征收償條例精選(九篇)

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第1篇：征收償條例范文

關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷；補償；國有土地

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領(lǐng)域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)無法適應(yīng)于當前的形勢，與時俱進修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務(wù)院正式實施《國有土地上房屋征收和補償條例》，引起社會各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經(jīng)申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進行補償。在這種意義上，城市房屋拆遷應(yīng)該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)受民事法律調(diào)整。政府在其中只負責管理、監(jiān)督以及服務(wù)職能 [1]。

征收是國家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個人財產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補償，依法強制性地改變土地、房屋及其他不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權(quán)力勢必強行干預拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財產(chǎn)征收領(lǐng)域的運用，切實保障被征收人的合法權(quán)益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個?。▍^(qū)、市）國土部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應(yīng)為政府部門主導，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當事人自己協(xié)商解決，政府不應(yīng)該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開來，必須準確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面?！秶型恋厣戏课菡魇蘸脱a償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標準，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權(quán)的濫用。

第三，公平、合理的補償?？v觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補償?shù)臉藴屎脱a償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補償，但卻沒有規(guī)定具體的補償原則和標準，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進行安置補償，對土地使用權(quán)損失卻沒有考慮，補償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補償款由政府支出，補償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補償條例》就補償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及政府的補助和獎勵。老《條例》對于經(jīng)營性用房的補償沒有詳細規(guī)定，而新《條例》的補償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補償原則，即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權(quán)，所以在過去的貨幣補償中往往“只補房不補地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補償標準，意味著補償當中包括對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過程中的強制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認為政府作為房屋征收主體，不應(yīng)有行政強拆權(quán)，只能依法申請法院強制拆遷，建議取消行政強拆制度。二是認為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強拆權(quán)，但應(yīng)當對行政強拆的條件和程序作出嚴格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。該條例并沒有對“相關(guān)部門”做出詳細規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關(guān)部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產(chǎn)權(quán)益，導致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補償條例》將房屋的強制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強制搬遷，實現(xiàn)了由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強對基層政府征收補償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。

參考文獻：

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[2] 許明月，黃東斌.城市房屋從“拆遷”到“征收”的跨越與私有財產(chǎn)保護制度的完善[J].西南民族大學學報：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆遷典型案例與點評[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 趙瑞，李紅.房屋拆遷不能將任何一方的利益絕對化[J].中國黨政干部論壇，2011，（1）.

第2篇：征收償條例范文

關(guān)鍵詞：《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物權(quán)法》；私權(quán)；位階沖突；效力平衡

[中圖分類號]D922.3;D922.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2012）4-0032-02

2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱“新拆遷條例”）終于出臺，并于21日起正式施行。就保障公權(quán)與私權(quán)方面，具有一定的進步意義，具體表現(xiàn)在兩大亮點：首先，新拆遷條例提出先補償后搬遷的原則，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，將補償標準市場化，明確了公平補償?shù)脑瓌t；其次，新條例改了“行政強拆”為“依法搬遷”，明確了征收主體必須是政府。然而新的拆遷條例是否可以站在自己的崗位上發(fā)揮自身的職能，與《物權(quán)法》之間達到真正意義上的效力平衡，筆者仍然持保留意見。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》與《物權(quán)法》之間的位階沖突

首先，公共利益界定不清，使《物權(quán)法》陷入了立法不作為的尷尬境地。新的拆遷條例中關(guān)于公共利益的界定通過列舉法并設(shè)以兜底條款，在我國現(xiàn)階段“土地財政”仍未得到合理規(guī)范的前提下放寬公共利益的認定標準，很容易使地方政府有意擴大公共利益解釋的范圍，更得以拿公共利益之借口公益公民的合法財產(chǎn)，[1]例如，地方政府屢屢以舊城改造為由進行大規(guī)模的拆遷，然而舊房不是危房，它的存在并沒有妨礙不特定第三人的合法權(quán)益，如果要拆除舊房，需征得房屋所有權(quán)人同意并接受合理不產(chǎn)標準后方可進行，舊城改造不得作為公共利益的一項，其界定標準不得彈性過大。

其次，針對集體土地征收尤其是補償性問題沒有得到解決?，F(xiàn)行的土地管理法規(guī)定所有建設(shè)項目必須使用國有土地，農(nóng)民集體所有土地一旦被征收即變?yōu)閲型恋?，完全可適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。但實踐中農(nóng)村集體土地標準遠低于城市國有土地，加劇了農(nóng)村被拆遷方與拆遷方的矛盾，農(nóng)民的私有財產(chǎn)得不到平等公平的對待，加之農(nóng)民法律意識不強，變相導致圍繞集體土地發(fā)生的暴力拆遷事件此起彼伏?！段餀?quán)法》與《國有土地上房屋征收與補償條例》之間的位階沖突在農(nóng)村表現(xiàn)的更為明顯。[2]因此，現(xiàn)在集體土地如何參照國有土地執(zhí)行，具體如何操作，如何保障《物權(quán)法》作為上位法的優(yōu)先效力成為了眼下最為棘手的問題，這些都需要落到實處。

二、《國有土地征收與補償條例》與《物權(quán)法》之間的效力平衡

首先，將《物權(quán)法》的相關(guān)精神和立法原則融入到新拆遷條例中，私有財產(chǎn)權(quán)是一種復合型的權(quán)利，在私人與國家之間，私人與私人之間建構(gòu)起了雙重的社會關(guān)系，由此，具備了對抗公權(quán)力與私權(quán)利的雙重性質(zhì)。[3]要從宏觀的角度去樹立物權(quán)至上的精神，從更高的層面去約束拆遷人員的任意行為，使得立法者，執(zhí)法者和司法者在公共權(quán)力的正當行使與公民私有財產(chǎn)權(quán)力的保護之間找到平衡。

其次，明確公共利益的范疇，限定征收權(quán)的行使范圍，避免實踐中與《物權(quán)法》相互沖突與摩擦。界定公共利益的過程中堅持合法合理、公共受益、公平補償、公開參與、權(quán)力制約、權(quán)責統(tǒng)一的六大基本原則和標準，做到房屋征收決策和執(zhí)行全過程的公開透明，保障相對人的知情權(quán)，申辯權(quán)，監(jiān)督權(quán)，參與決策權(quán)等的有效行使，公共權(quán)力行使不當必須承擔相應(yīng)的責任完善責任機制，避免公民的私權(quán)在政府積極追求公權(quán)的情況下受到特別的乃至普遍的犧牲。

同時，《物權(quán)法》統(tǒng)一了房屋征收的對象，就土地而言，征收的對象可以是國有的土地也可以是集體的土地。為了切實保護好公民的私有財產(chǎn)權(quán)，必須以物權(quán)法為依據(jù)，打破目前城市房屋拆遷的二元管理體制，統(tǒng)一立法，將國有土地和集體土地上的房屋拆遷都納入到未來立法中。只有這樣，才能改變因城市發(fā)展而拆遷與城市國有土地相鄰的“城中村”房屋無法可依的尷尬局面，才能減少和杜絕發(fā)生在集體土地上的房屋暴力拆遷事件的發(fā)生，使失地的農(nóng)民獲得與城市房屋被拆遷人一樣的房屋拆遷補償，真正體現(xiàn)《物權(quán)法》中平等公平原則。

最后，新拆遷條例符合《物權(quán)法》的情況下，下位法的適用優(yōu)先上位法。所謂的適用優(yōu)先是下位法符合上位法的情況下，下位法的“適用先于”上位法，其根據(jù)是梅爾克―凱爾森位階理論的第二要義：下位法是上位法的具體化和個別化，這與我國立法法中“變通法優(yōu)于被變通法”的規(guī)則如出一轍，但實際上還是上位法優(yōu)于下位法規(guī)則發(fā)生作用的結(jié)果，因為它們的前提必須是下位法符合上位法的情況。因此我們不得不在《物權(quán)法》與新拆遷條例的制度設(shè)計上給予必要的關(guān)注，從法律、法規(guī)的角度去審視房屋征收這一問題，只有這樣經(jīng)過完善的征收管理機制，融入物權(quán)法的精神，由上位法的原則或規(guī)定來指導下位法的具體運行，將會使其朝著更好的方向運作，也進一步保護了公民的合法權(quán)益不受侵犯，才能真正維護法律的公正、保護物權(quán)人的合法權(quán)益。[4]

法律的制定需要長期的準備和醞釀，尤其是使用房屋征收領(lǐng)域的涉及到公權(quán)與私權(quán)強烈沖突的行政活動法律更不是一朝一夕就可以完成的，在征收領(lǐng)域的過程中，如果僅僅只將希望寄托于行政法規(guī)本身，直接導致的結(jié)果可能是出現(xiàn)依法律規(guī)定還是依條例規(guī)定無法抉擇的尷尬境地，從而使《城市房屋征收與補償條例》超越《物權(quán)法》這樣的現(xiàn)行法律，因此我們的立法思路必須以《物權(quán)法》為支撐，維護好法的效力格局，在上位法與下位法之間尋求到一個平衡點，為行政國家背景下征收領(lǐng)域中的權(quán)力配置提供具有高度正統(tǒng)性的保障。

[1]黃東斌.城市房屋征收中公共權(quán)力的配置與控制――以權(quán)力為視角評《國有土地上房屋征收與補償條例》[J].中國房地產(chǎn),2011（3）：20-23.

[2]楊世建.公民參與是解決城市房屋征收補償問題的關(guān)鍵[J].山東科技大學學報,2010（4）：54-56.

第3篇：征收償條例范文

一、征收對象范圍的界定

觀點一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)閲型恋氐姆秶Ｓ^點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨榫缍檎魇铡?/p>

筆者傾向于觀點三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。觀點二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補償費歸村鎮(zhèn)集體，安置補助費一般也歸村鎮(zhèn)集體，?？顚Ｓ糜谑У剞r(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價補償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點問題及觀點

《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現(xiàn)行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償?shù)慕M成是借鑒國有土地上征收補償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權(quán)法》中的補償構(gòu)成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認為：補償?shù)慕M成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會明確原則性指導方向；條例會明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償

由于我國法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結(jié)合成新給予補償；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。

筆者認為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價格結(jié)合成新給予補償；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區(qū)位價或者估價規(guī)范技術(shù)標準或者其他計算標準及名目發(fā)放。

五、評估規(guī)范依據(jù)及價格

1.評估規(guī)范依據(jù)

已有的評估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；集體土地上的評估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》。

選擇什么評估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進行估價還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補償辦法》，規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被收購房屋的價值進行評估，按照征收后的用途進行估價。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》評估集體土地，通常制定一套新的標準進行賠補，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規(guī)范為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但其第13條“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估”；其實，這已經(jīng)明確了估價技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

那么集體土地的估價規(guī)范體系會參照已有六個規(guī)程規(guī)范的哪一個？

筆者認為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應(yīng)的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術(shù)方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國有建設(shè)用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)進行評估？

對此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補償辦法》，其中規(guī)定針對城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場價格進行評估。但江蘇省同房同價的規(guī)定中與宅基地擁有處數(shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認為：我國現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。

第4篇：征收償條例范文

一、社會穩(wěn)定風險評估包含的內(nèi)容

《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。社會穩(wěn)定風險評估應(yīng)包括哪些內(nèi)容?筆者認為，應(yīng)包括如下內(nèi)容：1.征收項目的實施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設(shè)活動，是否是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；2.征收項目實施的各項準備工作是否充分，如征收補償方案是否進行了論證并征求公眾意見，補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實施是否會引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴重不滿，征收補償是否與同類地區(qū)的項目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩(wěn)定風險防范對策和預案措施等。

二、對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補償安置問題

《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當事人雙方通過民事協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補償過程中，租賃雙方未能解除租賃關(guān)系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補償工作的難度，需要謹慎對待。

1.補償方式的選擇

《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對征收補償時不能與承租人解除租賃關(guān)系的被征收人是否既可以適用貨幣補償，又可適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢?筆者認為，此種情況對被征收人只能適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建立新的租賃關(guān)系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)對被征收人給予因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。如果被征收房屋存在租賃關(guān)系，實際由承租人經(jīng)營，那么，真正意義上的停產(chǎn)停業(yè)損失由承租人承擔，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失理所當然應(yīng)補償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當事人可就停產(chǎn)停業(yè)損失費協(xié)商房屋租金補償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關(guān)補償問題。

3.房屋征收獎勵

《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當對被征收人給予獎勵。對存在租賃關(guān)系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認為，房屋征收獎勵應(yīng)給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據(jù)征收項目的實際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題

按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。按照《行政復議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請行政復議的期限一般為補償決定送達之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補償決定送達之日起三個月，而補償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補償決定送達之日起十五日內(nèi)。因此，在補償決定送達之日起三個月內(nèi)，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補償決定送達三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關(guān)規(guī)定對被征收人作了貨幣補償或者提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房且對被征收房屋進行了證據(jù)保全的，可依法先予執(zhí)行。

四、商業(yè)拆遷問題

《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要對房屋進行征收，而對商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實際上進行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時期內(nèi)依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，拆遷當事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進行管理的，各級房產(chǎn)管理部門只能對之進行指導。但盡管如此，筆者認為，拆遷人要從事拆遷行為，應(yīng)當具備建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地批準文件、國有土地使用權(quán)批準文件，同時，為保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關(guān)部門對拆遷補償安置資金進行監(jiān)管。

2.拆遷補償標準問題

對商業(yè)拆遷的補償標準，筆者認為可參照房屋征收補償?shù)臉藴剩疬w人對被拆遷人的補償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結(jié)構(gòu)、同區(qū)域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。

3.對違規(guī)拆遷的處理問題

第5篇：征收償條例范文

關(guān)鍵詞 征收 拆遷 利益沖突

中圖分類號：D922 文獻標識碼：A

一、關(guān)于征收與拆遷的語意

（一） 關(guān)于“征收”。

《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）第十條：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

可見，“征收”一詞是以憲法和人大立法明確規(guī)定為依據(jù)的，且專門針對將集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的事項，是一種改變物權(quán)歸屬的公權(quán)力行為。

（二） 關(guān)于“拆遷”。

《憲法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都確認：對私人財產(chǎn)只能“征收或征用”。然而，現(xiàn)有法律層級較高的法律檔有5件行政法規(guī)、9件司法解釋仍是以“拆遷”為基礎(chǔ)建立。在這些法律檔中，“拆遷”一詞無一例外地與“房屋”聯(lián)系在一起，而并未對房屋建在集體土地上還是國有土地上加以區(qū)分。其中，將“拆遷”一詞賦予強大公權(quán)力色彩的法律檔莫過于2001年的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《拆遷條例》）。

且“拆遷”一詞，直白地講述了當集體土地被國有化以及單位和個人的房屋被國有化之后的命運，但“拆遷”卻并不是一個法律詞匯，它不能準確地彰顯法律意義。

（三） 現(xiàn)狀。

2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱：《征收與補償條例》）頒布施行。我認為《征收與補償條例》可以看做是對“拆遷”一詞的正式放棄?！墩魇张c補償條例》在標題中使用的正是“征收”一詞，而非2001年《拆遷條例》當中的“拆遷”。我認為非常合理，因為“拆遷”本質(zhì)上源于政府對居民房屋所占用之土地的產(chǎn)權(quán)的征收，其法律效力亦附屬于征收而存在。具體而言，拆遷的主體、程序、補償、產(chǎn)權(quán)變更等諸多重要問題均由征收制度決定。

二、我國現(xiàn)行征收制度的關(guān)鍵性理論問題

（一）征收的性質(zhì)及其應(yīng)當遵循的基本原則。

目前我國的征收實質(zhì)上是一種行政征收。行政征收，是指行政主體憑借國家行政權(quán)力，根據(jù)國家和社會公共利益的需要，依法向行政相對人強制、無償?shù)卣骷欢〝?shù)額的金錢或?qū)嵨锏男姓袨?，具有強制性，無償性，法定性。征收行為或房屋的拆遷行為構(gòu)成行政征收法律關(guān)系。

正因為征收的行政行為屬性，我認為至少應(yīng)遵循行政行為的基本原則，也即：依法行政原則、合理性原則、程序正當原則、便民高效原則、誠實守信原則。即：征收應(yīng)該遵循法定的職權(quán)和程序、充分考慮具體情況之后以最大限度地減少損害為原則進行。

（二） 征收強烈的利益對抗性。

對于適應(yīng)了定居生活的人類而言，幾乎沒有什么比能夠維持自己穩(wěn)定的生活數(shù)據(jù)即財產(chǎn)更為重要了。而征收制度要剝奪的恰恰正是這項權(quán)利，因而就表現(xiàn)為公權(quán)力與個人之間強烈的利益沖突。而當前個人力量弱小到無法抵抗公權(quán)力，于是，為了捍衛(wèi)在個人眼中幾乎是生存基礎(chǔ)的土地和房屋，才出現(xiàn)了個人以血肉之軀憤然抵抗的事件。因而合理地處理個人利益與公共利益應(yīng)該永遠是征收制度不衰的主題。

三、結(jié)合《征收與補償條例》對征收當中雙方利益的沖突解決的分析

（一） 征收的前提――公共利益應(yīng)盡可能的明確。

《征收與補償條例》第八條采用列舉式對“公共利益”進行了界定，共七項，但其中第五項“為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要”引發(fā)了不小的爭議。且不論舊危房改造中難免會有開發(fā)商的涉足，單就“舊危房改造在多大程度上能歸屬于公共利益”就是一個頗難論證的問題。

公共利益不僅需要列舉式的羅列，它還需要一種有明確標準的描述性定義，以便于當新的社會現(xiàn)實出現(xiàn)或者疑難案例出現(xiàn)時有一個可供界定的標準。而且在這個問題上，針對我國的現(xiàn)實，首要的是將商業(yè)利益排除在外。

（二） 補償標準――從替換和補償金說起。

就目前情況而言，對房屋的征收主要有兩種補償方式：貨幣補償和房屋置換。

對于房屋置換而言，主要是解決房屋在置換前后的面積、便利程度等方面的問題。對于房屋置換導致的住房條件下降予以相應(yīng)的補償即可，另外是過渡期間費用的償付問題。而對于貨幣補償?shù)臉藴?，向來是爭論不休的問題。

《征收與補償條例》對貨幣補償?shù)臉藴适恰柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?，然而眾多的專家卻仍然擔心這樣的標準不足夠防止類似釘子戶事件的發(fā)生。因為，拿到貨幣補償并不是最終目的，最終被拆遷的居民還是需要解決住房問題。如果因為住戶住房破舊而導致評估數(shù)額過低，就仍然無法使失去住房的居民在現(xiàn)在的條件下獲得一套住房，而生活質(zhì)量不受太大的影響。因而，當前房屋的估價是否應(yīng)該成為貨幣賠償?shù)臎Q定性標準值得商榷。

（三） 強制拆遷的適用應(yīng)嚴格限制其措施。

強制拆遷首先并不是一個貶義詞，只是強制拆遷的手段有可能成為被詬病的對象。因為任何行政行為必然會以其背后強大的國家機器能做后盾，在必要的時候以其強制力保證行政行為的實施。然而在強制力顯現(xiàn)的時候，如何同時體現(xiàn)對行政相對人的人權(quán)的保障和尊重。

《征收與補償條例》中先補償后強拆的規(guī)定是個很大的進步。同時其二十七條規(guī)定：“房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷?！比匀皇潜容^具體的規(guī)定，一個抽象的原則仍未建立。

（作者單位：湖北省恩施市人民檢察院）

參考文獻：

第6篇：征收償條例范文

［關(guān)鍵詞］拆遷評估；問題；應(yīng)對措施

［中圖分類號］F123 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0113-01

1 新條例中有關(guān)評估拆遷存在的變化

(1)“拆遷”退役“征收”上崗,突出保障被征收者權(quán)益?！稐l例》中,一個顯著的變化,舊有條例中令人敏感的“拆遷”被“征收”取而代之?！安疬w”二字,此前已在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了20年之久。1991年,國務(wù)院上述條例,2001年對其作出修改。2007年12月,國務(wù)院常務(wù)會議審議的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》中,“拆遷”依然在列。而在2010年1月、12月的兩次向社會公開征求意見稿中,其表述已經(jīng)變?yōu)椤皣型恋厣戏课菡魇张c補償”；直到21日公布的新條例,“拆遷”二字徹底摒棄。筆者認為,透過這一字面改動,可以看到新條例更加突出房屋征收和補償?shù)囊?guī)范、公平、合理；而且,在新條例的修改過程中,規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)的法治理念在不斷強化,使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。

(2)公共利益確定六個方面,明確征收范圍?！稐l例》規(guī)定：為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：①國防和外交的需要；②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；④由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

(3)征收房屋補償不低于市價,提現(xiàn)公平、公正原則?！稐l例》規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

(4)房價評估機構(gòu)由被征收人選定。

意見提出房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇方式采用公開抽簽、搖號等方式選擇或者一方不參與的由另一方選定等,建議不能由市、縣級政府規(guī)定選定辦法。認為住房保障的具體辦法和停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法等不應(yīng)由市、縣級人民政府規(guī)定,建議由上級政府制定。《條例》規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。優(yōu)先給予被征收人住房保障的具體辦法、停產(chǎn)停業(yè)損失補償具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2 目前拆遷評估中主要存在的問題

(1)確定房屋基準價格存在的問題。房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構(gòu),后由該機構(gòu)來測算,在由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

(2)城市房屋拆遷估價市場表現(xiàn)出明顯的壟斷特征。每個城市都有為數(shù)有限的幾家評估機構(gòu)依靠和政府管理部門的親緣關(guān)系(歷史上曾從屬于政府管理部門)或其他手段壟斷拆遷評估市場的大部分業(yè)務(wù),其利用壟斷優(yōu)勢在降低服務(wù)質(zhì)量的同時還能賺取超額利潤,破壞了拆遷估價市場的交易規(guī)則,降低了拆遷估價市場的效率。

(3)拆遷估價機構(gòu)受利益驅(qū)動惡性競爭,忽視估價專業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價值。由于城市房屋拆遷估價業(yè)務(wù)利潤豐富,大多數(shù)拆遷估價機構(gòu)為利益相互惡性競爭。此外,房地產(chǎn)估價作為專業(yè)性、技術(shù)性、政策性極強的工作,在評估過程中要嚴格按照相關(guān)評估法規(guī)進行操作,但在實踐中,有些拆遷評估為了加快評估進度,減少評估工作量,忽視拆遷估價技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量,只重視政策解釋技巧,追求能對估價結(jié)果自圓其說成為一種普遍現(xiàn)象。

3 新條例中有關(guān)拆遷評估的亮點

亮點一：征收前進行維穩(wěn)評估。條例規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,并且房屋價值由評估機構(gòu)來評估確定。這和原拆遷條例有很大不同。過去實行的補償辦法多是暗箱操作,每家被補償多少并沒有張榜公布,也沒有公示。現(xiàn)在按照市場價格為底線,應(yīng)該比過去要明確了。另外,價值由評估機構(gòu)作出,而不是由開發(fā)商作出,比過去要更公平。如果不服評估結(jié)果,可以申訴要求復議,如果再不服,可以再申請鑒定機構(gòu)進行鑒定,覺得不符合公平標準還可以請另一家來鑒定。還有一點非常重要,評估機構(gòu)不是由政府作出的,是由雙方協(xié)商確定的評估機構(gòu)。

亮點二：加重評估機構(gòu)責任。條例規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。條例一是明確了由被征收人協(xié)商選定是總原則；條例二是加重對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師虛假或者錯誤評估的法律責任,比如記入信用檔案等,這是靠信譽吃飯的這類機構(gòu)的死穴。

4 解決新條例中有關(guān)拆遷評估的問題的建議

(1)完善有關(guān)配套文件,確定科學的估價方法。

一般情況下,對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估,首選市場比較法,結(jié)合成本法與收益法,按照其性質(zhì)與用途分類后,進行市場化評估。對于采用“基準價格+修正”方法的地區(qū),應(yīng)從三方面加以完善,一是房屋拆遷補償基準價格的制定,要依據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況,真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準價格的制定要公開、透明,建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；三是基準價格要定期修訂,房價變化較快的地區(qū)可半年修訂一次,一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。

(2)協(xié)調(diào)好政府與拆遷人、拆遷評估機構(gòu)之間的關(guān)系。

政府應(yīng)在宏觀層面加緊構(gòu)建城市拆遷的制度化和法制化運行環(huán)境。一方面,堅持市場化、社會化的改革方向,促使企事業(yè)單位和社會中介組織參與到城市房屋拆遷管理工作中,改革政府大包大攬的模式；另一方面,健全和完善相關(guān)的法律規(guī)范,增加拆遷工作中的法律含量,有效協(xié)調(diào)公權(quán)和私權(quán)之間的利益關(guān)系。運用法律手段維護被拆遷人的合法利益,規(guī)范房產(chǎn)開發(fā)商和動拆遷公司的行為,建立正常的動拆遷秩序。

第7篇：征收償條例范文

Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing.

關(guān)鍵詞： 房屋征收；評估；補償；公平

Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness

中圖分類號：D913 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）23-0252-02

0引言

房屋征收是公權(quán)力強制取得私權(quán)利，發(fā)達國家和地區(qū)公權(quán)力的行使，一般遵循三個要點：一是前提正當，即必須是公共利益的需要；二是程序合法，即必須依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限；三是補償合理，即不讓被征收人的利益受到損失[1]。因此，合理補償是房屋征收程序正常啟動后最為關(guān)鍵的問題。過去20多年間，城市房屋拆遷作為取得國有土地的重要途徑，為我國快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了充足的城市建設(shè)發(fā)展用地。但由于拆遷補償中存在的公平性問題，也積累了大量的社會矛盾。以評估值為依據(jù)確定房屋征收補償費是國際慣例，但過去我國的拆遷評估與補償實踐中，存在著一些未明確或者被公眾誤解的問題，影響了拆遷補償?shù)墓健⒐?/p>

1過去房屋拆遷補償中存在的影響公平性的問題

1.1 補償內(nèi)容不完整目前發(fā)達國家和地區(qū)的房屋征收補償一般采用公平補償?shù)脑瓌t，即確保征收造成的各相關(guān)人的各項損害都得到相應(yīng)的補償，同時也防止被征收人因征收補償而有不當?shù)美鸞2]。國外征收補償與征收損失往往形成“一一對應(yīng)”的關(guān)系，征收補償具有“有損失，就有補償，誰損失，就補償誰”的特點。因各國國情不同，房屋征收需要補償?shù)膬?nèi)容各個國家并不完全相同，但綜合美國、英國、日本不動產(chǎn)征收的規(guī)定來看，補償?shù)姆秶话惆ㄎ鍌€部分：一是對土地及建筑物、附著物的補償，二是對殘留土地及鄰接地損失的補償，三是對干擾及搬遷的補償，四是對失業(yè)者的補償，五是對間接利益損失的補償[3]。過去我國與拆遷相關(guān)的各項法律法規(guī)中沒有對補償內(nèi)容做出清晰規(guī)定，實踐中主要依靠拆遷當事人談判確定補償費用，補償內(nèi)容主要體現(xiàn)的是第一及第三部分，其他部分的損失未直接體現(xiàn)。造成一些被拆遷人估量或者真實發(fā)生的損失在法律法規(guī)規(guī)定的補償中得不到合理體現(xiàn)，被拆遷人的心理預期得不到滿足，或者拆掉舊房后無法在原地購買類似住房的情形大量存在，從而引發(fā)了很多社會矛盾。

1.2 混淆了補償與社會保障被拆遷房屋往往位于一個城市的中心地段，特別是舊城改造項目中的房屋，大部分面積很小、較為破舊、基礎(chǔ)設(shè)施不齊備，被拆遷人多為低收入人群。如果按照房屋價值進行補償，由于相同地段已經(jīng)沒有類似房屋，被拆遷人很難用補償款購買到相同位置的新房，只能搬離市區(qū)。由于過去幾年我國大部分城市房價上漲較快，有的被拆遷人甚至無法在郊區(qū)購買到新房。拆遷部門為了解決這個問題，往往通過與這部分人談判，多給與一些補償來解決，但補償金額多由談判的結(jié)果決定，補償款不公開透明，各個被拆遷人之間不能橫向可比，造成較多的糾紛。實際上，對于低收入人群的住房問題應(yīng)當通過給予社會保障，公開、透明的進行解決，而不是采取談判，增加補償費的辦法。否則不利于拆遷補償?shù)墓?、公正，不利于社會保障的公開透明，為建設(shè)和諧社會留下隱患。

1.3 混淆了評估值與補償費《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~以房地產(chǎn)市場價格評估確定，但沒有明確補償?shù)膬?nèi)容及與評估值之間的關(guān)系。導致在實踐中，混淆評估值與補償費的情況普遍存在。拆遷部門為了減少責任，要求評估機構(gòu)將全部費用包括各類補貼和獎勵都體現(xiàn)在評估值中，按照評估值給被征收人貨幣補償；一些地方為了順利搬遷，規(guī)定按照新建商品房價格評估被征收房屋價格。這些做法使評估本身失去規(guī)則，導致評估價扭曲，而且造成許多錯誤認識，擾亂了房地產(chǎn)市場價格體系（如破舊房的征收補償評估價，大大高于同類房的二手房市場價），以及一些不應(yīng)得到這種補償?shù)谋徽魇杖艘搏@得了這種補償，引起新的不公平。

1.4 評估機構(gòu)中立性差評估機構(gòu)的評估結(jié)果是確定被征收房屋價值補償?shù)囊罁?jù)，特別是過去的房屋拆遷中，補償內(nèi)容的絕大部分都是依據(jù)評估機構(gòu)的評估結(jié)果。因此，評估機構(gòu)的中立性是保障房屋征收補償公平公正的首要條件?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》規(guī)定“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！睂嵺`中由于被拆遷人難以組織，還有很多地方采取由拆遷部門組織招投標的方式選定評估機構(gòu)。這些選定方式，被拆遷人參與程度低，有的方式甚至無法參與，拆遷部門掌握決定權(quán)。再加上征收評估費用也由房屋征收部門支付，實際操作中很容易造成房屋征收部門干預評估的情況發(fā)生，損害被征收人的利益。

2《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后的評估與補償

第8篇：征收償條例范文

拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規(guī)定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋進行立項評審，給予所有權(quán)人安置和遷移損失補償。

對拆遷補償?shù)姆绞揭约把a償辦法等做了相關(guān)規(guī)定。

《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第9篇：征收償條例范文

一、土地征用

土地征用是指國家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對象為土地使用權(quán)。

1.土地征用的程序

用地單位要得到被征土地的使用權(quán),須按國家規(guī)定的合法程序進行。根據(jù)我國《土地管理法》及其《實施條例》的有關(guān)規(guī)定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請;(2)選址;(3)商定補償安置方案;(4)劃撥建設(shè)用地;(5)核發(fā)國有土地使用證。

2.征地批準權(quán)限

對征用集體土地,《土地管理法》規(guī)定了嚴格的批準權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實施條例》第21條的規(guī)定(略)。

二、征用補償

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條(略),在農(nóng)村土地征收中確立公平補償對于保護農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府行為、優(yōu)化資源配置、維護社會穩(wěn)定等具有重要意義。落實公平補償應(yīng)做到重塑以市場價格為基礎(chǔ)的完全補償原則,逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍、合理拓展農(nóng)地征收的補償方式、完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑。

1.公平補償?shù)膶肱c意義

我國關(guān)于土地征收補償?shù)臈l款最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例修正草案》、1982年的《國家建設(shè)征用土地條例》都對土地征收補償?shù)膯栴}做了或多或少的規(guī)定,2001年國土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對征收土地的補償程序問題做了相應(yīng)的規(guī)定。目前有關(guān)土地征收補償制度的規(guī)定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據(jù)該條的規(guī)定,相較于農(nóng)民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補償。這種不完全的補償制度對于農(nóng)民而言極具不公平:(1)以產(chǎn)值數(shù)倍法的方法測算農(nóng)民的損失未能全面體現(xiàn)土地的實際價值,漠視了土地對于農(nóng)民而言所具有的歸依和發(fā)展功能。(2)單一的金錢補償方式限制了農(nóng)民的補償選擇空間,難以保障失地農(nóng)民的生活水平不下降。(3)對因征地造成的間接損失不予補償難以實現(xiàn)對農(nóng)民的充分救濟,亦會增加農(nóng)民今后的生產(chǎn)生活負擔。(4)補償標準制定的高度行政化剝奪了失地農(nóng)民的公平參與權(quán),同時加劇了征地違法腐敗案件的發(fā)生。(5)補償糾紛救濟機制的缺位、不到位有礙于農(nóng)民權(quán)益的有效保護,也影響到征地工作的順利開展。

2.公平補償?shù)穆窂皆O(shè)想

(1)逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍

與世界上一些發(fā)達國家和地區(qū)的征收補償范圍相比,我國目前的征地補償僅限于與被征收客體直接相關(guān)的經(jīng)濟損失,并沒有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關(guān)損失。目前各國對于征地造成的損害進行賠償,從范圍上看至少有三項內(nèi)容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構(gòu)筑物的補償;因征收造成的困難補償;因征地活動引起的其他補償,如殘余地補償、相鄰土地損害補償?shù)取?/p>

(2)合理拓展農(nóng)地征收的補償方式

征收補償?shù)姆绞绞侵冈谡魇昭a償?shù)倪^程中國家對遭受損失的農(nóng)民進行補救所采取的各種形式。正確適用補償?shù)姆绞綄浹a受害人的損失具有重要意義。征收補償有直接補償和間接補償兩種方式。直接補償是指以金錢或?qū)嵨锏姆绞街苯訌浹a受害人所遭受的損失,如支付補償金。間接補償是通過授予某種權(quán)利或利益,間接彌補受害人所受的損失。我國目前主要采取的是生活導向性的金錢補償方式,除了原來的金錢補償方式外,可以考慮增加以下幾種補償方式并在立法層面作出進一步具體的規(guī)定。

(3)完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑

完善的的補償程序與救濟機制是農(nóng)民獲得公平補償?shù)闹匾ＷC。從各國的立法例來看,一般都針對國家征收權(quán)行使的不同階段設(shè)置相應(yīng)的救濟途徑,征收補償?shù)某绦蚝途葷緩讲⒎菦芪挤置?。具體到我國,盡管《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證規(guī)定》對征收補償?shù)某绦蜃隽讼鄳?yīng)的規(guī)定,但是在實踐中還是存在一些問題,有鑒于此,我們必須進一步完善征地補償?shù)某绦颉娀瘜r(nóng)民補償糾紛的救濟。

3.完善途徑

(1)規(guī)范土地征用程序,加強民主監(jiān)督,明確補償標準

在征用過程中,應(yīng)該嚴格按程序辦事,發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用,避免土地資源的浪費,促進土地資源的優(yōu)化配置,維護農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。

(2)設(shè)村民代表會議

設(shè)村民代表會議行使集體土地所有權(quán),以解決集體所有權(quán)主體虛位化的問題。

(3)嚴格界定“公共利益”

在法律中應(yīng)明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時規(guī)定列舉之外的土地征用必須由國務(wù)院批準。嚴格區(qū)分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允許集體土地進入一級市場

農(nóng)地征用制度應(yīng)該符合法制化要求,堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,努力探索與我國城市化發(fā)展步伐相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度,更好地促進社會的和諧發(fā)展,將集體所有的土地與國有土地的所有權(quán)平等保護,適當開放土地一級市場,讓政府成為這一市場上起監(jiān)督作用的中介者,這是一個建立在尊重歷史和承認現(xiàn)實的基礎(chǔ)上的制度創(chuàng)新。

(5)探索新的補償方式

政府在工商、稅務(wù)等方面,可以出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵失地農(nóng)民興辦城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè),多形式開展就業(yè)和教育培訓,提高失地農(nóng)民的勞動技能和再就業(yè)能力。允許農(nóng)民以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性項目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營,讓被征地農(nóng)民能長期分享土地的增值收益。在征地時按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)安置被征地農(nóng)民,可以更好地解決農(nóng)民的后顧之憂,有利于維護農(nóng)村穩(wěn)定。