房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

問：5年前，我和前夫離婚的時(shí)候，我們約定將一套共有的房子給了孩子，孩子當(dāng)時(shí)已經(jīng)27歲。兒子現(xiàn)在對(duì)我不好，我想要回房子，可以嗎？

答：一般不可以。因?yàn)?，把共有房子?zèng)與孩子，是你和前夫在5年前就已經(jīng)完成的贈(zèng)與行為，房產(chǎn)如果已經(jīng)過(guò)戶，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，你就不能再反悔。

2、作為孩子監(jiān)護(hù)人，可以出售未成年孩子的房產(chǎn)嗎？

問：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產(chǎn)證。去年，我與丈夫協(xié)議離婚，我們約定，男方不承擔(dān)建房子的欠款，已經(jīng)修好的這套房子給兒子，兒子現(xiàn)年五歲，由我扶養(yǎng)，他不給扶養(yǎng)費(fèi)。請(qǐng)問，我能不能將此房子賣了？

答：監(jiān)護(hù)人沒有權(quán)力單方出售孩子名下的房屋。嚴(yán)格來(lái)講，即使是你和他父親都同意，也不應(yīng)當(dāng)將該房屋出售。我國(guó)民法通則有明確規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

3、我們的財(cái)產(chǎn)，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養(yǎng)）有繼承權(quán)嗎？

問：我和丈夫是再婚。他和前妻有個(gè)兒子還未成年，由他前妻撫養(yǎng)。我老公在和前妻離婚后，和我結(jié)婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結(jié)婚后，由我們共同還貸款，請(qǐng)問，這個(gè)房子今后他兒子能繼承嗎？

答：首先，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監(jiān)護(hù)權(quán)變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承你丈夫的財(cái)產(chǎn)。你丈夫結(jié)婚前購(gòu)買的房子是丈夫婚前財(cái)產(chǎn)，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，你只對(duì)共同還貸部分有所有權(quán)。你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承其父親的婚前財(cái)產(chǎn)。

4、公用區(qū)域掛空調(diào)外機(jī)，遭鄰居反對(duì)，怎么辦？

問：我家空調(diào)安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點(diǎn)搭在他們外面搭的一間房子上?，F(xiàn)在鄰居來(lái)吵，要我們移機(jī)，我們?cè)撛趺崔k？

答：根據(jù)相關(guān)法律不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。你利用公共空間掛空調(diào)外機(jī)，對(duì)鄰居的相鄰權(quán)已經(jīng)造成侵權(quán)，你應(yīng)該想辦法停止侵權(quán)。

5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優(yōu)先撫養(yǎng)孩子嗎？

這個(gè)孩子母親早年已經(jīng)去世，父親在去年去世，繼母和父親結(jié)婚維持了5年的婚姻，孩子已經(jīng)和繼母很親密?，F(xiàn)在，孩子祖父母擔(dān)心繼母再嫁，想要回孩子，請(qǐng)問繼母與祖父母誰(shuí)對(duì)孩子更有監(jiān)護(hù)權(quán)？

答：因?yàn)楹⒆邮俏闯赡耆耍c繼母共同生活5年，關(guān)系融洽，已經(jīng)形成撫養(yǎng)關(guān)系，他們的關(guān)系同親生父母子女關(guān)系是一樣的，也就是，此時(shí)，繼母和親生母親是一樣的，對(duì)孩子有監(jiān)護(hù)權(quán)。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔(dān)任孩子的監(jiān)護(hù)人。

6、親人不照顧老人可以嗎 ？

問：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個(gè)舅舅變著法把外公外婆的低保救助領(lǐng)了，卻不照顧老人。請(qǐng)問，我能要求他們照顧外公外婆嗎？

答：根據(jù)相關(guān)法律，成年子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。你舅舅和你母親都對(duì)老人有贍養(yǎng)義務(wù)，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養(yǎng)義務(wù)，所以，你兩個(gè)舅舅應(yīng)該盡到贍養(yǎng)義務(wù)。子女不盡贍養(yǎng)義務(wù)的話，首先可以調(diào)解，如果調(diào)解不成的話可以直接訴請(qǐng)人民法院調(diào)解，對(duì)于你這種情況，如果你的外公外婆無(wú)法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進(jìn)行。

7、協(xié)議離婚后，對(duì)方不履行協(xié)議怎么辦？

第2篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

房屋登記實(shí)務(wù)中,因《房屋登記辦法》的前后銜接以及法律、法規(guī)的規(guī)定不甚明確,對(duì)于部分特殊業(yè)務(wù)的登記是雙方申請(qǐng)還是單方申請(qǐng)仍存有一定爭(zhēng)議。本文擬從實(shí)務(wù)操作的角度,對(duì)幾個(gè)常見問題提出一些個(gè)人看法,以供房屋登記從業(yè)同仁參考。

一、關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記

關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記,有轉(zhuǎn)移登記和變更登記的不同理解。因?yàn)槠髽I(yè)改制類型的多樣性,片面理解為“轉(zhuǎn)移登記”或者“變更登記”都是不妥的,同樣決定單方申請(qǐng)還是雙方申請(qǐng)也要區(qū)別不同的企業(yè)改制類型而區(qū)別對(duì)待。

企業(yè)改制的形式主要有成建制、承債式整體改制,被兼并,新設(shè)分立或者派生分立新的公司,歇業(yè),破產(chǎn),股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。成建制、承債式整體改制,被兼并,新設(shè)分立的,原企業(yè)注銷,新公司繼受其權(quán)利義務(wù),應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記,同時(shí)由于原企業(yè)不復(fù)存在,可憑相關(guān)改制主管部門的批復(fù)文件、工商部門注銷證明等材料單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。派生分立,歇業(yè)等原企業(yè)繼續(xù)存在的,如房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移,應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請(qǐng)登記。企業(yè)破產(chǎn)的,破產(chǎn)終結(jié)前辦理的登記,可由清算組與受讓人共同申請(qǐng)登記;破產(chǎn)終結(jié)后單方申請(qǐng)辦理登記的,應(yīng)當(dāng)持破產(chǎn)受理法院的相關(guān)法律文書。至于股權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬同一法人的登記事項(xiàng)發(fā)生變化,登記簿記載相關(guān)事項(xiàng)如公司名稱等發(fā)生變化的,應(yīng)當(dāng)辦理變更登記,登記簿記載相關(guān)事項(xiàng)沒有變化的,則無(wú)需辦理房屋登記。

二、關(guān)于夫妻離婚房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

夫妻雙方通過(guò)人民法院判決或者調(diào)解離婚,生效法律文書明確房產(chǎn)歸其中一方所有的,根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定,由取得房產(chǎn)的一方單方申請(qǐng)即可。對(duì)于附有同時(shí)履行條件或者先履行其他義務(wù)條件的法律文書,則需要雙方共同申請(qǐng)登記,或者根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書的要求由一方單方申請(qǐng)登記。

夫妻雙方通過(guò)婚姻登記機(jī)構(gòu)協(xié)議離婚,在離婚協(xié)議中明確房產(chǎn)歸一方所有的,其協(xié)議僅具有債權(quán)效力,在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),仍然需要雙方共同申請(qǐng)。實(shí)踐中,放棄房產(chǎn)的一方往往不愿意配合另一方辦理登記申請(qǐng),取得房產(chǎn)的一方也不能理解登記機(jī)構(gòu)要求雙方到場(chǎng)的規(guī)定,矛盾往往較為尖銳,登記機(jī)構(gòu)的壓力較大。作為登記機(jī)構(gòu),一方面要做好宣傳解釋工作,對(duì)于另一方確實(shí)無(wú)法申請(qǐng)的,告知取得房產(chǎn)方可向人民法院,要求對(duì)方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移手續(xù),登記機(jī)構(gòu)將根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記。另一方面可以與婚姻登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)溝通,做好提示工作。鹽城市在與婚姻登記機(jī)構(gòu)作了充分交流后,在離婚登記辦理現(xiàn)場(chǎng)張貼了“友情提醒”,告知離婚當(dāng)事人:一要及時(shí)辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記,轉(zhuǎn)移登記須有雙方共同申請(qǐng);二是當(dāng)事人可在離婚協(xié)議中進(jìn)行委托,對(duì)于婚姻登記機(jī)構(gòu)加蓋鑒證章或者查檔章的離婚協(xié)議中委托一方辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù),登記機(jī)構(gòu)予以認(rèn)可。

三、關(guān)于注銷、歇業(yè)企業(yè)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

實(shí)踐中,一些人購(gòu)買房產(chǎn)后長(zhǎng)時(shí)間不辦理轉(zhuǎn)移登記,欲辦理登記時(shí)原企業(yè)有的已經(jīng)歇業(yè),有的已經(jīng)注銷,無(wú)法配合辦理轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于歇業(yè)企業(yè)或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)吊銷的企業(yè),由于工商登記尚未注銷,其法人主體資格仍然存在,應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于無(wú)法配合的,購(gòu)房人可向人民法院提訟,登記機(jī)構(gòu)根據(jù)生效法律文書辦理相應(yīng)登記。對(duì)于已注銷的企業(yè),購(gòu)房人無(wú)法提訟,如相關(guān)手續(xù)齊全,可憑工商部門注銷登記證明及相關(guān)材料單方申請(qǐng)登記,登記機(jī)構(gòu)受理后最好再增加公告程序,以排除爭(zhēng)議。

四、關(guān)于抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記的注銷登記

《房屋登記辦法》第四十八條規(guī)定,“權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記”,對(duì)于地役權(quán)、預(yù)告登記的注銷登記則沒有相應(yīng)規(guī)定。對(duì)照“權(quán)利人放棄房屋權(quán)利,可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”的規(guī)定,且并不影響對(duì)方及其他人的權(quán)利,筆者認(rèn)為,抵押權(quán)人、地役權(quán)人(需役地方)、預(yù)告登記權(quán)利人可以單方申請(qǐng)注銷相應(yīng)的登記,當(dāng)然,對(duì)于雙方共同申請(qǐng)辦理注銷登記的,登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)予以辦理。

五、對(duì)生效法律文書的理解

《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定,“因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利”,可以由當(dāng)事人雙方申請(qǐng)。該法律文書應(yīng)當(dāng)是確權(quán)的判決(裁決)、裁定或者調(diào)解書,須在法律文書中明確某房產(chǎn)歸何人所有。如果僅是確認(rèn)雙方合同效力的法律文書,則不能作為單方申請(qǐng)的依據(jù)。判決(裁決)一方協(xié)助另一方履行轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的法律文書,也不能作為單方申請(qǐng)的依據(jù),還須有人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書方可由單方進(jìn)行申請(qǐng)。

第3篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：法律；公證；財(cái)產(chǎn)；繼承；遺囑

公證活動(dòng)是一個(gè)國(guó)家在法律框架內(nèi)提出的司法規(guī)范性活動(dòng)，公證活動(dòng)是否嚴(yán)謹(jǐn)真實(shí)直接影響著公眾對(duì)公證活動(dòng)公信力的大小，只有全方位地對(duì)公證活動(dòng)的內(nèi)容從法律層面進(jìn)行保證并規(guī)范執(zhí)行行為才能夠切實(shí)保證公證活動(dòng)的真實(shí)性與合法性?，F(xiàn)階段我國(guó)的公證內(nèi)容很多，繼承、合同和財(cái)產(chǎn)分割是其中極為重要的公證行為，是在當(dāng)事人申請(qǐng)的基礎(chǔ)上由公證機(jī)關(guān)對(duì)其相關(guān)行為的真實(shí)性與合法性展開的審查活動(dòng)，對(duì)于家庭的和睦與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有積極作用。以下筆者將針對(duì)相關(guān)內(nèi)容展開論述。

一、基于法律之下的繼承公證內(nèi)容論述

（一）繼承公證的概念

繼承指的是當(dāng)公民在被宣告死亡或者真實(shí)死亡之后，遵照特定法律的相關(guān)規(guī)定，按照一定的法律流程實(shí)現(xiàn)對(duì)公民生前財(cái)產(chǎn)的一種定向轉(zhuǎn)移，繼承人為財(cái)產(chǎn)的接收者。國(guó)家之所以確立繼承制度就是為了賦予財(cái)產(chǎn)由被繼承者轉(zhuǎn)移到繼承者這一行為的合法性，而繼承公證則是為了對(duì)繼承行為合法性與真實(shí)性的一種證明，在進(jìn)行繼承公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照我國(guó)的《繼承法》和相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)對(duì)繼承行為采取公證措施，同時(shí)需要為做出的公證行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（二）繼承公證在實(shí)踐中的相關(guān)法律問題

1.對(duì)遺產(chǎn)分割協(xié)議合法性的認(rèn)定

在財(cái)產(chǎn)繼承中存在著對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割問題，為解決財(cái)產(chǎn)的分割問題就需要簽訂相關(guān)的分割協(xié)議，而財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的真實(shí)性與合法性也需要進(jìn)行公證，公證活動(dòng)既可以在繼承人所在地進(jìn)行也可以在遺產(chǎn)所在地進(jìn)行。當(dāng)事人自身的身份證明、委托書和公證處需要提供的其他相關(guān)材料都應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)過(guò)程中由當(dāng)事人進(jìn)行提交，公證機(jī)關(guān)則遵照相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)協(xié)議中的內(nèi)容進(jìn)行審查，其中包括：協(xié)議中涉及的各方當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)、是否達(dá)成一致，被分割的財(cái)產(chǎn)是否在被繼承人合法處分的財(cái)產(chǎn)范疇中，是否屬于繼承人應(yīng)當(dāng)合法繼承的財(cái)產(chǎn)范疇等，在完成了對(duì)協(xié)議中相關(guān)內(nèi)容的全面審查后才可以出具公證書來(lái)對(duì)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的合法性進(jìn)行認(rèn)定。

2.遺產(chǎn)分割與相關(guān)債務(wù)的實(shí)際處理

在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，要先對(duì)被繼承人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行是否對(duì)外存在債務(wù)的事實(shí)認(rèn)定，假如對(duì)外存在債務(wù)就可以先用遺產(chǎn)去償還對(duì)外債務(wù)或者是先由繼承人繼承遺產(chǎn)然后再以各自繼承的遺產(chǎn)的比例份額來(lái)對(duì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的債務(wù)數(shù)額進(jìn)行確定，但是需要注意的是在對(duì)外債務(wù)沒有償還完成的情況下，公證處是不會(huì)出具相關(guān)的公證書的。假如遺產(chǎn)沒有相應(yīng)的繼承人或者法定的繼承人主動(dòng)放棄了繼承權(quán)，那么農(nóng)村居民的遺產(chǎn)歸集體組織，城鎮(zhèn)居民的遺產(chǎn)歸國(guó)家，在這種情況下死者存在未償還的遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)由接受遺產(chǎn)的相關(guān)機(jī)構(gòu)在遺產(chǎn)的范圍內(nèi)對(duì)其進(jìn)行償還。

二、基于法律之下的股權(quán)質(zhì)押合同公證內(nèi)容論述

（一）股權(quán)質(zhì)押合同公證的概念

股權(quán)質(zhì)押是法律問題研究中一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的專業(yè)命題，對(duì)這一問題的研究需要參考《物權(quán)法》《擔(dān)保法》與《公司法》等相關(guān)的法律，所謂的股權(quán)質(zhì)押是指出質(zhì)人將其所擁有的股權(quán)作為質(zhì)押標(biāo)的物而設(shè)定的質(zhì)押。針對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同所做的公證需要具有專業(yè)法律知識(shí)的公證人員在嚴(yán)格按照《公證法》《公證程序規(guī)則》與相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，秉承著公正客觀的理念對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同進(jìn)行真實(shí)性和發(fā)行方面的審查與公證。

（二）對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同真實(shí)性的審查公證

對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同的真實(shí)性進(jìn)行審查公證主要從兩方面著手，分別是合同當(dāng)事人與合同標(biāo)的。對(duì)合同當(dāng)事人真實(shí)性的審查主要是對(duì)當(dāng)事人主體資格、提交的證明資料與合同簽訂者權(quán)限的審查。在股權(quán)質(zhì)押合同中，一方當(dāng)事人為出質(zhì)人，一方當(dāng)事人為質(zhì)權(quán)人，如果股權(quán)質(zhì)押是由于借貸關(guān)系而產(chǎn)生的，那么質(zhì)權(quán)人通常也是債權(quán)人，出質(zhì)人可能是債務(wù)人也可是第三人。在具體的審查公證過(guò)程中應(yīng)當(dāng)做到以下三點(diǎn)：第一，對(duì)當(dāng)事人主體資格的審查應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人提供的借貸主合同中規(guī)定的內(nèi)容為依據(jù)；第二，對(duì)當(dāng)事人是否真實(shí)存在的判斷應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)當(dāng)事人提供的資質(zhì)類證明材料的審查實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)公司法人意思表示的真實(shí)性判斷應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)簽訂合同或者申辦公證的具體經(jīng)辦人的身份證明與授權(quán)文件等資料進(jìn)行審查實(shí)現(xiàn)。在對(duì)合同標(biāo)的真實(shí)性進(jìn)行審查公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確合同中的標(biāo)的就是股權(quán)，在具體的審查過(guò)程中，對(duì)合同中標(biāo)的的真實(shí)性進(jìn)行審查公證需要?jiǎng)澐譃椴煌耐緩?，?duì)于有限責(zé)任公司與非上市的股份有限公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)公司在工商行政管理部門中備案登記的股東名冊(cè)進(jìn)行真實(shí)性的審查，而對(duì)于上市的股份有限公司則需要通過(guò)在證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)中的登記信息為準(zhǔn)進(jìn)行審查公證。

（三）對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同合法性的審查公證

對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同的合法性進(jìn)行審查公證應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析：第一，股權(quán)質(zhì)押合同是擔(dān)保合同和從合同。從合同是依附于主合同而存在的，也就是說(shuō)股權(quán)質(zhì)押合同不能夠單獨(dú)存在，主合同存在且生效，從合同才能夠有效成立，對(duì)股權(quán)質(zhì)押合同的合法性的審查公證應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從主合同內(nèi)容與形式著手。第二，合同中的明確出質(zhì)的股權(quán)應(yīng)當(dāng)是在法律許可的出質(zhì)范圍內(nèi)。股份有限公司中的股權(quán)質(zhì)押除了《公司法》中對(duì)相關(guān)人員轉(zhuǎn)讓股權(quán)提出了時(shí)間與數(shù)額的限定之外，其他的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒有嚴(yán)格的限制，可以直接參考市場(chǎng)交易狀況；有限責(zé)任公司中的股權(quán)質(zhì)押是需要通過(guò)其他股東半數(shù)以上同意實(shí)現(xiàn)的；而國(guó)有企業(yè)與中外合資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押是需要經(jīng)由國(guó)家相關(guān)部門進(jìn)行批準(zhǔn)的。

三、基于法律之下的婚前財(cái)產(chǎn)公證內(nèi)容論述

（一）婚前財(cái)產(chǎn)公證的概念

所謂的婚前財(cái)產(chǎn)公證指的是由公證機(jī)構(gòu)對(duì)夫妻雙方二人在結(jié)婚之前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和所欠債務(wù)或者婚后兩人的共同財(cái)產(chǎn)與所欠債務(wù)的權(quán)利歸屬與范疇等相關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)定的真實(shí)性與合法性加以證明所實(shí)施的活動(dòng)。之所以要采取婚前財(cái)產(chǎn)公證，主要目的就是為了借助于具有權(quán)威性的公證活動(dòng)來(lái)對(duì)相關(guān)對(duì)象的真實(shí)性與合法性進(jìn)行確認(rèn)，并且對(duì)夫妻雙方二人在財(cái)產(chǎn)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行合法的規(guī)范，這一制度的存在能夠在很大程度上將夫妻之間可能產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)方面的糾紛在婚姻關(guān)系的開始予以消除。一般來(lái)說(shuō)，婚前財(cái)產(chǎn)公證主要有兩種形式，分別是在結(jié)婚登記之前夫妻兩人達(dá)成協(xié)議并辦理財(cái)產(chǎn)公證和在婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻二人達(dá)成協(xié)議并辦理財(cái)產(chǎn)公證，當(dāng)夫妻雙方在財(cái)產(chǎn)方面產(chǎn)生了糾紛，婚前財(cái)產(chǎn)公證就能夠充當(dāng)證據(jù)有效解決糾紛。當(dāng)夫妻二人的婚姻關(guān)系處于破裂邊緣，要對(duì)雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，夫妻二人前述的財(cái)產(chǎn)公證書就可以成為其在財(cái)產(chǎn)劃分時(shí)的重要依據(jù)。

（二）婚前財(cái)產(chǎn)公證在實(shí)踐中的相關(guān)法律問題

第4篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

打上法庭：5兄妹爭(zhēng)遺產(chǎn)

2001年9月，小妹余午容以重新分配母親譚少文的遺產(chǎn)為由，將保管房產(chǎn)的二姐余伍英告上法庭。庭審中法官提出，其母親的遺產(chǎn)已分割給她以及其哥余川東、余川廣和其姐姐余蘭、余伍英，按法律程序應(yīng)追加其兩個(gè)哥哥和余蘭為第三人。隨后，余午容將兩個(gè)哥哥和姐姐余蘭也追加為被告。

庭審時(shí)，余午容出示了其母的房產(chǎn)證（位于成都市一環(huán)路，面積70余平方米的精裝房）。此時(shí)，這套房子的產(chǎn)權(quán)所有人名字已變成“余午容”。兩個(gè)哥哥和兩個(gè)姐姐當(dāng)即提出異議，小妹余午容則當(dāng)庭出示了四川省公證處于2001年8月由公證員李某出具的遺囑繼承權(quán)公證書，以此證明母親譚少文早已立下公證遺囑，將該房指定由她一人繼承。

公證作證：小妹獨(dú)享遺產(chǎn)

隨后，4兄妹聘請(qǐng)的律師調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公證員李某出具的那份遺囑繼承權(quán)公證書，是根據(jù)其母于2001年7月因病死亡和第2416號(hào)公證遺囑作出的。4兄妹的律師通過(guò)進(jìn)一步調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，四川省公證處在1998年7月出具的這份遺囑公證書，由于在公證過(guò)程中違反了繼承法中有關(guān)規(guī)定，遂以書面形式向四川省公證處遞交了“撤消公證申請(qǐng)書”。但四川省公證處隨后以復(fù)函書面告知，對(duì)于原告的撤消請(qǐng)求不予受理，不予復(fù)查。

公證違法：4兄妹狀告公證處

經(jīng)數(shù)次協(xié)商未果，4兄妹隨后向金牛區(qū)法院提起訴訟，要求判令第2416號(hào)遺囑公證書無(wú)效。經(jīng)法院審理查明，確認(rèn)此遺囑公證書違反我國(guó)相關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不具有公證書應(yīng)當(dāng)具備的真實(shí)性和合法性，因此不具有公證遺囑效力，該公證書被法院撤消。

事情到此似乎告一段落，然而4兄妹認(rèn)為，四川省公證處公證員李某出具的公證書中“遺囑全部有效”的公證內(nèi)容，不僅對(duì)其違法無(wú)效的公證文書審查不嚴(yán)，而且其行為直接導(dǎo)致小妹余午容長(zhǎng)達(dá)兩年“無(wú)效”取得母親譚少文的財(cái)產(chǎn)。而4兄妹在請(qǐng)求四川省公證處撤消而拒不撤消時(shí)，進(jìn)一步使小妹在兩年時(shí)間里“無(wú)效”取得的財(cái)產(chǎn)“合法化”，以至4兄妹對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、收益權(quán)暫時(shí)喪失，時(shí)至2003年8月才被恢復(fù)。四川省公證處拒不撤消的行為使得他們兄妹“不得不打一場(chǎng)完全可以避免的官司”。因此，4兄妹決定狀告四川省公證處，并于近日向青羊區(qū)法院遞交《民事起訴狀》。

第5篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）姓名 身份證號(hào)：

公證人：姓名： 身份證號(hào)：

現(xiàn)在平等，自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議書條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 ：

轉(zhuǎn)讓房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、及其附屬設(shè)施）

二、 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ：

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬(wàn)____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購(gòu)房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時(shí)，乙方應(yīng)支付購(gòu)房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬(wàn)____仟____百____拾____元整。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

四、房屋交付：

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實(shí)際居住和使用該房屋時(shí)，不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利，若在乙方實(shí)際占有和居住該房屋時(shí)，甲方的親屬主張上述權(quán)利的，上述權(quán)利歸乙方所有。

甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方長(zhǎng)期享有該房屋的居住和使用權(quán)，在房屋所有權(quán)證書因國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________，并承認(rèn)乙方是合法擁有人，將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過(guò)渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購(gòu)房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用，由甲方全部承擔(dān)。

六、本協(xié)議書未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。

七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟(jì)損失的，由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。

八、本協(xié)議書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議書從雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方： 公證人：

第6篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

老人留遺囑房產(chǎn)歸再婚妻子

李富與前妻生育子女李成、李平。1991年3月30日，李富與伍芳再婚。2001年，二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以李富的名義購(gòu)買了一套67.4平方米的房屋共同居住。

2005年3月24日，李成單方表示：從2005年3月24日起，李成和李富斷絕一切關(guān)系，并出具了一份“解除關(guān)系書”。

2011年2月15日，李富出具一份由他人打印的《贈(zèng)言》，其中載明：李富與伍芳的婚后共同財(cái)產(chǎn)――重慶萬(wàn)盛經(jīng)開區(qū)某兩室一廳住房，按法律規(guī)定將男方所得的二分之一贈(zèng)送給妻子伍芳繼承；社會(huì)保險(xiǎn)部門結(jié)算的費(fèi)用，也歸妻子伍芳所有。該《贈(zèng)言》中簽名處“李富”系打印，但摁有手印。

2011年10月18日，李富出具一份由他人打印的《遺書》，寫明：李富與伍芳的婚后共同財(cái)產(chǎn)萬(wàn)盛區(qū)某二室一廳住房，按法律規(guī)定男方所得的二分之一給妻子伍芳繼承；社會(huì)保險(xiǎn)部門結(jié)算的費(fèi)用也歸妻子伍芳所有。該件中簽名處“李富”系李富本人書寫并摁了手印。

2011年10月25日，李富因病死亡。

一審法院判決遺囑合法有效

2014年6月11日，伍芳提訟，要求按照李富遺囑，依法由其全部繼承李富所有的前述萬(wàn)盛區(qū)某房屋的份額。

被告李成、李平不同意原告的訴訟請(qǐng)求，他們辯稱：爭(zhēng)議房屋是被告父親一人出資購(gòu)買，作為遺產(chǎn)應(yīng)依繼承法規(guī)定按份額劃分；同時(shí)他們認(rèn)為伍芳提供的打印件《遺書》不真實(shí)，是父親受伍芳脅迫所寫，而且無(wú)證人也無(wú)公證，不具有法律效力。

一審法院認(rèn)為，李富與伍芳在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)房屋，系二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故伍芳、李富各對(duì)爭(zhēng)議房屋的50%享有所有權(quán)，爭(zhēng)議房屋的50%系被繼承人李富的遺產(chǎn)。

雖然被繼承人李富遺產(chǎn)的法定繼承人有伍芳、李成、李平，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第十六條規(guī)定，被繼承人可立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或數(shù)人繼承。李富于2011年10月18日打印的《遺書》，系被繼承人借助設(shè)備而形成的自書遺囑，有其本人簽名捺印，符合法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。

一審法院認(rèn)為，伍芳按照遺囑繼承李富所有的萬(wàn)盛區(qū)某房屋的50%份額于法有據(jù)。李成、李平辯稱伍芳出示的《贈(zèng)言》《遺書》是受伍芳脅迫所寫且系偽造，但未在法院指定的期限內(nèi)提交證據(jù)，故辯解亦不成立。

據(jù)此，一審法院判決由伍芳全部繼承李富所有的萬(wàn)盛區(qū)某房屋的份額。

李平、李成不服一審判決，向重慶市第五中級(jí)人民法院提起上訴。

二審法院改判打印遺書無(wú)效

二審法院重慶五中院審理認(rèn)為，伍芳與李富在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買本案爭(zhēng)議房屋，李成、李平二人認(rèn)為該房屋系李富變賣其個(gè)人財(cái)產(chǎn)后購(gòu)買的，但未舉示相關(guān)的證據(jù)予以證明，所以，法院認(rèn)定本案爭(zhēng)議房屋為伍芳與李富的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案中，盡管李富在《遺書》中簽名捺印，但不符合繼承法中對(duì)自書遺囑“親筆書寫，本人簽名，注明年、月、日”等要件要求，故不具有自書遺囑的效力。

結(jié)合本案中的《贈(zèng)言》，其內(nèi)容文字表述的性質(zhì)可視為李富的遺囑。該《贈(zèng)言》的效力與本案《遺書》效力相同，均不符合繼承法中自書遺囑之規(guī)定。在無(wú)遺囑繼承的情況下，本案應(yīng)當(dāng)按照法定繼承來(lái)處理被繼承人的遺產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，李富第一順序的繼承人有伍芳、李成、李平，且對(duì)被繼承人盡了主要撫養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時(shí)，可以多分。

綜合伍芳長(zhǎng)期與李富共同居住等情況，重慶五中院遂作出二審判決，依法撤銷原審判決并改判伍芳繼承李富50%房屋份額中的20%，李成與李平分別繼承李富50%房屋份額中的15%。

（此案例原載《人民法院報(bào)》/作者郝紹彬 潘建興/文中人物均系化名）

法律點(diǎn)評(píng)：自書遺囑不能缺乏法律要件

所謂自書遺囑，是指由立遺囑人親筆書寫的遺囑，因此又稱為親筆遺囑。我國(guó)《繼承法》第十七條明確規(guī)定：“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。代書遺囑應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)以上的見證人在場(chǎng)見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。”參照相關(guān)司法解釋和相關(guān)法律規(guī)定，自書遺囑應(yīng)當(dāng)符合以下4點(diǎn)要求。

1.自書遺囑必須自己寫

首先，從其字面理解來(lái)看，自書遺囑須由遺囑人親筆書寫遺囑的全部?jī)?nèi)容。這就要求自書遺囑既不能由他人，也不能用打字機(jī)打印，只能由遺囑人自己用筆，既可以是鋼筆也可以是毛筆等。需要注意的是，遺囑人設(shè)立自書遺囑，不得以鉛筆及其他易于涂改的筆書寫。

2.自書遺囑須正式

自書遺囑須是遺囑人關(guān)于其死后財(cái)產(chǎn)處置的正式意思表示。這意味著遺囑人必須正式制作自書遺囑，如果僅是在日記或有關(guān)的信件中，提到準(zhǔn)備在其死亡后對(duì)某遺產(chǎn)做如何處理，在法律上不應(yīng)認(rèn)定該內(nèi)容為自書遺囑。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是，自書遺囑并不要求有“遺囑”等字樣。如果遺囑人在有關(guān)的文書中，對(duì)其死亡后的事務(wù)做出安排，同時(shí)包括對(duì)其死亡后的財(cái)產(chǎn)處理做出安排，又無(wú)相反證明時(shí)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該文書為遺囑人的自書遺囑。

3.自書遺囑須本人簽名

這是很重要的一點(diǎn)。遺囑人簽名是自書遺囑的基本要求，它既證明遺囑確為遺囑人親自書寫，也證明遺囑是遺囑人的真實(shí)意思表示。遺囑人的簽名，須由遺囑人親筆書上自己的名字，而不能以蓋章手印或畫押等方式代替。這點(diǎn)筆者會(huì)在下文結(jié)合本案進(jìn)行分析。除此之外，自書遺囑如需涂改、增刪時(shí)，遺囑人也須于涂改、增刪處簽名并注明時(shí)間，否則，其涂改的內(nèi)容無(wú)效。

4.自書遺囑須注明日期

自書遺囑必須注明年、月、日。這一點(diǎn)是出于以下考慮：一方面，遺囑中的時(shí)間記載，是用于確定遺囑人的遺囑能力的準(zhǔn)據(jù)；另一方面，如果有多份遺囑，時(shí)間也是確定各份遺囑先后的依據(jù)。一般情況下，自書遺囑中注明的時(shí)間，應(yīng)為遺囑制作完成的時(shí)間。但遺囑人并不以簽名之日為遺囑的時(shí)間，而以其他時(shí)間為遺囑時(shí)間的，法律也是允許的，不過(guò)只能以遺囑中注明的日期為遺囑的時(shí)間。需要注意的是，如果自書遺囑未注明日期，或者所注的日期不具體的，比如只注明年、月，而未寫日，遺囑也是不能生效的。

參照上述司法解釋，具體到本案而言，2011年2月15日，李富出具一份由他人打印的《贈(zèng)言》，該《贈(zèng)言》中簽字處“李富”系打印，摁有手印。但是依照法律規(guī)定，該遺囑不能成立。而李富于同年10月18日由他人打印的《遺書》，雖然《遺書》中簽名處“李富”系李富本人書寫并摁了手印，但因內(nèi)容不是自己親筆書寫，該自書遺囑同樣不能生效。

第7篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

以房養(yǎng)老制度，是指老年人將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，銀行、保險(xiǎn)公司等，通過(guò)評(píng)估后獲得一筆款項(xiàng)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其去世，抵押的房產(chǎn)在處置后用來(lái)償還貸款本息，與此同時(shí)老年人仍可以保留其房屋居住權(quán)的一種融資工具。

二、以房養(yǎng)老制度遇到的問題

（一）可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)。我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展較好，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還是不夠成熟，尤其是我國(guó)的二手房市場(chǎng)還非常不發(fā)達(dá)。這會(huì)在很大程度上影響以房養(yǎng)老房產(chǎn)價(jià)值的估算。而以房養(yǎng)老制度之所以能取得成功，房產(chǎn)價(jià)格估算在其中起到非常關(guān)鍵的作用。房產(chǎn)價(jià)格估算的多少會(huì)直接影響老年人所能獲得的養(yǎng)老金的數(shù)額，另一方面也關(guān)系到貸款人收益的多少。如果房產(chǎn)的價(jià)值處于上下波動(dòng)很大的不穩(wěn)定狀態(tài)，這對(duì)于以房養(yǎng)老制度的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的。第二，由于無(wú)法對(duì)個(gè)人的壽命實(shí)現(xiàn)精確的計(jì)算，一個(gè)人所活的壽命長(zhǎng)短對(duì)以方養(yǎng)老的貸款成本和收益影響非常大，如果沒法準(zhǔn)確計(jì)算出借款人余下的壽命，就無(wú)法制定出合適的貸款的計(jì)劃。如果因?yàn)槠渌蛩?，出現(xiàn)了較大誤差，則會(huì)導(dǎo)致貸款合同難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致以房養(yǎng)老計(jì)劃的失敗。第三，以房養(yǎng)老在中國(guó)如何操作，以房養(yǎng)老計(jì)劃的實(shí)行由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)監(jiān)督，如何來(lái)保障以房養(yǎng)老制度有效平穩(wěn)運(yùn)行是一個(gè)重大又難以解決的問題。

（二）法律和政策不完善。第一，以房養(yǎng)老制度，在我國(guó)還算是新鮮事物，缺乏相關(guān)的政策支持。比如我國(guó)規(guī)定了入地使用權(quán)只有70年，70年期限過(guò)了之后土地就要被國(guó)家收回。雖然根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)用地使用期限如果到期可以自動(dòng)的續(xù)期，但是自動(dòng)續(xù)期需要履行什么手續(xù)采用什么方式，如何繳費(fèi)以及繳費(fèi)的數(shù)額都沒有進(jìn)行規(guī)定。而且以房養(yǎng)老制度中抵押給金融機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)使用期限到期是否可以自動(dòng)進(jìn)行續(xù)期，我國(guó)的相關(guān)法律并沒有給予正式的解釋。因此一旦到達(dá)70年試用期，土地就會(huì)被國(guó)家收歸國(guó)有，或者是需要交納很高的續(xù)期費(fèi)用，金融機(jī)構(gòu)無(wú)法從中獲得收益以至于虧損，因此金融機(jī)構(gòu)面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。第二，根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，要求金融行業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，這種規(guī)定符合我國(guó)國(guó)情，但是這會(huì)使得我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)無(wú)法開展綜合性質(zhì)的或者性質(zhì)比較復(fù)雜的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老所涉及到的金融業(yè)務(wù)的種類繁多，所采用的經(jīng)營(yíng)方式也是多種多樣的，但是以房養(yǎng)老產(chǎn)品到底應(yīng)該由哪個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，我國(guó)并沒有相關(guān)的規(guī)定。我國(guó)法律對(duì)于各個(gè)金融行業(yè)所能從事的業(yè)進(jìn)行了具體限制，保險(xiǎn)業(yè)不能經(jīng)營(yíng)抵押貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而以房養(yǎng)老制度因?yàn)榫哂械盅盒再|(zhì)保險(xiǎn)業(yè)不能參與其中。對(duì)于銀行的限制是如果一項(xiàng)以房養(yǎng)老計(jì)劃具有保險(xiǎn)性質(zhì)，銀行不得參與。第三，出于對(duì)債權(quán)人及債務(wù)人利益的保護(hù)，我國(guó)法律規(guī)定流質(zhì)契約是無(wú)效的。而以房養(yǎng)老方案的運(yùn)作方式是借款人把自己的房產(chǎn)抵押給貸款人來(lái)?yè)Q取一定數(shù)額的貸款，當(dāng)貸款到期，借款人將借款的本息歸還，或者借款人將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給貸款人償還貸款。但是如何防止禁止流質(zhì)這一條款對(duì)以房養(yǎng)老計(jì)劃的制約，這個(gè)問題亟待解決。

（三）傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念與以房養(yǎng)老制度的沖突

在我國(guó)的傳統(tǒng)觀念里面有一句話是養(yǎng)兒防老，這種觀念在老年人的思想里尤其深入。從古至今，老年人養(yǎng)老依靠的主要是家庭成員的贍養(yǎng)，老年人的財(cái)產(chǎn)也都是傳給下一代。如果推行“以房養(yǎng)老”制度，會(huì)面臨很大的輿論上的壓力。在我國(guó)很多子女都將父母的財(cái)產(chǎn)視為自己所有，如果父母用房產(chǎn)換取養(yǎng)老資金，就會(huì)引起家庭矛盾，導(dǎo)致家庭生活的不和諧，這也是對(duì)于老年人選擇以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式的一個(gè)巨大的阻礙因素。

（四）市場(chǎng)機(jī)制和信息披露存在問題

以房養(yǎng)老計(jì)劃要開展實(shí)行涉及到諸多行業(yè)并且會(huì)涉及很多非常專業(yè)化的問題，這就需要搜集很多專業(yè)的信息。而要全面收集這些信息，需要具有相關(guān)專業(yè)背景知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)。現(xiàn)階段我國(guó)并沒有這樣具備專業(yè)知識(shí)背景的中介機(jī)構(gòu)，從而使信息的收集必須花費(fèi)高昂的成本。而這些花費(fèi)最后要求借款人來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，這就加重了辦理以房養(yǎng)老的成本，借款人在對(duì)于辦理以房養(yǎng)老所消耗的成本進(jìn)行權(quán)衡以后可能會(huì)放棄以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式。于此同時(shí)，高運(yùn)作成本會(huì)讓貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，另外所獲得的信息不完全，可能會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果比如：以房養(yǎng)老產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和運(yùn)行的過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)極大的失誤。

三、對(duì)以房養(yǎng)老制度的完善建議

（一）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。好的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以保障以房養(yǎng)老制度的健康運(yùn)行。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很多不合理的現(xiàn)象，需要國(guó)家政策來(lái)予以規(guī)制，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)。我國(guó)以房養(yǎng)老計(jì)劃的實(shí)行是以二手房市場(chǎng)為依托的，所以二手房市場(chǎng)的良好平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于以房養(yǎng)老制度的運(yùn)行發(fā)揮著關(guān)鍵作用。如何保障二手房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，可以采取下面幾種措施：第一，建立起獨(dú)立的二手房評(píng)價(jià)和交易部門，與其他開展以房養(yǎng)老計(jì)劃的機(jī)構(gòu)相區(qū)別。專門的機(jī)構(gòu)招聘專業(yè)人才從事二手房評(píng)價(jià)和交易，這樣可以實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值，解決房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確的問題。第二，聯(lián)合大型的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，這樣的機(jī)構(gòu)信用更高，業(yè)務(wù)水平也更高。從而可以把把房產(chǎn)交易評(píng)估業(yè)務(wù)外包給這些大型房產(chǎn)中介。借助這些機(jī)構(gòu)在二手房交易市場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值的準(zhǔn)確評(píng)估以及大量的交易額。第三，依靠大數(shù)法則降低風(fēng)險(xiǎn)。大數(shù)法則的含義是，隨著以房養(yǎng)老這一制度的不斷發(fā)展，選擇參與以房養(yǎng)老的人越來(lái)越多且呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，由于可評(píng)估的人群基數(shù)增大，對(duì)于個(gè)人壽命的估算可以做到更加準(zhǔn)確，那么估算的風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)形的被降低。但這需要借助于加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，吸引更多的老人參與該項(xiàng)制度。第四，我國(guó)可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，改革以房養(yǎng)老制度的操作方式，由以房養(yǎng)老制度的實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)披露相關(guān)的信息。根據(jù)美國(guó)以房養(yǎng)老制度的相關(guān)規(guī)定，其中非常重要的一部分內(nèi)容就是進(jìn)行信息披露，這要求以房養(yǎng)老的貸款機(jī)構(gòu)必須在借款人申請(qǐng)以房養(yǎng)老計(jì)劃之前就把相關(guān)的信息進(jìn)行披露。

（二）加大政策的支持。大量的優(yōu)惠政策就像以房養(yǎng)老模式推行實(shí)施的劑，促進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠政策。而我國(guó)的以房養(yǎng)老才處于試點(diǎn)探索階段，在法律法規(guī)方面相對(duì)欠缺，所以為了加快以房養(yǎng)老在我國(guó)的推行和發(fā)展，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)以房養(yǎng)老實(shí)施中的細(xì)則進(jìn)行規(guī)范。對(duì)此筆者有如下建議：

首先，解決土地使用權(quán)期限限制的問題。我國(guó)規(guī)定了土地使用權(quán)的70年的時(shí)間限制，如何解決這一問題對(duì)于以房養(yǎng)老制度的限制，可以通過(guò)司法解釋。如對(duì)于使用期限到期的商用和普通住宅，可以規(guī)定不同的續(xù)期方式。對(duì)用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)，可以準(zhǔn)許其免費(fèi)進(jìn)行續(xù)期或者降低其續(xù)期的成本，以這樣的方式消除借款人和貸款人的政策風(fēng)險(xiǎn)。以房養(yǎng)老制度大大緩解了老年人面臨的養(yǎng)老壓力，這對(duì)于社會(huì)是有積極意義的。

其次，我國(guó)目前采取的是金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，這是我國(guó)目前的現(xiàn)狀。我國(guó)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)從事以房養(yǎng)老應(yīng)該具備什么資質(zhì)沒有比較明確的規(guī)定，這一問題如何解決，可采取下面的方式：銀行經(jīng)營(yíng)，銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)合作。第一，由銀行業(yè)負(fù)責(zé)推出以房養(yǎng)老方案，但其必須具有經(jīng)營(yíng)抵押貸款資質(zhì)。具體是借款人將其房產(chǎn)抵押給貸款的銀行，銀行則可以一次或者分期支付貸款作為養(yǎng)老金。銀行在這中間收取相應(yīng)利息，到期之后收回本息和。第二，由銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)兩方合作開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品，各自發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)促進(jìn)一方養(yǎng)老產(chǎn)品種類的開發(fā)同時(shí)提高以房養(yǎng)老的效率。

再次，以房養(yǎng)老中有下面幾種情況。第一，以房養(yǎng)老計(jì)劃中借貸雙方約定還款期，期限來(lái)臨時(shí)，借款人用現(xiàn)金歸還貸款。與普通的抵押貸款相比，這種方式法律性質(zhì)上沒有區(qū)別，不具有流質(zhì)的嫌疑，因?yàn)榻杩钊耸遣扇‖F(xiàn)金的方式而不是拿所抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)歸還貸款。第二，借款人去世或者要搬離房產(chǎn)時(shí)需歸還貸款。這時(shí)貸款機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行選擇，可以由借款人的繼承人歸還貸款或者把房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機(jī)構(gòu)。為了避免流質(zhì)情形的出現(xiàn)，可以對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值預(yù)先進(jìn)行估算，如果估算出的數(shù)額比最高額度高，則借款人可以要求貸款人補(bǔ)償差額。如果房產(chǎn)價(jià)值不足，或者出現(xiàn)借款人壽命長(zhǎng)于合同約定的情形而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值的下降，為了避免這種情況發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)可以購(gòu)買房產(chǎn)保價(jià)險(xiǎn)以降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)檔案；開發(fā)利用；服務(wù)；措施

中圖分類號(hào)：G271 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在房產(chǎn)管理工作中，房產(chǎn)檔案的的開發(fā)和利用是其工作內(nèi)容中的重要環(huán)節(jié)，也是其進(jìn)行日常工作時(shí)的重要依據(jù)，因?yàn)榉慨a(chǎn)檔案的資料上不僅有著房產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)者的相關(guān)信息，還有相關(guān)房產(chǎn)買賣合同、原始憑證等資料。合理的開發(fā)和利用這些資料能夠有效地提高房產(chǎn)檔案的管理水平和管理效益，能夠充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益和管理作用，進(jìn)而更好的為社會(huì)、為群眾提供更好的服務(wù)。文章就這一話題進(jìn)行展開全面的、深入的、具體的分析和討論。

一、房產(chǎn)檔案的主要特點(diǎn)和其信息資源管理現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)檔案的主要特點(diǎn)

要想充分發(fā)揮房產(chǎn)檔案的使用價(jià)值和功能，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案的動(dòng)態(tài)管理，首先就要對(duì)房產(chǎn)檔案的主要特征進(jìn)行一定的認(rèn)識(shí)與了解。

1、房產(chǎn)檔案具有專業(yè)性

房產(chǎn)檔案的記錄載體較多，其記錄內(nèi)容也較廣，工作內(nèi)容程序性和政策性強(qiáng)，使得其記錄內(nèi)容和形式和其他公文有著明顯的差異，具備明顯的專業(yè)性。此外其方才檔案的內(nèi)容上對(duì)產(chǎn)地面積和產(chǎn)權(quán)狀況也經(jīng)常采用專業(yè)術(shù)語(yǔ)，其表述形式結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、且多用表格和填寫的形式，因此更可以看出其檔案的專業(yè)性強(qiáng)的特征。

2、房產(chǎn)檔案具有延續(xù)性、歷史性以及動(dòng)態(tài)性

房產(chǎn)檔案基本上是隨著房產(chǎn)的變化而變化的，一些房產(chǎn)的拆遷、買賣、交換、分析、繼承等等都是不斷變化的，因此房產(chǎn)檔案具備一定的動(dòng)態(tài)性和歷史性，而且這些資料都是隨著房產(chǎn)的變化而不斷補(bǔ)充的，因此也具備延續(xù)性。

3、房產(chǎn)檔案具有法律性以及真實(shí)性

房產(chǎn)檔案上面記錄的信息會(huì)經(jīng)過(guò)相關(guān)管理部門的審查和監(jiān)督，并且相關(guān)程序都要按照房產(chǎn)局和政府的政策規(guī)定來(lái)執(zhí)行，而且這些資料也會(huì)為檢查機(jī)關(guān)、公安局和法院提供檢查、作證的功用。因此，這些房產(chǎn)憑證和資料都具備真實(shí)性和法律效力。

4、房產(chǎn)檔案具有結(jié)合特征

一般而言，在城市中房產(chǎn)和地產(chǎn)是密切相關(guān)的，如果房屋直接接觸地面，一旦房主有了土地使用權(quán)也就相應(yīng)有了房產(chǎn)權(quán)，反過(guò)來(lái)也是如此，因此房產(chǎn)和土地信息和產(chǎn)權(quán)都是密不可分，同時(shí)轉(zhuǎn)移的。

（二）房產(chǎn)檔案信息資源管理現(xiàn)狀

我國(guó)目前房產(chǎn)檔案的信息資源的主要使用部門是城市、區(qū)、鎮(zhèn)房管局，這些管理部門主要的管理內(nèi)容就是查詢房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的登記記錄和信息，包括房產(chǎn)權(quán)人、房產(chǎn)的原始記錄、房產(chǎn)的買賣合同及其備案信息等等。這些資料還可以為公安局、法院、檢查機(jī)關(guān)等做協(xié)助調(diào)查作用。

二、房產(chǎn)檔案的利用和服務(wù)方式

房產(chǎn)檔案的利用和服務(wù)，歸根究底就是對(duì)房產(chǎn)檔案信息的利用和服務(wù)，一般而言房產(chǎn)檔案的利用方式主要包括對(duì)房產(chǎn)檔案信息的利用、對(duì)房產(chǎn)檔案分析總結(jié)結(jié)論的利用以及簡(jiǎn)介查詢專題服務(wù)的利用。而房產(chǎn)檔案的服務(wù)方式主要包括信息查詢服務(wù)、信息咨詢服務(wù)、房產(chǎn)信息市場(chǎng)服務(wù)、房產(chǎn)信息指導(dǎo)服務(wù)、房產(chǎn)信息專題服務(wù)以及房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等這六種。

三、加強(qiáng)房產(chǎn)檔案開發(fā)利用水平，提高服務(wù)質(zhì)量的方法和措施

房產(chǎn)檔案的最終目的和作用就是為大眾提供服務(wù)，而在對(duì)房產(chǎn)檔案進(jìn)行合理的利用并提供服務(wù)的同時(shí)，也對(duì)房產(chǎn)檔案的管理工作有一定監(jiān)督、檢查和促進(jìn)的作用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越發(fā)達(dá)，其房產(chǎn)檔案的管理工作內(nèi)容也越來(lái)越多，因此，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)檔案信息資源的開發(fā)和管理，提高檔案的服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而更好的滿足市場(chǎng)需要是房產(chǎn)檔案管理工作者面臨的挑戰(zhàn)和必要的任務(wù)。

（一）加強(qiáng)房產(chǎn)檔案信息的法制建設(shè)

為了保證房產(chǎn)檔案能夠充分發(fā)揮應(yīng)有的作用和價(jià)值，就必須要保證房產(chǎn)檔案信息的真實(shí)性和法律性，因此，房產(chǎn)檔案管理人員一定要加強(qiáng)房產(chǎn)檔案信息的法制建設(shè)，要充分依據(jù)我國(guó)相關(guān)房產(chǎn)政策和規(guī)定來(lái)執(zhí)行，做好檔案資料保密的同時(shí)，也要全面、真實(shí)的掌握所有檔案信息。

（二）加強(qiáng)房產(chǎn)檔案管理體系的建設(shè)

隨著信息技術(shù)的普及與提高，房產(chǎn)檔案的管理體系和管理模式也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，充分引進(jìn)現(xiàn)代化信息的手段，利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，根據(jù)房產(chǎn)檔案的實(shí)際情況，建立一個(gè)科學(xué)的、先進(jìn)的檔案管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)檔案資源共享，有助于擴(kuò)展房產(chǎn)檔案的服務(wù)領(lǐng)域，有助于提高檔案信息的準(zhǔn)確性，有助于提高管理工作的效率和質(zhì)量。此外，在建立房產(chǎn)檔案管理體系的同時(shí)，要注意完善其信息查詢和反饋的功能，并對(duì)這些查詢信息做好記錄，以備相關(guān)法律機(jī)構(gòu)和管理工作查閱。

（三）提高房產(chǎn)檔案管理人員的水平

房產(chǎn)檔案的管理工作不僅專業(yè)性較強(qiáng)，其涉及的行業(yè)和知識(shí)領(lǐng)域也比較廣，包括產(chǎn)權(quán)、法律、建筑、抵押等等方面。因此，要想提高房產(chǎn)檔案的管理水平，進(jìn)而為社會(huì)提供更好的服務(wù)效果，就要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)檔案管理工作人員的專業(yè)培訓(xùn)和教育，提供其工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和相關(guān)技能。檔案管理工作人員首先要全面了解我國(guó)政府和地方房產(chǎn)檔案管理局頒布和制定的相關(guān)政策和法律規(guī)定，其次要具備良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，最后要有一定的檔案管理水平和技能，同時(shí)也要具備一定的計(jì)算機(jī)檔案管理軟件的使用技巧。此外，房產(chǎn)檔案管理人員也要不時(shí)學(xué)習(xí)一些新的檔案管理知識(shí)和技能，對(duì)于一些新的檔案管理工作規(guī)定和要求也要了如指掌。至于這樣才能夠在房產(chǎn)檔案管理工作中游刃有余。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，只有在保證房產(chǎn)檔案信息資料的保密性和完整性的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)開發(fā)房產(chǎn)檔案信息的利用范圍，提高房產(chǎn)檔案信息資源的利用水平，才能夠提高房產(chǎn)檔案的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效果，才能使得房產(chǎn)檔案充分發(fā)揮其應(yīng)用的作用和價(jià)值。因此，房產(chǎn)檔案的主管人員就要加強(qiáng)對(duì)一些審閱手續(xù)的監(jiān)督控制和審核，保證產(chǎn)權(quán)者的合法權(quán)益，促使房產(chǎn)檔案管理事業(yè)的進(jìn)一步提升和發(fā)展。

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第9篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

論文摘要 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口流動(dòng)加劇，擴(kuò)大了對(duì)房屋的需求。囿于經(jīng)濟(jì)能力，越來(lái)越多的人選擇租賃房屋，租賃房屋所涉及的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受人關(guān)注，本文對(duì)此問題進(jìn)行簡(jiǎn)析。

論文關(guān)鍵詞 房屋租賃 承租人 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

一、租賃物優(yōu)先購(gòu)買權(quán)簡(jiǎn)要分析

(一)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)內(nèi)涵及部分承租人概念

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，同等條件優(yōu)先于其他買者的購(gòu)買權(quán)，意在于使得租賃物能最大發(fā)揮功用，保障租賃合同穩(wěn)定，使交易成本降低，保護(hù)承租人的權(quán)益。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)古老的民事法律規(guī)則豍。

這樣的情況也出現(xiàn)在合租的場(chǎng)合，稱為部分承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房?jī)r(jià)上漲，多個(gè)承租人共同租賃他人房屋成為一種普遍的現(xiàn)象，雖為地方性法規(guī)所禁止，但因其存在客觀需求而受到關(guān)注豎。

(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特征

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利，由法律直接規(guī)定。這意味著當(dāng)事人不需要在合同中對(duì)此進(jìn)行約定，也說(shuō)明該權(quán)利不能被當(dāng)事人的約定排除;同時(shí)它也是專屬于承租人的，不能通過(guò)繼承或者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移至他人，具有人身依附性;同時(shí)它還是一種附條件的形成權(quán)，不因?qū)Ψ椒磳?duì)而排除行使，也不需要對(duì)方配合即可實(shí)現(xiàn)權(quán)利。

(三)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律歸屬

這是一種受限制的權(quán)力，是一種專屬權(quán)，也是一種期待權(quán)。與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)法律以及理論界存在的多種觀點(diǎn)，其中包括以下幾點(diǎn)：附條件形成權(quán)說(shuō)、期待權(quán)說(shuō)、債權(quán)說(shuō)和物權(quán)說(shuō)豏。依據(jù)“債權(quán)說(shuō)”學(xué)派，承租人的優(yōu)先權(quán)是形成權(quán)，和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)存在沖突。因債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使，必須得到義務(wù)人的對(duì)待給付，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而權(quán)利人的單方意識(shí)就可實(shí)現(xiàn)的形成權(quán)，不需要義務(wù)人的配合，這是沖突所在。

依據(jù)“物權(quán)說(shuō)”學(xué)派，基于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的價(jià)值，承租人的基本生存權(quán)得到了保護(hù)，該權(quán)利具有人身屬性，且義務(wù)主體是不特定的，是一種對(duì)世的豐。物權(quán)說(shuō)和人身權(quán)屬性基本一致。

本文作者認(rèn)為，準(zhǔn)確地說(shuō)，優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債權(quán)，是一種物權(quán)化的債權(quán)。

(四)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法取向

1.構(gòu)建房屋租賃市場(chǎng)的合理秩序

法律規(guī)定給人以穩(wěn)定的交易秩序和合理的期待利益。確保承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于承租人基本居住權(quán)的保障，使經(jīng)濟(jì)秩序得到穩(wěn)定。這種權(quán)利的設(shè)定，不僅表現(xiàn)了法律對(duì)買受人的主體資格的限制，使得不動(dòng)產(chǎn)交易主體具有了先后的排序，而且通過(guò)設(shè)定權(quán)利與義務(wù)的界線，使得有限的不動(dòng)產(chǎn)資源在市場(chǎng)中得到公平、公正的分配。

2.提高租賃物的經(jīng)濟(jì)效益

租賃物因?yàn)榫哂袃?yōu)先權(quán)而促進(jìn)了價(jià)值提升。由于承租人擁有優(yōu)先權(quán)，存在有獲得房屋所有權(quán)的可能性，因而慎重地管理和使用該房屋，使房屋的壽命得以延長(zhǎng)，從而使房屋物盡其用;進(jìn)而，優(yōu)先權(quán)的存在，使得部分承租人的場(chǎng)合下，與房屋所有權(quán)人、共同共有人、按份共有人在處理房屋權(quán)的關(guān)系時(shí)簡(jiǎn)化明了豑，財(cái)產(chǎn)共有人和承租人先后購(gòu)買，達(dá)到協(xié)力，使得部分、全有的租賃關(guān)系消失，財(cái)產(chǎn)上分散于不同主體的權(quán)利能夠重新統(tǒng)一，那么權(quán)利的主體與內(nèi)容就可以更加簡(jiǎn)化，為日后交易提供了便利。

二、房屋租賃合同中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使

(一)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律依據(jù)

合同法對(duì)該權(quán)利做了原則性規(guī)定：出租人出售租賃物，必須在出賣之前的合理時(shí)間內(nèi)將此信息通知承租人。此后司法解釋就行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及如何進(jìn)行救濟(jì)做了漸進(jìn)式的不同規(guī)定。第一次規(guī)定，出租人出賣房屋應(yīng)提前三個(gè)月通知，承租人在同等條件下享有優(yōu)先權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告買賣合同無(wú)效。很快最高法改變了態(tài)度豒，即使出租人侵害了承租人的相關(guān)權(quán)利，也不影響合同的旅行，承租人只能請(qǐng)求損害賠償，并具體規(guī)定了房屋承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概況豓。最高法認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣中，應(yīng)當(dāng)將物權(quán)行為和債權(quán)行為予以分離，當(dāng)房屋所有權(quán)人違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)規(guī)定時(shí)，物權(quán)行為即買賣行為本身應(yīng)當(dāng)有效，而侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種侵犯?jìng)鶛?quán)的行為，得對(duì)此主張侵權(quán)損害賠償。

(二)對(duì)同等條件的進(jìn)一步解讀

根據(jù)合同的相對(duì)性，次承租人只能向承租人主張權(quán)利不能向出租人主張。這個(gè)觀點(diǎn)受到我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)法律的影響，主要是認(rèn)為次承租人不能主張擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但實(shí)際上，不管是承租人和次承租人，兩房均享有優(yōu)先權(quán)這一理論應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙?。在合法的轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合，出租人售賣房屋的，就可能存在兩個(gè)房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。甚至是在相同條件下，次承租人應(yīng)該優(yōu)先享有該權(quán)利。次承租人因?yàn)閷?shí)際占有和使用租賃房屋，有更強(qiáng)理由使用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因承租人和出租人在簽訂了相關(guān)合同之后，又將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或者售賣從而進(jìn)行收益，而并非房屋的實(shí)際使用，那么保護(hù)實(shí)際占有和使用房屋的次承租人更加符合享有優(yōu)先權(quán)。

三、行使優(yōu)先權(quán)存在的問題

(一)同一不動(dòng)產(chǎn)存在多個(gè)承租人

當(dāng)多層房屋分別出租給了不同的承租人時(shí)，便存在了多個(gè)合法的具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體。在這種條件下，當(dāng)房屋所有權(quán)的擁有者想要整體出售房屋之時(shí)，多個(gè)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人之間便會(huì)產(chǎn)生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其后又將三層出租給了乙方，一段時(shí)間后，房主欲將大樓整體出讓，并未同時(shí)通知甲乙兩方，甲通過(guò)中介等方式得知出賣事宜后，立即與房主簽訂了房屋買賣合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案例中，相似的還有很多，實(shí)踐中如何處理是亟待解決的問題。

(二)通知承租人的時(shí)間

在我國(guó)法律的規(guī)定中，給與了出租人以合理期限內(nèi)租賃物物權(quán)變動(dòng)通知的要求，在此基礎(chǔ)上，承租人若被侵權(quán)，請(qǐng)求法院給予保護(hù)，法院應(yīng)當(dāng)支持。

然而“合理期限內(nèi)”語(yǔ)焉不詳，實(shí)踐中存在較大的可操作性。在最早的相關(guān)法律規(guī)定中中，通知時(shí)限界定為三個(gè)月，雖然設(shè)定了準(zhǔn)確的期限，卻存在著時(shí)間過(guò)短，有損出租人利益的問題，因而后來(lái)修改為：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”這一修改雖然彌補(bǔ)了之前的問題，卻也設(shè)置了新的法律隱患。

這里的“合理期限”由出租人決定，具體時(shí)限便容易引起出租人與承租人雙方的爭(zhēng)議。因?yàn)樵诜课葙?gòu)買中存在的資金運(yùn)轉(zhuǎn)與籌措的問題，若是時(shí)限過(guò)短，承租人很難在出租人給予的時(shí)間之內(nèi)籌集到購(gòu)買房屋的資金，那么即便擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也無(wú)從行使。然而出租人所給予的時(shí)限可以是法律允許的自身所認(rèn)為的“合理期限”，那么因時(shí)限產(chǎn)生的沖突便難以避免了。

(三)“同等條件”的解釋空間

“同等條件”的成立便需要與出租人確立了同等購(gòu)買條件的買家，而只有二者達(dá)成了初步契約，約定了購(gòu)買的價(jià)格、日期、具體條件等，才能夠形成規(guī)定中的“同等條件”。然而根據(jù)規(guī)定，承租人在前兩者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期協(xié)商達(dá)成口頭契約后，卻可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以其協(xié)商的條件優(yōu)先購(gòu)買房屋，這種規(guī)定無(wú)疑會(huì)引起出租人與第三方買家的反對(duì)與糾紛。

這里主要存在著兩點(diǎn)問題。第一，該規(guī)定的存在可能浪費(fèi)出租人與第三方購(gòu)買者的大量時(shí)間與精力，在購(gòu)買房屋的過(guò)程中，兩者都需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)查、研究、協(xié)商，同時(shí)消耗不可忽視的人力財(cái)力來(lái)最終達(dá)成購(gòu)買條件，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)卻可以輕易將其推翻，并將結(jié)果據(jù)為己有，對(duì)于令兩方而言欠缺公平。第二，根據(jù)規(guī)定，承租人有權(quán)利了解“同等條件”的具體內(nèi)容，這就使出租人在出售房屋時(shí)難以掌控房?jī)r(jià)，如出租人與第三方交洽出了合理的價(jià)格，本應(yīng)是保密的內(nèi)容，卻必須對(duì)承租人透露，這便使出租人的利益不能完整實(shí)現(xiàn)。

四、解決問題相關(guān)建議

(一)明確整體出售時(shí)多個(gè)優(yōu)先權(quán)并存時(shí)處理方案

當(dāng)房屋出售時(shí)出現(xiàn)多個(gè)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人時(shí)，在現(xiàn)有法律中明確規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”簡(jiǎn)而言之就是承租人只對(duì)自己租賃部分享有優(yōu)先權(quán)，而當(dāng)整棟大樓出租之時(shí)，分別租賃的承租人對(duì)于整棟房產(chǎn)并不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)其所租賃的一層房屋出售之時(shí)，承租人理所應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而當(dāng)整體的幾層房屋共同出售時(shí)，承租人不應(yīng)享有獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)。

如此，不應(yīng)存在多個(gè)承租人同時(shí)享有優(yōu)先權(quán)的情況。但相關(guān)律的曲解，引發(fā)了相關(guān)的沖突，對(duì)于解決的方法，可在沖突的仲裁中明確整體出售房產(chǎn)時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的界定，說(shuō)明相關(guān)規(guī)定意為“當(dāng)出租人將多個(gè)租賃的房屋一并出售時(shí)，各房屋承租人擁有對(duì)各自租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”這樣既可避免可能產(chǎn)生的沖突和意見相左，也可以保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。

(二)規(guī)定承租人答復(fù)期限

出租人通知承租人有一個(gè)合理期限，此處的“合理期限”往往成為了出租人與承租人之間沖突的隱患，關(guān)于如何解決這種沖突，并有效保證出租人與承租人雙方的利益與合法權(quán)益，在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形使中，也應(yīng)具有合理期限的限制，當(dāng)合理期限的時(shí)長(zhǎng)無(wú)法準(zhǔn)確界定時(shí)，可要求承租人做出優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的答復(fù)期限，超過(guò)答復(fù)期限此項(xiàng)權(quán)利即告消滅。這樣既可以保障出租人的時(shí)間和利益不會(huì)被損害，也可保證承租人不會(huì)因時(shí)限過(guò)短無(wú)法及時(shí)籌集購(gòu)買房產(chǎn)的資金，而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(三)細(xì)化“同等條件”

據(jù)文獻(xiàn)記載，“同等條件”這一細(xì)節(jié)源自“臺(tái)灣土地法”，該法給予優(yōu)先權(quán)以自接到通知時(shí)10日答復(fù)期，同時(shí)土地出租人要出賣耕地，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此立法目的在于，一是方便佃農(nóng)轉(zhuǎn)為自耕，二是不使產(chǎn)權(quán)分離，以促進(jìn)“耕者有其田之實(shí)現(xiàn)”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)承認(rèn)土地私有，則這樣的立法可謂合理，但在我國(guó)大陸，土地歸國(guó)家和集體所有，完全沿用臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定不妥。因而，應(yīng)對(duì)“同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”進(jìn)行細(xì)化補(bǔ)充，特別結(jié)合我國(guó)大陸土地政策現(xiàn)狀，如可就集體用地和城市用地不同區(qū)域的地上建筑物租賃情況進(jìn)行不同規(guī)定。明文的法律規(guī)定有利于市場(chǎng)運(yùn)行和司法實(shí)踐。

五、結(jié)語(yǔ)