房屋轉(zhuǎn)讓法律精選(九篇)

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第1篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的基本理論問題。1

在研究房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題之前，本文先就合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一些基本理論問題進(jìn)行簡(jiǎn)要地說(shuō)明。

合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人通過協(xié)議將其債權(quán)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。第二、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同債權(quán)。第三、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓既可以是全部的轉(zhuǎn)讓，也可以是部分的轉(zhuǎn)讓。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的生效有兩個(gè)條件：第一、權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同成立。第二、債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知債務(wù)人。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的法律效力分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力，對(duì)內(nèi)效力具體表現(xiàn)為：第一、合同權(quán)利由讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果是全部轉(zhuǎn)讓，則受讓人將作為新債權(quán)人而成為合同權(quán)利的主體，轉(zhuǎn)讓人將脫離原合同關(guān)系，由受讓人取代其地位。如果是部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓，則受讓人將加入合同關(guān)系，與原債權(quán)人一起成為共同債權(quán)人。第二、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利時(shí)從屬于主債權(quán)的從權(quán)利也將隨主權(quán)利移轉(zhuǎn)而發(fā)生移轉(zhuǎn)。第三、轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利是有效存在且不存在權(quán)利瑕疵的。對(duì)外效力具體表現(xiàn)為：第一、債務(wù)人不得再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，而且應(yīng)取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。第三、債務(wù)人在合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)就已經(jīng)享有的對(duì)抗原債權(quán)人的抗辯權(quán)，并不因合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而消滅。2

我國(guó)關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的立法例包括《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第五章的有關(guān)規(guī)定，其中第七十九條至八十三條專門規(guī)定合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，第八十七條規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)問題。

《民法通則》第九十一條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家批準(zhǔn)的合同，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對(duì)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和義務(wù)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行區(qū)分，而是將二者作為一個(gè)整體看待。合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓含有義務(wù)轉(zhuǎn)移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉(zhuǎn)讓人不承擔(dān)合同義務(wù)（單務(wù)合同）或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否需要合同另一方的同意呢？?jī)H就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時(shí)該條文對(duì)合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還有一個(gè)限制，即轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)時(shí)不得牟利，這種規(guī)定明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制立法模式的色彩。《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定“是在對(duì)民法通則第91條進(jìn)行補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，并借鑒《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第26條的有關(guān)規(guī)定發(fā)展而來(lái)，它彌補(bǔ)了合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較明確，本文不再詳述。

《合同法》未對(duì)合同所指向的標(biāo)的物作動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分，應(yīng)當(dāng)理解為只要符合法律規(guī)定，不論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，合同權(quán)利都可以轉(zhuǎn)讓。因此可以講《合同法》對(duì)房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓提供了明確的法律依據(jù)。下面就該權(quán)利轉(zhuǎn)讓所涉及的問題進(jìn)行分析論述。

二、我國(guó)關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。

因預(yù)售商品房以外的其他房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題并不復(fù)雜，本文對(duì)該問題不再贅述，下面僅就預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進(jìn)行分析。

預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。對(duì)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點(diǎn)：第一種是反對(duì)轉(zhuǎn)讓，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機(jī)性，允許炒樓花可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害房屋實(shí)際使用者的利益，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。贊成轉(zhuǎn)讓的認(rèn)為，炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金，又可以活躍市場(chǎng)，從世界各國(guó)房地產(chǎn)交易實(shí)踐來(lái)看，炒家參與房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn) .4本人贊同第二種觀點(diǎn)，商品房再轉(zhuǎn)讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購(gòu)買的商品房對(duì)預(yù)購(gòu)方已經(jīng)沒有意義，例如預(yù)購(gòu)方移居國(guó)外。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓，則限制了預(yù)購(gòu)方合法權(quán)益的行使。5

其實(shí)，關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題，我國(guó)1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規(guī)定，該法第五十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。因迄今為止國(guó)務(wù)院尚未作出具體規(guī)定，有些學(xué)者據(jù)此認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房不能再轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為該規(guī)定是一種委任性條款，即授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī)，其隱含的意思是預(yù)購(gòu)商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無(wú)法想象國(guó)務(wù)院會(huì)制定這樣的行政法規(guī)：“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第五十四條的規(guī)定，預(yù)售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓，那么《房地產(chǎn)法》應(yīng)當(dāng)直接作出規(guī)定，沒有必要再授權(quán)國(guó)務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可”。6

我國(guó)最高人民法院對(duì)預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《1993年座談會(huì)紀(jì)要》）規(guī)定： “關(guān)于轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房問題。預(yù)購(gòu)方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的，必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定，倒買倒賣預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無(wú)效。在預(yù)售方已實(shí)際交付房屋后，預(yù)購(gòu)方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關(guān)系處理”。 《1993年座談會(huì)紀(jì)要》大體包含這樣幾層含義：一、預(yù)購(gòu)方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。四、違法法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無(wú)效。五、在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系。其中該座談會(huì)紀(jì)要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義，但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定，違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預(yù)售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國(guó)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。

1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》（以下簡(jiǎn)稱《1995年司法解釋》）中，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細(xì)的規(guī)定，為避免不必要的爭(zhēng)論，本文全文引用該規(guī)定：“七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題。28、商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。29、商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理”。

根據(jù)以上規(guī)定，可以將預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為：一、預(yù)售商品房合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無(wú)效。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購(gòu)方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系，而非預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

與《1993年座談會(huì)紀(jì)要》相比，《1995年司法解釋》對(duì)商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化：一、《1993年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系，而《1995年司法解釋》強(qiáng)調(diào)在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購(gòu)方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系。《1993年座談會(huì)紀(jì)要》關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論，因?yàn)樵诜课萁桓逗箢A(yù)購(gòu)方并不當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當(dāng)然都是房屋買賣關(guān)系，其中可能仍然包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。《1995年司法解釋》將房屋買賣關(guān)系限定在預(yù)購(gòu)方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。預(yù)購(gòu)方取得房屋所有權(quán)證書當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，即便這時(shí)房屋還未交付，其再將房屋轉(zhuǎn)讓亦當(dāng)然是房屋買賣關(guān)系。二、《1993年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無(wú)效，而《1995年司法解釋》則強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同有效的條件。但是，該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)” 是指預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預(yù)購(gòu)方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)？該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么？無(wú)論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么，決不可能是預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因?yàn)槿绻k理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)取得預(yù)購(gòu)商品房的所有權(quán)，那么預(yù)購(gòu)方和受讓人之間就不存在預(yù)售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系，而只存在房屋買賣關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)包括預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方和受讓方兩個(gè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢？該解釋沒有作出進(jìn)一步的規(guī)定，但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)是指預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。同理預(yù)購(gòu)方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當(dāng)是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。

2003年最高人民法院又了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《2003年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問題。該條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定，預(yù)售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件，除非雙方當(dāng)事人另有約定。也就是說(shuō)《2003年司法解釋》對(duì)《1995年司法解釋》關(guān)于預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房權(quán)利的條件進(jìn)行了修正，即預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方合同簽訂的預(yù)售商品房買賣合同，如果符合法律規(guī)定的條件，則該預(yù)售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預(yù)購(gòu)方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。

此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的，對(duì)該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定？根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前，交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無(wú)權(quán)處分呢？無(wú)權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。7 從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無(wú)權(quán)處分，但是仔細(xì)推敲起來(lái)就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題：房屋未交付以前，預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預(yù)售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)預(yù)售方發(fā)生法律效力，但是按照無(wú)權(quán)處分處理，預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預(yù)售方追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效，這種結(jié)論讓人覺得不可思議。其實(shí)，按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外，預(yù)購(gòu)方可以將其對(duì)預(yù)售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時(shí)預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請(qǐng)求預(yù)售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。

三、房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用問題。

在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為未取得權(quán)屬證書的房屋，無(wú)論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓，因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無(wú)效的。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…（六）、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的…”。

這種觀點(diǎn)對(duì)法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓：

第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù)2001年6月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規(guī)定可以看出，開發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。也許有人會(huì)提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢？實(shí)際上，二者之間不存在競(jìng)合問題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時(shí)該房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)證書，一般情況下，買受人應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房（現(xiàn)房）的轉(zhuǎn)讓問題，而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。

第二是開發(fā)商預(yù)售商品房的情形。所謂預(yù)售商品房是指“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為”。 8因?yàn)槭穷A(yù)售正在建設(shè)中的商品房，房屋還未建成，開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書，但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時(shí)，開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)有一部分房屋未賣出，但是房屋已經(jīng)建成，開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書，其可以憑原商品房預(yù)售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。

第三是無(wú)權(quán)處分情形。無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，并且與相對(duì)人訂立財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。對(duì)該條款的效力，我國(guó)法律界的通說(shuō)為“效力待定”。也就是說(shuō)，即使出賣人出賣他人房屋并也不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效，經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的，該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書時(shí)不得轉(zhuǎn)讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權(quán)屬證書時(shí)不得出賣。

按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人（可以是開發(fā)商，也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前，買受人對(duì)出賣人享有的權(quán)利包括：接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；與此相對(duì)應(yīng)，出賣人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人可以將對(duì)出賣人的上述請(qǐng)求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人（受讓人）。此時(shí)，因房屋尚未辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)仍然屬于出賣人，所以買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權(quán)利（請(qǐng)求權(quán)），而不是房屋所有權(quán)。在這種情況下，該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，同時(shí)由于《合同法》對(duì)《民法通則》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進(jìn)行了修正（轉(zhuǎn)讓權(quán)利只需通知出賣人，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)出賣人發(fā)生法律效力），根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利問題應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定（預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題還應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋）。

四、與房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他法律問題。

（一）、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應(yīng)當(dāng)交納契稅和契稅的繳納對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。

根據(jù)我國(guó)稅收征收方面的法律規(guī)定，房屋買賣合同的買受人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣的成交價(jià)格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當(dāng)事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當(dāng)無(wú)異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)當(dāng)由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導(dǎo)致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效？

對(duì)這個(gè)問題在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，買受人和出賣人都應(yīng)當(dāng)繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書。如果買受人未繳納契稅，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，契稅應(yīng)當(dāng)由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結(jié)果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費(fèi)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化。9

本人同意后一種觀點(diǎn)，除該觀點(diǎn)的理由之外，還有如下理由：

第一、《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅”，其第四條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；……”，《中國(guó)人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第七條規(guī)定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為”。根據(jù)以上規(guī)定，契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是房屋買賣合同的買受人，即買受人為房屋權(quán)屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)區(qū)別二種情形：第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對(duì)出賣人享有權(quán)利，是該房屋的共有人，也是房屋權(quán)屬的共同承受人，契稅當(dāng)然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨(dú)對(duì)出賣人享有權(quán)利，是房屋權(quán)屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對(duì)價(jià)，買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書，當(dāng)然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權(quán)屬證書，此時(shí)的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系，而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

第二、如果認(rèn)為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。這就象我們?nèi)コ匈?gòu)買商品，因銷售者沒有交納稅款而導(dǎo)致買賣合同無(wú)效一樣荒謬無(wú)比。納稅與否是納稅人和稅收征收機(jī)關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍，而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒有任何原因和結(jié)果關(guān)系。

第三、無(wú)論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋，都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。其實(shí)，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費(fèi)，其還是應(yīng)當(dāng)按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費(fèi)。

因此，房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。同時(shí)，無(wú)論是買賣合同的當(dāng)事人，還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人，契稅或者其他稅費(fèi)是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

（二）抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題。

在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，以房抵債的現(xiàn)象非常普遍。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動(dòng)資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價(jià)抵頂工程款。在這種情形下，實(shí)際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無(wú)關(guān)，故僅論述房屋買賣合同關(guān)系。

以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系，即開發(fā)商以建成房屋折價(jià)作為給付施工方的工程款，施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購(gòu)買房屋的對(duì)價(jià)。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條也對(duì)此作了明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的；……”。

施工方為了使房屋變現(xiàn)，就需要轉(zhuǎn)讓該房屋，這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋，該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達(dá)成房屋買賣協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人將房屋價(jià)款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費(fèi)，為減少變現(xiàn)成本，施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。

如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)？開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系，則開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔(dān)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書，其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對(duì)開發(fā)商享有的權(quán)利，即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時(shí)由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

由于施工方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，其與第三人達(dá)成協(xié)議后，再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價(jià)格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價(jià)格相同，例如三個(gè)合同的房屋價(jià)格分別為100萬(wàn)元，權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會(huì)產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn)，往往會(huì)降價(jià)銷售房屋，例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格為100萬(wàn)元，施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價(jià)格80萬(wàn)元，最后第三人和開發(fā)商以80萬(wàn)元簽訂商品房買賣合同，此時(shí)存在一個(gè)問題：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個(gè)合同改變了第一個(gè)合同的內(nèi)容，這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)？施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是，開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款為房屋價(jià)款，其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同，施工方收取第三人給付的對(duì)價(jià)，最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達(dá)成初步的房屋買賣協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書面的），由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價(jià)款交付給了施工方。同時(shí)因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析，最后一個(gè)合同只具有形式上的意義，或者說(shuō)該價(jià)格僅為繳納契稅而確定的成交價(jià)。但是無(wú)論如何，施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，我們權(quán)且稱之為“簡(jiǎn)化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”。

第2篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

    原告張江澤

    被告趙金升

    2001年9月21日，靈寶市建設(shè)局因拆遷安置，在本市新華西街給被告趙金升解決門面地皮60平方米，由趙金升本人投資建設(shè)私房。2003年10月8日，原、被告通過中證人焦書秀在被告人趙金升家里簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

    內(nèi)容為：“一、甲方（被告）同意將新華西街將要建成的六間樓房（9#D樓）其中從西至東第二間地下室（12米×3.5米約42平方米價(jià)值約2萬(wàn)元）和第一層門面房面積為（12米×3.5米約42平方米）和二樓西單元一套住房以及門面房所占有土地（20米×3.5米約70平方米）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）所有，總價(jià)29萬(wàn)元整。二、簽訂合同時(shí)，乙方付給甲方購(gòu)房款15萬(wàn)元，主體工程建成，乙方付給甲方5萬(wàn)元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付給甲方8萬(wàn)元。甲方負(fù)責(zé)把土地使用證，房產(chǎn)使用證辦到乙方張江澤名下。乙方將剩余1萬(wàn)元全部付給甲方。證本費(fèi)和手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。三、地下室和一樓結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，二樓為磚混結(jié)構(gòu)，屋頂為現(xiàn)澆，室內(nèi)地板磚，衛(wèi)生間、伙房為墻面磚，水池、衛(wèi)生潔具配套齊全，水電全通，防盜門、鋁合金窗、質(zhì)量與全樓相等。”

    合同簽訂后原告給付被告152000元。被告開始建房。主體工程建成后，原告依約給付被告進(jìn)度款5萬(wàn)元時(shí)被告以合同無(wú)效為由拒絕接收。無(wú)奈，原告于2004年8月10日將5萬(wàn)元購(gòu)房款公證提存，支付提存費(fèi)用750元。因被告拒絕交付房產(chǎn)，原告訴至本院。

    「審判

    一審法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的合同是在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的，屬雙方真實(shí)意思表示。該合同為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。原告主張雙方簽訂的合同合法有效，事實(shí)理由成立，本院予以支持。被告辯稱轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其他共有人同意，本院不予采信。被告辯稱其所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案的房屋購(gòu)買合同應(yīng)屬無(wú)效。本院不予采納。原告主張被告應(yīng)賠償公證提存費(fèi)750元符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)按每月1000元賠償其經(jīng)濟(jì)損失，因缺乏證據(jù)支持，本院不予采信。但考慮到被告之違約行為確實(shí)給原告造成經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)按原告實(shí)際交付的購(gòu)房款202000元給付利息。綜上依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十三條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，判決1、被告趙金升應(yīng)繼續(xù)履行合同，將位于新華西街9#D樓從西至東第2間地下室和第1層門面房及2樓西單元住房1套交付原告張江澤。2、被告趙金升應(yīng)賠償原告張江澤公正提存費(fèi)750元。賠償原告實(shí)際交付房?jī)r(jià)202000元的利息，從2004年8月1日起按中國(guó)銀行同期貸款利率計(jì)算至交房之日止。

    宣判后，趙金升不服判決提出上訴，上訴稱：一、原判認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本案房地產(chǎn)是全家共同所有，不是夫妻二人所有，簽訂合同時(shí)，其妻子并不在家，之所以未去辦證是由于房屋未竣工，是不能辦理而不是不去辦理。二、原判適用法律錯(cuò)誤，本案合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和四、六項(xiàng)兩項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定的事實(shí)是非常明顯的，屬無(wú)效合同。無(wú)效合同不應(yīng)履行，不存在違約責(zé)任，因此判決結(jié)論錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，依法撤銷原判，改判確認(rèn)本案房屋買賣合同無(wú)效，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

    二審法院審理查明，關(guān)于原判認(rèn)定趙金升、張江澤簽訂買賣房屋的合同及其履行情況的事實(shí)和原審查明的相同，予以確認(rèn)。另查明，趙金升與靈寶市建設(shè)局于2001年9月21日簽訂了《關(guān)于趙金升同志拆遷安置的處理意見》，主要內(nèi)容為趙金升已經(jīng)于1995年被拆遷安置，由于其上訪，又重新進(jìn)行安置，即趙金升退還建設(shè)局1995年9月所給其解決的104m2住房，另解決門面地皮60m2，由趙金升本人投資建設(shè)。趙金升女兒趙贊華1976年12月25日生，2001年3月已經(jīng)結(jié)婚；兒子現(xiàn)年25歲，正在鄭州大學(xué)讀研，趙金升于2004年8月4日與楊順法簽訂租房協(xié)議，將已賣給張江澤的房屋又租賃給楊順法。

    二審法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于合同效力方面確立了依照法律、行政法規(guī)確定合同效力的法律制度，除法律、行政法規(guī)規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的合同外，其他依法成立的合同均為成立即生效的合同。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、行政法規(guī)確立了我國(guó)的房地產(chǎn)交易的登記發(fā)證制度，除土地使用權(quán)出讓合同審批、房地產(chǎn)抵押合同登記生效外，其他房地產(chǎn)交易合同均為成立即生效的合同。這種制度鼓勵(lì)的是誠(chéng)實(shí)信用，阻止的是違約行為，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)是關(guān)于未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而第四十四條、第四十五條是關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)定。綜合關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的所有規(guī)定可以看出，無(wú)論是已經(jīng)建成的有證房地產(chǎn)還是未建成的無(wú)證的房地產(chǎn)，只要來(lái)源明確、權(quán)屬清晰，均可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。關(guān)于個(gè)人在建房地產(chǎn)的預(yù)售問題法律沒有明確規(guī)定，可以參照《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于商品房預(yù)售方面的有關(guān)規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，一方拖延不辦的，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。

    趙金升轉(zhuǎn)讓給張江澤的房地產(chǎn)，是通過拆遷安置確權(quán)給趙金升的正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，地產(chǎn)來(lái)源清晰，權(quán)屬確定；正在建設(shè)的房地產(chǎn)因不符合辦證條件而沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但并無(wú)在建房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，因此趙金升可以轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)；趙金升與張江澤簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，意思表示真實(shí)，約定的房地產(chǎn)價(jià)款和交付辦證手續(xù)具體，權(quán)利義務(wù)明確，因此該合同為有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。原審判決關(guān)于合同效力的認(rèn)定是正確的，應(yīng)予維持。趙金升上訴陳述該合同為無(wú)效合同所依據(jù)的事實(shí)證據(jù)不足，所適用法律的理由不足，其上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

    「評(píng)析

    此案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)有三：一是辦理登記手續(xù)是否屬于房屋買賣合同的生效要件？二是未取得權(quán)屬證書的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？三是對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事。

    一、辦理過戶登記手續(xù)是否是房屋買賣合同的生效要件？

    城鎮(zhèn)房屋買賣必須到房屋管理部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這是眾所周知，無(wú)異議的。國(guó)務(wù)院1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條就規(guī)定：“買賣城市私有房屋，買賣雙方須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”由此可見，城鎮(zhèn)房屋買賣要辦理過戶登記是法規(guī)的要求，不是可辦可不辦的。

    雖然有關(guān)法規(guī)均規(guī)定房屋所有權(quán)因買賣贈(zèng)與等原因轉(zhuǎn)移，需在一定期限內(nèi)申辦登記過戶手續(xù)，但并無(wú)進(jìn)一步明確指出當(dāng)事人原簽訂的合同要等登記過戶才能生效。因此，我們不能擅自推斷登記過戶就是房屋買賣合同成立的法律特定形式。

    由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商品房的交易價(jià)格變化快，升跌幅度大，當(dāng)事人必須及時(shí)抓住時(shí)機(jī)決定買賣，否則，機(jī)會(huì)稍縱即逝，在這種情況下，如以登記過戶作為合同成立的要件，而登記過戶往往由于各種客觀原因難以及時(shí)辦理，則合同遲遲不能生效，雙方的權(quán)利、義務(wù)不能及時(shí)確定，發(fā)生法律約束力，當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)反悔，使對(duì)方原來(lái)簽訂合同的目的難以保證實(shí)現(xiàn)，這就嚴(yán)重影響了合同的嚴(yán)肅性，使交易始終處于不安狀態(tài)，不僅無(wú)法保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，還會(huì)使惡意的當(dāng)事人有機(jī)可趁。

    最高人民法院1999年12月19日頒布的《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)；或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而對(duì)房屋買賣合同，法律法規(guī)恰恰只規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，未規(guī)定登記才能生效，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，是履行合同內(nèi)容的問題，不影響買賣房屋合同的效力。

    此案中，根據(jù)雙方的約定，辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的義務(wù)在趙金升，趙金升不去辦證是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不能將這種違約行為作為合同無(wú)效的理由。

    二、未竣工的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

    《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”那么本案中房屋還正在興建中，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

    法律之所以規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)未依法登記領(lǐng)證說(shuō)明該房地產(chǎn)來(lái)源不明，歸屬不明，如下市場(chǎng)流通則違背了市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則。不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。所以說(shuō)如果產(chǎn)權(quán)清晰，則不能適用該款規(guī)定。例如當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌措建設(shè)資金，采取預(yù)售房屋，提前收購(gòu)房款的辦法，由此簽訂的房屋預(yù)售合同不可能等到開發(fā)公司取得產(chǎn)權(quán)證書或者登記過戶后才生效，因?yàn)轭A(yù)售房屋屬在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工裝修時(shí)間，預(yù)售單位不可能在簽訂合同時(shí)已取得產(chǎn)權(quán)證，也根本不存在產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。如果以未取得權(quán)屬證書為由而不允許對(duì)待建房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則就無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋預(yù)售。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”也就是說(shuō)，法律只要求已建成房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)要持有房產(chǎn)證。對(duì)于未建成房屋由于不可能取得產(chǎn)權(quán)證，因此不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定的禁止范圍。

    三、對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事？

    在此案中，由于該房是在建房屋還未竣工，沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，無(wú)法認(rèn)定趙金升的妻子兒女是該房屋的共有人，但假如此房建成后屬于趙金升與妻子共有，那么如果趙金升未經(jīng)妻子書面同意私下里將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，這個(gè)轉(zhuǎn)讓行為是否有效呢？

    這個(gè)問題就牽涉到了家事權(quán)，家事權(quán)亦稱夫妻權(quán)或者日常事務(wù)權(quán)，是指配偶一方本無(wú)權(quán)，在與第三人就實(shí)施日常事務(wù)為一定法律行為時(shí)，推定享有配偶行使權(quán)利的權(quán)利，也就是說(shuō)一般情況下，家庭對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系時(shí)，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系，另一方對(duì)此則需承擔(dān)民事法律責(zé)任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購(gòu)買家用電器、生活用品，出借錢財(cái)物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等等。

    家事有以下三個(gè)方面的特征：（1）主體身份特殊，與被人之間的特定身份關(guān)系一般限定在夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系；（2）內(nèi)容特殊，一般限定為處理家庭日常事務(wù)或者一般家庭財(cái)產(chǎn)；（3）相對(duì)人分辯人的越權(quán)行為難度較大。

    對(duì)于家事權(quán)我國(guó)法律雖未作規(guī)定，但在審判實(shí)踐中，我國(guó)是承認(rèn)家事權(quán)的。最高人民法院頒布的《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（一）》中規(guī)定“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”這一解釋是目前我國(guó)審判實(shí)踐中適用家事制度的最直接的證據(jù)。

    構(gòu)成家事的相對(duì)人必須為善意的、無(wú)過失的，如果夫妻一方與相對(duì)人惡意串通，故意損害另一方的權(quán)益，則不構(gòu)成家事，所發(fā)生的法律關(guān)系對(duì)另一方是無(wú)效的。對(duì)于房地產(chǎn)交易，因?yàn)榉梢呀?jīng)規(guī)定要共有人書面同意。如果產(chǎn)權(quán)證書上沒有其他家庭成員的名子，雖然有可能其它家庭成員為共有人，但相對(duì)人無(wú)法知道有共有人，所以相對(duì)人沒有惡意，也無(wú)過錯(cuò)，在這種情況下就構(gòu)成家事。但如果產(chǎn)權(quán)證書上已載明了有其他共有人，如果沒有經(jīng)過其它共有人的書面同意，就不構(gòu)成家事，房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過共有人的書面同意。

第3篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

    第一條  （目的和依據(jù)）

    為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人和其他關(guān)系人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

    第二條  （適用范圍）

    本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

    第三條  （定義）

    本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

    前款所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人，是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。

    第四條  （管理部門）

    上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

    市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的具體管理工作。

    財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、工商、規(guī)劃、住宅建設(shè)等管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

    第五條  （轉(zhuǎn)讓原則）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

    第六條  （轉(zhuǎn)讓方式）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

    （一）買賣；

    （二）交換；

    （三）贈(zèng)與；

    （四）以房地產(chǎn)抵債；

    （五）以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    （六）因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    （七）法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

    第二章  一般規(guī)定

    第一節(jié)  轉(zhuǎn)讓范圍和條件

    第七條  （轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。

    房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

    第八條  （不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）

    有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

    （一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；

    （二）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

    （三）權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

    （四）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    （五）依法收回土地使用權(quán)的；

    （六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

    第九條  （國(guó)有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

    依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的地塊上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，必須在辦理房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    第十條  （成片開發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件）

    以出讓方式取得成片國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

    （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （三）需轉(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

    （四）規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

    （五）出讓合同約定的其他條件。

    以劃撥方式取得成片國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合前款第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)所列的條件，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

    第十一條  （出讓國(guó)有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的限定）

    以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

    第十二條  （劃撥國(guó)有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制）

    以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金；按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。

    土地收益上繳的具體辦法，由市人民政府按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定另行制定。

    第十三條  （集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

    集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

    （二）居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

    （三）居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

    集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第（二）項(xiàng)規(guī)定以外的受讓人的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    第十四條  （房地產(chǎn)買賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）

    共有房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    第二節(jié)  轉(zhuǎn)讓程序

    第十五條  （轉(zhuǎn)讓合同的訂立）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除本辦法第六條第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)所列的情形外，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

    第十六條  （轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈(zèng)與合同。

    房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

    （三）土地所有權(quán)性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （六）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；

    （八）房地產(chǎn)交付日期；

    （九）違約責(zé)任；

    （十）爭(zhēng)議的解決方式；

    （十一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

    房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明交換的價(jià)格差額；房地產(chǎn)抵債合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明抵沖的債務(wù)及其金額。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

    第十七條  （轉(zhuǎn)讓合同的生效）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

    （一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

    （二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

    第十八條  （過戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，并提交下列文件：

    （一）房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明；

    （三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；

    （四）其他有關(guān)的文件。

    房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)的同時(shí)，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

    房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期將轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格抄送同級(jí)稅務(wù)、物價(jià)部門。

    第十九條  （過戶審核和變更登記）

    房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)之日起15日內(nèi)完成審核。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)作出不予過戶的決定，并書面通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)過戶的文件移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交申請(qǐng)過戶文件之日起15日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)通知房地產(chǎn)受讓人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。

    第三節(jié)  轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

    第二十條  （房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期）

    房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。

    第二十一條  （風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期）

    房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。

    第二十二條  （與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的限制）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    第二十三條  （房地產(chǎn)相關(guān)情況的告知）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    第二十四條  （租賃合同的繼續(xù)履行）

    轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。

    第二十五條  （廣告宣傳的真實(shí)性）

    與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的廣告或者表明房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明書、示意圖等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。

    以公開展示樣品房的方式表明商品房的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況的，商品房的實(shí)際狀況應(yīng)當(dāng)與樣品房相符。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    第二十六條  （土地使用權(quán)分割的限定）

    房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；房地產(chǎn)受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

    第二十七條  （房屋及其相關(guān)設(shè)施轉(zhuǎn)讓的限定）

    房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的附屬設(shè)施同時(shí)轉(zhuǎn)讓。按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。

    房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的共用部位、共用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓；共用部位的建筑面積按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂?/p>

    按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

    第二十八條  （轉(zhuǎn)讓價(jià)格的限定）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價(jià)房買賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市物價(jià)部門和市住宅建設(shè)管理部門核定。

    房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，其轉(zhuǎn)讓合同中載明的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是受讓人按照本辦法第二十六條、第二十七條規(guī)定取得房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價(jià)格。

    第二十九條  （新建房屋轉(zhuǎn)讓后的保修責(zé)任）

    新建房屋買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年。

    新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

    第三十條  （違約責(zé)任）

    房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的當(dāng)事人一方違反轉(zhuǎn)讓合同約定的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金；由于違約給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。

    違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；轉(zhuǎn)讓合同中未作約定，并且有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

    （一）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍；

    （二）因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

    第三十一條  （相關(guān)稅費(fèi)的繳納）

    房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅；其中房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)繳納交易手續(xù)費(fèi)。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅、費(fèi)按照轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算；其中房地產(chǎn)交換的，按照申報(bào)的交換價(jià)格差額計(jì)算。但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算稅、費(fèi)。

    交易手續(xù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)部門會(huì)同市財(cái)政部門核定。

    第三章  商品房預(yù)售

    第三十二條  （預(yù)售條件）

    商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

    （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （三）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （四）取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

    （五）商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格；

    （六）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；

第4篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

關(guān)鍵詞：激活；農(nóng)村房屋；抵押權(quán)；法律問題

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）17-0024-02

河南省葉縣農(nóng)民李紅偉2010年流轉(zhuǎn)了近1 000畝土地種植高效有機(jī)蔬菜，由于擴(kuò)大規(guī)模建大型溫室，沒有抵押物而貸不到款。不得已，只好向鄭州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押貸款，才解了他的燃眉之急。當(dāng)前，農(nóng)民房屋不能夠辦理抵押，造成農(nóng)民“貸款難”和金融機(jī)構(gòu)“難貸款”，農(nóng)民很難獲得有效的資金支持，制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，如何解決“兩難”問題，值得我們深思和探討。

一、農(nóng)村房屋的法律問題

（一）農(nóng)村房屋所有權(quán)

農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個(gè)人所有的房屋，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所有的房屋。《憲法》第十三條規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。”《民法通則》第七十五條規(guī)定，“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。”據(jù)此，農(nóng)村房屋是農(nóng)民合法的私有財(cái)產(chǎn)，受國(guó)家法律保護(hù)；農(nóng)民對(duì)自己的房屋享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系

《物權(quán)法》第一百五十二條、第一百五十三條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。宅基地屬于集體所有，農(nóng)民有權(quán)取得符合法律規(guī)定的宅基地，并建造住宅及其附屬設(shè)施，其所有權(quán)受法律保護(hù)。我國(guó)擔(dān)保法和物權(quán)法明確規(guī)定，不得在宅基地上設(shè)定抵押權(quán)，否則無(wú)效。法律禁止對(duì)宅基地進(jìn)行買賣和抵押。這意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不能分開單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。

二、抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定

抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的作為債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)有權(quán)就其抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)金享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)主體籌集資金的基本渠道是向金融機(jī)構(gòu)融資。金融機(jī)構(gòu)為了防范風(fēng)險(xiǎn)，要求融資人提供擔(dān)保，保護(hù)自己的金融安全。市場(chǎng)主體通過融資，投入市場(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也獲得了利益，實(shí)現(xiàn)雙贏[1]。另一方面，由于抵押擔(dān)保不轉(zhuǎn)移占有，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)可以減少保管擔(dān)保物的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人來(lái)說(shuō)可以充分利用擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)增值，符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。有學(xué)者說(shuō)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的抵押權(quán)在抵押物權(quán)中得到嚴(yán)重化[2]。

三、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)實(shí)意義

第一，農(nóng)村房屋抵押能夠激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，充分發(fā)揮農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)效益。目前我國(guó)農(nóng)村，農(nóng)民面臨的主要問題是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所急需的投資如種植有機(jī)蔬菜、購(gòu)買新型種子、農(nóng)用機(jī)械、新型灌溉技術(shù)等，均需要通過貸款來(lái)解決。金融機(jī)構(gòu)貸款都要求提供擔(dān)保物，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，房屋是農(nóng)民手里最值錢的財(cái)產(chǎn)了。如果允許以農(nóng)村房屋抵押貸款，將大大緩解農(nóng)民“貸款難”和金融機(jī)構(gòu)“難貸款”的難題。農(nóng)民通過房屋抵押融資來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)十分有利。

第二，農(nóng)村房屋抵押，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)易于控制。我國(guó)《土地管理法》第五十九條、第六十二條規(guī)定，農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)使用宅基地，一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地的使用權(quán)，宅基地面積上限不能超過省、自治區(qū)和直轄市的規(guī)定。我國(guó)農(nóng)民每戶僅有一處宅基地，房屋用于抵押取得貸款后，抵押人非常清楚不能償還貸款所面臨的法律后果，使其更加珍惜和合理使用來(lái)之不易的貸款，同時(shí)，能調(diào)動(dòng)農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性和主動(dòng)性。此外，金融機(jī)構(gòu)通過完善管理機(jī)制，加大對(duì)貸款用途和使用情況的監(jiān)管力度，將信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在最小限度內(nèi)。

第三，允許農(nóng)村房屋抵押對(duì)搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，培育社會(huì)主義農(nóng)村市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)重大的意義。我國(guó)目前至少有70%左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國(guó)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的參與主體。中國(guó)要真正擺脫貧窮落后，就必須充分調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷增加，廣大農(nóng)民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有房屋抵押來(lái)獲得發(fā)展經(jīng)濟(jì)所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個(gè)又一個(gè)的致富機(jī)會(huì)，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會(huì)的穩(wěn)定。

四、我國(guó)目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定

我國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限制。根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則，在實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押權(quán)時(shí)必須依法處理宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身分而享有的社會(huì)福利和社會(huì)保障，是農(nóng)民的安身之本。在我國(guó)社會(huì)保障體系尚無(wú)法覆蓋廣大農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)解決了農(nóng)民的基本衣食來(lái)源，宅基地使用權(quán)解決了農(nóng)民的基本居住問題。這兩項(xiàng)制度的福利色彩成為維護(hù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用權(quán)制度的首要功能，關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓問題，必須尊重這一現(xiàn)實(shí)，以利于保護(hù)農(nóng)民利益，構(gòu)建和諧社會(huì)[3]。

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)法律或行政法規(guī)沒有直接的允許或禁止性規(guī)定，但是國(guó)務(wù)院及其所屬職能部門對(duì)該問題了一些明確的政策性規(guī)定。（1）1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”（2）2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”（4）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。” 2）2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”（4）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”

存入我的閱覽室

雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國(guó)家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價(jià)值取向是明確的。國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國(guó)已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，積極推動(dòng)開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡(jiǎn)介：王向陽(yáng)（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。

雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國(guó)家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價(jià)值取向是明確的。國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國(guó)已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，積極推動(dòng)開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡(jiǎn)介：王向陽(yáng)（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。

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雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國(guó)家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價(jià)值取向是明確的。國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國(guó)已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，積極推動(dòng)開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡(jiǎn)介：王向陽(yáng)（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。 展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

第5篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

關(guān)鍵詞：宅基地；宅基地使用權(quán)；典權(quán)

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）30-0142-03

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)，是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》和《物權(quán)法》沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對(duì)集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準(zhǔn)在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。

宅基地使用權(quán)具有以下的法律特征：

第一，權(quán)利主體特定。《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著土地管理法將宅基地的使用權(quán)人限定為農(nóng)村村民，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民因建造自有住宅對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。而《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”該規(guī)定對(duì)宅基地使用權(quán)人的身份并未加以限定。但《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”這說(shuō)明《物權(quán)法》將對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)制留給了《土地管理法》和其他相關(guān)立法。

第二，權(quán)利客體僅限于集體土地。這一點(diǎn)《土地管理法》和《物權(quán)法》都有明確的規(guī)定。首先，宅基地使用權(quán)的客體僅限于集體所有的土地上，在國(guó)有的土地上不得設(shè)定宅基地使用權(quán)。其次，宅基地使用權(quán)的客體僅以土地為限，但在解釋時(shí)應(yīng)不限于“地面”，宅基地使用權(quán)人在地面之上或者地下也得進(jìn)行建設(shè)附屬設(shè)施并保有所有權(quán)。

第三，“一戶一宅”。集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。《土地管理法》第62條明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用權(quán)的土地使用用途，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只能用作農(nóng)村村民住宅的建設(shè)。《物權(quán)法》第152條也明確規(guī)定只得在該土地上建造住宅及其附屬設(shè)施。解釋上，這里的住宅是指農(nóng)村村民所建住房及與住房和居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施，例如住房、車庫(kù)、廁所、沼氣池、牛棚等。

第五，權(quán)利的取得具有無(wú)償性。我國(guó)現(xiàn)行法律中，宅基地使用權(quán)的原始取得是無(wú)償?shù)摹０凑宅F(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了保障其成員的正常生活，無(wú)償將土地作為一種福利向本集體成員提供失。

第六，權(quán)利無(wú)期限。我國(guó)現(xiàn)行法律沒有對(duì)宅基地使用權(quán)的期限進(jìn)行限制性規(guī)定，宅基地使用權(quán)不因期限屆滿而消失。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式分析

宅基地是農(nóng)村居民的基本生活資料，我國(guó)相關(guān)法律限制宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，權(quán)利人不得就其宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)定抵押。如：

《土地管理法》第62條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”

《擔(dān)保法》第37條和《物權(quán)法》第184條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

另外，國(guó)家土地管理局關(guān)于《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》的第169條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。”國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

從以上法律規(guī)定可以看出：第一，宅基地使用權(quán)人只能是農(nóng)村村民。那么，農(nóng)村村民的身份是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)確定的？是按照從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是戶籍標(biāo)準(zhǔn)，或是按照實(shí)際常住標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)這一問題，我國(guó)立法沒有正式的規(guī)定，個(gè)別部門規(guī)章有按從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，如1989年1月16日國(guó)家工商行政管理局《私營(yíng)企業(yè)暫行管理辦法》第3條規(guī)定：“農(nóng)村村民，指農(nóng)民個(gè)人，不含農(nóng)村中的非農(nóng)業(yè)居民。”也有地方法規(guī)按戶籍標(biāo)準(zhǔn)的，如2007年7月1日起施行的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》第3條規(guī)定：“農(nóng)村村民，是指具有本市常住戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。”所以，要從立法上規(guī)范宅基地使用權(quán)制度，就有必要從立法上對(duì)農(nóng)村村民的身份進(jìn)行科學(xué)合理的界定，統(tǒng)一農(nóng)村村民身份的界定標(biāo)準(zhǔn)。

第二，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押，但宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。實(shí)踐中，這種轉(zhuǎn)讓也存有限制：即受讓人只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而且還必須是農(nóng)村村民，因?yàn)榍拔囊咽黾罢厥褂脵?quán)人僅限于農(nóng)村村民。如果要轉(zhuǎn)讓給本集體組織外人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請(qǐng)宅基地的條件。這種限制，違反了物權(quán)法平等保護(hù)原則，使農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，在一定程度上限制農(nóng)民的融資手段，繼而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，這種限制會(huì)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)兩難境況而使得這種允許隨房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定形同虛設(shè)：目前在大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)的情況下，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，有的在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，“空心村”和宅基地閑置情況十分突出，而農(nóng)村村民幾乎每戶都有自己的宅基地，所以，這些空置的宅基地在農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓幾乎沒有市場(chǎng)可言，而對(duì)農(nóng)村房屋有需求的城鎮(zhèn)居民卻無(wú)法在農(nóng)村購(gòu)房。在城里購(gòu)置了房產(chǎn)的農(nóng)民無(wú)法轉(zhuǎn)讓閑置的空房，將會(huì)造成農(nóng)民房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合“物盡其用”的原則。

同樣道理，如果農(nóng)村村民通過抵押自己的房屋融資，在農(nóng)村村民無(wú)法償還借貸款物時(shí)，抵押權(quán)人的抵押權(quán)就有可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樵摰盅旱姆课轃o(wú)論是折價(jià)還是拍賣，繼受取得房屋所有權(quán)的人也必須是農(nóng)村村民，前文述及，大多數(shù)農(nóng)村村民對(duì)宅基地沒有購(gòu)買需求。所以，這在實(shí)際上限定了農(nóng)民通過自己的房屋融資的可能。而同樣都是房屋，法律對(duì)城鎮(zhèn)居民的房屋所有權(quán)幾乎沒有限制，對(duì)農(nóng)民房屋所有權(quán)的這種限制，顯然是一種歧視。近年我國(guó)農(nóng)村進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)行農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，在這種情況下，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，但可以取得融資的只有房屋和宅基地。所以，對(duì)宅基地使用權(quán)制度的改革勢(shì)在必行。

對(duì)宅基地使用權(quán)，法律作出農(nóng)民可以無(wú)償使用不得轉(zhuǎn)讓的限制，主要基于以下考慮：一是為了使農(nóng)民“居者有其屋”，保證農(nóng)民不要成為流入城市的無(wú)業(yè)游民，造成兩極分化；宅基地和住房是農(nóng)民最后的生存基礎(chǔ)，盡管在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，農(nóng)民的生產(chǎn)和生活方式發(fā)生了很大變化，但農(nóng)民對(duì)住房和宅基地依然有著極大的依賴性。農(nóng)民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將無(wú)依無(wú)靠，淪為無(wú)居無(wú)業(yè)的失地農(nóng)民。二是因?yàn)檎厥褂脵?quán)具有一定的福利性，按照現(xiàn)行《土地管理法》，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村村民的身份相聯(lián)系。集體組織為了保障其成員正常生活，將宅基地使用權(quán)作為一種福利向集體成員無(wú)償提供。在目前房地一體的格局下，如果允許農(nóng)村村民將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。

一般而言，無(wú)論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村村民，大多都是在急需資金而又無(wú)其他融資渠道時(shí)才會(huì)變賣房屋或抵押房屋融資，或者是房屋長(zhǎng)期閑置而房主自己沒有居住需要也不愿出租。在因?yàn)槿谫Y出賣房屋或抵押房屋后，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)無(wú)居無(wú)業(yè)情況時(shí)，往往可以靠低保生活，但農(nóng)村村民卻沒有低保制度的保障。筆者認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)盡快建立健全農(nóng)村的社會(huì)保障制度，不能因?yàn)檗r(nóng)村社會(huì)保障制度的缺失而又通過立法限制農(nóng)民對(duì)自有房屋的處分權(quán)，這種限制，是不平等的，也是一種歧視，不利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否設(shè)定典權(quán)的分析

允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，需要制修訂一系列的法律，也需要一定的時(shí)間，在立法部門沒有將相關(guān)法律納入制修訂進(jìn)程之前，本人認(rèn)為，可以通過司法解釋的方式，允許農(nóng)村村民通過對(duì)自有房屋設(shè)定典權(quán)，不限定典權(quán)人身份的方式融資，①對(duì)農(nóng)村村民的私房設(shè)定典權(quán)，即為宅基地使用權(quán)設(shè)定典權(quán)。這一方面可以滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)農(nóng)村住房的需求，另一方面讓農(nóng)民在融通到資金的同時(shí)又保有房屋的所有權(quán)，在典期屆滿后，農(nóng)民可根據(jù)自身的需要，決定是否需要回贖或找貼房屋。

典權(quán)，是指支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利[1]。這里的不動(dòng)產(chǎn)，僅指建筑物及其所占用基地的基地使用權(quán)[1]。其中，支付典價(jià)者為典權(quán)人，而以自己的不動(dòng)產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人，作為典權(quán)標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)為典物。

典權(quán)在我國(guó)具有悠久的歷史，是中國(guó)傳統(tǒng)思維和習(xí)慣在法律上的反映。如學(xué)者言：“典權(quán)系物權(quán)編所定物權(quán)中，唯一純出于固有法制者，其所以興起之緣由，乃因眾人認(rèn)為變賣祖產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)，籌款周轉(zhuǎn)以應(yīng)付急需，乃是敗家之舉，足使祖宗蒙羞，故絕不輕易從事，然又不能不有解決之計(jì)，于是有折衷辦法之出現(xiàn)，即將財(cái)產(chǎn)出典于人，以獲得相當(dāng)于賣價(jià)之金額，在日后可以原價(jià)將之贖回，如此不僅有足夠之金錢，以應(yīng)通融之需，復(fù)不落得變賣祖產(chǎn)之譏。而典權(quán)人則得以支付低于賣價(jià)之典價(jià)后，即取得典物之使用收益權(quán)，且日后尚有因此取得典物所有權(quán)之可能，是以出典人與典權(quán)人兩全其美，實(shí)為最適宜之安排。”[2]

因?yàn)閷?duì)宅基地使用權(quán)人的身份限定，農(nóng)民出典房屋同樣受到諸多限制。筆者認(rèn)為，允許農(nóng)村村民通過對(duì)自有房屋及宅基地使用權(quán)設(shè)定典權(quán)，而不限定典權(quán)人身份的方式融資，主要理由如下：

首先，從上文對(duì)典權(quán)的簡(jiǎn)短分析看出，典權(quán)的設(shè)定主要是為滿足融資的需要，而農(nóng)村村民對(duì)自有房屋設(shè)定典權(quán)，也多是基于融資需要，出典房屋可使其獲得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)急需的流動(dòng)資金，以解一時(shí)之需；同時(shí)也滿足了典權(quán)人對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用并獲取收益的需要，而且，在出典人不回贖的情況下，典權(quán)人有可能取得典物的所有權(quán)。而不限定典權(quán)人的身份，一方面可以讓農(nóng)村村民通過出典房屋很快融通到所需資金，另一方面，即使出典人不是為了融資需要而出典房屋，也可避免該房屋長(zhǎng)期閑置，這對(duì)于物盡其用有積極的意義。

其次，限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是擔(dān)心農(nóng)民將房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將無(wú)依無(wú)靠，淪為無(wú)居無(wú)業(yè)的失地農(nóng)民。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。但農(nóng)村村民將自有房屋設(shè)定典權(quán)后，仍對(duì)房屋保有所有權(quán)，在將來(lái)可以通過回贖的方法重新占有和使用自己的房屋，在將來(lái)不會(huì)淪為無(wú)居無(wú)業(yè)的失地農(nóng)民。同時(shí)也避免了損害到本集體經(jīng)濟(jì)組織的對(duì)宅基地的所有權(quán)及其相關(guān)利益。

再次，有利于避免不必要的訴訟糾紛。實(shí)踐中農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件比較多，①這類糾紛被界定為是名義上買賣房屋，實(shí)際上是買賣宅基地使用權(quán)，因?yàn)槲覈?guó)法律禁止宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，所以，農(nóng)村私房買賣當(dāng)事人如果都為農(nóng)村村民，則買賣合同被認(rèn)定為有效；而糾紛的訴訟雙方當(dāng)事人如果出賣人為農(nóng)村村民，買受人為城市居民的，則買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效。②被認(rèn)定為無(wú)效的這些買賣合同，交易發(fā)生的時(shí)間多在前兩年以上，有的甚至在10年以上；出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；大多數(shù)訴訟是緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而；很多買受人對(duì)房屋進(jìn)行過裝修、翻建、改建等添附行為。房屋買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效，買受人的利益損失往往比較大，如北京宋莊畫家李玉蘭與宋莊某村民買賣宅基地使用權(quán)糾紛一案。同時(shí)也縱容了出賣人不依誠(chéng)信履約。如果法律允許農(nóng)村私有住房出典而不限定典權(quán)人的身份，則會(huì)避免這些不必要的糾紛。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆遷等使得房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償較高，都不會(huì)影響到典權(quán)關(guān)系的雙方當(dāng)事人為此而提訟。如果出典人在典期屆滿后不愿回贖房屋，可依照當(dāng)時(shí)的市價(jià)找貼房屋給典權(quán)人。

這里還有個(gè)問題需要說(shuō)明一下。農(nóng)村私有房屋設(shè)定典權(quán)后，典權(quán)人有留買權(quán)，即出典人轉(zhuǎn)讓典物時(shí)，典權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；還有典物取得權(quán)，即典期屆滿，出典人不回贖的，典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。這樣，典權(quán)人最終也取得農(nóng)村村民房屋的所有權(quán)，同時(shí)也取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。有人會(huì)認(rèn)為這也是名義上賣房實(shí)際是買賣宅基地使用權(quán)，應(yīng)該無(wú)效。筆者認(rèn)為，首先，典權(quán)設(shè)定后，典期一般都較長(zhǎng)，大都在10年到30年之間，出典人對(duì)自有房屋是否有居住需要，在典期屆滿時(shí)是否有必要將房屋贖回，有足夠的考慮時(shí)間。出典人轉(zhuǎn)讓典物或在典期屆滿不回贖典物的，都說(shuō)明出典人對(duì)自有房屋沒有居住的需要。法律限制農(nóng)村私房自由轉(zhuǎn)讓的第一個(gè)原因，即擔(dān)心農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓房屋后淪為無(wú)居無(wú)業(yè)的失地農(nóng)民便不存在，而且農(nóng)村村民的私房屬于農(nóng)村村民的私產(chǎn)，他們有權(quán)處理，法律不應(yīng)過分干涉。其次，無(wú)論是留買還是絕賣，出典人和典權(quán)人處分的都是農(nóng)村私有房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，而不是宅基地所有權(quán)，即并沒有侵犯到集體的宅基地所有權(quán)。典權(quán)人作為典物的使用人，長(zhǎng)期在農(nóng)村居住生活，只是沒有農(nóng)村戶口，是否可以將其看作是農(nóng)村村民？而對(duì)于農(nóng)村村民的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，法律并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

綜上，筆者認(rèn)為，法律應(yīng)該允許農(nóng)村村民對(duì)自有房屋設(shè)定典權(quán)而不限制典權(quán)人的身份，適當(dāng)放寬對(duì)農(nóng)村村民私房及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，以保障農(nóng)村村民的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

[關(guān)鍵詞]商品房；預(yù)售；轉(zhuǎn)讓

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓概述

在我國(guó)目前的市場(chǎng)實(shí)踐中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)較為普遍。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，也稱“期房轉(zhuǎn)讓”或“樓花轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預(yù)售后，承購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房承購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。①

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權(quán)，但承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)。預(yù)售商品房經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，原承購(gòu)人從商品房預(yù)售法律關(guān)系中脫離出來(lái)，而由受讓人取代其在合同中的當(dāng)事人地位，享有原承購(gòu)人應(yīng)享有的合同權(quán)利。負(fù)擔(dān)原承購(gòu)人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，是一種合同轉(zhuǎn)讓行為。

在實(shí)踐中，預(yù)售合同中承購(gòu)人承擔(dān)的主要義務(wù)是支付房款。依據(jù)承購(gòu)人履行該義務(wù)的程度，可以將商品房預(yù)售合同的再轉(zhuǎn)讓分為債權(quán)讓與和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。

由于商品房從開工到建成要經(jīng)過較長(zhǎng)的一段時(shí)間。在這段時(shí)間里，承購(gòu)人完全可能履行完所負(fù)義務(wù)。在不采取按揭形式的商品房預(yù)售中，承購(gòu)人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負(fù)義務(wù)。在按揭購(gòu)房中，承購(gòu)人支付首期房款并授權(quán)貸款銀行存入開發(fā)商專設(shè)賬戶中，即可視為履行完畢所負(fù)義務(wù)。這兩種情況下發(fā)生的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是債權(quán)讓與行為。

在商品房建成之前，還有可能出現(xiàn)承購(gòu)人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預(yù)售商品房的讓與是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)承擔(dān)的結(jié)合。被讓與人的權(quán)利主要是房屋所有權(quán)之期待權(quán)，第三人所承擔(dān)的義務(wù)是原承購(gòu)人為履行或者未履行完畢的合同義務(wù)。

由于承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而這又與傳統(tǒng)的物權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)制度有所背離，因此，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是否合法是一個(gè)爭(zhēng)論已久的問題。支持者認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將尚未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，能夠使開發(fā)商更快地回籠資金，降低開發(fā)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，也能使承購(gòu)人及時(shí)收回投資。解決資金需求。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有活躍作用。反對(duì)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓，有較大的投機(jī)性，它使大量的資金流入少數(shù)投機(jī)者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，損害了消費(fèi)者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主張?jiān)诜梢?guī)定上予以禁止。

筆者認(rèn)為，盡管禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有一定道理，但也不能因噎廢食，完全禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。該行為的存在有其合理性，而且目前市場(chǎng)活動(dòng)中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也是較為普遍的。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性分析

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性主要從法律依據(jù)和法理兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，從法律依據(jù)上看，法律并沒有明文禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。對(duì)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為，1995年1月1日實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此作出規(guī)定，即“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國(guó)務(wù)院對(duì)此還沒有作出專門規(guī)定。既然沒有規(guī)定，按照“法無(wú)明文禁止皆自由”的法治原則，該規(guī)定隱含的意思應(yīng)該是預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓。

2005年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中明確指出：“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。”盡管該《意見》禁止了預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，但該《意見》的規(guī)定是值得商榷的，因?yàn)槠卟课瘺]有聯(lián)合制定關(guān)于禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)的主體資格，即該《意見》的法律效力存在瑕疵。

該《意見》出臺(tái)后，各地紛紛制定相應(yīng)政策禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第73條的規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就“為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)”以及“屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”等作出規(guī)定，即地方各級(jí)政府的房產(chǎn)主管部門沒有權(quán)利來(lái)制定預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。

其次，從法理上看，禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓也是明顯不合理的。

前面已經(jīng)提到，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，并且分為債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。如果原承購(gòu)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)完全履行完所負(fù)義務(wù)，那么其轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是對(duì)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《合同法》第79條的規(guī)定，除三種法定情形外，債權(quán)人“可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人”，該條款說(shuō)明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而處分自己的債權(quán)。同時(shí)，《合同法》第80條還規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”從該條可以看出，債權(quán)轉(zhuǎn)讓不必征得債務(wù)人的同意，因?yàn)閭鶆?wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰(shuí)履行義務(wù)都是可以的。因此，除三種法定情形外，只要履行了對(duì)債務(wù)人的通知義務(wù)，債權(quán)人可以自由轉(zhuǎn)讓自己的債權(quán)。

如果原承購(gòu)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所負(fù)義務(wù)，那么其轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。在該種情形下，原承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房必須征得預(yù)售人的同意。我國(guó)《合同法》第84條規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過債權(quán)人同意。”第88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”可見，債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓須經(jīng)債權(quán)人同意主要在于讓與人所承擔(dān)的債務(wù)。債務(wù)承擔(dān)之所以須經(jīng)債權(quán)人同意。是因?yàn)楹贤申P(guān)系是特定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種法律關(guān)系的成立存在一定的信用基礎(chǔ)。作為債權(quán)人，往往將債務(wù)人的資金狀況及信譽(yù)程度作為訂立合同時(shí)所考慮的重要因素。在發(fā)生債務(wù)人變更后，上述的資金狀況及信譽(yù)程度實(shí)際上已發(fā)生了改變，這可能會(huì)影響到債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。以預(yù)售方的事先同意作為承購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提。一方面可以防止承購(gòu)人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合

同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人與承購(gòu)人的利益。事實(shí)上，如果承購(gòu)人向預(yù)售人提供了受讓人的資信及履約能力的合法證明，只要預(yù)售人認(rèn)為受讓人能夠履行合同義務(wù)，并愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售人自會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的。

因此，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓于法于理都是應(yīng)該允許的。

三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的限制條件

盡管預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有其合理性，但由于承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，因此商品房在建設(shè)過程中會(huì)形成價(jià)差，該價(jià)差可能會(huì)產(chǎn)生高額利潤(rùn)，這些高額利潤(rùn)會(huì)吸引炒房者，形成大量投機(jī)性的行為。如果不對(duì)這些投機(jī)行為進(jìn)行限制和管理，則可能為一些炒作者牟取暴利提供機(jī)會(huì)。從而損害交易當(dāng)事人的利益、危害房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的健康運(yùn)行。因此，我們必須對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行一定限制。

首先，預(yù)售合同必須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是預(yù)售合同的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)合同法的一般原理，其轉(zhuǎn)讓有效的第一要件就是原預(yù)售合同存在且有效。預(yù)售合同無(wú)效的，在轉(zhuǎn)讓行為也因標(biāo)的不存在而無(wú)效。

其次，預(yù)售合同中沒有禁止轉(zhuǎn)讓的約定。在預(yù)售合同中，商品房的預(yù)售人和承購(gòu)人可以約定承購(gòu)人不得轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房。如果雙方作出了禁止轉(zhuǎn)讓的約定，則承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房。如果對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓未作限制，則應(yīng)該允許承購(gòu)人處分自己的債權(quán)。

再次，轉(zhuǎn)讓行為須發(fā)生在承購(gòu)人取得房屋所有權(quán)之前。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓之所以屬于合同轉(zhuǎn)讓行為，是因?yàn)槌匈?gòu)人尚未依房屋所有權(quán)之期待權(quán)從開發(fā)商處繼受房屋所有權(quán)。如果承購(gòu)人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，其發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為按照一般的買賣行為處理。

同時(shí)，轉(zhuǎn)讓行為符合合同轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。既然預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，那么該行為首先應(yīng)該符合《合同法》的規(guī)定。依照該法第80條、第88條的規(guī)定，如果承購(gòu)人已經(jīng)完全履行支付房款的義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)需預(yù)售人同意，只要通知其即可。如果承購(gòu)人未完全履行支付房款的義務(wù)，則其轉(zhuǎn)讓需要征得預(yù)售人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。同時(shí)，我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條還對(duì)預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓作了特殊規(guī)定。依照該規(guī)定，預(yù)售人辦理了備案登記手續(xù)之后，預(yù)售商品房的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，備案登記手續(xù)可以證明原預(yù)售合同無(wú)瑕疵，證明了預(yù)售人是證照齊全的合法的房地產(chǎn)開發(fā)商。沒有經(jīng)過登記備案預(yù)售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過本案登記后的預(yù)售商品房合同，被原承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓給第三人后，第三人成為權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

最后。轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。承購(gòu)人與第三人或第三人與開發(fā)商應(yīng)以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同，再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。其中的債務(wù)承擔(dān)合同也可以在第三人與承購(gòu)人之間簽訂，但須經(jīng)開發(fā)商同意方可生效。

四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法建議

雖然預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具有不可避免的投機(jī)可能性，但只要我們加強(qiáng)管理。做好立法工作。制定出行之有效的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)管理規(guī)則，完全可以保證商品房預(yù)售行為的健康發(fā)展。對(duì)此，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

第一，盡快在法律上對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以肯定。現(xiàn)實(shí)生活中，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓已普遍存在，如預(yù)售商品房的抵押、贈(zèng)與、繼承等，這均已走到了法律的前面。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定非常模糊，盡管“法無(wú)明文禁止皆自由”，但僅依據(jù)該法治原則不利于法律的貫徹執(zhí)行，更何況該原則在我國(guó)尚未深入人心，而行政機(jī)關(guān)的管理對(duì)法律規(guī)定的確定性程度要求更高。因此，國(guó)務(wù)院有必要根據(jù)該條法律的授權(quán)，出臺(tái)專門的行政法規(guī)，或者由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)部門規(guī)章，以規(guī)范全國(guó)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。制定全國(guó)性的、統(tǒng)一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，這有利于形成全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，進(jìn)一步規(guī)范商品房再轉(zhuǎn)讓的程序。原承購(gòu)人與受讓人不僅應(yīng)當(dāng)簽訂書面的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并且二者還應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同背書記載有關(guān)轉(zhuǎn)讓的情況。同時(shí)，前面已經(jīng)提到，我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了登記備案制度，這主要是為了便于國(guó)家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和加強(qiáng)國(guó)家稅收。既然房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù)。通過辦理原預(yù)售合同的變更手續(xù)，原承購(gòu)人更名為受讓^，從而明確預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物，受讓人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人履行支付剩余購(gòu)房?jī)r(jià)款的義務(wù)。這不僅有公示公信的效力，還便于對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的監(jiān)督和管理。

第7篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

[論文關(guān)鍵詞]單位集資房 權(quán)屬 糾紛 權(quán)益保障

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢(shì)，商品房的價(jià)格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對(duì)改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國(guó)頒布并實(shí)施了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，進(jìn)一步確保了公民的不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益。

一、單位集資房的權(quán)屬

（一）興建單位集資房的主要土地來(lái)源

國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設(shè)用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請(qǐng)的劃撥土地中的自用存量用地。

通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

（二）單位集資房的房屋所有權(quán)歸屬

單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對(duì)集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認(rèn)為，參與集資建房的職工，對(duì)集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對(duì)而言的，它是指參與集資建房的職工對(duì)所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對(duì)集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購(gòu)買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進(jìn)行分配。

職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價(jià)款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)這類住房可以依法進(jìn)入市場(chǎng)流通，在按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，職工一方面支付了成本價(jià)格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)。職工出售房屋所得，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

二、單位集資房在建設(shè)和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型

（一）單位與單位之間的糾紛

單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實(shí)際操作過程中，如果仔細(xì)審視單位自建房的主體，就會(huì)發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國(guó)有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團(tuán)購(gòu)”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導(dǎo)致了單位與單位之間公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。

（二）單位與職工之間的糾紛

在實(shí)踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準(zhǔn)，即將職工集資款自行購(gòu)地建房的現(xiàn)象，然而實(shí)質(zhì)上卻是變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。其所購(gòu)的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭(zhēng)議，建房用地不能落實(shí)，從而引起糾紛；有的單位購(gòu)買集資建房的土地遠(yuǎn)離市區(qū)，不具備開發(fā)建設(shè)條件，集資款已用于購(gòu)地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，集資人由于交了款長(zhǎng)期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導(dǎo)致中途停工，建房逾期太長(zhǎng)，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無(wú)法得到切實(shí)有效的保障，從而糾紛不斷。

（三）職工與職工之間的糾紛

按照國(guó)家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，應(yīng)該是面向中低收入的職工，建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但是單位集資房的建筑標(biāo)準(zhǔn)往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務(wù)級(jí)別等來(lái)進(jìn)行分配，職務(wù)高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來(lái)，集資房也成為了領(lǐng)導(dǎo)者為個(gè)人謀利的工具。能爭(zhēng)取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號(hào)一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬(wàn)元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。

（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛

房屋價(jià)格不斷上漲的今天，多少人望著商品房?jī)r(jià)興嘆，然而單位集資房的價(jià)格較于商品房?jī)r(jià)格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標(biāo)買賣的市場(chǎng)需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購(gòu)買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務(wù)，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時(shí)期，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，這就導(dǎo)致了職工購(gòu)房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購(gòu)買單位集資房的職工反悔，以不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購(gòu)房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無(wú)效，要求實(shí)際購(gòu)房人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)。由于實(shí)際購(gòu)房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)的主張，特別是當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機(jī)會(huì)稍縱即逝時(shí)便更是如此，實(shí)際購(gòu)房人一般都會(huì)要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.

三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析

（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來(lái)看是物權(quán)，即民事主體依法對(duì)特定的物進(jìn)行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨(dú)立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對(duì)物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實(shí)的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。

（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化

按民法經(jīng)典理論，一般來(lái)說(shuō)，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應(yīng)該是十分明晰的。要么就是一人獨(dú)享的排他性的獨(dú)占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭(zhēng)議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個(gè)人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨(dú)立性、完整性和支配性難以實(shí)現(xiàn)。

（三）單位集資房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?/p>

這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對(duì)象也由各種地方政策、單位制度加以嚴(yán)格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈(zèng)予權(quán)益時(shí)附加了許多限制條件， 在上市時(shí)間、交易對(duì)象和合理收益等方面嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。  

（四）單位集資房購(gòu)房對(duì)象的特殊性導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生

與現(xiàn)行有關(guān)貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對(duì)象應(yīng)為：該單位中住房面積尚未達(dá)到職工購(gòu)房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的中低收入職工家庭。在這些對(duì)象中的無(wú)房戶、危房戶、住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項(xiàng)目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實(shí)施單位集資建房項(xiàng)目的單位則應(yīng)切實(shí)做好相關(guān)的組織工作，并代辦立項(xiàng)、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報(bào)等項(xiàng)手續(xù)，以保證其順利實(shí)施。

但是在實(shí)踐中，由于房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲，單位集資建房的價(jià)格相較于商品房的價(jià)格較低，大有優(yōu)惠的差價(jià)存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購(gòu)買單位集資房的指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時(shí)對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時(shí)在客觀事實(shí)上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購(gòu)房人”。也可以認(rèn)為擁有購(gòu)買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購(gòu)房人”，而實(shí)際出資購(gòu)買該集資房的購(gòu)房者，即“實(shí)際的購(gòu)房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購(gòu)房人在與實(shí)際購(gòu)房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易之時(shí)，再進(jìn)行過戶。然而，這種交易行為在我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項(xiàng)法律法規(guī)對(duì)此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。

四、如何有效地保障購(gòu)房者權(quán)益

（一）明晰單位集資房購(gòu)房者所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬

為了切實(shí)保障單位在集資房購(gòu)房者的利益，應(yīng)清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對(duì)已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)應(yīng)補(bǔ)價(jià)款，同時(shí)還須加上補(bǔ)足的利息部分，一并交給原補(bǔ)貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，已按成本價(jià)交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應(yīng)經(jīng)原售房單位出具有關(guān)證明，經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對(duì)已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購(gòu)房者不愿補(bǔ)足價(jià)款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)對(duì)已登記的內(nèi)容進(jìn)行清理，由售房單位出具相關(guān)證明，按當(dāng)時(shí)成本價(jià)確定購(gòu)房者交納價(jià)款在房?jī)r(jià)中所占的比例和售房單位應(yīng)占的比例部分，并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

（二）單位集資房的購(gòu)房“指標(biāo)”不能隨意買賣

買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標(biāo)”，當(dāng)然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)的初衷，買受人希望購(gòu)買的是將來(lái)竣工驗(yàn)收的集資房，但因?yàn)樵谟喠f(xié)議時(shí)集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實(shí)際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或?yàn)閱挝患Y房的請(qǐng)求權(quán)，是一種債權(quán)。同時(shí)因?yàn)閱挝唤ㄔ旒Y房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無(wú)法通過合同來(lái)隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會(huì)被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項(xiàng)“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無(wú)效。這對(duì)單位集資房的實(shí)際購(gòu)房人是非常不利的，所以，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制單位集資房購(gòu)房“指標(biāo)”的買賣。與此同時(shí)，作為購(gòu)房者有必要隨時(shí)關(guān)注關(guān)于單位集資房政策的變化。

（三）盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)單位集資建房予以規(guī)制

由于我國(guó)目前關(guān)于單位集資建房無(wú)相應(yīng)的法律、法規(guī)予以規(guī)制，經(jīng)常出現(xiàn)尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業(yè)，即使按照現(xiàn)在的優(yōu)惠政策集資建房，從運(yùn)作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權(quán)力通吃”在當(dāng)今社會(huì)生活中表現(xiàn)得尤為突出，如一部分黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，利用自己的影響或“實(shí)力”，違反規(guī)定，爭(zhēng)取到“集資合作建房”的政策，結(jié)果導(dǎo)致困難職工雖享有集資建房方面的優(yōu)惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經(jīng)享受過房改購(gòu)房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉(zhuǎn)賣牟利，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因而， 立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)單位集資建房予以規(guī)范和調(diào)整，對(duì)于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業(yè)的無(wú)房職工或房屋面積不達(dá)標(biāo)的職工安居樂業(yè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)公平有序健康地向前發(fā)展。

第8篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

“聯(lián)建”形式早在五十年代和七十年就已出現(xiàn)，在一些城市以國(guó)家、集體、個(gè)人共同出資建房的方式來(lái)解決職工住房問題和進(jìn)行舊房改造。“參建”形式則出現(xiàn)在八十年代。而今的“聯(lián)建”、“參建”則出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，由于聯(lián)建、參建的目的主要是為追求可觀的商業(yè)利潤(rùn)，其主體范圍已無(wú)任何限制，合作或合資條件也不限于以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)，從而出現(xiàn)了聯(lián)建、參建方式為名轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以聯(lián)建、參建方式為名預(yù)售房屋，以聯(lián)建、參建方式為名非法融資等違法和不規(guī)范現(xiàn)象，這些種種不規(guī)范現(xiàn)象則阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，也給房屋聯(lián)建合同糾紛的處理帶來(lái)難度。面對(duì)這些以聯(lián)建、參建方式訂立的內(nèi)容各不相同的合同，如何界定其性質(zhì)，則有必要首先界定聯(lián)建、參建的含義。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)人股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)了房屋聯(lián)建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是聯(lián)合建造的意思，強(qiáng)調(diào)的是聯(lián)合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強(qiáng)調(diào)主輔關(guān)系。從合同的角度上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體以協(xié)議的方式就房屋的建造開發(fā)約定共同負(fù)責(zé)立項(xiàng)和工程施工，并按照比例享受權(quán)利、承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開發(fā)形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設(shè)開發(fā)，并以協(xié)議的方式約定享受一定的權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開發(fā)形式。從法律的角度上理解，本人認(rèn)為，“聯(lián)建”的正確含義應(yīng)是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的聯(lián)合形式。而“參建”應(yīng)屬聯(lián)建的一種具體表現(xiàn)形式。

“聯(lián)建”、“參建”雖然都是商品房開發(fā)的一種聯(lián)合建房形式，但二者卻存在明顯的區(qū)別：一是在房屋聯(lián)建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權(quán)，共同辦理房屋建設(shè)立項(xiàng)即共同取得聯(lián)合建房審批手續(xù)，共同進(jìn)行施工建設(shè)；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權(quán)和建房審批手續(xù)，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設(shè)。二是聯(lián)建合同的主體雙方在開發(fā)同一項(xiàng)目中，沒有時(shí)間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經(jīng)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，往往是主建方開發(fā)在先，參建方參與在后。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，由于對(duì)聯(lián)建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯(lián)建的形式表現(xiàn)在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒有人去將二者加以區(qū)分，有的將這兩種不同的聯(lián)合形式統(tǒng)稱為“合建”。

二、區(qū)分房屋聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)

在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類型則多種多樣，正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力。現(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：

第

一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類型合同中，因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。

第

二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。

第

三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見，主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無(wú)地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

第

四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見。享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時(shí)，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒有建房開發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。

從另一角度而言，此類參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)為內(nèi)容的，也就是說(shuō)，另一方之所以取得房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)，就是因?yàn)槠渲Ц读艘欢ǖ馁Y金。因此，此類房屋參建合同，實(shí)質(zhì)上也是一種房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同。

總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無(wú)論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

三、房屋聯(lián)建合同法律效力的認(rèn)定

聯(lián)建形式在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，暴露出許多不規(guī)范操作形式，常見的有合同主體不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以聯(lián)建、參建的名義非法融資、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法預(yù)售商品房等等。只有正確的認(rèn)定合同的效力，才能依法保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向規(guī)范有序、健康、成熱方面發(fā)展。

房屋聯(lián)建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認(rèn)其合同的效力，同樣應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，由于房屋聯(lián)建合同又具有其特定法律性質(zhì)，確認(rèn)其法律效力則應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)。上述不同類型的房屋聯(lián)建合同，那些屬有效合同。本人認(rèn)為可從以下方面審查其合同的法律效力：

第

一、審查合同主體資格是否合法。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第29條及最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》均規(guī)定了“從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門，登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第19條也明確規(guī)定，以取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，“合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，從而以法律形式確定了以房地產(chǎn)開發(fā)為目的房屋聯(lián)建合同的主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。然而，在常見S9一方出地，另一方出資的房屋聯(lián)建、參建合同中，不具備這一主體資格的卻較為普遍，如何認(rèn)定其合同主體資格的合法性，是否一概而論為無(wú)效合同呢？本人認(rèn)為，應(yīng)將合同主體進(jìn)行房屋聯(lián)建的目的只是為了單位自用，并按有關(guān)規(guī)定辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的。就不應(yīng)以合同的主體不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格為由，確認(rèn)合同無(wú)效，而應(yīng)根據(jù)該合同的法律性質(zhì)認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同來(lái)確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)。反之，如果房屋聯(lián)建行為是為了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲取高額利潤(rùn)，作為合同主體的一方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，應(yīng)認(rèn)定該房屋聯(lián)建合同無(wú)效。

第

二、審查聯(lián)建合同的形式是否具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。

我國(guó)法律、法規(guī)雖沒有就房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件作出專門的規(guī)定，但由于房屋聯(lián)建同屬房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的范圍，確認(rèn)房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件則同樣應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律、法規(guī)。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第5條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和市場(chǎng)需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)”這一規(guī)定明確了任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都應(yīng)辦理審批手續(xù)，房屋聯(lián)建也不應(yīng)例外。而由于房屋聯(lián)建合同因涉及土地使用權(quán)的問題，它是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式。依據(jù)審批和變更，而直接影響其合同的法律效力，未辦理上述手續(xù)的將直接導(dǎo)致合同的無(wú)效。在上述房屋聯(lián)建類型中，凡是未辦理合建審批手續(xù)及土地使用權(quán)變更手續(xù)的聯(lián)建合同，都應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。

第

三、審查聯(lián)建合同是否合法。

房屋聯(lián)建雖是一種特殊的房地產(chǎn)開發(fā)形式，但房屋聯(lián)建合同同樣也應(yīng)符合一般合同的生效條件，合同中約定的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則。上述所列第四種房屋聯(lián)建類型即：一方以聯(lián)建、參建名義，只投入資金，獲取高額回報(bào)，而不參與項(xiàng)目審批、建設(shè)，不與主建方共同承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)建合同，就是因雙方這種權(quán)利義務(wù)的約定，實(shí)質(zhì)是一種非法融資與非法預(yù)售房屋的方式，它不僅違反公平原則，而且損害了國(guó)家的利益。因此，從合同內(nèi)容合法性的角度分析，同樣應(yīng)確認(rèn)其為無(wú)效合同。

第9篇：房屋轉(zhuǎn)讓法律范文

關(guān)鍵詞：土地管理法；小產(chǎn)權(quán)房；集體建設(shè)用地；宅基地

人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注并沒有因金融危機(jī)和政府不斷抑制房?jī)r(jià)上漲的舉措而有所降溫，近年來(lái)修改《土地管理法》的工作又時(shí)刻牽動(dòng)社會(huì)各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長(zhǎng)期以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來(lái)的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會(huì)隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無(wú)法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國(guó)未來(lái)土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)可能的治理機(jī)制和命運(yùn)。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機(jī)，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會(huì)。

1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來(lái)看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象做出限制。但自1999年以來(lái)，以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分。《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”如果將該條理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國(guó)家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對(duì)宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進(jìn)行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對(duì)其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進(jìn)行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護(hù)農(nóng)民對(duì)房屋的所有權(quán)而犧牲國(guó)家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價(jià)值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無(wú)疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實(shí)際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無(wú)法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。

2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的狀況為前提。

2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度

傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來(lái)因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會(huì)矛盾已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機(jī)商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟(jì)上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價(jià)土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。

2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國(guó)有土地上商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)。