房地產審計風險精選(九篇)

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第1篇：房地產審計風險范文

不動產是指不能移動或者如果移動就會改變其性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。在《保險公司不動產投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產”被定義為建筑物、構筑物及其附屬設施,以及該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的土地使用權。而“不動產投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產金融產品或以物權、股權、債權等方式,投資不動產的行為。因為動產和不動產有時是可以互變的,而房地產業是不動產中性質較為穩定的一項,最為符合保險資金投資特點。

保監會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示,“在中國目前保險業處于初級發展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業健康持續發展、防范風險、做大做強,具有非常重大的意義”。

國外統計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經營才能進入良性發展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產后,收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產業

按照保監會公布數據,截止2009年底,中國保險業的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業在房地產的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩定性、累計性、負債性。而房地產業的流動性較低,短期內不易變現,投資規模大、期限長,比較符合保險資金穩健投資的特點。

二、房地產市場發展空間分析

2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產富豪有8位。房地產富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關,08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產市場發展的措施后,市場反應比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產業調控措施形成鮮明的對比。

(一)房地產行業近況

根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況。2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產開發景氣指數為103.66,比11月份提高0.88點。

其中,由數據我們不難發現在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下,今年我國房地產市場表現遠好于預期,出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求,是指商品供求關系中受價格影響較小的需求,房產也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經濟基礎之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發展,我國的家庭規模也逐漸減小由原本的四世同堂變為一個個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐,促使其價格提高。

2.土地資源稀缺

根據最新一輪的土地變更調查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產價格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續在一個高水平上,房價就難以下降。

相比較發達國家房地產業的發展歷程來看,中國房地產業的發展歷程,其總體發展水平還處于產業的成長階段。而且,很多發達國家的房地產價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發展中國家來講于中國經濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結構進入轉型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產行業發展提供強勁動力。因此,在房產業還存在很大的發展的空間,在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產產業的蓬勃發展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產是可行,可以獲取一定利益

三、保險資金投資房地產的物業類型

第2篇：房地產審計風險范文

首先是完善環境保護宣傳教育機制，建立以碳會計確認、計量、記錄以及報告為中心的審計體系，進一步確定低碳經濟的房地產企業審計標準；其次是大力推廣低碳經濟的房地產企業審計，號召和鼓勵更多的企業、學校等組織能夠積極的參與到低碳經濟的房地產企業審計活動中來，不斷壯大審計隊伍；再次是加大低碳經濟的房地產企業審計監督管理機制執行力度，及時發現和查處碳排放領域的經濟犯罪問題和違法違規現象，并予以嚴厲懲處，力爭為公眾營造一個良好的生活環境；最后是增強企業、學校以及各組織的環保意識，使其能夠全面認識碳審計工作的重要性和必要性，進而，充分調動各組織的低碳經濟的房地產企業審計的積極性、自主性，為低碳經濟的房地產企業審計提供真實可靠的數據打下堅實的基礎。

強化低碳審計工作，降低低碳審計風險

傳統的低碳經濟的房地產企業審計工作主要著力于碳源的負債確認問題與碳匯的資產確認問題，此行為在一定程度上制約著低碳審計工作的高效性，因此，應進一步強化低碳審計工作，在傳統低碳經濟的房地產企業審計工作的基礎之上，不斷創新，一方面是充分披露因廢棄排放對環境產生的各種風險，通過降低低碳會計報告的重大錯報風險，起到降低碳審計風險的目的；另一方面是低碳經濟的房地產企業審計應積極開展計劃審計工作，嚴格按照風險評估程序，實施控制測試和實質性測試，保障審計工作和編制審計報告的真實性、合理性以及科學性。

加強低碳審計業務培訓，培養“雙復合型”審計人才

第3篇：房地產審計風險范文

關鍵詞：房地產企業；內部審計；內部控制

一、房地產企業的發展現狀

當前，我國住房投資結構呈現積極地變化，房地產投機因素也明顯減少，但房地產行業的投資仍不斷增加：東部地區投資增長不減，中西部地區房地產熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產行業仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現以下特點：

1.行業的整合速度加快，競爭更加激烈

國內房地產企業規模普遍較小、競爭能力也較弱，行業集中度和進入壁壘較低。隨著主要技術條件的日益成熟，在信貸規模控制和土地招標拍賣制度等壓力下，房地產行業的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業趨向以合作和聯盟的方式來擴大自身的規模和提高融資與抵御風險的能力。

2.企業的運作更加專業化

房地產企業處于從政府資源運作型向項目專業運作型轉變的階段，企業間的競爭也趨向于項目運作及更高層次的戰略管理，加上企業規模擴張的需要，其整體運作更加專業化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關宏觀調控政策的出臺，資金密集型的房地產企業需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權融資、項目融資等方式實現融資渠道的多元化。

二、房地產企業內部審計工作存在的主要問題

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，內部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。伴隨房地產企業投資規模的不斷擴大，其內部控制制度不完善、審計技術比較落后和內審人員素質較低等問題在不同程度上制約著企業未來的發展壯大。

1.內部審計人才結構不盡合理、人員綜合素質普遍不高

我國房地產企業內部審計工作屬于新興的一個領域，其內審人員尚存在結構配置不盡合理、綜合素質普遍不高的問題。大部分房地產企業的內部審計人員是從其他財務崗位轉過來的，而不是專業型人才，通常情況下他們只會依據賬本查賬，如果缺少賬本數據資料就無法進行相關的內部審計工作，內審人員這種單純的財務思維根本不能適應現代企業審計工作的基本需求。在人才結構上，房地產企業也沒有實現人力資源的優化配置，內審機構人員的知識結構單一，缺乏具有企業風險管理、網絡信息技術等方面的復合型人才，使得內審工作的深度和范圍難以很好的擴張，這在很大程度上影響了房地產內部審計工作的效率也制約著其進一步的發展與完善。

2.內審技術比較落后，內審機構的地位不高且獨立性較差

目前，我國房地產企業內審部門主要采用以財務分析為主的分析方法和詳查法進行審計工作，而沒有將現代管理評審技術、網絡信息技術以及經營分析等方法運用到審計實踐中去，這種審計技術已不能適應時展的需要，并且不能形成一個系統的工作模式以及很好地探究企業內部審計工作的實質，進而影響了內部審計功能的充分有效發揮，更不能促進企業競爭力的增強和效益的取得。此外，房地產企業內部審計機構的設置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設在財務不下，在實行機構改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調的現象，這種制度體系不能有效地保障內審機構和人員的穩定性，也喪失了其權威作用。

3.房地產企業尚未實現向管理審計的全面轉變

內部審計包括財務審計、采購審計、質量控制審計、投資審計和銷售審計等領域，我國房地產行業一直采用以開展財務審計為主的單一內部審計模式，其中許多還停留在財務查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認為內審工作就是財務查賬，從而沒有充分挖掘審計工作的優勢和很好地體現其工作的效率；有些企業雖然開始開展經營管理審計工作，但經營管理審計的思維模式仍以財務查賬為主，并且偏重于事后審計，這種審計思路和方法不能滿足現代企業發展的需求；大部分房地產企業人力資源部在招聘內部審計新成員時，通常選擇財務和審計人員，這種單一化的人員結構在一定程度上歪曲了內審工作的真正目的；此外，企業內部有些領導認為內審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計工作，認為如果內審涉及經營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構建科學、完善的房地產企業內部審計機制

針對當前我國房地產企業內部審計工作中存在的上述問題，筆者認為應當從提高內審人員綜合素質、強化公司治理、提高內部審計獨立性、運用先進的內部審計技術、完善內部控制和相應的考核激勵機制等方面加以考慮，從而構建適合房地產企業發展需要的健全的內部審計機制，以促進企業綜合效益的最大化。

1.提高內審人員的綜合素質，并運用先進的審計技術和方法

內審人員綜合素質和內審技術水平是保障房地產企業內部審計工作順利進行的必要條件。一方面，企業要對審計人員進行財務、審計、風險管理等專業知識以及職業道德的定期教育培訓，并積極吸納工程技術、法律等專業人才，從而優化內審人員結構，切實提高員工的審計水平和綜合素養，促進房地產企業內審工作的有效進行。另一方面，房地產企業要將內審工作的重點從傳統的“查錯糾弊”向為公司內部管理決策及效益服務轉變，內審職責應從審查和監督向評價與咨詢方面拓展，作業范圍應擴展到包括財務審計在內的各個領域，并且要注重信息化管理和專業軟件的建設以強化數據分析技術，不僅關注事后審計工作，還要切實做好事前和事中審計，從而整體提高內審工作質量。

2.不斷完善企業的內部控制、全面預算管理和激勵機制

房地產企業要逐步建立健全與其自身發展相適應的內部控制制度以保障各項工作的有章可循，要通過加強管理層的專業培訓以促進內審制度的執行；企業要積極引進新技術、新理念和新方法，成立高層預算小組，建立完善的全面預算管理機制以對日常各個環節實施詳細的預算分析、審批、編制與監督考核，將預算的范圍從傳統、單一的生產資金計劃向包括基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資在內的資金預算轉變，從而保障房地產企業資金的高效、有序流動。此外，房地產企業應結合自身的實際發展狀況，建立一套科學、完善的評價考核與激勵機制，從而充分調動內審人員的積極性和提高內審工作的效率，為最終實現企業社會效益和經濟效益的雙贏提供可靠保障。

3.強化公司治理，提高內審的獨立性

一些大的房地產企業集團必須設置審計委員會，從而使內審部門在隸屬于審計委員會的同時，還須接受管理層的領導，這種雙向負責、報告和雙重領導的模式有利于增強內部審計在公司治理框架中的地位以及審計機構與人員的獨立性與監控能力。一方面，審計委員會在職能上對內部審計進行監督，使內審機構是在審計委員會管理機制下獨立經營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計結果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內部審計在行政上受高級管理層的領導并決定內審工作的內容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應有的獨立。

4.實施適當的內部審計外部化

房地產企業在設置內部審計模式時要將公司全部內審業務按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經濟責任和業務職能進行審計，二是對管理層和董事會受托經濟責任進行審計。針對第一部分應當由公司的內部審計部門負責，而后一部分則應實施適當的外包，向審計委員會報告審計信息并提出改進意見。其中，承接外包業務的機構和人員應由審計委員會從不承接本公司年度審計的會計師事務所及其他專業人員中選聘，并由審計委員會直接支付報酬和具體安排內審的具體內容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內部審計工作的獨立性，保證內部審計職能更好的發揮。

四、結論

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，內部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。當前我國房地產企業沒有重視內部審計工作，審計人員的綜合素質不高、相關制度尚不完善、審計獨立性比較缺失，因此，企業要對內部審計進行更深層次的研究，切實提高內部審計工作的水平與效率，促進企業的可持續發展。

參考文獻：

[1]房素芳：試論企業內部審計風險成因及其防范對策[J].現代商業.2012（03）.

[2]毛文蓉：淺析企業內部審計風險形成因素與解決途徑[J].中國城市經濟.2012（03）.

第4篇：房地產審計風險范文

（一）缺乏個人誠信機制

我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。

（二）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大

房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。

（三）房地產的建造價格具有隱蔽性

各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。

二、加強房地產開發企業內部審計相關對策

（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度

1、建立符合企業特點的內部審計機構。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監事會領導的組織模式；（4）總裁/總經理領導的組織模式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發企業需根據自身特點及組織規模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優化原則，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重領導的組織模式，即在業務上向審計委員會報告業績，在行政上向經理層負責并報告工作。

2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規范的內部審計制度，來監督和保障內部審計工作的有效執行，不斷加強企業內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效提高企業資產收益率和經濟效益，實現房地產開發企業的健康發展。因此，房地產開發企業可以根據自身特點，參照《內部審計具體準則》、《內部審計基本準則》以及其他規定，建立適合企業自身的內部審計工作制度，規范企業的內部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內部審計工作的順利開展。

3、加強法制建設，完善相關法律法規。要想內部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規，國家有義務為房地產開發企業內部審計工作提供一個良好的法律環境。相關部門需進一步完善《內部審計準則》和《審計署關內部審計工作的規定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產開發企業的內部審計規章制度，最終使我國房地產開發企業內部審計達到規范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執行審計工作，以有效發揮內部審計職能，來制約企業中和違法行為的發生，減少企業風險。

（二）加強房地產開發企業內部控制環境建設

1、找準職能定位。內部審計的兩大基本職能是服務和監督，我國內部審計必須做到不放松任何其一。在市場經濟下房地產開發企業內部審計由“監督主導”型向“服務主導”型轉變離不開管理層觀念的轉變。為了順利轉型，需做到：在意識上要重視內部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉變，創新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內部審計轉型過程中原有的監督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發揮內審協會的作用，推進房地產開發企業內部審計順利轉型。

2、樹立風險意識，完善內部控制制度。風險在企業內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內部審計機構對企業的高風險區域應當進行經常性檢查，及時發現已經存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業面臨的風險。同時，內部控制并不只是生硬的規章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發生，形成健康的企業文化氛圍。

3、建立內部控制監督機構。內部控制監督機構必須要形式和實質上保持獨立。其中，形式上獨立是指監督人員應獨立于本單位的業務和管理人員，不能自己監督自己；實質上監督則是指在掌握相當數量的政策法規和內部規章制度基礎上實施稽核。稽核工作要制定科學、合理、統一的監督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業務和重要風險點。內部審計是內部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內部控制環境，必然對內部審計的有效開展提供良好環境基礎，才能有助于內部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質量，加速現代審計方法的變革。

（三）有效提高企業內部審計執行力

1、拓寬內部審計工作領域。在國際上，內部審計師已經從事包括財務檢查與審計、經營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內的綜合審計工作。而我國大多數房地產開發企業停留在財務收支審計，將內部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規范化建設，加強內部控制審計；突出戰略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業做出科學合理全面準確評價的要求，因此內部審計應由事后審計向事中、事前審計發展。要求內部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發展，參與經營決策、產品轉型、企業發展戰略等決策研究，利用審計掌握的企業內部信息，提出意見和建議，發揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內部審計的本質和作用，將內部審計滲透到企業的每個運轉環節和經營活動中去。

2、提高內部審計人員素質。內部審計人員素質是決定內部審計工作質量，保證內部審計作用充分發揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當的規定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內部審計崗位上，而應該吸納那些高素質，品質優秀的綜合性人才到內部審計隊伍當中。可以參照國際內部審計協會的做法，建立注冊內部審計師資格考試制度，提高內部審計人員的就業門檻，優化內部審計隊伍的整體素質；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產、生產、經營、管理、經濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發現問題、解決問題、協調工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質，適應更高層次內部審計工作所提出的要求。

3、及時改進審計手段。房地產開發企業內部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現代科技手段運用于內部審計工作中的應用，實現審計手段創新。當前，房地產開發企業在生產管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統進行人力、物力、財力的配置與調度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉環節。但內部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內部審計技術。房地產開發企業可參照國外大型企業，引入計算機審計技術，建立財務數據倉庫，與ERP數據相連接，必要情況下可以開發適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調用掌握企業財務數據和經營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內部審計要求。

（四）結合企業自身特點展開審計工作

我國房地產業經過近20年的發展，真正的市場經濟序幕已經全面拉開，未來房地產行業的市場競爭將更加激烈，行業環境將更加嚴峻。建筑產品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內部審計加強全過程監督，因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構如造價師、評估師等進行鑒定。

三、小結

第5篇：房地產審計風險范文

一、審計風險產生的技術原因

審計是專業人員依據審計準則的要求向社會提供的專業服務，其主要目的是對財務報表的公允性發表一個專家意見，以提高財務報表的可信性。分析現代審計環境和審計技術方法，我們可發現，導致審計人員未能有效發現財務報表中存在的重大錯報漏報情況、以致發表錯誤審計意見的技術原因，主要包括如下幾個方面。

（一）被審計單位經營業務活動日趨復雜，對審計人員的勝任能力提出了新的挑戰

隨著現代經濟的迅速發展，現代企業的經營規模越來越大，經營活動也越來越復雜。各種高新技術的產業化、各種金融創新工具的廣泛運用，使得企業的經營活動和財務報表編報和披露的復雜程度遠遠超出了人們傳統的認識程度。特別是當企業跨地區跨國家經營時，其復雜程度就更高。這些發展不僅大大提高了審計的難度，而且對傳統意義上審計人員的勝任能力提出了新的挑戰。因此，要求審計人員必須與時俱進，不斷提高自己的業務素質，包括知識結構和行業經驗，以不斷滿足被審計企業經營活動日益發展的要求。然而，由于受事務所規模和管理體制等的影響，大部分會計師事務所缺乏適當的培訓制度，專業知識更新較慢，特別是對像銀行、保險公司、證券公司、房地產公司等特殊行業以及各種高新技術企業和新經濟知識的研究較少，且大都仍還沿用傳統的審計方法；加之因審計收費較低，安排的審計時間不充裕，就很難有效地控制審計質量和發現這些企業財務報表中存在的問題。因此，被審計單位經營業務活動的日趨復雜對審計人員的勝任能力提出的挑戰是導致審計風險產生的首要技術原因。

（二）審計質量控制制度未能有效落實

鑒于現代審計業務的復雜性，國際審計準則委員會和各國注冊會計師協會都制定了審計質量控制準則，要求各會計師事務所必須制定和遵循有關內部質量控制的要求，從每一個具體審計項目和事務所整體上控制審計質量。但是，由于我國的注冊會計師職業還處于發展的初級階段，加之行業內的激烈競爭和審計收費的偏低，大部分事務所的質量控制制度很不完善。有些事務所即使實施了內部質量控制制度，其措施仍停留在最基本的審計工作底稿的審核上，還沒有建立起從接受審計客戶的評估到審計報告發出的全過程、全方位的質量監控體系。因此，大部分會計師事務所、特別是具有證券業資格的會計師事務所，其提供的審計服務大都處于一種走鋼絲狀態，充滿著審計風險。有的會計師事務所的審計工作離審計準則的基本要求還有相當差距；有的甚至對審計準則的要求還缺乏最起碼的理解；更有甚者，為了低價招睞生意，竟無視審計準則的最起碼要求。所有這些，無疑又提高了審計風險發生的可能性。

（三）審計準則的相對滯后

從審計質量控制的角度來說，嚴格遵照審計準則的要求來實施審計，就做到了職業謹慎的要求，履行了審計人員應盡的義務和責任。但由于社會發展總是處于領先地位，而相應的審計準則的制定或完善常常處于一種滯后狀態，因而使得審計人員常常處于這樣一種尷尬境地：即使遵循了審計準則的要求，但由于現存審計準則與現時社會發展要求之間存在著一定的差距，在涉及法律訴訟案件時仍處于相當被動的地位。這是因為，當現存的審計準則與現時的社會發展要求之間存在差距時，法庭的判案常常傾向于現時的社會發展要求。因此，審計準則的相對滯后性也導致了審計風險的產生。二、審計風險產生的社會原因

（一）從西方市場經濟發達國家所經歷的發展過程來看，對審計人員審計責任的追究是導致審計風險產生的社會原因

審計風險的產生除了有前述討論的技術原因外，還有其社會原因。考察西方民間審計發展的歷史，我們可以看到審計風險的誕生與審計的誕生不是同步的。雖然民間審計在世界上已有200多年的發展歷史，但人們對審計風險的真正認識則一直到20世紀60年代西方“訴訟爆炸”發生后才逐漸加深的。在這之前，雖然也有審計風險，但對其認識一直是很模糊的，其中很重的原因是審計人員很少對社會公眾承擔法制責任，包括民事責任和刑事責任。正如1968年6月15日美國《論壇》報道的：“在1965年以前，由第三者提起的聲稱因注冊會計師而蒙受損失的訴訟一般是難以成立的。”而20世紀60年代開始，由于人類社會開始邁向信息化社會，使信息成為重要的經濟資源，因而信息像一切有形商品一樣具有商業價值，而提供信息的服務也成了商業服務。同時，20世紀60年代西方商品市場迅速發展，但其中也不乏偽劣商品。為保護消費者利益，引導商品市場向健康的方向發展，保護消費者利益主義得以盛行。這些環境的變化使大量依據信息進行決策的投資者、債權人有了相應的法律保障。于是20世紀60年代中期以后，投資者因在財務信息消費中遭受損失而引起的控告審計人員失責的訴訟案便劇增，達到“訴訟爆炸”的局面。這一情況的發展，使審計人員的審計責任不斷加重，審計風險也不斷加大。因此，從西方市場經濟發達國家所經歷的發展過程來看，對審計人員審計責任的追究是導致審計風險產生的社會原因。

（二）從我國民間審計的發展歷程來看，審計責任的追究同樣是導致審計風險產生的社會原因

第6篇：房地產審計風險范文

[關鍵詞]審計風險；成因；對策探析

[DOI]1013939/jcnkizgsc201607109

1審計風險的概念理解

審計的本質是對被審計單位的財務報表等信息進行審核，對影響該單位信息使用者重要決定的各個項目進行評估，并通過報告等形式發表審計結果和建議。而審計風險是注冊會計師等外部審計機構在對被審計單位進行獨立審計的過程中，由于種種因素的影響而導致出具不恰當的審計報告的可能性。因此，審計風險的出現既有客觀因素也有主觀因素。近些年來，伴隨我國市場經濟及政策環境的更新，我國陸續出臺了新會計準則以及新審計準則。在這種新形勢下，如何在復雜的環境中始終堅守自身的職業操守，提高處理復雜局面的獨立審計能力，從而有效的規避審計風險是當前需要重點關注的問題。

2新審計準則體系的主要變化和影響

對我國來說，2007年1月實施的新審計準則是首次大規模的修訂審計準則，對審計內容、結構以及準則執行細節等方面都進行了大范圍的修訂，形成了新的審計體系。新審計體系與國際審計準則更加趨同，標志著我國審計向全世界展示了我國會計審計職業界越來越致力于管理的準確度和質量。新審計準則體系既可以促進我國會計審計職業化發展，也能夠促進企業的透明化管理水平，促進我國整體市場經濟的健康發展。新審計準則體系的主要變化和影響筆者總結為以下幾個方面。

21提高了審計準則理解和執行的一致程度

2014年我國最新修訂的新審計準則體系充分借鑒了國際審計與鑒證理事會最新頒布的相關制度與法規。新準則不僅僅針對其中十六項重要的審計準則項目有實質性地更新，同時也對新審計準則的全部項目進行一定程度的更新和改善。根據新審計準則體系的內容可以看出，其提高了準則理解和執行的一致性，對我國審計監管工作有極其重要的促進作用。一方面，新審計準則對審計監督工作的規劃和目標設立的更加科學。每一項準則都單獨而明確地設立了目標章節，實現審計工作指導目的。另一方面，新審計準則對審計工作要求規定得更加細致和具體。每一項準則都單獨而明確地設立了要求章節，所有注冊會計師都需要一定的規定動作，這些動作都將由統一的方式來表達和歸納總結。與此同時，新審計準則重新設定了新結構，新準則是由五個分支組成的。并通過審計準則應用指南來指導審計的具體操作，通過詳細說明材料來更有效地解決理論與實踐的矛盾，使這項準則可以更加容易理解，更有可行。

22促進舞弊行為的甄別能力

新審核標準對注冊會計師出現報告作弊的行為進行了詳細的規定，注冊會計師有義務根據審計標準的要求進行審計任務，獲得財務報表在全方位沒有產生較大錯誤的正確保障，不管此錯誤是因為作弊還是其他原因所致。新的審計標準通過積極的形式，擬定了注冊會計師應及時指出作弊的情況，并詳細地指明作弊同財務錯誤存在的關系。與此同時，新的審計標準還對注冊會計師怎樣履行做好個人的工作制定了更具體的規定，包含規定注冊會計師主動地去辨別、評定以及面對作弊現象的情況，包含保證懷疑的態度、提高審計流程的不可預計性、有關部門根據作弊的現象采取的專題研討、認清作弊生產的因素、認清管理部門高于內部管理上的危險。

23強化了審計人員與單位管理層的信息溝通

單位的管理層和注冊會計師在規范和改善單位的治理結構中，二者的作用都非常重要，并且在對管理部門編排的財務報表采取監管的環節中具備相同的看法。所以，管理部門與注冊會計師對各自根據不同角度了解的問題與資料實行具有有效的交流，積極采取監管與控制，提高注冊會計師在審計過程中的針對性。尤其是保障注冊會計師的獨立性不被有關部門所打擾，積極強化了審計人員與單位管理層的信息溝通。

3新經濟環境下審計風險形成的原因分析

新經濟環境下有很多因素使得審計工作存在很多的風險，筆者將這種背景下可能導致審計風險的原因分析如下。

31注冊會計師事務所的競爭非常激烈

伴隨經濟全球化的不斷深入，我國市場經濟也迅速發展。國內、國外的注冊會計師事務所越來越多，特別是國際最大的四個會計師事務所也都逐漸在我國展開了主要事務。與此同時，我國也涌現出了很多國內會計師事務所，我國會計師事務所雖然不如四大國際會計事務所的規模大，但是隨著制度完善和經濟發展，近年來，也取得了一定的成績。由于這些事務所的出現，注冊會計師事務所的競爭非常激烈。為了在市場上獲得更大的競爭優勢，接到更多的案子，注冊會計師事務所的競爭非常激烈。導致一些會計師事務所的高級會計師目光短淺，為了謀取短期不當利益，與被審計單位不當勾結，掩蓋被審計單位的會計造假案件。因此，導致了審計風險的形成。近些年受到我國資本市場廣泛關注的“綠大地”以及“萬福生科”等上市公司的財務造假案例，都是由企業的控制人勾結會計師事務所完成的。

32全球經濟環境和政策的日益復雜化

自從我國加入WTO以來，全球經濟環境與我國經濟發展的聯系越來越緊密。全球經濟環境和政策日益復雜化，導致我國國內的審計也正在面臨更加復雜的經濟政策環境。為了適應復雜化的經濟環境，2014年我國最新修訂的新會計準則和新審計準則體系，對注冊會計師提出了非常嚴格的要求和規定，同時對其知識結構的更新和與時俱進的信息化要求也更高。這導致注冊會計師在新經濟環境背景下的審計工作正在面臨非常大的挑戰，也成了新經濟環境下審計風險形成的原因之一。

33被審計企業與會計師事務所二者的信息溝通不暢通

2014年我國最新修訂的新審計準則體系實施之后，風險導向審計的理念正在逐漸滲透到審計準則體系的構建中，對我國市場經濟法制體制建設做出了一定的貢獻。雖然新制度已經獲得了較好的成績，但是，由于被審計單位與會計師事務所二者的信息溝通不暢通，即信息不對稱，使得被審計單位的管理者會有不配合的情況，可能修改財務報告，也可能隱藏一些信息不公布。這樣注冊會計師就很難準確掌握被審計單位的全部財務信息，給審計人員的判斷和評判帶來不良的影響，再加上市場經濟制度目前存在的問題，使得審計工作存在著一定的風險。

4防范我國審計風險的對策建議

41提高我國注冊會計師的職業道德和專業技能

第一，應加強中國注冊會計師的道德品質修養，加大違法行為的懲戒力度。會計師事務所要建立一系列監管與審核注冊會計師的道德品質機制，且提高對其任務的管理程度。第二，應提高會計師的專業能力水準，讓其正確了解與使用全新的會計注冊，進而減免導致客觀性的審核風險出現。全新審核標準要加強提高對職業的推斷，準則側重于規定注冊會計師在進行審計過程中處理事項，而并不是細化注冊會計師應該實施的主要流程。應當重視其人力資源的管理和企業文化的建設，與時俱進，保持高度掌控力。房地產企業的會計、稅務以及企業管理人員都需要及時樹立起適應、學習新制度的意識，保持正確、好學的態度，積極的更新其知識結構，提升其實踐應用實務的能力。也需要緊密配合、積極應對我國各項財務和稅收政策。

42借鑒國際上先進的現代風險導向審計方法

風險導向審核是完全新穎的現代化審計途徑，其主要是指以被審計單位的經營風險分析作為導向來進行獨立審計工作。該方法的特點主要是需要嚴謹的風險測評以及風險估算。借鑒國際上大型事務所和審計機構的現代信息化審計方式來預防審計風險，通過風險導向審計的應用，能夠大大提升審計工作的質量，有效規避審計風險。面對怎樣以有效率以及方法的形式完成審計工作，新審計準則要求要嚴格遵守審計要求的方式，從審計工作的組織、編制以及確立等流程，對被審計單位的審計工作給出指導和實施細則。

43改善我國審計工作的內部和外部環境

加強審計工作的外部環境分析，防范審計風險。一是加強會計事務所內部會計和審計從業人員的職業道德修養，主動按照會計職業道德要求來要求自己，減少主觀的違規行為；二是不斷提高會計、審計人員的專業能力，并提高其綜合素質。會計從業人員要盡量完全了解與掌握有關的會計審計實務，并對我國的有關準則和法規有準確的把握，以防止在客觀方面出現會計數據失真的現象。與此同時，我國在外部環境方面，需要加強會計監督的法律法規建設，對會計數據造假舉動應該更加嚴格地懲罰，并追究會計數據造假所有責任人的民事責任，這樣能夠減少會計數據造假違法的出現。

44強調現代戰略風險導向型審計，科學規劃和執行審計程序

現代風險導向審核是在傳統風險導向審計的基礎上，進行完善和更新，并結合體系論以及戰略理論構建主要思路。現代風險導向審核要求注冊會計師在審核中以被審計單位重大錯報危險的認識、測評等為審計的主要流程，獲取可能出現的主要錯報因素，再依照風險測評標準給出合理的審計資源，能夠目標明確，提高審計準確度和有效性。充分強調現代戰略風險導向型審計，完全表現了風險導向審計的宗旨，明確了風險導向審計的理論。注冊會計師依照被審計單位的特殊性，為有針對性地科學規劃和執行審計程序奠定了一定的前期基礎。

5總結

綜上所述，隨著我國市場經濟的不斷深化，我國的會計準則、審計準則也在不斷地更新。在這種經濟以及政策的新環境下，給我國的審計工作帶來了一定程度的影響。面對這種新形勢，怎樣去在復雜的環境中避免審計的風險，保證審計行業的職業操守，提高處理復雜局面的獨立審計能力，變得越來越重要。筆者首先分析了新形勢下我國審計風險的成因――注冊會計師與被審計單位之間的信息不對稱，全球經濟環境和政策的日益復雜化，同時各個注冊會計師事務所之間的激烈競爭。以此為基礎，提出了防范我國審計風險的對策建議，旨在根據我國審計風險的成因和存在的問題，找到對策，提高我國審計整體水平，有效防范審計風險。

參考文獻：

第7篇：房地產審計風險范文

財政部頒布的獨立審計準則和實務公告基本涵蓋了審計工作的重要領域，是規范注冊會計師工作的權威性標準，也是衡量注冊會計師業務質量的尺度。盡管國家以法律、法規等形式給注冊會計師執業提供了較好防范風險的制度保證，但是從目前證券市場多數審計失敗事件看，執行效果并不理想，多數會計師事務所和執業注冊會計師都沒有很好地遵循這些準則，沒有認真履行應有的審計程序，審計風險意識淡薄，審計工作具有很大隨意性。下面分別加以評述。

1.《中國注冊會計師質量控制基本準則》要求:(1)會計師事務所應建立多層次的審計工作底稿復核制度，并規定會計師事務所在出具審計報告前，可根據需要委派未直接參與審計的人員進行必要的復核。多層次復核制度的規定目的就是為了防止審計風險，保證審計質量。盡管當前大部分會計師事務所都制定有這一制度，但真正嚴格照章辦事的不多，制度往往成了一些會計師事務所的擺設，或者成為應付相關部門檢查的工具。有時為了趕時間，搶任務，即使有三級相關責任人的簽字，也是敷衍了事。例如，在“銀廣夏”公司審計中，中天勤會計師事務所只進行了兩級復核;(2)為了保證審計工作質量，會計師事務所應當確保全體專業人員達到并保持履行其職責所必備的專業勝任能力，對于重要的審計領域和重要的審計問題，必須委派經驗豐富，有較長審計經驗和具有一定分析能力的人員擔任。但目前的會計師事務所普遍按照會計報表科目分配審計任務，一些重要的會計科目如銀行存款、固定資產、主營業務收入，甚至一些重要的分公司、子公司審計也分配給無足夠審計經驗的助理人員或新入門的大學生，有時為了節省審計成本，甚至交由實習的大學生。負責具體審計項目的簽字注冊會計師和現場項目負責人，由于缺乏相應的指導和疏于復核工作底稿，也就難以保證審計工作質量。中天勤會計師事務所在審計“銀廣夏”時，基本上就屬于這種情況。

2.《獨立審計具體準則第3號—審計計劃》規定，編制審計計劃是審計工作的重要組成部分，其中總體審計計劃就包括對被審計單位基本情況的了解、重點會計問題及重點審計領域的關注、審計小組的組成及人員分工、對專家工作的利用等內容。現代經濟生活日趨復雜，注冊會計師特別是從事上市公司審計的注冊會計師，面對的上市公司不僅業務復雜，而且涉及的行業也很多，審計目的也各不一致。當前，不少會計師事務所對于常年老客戶，出于對他們的信賴，往往不編制完整的審計計劃。當被審計單位經營環境發生重大變化和發生重大的交易事項時，也沒有引起足夠的重視。對于新客戶，如果缺乏事前周密的計劃安排和對重大事項的關注，其后果可能更是嚴重。“銀廣夏”公司自1994年上市以來，一直都是中天勤為它提供審計服務。可能出于對老客戶的信任，當該公司1999年變更主營業務后，盈利和收入都增長得離譜，中天勤卻未引起關注。如果中天勤事先將一些引起關注的事項通過編制總體審計計劃的形式落實下來，然后在具體審計工作中，告知每一個審計人員，可能就不會出現如此大的漏洞。

3.《獨立審計具體準則第5號—審計證據》規定，獲取充分、適當的審計證據是注冊會計師形成審計意見、出具審計報告的充分必要條件，注冊會計師獲取充分、適當的審計證據必須考慮審計風險、具體審計項目的重要程度、審計人員的審計經驗、審計證據的類型與獲取途徑等因素，對于重要審計項目，不應將審計成本或獲取審計證據的難易程度作為減少必要審計程序的理由。在索取審計證據時，除了應取得足夠多的證據外，還應該判斷證據的真假。對于一些非常重要的審計證據，即使有時無法函證，也必須進行詳細的替代性測試程序或采取間接函證方式，以排除偽證。可是，現在大多數會計師事務所出于對客戶的信賴，或為減少麻煩，卻將所有詢證函交由公司發出，也未要求被函證公司將回函直接寄送會計師事務所，對于不能進行正常函證或回函率低的情況，也未認真實施應有的替代性測試程序。有時，對于非常重要的函證事項，在出具審計報告后，如果仍未取得相關回函，也就不了了之。例如，在“銀廣夏”公司審計中，注冊會計師將該公司所有的函證交由公司人員發出和回收，這樣就難以避免回函不被涂改或被偽造。

4.《獨立審計具體準則—分析性復核》規定，分析性復核是指注冊會計師分析被審計單位重要的比率或趨勢，包括調查這些比率或趨勢的異常變動及其與預期數據和相關信息的差異，分析性復核在審計計劃、審計實施和審計報告階段都可以運用。通過分析性復核，將會計信息各構成要素之間、會計信息和相關非會計信息之間以及將被審計單位與所在行業或同行業中規模相近的其他單位進行比較，比單純依靠抽查憑證、核對賬簿報表的效果可能要好得多。將公司一些重要的財力指標，如存貨周轉率、應收賬款周轉率、銷售利潤率、凈資產利潤率、每股經營活動現金流量、每股凈利潤、應收賬款存貨占總資產的比例等，進行橫向和縱向比較，若指標數值異常，企業又無合理的解釋，那么在審計中我們就應該給予重點關注。如果通過一般審計程序后還難以消除疑慮，從謹慎性原則出發，注冊會計師完全有理由在審計報告中予以反映。例如在“銀廣夏”審計中，該公司2000年實現盈利4.17億元，較1999年增長226%，每股收益由1999年的0.51元在股本擴大一倍的基礎上，攀升至2000年的0.83元，超乎尋常的發展速度，有違基本規律。

5.《獨立審計具體準則第12號—利用專家的工作》規定，注冊會計師在審計過程中，可以根據需要，利用專家協助工作，注冊會計師在利用專家工作時，應當考慮相關事項的性質、復雜程度及其導致錯報的風險。注冊會計師由于受自身專業能力的限制，對于許多重要的審計領域，如房地產項目的完工程度、礦山儲量、農(林、水)產品存貨數量和質量的確定、生物(制藥)及IT等高科技產業、一些復雜的生產工藝過程和化學反應等，必須借助專家的工作，才能保證審計結果的客觀性和真實性。盡管目前獨立審計具體準則就注冊會計師利用專家工作做了具體的規定，由于受審計時間和審計成本等諸多原因影響，利用專家工作還遠遠不夠，由此導致的審計失敗也屢見不鮮。例如在“銀廣夏”事件中，對于“銀廣夏”公司鼓吹的萃取技術，如果沒有專家的協助，一般的注冊會計師不可能獲取滿意的審計結果。6.《獨立審計具體準則第21號-了解被審計單位情況》規定：注冊會計師在接受委托前，應當初步了解被審計單位的生產與業務流程、所處經濟環境、所在行業等情況，注冊會計師在執行會計報表審計業務時，應當充分了解被審計單位情況，以識別和理解對會計報表、審計過程或審計報告有重大影響的交易事項。同時，準則還規定在注冊會計師連續接受委托時，應當及時更新和重新評價以前獲知被審計單位有關信息。在很多案件中，注冊會計師之所以未能發現錯誤，一個重要的原因就是他們不了解被審計單位所在行業的情況及被審計單位的業務。會計是經濟活動的反映，不熟悉被審計單位的經濟業務和生產經營實務，僅局限于有關的會計資料，就可能發現不了問題。一個國家在一定時期內對包括利率、財政、稅收、出口等宏觀經濟政策的調整在很大程度上影響到企業的發展，而國家對行業的鼓勵和限制發展措施，則直接影響到企業的生存。因此，作為一個現代意義上的合格注冊會計師，不僅要具備深厚的會計、審計知識，而且還必須具備宏觀經濟知識背景，重視從電臺、報紙、報刊雜志等新聞媒體以及行業主管部門、技術權威、國家相關部門定期的國民經濟景氣指標等方面收集同本會計師事務所審計客戶有關的背景資料，特別是要重視收集同被審計客戶生產產品或提供服務相同或相近，規模、技術水平相當的同行業其他公司經營和財務指標，從宏觀上把握被審計客戶的整體情況。此外，目前我國的上市公司資產重組、資產置換、購買和股權變更情況較多，伴隨每一次重大產權交易，上市公司都會不同程度地變更主營業務，這就要求注冊會計師要不斷更新和補充被審計單位有關信息。以“銀廣夏”公司為例，根據相關背景資料，該公司上市之初，以生產軟磁盤為主業，后通過兼并收購等一系列資本運作，由單一產業公司發展為擁有27家全資、控股子公司和分公司的跨行業實業公司，從牙膏、水泥、海洋物產、白酒、牛黃、活性炭、文化產業、房地產到葡萄酒和麻黃草，但盈利水平始終貌不驚人。“銀廣夏”公司“咸魚翻身”的奇跡，是該公司1999年從國外進口一套二氧化碳超臨界萃取設備，對于“銀廣夏”公司生產經營的上述重大變化，作為主審會計師有必要從各種渠道詳細了解二氧化碳超臨界萃取設備相關背景知識及從事同類產業相關企業的情況。如果主審注冊會計師做到這一點，“銀廣夏”公司也不至于膽大妄為地造假到如此地步。

二、遵循獨立審計準則時要注意的問題

嚴格遵循獨立審計準則，對于防范審計風險，為投資者提供高質量審計服務有重要意義。在遵循獨立審計準則時，應注意以下幾點：

1.作為項目經理人員及簽字的注冊會計師要時刻樹立風險意識，以警覺心理從事審計。會計師事務所必須建立、健全一套嚴密、科學的內部質量控制制度，并將這套制度推行到每一個人、每一個部門和每一項業務，促使注冊會計師按照專業標準的要求執業，加強工作底稿的內部審核工作，特別是要貫徹落實審計工作底稿三級復核制度。

2.必須改變目前會計師事務所注冊會計師知識結構單一的局面，在人員招聘方面，有選擇性地接受一些具備工程技術、管理背景的復合型人才，改變會計師事務所單純的知識結構。在后續教育方面，要特別重視加強對員工的職業道德、法律風險意識教育，重視加強除會計以外的其他相關專業知識的培訓工作，如銀行業務、進出口業務、國際結算、證券業務等，培養他們對宏觀、微觀經濟環境的觀察力，改變注冊會計師知識過窄的狀況。

第8篇：房地產審計風險范文

關鍵詞：內部控制審計；財務報表審計；審計報告意見類型；審計風險

一、相關背景和制度介紹

21世紀以來，美國的安然、安達信、世通等多家知名的企業、事務所不斷被曝出企業存在有嚴重的財務舞弊問題，這些財務問題與企業自身內部控制機制失效密切相關；我國中航油、銀廣夏、萬福生科等企業也頻頻曝出內部控制存在嚴重的漏洞，進而也對財務報表產生了重大的負面影響。可以看出，由于內部控制機制的不健全，或者內部控制制度只是流于形式而非真正地起到控制和預防的作用，導致大量財務報告欺詐案例是由內部控制的失效引起的，嚴重影響了企業財務報表的公允表達。

2008年，財政部、審計署、證監會、銀監會等聯合了《企業內部控制基本規范》，對本公司的內部控制有效性進行自我評價成為了滬深兩市上市公司的基本要求，同時要求他們公開披露企業年度的內部控制自我評價報告；在財報審計業務進行的同時，需聘請具有專業資質的會計師事務所來進行企業內部控制有效性的審計活動。2014年，財政部聯合證監會了《公開發行證券的公司信息披露編報規則第21號――年度內部控制評價報告的一般規定》，明確了內部控制評價報告構成要素，需要披露的主要內容及相關要求。

企業內控審計制度的建立和執行，使得企業的內部控制逐漸得到完善，內部控制能夠在一定程度上提前對企業的舞弊和重大錯報起到遏制作用。財務報告重大錯報和舞弊的發生要求審計工作能夠發現問題的源頭，在錯報和舞弊發生之前就被遏制，使企業的損失降到最低，這就是目前企業界推崇的內部控制審計和財務報表審計結合所能達到的最高目標。

二、相關研究情況

目前，國內外學者對單一審計意見影響因素的研究較為廣泛和深入，但針對于內控審計意見和財報審計意見之間的對應關系，大部分研究僅從實證研究角度證明了二者具有一定程度的相關性，并從規范研究角度研究了二者之間關系的理論基礎。然而，對于兩者間意見類型有時存在明顯差異的情況，一般僅從兩者理論基礎的相同點與不同點來探討，說明兩者有存在明顯差異的理論可能，但是并未探究這一差異在實務中存在的現實影響因素和原因，缺少結合案例對于出現這一差異的影響因素進行具體分析的研究。根據《審計指引》的規定，如果對內部控制發表否定意見，注冊會計師應當確定該意見對財務報表審計意見的影響，并在內部控制審計報告中予以說明。但是通過查看否定意見內部控制審計報告發現，然而個別公司并未在內部控制審計報告中予以說明。

三、否定內控審計意見下出現的標準財報審計意見

我國的上市公司財務報表審計工作已經有了幾十年的歷史，而內部控制審計報告則是在近幾年來才規范起來。如果一家企業在某個年度收到了標準的無保留財務報表審計意見和否定的內部控制審計意見，一般認為雖然審計機構認為內部控制存在重大問題，但一定會有修改意見和整改措施，以保證財務報表是有效的。基于內控審計的基礎是有效性，而財報審計的基礎是公允性，二者在理論基礎層面有交叉也有不同，因此對于二者意見類型的明顯不一致，應當辯證的分析并結合實際情況。

在2015年，滬深兩市上市公司中否定內控審計意見與標準無保留財報審計意見同時出現的情況如下：

在滬深兩市中，2015年年報為否定的內部控制審計意見下出現標準無保留財報審計意見的公司有以上五家，其余有很多非標內控審計意見下的帶強調事項段無保留意見的財報審計意見，因為典型性的原因暫不討論。

四、具體審計風險

（一）財務報表審計意見的風險大小

在非無保留意見的內部控制審計報告下，企業的內部控制存在重大缺陷，控制風險很大，在這一情況下出具標準財務報表審計報告，其審計風險是相對較大的。

由于審計風險=重大錯報風險*檢查風險，在模型下，內部控制存在的重大缺陷很可能直接影響重大錯報風險的大小。因此，我們需要對這一特殊情況下的審計風險大小加以重點關注，評估可能出現的審計風險，特別是由于內部控制重大缺陷所帶來的財務報表中存在潛在的未被發現的重大錯報的可能性。

（二）故意以較差內控審計意見掩蓋財務報表中的問題的可能性

在這一情況下，有很大的以較差內部控制意見來掩蓋財務報表中存在的問題的可能性。一家企業確實存在重大問題，但是在治理層與審計師之間存在溝通，審計師出于其他利益的考慮，這一情況的出現往往伴隨著審計意見的購買行為，審計師作為理性人，有時會認為如果認同購買行為個人收益很大，但是完全出具無保留意見的風險也很大，為了降低風險僅出具一份較差的內部控制審計意見，并同時出具標準的財務報表審計報告，在這一情況下，王慧莉（2015）認為其對股價的影響遠遠小于出具非無保留審計意見的財務報表審計報告所帶來的影響。

這樣，審計師可以表示，自己確實關注到了企業存在的一些問題，并且出具了合理的建議，監管層看到確實有一個較差的審計意見，很有可能放松對這一公司的監管力度，認為其信賴過度的可能性非常小，從而讓該情況逃避管理層的監管，很有可能原本應當同時出具的是非無保留意見的財務報表審計報告和非無保留的內部控制審計報告。

（三）以XX公司為例，分析標準財務報表審計報告和非無保留意見的內部控制審計報告情況下的審計風險

XX公司是一家以房地產為主營業務的上市公司，在2015年被會計師事務所出具了無保留意見的財務報表審計報告和否定意見的內部控制審計報告。在描述內部控制缺陷是有這樣幾條：

首先是公司未能定期執行資產減值測試，或在資產減值評估過程中未發現已表明該資產發生減值的客觀證據。但是又提到在編制財務報表時已經做了恰當調整，將財務報表問題轉移到內部控制上來，從而實現了避免了財務報表的問題表現。

第二是部分子公司的收入確認存在跨期或者未核對原始憑證的情況，對于這一情況，會計師事務所在調整報表后僅僅將其列明為內部控制問題，基于收入舞弊的基本假設，會計師很難保證在發現部分子公司收入確認的問題后，已經解決了所有子公司的收入確認問題，反而存在更大收入確認問題的可能性，財務報表的審計風險程度很高。

第三是公司未能在執行內部控制監督過程中有效的執行與識別內部控制缺陷并評價缺陷重要性的相關程序，分析缺陷的性質和產生的原因，提出整改方案，采取適當的形式及時向董事會、監事會或者經理層報告。上述重大缺陷影響了財務報告及相關信息的真實完整，且未能整改。這一問題對于財務報表審計意見是致命的，然而會計師事務所僅僅將其放在內部控制審計報告的最后，明顯是將問題弱化影響，以保持股價的相對穩定。

因此，我們有較為充分的理由懷疑，在XX公司的2015年度審計報告中存在重大的可能未被察覺或者公開的審計風險，事務所有很大的可能性通過出具非無保留審計意見的內部控制審計報告，來弱化和掩蓋財務報表上所存在的可能的重大錯報。

以上分析僅從學術角度進行推測，實際情況非常復雜，不能以簡單的邏輯推測來說明審計中存在的問題，這里的目的是為了提醒注冊會計師加大對這一情況出現時伴隨的審計風險的關注。

五、結論和不足之處

在內部控制審計報告意見類型與財務報表審計報告意見類型存在重大不一致的問題上，我們需要更多的加以關注。原本認為企業如果出現了一個非無保留審計意見，其本身審計風險已經得到了有效“釋放”，但是仍然存在文中提到的情況，即審計師可能在一定程度上通過另一審計意見的補償，在一定程度上降低了對企業經營狀況惡劣程度的表達，影響了上市公司信息的有效披露。

標準財務報表審計報告和非無保留意見的內部控制審計報告情況下的審計風險主要來源于可能存在的財務報表問題的“弱化”表達。同時需要警惕在這一情況下可能出現的審計意見購買行為。

本文的不足之處在于未能在統計數據的基礎上對整個市場的情況做出分析，得出有更高說服力的結論，同時難以對分析中認為可能出現的審計意見購買行為做進一步的案例，將在未來繼續完善論文體系和相關內容。（作者單位：上海立信會計金融學院）

參考文獻：

[1] 希格瑪會計師事務所.亞太實業2015年度內部控制審計報告[R].西安.

[2] 希格瑪會計師事務所.亞太實業2015年度財務報表審計報告[R].西安.

[3] 王慧莉.內控報告類型和財務報表審計報告類型不一致時挽回投資者信心的策略研究[J].財稅研究，2015[30].

[4] 何芹.內部控制審計意見、財務報表審計意見及內部控制自評結論――比較分析與數據檢驗[J].中國注冊會計師，2015（02）：48-53.

第9篇：房地產審計風險范文

一、審計工作目標

按照黨的十、十八屆三中、四中全會精神以及中央“八項規定”的要求，緊緊圍繞稅收中心工作，強化系統內部審計監督職責。以風險為導向，以內控為主線，以治理為目標，深入貫徹落實《國務院關于加強審計工作的意見》的精神，做好稅收執法審計工作。促進規范管理，進一步推進審計結果的運用，督查問題的整改落實，促進各項制度的完善和貫徹落實。完善相關操作流程和內容，促進內部審計工作的進一步規范和發展。

二、2015年度審計計劃

（一）今年，經局黨組研究決定，擬對第一稅務所開展內部審計“回頭看”。

（二）根據工作需要和領導安排，適時開展專項治理、專項審計或審計調查工作。配合、協調做好州局對我局的審計工作。

三、審計內容及工作重點

2015年審計的重點內容：

1、內部審計“回頭看”，著重檢查第一稅務所是否針對2014年《內部審計報告》中提出的問題，制定整改方案，明確整改時限，認真整改；是否舉一反三，認真分析產生問題的原因，排查管理漏洞；是否采取有效措施，逐一逐條整改；是否強化風險預警，完善相關制度防止類似問題再度發生

2、稅收征管方面應強調稅收征管職能審計，重點審計房地產企業土地增值稅的預征和清算、存量房的管理及評估價格調整情況；財政資金項目的稅收管理情況；營改增后各項稅費附加的征管情況；所得稅政策執行情況；欠稅上線管理等情況。

四、審計工作要求

（一）加強組織領導，抓好內審隊伍建設

加強對內審工作的領導，高度重視并著力加強審計隊伍建設，充分發揮其監督職能作用。采取以審代訓、抽調業務人員及派駐紀檢監察員參加內審工作等形式，不斷提供審計隊伍業務技能。加強項目審計實踐，提升審計人員整體素質。

（二）創新審計方式，推進審計信息化

要充分利用征管軟件和稅收管理決策分析平臺軟件的數據，進行計算機輔助審計數據分析工作。擴大審計抽樣范圍，強化數據分析效果，降低審計風險，推動內審工作便捷高效，高質量開展。