低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資精選(九篇)
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第1篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.
關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)；支持向量機(jī)
Key words： pension estate；risk evaluation；SVM
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）11-0040-03
0 引言
隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會(huì)化養(yǎng)老日趨主流，而目前我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足、類型單一、設(shè)施簡陋且服務(wù)水平低下，難以滿足大多數(shù)老年人的養(yǎng)老需求。如何積極應(yīng)對人口老齡化，解決有限的養(yǎng)老資源與急劇增長的養(yǎng)老需求之間的矛盾，成為社會(huì)密切關(guān)注的問題。作為社會(huì)養(yǎng)老的一種形式――養(yǎng)老地產(chǎn)，在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。
養(yǎng)老地產(chǎn)是我國實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合等社會(huì)化養(yǎng)老的有效載體和實(shí)現(xiàn)形式[1]，大力推行養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效地緩解政府的社會(huì)保障壓力，解決我國目前所面臨的社會(huì)化養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為特殊的新興房地產(chǎn)行業(yè)，盡管其發(fā)展?jié)摿薮?，但由于在我國尚處于探索和初步發(fā)展階段，開發(fā)資金需求量大、回收周期長、市場定位不清晰且普遍缺乏開發(fā)全過程的經(jīng)驗(yàn)，致使面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，給投資者帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)損失。要想使養(yǎng)老地產(chǎn)在我國健康有序的發(fā)展，如何規(guī)避其投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利成為目前亟待解決的問題。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法有層次分析法[2]、灰色關(guān)聯(lián)分析[3]、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[4]等，但上述方法在實(shí)際運(yùn)用中均存在一些不足，已不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。支持向量機(jī)（Support Vector Machine，SVM）建立在結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最小化原理基礎(chǔ)上，根據(jù)有限的樣本信息在模型的復(fù)雜性和學(xué)習(xí)能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統(tǒng)計(jì)規(guī)律和更好的泛化能力。與傳統(tǒng)方法相比，其具有很好的棒性和預(yù)測能力，有效地解決了小樣本、非線性的問題。故從養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際出發(fā)，采用SVM方法對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估度量，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供一定的支持。
1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析
1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素
1.1.1 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在整體規(guī)劃建設(shè)方面要求很強(qiáng)的專業(yè)性，從項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等各方面必須符合老齡消費(fèi)群體的身體特質(zhì)與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細(xì)節(jié)化。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：選址風(fēng)險(xiǎn)、適老設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、配套設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等。
1.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場，由于老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念并未改變，且對該產(chǎn)業(yè)知識的了解欠缺，尚未被社會(huì)真正接受和認(rèn)可，這將直接影響項(xiàng)目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、市場定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老市場認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)和市場競爭風(fēng)險(xiǎn)等。
1.1.3 政策風(fēng)險(xiǎn)
我國支持和鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，近一兩年國家已陸續(xù)出臺不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細(xì)化，并沒有形成一個(gè)完整的具有法律效力的鼓勵(lì)性實(shí)施環(huán)境，最終導(dǎo)致政策不能落實(shí)到位，這成為阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老用地政策風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面。
1.1.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)會(huì)對養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)。造成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的來源較多，主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用控制風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。
1.1.5 管理風(fēng)險(xiǎn)
相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)的管理服務(wù)內(nèi)容更多，工作更繁瑣，管理者經(jīng)驗(yàn)水平和養(yǎng)老服務(wù)水平的高低，則對運(yùn)營效果具有重大影響。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)包括養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理者經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面。
1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系要求科學(xué)、客觀、全面，能夠確切反映影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)狀況的因素。故基于上述對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，對其所涵蓋的影響因素進(jìn)行進(jìn)一步的歸納與分類，建立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示。
2 支持向量機(jī)基本原理
3 基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)
選取已建成的12個(gè)典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)例分析對象，采用已構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)。
3.1 收集數(shù)據(jù)
由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的各評價(jià)指標(biāo)多為定性因素，故采用專家打分的方法，聽取20位養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目方面的專家意見，并依據(jù)多年的研究經(jīng)驗(yàn)對各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個(gè)等級，依次對應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)：低，較低，一般，較高，高五個(gè)評價(jià)等級。打分時(shí)由專家充分審核，分析各個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)際運(yùn)行和經(jīng)營狀況，給出各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評分值以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值，匯總整理后，得到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)專家評估數(shù)據(jù)集。如表1所示，表1中第1列為12個(gè)學(xué)習(xí)樣本，U1-U17列表示專家對各風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的平均值，最后1列為專家綜合評價(jià)值。以體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)值作為支持向量機(jī)的輸入向量，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)值作為輸出變量，兩者構(gòu)成模型訓(xùn)練集。選取前9個(gè)項(xiàng)目的樣本數(shù)據(jù)作為SVM訓(xùn)練樣本集，后三個(gè)項(xiàng)目的樣本數(shù)據(jù)作為測試樣本集，用來驗(yàn)證基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型的準(zhǔn)確性。
3.2 確定模型參數(shù)
3.3 結(jié)果分析
將后三個(gè)作為測試樣本代入建立的模型進(jìn)行驗(yàn)證，實(shí)際輸出結(jié)果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對誤差如表2所示。
從訓(xùn)練模型對測試樣本評估的結(jié)果可知，SVM的評價(jià)值與專家評價(jià)結(jié)果基本一致，相對誤差均在可接受范圍內(nèi)，基本上已能符合實(shí)際評估工作的要求，說明利用支持向量機(jī)建立的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來評價(jià)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，并且大大縮短了運(yùn)算時(shí)間。至此，基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型已經(jīng)建立起來。對于待投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，只需將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)值輸入訓(xùn)練好的模型中，即可得到該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)值，同時(shí)確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級，而且可以快速批量的進(jìn)行。
4 結(jié)論
以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)為研究對象，在對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，建立了基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型。并通過實(shí)例表明，該模型能夠較好的對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)，結(jié)果精確且運(yùn)行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。支持向量機(jī)與常用的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法相比，減少了風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)過程中的主觀性問題，使評價(jià)結(jié)果更為客觀，并且對樣本數(shù)量的依賴性較弱，通過有限樣本的W習(xí)而構(gòu)建的評價(jià)模型具有較強(qiáng)的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機(jī)用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)具有一定的實(shí)踐意義。
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第2篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；管理
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風(fēng)險(xiǎn)的識別以后再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，然后再進(jìn)行有效的管理，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，起到以最小的投資實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，是受社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個(gè)方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢。
3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展趨勢。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，政府調(diào)控政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對策
4.1 了解市場行情，理性投資房地產(chǎn)市場投資
要實(shí)現(xiàn)收益是以市場需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產(chǎn)市場中存在對房屋的需求，可以實(shí)現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實(shí)現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場首先要深入了解市場現(xiàn)狀、預(yù)估市場前景，找準(zhǔn)投資點(diǎn)。了解市場現(xiàn)狀要從市場調(diào)研、細(xì)分市場和其他外生變量對房地產(chǎn)市場可能造成的影響。
第一，市場調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競爭如何，市場未來的走向又是什么。
第二，市場細(xì)分是為了在此基礎(chǔ)上確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)群體。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要對目標(biāo)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關(guān)營銷策略、確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)符合目標(biāo)人群偏好。
第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費(fèi)觀念、我國的住宅方式、國外住宅發(fā)展和最新動(dòng)態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設(shè)計(jì)、新能源新材料的開發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)、理性預(yù)期、降低成本的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場理性決策，尋找最佳投資點(diǎn)。
第四、加強(qiáng)投資調(diào)研及決策分析
一般房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資量較大、籌備建設(shè)的時(shí)間相對較長，在管理過程中會(huì)產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要在項(xiàng)目投資前做好充分的分析和可行性研究報(bào)告，通過大量的調(diào)查和研究、計(jì)算，對項(xiàng)目上可能會(huì)出現(xiàn)的一些經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會(huì)效益等風(fēng)險(xiǎn)，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評價(jià)，最終確定項(xiàng)目操作的可行性，為項(xiàng)目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時(shí)要完善決策風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
4.2 加強(qiáng)工程監(jiān)管
投資項(xiàng)目資金的消耗主要在工程建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體和建設(shè)主體相分離，在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目是投資者需要應(yīng)對的又一難題。健全對投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊(duì)伍關(guān)口，通過項(xiàng)目招標(biāo)制選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格合理、效率高以及有良好信譽(yù)的施工隊(duì)伍； 其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，施工工期，工程質(zhì)量，開發(fā)商應(yīng)付賬款，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)責(zé)任的條款，施工中發(fā)生變更時(shí)的索賠責(zé)任以及相關(guān)特殊條款； 最后，聘請專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理對項(xiàng)目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊(duì)嚴(yán)格履行合同，對工期、質(zhì)量、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控，協(xié)調(diào)施工方與開發(fā)商的關(guān)系，及時(shí)化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。
4.3 分散投資風(fēng)險(xiǎn)
4.3.1 轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資者的有意識地將損失轉(zhuǎn)嫁給與之有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)成為轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)，主要有通過建筑工程施工合同將風(fēng)險(xiǎn)向施工轉(zhuǎn)移、購買商業(yè)保險(xiǎn)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向保險(xiǎn)工商、證券化項(xiàng)目資金、投資獲利期權(quán)、契約型轉(zhuǎn)移等等。其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過購買商業(yè)保險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略，包括房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，針對房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)投保，投保的房產(chǎn)時(shí)能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)專修材料等財(cái)產(chǎn)，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費(fèi)由雙方協(xié)商規(guī)定。
對房地產(chǎn)投保主要是由于房地產(chǎn)商品是不動(dòng)產(chǎn)這一特性，不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，從而容易遭受自然災(zāi)害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會(huì)帶來巨大的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，因此有必要購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)開展。項(xiàng)目投資資金證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項(xiàng)目開發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，在這個(gè)轉(zhuǎn)化過程中，開發(fā)商和項(xiàng)目之間的關(guān)系也同時(shí)發(fā)生變化，從直接的物權(quán)關(guān)系向以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
4.3.2 組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商的組合投資策略是指對開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行組合投資達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般來說包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時(shí)間分散、組合多種類型項(xiàng)目進(jìn)行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項(xiàng)目所屬地區(qū)按各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等進(jìn)行劃分； 投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎(chǔ)上，開發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，避免特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣波及整個(gè)企業(yè)投資； 投資時(shí)間分散是開發(fā)商要選擇合理的投資時(shí)間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進(jìn)去，增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還降低了資金的使用效率。
企業(yè)投資的跨時(shí)期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長期的投資的持續(xù)性，避免出現(xiàn)后勁不足，工程爛尾現(xiàn)象出現(xiàn)； 投資項(xiàng)目多類型組合是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論在房地產(chǎn)業(yè)投資的運(yùn)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)投資項(xiàng)目的各自的獲利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不把雞蛋放到一個(gè)籃子里，進(jìn)行分散投資來降低風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，這種投資策略對于房地產(chǎn)投資避險(xiǎn)方面效果顯著。
5.結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要意義，作為房地產(chǎn)市場中供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何在當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策背景下應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)，合理制定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對策，具有重要意義。雖然房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在且隨機(jī)變化的，但是企業(yè)還是可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，要摸清市場，理性決策，運(yùn)用適宜的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和組合策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。
參考文獻(xiàn)：
[1]沈艷丹. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對策研究[J]. 創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，09.
第3篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識別和評估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義
(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。
(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
（一）國外研究現(xiàn)狀
風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問題的能力。
對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識別、評價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。
目前，發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。
（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀
20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問題。
由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。
三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評述
我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:
(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識別的特征聯(lián)系，并且缺少對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。
目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識別研究內(nèi)容大都是對投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對風(fēng)險(xiǎn)來源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。
(2)風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)評估之間聯(lián)系不夠緊密。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評估離不開評估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)評估之間聯(lián)系不夠緊密。
(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的最終目的是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識別不夠，缺少對投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評估與風(fēng)險(xiǎn)識別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。
參考文獻(xiàn):
[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8
第4篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) AHP
一、引言
項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。
因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。
1.外部風(fēng)險(xiǎn)
(1)政治風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會(huì)逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對和自已原來投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會(huì)受到某些方面的損害。
(3)金融風(fēng)險(xiǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長,所以匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。
(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會(huì)對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。
2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
(1)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時(shí)預(yù)測其可能會(huì)給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會(huì)不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。
(2)完工風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。
(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲(chǔ)量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。
(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時(shí)間也很長,各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會(huì)對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會(huì)有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對其決策有重要的意義。
三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)
我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:
1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。
2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。
3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。
4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評價(jià)實(shí)例分析
在項(xiàng)目投資之前,投資人會(huì)面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。
從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來說,方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。
五、結(jié)論
以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。
參考文獻(xiàn):
[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246
第5篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
1.1創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的物元分析
物元是可拓學(xué)中對事物進(jìn)行綜合評價(jià)重要工具,我們可以給定事物的名稱U,關(guān)于它特征C的量值為V,以有序三元R=(U,C,V)組作為描述事物的基本元,簡稱物元。創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的發(fā)展,必然會(huì)受到風(fēng)險(xiǎn)的制約和影響。由上文對風(fēng)險(xiǎn)因素的分析得知風(fēng)險(xiǎn)并不是單一的,來自很多方面,并且由于項(xiàng)目自身的特點(diǎn),不同項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類、大小也是不同的。因此,結(jié)合物元矩陣,我們可以把創(chuàng)業(yè)投資的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作為我們要描述的事由物U,具體的風(fēng)險(xiǎn)用cn(第n種風(fēng)險(xiǎn))表示,風(fēng)險(xiǎn)的大小用vn(第n種風(fēng)險(xiǎn)的量值)表示。從而可以建立n維物元矩陣來描述創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況,進(jìn)而對其測度,確定創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。
1.2創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)物元模型的建立
創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)典域物元的確定。設(shè)創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)有n(本文n=5)個(gè),即為M1,M2,…Mn,以這部分指標(biāo)為基礎(chǔ),根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)并結(jié)合專家的意見,將創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量的分為m個(gè)等級,并把它們進(jìn)行定性、定量的物元描述,得到以下綜合評價(jià)物元模型———?jiǎng)?chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的“經(jīng)典域”。
2創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可拓測度方法
在建立了創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目物元模型后,需要對待評項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行評價(jià)。我們可以利用可拓集合的相關(guān)理論和方法[12-15],首先把實(shí)變函數(shù)中距離的概念拓廣為“接近度”的概念,作為定性描述擴(kuò)大為定量描述的基礎(chǔ);然后依據(jù)“接近度”概念建立待評創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的物元矩陣與經(jīng)典域物元矩陣的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度函數(shù);最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度函數(shù)確定待評創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級大小。創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)接近度的確定為了對待評創(chuàng)投項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)等級進(jìn)行評價(jià),需要計(jì)算待評物元模型與經(jīng)典域物元模型的接近度。在可拓學(xué)中,接近度的計(jì)算方法有多種,一般要根據(jù)指標(biāo)的特點(diǎn)來對方法進(jìn)行選擇。
第6篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
[關(guān)鍵詞] 投資銀行 有限合伙制 公司制 杠桿 問題
一、引言
長期以來,美國絕大多數(shù)獨(dú)立投行采用有限合伙制組織形式，投資者作為有限合伙人承擔(dān)大部分注冊資本,但是不直接參與投資與決策，經(jīng)營層作為普通合伙人,出一部分資金作為注冊資本,對經(jīng)營損失承擔(dān)無限責(zé)任。但是隨著金融產(chǎn)品的不斷發(fā)展合資本市場的膨脹,在擴(kuò)充資本金合釋放無限責(zé)任的雙重動(dòng)機(jī)下,獨(dú)立投行開始由合伙制向股份制轉(zhuǎn)變，至1999年高盛完成了公開上市發(fā)行,有限合伙制的投資銀行已全部消失。公司制下的投資銀行,傾向于過度投機(jī),成為次貸危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
二、公司制下經(jīng)營層股東的問題
投資銀行的高資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生了經(jīng)營層股東的問題。由于投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目對于經(jīng)營層股東向上的收益無限,而虧損時(shí)損失的僅僅是自己的股本，這收益與風(fēng)險(xiǎn)的不匹配促使經(jīng)營層股東過度投機(jī)。
舉例說明：假設(shè)一個(gè)高負(fù)債,高杠桿公司它的負(fù)債為300,它的權(quán)益為10，如今它在兩個(gè)互斥的項(xiàng)目中做出選擇。 這兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)高,一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)低。 假設(shè)結(jié)果只有兩種情況：成功或失敗。 高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成功的概率為50%,收益為100,虧損的概率為50%, 損失為100，風(fēng)險(xiǎn)低項(xiàng)目成功的概率為50%, 收益為10，虧損的概率為50% 虧損為10。
這樣在投資高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的時(shí)候,成功時(shí),公司價(jià)值增加為410, 權(quán)益的價(jià)值變?yōu)?10,而負(fù)債的價(jià)值仍為300。此時(shí)股東的收益為100,比率為1000%，而債權(quán)人的收益仍為固定的利率。當(dāng)項(xiàng)目失敗時(shí), 公司價(jià)值變?yōu)?10,公司面臨破產(chǎn), 權(quán)益的價(jià)值為0,股東的虧損為10,比率為100%,而債券的價(jià)值為210，此時(shí),債權(quán)人的虧損為90,比率為42.86%。
在投資相對低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的時(shí)候， 成功時(shí), 公司的價(jià)值為320， 權(quán)益的價(jià)值變?yōu)?0,股東收益為10,收益率為100%,債權(quán)人的收益仍為固定收益,當(dāng)項(xiàng)目失敗時(shí),公司價(jià)值變?yōu)?00，權(quán)益變?yōu)?, 股東損失為10,比率為100%債權(quán)人的損失為0。
在這個(gè)例子中,對于股東,失敗時(shí),他兩個(gè)項(xiàng)目帶給他的損失均為100%,高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的更多損失由債權(quán)人承擔(dān)。但是,成功時(shí),高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目帶給他的收益是1000%,而低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目帶給他的收益僅為100%。在如此巨大的收益差異下,經(jīng)營層股東傾向于投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，這相當(dāng)于用債權(quán)人的錢,冒風(fēng)險(xiǎn),尋求高收益。
但是, 如果這個(gè)企業(yè)是合伙制,對經(jīng)營損失承擔(dān)無限責(zé)任, 情況就不同了。在上面這個(gè)例子中，無論項(xiàng)目成功還是失敗, 債權(quán)人的收益都為固定的利率，而股權(quán)人投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目成功時(shí),收益率為1000%,失敗時(shí)損失也為1000%.股權(quán)人投資低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,成功時(shí)收益率為100%，失敗時(shí)損失仍為100%。這促使經(jīng)營層股東在選擇項(xiàng)目投資不得不權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和收益,謹(jǐn)慎考慮，從而避免了經(jīng)營層股東的過度投機(jī)。
三、選擇: 去杠桿或無限責(zé)任制
前文所論述的問題,只有在資產(chǎn)負(fù)債率高,財(cái)務(wù)杠桿高的公司才會(huì)發(fā)生。只有高資產(chǎn)負(fù)債率,股東才能夠用別人的錢,不顧及風(fēng)險(xiǎn),尋求高收益,過度投機(jī).在低資產(chǎn)負(fù)責(zé)率時(shí),投資損失都由股東權(quán)益承擔(dān),不會(huì)發(fā)生此類問題。避免這個(gè)問題的發(fā)生,有兩種方式,一種是加強(qiáng)監(jiān)管,去杠桿；一種是讓參與投資的股東承擔(dān)無限責(zé)任。
前一種方式似乎得到了認(rèn)可。9月21日,美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布，華爾街風(fēng)暴中幸存的兩大投資銀行，高盛集團(tuán)和摩根士丹利公司獲準(zhǔn)向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型。但是,加強(qiáng)監(jiān)管,去杠桿能有效防范風(fēng)險(xiǎn)嗎? 筆者并不認(rèn)同。
首先,來自外部的監(jiān)管存在信息不對稱問題。內(nèi)部人信息更多, 監(jiān)管遠(yuǎn)比逃避監(jiān)管困難。轉(zhuǎn)型為商業(yè)銀行的前投行, 仍然僅承擔(dān)有限責(zé)任，在收益無限,風(fēng)險(xiǎn)有限的巨大利益驅(qū)動(dòng)下, 轉(zhuǎn)型為商業(yè)銀行的前投行,仍然可能使用種種方式逃避監(jiān)管。
即使對轉(zhuǎn)型后的前投行監(jiān)管非常嚴(yán)密，對于整個(gè)市場來說, 監(jiān)管仍然可能存在疏漏。這樣,高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),以及從事高風(fēng)險(xiǎn)投資的人才很可能會(huì)向這些監(jiān)管疏漏的地方轉(zhuǎn)移， 這樣, 整個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)并沒有降低， 金融危機(jī)再次發(fā)生的可能性仍然很高。比如,在美國不受美國證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的對沖基金(hedge fund)便很可能成為高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移地。
更進(jìn)一步說, 如果此次各國政府救市成功，在很短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)金融市場的生機(jī)與活力,重塑投資者信心。那么投行的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)向其它地方轉(zhuǎn)移的可能性更大，政府有力的救市,會(huì)造成投資行業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)，這相當(dāng)于政府給予了投資業(yè)擔(dān)保，投資業(yè)認(rèn)定最后政府會(huì)為他們買單,便會(huì)更肆無忌憚地進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資。
綜上所述,筆者認(rèn)為單純的監(jiān)管并不是防范過度投機(jī)的有效方法,讓投機(jī)者承擔(dān)無限責(zé)任,為自己的投機(jī)負(fù)責(zé),才能從根本上解決投機(jī)過度的問題。有限合伙制對于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)相對于公司制是更有效的組織形式。
參考文獻(xiàn)：
第7篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
【關(guān)鍵詞】債務(wù)成本 博弈論
一、文獻(xiàn)綜述
企業(yè)資本結(jié)構(gòu)包含兩大板塊：權(quán)益資本和債務(wù)資本，這兩類資本代表了兩種性質(zhì)不相同的對企業(yè)收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。通過相關(guān)財(cái)務(wù)學(xué)的知識我們知道，一般情況下，企業(yè)基于稅盾效應(yīng)、負(fù)債相機(jī)治理作用、緩和效應(yīng)而引入負(fù)債，在權(quán)益資本和債務(wù)資本并存的資本結(jié)構(gòu)下，必然會(huì)產(chǎn)生一種股權(quán)問題之外的新的問題——債務(wù)問題。
通過文獻(xiàn)綜述，研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對股權(quán)問題的研究已經(jīng)相對比較成熟，無論是理論研究、實(shí)證研究還是博弈論角度的研究。而關(guān)于債務(wù)問題的研究則相對比較薄弱，有學(xué)者從理論角度對債務(wù)成本的概念和成因做了一些闡述，另外有學(xué)者通過實(shí)證數(shù)據(jù)分析研究了影響債務(wù)成本的因素，但是，對比股權(quán)問題的研究，對債務(wù)問題的探討在許多方面還處于空白，是欠深度、欠全面的。
債務(wù)成本形成的原因主要體現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：
第一，資產(chǎn)替代引致的債務(wù)成本。資產(chǎn)替代就是指公司股東先利用風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目來發(fā)行債券或向銀行借款融資，而后改變?nèi)谫Y用途將借來的資金投資于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目。對負(fù)債率比較高的企業(yè)來說，股東和經(jīng)理們有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)將資金投資于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，因?yàn)椋绻?xiàng)目成功，股東將獲得大部分收益而債權(quán)人只能獲得固定利息，如果項(xiàng)目失敗，按照有限責(zé)任制原則，債權(quán)人可能無法收回本金，損失大部分由債權(quán)人承擔(dān)。
第二，投資不足引致的債務(wù)成本，對負(fù)債率較高的企業(yè)，股東和經(jīng)理將不愿意投資那些實(shí)際上能夠增加公司價(jià)值但預(yù)期絕大部分收益由債權(quán)人享有的投資項(xiàng)目，負(fù)責(zé)削弱了企業(yè)投資的積極性，導(dǎo)致投資不足，這種行為實(shí)際上不利于公司價(jià)值的增加，最終對股東和債權(quán)人都沒有好處。
二、債務(wù)成本的博弈模型
債務(wù)問題的本質(zhì)是股東和債權(quán)人之間的沖突，即是股東和債權(quán)人之間的博弈，因此博弈理論應(yīng)該可以被用于解釋債務(wù)成本的基本構(gòu)成。首先，股東確切地知道債權(quán)人的收益函數(shù)，這是因?yàn)閭鶛?quán)人收取事先協(xié)定的固定的利息，而債權(quán)人對企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況、資信、現(xiàn)金流量、經(jīng)營管理水平、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過企業(yè)遞送的財(cái)務(wù)報(bào)表和其他渠道獲取這些信息，同時(shí)債權(quán)人對企業(yè)具體使用資金的情況無法完全監(jiān)督，因此，股東—債權(quán)人之間的博弈是不完全信息的博弈。另外，債權(quán)人發(fā)放貸款在前，股東運(yùn)用資金在后，因此，他們之間的博弈是一種動(dòng)態(tài)博弈。最后，不管企業(yè)將資金運(yùn)用于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目還是低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，企業(yè)對項(xiàng)目成功與否都是不確定的，因此，他們之間的博弈還是不完美博弈。總的來說，股東—債權(quán)人之間的博弈是一種不完全信息不完美動(dòng)態(tài)博弈。下面將從博弈論的角度著重討論由資產(chǎn)替代引致的債務(wù)成本，由投資不足引致的債務(wù)成本同理可以得到，在本文中將不做具體討論。
（一）一種簡單情形的博弈模型
1.一些假設(shè)
忽略簽訂債務(wù)合同時(shí)的協(xié)商成本、監(jiān)督股東行為的監(jiān)督成本和項(xiàng)目失敗時(shí)時(shí)的清算
成本；（2）企業(yè)的項(xiàng)目資金完全依靠負(fù)債得到，股東不出資；（3）認(rèn)為低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成功的概率更大，且一旦項(xiàng)目失敗，項(xiàng)目殘值更大。（4）債務(wù)期限為一期。
2.符號解釋和說明
B：債務(wù)本金 R：債務(wù)合同中約定的到期本息
Ed：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成功時(shí)股東得到的凈收益
Eg：高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成功時(shí)股東得到的凈收益，Ed
h、h’：低風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目失敗時(shí)債權(quán)人得到的項(xiàng)目的殘值，h’
p：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成功的概率
q：高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成功的概率 p>>q
根據(jù)以上假設(shè)我們可以得到如下博弈樹：
首先，企業(yè)決定是否向債權(quán)人借款，若企業(yè)決定借款來為項(xiàng)目籌集自己，則企業(yè)會(huì)粉飾自己的財(cái)務(wù)狀況、投資方向來獲得債權(quán)人的信任，而債權(quán)人對于企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況、投資方向是不清楚的。博弈進(jìn)入第二階段，債權(quán)人決定是否發(fā)放貸款，債權(quán)人會(huì)考慮到企業(yè)并非一定將資金用于低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。在博弈的第三階段，當(dāng)企業(yè)得到貸款時(shí)是投資于低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目還是高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目則取決于企業(yè)在兩種情況下的期望收益。
企業(yè)投資低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的期望收益：；企業(yè)投資高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的期望收益：。債權(quán)人在低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目下的期望收益：；債權(quán)人在高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目下的期望收益：。
因此，在這個(gè)博弈中，
激勵(lì)約束：>
參與約束：
>B且>B
>0且>0
一般情況下，由于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的收益Eg遠(yuǎn)大于低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的收益Ed，因此，激勵(lì)約束通常無效，也就是說，企業(yè)在獲得貸款后一般會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)替換，此時(shí)，由于q非常接近于0，在既定的貸款利率下，
（二）擴(kuò)展情形的博弈模型
在前面分析的基礎(chǔ)上，我們對博弈模型進(jìn)行擴(kuò)展。
1.一些假設(shè)
企業(yè)與債權(quán)人簽訂債務(wù)合同時(shí)有協(xié)商成本，債權(quán)人在項(xiàng)目實(shí)施期間需付出監(jiān)督成本，項(xiàng)目失敗后進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)有清算成本；其余假設(shè)與簡單情形下相同。
2.符號說明和解釋
上文中的符號在下面的討論中均適用。
De、Db：由企業(yè)、債權(quán)人承擔(dān)的協(xié)商成本
Fe、Fb：由企業(yè)、債權(quán)人承擔(dān)的清算成本
S：企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)替代行為未被債權(quán)人發(fā)現(xiàn)的概率
為了保證信貸資金的安全，債權(quán)人與企業(yè)在簽訂債務(wù)契約時(shí)會(huì)相互協(xié)商，在債務(wù)合同中加入各種限制性條款和保證條款來防止股東的侵害債權(quán)人利益的行為，在擬定這些條款時(shí)必然會(huì)發(fā)生諸如律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師費(fèi)等費(fèi)用，構(gòu)成上面所說的協(xié)商成本De+Db。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，為保證債務(wù)契約中的條款被企業(yè)實(shí)施，債權(quán)人要付出一定的監(jiān)督成本T，一旦企業(yè)被債權(quán)人發(fā)現(xiàn)進(jìn)行資產(chǎn)替代行為，企業(yè)會(huì)受到懲罰，并為之付出成本K。當(dāng)項(xiàng)目失敗后，股東和債權(quán)人為了評估項(xiàng)目的殘值將付出清算成本Fe+Fb。
該種情況下的博弈樹如下所示：
在這種情況下，企業(yè)投資低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的期望收益：
企業(yè)投資高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的期望收益：
債權(quán)人在低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目下的期望收益：
債權(quán)人在高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目下的期望收益：
在該博弈模型中，激勵(lì)約束：>
參與約束：
>0且>0 >B且>B
當(dāng)我們考慮協(xié)商成本、監(jiān)督成本和清算成本時(shí)，將得到的期望收益與簡單情形下的期望收益相比較，很顯然有，
三、從博弈模型看降低債務(wù)成本的策略
從上面的分析可以看出，債務(wù)成本的存在不僅損害了債權(quán)人的利益，實(shí)際上也降低了股東的價(jià)值。債務(wù)成本雖不能完全消除，但是通過一些措施仍然可以避免企業(yè)的資產(chǎn)替代行為，最大限度地降低債務(wù)成本。
為了使激勵(lì)約束>成立，應(yīng)該盡可能降低s、De、Fe，同時(shí)增大懲罰力度，即增大K。通過完善法律制度、加強(qiáng)信息披露制度建設(shè)、加快信用制度建設(shè)以及建立完善的償債保障機(jī)制和債權(quán)人法律救濟(jì)機(jī)制，構(gòu)建良好的外部環(huán)境，可以有效降低De；同時(shí)，債權(quán)人通過債務(wù)合并等方法也可以降低De、Fe。債權(quán)人通過增大監(jiān)督力度、將信貸資金安全與信貸人員利益掛鉤等方法提高監(jiān)督效率，降低s，同時(shí)，在債務(wù)合同中增大懲罰力度，增大K值。當(dāng)s、De、Fe顯著降低，K顯著提高時(shí)，>成立，激勵(lì)約束有效，企業(yè)基于理性人假設(shè)會(huì)放棄資產(chǎn)替代行為，這時(shí)，不僅債務(wù)成本之二，由債權(quán)人和企業(yè)承擔(dān)的監(jiān)督支出和約束支出顯著降低，而且債務(wù)成本之一，由于債務(wù)對企業(yè)投資決策的影響而導(dǎo)致的機(jī)會(huì)財(cái)富損失也得以避免。
參考文獻(xiàn)
[1] 張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：上海三聯(lián)書店出版社，上海人民出版社，1996.
第8篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
關(guān)鍵詞：投資;風(fēng)險(xiǎn);評估
1項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估的基本理念及評估的內(nèi)容
因?yàn)橛凶匀?、政治、?jīng)濟(jì)政策等相關(guān)不確定性的外部環(huán)境因素影響，投資行為都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的層面上，投資風(fēng)險(xiǎn)評估就是對投資項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)先的識別、估計(jì)，從而對使投資方對整個(gè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平能夠進(jìn)行合理評估的過程。評估項(xiàng)目投資可能存在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，量化項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在項(xiàng)目投資決策之前的一項(xiàng)重要工作。
2投資風(fēng)險(xiǎn)評估的流程與方法
2.1投資風(fēng)險(xiǎn)的評估
投資風(fēng)險(xiǎn)的評估流程：（1）投資風(fēng)險(xiǎn)的初級認(rèn)識。（2）投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的引入。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重值的組合。（4）投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)價(jià)值的再分配。（5）投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型的建立與求解。投資風(fēng)險(xiǎn)評估過程包括認(rèn)知過程和決策過程，是科學(xué)決策的前提條件，對研究對象潛在投資風(fēng)險(xiǎn)的識別，是項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估的基礎(chǔ)工作，建立評估指標(biāo)體系、確定評估指標(biāo)權(quán)重值、確定評估指標(biāo)標(biāo)值的重要環(huán)節(jié)，構(gòu)建和求解項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估模型是重點(diǎn)。
2.2投資風(fēng)險(xiǎn)評估的探索
2.2.1投資風(fēng)險(xiǎn)的評估指標(biāo)
投資風(fēng)險(xiǎn)的評估指標(biāo)見表1。根據(jù)美國NewYorkUniversity企業(yè)研究中心對100多家專業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)投資公司進(jìn)行投資評估的決策所作的調(diào)查，幾個(gè)考查要素里，第一為“企業(yè)家自身奮斗的天賦”；管理者能力、產(chǎn)品市場前景以及投資回報(bào)率等也是投資者進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評估的關(guān)鍵指標(biāo)。表2列出了該項(xiàng)調(diào)查反應(yīng)的前3個(gè)評估決策考查因素。
2.2.2投資評估考慮因素風(fēng)險(xiǎn)投資家是將管理能力
（Management）排在首位，同時(shí)對財(cái)務(wù)的管理、權(quán)益的比例、企業(yè)的發(fā)展階段也是要考慮的關(guān)鍵要素。在定性的闡述評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上，TyebjceandBruno（1984年）利用問卷調(diào)查法和因素分析方法建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估模型。因此認(rèn)為對預(yù)期收益影響第一的是市場吸引力，第二是產(chǎn)品的獨(dú)特性，管理素質(zhì)和環(huán)境威脅抵抗素質(zhì)對預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)有影響，兌現(xiàn)能力對兩者沒有影響。2.2.3風(fēng)險(xiǎn)投資的評估方式及頻率風(fēng)險(xiǎn)投資的評估方式及頻率見表3。
3煙臺石油化工碼頭項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的掌控
運(yùn)用因果分析方法對煙臺石油化工碼頭投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)因素進(jìn)行探索，根據(jù)具體的風(fēng)險(xiǎn)來源提出對應(yīng)的防范建議，期望投資企業(yè)能夠變事后風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救轉(zhuǎn)為事前防范。
3.1煙臺石油化工碼頭投資風(fēng)險(xiǎn)之因果分析
按照因果分析法的基本理論，深入探究煙臺石油化工碼頭投資的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)因素之原因所在，充分顯現(xiàn)這些原因因子并篩選出影響較大的原因因子，根據(jù)具體的投資風(fēng)險(xiǎn)因素之原因因子提出正確的防范建議與應(yīng)對措施。
3.2煙臺石油化工碼頭投資風(fēng)險(xiǎn)之防范對策
3.2.1市場規(guī)?；L(fēng)險(xiǎn)之防范
近年來由于相關(guān)行業(yè)市場競爭加劇，石油臨港工業(yè)對化工碼頭增值服務(wù)能力以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游延展能力提出更高要求。為了滿足臨港工業(yè)發(fā)展需要并控制石油化工碼頭的投資風(fēng)險(xiǎn)，煙臺石油化工碼頭需借港口開發(fā)建設(shè)的契機(jī)，提高港口對大型化工工業(yè)、出口型加工業(yè)的引進(jìn)和集聚作用，促進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)以及各種相關(guān)資源往港口和周邊地區(qū)集聚，引導(dǎo)臨港石油化工產(chǎn)業(yè)往規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化之路發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)與港口良性互動(dòng)的局面，進(jìn)而升級煙臺市的工業(yè)化進(jìn)程以及區(qū)域生產(chǎn)力布局。
3.2.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
石油化工碼頭之技術(shù)和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率高低，關(guān)鍵要素包括實(shí)施人員專業(yè)程度高低、技術(shù)是否成熟與實(shí)施的難度，這也是石油化工行業(yè)自身具有的特殊性、復(fù)雜性、危害性決定的，石油化工碼頭投資行為天然具有相對的風(fēng)險(xiǎn)性。因而，聘任專業(yè)技術(shù)與實(shí)施人員才可以把煙臺石油化工碼頭技術(shù)和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防范工作做好，首先可通過招投標(biāo)方式保證從設(shè)計(jì)、技術(shù)實(shí)施上達(dá)到石油化工碼頭項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)確性、專業(yè)性、科學(xué)性，其次要做好詳細(xì)設(shè)計(jì)，在實(shí)施過程中加強(qiáng)審核跟蹤工作，防范和消除設(shè)計(jì)、實(shí)施過程中的可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題；再次，制定關(guān)于煙臺石油化工碼頭項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)控制目標(biāo)，保證控制目標(biāo)在技術(shù)上合理，在實(shí)施上可行，從而充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)和技術(shù)實(shí)施單位的工作積極性和能力。
3.2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
煙臺石油化工碼頭項(xiàng)目所需建設(shè)資金數(shù)額很大，建設(shè)信貸資金比重大，投資企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大，若財(cái)務(wù)管理工作不善必將直接導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)延遲竣工以至停工。因而，需做好煙臺石油化工碼頭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之防范，需提高財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)技能，使財(cái)務(wù)人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識能力，能確保資金的使用和管理，明確利益分配各方責(zé)、權(quán)、利的分配比例；同時(shí)學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的石油化工碼頭財(cái)務(wù)管理的理念，完善內(nèi)部控制的規(guī)章，防范財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)漏洞，保證項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營資金高效、完整、安全使用。
3.2.4融資風(fēng)險(xiǎn)
煙臺石油化工碼頭項(xiàng)目融資方式較少、具有不確定性，主要有銀行信貸及自籌資金等方式籌集用于技術(shù)改造項(xiàng)目與基礎(chǔ)項(xiàng)目投資的資金，假如銀行貸款利率、信貸政策發(fā)生了比較大的變動(dòng)，就會(huì)造成煙臺石油化工碼頭資金運(yùn)作過程中出現(xiàn)融資的困難。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，煙臺石油化工碼頭投資方需要采取多種融資渠道和策略，包括自由融資、設(shè)立專項(xiàng)基金、銀行信款、外國融資、發(fā)行股票和債券、企業(yè)間的合資等方式，在確保煙臺石油化工碼頭項(xiàng)目建設(shè)資金運(yùn)行基本正常的條件下，盡量分散項(xiàng)目建設(shè)融資風(fēng)險(xiǎn)。
4結(jié)束語
投資風(fēng)險(xiǎn)評估的指標(biāo)一般為定性指標(biāo)，研究使用的數(shù)據(jù)信息都是依賴專家們的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，數(shù)據(jù)信息缺少準(zhǔn)確性、完整性的研究，且還未考慮有的專家學(xué)者在認(rèn)知方面以及個(gè)人偏好上的局限性引起的結(jié)果偏差，如何彌補(bǔ)這些不足將是今后探討和深入研究的方向。
作者:楊曙光 單位:中國石化齊魯分公司煉油廠生產(chǎn)調(diào)度科
參考文獻(xiàn)
第9篇：低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文
關(guān)鍵字體育產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資
風(fēng)險(xiǎn)投資對于中國人來說，已經(jīng)不是一個(gè)新鮮事物。眾多的創(chuàng)業(yè)者利用風(fēng)險(xiǎn)資本開創(chuàng)出了自己的一片廣闊天空。例如我們眾所周知的新浪網(wǎng)、阿里巴巴網(wǎng)站的成功。風(fēng)險(xiǎn)投資無疑為力圖創(chuàng)業(yè)者或者小規(guī)模企業(yè)提供了一條便捷有效的融資渠道。然而，在許多次的創(chuàng)業(yè)大賽中，鮮有體育投資項(xiàng)目中的。個(gè)中原因，除了體育投資項(xiàng)目選取了其他的融資方式外，在爭取風(fēng)險(xiǎn)投資的進(jìn)入時(shí)忽視了應(yīng)該注意的事項(xiàng)也是其中原因之一。體育產(chǎn)業(yè)投入水平較低，存在資金短缺問題；體育領(lǐng)域內(nèi)存在許多具有發(fā)展?jié)摿Φ暮庙?xiàng)目，迫于資金壓力而無法上馬。風(fēng)險(xiǎn)投資是企業(yè)融資的渠道之一，在我國存在大量的資金沉淀，資金短缺的體育投資項(xiàng)目可以向風(fēng)險(xiǎn)投資尋求融資機(jī)會(huì)。
1體育產(chǎn)業(yè)投入水平低
1.1體育產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中比重小
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，1997年，我國體育產(chǎn)業(yè)的增加值為156.37億元，1998年為183.56億元，占GDP比重的0.2％，而發(fā)達(dá)國家同時(shí)期的這一比例在1％~3％之間。從這一角度看，我國的體育產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重偏低。
1.2相對于不斷增長的體育消費(fèi)需求水平而言，體育產(chǎn)業(yè)的投入水平低
依據(jù)配第一克拉克定律，一個(gè)經(jīng)濟(jì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)將從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)順次發(fā)展。我國目前整體國民經(jīng)濟(jì)處于工業(yè)化的中期階段。由于地區(qū)的不均衡發(fā)展，有的地區(qū)如京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)，已經(jīng)步入工業(yè)化的后期階段。隨著經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展，人們對體育消費(fèi)的需求也將增加。從目前的狀況看，體育投入的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對體育消費(fèi)的需求。
1.3在競技體育舉國體制下，相對于重點(diǎn)項(xiàng)目而言，非重點(diǎn)項(xiàng)目和群眾體育投入水平低
舉國體制是以國家利益為最高目標(biāo)，動(dòng)員和調(diào)配全國有關(guān)的力量，攻克某一項(xiàng)世界尖端領(lǐng)域或國家級特別重大項(xiàng)目的工作體系和運(yùn)行機(jī)制。舉國體制有利于集中力量辦大事。但是對于一些非重點(diǎn)項(xiàng)目、偏冷項(xiàng)目、觀賞性不強(qiáng)的項(xiàng)目，資金不足現(xiàn)象尤為突出。群眾體育是體育事業(yè)的一個(gè)重要方面。在政府主導(dǎo)的投資體制中，群眾體育相對于體育行政部門而言，則是不屬于本部門份內(nèi)該管的事。體育行政部門在精神上支持群眾體育的發(fā)展，但是要把本已緊張的資金投入到跨部門、跨系統(tǒng)、收效慢的群眾體育上，是不大可能的。所以，資金短缺對群眾體育投資而言是任何時(shí)候都存在的。
隨著體育改革的深入和體育市場的逐步完善，一些體育投資項(xiàng)目應(yīng)抨棄“等靠要”這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的殘留思想，主動(dòng)到資本市場中尋求機(jī)會(huì)，以緩解資金短缺問題。
2體育投資項(xiàng)目通過風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)行融資的作用
2.1風(fēng)險(xiǎn)投資存在大量的資金沉淀
風(fēng)險(xiǎn)投資是指專業(yè)資產(chǎn)管理組織將籌集到的資金投入到創(chuàng)建時(shí)間不長、但成長很快，且具有較大發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，以期獲得高額投資收益，或?qū)ξ瓷鲜械木哂袧撛谠鲋禉C(jī)會(huì)的中小型企業(yè)的一種中長期投資。
目前，我國風(fēng)險(xiǎn)資本在總量上已經(jīng)達(dá)到100億元人民幣，但真正發(fā)揮作用的資金僅有12億左右。在100億的風(fēng)險(xiǎn)資本中，具有政府背景的風(fēng)險(xiǎn)投資資金占90％，私人資金占2％，外來風(fēng)險(xiǎn)投資資金占8％，所以，大量的私人資金（如居民存款）、基金（如養(yǎng)老保險(xiǎn)基金）未能加入到風(fēng)險(xiǎn)投資行列中來。
在我國，對于風(fēng)險(xiǎn)投資的認(rèn)識上存在一個(gè)誤區(qū)：認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)投資是從屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的，是只為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化服務(wù)的。如風(fēng)險(xiǎn)投資公司的業(yè)務(wù)主要集中在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，有89％的風(fēng)險(xiǎn)投資公司選投了在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的高新技術(shù)項(xiàng)目。這種認(rèn)識背離了風(fēng)險(xiǎn)投資的本性。誠然，高新技術(shù)企業(yè)的產(chǎn)品通常具有較高的產(chǎn)品附加值，利潤空間較大，理所當(dāng)然，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的主舞臺。然而，風(fēng)險(xiǎn)投資的最終目的是以其富裕的資金和專業(yè)化的管理參股被投企業(yè)，通過被投企業(yè)的培育成功，獲取高額資本回報(bào)（而不是穩(wěn)定獲取成長利潤），然后功成身退。所以，應(yīng)該說，哪里有發(fā)展空間，哪里就有風(fēng)險(xiǎn)投資的影子。
目前，風(fēng)險(xiǎn)投資在我國存在著大量的資金沉淀。
2.2引入風(fēng)險(xiǎn)投資對體育產(chǎn)業(yè)的影響
2.2.1風(fēng)險(xiǎn)投資的進(jìn)入可以加速體育資產(chǎn)證券化步伐
體育產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的證券化有利于增加我國體育產(chǎn)業(yè)資本市場融資工具的可選擇性，可以使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款和透支，同時(shí)降低了籌資成本，有利于提高我國體育產(chǎn)業(yè)資本市場的運(yùn)作效率。
如果風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)駐體育產(chǎn)業(yè)，必定會(huì)迫使體育產(chǎn)業(yè)走資產(chǎn)證券化的道路并加快其步伐。
2.2.2風(fēng)險(xiǎn)投資的進(jìn)入有利于體育產(chǎn)業(yè)內(nèi)部理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系
我國體育產(chǎn)業(yè)尚處于由計(jì)劃向市場轉(zhuǎn)變的階段，產(chǎn)權(quán)不明晰是處于這一階段中的企業(yè)的通病。
風(fēng)險(xiǎn)投資以其提供的資金入股，被投資企業(yè)以其有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)入股。這種無形資產(chǎn)包括范圍極廣，可以是專利、技術(shù)訣竅，也可以是一個(gè)創(chuàng)新的點(diǎn)子，甚至包括創(chuàng)業(yè)者的個(gè)人能力。風(fēng)險(xiǎn)投資在一開始就要求被投資企業(yè)有清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，否則，后面的合作將難以為繼。
2.2.3風(fēng)險(xiǎn)投資的進(jìn)入有利于加強(qiáng)體育產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理的科學(xué)化
市場機(jī)制下現(xiàn)代化企業(yè)的基本特點(diǎn)之一是管理科學(xué)。體育要走產(chǎn)業(yè)化的道路，必須堅(jiān)持科學(xué)管理的原則。
風(fēng)險(xiǎn)投資給被投資企業(yè)帶來的附加價(jià)值之一是參與管理。風(fēng)險(xiǎn)投資基金管理者（也稱為風(fēng)險(xiǎn)投資家）都具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。據(jù)調(diào)查，有2/3的風(fēng)險(xiǎn)投資家有大型企業(yè)高層管理背景，另有1/3的風(fēng)險(xiǎn)投資家有金融背景。被投資企業(yè)可以利用風(fēng)險(xiǎn)投資的直接參與管理來加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，還可以有效利用風(fēng)險(xiǎn)投資家的專長、經(jīng)驗(yàn)和網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來克服不同階段的困難而不斷順利發(fā)展。
3體育投資項(xiàng)目贏得風(fēng)險(xiǎn)投資應(yīng)注意的事項(xiàng)
體育投資項(xiàng)目是指通過向體育領(lǐng)域投資獲取利潤回報(bào)的項(xiàng)目，如體育休閑項(xiàng)目、體育競賽項(xiàng)目。
成功獲得風(fēng)險(xiǎn)投資并能使項(xiàng)目順利實(shí)施的注意事項(xiàng)可以從三個(gè)階段來分析，即策劃階段、撰寫商業(yè)計(jì)劃書階段和簽約階段。
3.1策劃階段，注意理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系
體育投資產(chǎn)權(quán)是指進(jìn)行體育投資的投資者對投資對象擁有的各種權(quán)利，包括所有權(quán)、行為權(quán)、索取權(quán)。在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，所有權(quán)、行為權(quán)、索取權(quán)存在著相互作用、相互影響的互動(dòng)關(guān)系，它們最終共同決定了產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行效率，其中任何一方存在著不科學(xué)、不合理、不公正的一面，就會(huì)傷害產(chǎn)權(quán)主體的積極性和創(chuàng)造性，進(jìn)而損害產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行效率。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，體育投資項(xiàng)目從選項(xiàng)到投資，全部由政府統(tǒng)一包辦，投資項(xiàng)目無論盈利還是虧損，均由政府獨(dú)家承擔(dān)，體育事業(yè)所需資金全部來自國家財(cái)政支出。所以體育投資主體單一。隨著國家政治體制和經(jīng)濟(jì)體制各方面改革的逐步深入，體育改革也邁開了步伐。體育投資主體從一元化向國家和社會(huì)二元化轉(zhuǎn)變。所以，現(xiàn)有體育資產(chǎn)很多為國有產(chǎn)權(quán)，在委托關(guān)系中，存在出資人缺位現(xiàn)象和很高的人風(fēng)險(xiǎn)。
3.2撰寫商業(yè)計(jì)劃書階段，注意設(shè)計(jì)一份出色的商業(yè)計(jì)劃書
商業(yè)計(jì)劃書是對投資項(xiàng)目的背景、基本狀況、盈利能力、發(fā)展前景等方面的真實(shí)表述和客觀預(yù)測。經(jīng)過商業(yè)計(jì)劃書的篩選，一般只有5％的項(xiàng)目能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資家的調(diào)查階段。所以商業(yè)計(jì)劃書的設(shè)計(jì)是贏得風(fēng)險(xiǎn)投資的至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。
一份完整的商業(yè)計(jì)劃書包括以下內(nèi)容：
摘要：簡要闡述產(chǎn)品理念。
產(chǎn)品及經(jīng)營理念：讓讀者清晰地看到你要進(jìn)入的領(lǐng)域、所經(jīng)營的產(chǎn)品，以及在整個(gè)商業(yè)背景下該產(chǎn)品的定位。
市場機(jī)會(huì)：回答產(chǎn)品有什么市場機(jī)會(huì)。
競爭分析：讓讀者知道此商業(yè)計(jì)劃建立在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)之上，它表明了計(jì)劃成功的阻礙，并設(shè)計(jì)出克服它的方法。
個(gè)人經(jīng)歷與技能：告訴讀者項(xiàng)目發(fā)起人或者創(chuàng)業(yè)者是否有能力使該業(yè)務(wù)獲得成功。
市場導(dǎo)入策略：說明如何啟動(dòng)新計(jì)劃。
市場發(fā)展措施：所需技術(shù)及其他設(shè)施。
市場增長計(jì)劃：將表現(xiàn)如何使該業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。
市場退出策略：萬一我們的計(jì)劃失敗，出現(xiàn)了我們不愿看到的局面以致于需要退出市場，我們也會(huì)盡量減少損失，不至于血本無歸或名聲掃地。
法律法規(guī)：新業(yè)務(wù)是否在法律許可的范圍內(nèi)開展、我們的產(chǎn)品是否合法、在這個(gè)領(lǐng)域是否存在相關(guān)的規(guī)定等等，
資源（人力及技術(shù)）配備：我們在資源配備上要有多大的投入，如何得到這些資源。
資金計(jì)劃：這部分將說明新業(yè)務(wù)所需要的資金投入。
近期規(guī)劃：獲得投資后，近期工作安排。
體育投資項(xiàng)目其產(chǎn)品多為服務(wù)性產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)商業(yè)計(jì)劃書時(shí)，一定要把盈利模式和成長途徑交代清楚，避免給人留下空洞虛無的印象而被淘汰掉。
3.3簽約階段，注意管理權(quán)限的分配
風(fēng)險(xiǎn)投資的最大特點(diǎn)是參與管理。在合同設(shè)計(jì)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)投資家一般會(huì)要求在企業(yè)處于不同的境遇下管理權(quán)限要發(fā)生變動(dòng)：當(dāng)企業(yè)運(yùn)行狀態(tài)良好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)投資家的管理權(quán)限較?。划?dāng)企業(yè)處于危機(jī)狀態(tài)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)投資家的管理權(quán)限變大，甚至?xí)侀_創(chuàng)業(yè)者，接管企業(yè)。作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)人或者創(chuàng)業(yè)者當(dāng)然不愿意將自己辛苦培育的企業(yè)雙手奉送他人。所以，在設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)注意巧妙避開管理權(quán)限的變動(dòng)條款。
風(fēng)險(xiǎn)投資為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一般選擇分階段注入企業(yè)。如果在第一階段，投資項(xiàng)目業(yè)績較差、或者市場前景黯淡、或者技術(shù)已經(jīng)落后，那么風(fēng)險(xiǎn)投資將會(huì)終止后續(xù)投資，并進(jìn)入清算程序。如果是由于管理不善導(dǎo)致投資項(xiàng)目表現(xiàn)較差，那么風(fēng)險(xiǎn)投資家將會(huì)接管企業(yè)，同時(shí)，股價(jià)換算比例也將向有利于風(fēng)險(xiǎn)投資家的方向發(fā)展。所以，體育投資項(xiàng)目爭取風(fēng)險(xiǎn)投資不是一錘子買賣，而是一個(gè)多階段的動(dòng)態(tài)過程。項(xiàng)目發(fā)起人應(yīng)抨棄“臨陣磨槍”的思想以及“只要把錢拿到手就好辦”的想法，而應(yīng)該努力把項(xiàng)目做好，以贏得后續(xù)投資，獲得最后的雙贏結(jié)局。
參考文獻(xiàn)
1盛立軍.風(fēng)險(xiǎn)投資———操作、機(jī)制與策略[M].上海：上海遠(yuǎn)東出版社，1999
