前期物業(yè)管理合同精選(九篇)
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第1篇：前期物業(yè)管理合同范文
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務(wù)費：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。
首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費時，由乙方負(fù)責(zé)催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進(jìn)行處理；
5、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支帳目；
10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；
11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方按約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費用，由_________承擔(dān)；維修、更新費用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費用，由_________承擔(dān)；維修、更新費用，由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________
乙方簽章：_________
代表人：_________
代表人：_________
第2篇：前期物業(yè)管理合同范文
摘要：企業(yè)合同管理的重要性越來越明顯,財務(wù)部門作為合同管理的重要一環(huán),應(yīng)積極參與企業(yè)的合同管理。本文從財務(wù)管理的角度分析了合同管理中存在的問題，并討論了企業(yè)如何加強(qiáng)合同管理，從而不斷提高經(jīng)營管理水平。
關(guān)鍵詞 ：合同；合同管理；財務(wù)管理
一、加強(qiáng)合同財務(wù)管理的意義
隨著市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，企業(yè)間的交易越來越頻繁，也越來越規(guī)范，更多地采用訂立合同的方式來進(jìn)行。在這種大背景下，企業(yè)合同管理的重要性也越來越明顯。通常意義下的合同管理指的是企業(yè)對于與交易對手的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。
加強(qiáng)企業(yè)合同的財務(wù)管理具有非常重要的意義。首先，企業(yè)合同本身蘊含了大量的財務(wù)信息。常見的企業(yè)合同包括銷售合同、采購合同、轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同等，構(gòu)成了財務(wù)會計核算與財務(wù)報表編制的原始憑證，加強(qiáng)合同的財務(wù)管理有助于保證信息的準(zhǔn)確。其次，由于企業(yè)與外部單位和個人的交易通常是通過合同來進(jìn)行，所以加強(qiáng)合同的財務(wù)管理可以在一定程度上降低企業(yè)交易的風(fēng)險，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。第三，加強(qiáng)合同的財務(wù)管理，可以增強(qiáng)合同在財務(wù)上的合規(guī)性，更準(zhǔn)確地滿足企業(yè)自身財務(wù)制度以及外部監(jiān)管部門的要求，維護(hù)企業(yè)形象，避免聲譽受損。
財務(wù)部門參與合同管理應(yīng)該是全流程的，從合同簽訂前的起草與談判，到合同的簽訂，再到合同執(zhí)行階段變更事項管理，最后到合同的后評價等各個環(huán)節(jié)都需要積極參與。財務(wù)部門需要做的工作包括但不限于參與合同管理辦法的制定、合同簽訂時的財務(wù)合規(guī)性審核，合同檔案的整理、合同變更事項的財務(wù)管理等。
二、企業(yè)合同中管理中存在的問題
1.財務(wù)人員不能充分參與企業(yè)合同管理
財務(wù)人員應(yīng)參與到企業(yè)合同管理過程中，但很多企業(yè)并沒有很好的做到這一點。造成這種局面的原因有兩方面：財務(wù)人員自身的原因。包括財務(wù)人員參與合同管理的意識不強(qiáng)，對業(yè)務(wù)知識掌握不足，無法有效了解合同內(nèi)容等；合同歸口部門的原因。包括沒有認(rèn)識到財務(wù)管理對企業(yè)合同管理的重要意義，擔(dān)心財務(wù)人員的介入會影響業(yè)務(wù)拓展等。種種原因的背后其實是企業(yè)文化的問題，認(rèn)為財務(wù)人員就只做會計核算工作，但事實上對于以盈利為目的的企業(yè)來說，財務(wù)管理涉及到企業(yè)管理的方方面面，當(dāng)然也包括合同管理，財務(wù)人員可以從財務(wù)的角度保證業(yè)務(wù)合規(guī)，并為企業(yè)積極爭取經(jīng)濟(jì)利益，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
2.缺乏有效的財務(wù)管理制度
企業(yè)合同涉及財務(wù)管理內(nèi)容一般包括企業(yè)合同管理制度、委托授權(quán)制度、合同審查制度、印章管理制度、檔案管理制度和統(tǒng)計報表制度等。有效的企業(yè)合同管理應(yīng)該是制度規(guī)定明確，執(zhí)行落實到位，監(jiān)督問責(zé)機(jī)制健全。但很多企業(yè)根本就沒有制定這些制度規(guī)范，或者制定的內(nèi)容很不系統(tǒng)，導(dǎo)致實際操作中做不到有規(guī)可循、有據(jù)可依，且在實際工作中對制度的監(jiān)督和落實不到位，導(dǎo)致制度流于形式，效果大打折扣。
3.合同管理不規(guī)范
很多企業(yè)在合同管理方面做得不夠系統(tǒng)和科學(xué)，隨意性比較強(qiáng)，缺乏統(tǒng)籌安排。比如有的企業(yè)合同沒有統(tǒng)一的格式，各個部門在簽訂合同時以對方企業(yè)的文本為主，條款不全面，容易遺漏本企業(yè)關(guān)注的重要條款。有些企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)早已經(jīng)發(fā)生然后來補(bǔ)簽合同，使合同簽訂流于形式。有些企業(yè)的合同分類管理做的不好，比如所有的合同沒有按照銷售合同、采購合同、轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同等類型進(jìn)行分類，甚至對合同都沒有登記編號，這樣就無法形成比較成體系的合同檔案，無法及時提供給使用者查閱。也有的企業(yè)對合同的保管不當(dāng)，在交易完成后遲遲不轉(zhuǎn)交合同副本給財務(wù)部門，使財務(wù)人員無法及時登記交易信息，及時進(jìn)行會計處理，并向決策者傳遞相關(guān)信息，向稅務(wù)機(jī)關(guān)及時納稅。還有的企業(yè)合同財務(wù)管理的信息化水平比較低，財務(wù)人員對合同進(jìn)行登記、變更事項管理時全部依賴手工，這樣不僅會使得管理效率低下，出錯的概率也會大大提高。
三、加強(qiáng)企業(yè)合同管理的措施
（一）實施有效的財務(wù)管理
1.合同審核制度
企業(yè)財務(wù)部門要參與合同的審核，包括前期的制定和后期的執(zhí)行，審核內(nèi)容包括涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的財務(wù)關(guān)鍵問題以及合同是否符合國家和企業(yè)財務(wù)制度規(guī)定。其中涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的財務(wù)關(guān)鍵問題包括：價格是否合理以及企業(yè)在稅務(wù)方面的考慮、支付方式及發(fā)票的開具與收取等。涉及財務(wù)合規(guī)性的問題包括：合同內(nèi)容是否符合國家投資要求，是否符合監(jiān)管部門的行業(yè)限制條件，是否符合企業(yè)上級部門及自身的管理要求，合同的具體細(xì)節(jié)是否滿足會計核算要求等。在合同的具體執(zhí)行過程中，財務(wù)人員也要審核承辦部門是否按照合同的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并保留好相關(guān)財務(wù)會計核算憑證。
2.合同檔案管理制度
企業(yè)合同檔案是企業(yè)非常重要的商業(yè)機(jī)密，是企業(yè)經(jīng)營管理的重要參考資料，也是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)會計核算的重要原始憑證。企業(yè)應(yīng)該高度重視合同檔案管理，承辦部門應(yīng)該在合同簽署后的第一時間將合同副本送交財務(wù)部門；如果公司規(guī)定由財務(wù)部門歸檔的，財務(wù)部門則應(yīng)該做好合同的登記、編號、建檔工作，歸檔時要注意分類的原則，具體分類標(biāo)準(zhǔn)可按照合同承辦部門、簽署合同主體、合同業(yè)務(wù)類型、合同簽署時間、合同生效時間、合同履行進(jìn)度等。企業(yè)還應(yīng)該對合同檔案的查詢、借閱、復(fù)印等工作做出明確規(guī)定，并做好查詢登記工作。
3.合同變更事項管理制度
很多時候，企業(yè)合同會由于各種原因?qū)е略贤瑹o法繼續(xù)履行，需要進(jìn)行合同變更或者終止。如果出現(xiàn)這種情況，財務(wù)人員需要快速反應(yīng)、迅速行動，詳細(xì)了解合同變更事由，判斷變更的性質(zhì)及其對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的影響。如無正當(dāng)理由，不得隨意變更合同；如理由恰當(dāng)，審批手續(xù)完備，則要及時更新合同檔案，并做好登記工作，涉及會計處理變更的要及時恰當(dāng)處理。
（二）強(qiáng)化合同執(zhí)行中的財務(wù)管理
1.銷售合同的管理
企業(yè)的銷售合同一般有現(xiàn)貨交易、賒銷、分期收款等多種結(jié)算方式。其中最需要關(guān)注的就是賒銷合同。因為賒銷合同中雖然與貨物相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但是企業(yè)并沒有收到實際的現(xiàn)金，有一定的壞賬風(fēng)險。在銷售合同的管理中，財務(wù)部門要做好以下工作：一是提醒業(yè)務(wù)部門催收貨款，把企業(yè)的經(jīng)營成果落袋為安；二是認(rèn)真審核相關(guān)合同憑證是否與真實的交易背景相符，并及時恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行賬務(wù)處理；三是根據(jù)企業(yè)財務(wù)制度的規(guī)范和客戶的要求準(zhǔn)確開好發(fā)票。
2.采購合同的管理
企業(yè)的采購合同一般有現(xiàn)貨交易、預(yù)付貨款、分期付款等多種結(jié)算方式。其中最需要關(guān)注的就是預(yù)付貨款合同。因為預(yù)付貨款合同中企業(yè)并沒有收到實際的貨物，有一定的違約風(fēng)險。在采購合同的管理中，財務(wù)部門要做好以下工作：一是提醒業(yè)務(wù)部門催收貨物，確保企業(yè)采購的物資在規(guī)定的時限內(nèi)運輸?shù)轿唬欢钦J(rèn)真審核相關(guān)合同憑證是否與真實的交易背景相符，并及時恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行賬務(wù)處理；三是催促交易對手開好發(fā)票，并審核發(fā)票真?zhèn)巍⒔痤~、科目、抬頭等關(guān)鍵要素的準(zhǔn)確性。
3.轉(zhuǎn)讓合同的管理
企業(yè)的轉(zhuǎn)讓合同需要關(guān)注兩種，一種是預(yù)付交易款但沒有收到對價資產(chǎn)的合同，這一點與采購合同中的預(yù)付貨款合同類似，財務(wù)人員要做好提醒業(yè)務(wù)部門催收對價資產(chǎn)、認(rèn)真審核相關(guān)合同憑證并及時恰當(dāng)進(jìn)行賬務(wù)處理、催促并審核發(fā)票等工作。另一種是發(fā)出對價資產(chǎn)但沒有收到交易款項的合同，這一點與銷售合同中的賒銷合同類似。財務(wù)人員要做好提醒業(yè)務(wù)部門催收貨款、審核合同憑證并進(jìn)行賬務(wù)處理、及時準(zhǔn)確開好發(fā)票等工作。
（三）提高合同管理水平
企業(yè)要努力提高合同管理的系統(tǒng)性和科學(xué)性，要盡量統(tǒng)一合同格式，規(guī)范簽署流程，實現(xiàn)對合同的分類管理，并做好合同檔案的整理和保管。企業(yè)要努力提高合同管理的信息化、自動化水平，建立起合同管理的數(shù)據(jù)庫。企業(yè)的合同管理應(yīng)該達(dá)到這樣一種水平，就是財務(wù)人員能隨時根據(jù)相關(guān)要求，按照合同承辦部門、簽署合同主體、合同業(yè)務(wù)類型、合同簽署時間、合同生效時間、合同履行進(jìn)度等維度統(tǒng)計并查詢到每一個合同，形成電子化的合同檔案，并可對每一個合同進(jìn)行實時執(zhí)行追蹤和后評價。合同到期時，能自動提醒續(xù)簽，避免企業(yè)重大業(yè)務(wù)因為沒有簽訂合同而導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險。財務(wù)部門可定期對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行橫向或縱向?qū)Ρ确治觯瑸槠髽I(yè)決策層提供智力支持。
四、結(jié)束語
企業(yè)要切實加強(qiáng)合同的管理，一是財務(wù)人員積極參與企業(yè)的合同管理，發(fā)揮出應(yīng)有的專業(yè)作用；二是制定嚴(yán)格規(guī)范的合同管理相關(guān)制度，并且加強(qiáng)監(jiān)督落實，保證實際執(zhí)行到位；三是企業(yè)要提高合同財務(wù)管理的系統(tǒng)性和科學(xué)性，以及合同財務(wù)管理的信息化、自動化水平。從根本上講，就是要形成企業(yè)財務(wù)部門積極參與合同管理并發(fā)揮充分作用的企業(yè)文化。企業(yè)財務(wù)人員不僅僅要做好合同的會計核算工作，還要審核合同的經(jīng)濟(jì)效益和合規(guī)性，并監(jiān)督合同的進(jìn)度執(zhí)行，還要能夠通過研究分析合同相關(guān)數(shù)據(jù)，為管理層提供決策支持。
參考文獻(xiàn)：
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第3篇：前期物業(yè)管理合同范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)牧企業(yè)；財務(wù)管理；市場經(jīng)濟(jì)；企業(yè)；競爭力
一、農(nóng)牧企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容
農(nóng)牧企業(yè)的財務(wù)管理在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中面臨著新的挑戰(zhàn)，新時代要求農(nóng)牧企業(yè)財務(wù)管理的觀念和模式應(yīng)該隨著社會的發(fā)展不斷的創(chuàng)新，使之適應(yīng)時代的發(fā)展。新時期財務(wù)管理的創(chuàng)新觀念有：企業(yè)財務(wù)關(guān)系的創(chuàng)新、企業(yè)財務(wù)關(guān)系的創(chuàng)新、財務(wù)指標(biāo)的確定等。
二、市場經(jīng)濟(jì)下，農(nóng)牧企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
1.財務(wù)管理制度不完善，管理不到位
我國政府對農(nóng)牧企業(yè)的發(fā)展壯大起到了重要的作用，因此國家財政部每年都會為農(nóng)牧企業(yè)提供各種項目撥款，每一項撥款都有具體的使用管理辦法，但是很多的農(nóng)牧企業(yè)由于地處城鎮(zhèn)，對于國家的相關(guān)政策法規(guī)貫徹理解不到位，對于市場的行情和競爭的激烈程度“敏感性較弱”。因此很多的農(nóng)牧企業(yè)沒有制定出相應(yīng)的配套轉(zhuǎn)向資金管理的制度和辦法，對于財務(wù)部和資金管理部的責(zé)任沒有民明確，造成了農(nóng)牧企業(yè)內(nèi)部各部門之間嚴(yán)重的缺乏溝通交流，無法做到無縫對接，因此政府調(diào)撥的專項資金無法做到合理的使用。
2.財務(wù)管理和項目管理的相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平較低
在我國，農(nóng)牧企業(yè)主要從事的是基本建設(shè)項目以及農(nóng)業(yè)的綜合開發(fā)項目，這些項目的開發(fā)建設(shè)需要企業(yè)按照專門的會計核算制度和財務(wù)管理的相關(guān)辦法完成財務(wù)管理和核算。但是我國很多的農(nóng)牧企業(yè)由于地理位置和工資待遇較城市大企業(yè)的差距甚大，致使很多農(nóng)牧企業(yè)不能配備會計專業(yè)知識豐富，對財務(wù)管理熟悉的人員完成對項目資金的核算和管理工作。在農(nóng)牧企業(yè)內(nèi)部能夠勝任會計工作的專業(yè)人員大多是高薪聘請的兼職人員；長期工作的財務(wù)管理人員大多是會計業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，不能勝任公司的預(yù)算和大型項目資金的運用活動。員工的兼職造成了人員的流動性很大，財務(wù)管理人員的工作能力存在較大的差距，專項資金的使用政策和會計核算等會計人員在理解和操作上存在很大的誤差，造成了前后財務(wù)工作的銜接困難。
3.財務(wù)管理的監(jiān)督力度較低
在我國的農(nóng)牧企業(yè)中缺乏市場競爭優(yōu)勝劣汰的選擇，對項目資金缺乏合理有效的運用，違法亂紀(jì)的現(xiàn)象比較普遍，我國的農(nóng)牧企業(yè)在資金監(jiān)督的運用上依然是采用監(jiān)督為主，而對事情過程和事情之前的監(jiān)督就嚴(yán)重的缺乏；監(jiān)督的形式依舊是比較傳統(tǒng)的，專項檢查占據(jù)檢查的“半壁江山”，日常的監(jiān)督很少；缺少對于項目的全方位監(jiān)控以及對專項資金的運用情況的監(jiān)督；在經(jīng)過監(jiān)督考核之后發(fā)現(xiàn)的問題和不足，目前農(nóng)牧企業(yè)尚沒有建立嚴(yán)格的獎懲機(jī)制。有些農(nóng)牧企業(yè)中對于資金的挪用，亂投資現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
三、農(nóng)牧企業(yè)通過財務(wù)管理提升市場競爭力的策略
我國的農(nóng)牧企業(yè)主要從事農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)項目的投資和開發(fā)。在社會主義市場競爭中一直處于劣勢。企業(yè)的財務(wù)管理情況不規(guī)范，是造成企業(yè)競爭力下降的主要原因之一。因此采用合理的措施規(guī)范農(nóng)牧企業(yè)的財務(wù)管理，合理運用資金，提高經(jīng)濟(jì)效益，提升市場競爭力。
1.建立以資金管理為中心的財務(wù)管理制度，建立企業(yè)的競爭力
提高企業(yè)的市場競爭力，最重要的就是要提高企業(yè)的實力，提高企業(yè)的市場價值以及賺取利潤的能力是提高企業(yè)實力的最主要的方法。主要的目的是為了實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，提高農(nóng)牧企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的競爭力。農(nóng)牧企業(yè)一般選擇使用最合理的財務(wù)管理辦法對財務(wù)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，以達(dá)到提高資金有效利用，增加資金流通，實現(xiàn)盈利的目的。眾所周知，企業(yè)的所有生產(chǎn)經(jīng)營活動都是建立在貨幣物資的基礎(chǔ)之上的。因此要保持資金的流入和流出在適當(dāng)?shù)谋壤逻M(jìn)行，防止出現(xiàn)資金入不敷出的情況，從而影響企業(yè)的運行效率和效益。因此在企業(yè)的財務(wù)管理中要實行全面的預(yù)算管理。財務(wù)管理部門在編制預(yù)算的過程中，除了編制年度預(yù)算，還要充分的分析月和天的預(yù)算，并且嚴(yán)格的按照預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對于企業(yè)的較大數(shù)目的資金支出，企業(yè)要按照法定的程序進(jìn)行審批，確保資金使用的正確性。此外對農(nóng)牧企業(yè)內(nèi)部的資金要進(jìn)行嚴(yán)密的控制，財務(wù)管理部門要對企業(yè)內(nèi)部的先進(jìn)的流量狀況進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)察。以此來穩(wěn)定資金的流通，提高資金的使用效率，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.推行責(zé)任會計，實行分權(quán)管理，穩(wěn)定企業(yè)的競爭力
隨著現(xiàn)代農(nóng)牧企業(yè)的規(guī)模越來越大，管理層次不斷的增多，組織機(jī)構(gòu)日益的復(fù)雜。為了有效的實現(xiàn)財務(wù)管理，監(jiān)控企業(yè)的資金使用情況，就要實施分權(quán)管理。財務(wù)管理部門日常的決策權(quán)在不同層次管理人員之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭澐郑畲笙薅鹊募ぐl(fā)基層管理人員的積極性和創(chuàng)造性。適當(dāng)?shù)膭澐重攧?wù)總監(jiān)的決策權(quán)，推行責(zé)任會計。責(zé)任會計根據(jù)企業(yè)的需要建立責(zé)任中心，編制責(zé)任預(yù)算，核算，考評工作業(yè)績、進(jìn)行反饋控制等。以企業(yè)內(nèi)部的責(zé)任中心為基礎(chǔ)，對企業(yè)責(zé)任中心的經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行核算，使企業(yè)內(nèi)部各部門從全局的需要出發(fā)，為提高企業(yè)的競爭力而奮斗。
3.實施財務(wù)總監(jiān)委派制，加強(qiáng)企業(yè)的法人治理，提升企業(yè)的競爭力
在農(nóng)牧企業(yè)中由于地理和待遇的限制很多有才干的財務(wù)管理人才不愿意到農(nóng)牧企業(yè)從事相關(guān)的工作，農(nóng)牧企業(yè)缺乏財務(wù)管理的專業(yè)人才，造成了財務(wù)管理的混亂，嚴(yán)重影響公司的發(fā)展。所以農(nóng)牧企業(yè)，首先要培養(yǎng)自己財務(wù)管理的專業(yè)人才，派遣財務(wù)管理人員到高校進(jìn)修；此外高薪聘請財務(wù)管理專業(yè)人才和會計人才，到農(nóng)牧企業(yè)工作。其中在財務(wù)管理部分最重要的職位是財務(wù)總監(jiān)，在現(xiàn)代化企業(yè)中，要實行由企業(yè)法人委派德才兼?zhèn)涞膶I(yè)人員勝任，財務(wù)總監(jiān)要具有經(jīng)濟(jì)、管理、法律等相關(guān)知識。堅決杜絕“任人唯親”的現(xiàn)象。企業(yè)法人要切實擔(dān)任起對公司日常事務(wù)的管理工作和相關(guān)的責(zé)任，使財務(wù)管理科學(xué)合理有效的實施，從而提升企業(yè)的競爭力。
綜上所述，本文主要針對農(nóng)牧企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容、在市場經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的主要問題以及提升市場競爭力的策略進(jìn)行了重點的探究。可以得出，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)牧企業(yè)只有采用合理有效的措施提高財務(wù)管理的水平，才能增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以達(dá)到提升農(nóng)牧企業(yè)市場競爭力的目的。（作者單位：重慶古華畜產(chǎn)股份有限公司）
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：前期物業(yè)管理合同范文
一、前期物業(yè)管理的基本定位及重要性
1、前期物業(yè)管理的基本定位
前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開始建設(shè)或房屋售出之日起，在小區(qū)業(yè)主委員會正式成立并與物業(yè)管理公司簽訂正式《物業(yè)管理合同》前，開發(fā)建設(shè)單位委托或選聘物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，也可以表述為住宅開發(fā)項目在銷售階段提供的物業(yè)管理服務(wù)，是開發(fā)商向購房者提供的過渡性物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動的起始階段，是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我國的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》在對前期物業(yè)管理定位時，指出前期物業(yè)管理是由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
2、前期物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要性
前期物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：一是做好各方面查驗和準(zhǔn)備工作。開發(fā)建設(shè)單位要配合確定的物業(yè)管理公司對住宅項目進(jìn)行承接查驗，辦好承接查驗手續(xù)，對住宅小區(qū)整體建設(shè)布局情況進(jìn)行了解。同時，服務(wù)業(yè)主做好新房驗收工作，派出技術(shù)人員與業(yè)主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質(zhì)量狀況，及時記錄存在的問題，特別是要與業(yè)主一起進(jìn)行蓄水試驗，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責(zé)任。二是配合物業(yè)管理公司搞好入住裝修和前期衛(wèi)生保潔管理。要在業(yè)主正式入住裝修前制定周密工作計劃，將業(yè)主守則等張貼出來，引導(dǎo)業(yè)主嚴(yán)格執(zhí)行。前期物業(yè)管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產(chǎn)生，要劃定專門地點對垃圾進(jìn)行集中堆放，及時進(jìn)行降塵和清運，并加大宣傳引導(dǎo)和監(jiān)督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現(xiàn)，還要在該階段適當(dāng)增加保潔力量，加大衛(wèi)生保潔力度。三是做好前期安全防范和關(guān)系協(xié)調(diào)工作。前期物業(yè)管理階段住宅小區(qū)人員多且雜，安保設(shè)施未完全到位，要做好進(jìn)出小區(qū)人員登記工作，裝修人員要憑證進(jìn)出，并做好進(jìn)出小區(qū)車輛管制和疏導(dǎo)，維護(hù)小區(qū)良好秩序。前期物業(yè)管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質(zhì)量問題、購房合同問題、設(shè)施配套問題及安全秩序問題等，對此，要以前期物業(yè)管理公司為主、建設(shè)單位積極配合，分類解決存在的問題，協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，創(chuàng)造穩(wěn)定和諧的小區(qū)氛圍。
通過前期物業(yè)管理包含內(nèi)容，可以看出開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中承擔(dān)著一定任務(wù)，做好前期物業(yè)管理是服務(wù)業(yè)主順利入住、解除后期物業(yè)管理矛盾糾紛的重要階段，對后期物業(yè)管理工作及房屋銷售工作關(guān)系重大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對策措施
1、做好前期物業(yè)管理公司招標(biāo)工作
開發(fā)企業(yè)要提高對前期物業(yè)管理的重視程度，實行監(jiān)管分離模式，加強(qiáng)市場化運作和招投標(biāo)制度學(xué)習(xí)，樹立招標(biāo)選聘前期物業(yè)管理公司意識，積極通過招標(biāo)選聘具備一定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理活動。要強(qiáng)化招投標(biāo)備案制度，明確招投標(biāo)流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現(xiàn)私訂協(xié)議、虛假招標(biāo)等情況，并對參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查，避免出現(xiàn)資質(zhì)不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務(wù)好、資質(zhì)高的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
2、簽訂服務(wù)合同明確權(quán)責(zé)義務(wù)
物業(yè)管理服務(wù)合同是對管理事項、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同雙方權(quán)責(zé)義務(wù)、合同期限及違約責(zé)任等內(nèi)容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權(quán)責(zé)的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理條例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權(quán)責(zé)，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問題。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《合同法》等規(guī)定，結(jié)合具體建設(shè)項目管理事項，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎(chǔ)上，合理合法簽訂合同，盡量細(xì)化違約責(zé)任條款，將合同細(xì)節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業(yè)主利益或房產(chǎn)銷售。具體實施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗收工作，實現(xiàn)明確的權(quán)責(zé)移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設(shè)施設(shè)備，在建設(shè)好公用配套設(shè)施后，明確公用設(shè)施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設(shè)施設(shè)備歸屬權(quán)的矛盾糾紛。
3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時公約
在住宅銷售前，開發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時，按照有關(guān)規(guī)定制定內(nèi)容具體、可操作性強(qiáng)、權(quán)責(zé)明確的業(yè)主臨時公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說明，讓業(yè)主明確自己應(yīng)該遵守的條款，保證業(yè)主共同權(quán)益。開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時公約等事項明示，輔助物業(yè)管理公司進(jìn)行科學(xué)高效的物業(yè)管理，引導(dǎo)各方共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，督促業(yè)主履行應(yīng)盡義務(wù)，同時對業(yè)主的違約事項要進(jìn)行一定的責(zé)任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護(hù)小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。
4、督促物業(yè)管理公司履行職責(zé)
建設(shè)單位在做好招標(biāo)、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，避免出現(xiàn)“質(zhì)價不符”問題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應(yīng)用好物業(yè)管理用房，為開展高質(zhì)高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴(yán)格的審批和執(zhí)行流程，切實保障業(yè)主權(quán)益。
第5篇：前期物業(yè)管理合同范文
中圖分類號：C931.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）24-0273-01
第一，我們先談一下前期合同的簽訂問題。
物業(yè)管理合同的簽訂分主要為四個步驟，（1），開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式競選物業(yè)公司，（2），開發(fā)商和選定物業(yè)公司簽訂前期合同，（3），開發(fā)商把前期合同的主要內(nèi)容寫入物業(yè)買賣合同，（4），業(yè)主入住的時候，直接跟物業(yè)公司簽定協(xié)議合同。
其中在前期合同業(yè)主，無法表達(dá)自己的意見或主張權(quán)利。所以說，對于業(yè)主而言，對于物業(yè)公司這一塊，假如關(guān)注的話，只有兩種選擇，要么放棄對于物業(yè)的不滿，物業(yè)合同當(dāng)中的前期合同內(nèi)容對自己不公平，或者不合理，可以放棄。決定要購買這房子，必須無條件接受，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂的物業(yè)合同，沒有商榷的余地。實際上我們感到業(yè)主買房子過程中，關(guān)注的中心不是物業(yè)合同的內(nèi)容，從入住以后接觸物業(yè)服務(wù)的時候開始，才開始發(fā)現(xiàn)問題。
開發(fā)商與業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同里，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把前期合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)如實的寫入物業(yè)買賣合同之中。在業(yè)主簽署前期合同的環(huán)節(jié)里，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)確保前期合同內(nèi)容和與開發(fā)商簽訂的前期合同內(nèi)容是一致的。作為業(yè)主，要仔細(xì)檢查，與開發(fā)商和物業(yè)公司前合同協(xié)議來驗證簽名的簽署本人是否一致。所以，我認(rèn)為預(yù)先簽署的合同每一個環(huán)節(jié)，誠信是至關(guān)重要的。
美國的房屋社區(qū)管理模式由社區(qū)協(xié)會簽定相關(guān)合同，聘請管理公司，而經(jīng)理人是管理公司的代表。
小社區(qū)的協(xié)會一般傾向于自我管理。自我管理的社會團(tuán)體組成的協(xié)會占了絕大數(shù)的一部分；現(xiàn)在，美國有大約15萬自我管理的社會團(tuán)體。
許多大型組織選擇聘請管理公司，以保持他（她）的社區(qū)。這種典型的方案適用于哪種類型的大型社區(qū)。大型社區(qū)的日常管理活動需要一個現(xiàn)場經(jīng)理，他（她）可以由社區(qū)協(xié)會聘請或可由管理公司的雇員被發(fā)送。當(dāng)小社區(qū)聘請管理公司，社區(qū)協(xié)商安排將主要進(jìn)行異地物業(yè)經(jīng)理物業(yè)管理的職責(zé)。
美國的這種模式有自己的獨到優(yōu)勢，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中國來，我們要吸收其先進(jìn)的做法，制定出適合我國的政策法規(guī)。
第二，關(guān)于物業(yè)管理合同的特點與合同解除權(quán)。
（1）首先，物業(yè)管理合同，其中有本身的兩點問題，一是對物的管理，二是包括對行為的管理。該事項管理是公共，公共設(shè)施，建筑設(shè)施管理的一部分。行為在物業(yè)法律意義上的管理，既要維持這個事情，并在不損害這種法定義務(wù)公眾利益。這是隨之而來的，所以在我們討論物權(quán)法草案，其中有明確規(guī)定，在不影響公眾安全的行為，當(dāng)然，如何進(jìn)行相應(yīng)的行政主管部門應(yīng)該介入那里有一個行為的管理，這樣的行為管理是指對業(yè)主在行使自己的專有部分的時候，或者說他上共有的部分或構(gòu)成危險時，公共設(shè)施，物業(yè)公司有這樣的停止這種行為是一個正確的行為。然而，更多的有關(guān)此行為的管理，缺乏約束的物業(yè)管理合同。因此，它成為了物業(yè)公司，有一個所謂的物業(yè)管理權(quán)。這使得更多業(yè)主抵制物業(yè)公司的管理行為，認(rèn)為物業(yè)公司是被雇傭來的，它無權(quán)做出管理行為這種糾紛就出現(xiàn)了。所以在這個問題上，相應(yīng)的就會產(chǎn)生一個問題，那就是說，物業(yè)公司的這種對行為的管理來源是哪兒？巴澤爾認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是有價值的，只要他們的所有者完全享有它。但不完善的財產(chǎn)權(quán)利的劃分留下一些權(quán)利的交集區(qū)而產(chǎn)生了一個共同的財產(chǎn)。共同財產(chǎn)將導(dǎo)致租金耗散。
（2）物業(yè)管理合同作為一個整體是一種委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物業(yè)管理合同可以追求一個目的，但結(jié)果并不是很在意它，結(jié)果一般都不會在意這一點，或者說沒有對收費的結(jié)果，所以這個問題。雖然它基本上是一個信任關(guān)系，但在這里，這是因為居民增加使用人好，還是內(nèi)容服務(wù)的很多社會服務(wù)，應(yīng)盡可能明確。
（3）關(guān)于物業(yè)管理合同雙方主體問題。首先合同的主體在業(yè)主這邊，應(yīng)是業(yè)主大會，業(yè)主大會只是委托或者授權(quán)業(yè)主委員會的委員，或者業(yè)主委員會主任在這上面簽字而已。在這種情況下，根據(jù)我們目前的物業(yè)管理條例的規(guī)定，那就是業(yè)主大會來選聘物業(yè)公司，而不是業(yè)主委員會選聘公司，這一點非常明確。其簽定合同的這個主體，一定是業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。這個主體的確定，就必然產(chǎn)生了，簽訂程序，如果這個合同簽訂沒有業(yè)主大會的批準(zhǔn)，或者事先沒有業(yè)主大會的授權(quán)，那么這個合同的效力是待定的，或者說這個合同就是無效的。既然確定業(yè)主大會是成為合同的主體，對于物業(yè)公司的這種聘任在程序上需要有業(yè)主大會按照法定的2/3投票權(quán)的通過，這種的合同最后才是有效的。
（4）關(guān)于合同的解除權(quán)問題。
這方面美國相關(guān)方面的法規(guī)做的比較到位。他們確定了終止合同權(quán)（Termination Option）
美國各州有共同點也有不同點，以德州為例，例如，提供計入已簽署和存款的一定時間內(nèi)購買（7-10天，在一些國家長達(dá)15天）可終止合同因任何原因，該押金將退還給買方，買方只損失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付給二手房簽約費簽約的買賣雙方賣家除了存款。如果買方購買到房子，賣方應(yīng)把Option Fee退還給買方。
在Option期間，賣家和其他買家不可以再定合同，但買家可以無條件解除合同。這一規(guī)定是非常有利的買方，買方通常是在這段時間內(nèi)請專業(yè)的驗房師（驗房師）做一個全面的上門檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著的問題，如：地基，屋頂，水系統(tǒng)或危害人體健康，買家可以單方面終止合同，定金不退。在大多數(shù)情況下，剛檢查出一些小問題，那么買方將要求賣方做一些維修，往往是賣方將接受買方的要求放置損壞或不能正常工作修復(fù)。
在這我想從兩個角度談，一個從物權(quán)法的角度，我們物權(quán)法討論中明確規(guī)定，選聘物業(yè)公司，這是一種物權(quán)，而這種物權(quán)大家都知道，在法律理論方面，是一種絕對權(quán)，業(yè)主的權(quán)利必須得到應(yīng)有保障。那么這種選擇要肯定，絕對不能以物業(yè)管理公司具有物業(yè)管理權(quán)，以及他是合同對方不接受。
此外，從合同法角度看，委托合同的最鮮明的特點，委托法和受托法，雙方有權(quán)在任何時候終止合同的權(quán)利。顯然，明確了業(yè)主的選擇權(quán)是物權(quán)，我們將很快能夠?qū)幎私鉀Q。因此，要終止這個問題的權(quán)利，我們必須引入產(chǎn)權(quán)概念應(yīng)該進(jìn)來，但遵循這一有權(quán)終止本合同法的終止在任何時候正確的概念，從而使通過明確這些基本的系統(tǒng)，定義雙方以及本合同發(fā)生爭議，爭議地區(qū)的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)及時解決。
第三，我們談一下現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的缺陷。
1缺乏國家法律和法規(guī)。雖然自1993年建設(shè)部頒發(fā)的多個物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)范性文件，但由于沒有國家的法律法規(guī)，因此缺乏整個物業(yè)管理部署統(tǒng)一的立法，以及方向，指導(dǎo)原則和規(guī)范，不同的原則模式，讓廣大企業(yè)和消費者無所適從。
2缺乏完整的物業(yè)管理系統(tǒng)的科學(xué)理論支持。多年來，物業(yè)管理理論已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的實用主義具有比較濃厚的地方色彩，缺乏連貫性和內(nèi)在邏輯，容易發(fā)生沖突和混亂。
3立法的涵蓋性和深度不夠。大多數(shù)地方立法僅限于居住區(qū)，只有表面行為和一般的規(guī)范，可操作性較差，很多問題不能得到解決。
4立法剛性較差，較少的技術(shù)性運用。主要表現(xiàn)在粗獷的線條，伸縮性較大，尤其是不重視程序性規(guī)定和法律責(zé)任，造成適用性較差。
5目前開發(fā)建設(shè)單位缺乏對物業(yè)管理方面的投入而又收取高額管理費用，應(yīng)當(dāng)利用法律政策等杠桿進(jìn)行正確的調(diào)整。業(yè)主和物業(yè)管理公司及開發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系中，前者是弱小勢力群體，在權(quán)利、責(zé)任方向，應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)膬A斜。
參考文獻(xiàn)
第6篇：前期物業(yè)管理合同范文
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
第7篇：前期物業(yè)管理合同范文
關(guān)鍵詞：物權(quán)法；物業(yè)管理；問題；政府對策
一、概述
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。[1]我國物業(yè)管理產(chǎn)生于改革開放以后，其產(chǎn)生主要是為了滿足城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要。物業(yè)管理市場離不開政府的適當(dāng)介入。首先，物業(yè)管理服務(wù)合同難以充分體現(xiàn)意思自愿。住宅小區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方面，作為多數(shù)人一方的業(yè)主在簽定物業(yè)管理合同時只能實行代表人或者其它類似制度，難以保證物業(yè)管理合同的平等性、有償性。特別是前期物業(yè)管理合同，是在業(yè)主完全虛位的情況下產(chǎn)生的，沒有政府管理部門的適當(dāng)介入，業(yè)主的利益就更無法得到保障。其次，物業(yè)管理市場普遍存在失靈現(xiàn)象。[2]突出表現(xiàn)在壟斷和限制競爭以及信息失靈兩方面。壟斷和限制競爭的產(chǎn)生既有房地產(chǎn)建設(shè)單位固有壟斷地位方面的原因，也有市場不充分、不完全的原因，政府因素也不時在發(fā)揮著作用。就物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人而言，一方業(yè)主為多數(shù)人，且經(jīng)常為自然人，而另一方為物業(yè)管理企業(yè)，雙方所掌握的物業(yè)管理信息的質(zhì)與量根本無法相比，這必然影響到雙方的實質(zhì)平等。最后，存在于物業(yè)管理對象之上的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有社會性。通說認(rèn)為，[3]建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三要素：專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。其中成員權(quán)直接涉及到人與人之間的關(guān)系問題，與社會公共秩序具有密切的聯(lián)系，帶有明顯的社會性。
《物業(yè)管理條例》第5條規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。新頒布的《物權(quán)法》第70條則規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。但是，目前的物業(yè)管理過程中不時地發(fā)生各種糾紛，政府物業(yè)管理部門的具體監(jiān)督管理措施有必要根據(jù)物業(yè)管理市場的內(nèi)在需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。為充分實現(xiàn)《物權(quán)法》賦予業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，構(gòu)建和諧小區(qū)生活，本文對當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題進(jìn)行了系統(tǒng)分析，探討了政府物業(yè)管理主管部門的具體應(yīng)對措施。
二、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題
近年來我國物業(yè)管理糾紛數(shù)量呈現(xiàn)出日益上升的趨勢，涉及的內(nèi)容非常廣泛，覆蓋面包括物業(yè)管理費、小區(qū)安全衛(wèi)生、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理合同效力以及小區(qū)停車位等。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理問題之所以成為被普遍關(guān)注的社會問題，主要原因包括以下幾方面。
1.業(yè)主普遍對物業(yè)管理制度認(rèn)識不足
在我國，物業(yè)管理歷史相當(dāng)短暫，作為物業(yè)管理重要權(quán)利基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)與傳統(tǒng)所有權(quán)差異巨大，即便在理論上對其性質(zhì)都還未能形成統(tǒng)一的認(rèn)識。因此，一般業(yè)主對物業(yè)管理問題就更難以理解與把握。具體表現(xiàn)在許多業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的認(rèn)識不清，在物業(yè)管理過程中很少參加業(yè)主大會，對業(yè)主委員會的產(chǎn)生也漠不關(guān)心，理不清業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，不能主動向業(yè)主委員會反饋信息、提供意見，而在遇到物業(yè)管理紛爭時又常常簡單地以拒絕交納物業(yè)管理費來對抗，不能合法行使自己的正當(dāng)權(quán)利。此外，在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下，公有住房的物業(yè)管理是由使用人所在單位免費提供的，私人獨門獨院住房的物業(yè)管理則完全是由所有權(quán)人自己進(jìn)行的，而現(xiàn)在要他們自己掏錢買物業(yè)管理服務(wù)，一時在思想上還很難接受，對物業(yè)管理不免會產(chǎn)生抵觸情緒。許多業(yè)主的消費觀念還難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也難以適應(yīng)我國不動產(chǎn)使用管理制度發(fā)展的內(nèi)在客觀需要。
2.公用基礎(chǔ)設(shè)施檢查驗收機(jī)制不合理
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。但是根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，在業(yè)主和業(yè)主大會產(chǎn)生之前，物業(yè)管理企業(yè)通常都是由建設(shè)單位自己選聘的，盡管《物業(yè)管理條例》第24條又規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并強(qiáng)調(diào)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，但是由于該條同時規(guī)定，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這就致使實踐中前期物業(yè)管理企業(yè)大多是由建設(shè)單位直接選聘的，或者完全是由建設(shè)單位直接組建的。由于和建設(shè)單位之間的特殊關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)就根本不可能去履行自己的檢查驗收義務(wù)，致使許多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共維修基金支付相應(yīng)的所謂維修費用，這極大地?fù)p害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，也為以后的物業(yè)管理留下了眾多“后遺癥”，諸如商品房質(zhì)量瑕疵、管線布局不合理、小區(qū)停車位不足或不合理、小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)和缺乏必要的公共娛樂設(shè)施等。
3.物業(yè)管理關(guān)系被扭曲、服務(wù)質(zhì)量低下
如前所述，前期物業(yè)管理企業(yè)都是由建設(shè)單位直接選聘或者組建的，另外，根據(jù)《物業(yè)管理條例》24條規(guī)定，在投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的情況下，房地產(chǎn)行政主管部門對建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)具有批準(zhǔn)權(quán)，所以不可避免地還會出現(xiàn)由房地產(chǎn)行政主管部門直接指定物業(yè)管理企業(yè)的情況，這些都顯然扭曲了正常的物業(yè)管理關(guān)系，違背了正常的市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制。雖然《物業(yè)管理條例》第26條還規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。但是，由于業(yè)主委員會組織性質(zhì)十分松散，盡管實踐中出現(xiàn)了許多物業(yè)管理問題，也很少有前期物業(yè)管理企業(yè)被炒掉的，就是有業(yè)主想把物業(yè)管理企業(yè)換掉，也會由于原建設(shè)單位或者行政等方面的種種干涉而無能為力。相反，由于擁有特定的身份關(guān)系，缺乏必要的市場競爭壓力，許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下，對業(yè)主反映的問題態(tài)度冷漠，所提供的物業(yè)管理服務(wù)主要就是看守小區(qū)大門和催收物管費。
4.物業(yè)管理企業(yè)自身不能適應(yīng)市場要求
目前，在物業(yè)管理市場上存在一種矛盾現(xiàn)象，一方面業(yè)主普遍反映管理費太高，另一方面又有不少物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)費不足而正面臨著生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)自身問題。目前我國物業(yè)管理企業(yè)主要是通過四種途徑組建起來的，即由開發(fā)公司組建的的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部門，獨立組建的的物業(yè)管理公司，房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的的物業(yè)管理公司。其中最后一種只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的，而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)觀念，距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。[4]物業(yè)管理作為一種基本日常生活消費對象，它只能屬于微利性行業(yè)，但是當(dāng)前大多物業(yè)管理企業(yè)因規(guī)模太小而難以實現(xiàn)規(guī)模效益目標(biāo)。而且人員素質(zhì)、結(jié)構(gòu)普遍不合理，缺乏現(xiàn)代管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范，不能科學(xué)樹立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，甚至有的還把物業(yè)管理服務(wù)抹上了行政管理色彩。
5.業(yè)主委員會難以發(fā)揮應(yīng)有作用
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實施，以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。但是由于業(yè)主普遍對物業(yè)管理制度認(rèn)識不足，業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生缺乏民選機(jī)制，大多是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身需要而指定產(chǎn)生的，人員素質(zhì)沒保障，缺乏必要工作經(jīng)驗，缺乏為廣大業(yè)主服務(wù)的精神與意識，業(yè)主委員會實際所發(fā)揮的作用更象是物業(yè)管理企業(yè)的人。至于業(yè)主大會就更是一盤散砂，其實際工作機(jī)制經(jīng)常為物業(yè)管理企業(yè)人員或少數(shù)利己分子所操縱。廣大業(yè)主唯一比較敏感的就是物業(yè)管理費，而小區(qū)內(nèi)臟、亂、差等種種問題則大多處于無人過問的狀態(tài)。
三、政府部門應(yīng)該采取的必要措施
縱觀上述種種問題不難發(fā)現(xiàn)，每個問題都不是市場本身能夠解決的，這從另一側(cè)面進(jìn)一步說明了物業(yè)管理市場離不開政府的適當(dāng)介入。目前政府具體對策主要包括以下幾點：
1.做好物業(yè)管理的必要宣傳工作
房地產(chǎn)商品與一般商品不同。業(yè)主（消費者）普遍對建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)不了解，不知道如何行使權(quán)利，對物業(yè)管理關(guān)系和業(yè)主委員會的性質(zhì)也認(rèn)識不清。盡管業(yè)主自身應(yīng)當(dāng)努力掌握有關(guān)知識和技能，提高自我保護(hù)意識。但是，根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第8條規(guī)定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利；第13條規(guī)定，消費者享有獲得有關(guān)消費和消費者權(quán)益保護(hù)方面的知識的權(quán)利。即消費者享有知悉真情權(quán)和接受教育權(quán)。根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第28條規(guī)定，房地產(chǎn)行政部門應(yīng)當(dāng)采取必要措施保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。針對業(yè)主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣傳工作。除房地產(chǎn)行政部門自身直接參與外，還必須規(guī)范建設(shè)單位的告知義務(wù)范圍，并把有關(guān)宣傳工作納入社區(qū)工作范疇。
2.促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離
目前，在物業(yè)管理中存在的許多問題都與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當(dāng)關(guān)系密切相關(guān)，有必要促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離，其基本方法就是實行招標(biāo)制度。但是從長遠(yuǎn)看，目前建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間之所以存在不正當(dāng)關(guān)系，重要原因是《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，即在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)。應(yīng)將第21條規(guī)定修改為在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)行政管理部門的監(jiān)督下會同所在社區(qū)組織選聘物業(yè)管理企業(yè)，并嚴(yán)格規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)要實行招標(biāo)制。從現(xiàn)實角度看，雖然《物業(yè)管理條例》第24條也提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。問題是其進(jìn)一步又規(guī)定，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位實行招標(biāo)公告制度，對所謂住宅規(guī)模較小應(yīng)實行嚴(yán)格解釋。
3.加強(qiáng)物業(yè)管理的行業(yè)管理、提升物業(yè)管理水平
首先應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資格管理，根據(jù)現(xiàn)階段我國物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小和專業(yè)化、集約化程度普遍較低的實際情況，在具備必要注冊資本等基本注冊條件的基礎(chǔ)上，要特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)必須擁有一般從業(yè)人員和所需不同專業(yè)人員的數(shù)量，并定期組織物業(yè)管理人員進(jìn)行專業(yè)知識和專業(yè)技能培訓(xùn)，幫助物業(yè)管理企業(yè)樹立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念。在行為管理方面，要明確物業(yè)管理企業(yè)的通常管理范圍，規(guī)定非經(jīng)物業(yè)行政主管部門登記備案認(rèn)可，不能在物業(yè)管理合同中加以任意排除，防止物業(yè)管理企業(yè)不適當(dāng)?shù)孛獬芾砹x務(wù)；要禁止物業(yè)管理企業(yè)對屬于自己投資人的建設(shè)單位的招標(biāo)進(jìn)行投標(biāo)，防止不正當(dāng)競爭，營造平等和公平競爭；加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)和審計工作，對物業(yè)管理費收支使用情況進(jìn)行必要監(jiān)督。在責(zé)任落實方面，應(yīng)嚴(yán)格查處各種違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，對查出的問題應(yīng)嚴(yán)格依法處理，決不通融，對未經(jīng)注冊不具備條件的企業(yè)應(yīng)堅決給予取締。
4.對業(yè)主委員會工作進(jìn)行必要引導(dǎo)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。《物權(quán)法》第75條也強(qiáng)調(diào)地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。但是實踐中這種指導(dǎo)和協(xié)助還很不夠。業(yè)主大會很少有按照規(guī)定正式召開的，業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生也很少是通過業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的，常常主要都是指定（只有候選人提名而沒有進(jìn)一步選舉）產(chǎn)生的，這些問題與物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助不夠都有著直接的關(guān)系。在提高指導(dǎo)、協(xié)助力度的同時，物業(yè)行政主管部門還必須注意到實踐中大多業(yè)主委員會成員都缺乏必要的物業(yè)管理知識和管理經(jīng)驗，有必要定期對業(yè)主委員會成員進(jìn)行培訓(xùn)，幫助業(yè)主委員會制定工作計劃，促使業(yè)主委員會工作有序化、制度化。另外根據(jù)實踐需要，物業(yè)行政主管部門還要做好業(yè)主委員會的換屆指導(dǎo)和協(xié)助工作，加強(qiáng)換屆登記與監(jiān)督管理。
5.政府部門在有所為的同時更應(yīng)注意有所不為
物業(yè)管理市場離不開政府的介入，但是這里所講的介入只能是適當(dāng)介入。如前所述，政府介入的目的主要就是為了培育健康的物業(yè)管理市場，維護(hù)物業(yè)管理市場的自由與公平。但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理關(guān)系只能是基于市場機(jī)制所形成的關(guān)系，主要應(yīng)由市場供需關(guān)系去確定。實踐中政府部門比較容易發(fā)生的，不是上述種種完全忽視物業(yè)管理市場的現(xiàn)象，就是過渡介入物業(yè)管理市場的現(xiàn)象。就后者而言，有房地產(chǎn)行政主管部門利用職權(quán)為少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)瓜分市場、牟取不正當(dāng)利益的；有以物業(yè)收費實行市場指導(dǎo)價為謊子，在缺乏與業(yè)主充分協(xié)商的情況下指定收費標(biāo)準(zhǔn)的；還有房地產(chǎn)行政主管部門混淆了行政權(quán)與司法權(quán)的界限，不當(dāng)介入物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛等等。物業(yè)管理關(guān)系屬于平等主體之間的合同關(guān)系，可以由當(dāng)事人自愿協(xié)商解決，也可以居中調(diào)解，但是訴訟具有最終決定的效力，房地產(chǎn)行政主管部門絕不能利用自身特權(quán)進(jìn)行偏袒并威脅利誘。
作者單位：淮陰師范學(xué)院 法律系
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：前期物業(yè)管理合同范文
正是由于存在這些糾紛，已經(jīng)嚴(yán)重影響到廣大人民群眾的生活、工作，因此要從法律、社會管理、企業(yè)自身等多方面出發(fā)，尋求解決物業(yè)管理糾紛的最佳路徑，因此，筆者提出以下六點建議。
1.推行菜單式物業(yè)服務(wù)收費、在全國推廣、普及《住宅物業(yè)分級收費管理辦法》。根據(jù)目前我國《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價相結(jié)合。物業(yè)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、服務(wù)與收費相適應(yīng)的原則。實際生活中，物業(yè)服務(wù)的收費一般依據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定，考慮物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)、市場基準(zhǔn)價和浮動幅度等因素。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，實行明碼標(biāo)價，并在小區(qū)顯著位置公示。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前全國各地關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費存在的問題主要是收費標(biāo)準(zhǔn)的問題，筆者建議可以根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(試行)中對物業(yè)企業(yè)的分類來制定《住宅物業(yè)分級收費管理辦法》，將不同級別的物業(yè)企業(yè)能夠提供的服務(wù)用“菜單式”的形式公布，引導(dǎo)業(yè)主正確選擇和評判，再結(jié)合當(dāng)?shù)叵M水平制定統(tǒng)一的收費管理辦法，這樣可以樹立等價有償?shù)南M觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生矛盾。
2.推行物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)化、職業(yè)化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)糾紛中很大程度是由于物業(yè)公司專業(yè)化、職業(yè)化水平低，我國在2003年開始實施物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，并于2005年出臺《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》和《關(guān)于實施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知》等一系列規(guī)章制度，但從我國目前狀況來看，出來少數(shù)一線城市的住宅小區(qū)，大部分地區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員中持證上崗人較少，具有物業(yè)管理師資格的人員更是少之又少，大部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高，這些都成為影響物業(yè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和自身發(fā)展的重要因素。建議各省職業(yè)技術(shù)院校盡快開設(shè)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)，增加物業(yè)方面人才的培養(yǎng)，物業(yè)管理部門要嚴(yán)格審查物業(yè)持證上崗人員是否符合最低數(shù)量，物業(yè)企業(yè)也要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，以提高社會對物業(yè)從業(yè)人員的認(rèn)知度。
3.實行行業(yè)保險。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，住宅共用設(shè)施、第三人侵權(quán)、水災(zāi)、火災(zāi)等導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)、人身受損引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾逐年增加，這些損害往往與物業(yè)無關(guān)，但是也成為業(yè)主不交物業(yè)費，或者物業(yè)的導(dǎo)火索。從上海2008年引入物業(yè)行業(yè)保險的發(fā)展?fàn)顩r來看，行業(yè)保險是目前解決這一難題的最佳途徑，物業(yè)企業(yè)用優(yōu)惠價團(tuán)購家庭綜合保險，并向一次性支付一年物業(yè)費的家庭贈送，對于電梯用戶和有機(jī)動車家庭還可以附加電梯責(zé)任險和停車場險種。
4.出臺規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同范本。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本，目前只有建設(shè)部于1999年印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)，它規(guī)范了前期物業(yè)管理活動的具體內(nèi)容，減少物業(yè)管理糾紛，但只適用于自房屋出售之日起之業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在之后的物業(yè)合同就沒有了相應(yīng)的示范文本，而物業(yè)公司自制的物業(yè)管理合同往往傾向于物業(yè)企業(yè)單方面的利益保護(hù)，在許多問題上約定不明或者沒有約定，業(yè)主的合法權(quán)益無法保障，必然導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生，因此，筆者建議應(yīng)當(dāng)盡快出臺《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭議和糾紛。
第9篇：前期物業(yè)管理合同范文
一、總體要求
針對當(dāng)前物業(yè)管理中存在物業(yè)服務(wù)不到位等問題，堅持標(biāo)本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)、綜合治理、務(wù)求實效的總體要求，依法查處物業(yè)服務(wù)中不規(guī)范和違法違規(guī)行為，集中整治服務(wù)水平低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使社會和群眾反映強(qiáng)烈的問題得到有效整改，讓老舊小區(qū)的基本物業(yè)服務(wù)更有保障，讓高中檔住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到顯著提升，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)水平，樹立小區(qū)的良好新形象，促進(jìn)全縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
二、整改內(nèi)容
（一）物業(yè)企業(yè)市場行為不規(guī)范問題。重點查處物業(yè)企業(yè)無資質(zhì)或超資質(zhì)范圍承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)；擅自將物業(yè)管理項目的全部業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、委托給他人管理；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)；聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理活動；以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)等行為。
（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位問題。重點查處物業(yè)企業(yè)未按要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同或未按規(guī)定辦理合同備案手續(xù)；未按照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，只收費不服務(wù)或服務(wù)不到位；物業(yè)收費未備案或擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費等；未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)；對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建等違規(guī)行為未制止，制止不了又未及時向有關(guān)部門報告等。
（三）物業(yè)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益問題。重點查處物業(yè)企業(yè)擅自改變公共建筑、共用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房用途，非法占有公共部位的經(jīng)營收益；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；未按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議規(guī)定及時向業(yè)主退還裝修保證金；物業(yè)服務(wù)合同終止時不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。
（四）物業(yè)企業(yè)自身管理不規(guī)范問題。重點糾正物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)意識差和態(tài)度不端正；不按規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料；未建立健全內(nèi)部各項規(guī)章制度，辦事制度和辦事流程未公開；未按要求配齊物業(yè)管理項目經(jīng)理和專業(yè)管理技術(shù)人員；未建立投訴、回訪處理機(jī)制，未公開投訴受理電話，處理記錄不詳細(xì)等。
（五）前期物業(yè)管理不規(guī)范問題。重點查處建設(shè)單位未按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域；未依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未按規(guī)定要求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同；未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及權(quán)屬資料備案手續(xù)；未按規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗；未按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。
（六）業(yè)主委員會履職不到位問題。重點糾正小區(qū)已具備成立條件，未按規(guī)定成立業(yè)主委員會；業(yè)主委員會未辦理備案手續(xù)；未依照規(guī)定，與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；未及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主按時繳納物業(yè)費；未監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；未對不履行職責(zé)或違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，拒付物業(yè)費以及侵害業(yè)主合法權(quán)益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規(guī)作出決定等。
三、實施步驟
本次專項整治分三個階段進(jìn)行。
1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發(fā)專項整治實施方案，召開活動動員會議，做好宣傳發(fā)動工作，營造良好實施氛圍。
2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業(yè)服務(wù)市場各主體單位開展自查自糾，自覺整改存在的各類問題，進(jìn)一步規(guī)范自身行為。縣住建局組成聯(lián)合檢查組，對城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場組織開展專項整治，對存在的各類問題進(jìn)行全面查處，按照“主動自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見，全面規(guī)范物業(yè)市場秩序。
3、檢查驗收階段（11月21日—11月30日）。對問題整改情況進(jìn)行全面驗收，形成檢查處理情況報告，并在全縣范圍通報。
四、保障措施
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，搞好配合。縣住建局抽調(diào)人員專門成立縣物業(yè)管理市場專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整個活動的組織和領(lǐng)導(dǎo)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照上級要求主動自查，不斷規(guī)范市場行為，對存在的問題不折不扣地進(jìn)行整改。
