固定資產評估值精選(九篇)

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第1篇：固定資產評估值范文

【關鍵詞】高職院 固定資產 風險評估 控制活動

高職院固定資產有著舉足輕重的重要作用，是教學和科研的基礎，價值一般占到總資產的一半以上。因此，管理好高職院固定資產，既關系社會民生，又涉及預防腐敗，我國亟需建立和完善高職院固定資產內部控制，提高固定資產管理內部管理水平，防范內部風險，確保各項行政活動順利開展。由于固定資產內部控制涉及問題比較廣泛，本文以固定資產內部控制最為重要的風險評估與控制活動為研究對象，結合內部控制相關理論，分析固定資產風險評估和控制活動存在的問題，有針對性的提出改善方案。

一、固定資產內部控制問題

（一）風險評估方面主要問題是機制不健全，缺乏專門的風險管理機構，更沒有設置相關的風險管理崗位。當上級主管部門有要求進行風險管理相關工作時，則由監察審計部門暫時執行該項工作，但是由于實際執行有難度，再加上風險意識不夠，普遍認為這個工作比較虛，各單位部門普遍應付一下。

（二）控制活動方面存在的問題較多，一是采購不夠嚴謹，零星采購數額巨大，程序過于簡單；二是驗收力度不夠，缺乏專業人才，招標價格與驗收價格有差異，入賬價格不時高于合同價格；三是固定資產處置、維護和處置環節還存在弊端。

二、固定資產內部控制設計

（一）加強固定資產管理風險控制，組建風險管理委員會。高職院應增設一個專門的風險管理委員會，全權負責構建高職院風險管理框架，組織并實施全面風險管理，由學院黨委直接領導。委員會的成員由財務處、監察審計處、后勤處等部門人員構成。

風險管理委員會的主要職責是在全院形成風險管理文化氛圍，提高全院教職員工風險管理意識，識別學院重要業務相關風險，分析并制定風險應對措施，編制風險管理報告和測評報告向學院領導匯報。固定資產管理相關的風險評估如下：

（二）加強固定資產管理控制活動

1.為優化零星采購，可以逐步建立一個資源庫，對于各類固定資產都尋找一些適合的供應商，錄入資源庫，在需要采購的時候，從資源庫調出適合的供應商，再由電腦或不相關人員隨機抽取供應商，這樣供應商也搞不清能否抽中，也不需要想方設法中標。

2.高職院應加大驗收相關規定執行力度，嚴格按照規章制度進行驗收。特別是對于價值量大，質量要求高的固定資產，必須在專業人才到場的情形下才能開展驗收工作。驗收人員必須增強責任心，認真核對資產信息，檢查資產運作情況，對合同金額、發票金額、驗收價格要核對一致，如確實發現不一致的情況，應該拒絕驗收。

3.高職院固定資產種類多如牛毛，存放地點極其分散，管理工作較繁雜，存在資產流失的風險。資產管理科負責編制固定資產明細表，注明每一項資產的責任人和存放點，由使用人負責資產的日常管理，在領用或購買資產時，由資產管理科在資產使用帳上登記，離職或變更崗位時，必須交回資產并辦理相關手續，向資產管理科報告登記，務必將每一項資產責任到人。明確資產使用人有利于分清責任，落實責任，為日后固定資產清查做好鋪墊。

資產使用人因各種原因離崗時，應當辦理固定資產交接手續，清點資產、核對賬目，確保資產賬、卡、物相符，交接時部門負責人須在當場監督。

高職院應要求資產管理科負責建立并管理所有固定資產文檔，固定資產購入時即將其合同、保修卡等資料統一歸檔管理，以便日后順利開展維修、轉讓等工作，使用部門則保存相關資料復印件方便使用，避免固定資產因使用人員多且經常調換丟失資料。

4.在維修保養方面，高職院應定期保養設備，以防范為主，適時保養。保養一旦發現問題，立即上報，對資產進行維修。對精密貴重的設備，要制定專人進行管理和維護，應對使用人進行專業培訓，定期檢測、校驗，確保精度和性能良好。對房屋等建筑物，資產管理科也要定期檢查，及時提出鑒定、拆除和修繕意見。對一般的教學等機器設備，有專人專用的，使用人負責維修保養，共同使用的由資產管理科負責維修保養。對大型的專用設備，由實訓室與現教管理中心或委托專業機構定期檢查維護。

資產管理科還應建立相關的維修保養檔案，登記固定資產的維修保養情況，定期對維修費用進行分析統計，如核算維修頻率、維修計劃完成率等，既能反映出所購固定資產的質量，為下一次的固定資產采購提供參考信息，又能為制定固定資產的維修保養計劃提供科學依據，還能監督維修保養實施情況。

5.固定資產清查方面，高職院應建立適合的固定資產清查制度，明確資產清查頻率、任務分工和具體的程序。

在清查頻率方面，應堅持全面清查和分批清查相結合的原則。由于學院固定資產數量龐大，全面清查費時費力，如果難以一年完成一次全面清查，那么可以每兩年一次，制定相應的分批清查計劃，每年清查一部分部門單位，及早發現資產管理相關問題，及時鞏固資產清查的結果。

高職院應成立資產清查工作領導小組，由學院領導任組長，指導并督辦清查事項，清查工作領導小組辦公室可以掛靠資產管理科，由資產管理科具體組織實施資產清查工作，組織各部門單位自查，將自查結果報告資產管理科。資產管理科再組織一到兩個復查小組，到部分關鍵部門單位復查，重點復查金額重大、有物無帳、有帳無物等特殊情況，最后匯總清查情況，如實向資產清查工作領導小組報告。

第2篇：固定資產評估值范文

【關鍵詞】職業職校 固定資產 科學化管理

職業學校的固定資產有其自身的特點，為適應職業學校教育的發展需要，應該深入研究和積極探索職業學校固定資產的科學化管理。

1.管理責任機制的建立，強化管理職能部門

職業教育的快速發展，理順固定資產的管理體制是關鍵，必須改革職業學校原有的固定資產管理體制。應設立由校領導負責和直接領導下固定資產管理的職能部門。該職能部門是管好校固定資產的強有力保證，同時負責著固定資產的日常管理。必須根據自己的實際情況，建立完善和規范的固定資產管理體系，使職校的固定資產形成統一計劃、統一采購的管理系統，對其進行全面實行監督管理。把價值管理、實物管理、產權管理、效益管理相結合，責、權、利三者相統一。同時在各部門建立歸口負責人，在校內形成一個強有力的管理體系，這是管好固定資產的基礎和保證。

2.健全制度，以制度促管理，增進管理的靈活性

固定資產管理部門應進一步健全管理制度，不斷增強固定資產管理的調控能力。職校資產管理部門應從實際出發，建立健全完善的內部控制體系，結合職校的實際情況和特點，不斷完善固定資產管理的各項規章制度，要及時修訂形同虛設、效能低下的規章制度，以適應職校的發展。對資產的每個管理環節明確責任，加強資產的計劃申報、論證、招標、采購、驗收、保管、使用、維修、處置等每個管理節點的制度建設，做到有章可循，違章必究。要倡導在資產管理中走制度化管理與機制創新相結合的道路，加強管理制度的建設和創新，用新機制來約束職校固定資產的管理，促進固定資產的最優化配置，以增進職校固定資產管理的靈活性。

3.加強隊伍建設，提高管理人員素質和管理水平

管理的核心是人員管理，在職校固定資產管理過程中，要努力增強管理人員的綜合素質發揮管理人員的自主性，是提高管理水平的必要條件。分管領導要親自抓，負總責，要進行經常性檢查，了解并熟知單位的固定資產管理工作，對職校資產管理工作做到心中有數，定期組織清查。對在清查中發現的問題，應該及時解決。隨著職校體制改革的不斷深入，這對資產管理人員提出了更高的要求。應有做好固定資產科學化管理工作的知識、思路和能力，具有認真細致的工作態度和較強的責任心，要充分發揮管理人員的積極性在賦予管理人員一定決策權的同時，明確其所應承擔的責任，要加強管理人員的培訓工作力度，提高管理人員的綜合素質，造就一支高素質、高水平的固定資產管理隊伍，這是提高職校固定資產管理水平的基礎。現在對固定資產的管理，不僅僅局限于保管，更應管好管活，讓這些資產發揮更好更大的效益。

4.加強對職校固定資產內部關鍵節點的控制

資產過程管理的失控往往是管理制度不落實、管理運行不流暢所造成。職校固定資產的管理是一個復雜的系統工程，涉及的部門多，管理對象繁雜。根據職校固定資產管理的特點，可以引入過程控制的管理理念，將固定資產管理過程劃分為計劃、預算、論證、購置、使用、轉移、處置和監督等主要環節，在每個環節中設計若干個可以操作的具體控制節點，明確控制節點的具體內容、操作程序，落實責任部門和責任人。固定資產購置環節主要分購置預算、專家論證、審批、招標、驗收、建賬六個關鍵節點；固定資產使用調配環節主要分資產清查、定期巡查、資產調配、維修四個關鍵節點；固定資產報廢環節主要分專家論證、審批備案、招標、銷賬四個關鍵節點；等等，以此類推，只要控制好每個節點的質量，就可以保證管理制度的落實和管理體制的正常運行，從而實現對固定資產的有效管理。

5.建立職校固定資產管理數據庫，實現固定資產動態化、信息化管理

信息技術的不斷發展和職校網絡的不斷完善，給職校固定資產管理帶來了新的機遇。依托職校網絡，建立職校固定資產管理系統，實現固定資產管理部門、財務部門和各使用部門之間信息的交流和互動管理。各級管理部門可以隨時了解每個部門固定資產使用現狀、變動情況，以充分利用現有儀器設備，避免資產重復購置和浪費，實現資源共享，提高資產的合理利用率和效益。該系統可實現資產管理部門和財務部門的充分溝通，保證資產賬物相符。該系統可及時掌握職校固定資產變化的情況，為職校上層領導決策提供科學依據。

6.構建科學的職校固定資產績效評價體系

第3篇：固定資產評估值范文

[關鍵詞]增值稅轉型;存量固定資產;企業估值

自增值稅轉型改革實施一年以來,對我國經濟復蘇的推動作用得到了社會各界的認可。但是,在增值稅轉型改革的銜接階段,仍然存在許多問題,在企業估值過程中存量固定資產的增值稅處理沒有明確的規定,使得存量固定資產評估價值是否包含增值稅存在很大爭議,各專業評估機構采取的處理方法也不盡相同,在2009年實行了消費型增值稅后,在企業價值的評估實務處理中,有一部分評估機構剔除了所有固定資產的增值稅;有一部分則只剔除了2009年以后購買的固定資產的增值稅。此外,各種與稅制改革相關政策也在不斷的完善,但是就企業評估這方面沒有制定相應的措施。不同的處理方法對企業會產生很大的影響,對企業估值方面的完善迫在眉睫。

一、增值稅轉型改革中企業估值面臨的問題

在全球經濟一體化的背景下。企業為了實現公司發展的戰略和分散投資風險掀起了并購浪潮,企業之間的資產交易、兼并和聯營等戰略合作也越來越頻繁,這些戰略決策都要求對企業進行評估。而增值稅轉型改革規定:自2009年1月1日以后一般納稅人新購進固定資產所含的增值稅的進項稅額可以計算抵扣,2009年1月1日以前購買的固定資產所含的增值稅的進項稅額不允許計算抵扣,即采取存量固定資產的方法。因為2009年以后購買的固定資產的增值稅允許抵扣,不計入固定資產成本,所以在企業估值過程中確定這部分固定資產的評估價值時剔除增值稅是合理的,也不存在任何異議:存量固定資產的增值稅不允許抵扣,計入了固定資產成本,這使得在新的稅制下進行企業價值評估時面臨一個兩難問題:存量固定資產的評估價值是否包含增值稅。

二、稅制改革對企業估值的影響

資產評估的方法主要有市場法、成本法和權益法等,在具體的資產評估過程中,評估人員會綜合考慮評估的目的和交易對象等因素選擇適合的資產評估方法或者資產評估方法的組合。目前,我國資產評估采用的主要方法是以成本法為依據、權益法為參考,在此評估方法的組合中,企業評估價值是以各項單項資產的評估價值之和為基數,并在此基礎上采用權益法進行調整得到的。固定資產是企業資產的重要組成部分,其評估價值對企業整體評估價值的確定會產生很大的影響。

(一)稅制改革對一般納稅人企業估值的影響

稅制改革中允許抵扣的固定資產是指:使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、工具、器具等,與會計準則中的固定資產有所不同。除此之外的房屋、建筑物等固定資產,在會計制度中作為固定資產核算,但不得抵扣增值稅的進項稅額。存量固定資產是指2009年以前購買的符合稅法扣稅規定的固定資產(在下文提到的固定資產沒有說明的均是指會計核算范圍的固定資產)。目前,存在的兩種企業價值的評估方案:①剔除存量固定資產增值稅的企業評估價值:AV1:A+X;②不剔除存量固定資產增值稅的企業評估價值:AV1=A+x(1+17%)(AV:企業評估價值;A:除存量固定資產外其他資產的評估價值;X:存量固定資產的評估價值)。

由上述的①②式看,存量固定資產對企業評估價值的影響主要取決存量固定資產的規模,存量固定資產的對企業的固定資產在企業資產中所占比例較大,則對企業評估價值的影響較大:反之,則對企業評估價值的影響較小。不同行業涉及到的存量的固定資產的比例也不盡相同,這就意味著稅制改革對不同行業的企業評估價值的影響也有所不同。

為了進一步確定存量固定資產對企業評估價值的影響程度,文章分析了2009年進行資產評估的4家不同行業企業的存量固定資產對企業價值的影響。根據4家企業固定資產的詳細資料統計出存量固定資產的金額,計算出反映存量固定資產的增值稅對總資產的影響情況的絕對數和相對數:根據存量固定資產的金額計算出其增值稅額,也是在不同的評估方案下存量固定資產的增值稅對企業總資產的影響額;將增值稅稅額除以企業的總資產,得到存量固定資產的增值稅對企業總資產的影響率(如表1所示),進而可以考察稅制改革對企業評估價值造成的影響。

由表1看出,稅制改革對處于不同行業的企業的總資產的影響率和影響金額各不相同,增值稅企業對乙的影響率最低,為1.65%。就數字而言。影響率不是很大,影響金額為500多萬;對企業的影響金額最大,高達5億多。這對一個總資產為60多個億的企業來講。不是一個小數目;增值稅對企業丙的影響金額為88 77207747元,影響率高達12.33%,相對于企業的規模來說影響很大。企業丙所在的行業的其他規模更大的企業在這樣的影響率下產生的影響金額會更大。由上述分析看,稅制改革對企業評估價值帶來的影響是不容忽視的,必須妥善處理,否則會給企業帶來很大的影響。在企業進行戰略合作時,如果對所有的固定資產均按不含稅的價值來確定的話,意味著2009年以前成立的企業,在被合并時企業價值會大幅度縮水,在合作中得到的合并對價或者投資額度都將因此而減少,不利于企業之間的合作和企業的健康發展。

(二)稅制改革對小規模納稅人企業估值的影響

小規模納稅人在此次稅制改革中統一調整為3%的低稅率,但不允許對增值稅的進項稅額進行抵扣,企業將這部分稅額計入固定資產的成本。小規模納稅人在其發展的道路上為了擴大規模,享受規模效應帶來的商機而進行企業合并時,需要對其企業價值進行評估的情況下,如果采用剔除存量固定資產增值稅的評估方法,也會面臨企業價值縮水的尷尬。

三、優化企業估值建議

在稅制改革中,對2009年以前購入的固定資產采取存量固定資產的處理方法,使得2009年以前成立的企業失去了很多享受扣稅優惠的機會,如果在企業為重新發展采取兼并或者重組等需要進行評估戰略方案時,采取剔除所有固定資產的增值稅方法來確定企業價值,會給本來已經飽受金融危機破壞的企業增加難度。

我國稅制改革過程中采取了存量固定資產的處理方法,一方面是考慮到政府財政收入的問題,另一方面也是采取過渡的一種辦法。關于企業估值方面的規定屬于對稅制改革配套政策的完善,不應該采取與稅制改革相駁的辦法,應該與稅制改革保持一致,采用過渡處理的辦法,使經受金融危機破壞的但有發展潛力的企業能夠盡快恢復發展,從而促進我國經濟的穩定發展。

由于在企業估值方面存在差異,不利于企業之間進行交易,也不利于經濟和貿易的發展,對企業估值中關于存量固定資產的增值稅問題應該統一做法,減少企業在戰略合作中的障礙,為企業之間的合作與交流提供便利。鑒于此,筆者認為對企業2009年以前購入的存量固定資產的評估價值保留其增值稅的進項稅;2009年以后購入的固定資產在進行企業評估時按照稅法的新規定,參照不舍增值稅的價格進行評估確定其價值更為合理。企業價值評估公式:AV=A+X(1+17%)(其中A:除存量固定資產以外的其他資產的評估價值;x:存量固定資產的評估價值)。

本文僅對增值稅轉型改革中有關企業估值的問題進行了探討,尚有許多與之相關的問題需要進一步考察和研究。但文中提出的關于區分轉型前后的固定資產價值的估值方法,有利于企業真正減負,為企業提供一個更加公平的競爭平臺,也有助于穩步實現我國稅制改革的目的――實現我國經濟結構的轉變。

[參考文獻]

[1]王美鸞,論增值稅轉型對固定資產投資的影響[J]現代商業,21109(26):224-225

第4篇：固定資產評估值范文

一、資產評估增值的確認

資產評估增值的確認，是進行稅務、會計處理的前提。上講，確定資產評估增值，包括確認增值額和增值額的入賬時間。企業進行股份制改建，資產評估的增值或減值，應以資產評估機構的評估報告被主管部門審核批準后的金額為增值額或減值額，以報告的批準時間為入賬時間。實務中，資產評估是評估單位對改制企業的資產進行全面估價的過程，評估基準日與被評估企業的調賬日并不一致。從基準日到評估報告批準日期間，被評估企業的資產還會發生變動，因此，入賬時間實際上應為企業的調賬日，增值額須以批準增值額為依據，視評估期間資產變動情況進行調整，調整的原則是：

1、評估期間資產數量增加，增加部分按取得資產的實際成本確認其價值，與評估增減值無關；

2、評估期間資產數量減少，資產減少的價值，已不包括在調賬日資產的賬面價值中，對減少原價值應確認的增減值，不再調整；

3、只有評估基準日后評估發生增減值而且調賬日仍存在的資產，必須在評估報批準增減值的基礎上進行調整。現舉例說明調賬日評估增值額的最后確認。

例1　某企業進行股份制改建，2001年9月1日為資產評估基準日，11月30日為資產評估調賬日。評估基準日固定資產中房產類原值5000萬元，已提折舊2500萬元，評估確認原值5200萬元，折舊2500萬元；流動資產中原材料1000噸，賬面余額420萬元，評估確認值483萬元。評估期間房產折舊80萬元；購入材料500噸計210萬元；領用材料600噸。該企業采用先進先出法核算發出材料成本。調賬日有關資產增值額為：

1、房產類評估增值率=（5200－2500）÷（5000－25000）－100%=8%

調賬日入賬的增值額=（5000－2500－80）×8%=193.6（萬元）

2、原材料評估增值率=（483－420）÷420=15%

調賬日原材料賬面余額=420＋210－420÷1000×600=378（萬元）

調賬日入賬的增值額=（378－210）×15%=25.2（萬元）

由于《企業會計制度》的實施，如果改制企業已報批實施新會計制度，有的資產計提了“減值準備”，在資產評估和確認評估增值額時，應特別注意，增值額應是評估值大于原資產賬面余額的差額，而不是大于原資產賬面價值的差額。

二、資產評估增值的稅務處理

《關于企業資產評估增值有關所得稅處理問題的通知》（財稅字［1997］第77號）中規定，企業進行股份制改建發生的資產評估增值，應相應地調整有關賬戶，所發生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在應納稅所得額時不得扣除。該文件從1997年7月1日起執行。此后，為了解決企業在執行中提出的問題，1998年4月22日財政部、國家稅務總局又以財稅字［1998］50號文了《關于企業資產評估增值有關所得稅處理問題的補充通知》進一步明確了文件的適用范圍，指出通知僅適用于內資企業，其中第四條只適用于股份制改建的內資企業。第四條規定，按評估價調整了有關賬戶的價值并據此提取折舊或攤銷的，對已調整相應資產評估增值的部分，在計算應納稅所得額時不準扣除。并要求納稅人在辦理年度納稅申報時將有關納稅資料一并附送主管稅務機關審核。納稅人計算應納稅所得額時，應進行納稅調整，調整的有兩種。

1、據實逐年調整。企業因進行股份制改建發生的資產評估增值，每一納稅年度通過折舊、攤銷方式實際計入當期成本、費用的數額，在年度納稅申報的成本、費用項目中予以調整，相應調增當期應納稅所得額。

2、綜合調整。企業因進行股份制改建發生的資產評估增值，不分資產項目，均在以后納稅年度的成本、費用項目中予以調整，相應調整每一納稅年度應納稅所得額，調整期限最長不得超過十年。

兩種調整方法各有優缺點。使用第一種方法，要求評估增值必須按增值資產的種類、項目逐一調賬，并在折舊或攤銷時，分別計算折舊額或攤銷額中屬于增值額折舊或攤銷的份額，并應設補充登記簿進行分類、分項登記，年終計算應納稅所得時，根據補充記錄匯總，調整年度應納稅所得額。這種方法，計算準確，貼近實際，但記賬的工作量較大，評估增值的資產項目不多的企業或采用分立、合并改建方式的企業適用這種方法。使用第二種方法，是根據納稅調整的規定年限，將資產評估增值額平均在每一個納稅年度分攤，作為應納稅所得額的調增額。這種方法簡單實用，但合理性、準確性差。資產評估增減項目、種類繁多難于一一對應的大型企業或采取整體改建的企業適用第二種方法。

三、評估增值的會計處理

（一）評估資產調賬日的會計處理

內資企業改建為股份制企業，在調賬日對評估資產的增值或減值確認后，應將資產評估價值與其相對應的資產原賬面余額進行調賬。如果是流動資產、投資、無形資產或其它資產，應將其凈增值或凈減值直接調增或調減各對應賬戶的余額；如果是固定資產凈增值或凈減值，則應分別按原值和累計折舊的凈增減額，相應調增或調減“固定資產”、“累計折舊”賬戶的余額。如為凈增值，還應按所得稅稅率計算應納稅額，記入“遞延稅款”賬戶，按其與應納所得稅的差額記入“資本公積”賬戶。依前例（1），調賬的會計分錄為：

借；固定資產

1936000元

貸：遞延稅款 638880元

資本公積 1297120元

借；原材料

252000元

貸：遞延稅款 83160元

資本公積 168840元

若改建股份制的已經執行了《企業制度》，還應注意，已提取了“減值準備”的資產，評估后有的產生了凈增值，說明該項資產的價值又得以恢復，應在原計提減值準備的范圍內轉回。按對應的賬戶分別借記“短期投資跌價準備”、“長期投資減值準備”、“存貨跌價準備”、“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“無形資產減值準備”等賬戶，貸記“投資收益”、“管理費用”、“營業外支出”等賬戶。

（二）評估增值遞延稅款的確認與會計處理

極據財稅字［1997］第77號文件的有關規定，內資企業股份制改建，評估增值的會計處理，以1997年7月1日為界限，7月1日以前改建的，評估增值已折成股份，按稅法規定，不再繳納所得稅，將其全部增值額計入資本公積，固定資產按評估后的原值計提折舊。7月1日以后改建的，評估增值不折成股份，按稅法規定須繳納所得稅。改建后的企業固定資產提取折舊時，應區別情況，進行不同的會計處理。

1、按評估資產原賬面價值計提折舊的會計處理

在這種情況下，由于評估增值部分不計提折舊，其價值不能實現，因此，不評估增值的遞延稅款，調賬時將增值全部計入“資本公積”賬戶，在固定資產計提折舊時，按照折舊率分期計算，將增值額從“資本分積”賬戶向“累計折舊”賬戶逐步轉銷。

例2　某企業2000年8月1日進行股份制改建，10月1日為調賬日。其中，固定資產原賬面價值360萬元，已提折舊180萬元，評估確認原值384萬元，累計折舊180萬元，折舊年限10年，采用直線折舊法（假若不考慮凈殘值率）。改建后的企業按固定資產原賬面價值計提折舊，其會計分錄如下：

評估調賬日

借；固定資產 240000元

貸：資本公積 240000元

每月計提折舊時

借：制造費用等 30000元

貸：累計折舊 30000元

每月轉銷增值額時

借：資本公積 2000元

貸：累計折舊 2000元

2、按評估增值確認后的固定資產原值計提折舊的會計處理

在這種情況下，由于評估增值部分在計提折舊時增加了折舊費用并能從實現的收入中得到補償，因此，在調賬時，應計算未來應繳納的所得稅，并在每年計提折舊時進行納稅調整，結轉遞延稅款，依例2，其會計分錄為：

評估調賬日

借：固定資產

240000元

貸：遞延稅款 79200元

資本公積 160800元

每月計提折舊時

借：制造費用等 32000元

貸：累計折舊 32000元

每年結轉遞延稅款時

借：遞延稅款

7920元

貸：應交稅金—應交所得稅 7920元

每月轉銷資本公積時

借：資本公積 1340元

第5篇：固定資產評估值范文

內容摘要：隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善，商業企業產權主體多元化和經濟發展的全球化，我國商業企業資產評估在維護多元化主體利益、公共利益、證券和金融市場穩定等領域有著特別重要的意義。資產評估行業在我國發展時間較短，尤其是商業資產評估偏差方面研究較少，影響了商業資產評估的結果。本文在系統闡述商業企業資產的特點和評估價值的基礎上，給出了商業企業資產評估偏差的含義和類型，分析了商業企業資產評估偏差的影響因素，包括環境因素、評估機構因素、評估人員因素和心理因素，提出了減少商業企業資產評估偏差的建議。

關鍵詞：商業企業 資產評估 評估偏差

商業企業資產的特點

按我國現行制度規定，商業企業資產應按其價值大小、使用時間長短劃分為固定資產和低值易耗品兩類。固定資產是指使用年限在一年以上的房屋、建筑物、機器、設備、器具、工具、運輸車輛等流通經營主要設備的物品；不屬于經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應作為固定資產。不具備以上條件的物質設備，則作為低值易耗品。商業企業資產一般具有四個特點：第一，能較長時間參加業務經營過程且不明顯改變其實物形態；第二，其價值隨磨損程度逐漸轉移到商品流通費用中去，并從商品的銷售收入中得到補償；第三，資產的價值補償和實物更新在時間上不一致；第四，用于資產的資金需要較長時間才能循環一次，其時間長短取決于資產的使用期限。

商業企業資產評估的作用

（一）有助于維護和協調資產所有者、經營者的權益

隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善，商業企業產權主體多元化和經濟發展的全球化，我國商業企業資產評估在維護多元化主體利益、公共利益、證券和金融市場穩定等領域有著特別重要的意義。商業企業資產評估已經成為優化資源配置、促進結構調整、保障各類產權主體合法權益的基礎性工具。

（二）有助于推進產權交易的健康進行

產權交易市場是構建多層次資本市場的基礎，是創業資本運作的一個重要平臺。資產通過市場進行交換，有利于生產要素的合理流動，促進資產使用效益的提高，合理地確定資產的流動價格。通過資產評估確定合理的資產價格，能為資產交易雙方提供服務，保障資產的合理流動。

（三）有助于充實和加強國有資產管理的基礎工作

目前，商業企業對外合作、承包租賃、兼并破產等經濟行為和產權變動行為日益頻繁，商業企業資產評估在有效預防國有資產流失，加強國有資產管理方面發揮了重要作用。通過資產評估，確定商業企業的實際價值量，為商業企業資產的優化管理和保值增值提供真實數據都有著特別重要的意義。

商業企業資產評估偏差的含義及類型

商業企業資產評估偏差是指商業企業資產評估結果中，評估增值額與調整后的帳面價值的商，即資產評估報告書中按增值額和調整后帳面價值計算出的資產評估增值率，它反映了資產評估結果偏離資產的帳面價值的程度。一般說來，商業企業資產評估偏差有一般偏差、模糊偏差、理論偏差和心理偏差四種類型。

（一）一般偏差

一般偏差即實際評估值與完美評估值之間的差異。在完全競爭的商業市場上，資產本身有一個能使資產得到最優配置的價格，稱之為完美評估價格。它是指商業企業資產評估作為社會分工和交易成本節約的產物，評估團隊在不受其他條件干預下，掌握完整真實可靠的信息并且所作各種判斷完全正確的前提條件下，所能模擬出的商業企業資產交易最完美的可能價格。由于資產評估結果的利益相關者較復雜，包括評估產品的提供者、使用者以及評估工作的實施者，而且反映過程中的不確定性因素、模糊因素等各種因素太多，評估團隊所作出的判斷不可能百分之百正確，交易雙方需通過博弈達成交易中均能接受的資產的市場價格。因此，評估團隊對資產所作出的實際評估值和完美評估值之間的差異是客觀存在的。

（二） 模糊偏差

模糊偏差即實際評估值與影子價格之間的偏差。影子價格是指在完全競爭的市場上，能使資源得到最優配置的價格，這一價格是抽象的、完美的價格。評估值的這一偏差特性，可稱之為評估值的模糊性。這種模糊性在一定范圍內是合理的、允許的、可接受的。但超出一定的范圍，則評估值難以起到公平價值尺度的作用。

（三）理論偏差

理論偏差即評估值與被評估資產調整后的帳面價值之間的差異。被評估資產調整后的帳面價值是指被評估資產按照取得時的實際成本計價所形成的帳面價值減去按照國家統一的會計制度規定計提的各項準備后的余額。被評估資產調整后的帳面價值作為歷史成本帳面價值的調整，較客觀地反映了資產在被評估時點上的價值，可以作為理論研究中被評估資產原有價值的參考。

（四）心理偏差

心理偏差即評估主體心理因素的影響并使評估結果產生偏差，它包括知覺偏差、記憶偏差、判斷偏差、行為偏差、情緒偏差等。評估既然是一種信息深化活動，評估主體的心理因素在評估過程中就不能不發生作用。評估的可信度不僅取決于評估指標的信度和效度，而且取決于評估者主體心理因素的影響。在評估的認知思維流程中，信息的感知、評估人員的知識、經驗記憶、態度、感情等方面都可能產生偏差，從而形成評估結果的誤差。

商業企業資產評估偏差的影響因素

商業企業資產評估偏差是客觀存在的，在評估過程中有許多不確定性、模糊性和難以控制因素。

（一）環境因素

所謂商業企業資產評估環境，就是資產評估活動所處的各種條件因素的集合。環境因素對資產評估偏差的影響往往是資產評估團隊無法控制的，也是評估人員靠自身的力量難以改變的。根據對商業企業資產評估影響內容的不同，可以將評估環境分為評估外部環境和評估內部環境。

1.商業企業資產評估外部環境。它是導致商業企業資產評估偏差的制度原因，對于資產評估活動的影響是間接的。它包含著政治環境、經濟環境、法規環境和人文環境等因素。

政治環境主要包括我國的政治制度與體制等。目前參與資產評估管理的有國有資產、土地、資源、建設、工商、銀行、海關、價格等多個部門。資產評估人員的考試、評估機構的審批、評估規范的制定、評估質量的監控、評估業務的管理等也是部門分割、各自為政、多頭管理。這就造成了評估機構多、小、散、亂，評估團隊的人員素質參差不齊，嚴重影響了商業企業資產評估的偏差。

經濟環境主要包括我國的經濟體制、經濟發展水平和經濟政策三個方面。目前我國現有的生產要素市場不夠完善，參照物的選取相對比較困難。同時，市場交易傳遞信息手段不夠準確。經常出現評估人員只能靠自己以往的經驗積累和有限渠道收集信息，所得資料有限，可比性不強，勢必影響商業企業資產評估偏差。

法規環境是指我國在一定時期內出臺頒布的法律、法規及其實施情況。

人文環境包括人們的價值觀念、文化傳統、思維方式、道德規范、生活方式、教育程度和科學技術水平等方面的內容。不同的人文環境下，不同職業經驗和職業判斷的人員會對同一事物作出不同的評價，即使是同一個團隊的不同人員也有著很大的評估差別。

2.商業企業資產評估的內部環境。它指的是影響資產評估活動的環境，對于資產評估活動的影響是直接的。內部環境又可分為商業組織、商業結構、商業政策三個方面。

商業組織包括市場結構、商業企業行為和市場績效，分清其內部構成關系有助于進一步了解商業企業的盈利能力及影響因素，合理預期商業企業發展，提高商業企業價值。商業結構涉及商業分類、商業結構演進以及商業發展等諸多內容。商業政策包括商業組織政策和商業結構政策，國家為了實現某種經濟或社會目的對商業進行干預，更是直接影響資產價值。

（二）評估機構因素

商業企業資產評估機構主要是指專營或兼營商業企業資產評估業務的專業機構。專營評估機構主要指資產評估公司（或事務所）；兼營評估機構主要包括具有評估資格的會計事務所、財務咨詢公司等。評估機構作為資產評估活動的組織管理者，對評估質量有著至關重要的影響。如果資產評估機構違規操作，會損壞相關評估機構及其評估人員甚至整個資產評估行業的聲譽，惡化資產評估機構的執業環境。

我國資產評估業剛剛經過十幾年的發展，脫鉤改制后還沒有完全適應市場經濟的要求，也未達到行業的成熟期。評估機構在從事評估活動時，由于執行的操作規范和技術標準不同，不可避免地在評估方法運用、技術參數選擇等方面出現差異，評估工作質量很難保證，也使評估機構的執業風險加大。總的來說，目前我國資產評估機構對資產評估質量的相關影響主要表現在以下方面：一是資產評估機構數量較多，僧多粥少的評估市場導致一些評估機構的無序競爭。為了得到評估項目，某些機構不惜偷工減料、降低成本，甚至迎合委托人的特定意圖，弄虛作假，人為造成評估價值的虛增或虛減，從而操縱評估結果，直接影響資產評估偏差。二是資產評估機構規模較小也給評估質量帶來嚴重影響。中小規模的評估機構資金、人員實力較弱，掌握的評估技術以及評估經驗積累不夠，對市場交易價格信息不夠了解，導致資產評估準確性不高。三是評估機構的組織管理控制、質量控制機制較差。目前我國評估機構質量意識、風險意識較差，在日常組織管理工作中制度執行不嚴格，再加之我國對資產評估活動中的違規操作打擊力度不夠，這些都導致資產評估質量不高，嚴重影響資產評估偏差。

（三）評估人員因素

商業企業資產評估工作是評估人員在占有充分的資產資料和市場信息資料前提下，對被評估資產價值的主觀判斷。因此，評估人員是資產評估結果的直接參與者，其專業素質高低對資產評估質量有至關重要的影響。

1.資產評估人員專業知識水平對評估偏差的影響。商業企業資產評估要求評估人員要對資產價值評估出一個相對準確的數字，這是一項復雜而細致的技術工作，具有嚴格的科學和技術要求。評估前，評估人員必須要到現場進行實地考察，了解被評估資產的規模、設備、內外結構等各種狀況，正確計算其資產價值。必須具備一定專業技術知識和很強的專業判斷能力的專業技術人員才能勝任。我國注冊資產評估師隊伍主要是由經濟管理、財務會計、工程技術等相關專業人員組成，缺乏系統的資產評估學歷教育，評估理論基礎不扎實，知識結構單一，評估專業知識水平有待提高。加之某些注冊資產評估師實踐經驗相對較少，直接影響資產評估結果的質量。

2.資產評估人員職業道德水平對評估偏差的影響。職業道德水平高低，對資產評估發展水平的影響也是深刻的。不同的職業道德觀念，決定了資產評估人員對待工作的不同態度以及認真程度，這就使不同評估人員對待同一工作所得出的準確性大不相同，不可避免地影響資產評估偏差。目前我國的資產評估人員職業道德觀念不強，有些執業人員缺乏責任心和使命感，背棄了基本的職業道德準則。在評估過程中偷工減料以降低成本，僅憑主觀意愿、個人經驗評估，根據委托人意圖抬高或壓低評估值，從中漁利的現象時有發生。此外，資產評估業務委托方因素也嚴重影響資產評估偏差，比如為了達到不正當目的故意提供不真實的財務資料，高報資產或隱瞞虧損等等，直接導致資產評估結果失真，嚴重影響評估準確性。

（四）心理因素

在評估的認知思維流程中，信息的感知、評估人員的知識、經驗記憶、態度、感情等方面都可能產生偏差，從而形成評估結果的誤差。這類心理誤差可以歸納為以下幾個方面：

1.知覺偏差。人類在對外界信號進行注意感知時，會對信息刺激加以選擇和調控，會舍棄或過濾一部分信息，以便更有效地加工重要的信息，在衰減和過濾的過程中，可能發生信息知覺偏差。知覺偏差包括首因效應和暈輪效應兩個方面。

2.記憶偏差。人通過知覺從外界獲得信息，然后在記憶中儲存下來。記憶將評估人員心理活動的過去、現在和未來連成一個整體，使心理發展、知識積累和個性形成得以實現。記憶系統分為短時記憶和長時記憶兩種，外部信息通過感覺通道首先進入短時記憶，并短暫保持，經過多次重復的信息就進入長時記憶。長時記憶是一個真正的信息庫，存儲著主體關于世界的一切知識，形成模式識別、運用語言、進行推理和解決問題的知識基礎。評估人員在長時記憶和短時記憶兩個方面都可能會發生偏差，稱為經驗定勢和近因效應。

3.判斷偏差。判斷是在知覺和記憶的基礎上，對事物所進行的評價和推論，判斷可以分為事實判斷和價值判斷兩種，兩者都具有對被評估對象的性質加以規定的特點。在這一過程中，不同評估人員對同一客觀事物存在不同的主觀傾向，進而出現判斷偏差。判斷偏差包括權數偏差和推論偏差。

4.行為偏差。評估人員是社會性生命體，其行為必然受到群體成員之間的相互制約，在多種主客觀的原因下，個人會自覺不自覺地采用同別人意志相符的行為，特別是在評估項目組的成員之間。行為偏差包括從眾行為和順從行為兩個方面。

5.情緒偏差。情緒系統位于認知系統和調節系統的中間，它調控評估人員對于外界信息作出反應的程度和方式。感覺、情緒、身體狀況在某種程度上都會影響評估師對于信息的判斷，這種情緒提供一種定勢去感知被評估對象。評估結果通常存在一定范圍的浮動空間，當評估人員心情不愉快時，往往會要求相對苛刻，容易給出鄰近下限的結果；而心情愉悅時，則常常會要求相對寬松，容易給出鄰近上限的結果。因此在評估過程中評估人員的心情很可能造成情緒偏差，從而妨礙評估的客觀性。

相關改進建議

（一） 優化商業企業評估團隊結構

承擔評估項目的團隊成員都應該具有高度的責任感、比較豐富的才識和比較廣闊的知識視野；熟悉各種評估方法的應用及其局限性；熟悉價值管理、企業管理、財務會計以及基建、設備等方面的基礎知識；具有比較強的判斷力和觀察力，能客觀地分析事物。同時，在組織評估團隊的過程中應注意成員間的結構匹配，要求錯落有序，形成均勻分布的格局，避免因項目團隊結構上的失衡造成支配性的偏差傾向。

（二）嚴格商業企業評估程序管理

評估開始前，項目團隊成員應廣泛收集相關信息、閱讀相關材料并聽取委托單位的介紹，同時，還應注重第三方信息收集和求證。團隊成員之間應相互交流看法，目的在于使評估人員形成自我調控的主觀能動意識。評估結束后，評估機構還要注意收集委托單位的反饋信息，追蹤評估的后續活動信息。比如：評估后的實際交易轉讓情況，發現和分析評估中可能存在的疏忽和遺漏，包括評估過程中心理機制的正常效應和不良效應，以此作為今后改進工作的依據。

（三）注重學習與溝通

一般說來，人力知識資本存在較高的“折舊率”，相對其他行業而言，評估人員知識的貶值速度可能更快。因此評估人員不斷加強自我的培訓和學習就成為當務之急。社會經濟的不斷發展，也催生了許多新型的資產和經濟關系，評估對象越來越復雜，評估人員面臨的不確定因素越來越多，原有的知識和經驗已不足以解決出現的新問題。評估人員不但要加強自我學習和知識更新，還需加強項目團隊成員之間的溝通，對不確定的因素和信息從多個角度進行觀察，可以消除個人認知的偏差，進而提高團隊的整體認知能力。

（四）建立責任分擔機制

評估人員在作出判斷時所負有的責任感的程度不同，產生的從眾等遵從的程度也不一樣。在完全沒有責任感的條件下，遵從性最高，評估人員很容易同意并附和其他人的意見；隨著責任感的提高，遵從性明顯下降。在目前實行簽字評估師負責制的情況下，其他團隊成員在作出判斷時的責任感較小，很容易產生從眾等附和現象，影響對于被評估對象真實信息的掌握和判斷。評估機構內部構建責任分擔機制，將評估結果與參與者的收入、職業聲譽等掛鉤，可以增強團隊成員的責任感，減少因心理因素產生的偏差。

（五）鼓勵采用多種方法互相印證

商業企業資產評估既然是一種主觀見之于客觀的心理思維活動，心理因素的影響應得到普遍關注。重視評估過程和結果的交叉驗證是對上述觀點的積極響應。不同的評估方法所采用的信息、切入的角度、推演的技術路線都是不同的。用不同的方法對同一目標進行評估測算，然后將結果互相比較印證，找出不同結果的差異及其合理解釋，可以克服方法、信息等方面給評估人員帶來的視野限制，同時也可以識別出評估過程中的心理干擾因素。對于重大項目，評估機構內部可以由兩個相互獨立的團隊平行作業，然后交叉檢驗。如果可能，委托單位也可以委托兩個以上的評估機構對同一標的進行評估，以克服評估執業中出現的團體思維定勢。

（六）保持寬松執業環境

評估人員的情緒和心態受外界環境的干擾和影響，因此要提供一個比較寬松、可以讓評估師獨立執業的環境，降低外界因素對評估師情緒的影響，減少由于群體效應產生的誤差。評估開始前應當做好評估團隊成員的思想工作，盡量消除其思想壓力。同時，要求他們樹立辯證的觀點，認真研究被評估對象，以作出客觀的評估。

參考文獻：

1.全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].經濟科學出版社，2009

2.賈寶和.目前我國資產評估行業存在的問題與對策[J].求是，2002（10）

第6篇：固定資產評估值范文

摘要:實物類流動資產(即存貨)評估是流動資產評估的重要內容。現結合本人評估工作實踐,談談做好實物類流動資產評估的關鍵點,首先做好實物類流動資產評估方案的設計及清查布置,然后根據實物類流動資產的特點和評估目的,選擇合理的評估方法進行評估。

關鍵詞:實物評估關鍵

資產評估結果的準確性,直接關系到評估機構的自身聲譽和經濟責任,流動資產扣減流動負債是公司的營運資金,它對公司的運營能力、盈利能力會產生很大的影響。所有這些,均會影響公司整體評估價值。因實物類流動資產(即存貨)評估是流動資產評估的重要內容。所以如何做好實物類流動資產的評估至關重要,現結合本人評估工作實踐,談談做好實物類流動資產評估的幾個關鍵點。

一、選準實物類流動資產評估的基準日

由于實物類流動資產屬生產流通環節資產,具有較強的流動性,其數量和狀態隨時都在發生變化,不可能停止運轉,而評估價值則是某一時點的價值,因此,選準評估基準日尤其重要。為與我國會計核算制度相適應,基準日應選在月末、季末,這樣可避免或減少重復登記或漏記。使實物類流動資產的清查結果更符合實際狀況。

二、分配合適的專業人員做好實物類流動資產評估方案的設計及現場清查

因實物類流動資產評估大部分工作量需要在現場完成,所以現場工作十分重要。而許多評估機構對實物類流動資產的評估工作不重視,派一些業務能力不足的助理人員在現場清點數量,不注意資產整體性概念和權屬的重要性。從理論和實踐上都證明對權屬不清的資產進行評估,必將產生風險,應該引起重視。因此要針對不同企業的不同情況,分配合適的專業人員做好實物類流動資產評估方案的設計,以此統一評估人員、資產占有方管理人員的思想,避免評估當事雙方在評估過程中因思路和清查方法不同,產生矛盾,以降低評估機構和評估人員的風險,提高評估效率,從而最大限度地有利于評估項目的順利完成。

三、做好評估前期的組織布置和報表填報,關注實物類流動資產的權屬

實物類流動資產具有流動性和不確定性。既有性質類似于固定資產的低值易耗品(分為在用、在庫),又有產權不易確定的產成品(已經開票但未提貨、存放地點不在企業內部、委托銷售產品等),又有形態不確定和數量不宜計量的在產品(有實物形態、無實物形態),還有規格繁多的原材料和輔助材料,這對實物類流動資產的清查和盤點帶來不少困難。所以應著重抓好評估前期的組織布置和報表填報,向資產占有方詳細了解企業工藝流程、管理制度、核算方法。制訂出切實可行的填報方案。實物類流動資產的填報不能就事論事,不關注權屬,僅按照倉庫實有數或財務數據填寫和清查,因為財務的實物類流動資產核算以金額為主,數量為輔或不將數量作為控制對象,倉庫主要以數量為主,倉庫實物類流動資產所有權的轉移并不一定以出入庫為界線。實物類流動資產能否合理準確的評估關鍵在于合理的填報,只有合理的填報,才能獲得便于評估人員作業的相對準確基礎數據。

四、對實物類流動資產的數量確定要從企業的生產流程和管理制度開始

只有抓住生產流程,才能清楚知道實物類流動資產在各生產環節的形態和約當量,從管理制度著手可以了解企業的進貨、領用、入庫和出廠各個環節的關聯性,了解實際庫存和實際庫存可能存在的差異,以及調整的方法。對于管理水平較高、制度執行正常的企業,應以檢查制度執行情況為主,在確定制度執行情況較好的前提下,以倉庫實際數量與倉庫賬面數量來檢驗申報數量的正確性,但若財務帳與倉庫帳和倉庫實盤數有較大差距時。就要考慮與應收款、應付款、歷史對帳盤點結論等結合,采用排除法逐一將已經售出或尚未入帳的部分剔除,才能保證實物類流動資產的準確性。雖然這樣做會遇到很多阻力和困難,但是卻最大限度的降低了評估風險。對于管理水平較低,制度執行不好的企業,進行實物類流動資產全面清點核查時,應該貫徹縱向到底,橫向到邊的思想,做到程序到位,手續齊備,記錄詳盡。對所有能見到的全部清點并記錄,不能根據陪同人員簡單解釋是否列入范圍而輕易放過,保證雙方有異義時證明材料或修正的依據的有效,而不必重新再復查。

五、根據實物類流動資產的特點,結合不同的評估目的,采用不同的程序和方法進行評估

根據資產特點及不同的評估目的,實物類流動資產評估可以采用的價值標準有重置成本標準、現行市價標準、收益現值標準和清算價格標準,但在評估方法的應用上,一般采用重置成本法、現行市價法。重置成本法和現行市價法應區分不同的情況,正確選用。一般來說,以實物類流動資產變現為目的評估,應采用現行市價法;以補償為目的評估,則應采用重置成本法。二者的差異表現在是否適銷和適銷程度上。具體評估時可區別以下情況,分別采用不同的方法:

(一)外購實物類流動資產

1.剛購進的實物類流動資產,因庫存時間短,市場價格變化不大,其賬面值與市場價值基本接近,評估時可采用歷史成本做為評估值,其發生的較大數額的運雜費應一并計入評估值中。

2.購進批次不同的實物類流動資產,應視不同的情況,采用購置日期最接近評估基準日的材料的歷史成本價或直接采用市場價作為評估值。

3.可以取得市場價格的實物類流動資產,直接按購入實物類流動資產的發票價格確定評估值。

4.沒有市場價格的實物類流動資產可以采用同類商品的市場價格并采用物價指數進行價格修正。

(二)自制實物類流動資產

自制實物類流動資產的評估應根據評估的具體目的采用相應的評估方法。適用的評估方法有歷史成本法、重置成本法和現行市價法。企業在承包、租賃、聯營等資產業務中不發生產權變動,在這種情況下,應以產成品成本為基礎對資產價值進行評估,根據具體情況可采用歷史成本法和重置成本法;企業在以兼并、拍賣、出售資產等產權轉讓活動為目的資產業務中,應采用市價法對資產進行評估。

評估中還應注意區分不同的轉讓目的,正確處理市價中待實現的利潤和稅金。

參考文獻:

[1]姜楠,對流動資產評估若干問題的認識,國有資產管理1995年12期.

第7篇：固定資產評估值范文

1投資性房地產盈余管理的空間分析

由于準則規定在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。

1.1利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理

準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。

1.2利用資產類別的轉換進行盈余管理

準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃合同，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。

1.3利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理

根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值。現行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要指導和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。

2投資性房地產盈余管理的實例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

3投資性房地產盈余管理的防范措施

3.1重新規定后續計量模式的使用范圍

現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或建筑物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。

3.2增加不同類別資產二次轉換的限制條件

為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。

3.3加強投資性房地產的信息披露

第8篇：固定資產評估值范文

當前，在一般的企業股權價值評估中，市場價值法和收益現值法的運用較為普遍。然而，在擔保公司的股權價值評估中，這兩種常用的評估方法是否適用？本文將結合擔保行業的特征，對評估方法的運用進行綜合分析，旨在找到擔保公司股權價值評估的適用手段。

一、擔保公司與普通企業的比較分析

與普通企業相比，擔保公司在經營形式、負債結構、資產結構等方面有很大特殊性，要選擇合適的股權價值評估方法，首先要了解擔保公司的運行規律。

1.經營形式的特殊性。首先，經營對象特殊。擔保公司經營的是特殊的商品--信用，提供的是基于借貸關系的衍生金融服務，普通企業則以實體經濟（商品、貨物或勞務）為經營對象。其次，經營基礎不同。擔保公司賴以生存的經營基礎，除了國家信用，還包括個人、家庭、各種經濟和社會組織的信用，而商業信用對普通企業雖然重要，但其主要的經營基礎仍是商品或勞務等有形資產。

2.負債結構的特殊性。普通企業的資產負債率原則上控制在50%以內，當資產負債率超過75%時，一般認為企業面臨破產風險。然而，實踐中擔保公司的或有負債水平卻遠遠高于凈資產，有的甚至達到凈資產的5倍-10倍。這并不意味著擔保公司已瀕臨破產，擔保公司特殊的資產負債結構是與其特殊的經營形式緊密聯系的。普通企業舉債的目的在于為項目或設備籌資，而擔保公司負債的形成并非為了籌資，其本身就是創造價值的過程，即擔保公司利潤很大程度上依賴于對或有負債的經營。

3.資產結構的特殊性。從擔保公司資產構成來看，固定資產占比較小，大量資產以有價證券、擔保物權、商譽等形式存在。在股權價值評估中，除固定資產以外的其他資產以及擔保物權，特別是商譽，其質量都難于確定。

二、常用估值法在擔保公司股權價值評估中的局限

1.市場價值法評估擔保公司股權價值的評價

市場價值法能夠較為便捷地進行價值評估，但我國資本市場的發展水平卻制約這一方法的運用，對于擔保公司該方法的局限性更為明顯。

（1）資本市場信息反饋可靠性問題。以市場價值法進行價值評估，一個重要的前提是存在活躍、成熟的交易市場。在這一前提下，即便個別企業價格走勢出現偏差，從整個行業來看市場信息仍能正確反映價值。若交易市場有效性低，價格就難以正確反映企業市場價值，在這種條件下采用市場價值法，將導致估值錯誤。

大量研究表明，我國資本市場仍處于效率較低的階段，政府及政策對資本市場干預較多，市場信息反饋不夠靈敏、不夠準確，價格與價值偏離較大，故使用市場價值法就必須謹慎。

（2）擔保公司可比企業選擇的局限性。采用市場價值法的另一關鍵點是找到與目標企業具有可比性的企業。實踐中，可比企業與目標企業通常業務組合不盡相同，企業的成長性與經營風險度方面也存在差異，盡管如此，若同類可比企業數量足夠多，這種估值方法仍然可用。

然而，對于擔保公司而言，同類公司在證券市場交易的數量少，目前A股、H股上市公司中，僅有香溢融通、鱸鄉小貸、集成金融、瀚華金控4家涉及擔保業務，且股票交易的時間都不長，股價市場波動性也較大。因此，如若采用市場價值法，將會影響估值的準確性。

2.收益現值法評估擔保公司股權價值的評價

收益現值法依據未來現金流進行價值判斷的思想具有科學性，將其運用于擔保公司這一特殊行業，既有一定的適用性，但更主要的還是局限性。

（1）適用性方面。對擔保體系成熟的國家，采用收益現值法是適用的。在擔保體系成熟的國家，擔保的監管體系較為健全，政府干預較少，擔保市場化程度較高，擔保公司經營較為穩健，發生系統性風險的可能性較小，擔保公司經營的不確定性較小，擔保公司經營的可預測性較強，具備采用收益現值法的有利前提。

（2）局限性方面。首先，許多因素對擔保公司的影響是長期、潛在的，短期內難以預見和預測，沒有結合這些潛在的因素，對未來收益所做的預測很可能就存在較大的偏差。這是收益現值法本身的局限性。其次，對擔保公司產品與服務的需求，往往因國家宏觀政策、金融形勢的調整而變化，甚至發生決定性的逆轉，從而導致對擔保公司未來現金流量的預測相當困難。再次，影響擔保公司經營風險的因素多且復雜，且大部分風險源于公司外部，在系統風險爆發期，任何擔保公司都難以獨善其身。而經營風險的不確定性使得擔保公司資本成本的估計更為困難。最后，商譽是擔保公司極為重要的風險資產，對于擔保公司而言，商譽的重要性可以提升到決定企業經營成敗的程度，擔保公司的業務和擔保體系的完善都建立在市場信心的基礎上。然而，按照現行會計準則，商譽只有在擔保公司發生股權并購重組的過程中才會被估值入賬，這就導致擔保公司商譽的價值，常常不會體現在其會計報表中，對未來現金流的預測也將產生復雜的影響。

綜上，由于我國資本市場環境與擔保公司行業的特殊性，采用常用的價值評估法--市場價值法、收益現值法--對我國擔保公司股權價值進行評估，具有很大的局限性。因此，需要結合擔保公司的經營的特性，探索更為合理的方法，用以評估擔保公司的股權價值。

三、商譽及凈資產評估法在擔保公司股權價值評估中的運用

第9篇：固定資產評估值范文

一、改制完成企業進行會計處理時相關聯的幾個事項

1、自改制評估基準日到公司制企業設立登記日的有效期內，原企業實現利潤而增加的凈資產，應當上繳國有資本持有單位，或經國有資本持有單位同意，作為公司制企業國家獨享資本公積管理，留待以后年度擴股時轉增國有股份；對原企業經營虧損而減少的凈資產，由國有資本持有單位補足，或者由公司制企業用以后年度國有股份應分得的股利補足。

2、改制企業改制完成的標志，應是企業領取新的企業法人營業執照上所確定的企業設立登記日。

3、資產評估增值部分計提的折舊在會計制度中是允許，而且也是必須的，但是不允許在所得稅前抵扣，即應做納稅調整或做相應的會計處理。

4、新改制的公司制企業應根據上級主管部門批準的改制方案的要求做相應的帳務處理。如：改制后的公司承繼原企業的全部債權債務、原企業職工勞動合同的解除等。

5、資產評估結果是國有資本持有單位出資折股的依據，自評估基準日起一年內有效。

6、自2003年1月1日新成立企業應執行《企業會計制度》。

7、會計師事務所出具的原企業清產核資的審計報告和新公司成立時的驗資報告；

8、資產評估機構出具的資產評估報告和有關部門的備案表。

二、企業改制過程中涉及到帳務調整的幾個階段及相應會計處理

改制企業的帳務調整主要在如下四個階段進行：

第一階段：改制企業對各類資產進行全面清查階段的會計處理。

財政部財企[2002]313號文規定：改建企業應當對各類資產進行全面清查登記，對各類資產以及債權債務進行全面核對查實，編制改建日的資產負債表及財產清冊。資產清查的結果由國有資本持有單位委托中介機構進行審計。資產清查的結果連同審計報告按照財政部有關企業資產損失管理的規定確認處理。

在該階段，對清理出的各項資產盤盈、盤虧、毀損、報廢以及按國家規定統一清理掛帳而未處理的潛虧、虧損掛帳、產成品清查損失，報經主管財政機關審批后沖減未分配利潤、盈余公積、資本公積，不足部分沖銷資本金。企業應作如下會計調整分錄；

借：未分配利潤、盈余公積、資本公積、實收資本

貸：各項損失的資產類或負債類科目

第二階段：資產評估增減值的會計處理。

由于該部分涉及到企業所得稅的調整問題，即資產評估增值部分所計提的折舊不得在所得稅稅前抵扣，作該部分會計處理時，應首先考慮對企業所得稅的影響。

在實際帳務處理過程中，如何將評估增減值一一計入到單項資產價值中去，涉及的工作量相當大，實際處理時可考慮按照稅法規定采用綜合調整辦法。即將資產分類處理，如房屋建筑物評估增值時，可在固定資產房屋建筑物明細帳部分單列一項改制時評估增值明細項目；如機器設備評估減值，可在固定資產機器設備明細帳部分單列一項改制時評估減值明細項目。

因資產評估而引起相關資產價值的增減變化在實際帳務處理時可以有兩種方法：

第一種方法：企業選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊按遞延稅款處理。

1、將評估價值入帳時：

借：相關資產評估增值額

貸：資本公積

貸：遞延稅款（評估增值額×所得稅稅率）

2、計提折舊、使用或攤銷，結轉計入應納稅所得額時，其應交的所得稅：借：遞延稅款

貸：應交稅金----應交所得稅。

第二種方法：企業選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊在納稅申報時做納稅調整。

1、將評估價值入帳時：

借：相關資產評估增值額

貸：資本公積。

2、納稅時，調整每一納稅年度的應納稅所得額，調整期限最長不超過10年。

有條件的企業，也可以按照每一項目的實際增減值情況逐項調整。

第三階段：改制評估基準日至改制完成日利潤增減值的會計處理；

改制完成后，改制企業首先應當編制改制基準日到改制完成日期間的損益表，確定該期間的損益情況，同時，還要編制改制完成日的資產負債表，確定改制完成日的資產狀況。其次與原上級主管部門共同確認該期間的損益情況，必要時，也可聘請會計師事務所對該期間的損益情況進行審計。最后，新公司應與原上級主管部門協商該期間的損益情況處理。具體帳務處理如下：

1、改制期間有利潤，且協商為上繳原上級單位，則作如下分錄：

借：未分配利潤

貸：應付利潤

2、改制期間有利潤，且協商作為新公司國家獨享資本公積管理，擴股時，轉增國有資本，則作如下分錄：

借：未分配利潤

貸：資本公積----國家獨享資本公積。

3、改制期間有虧損，且協商為原上級單位以現金補足，則作如下分錄：

借：現金、銀行存款、其他應收款等

貸：未分配利潤

4、改制期間有虧損，且協商為原上級單位以實物補足，則作如下分錄：

借：固定資產（上級主管部門應承擔的虧損值）

貸：未分配利潤

5、改制期間有虧損，且協商為原上級單位用以后年度國有股份應分得的股利補足。

簽訂協議時：

借：其他應收款

貸：未分配利潤

以后年度分股利時：版權所有

借：未分配利潤

貸：應付利潤

以國有股份應分得的股利補足時：

借：應付利潤

貸：其他應收款

第四階段：股東實際新投入實物資產或貨幣資金階段

原企業的凈資產折股后，還有其他股東以貸幣資金或實物方式投入時，應以驗資報告和資產評估報告為依據，對其他股東新投入的注冊資本金作如下帳務處理。

其他股東投入貸幣資金時：

借：現金或銀行存款

貸：實收資本

其他股東投入實物資產時：

借：相關資產價值（評估值）

貸：實收資本

三、改制完成后，企業實際調帳處理

企業改制完成后，財務部門在實際建帳時，有如下兩種方法：

第一種方法：結束舊帳，另立新帳。

第一步：以評估報告為基礎，建立新帳的明細帳。

以資產評估報告所確定的評估明細表為基礎，將評估明細表所列示資產項目及負債項目的具體內容一一在明細帳記錄（按評估值），評估報告所列示的凈資產，若全部折股的則計入實收資本，若未全部折股，則將未折股部分作相應的會計處理（如資本公積、其他應付款等）。

第二步：以驗資報告為基礎，將其他股東的投入進行正確地帳務處理。

具體處理時見本章第二部分第四階段的內容。

第三步：將改制評估基準日至改制完成日因利潤增減變化而導致各科目金額變化的處理。

根據編制的改制基準日至改制完成日的損益表和資產負債表，確定該期間各科目借貸雙方的累計數，將其以一筆計入明細帳，在摘要里可寫成改制期間金額的變化數，其累計數或余額應與編制的改制完成日的損益表和資產負債表上的相關數據一致，若不一致，應查明原因。

具體會計處理見本章第二部分第三階段的內容。

第四步：將資產評估增減值做相應的會計處理。

具體方法見本章第二部分第二階段的內容。

第二種方法：沿用老帳

沿用老帳的基本方法是在企業老帳的基礎上進行帳務調整。

具體調方法如下：

第一步：將資產清查階段的需調整的項目進行調整。

第二步：將資產評估增減值進行調整。

第三步：將改制基準日至改制完成日的利潤增減值進行調整

第四步：將股東新投入的資產入帳。

具體調整方法見上文。

上述兩種方法調整完成后，應注意以下幾個要點：

1、實收資本應與驗資報告和營業執照所確定的注冊資本一致；

2、資產評估增減值應與評估報告所列示評估增減值一致；

兩種方法的優劣：