房地產的資產評估精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產的資產評估主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產的資產評估范文

關鍵詞：房地產價值評估；收益法；資本化率

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

房地產價值評估是現代房地產管理、投資、開發、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等的一項基礎性工作。而收益法是房地產價值評估的基本方法之一，在收益法基礎上，房地產價值評估與投資項目評估常用到資本化率這個與房地產投資經營有關的參數作為評估工具。

收益法在房地產評估中的公式一般為：

純收益每年均不變，且持續無限年：V=A/r

純收益每年均不變，且持續有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

純收益每年按一定比率增加，且為無限年：V=A/（r-s）

純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V為評估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。

從以上公式可以看出，確定一個合適的資本化率是實際估價中最重要也是最困難的問題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價格產生很大波動，將會直接導致評估結果的巨大差異。然而，現在評估界在實際估價中，對資本化率的確定較為不規范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調整評估價值的工具，甚至還存在認識上的誤區，嚴重影響收益法的使用效果。同時，房地產具有很強的地理位置色彩，多樣性、個別性很強，很難找到一個對任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評估中十分重要的問題。

一、資本化率的內涵、特點及決定因素

資本化是將房地產未來年凈收入現金流轉化為等量資本價值的過程，資本化率是這一轉化過程的回報百分率。對土地、商鋪等收益性物業來講，初始投資完成后，經過若干時間的價值收益，在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現金流量表體現其房地產投資過程與結果，其中有一個反映資本價值隨時間變化而產生的變化幅度的參數，我們稱之為資本化率。

從本質上看，購買房地產可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產價格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產每年將產生的純收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風險與投資收益是成正比的，風險大，收益率就高；風險小，收益率就低。若一筆資金存入國家銀行，風險小、安全系數高，同時利率也很低；但若用它購買股票、債券，風險性必然增強，安全系數下降，同時利率也會有所上升。

資本化率一般會隨所投資房地產的地段、性質、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。另外，若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。

在市場經濟中，供求關系決定著價格，決定著收益價值水平，也決定著房地產的資本化率。而供求關系又是由以下兩個因素構成：一方面位置競爭性、規劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權屬問題等因素構成供給；另一方面宏觀與區域經濟發展、行業投資方向與風險水平、租戶利潤與偏好等因素構成需求，供求各自對立、又互為統一的不斷變化決定著房地產資本化率的水平。在實際工作中，分析這些市場供求決定因素可以對市場可比案例進行修正，從而調整并最終確定房地產資本化率。

二、資本化率的確定原則

1、不低于無風險報酬率。在正常的資本市場和產權市場條件下，各種資產投資中政府債券和銀行存款通常被認為是低微風險甚至是無風險的投資項目，而其他投資方式的不確定性及風險性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風險報酬率，是投資者進行其他投資權衡投資報酬率時，必須考慮的基本因素。如果折現率小于無風險報酬率，就會導致投資者購買國債或是儲蓄，而不會去冒風險進行得不償失的投資。

2、行業基準收益率不能作為確定資本化率的依據。基準收益率是基本建設投資管理部門為篩選建設項目，從擬建項目對國民經濟的凈貢獻方面，按行業統一制定的最低收益率的判別標準。只有當擬建項目的投資收益率高于行業基準收益率時才可批準建設。國家可以通過產業政策措施來調控行業基準收益率，如屬于鼓勵發展的行業，國家可以有意地將行業基準收益率調低，以便促使更多的建設項目上馬。因此，行業基準收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當于投資企業的收益率，而房地產資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。

3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產的預期收益相匹配。如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應有所體現；反之，如果預期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應反映。投資類房地產收益額來源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時實現），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應考慮租金收入對其的影響。

4、按實際情況確定。在房地產評估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據被評估資本化率的具體情況來確定。不同地區、類型的房地產適用不同的資本化率。

三、資本化率的確定方法

1、安全利率加上風險調整值法。所謂安全利率，是指無風險資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風險調整值。運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。在實例評估中，風險調整值被看作是一個經驗系數。

2、收益風險倍數法。收益風險倍數法是在排序插入法原理的基礎上改進而來的一種方法。因為投資房地產，其風險高于購買國債，在對投資收益率排序時，房地產的投資收益率也應該高于同期國債年利率，其詳細的計算步驟為：若以投資房地產的方式購買收益型房地產的總價款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時以安全投資的方式購買國債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：

購買國債時：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投資房地產時：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情況下，由于投資房地產的風險、收益均要比購買國債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產的純收益要比購買國債的本息回收額要大。假設投資房地產的年回收額比購買國債本息回收額高出的倍數為C，則有：A=（1+C）×B，又因為P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱為收益風險倍數，利用此公式能準確地計算出資本化率r。

3、實際利率調整法。實際利率調整法是在市場抽樣法的基礎上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類似房地產的價格進行加權平均調整，并了解所調查房地產租金的平均水平，先求出收益無期限的資本化率r=a/v，再根據待估房地產收益有期限的具體情況進行修正調整。這里所采用的是反復式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復計算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調整值。利用這種方法計算出來的資本化率比較精確。

4、加權平均成本法。這種方法也稱投資復合收益率法，它是依據投資中所擁有的各項資金成本在總投資額中比例的加權平均值來計算資本化率的。一般情況下，它根據投資房地產時銀行規定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權平均值來計算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實際上是以自有資本的機會成本來衡量的，這種機會成本可視為自由資本的投資收益率，它在應用上比較簡便。計算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機會成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。

四、資本化率的修正

當從可比實例獲取資本化率時，可能需要進行修正以反映估價對象與可比實例在物質實體方面存在的差異以及估價時點經濟狀況方面的不同。盡管沒有修正資本化率的精確方法，但可以從已經提到的發現資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法。可以應用的部分有：1、房地產區域；2、房齡、質量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經濟使用年限；4、建筑物價值與房地產總價值的比率；5、費用支出占房地產市場價值的百分率（如房地產稅）。

由于房地產所在的區域可以影響投資的相對風險、租金價格的未來走勢以及投資者的一般動機，因此對利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質量、狀況以及剩余的經濟使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場對于某一房地產收入流相對安全性和持續性的看法。建筑物價值與房地產總價值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應該以建筑物價值占總價值比例與估價對象相似的成交實例為基礎。

當估價對象的某種費用是以其市場價值的某一百分率支付時，可能需要對市場得出的資本化率進行修正以反映這種費用。按價計算的房地產稅是個很好的例子。通過將稅率與資本化率相加來估計房地產稅通常比將稅費作為一定金額費用支出進行估計更為準確。

總之，房地產評估是一門藝術和科學的結合，估價技術人員在運用嚴謹的公式、科學的方法確定資本化率的同時，還需要更多豐富的經驗和實踐，以及對市場的熟悉程度，并綜合考慮房地產的類型、區位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產本身所具有的客觀、真實、合理的價位，從而降低投資房地產的風險。

（作者單位：山東大學管理學院）

主要參考文獻：

[1]李典凱，金公，郭向東.對房地產資本化率的認識.小城鎮建設，2003.8.

第2篇：房地產的資產評估范文

[關鍵詞]商業房地產 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業在商業房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業房地產處在飛速發展的階段,隨著商業競爭的不斷加劇,商業房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規劃時面臨的項目完成所發生的項目收益變化的風險。由于商業房地產項目在一開始規劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規劃人所預測的商機就可能發生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業房地產投資額大,開發周期長、銷售經營持續的時間也很長,各種社會經濟環境條件發生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業房地產的發展與整個城市經濟發展趨勢密切相關,商業房地產的投資和消費,依托于城市經濟發展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業房地產項目的開發中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規劃中得到應用,評價商業房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統,對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發公司欲投資一個商業房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規律,掌握它、運用它為經濟發展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業出版社, 2004: 242-246

第3篇：房地產的資產評估范文

【關鍵詞】房地產評估，成本法，市場法，收益法

資產評估方法是實施資產評估工作的技術手段。這項工作既有客觀性，既要考慮資產客觀存在的現實狀況，又有主觀性，即評估人員要評估對象的現狀及其獲利能力進行分析判斷。實際上在資產評估實踐中評估人員可以根據不同的情況，采用不同的評估方法。因此，有必要對三種方法進行比較分析，以便于區分不同情況下應該選擇適當的評估方法。

一、成本法、市場法和收益法的區別

（一）成本法，是以待估房地產開發所需的必要而正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定產權狀況下價格的一種估價方法。這里的成本是經濟學中的成本概念，與會計中的成本概念是不同的，主要表現為：①會計成本是顯性的，即是企業會計賬目上作為成本項目計入的費用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業自己提供資源所必須支付的費用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產開發企業在開發房地產過程中實際發生的成本。③成本法中的成本，在時點上是指，現在的。根據經濟理性主義的假定，房地產購買者愿意支付的價格，必不能高于他所預計的在當時市場條件下重新開發或建造相同房地產所需花費的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場成本，購買者將不會從市場上直接購買這一房地產，而代之以自行開發或建造。因此，房地產開發的社會成本是需求方愿意支付的價格上限。另一方面，從房地產開發商而言，開發的房地產的價格必不能低于其開發過程中發生的全部成本，即各項費用及正常的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發商所不能接受的。

（二）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等。

（三）收益法又稱收益資本化法、收益現值法、收益還原法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的資本化率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。

采用收益法求得的試算價格，稱收益價格。 收益法的理論依據是房地產價格形成的預期收益原理。為方便理解，假設某投資者擁有一宗房地產，每年能產生10萬元的純收益；同時，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對該投資者而言，這宗房地產產生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價的。可以認為，該房地產的價值是100萬元。

二、決定評估價值的基本因素比較

決定收益法評估資產價值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場法評估資產價值的因素是一個公平市場，一個活躍的資本市場。其次是指買賣雙方都要有充分的時間，買方有充分的時間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時間選擇適當的買主，以使資產價格更高一些。而活躍的市場，就意味著被評估的資產具有一定的通用性或可售性，要有市場，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對象；從投資回報的角度看，凈利潤是所有者權益，利息是債權人的收益。企業的資金來源按照性質可劃分為兩類：一類是負債，一類是所有者權益。如果被評估的企業資產是含長期負債在內的全部投資，它的收益現值就要按扣稅利息加上凈利潤（或凈現金流量）作為收益額計算。如果被評估的企業資產僅僅是所有者權益，如產權接受方承擔全部債務，栽植需要購買所有者權益的場合，它的收益現值所依據的收益額只能按照凈利潤（或凈現金流量）計算。那么，明確收益的邊界和內涵，對于收益法來說是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。

市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產評估業務。只要有一個充分發育的活躍的公平的資產交易市場和被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等即可。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；2）對于大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。

收益法，一般適用于企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

不難看出，不同的評估方法是實現不同評估目的時的具體形式和技術手段。但是評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對三種基本的評估方法的比較，可以使我們在以后的評估工作中選擇最合適的方法，對被評估資產的價值做出最合理的估算

參考文獻：

第4篇：房地產的資產評估范文

關鍵詞：會計準則；公允價值計量；房地產行業；投資性房

一、房地產行業上市公司投資性房地產公允價值計量應用現狀

（一）采用公允價值計量的上市公司數量統計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產行業（CSRC行業分類標準）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產項目采用公允價值模式進行后續計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產行業A股上市公司總數的1145%，而采用成本模式后續計量的有116家，占比8855%。

（二）公允價值確定方法統計分析。統計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產的市場價格、資產評估機構提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產的市場價格，有5家采用資產評估機構提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計量模式轉換引起報表數據的變化。投資性房地產后續計量由成本模式到公允價值模式的轉換應作為會計政策的變更進行會計處理，企業會計準則對該項會計政策變更要求采用追溯調整法，并相應對變更前一年的比較財務報表進行追溯調整。

由以上數據分析可知，投資性房地產后續計量由成本模式轉變為公允價值模式所做的追溯調整會引發財務報表中投資性房地產、遞延所得稅負債、所有者權益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。

二、公允價值計量在房地產行業運用中存在的問題

通過對公允價值計量在投資性房地產中的應用狀況分析，并對比公允價值準則的規定，發現了我國房地產行業在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。

（一）公允價值的應用導致企業業績不穩定。對于房地產行業上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不需要對投資性房地產進行折舊和減值，資產負債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，投資性房地產也以公允價值重新入賬，對于企業的資產、利潤、所有者權益均有較大影響。以金融街為例，實現歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業績是符合預期的，導致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0。可見，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關鍵所在。

（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環境得到明顯改善，但對于投資性房地產的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據，在客觀價值的基礎上都存在人的主觀判斷，使得企業操控利潤的行為有了可乘之機。

三、公允價值計量應用中存在問題的原因分析

（一）市場環境的限制。近些年，我國房地產行業發展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業的實際價值，但相比于發達國家而言，我國房地產市場環境仍不完善，缺少穩定性，一些企業不愿轉換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區才存在活躍的市場價格，大部分企業受市場條件的限制依舊延續使用成本模式。

（二）企業對自身成本效益的權衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產市場的條件不是很完善，許多企業不能從市場上直接獲取房地產的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產評估機構進行估值。企業需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內顯現出來，并且需要穩定的經濟環境。

四、公允價值計量應用的改進對策與建議

為促進公允價值計量的規范應用和發展，本文提出以下幾點對策與建議。

（一）加強公允價值計量和信息披露的監管力度。《企業會計準則》對于投資性房地產公允價值計量和披露都有嚴格的規定。《企業會計準則第39號――公允價值計量》對此進一步加以強調和細化。對比上市公司在年報中披露的內容，可以發現，一些采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業并沒有嚴格執行準則的規定，許多相關信息未披露或沒有明確說明。要進一步推進公允價值計量的應用，就必須加大對上市公司準則執行情況的監督與控制力度。

（二）加強對評估機構的資質審查和獨立性監管。由資產評估機構提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產公允價值的重要依據之一。因此資產評估機構在公允價值的運用中擔任著重要角色。然而，目前我國評估機構的質量參差不齊，在為企業服務過程中也常常“不獨立”，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關部門提高資產評估機構的準入門檻，并定期進行資質審查和獨立性監管，加大懲處力度，以加強評估機構業務執行過程中的規范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經大學會計學院）

參考文獻：

[1] 張秀麗.公允價值計量屬性――基于投資性房地產應用研究[J].經營管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我國會計公允價值應用中存在的問題及對策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價值在會計實務中的應用[J].經濟研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價值的實證理論分析與中國的機遇研究[J].財經研究.2005，1（1）：83-93.

第5篇：房地產的資產評估范文

1投資性房地產盈余管理的空間分析

由于準則規定在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。

1.1利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理

準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。

1.2利用資產類別的轉換進行盈余管理

準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃合同，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。

1.3利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理

根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值。現行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要指導和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。

2投資性房地產盈余管理的實例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

3投資性房地產盈余管理的防范措施

3.1重新規定后續計量模式的使用范圍

現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或建筑物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。

3.2增加不同類別資產二次轉換的限制條件

為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。

3.3加強投資性房地產的信息披露

第6篇：房地產的資產評估范文

一、投資性房地產準則與國內、國際相關制度的比較

（一）與國內相關制度的比較

（1）包含范圍不同。投資性房地產準則前無此準則，并不將投資性房地產單獨劃分出來。如房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，設置“出租開發產品”科目并在其下設置“出租產品”和“出租產品攤銷”二個明細科目，核算企業開發完成用于出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值；固定資產中的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算；土地使用權在“無形資產”科目核算；投資性房地產準則后規定投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產。對投資性房地產規范的范圍包括：已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

（2）計量模式不同。投資性房地產準則前無論是固定資產還是無形資產都是采用成本模式；投資性房地準則后引入公允價值模式，對投資性房地產的計量有成本模式和公允價值模式兩種。在投資性房地準則中，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，由此產生的公允價值的變動直接計入當期損益。

（3）后續支出處理不同。投資性房地產準則前，對于固定資產規定如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，計入固定資產的賬面價值，增計后金額不應超過該固定資產的可收回金額，除此以外的后續支出計入當期費用；投資性房地產準則后規定如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，視為改良，計入投資性房地產的賬面價值。反之，計入當期費用。

（二）與國際會計準則的比較

（1）涵蓋范圍比較。我國是社會主義國家，其政治體制決定了在我國土地歸國家和集體所有，企業只能取得土地使用權。因此，我國投資性房地產準則中所說的土地是指土地使用權，而《國際會計準則第40號――投資性房地產》（IAS40）提到的土地是指土地所有權。我國新準則的適用范圍包括三類：1）已出租的土地使用權。2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。3）已經出租的建筑物。IAS40規定除此之外，還包括融資租賃租入的房地產和經營租賃租入轉租的房地產。這是由于我國會計實務中的融資租賃主要是動產，房地產等不動產的融資租賃很少見，而經營租賃租入的房地產承租方不入賬，正是基于這樣一種情況，我國投資性房地產準則沒有將融資租賃租入的房地產和經營租賃租入轉租的房地產納入投資性房地產范圍，而是納入《企業會計準則第21號――租賃》之中。

（2）初始計量比較。我國投資性房地產準則第七款第二條規定：自行建造的投資性房地產，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要的支出構成。而IAS40第七條規定：為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產，這種房地產在建造或開發活動完成之前，適用《企業會計準則第16號――不動產、廠場和設備》，待建造和開發活動完成時，該項房地產成為投資性房地產，適用IAS40。即自建投資性房地產完工前，不作為投資性房地產而作為不動產核算。

（3）后續計量比較。我國投資性房地產準則第九條規定：會計處理可以采用成本模式或公允價值模式但傾向于成本模式為主導。同時規定只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這在一定程度上提高了投資性房地產采用公允價值計量的可靠性。IAS40第24條規定，可以采用公允價值模式或成本模式作為其會計政策，并且將選定的會計政策采用于其全部投資性房地產。但同時規定.選擇成本模式的企業，仍應對投資性房地產的公允價值進行披露。因此，IAS40更傾向于采用公允價值模式。

（4）相互轉換方面比較。我國投資性房地產準則第十六條規定：自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時投資性房地產按轉換當日的公允價值計量，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而IAS40第57條規定：對于將存貨轉換成一項將按公允價值計量的投資性房地產，轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。由此可見，對于轉換日房地產公允價值與原賬面金額的差額，我國采用分別對待處理：差額為正數，計入權益中；差額為負數，計入當期損益，體現了謹慎性原則。而IAS40則將該差額一律計入當期損益。通過上述的比較，我們可以看出投資性房地產準則出臺，既參考了國際上的標準，又體現了我國國情的會計準則，是我國會計準則發展的必然方向。

二、投資性房地產準則實施中存在的問題

（一）應用公允價值計量屬性的公司較少

由于公允價值模式的使用存在很多的限制條件，僅僅是備選方案，處于會計計量的從屬地位。如企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式等。所以大部分進行房地產開發、擁有大量投資性房地產的上市公司并沒有采用公允價值模式計量，而是沿用成本法進行計量。因此，原有會計制度下存在的問題繼續存在，會計報表顯著低估企業投資性房地產的價值，與國際會計準則存在實質性差異。

（二）加大了企業的損益波動性

公允價值的變化將加大凈損益的波動幅度。目前的會計制度下，投資性房地產物業以盈利穩定為最大特點，但由于我國的投資性房地產物業市場剛剛進入加速發展階段，不會排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能，但更多的投資性房地產物業升值潛力較大且預計將會持續。采用公允價值后，相關公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度，成本法下的折舊和攤銷問題從“顯形”轉入“隱形”。這樣一來，凈利潤將根據公允價值的變化而波動，從而不同于成本法下的盈利穩定性。在我國目前的市場狀況下，更多的投資性房地產物業是體現為持續的升值，則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續的額外提升。這種由于增值帶來的損益增加不同于企業盈利水平的提高，各種影響因素大大增加，重新在新的市場格局中發生作用達到平衡，從而對企業的損益帶來一種不穩定。

（三）損益大幅波動致使PE法參考價值大大降低

PE稱為市盈率，也就是市價除以每股收益，而公允價值波動計入當年損益，意味著公司的損益將會產生巨幅波動，一改租金收益的一貫穩定性。舉例來說，即使公允價值僅出現5%左右的小幅波動，便意味著損益可能出現成倍的或正或負的變化。EPS的極不穩定，使投資性地產股的估值標準面臨挑戰、PE值的參考價值大大降低。實際上，會計標準的國際化必然會導致地產股估值標準的國際化接軌。即股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。擁有較高資產溢價，以及良好現金流的公司，將具有很好的投資價值。投產性房地產準則出臺意味著投資性地產股的估值標準面臨挑戰，原來市場普遍認同的PE法估值標準，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，而失去其參考意義。

（四）公允價值實際執行存在一定的難度

采用公允價值模式的關鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產所確定的重估價值必須“公允”，否則相當于變相給一些企業創造了損益操縱空間。如何真實反映企業的真實價值，其前提條件在于必須有比較活躍且規范的相關交易市場和客觀公正的價值評估機構。而在目前的市場條件下，要找到每一處投資性房地產的活躍市場是比較困難的。客觀公正的公允價值評估機構也不完善，因此從客觀上來看，企業操縱損益的能力將得到增強，而相關政府部門實行管制規范的成本將加大。另外對那些投資性房地產數量較多的公司，每年增加的評估費用也值得考慮。

（五）公允價值的披露中可能存在的缺陷

投資性房地產準則要求企業采用公允價值模式，應當在附注中披露與投資性房地產有關公允價值的確定依據和方法以及公允價值變動對損益的影響。然而對于公允價值依賴于具備獨立資格的評估師所作評估的程度的披露，及投資性房地產產生的相關收益和費用、投資性房地產變現能力、限制情況的披露，沒有一個具體規定，這就會給一些信息披露不充分的公司產生積極的影響。使企業的會計信息不能得到真實地反映，也不利于企業會計信息之間橫向相互對比。

三、投資性房地產準則完善的建議

（一）鼓勵采用公允價值模式計量，配合金融市場改革

《國際會計準則第40號――投資性房地產》第25條認為：從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。只有在該準則第47條規定的特例的情況下，有證據表明企業首次取得一項投資性房地產時，公允價值的合理估計范圍差異極大，不同結果的可能性極難估計，企業才采用成本法模式計量。可以理解為國際會計準則傾向企業優先選擇公允價值模式。相反，國內會計準則可能擔心個別企業人為操縱企業損益，而傾向上市公司優先選用成本法，嚴格限制公允價值模式計量，可能進入“因噎廢食”的誤區。其實成本法下仍然可以操縱企業損益，如通過出售投資性房地產，因其賬面凈資產遠低于市場價，可以突擊實現損益；利用遠低于市場價的賬面凈資產，維持遠高于實際情況的凈資產收益率等指標，滿足再融資最低指標要求，誤導金融市場資源配置。所以，在政策上，要鼓勵上市公司采用公允價值模式計量，實現與國際會計準則接軌。

（二）規范公允價值評估機制

因為從長遠來看，執行投資性房地產準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，損益也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內。因此，只要公允價值是合理的，那么公允價值變動就不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。我國應制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，加大對公允價值估價技術的研究，規范公允價值評估機制，加強公允價值會計相關準則的探索、改進和完善。

（三）提高會計人員的業務素質，引入先進的估值方法

公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平。另一方面，公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和道德教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。

同時在公允價值計量模式中，必須引入先進的估值模型和方法，對估值采用合理依據和科學手段，使估值的依據合理。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必將引導市場對這些方法進一步的認可，而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，投資性房地產準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，投資性房地產準則的施行也會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構成制度性的長期利好。

（四）引入第三方房地產專業評估機構進行評估計量

引入第三方房地產評估機構，能增加公允價值計量的獨立性與公允性。建議要求上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行獨立評估，避免人為操縱企業損益。要引入第三方房地產專業評估機構，首先，要加強資產評估師的隊伍建設，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否。其次，要加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為，為公允價值計量模式引入奠定基礎。

（五）充分規范披露投資性房地產的信息

公開透明的信息披露是遏制企業損益操縱的最有效辦法。企業應披露主要投資性房地產的位置、面積、初始價值、同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。選用成本法計量的企業應該披露投資性房地產的公允價值信息和增值情況；選用公允價值模式計量的企業，應該披露確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素。讓報表閱讀者有比較的機會，根據會計報表可以判斷上市公司采用的計量方法是否合理、恰當。更多的公允價值的披露要求的目的就是通過充分披露，使報表編制者抵銷公允價值計量資產和負債所帶來的會計影響，達到減輕模糊性，增加不同的成本計量模式之間的可比性的作用。

當企業的投資性房地產達到重要性時，應按持有目的分別列示于負債表中流動資產和非流動資產中，或在投資性房地產中單獨列示其中的基于資本增值目的的投資性房地產金額。當然，也可以在報表附注中披露。

第7篇：房地產的資產評估范文

我們的專業是工程管理，房地產是我們以后就業的主要方向之一，加上我倆對房地產十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產評估公司屬于房地產中介機構，是房地產開發商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義房地產=科學 藝術。正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業，才能主動的才房地產的知識中自由的遨游!

實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。

一，公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。

1，公司的主要業務有

①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。

③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。

目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。

北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優勢

①，公司具備五種資質:

⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。

⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。

作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。

第8篇：房地產的資產評估范文

實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。

一，公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。

1，公司的主要業務有

①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎；業務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產的評估；企業兼并，破產，清產核資涉及的房地產估價；司法仲裁涉及到的房地產估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規需要進行的房地產估價。

③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為A級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。

目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。

北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優勢

①，公司具備五種資質:

⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。

⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。

作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業務聯系，享有良好的信譽。目前，房地產抵押評估業務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性，并協助企業明晰產權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業理順產權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協調工作。

④，雄厚的技術力量

北方公司是國內成立最早，技術力最雄厚的專業評估機構。從事過各類資產評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協調經驗。在長期的房地產評估工作中，全體員工不斷總結經驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗，并對基準地價的數字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質的人才結構

北方公司現有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經濟，財會，建筑，法律等專業人員為主的業務隊伍，體現了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草。公司現有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局2004年的北京地價監測

北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學，就肯定能進入到這個知識的領域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經歷，領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領導把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關北京汽車工業控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現自己。我們在這次項目的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧，學到的是社會經歷。

第9篇：房地產的資產評估范文

2007年1月1日起開始實施的《企業會計準則第3號――投資性房地產》(以下簡稱《新準則3號》)中，對投資性房地產引入了公允價值計量模式，明確了投資性房地產的后續計量及其信息披露，規定了投資性房地產如果有確鑿的證據表明其公允價值能夠持續可靠地取得，可以采用公允價值模式進行后續計量，但必須滿足兩個前提條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。另外，準則規定禁止運用含有較多假設的估值技術來估算公允價值。

采用公允價值模式計量的，不再對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。利潤表中還新增了“公允價值變動損益”項目，用來計量投資性房地產公允價值變動帶來的收益或損失。

二、采用公允價值的成本收益分析

(一)成本分析

與歷史成本相比取得公允價值信息會增加信息的收集成本和加工成本，在具備活躍市場的情況下，會增加搜尋現行市價的成本；在需要估計的情況下，會增加估計未來現金流量、貼現利率和事件概率以及其他估價模型所需要數據并進行加工的成本；在稅政政策不明確的態勢下，會增加納稅現金流支出；由于公允價值計量的相對復雜性，對其審計的成本也會相應提高。因此，認為采用公允價值的成本將大于效益的，就會反對公允價值的運用而依舊采用成本模式計量投資性房地產，具體從以下三個方面進行分析：

1　獲取公允價值成本較高

根據新準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的，投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場，同時，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。也就是說，不允許企業采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。而根據《新準則3號》應用指南中“同類或類似房地產”的定義，“對建筑物而言，是批所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。對土地使用權而言，是批同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。”可見，要找到每一處房地產的活躍市場是相當困難的。因此，公允價值計量模式雖然符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是，由于公允價值的確認仍然是一個難點，如何保證公允價值確定的合理性，在現階段綜合環境下很難達到。

如果投資性房地產采用公允價值計量模式，那么判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。從新準則規范的公允價值的認定方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規范的房地產交易市場和客觀公正的估價機構，涉及多個經濟環節，國內目前在這方面的建設十分薄弱，缺乏專業機構和人才，評估難度較大。同時對于擁有投資性房地產的上市公司而言，如果采用公允價值模式對其投資性房地產進行計量，需要每年聘請獨立的評估師對投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這就大大增加使用公允價值計量模式的后續成本。

2　稅收成本影響

《中華人民共和國企業所得法實施條例》第56條指出“企業的各項資產，包括固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。前款所稱歷史成本，是指企業取得該項資產時實際發生的支出。企業持有各項資產期間資產增值或減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎。”新企業所得稅法沒有投資性房地產的概念，在計算應納稅所得額時，房屋、建筑物適用《企業所得稅法》關于固定資產的規定，土地使用權適用《企業所得稅法》關于無形資產的規定。財稅[2007]80號文件規定：企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。按照目前的稅法分析，在成本計量模式下，新準則和稅法的處理基本一致，但是采用公允價值后續計量模式時，新準則和稅法的處理就有很大的區別：會計確認公允價值變動損益，但稅法不確認；稅法確認投資性房地產折舊或攤銷在稅前扣除，但會計不確認，處置投資性房地產時，會計按照當時的公允價值計算處置損益，但稅法按照歷史成本，加折舊或攤銷，加處置成本后計算處置所得，這些差異在企業所得稅匯算清繳時都要做納稅調整。用公允價值計量模式，既需按稅法規定的折舊年限計算調整折舊額，同時因將投資性房地產在資產負債表目的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益，還需要對該項損益進行調整，并且隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動，納稅調整額也將相應變化。

第一，因為按照公允價值模式處理的投資性房地產其賬面價值與計稅基礎不一致，需要按照《企業會計準則第18號――所得稅》的要求進行遞延稅款的處理；可見，采用公允價值計量模式，所得稅納稅調整的工作量及復雜性均會增加。

第二，因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規定，如果我國對增值部分征收所得稅的話，由于資產增值增加的應交所得稅，將直接導致企業現金流出量的增長。

3　利潤波動較大

采用公允價值核算后，不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益，對凈利潤的影響因素大大增多，波動幅度也會增加。公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多的利益相關者，間接影響企業的市場形象。如果在我國投資性房地產市場的加速發展中，投資性房地產升值潛力較大，每年的重估增值將持續為正值，即利潤將會得到持續地額外提升；如果我國房地產市場出現較大波動，并不能排除部分投資性房地產出現貶值的可能，因而引起利潤的較大波動，導致企業先盈利后虧損，加大了企業的經營和財務風險。彭數學(2008)認為，由于現行會計下的許多交易事項基本采用歷史成本屬性予以交易，企業管理者會合理利用會計準則進行利潤平滑，通過會計政策選擇來構造交易利得或損失，精心安排確認收益和損失的時間來消除利潤波動，特別是防止利潤下降、減少所披露的收益波動，并控制確認的時機，努力使自已的利潤增長更加穩定。

(二)收益分析

新準則采用公允價值計量模式，是從“利潤表觀”向“資產負債表觀”的轉變。“資產負債表觀”理念的實質是，在分析企業財務狀況、考核業績時，關鍵是看凈資產是否增加，即股東財富是否增加。在資產負債表觀下，利潤代表凈資產的增加，虧損代表凈資產的減少。“資產負債表觀”從理念角度要求不追求虛假利潤，而是將企業的發展落在實處，引導廣大投資者將注意力從原來的只關心利潤報表及其所反映的每股收益的數據轉向更加關注資產負債表及其所反映的股東財富的增加上來。投資性房地產采用公允價值后，企業的資產結構、所有者權益、利潤均產生巨大影響，增加了股東財富，公允變動損益能動態地反映凈利潤的增減。因此，認為公允價值的效益優于成本的企業，就會熱衷于采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。具體從資產結構、所有者權益、利潤三方面分析采用公允價值給企業帶來的收益。

1　影響資產結構

資產負債表中將“投資性房地產”單獨列示，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新準則后全部轉入“投資性房地產”核算，將使企業的流動資產(存貨)減少，流動比率降低。把個別固定資產重分類到投資性房地產中，如重分類的投資性房地產采用公允價值計量的情況下，會減少折舊，相應地會增加凈資產值。

2　影響所有者權益

企業從采用成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在采用公允價值模式的首年，企業會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前投資性房地產的價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產轉為公允價值模式計量，其影響結果是，企業上年度的資本公積(其他資本公積)將會得到較大幅度地提升，所有者權益將大幅增加。

3　影響利潤

擁有投資性房地產的企業，如果選擇公允價值模式計量，今后，投資性房地產的資產價值每年將得到重估，公允價值與原賬面價值之間的差額都將計入當期損益，企業當年的利潤就會增加或減少，同時又由于在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，則會相應增加當年的利潤。

(三)動因預期

投資性房地產會計準則中適度引入了公允價值計量模式，這樣就使企業在會計政策選擇上面臨一個很大的問題，即準則非強制性地要求采用公允價值時，公允價值和歷史成本之間如何抉擇?不同企業做出選擇時是出于怎樣不同的動機就成為一個重要而有趣的問題。綜合上述采用公允價值成本和收益的理論分析，可以預期：擁有投資性房地產的上市公司中，大多數公司因為成本高于效益，在實際操作中，還是會按照成本模式計算持有的房地產價值，以保持利潤平穩增長，極少數的公司，則會利用公允價值計量模式，大幅提升企業投資性房地產的賬面價值，使資產增值顯性化，提高企業的凈資產、凈利潤和基本每股收益，一舉提升未來財務年度的經營業績和資產規模，達到扭虧、摘牌、融資等盈余管理目的。

三、投資性房地產公允價值實施狀況

我國1570家上市公司中，存在投資性房地產的有630家，占40.13％。根據2006年和2007年披露的年報和2008年公告，這些擁有眾多物業的房地產公司及商業地產資源豐富的商業類公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式，如陸家嘴、小商品城等。采用公允價值對投資性房地產進行后續計量有18家上市公司，占有此類業務公司數的2.86％，其中金融企業3家：中國銀行、深發展、寧波銀行；房地產開發企業2家：津濱發展和金融街；非房地產開發企業13家。投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業務18家公司凈利潤的2.61％，占1570家上市公司凈利潤的0.23％，

根據上述18家上市公司披露的年報，投資性房地產公允價值計量的方法主要有房地產評估價格(10家上市公司)、第三方調查報告(2家上市公司)、與擬購買方商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司選擇了公允價值計量模式，這些上市公司對2006年、2007年的留存收益進行了追溯調整，投資性房地產公允價值變動損益涉及金額最大的是中國銀行。高達331800萬元，調整金額最小則是臥龍地產，僅19.99萬元。

由于發行外資股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外會計準則編制財務報告，而公允價值模式又是國際財務報告準則中所規定的基準模式，即使采用成本模式也必須同時披露投資性房地產的公允價值，因此，這些“A+H公司”或“A+B公司”無疑是最有條件采用公允價值模式的企業，但事實上，除中國銀行、深發展外，有關上市公司大多還是選擇了成本模式。“A+B公司”浦東金橋、“A+H公司”北辰實業、綠城集團等房地產開發企業則是采取兩種計量模式，境內采用成本計量，境外采用公允價值模式，從而在投資性房地產的計量上，產生了按境內外會計準則編制的兩份財務報告間的差異。

新準則為投資性房地產核算提供了一種新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用這種模式，為什么大多數上市公司的投資性房地產繼續選擇成本模式，原因何在?極少數的上市公司采用公允價值計量模式，動因是什么?

四、公允價值計量模式選擇的影響――以金昌集團為例

一般情況下，投資性房地產的成本價值顯著低于其公允價值，如果采用公允價值計量，擁有投資性房地產的企業當期凈利潤會有較大程度的提升，但是，根據2006年和2007年的年報披露，絕大多數上市公司依然采用歷史成本計價，對大多數擁有投資性房地產的上市公司業績沒有產生多大影響。下面通過對金昌集團進行分析，以得到選擇歷史成本模式計量投資性房地產的動因。

(一)采用公允價值的成本過高

1　有關的“市場體系還不具備”。比如外界對于投資性商鋪轉讓的參照交易體系沒有。商鋪不像一般房地產，其符合新準則的交易市場在短期內很難形成，目前，很難取得一個完全透明、公允、符合新準則要求的市場價格。雖然金昌集團的投資性房地產所在地都有比較活躍的房地產交易市場，但是根據新準則應用指南的規定，要找到所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，也相當的不容易。

2　評估費較高。為保證公允價值計量結果的質量，對于復雜和專業性要求較高的投資性房地產項目，一般會要求聘

請外部的獨立評估人員來進行。根據浙江省物價局《關于調整資產評估收費標準的通知》(浙價服[2005]6號)文件規定，對動產、不動產等有形資產價值量的評估，實行政府指導價管理，不管房屋性質如何，上下家收費統一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據評估工作的難易程度，工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質量和時間等要求按上浮20％，進行評估收費。也就是房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.35％，100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.25％，500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.1％，2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.05％，5000萬元以上的收取評估總價的0.01％，最高收費分別為0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集團的投資性房地產的資產價值相比賬面價值已有大幅提升，如果只按現在的賬面價值計算，每年的評估費也在10萬元以上。

3　財務人員素質不夠。金昌集團對公允價值計量結果也有驗證的要求，這就要求集團能夠及時收集和應用具有相同特征的市場交易價格，熟練運用理財學方面的知識和評估技術。目前，我國多數的公允價值計量工作仍由企業財務人員承擔，這不僅需要企業增加人員等方面的支出，而且，企業財務人員的整體水平還達不到上述要求。這在一定程度上也制約了公允價值在運用中的效果和質量。

(二)納稅成本增加

1　按照我國現在的稅法，投資性房地產是按實際成本確定其賬面價值，并不確認公允價值變化產生的所得。根據浙江上市公司金昌集團的2007年、2008年財務報表，金昌集團采用公允價值計量模式，以2007年9月30日為基準點，不再計提2688萬元的折舊，占利潤總額的3.35％，2007年所得稅稅率按33％核算，就需要多繳納887萬元所得稅，占所得稅本年累計數的6％；以2008年9月30日為基準點，不再計提3944萬元的折舊，占利潤總額的7.23％，2008年所得稅稅率按25％核算，就需要多繳納986萬元所得稅，占3.58％。由于“公允價值變動損益”屬于損益類賬戶，因此會對當期損益產生影響，增加當年度利潤，而按稅法規定，不涉及應納稅所得額的計算，因此當年度需在利潤的基礎上納稅調減，同時考慮到在公允價值模式計量下，該資產不再計提折舊，而稅法允許公司在本年度計算應納稅所得額時允許扣除折舊，需納稅調減。而所得稅納稅義務在當期，已經預繳了所得稅，導致大量的現金流出，當匯算清繳時，再進行相應的調增和調減工作，增加所得稅納稅調整的工作量及復雜性、增加金昌集團會計人員的工作量。

2　根據《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號文件)規定，對于房地產開發企業將開發產品轉作固定資產，應視同銷售確認相應的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產轉換為自用房地產時，按新準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。當公允價值大于該房地產初始計量成本時，企業應該以投資性房地產還是以自用房地產的計稅基礎來繳納房產稅?因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅?因公允價值模式下資產增值而增加的利潤是否可以利潤分配?這些問題在現有的法規中沒有相應規定，納稅細節也需要有新的稅法與之配套。

3　金昌尚有84540萬元的土地儲備留在存貨科目，這些土地儲備都是持有并準備增值，用以轉讓的土地使用權，尚未轉到投資性房地產。如果將這部分土地儲備轉到投資性房地產，按照公允價值計量，那么，如果集團將來轉變投資策略，需要開發產品時，土地成本價是按公允價值計量還是歷史成本計量?如果按公允價值計量，那么，因公允價值變動損益而多繳納的所得稅能否進入開發成本?如果因地價下調，那多繳納的所得稅能不能從開發成本中扣除?新企業會計準則和稅法都未對這些細則進行詳細地解答。

(三)穩健目的

長期以來的“歷史成本法”計量模式掩蓋了金昌集團投資性房地產的真正價值，屬于人為地“自我貶值”。例如，1998年開發的假日新天地，按照歷史成本計量模式，經過多年的折舊，價值已被人為地、大大地縮水了，就假日新天地的土地使用權而言，已被視為天價，金昌集團投資性房地產的真正價值尚未在賬面上充分體現。但是，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量會加大企業的運營成本和納稅成本支出，加上目前的稅收政策還不明朗。又因為采用公允價值計量模式具有不可逆轉性，一經確定，不得轉回，是否會采用公允價值計量模式，是否會將更多的資產從存貨項目中轉到投資性房地產，還要看金昌集團今后的經營業績和政策走向。從長遠來看，采用公允價值后，企業每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度。目前，房地產的形勢極為嚴峻，公允價值下降的機率加大，會使未來的業績風險加大。權衡成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有的抵稅效果與公允價值模式下給企業帶來收益(沒有現金流入)之間的利益關系，考慮到我國市場經濟發展的現狀和企業自身的經營狀況，金昌集團最終還是選擇了以歷史成本模式對投資性房地產進行后續計量。