，導游知識淺薄、服務態(tài)度惡劣等等，成為引發(fā)投訴的主要原因。休閑農(nóng)業(yè)是集農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)于一體、綜合性、多功能性、開放性的經(jīng)濟實體，對管理者的要求高。目前不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)管理層的人員多來自其他行業(yè)，知識結(jié)構(gòu)不完善，管理經(jīng)驗不匹配，“懂農(nóng)業(yè)的不熟悉休閑業(yè)，懂休閑業(yè)的不熟悉農(nóng)業(yè)”現(xiàn)象較嚴重，制約了休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大。

（五）急功近利，破壞環(huán)境

生態(tài)環(huán)境是休閑農(nóng)業(yè)生命力之所在，沒有良好的生態(tài)環(huán)境，休閑農(nóng)業(yè)也就失去了它的價值。許多地區(qū)片面追求短期經(jīng)濟利益，與休閑農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展趨勢背道而馳，過分依賴非自然的技術(shù)手段，大興土木、生造景點，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。不僅如此，有的園區(qū)為節(jié)約成本、減少投入，解決游人食、宿、行、游問題，靠違規(guī)擴張非農(nóng)業(yè)用地的辦法，致使生活垃圾、廢物、廢水污染肆意蔓延，嚴重危及當?shù)刈匀簧鷳B(tài)系統(tǒng)的平衡。

（六）資源單一，內(nèi)容貧乏

農(nóng)業(yè)資源豐富，項目功能齊全，活動內(nèi)容新奇，是開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)項目的關鍵。許多地方攀比跟風，僅憑幾塊農(nóng)田、幾棵果樹營造休閑園區(qū)，總體規(guī)模小，沒有綜合性的休閑觀光場所，園區(qū)景觀雜亂無章，既沒有少豐富多彩、可參與體驗的活動內(nèi)容，又缺少鮮活新奇、供啟智怡情的教育內(nèi)涵，難以滿足人們回歸自然的休閑需求，吸引力不夠，游人逗留時間短，經(jīng)濟效益低下。

（七）調(diào)控出偏，缺場越位

在休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展調(diào)控中，許多地方政府部門角色定位出偏，存在缺場、越位或錯位現(xiàn)象。一方面，有的地方政府認識不到位，在許多本該由政府做的事情上缺場：對園區(qū)用地、宣傳推介、項目經(jīng)營、安全衛(wèi)生等方面監(jiān)管不力，導致休閑農(nóng)業(yè)市場秩序混亂，游客權(quán)益受損；有的地方財政未設立專項資金，對休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)扶持力度不夠；有的園區(qū)相關產(chǎn)業(yè)和基礎設施發(fā)展落后，交通運輸不發(fā)達、不配套，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)不齊全、不暢通，無法對休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。另一方面，有的地方政府角色定位不清，在許多不該做的事情上越位：無視市場規(guī)律，沿用計劃經(jīng)濟體制決策方式，確定項目產(chǎn)品，造成低水平重復建設；以財政撥款包辦壟斷，造成休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展對政府的依賴；直接投資開發(fā)資源、興建項目、負責經(jīng)營，效益甚微、浪費嚴重，個別地區(qū)甚至有侵吞利益的案例發(fā)生。

二、國外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗啟示

休閑農(nóng)業(yè)最早起始于歐洲，休閑農(nóng)業(yè)在發(fā)達國家被認為是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的替代產(chǎn)業(yè)。世界各國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式，以意大利、法國、德國、美國、日本等國發(fā)展起來的“度假農(nóng)莊”和“民宿農(nóng)莊”等經(jīng)營方式最為普遍。目前，發(fā)達國家休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展已進入成熟期，其發(fā)展模式、經(jīng)營管理、政策法規(guī)、理念導向等方面的經(jīng)驗教訓，對我國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展和發(fā)展模式的選擇有重要的啟示。

（一）重視并突出地方特色資源

從發(fā)達國家休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展情況來看，各國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展呈高度多樣化、差異化，不僅每個國家之間，即便是一國范圍之內(nèi)、一個地區(qū)之內(nèi)，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展程度、發(fā)展模式、經(jīng)營類型等方面都存在相當大的差異。不可能存在適合所有國家、所有地區(qū)、所有階段的一通百通的成功發(fā)展模式和經(jīng)營類型。不重視與地方特色資源的結(jié)合，即是不重視核心競爭力的培育，許多國家和地區(qū)在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展中有過失敗教訓。因此，選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式的關鍵就在于如何促使各個農(nóng)村地區(qū)的資源優(yōu)勢向競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)換，即必須高度重視并突出地方特色資源和地方性要素（時間因素、歷史遺跡、空間分布、名稱概念等）的開發(fā)利用。

（二）政府起重要而有限的作用

各國政府對休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展都采取了支持和鼓勵政策，發(fā)達國家的相關政策類型和政策工具內(nèi)容尤其廣泛。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，政府除在道路等基礎設施建設中發(fā)揮積極作用外，還應該協(xié)調(diào)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，協(xié)助信息和促銷宣傳，提供適當?shù)亩愂諆?yōu)惠和資金支持。此外，政府還應逐漸、適當放松管制，創(chuàng)造健康、和諧的經(jīng)營環(huán)境，提升經(jīng)營效率。

（三）規(guī)范完善標準和法律法規(guī)

發(fā)達國家休閑農(nóng)業(yè)在項目用地、服務內(nèi)容、文化條件、基礎設施以及從業(yè)人員資格考核等方面設立了質(zhì)量標準和評價細則，推動了休閑農(nóng)業(yè)的有序發(fā)展。意大利、德國、美國、日本等國，在休閑農(nóng)業(yè)的計劃、用地、經(jīng)營、納稅等方面制定有全面、具體的法律法規(guī)，保證了休閑農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。因此，要使休閑農(nóng)業(yè)有序、健康發(fā)展，必須規(guī)范行業(yè)標準、健全法律法規(guī)，既要防止和糾正“市場失靈”，還要不斷補充或擴展市場。

（四）民間團體的作用不可替代

休閑農(nóng)業(yè)具有地域性和季節(jié)性特點，要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)格化，市場推廣和宣傳促銷至關重要，經(jīng)營者個人難以獨立完成。在發(fā)達國家中，這項業(yè)務更多的是依靠聯(lián)結(jié)農(nóng)戶與市場的紐帶———行業(yè)協(xié)會來進行。此外，除了政府的有效管理，發(fā)達國家主要通過行業(yè)協(xié)會來制定行業(yè)標準、提供休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理咨詢服務、進行休閑產(chǎn)業(yè)評估等，以提高休閑產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)范休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢?，在休閑農(nóng)業(yè)的市場推廣、合作經(jīng)營、標準制定、監(jiān)督檢查及評估培訓等方面，行業(yè)協(xié)會能夠起到政府和經(jīng)營者個人所不能起到的作用。

三、濰坊市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展前景分析

山東省濰坊市具有發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的優(yōu)厚資源，隨著居民收入水平的逐步提高、道路交通的日益發(fā)達、閑暇時間的明顯增多、農(nóng)村基礎設施的不斷改善以及傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展有著廣闊的前景。

（一）資源條件

濰坊市交通便利、資源豐富、名勝遍布、古跡眾多，加之旅游業(yè)起步早、農(nóng)業(yè)基礎雄厚，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)潛力巨大，主要表現(xiàn)在：1.區(qū)位資源優(yōu)越。濰坊市南依沂山，北瀕渤海，東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，是山東半島的交通樞紐，陸海空立體交通網(wǎng)絡四通八達；南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂；市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，主要分屬濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河水系；海岸線西起淄脈河口，東到膠萊河口，東南－西北走向，全長143公里；國土綠化水平不斷提高，林業(yè)事業(yè)長足發(fā)展，目前全市森林覆蓋率已達到30%以上。休閑農(nóng)業(yè)的多樣化、多功能化條件較為完備。2.農(nóng)業(yè)基礎雄厚。濰坊是農(nóng)業(yè)大區(qū)，是山東省農(nóng)副產(chǎn)品的集中產(chǎn)區(qū)之一，是全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)祥地，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、農(nóng)民組織化程度、農(nóng)業(yè)科技水平和主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量在全省乃至全國都占有一定位次。經(jīng)過近幾年的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，全市已經(jīng)建成了壽光蔬菜、青州花卉、諸城板栗、安丘櫻桃、昌樂西瓜、濰坊蘿卜等一大批名優(yōu)特稀農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范園區(qū)，既能創(chuàng)造經(jīng)濟效益，又有極高的觀賞價值，這是發(fā)展觀光、采摘、種植、喂養(yǎng)等模式休閑農(nóng)業(yè)的基礎條件。3.風景名勝眾多。濰坊市南部山區(qū)丘陵地帶，自然風景名勝數(shù)不勝數(shù)?！靶√┥健币噬?，層巒疊嶂，河流湍急，既有優(yōu)美的自然景觀，又有古老的人文景觀；青州云門山，危崖峭立，景色迷人；青州仰天山“，一竅仰穿，天光下射”；安丘青云山，林幽溪清，植被豐富；臨朐石門坊，漫紅嵌黛，瑰麗如畫；濰城浮煙山，依偎符山水泊，山水相映，景色秀麗；有“北國江南”之譽的臨朐老龍灣，泉水噴涌，四季恒溫。此外，還有世界級地質(zhì)旅游資源巨厚沉積頁巖硅藻土“萬卷書”、“化石寶庫”景觀，規(guī)模宏大、景觀獨特、藍寶石資源豐富的昌樂古火山群勝景等等。得天獨厚的風景名勝，是開發(fā)森林氧吧、水面垂釣、生態(tài)農(nóng)園等模式類型的休閑農(nóng)業(yè)的前提和依托。4.濰坊歷史悠久，文化燦爛，人文遺產(chǎn)遍布各區(qū)。青州偶園，是清朝康熙年間文華殿大學士兼刑部尚書馮溥的私家花園，結(jié)構(gòu)嚴謹，布局得體，園內(nèi)假山是我國唯一保存完好具有康熙風格的人造假山，濃縮九州山川秀水，具有極高的藝術(shù)和史料價值；范公亭及三賢祠，為后人祀三位青州知州范仲淹、富弼、歐陽修之所；范公亭北鄰有李清照故居，宋代詞人李清照、金石學家趙明誠夫婦寓居此處14年，寫出了著名的《金石錄》30卷和多篇傳世詩作；建于清代道光九年（1829年）的安丘庵上石坊（節(jié)孝坊），巖石建筑與石雕藝術(shù)有機組合，繁而不亂，工藝超群；諸城王盡美烈士故居和王盡美紀念館，是進行革命傳統(tǒng)教育和道德理想教育的課堂。千百年來，出生或活動于濰坊的歷史文化名人有100多位，宗教的發(fā)展與融合也留下了具有較高旅游價值的名寺古剎、石窟佛像等遺址遺跡，厚重的歷史底蘊和文化傳承是濰坊市休閑農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)涵。5.鄉(xiāng)村民俗多彩。濰坊市現(xiàn)轄奎文、濰城、寒亭、坊子4區(qū)，青州、諸城、壽光、高密、安丘、昌邑6市，昌樂、臨朐2縣，含68個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、49個街辦，全市總面積1.61萬平方公里，戶籍總?cè)丝?68萬人，有漢、滿、回等51個民族①。市轄農(nóng)村地區(qū)的鄉(xiāng)土文化和風俗習慣頗具特色。安丘石家莊民俗村，每年都有日本、美國以及東南亞、西歐等國的游客，來到這里隨農(nóng)家俗、學農(nóng)家活、住農(nóng)家房、吃農(nóng)家飯，體驗民間風俗、飽享田園之樂；建于1988年的石家莊民俗博物館，由民間禮儀廳、民間工藝室、民間文娛室、農(nóng)事用具室、農(nóng)家生活室、農(nóng)家紡織室、私塾學堂室及婚俗院等組成，陳列、展示、再現(xiàn)了魯中一帶清末和建國初期的農(nóng)家生活場景和風俗習慣。建于1986年的楊家埠民間藝術(shù)大觀園，現(xiàn)已形成以木版年畫文化、風箏文化、古店鋪街民俗文化、鄭板橋書畫文化4大景區(qū)、20多個景點的民俗文化觀光園，游客在這里可以嘗試年畫、風箏制作。依據(jù)民俗村和民俗博物館，開發(fā)民俗文化休閑農(nóng)業(yè)，可以讓游客真切體驗和感受濰坊的民俗文化。6.旅游品牌知名。近年來，隨著濰坊城市建設及旅游文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)，城市、鄉(xiāng)村風景更加亮麗，“中國濰坊—逍遙游”品牌知名度大幅度提高，旅游業(yè)已成為推動濰坊經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。據(jù)國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查顯示，2009年濰坊市接待國內(nèi)游客2313.4萬人次，同比增長23.76%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入181.41億元，同比增長26.37%，相當于GDP比重為6.66%。國內(nèi)旅游人數(shù)全省排名由2006年的第9位上升為第7位，國內(nèi)旅游收入排名由2006年第9位上升為第4位。按旅游目的所占比重排序，依次為觀光游覽、休閑度假、商務活動、探親訪友、會議等，其比重分別占34.16%、24.26%、22.48%、7.56%、3.89%。游客比較感興趣的是民俗風情、山水風光和生態(tài)旅游，其中民俗風情、山水風光、文物古跡、農(nóng)業(yè)特色旅游、生態(tài)旅游、主題公園，比重分別占78.52%、60.39%、52.28%、38.66%、18.35%、15.27%。其中，生態(tài)旅游所占比重同比上升26.87個百分點。②“中國濰坊—逍遙游”，是濰坊精心打造的山東第三大旅游品牌，目前，“逍遙游”精品線路逐漸走向全國，在國外也有了一定影響。

（二）發(fā)展機遇

濰坊市不僅具備發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)所需的資源條件，而且正面臨良好的發(fā)展機遇，潛力巨大，前景廣闊。1.經(jīng)濟快速發(fā)展。近年來，濰坊市經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長。上世紀80-90年代，濰坊市GDP居全省第二，在全國25個國民生產(chǎn)總值過百億城市中居16位。2005年，濰坊市農(nóng)民人均純收入達到了創(chuàng)紀錄的5017元，增長13.1%。在全市12個縣市區(qū)中，壽光市農(nóng)民人均純收入以5566元位居第一，濰城等6個縣市區(qū)農(nóng)民人均收入突破了5000元大關，其它5個縣市區(qū)收入也均在4000元以上。③其中，6個縣市區(qū)全部達到小康縣標準，4個縣成為全國百強縣。2006年，濰坊市人均GDP達19677元（相當于2659美元），已接近或達到中等收入國家水平。④2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增至17267.3元，比上年增長10.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出12484.1元，增長7.9%；農(nóng)民人均純收入7695元，增長8.8%，農(nóng)民人均生活消費支出5240元，增長8.5%。⑤人均可支配收入躍居全省前六，增幅全省第一。⑥截至2010年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長13.3%，全社會固定資產(chǎn)投資增長22.6%，社會消費品零售總額增長18.6%，地方財政收入增長28.2%，居民消費價格漲幅為2.6%。⑦全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到19675元，增長13.9%；農(nóng)民人均純收入8872元，增長15.3%。⑧經(jīng)濟增長、收入增加，為城市居民外出休閑旅游和我市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展奠定了堅守基礎。2.消費觀念轉(zhuǎn)變。隨著收入穩(wěn)定增長，城鄉(xiāng)居民的消費水平不斷提升，消費結(jié)構(gòu)也日趨合理，交通通信、文教娛樂、醫(yī)療保健等發(fā)展性和享受性消費支出大幅增加，服務性消費的需求連年上升，恩格爾系數(shù)不斷下降。2000年，我市城區(qū)居民恩格爾系數(shù)為34.02%①。到2006年這種情況得到明顯改善，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)回落約1.83個百分點，降至32.2%，接近了發(fā)達國家的水平。②這一變化說明，濰坊市城鎮(zhèn)居民的生活已越來越不滿足于衣食住行，而轉(zhuǎn)向追求精神享受，追求返璞歸真、親近自然的生活方式。另一方面，隨著城市生活環(huán)境的惡化、工作節(jié)奏的加快、休閑空間的減少，促使城市居民將目光和興趣轉(zhuǎn)向郊區(qū)、轉(zhuǎn)向城市周邊的農(nóng)村，希望體驗清新恬靜的田園生活。為拉動旅游消費和相關服務業(yè)發(fā)展，濰坊市推出了“旅游一卡通”“、惠民一卡通”。有拉動內(nèi)需政策作保障，濰坊市發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的市場前景看好。3.閑暇時間增多。休閑，是人類有目的、有意識地發(fā)展自身的一項重要精神活動，主要包括兩方面的內(nèi)容：“休”，即有效地休整和恢復機體功能，滿足娛樂或享受的精神活動需求；“閑”，指可自由支配、合理利用的業(yè)余時間，或可轉(zhuǎn)化為人力資源時間資源。故“有閑”，亦是休閑的前提之一。和我國大多數(shù)地區(qū)的情況一樣，經(jīng)濟發(fā)展、生活水平提高、收入增加，濰坊市城鄉(xiāng)居民的閑暇時間隨之增多，追求身心放松、精神閑適的需求漸趨高漲。1995年起我國實行雙休日制，1999年起實行“五一”、“十一”、“春節(jié)”三個“黃金周”制度③。2007年12月，國務院公布了《關于修改〈全國年節(jié)及紀念日放假辦法〉的決定》；2008年1月1日，我國又開始實施《職工帶薪年休假條例》。目前我國已經(jīng)有法定假日114天，再加上國家正在逐步推廣的帶薪休假制度，我國公民每年可享受的節(jié)假日增多，人們的閑暇時間越來越寬裕，普通工薪階層的閑暇時間一般能達到120天，每年約有1/3-1/2的時間在閑暇中度過，休閑日漸成為城鎮(zhèn)居民的常態(tài)。閑暇時間的增多、文化生活和旅游消費的增長，將促進濰坊市休閑農(nóng)業(yè)更快發(fā)展。4.傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。濰坊市是我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)源地，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型時期。自1993年開始，濰坊市在全國率先提出并組織實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，從單純追求數(shù)量增長轉(zhuǎn)換為追求效益增長，并越來越關注人、資源、自然三者間的協(xié)調(diào)發(fā)展。近20多年來，特別是自我國加入WTO之后，濰坊市農(nóng)村紛紛以市場為導向調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，依靠農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，從本地出發(fā)不斷創(chuàng)新模式、豐富內(nèi)涵，制定區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、品牌農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)等新的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為我市農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎。在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型中，濰坊市多功能農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出強勁勢頭，農(nóng)業(yè)多功能理念也得到了廣泛認同，逐漸形成全面開花、形式多樣、各具特色的良好局面。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，既是農(nóng)業(yè)多功能性的體現(xiàn)，也是農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。

四、休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式選擇的原則

各國和各地區(qū)的社會經(jīng)濟、自然條件各有不同，故休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式不盡相同。不過，基礎理論的導引、異域經(jīng)驗的啟示及實踐問題的總結(jié)，可以幫助我們突破國家、地區(qū)畛域，發(fā)現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)共性，從而依據(jù)本地資源條件和發(fā)展前景，科學選擇休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式。具體說來，濰坊市及國內(nèi)其他地區(qū)選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式應遵循以下原則：

（一）市場導向

市場是休閑農(nóng)業(yè)生存和發(fā)展的根本，選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，首先必須要明了服務對象和利潤來源，從市場需求出發(fā)并準確把握市場需求變化，進行投資決策、設計項目、開發(fā)產(chǎn)品及服務，并適時更新升級，避免盲目投資，降低風險、減少不必要的損失。

（二）資源優(yōu)勢

選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，首先要找準本地資源優(yōu)勢或特色，在景觀、生產(chǎn)、消費、住宿、療養(yǎng)、度假、觀賞、品嘗、參觀、體驗、娛樂、學習、購買等方面，開發(fā)新的服務產(chǎn)品，或賦予服務產(chǎn)品以新的內(nèi)容、新的樣式，在旅游產(chǎn)品、旅游線路、游覽方式、時間選取、消費水平等方面提供多種方案、多種服務以供選擇，滿足游客不斷增加的新的消費需求。

（三）以農(nóng)為本

作為山東省的農(nóng)業(yè)大區(qū)，濰坊市發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，目的是為了提高糧食產(chǎn)量、增加農(nóng)民收入。因此，選擇休閑農(nóng)業(yè)模式，應該在確保農(nóng)業(yè)主體地位的基礎上，挖掘農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的新功能、延長農(nóng)業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)鏈、拓展農(nóng)業(yè)發(fā)展新空間，依托特色農(nóng)業(yè)資源，把農(nóng)業(yè)基地建設、產(chǎn)品開發(fā)與人們觀光、參與、體驗等需求有機結(jié)合，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

（四）科學規(guī)劃

從濰坊市實際出發(fā)，近期宜以城市郊區(qū)型為主、景區(qū)周邊型為輔，進行開發(fā)規(guī)劃；長遠來看應重點開發(fā)景區(qū)周邊、特色農(nóng)村、高科技農(nóng)業(yè)基地等為主。由于客源主體人群是城市居民，距離城市近、基礎設施好、開發(fā)成本較低、效率效益較高，目前濰坊市休閑農(nóng)業(yè)主要集中在城郊。城郊休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)近期宜以觀光、農(nóng)家樂為主，長遠應以休閑、度假、購物為主。隨著城市居民收入水平的提高，休閑需求將趨向多樣化、高級化，現(xiàn)有的城郊普及型“農(nóng)家樂”模式將難以滿足新的需求，城郊休閑農(nóng)業(yè)應當向特色化、專業(yè)化、科技化，多功能、高品位、綠色環(huán)保方向發(fā)展。城郊以外的休閑農(nóng)業(yè)因其客源廣泛、距離城市遠，應當以度假旅游為主。總之，項目規(guī)劃要依據(jù)本地的自然、經(jīng)濟、社會條件和市場需求，不能攀比跟風、一哄而上或重復建設；項目開發(fā)要充分考慮區(qū)位條件和交通條件，統(tǒng)籌安排休閑資源，做到景點區(qū)域分布合理、規(guī)模適度、檔次適中，產(chǎn)品及服務內(nèi)容豐富、特色突出；規(guī)劃設計要發(fā)揚傳統(tǒng)文化，融匯現(xiàn)念，展示休閑農(nóng)業(yè)的奇趣性、參與性和多功能性特點；客源及市場定位應從實際出發(fā)，內(nèi)外兼顧、以內(nèi)為主，立足本市、帶動省內(nèi)、推向全國、影響國外。

（五）可持續(xù)性

發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)要樹立科學的發(fā)展觀，做好農(nóng)業(yè)發(fā)展遠景規(guī)劃，充分利用荒山、荒灘、荒地等后備資源，保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。休閑農(nóng)業(yè)模式建設和經(jīng)營不能破壞環(huán)境、污染環(huán)境，要做好水土保持、自然生態(tài)保育、公害防治及廢棄物處理等工作，做到開發(fā)與保護并舉、生產(chǎn)與生態(tài)并重。

（六）民間主體

休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營的主體是農(nóng)戶或企業(yè)，選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式要充分尊重廣大農(nóng)民的意愿，政府規(guī)劃項目、制定政策的前提是農(nóng)民同意、愿意，不能強制性安排，更不能強制性推行。選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，要把促進農(nóng)民增收作為出發(fā)點，政府應加大對農(nóng)民的扶持力度，使農(nóng)民切實從休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展中真正得到實惠。

（七）兼顧協(xié)調(diào)

第9篇：民宿經(jīng)營的風險范文

高校學生公寓是我國高校發(fā)展與擴招的必然產(chǎn)物，這一新生事物具有不可遏制的生命力，必然在很長一段時期內(nèi)經(jīng)歷它的產(chǎn)生、發(fā)展和完善的過程，從而帶動房地產(chǎn)的開發(fā)、物業(yè)管理的進駐成為新的經(jīng)濟增長點，為國家創(chuàng)造可觀的稅收。一、高校學生公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

為保證新世紀高等教育健康發(fā)展，從1999年12月至20__年12月，國務院辦公廳先后4次召開全國高校后勤社會化改革工作會議，部署推動改革工作。在國務院的推動下，經(jīng)過各地、各高校的共同努力，全國高校后勤社會化改革取得了巨大成績。

學生公寓等高校后勤服務設施的建設，采取利用社會力量和社會資金的新機制，取得了歷史性進展。據(jù)統(tǒng)計，自1999年至20__年年底，4年內(nèi)全國新建、改造大學生公寓共計4800萬平方米；新建、改造學生食堂共計630萬平方米。幾年新建的學生公寓，超過了1999年以前50年建設量的總和。河北省和浙江省最近三年來建設的學生公寓，分別超過了各自前50年建設總量的3倍和5倍。

（一）湖南高校學生公寓的發(fā)展狀況

按照擴招的要求，“十五”期間，湖南高校每年需要新建學生公寓70萬平方米，其建設任務之艱巨可想而知。20__年政府繼續(xù)由省財政提供專項經(jīng)費3000萬元，對改革的進展情況繼續(xù)進行督查，而且要每半個月督查一次。領導小組一年里先后8次召開辦公會議，專題研究和協(xié)調(diào)解決改革中出現(xiàn)的問題。如岳麓山大學城居民拆遷安置工作，周伯華省長曾兩次出面協(xié)調(diào)、現(xiàn)場辦公，促使長沙市政府投資4.4億元整治和改善了大學城的基礎設施建設。領導小組還組織出臺了一系列稅費減免政策，以鼓勵各學校加大引資力度，鼓勵有實力的公司投資高校后勤工作。20__年引進社會資金6億元，新建學生公寓53萬平方米。

筆者通過調(diào)查，了解到目前高校學生公寓確實取得了很大的發(fā)展，逐步解決了學生的住宿問題，改善了學生的居住環(huán)境，為學生的學習和生活提供了有利條件。

（1）中南大學學生公寓成長勢態(tài)良好

我們在中南大學了解到學校學生公寓的建造和管理呈現(xiàn)出一派良好的勢頭，學教兩方雙贏。該校在校學生人數(shù)3萬多，已入住學生7800人，每個學生每學年的住宿費是1200元；按已入住公寓的學生人數(shù)計算，該校每年收取學生住宿費936萬，如果3萬多人全部入住公寓，那么中南大學每年將收取學生住宿費3600多萬元，如果對這一收入開征營業(yè)稅的話，稅率是5.6，那么該校一年要繳稅200多萬。

該校學生公寓的建造和管理由后勤集團負責，招標的建筑公司是省教委下屬的一個注冊公司。

據(jù)該校稅收專管員介紹：如果就學生公寓建造一塊開征稅收的話，房產(chǎn)稅和營業(yè)稅兩項相加稅率是17.6，那么每年可征收200多萬元。

（2）湖南大學學生公寓比較分散

擁有25000多學生的湖南大學后勤社會化改革取得了很大的成績，學生公寓分別由天馬村、龍王港及凱利公司建造和管理，現(xiàn)已入住學生14590人，湖大代收住宿管理費，然后全數(shù)分別交給上面三個單位。通過“學?！边@個中間環(huán)節(jié)逃避了稅收的管理，造成不公平的競爭環(huán)境使稅收流失。政府對學校后勤服務社會化的優(yōu)惠政策沒有真正體現(xiàn)在教育層面。

（3）湖南商學院學生公寓基本照舊

湖南商學院現(xiàn)有學生10000人，學生公寓由學生處宿管科管理，每名學生每年交管理費1000元，包括住宿和水電。據(jù)該校后勤人員介紹：學校嘗試過引進社會資本建造和管理學生公寓，但是建造學生公寓成本回收期長，管理和維修也是問題，所以該校學生公寓的發(fā)展舉步維艱。

（二）外省高校學生公寓的發(fā)展狀況

高校擴招帶來巨大商機，學生公寓成為房市新亮點。隨著社會的不斷進步，現(xiàn)代大學生對居住條件的要求高了，傳統(tǒng)8人一間的老宿舍要被4人一間、帶衛(wèi)浴設施的新公寓所代替，大多數(shù)高校在自身無法解決新生“安居”的情況下，必然要將“商機”轉(zhuǎn)移給社會，從而直接帶動房產(chǎn)的開發(fā)，那么大學生公寓無疑將會成為未來幾年內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的新亮點。

（1）北京大學生公寓三年增長60

經(jīng)過幾年的高校后勤社會化改革，北京高校后勤已經(jīng)全部與學校行政系統(tǒng)分離。為緩解擴招后學生住宿緊張的矛盾，北京市在城市用地十分緊張的情況下，市政府在中關村等地段為高校規(guī)劃建設大學生公寓約160萬平方米。據(jù)市教委后勤處有關負責人介紹，按照北京市的規(guī)劃，到20__年，爭取使高校學生公寓總面積比20__年增長兩倍，學生食宿條件得到根本改善，后勤服務質(zhì)量和管理水平全面提高；高校校園環(huán)境更加優(yōu)美，成為首都城市建設和“綠色奧運、人文奧運”建設的重要標志和亮點。

（2）廣州啟用規(guī)模最大的高校學生公寓

五山大學生公寓總占地面積達231畝，是廣東省內(nèi)規(guī)模最大的高校學生公寓，已有近1000名來自華南師范大學、廣州 體育學院的學生入住。像五山學生公寓這類不同學校學生共享生活資源、統(tǒng)一管理的模式在廣東還是第一次，這也是高校后勤社會化改革的最新成果。1999年以來，國家出臺了關于禁止繼續(xù)利用校園內(nèi)土地資源興建學生宿舍的政策，而廣東省高校的持續(xù)擴招又使學生住宿問題日益突出。到20__年，廣州地區(qū)在校大學生將達60萬人，按照教育部的“421”標準(即人均8-10平方米，實現(xiàn)本?？?人一間，碩士生2人一間，博士生1人一間)，需增學生宿舍面積約180萬平方米。

為此，由省教育廳牽頭，廣東省跨校大型學生公寓建設全面展開。在五山地區(qū)，華南農(nóng)業(yè)大學無償提供231畝土地，廣東華盛建設有限公司投資2.2億元建設首個跨校學生公寓，主要供周邊華工、華農(nóng)、華師、廣工大五山校區(qū)、廣州體育學院以及一些成人高校的學生使用。目前第一期工程已經(jīng)完成，按照“421標準”可入住學生5000多人，從這里騎自行車到華農(nóng)只要5分鐘、到華師需15分鐘左右，學校有穿梭車，現(xiàn)在又添了公交車，學習和生活都不成問題。這里的住宿費是每人每學年1500元，與在校內(nèi)引入社會資金建設的學生公寓價格相同。

廣州市的其它兩個同類學生公寓都在籌建選址階段。其一在河南，以中山大學和廣東商學院為中心，由省教育廳組織實施；其二在廣州城西部，以廣州大學和廣東中醫(yī)藥大學等學校為中心，由廣州市教委負責規(guī)劃建設。

（3）廈門大學學子首享國際標準服務

廈門大學學生公寓服務中心日前通過ISO9001認證，成為我國首家獲得這一國際質(zhì)量管理體系認證的高校后勤社會化管理單位。

廈門大學學生公寓位于廈大校區(qū)3公里外的曾厝桉村，總建筑面積67000多平方米，入住學生5000人。學生宿舍上床下桌，配有家具、熱水器、寬帶網(wǎng)、有線電視等設備。室內(nèi)寬敞明亮，本科生每間4人，碩士生每間兩人，博士生則一人一間。

為了給入住公寓的學生提供更加科學、標準、周到的服務，廈門大學學生公寓辦公室和廈門東部建設開發(fā)公司及當?shù)嘏沙鏊?lián)合簽署協(xié)議，決定全面導入ISO9001國際質(zhì)量管理體系對公寓管理進行規(guī)范。如今，公寓有了自己的警務室、自行車維修點、理發(fā)店、書店、配鏡店等社區(qū)服務點，學生們普遍覺得生活在這里既安全又方便。

二、利用國家減免稅政策，積極扶植高校學生公寓的建設和發(fā)展

(一)財政部國家稅務總局關于高校學生公寓社會化改革的有關稅收政策

20__年2月28日財稅字[20__]25號文件精神通知如下：

（1）、對從原高校后勤部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體（以下簡稱高校后勤實體），經(jīng)營學生公寓和教師公寓及為高校教學提供后勤服務而獲得的租金和服務性收入免征營業(yè)稅；但利用學生公寓或教師公寓等高校后勤服務設施向社會人員提供服務而獲得的租金和其他各種服務性收入，應按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅。

對社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費標準收取租金的學生公寓，其取得的租金收入免征營業(yè)稅；但利用學生公寓向社會人員提供住宿服務而取得的租金收入應按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅。

（2）、對高校后勤實體的所得，暫免征收企業(yè)所得稅。

（3）、對高校后勤實體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

（4）、高校后勤實體及享受上述優(yōu)惠政策的其他經(jīng)濟實體，應對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報。不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。

（5）、本通知自20__年1月1日起執(zhí)行。

由于政府對學生公寓的開發(fā)和建設給予鼓勵政策，積極支持教育事業(yè)的發(fā)展，在征地、貸款和稅收等方面采取了一系列的扶持和優(yōu)惠政策，吸引了更多的開發(fā)商參與學生公寓的開發(fā)建設。湖南、遼寧、重慶、山東、河南、浙江、天津、北京都紛紛制訂優(yōu)惠政策，對學生公寓建設特事特辦，加快了高校后勤社會化改革的步伐。

我國高等院校后勤社會化改革經(jīng)過幾年的積極推進，如今已有了突破性進展，20__年和20__年全國完成新建學生公寓1900多萬平方米，改造450萬平方米；完成新建學生食堂260萬平方米，改造81萬平方米，從而基本解決200多萬名學生的食宿問題，大大改善學校的后勤保障條件。

（二）湖南省人民政府辦公廳關于高校后勤服務設施建設有關問題的通知

為確保實現(xiàn)我省高校后勤社會化改革目標，進一步支持高校學生公寓等后勤服務設施建設，20__年5月23日湘政辦發(fā)[20__]23號文件就有關問題通知如下：

（1）、各市、州要把高校后勤社會化改革納入本地區(qū)綜合改革之中，將后勤服務設施建設納入城市建設發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃。要抓緊組織具有城市規(guī)劃設計資質(zhì)的單位編制高校校園建設規(guī)劃和學生公寓區(qū)建設規(guī)劃，同時對高校校園內(nèi)現(xiàn)有學生宿舍和教師住宅情況進行清查，對不符合校園規(guī)劃的，應考慮分期分批調(diào)整用地和建設使用性質(zhì)。今后，高校需增建的學生宿舍和教師住宅及其他后勤服務設施，原則上不再建在校園內(nèi)，應本著方便師生、方便管理的原則，在校外統(tǒng)一規(guī)劃，集中連片開發(fā)建設，保證高等學校教學科研發(fā)展 所需用地。各市、州計劃、建設、財政等部門在安排市政、公用等城市基礎設施項目時，應優(yōu)先考慮高校后勤服務設施項目的配套工程，統(tǒng)一規(guī)劃建設好學生公寓區(qū)外的水、電、路、排污等公用設施。

（2）、對經(jīng)省高校后勤社會化改革領導小組辦公室審核認定的高校后勤服務設施建設項目，需另征土地的，按行政劃撥的方式提供，免征耕地占用稅，耕地開墾費按標準的70執(zhí)行。

（3）、高校后勤服務設施建設項目比照經(jīng)濟適用房收取工程建設有關費用。

（4）、對由社會企業(yè)投資興建并經(jīng)營的學生公寓、學生食堂以及其他后勤設施在為高校提供后勤服務中所獲得的租金收入和服務性收入的稅收，按照財政部、國家稅務總局財稅字[20__]25號文件中對高校后勤實體的稅收規(guī)定執(zhí)行。

（5）、高校學生公寓（學生宿舍）用電按居民照明電價執(zhí)行，后勤服務設施用電按非居民照明電價執(zhí)行。

（6）、對經(jīng)省級教育行政部門認定，由高校后勤服務實體或社會企業(yè)開發(fā)建設的學生公寓、學生食堂以及其他后勤服務設施項目，各金融部門可采取以學生公寓收費權(quán)質(zhì)押等方式，提供貸款支持，貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

（7）、高校后勤服務實體或社會企業(yè)建設的高校后勤服務設施，只能面向高校提供服務，不得面向社會出租、出售或改作其他用途，否則，取消已享受的各項優(yōu)惠政策并追繳有關費用。

（8）、各市、州政府及有關部門要切實加強對高校后勤服務設施建設的指導和協(xié)調(diào)，確保各項優(yōu)惠政策落實到位。各級教育、計劃、財政、建設、國土資源、物價、稅務等部門要簡化審批程序，及時為高校后勤服務設施建設提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務。

高校后勤社會化改革，政策性強，牽涉到方方面面，政府的統(tǒng)籌主導作用非常關鍵，政府不動，改革難動。湖南省政府在高校后勤社會化改革中發(fā)揮積極的主導作用。為了改善岳麓山大學城的基礎設施，長沙市政府投資1.8億元完成了瀟湘大道拓改工程，并投資2.6億元，開始治理拓改連接中南大學、湖南大學和湖南師大的麓山路和麓山南路。在湖南，對校外大學生公寓和教職工住宅開發(fā)建設項目，是按行政劃撥的方式提供土地，同時實行比經(jīng)濟適用房更加優(yōu)惠的稅費減免政策，切實降低了成本，減輕了高校師生的經(jīng)濟負擔。

（三）財政部國家稅務總局關于經(jīng)營高校學生公寓有關稅收政策的通知

為支持我國高等學校辦學模式改革，提高辦學效益和辦學質(zhì)量，為學生提供良好的學習生活環(huán)境，根據(jù)國務院領導同志指示精神，20__年10月8日財政部和國家稅務總局下發(fā)財稅[20__]147號文件，對高校后勤實體及社會性投資建設、經(jīng)營的高校學生公寓（以下簡稱學生公寓），在經(jīng)營過程中涉及的有關稅收政策問題通知如下：

（1）、對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免征房產(chǎn)稅；

（2）、對按高教系統(tǒng)收費標準向高校學生出租學生公寓所取得的租金收入，免征企業(yè)所得稅；

（3）、對與高校學生簽定的學生公寓租賃合同，免征印花稅。

（4）、對高校后勤實體及社會性投資者經(jīng)營學生公寓，獲得租金所涉及的營業(yè)稅，按照財稅字[20__]25號文件通知的政策執(zhí)行。

享受上述優(yōu)惠政策的納稅人，應對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報。不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。利用學生公寓向社會人員提供住宿服務或?qū)W生公寓挪作他用的，應按現(xiàn)行規(guī)定繳納相關稅款，已享受免稅優(yōu)惠免征的稅款應予以補繳。

（5）、本通知自20__年10月1日起至20__年12月31日止執(zhí)行。此前未征稅款不再補繳，已征稅款不再退還。

（四）財政部國家稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知

20__年7月11日財政部和國家稅務總局下發(fā)財稅[20__]152號文件:為支持高校后勤社會化改革,根據(jù)&ltlt;國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)教育部等部門關于進一步加快高等學校后勤社會化改革意見的通知&gtgt;([20__]1號)的精神,財政部、國家稅務總局《關于高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》（財稅字[20__]25號）規(guī)定的有關政策，繼續(xù)執(zhí)行到20__年底。

三、制定稅收政策，運用稅收杠桿使高校學生公寓社會化改革向健康、有序的方向發(fā)展

（一）以高校學生公寓為主的大學城房產(chǎn)開發(fā)成了精明的開發(fā)商眼中誘人的“經(jīng)濟蛋糕”。

在大學生、研究生擴招的同時，一個迫在眉睫的難題也困擾著各高校，那就是如何解決新生的“安居”問題。一方面，各高校多年來已習慣了循序漸進增加招生數(shù)量的做法，宿舍“擴容”速度遠跟不上形勢的發(fā)展；另一方面，大學生對居住條件的要求高了，傳統(tǒng)8人一間的老宿舍要被4人一間、帶衛(wèi)浴設施的新公寓代替。大多數(shù)高校在自身無法解決新生“安居”的情況下，必然要將“商機”轉(zhuǎn)移給社會，大學生公寓無疑將會成為未來幾年內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的新亮點。

對于房產(chǎn)開發(fā)中的這個“大蛋糕”，精明的開發(fā)商已經(jīng)看到，在房產(chǎn)開發(fā)已進入微利時代的現(xiàn)狀下，大學生公寓建設只要上規(guī)模，同樣可以有很大的利益。特別是這些公寓屬于“量身定做”不愁銷售，而且在用地、稅費以及銀行貸款方面享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營的風險較小。誰能把握這一新“商機”，誰就會獲得長遠、可觀的收益。

于是同幾年前各地大建開發(fā)區(qū)的現(xiàn)象如出一轍，如今大學城的建設風起云涌。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已建和在建的大學城已有50多個，而且爭先恐后做“大”文章。大學城，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“教育地產(chǎn)”與知識經(jīng)濟時代的黃金組合。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的改革背景下，各地對興建大學城熱情高漲。據(jù)調(diào)查，全國大多數(shù)省份都在興建或擬建大學城項目，少則一兩個，多則八九個，而且是集教育、商貿(mào)、房地產(chǎn)、娛樂等于一體。

目前大學城的開發(fā)建設，已經(jīng)脫離了稅收政策進行優(yōu)惠傾斜的初衷，成了誘人的“經(jīng)濟蛋糕”。在不少房地產(chǎn)商的眼中，開發(fā)大學城房地產(chǎn)的利潤空間大、賣點多，什么“中央智力區(qū)”“高等教育文化圈”，這無疑是業(yè)界升級的新捷徑。

有關專家認為，對于大學城問題應理性看待，既不要全部封殺，也不要夸成一朵花。他們認為，真正的大學城需要有許多的配套設施，需要更多的文化底蘊。簡單地圈地擴建，對于大學城來說，是支離破碎的，對于學生來說，接受的教育是不完整的。建設一個大學城不僅要為一個城市服務，而且是為一個區(qū)域甚至全國服務的。大學城規(guī)模應嚴格實行規(guī)劃用地，其核心功能在于教育，盡量淡出企業(yè)主導大學城的模式，政府要發(fā)揮好主導作用。目前， 歐美的大學城有兩種模式：一種是美國的波士頓，英國的牛津大學、劍橋大學等大學城，它們都經(jīng)過百年以上的歷史自然形成；另一種是依靠政府的力量建設起來的，如美國規(guī)模數(shù)萬人的州立大學、日本的筑波大學，這又與當?shù)卣呢斄γ芮邢嚓P。

（二）對高校學生公寓的管理，采取與社會房產(chǎn)開發(fā)同樣的稅收政策

（1）目前經(jīng)營高校學生公寓可以免征四種稅收項目：

對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免征房地產(chǎn)稅；對按高教系統(tǒng)收費標準向高校學生出租學生公寓所取得的租金收入，免征企業(yè)所得稅；對與高校學生簽訂的學生公寓租賃合同，免征印花稅；對高校后勤實體及社會性投資者經(jīng)營學生公寓，獲得租金所涉及的營業(yè)稅也予以免征。

享受上述優(yōu)惠政策的納稅人，應對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報。不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。利用學生公寓向社會人員提供住宿服務或?qū)W生公寓挪作他用的，應按現(xiàn)行規(guī)定繳納相關稅款，已享受免稅優(yōu)惠免征的稅款應予以補繳。

這項稅收政策實施截止到20__年12月31日止，對于在這之前未征稅款的不再補繳，已征稅款的不再退還。

（2）分清學校與企業(yè)合作開發(fā)的學生公寓應征、免征營業(yè)稅的概念

1.學校出地，企業(yè)（個人）出資共同開發(fā)學生公寓，學校自公寓建成驗收之日起享有所有權(quán)，出資者享有20——30年不等的收取學生住宿費的權(quán)利，對出資者按照縣（含）以上物價、教育、財政部門制定的收費標準收取的學生住宿費，可比照《財政部、國家稅務總局關于經(jīng)營高校學生公寓有關稅收政策的通知》（財稅[20__]147號）第四條的規(guī)定，給予免征營業(yè)稅。

2.對學校出地、出資者出資共同開發(fā)學生公寓，學校取得學生公寓所有權(quán)，出資者取得一定年限的收取學生住宿費權(quán)利的行為，應當分別不同情況征稅。對學校應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，對出資者應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；二者的營業(yè)稅計稅依據(jù)均應根據(jù)出資者建設學生公寓的投資額按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條第三款的規(guī)定予以核定。

（三）運用法律手段抓緊制定相應稅收政策開征物業(yè)稅

運用稅收等經(jīng)濟杠桿，建立土地管理和耕地保護的長效機制。目前開征的耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅額過低，不足以遏制亂占濫用土地之風。從目前看，需要根據(jù)不同地區(qū)、不同情況提高稅額。從長遠看，可借鑒其他國家的一些經(jīng)驗，在完善土地統(tǒng)一登記的基礎上，改革有關稅制，如實行物業(yè)稅，以加大占用者的土地保有成本，促使其自覺建立合理用地、集約用地的自我約束機制。

（1）專家學者主張征收物業(yè)稅

近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，已經(jīng)造成了4,000多萬的農(nóng)民失去土地。國家有關統(tǒng)計資料顯示，在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5到10的土地收益，村一級可以得到25到30，而各級政府則可以得到60到70的收益。從1987年到20__年，全國非農(nóng)業(yè)建設占用耕地3,300多萬畝，近70是政府用行政方式征占的土地，如果每畝地的最終使用價格為100,000元，農(nóng)民分得10計算，那么，近20年來全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。

地方政府為什么如此熱衷于土地經(jīng)營？這是因為，在中央政府控制了稅收的主要來源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再沒有其它的資金供給渠道。他們?yōu)榱税l(fā)展地方經(jīng)濟，不得不千方百計地炒作房地產(chǎn)，通過拉高房價帶動本地相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從中獲取財政收入。這是一種竭澤而漁的經(jīng)營模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進行經(jīng)濟上的大賭博。所以，控制中國經(jīng)濟過熱的問題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節(jié)制問題。

當前，中央政府主要通過行政手段千方百計地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來看，中央政府的政策和行政命令會發(fā)揮一定的效用，但是從長期來看，由于利益上的沖突并沒有解決，所以還會出現(xiàn)直接的或者變相的亂占耕地問題。在北方一些城市，城市規(guī)模不斷擴大，城市地價不斷攀升，已經(jīng)直接影響了當?shù)赝顿Y的成本。所以，如果沒有和中國的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國的經(jīng)濟災難到來之時。

抑制土地價格增長過快的問題，有三個途徑：一是通過經(jīng)濟手段加大土地的供給，保證市場源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預期收入。

現(xiàn)在看來，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當務之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費環(huán)節(jié)抑制需求。在中國的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費，而是為了進行投資。浙江溫州炒房團的出現(xiàn)，從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費型為主的購房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的一系列制度都應該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國家應該對占用土地資源而進行的房產(chǎn)投資活動征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開發(fā)商的投資沖動。當商品房交易市場趨于理性化的時候，開發(fā)商必定會對商品房的建設規(guī)模有一個合理的計算。他們不會輕易接受地方政府提出的開發(fā)項目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府[:請記住我站域名/]之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，防止地方政府千方百計地截留國家收入。

征收物業(yè)稅是一個系統(tǒng)工程。它要求國家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對那些以消費為目的而購買的房屋，不應該征收物業(yè)稅，對那些投資性購買的房屋，應該征收物業(yè)稅。由于我國目前尚未建立科學的資產(chǎn)申報體系，因此，在實際操作中可能會面臨許多問題。其中一個最主要的問題是，如何確定房屋業(yè)主購買的目的，在稅收制度設計上，可以采取一刀切的方式，對物業(yè)實行普遍征收原則，然后再通過補貼的方式，對那些城市的貧困者進行合理的補償。在此基礎上，國家大力推動經(jīng)濟適用房的建設，并且通過廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。

當然，物業(yè)稅的征收還面臨著其它許多問題，譬如，在征收的過程中，如何防止不法商人與政府勾結(jié)逃避或者變相逃避國家的稅收？從目前的情況來看，加快民主改革步伐是解決這個問題的唯一正確途徑。因為只有在政府時刻受到公眾有效監(jiān)督的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的暗箱操作才能避免。

筆者非常反對那種以缺乏經(jīng)驗為由而阻撓稅收制度改革的觀點。因為經(jīng)驗的欠缺不能成為延緩推行某一項制度的理由。在征收物業(yè)稅方面，有關部門固然沒有經(jīng)驗，但是，只要有利于維護公眾的利益，有利于中國經(jīng)濟的長遠發(fā)展，我們就應該加快前進的步伐。

（2）中國稅收改革已“箭在弦上”

“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”這是新一輪稅改的基本原則乃至主要內(nèi)容。根據(jù)國稅總局的安排，“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”,20__年將“模擬房地合一按評估值征稅的工作，推進房地產(chǎn)稅的改革試點?！?/p>

廣東省財政廳廳長劉昆在全省財政工作會議上透露，廣東有可能在20__年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。

據(jù)了解，物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。比如公路、地鐵通車后，沿線的土地價格就會提高，而每年應繳的物業(yè)稅也會跟著提高。

據(jù)中 國人民銀行行長周小川日前的說法，從物業(yè)稅的角度看，實際上涉及到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用批租形式，在這種形式下，政府必然希望土地能夠賣出較好的初始價錢，以便于政府改善公共服務和城市基礎設施；另外一種是，土地的供應和交易基本上沒有限制，但是土地的使用要定期進行評估，在此基礎上，征收財產(chǎn)稅，會使土地初始價格比較低，但每年都要承擔一定的物業(yè)稅。據(jù)稱，開征物業(yè)稅的做法有利于承租人的優(yōu)化資源配置。

業(yè)內(nèi)人士認為，開征物業(yè)稅是目前房地產(chǎn)稅費改革的信號。試行物業(yè)稅改革，將對未來中國城市土地管理產(chǎn)生重大影響。

其實，物業(yè)稅，國外早已有之，中國在1986年也設立了類似的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅也已經(jīng)成為地方稅收的第三大來源，但是為什么沒有起到應有的調(diào)控作用？

根據(jù)財政部財科所的一份研究報告：現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要弊端有四：一是房產(chǎn)稅征收范圍過窄。例如，“把行政機關、個人居住用房等房產(chǎn)列入免稅范疇?！倍S著近些年來住房商品化程度的不斷提高，個人購房比例逐漸提高，其中大部分屬于中、高收入階層。高收入者購房本質(zhì)上是一種財富形態(tài)的轉(zhuǎn)換?！懊獬慨a(chǎn)稅等于是國家放棄了調(diào)整收入分配的一種手段?！倍欠慨a(chǎn)稅計稅依據(jù)不合理?，F(xiàn)行的規(guī)定是按“房產(chǎn)余值”或“房產(chǎn)租金收入”計稅。這種規(guī)定帶有“靜態(tài)考慮問題的色彩”，導致稅基不能隨經(jīng)濟條件的變化而正常增長，也使政府損失了相當一部分收入。比較科學的辦法是按照房產(chǎn)現(xiàn)值計稅。三是房地產(chǎn)稅費過于混亂對房產(chǎn)稅增長的抑制。不僅稅種繁多，而且費大于稅的情況在房地產(chǎn)業(yè)遠比其它行業(yè)突出。在北京市房價構(gòu)成中，收費已占20左右，還有一個弊端是“內(nèi)外兩套稅制”。

正因為如此，新一輪稅改要提“統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)稅”。這種改革設想還有另一個重要出發(fā)點，就是讓“物業(yè)稅”成為地市級政府的主要稅源?！艾F(xiàn)在，地方政府的收入主要依靠增值稅。為了籌集稅源，地方政府可能比較偏向于上加工行業(yè)，比如現(xiàn)在比較熱門的汽車、鋼鐵?！笨梢钥吹贸?，在這兩個領域也已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫”。周小川認為，這對于處理中央和地方之間的關系、對保證中央的宏觀調(diào)控的有效性都會產(chǎn)生積極作用。

事實上，從1994年的增值稅分享到20__年的所得稅分享(以前，企業(yè)所得稅是地稅收入)，地方政府的收入空間有進一步縮減的趨勢，這雖然增強了中央的宏觀調(diào)控能力，但是相對也造成了地方政府財政收入支付能力的下降，長此以往，地方政府自然會有抵觸情緒。以此觀之，“物業(yè)稅”改革的提出似乎有“照顧”地方政府“情緒”的味道。而這次稅改的另一項內(nèi)容也與此相關，“在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當?shù)亩愓芾頇?quán)。”

回到“物業(yè)稅”本身。普通居民可能關心：我自用的住房將來也要征“物業(yè)稅”嗎？按照國外的做法，會有一個免征額，把中低收入者尤其是低收入者排除在外。但像現(xiàn)在這樣，不管個人擁有多少住房，不管是豪宅，還是普通住宅，都不征稅的做法肯定不行。從復雜性上來講，“物業(yè)稅”的改革可能超過了其它任何一個這次稅改中涉及的稅種。

（2）開征物業(yè)稅勢在必行

開征物業(yè)稅不但能夠減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，均衡稅負，而且還能降低消費者購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。但是，物業(yè)稅作為一項系統(tǒng)工程，涉及很多方面，對一些有可能出現(xiàn)的新情況如何處理，亦應引起思考。

目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都實行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國家也已經(jīng)開始采用這種做法。所謂物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。