房地產財務實務精選(九篇)

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第1篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產；財務動態管理；原則；方式

我國自改革開放以來，各行各業如雨后春筍般發展起來，房地產行業更是如此，就目前的狀態來看，房地產市場正在由發展的成長期轉為成熟階段[1]。房地產行業這種發展勢頭帶來了行業整體實力的提升，同時也使得行業內部各企業之間的競爭更加激烈。對于一個房地產企業而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現利潤最大化做起，要求企業在財務管理工作中作出改進，提高管理效率與水平，而財務動態管理模式的實現正好可以滿足房地產企業的這一要求，因此我們有必要分析房地產財務動態管理的原則，探索財務動態管理方式，提高房地產企業的競爭力，促進其持續、健康發展。

一、財務動態管理的概念

所謂財務動態管理指的是一種財務管理模式，在財務的動態管理中，通過一定的技術手段來對企業未來的財務經營狀況與目標進行模擬，加之必要的動態財務指標的幫助，找出制約財務信息工作的原因。財務動態管理屬于一種整體的財務信息動態管理流程。具體到房地產行業，企業的財務動態管理通過在日常項目管理工作中，結合房地產企業的實際情況，對未來的財務經營目標做出設定，并選取適宜的的動態財務指標作為輔助，充分利用現代計算機軟件等工具，找出限制房地產企業發展的根源，通過對預定目標與實時動態目標進行比較研究，逐漸實現對企業財務的動態管理。

二、房地產企業實現財務動態管理的可行性與必要性分析

首先，對房地產企業而言，實施財務的動態管理是確保其提升開發項目價值的客觀需求。當前房地產行業的市場競爭呈現白熱化狀態，企業要想在這種行情中獲得長遠發展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業持續創新力的注入是其發展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現代房地產創新很容易被其他企業模仿改進，因此，對于一家房地產企業而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業區別開來，還要注重從企業內部的財務管理中做出創新，通過財務運轉來拓展企業的發展空間。而且在房地產企業中，傳統的財務運作模式已經不能適應現代房地產企業發展的要求，無論是企業自身需求，還是從房地產行業現狀來看，實現財務動態管理都是最佳選擇。

其次，現代科技的迅速發展、尤其是計算機技術的普及使得房地產企業實現財務動態管理成為現實。當今計算機技術的普及和網絡的應用，在企業的財務管理中，傳統模式的缺點逐漸暴露出來。現代經濟全球化發展以及實現企業的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業實現自身發展的需要，財務管理有責任實現信息化動態管理。然而，財務動態管理的實現，必須要有適宜的技術與工具作保障，現代計算機技術的發展以及財務管理軟件的開發等為房地產企業實現財務動態管理提供了技術支撐。

三、房地產財務動態管理的原則

（一）合法性原則

在此所指的房地產財務動態管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產企業在財務管理工作中出現違法亂紀的現象。

（二）適應性原則

適應性原則指的是房地產企業在對財務動態管理模式進行探究時，必須充分結合企業自身的運營情況，確保能夠和企業發展所需的社會經濟環境相符，此外，由于企業在發展過程中的不確定性等因素，財務動態管理模式的構建必須結合企業發展的現狀、不斷變化的環境等作出及時調整與更新。只有做到滿足以上要求，構建出來的房地產財務動態管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。

（三）一貫性原則

一貫性原則在此是指構建房地產財務動態管理模式時，必須要做到連續性與一致性的統一，堅決避免構建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務動態管理模式能夠得以順利貫徹執行，增強其有效性。

（四）整體性原則

房地產企業要想獲得長遠發展，在對財務動態管理模式進行構建的過程中，必須從企業的現狀出發，結合本企業的未來規劃，并以發展的眼光來對該模式進行構建。在構建的財務動態管理模式落實過程中，必須要能夠和企業其他的財務管理制度統一起來，保障它們共同為企業發展服務。

四、房地產企業財務動態管理模式的構建

（一）構建原理

正如前文所述，財務動態管理模式的構建是一個整體性工程，管理到整個房地產企業的發展，在構建之前必須要對其設計原理進行確認。在對房地產財務動態管理時，要以實現對財務的動態管理為目標，以對財務數據的處理與反饋為基礎，通過選取一定的計算機財務管理軟件，構建出一個能夠及時反饋企業資金運行情況的財務信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產企業能夠輕松地對目標資金在不同市場環境中的變化進行模擬，得出一定的比較目標值，和動態財務指標共同完成對信息的反饋，房地產企業的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規避風險，提升企業的抗風險能力。

（二）房地產財務動態管理模式的實現

要想實現房地產企業的財務動態管理，在對這一管理模式進行構建時，必須要建立適宜本企業的財務動態管理系統，在該系統中實現對財務的管理工作。為此，要想做好房地產企業財務動態管理模式構建工作，必須通過以下幾個方面來進行。

1.需求分析

首先應該明確房地產企業財務動態管理的要求，事先找出需要在模式構建中解決的問題，對即將構建出的房地產企業財務動態管理模式的功能進行明確，做好功能模塊設計的準備工作。通常在房地產企業中，財務動態管理模式的構建在于實現對財務的信息化管理，除了要對企業日常運營中所涉及的財務信息信息進行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業開發項目的詳細財務運行狀況作出反饋、統計以及評估等。可以說，房地產財務動態管理模式構建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模塊設計

在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結合房地產財務動態管理的功能要求，對其功能模塊進行設計。根據房地產行業的運行特點，其財務動態管理模式應該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務基本信息、績效評估和成本控制分析等。

3.房地產企業財務動態管理系統的運行

房地產財務動態管理模式的作用主要在此環節中得以發揮，主要包含對財務成本的分解、財務流向跟蹤、評估考核和項目的動態管理等環節，其中各=環節相互配合，共同為房地產企業服務，發揮出財務動態管理模式的作用，從而不斷提升企業的財務管理水平，達到優化配置、提升企業利潤的目的，最終提升企業的競爭力。

4.房地產財務動態管理系統的集成管理

在房地產財務動態管理系統的構建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當的數據集成平臺，促進各模塊功能的交互，提升系統的整體性。當前在對房地產財務動態管理模式構建時，利用Acess系統能夠提升項目管理的規范性與科學性，提升管理效率。

五、結語

房地產市場正在由發展的成長期轉為成熟階段。房地產行業這種發展勢頭帶來了行業整體實力的提升，同時也使得行業內部各企業之間的競爭更加激烈。房地產企業要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現利潤最大化做起，要求企業在財務管理工作中作出改進，實現財務動態管理，從而保障企業獲得持續、健康發展。

參考文獻：

[1]馬.淺析房地產財務動態管理模式[J].現代商業，2013（3）：79-80.

第2篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產 上市公司 財務績效

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地產上市公司務績效評價是財務管理的重要組成部分，科學、客觀地評價方法有助于改進和完善財務管理工作。研究房地產上市公司財務評價的重要性主要體現在以下幾個方面：第一，科學客觀地財務績效評價可以反映企業經營的業績，也可以對企業今后的戰略目標提供積極的導向。第二，財務績效評價可以對企業經營狀況進行有效的監督，使企業及時發現問題，并提出改進的方案，及時的調整經營戰略。第三，有利于增強房地產企業的風險意識。隨著國民經濟的增長，房地產行業經濟行業持續增長，取得了輝煌的業績，但是各地房地產企業缺乏面對危機的意識和應對風險的舉措。因而，研究房地產上市公司財務績效評價有利于企業正確的面對風險。

1 房地產行業財務績效現狀

財務績效評價作為當前上市公司間財務指標的橫向比較方法。通過上市公司各項指標與行業平均值的比較分析，給予綜合評分，并按檔次評定其財務水平級別，從而反映企業位于行業中的經營管理水平。財務績效評價作為公司績效評價體系的重要內容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業財務狀況的總體水平、揭示其所面臨的風險大小和成長空間[1]。目前，我國房地產上市公司財務績效評價現狀表現在以下幾點：第一，房地產上市公司資產負債率較高。由于房地產企業投資回報率高，企業經營績效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過程中程序較復雜，導致資產負債率偏高。此外，房地產上市公司財務績效波動較大，企業放行新股困較大，致使房地產行業從股市中獲取的資產總量占總資產的比例低于其他行業。第二，房地產上市公司生產周期長，流動資產和存貨周轉速度較慢。受地域、公司規模、購買力等因素的影響，各個房地產上市公司運營情況有所差距。第三，房地產上市企業凈利潤增長較快，但各個公司發展水平不平衡。近年來，房地產行業凈利潤增長較快，有著良好的發展潛力，持續保持增長的趨勢。

2 房地產財務績效評價的思路

根據現有房地產上市公司發展現狀，結合房地產上市公司資產負債率高、房地產上市公司生產周期長，流動資產和存貨周轉周期慢等特點，設計以下評價指標。分別包括定量評價指標和定性評價指標兩個部分。定量評價指標包括：短期償債能力、長期償債能力、運營能力、盈利能力等。定性評價指標包括：財務管理能力和企業基本素質兩個方面[2]。短期償債能力包含速動比率。速動比率作為短期償債能力的核心指標，它能反映房地產企業運營時債務支付的速度和效率。長期償債能力包含資產負債率和已獲利息倍數。資產負債率是體現房地產上市公司償還債務的承擔能力與保障能力，資產負債率較小說明企業經營較保守，財務穩定性較高，債權人資本的利用率較低。反之，如果負債率較高，說明財務風險較大，財務穩定性較低。已獲利息倍數可以體現對債務償還的保障能力。如果已獲利息倍數越高，長期償債能力就越強。運營能力包含流動資產周轉率和存貨周轉率，如果流動資產周轉率和存貨周轉率低則反映了房地產企業周轉速度慢的特點[3]。盈利能力包含資產報酬率和資產凈利率等。他們能夠反映房地產上市公司對資產進行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來的投資提供資金支持也可以用作對股東的回報。盈利能力指標是房地產上市公司財務績，效評價中最直觀的體現。定性評價指標中的財務管理能力包含籌資能力和投資水平兩個部分，籌資能力是增強利潤的重要因素，同時也是擴大房地產企業市場的關鍵的所在。企業基本素質包含管理者素質、員工素質和技術裝備素質等。管理者素質高低對企業財務績效有一定的影響，例如管理者的知識結構、經營理念、發展方向、組織協調能力等。

3 結語

本文根據房地產上市公司財務績效現狀，提出了財務績效評價的定量指標和定性指標并對其進行分析，目的在于及時發現房地產上市公司營中存在的風險，進行戰略調整，建立科學客觀地評價指標，為企業的良好發展提供保障。科學合理的財務績效評價有利于房地產上市公司的企業財務管理，正確的分析企業實際經營狀況，從中找出不足，不斷完善和優化財務結構，實現企業效益的顯著提升。

參考文獻

[1] 高健.淺談企業財務績效評價[J].山西財經大學學報，2007（S1）：193.

第3篇：房地產財務實務范文

【關鍵詞】房地產；財務風險；規避措施

一、房地產企業財務管理的獨特性

一般來說，房地產開發企業是指“進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織”。我國的房地產企業，是最近十年興起來的一個未成熟的行業，企業行為遠未達到規范化標準，不少企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業的財務決定了其生死存亡，因此，本文首先總結了房地產企業的財務管理的獨特性：（1）房地產企業的開發過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產企業的財務管理工作又缺乏預算和管理意識；（2）房地產開發存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發風險大，財務管理控制能力差；（3）房地產企業財務管理工作面廣性雜，而房地產企業對財務又缺乏必要的重視。

二、房地產企業財務風險表現形式及原因分析

鑒于以上的財務管理特點，房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。所謂財務風險，是指“一種財務警示信號，它能夠全面反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性的財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策”。一般來說，財務風險有以下幾鐘表現形式：（1）大多數房產企業的開發資金中自有資金的占比相當低，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產企業的預期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導致無力償還債務本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負債經營的方式經營的房地產企業來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產企業成本負擔增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產市場面臨著雙重壓力。房地產企業之所以存在較大的財務風險，其原因主要有：（1）房地產開發的項目中涉及的部門較多，且行業標準不規范，這都使得開發項目缺乏必要的質量管理；（2）很多房地產企業的預算管理職能未能得到充分發揮，使得房地產企業負債率偏高；（3）有些房產企業的成本費用控制缺乏嚴格的制度，并盲目融資，使得成本負擔加重。

三、規避房地產企業財務風險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產企業進行工程項目的開發，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產企業必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產企業的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉。但這就意味著房地產企業開發過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產負債率越高，其財務風險率也越大。因此，房地產企業應避免盲目舉債，而是要根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構，降低財務風險。（2）資本的投資方案。房地產企業的投資額度巨大，資金周轉慢，因此，房地產企業的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風險，房地產企業應事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風險管理包括現金管理和應收賬款管理。房地產企業應該嚴格控制日常資金運營風險，加強對現金流量的預算，對資金要進行集中統一管理，讓企業保持充足的現金流，對資金進行統籌安排，保證企業經營資金需求；此外，房地產企業也應對外面所欠賬款進行統一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業的負擔會更重。因此，房地產企業應重視對外應收賬款的追回，降低企業壞賬呆賬甚至死賬的發生率。同時，企業也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預算管理。房地產企業還應建立一個全面的財務預算體系。這個體系包含了現金流，項目，財務和籌資預算等四個方面，這四個方面都要統籌考慮。房地產企業要以現金流預算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當然，在項目投資前，企業還要對籌資情況進行合理預算，構建合理的籌資預算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產企業的成本費用涉及的面廣，因此，企業應該對產品進行細化分析，對成本對象進行細化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監督機制，對各個重要環節的成本使用進行有效監督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業內部管理。房地產企業發展過程中，離不開合理的內部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發揮內部審計的評估和風險防范作用，不留財務隱患。此外，項目竣工后，財務人員要做好各個領域的評估和預算，實現資源的最優化組合，維護企業的合法權益，最大限度的實現經濟效益。

四、加強對房地產企業財務風險的監控

（1）房地產企業的財務風險，可以通過對財務管理的宏觀把握，結合具體變化來進行認真的分析，增強房地產企業對財務管理不同環境的適應能力，以靈活可行的姿態來應付各種不確定變故。雖說，房地產企業財務管理的宏觀環境存在于企業以外，企業不可能直接對其發生作用力，但這并不意味著房地產企業對宏觀環境束手無策了。房地產企業為了對可能的財務風險進行適時監控的話，可以適時調整具體的財務管理政策，采取多種方式相結合的財務管理方法，提高企業自身的適應能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務風險。（2）房地產企業應首先提高高層領導的財務知識和風險意識，使決策者具有基本的財務觀念。同時，也要不斷提高財務管理人員的風險意識，使財務人員注意工作中的任何環節，包括一些細微的地方。這樣，房地產企業才有可能建立起一套完善的財務管理系統，才能設立一些科學高效的財務管理機構，配備高水平的財務操作人員，使企業財務管理系統有效的運行，以防范因財務管理系統不適應新環境的變化而產生的財務風險。（3）房地產企業的高層領導大部分出身于建筑行業，對于財務方面的知識比較缺乏，甚至對財務工作沒有應該有的重視。這就影響到房地產企業財務決策的科學化水平。為了防止此類事情的發生，房地產企業應該對領導干部首先加強其財務風險意識，必要時進行一定的培訓和學習，防止因決策失誤而產生的財務風險。因為，財務決策的正確與否，直接關系到企業財務管理工作的效果，沒有實際根據的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產企業的領導必須結合實際情況，多方傾聽論證，采取科學的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經驗方面的決策。

五、結語

總之，房地產企業作為一種特殊的生產企業，為了獲得更好更長遠的發展，必須學會盡可能大限度的規避自身的財務風險，建立健全財務管理制度，規范財務行為，加強成本控制和項目開發管理，加強房地產投資的資金管理，創新財務管理方法，提高財務控制能力定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督，加強房地產企業財務人員素質的修養與提高。同時，房地產企業的財務風險也要加強監控，建立合理的監控體系，是財務風險降到最低值。

參考文獻

[1]李曉梅.《淺析房地產企業的財務風險管理》.《財會研究》.2007（1）

[2]王偉，趙占.《房地產企業財務風險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）

[3]盛光明，周會.《房地產企業財務風險研究》.《北京理工大學學報》.2005（8）

第4篇：房地產財務實務范文

【關鍵詞】Z記分模型；房地產上市公司；財務困境

目前，房地產行業出現市場觀望氣氛嚴重、開發商陷入囚徒困境、房價大面積下跌、資金鏈越繃越緊、汶川大地震對房地產市場特別是四川房地產市場的沖擊、房市拐點論及政府救市爭議等現象。在此背景下，筆者基于Altman 的“Z 記分模型”對滬深兩市房地產上市公司進行財務困境分析，試圖為處在一個特殊時期的房地產行業的經營者、外部投資者、金融機構的相關決策等提供參考。

一、我國房地產上市公司財務困境的基本情況

財務困境又稱財務危機，企業陷入財務困境是一個逐步的過程，通常從財務正常漸變到財務困境，最嚴重的財務困境是破產。財務困境通常被認為是企業履行義務時受阻，具體表現為流動性不足、權益不足、債務拖欠及資金不足四種形式。筆者認為房地產行業目前面臨的財務困境符合以上情形，具體表現為產品變現能力差、負債依賴程度過高、工程款欠款嚴重、開發資金嚴重不足、預期償債壓力過大。

二、“Z記分模型”的基本原理

“Z記分模型”是用于判別企業破產風險大小的一個預警模型。但是，破產是屬于法律范疇的概念，企業進入破產程序前一定會陷入財務危機或者財務困境，破產并不等同于停業。從我國上市公司實際情況看，還沒有出現破產停業的案例。因此，用Altman的Z記分模型用于判別企業是否存在財務困境或財務危機更適合于我國國情。

“Z記分模型”最初是由美國學者Altman在20世紀60年代運用配對抽樣法（paired sample approch）對過去20年（1946―1965年）破產和非破產的各33家制造企業進行多變量（22個）判別分析后提出的。在模型提出后，Altman選擇了一個81家企業組成的新樣本進行檢驗，最后檢驗出76家企業，成功率達93%。模型如下：

Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5

“Z記分模型”判斷企業破產風險大小的臨界值是：若Z>2.675，則企業財務狀況良好，發生破產風險可能性小；若1.81

關于”Z記分模型”的適用性，盡管最初是依據制造企業的資料提出的，但檢驗結果證明，它對其他類型的公司同樣適用。向德偉（運用Z記分法評價上市公司經營風險的實證研究， 2002）認為Z記分法對進行某個行業或某類企業經營風險整體分析的指導性很強。在上市公司進行個案分析時，對某些異常情況應加以特別關注， 以免由于某些因素畸變影響Z記分法的準確性和風險判斷。 王波（Z－score）模型對我國上市公司適用性實證研究，2006）認為Altman標準對我國的上市公司仍然有較好的適用性。茍成玲、邢領（Z 信用計分模型對中國上市公司的適用性檢驗，2003）對70只滬深上市股票樣本進行檢驗，結果證明，“Z記分模型”對中國上市公司基本適用，能在一定程度上對上市公司的財務困境進行預測。

關于“Z記分模型”的改進，筆者認為，在計算變量X1時所用的運營資金應該考慮減去長期借款，這樣更符合房地產行業的實際情況。因為房地產企業的所有銀行借款應該都屬于項目開發貸款，與項目一一對應，期限不會超過一個營業周期內。同時，由于銀行監管，要隨著項目銷售進度提前收回，房地產企業的“長期借款”有流動性的性質。筆者將變量X3、X5的總資產定義為期初期末平均數。

三、“Z記分模型”在房地產上市公司財務困境預測研究中的應用

（一）樣本選擇及指標計算說明

筆者選擇滬深證券交易所上市的77家房地產公司作為樣本，取2006年年報、2007年年報及2008年一季度報表的相關財務指標作為“Z記分模型”的基礎數據（數據來源于國泰安研究服務中心 ）。并根據上述改進意見，對“Z記分模型”的相關變量定義如下：

X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債-長期借款）/總資產

X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產

X3：息稅前利潤/總資產=經營利潤/平均總資產

X4：股權市價總值/總負債=（報表日收盤價×股數）/總負債

X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/平均總資產

關于變量X3中涉及的“息稅前利潤”，由于房地產公司對項目貸款利息會計核算的特殊性，無法獲取“營業成本”中的項目貸款利息，因此該部分利息支出沒有從經營利潤中扣除。本文所指經營利潤=營業收入-營業成本-營業稅金及附加-銷售費用-管理費用。

（二）Z值計算

根據表1Z值計算結果，其中000656ST東源、600603ST興業、600745ST天華由于一些因素畸變，導致Z值異常，在以下的分析中，去除此3家公司，對剩余的74家公司Z值進行分析。

（三）Z值分析與解釋

1.對房地產上市公司的總體分析。

筆者對上述最終選定的74家公司2006年、2007年、2008年1季度Z值進行簡單分析。

可以看出，只有27%公司Z記分大于2.675，財務狀況良好；有72.9%的公司陷入財務困境。

超過55%的公司存在一定的或嚴重的財務危機。由于截止目前，只能獲取上市公司2008年1季度的報表，但可以預計年底時， “Z記分模型”中涉及的留存收益、息稅前利潤、銷售收入等三個指標比一季度增加的可能性很大。而74家樣本公司的“長期應付款”總額只有45億，占流動負債總額的比例不到2%，即使這些長期應付款在2008年全部到期，也不會引起營運資金的較大幅度的減少。如再考慮股權價值下跌可能性較大，綜合幾個因素作用的結果，筆者認為到年末Z值的整體狀況和一季度末不會有大的差別。

綜合上述各年分析，2007年房地產整體上是沒有財務困境的，這種結果與現實情況是吻合的。2006年有近四分之三的房地產公司的Z值低于財務困境臨界點，而實際情況并沒有那么嚴重，這與當時的貨幣政策有關，房地產業能夠比較容易地從金融機構獲得融資，化解了可能的財務風險。

到2008年，Z值分布與2007年相比有較大變化，超過一半的公司（41家）面臨財務危機。根據表5進一步分析，74家上市公司的總負債3 364億，而面臨財務危機的41家公司的負債總額為2 906億，占86%。這41家公司在2006年、2007年總負債占研究對象（74家公司）的比例分別是81%、87%。同時，我們還可以看到，有財務危機的公司的資產規模在2007年經歷了一次快速膨脹，增長率達76%，而資本結構一直維持在2006年的67%這一水平，已經觸及金融機構規定的自有資金比例不低于35%的上限，這種現象是公司過于激進的項目儲備戰略造成的。相反，沒有財務危機的公司2007年資產的增長率只有28%，這些公司的平均資本結構一直維持在50%以下。

2.汶川大地震對四川房地產上市公司的影響分析。

5?12汶川大地震無疑對房地產市場造成了沖擊，首當其沖的當數四川房地產市場，本文對四川房地產上市公司000628ST高新、000838國興地產、600139ST綿高進行分析。2008年1季度這3家公司Z值分別為0.464、4.255、0.698，除國興地產Z值高于2.675外，其余兩家都較低，存在較為嚴重的財務危機。正合地產（2008）在結合1994年美國洛杉磯大地震、1995年日本阪神大地震及汶川大地震所處宏觀環境進行研究后認為：汶川大地震只會對四川區域的房地產市場造成短期負面沖擊，預計時間為6個月，具體的恢復時間將取決于市場信心的建立、貨幣政策的金融支持力度。據此，汶川大地震短期內勢必將加劇兩家公司財務況狀的惡化。

四、結論與建議

從上述分析結果看，“Z記分模型”的測度結果符合房地產行業的現實情況，房地產行業在2008年大部分都陷入財務困境，其原因主要是2007年在沒有穩健資本結構的情況下，行業過度擴張造成的。

膨脹是發展和倒閉的分水嶺，應該說，2007年市場給房地產行業提供了一個改善房地產行業資本結構的契機，但大部分企業因激進的項目儲備戰略而錯過了此次機會。從緊的貨幣政策還將持續，在無法輕易獲得金融支持的情況下，要緩解目前的財務危機，還得靠企業另謀途徑，諸如改變營銷策略、引進合作伙伴、項目轉讓、重組等。否則，房地產行業財務困境勢必進一步惡化，房地產行業經營模式或將面臨重大改變。希望房地產行業在經過本輪洗禮后，能夠以一種健康、穩健的方式迎接下一輪房地產景氣周期的到來。

【主要參考文獻】

［1］ 向德偉.運用Z記分法 評價上市公司經營風險的實證研究[ J ].會計研究，2002.

［2］ 茍成玲，邢領.Z信用計分模型對中國上市公司的適用性檢驗.北京，2003.

［3］ 黃湘.談“Z 計分模型”的不適應性與改進[ J ].經濟經緯，2003.

第5篇：房地產財務實務范文

隨著我國國際國內經濟形勢的日益嚴峻化，房地產行業面臨著巨大的發展壓力與挑戰。尤其是2008年的金融危機爆發以來，我國房地產行業進入到寒冬。盡管后來快速復蘇，但是，國家開始出臺了一些穩定房地產市場的各種舉措，這就讓原本競爭十分激烈的房地產市場出現了一些不適應的地方。暴利時代對于房地產行業來說已經是一個過去式了。房地產行業要想獲得較多的利潤，就需要盡快改變粗放式的經營模式。很多地產企業都投入到商業地產開發當中，為了避免市場經營風險，商業地產企業就應該采取合適的財務控制方法，以最大限度的規避不必要的財務風險。

二、我國商業地產企業的發展現狀

隨著我國在2010年出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，我國房地產市場的調控大幕就正式拉開了。2011年，我國又再一次推出了房地產市場的調控措施，希望讓快速增長的房地產市場能夠在行政手段干預之下逐漸回歸到理性的發展空間，即讓國家宏觀調控手段來直接調控房價。雖然說這些房地產調控政策在一定程度上影響了房地產市場的發展，但是，商業地產仍然呈現出一種爆發式的增長趨勢，其開發投資額與銷售額都達到了近些年來的新高。那么，商業地產企業必須做好自己的財務控制工作，即通過科學、合理且可行的財務控制方法來最大限度的規避財務風險。

三、財務控制的基本內涵

所謂財務控制就是指企業對自己的資金投入以及受益的全過程和結果進行一定的衡量，一旦出現問題會及時進行修正，從而讓企業經營目標得以順利實現，最終讓企業的財務計劃能夠按期完成。根據現代財務管理理論，企業最為關鍵的理財目標就是要實現企業最大化的財富目標。因此，企業財務控制的綜合性目標就是要在相關法律法規允許的框架之內，盡可能的優化一切資源配置，讓其獲得最大化的配置效益。在企業財務控制過程中，企業需要根據委托責任目標和其他相關的績效考核標準來確定一個合理的財務控制目標，從而確保企業理財目標的順利實現。因此，我們說，企業的財務控制工作將為企業的理財目標提供服務。

第6篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產企業;財務風險;風險防范

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產業得到迅猛發展，越來越多房地產企業把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業相比發達地區起步晚、基礎差、規模小，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率保持在70%以上，這給其發展帶來巨大的財務風險。如何應對西安房地產企業的高財務風險來保障企業的科學規范發展，是值得關注的問題。

一、西安市房地產企業發展現狀

近年來，西安市房地產市場持續保持穩定、快速發展態勢，房地產市場出現了價格與成交量齊漲局面，供應項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導了市場，也吸引了開發商的投資熱情。到目前為止已經吸引了中海、金地、綠地和萬達等國內眾多知名地產商來投資，而由其開發的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產企業財務風險分析

資本運動在籌資、投放、產出和分配四個節點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風險，下面將從這四個方面對西安房地產企業的財務風險進行分析。

1、籌資風險分析。從西安房地產企業資金來源可以看出，大部分企業利用財務杠桿效應，在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續偏高。在高利益回報的驅動下，很多企業盲目舉債，而不是真正從企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金。在西安一些大型房地產集團，還出現連鎖籌資擔保鏈，這種做法相當冒險，一旦其中某一環節斷裂，就會給企業帶來致命打擊。

2、投資風險分析。西安市房地產企業投資狀況可從房地產投資總額/固定資產投資總額指標進行分析。國際上通常認為該指標標準值為25%。西安房地產這一指標近年來均高于25%，可以看出，西安房地產市場近幾年出現投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業，可能會造成當地投資結構失衡，存在一定的財務風險。

3、資金回收風險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產企業資金回收風險主要表現在房地產開發產品達到可出售狀態后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，而企業自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業的償債能力下降，經營現金流得不到保證，進而陷入財務困境，甚至導致破產。

4、收益分配風險分析。隨著東南部房地產企業大力進軍西部，其較高管理水平和技術設備對西安房地產企業提出巨大挑戰。企業自身消費與積累是一種此消彼長的關系，西安房地產企業在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產高薪行業，使得企業在分配環節耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結果是積累資金比例過小。

三、西安房地產企業財務風險防范措施

1、確定合理的籌資結構，優化資本結構。西安房地產企業應適當減少負債，合理確定負債規模和結構，加強負債管理。一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高;權益資金的風險較低，但成本較高。根據組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業的融資風險，單一籌資是不現實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產企業應探索新融資渠道，部分大企業可通過發行股票、債券，或者信托基金等方式來進行籌資。企業應根據自身情況，通過提高權益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內。

2、提高企業財務管理水平。首先，努力提高企業管理者的財務管理水平，對企業決策者進行培訓指導，對相關財務報表有科學認識，使管理者能夠根據客觀真實信息、企業自身情況以及所處外部環境做出科學決策，摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣可以降低企業發生財務風險的可能性;其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面要加強對企業現有財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有人員知識和能力能夠勝任目前財務工作;另一方面企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使人員有合理的流動機制。

3、加強資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產企業應保證企業日常經營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業資金支出多為大額、多筆，在財務收支上嚴格實施財務監控，合理安排資金調度，確保開發項目施工運營和營銷資金需求;第二，加速應收賬款回收，調整庫存，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務風險。

4、提高企業自身競爭力。近幾年，西安房地產投資過熱，部分消費者處于觀望狀態的情況下，企業應積極應對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業盈利的同時，利用產品自身高質量與其他優勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現金折扣及商品保證等。提高房地產產品銷售量，降低西安房地產企業的存貨，從而降低資金回收風險。

主要參考文獻：

第7篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產財務管理問題措施

房地產企業是個集建筑、裝修、服務等為一體的綜合性的產業，近年來已成為國民經濟的重要組成部分。作為一個涉及到眾多行業并且資金龐大的產業，其經營管理的效益顯得尤為的重要。財務管理是企業經營管理的核心部分，其管理的優良直接影響著企業的生存發展。因此，房地產企業應當加強財務管理的力度，提高財務管理的質量，才能不斷促進房地產企業的生存和發展。

1、房地產企業財務管理難點概述

首先，由于房地產企業一般規模較大，因此在開發期間一次性要求的資金金額一般都偏大，加之房地產企業的經營周期相對于其他企業而言時間較長，這樣使得資金的周轉期限也相應增加，因此房地產企業資金籌集的難度較大。其次，房地產開發涉及的項目較廣，由于時間地點的不同，項目核算的成本內容也不盡相同，因此房地產企業的項目成本管理上存在著一定的難度。第三，房地產企業涉及到的財務關系也是相當的復雜的，并且開發過程中存在著巨大的風險。具體的關系包括與投資者、債權人、債務人、被投資單位、開發企業、內部員工等等的經濟關系，加上開發時間長、資金金額巨大，在期間任何存在的不確定的因素都會加大房地產企業的開發風險。

2、房地產企業財務管理存在的若干問題

2.1房地產企業對于事先可行性研究的重視程度不夠

我國的房地產開發企業普遍存在的一個問題就是在項目開發之前，對于該項目的可行性分析并沒有足夠的重視，由于可行性分析不到位直接導致了企業在項目上的損失，影響了公司的項目開發和發展。房地產企業有別于其他企業，其開發特性決定了可行性研究對于項目開發本身的重要性，可行性研究涉及到項目的各個環節和各個步驟，本身對于項目具有指導性的作用。但是目前國內大部分的房地產企業將眼光局限在較小的范圍內，沒有對項目進行全面的分析，導致了更多的工程規劃只是依靠主管的判斷，缺乏系統的分析決策。

2.2房地產企業的成本管理能力較為薄弱

目前，我國多數房地產企業存在著對于成本管理能力較差的現象，成本管理的薄弱直接導致了房地產企業的造價成本大幅度上升，是房地產企業財務管理不理想的重要原因之一。首先沒有細化成本的管理，當然在市場環境和宏觀政策都較好的情況下，粗線條的成本管理模式并不會產生太大的問題，但是目前在我國政府的宏觀調控力度不斷的加大，沒有將成本管理細化到各個環節和各個步驟之中，必然使得管理漏洞百出，直接影響了企業的利潤。其次，在房地產的開發經營過程中，企業普遍只對于施工造價比較重視，而對于投資之前以及設計之中的造價管理卻經常被忽略，工程造價的各個環節相互脫節，成本管理體系不完善。第三，房地產企業內部的財務人員不是工程造價的專業人員，缺乏相關的專業知識，對于價格是否合理難以做出正確的判斷，直接影響了成本管理的成效。

2.3房地產企業財務管理模式缺乏統一性

房地產企業有著項目多樣化的特點，一個房地產公司可能會有很多個分公司，分別有不同的項目，而每個不同的項目采用的財務管理方式都不一樣，財務管理的統一性和集中度都不夠，各個項目之間的核算方式、財務軟件、成本計費標準等都不同。目前，一些房地產企業之間缺乏明確的財務授權制度，導致了額下級的開發項目分公司等都各自為政，房地產企業無法進行各個項目統一的控制，財務數據和資金的運行都是分散進行的，不利于企業的同一控制和預算的進行。這樣不僅僅不能給企業的管理人員提供統一可比的財務信息，還會使得企業的財務管理工作陷入被動的局面。

2.4房地產企業對于財務管理的重視程度不夠

目前來看，房地產企業對于財務管理的重視程度還遠遠不夠，主要表現在一方面，在房地產內部還沒有將財務管理上升到一定的戰略高度，對于財務管理的要求并不高，財務管理還是處于一種被動反映的狀態，雖然建立了工程預算或者財務預算等機制，但是管理方法上還是有較大的不足。另一方面，企業財務人員的素質并沒有達到相應的要求，由于對于財務管理重視程度不夠，房地產對于員工的培訓等手段上也相當的不足，這樣極大的制約了房地產企業的財務管理水平。房地產企業財務管理意識的薄弱對于整個財務管理的各個環節都有著重大的影響，直接制約了企業的經營發展。

3、解決房地產企業財務管理問題的相關舉措

3.1房地產企業應當加強對于可行性研究的重視程度

房地產企業應當意識到可行性研究對于整個財務管理的重要性，加強對于可行性論證的重視程度。在房地產的各個項目中進行可行性的論證，從戰略的高度和細節的深度上對項目的盈虧、前景等進行全面的測量、預算以及分析。還要立足于整個企業的層面對于各個項目進行總體的分析，分清每個項目的重要程度以及主次關系，避免主觀判斷情況的出現。企業還應當考慮到企業的實際情況，做好項目可行性研究的審批工作，并且在可行性研究的過程中加大財務管理力度，使得財務管理能夠始終貫穿于可行性研究的全過程，使得可行性研究的質量能夠大大的提高，從而滿足房地產企業發展的需求，提高企業的財務管理水平。

3.2加強房地產企業的成本管理力度

在房地產企業的財務管理過程中，成本管理控制的能力是直接關系到財務管理的整體績效的。因此，房地產企業應當高度重視企業的成本管理工作，對于房地產企業目前的經營形式，將成本管理作為財務管理中的主要工作之一，不斷提高財務管理的能力，加強全面的成本管理，不斷改變粗線條的成本管理模式，細化成本管理，在成本管理的過程中制定成本預算目標，對于項目開發建設的過程之中的研究費用、設計費用、開發成本、間接費用等等都要進行全面的預算。對于房地產的開發成本進行深入的分析，并且對于預算指標的完成情況要進行檢測和考核，不斷發掘降低企業成本的途徑。除此之外，要積極調動公司的全體人員進行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的預測研究，事中的成本核算以及事后的評價分析等等都能夠更好的掌控。協調好不同部門之間的工作，貫徹實施成本控制策略，降低了企業的成本，使得成本管理能夠滿足房地產企業財務管理的需求，促進房地產企業更好的生存和發展。

3.3優化發那個地產企業的財務管理模式

從目前的房地產企業管理模式來看，房地產的財務管理模式缺乏統一性，上下級沒有形成很好的連接，直接影響了財務管理的質量。因此，房地產企業應當根據自身的實際情況，采用統一的管理模式，使得房地產企業的各個項目之間，上下級之間的財務標準、預算方式等等都更加統一起來。這樣才能保證房地產企業的財務管理工作能夠取得較好的效果，管理層采集到的數據更加具有可比性，便于更好的進行決策。財務管理模式的統一性還表現在對于資金的同一控制上，摒棄過去分散的資金管理模式，加強對于資金的控制，在保證資金安全的情況下，要控制開支，提高資金的使用和投資效益，來滿足房地產企業的經營管理的需求，從而提高房地產企業的整體效益。

3.4加強房地產企業的財務管理意思，優化員工素質

由于房地產企業的財務管理意識薄弱，直接影響了企業財務管理的成效，因此在房地產企業中應當不斷加強其財務管理的意識，充分的認識到財務管理對于企業的重要性，讓財務管理納入企業的戰略管理之中，使得財務管理真正的成為了房地產企業發展的必要手段，保證其財務管理能夠取得預期的成效。戰略性的財務管理必然對于財務人員的素質提出了更高的要求，房地產企業應當不斷加強財務人員的素質，加強對于財務人員的業務培訓，在鞏固專業知識的同時也應當不斷增加對于建筑等房地產專業知識的培訓，從整體上加強財務隊伍的素質。此外，企業還應當不斷加強對于財務人員的評價和考核，提高財務人員主動學習的積極性，對于不合格的財務人員應當及時的調崗或是加強培訓，從未更好的保護企業的財務安全，為企業更好的實施財務管理做出貢獻。

參考文獻

[1]楊涵.房地產企業的成本管理與控制田[J].中國鄉鎮企業，2009(7).

[4]李占軍.大型房地產企業走強現象分析[J].城市住宅，201l(08)．

第8篇：房地產財務實務范文

關鍵詞：房地產；財務風險；風險管理；防范措施

一、舉例說明房地產企業因開發過程中出現的財務損失

隨著我國經濟的發展，我國房地產企業也進入到了快速發展的階段。由于08年的金融危機，讓不少房地產企業的發展受到嚴重的挑戰，甚至一些房地產企業沒有經得住這次考驗。隨著國家宏觀經濟政策的收緊，保障性住房、經濟適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產企業支撐不了巨大的成本壓力和償還債務的壓力，以至于一些企業資金鏈斷裂企業不得不選擇破產。在進行房屋開發的過程中很多地方都可以風險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產經濟損失，甚至一些房地產開發企業破產了。

二、 總結上述房地產開發企業容易出現財務風險的環節

經過對上述企業的分析，我們可以發現企業在經營各個環節都會有財務風險出現，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環節。通過對房地產的開發經營過程及資金的運動過程進行分析，我們可以把財務風險具體總結成：

（一）籌資環節具有財務風險。籌資環節分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業有大量的債務，企業在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業無法再另外，如上述企業中、江蘇香娟房地產開發有限公司、由于已經有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現企業被申請破產的風險。

（二）投資環節具有財務風險。房地產開發行業是個資金密集型行業，在投資開發初期就需要大量資金去購買土地。現在大多數國有土地的出售都是用拍賣的方式進行出售，企業也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權，這是一筆很大的投資。如果企業的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產有限公司、商丘市偉業房地產開發有限公司那樣造成不必要的財務損失。如果企業的建筑質量不合格，出現質量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務損失的風險。

（三）營運環節具有財務風險。營運環節是房地產在取得土地后進行后期開發進行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風險，要求履行合同的風險，甚至供應商會停止供貨，使工程進度受到影響，進而產生更大的財務風險。在這個環節中有20%的企業出現了財務風險。因此，在這個階段也要加強財務管理。

三、 分析在上述環節中出現財務風險的原因

在房地產企業開發房地產的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發到房屋銷售需要經歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業要有要加強財務管理合理利用資金。但是，并不是每個企業都能利用好每一筆資金。

（一）企業自身的原因

1、 缺乏財務預算管理。房地產行業作為一個典型的資金密集型行業，當然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應該是財務人員應該做的，財務人員應該加強財務預算，對資金利用做出長期的規劃，盡量在投資初期要制定好預算，這樣可以為企業制定長期的戰略目標做出規劃，也可以合理的安排資金。

2、缺乏現金流管理。曾有人說現金流是企業的血液，可見現金流對企業的發展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業現金流出現問題，企業的經營情況將會出現很大問題，甚至有不少企業因為資金流斷裂而導致企業破產情況的發生。因此，企業應該加強現金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業的日常經營活動對資金的需要。

3、經營管理不嚴。房地產開發企業成本管理工作繁瑣復雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設計，基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴，將會加大公司的費用，進而減少公司利潤，甚至會有出現虧損的風險。

（二）客觀原因

企業的發展離不開社會環境，房地產企業也不例外，其發展也會受到社會環境的影響，比如08年的金融危機，使一些房地產企業的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進而影響到了資金回籠，使企業可用資金減少，就有可能出現資金短缺的情況。由于房地產開發周期較長，在房地產開發周期內，利率的變化也會對公司的財務產生影響。國家宏觀經濟政策對房地產企業的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業將會承擔更多的納稅義務，利潤流出較多企業的留存將會減少。

四、房地產企業財務風險管理的防范措施

財務風險是企業在財務管理過程中必須要面對的一個現實問題。財務風險是客觀存在的，企業管理者應該加強財務管理，采取有效措施來降低風險的發生幾率。風險分為系統風險和非系統風險。非系統風險是可以完全消除的，但是系統風險是無法完全消除的，只有通過建立資產組合來分散風險而不能消除風險。房地產企業只有加強財務管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統風險的發生。對待非系統風險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統風險我們可以采取主動和被動的措施相結合的方法來降低損失。

（一） 主動防御措施

1、建立財務預算體系。房地產企業開房屋開發周期長，資金占用量大，在開發過程中可能出現資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業應該對整個項目資金作出預算，對企業缺乏的資金應該選擇合適的籌資方式，應在股權籌資、向銀行借款、發行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業的籌資方式。對企業的收入與支出、經營的成果與費用的分配做出計劃。

2、加強對現金流的管理。現金流被視為企業的血液，一旦出現現金短缺，企業的經營活動可能會出現問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業破產是因為現金流斷裂。因此企業一定要加強現金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調度資金，確保建設項目施工的正常進行。

3、加強經營管理。企業要獲取利潤，必須有成本費用的發生。現在有些企業設置大量的部門，甚至一些是重復的，這將會使企業支出更多的人工成本，在土地開發初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應該加強管理，建立監督機制，盡量減少不必要的費用支出。

（二） 被動防御措施

非系統風險是企業無法避免的，是受市場環境、國家政策、經濟發展水平等眾多因素影響。由于非系統因素造成的損失和一些小的財務損失企業可以采取以下措施：

1、財務損失計入成本費用。房地產由于開發周期長，難免會出現一些小的財務費用損失，對于這些小的損失可以將其計入成本費用。

第9篇：房地產財務實務范文

內容摘要:本文運用Logistic回歸對我國預虧的上市房地產公司的財務數據進行分析,試圖從實證研究的角度說明上市房地產公司財務危機產生的原因,構建上市公司財務預警模型。研究表明logistic模型在預測虧損前的房地產公司財務困境方面具有較高的準確率。

關鍵詞:logistic回歸STT檢驗預警模型

繼1998年3月中國證監會了《關于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對財務狀況或其他狀況出現異常的上市公司的股票進行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場上一個特殊的群體。無論是資產重組的題材,還是關聯交易的頻繁發生,都可以引起市場對ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動遠大于市場波動的平均幅度,成為制造投機成分,為股市營造變數的一個板塊。為排除行業不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產業的上市公司作為研究對象,運用常用統計分析軟件SPSS對這些上市房地產公司的財務困境進行研究,并運用logistic回歸尋找造成財務危機的原因,試圖構建相應的財務預警模型,為ST公司和投資者的經營和決策提供參考。

研究選樣標準與指標體系的建立

本文選取的研究對象為2009年被ST的12家房地產公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現正常的12家房地產企業作為對比樣本。樣本相關變量數據取自CSMAR數據庫中各上市房地產公司2008年的數據以及證券之星、中國上市公司資訊網、和訊網等網站。

(一)財務風險預警指標的初步選取

美國紐約大學的Edward.Altman教授在建立企業破產預測的Zeta模型時,財務指標的最初選取遵循了兩個原則:該指標在以前的研究中出現的頻率;指標與所要研究問題的潛在相關性。結合這兩個原則以及敏感性、先兆性、關聯性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經營能力、償債能力、成長能力四個方面提取了各項財務指標,具體說明如下:

1.盈利能力指標。X1凈資產收益率:該指標是從所有者的角度考察企業盈利水平的高低。該指標越高,表明資產增值能力越強,企業越有活力,財務狀況越健康;X2總資產利潤率:該指標反映企業總資產獲得利潤的能力,是反映企業資產綜合利用效率的指標。該指標越高,表明資產利用效果越好,企業發生財務危機的可能性越小。

2.經營能力指標。X3應收賬款周轉率:該指標反映企業應收賬款周轉速度的比率。該指標越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產流動快,償債能力強;X4存貨周轉率:該指標是衡量企業購入存貨、投入生產、銷售收回等各環節管理狀況的綜合性指標。它影響到企業的短期償債能力。該指標越高,存貨的占用水平越低,企業的變現能力越強;X5總資產周轉率:該指標綜合評價企業全部資產經營質量和利用效率。數值越高,表明企業總資產周轉速度越快,銷售能力越強,資產利用效率越高,發生財務危機的可能性越小。

3.償債能力指標。X6流動比率:該指標是流動資產對流動負債的比率,用于衡量企業流動資產在短期債務到期前,可以變為現金用于償還負債的能力。該指標越大,企業短期償還債務的能力越強;X7速動比率:該指標是速動資產對流動負債的比率,衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。該指標是對流動比率的補充,它越大,企業的短期償債能力越強,財務風險越小;X8資產負債率:該指標又稱為財務杠桿系數。在企業經營狀況良好的情況下,適當的財務杠桿可以起到正面的作用,在經營不良時,過度的財務杠桿會導致企業的財務狀況惡化。

4.成長能力指標。X9主營業務收入增長率:該指標衡量公司的產品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標越大表明企業的發展潛力越大;X10總資產增長率:該指標反映企業本期資產規模的增長情況。該指標越高,表明企業一定時期內資產經營規模擴張的速度越快。

(二) 財務風險預警指標的進一步篩選

進入預警模型的指標應當能夠顯著地區分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應用多元統計方法中的T檢驗對預警指標進行再次篩選。對同一財務指標而言,當兩組樣本具備齊方差性時,采用的檢驗統計量為:

當兩組樣本不具備齊方差性時,采用的檢驗統計量為:

利用24家上市房地產公司的樣本數據,采用SPSS統計分析軟件中的雙樣本(獨立)平均數檢驗Independent-Sample T Test,對樣本2008年的數據進行顯著性檢驗的結果如表1所示。由表1可以看出,在財務風險發生的前一年中有三個指標通過了顯著性檢驗,分別是:X7速動比率、X5總資產周轉率和X10總資產增長率,這三個指標可以有效地區分有財務困境和沒有財務困境的企業,因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財務困境預測模型選擇和構建

根據上述篩選出的三個財務指標,本文試圖預測我國上市房地產公司發生財務困境的可能性,即根據該指標組刻畫的財務狀況推測企業未來發生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統計分析方法,尤其對于相依變量為二分類變量時的模型往往具有較好的效果。并且相對于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態分布,因而比判別分析更加穩健。其表達式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數,P為在給定自變量的條件下事件發生的概率。

運用SPSS統計分析軟件對篩選出的三個經過T檢驗的財務指標進行logistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點,即如果通過模型計算出來的某事件發生的概率(Y=1)大于等于該事件不發生的概率(Y=0),則判定該事件發生,否則判定該事件不發生。在本文中即為當P>0.5時,該企業被判定為ST公司,當P

將樣本公司的財務數據代入模型,進行回判,得到結果如表3所示。

從上述預測結果來看財務指標的綜合運用大大提高了預測的準確性,本文對ST公司的正判概率為83.3%,對正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結論及虧損的原因

(一)結論

本文利用logistic回歸對中國預虧上市房地產公司的財務困境進行了預測研究。采納的數據是綜合反映公司經營狀況的財務指標,判斷公司發生財務困境的標準是被ST。此外,作為對比研究,文章還選入數量相同的未發生虧損的業績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預測結果來看,判別的準確率達到83.3%,表明模型在預測上市房地產公司發生虧損方面是有效的。因此,這個模型可以為資本市場上的機構與個人投資者做決策提供參考。同時,這個模型可以看做是對上市房地產公司連續虧損原因的解釋,表明速動比率、總資產周轉率和總資產增長率這三個指標所代表的相應的償債能力、經營能力和成長能力對企業的財務狀況具有重要的影響,這三個指標越大,企業的發生財務困境的概率越小,因此,企業的管理層應當在這些方面給予足夠的關注。

(二)我國上市房地產公司連續虧損的原因

企業償債能力偏低,風險大。我國房地產企業普遍存在自有資金不足的問題,企業所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對比ST企業與經營良好企業的財務指標可以發現連續虧損企業的資產負債率多在90%以上,有的高達1000%,遠遠高于正常經營的企業,而速動比率卻明顯偏低。這樣,過高的負債,不足的償債能力必然導致企業經營的成本增加,盈利下降,以致出現虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等方式來進行房地產開發的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時回籠,將導致工程難以為繼,極易出現虧損乃至破產。 企業重開發,輕經營管理。依據上述研究結果中顯示的經營能力,再結合實際,可以發現被ST的房地產企業相對于業績良好的房地產企業而言更加輕視物業經營管理。在這種情況下,公司業績取決于具體的開發項目,而一個開發項目的周期只有2-4年,極易導致開發企業經營業績的大起大落。在國外,物業經營管理的比重大大高于物業開發的比重,這也是國外房地產企業經營相對穩定的主要原因之一。

企業開發能力低,發展潛力小。房地產業是非常密集的資本密集型產業,而我國很多房地產企業規模小,資源分散,開發企業整體水平不高,與其密集的行業特點極不相適應。這也是ST房地產企業所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經營能力的欠缺,導致其融資能力也大受影響,進而影響到企業的發展潛力。而發展潛力所映射的成長能力的缺乏又進一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現在:由于考慮了行業和規模進行實證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會導致研究結果與實際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數據的途徑有限,有關公司治理、宏觀環境、行業競爭情況等影響企業財務狀況的非財務指標因素沒有納入研究范圍。

參考文獻:

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2.楊蓬勃,張成虎,張湘.基于Logistic回歸分析的上市公司信貸違約概率預測模型研究[J].經濟經緯,2009(2)

3.杜勇,劉星.基于Logistic回歸的上市公司虧損逆轉識別模型研究.[J].技術經濟,2009(12)