房產繼承的相關法律精選(九篇)

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第1篇：房產繼承的相關法律范文

問：5年前，我和前夫離婚的時候，我們約定將一套共有的房子給了孩子，孩子當時已經27歲。兒子現在對我不好，我想要回房子，可以嗎？

答：一般不可以。因為，把共有房子贈與孩子，是你和前夫在5年前就已經完成的贈與行為，房產如果已經過戶，所有權已經轉移，你就不能再反悔。

2、作為孩子監護人，可以出售未成年孩子的房產嗎？

問：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產證。去年，我與丈夫協議離婚，我們約定，男方不承擔建房子的欠款，已經修好的這套房子給兒子，兒子現年五歲，由我扶養，他不給扶養費。請問，我能不能將此房子賣了？

答：監護人沒有權力單方出售孩子名下的房屋。嚴格來講，即使是你和他父親都同意，也不應當將該房屋出售。我國民法通則有明確規定：監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。

3、我們的財產，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養）有繼承權嗎？

問：我和丈夫是再婚。他和前妻有個兒子還未成年，由他前妻撫養。我老公在和前妻離婚后，和我結婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結婚后，由我們共同還貸款，請問，這個房子今后他兒子能繼承嗎？

答：首先，根據我國法律的規定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監護權變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權繼承你丈夫的財產。你丈夫結婚前購買的房子是丈夫婚前財產，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財產，你只對共同還貸部分有所有權。你丈夫和前妻的孩子有權繼承其父親的婚前財產。

4、公用區域掛空調外機，遭鄰居反對，怎么辦？

問：我家空調安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點搭在他們外面搭的一間房子上。現在鄰居來吵，要我們移機，我們該怎么辦？

答：根據相關法律不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。你利用公共空間掛空調外機，對鄰居的相鄰權已經造成侵權，你應該想辦法停止侵權。

5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優先撫養孩子嗎？

這個孩子母親早年已經去世，父親在去年去世，繼母和父親結婚維持了5年的婚姻，孩子已經和繼母很親密。現在，孩子祖父母擔心繼母再嫁，想要回孩子，請問繼母與祖父母誰對孩子更有監護權？

答：因為孩子是未成年人，與繼母共同生活5年，關系融洽，已經形成撫養關系，他們的關系同親生父母子女關系是一樣的，也就是，此時，繼母和親生母親是一樣的，對孩子有監護權。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔任孩子的監護人。

6、親人不照顧老人可以嗎 ？

問：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個舅舅變著法把外公外婆的低保救助領了，卻不照顧老人。請問，我能要求他們照顧外公外婆嗎？

答：根據相關法律，成年子女有贍養扶助父母的義務。你舅舅和你母親都對老人有贍養義務，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養義務，所以，你兩個舅舅應該盡到贍養義務。子女不盡贍養義務的話，首先可以調解，如果調解不成的話可以直接訴請人民法院調解，對于你這種情況，如果你的外公外婆無法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進行。

7、協議離婚后，對方不履行協議怎么辦？

第2篇：房產繼承的相關法律范文

房屋登記實務中,因《房屋登記辦法》的前后銜接以及法律、法規的規定不甚明確,對于部分特殊業務的登記是雙方申請還是單方申請仍存有一定爭議。本文擬從實務操作的角度,對幾個常見問題提出一些個人看法,以供房屋登記從業同仁參考。

一、關于改制企業房產的登記

關于改制企業房產的登記,有轉移登記和變更登記的不同理解。因為企業改制類型的多樣性,片面理解為“轉移登記”或者“變更登記”都是不妥的,同樣決定單方申請還是雙方申請也要區別不同的企業改制類型而區別對待。

企業改制的形式主要有成建制、承債式整體改制,被兼并,新設分立或者派生分立新的公司,歇業,破產,股權轉讓等。成建制、承債式整體改制,被兼并,新設分立的,原企業注銷,新公司繼受其權利義務,應當辦理轉移登記,同時由于原企業不復存在,可憑相關改制主管部門的批復文件、工商部門注銷證明等材料單方申請辦理轉移登記。派生分立,歇業等原企業繼續存在的,如房產發生轉移,應當由雙方共同申請登記。企業破產的,破產終結前辦理的登記,可由清算組與受讓人共同申請登記;破產終結后單方申請辦理登記的,應當持破產受理法院的相關法律文書。至于股權轉讓,屬同一法人的登記事項發生變化,登記簿記載相關事項如公司名稱等發生變化的,應當辦理變更登記,登記簿記載相關事項沒有變化的,則無需辦理房屋登記。

二、關于夫妻離婚房產的轉移登記

夫妻雙方通過人民法院判決或者調解離婚,生效法律文書明確房產歸其中一方所有的,根據《房屋登記辦法》第十二條的規定,由取得房產的一方單方申請即可。對于附有同時履行條件或者先履行其他義務條件的法律文書,則需要雙方共同申請登記,或者根據人民法院協助執行通知書的要求由一方單方申請登記。

夫妻雙方通過婚姻登記機構協議離婚,在離婚協議中明確房產歸一方所有的,其協議僅具有債權效力,在辦理房產轉移登記時,仍然需要雙方共同申請。實踐中,放棄房產的一方往往不愿意配合另一方辦理登記申請,取得房產的一方也不能理解登記機構要求雙方到場的規定,矛盾往往較為尖銳,登記機構的壓力較大。作為登記機構,一方面要做好宣傳解釋工作,對于另一方確實無法申請的,告知取得房產方可向人民法院,要求對方協助辦理轉移手續,登記機構將根據人民法院協助執行通知書辦理轉移登記。另一方面可以與婚姻登記機構加強溝通,做好提示工作。鹽城市在與婚姻登記機構作了充分交流后,在離婚登記辦理現場張貼了“友情提醒”,告知離婚當事人:一要及時辦理房產的轉移登記,轉移登記須有雙方共同申請;二是當事人可在離婚協議中進行委托,對于婚姻登記機構加蓋鑒證章或者查檔章的離婚協議中委托一方辦理轉移登記手續,登記機構予以認可。

三、關于注銷、歇業企業房產的轉移登記

實踐中,一些人購買房產后長時間不辦理轉移登記,欲辦理登記時原企業有的已經歇業,有的已經注銷,無法配合辦理轉移登記。對于歇業企業或者營業執照已經吊銷的企業,由于工商登記尚未注銷,其法人主體資格仍然存在,應當與購房人共同申請轉移登記。對于無法配合的,購房人可向人民法院提訟,登記機構根據生效法律文書辦理相應登記。對于已注銷的企業,購房人無法提訟,如相關手續齊全,可憑工商部門注銷登記證明及相關材料單方申請登記,登記機構受理后最好再增加公告程序,以排除爭議。

四、關于抵押權、地役權、預告登記的注銷登記

《房屋登記辦法》第四十八條規定,“權利人應當申請抵押權注銷登記”,對于地役權、預告登記的注銷登記則沒有相應規定。對照“權利人放棄房屋權利,可以由當事人單方申請”的規定,且并不影響對方及其他人的權利,筆者認為,抵押權人、地役權人(需役地方)、預告登記權利人可以單方申請注銷相應的登記,當然,對于雙方共同申請辦理注銷登記的,登記機構也應當予以辦理。

五、對生效法律文書的理解

《房屋登記辦法》第十二條規定,“因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利”,可以由當事人雙方申請。該法律文書應當是確權的判決(裁決)、裁定或者調解書,須在法律文書中明確某房產歸何人所有。如果僅是確認雙方合同效力的法律文書,則不能作為單方申請的依據。判決(裁決)一方協助另一方履行轉移登記手續的法律文書,也不能作為單方申請的依據,還須有人民法院的協助執行通知書方可由單方進行申請。

第3篇：房產繼承的相關法律范文

關鍵詞：法律；公證；財產；繼承；遺囑

公證活動是一個國家在法律框架內提出的司法規范性活動，公證活動是否嚴謹真實直接影響著公眾對公證活動公信力的大小，只有全方位地對公證活動的內容從法律層面進行保證并規范執行行為才能夠切實保證公證活動的真實性與合法性。現階段我國的公證內容很多，繼承、合同和財產分割是其中極為重要的公證行為，是在當事人申請的基礎上由公證機關對其相關行為的真實性與合法性展開的審查活動，對于家庭的和睦與社會經濟的穩定發展具有積極作用。以下筆者將針對相關內容展開論述。

一、基于法律之下的繼承公證內容論述

（一）繼承公證的概念

繼承指的是當公民在被宣告死亡或者真實死亡之后，遵照特定法律的相關規定，按照一定的法律流程實現對公民生前財產的一種定向轉移，繼承人為財產的接收者。國家之所以確立繼承制度就是為了賦予財產由被繼承者轉移到繼承者這一行為的合法性，而繼承公證則是為了對繼承行為合法性與真實性的一種證明，在進行繼承公證時，應當按照我國的《繼承法》和相關的法律法規來對繼承行為采取公證措施，同時需要為做出的公證行為承擔相應的法律責任。

（二）繼承公證在實踐中的相關法律問題

1.對遺產分割協議合法性的認定

在財產繼承中存在著對財產的分割問題，為解決財產的分割問題就需要簽訂相關的分割協議，而財產分割協議的真實性與合法性也需要進行公證，公證活動既可以在繼承人所在地進行也可以在遺產所在地進行。當事人自身的身份證明、委托書和公證處需要提供的其他相關材料都應當在申請過程中由當事人進行提交，公證機關則遵照相關的法律規定對協議中的內容進行審查，其中包括：協議中涉及的各方當事人意思表示是否真實、是否達成一致，被分割的財產是否在被繼承人合法處分的財產范疇中，是否屬于繼承人應當合法繼承的財產范疇等，在完成了對協議中相關內容的全面審查后才可以出具公證書來對財產分割協議的合法性進行認定。

2.遺產分割與相關債務的實際處理

在進行財產分割時，要先對被繼承人的財產進行是否對外存在債務的事實認定，假如對外存在債務就可以先用遺產去償還對外債務或者是先由繼承人繼承遺產然后再以各自繼承的遺產的比例份額來對應當承擔的債務數額進行確定，但是需要注意的是在對外債務沒有償還完成的情況下，公證處是不會出具相關的公證書的。假如遺產沒有相應的繼承人或者法定的繼承人主動放棄了繼承權，那么農村居民的遺產歸集體組織，城鎮居民的遺產歸國家，在這種情況下死者存在未償還的遺產的應當由接受遺產的相關機構在遺產的范圍內對其進行償還。

二、基于法律之下的股權質押合同公證內容論述

（一）股權質押合同公證的概念

股權質押是法律問題研究中一個相對復雜的專業命題，對這一問題的研究需要參考《物權法》《擔保法》與《公司法》等相關的法律，所謂的股權質押是指出質人將其所擁有的股權作為質押標的物而設定的質押。針對股權質押合同所做的公證需要具有專業法律知識的公證人員在嚴格按照《公證法》《公證程序規則》與相關規定的基礎上，秉承著公正客觀的理念對股權質押合同進行真實性和發行方面的審查與公證。

（二）對股權質押合同真實性的審查公證

對股權質押合同的真實性進行審查公證主要從兩方面著手，分別是合同當事人與合同標的。對合同當事人真實性的審查主要是對當事人主體資格、提交的證明資料與合同簽訂者權限的審查。在股權質押合同中，一方當事人為出質人，一方當事人為質權人，如果股權質押是由于借貸關系而產生的，那么質權人通常也是債權人，出質人可能是債務人也可是第三人。在具體的審查公證過程中應當做到以下三點：第一，對當事人主體資格的審查應當以當事人提供的借貸主合同中規定的內容為依據；第二，對當事人是否真實存在的判斷應當通過對當事人提供的資質類證明材料的審查實現；第三，對公司法人意思表示的真實性判斷應當通過對簽訂合同或者申辦公證的具體經辦人的身份證明與授權文件等資料進行審查實現。在對合同標的真實性進行審查公證時，應當明確合同中的標的就是股權，在具體的審查過程中，對合同中標的的真實性進行審查公證需要劃分為不同的途徑，對于有限責任公司與非上市的股份有限公司應當通過公司在工商行政管理部門中備案登記的股東名冊進行真實性的審查，而對于上市的股份有限公司則需要通過在證券登記結算機構中的登記信息為準進行審查公證。

（三）對股權質押合同合法性的審查公證

對股權質押合同的合法性進行審查公證應當從以下兩個方面進行分析：第一，股權質押合同是擔保合同和從合同。從合同是依附于主合同而存在的，也就是說股權質押合同不能夠單獨存在，主合同存在且生效，從合同才能夠有效成立，對股權質押合同的合法性的審查公證應當重點從主合同內容與形式著手。第二，合同中的明確出質的股權應當是在法律許可的出質范圍內。股份有限公司中的股權質押除了《公司法》中對相關人員轉讓股權提出了時間與數額的限定之外，其他的股權轉讓并沒有嚴格的限制，可以直接參考市場交易狀況；有限責任公司中的股權質押是需要通過其他股東半數以上同意實現的；而國有企業與中外合資企業的股權質押是需要經由國家相關部門進行批準的。

三、基于法律之下的婚前財產公證內容論述

（一）婚前財產公證的概念

所謂的婚前財產公證指的是由公證機構對夫妻雙方二人在結婚之前的個人財產和所欠債務或者婚后兩人的共同財產與所欠債務的權利歸屬與范疇等相關問題所達成的協定的真實性與合法性加以證明所實施的活動。之所以要采取婚前財產公證，主要目的就是為了借助于具有權威性的公證活動來對相關對象的真實性與合法性進行確認，并且對夫妻雙方二人在財產方面的權利義務關系進行合法的規范，這一制度的存在能夠在很大程度上將夫妻之間可能產生的財產方面的糾紛在婚姻關系的開始予以消除。一般來說，婚前財產公證主要有兩種形式，分別是在結婚登記之前夫妻兩人達成協議并辦理財產公證和在婚姻關系存續期間夫妻二人達成協議并辦理財產公證，當夫妻雙方在財產方面產生了糾紛，婚前財產公證就能夠充當證據有效解決糾紛。當夫妻二人的婚姻關系處于破裂邊緣，要對雙方的財產進行分割時，夫妻二人前述的財產公證書就可以成為其在財產劃分時的重要依據。

（二）婚前財產公證在實踐中的相關法律問題

第4篇：房產繼承的相關法律范文

打上法庭：5兄妹爭遺產

2001年9月，小妹余午容以重新分配母親譚少文的遺產為由，將保管房產的二姐余伍英告上法庭。庭審中法官提出，其母親的遺產已分割給她以及其哥余川東、余川廣和其姐姐余蘭、余伍英，按法律程序應追加其兩個哥哥和余蘭為第三人。隨后，余午容將兩個哥哥和姐姐余蘭也追加為被告。

庭審時，余午容出示了其母的房產證（位于成都市一環路，面積70余平方米的精裝房）。此時，這套房子的產權所有人名字已變成“余午容”。兩個哥哥和兩個姐姐當即提出異議，小妹余午容則當庭出示了四川省公證處于2001年8月由公證員李某出具的遺囑繼承權公證書，以此證明母親譚少文早已立下公證遺囑，將該房指定由她一人繼承。

公證作證：小妹獨享遺產

隨后，4兄妹聘請的律師調查發現，公證員李某出具的那份遺囑繼承權公證書，是根據其母于2001年7月因病死亡和第2416號公證遺囑作出的。4兄妹的律師通過進一步調查還發現，四川省公證處在1998年7月出具的這份遺囑公證書，由于在公證過程中違反了繼承法中有關規定，遂以書面形式向四川省公證處遞交了“撤消公證申請書”。但四川省公證處隨后以復函書面告知，對于原告的撤消請求不予受理，不予復查。

公證違法：4兄妹狀告公證處

經數次協商未果，4兄妹隨后向金牛區法院提起訴訟，要求判令第2416號遺囑公證書無效。經法院審理查明，確認此遺囑公證書違反我國相關法律強制性規定，不具有公證書應當具備的真實性和合法性，因此不具有公證遺囑效力，該公證書被法院撤消。

事情到此似乎告一段落，然而4兄妹認為，四川省公證處公證員李某出具的公證書中“遺囑全部有效”的公證內容，不僅對其違法無效的公證文書審查不嚴，而且其行為直接導致小妹余午容長達兩年“無效”取得母親譚少文的財產。而4兄妹在請求四川省公證處撤消而拒不撤消時，進一步使小妹在兩年時間里“無效”取得的財產“合法化”，以至4兄妹對財產的占有權、收益權暫時喪失，時至2003年8月才被恢復。四川省公證處拒不撤消的行為使得他們兄妹“不得不打一場完全可以避免的官司”。因此，4兄妹決定狀告四川省公證處，并于近日向青羊區法院遞交《民事起訴狀》。

第5篇：房產繼承的相關法律范文

受讓方（以下簡稱乙方）姓名 身份證號：

公證人：姓名： 身份證號：

現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：

一、轉讓房屋的基本情況 ：

轉讓房屋（以下簡稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）

二、 轉讓價格 ：

雙方商定該房屋轉讓價格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應支付購房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。

四、房屋交付：

甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。

甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。

甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。

七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。

八、本協議書一式二份，甲、乙雙方各執一份，協議書從雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方： 公證人：

第6篇：房產繼承的相關法律范文

老人留遺囑房產歸再婚妻子

李富與前妻生育子女李成、李平。1991年3月30日，李富與伍芳再婚。2001年，二人在婚姻關系存續期間，以李富的名義購買了一套67.4平方米的房屋共同居住。

2005年3月24日，李成單方表示：從2005年3月24日起，李成和李富斷絕一切關系，并出具了一份“解除關系書”。

2011年2月15日，李富出具一份由他人打印的《贈言》，其中載明：李富與伍芳的婚后共同財產――重慶萬盛經開區某兩室一廳住房，按法律規定將男方所得的二分之一贈送給妻子伍芳繼承；社會保險部門結算的費用，也歸妻子伍芳所有。該《贈言》中簽名處“李富”系打印，但摁有手印。

2011年10月18日，李富出具一份由他人打印的《遺書》，寫明：李富與伍芳的婚后共同財產萬盛區某二室一廳住房，按法律規定男方所得的二分之一給妻子伍芳繼承；社會保險部門結算的費用也歸妻子伍芳所有。該件中簽名處“李富”系李富本人書寫并摁了手印。

2011年10月25日，李富因病死亡。

一審法院判決遺囑合法有效

2014年6月11日，伍芳提訟，要求按照李富遺囑，依法由其全部繼承李富所有的前述萬盛區某房屋的份額。

被告李成、李平不同意原告的訴訟請求，他們辯稱：爭議房屋是被告父親一人出資購買，作為遺產應依繼承法規定按份額劃分；同時他們認為伍芳提供的打印件《遺書》不真實，是父親受伍芳脅迫所寫，而且無證人也無公證，不具有法律效力。

一審法院認為，李富與伍芳在夫妻關系存續期間所購房屋，系二人的夫妻共同財產，故伍芳、李富各對爭議房屋的50%享有所有權，爭議房屋的50%系被繼承人李富的遺產。

雖然被繼承人李富遺產的法定繼承人有伍芳、李成、李平，但根據《中華人民共和國繼承法》第十六條規定，被繼承人可立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或數人繼承。李富于2011年10月18日打印的《遺書》，系被繼承人借助設備而形成的自書遺囑，有其本人簽名捺印，符合法律規定，應認定合法有效。

一審法院認為，伍芳按照遺囑繼承李富所有的萬盛區某房屋的50%份額于法有據。李成、李平辯稱伍芳出示的《贈言》《遺書》是受伍芳脅迫所寫且系偽造，但未在法院指定的期限內提交證據，故辯解亦不成立。

據此，一審法院判決由伍芳全部繼承李富所有的萬盛區某房屋的份額。

李平、李成不服一審判決，向重慶市第五中級人民法院提起上訴。

二審法院改判打印遺書無效

二審法院重慶五中院審理認為，伍芳與李富在婚姻關系存續期間購買本案爭議房屋，李成、李平二人認為該房屋系李富變賣其個人財產后購買的，但未舉示相關的證據予以證明，所以，法院認定本案爭議房屋為伍芳與李富的夫妻共同財產。本案中，盡管李富在《遺書》中簽名捺印，但不符合繼承法中對自書遺囑“親筆書寫，本人簽名，注明年、月、日”等要件要求，故不具有自書遺囑的效力。

結合本案中的《贈言》，其內容文字表述的性質可視為李富的遺囑。該《贈言》的效力與本案《遺書》效力相同，均不符合繼承法中自書遺囑之規定。在無遺囑繼承的情況下，本案應當按照法定繼承來處理被繼承人的遺產。根據法律規定，李富第一順序的繼承人有伍芳、李成、李平，且對被繼承人盡了主要撫養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。

綜合伍芳長期與李富共同居住等情況，重慶五中院遂作出二審判決，依法撤銷原審判決并改判伍芳繼承李富50%房屋份額中的20%，李成與李平分別繼承李富50%房屋份額中的15%。

（此案例原載《人民法院報》/作者郝紹彬 潘建興/文中人物均系化名）

法律點評：自書遺囑不能缺乏法律要件

所謂自書遺囑，是指由立遺囑人親筆書寫的遺囑，因此又稱為親筆遺囑。我國《繼承法》第十七條明確規定：“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。代書遺囑應當由兩個以上的見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。”參照相關司法解釋和相關法律規定，自書遺囑應當符合以下4點要求。

1.自書遺囑必須自己寫

首先，從其字面理解來看，自書遺囑須由遺囑人親筆書寫遺囑的全部內容。這就要求自書遺囑既不能由他人，也不能用打字機打印，只能由遺囑人自己用筆，既可以是鋼筆也可以是毛筆等。需要注意的是，遺囑人設立自書遺囑，不得以鉛筆及其他易于涂改的筆書寫。

2.自書遺囑須正式

自書遺囑須是遺囑人關于其死后財產處置的正式意思表示。這意味著遺囑人必須正式制作自書遺囑，如果僅是在日記或有關的信件中，提到準備在其死亡后對某遺產做如何處理，在法律上不應認定該內容為自書遺囑。同時應當注意的是，自書遺囑并不要求有“遺囑”等字樣。如果遺囑人在有關的文書中，對其死亡后的事務做出安排，同時包括對其死亡后的財產處理做出安排，又無相反證明時，則應當認定該文書為遺囑人的自書遺囑。

3.自書遺囑須本人簽名

這是很重要的一點。遺囑人簽名是自書遺囑的基本要求，它既證明遺囑確為遺囑人親自書寫，也證明遺囑是遺囑人的真實意思表示。遺囑人的簽名，須由遺囑人親筆書上自己的名字，而不能以蓋章手印或畫押等方式代替。這點筆者會在下文結合本案進行分析。除此之外，自書遺囑如需涂改、增刪時，遺囑人也須于涂改、增刪處簽名并注明時間，否則，其涂改的內容無效。

4.自書遺囑須注明日期

自書遺囑必須注明年、月、日。這一點是出于以下考慮：一方面，遺囑中的時間記載，是用于確定遺囑人的遺囑能力的準據；另一方面，如果有多份遺囑，時間也是確定各份遺囑先后的依據。一般情況下，自書遺囑中注明的時間，應為遺囑制作完成的時間。但遺囑人并不以簽名之日為遺囑的時間，而以其他時間為遺囑時間的，法律也是允許的，不過只能以遺囑中注明的日期為遺囑的時間。需要注意的是，如果自書遺囑未注明日期，或者所注的日期不具體的，比如只注明年、月，而未寫日，遺囑也是不能生效的。

參照上述司法解釋，具體到本案而言，2011年2月15日，李富出具一份由他人打印的《贈言》，該《贈言》中簽字處“李富”系打印，摁有手印。但是依照法律規定，該遺囑不能成立。而李富于同年10月18日由他人打印的《遺書》，雖然《遺書》中簽名處“李富”系李富本人書寫并摁了手印，但因內容不是自己親筆書寫，該自書遺囑同樣不能生效。

第7篇：房產繼承的相關法律范文

以房養老制度，是指老年人將自己擁有產權的住房抵押給金融機構，銀行、保險公司等，通過評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發放給抵押人用于養老直到其去世，抵押的房產在處置后用來償還貸款本息，與此同時老年人仍可以保留其房屋居住權的一種融資工具。

二、以房養老制度遇到的問題

（一）可能遇到的風險。第一，房產價值波動。我國的房產市場雖然發展較好，但與發達國家相比還是不夠成熟，尤其是我國的二手房市場還非常不發達。這會在很大程度上影響以房養老房產價值的估算。而以房養老制度之所以能取得成功，房產價格估算在其中起到非常關鍵的作用。房產價格估算的多少會直接影響老年人所能獲得的養老金的數額，另一方面也關系到貸款人收益的多少。如果房產的價值處于上下波動很大的不穩定狀態，這對于以房養老制度的發展來說是非常不利的。第二，由于無法對個人的壽命實現精確的計算，一個人所活的壽命長短對以方養老的貸款成本和收益影響非常大，如果沒法準確計算出借款人余下的壽命，就無法制定出合適的貸款的計劃。如果因為其他因素，出現了較大誤差，則會導致貸款合同難以實現，導致以房養老計劃的失敗。第三，以房養老在中國如何操作，以房養老計劃的實行由誰來負責監督，如何來保障以房養老制度有效平穩運行是一個重大又難以解決的問題。

（二）法律和政策不完善。第一，以房養老制度，在我國還算是新鮮事物，缺乏相關的政策支持。比如我國規定了入地使用權只有70年，70年期限過了之后土地就要被國家收回。雖然根據我國《物權法》的相關規定，建設用地使用期限如果到期可以自動的續期，但是自動續期需要履行什么手續采用什么方式，如何繳費以及繳費的數額都沒有進行規定。而且以房養老制度中抵押給金融機構的房產使用期限到期是否可以自動進行續期，我國的相關法律并沒有給予正式的解釋。因此一旦到達70年試用期，土地就會被國家收歸國有，或者是需要交納很高的續期費用，金融機構無法從中獲得收益以至于虧損，因此金融機構面臨著極大的風險。第二，根據我國的法律規定，要求金融行業采取分業經營的方式，這種規定符合我國國情，但是這會使得我國的金融機構無法開展綜合性質的或者性質比較復雜的業務。以房養老所涉及到的金融業務的種類繁多，所采用的經營方式也是多種多樣的，但是以房養老產品到底應該由哪個機構負責經營，我國并沒有相關的規定。我國法律對于各個金融行業所能從事的業進行了具體限制，保險業不能經營抵押貸款這項業務，而以房養老制度因為具有抵押性質保險業不能參與其中。對于銀行的限制是如果一項以房養老計劃具有保險性質，銀行不得參與。第三，出于對債權人及債務人利益的保護，我國法律規定流質契約是無效的。而以房養老方案的運作方式是借款人把自己的房產抵押給貸款人來換取一定數額的貸款，當貸款到期，借款人將借款的本息歸還，或者借款人將房產所有權轉移給貸款人償還貸款。但是如何防止禁止流質這一條款對以房養老計劃的制約，這個問題亟待解決。

（三）傳統養老觀念與以房養老制度的沖突

在我國的傳統觀念里面有一句話是養兒防老，這種觀念在老年人的思想里尤其深入。從古至今，老年人養老依靠的主要是家庭成員的贍養，老年人的財產也都是傳給下一代。如果推行“以房養老”制度，會面臨很大的輿論上的壓力。在我國很多子女都將父母的財產視為自己所有，如果父母用房產換取養老資金，就會引起家庭矛盾，導致家庭生活的不和諧，這也是對于老年人選擇以房養老這種養老方式的一個巨大的阻礙因素。

（四）市場機制和信息披露存在問題

以房養老計劃要開展實行涉及到諸多行業并且會涉及很多非常專業化的問題，這就需要搜集很多專業的信息。而要全面收集這些信息，需要具有相關專業背景知識的中介機構。現階段我國并沒有這樣具備專業知識背景的中介機構，從而使信息的收集必須花費高昂的成本。而這些花費最后要求借款人來進行承擔，這就加重了辦理以房養老的成本，借款人在對于辦理以房養老所消耗的成本進行權衡以后可能會放棄以房養老這種養老方式。于此同時，高運作成本會讓貸款機構承擔很大風險，另外所獲得的信息不完全，可能會導致嚴重后果比如：以房養老產品在設計和運行的過程中可能會出現極大的失誤。

三、對以房養老制度的完善建議

（一）健全房地產市場，穩定房價。好的房地產市場可以保障以房養老制度的健康運行。我國房地產市場存在著很多不合理的現象，需要國家政策來予以規制，以保證房地產市場正常運營。我國以房養老計劃的實行是以二手房市場為依托的，所以二手房市場的良好平穩發展對于以房養老制度的運行發揮著關鍵作用。如何保障二手房市場穩健發展，可以采取下面幾種措施：第一，建立起獨立的二手房評價和交易部門，與其他開展以房養老計劃的機構相區別。專門的機構招聘專業人才從事二手房評價和交易，這樣可以實現準確評估抵押房產的價值，解決房產價值評估不準確的問題。第二，聯合大型的房產中介機構，這樣的機構信用更高，業務水平也更高。從而可以把把房產交易評估業務外包給這些大型房產中介。借助這些機構在二手房交易市場的豐富經驗，對抵押房產價值的準確評估以及大量的交易額。第三，依靠大數法則降低風險。大數法則的含義是，隨著以房養老這一制度的不斷發展，選擇參與以房養老的人越來越多且呈現增加的趨勢，由于可評估的人群基數增大，對于個人壽命的估算可以做到更加準確，那么估算的風險就無形的被降低。但這需要借助于加大以房養老的宣傳力度，吸引更多的老人參與該項制度。第四，我國可以借鑒國外的經驗，改革以房養老制度的操作方式，由以房養老制度的實施機構負責披露相關的信息。根據美國以房養老制度的相關規定，其中非常重要的一部分內容就是進行信息披露，這要求以房養老的貸款機構必須在借款人申請以房養老計劃之前就把相關的信息進行披露。

（二）加大政策的支持。大量的優惠政策就像以房養老模式推行實施的劑，促進了以房養老的發展，如稅收優惠政策。而我國的以房養老才處于試點探索階段，在法律法規方面相對欠缺，所以為了加快以房養老在我國的推行和發展，應盡快出臺相關法律法規對以房養老實施中的細則進行規范。對此筆者有如下建議：

首先，解決土地使用權期限限制的問題。我國規定了土地使用權的70年的時間限制，如何解決這一問題對于以房養老制度的限制，可以通過司法解釋。如對于使用期限到期的商用和普通住宅，可以規定不同的續期方式。對用于以房養老的房產，可以準許其免費進行續期或者降低其續期的成本，以這樣的方式消除借款人和貸款人的政策風險。以房養老制度大大緩解了老年人面臨的養老壓力，這對于社會是有積極意義的。

其次，我國目前采取的是金融業分業經營的方式，這是我國目前的現狀。我國對于金融機構從事以房養老應該具備什么資質沒有比較明確的規定，這一問題如何解決，可采取下面的方式：銀行經營，銀行業與保險業合作。第一，由銀行業負責推出以房養老方案，但其必須具有經營抵押貸款資質。具體是借款人將其房產抵押給貸款的銀行，銀行則可以一次或者分期支付貸款作為養老金。銀行在這中間收取相應利息，到期之后收回本息和。第二，由銀行業與保險業兩方合作開發以房養老產品，各自發揮行業優勢促進一方養老產品種類的開發同時提高以房養老的效率。

再次，以房養老中有下面幾種情況。第一，以房養老計劃中借貸雙方約定還款期，期限來臨時，借款人用現金歸還貸款。與普通的抵押貸款相比，這種方式法律性質上沒有區別，不具有流質的嫌疑，因為借款人是采取現金的方式而不是拿所抵押的房產產權來歸還貸款。第二，借款人去世或者要搬離房產時需歸還貸款。這時貸款機構可以進行選擇，可以由借款人的繼承人歸還貸款或者把房產產權抵押給貸款機構。為了避免流質情形的出現，可以對房產的價值預先進行估算，如果估算出的數額比最高額度高，則借款人可以要求貸款人補償差額。如果房產價值不足，或者出現借款人壽命長于合同約定的情形而導致房產價值的下降，為了避免這種情況發生，金融機構可以購買房產保價險以降低自身的風險。

第8篇：房產繼承的相關法律范文

關鍵詞：房產檔案；開發利用；服務；措施

中圖分類號：G271 文獻標識碼：A 文章編號：

在房產管理工作中，房產檔案的的開發和利用是其工作內容中的重要環節，也是其進行日常工作時的重要依據，因為房產檔案的資料上不僅有著房產權、房產、產權者的相關信息，還有相關房產買賣合同、原始憑證等資料。合理的開發和利用這些資料能夠有效地提高房產檔案的管理水平和管理效益，能夠充分發揮其經濟效益和管理作用，進而更好的為社會、為群眾提供更好的服務。文章就這一話題進行展開全面的、深入的、具體的分析和討論。

一、房產檔案的主要特點和其信息資源管理現狀

（一）房產檔案的主要特點

要想充分發揮房產檔案的使用價值和功能，實現房產檔案的動態管理，首先就要對房產檔案的主要特征進行一定的認識與了解。

1、房產檔案具有專業性

房產檔案的記錄載體較多，其記錄內容也較廣，工作內容程序性和政策性強，使得其記錄內容和形式和其他公文有著明顯的差異，具備明顯的專業性。此外其方才檔案的內容上對產地面積和產權狀況也經常采用專業術語，其表述形式結構嚴謹規范、且多用表格和填寫的形式，因此更可以看出其檔案的專業性強的特征。

2、房產檔案具有延續性、歷史性以及動態性

房產檔案基本上是隨著房產的變化而變化的，一些房產的拆遷、買賣、交換、分析、繼承等等都是不斷變化的，因此房產檔案具備一定的動態性和歷史性，而且這些資料都是隨著房產的變化而不斷補充的，因此也具備延續性。

3、房產檔案具有法律性以及真實性

房產檔案上面記錄的信息會經過相關管理部門的審查和監督，并且相關程序都要按照房產局和政府的政策規定來執行，而且這些資料也會為檢查機關、公安局和法院提供檢查、作證的功用。因此，這些房產憑證和資料都具備真實性和法律效力。

4、房產檔案具有結合特征

一般而言，在城市中房產和地產是密切相關的，如果房屋直接接觸地面，一旦房主有了土地使用權也就相應有了房產權，反過來也是如此，因此房產和土地信息和產權都是密不可分，同時轉移的。

（二）房產檔案信息資源管理現狀

我國目前房產檔案的信息資源的主要使用部門是城市、區、鎮房管局，這些管理部門主要的管理內容就是查詢房產和產權的登記記錄和信息，包括房產權人、房產的原始記錄、房產的買賣合同及其備案信息等等。這些資料還可以為公安局、法院、檢查機關等做協助調查作用。

二、房產檔案的利用和服務方式

房產檔案的利用和服務，歸根究底就是對房產檔案信息的利用和服務，一般而言房產檔案的利用方式主要包括對房產檔案信息的利用、對房產檔案分析總結結論的利用以及簡介查詢專題服務的利用。而房產檔案的服務方式主要包括信息查詢服務、信息咨詢服務、房產信息市場服務、房產信息指導服務、房產信息專題服務以及房產信息網絡服務等這六種。

三、加強房產檔案開發利用水平，提高服務質量的方法和措施

房產檔案的最終目的和作用就是為大眾提供服務，而在對房產檔案進行合理的利用并提供服務的同時，也對房產檔案的管理工作有一定監督、檢查和促進的作用。現在房地產行業越來越發達，其房產檔案的管理工作內容也越來越多，因此，加強對房產檔案信息資源的開發和管理，提高檔案的服務質量，進而更好的滿足市場需要是房產檔案管理工作者面臨的挑戰和必要的任務。

（一）加強房產檔案信息的法制建設

為了保證房產檔案能夠充分發揮應有的作用和價值，就必須要保證房產檔案信息的真實性和法律性，因此，房產檔案管理人員一定要加強房產檔案信息的法制建設，要充分依據我國相關房產政策和規定來執行，做好檔案資料保密的同時，也要全面、真實的掌握所有檔案信息。

（二）加強房產檔案管理體系的建設

隨著信息技術的普及與提高，房產檔案的管理體系和管理模式也應該與時俱進，充分引進現代化信息的手段，利用網絡優勢和計算機技術，根據房產檔案的實際情況，建立一個科學的、先進的檔案管理網絡平臺，進而實現檔案資源共享，有助于擴展房產檔案的服務領域，有助于提高檔案信息的準確性，有助于提高管理工作的效率和質量。此外，在建立房產檔案管理體系的同時，要注意完善其信息查詢和反饋的功能，并對這些查詢信息做好記錄，以備相關法律機構和管理工作查閱。

（三）提高房產檔案管理人員的水平

房產檔案的管理工作不僅專業性較強，其涉及的行業和知識領域也比較廣，包括產權、法律、建筑、抵押等等方面。因此，要想提高房產檔案的管理水平，進而為社會提供更好的服務效果，就要加強對房產檔案管理工作人員的專業培訓和教育，提供其工作人員的專業素養和相關技能。檔案管理工作人員首先要全面了解我國政府和地方房產檔案管理局頒布和制定的相關政策和法律規定，其次要具備良好的職業道德和責任心，最后要有一定的檔案管理水平和技能，同時也要具備一定的計算機檔案管理軟件的使用技巧。此外，房產檔案管理人員也要不時學習一些新的檔案管理知識和技能，對于一些新的檔案管理工作規定和要求也要了如指掌。至于這樣才能夠在房產檔案管理工作中游刃有余。

結束語

綜上所述，只有在保證房產檔案信息資料的保密性和完整性的基礎上，加強開發房產檔案信息的利用范圍，提高房產檔案信息資源的利用水平，才能夠提高房產檔案的服務質量和服務效果，才能使得房產檔案充分發揮其應用的作用和價值。因此，房產檔案的主管人員就要加強對一些審閱手續的監督控制和審核，保證產權者的合法權益，促使房產檔案管理事業的進一步提升和發展。

參考文獻

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[2]徐龍祥.如何正確處理房產檔案利用與隱私權保護的關系[J].黑龍江檔案,2011(1).

[3]曹彰,董勤中,秦志峰.新形勢下房產檔案開發利用的思考[J]檔案與建設,2012(7).

第9篇：房產繼承的相關法律范文

論文摘要 隨著經濟的發展，人口流動加劇，擴大了對房屋的需求。囿于經濟能力，越來越多的人選擇租賃房屋，租賃房屋所涉及的優先購買權受人關注，本文對此問題進行簡析。

論文關鍵詞 房屋租賃 承租人 優先購買權

一、租賃物優先購買權簡要分析

(一)優先購買權內涵及部分承租人概念

承租人優先購買權指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動產時，同等條件優先于其他買者的購買權，意在于使得租賃物能最大發揮功用，保障租賃合同穩定，使交易成本降低，保護承租人的權益。承租人優先購買權是一項古老的民事法律規則豍。

這樣的情況也出現在合租的場合，稱為部分承租人之優先購買權，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房價上漲，多個承租人共同租賃他人房屋成為一種普遍的現象，雖為地方性法規所禁止，但因其存在客觀需求而受到關注豎。

(二)承租人優先購買權的特征

優先購買權是一種法定權利，由法律直接規定。這意味著當事人不需要在合同中對此進行約定，也說明該權利不能被當事人的約定排除;同時它也是專屬于承租人的，不能通過繼承或者轉讓轉移至他人，具有人身依附性;同時它還是一種附條件的形成權，不因對方反對而排除行使，也不需要對方配合即可實現權利。

(三)承租人優先購買權的法律歸屬

這是一種受限制的權力，是一種專屬權，也是一種期待權。與承租人優先購買權的相關法律以及理論界存在的多種觀點，其中包括以下幾點：附條件形成權說、期待權說、債權說和物權說豏。依據“債權說”學派，承租人的優先權是形成權，和債權請求權存在沖突。因債權請求權的行使，必須得到義務人的對待給付，否則無法實現。而權利人的單方意識就可實現的形成權，不需要義務人的配合，這是沖突所在。

依據“物權說”學派，基于對優先購買權的價值，承租人的基本生存權得到了保護，該權利具有人身屬性，且義務主體是不特定的，是一種對世的豐。物權說和人身權屬性基本一致。

本文作者認為，準確地說，優先權應當認定為債權，是一種物權化的債權。

(四)承租人優先購買權的立法取向

1.構建房屋租賃市場的合理秩序

法律規定給人以穩定的交易秩序和合理的期待利益。確保承租人優先購買權，有利于承租人基本居住權的保障，使經濟秩序得到穩定。這種權利的設定，不僅表現了法律對買受人的主體資格的限制，使得不動產交易主體具有了先后的排序，而且通過設定權利與義務的界線，使得有限的不動產資源在市場中得到公平、公正的分配。

2.提高租賃物的經濟效益

租賃物因為具有優先權而促進了價值提升。由于承租人擁有優先權，存在有獲得房屋所有權的可能性，因而慎重地管理和使用該房屋，使房屋的壽命得以延長，從而使房屋物盡其用;進而，優先權的存在，使得部分承租人的場合下，與房屋所有權人、共同共有人、按份共有人在處理房屋權的關系時簡化明了豑，財產共有人和承租人先后購買，達到協力，使得部分、全有的租賃關系消失，財產上分散于不同主體的權利能夠重新統一，那么權利的主體與內容就可以更加簡化，為日后交易提供了便利。

二、房屋租賃合同中承租人優先購買權的行使

(一)行使優先購買權的法律依據

合同法對該權利做了原則性規定：出租人出售租賃物，必須在出賣之前的合理時間內將此信息通知承租人。此后司法解釋就行使優先購買權及如何進行救濟做了漸進式的不同規定。第一次規定，出租人出賣房屋應提前三個月通知，承租人在同等條件下享有優先權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告買賣合同無效。很快最高法改變了態度豒，即使出租人侵害了承租人的相關權利，也不影響合同的旅行，承租人只能請求損害賠償，并具體規定了房屋承租人不能享有優先購買權的概況豓。最高法認為不動產買賣中，應當將物權行為和債權行為予以分離，當房屋所有權人違反優先購買權的相關規定時，物權行為即買賣行為本身應當有效，而侵犯優先購買權實質上是一種侵犯債權的行為，得對此主張侵權損害賠償。

(二)對同等條件的進一步解讀

根據合同的相對性，次承租人只能向承租人主張權利不能向出租人主張。這個觀點受到我國臺灣地區相關法律的影響，主要是認為次承租人不能主張擁有優先購買權。但實際上，不管是承租人和次承租人，兩房均享有優先權這一理論應當得到肯定。在合法的轉租的場合，出租人售賣房屋的，就可能存在兩個房屋優先購買權。甚至是在相同條件下，次承租人應該優先享有該權利。次承租人因為實際占有和使用租賃房屋，有更強理由使用優先購買權，因承租人和出租人在簽訂了相關合同之后，又將房屋進行轉租或者售賣從而進行收益，而并非房屋的實際使用，那么保護實際占有和使用房屋的次承租人更加符合享有優先權。

三、行使優先權存在的問題

(一)同一不動產存在多個承租人

當多層房屋分別出租給了不同的承租人時，便存在了多個合法的具有優先購買權的主體。在這種條件下，當房屋所有權的擁有者想要整體出售房屋之時，多個具有優先購買權的承租人之間便會產生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其后又將三層出租給了乙方，一段時間后，房主欲將大樓整體出讓，并未同時通知甲乙兩方，甲通過中介等方式得知出賣事宜后，立即與房主簽訂了房屋買賣合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使優先購買權，承租人行使優先購買權的案例中，相似的還有很多，實踐中如何處理是亟待解決的問題。

(二)通知承租人的時間

在我國法律的規定中，給與了出租人以合理期限內租賃物物權變動通知的要求，在此基礎上，承租人若被侵權，請求法院給予保護，法院應當支持。

然而“合理期限內”語焉不詳，實踐中存在較大的可操作性。在最早的相關法律規定中中，通知時限界定為三個月，雖然設定了準確的期限，卻存在著時間過短，有損出租人利益的問題，因而后來修改為：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這一修改雖然彌補了之前的問題，卻也設置了新的法律隱患。

這里的“合理期限”由出租人決定，具體時限便容易引起出租人與承租人雙方的爭議。因為在房屋購買中存在的資金運轉與籌措的問題，若是時限過短，承租人很難在出租人給予的時間之內籌集到購買房屋的資金，那么即便擁有優先購買權也無從行使。然而出租人所給予的時限可以是法律允許的自身所認為的“合理期限”，那么因時限產生的沖突便難以避免了。

(三)“同等條件”的解釋空間

“同等條件”的成立便需要與出租人確立了同等購買條件的買家，而只有二者達成了初步契約，約定了購買的價格、日期、具體條件等，才能夠形成規定中的“同等條件”。然而根據規定，承租人在前兩者經過長期協商達成口頭契約后，卻可行使優先購買權，以其協商的條件優先購買房屋，這種規定無疑會引起出租人與第三方買家的反對與糾紛。

這里主要存在著兩點問題。第一，該規定的存在可能浪費出租人與第三方購買者的大量時間與精力，在購買房屋的過程中，兩者都需要經過長期的調查、研究、協商，同時消耗不可忽視的人力財力來最終達成購買條件，而承租人的優先購買權卻可以輕易將其推翻，并將結果據為己有，對于令兩方而言欠缺公平。第二，根據規定，承租人有權利了解“同等條件”的具體內容，這就使出租人在出售房屋時難以掌控房價，如出租人與第三方交洽出了合理的價格，本應是保密的內容，卻必須對承租人透露，這便使出租人的利益不能完整實現。

四、解決問題相關建議

(一)明確整體出售時多個優先權并存時處理方案

當房屋出售時出現多個具有優先購買權的承租人時，在現有法律中明確規定：“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”簡而言之就是承租人只對自己租賃部分享有優先權，而當整棟大樓出租之時，分別租賃的承租人對于整棟房產并不享有優先購買權。當其所租賃的一層房屋出售之時，承租人理所應當享有優先購買權，而當整體的幾層房屋共同出售時，承租人不應享有獨立的優先權。

如此，不應存在多個承租人同時享有優先權的情況。但相關律的曲解，引發了相關的沖突，對于解決的方法，可在沖突的仲裁中明確整體出售房產時優先購買權的界定，說明相關規定意為“當出租人將多個租賃的房屋一并出售時，各房屋承租人擁有對各自租賃房屋的優先購買權。”這樣既可避免可能產生的沖突和意見相左，也可以保護租賃雙方的合法權益。

(二)規定承租人答復期限

出租人通知承租人有一個合理期限，此處的“合理期限”往往成為了出租人與承租人之間沖突的隱患，關于如何解決這種沖突，并有效保證出租人與承租人雙方的利益與合法權益，在優先購買權的形使中，也應具有合理期限的限制，當合理期限的時長無法準確界定時，可要求承租人做出優先購買權的答復期限，超過答復期限此項權利即告消滅。這樣既可以保障出租人的時間和利益不會被損害，也可保證承租人不會因時限過短無法及時籌集購買房產的資金，而無法行使優先購買權。

(三)細化“同等條件”

據文獻記載，“同等條件”這一細節源自“臺灣土地法”，該法給予優先權以自接到通知時10日答復期，同時土地出租人要出賣耕地，承租人有優先購買權。此立法目的在于，一是方便佃農轉為自耕，二是不使產權分離，以促進“耕者有其田之實現”。我國臺灣地區承認土地私有，則這樣的立法可謂合理，但在我國大陸，土地歸國家和集體所有，完全沿用臺灣地區規定不妥。因而，應對“同等條件優先購買權”進行細化補充，特別結合我國大陸土地政策現狀，如可就集體用地和城市用地不同區域的地上建筑物租賃情況進行不同規定。明文的法律規定有利于市場運行和司法實踐。

五、結語