房地產風險防范精選(九篇)
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第1篇：房地產風險防范范文
一、前言
房地產公司想要平穩地前進和發展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數房地產公司都規模小、起步晚、規范化經營程度低、受國家政策以及國際經濟狀況影響大等特征，房地產公司在公司經營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發展都受到很多現實因素的制約和局限。在房地產建筑行業市場競爭日益激烈的環境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。
二、提高房地產公司財務管理風險防范與控制的重要性認識
我國的房地產公司起步較晚，公司經營體制還沒有完全成熟，在實際房地產項目的開發和運維過程中，常常發生許多問題。我國社會經濟發展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環境都對房地產公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產公司在進行項目開發和經營時，科學預估財務風險，合理規劃財務管理，優化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務風險概述
財務管理風險主要指公司內部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產投資預期經濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。
（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產公司的正常項目開發和經營帶來經濟收益發生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產公司帶來破產的風險。
（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發展等受到重大影響。
（二）提高財務管理的地位
明確財務管理工作在房地產公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統，確保財務預算管理工作的決策、管理和執行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環境中平穩開展。[2]
（三）建立合理的財務管理理念
房地產行業的生產經營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產公司的現金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發生因經濟收益良好而盲目擴大生產規模給房地產公司帶來經營風險的現象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續性發展。
三、當今我國房地產公司財務管理當中存在的風險
（一）財務管理不當，造成公司負債現象
當今我國的房地產行業普遍存在貸款開發的現象，房地產公司開發某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產開發借貸的資金量較大。當公司所開發的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發展成長期性問題，對房地產公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產公司缺乏合理的借貸計劃
我國現今房地產開發公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產和施工，這種運維模式會對房地產公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發放和使用缺乏總體把控，增加了房地產公司項目開發的財務風險。
（三）公司資產結構不完善
我國很多房地產公司的資產結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產開發的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產開發項目的規劃、“拿地”、開發和建設等活動的保證。房地產公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展，是否能夠高效優質地完成建筑項目的開發活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產公司開發能力的直接體現，也是影響公司發展的重要因素。[4]我國的房地產公司多數使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產項目施工，在這個借貸環節中，常發生借貸資金不能有效對接的現象，導致公司資金結構不完善。
四、房地產公司財務管理風險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產公司的財務資金管理
我國房地產工程項目受經濟環境、社會環境、施工環境和管理環境等條件的共同制約，開發時間長、資金投入量大等特點造成了房地產公司的高風險經營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預算。房地產公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規劃。
（2）加速資金的運轉。房地產公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產生。
（二）房地產公司應具備一定的風險防范和處理能力
我國常對房地產行業實行宏觀經濟調控，易造成房地產公司財務管理發生強烈性、突發性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。
（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發現財務風險、并正確防范風險的能力。
（2）健全和完善公司內部控制機制。建立健全房地產公司的內部控制機制。內部控制的關鍵環節是合理運用籌資策略。房地產公司的籌資渠道多種多樣，應根據內外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩定原則，建立正規籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現公司經營方目標的直接途徑，也是抵抗經濟風險的實用手段。
（3）實現財務管理預算化。房地產公司財務管理部門應當以開發項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內容進行認真預算，并嚴格依據財務預算結果執行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經濟行為進行合理有效約束，發揮預算的財務預警功效，控制房地產公司財務風險。
（三）進行充分市場調研控制財務風險
在我國的市場經濟大環境下，房地產公司的經營和發展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產公司的財務管理產生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業市場考察調研部門，設置專業市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產市場的最新動態資訊以及市場容量狀態，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發活動。與此同時，房地產公司的市場調研部門還應當具備發掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發生概率。
（四）建立具有實用性的財務風險預警方案
預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監督經營性質負債與資產比例、償還期債務與公司現金數量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經營缺陷，避免財務風險再次發生等。因此，在房地產公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。
五、總結
房地產公司的平穩運營和發展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發展潛力。
（作者單位為中垠地產有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產經濟。]
參考文獻
[1] 劉玉勉，姜發根.安徽中小公司法律風險防范機制研究[J].合肥學院學報（社會科學版），2015，03（8）：51-56.
[2] 馮戈利，秦現生.航空制造公司中合同管理風險分析及控制應用[J].生產力研究，2015，05（8）：133-136.
第2篇：房地產風險防范范文
關鍵詞：房地產經濟；金融風險；問題；措施
作為我國國民經濟中的支柱產業之一，房地產行業是一個基礎性強、關聯度大的資金密集型產業，因而，其發展和進步，離不開金融機構信貸資金的大力支持。但是，由于房地產價格的波動性較大、銀行業自身的缺陷等問題，給房地產經濟的健康穩定發展帶來不利影響的同時，嚴重阻礙了我國國民經濟的進一步發展，因此，解決房地產金融問題，及時防范和處理房地產金融風險，促使房地產經濟的健康發展，成為推動我國國民經濟持續穩定增長的強大動力之一[1]。
一、我國房地產金融中存在的問題
1、房地產的開發資金過度依賴于銀行貸款
作為一種資金密集型的產業，房地產行業的開發資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業銀行，給商業銀行的發展帶來不利影響。根據有關統計估算，絕大部分的房地產開發資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環節的市場風險和信用風險，其中，以開發商貸款的風險為主，進而給造成商業銀巨大的金融風險。
2、消費者的住房信貸存在著違約的風險
在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續發展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業帶來一定的金融風險。據統計，在房地產行業繁榮階段，四大國有商業銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業銀行不能及時、準確的監督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業銀行的金融風險增加[2]。
3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題
目前，由于商業銀行把房地產信貸當成一種優良的資產，大力發展房地產信貸，并且在經營業務上存在著急功近利的錯誤傾向，例如，有的商業銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續，加快審查速度，使得商業銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發放過程中，有的商業銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔保項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。另外，很多的房地產企業依靠信托公司，按照銀行貸款的有關條款執行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經營能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產企業自身和商業銀行帶來負面影響。
二、防范房地產金融風險的具體措施
1、實現房地產行業抵押貸款的證券化
加快房地產行業抵押貸款證券化的進程，實現其證券化，可以有效的分散商業銀行的金融風險，促進房地產行業的健康持續發展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機構匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經由證券機構，以現金方式購入證券，然后根據信用評級或者擔保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過程中，商業銀行可以通過轉讓部分收益權的方式，及時回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進程，實現其證券化，是防范和規避金融風險的有效途徑。
2、積極發展房地產行業的信托投資基金
加快房地產信托投資基金，解決房地產投資流動性差、投資門檻高的問題，實現房地產的融資，可以極大的緩解房地產行業過度依賴銀行業的局面。通過發展房地產信托投資基金，改善房地產企業融資困的狀況，擴大投資者的范圍，減少金融風險，可以規范房地產行業的行為，引導房地產行業的健康發展。
3、不斷提高金融機構的風險管理水平
銀行自身的經營方式是自身生存和發展的前提，因此，銀行部門應該制定科學的管理制度，不斷提高風險管理水平，以維護自身的穩定發展。銀行應該不斷完善房地產信貸風險的評估體系，建立信貸決策支持信息系統，加強內部控制，加強與中介機構之間的信息合作，以提高風險管理水平，及時防范和處理金融風險[3]。
三、總結
總而言之，房地產行業的發展對于我國國民經濟的發展有著至關重要的影響，因此，認清房地產經濟波動與金融風險之間的關系，建立完善的房地產金融體系，及時有效的防范和控制房地產金融風險，引導房地產行業的持續穩定發展，促進國民經濟的發展，以不斷提高我國的整體經濟水平。
作者:劉歡 單位:湖南外貿職業學院
參考文獻
[1]郝丁.我國房地產經濟波動與金融風險防范研究[D].西南財經大學,2016.
第3篇：房地產風險防范范文
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范措施
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業獲得了長足的發展，全國各地相繼出現了所謂的“房地產熱”。但是，由于我國房地產行業的起步較晚，基礎不夠硬，發展規模還跟不上時展的要求，有些房地產企業的發展和運行遠沒有達到規范化標準，與國外較為成熟的房地產業之間存在較大的差距。因而，我國已經出臺了相關的針對房地產業的宏觀調控經濟政策，以期為房地產企業的發展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產企業資產負債率較高，造成了較大的經濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產企業面臨著更大的發展壓力。
一、我國房地產企業財務風險分類及形成的原因分析
鑒于房地產企業在我國發展的時間并不長，加之房地產企業自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內外部環境的不同影響，使得企業的財務系統出現了偏離預期目標的經濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產企業廣義的財務風險。根據房地產企業自身的特點，我們認為房地產企業面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產企業為什么會產生這么多的財務風險呢？這是由于房地產企業自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經歷的經濟環境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產企業就產生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產企業較為容易受到國家和地區經濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現能力較低以及項目周期較長的房地產企業來說，當前不夠成熟的市場環境導致了房地產投資運作上有一定的盲目性，政府調控房地產融資的政策進一步加強，使得房地產企業籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產業，房地產企業的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產企業很多對于自身的經營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現狀使得房地產企業到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產企業的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產企業財務風險的有效防范措施
房地產企業在我國的發展歷程并不算長，加上房地產行業自身的經營特點，使得房地產企業面臨的財務風險較大，其原因主要在于經營環節過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產企業的財務風險，根據不同的理財環境和理財階段，把房地產企業的資本循環進行籌資、投入、生產、分配四個節點上的風險分析。此外，由于宏觀經濟政策調控的不力，比如說金融宏觀調控政策，土地宏觀調控政策，稅收宏觀調控政策等的執行不夠到位，這是由于我國房地產企業的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內部財務監控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產企業首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產企業的各項經營活動當中去，不斷的完善房地產企業的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產企業要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產企業還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產企業還要不斷提高企業管理者和財務人員的素質和能力，多提供機會并開發多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環境，降低財務風險。同時，房地產企業還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質的財務人員。（2）房地產企業應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發生改變，房地產企業要能夠盡快的采取措施來調整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規避和防范財務風險。比如說房地產企業應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產企業應該及時根據新規定調整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產企業還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產經營模式，盡可能的依照穩健發展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產企業應該著眼于整體利益，結合自身的行業特征和產品的特殊性，在項目開發之前就從整體效益出發，對成本進行動態分析，從而分析出房地產開發項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發生。此外，由于房地產開發項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產開發企業應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協調多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發銀行以外的金融貸款業務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產企業能夠以不斷優化的資產結構來充分發揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內。（4）房地產企業財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產企業應該全面加強對于企業自身的成本管理工作。應該來說，房地產企業的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業順利發展的重要基礎。具體來說，房地產企業應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數據的收集和整理等。房地產企業還要應對復雜多變的經濟政策環境，建立財務內部控制制度，強化風險管理，提高企業財務管理水平。
總之，對于我國房地產行業這樣一個新興的產業來說，面對復雜多變的國際國內經濟形勢，房地產企業應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產企業進行市場調研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規避風險，把風險管理提高到企業管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。
參 考 文 獻
[1]羅雙杰，張金峰．房地產企業財務風險分析與對策[J]．經濟技術協作信息．2008（4）
[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產企業財務現狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）
[3]于永順．企業財務風險的防范與管理[J]．企業導報．2009（6）：101
第4篇：房地產風險防范范文
雖然房地產在國民經濟中占有極其重要的作用，但房地產投資及營銷過程中存在著復雜的不確定性因素。由于房地產投資數額巨大、投資回收周期較長、變現能力差，房地產開發商面臨的風險種類繁多。有些風險對地產市場的所有項目都會產生影響，如國家政治經濟政策的變化、銀行利率的調整等；有些風險則只對某個或某幾個項目產生影響，如企業經營管理狀況、房地產商品持有期的長短等；有些風險是房地產投資者可以控制的，而有些風險則是無法回避和消除的。根據風險來源，將房地產營銷風險劃分為內部操控風險及外部環境風險兩大類。內部操控風險主要包括以下幾個方面：從產品來上自身產品設計、質量是否能夠達到和滿足業主需求；品牌的認知程度及對客戶的吸引；售后服務鏈的完善。從企業來說包括內控的制度的健全及完善；企業的控制力強弱；預見性及決策性是否正確。由于內部風險主要是由于企業自身的建設及發展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好內控建設，提高全員素質，利用管理手段可以得到穩步提升。因此，不再詳加論述，下面主要探討對影響房地產企業最大的外部環境風險。外部環境風險較多主要包括市場風險、政策風險、資金風險三大主要類型，結合筆者所在的房地產企業對這三種風險做簡要概述。
1、市場風險。市場風險是指市場中各類不確定因素所產生的風險，如建筑材料漲價、土地價格漲跌，例如我公司在東麗區華明鎮2007年購買兩塊地皮，其中一塊地建設時時逢奧運會年，國家特別強調節能減排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工費大幅漲價，開發成本大幅增加，而原房屋定價已經虧損，如果仍按原定價格銷售，則將造成較大虧損，而土地出讓協議又規定房屋價格，造成銷售困難。另一塊地皮，購買時樓面地價5，500元/平方米，算上開發成本，銷售價格應在1萬元/平方米左右，但附近北京首創所開發的別墅項目，開盤價僅為9，600元/平方米，可想如果我公司繼續建設成為成片高層銷售將非常困難。
2、政策風險。房地產商品更多地受到國家或地方政府政策和法令的限制。房地產市場是一個不完全競爭市場，并非完全市場化。不同的國家和地區對房地產的發展存在程度不同的干涉和限制。2011年來，央行連續六次提升存款準備金率，并且緊縮銀根，嚴格控制房地產企業貸款，以到達調解房價的目的，對房地產企業造成了嚴重的影響。我公司從下半年開始，貸款進展極其緩慢，原定貸款計劃僅僅完成1/2，造成工程款都停止支付。
3、競爭對手風險。我公司在天津地區屬于較大企業，但是與萬科、恒大、富力，這些地產大鱷以及華潤、招商、遠洋這些企業地產相比，無論在企業能力還是品牌戰略上均有較大的差距。例如，公司在南開區宜賓道開發一片商品房，不遠處萬科開發假日風情項目，雖萬科樓盤價格高于我公司開發樓盤，但萬科憑借其品牌優勢及口碑，銷售情況非常好，而我公司樓盤銷售情況較差。
二、風險防范措施
1、提高自身抗風險能力。中國有句古話，“修身養性平天下”，意思是一個人先把自己的身心鍛煉好，再談治理天下，首先經營好自己的企業是提高自身抗風險能力的重中之重，加強自身建設，完善各項制度，推行標準化、制度化、信息化，使得企業每一個決策，每一步前行，并不是憑空想象，而是經過一系列的調查、研究、分析后的結果。
2、調整產品結構，合理價格定位。面對日益嚴峻的融資形式及市場風險，我公司的做法是調整產品結構，轉移開發重點，合理定價，多種渠道保證現金流。華明項目2塊地，第一塊地如果我公司直接開盤銷售，銷售情況將不容樂觀，我公司西側相同樓盤，早于我公司半年開始銷售，至今售房率不到50%。為此，我公司前期階段積極與各區房管局及企事業聯系，希望能夠整體買賣，結果27棟樓有8棟樓作為回遷房賣給河東建委，由于華明鎮毗鄰空港，因此公司聯系空港幾家單位，對剩余樓盤進行了整體銷售，雖然銷售價格較低，但由于整體銷售，資金回籠較快，節省了大量銀行貸款利息，解決了困擾公司2年的負擔；另一塊地由高層調整規劃設計，變更為別墅項目，使得銷售價格能夠得到一定的提升。雖然目前國家調控房屋價格，但國家鼓勵限價房及保障房建設，因此我公司將開發重點向“兩限”房轉移，以規避政策風險，特別是今年下半年，在西青區開盤的限價房項目一開盤即售罄，緩解了我公司的整體資金壓力。
第5篇：房地產風險防范范文
關鍵詞 房地產權 登記 風險 防范 控制
中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A
一、我國房地產權登記中的風險
我國房地產權登記中的風險主要包括三個方面的風險：第一，房地產制度本身不完善帶來的風險，主要表現為法律法規的不完善；第二，審查義務趨于嚴格帶來的風險，主要表現為房地產權登記具體程序上的不足；第三，房地產登記中的當事人帶來的風險，主要表現為當事人偽造材料騙取登記等行為。
（一）審查義務規定不明確所產生的風險。
在實踐中，以“房地產登記機關未盡到審查義務”為由提起的行政訴訟和在房地產登記糾紛中占據最大的比例。目前我國關于房地產登記的法律法規主要是《中華人民共和國物權法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等法律規范，其中《物權法》作為法律其效力最高，《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》是全國性的部門規章，這些法律法規構成了一個完整的房地產登記法規體系。在房地產登記法律體系中，《物權法》第12條規定，“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的房地產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”《房屋登記辦法》第18條則規定，“房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。”而在《土地登記辦法》第十三條中規定“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。” 從立法描述來看，我國《物權法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等采取一種模糊態度，沒有明確規定房地產登記應采取形式審查還是實質審查，而是通過概括描述的方式規定登記機關應盡的審查職責。 對于這種概括式的描述，房地產登記機關與普通民眾之間對于登記機關的審查義務存在理解上的差異，所以經常發生以登記機關未盡到審查義務的行政爭議糾紛，登記機關審查義務規定不明確成為了房地產權登記中最大的風險。
（二）審查義務趨于嚴格產生的風險。
從司法實踐來看，越來越多的法院趨于要求登記機構作實質審查，法院傾向于將登記機構的審查義務實質化。 支持登記機構所作的形式審查的法院一般認為，登記機構對這些材料的審核要求僅僅是申請人所提供材料符合法定形式條件即可。這些法定的形式包括但不限于：（1）申請書原件即房地產登記申請書，需經轉讓人和受讓人兩人的簽名和印章；（2）雙方的身份證原件；（3）房地產權證書原件；（4）買賣合同或其他處分合同原件，或者公證文書；（5）契稅繳款書；（6）系爭房平面圖、宗地圖。法院認為對申請人提交的文件真實性不應由行政登記機構負責，而應由申請人負責。只要當事人提供的材料符合法條規定的條件，行政登記機構就應予以登記，即使這些文件是虛假的。只要登記機構審查了文件的形式，法院就認定登記機構盡到了審查義務。
隨著《物權法》的實施以及配套規則的完善，法院可能會改變支持形式審查的立場。法院認為《物權法》為登記機構設定了實質審查義務，從《物權法》所規定的登記錯誤的責任承擔上分析，法院的這種認識是成立的。從立法趨勢來看，越來越多的法律規范和規范性文件要求登記機構采取實質審查模式。例如舊《城市房地產管理法》沒有規定登記機構審查轉移登記的程序，而新《城市房地產管理法》第十條不僅規定了審查程序，而且第二十七條規定了登記機構審查的程度和內容。又如深圳市制定的《深圳經濟特區房地產登記條例》也體現了對登記機構嚴格審查義務的要求，且對登記機構的責任做了如下規定：因登記錯誤，給他人造成損害的，房地產登記機構應當承擔賠償責任，并建立了專門的賠償基金。
（三）當事人過錯所產生的風險。
實踐中，經常發生當事人偽造、冒用文書、簽名和證件，以及以不正當途徑獲得登記材料申請登記給第三人造成損害的現象，當事人騙取登記的行為不但侵害了第三人的合法權益，同時也給房地產登記機關的公信力帶來了損害。
房地產產權登記一般由申請人向登記機關提出申請，經登記機關受理、審核后，對符合法定條件的，由登記機關在房地產登記簿上辦理登記，并向申請人頒發權利證書。原則上，只要申請人的申請符合法律法規規定的條件，登記機關即應予以辦理。但面臨的難題是：在偽造材料、證書及簽名等情況下，很容易導致核準登記因為不具有合法性基礎而被撤銷。一般認為對申請人提交的文件真實性不應由行政登記機構負責，而應由申請人負責。只要當事人提供的材料符合法條規定的條件，行政登記機構就應予以登記，哪怕這些文件是虛假的。 在司法實踐中，只要登記機構審查了文件的形式，法院就認定登記機構盡到了審查義務。例外情形是，在形式審查中，如果登記機構工作人員或者具有重大過失，應當查明而沒有查明登記文件的形式缺陷的，即有過錯，也應當承擔相應的賠償責任。另外，在當事人過錯申請登記案件中，登記機構經形式審查后所作的登記如果隨后經證明為虛假而被法院撤銷，雖然登記機構不必承擔相應的賠償責任，但登記機構的公信力將大打折扣。
二、房地產權登記中的風險防范與控制
防范與控制房地產權登記的風險，主要有三種方式：第一種，通過完善審查工作機制強化風險防范與控制；第二種，通過完善登記程序強化風險防范與控制；第三種，通過建立信息聯動機制強化風險防范與控制。
（一）通過完善審查工作機制強化風險防范與控制。
審查義務是房地產登記的核心內容。對于房地產登記應該遵循的程序、審查內容等，法律都有比較明確的規定，如《中華人民共和國物權法》第12條規定了登記機關的審查義務，《房屋登記辦法》第18條作了進一步規定。上述規章中的“查驗”是指對申請登記的材料進行檢查驗收，主要目的在于審查材料是否齊備、是否有權利瑕疵等。“詢問”是由登記機關就與登記事項有關的問題向申請人提出，其主要目的在于核對登記申請人提交的材料，以確定材料的真實性。一般來說，房地產登記機關必須履行法定、謹慎的注意義務，即須對申請人提供的材料加以審核確保書面材料無瑕疵，還須審查申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正等事項，經過上述程序的審查是房地產登記行為合法有效的基本條件。
通過歸納上述法條，我們發現對于確定房地產登記機關審查義務的尺度和程度，立法是通過一種對具體事項概況描述的方式予以規定的，而并沒有一個清晰、統一的審查標準。這導致當事人之間甚至當事人與法院之間很可能產生責任承擔上的分歧，一旦發生爭端，即使房地產登記機關履行了上述法律法規中的審查義務，但由于與司法裁判中偏向實質審查標準的不一致，仍可能承擔難以預測的法律風險。在司法實踐中，由于法院有主張登記機關進行實質性審查的傾向，所以房地產登記機關應加強審查義務，應盡可能形成程式化的操作規范。不僅要審查申請人提交的材料是否齊全、是否符合規定的登記條件，而且要對申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正、司法機關及其他有權機關是否已對登記事項作出了相關的裁判或其他具有法律效力的行為等事項進行審查，在必要時，還應進行實地調查。總之，房地產登記機關要不斷規范自己的登記行為，盡量避免法律風險。
（二）通過完善登記程序強化風險防范與控制。
房地產登記中，登記類型具體包括總登記、初始登記、經常登記，他項權利登記、設定登記、變更登記、注銷登記等等。不同種類的房地產登記的程序也并不一致，有必要根據不同的登記類型改進登記工作。由于房地產登記分為種類繁多，但是進行登記工作的卻是同一個登記機關，甚至是同一批登記工作人員。所以，有必要梳理各登記類型的登記程序，并針對各類型的登記實施不同的登記政策，這有利于明確房地產權利發生變動時登記應當注意的相關事項，做到有的放矢，為增強登記的公信力、維護房地產交易安全提供制度保障。
信息技術的發展，尤其是互聯網的擴張正在引起政府管理的深刻變革。 對于房地產登記機關而言，利用互聯網房地產登記信息也便利其管理和保存信息，減少事務性工作。
（三）通過建立信息聯動機制強化風險防范與控制。
從維護交易安全和交易秩序、保護當事人合法權利的角度出發，房地產登記機關在登記工作中有必要和其他部門建立聯動機制，建立信息共享機制。在登記實踐中，對于經常發生的偽造、冒用文書、簽名和證件的現象，需要專業的技術、方法和設備方能鑒定，登記機關并非專業的司法鑒定機構，難以憑自身的技術力量作出準確的判斷，在在偽造材料、證書及簽名的情況下，很容易導致核準登記因為不具有合法性基礎而被撤銷。所以，房地產登記機關有必要和公安等其他部門實施信息共享，借助專業部門的專業手段輔助登記工作。另外，對于其他機關出具的相關證明文件，房地產登記機關需要加強與出具證明文件的部門之間的配合和協調，盡量做到資源共享、信息銜接，尤其是電子數據的統一和銜接，以便及時發現證明文件的真偽。
此外，房地產登記機關可以建立相關信息的共享，以便房地產登記機關能夠知曉申請人的真實信息或者有關房產的真實信息，盡量避免申請人提交虛假材料騙取登記的情況發生。總之，由于房地產登記的復雜性以及牽涉面的廣闊性，涉及眾多部門的職能，各部門之間建立聯動機制，推進各部門信息共享，既有利于房地產登記工作，也有利于其他各部門的相關工作。
（作者：深圳大學法學院憲法與行政法研究方向碩士研究生，研究方向：憲法與行政法）
注釋：
洪祖.略論物權變動與原因行為的區分原則[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145
江必新.全國法院再審典型案件評注（下）[M].北京：中國法制出版社，2011，754
王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261
第6篇：房地產風險防范范文
一、我國房地產金融中存在的問題
1、房地產的開發資金過度依賴于銀行貸款
作為一種資金密集型的產業，房地產行業的開發資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業銀行，給商業銀行的發展帶來不利影響。根據有關統計估算，絕大部分的房地產開發資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環節的市場風險和信用風險，其中，以開發商貸款的風險為主，進而給造成商業銀巨大的金融風險。
2、消費者的住房信貸存在著違約的風險
在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續發展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業帶來一定的金融風險。據統計，在房地產行業繁榮階段，四大國有商業銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業銀行不能及時、準確的監督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業銀行的金融風險增加。
3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題
目前，由于商業銀行把房地產信貸當成一種優良的資產，大力發展房地產信貸，并且在經營業務上存在著急功近利的錯誤傾向。例如，有的商業銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續，加快審查速度，使得商業銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發放過程中，有的商業銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。
二、房地產業經濟波動以及防范金融風險的有效途徑
（一）??對房地產業經濟波動的有效策略
1.適當對房地產業的投資政策進行調整，形成健康發展的經濟環境
首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業的發展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規避風險的有效機制，同時要依據企業自身的情況，來制定具體的實施措施。
其次，進一步規范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現了管控房地產行業的目的。
2.提升對房地產價格變化的管控
房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發展，還能提升房地產企業自身的經濟實力。
當房地產和其附屬行業的價格一旦出現過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節，以此保證房地產業的健康發展。因此，適當的采取調控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。
（二）房地產行業中金融風險的策略
1.完善宏觀監測的指標系統。依照目前情況而言，完善金融預警的系統，才能有效控制房地產行業的供需關系，并分析現場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數據，才可以更好的分析和監測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。
2.構建健全的個人征信系統。導致金融風險出現的一個重要的因素還包括個人信用系統不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發生概率。構建完善的個人征信系統的主要方式首先要個人信用調查系統必須要保證合理性和規范性融為一體，其次，良好的個人信用系統需要在一個有序的法律環境下實施進行。
3.構建全方位的投資途徑。房地產融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產風險都集中在了銀行，因此，要根據具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構建完善的合理的融資系統，進而加快房地產業發展的進程。
第7篇：房地產風險防范范文
關鍵詞：房地產行業 金融風險 防范措施
近幾年，隨著我國經濟迅速發展與全球化的加劇，很容易出現房地產金融風險的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關機制以保障房地產行業能夠持續向上發展。房地產行業在發展的過程中房地產金融是其重要因素，因此防范金融風險不但決定了房地產行業的健康發展趨勢，還會對整個國家經濟與金融行業的持續發展造成深遠影響。
一、房地產金融風險的含義和類型
（一）金融風險含義
房地產金融的廣義是指房地產資金之間的流通，包含了房產金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產開發與投資經營相關聯的金融活動與投資活動。而金融風險指的就是房地產業在銀行的幫助下進行籌措、融通、清算資金等相關金融業務時，因為各種突發問題而受到影響，使銀行在收益時不能夠達到預期收益，進而需要承擔風險損失，造成房地產金融風險。
（二）房地產金融風險類型
信用風險。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現的貸款利息不可以及時回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風險一般都會出現在房地產企業因房源銷售困難、投資周轉不暢或者因經營不善導致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個人，并且個人出現了收支減少、待業在家、支出更多或者亡故等因素也會導致沒有能力還款。
流動性風險。因為在當前金融機構并沒有充足的運轉資金與能夠隨時提現的資產，所以可能會出現無法償還到期債務，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進而承擔流動性風險。有部分流動性風險具有原發性，指的是在資產構造里中長期資金貸款比例太大，現金等不能解決提款需求，同時又缺少資金融合的經濟渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動性風險具有繼發性，主要是因為信用風險引發的風險，在房地產金融里有很多人是將房產作為貸款抵押品，而當貸款人無法按時還取貸款時，銀行就會要求將抵押房產進行處理以得到賠償，但是房產賣不掉就會導致銀行缺少相應的資金用來解決提款等問題，這也會出現流動性風險。
匯率風險。如果在金融市場里出現外匯升值，就會導致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務出現家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計價的相關資產出現減少的情況。在進行外匯買賣與收支時也有可能產生風險，因此當在房產金融里出現外匯或者外債的身影時，就有可能會出現外匯風險。
二、出現房地產金融風險的原因
（一）健全房地產金融風險管理的相關機制
當前，我國房地產金融的法律法規建設在不斷進行完善，房地產市場也隨之在快速發展，兩者都具備了廣闊的發展前景，但是在當前還沒有其他的專門針對房地產金融的法案，在當前經濟發展形勢下，與房地產金融相關的規章制度應該得到進一步完善。
（二）房地產金融渠道單一，太過依賴銀行貸款
我國的房地產金融市場在經歷了30年的發展之后，國內銀行的相關體制建設漸漸成熟，但是房產開發所需資金大多依賴銀行貸款，既存現狀顯然會讓房地產金融出現更多的風險。目前我國銀行對于房地產行業的貸款方式主要有建筑貸款、房產資源開發貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產金融市場所運轉的各項環節都會承擔其中運行時可能會出現的信用與市場風險。而且，如果每項環節在運轉的過程中產生差錯就一定會給金融市場帶來不可估量的風險。
（三）受益群體的利益訴求差異化
當前我國國情決定了房地產金融市場的受益群體會有多元性，在這當中包含了各階層政府、地產開發商、土地產權方、商業銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產業在進行市場化后，房產價值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯系，在消費者負擔不了高房價時，銀行不但會貸款給開發商同時還會提供貸款給普通消費者，這又會讓銀行借貸身處風險之中，而且，在房地產金融市場里政府也占據了關鍵位置，因此要在利益和風險間找到支撐點。所以，房地產金融市場里受益群體的利益訴求決定了風險的發生幾率。
（四）個人住房貸款有潛在的違約風險
我國的個人征信系統已建立并在不斷完善，在當中所包含的內容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產情況與貸款意圖進行監管調查時，會越來越方便，但隨著城鎮化進程的推進，原有的客戶群體已發生很大變化，大量農民進城務工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個人征信系統對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農業生產，個人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個人征信信息來規避可能出現的風險。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩定性因素增加了，更容易導致客戶在申請按揭住房貸款后，出現違約風險。
三、加強房地產金融風險防范措施
（一）增強銀行的自身管理
銀行如果想防范自身的貸款風險那么在事前就應該重視預防，不是在風險發生后再想辦法解決。在貸款發出前，如果發生了開發商無法償還貸款的情況，那么銀行應該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補救，防范重點應該還是事前控制。而另一面，需要強化監控房地產行業貸款的各種細節。銀行一定要按照法律法規走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發放貸款給不合標準的房地產開發商，并需要強化認識房地產金融市場的規律，不被金錢所誘惑，對銀行內部進行改革、改進原有體制，并同時制定出科學合理的考核方式，施行權責合一的獎罰制度。
（二）擴展房地產行業的融資渠道
將房地產行業的融資渠道擴展開來的目的是將銀行獨自承擔的風險分給社會來共同承擔，主要方法有投資者自身承擔起房地產金融風險的融資。當前我國在房地產行業方面的主要融資方式有將貸款融資轉化為銀行貸款、資產實現證券化、房產信托等多樣性融資渠道，是擴展消費者與房地產行業融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產市場的金融風險。當房地產市場金融系統完備之后，房地產融資與個人貸款才可以在股權與債券融資中構建完善的證券市場。在證券市場中，可以創新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實現投資者在房地產市場中的融資渠道，進而逐步分解對金融風險的分析。
（三）建立完善的市場機制
在我國現有的市場體系里，如果缺少了市場的監督或者能力不足，就有可能出現資源配置不均衡的現象，導致部分收益個體把發展成本轉移到奉獻資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時還需浪費成本。房地產市場金融風險主要是因為受益群體之間的競爭，特別是有一些利益集團無法對某些參與者產生約束力，最后出現利益失衡的現象。所以如果想防范房地產市場金融風險就應該建立高效率的約束機制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進而完成風險和利益之間的平衡。
（四）完善個人信用評級機制
雖然我國現在建立了針對個人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現了違約問題，當事人的要承擔的法律責任相對不會很嚴重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現有的個人信用評級制度是當前銀行的首要任務，我國應和國外已發展完善的個人信用評級機制看齊，建立信用調查、信用檔案等機制于一體的監管制度，以有效的法律監管個人貸款，增強違約風險成本，例如，銀行可以采取聯網的方式，在網上對涉嫌貸款違約的當事人進行公布，并同時取消其永久貸款資格；并強化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應獲得優待，以此方法完善信用評級機制，能夠有效防范金融風險的發生。
四、結束語
近年來，我國房地產行業和金融產業之間的合作逐漸在深化開展當中，由此便可以看出房地產行業只有擴寬融資渠道才能夠防范與化解金融風險，除開傳統意義上的銀行投資，外來資金也應成為我國房產金融業新的資金來源。銀行在進行經營改革時可以把潛在的貸款風險加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應該將房產業中受益群體之間的各種訴求進行平衡，并以順應市場發展規律為前提正確掌握宏觀調控，使房地產金融市場能夠成功防范風險，發展道路可以越來越穩定。
參考文獻：
[1]湯磊.我國房地產金融風險及防范[J].對外經貿，2015，04
第8篇：房地產風險防范范文
一、土地使用權轉讓須規范
土地使用權轉讓是一種嚴格的要件要式法律行為，即指轉讓主體要適格，轉讓的土地要經批準，要符合用地和城建規劃，土地使用權用途要具合法性，轉讓方應具備合法有效的土地使用權證，并已完成投入該地塊開發總金額的25%。
實踐中存在著大量的變相轉讓土地規避法律監管的行為，如以土地聯建、合資入股、項目承包、合作建房、以土地承包開發的形式，以支付承包費的形式掩蓋土地轉讓的事實變相轉讓土地，規避法律。這種承包合同中的一方不承擔經營風險，不是共同開發房地產的行為，合同違法無效。也有企業以轉讓土地所代表的股權，卻不辦理土地轉讓手續、以土地入資或股份轉讓掩蓋地產買賣，這類股權轉讓必須辦理土地轉讓手續。
此外，個別地方政府在土地出讓合同中與第一手土地使用權受讓方約定必須由第一受讓方或本地開發商開發規定年限，如10年后才允許轉讓，以防止土地頻繁轉讓和保護地方利益。作為后手受讓方，特別是外地開發商更應注意審查當地轉讓方上手合同中有否此種限制條款，有的外地開發商對當地轉讓方支付了地價款，卻得不到地皮，當地政府出面干預，還要通過訴訟向轉讓方追討地價款。
二、集體土地麻煩多
集體土地不許擅自轉讓。城鄉接合部的集體土地由于城市開發及輻射，地皮便宜且有升值潛力，縣鄉政府以低地價招商引資，村隊經濟組織以農民宅基地、自留地、飼料地等集體土地吸引城市企業前往投資項目、辦工廠、搞聯營，當聯營體失敗，需要償債時，才發現集體土地不許擅自轉讓。國家壟斷土地一級市場，集體土地須經國家依法征收后才能進入二級市場買賣，補交國家土地收益之后，所剩余額才能用來償債。如果所剩余額不足以償債，此時聯營對方(村隊經濟組織)再沒有別的財產，城市企業作為聯營一方承擔連帶責任，債務余額由城市企業承擔，這意味著城市企業又要增加償債份額。
鄉政府和村級集體組織擅自改變耕地用途，違規建賓館等旅游設施，違反國家保護耕地的基本國策，遲早被查處，資金被套牢。
開發商以發展高科技農業，經合法手續獲得土地（主要是耕地）的經營，借口為上述項目建專家房、看守房超法律規定的比例建商品住宅、別墅出賣。郊區農村舊村改造中不執行土地整理和土地復墾的規定在村莊立體化改造之后空余的宅基地或耕地違法開發商品房。這類房產售出后，由于地皮違法辦不了產權證，引發購房人退房訴訟，一旦退房必然造成開發商資金損失。
有的開發商想通過兼并收購鄉鎮企業來獲得企業腳下地皮，但不細審被兼并企業的合同文件，收購之后剛要搞開發，沒想到當地農民出來干預。被兼并企業在以整體出賣自己之前已將這片土地賣給當地農民17年使用權。收購方開發商要再等17年才能開發這片土地，這種收購是很失敗的，開發商沒有弄清這片土地存在著“一地二賣”的權利瑕疵，開發商作為后一買賣合同的買方要讓位于在先的權利人。
三、建立重大經營活動法律審查機制
法制部門、公司律師要全面介入經營管理活動，提供優質高效的法律服務，切實把好法律審查關預防、減少企業經營或決策風險。首先要健全采購、銷售機制，預防、降低經營風險。企業法制部門和公司律師應全程介入，審查合同等法律文書及法律手續的合法性和規范性，并簽署法律意見，并負法律責任，以降低物資成本和項目風險。對于重大工程項目，從方案設計到工程施工、監理，要采用招投標的方式進行，企業法律顧問、公司律師和項目責任人要實行工程項目終身負責制，減少項目失誤，提升工程質量。其次，依法加大對外欠款的清理力度，維護企業經濟權益。組織由專門法律服務人員參與的追討債務小組，建立目標責任追究制度，對應收賬款重新梳理分類，對陳賬老賬，采取各種法律手段，通過拍賣劃撥、以物折抵、延續債權等方式進行回收。最后，對各項開支行為進行嚴格審計和法律審查，杜絕違法開支現象；對重大工程建設項目則委托律師事務所和會計師事務所等社會中介機構審計，提高透明度，防止暗箱操作，規范投資行為，提高投資效益。
四、融資擔保需慎重
某地產公司與澳門某公司有意合作經營某商貿大廈的經營項目，雙方就所關心的合作前景、投資比例進行了談判，最后雙方同意成立一個注冊資金為1.5億人民幣的合資企業，約定雙方投資比例為：地產公司35%，澳門公司65%。合同簽訂后，地產公司與澳門公司第一期投資及時到位，新機構也已正式運行，不久，澳門公司以發展該項目為由，向美國花旗銀行申請貸款1000萬美元，在辦理貸款手續時，澳門公司及銀行根據該項目合作合同規定，要求廣州公司具結擔保書，該項目的合作合同有條款規定：“乙方（澳門公司）如果為投資需要向銀行貸款時，由甲方（地產公司）提供擔保”。此合同條款對中方地產公司風險甚大且不公平，外商境外借款，賺錢贏利他分紅，如經營虧損還不上借款，中方單方擔保，外商不承擔任何風險，由中方單方還款。如要為外商境外貸款作擔保必須相應設置風險劃分和自我保護條款，如設置共同還債條款，設置特別提款權條款，雙方共同簽字才能提款，款項必須進境內合資公司賬戶，設置反擔保條款，將外商在境內可供扣押的實物財產反擔保給中方，或將外商在合資公司中的股權反擔保質押給中方，此案中外商的股權價值9750萬人民幣，擔保8300多萬人民幣貸款的債務額還是可以的。但要考慮股權的貶值問題，股權的價值取決于企業經營的好壞，企業經營的好，股權有權，股價有價；企業經營的不好，股權無權，股價無價，股權難以變現受償，即使全部接受也無意義。
五、“假按揭”合同違法
開發商串通內部員工或親屬甚至用錢收購身份證，偽造身份證偽造假購房人，從銀行借款購房，與銀行簽按揭合同。開發商通過“假按揭”獲得銀行貸款后，如能順利經營項目，建房后售出可還銀行貸款。但多數情況是開發商無法還款，而借款人也以沒有真實購房為由主張合同無效拒絕償還銀行貸款，銀行貸款償還風險極大。開發商抱著有錢就還無錢就賴的態度。“假按揭”已成為房地產行業中獲得銀行資金的“公開的秘密”，許多開發商爭相仿效的捷徑。開發商有一種僥幸心理，認為雖然是“假按揭”所籌款項，但用于房地產開發，并非用于非法目的而不會受到法律制裁。此類“假按揭”合同是在銀行不知情的情況下所簽，違背銀行的真實意思表示，開發商與假購房人串通，偽造虛假事實，以合法形式掩蓋非法目的的騙取貸款的行為，合同無效，屬于開發商與假購房人對銀行的欺詐行為，如情節嚴重還可能被認定為詐騙罪。
六、謹防施工商墊資風險
施工商為攬工程帶資入場墊資施工，完工后開發商不能給付工程款，按合同法規定施工單位有權留置已建工程，拍賣所得可用于優先償還工程款。但令施工單位沒想到的是開發商早已將在建工程出賣，購房人已付房款對房屋主張所有權。在此沖突中法規已明文規定如購房人已付50%以上的房款，優先保護購房人對房屋的所有權。所以施工單位實現法定工程拍賣抵押權時常受到保護購房人所有權，維護社會穩定法律價值取向的限制。因此施工商墊資施工必須事先審查在建工程是否已被開發商以期房或現房的形式賣出，否則將來難以保證追回工程款。
七、物業管理法律風險點
小區建筑物上墜落物、脫落物砸傷人、車，物業公司是否有責任？物業公司是小區建筑物外立面管理人，對小區樓頂、樓外的潛在危險應有識別防范風險和加強管理的義務，如玻璃門窗裝修問題向居民和裝修公司明確警示，應盡必要注意義務定期檢查,教育通知居民，建立必要的規章制度約束裝修公司及居民防范墜落物、脫落物砸傷人、車。如物業公司未盡必要注意和管理義務應要承擔一定法律責任。
小區內大風刮倒枯樹壓斷電線，過往行人遭電擊身亡，小區內水井、水溝、花房水深兒童溺水，護欄尖銳刺傷兒童，電源暴露兒童游玩觸電等等。如物業公司能夠證明自己已盡必要注意義務和管理義務，已采取必要的管理措施仍無法防止此類事故發生，物業才可能減免法律責任。 所以物業公司必須對危險的非公共場所加強管理，設置警示標志、圍欄，盡必要注意義務識別處理危險源。像上述案例中由于是低壓電線，枯樹因大風壓斷電線供電局無責，但對于物業公司而言，如遇大風吹倒枯樹壓斷電線之結果完全可以事先預測，并應采取相應防范措施以防止此類事故發生。
第9篇：房地產風險防范范文
關鍵詞：房地產；融資成本；風險防范
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0036-02
引言
房地產業的發展早于金融業，但是卻在金融業發展之后才得到迅猛發展。近年來，房地產業與金融業更是密切相關，房地產業的發展已經離不開金融業，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發而動全身，都隨著經濟周期的波動而波動。房地產業行情好，說明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機會相應增多，證券業、銀行業、基金和保險等金融行業也可以得到很多發展機會，資金流動性增強，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無限的投資機會中的最高效的機會上去，從而發揮資源的最大效用。
管理高效的房地產企業會利用與金融業聯系緊密的優勢，抓住發展機會，從金融資本市場獲取資金，發展壯大自己的企業。但是對于大部分房地產企業來說，對于開發項目應該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會有什么融資風險、對于融資風險應該如何防范等問題都并沒有一個清晰的認識。大部分企業都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，對這些問題進行分析探討，可以得到提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現狀的措施。
一、房地產開發項目融資成本現狀
（一）借貸中處于不利地位
銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經營情況，擔保人信息等。目前大部分房地產企業不是上市企業，企業的經營者和所有者都是同一個人。這種情況下，當企業獲得項目開發貸款資金時，如果企業所有者不將資金用于項目開發而是用于其他高風險投資，就會形成違約成本低、違約機會多、違約風險大的局面。同時，由于經營情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業經營情況不穩定、管理者信用備案不全面等原因，企業向銀行申請貸款的時候，銀行會因為這種嚴重的信息不對稱承擔更多的風險，在對企業發放貸款時就會有更多顧慮，同時會對企業進行多方面的限制，而且還會提高貸款的利率，也就會導致房地產企業的融資成本增加。
（二）融資渠道單一
銀行貸款、商品房預售和施工墊資占了目前房地產企業項目開發總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產企業項目開發總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風險。當企業周期性經營效益不好、資金流動受限，貸款還款不及時，就會導致企業在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來更多的限制。如果企業在銀行規定時間內都不能還款，銀行就會強行使企業進入破產清算程序。商品房預售依托于市場環境，行情好預售情況就好，預售額就多；行情不好預售情況就不好，預售額就少。資金的這種不確定性會給融資帶來很大風險。同時，國家有關部門近年來依次公布多項禁令，明令禁止建筑企業墊資施工。以上種種，都給企業的融資帶來很大風險。
（三）自有資金不足
目前，大部分房地產企業的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產負債率在85%左右。這樣的資本結構并不是企業有意為之，而是迫于無奈。每個項目的開發到施工再到銷售完成，都必須匹配相應的預算開支，企業的資金基本沒有閑置狀態。當為新的項目開發融資時，企業自身能夠投入的資金自然沒有太大額度。
根據融資順序的理論，任何企業都會首選內部融資，當內部融資不能滿足融資額度要求時才會選擇外部融資，而外部融資中的債務融資和股權融資又首選債務融資，因為債務融資不會稀釋企業的股權，而且債務融資的手續相比股權融資更簡單，因此，大部分房地產企業都放棄了股權融資的方式，導致自有資金不足。
（四）融資成本管理不完善
我國目前各房地產企業雖然規模不同，但是管理機制類似，管理能力也相似。管理者們在融資成本管理方面的表現都不盡如人意。融資結構的不合理、融資成本過高、資金融入與支出的不配合還有成本等原因，都說明融資成本管理系統漏洞百出，融資成本管理人員的不專業、企業融資管理的不完善，加劇房地產企業項目融資風險，無法為后續的項目開發提供保障。
（一）提高經營效益
