房地產公司的建議精選(九篇)

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第1篇：房地產公司的建議范文

【關鍵詞】財務虧損；財務風險；房地產

房地產行業的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現象和不斷涌現的“地王”現象。房地產開發是資金密集型的投資，項目運轉的每一個階段，都需要投入大量的流動資金，而房地產企業資金回收主要是在銷售階段。與普通企業相比，房地產企業產品單價高，產品銷售量受金融政策的影響大，產品可變現能力差，導致房地產企業資金回收速度慢，資金缺乏流動性。房地產企業資金一旦缺乏流動性，房地產不可避免的面臨經營風險。房地產業屬于資金密集型高風險行業，房地產企業日常經營活動所需資金能夠靠企業權益性資金來獲得，而不是依賴債務性資金，房地產企業受外界環境的影響也會降低。然而我國房地產企業基本是負債開發模式，利用房地產的不動產性質，將其抵押貸款，解決企業開發資金量需求問題，但同時加大了企業債務性資金的比例，也為企業帶來了財務風險。房地產企業若是不能客觀衡量自身的實力和項目效益，盲目籌資，則企業的資金結構必然不合理，引發不能按時支付到期借款本息的籌資風險。

一、某房地產公司財務虧損的因素分析

（一）信息不對稱

某房地產公司是私營性質的某房地產公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財務報表和會計資料未經專業注冊會計師審計驗證，這會使得公司償還貸款的能力出現不確定因素，從而誘發財務虧損，出現財務危機。

（二）融資遇阻

某房地產公司作為中小型企業，其融資方式也會受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因為資歷限制，企業不能通過發行企業債券獲得資金。就會出現個別項目延緩施工，甚至項目停工的事件，這對整個公司正常運營是極不利的。因此要在這樣的大環境下積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創新，才能有效緩解大環境融資難帶來的負面影響。

（三）資金結構不合理，負債資金比例過高

資金結構即企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系，某房地產公司的資金由自有資金、預售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的85%。某房地產公司的負債資金明顯過高，引發財務風險的概率也會明顯加大，一旦出現企業不能控制的誘發財務風險的因素，那隨之而來的就是財務危機。

（四）某房地產公司財務管理有效性差

某房地產公司既是投資者又是經營者的管理模式，降低了公司財務管理的效率，具體表現為公司管理資源相對短缺，管理機制簡單，關鍵財務崗位則由家族內部人掌控，而這部分人人財會業務水平不高，常常利用人脈關系掩蓋了各種財務管理漏洞，必然使得公司的內部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產公司的財務管理活動的有效性自然無法談起。

（五）投資決策缺乏科學性

某房地產公司在開發新項目時，對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析，僅憑公司負責人靠經驗做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學性。2013年某房地產公司為了擴大公司規模，決定投資新的房地產項目，但因為公司決策人前期沒有對投資項目進行可行性分析，沒有及時了解到政府的市政規劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發項目的地理位置事關公司經濟命脈，某房地產公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負債融資，公司的財務負擔隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財務風險，突發事件使得公司資金周轉一時告急。

二、治理某房地產公司財務虧損的對策

（一）經營方面出現虧損的防范措施

隨著我國深化改革的推進，國家重點倡導城鎮化建設，某房地產公司作為中小型企業，在房產市場飽和的環境下，應該將戰略目光投放到城鎮的建設上，轉變為多元化經營模式，結合開發所在地的各種資源開發有特色的房產項目，避免與同其他房地產企業同質化競爭，某房地產公司應該要抓住機遇，力求在改革的浪潮中穩固企業根基。

（二）籌資方面出現虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對房地產企業的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業的成本，償債壓力大，影響企業的資金鏈，不利于企業未來的發展。目前從某房地產公司的發展戰略來看，其對資金的需求量會持續走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對于其近期籌資目的，建議某房地產公司應積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創新能力來規避籌資風險。比如說，發債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業債是審批制，建議某房地產公司采取分批發行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發行失敗概率。從而優化資金結構，降低財務風險。

（三）投資方面出現虧損的防范措施

隨著宏觀環境的變化，人們自身需求的改變，房地產企業早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產市場空置率過高，供需不平衡，人們對房產的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產公司應該采取財務管理理論中的將不同風險的項目進行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產市場中，更好的規避企業的財務風險，適應市場的需求并能增強企業的抗風險能力。

（四）資金鏈方面出現虧損的防范措施

房地產企業涉及資金數目巨大，銷售回款的管理至關重要。本文建議某房地產公司從以下三個方面對銷售回款進行管控：1）建立合理的客戶資信等級，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業內部需確定合理的銷售回款比例，實時監控該指標；3）確定回款責任制，做到回款人人有責。某房地產公司對每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細可查的記錄，落實到企業的每個人；4）協調好銀企之間的關系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時到賬。房地產企業涉及的資金數目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業健康運轉的有力保障。

（五）企業管理方面出現虧損的防范措施

鑒于某房地產公司防范財務風險意識淡薄的現象，公司應該利用在職學習與員工培訓等方式來提升公司員工的防范風險意識，并且需要加強管理層的風險決策意識，做到從源頭上控制財務風險的發生。某房地產公司應該撤換公司關鍵崗位的親信，盡實做到企業的內控制度可行有效，而不是虛設，規范公司的管理制度。作為中小型企業，某房地產公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業管理層從事房地產開發經驗豐富，如果不通過實地考察與科學的方法，一旦決策出現偏差，后果不堪設想。

三、結論

本文通過梳理企業財務風險與管理的相關理論的基礎上，選取某房地產公司的財務狀況進行分析，主要從資產狀況、銷售狀況以及現金流量狀況各個方面對其公司的財務狀況進行識別，找出其出現財務虧損的原因然后根據某房地產公司的實際情況提出了具體的控制財務虧損的措施。有利于公司對自身財務風險與危機狀況的把握，更有利于公司財務風險的控制，同時對中小型某房地產公司的財務虧損的有效控制提供借鑒。

【參考文獻】

[1]曹進忠.集團企業財務集中管理模式的實踐與思考[J].會計研究，2012(5).

[2]黃曉霞.企業規模擴張中的財務風險控制.[J]華南理工大學學報，2013(8).

第2篇：房地產公司的建議范文

隨著我國經濟建設不斷推進，房地產行業逐漸成為國家支柱產業。同時，隨著相應法律法規不斷完善，市場環境的不斷規范，企業謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰，房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。

2.M房地產公司業務分析和成本核算現狀

2.1公司概況

M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分：土地開發和建設業務；房屋、建筑物的開發建設和經營業務；配套設施開發和建設業務；代建工程開發和建設業務；物業管理和服務業務。

2.2現行成本核算現狀及主要問題分析

M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。

在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本――房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。

3.M房地產公司成本核算制度改進建議

3.1細化成本核算對象

結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。

3.2補充房屋開發成本明細賬

針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬。“開發成本――房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本――房屋開發成本――第一期/第二期/第…期開發項目”。四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本――房屋開發成本――第N期項目――商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括：土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。

3.3完善房屋開發成本賬戶的歸集

①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本――房屋開發成本――第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本――房屋開發成本――第N期開發項目――商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本――房屋開發成本――第N期開發項目――商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施――第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預提配套設施費的核算

在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下：

①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄：

借：開發成本―一房屋開發成本―一 XX

貸：應付賬款――預提配套設施費

②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄

借：應付賬款――預提配套設施費

貸：銀行存款/應付賬款――應付工程款

③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：應付賬款―一預提配套設施費

貸：開發成本―一房屋開發成本

④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為：

借：主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品

貸：銀行存款/應付賬款――應付工程款

如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為：

第3篇：房地產公司的建議范文

關鍵詞:房地產企業;人力資源管理

中圖分類號:F24

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0176-02

1 當前中國房地產企業人力資源管理現狀

人力資源管理作為企業獲取競爭優勢的手段之一,對企業發揮著越來越重要的作用;因此,在房地產企業的發展中,人力資源管理也呈現出了積極的態勢。房地產行業具有專業性強、風險高、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點,是人才密集型行業。從趨勢上看,房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。當前,房地產業在人力資源管理方面主要存在以下問題:

(1)從業人員眾多,但綜合型經營人才及專業化經營人才緊缺。房地產行業作為一個朝陽產業,真正形成一個行業不過是最近幾年的時間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經營及專業化經營人才。加之在利潤的刺激下,大批房地產公司一下涌出,使得房地產行業從業人數驟增,但綜合型經營人才及專業化經營人才由于需要長時間成長,不可能在短期內滿足行業發展需要。目前,我國房地產從業人員的受教育總體上處于中等水平,學歷水平集中在初中到大專之間,占從業人數的85.9%,整體學歷結構偏低。高學歷,經驗豐富的中高級管理人才,缺口在25%左右。隨著經濟危機的到來,客觀上要求房地產企業提高自身人員素質以應對經濟危機,從而加劇了房地產企業對綜合型經營人才及專業化經營人才的需求。

(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動率高。目前,雖然房地產企業都已經充分認識到人才對于企業發展的重要性。但由于目前房地產企業以項目運作為主,周期短、見效快,企業寧愿付給有經驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養人才。這就造成了多數企業往往只將注意力集中到如何引進人才這一點,簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了,而忽略了如何更好的進行人力資源管理與開發。因此,在房地產企業就出現了引進來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。

(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對滯后。目前許多房地產企業的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關系、審批工資計劃、管理人事檔案等靜態管理職能,就其職能、發揮的作用而言,與把人力作為一種資源進行開發、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當數量的房地產企業在人力資源管理上還停留在簡單地對員工進行考勤、分配、獎懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對員工多是靠制度約束和強制,還屬“對立式管理”,缺少運用人本管理思維來發揮員工工作潛能和積極性的“互動式情感管理”。

(4)缺乏專業的人力資源管理人才。在房地產企業一般都偏重于專業技術人員的引進,而忽視了專業的人力資源管理人才的引進。盡管很多企業都設有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業的人力資源管理知識,大多數人也沒有經過專門的人力資源管理學習,而這樣的人力資源管理隊伍必然難以適應現代人力資源管理的要求。

(5)薪酬隨地區、企業、職業不同而異。小公司的高級管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個值得重視的問題。房地產行業的薪酬水平根據所屬地域經濟水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類型的房地產公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰略專業型房地產公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬元,戰略多元型房地產公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬元,專業項目型房地產公司平均年薪為5.6萬元。在房地產公司內部,各類員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰略多元型房地產公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點決定的:這類公司組織結構龐大,崗位等級復雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專業項目型房地產公司的高級管理人員的薪酬水平居于大型房地產公司中層管理人員和高級管理人員中間,這是由于大多數小型房地產公司的高級管理人員一般需要有豐富經驗的專業人才來擔當,因此大型房地產公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對象,它們通常通過誘人的薪酬來吸引這些人才。所以對于大型房地產公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個值得重視的問題。

(6)發展戰略不同導致薪酬結構不同。多元化公司重視各業務單元的協調性;專業型公司清晰的發展戰略使其青睞保守的“軟封頂”;項目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎金模式。在薪酬結構方面的調查發現,房地產行業全體員工的薪酬總額平均占銷售額的6.3‰,其中戰略多元型薪酬總額占銷售額的5‰,戰略專業型為6.1‰,小型房地產公司為6.7‰。仁達方略認為,發展戰略的不同是導致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類公司也不相同:多元化大型的房地產公司普遍采用高基本工資、低獎金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎金模式),專業化大型房地產公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的政策(74%采用直線型獎金模式),小型房地產公司普遍采用低基本工資、加速型獎金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎金模式)。仁達方略分析認為,這是由于戰略導向不同而導致的。多元化的公司同時經營多種業務,因此他們在制定獎金模式時必須考慮不同業務單元之間的協調性,因此采用相對保守的軟封頂模式;而戰略專業型公司由于具有清晰的產業發展戰略,因此采用激勵性與穩定性較平衡的直線性獎金模式;對于小型房地產公司,目的很明確――在每一個短期項目中贏利,因此他們采用激勵效果很高的加速型獎金模式,并且給予銷售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產公司發展眼光長遠,對員工的穩定性以及潛力的開發很重視,因此他們的薪酬水平相對穩定,又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級很明顯;對于小型房地產公司,由于重視的是員工短期的實際經營成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對大型公司的崗位責任制較小,但是薪酬水平的不穩定性導致了平均年薪水平較低。

2 改進房地產企業人力資源管理的幾點建議

(1)結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯規劃,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我發展的機會,從而提高房地產企業人力資源的整體素質。要特別重視綜合型經營人才及專業化經營人才的培養,為其搭建職業發展平臺。在實際管理過程中,要注意為他們創造具有挑戰性的工作機會,給每一名綜合型經營人才及專業化經營人才提供足夠的發展空間和成長時間,使其具有工作成就感并能逐步成長。

(2)建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才。目前房地產企業跳槽現象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報率是擺在我們面前的一個現實難題。為此,房地產企業應做到人力資源招聘和市場對接,多渠道、全方位引進選拔任用人才;建立動態、公平的績效考核與薪酬體系;注重科學有效的培訓,開發人力資源,為員工提供一定的發展空間。

(3)高度重視人力資源管理,徹底轉變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產企業要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業的人力資源管理由“外部激勵”向“自我激勵”轉變;管理者實現由強制管理向情感管理的轉變。通過管理思路、方法、手段的根本轉變,達到吸引人才和留住人才的目的。同時,企業應樹立“大人力資源觀”,強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業發展的戰略,使它與企業組織結構、企業文化緊密結合,以達到短期內促進企業業績提升,長期推動企業戰略實現的目標。

(4)注重專業的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進?，F在,越來越多的房地產企業領導逐步意識到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統幫助房地產行業人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實施,增加員工的參與管理意識,提高企業文化。

參考文獻

[1]李迎春.淺析房地產企業的人力資源管理[J].山西科技,2009,(1).

[2]孟華興,張偉東,楊杰.人力資源管理[M].北京:科技出版社,2006.

第4篇：房地產公司的建議范文

收稿日期：2015-01-13

作者簡介：林德瓊（1963-），男，福建寧德人，博士研究生，主要從事金融工程和信托研究。E-mail：lindurk@126.com

劉善存（1964-），男，河北棗強人，教授，博士生導師，管理學博士，主要從事金融市場微觀結構、行為公司金融研究。

（北京航空航天大學經濟管理學院，北京100191）

摘要：本文以合作博弈理論為基礎，結合合作博弈理論中Sharply值的基本思想，以及房地產信托計劃中參與者的利益分配問題，構建房地產信托產品定價模型。利用該定價模型，通過數值仿真分析信托規模、信托業的平均回報率、無風險利率以及宏觀政策對信托計劃中各參與者及投資者預期收益率的影響，并給出房地產信托計劃中投資者預期投資收益率的計算方法。通過實例論證測算得出的投資者預期投資收益率與信托公司給出的預期收益率相差不大，表明本文所構建的模型是合理的。

關鍵詞 ：合作博弈理論；Sharply值；信托產品定價模型；房地產信托計劃

中圖分類號：F832.49文獻標識碼：A

文章編號：1000-176X（2015）04-0054-07

中國信托業經過黃金十年的飛速發展，截至2014年末，其管理的信托資產總規模達到近14萬億元人民幣，僅次于銀行業，已躍居國內第二大金融業，在國民經濟中扮演著重要角色。作為金融市場重要的投融資渠道之一，信托公司運行的效率和發展會直接影響到社會資金配置效率和宏觀經濟運行，其風險管理及產品定價日益受到海內外金融界的重視。如何更加合理定價信托公司發行的信托產品（也稱信托計劃），充分保障投資人的利益，真正使信托公司發揮“受人之托，代人理財”的職能，對于信托參與者來說意義重大。

對信托產品定價研究的文獻主要包括：余力等［1］運用CAPM模型和Bayesian VAR模型，對我國集合信托產品的定價規律進行研究，認為其產品收益率偏重于安全性和穩定性，在定價過程中存在較強的慣性。王謙［2］認為，企業發行債券可對信托產品結構造成沖擊，并可對信托產品的收益率產生制約。鄧旭升和肖繼五［3］基于SVAR-GARCH-M模型和因子分析法研究發現，我國集合信托產品預期收益率是以債券回購利率為基準，并隨國內價格水平的變化進行調整。許雄斌［4］以信托創新產品為研究對象，對信托產品定價規律做過研究。

鑒于針對具體信托產品定價的研究還很少，本文基于合作博弈理論，以房地產投資信托產品為研究對象，構建信托產品定價模型，并通過實例論證其合理性。

一、合作博弈理論及在定價方面的應用

根據博弈局中人之間是否具有有約束力的協議，可以將一個博弈過程分為合作博弈和非合作博弈。合作博弈主要研究在博弈局中人之間具有約束力的協議并使得整體利益最大時，各局中人如何分配收益的問題。其中，合作是合作博弈的基礎，團體理性是其重點。

條件（1）稱為集體理性，它描述的是帕累托最優條件，即所有局中人的收益之和等于聯盟的收益。條件（2）稱為個體理性，它描述的是博弈局中人的個體理性，也就是說參與合作后局中人的利益大于不合作時的利益。只有當滿足以上兩個條件時，局中人才會與其他人合作形成一個聯盟。

因為滿足個體理性以及集體理性的配置可能不是唯一的，所以需要考慮配置之間的優劣問題。

定義3［7］ ：對于聯盟S的兩個配置x，y，如果x，y滿足以下條件，那么稱配置x占優于配置y。

xi> yi， i∈S

由合作博弈的定義易得，各局中人互不合作形成的獨立聯盟不是占優聯盟。

根據占優的概念可以判斷各個配置的優劣，從而判斷出最優的配置，得到穩定的聯盟，也即得到合作博弈的解。本文對幾種合作博弈解進行簡單的介紹和分析。

定義4［8］ ：合作博弈中，核心指所有不被占優的配置組成的集合，記為C(v)。

一方面，并不是所有合作博弈都存在非空核心；另一方面，當合作博弈存在非空核心時，核心里的配置常常是有無限多個，因此，合作博弈的解不易得。1953年Sharply提出了Sharply值，給出了合作博弈解的公理化概念。Sharply值的主要含義是根據聯盟中各局中人的邊際貢獻確定整個聯盟的利益分配，即每一個局中人的利益為他所參與的聯盟邊際貢獻的期望值。

定義5［9］：含有n個局中人的博弈（N，v）的利益分配方式如下：

Sharply在1953年證明了Sharply值滿足有效性公理、對稱性公理和可加性公理，并且Sharply值是唯一的。此外，Sharply還證明了Sharply值屬于核心，即Sharply值是占優配置。下面簡單介紹Sharply值滿足的三個公理：

首先，有效性公理：若對i∈N，?S∈N，有V(S∪{i})=V(S)，則φi(v)=0。其中局中人i稱為啞元（dummy player）。

直觀理解，啞元i不影響任何聯盟的利益分配，換句話說，啞元不對大聯盟的利益做出任何貢獻，因此啞元的利益為0。

其次，對稱性公理：設π是{1，2，…，n}的一個置換，有φπ(i)(v)=φi(v)

直觀理解，即每一個局中人的利益與其在博弈中的位置無關，僅與其對整個聯盟的邊際貢獻有關。

最后，可加性公理：對于合作博弈的任意兩個特征函數u和v，有φi(u+v)=φi(u)+φi (v)。

可加性公理的直觀理解，為局中人i所參與的獨立博弈構成的新博弈的利益是獨立博弈的利益的和。

二、 房地產投資信托產品及其定價模型構建

1.房地產投資信托計劃及其分類介紹

房地產投資信托計劃是信托公司設計并發行的一種專門投資于房地產的信托產品，投資的房地產可以是居民樓（經濟適用房、危房改造、棚戶區建設、商品房等）、商業建筑和辦公樓等。該信托計劃不僅作為債權，也可以作為股權投資于房地產股票或未上市房地產公司的股權。此理財產品類似于房地產投資信托基金（REITs）。

REITs（Real Estate Investment Trusts）在國外比較盛行，它是一種以發行收益憑證的方式匯集多數特定投資者的資金，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。嚴格地講，我國目前房地產信托計劃尚不是國際意義上的REITs。因為REITs的顯著特點在于：收益主要來源于租金收入和房地產升值；收益的大部分（約90%）將用于分紅；長期回報率較高。而我國房地產投資信托計劃的收入來源于房地產抵押貸款取得的利息，而且屬于私募性質，流動性差，收益權可以轉讓但目前還不能上市交易。國際意義上的REITs其絕大多數屬于公募，既可以封閉運行，也可以上市交易流通。

根據房地產投資信托計劃的收入來源可以將該信托計劃分為：權益類、抵押貸款類、混合類房地產投資信托計劃；也可根據是否可以追加發行，可以將該信托計劃分為開放型和封閉型。

2. 房地產投資信托計劃合作博弈解的選擇

房地產投資信托計劃中主要涉及到：委托人（投資人）、受托人（信托公司）、房地產公司以及保管人（商業銀行）。商業銀行起到保管信托資金的作用，收取的保管費用也是確定的。所以在信托定價過程中可以不考慮商業銀行。我國房地產投資信托計劃形成的原因在于，投資人有資金但沒有好的投資選擇，房地產公司又有融資需求。此時信托公司作為金融機構利用自己的經營業務范圍及專業經驗為投資人提供專業的理財服務，如向投資者發行信托產品募集信托資金，以股權或債權形式解決房地產公司的融資需求，從中獲得必要的服務費用（即信托報酬或傭金）以及投資收益。這樣投資人可以獲得投資收益，房地產公司可以獲得融資。所以投資人、信托公司、房地產公司在整個信托計劃中形成了一個利益聯盟，而這個聯盟最關心的問題就是整個聯盟的利益是如何分配的。

根據合作博弈的概念，房地產投資信托計劃的利益分配問題可以利用合作博弈的相關知識解決，即對這個合作博弈問題進行求解，根據前面介紹的兩種重要的合作博弈解——核仁和Sharply值的性質，并考慮到合作博弈解的可計算性和操作性，以及Sharply值體現的公平合理性，本文選取Sharply值求解房地產投資信托計劃中的合作博弈解。

3.房地產投資信托產品定價模型的假設

根據以上分析，房地產投資信托計劃合作博弈的局中人可以簡化為：房地產公司、信托公司以及投資者。房地產業是一國經濟的重要組成部分，必然受到國家政策的影響。因此，在該信托計劃的合作博弈建模中需要考慮宏觀經濟因素。

在一個房地產投資信托計劃中，所有的投資者又都是同質的，且信托產品的收益分配又與投資者的投資額有關，所以可以將所有的投資者看做一個總的投資者，各投資者的收益為投資資金在總資金中的比例與總投資者收益的乘積。

設投資者購買信托公司發行的房地產投資信托計劃的總資金為K1。根據中國銀監會《信托公司凈資本管理辦法》的要求，信托公司為保證標的項目的正常運轉需準備標的項目資金的0.3%作為信托準備金，記信托公司留取的項目準備金為K2。此外，為保障委托人的利益，信托公司會采取必要的監管措施，比如：向標的項目公司派出董事或法人代表、財務人員，統稱監管人員，記信托公司投入的監管人員總人數為L2，人均工資為W2，則信托公司的總成本為C2=L2×W2。

當房地產公司在進行標的項目建設時會投入自有資金進行先期建設，否則信托公司考慮到該項目的風險性，不會與房地產公司合作。設房地產公司投入的資金為K3，根據相關規定，房地產公司的投入資金不得低于該標的項目的30%。此外房地產公司為建設標的項目，需要投入人力資源，記房地產公司投入到標的項目建設的總人數為L3，人均工資為W3，則房地產公司的總成本為C3=L3×W3。

一個大型的房地產項目一般要建設兩年以上，因此選取三年期國債利率作為無風險資產利率，記其為r0。記房地產投資信托計劃發行時，信托行業的平均回報率為r1。根據上面的分析，記宏觀政策因素的影響為E1，由于信托公司參與到標的項目的建設中，并對標的項目的建設起到促進作用，記信托公司的影響為E2。

本文選用經典的柯布—道格拉斯生產函數來表示標的項目建設所帶來的收益，Y=AtLαKβμ，其中，At表示宏觀政策以及技術水平對生產的影響。在本文中，At=E1×E2，L表示標的項目投入的總勞動力，K表示標的項目投入的總資本，α表示勞動力產出彈性系數，β表示資本產出彈性系數，μ表示隨機影響。本文考慮不變報酬模型，即隨機干擾項不對最終產出造成影響，兩個彈性系數的和為1。

4. 房地產投資信托產品定價模型

根據上面的分析，可以確定房地產投資信托計劃的合作博弈模型中只有三個局中人：投資者、信托公司和房地產公司，并分別記他們為1、2、3，所以N={1，2，3}。因此，局中人的策略都是要么合作要么不合作。

因為本文考慮的是合作博弈，三個局中人在博弈前都簽訂協議，合作形成一個聯盟，根據前面介紹的Sharply值的計算方法可以計算大聯盟中每個局中人的利益。下面首先計算各聯盟的利益情況。

（1）當三個局中人相互獨立，即Sharply值計算公式中的s=1時，結果為：

投資者1只能投資于國債或存入銀行，獲得資金的利息，即：v(1)=K1×r0。

信托公司2會將這部分資金投入其他信托計劃，獲得收入：v(2)=K2×r1。

（2）當三個局中人兩兩合作，即Sharply值計算公式中的s=2時，結果為：

投資者1和信托公司2形成聯盟時，相當于投資者將自己的資金交給信托公司，信托公司可以投資到信托行業，獲得信托行業的平均回報水平是：

v(1，2)=(K1+K2)×r1

當信托公司2和房地產公司3合作時，因為信托公司受本身資金限制并不能給房地產公司提供足夠的資金支持，所以二者不能形成有效的聯盟，即二者聯盟利益的和為二者獨立聯盟利益的和，即：

v(2，3)= v(2)+ v(3)

當投資者1和房地產公司3合作時，即投資者通過其他渠道將資金投入到房地產行業中，比如購買房地產公司的公司債以及發行的股票等方式。此時，房地產公司能夠開展項目的建設，二者聯盟的利益為：

v(1，3)=AtLα3(K1+K3)β－C3－K1×r0－K3×r0

（3）當三個局中人都參與合作形成大聯盟時，即Sharply值計算公式中的s=3時：

三個局中人共同合作：信托公司發行房地產投資信托產品，投資者購買，信托公司將募集的資金投入到標的項目中，房地產公司利用融資得到的資金以及自己的資金開發標的項目。此外，信托公司還會在標的項目的建設中提供管理技術和財務建議，并監督資金的使用情況，對標的項目的建設起到重要作用。此時，聯盟的利益為：

三、房地產投資信托產品定價模型影響因素

考慮到房地產投資信托計劃定價模型中的影響因素有多個，下面利用數值模擬，簡要分析各影響因素對最終利益分配的影響。根據前面的假設，設定模型的基本參數，選取資金產出彈性系數為0.670，勞動產出彈性系數為0.330。假設該房地產投資信托計劃的融資規模為5億元人民幣，且全部被投資者認購，即K1=5億元；信托公司為標的項目投入自有資金0.150億元，即K2=0.150億元；并假設信托公司為標的項目投入管理人員10人，即L2=10，管理人員的平均工資為15萬元，即W2=15萬元；設房地產公司為標的項目投入自由資金2.200億元（K3=2.200億），以及建設工人500人（L2=500），建設工人的平局工資為5萬元（W3=5萬）。本文選取無風險資產的利率為0.050（r0=0.050），以及信托行業的平均回報率為10%（r1=0.100）。

關于房地產行業的凈資產收益率，國內普通居民以及一部分學者認為房地產行業是暴利行業，其利潤能達到30%以上甚至更高，而大多數房地產開發商認為房地產行業的利潤平均低于20%，國內大多數學者認為房地產行業的評價利潤在20%—30%之間［10］，本文選取房地產行業的平均利潤率為25%，進行數值模擬。

1.投資者投入資金對房地產信托產品收益的影響

因為信托計劃規模與投資者認購資金量有正比例關系，所以令K2=0.003×K1。此外，標的項目的建設資金不能全部來自于房地產投資信托計劃的融資，信托融資規模越大，說明標的項目的建設規模越大，因此房地產公司投入的自有資金越多。在此假設，房地產公司投入的資金等于信托計劃融資的一半，即K3=0.500×K1。設信托計劃的融資規模從2億元增加到8億元，步長為1 000萬元。其他參數保持不變。

從圖1可以看出，當信托計劃的融資規模不斷擴大時，只有信托公司的收益是不斷增加的。這是因為通過信托計劃融資后，信托公司都會委派一定數量的管理人員，且不管標的項目的規模如何，管理人員的數量都不會有很大變化，即信托公司的成本是不變的。因此，當信托計劃的規模擴大后，信托公司的報酬增加。但投資者的收益以及投資者的預期收益率呈現出先下降后上升的趨勢。這是因為當投資者投入很小時，房地產公司的實力普遍較低，其融資需求反而較強烈，標的項目存在一定的風險，投資者進行投資時較謹慎，因此要求的收益也較高，房地產公司也愿意讓出部分利益給投資者。此時，投資者的收益較高，信托產品的預期收益率也較高。當融資的規模不斷增加時，房地產公司投入的自有資金比例不斷增大，這也從側面反映了該房地產公司實力較為雄厚，出于對房地產公司的信任，投資者要求的收益也會有所降低，因此投資者的收益以及收益率曲線呈現出下降的趨勢。當融資規模為5億元時，投資者的要求的標的項目收益比例達到最小值，且此時的信托計劃的收益率曲線達到最低值。當融資規模大于5億元時，房地產公司的融資規模較大，為達到融資目的，房地產公司愿意讓出部分收益。因此，投資者的收益比例有所緩慢增加，同時收益率也緩慢上升。

根據上面的分析，當融資規模不斷增加時，房地產公司讓出的收益比例不斷縮小，并在融資規模4.500億元時，獲得最大比例的項目收益（57.800%）。在此之后，房地產公司為實現融資，再次讓出收益，其收益比例不斷減小。

2.信托業平均回報率對房地產信托產品收益的影響

本文取信托行業的平均回報率從0.060以步長0.050增加到0.150。

從圖2可以看出，本文的數值模擬結果與現實情況相符，即：隨著信托行業平均回報率的增加，投資者以及信托公司的收益在標的項目總收益中的占比增加，而房地產公司的收益比下降。這是因為在信托行業收益率普遍較高的時期，房地產公司為獲得項目融資，必須放棄部分收益以吸引投資者。

但房地產公司讓出的收益是有限的，當信托業平均回報率很高時，房地產公司也只能選擇其他融資方式，因此，信托行業平均回報率對于投資者的收益以及預期收益率的影響相對較小，而對于信托公司的收益以及房地產公司的收益影響相對較大，房地產信托的預期收益率相對穩定。

3.無風險利率對房地產信托產品收益的影響

本文選取三年期國債利率作為無風險利率，并假設無風險資產利率從0.010以步長0.005增加到0.070。圖3顯示了無風險利率對各參與人收益以及投資者預期收益率的影響。

從圖3可以看出，隨著無風險利率的增加，投資者的收益比例以及房地產信托的預期收益率都有所上升，且信托計劃預期收益率上升更為明顯，而信托公司以及房地產公司的收益比例都有所下降，其中信托公司的收益比例下降不明顯，而房地產公司的收益比例下降較為明顯。

這是因為無風險利率的變化標志著國家貨幣政策的變化。當無風險利率較低時，貨幣政策較為寬松。此時房地產公司讓給投資者的收益也較少，其預期收益率也較低；而當無風險利率較高時，說明國家實行較為穩健的貨幣政策，房地產公司融資較為困難，為實現融資，房地產公司必須讓出部分收益。

4.宏觀政策對房地產信托產品收益的影響

因為房地產業與國民的生活息息相關，國家會通過宏觀政策直接對房地產市場進行調控。本文在模型設置時選用E1表示該影響因素，設宏觀政策的影響因素從0.800以步長0.020增加到1.100。因為宏觀因素抑制了房地產業的產出，即E1越小，表明國家對房地產業進行穩健的調控政策；當宏觀因素促進了房地產業的產出，即E1越大，表明國家適當引導發展房地產業。

從圖4中可以看出，當國家的宏觀調控政策逐漸放松時（E1由小增大），投資者和信托公司的收益比是逐漸減小的，投資者的預期收益率也是逐漸減小的，而房地產公司的收益比是逐漸增大的。這是因為當國家對房地產業進行調控時，房地產公司的融資更難、融資成本更高。此時房地產公司愿意讓出部分收益，以獲得項目融資，反之亦然。

從國家宏觀政策對信托計劃的三個參與方的影響大小來看，投資者受到的影響最大，其預期收益率也有較大變化，其次是房地產公司，信托公司受到的影響最小。

四、結語

本文首先介紹了合作博弈的基本知識，并重點介紹了合作博弈解中Sharply值的計算方法。結合Sharply值的基本思想，以及房地產信托計劃中參與者的利益分配問題，確定了基于合作博弈的房地產信托產品定價模型，并給出了房地產信托計劃中投資者預期投資收益率的求解方法。利用該定價模型，本文通過數值仿真分析了信托規模、信托業的平均回報率、無風險利率以及宏觀政策對信托計劃中各參與者以及投資者預期收益率的影響。

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［10］陳日明．浙江房地產行業區域平均凈資產收益率研究［J］.商場現代化，2008，（12）：248-249.

第5篇：房地產公司的建議范文

關鍵詞：房地產經營與估價;核心課程;軟件教學

隨著房地產產業的發展，現在房地產企業對高職房地產經營與估價專業的人才需求日漸增加，高職房地產經營與估價專業人才培養如何符合行業企業所需，顯得尤為重要。職業技能導向是指根據用人單位所提供的職業崗位所需職業技能來確定高職院校課程體系;專業核心課程是指能夠對學生職業能力培養和職業素養養成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種，高職房地產經營與估價專業核心課程適當融入軟件輔助教學，對提高學生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。

一、職業技能的構成

從高職房地產經營與估價專業學生的人才培養情況來看，畢業生能在第一線從事房地產開發、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養不利于打造就業的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業技能進行課程設置。

房地產開發企業

房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發企業＼&熟悉房地產項目開發流程;負責辦理房地產開發項目的前期報建手續;完善房屋入住所需的各種手續，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發企業

房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創造力，較強的統籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發企業銷售部

房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司

土地估價企業＼&熟悉房地產估價的業務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]

二、核心課程與專業技能的構建

根據高職房地產經營與估價專業的主要工作崗位和職業技能要求構建專業核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業能力的對接情況見表二。

表二 高職房地產經營與估價專業核心課程技能考核項目與要求

[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發與經營管理＼& 房地產開發程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]

三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現

1.房地產開發與經營管理課程的軟件輔助教學

房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發程序，可以采用房地產開發與經營電子沙盤構建仿真的環境、按實際房地產工作的操作規范和業務流程設置仿真的崗位，體現以職業技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。

具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發普通住宅，二期開發別墅，各期開發的實訓項目見圖一。

房地產開發與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續進行，每天6學時。

2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學

房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：

一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。

三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。

以上模塊也是房地產企業使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業任務，培養學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環節。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環節。

3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學

針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。

4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學

學生分小組分別組建公司，系統提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區域。公司之間互相競爭，在全國不同的區域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性?？煞炙膫€季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環節量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環節對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰略。

市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。

5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學

例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業務員承接項目之后在系統中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。

高職房地產經營與估價專業使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業技能相結合，真正提高教學效果和學生就業能力。

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第6篇：房地產公司的建議范文

（一）財務成本管理體系不健全

現今在我國的房地產行業缺乏較為完善的財務成本管理體系，大多數的房地產公司采用的都是粗放式的財務成本管理，這樣就容易造成資金的流失和浪費。還有一些公司雖然制定了較為完備的財務成本管理體系，但是卻流于形式在實際操作中運用的很少，沒有發揮到實際效用。且在制定管理系統過程中，沒有進行明確的分工，在每個職位的安排上并沒有切實的考慮員工自身的實際狀況（員工的個人素質、員工擅長的方面等），且有時候會存在職責劃分不明確等問題，這樣就容易造成員工付出與得到的不對等，使員工工作的積極性下降。財務成本管理體系不健全對房地產行業的發展是十分的不利。

（二）房地產企業的財務成本管理能力低下，管理辦法陳舊

雖然我國的房地產行業發展的很快，但是在財務成本管理的方法上卻鮮有創新依舊沿用的是傳統的管理手段和辦法。例如核算財務成本的主要工作是依據財務管理部門給出的決算報告，這樣就存在滯后性這一大弊病，因為在工程建設時來進行核算，一旦發現問題就很難再介入對工程進行改進，且即使進行干預了也會消耗大量人力、物力、財力增加工程的成本?？傊F今的財務成本管理制度無法預測和控制實際的項目成本形成過程，在項目竣工后成本的核算就很被動，不能及時的起到調節和控制作用。

（三）工程預算與決算存在一定的問題

雖然房地產行業規模在不斷的壯大，但是預算與決算的計算方法卻沒有及時的更新，不能符合現今房地產建設的需要，且計算的方式也較為繁瑣操作起來也較為不易。還有一點，缺乏對工程項目的綜合管理，設計部門、建設單位、施工部門之間缺乏良好的溝通和統一的管理，這樣會造成工程在進行建設的過程中不能統籌規劃全局，這樣計算出的項目工程的決算與預算就會增加，且真實性與準確性也會更加難以把握。

二、加強房地產財務成本管理的應對措施

（一）完善財務成本管理體系

在對財務成本管理體系進行完善的過程中，可以建立有效的獎懲機制，來調動員工的積極性?，F今房地產行業競爭越來越激烈，稍有疏忽就有可能被市場淘汰，所以可以將財務成本管理參與市場激勵的競爭，提高財務成本管理的能力。且在進行財務成本管理的時候要全面考慮到各項成本，不僅要考慮到物質方面的成本還要考慮到房地產所涉及的非物質方面的成本，這樣才能更加完善房地產財務成本管理體系。要實現對房地產財務成本管理的有效管理，不僅需要員工的努力還需要管理層與員工的積極配合，管理層要起好帶頭作用，明確責任界線，在進行決策的時候要廣泛聽取員工的意見和建議，這樣才可以保證決策的科學性和準確性。且要成立一個專門的監管結構對財務成本管理進行監管，當發現在財務成本管理中出現問題時要及時的上報，防止問題的擴大化與嚴重化。

（二）樹立系統管理的意識

在進行財務成本管理的過程中，一定要樹立系統管理的意識，從整體出發進行管理，管理的對象、管理的方法、管理的內容也要更加全面，且要構建科學化、合理化、規范化的財務成本管理體系。房地產的成本由人力資源成本、服務成本和產權成本組成，要協調好這三個成本，用科學的、合理的方法對其進行調控，這樣就可以有效的控制財務成本，從而提高房地產公司在市場中的競爭力，讓公司實現更加長遠的發展。

（三）健全公司的預決算體系

健全公司預決算體系的最終目的就是為了提高房地產公司的利潤，在進行預算的過程中，要結合市場的實際情況（國家出臺的最新的房地產政策、房地產市場的動態、一些相關材料等的價格），以利潤和銷售為基礎，再根據推算和預測的方法對年終與未來的經營策略做精心的規劃。在挑選預決算人員的時候，一定要選擇有較硬專業素質和素養的人員，且房地產公司要不斷對預決算人員進行定期的培訓，以不斷提高他們的素質，這樣才能保證預決算的科學度和準確度。在進行決算的過程中，要盡量采取簡便且簡潔的計算機制來進行決算，因為這樣便于操作，還有極其重要的一點就是要對之前的數據進行核實，以防有一些造假的數據混入其中影響決算的準確性，在決算過程中要秉承誠信的原則，不謊報預決算的結果。

第7篇：房地產公司的建議范文

關鍵詞：房地產 公司業績 財務杠桿

財務杠桿是因為公司的負債經營引發的，當前發達國家市場經濟發展較為成熟，對財務杠桿的研究和利用也比國內相對進步，而且負債資金在全部利用資金中占有很高的比例。但是，在我國社會主義市場經濟仍處在初步發展階段，市場不夠成熟，經濟不夠發達，對負債經營與財務杠桿的相關研究遠落后于世界其它國家，沒有形成系統的理論，無法對實踐進行指導。另外，在國內外的研究中，對資本結構、財務杠桿和公司業績單方面的研究較多，而對房地產行業公司業績與財務杠桿的行業實證研究的成果較少。所以，探討和研究財務杠桿在我國房地產行業公司中的利用，并以此為基礎得出結論，為我國房地產公司在負債經營過程中提升利潤和業績，具有很好的理論意義和現實意義。

對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，首先要弄清兩個概念，即“公司業績”和“財政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對本文實證研究的理論基礎進行分析和闡述。本文提出了三個可能性的假設：“房地產行業公司業績與財務杠桿不相關”、“房地產行業公司業績與財務杠桿負相關”和“房地產行業公司業績與財務杠桿正相關”，進行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結論，根據樣本分析得出的結論，對當前房地產行業公司業績的提升提出了幾點建設性的合理建議，希望本文的實證研究對房地產公司的財務實踐有一定的借鑒作用。

研究的相關概念界定

（一）公司業績

公司業績。公司業績管理是當前所有行業領導者和管理層高度重視的內容之一，公司的運營和戰略發展決定其業績水平，公司的業績直接影響其未來發展步調和未來發展方向。公司業績考核是對公司的生產經營成果和運營目的進行相應標準的考核。公司業績的度量。公司業績的度量不是單方面的，是通過很多方面進行綜合評定和衡量的。從資金的運用、人財物等全部資源的合理配置和充分利用、產品的研發銷售等各方面，都需要進行業績度量，但總的來講，公司業績度量，主要是針對公司的資金利用的管理展開。

（二）財務杠桿

財務杠桿的概念。財務杠桿是由固定籌資資本產生的，通常是指公司的負債水平，是用企業債務資本與所有者的權益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計算得出來的。財務杠桿的度量。根據財務杠桿的概念，它是公司負債在公司資本結構中的比例，可以采用兩種方式進行度量，一是負債與所有者權益的比例，二是負債與資產總額的比例。房地產行業公司與其它行業公司所處的行業、利益增長和負債償還能力等各方面的不同，財務杠桿也會有很大的區別。財務杠桿作用程度用財務杠桿系數測量，是指資金盈余對利息前和交稅前的利潤變化的反應靈敏程度，息稅前利潤變化會對每股盈余產生影響。

研究的理論基礎

（一）資本結構理論

資本結構是公司運行的經濟基礎和支撐，是公司經營管理需要考慮的重點內容。當前對資本結構這一概念有不同的定義和討論：一種觀點認為，資本結構是股權資本各部分的比例數值，或是債券資本各部分之間的比例數值；第二種觀點認為,資本結構是股權資本與債券資本之間的比例，也就是指財務結構；第三種觀點認為資本結構是指物質資本與人力資本二者之間的比例，其中物質資本包括股權資本和債券資本。

（二）MM理論

MM理論是米勒在研究“負債杠桿與公司價值”二者之間的關系時提出來的，此理論認為公司的負債數額越高，則公司產生的價值也會隨之贈大，二者之間呈正比。MM理論對公司所得稅加入考慮范圍，同時也考慮了個人所得稅的因素，個人所得稅與個人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業在負債背景下進行資金籌措所追求的避稅效果根據個人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業所得稅與個人所得稅的因素時，無論是否負債，所有企業的價值都是其經營利潤和報酬率的比值。

（三）權衡理論

權衡理論在米勒的理論結果加入了財務危機成本的理念，這一觀點認為企業在負有較高負債的情況下，不存在財務危機成本，企業價值與負債資金的數額成正比。負債增多，價值也隨著上升，這時，企業的風險增大，形成潛在的財務危機的可能增大。當負債達到一定程度之后，負債稅額庇護利益與財務危機成本對等，二者可以抵消，這時，企業價值出現最大值，出現最優的資本結構。如果負債繼續增加，那么企業財務危機成本就會增加，負債越多，企業的價值也會以同樣的速度降低。

（四）信息不對稱理論

依據逆向選擇理論的觀點，Myers認為公司進行融資時采用“啄食”順序，即首先進行延留收益進行資金籌集，然后通過發行債券和變更股權等形式進行資金籌集，這種理論將公司業績與資金結構定義為反向關系。依據成本理論，Jensen等人認為公司業績與資金結構呈現正向關系，因為公司領導和決策者會過多注重私人收入，意在通過公司增加債務的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀點認為公司的資本結構可以向市場發送信號，所以在此基礎上一些投資者就認為公司業績與資本構成之間是正相關的，因為業績好的公司通常會存在較高的財務負債。

通過對以上幾種理論的闡述，可以看到，對公司業績與財務杠桿二者之間關系的研究存在很大的不確定性，本文就將對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，探討二者之間的關系，并得出結論，提出合理建議，促進房地產行業公司業績的提升，改善公司運營。

房地產行業公司業績與財務杠桿的實證研究

（一）研究的可能性假設

房地產行業公司業績與財務杠桿不相關。首先，第一個假設是房地產行業公司業績與財務杠桿不相關，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設下，無論財務杠桿發生怎樣的變化，公司業績都不會隨著變化或僅產生微弱的變化。在提升公司業績時，就不必考慮從財務杠桿入手，進行戰略和戰術的調整。

房地產行業公司業績與財務杠桿負相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈正相關。在這種假設條件下，房地產行業公司錯誤運用財務杠桿進行財務管理與干涉，就會減少投資者的收益，增加公司財務風險，降低公司業績。那么，在提升公司業績時，就需要考慮通過哪些手段，盡可能規避財務風險，提高企業收益。

房地產行業公司業績與財務杠桿正相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈負相關。在這種假設下，房地產行業公司合理運用財務杠桿進行公司財務管理和干涉，那么公司的業績提升，資本利潤增加，企業甚至會出現額外的收入。那么在公司經營中，就要考慮如何恰當地運用負債，發揮財務杠桿的效應，提升公司的業績水平。

（二）研究設計

選擇研究樣本。本文將2010年我國滬深兩市的91家A股上市房地產公司作為研究樣本，為了保證研究結構的科學、客觀和準確，在選擇樣本時排除了上市房地產中的ST公司。

研究過程。眾所周知，在房地產行業公司中，影響其業績的因素有多個，在本研究中筆者將重點分析資本構成對公司業績所產生的變化。公司業績的考核標準是總資產收益率，影響選擇的是凈資產規模、主營利潤增長率、總資產周轉率和資產負債率，其中資產負債率又有流動負債率和長期負債率兩項衡量標準。他們之間的關系是：

總資產收益率y等于凈利潤與總資產之間的比值；流動負債率x1等于流動負債與總資產之間的比值；長期負債率x2等于長期負債與總資產之間的比值；主營利潤增長率x3等于本年主營業務利潤減去上年主營業務利潤再與上年主營業務利潤之間的比值；總資產周轉率x4等于銷售收入與平均總資產之間的比值；凈資產規模x5取其對數進行回歸分析。

利用SPSS統計軟件，對本文研究樣本進行線性回歸分析，可以得到這一數據：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245

通過對得到的數據進行分析，可以知道，公司總資產收益率與資產負債率二者之間成反比，與凈資產規模、主營利潤增長率和總資產周轉率之間成正比。然而，由于長期負債率x2、主營利潤增長率x3、凈資產規模x5無法通過T檢驗，因此公司長期負債率、主營利潤增長率與凈資產規模三者對公司總資產收益率的作用不大。流動負債率x1和總資產周轉率x4這兩個變量可以通過T檢驗，所以二者對總資產收益率y的影響較大，根據流動負債率x1的變化，總資產收益率y會反向變化；同樣，隨著總資產周轉率x4的變化，總資產收益率y會正向變化。

（三）研究結論

本文對房地產行業上市公司業績與財務杠桿進行實證分析，因此對公司的流動負債率對總資產收益率的作用、長期負債率對總資產收益率的作用進行了重點分析。依據權衡理論的闡述，公司盈利能力較強時，需要增加負債增強財務杠桿的效應，如果公司盈利能力差，則需降低負債弱化財務杠桿效應，降低財務風險。從以上研究可以得出結論：公司的盈利水平與流動負債之間作用較大，之間成反比，但是長期負債對公司業績沒有太大作用。

流動負債影響總資產收益率，二者成反比。房地產行業公司通常是經過銀行進行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動性資金，流動資金對于房地產公司來說有著長期負債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會對流動資金的依賴程度較高。

長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。公司的長期負債是公司進行常年運營的很重要的穩定的資金來源，長期負債是公司日常運營中的一部分，公司的償還意識不強。而流動負債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時間內進行償還，公司就必須利用這部分資金在短時間內進行快速流通，增加收益水平。由于領導者對二者的償還意識和利用渠道不同，就使得長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。

相關建議

房地產行業公司應當慎重使用財務杠桿。從實證研究中，我們可以分析出資金結構中的某些構成部分可以促進業績的提升，但這并不代表財務杠桿與公司業績就成正比。因此，房地產行業公司在利用財務杠桿效應時，要慎重考慮，加強財務風險防范，避免不必要的損失。

房地產行業公司應當適當擴大發展規模。規?；a可以提高公司的負債水平，增強公司低于財務風險的能力。房地產行業公司根據自身的實際情況，在進行項目的可行性分析基礎之上，適度擴大公司經營規模，提高盈利能力，改善公司業績，完善公司財務體系。

房地產行業公司應當不斷提高運營能力。公司領導者和決策層需要強調債務意識，對公司資金和其它資源進行合理配置，對資金結構和財務結構進行優化，并加強對資金利用的監督和審核，提高公司運營能力。

房地產行業公司應當增加自身融資渠道。目前我國市場競爭壓力巨大，以銀行貸款為主同時拓寬房地產公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發放債券、轉讓股份等方式進行融資，吸引民間閑散資金進行資金籌措；另一方面，還可以將房地產產品進行證券化，降低融資風險和融資難度。

綜上所述，房地產行業公司業績與財務杠桿之間存在一定的關系，公司領導者在進行財務決策和資金籌集時，要重視二者之間的關系。

參考文獻：

1.張歡.基于競爭戰略的財務杠桿與企業績效關系的研究[J].南京理工大學，2010

2.孔維超.上市公司財務杠桿實證研究[J].中國地質大學，2010,10

第8篇：房地產公司的建議范文

過度投資的研究由來已久，學者通過信息不對稱，委托，自由現金流假說對其進行分析和定義，由此也產業了一些過度投資的實證方法其中Richardson的預期投資模型運用最為廣泛。通過預期投資模型，可以實證并量化中國房地產上市公司的過度投資現象。此外，基于過度投資的定義，過度投資也反應在投資無效率上。因此通過數據包絡分析，可以考察房地產企業的投資效率狀況并找到過度投資的要素所在。

通過對2008―2015年房地產上市公司截面回歸，分析得出房地產公司過度投資，透過對這八年間財務數據的DEA分析，得出公司的投資效率。通過分析發現，每年都有超過一半的樣本公司存在過度投資，每年投資無效率的公司也超過一半，這些公司的投資無效率主要反映在管理營銷費用過和融資成本過大。

【關鍵詞】過度投資 投資效率；預期投資模型；數據包絡分析

作為為刺激經濟的“三駕馬車”之一，在經濟受到沖擊處于下滑態勢時，投資特別是房地產投資成為阻止經濟狀況惡化的良藥。當前許多地方政府通過刺激固定資產投資尤其是房地產投資拉動經濟，由此帶來了房地產開發的大規模擴張。房地產投資熱度居高不下的同時，隨著多地商品房庫存量走高、有價無市，“鬼城”頻現，部分地區樓市崩盤，對于房地產投資過度、投資效率低下的質疑不斷涌現。面對房地產投資過量問題，本文從房地產上市公司視角出發，根據公司自身財務狀況量化房地產上市公司層面過度投資，并分析投資效率并指出過度支出的項目是什么，并據此得出建議結論。

一、房地產過度投資及投資效率的研究綜述

過度投資最早由Jensen（1976）作出定義。他認為，在大量的自由現金流面前，管理者容易產生向背離利益最大化目標的項目投資的動力，由此導致企業過度投資。此后學者從現金流角度入手，開始實證過度投資的存在。學界在量化過度投資方法選擇上，通常選用三類模型：Fazzaris、Hubbard、Peterson（1988）建立的現金流敏感性模型、Vogt（1994）創建的現金流投資機會交叉項判別模型和Richardson（2006）預期投資模型。其中Richardson的預期投資模型因為能夠度量過度投資的量而被應用最為廣泛。

根據Jensen自由現金流假說定義的過度投資，同樣可以把過度投資理解為投資效率的不足，因而評價投資效率也應該是研究過度投資的重要方法。DEA方法最早由Charnes等人（1978）提出。Banker（1984）提出用DEA方法來研究規模收益并在1992年提出了規模收益的估算方法。學者通過DEA方法構建多種模型衡量企業效率。

綜合學者的理論研究，國內外對于從現金流入手研究企業過度投資的方法基本形成共識，以預期投資模型驗證過度投資的方法被學界廣泛采用。學者對過度投資問題研究的細化主要是從具體行業或者具體影響因素展開，而對于過度投資本身的結構效率研究不足。正是基于此種現狀，本文從過度投資的效率入手，借助效率評價最常見的DEA模型，評價過度投資的效率，由此是在哪些因素上的投資過量導致了投資效率的低下。

二、模型選取與數據選擇

窮小量，在運算中取正無窮小。

模型（1）中， StockReturn為股票收益，但考慮到我國股市還不成熟，故本文在引用該模型時沒有將其放到模型中去。很多學者在選擇公司投資機會的替代變量Opp時候都選擇了公司的托賓Q值，但由于數據庫中許多樣本的托賓Q缺失，故本文用營業收入增長率替代。模型其他變量定義如表1所示：

本文選取滬深兩市A股房地產公司2008―2015年的數據為樣本，選取2007年以前上市的房地產公司，剔除ST公司和有年度收入為0的公司，共保留99個房地產上市公司作為樣本提取觀測數據。

三、實證結果與分析

1. Richardson模型回歸結果

過度投資的存在性檢驗的目的是驗證每年過度投資的存在性并度量過度投資程度?；豾分析主要考察模型的顯著性以及Richardson預期投資模型的殘差項，同時提取殘差項，以便下文進行描述統計和進一步分析。為便于獲取每年的過度投資，通過截面回歸得出每年的過度投資量。

Richardson預期投資模型以新增投資為自變量，考察現金、發展能力、上年新增投資等因素對其的影響并計算殘差。從各年回歸結果看，貨幣資金持有量、上年新增投資、企業規模與新增投資在絕大多數年份都有著較為顯著的正相關。成長性對新增投資的影響與傳統觀念中的正相關不同，顯著性不高且存在較多負相關的年份。其中的原因可能是由于房地產企業的特殊性，公司的新增投資對投資機會的依賴程度可能比較小，還有可能就是本文研究的樣本量不夠大，以至于本文構造的公司成長性函數沒能完全反應樣本公司的全部的投資機會。各年方程總體對應的P值均小于0.01，可決系數>0.9，解釋性強度可以接受，因此文章以此模型型各年方程的殘差作為公司過度投資的樣本。

本文首先預測了預期投資模型的殘差。其中，殘差為正的表示過度投資，殘差為負表示投資不足。本文只關注過度投資，從表中可以看出除了2008年，過度投資樣本比例均保持在50%以上。由此，可以證實房地產上市公司存在著較為普遍的過度投資。

2. DEA模型結果

通過數據包絡分析來考察房地產上市公司2008年至2015年的投資是否技術規模有效。以99家上市公司作為決策單元。以購建固定資產、無形資產支付的現金、管理銷售費用和、財務費用作為投入指標分別反應上市公司在固定資產投資（新開發房地產項目）、日常管理和財務融資上的投入；以凈利潤和凈利潤增長率作為產出指標，反應公司的盈利能力和增長能力。決策單元數量遠大于輸入輸出指標數，這樣有利于求解。

數據包絡分析要求輸入輸出指標均為負數，而凈利潤和凈利潤增長率出現負數在所難免。因此，對所有數據進行無量綱化處理，文章采用極差法進行無量綱化處理，即：

在此，重點考察每個樣本公司的投資效率總體評價，因此特別關注每年各公司的技術規模效率，由此得出如下分布表4。

參考劉永樂、孫仲明（2006）的劃分方法，把技術規模效率值大于0.9的視為有效，則只有2011年和2013年兩年，投資有效率的房地產開發公司過半，其余年份多數房地產開發公司的投資無效率。尤其是2009年，也是“四萬億”計劃的主要實施年份，幾乎整個行業投資無效率。99家考察公司中，高達91家公司的技術規模效率值不足0.6，行業投資有效率的公司占比僅4.04%。八年內，投資有效率的公司平均占比31.31%。

再從過度投資的具體類型上考慮。投入指標的剩余變量大于0，則視為該公司概念在這個指標上的投入量過多，而盈利能力和公司成長性并沒有得到相應的發展。

從表5可以看出，多數公司在管理銷售費用和財務費用上投資過量，反應房地產公司管理開支不經濟，營銷費用的業績轉化率不高，融資過量。

四、結論與總結

本文以我國上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股房地產開發類公司2008―2015年完整持續經營的99個上市公司為樣本，用預期投資模型檢驗中國房地產上市公司過度投資的存在情況。結論證明每年都有一半左右的房地產公司存在過度投資。這說明在我國房地產上市公司中過度投資問題的確普遍存在。

隨后，本文選取這99個上市公司八年間管理、營銷、財務、固定資產購置支出以及凈利潤和凈利潤增長率，由此構建房地產公司投資的數據包絡分析模型。分析發現絕大多數年份的投資缺乏效率，主要反映在管理營銷費用超支和財務費用超支。

通過分析可以看出國內房地產上市公司過度投資問題比較普遍，而大量的投資被用在管理、營銷和支付利息上，沒有證據顯示當前這些開支的增加帶動了業績的增長。從房地產公司微觀層面看，企業需要降低項目開發投資的盲目性，謹慎選擇開支、回報預期疑問大的項目，同時在項目開發過程中，控制營銷費用，進行合理的財務規劃，降低融資成本，提升投資效率。這也是房地產投資過熱環境下，企業穩健經營的重要保證。

參考文獻：

[1] Jensen， Meckling. Theory of the Firm： Managerial Behavior， Agency Costs and Ownership Structure[J]. Journal of Financial Economics. 1976（3）： 305-360.

[2] Richardson， S. Over-investment of Free Cash Flow[J]. Review of Accounting Studies， 2006（11）：159-189.

[3] Charnes， A， Cooper， et al. Measuring the Efficiency of Decision Making Units[J]. European Journal of Operational Research. 1978， 2（6）： 429-444.

[4] SB， 黃妮. 過度投資， 債務結構與治理效應――來自中國房地產上市公司的經驗證據[J]. 會計研究， 2012， 9： 67-72.

[5] 劉永樂， 孫仲明. 房地產上市公司經營效率的 DEA 評價[J]. 統計與信息論壇， 2006， 21（1）： 74-78.

作者簡介：

第9篇：房地產公司的建議范文

【關鍵詞】房地產企業 社會責任 信息披露 利益相關者

一、房地產企業社會責任內容

社會責任通常是指一個組織承擔的高于組織目標的社會義務。一個組織應以一種有利于社會的方式進行經營和管理，在股東和員工利益維護、客戶權益保護、合作伙伴共贏、重視節能環保等多方面不斷踐行社會責任。房地產企業的社會責任主要包括以下方面：

（1）對消費者的社會責任。在房地產社會責任中，對消費者的社會責任是社會影響面最廣，也是社會公眾感受最強的一項責任。房地產企業的主要目的是追求商業利益，但同時也應充分考慮其活動可能產生的社會影響，考慮到消費者的心理感受，嚴格控制商品房的質量，確保消費者安全。

（2）對承建商、營銷商等上下游企業的社會責任。房地產企業具有資金密集性和勞動密集性的特點，在房地產開發過程中涉及相關利益者的范圍較廣。在目前市場不規范、相關法規不健全的情況下，違約情況時有發生。房地產企業應當思慮長遠，信守承諾，與其他合作單位互利互惠，共存發展，為整個行業的誠信和健康發展做出貢獻。

（3）對社區的社會責任。房地產企業是社會的組成部分，更是所在社區的組成部分。房地產企業對社區的責任就是回饋社區，既提供好的硬環境，如合理的小區布局、便利的生活設施；也提供好的軟環境，比如融合的鄰里關系。現在有的房地產企業在開發過程中，吸引商業、金融機構和服務業進入社區，形成新的網點和布局，提供互聯網等新的服務手段也是對社區社會責任的一種創新。

（4）對政府的社會責任。為促進房地產業健康發展，針對房地產市場中存在的不合理、欠規范等問題，政府制定并實施了各項宏觀調控政策。房地產企業有責任落實政府的調控措施，照章納稅，保持房地產市場穩定，促進房地產業健康發展。

二、房地產企業社會責任信息披露中存在的問題

目前，大部分房地產上市企業都公布了獨立的社會責任報告，但通過對其社會責任報告的分析，發現普遍存在以下問題：

（1）對社會責任的內容披露不完整。盡管大部分社會責任報告都從利益相關角度出發進行信息披露，但披露的內容并沒有包括所有的利益相關者，缺少完整性。社會責任報告對直接責任如股東、員工、客戶和社會等方面的披露信息占了大量篇幅；對間接責任如債權人、承包商和供應商等利益相關方的信息很少或沒有提到；而對于特殊責任，如對拆遷戶和農民工的責任幾乎沒有。

（2）對負面信息沒有披露或披露較少。很多企業“報喜不報憂”，在社會責任報告中對經營亮點和經營成績描述較多，沒有提及或很少提及負面信息，對企業的不足和風險因素沒有提到，披露內容具有片面性。這些披露不考慮利益各方的使用要求，完全依照自己的意愿隨意披露，不能使相關利益者全面客觀地了解公司的情況，影響對公司的社會責任和投資價值的判斷。

（3）披露的定量信息不足。從社會責任報告披露的方式來看，大部分社會責任報告注重文字性的敘述或總結，量化的信息較少，只會在少數信息如薪酬支付、現金紅利支付、慈善支出以及稅金等方面，進行數據列示。而文字敘述有的也過于簡單，只是一筆帶過，或者雖然占了很大篇幅，只強調宏偉的規劃卻沒有具體的行動，缺乏定性的結論，有的只是在肆意的宣傳或者自我虛夸。

（4）披露內容缺乏可信度。部分企業的社會責任報告不是根據企業當年所承擔的具體社會責任編制，而是每年的報告內容一樣，過于形式化，而且內容空洞，沒有相關的事實依據。例如，某些企業披露了對環境保護所做出的貢獻，卻缺乏環境污染和治理過程中的具體規劃，缺乏可信度；某些房地產企業披露了對社區的貢獻措施，卻沒有關于實施效果的具體事例。諸如此類的披露，很難讓人信服。

（5）認識比較狹隘，披露動機仍顯不足。從一些企業的宣傳網站上看出，一談到社會責任，往往列出的都是企業的各類救災、捐款等慈善活動，很少涉及其他方面的責任。這些企業顯然對社會責任的理解不夠全面，只考慮到基本層面的責任，沒有考慮社會責任的全部。有一些小型的房地產企業，還完全沒有社會責任意識，只顧追求自身利益。對社會責任的誤解，影響了企業信息披露的態度，從而也影響了信息披露的質量。

三、完善房地產企業社會責任信息披露的建議

（1）建立社會責任信息披露的激勵機制。相關部門應該建立有效的激勵機制，對積極履行社會責任的房地產行業進行宣揚和獎勵。比如可以對有效治理環境并進行充信息披露的企業進行宣傳和獎勵，對重視慈善捐贈且充分披露信息的企業給與稅收減免。這樣不僅可以提高企業信息披露的積極性，鼓勵和引導企業自愿進行信息披露，還可以提高信息披露的質量。對房地產企業來說，也應充分認識到信息披露所具有的潛在效益，而不能將其視為負擔。

（2）強化數據披露，建立社會責任數據庫。隨著信息使用者素質的提高，定性的信息披露已經不能滿足他們對社會責任報告的要求。人們需要更加精確的、可靠的定量數據。建立社會責任數據庫，加強房地產公司對社會責任數據的統計和分析，是提高社會責任報告質量的必要保障。房地產公司要指派專業人員對數據庫進行建立與維護，在建立數據庫過程中，要注意公司各個部門之間的溝通與協商，為報告的編制提供完備的數據，并通過互聯網公布社會責任報告和各種數據來源，提高報告的質量與透明度。