房地產項目投資分析精選(九篇)

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第1篇：房地產項目投資分析范文

據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規劃;

2)項目要有準確的市場預測與市場定位;

3)要編制科學的環境評價報告;

4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。

2.2應編制項目成本投資估算控制表

根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:

1)建筑安裝工程費用;

2)設備及工器具購置費;

3)工程建設其他費用;

4)基本預備費;

5)漲價預備費;

6)建設期貨款利息;

7)固定資產投資方向調節稅。

結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據表1,應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現象,取得良好的控制效果。

2建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設中一項重要的技術與經濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。

在20世紀80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規劃、協調監督、控制和總體評價,以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。

本文從工程經濟的角度出發,就房地產投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算,保證項目目標的順利實現。

房地產投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段,即決策階段、規劃設計階段及施工階段。

3規劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現,是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態控制的話,那么規劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態控制。根據房地產項目特點,該階段主要可在總平面規劃設計、單體施工圖設計及環境設計三個環節對工程造價進行重點控制。

3.1總平面規劃設計

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現最合理的土地成本;

2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統應結合現有城市資源進行近期、長期的設計。

3.2單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:

1)樁基設計方面:在多層住宅中,據測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2。

2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。

4施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

4.1工程招投標階段的工程造價控制

1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優秀的投標人,以降低工程承包風險。

2)根據項目實際,確定合理的投標條件

①根據住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。

③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,

注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

4.2加強工程施工事中控制

1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

2)加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素,導致標外工程量項目增加現象,如基礎土方量、井點降水等,現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

3)嚴格按照合同進行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調價動態。

5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。

5建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:

①組織手段:就是應明確企業各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;

②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。

③經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數據,對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。

2)充分發揮社會化監理服務功能,建立監理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態管理。

在IS09001-2000質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。

6結束語

綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現象的發生,實現投資效益最大化。

參考文獻:

[1]建設工程工程量清單計價規范.GB50500-2003.北京,中國建筑工業出版社,2003.

[2]張允明.工程量清單的編制與投標報價[M].北京中國建材工業出版社,2003,7.

[3]袁建新,遲曉明.工程造價控制[M].北京:中國建筑工業出版社,2004.

[4]尹貽林.工程造價管理基礎理論與相關法規[M].北京,中國計劃出版社,2003.

[5]駢永富,閻俊愛.房地產投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.

第2篇：房地產項目投資分析范文

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟,2010(8).

第3篇：房地產項目投資分析范文

[關鍵詞]商業房地產 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業在商業房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業房地產處在飛速發展的階段,隨著商業競爭的不斷加劇,商業房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規劃時面臨的項目完成所發生的項目收益變化的風險。由于商業房地產項目在一開始規劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規劃人所預測的商機就可能發生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業房地產投資額大,開發周期長、銷售經營持續的時間也很長,各種社會經濟環境條件發生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業房地產的發展與整個城市經濟發展趨勢密切相關,商業房地產的投資和消費,依托于城市經濟發展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業房地產項目的開發中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規劃中得到應用,評價商業房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統,對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發公司欲投資一個商業房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規律,掌握它、運用它為經濟發展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業出版社, 2004: 242-246

第4篇：房地產項目投資分析范文

關鍵詞：房地產;項目管理;問題對策

近年來，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。房地產項目作為房地產企業發展的基本元素，對任何一個國家及企業的發展都起到至關重要的作用。房地產項目管理作為一種現代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產生，房地產項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產企業整體的發展。我國加入WTO后，已日益融入全球經濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經濟一體化趨勢越來越明顯，國內外形勢的發展要求房地產開發管理逐步與國際接軌，以適應市場經濟的發展需求。同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，國外企業對我國投資幅度加大，促進了酒店業、寫字樓、住宅業的發展，帶動整個房地產業逐漸與國際接軌。在經濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業主、工程咨詢業和施工企業顯得更加重要。我們要從產業生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結及我國施工企業功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業的國際競爭力。在這樣的國際國內背景下，對房地產企業項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產企業項目管理存在的問題

我國房地產項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經驗管理階段。存在質量事故多發、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業人才，不能全面系統地采用先進方法，法律法規也不健全等。這些都是中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產企業投資效益不高，競爭能力不強，發展速度不快的關鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產企業由于缺乏大型工程建設的實踐經驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經濟目標不能實現；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創新能力

在項目開始前，房地產企業往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：

①市場定位工作主體發生偏差；

②運用差異化戰略模仿有余而創新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產市場發展還不規范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監理缺失

對于設計監理工作，由于對設計單位相應的監督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發現大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規范化管理

尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產企業項目管理的對策建議

要加強項目前期開發管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發決策提供技術依據，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經理應按照一定的市場調研程序對房地產市場進行以下三方面的調研：

(1)房地產市場的供給與需求調研

充分調查投資地區各類地產商品供給量及需求量、價格水平、地區分布、投資地區房地產開發能力及技術水平，也就是要理解在市場經濟條件下房地產作為商品必然依據房地產市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經理應從專業角度提出合理建議。

(2)要進行環境調研

主要指項目的自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環境、社會治安、社會職業分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經濟效益的基礎。

(3)要進行開發場地調研

場地是產品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優越的土地會給開發帶來巨大的效益。這其中，開發土地所處區域位置、環境條件、交通條件、開發場地使用現狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發初步建議方案并評價綜述方案的優缺點，同時對未來項目產品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產開發，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經理在對市場供求關系、競爭環境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產開發建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產開發建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經驗的專家參與制訂。首先需根據投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據開發過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產企業項目管理的工作是按合同規定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協調有關各方（監理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業主的項目組人員，按照有關法律、法規、技術規范要求，根據簽訂的工程承包合同、工程監理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發現有偏差出現，應在分析偏差產生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質量控制管理

工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監理規劃、監理實施細則以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實行項目化管理提升房地產企業的核心競爭力[J].開發天地,2004(10):50-54.

第5篇：房地產項目投資分析范文

摘要：良好的專業性課程體系設置對于培養符合現代社會經濟發展的專業人才發揮著至關重要的作用。文章以天津城建大學房地產開發與管理專業的課程體系設置為例，從人才培養、方案設計、課程體系構建等諸多方面進行了研究。最后就課程體系建設中的實踐性教學需要掌握的幾個關鍵問題進行了深入研究。

關鍵詞：人才培養；方案設計；課程體系

0引言

在上世紀80年代，我國房地產業迅速興起，社會對房地產開發經營管理人才的需求急劇增加。為了適應經濟社會的發展和滿足社會對相關人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后開設了房地產經營管理這一專業。從1989年我國高等院校正式設置房地產經營管理這一專業到1998年止，在這十年間我國設置此類專業的高等學校達到114所。然而在1998年，房地產行業發展受到一定阻力，許多房地產開發企業紛紛倒閉，相關專業人才需求量也急劇下降。因此，在1998年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業目錄》，在此目錄中將房地產經營管理調整為管理科學與工程類下的目錄外專業。按照此要求，各個高校對已開設的房地產經營管理專業進行調整，主要調整方案有兩種：一種是將該專業合并進入工程管理專業，另一種是將該專業合并進入工商管理專業。2012年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業目錄（2012年）》，將原有的“房地產經營管理”專業正式更名為“房地產開發與管理”，專業代碼設置為120104，主干學科為管理科學與工程。1992年，天津城建大學（以下簡稱我校）開辦房地產經營管理專業，是全國建設類高校最早開設該專業的院校之一。在1998年因本科專業目錄調整，取消了房地產經營管理這一專業。房地產開發與管理專業學科門類為管理學下的管理科學與工程類，該門類包含我校尚未開設的管理科學、我校已經開設信息管理與信息系統、我校已經開設工程管理、我校已經開設工程造價和我校于2016年新增的房地產開發與管理5個專業。由此可以看出，房地產開發與管理專業的開設對于完善我校學科體系的建設發揮著重要作用，同時為專業人才培養的準確定位提供框架性思路。

1專業培養方案設置內容

我校的房地產開發與管理主要是將經濟、管理、工程、法律等相關知識相互融合的專業，在培養方案安排上以重點強化房地產前期開發和后期資產的管理為特色，以學生的高質量就業為導向，注重學生前沿性理論知識和實踐性應用技術的掌握。據此設定三個專業就業方向：一是房地產項目的開發，從事房地產項目投資分析和前期開發工作；二是房地產項目的策劃，在房地產企業及相關機構從事房地產項目策劃工作；三是房地產資產管理服務，從事（住宅、商業和工業）物業管理、社區服務管理和資產運營管理工作。本專業學生主要學習經濟學、管理學、法學、建造技術、信息科學等方面的基本知識和基礎理論，全面系統地接受科學思維、系統思維、管理思維、人文思維及相關的基本訓練，掌握現代房地產開發與管理的方法和手段，具備在房地產、投資、咨詢、施工、金融與保險等領域的企事業單位及政府部門從事房地產項目策劃、開發投資、市場營銷、物業管理、房產經紀和資產運營管理等能力，培養能針對房地產開發全過程進行管理的具有創新意識的復合型應用人才。為了達到培養能力的實現，我們針對各個分項能力，設置了對應的課程和教學環節矩陣表。

2培養方案的三個就業方向課程體系

針對社會經濟發展的需求，培養方案設定三個就業方向，圍繞著三個就業方向設置了三個課程群。

2.1房地產項目開發，從事房地產項目投資分析和前期開發工作

選擇該方向的原因主要是：房地產項目投資大，建設和使用周期長，其前期開發居于房地產開發與管理的全程中的核心，該方向的選擇可以填補本校現有其他專業培養方向的空白。該方向的課程體系由學科基礎課、專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含16門課程。如表2所示。

2.2房地產項目策劃，在房地產企業及相關機構從事房地產項目策劃工作

選擇該方向的原因主要是：該專業是在已經開設10年的市場營銷專業基礎上調整而來，是原有專業的教學、社會資源、項目前期分析的整合結果。該方向的課程體系由專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含11門課程。

2.3房地產資產管理服務，從事（住宅、商業和工業）物業管理、社區服務管理和資產運營管理工作

選擇該方向的原因主要是：城鎮化的建設背景，存量房的逐年加大，物業的多樣性，房地產金融特性的突出，服務提升的需求，去庫存。該方向的課程體系由專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含12門課程。如表4所示。

2.4三個特色方向的邏輯關系

房地產項目策劃將房地產項目開發與房地產資產管理服務聯系起來；房地產項目策劃建立全局概念，同時，作為一個職能與就業方向；房地產項目開發建立產品概念，強調技術性和市場性，同時，解決少量就業問題；房地產資產管理服務建立服務概念，強調運營、增值和交易服務，同時，衍生出系列職能與就業方向。

3培養方案的主要特點和實施保障

我校教學培養方案主要突出實踐性，其中包括實踐性教學建設和實踐性能力提升兩個方面。學生“實踐能力”的培養主要突出培養學生直接應用知識而非發現新知識的能力。

3.1教學思路的設定

本專業的教學思路主要設定在服務地方經濟社會發展上，辦學定位設定到培養應用型技術技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即為天津的區域經濟社會發展服務的能力；為房地產行業企業技術進步服務的能力；為畢業學生創造價值的能力。

3.2教學中理論與實踐結合

首先，從教學結構上考慮，重新論證理論教學和實踐教學的關系，由實踐教學服務于理論教學逐漸轉變為以實踐教學為核心，在一定程度上突出實踐教學在教學體系中的地位。其次，構建以職業能力為重點的實踐教學體系，尤其是就業和工作關鍵能力方面的培養。理論教學主要以專業為導向，優選教學內容，以能力培養為核心，注重技術邏輯體系，強化基礎理論知識。但是從行業企業的需要出發，學校的教學應以培養學生創新創業能力為重點，挖掘出學生個體智慧和能力。因此，學校應重構現有的教學體系，將其完善成為包括目標體系、課程體系、保障體系、管理體系及考核體系等要素所構成的教學體系。實踐教學平臺的建設主要以解決學生實習、實訓為目的，著力建立模擬真實工作環境、真實技術實施條件、仿真管理案例和項目引領的教學場景。與此同時，不斷探索實踐教學方法的創新，將多種教學法進行有機的結合，注重提高學生的參與性。我校的房地產開發與管理專業在培養方案制定過程中十分注重實踐教學，主要構建了校內模擬實訓室、與企業共建實訓基地、校外建立實習基地等三個平臺，進行學生的專業基本技能學習和訓練等，提高學生在房地產投資開發、營銷策劃、房地產經紀和資產運營管理等方面的專業核心能力。同時，為保障實踐教學的管理工作，根據每門實訓課程的實踐教學目標，我校制定了包括實訓大綱、實訓任務書、實訓指導書等在內的較為規范的文件。我校經管學院目前已經擁有了服務于房地產的專業基礎實驗室和專業實驗室，包括：工程建設管理綜合訓練中心、信息管理與微機應用、3S、管理科學與工程、電子商務平臺等五個實驗室和一個圖書資料室；獲批天津市人文社科重點研究基地———天津城鎮化與新農村建設研究中心，生態宜居城市與可持續建設管理研究中心等科研機構。此外，還專門設置了市場營銷實訓室、房地產綜合實訓室等。這些相關資源完全可以滿足房地產開發與管理這一專業實踐教學的需要。

3.3積極探索緊密的校企長期合作共贏機制，加強實踐教學方法創新

校企合作首先是相關教育機構與相關行業協會的密切合作。我們在原有與行業協會、學會緊密聯系的基礎上，又進一步加強了與中國房地產營銷協會、天津市房地產業協會、天津市物業管理協會等單位的密切合作。其次是與相關企業的密切合作。根據我校房地產開發與管理專業人才培養的定位內容，我校正在努力加強與房地產開發公司的前期部門、房地產營銷策劃機構、房地產經紀公司、房地產物業管理公司、房地產資產運營管理公司等企業的合作。

3.4強化“雙師型”專業教師隊伍的建設

建設“雙師型”專業教師隊伍，主要從以下三個方面予以落實。一是充分利用學校、學院和專業的校友會等社會資源，從房地產開發企業、建設施工單位、房地產專業經紀機構、房地產咨詢機構和房地產估價事務所等單位引進具有一定素質、具有較豐富實踐經驗的專業人員，建立成相對穩定的兼職專業教師隊伍。二是充分利用房地產開發與管理專業所擁有的校外實訓基地，建立專業教師到基地實踐制度，通過一定的制度措施的落實來強化現有專職教師的實踐能力。三是發動教師積極參與專業實驗室、實訓基地建設，在建設和運轉過程中鍛煉提高教師的專業實踐能力。同時，鼓勵教師考取相關行業的執業資格證書，通過有效激勵手段，促使教師主動利用業余時間參與企業實踐。

參考文獻：

[1]何紅.房地產開發與管理課程教學改革的探討[J].現代企業教育，2014（10）：530.

[2]張澤穎.房地產開發與管理專業“ATP循環遞進式”實踐能力培養探析[J].重慶第二師范學院學報，2015（01）：136-138.

[3]宋春蘭.專業核心課程建設研究———以房地產開發與管理專業為例[J].經濟研究導刊，2015（08）：128-129.

[4]閆波.房地產開發與管理專業人才培養模式芻議[J].現代經濟信息，2016（02）：42.

[5]黃英，宋春蘭.轉型背景下房地產開發與管理專業實踐教學體系的重構———以沈陽工程學院為例[J].沈陽工程學院學報(社會科學版)，2016（02）：223-228.

第6篇：房地產項目投資分析范文

房地產業迅猛發展，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。因此房地產市場的健康發展與否關系到我國整個經濟的發展。近年來，房地產市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產前期策劃對于增強房地產開發項目競爭能力，解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力，有效地整合房地產項目資源都有一定的作用，于是房地產前期策劃的重要性日益凸顯。

關鍵詞： 房地產項目；前期策劃；市場定位

Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.

Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

1.房地產前期策劃目前現狀

隨著房地產業的不斷發展，房地產前期策劃作為一個相對獨立的專業化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產前期策劃行業取得長足進展，其職業范圍涵蓋了房地產開發、項目咨詢、產品設計、建設規劃、廣告策劃、房產銷售、物業管理等眾多領域。中國的房地產業已經進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產前期策劃從概念到專業，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業，越來越系統。

目前在我國的房地產前期策劃還處于較為年輕的專業服務階段。現有的房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才，制約地產企業升級與管理創新。

2.房地產前期策劃的作用

2.1使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

2.2使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

2.3能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

2.4能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3.房地產前期策劃存在的問題

3.1開發商不重視。少數開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。

3.2缺乏專業策劃人才。房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質量不高，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才。同時過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。

3.3市場調研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。同時由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。

4.解決房地產前期策劃問題的主要途徑

4.1深入分析房地產經濟環境及發展趨勢。了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。

4.2為房地產業輸送專業的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業的健康良性發展，為進一步規范房地產市場經濟秩序奠定基礎。

4.3要了解房地產政策法規和有關措施。了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。

4.4要深入市場調研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位，目標客戶定位。

5.展望

隨著我國房地產策劃行業的發展，我國房地產前期策劃工作內容會進一步細分，行業會逐漸走向規范和成熟，前期策劃業務的市場規模迅速擴大，成為房地產領域的一項重要內容 ，一支全新的房地產前期策劃隊伍將產生并迅速成長。

參考文獻：

【1】陳洪官.房地產開發項目前期策劃的應用研究[D].西安建筑科技大學,2007年.

【2】鐘衛英.房地產項目市場定位與投資的互動研究[D].重慶大學;2007年.

第7篇：房地產項目投資分析范文

關鍵詞：房地產；開發與經營；風險；規避

房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。

一、房地產開發與經營存在的風險

1.社會政策和治安風險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。

2.市場風險

市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。

房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。

3.經營性風險

經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風險

通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。

二、房地產開發與經營風險的規避

1.及時準確的預測風險

在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風險控制

選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。

3.風險轉移

房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。

4.風險分散

不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。

參考文獻：

[1]許曉音：房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究.2002.09.

第8篇：房地產項目投資分析范文

關鍵詞：房地產；營銷策劃；問題；趨勢

房地產市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業取得一塊地就能制勝的神話已經遠去，激烈的競爭需要企業對房地產營銷策劃越來越重視，房地產營銷策劃對促進房地產業的健康發展以及增強房地產企業的競爭能力具有重要的意義，房地產營銷策劃已成為關系到房地產項目開發成功與否的首要環節。由于我國房地產市場發展比較落后，房地產營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發商缺少營銷策劃方面的經驗，在實際房地產營銷策劃操作中難免存在一些問題。

1房地產營銷策劃中現存的問題

①目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高關聯度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房地產開發商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”，正是由于房地產開發商的這種心態，使之在房地產開發過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現象。

②缺少規范的可行性分析。眾所周知，房地產開發不但受諸多相關經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導致投資決策失誤，開發產品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

③無視差異化競爭。與普遍忽視消費者研究相反，部分房地產開發商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發動地毯式的搜索從本區域到跨區域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質性意義，得出的結論不能指導我們的實際工作。事實上房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化，既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。

④“克隆”現象比較普遍。房地產營銷策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐，使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內地城市的開發商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業人員到沿海城市學習、取經、參加各類策劃培訓班；二是要請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問；三是內地舉辦各種房地產營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進的房地產營銷策劃理念和優秀的經典案例，開始在內地開花結果。同時，內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經引起同行們的關注。

⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產策劃者過分強調“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優勢”，偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產策劃者應該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預算。

2房地產營銷策劃發展趨勢

①強化品牌戰略。隨著房地產逐漸進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌

②適應消費者個性化要求。隨著房地產消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產營銷策劃者應該針對不同消費者進行日趨明朗的市場細分，以滿足不同類型消費需求的消費群，比如中小型房地產企業就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。

③調整營銷模式，建立全程營銷機制。房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同，房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導，營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關信息的收集者和樓盤市場興奮點創造性思維產生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然，在整個項目策劃過程中，不排除專業人士對客戶適當地引導，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發公司紛紛成立客戶俱樂部，經常性地與客戶溝通項目進展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成互動的有效聯接。一些開發公司專門成立了客戶服務中心，設投訴接待和售后服務等職能。

參考文獻

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[3]覃彥玲.房地產營銷觀念與案例分析[J].重慶建筑大學學報，2005，(1).

第9篇：房地產項目投資分析范文

房地產調控是“十二五”規劃的重點戰略之一，其主要方向是強調住房問題上的平等，要做到“人人有房住”，而不是“人人有住房”。未來的房地產市場將從“投資品”市場向“消費品”市場轉變。在政府可能長期、制度化的房地產調控政策下，房價走勢將趨于穩定，甚至可能下跌。早期高亢猛進的房價讓房地產投資項目成了香餑餑，也讓投資公司的投資管理思維出現了偏移。以往的經驗告訴他們“房價的上漲可以抵消多數投資風險”，所以抱著房價上漲的一絲僥幸，運用牛市投資策略，哪怕項目失敗，只要最終能拿到抵押的房或地就不會出現損失，所以固定資產項目的投資關鍵就是用法律手段保障抵押物的最終歸屬，從而推動了契約管理學派在房地產等固定資產項目投資的應用，甚至主導了眾多固定資產項目投資的風險管理。契約管理論起源于威廉姆森（1985）的契約治理理論，一般認為通過契約關系設計可以解決制約租金事后分配的各種復雜因素，導致眾多投資公司用律師替代了審計、會計專員，出現了傳統“風控”讓位的現象。在我國由“重發展速度”向“重發展質量”轉變的經濟轉型期，如何認識并管理好房地產投資市場風險，需要智者的指點。

有著“投資之父”之稱的本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師曾于1934年傾力打造了一本名為《證券分析》的投資著作，在該書中他們細致全面闡述了投資與風險、收益的關系，首次提出了價值投資的基本理論。該書提出的價值投資理論等被華爾街譽為投資“圣經”，一直被價值投資者奉為圭臬。即使在80載后的今天，依然猶如黑暗中的燈塔，指引著人們到達成功的彼岸。我們何不靜下心來，重新傾讀一下兩位大師的投資理論，重新認識投資公司的房地產投資項目風險管理，為投資公司回歸理性投資點亮一盞明燈。

一、如何判斷房地產項目的投資與投機？

投資與投機的區分具有重要意義。格雷厄姆的價值投資理論中給投資的定義是：“投資是一種通過認真分析研究，有望保本并能獲得滿意收益的行為。”而投機的目標則相對單一，就是所謂的唯利是圖。目前社會上很多房地產項目都戴著“加速城鎮化建設進程“的政策光環，但實際上就是“政策紅利”下的資本運作。投資公司在項目審核過程中，一旦受到了這種噱頭的蒙蔽，就容易過分強調宏觀經濟發展趨勢，從而忽視了借貸主體或項目的瑕疵（如重要資產權屬存在法律瑕疵等問題、抵押物估值造假等），甚至產生諸如房價的上漲等可以抵消瑕疵項目風險損失的慣性思維。此時投資公司在房地產投資項目上已經產生了投機心理，在這種投機心理的刺激下出現了用“法務”來替代傳統“審計”、“會計”進行風控的做法。其做法是：項目經理及高管們對房地產項目評估價值開出高折扣率，同時運用違約債權控制抵押資產，這樣即使面臨顯而易見的樓盤銷售、空置率管理等風險，有著不斷升值的土地等固定資產，這種項目的風險就處于可控范圍之內。此時只要費率足夠吸引人就應該嘗試去做，這無疑是賭徒投機思維。在這種投機心理作祟下，投資公司自身還會用各種“變通”的操作（如對不誠實的管理層采取默許態度，從而忽略抵押率、最低自有資本金率等底線指標）間接屏蔽掉風險控制管理環節，讓投資變成徹頭徹尾的投機。

價值投資理論告訴我們：一個科學意義上的項目投資，首先是基于一個科學正確的評價目標。前面我們看到的投資評價目標，主要是房地產項目投資收益率、回收期等指標。所以只要是基于房價上漲這一前提，項目審計、會計等風險控制環節就顯得沒那么重要了。而要引導投資公司科學投資，兩位投資大師告誡我們：“很多優秀的企業為達到盈利，將通過積極研發、品牌投資及各種服務創造價值。實現了這個目標，盈利目標則自然而然達成，甚至盈利目標變成了副產品。”也就是說，投資公司的好項目評價應該是雙目標甚至是多目標的，不能單一化地圍繞投資收益的高低、回收周期長短等項目目標，避免步入投機怪圈。我們可以更多地考慮“行業競爭度”、“商業模式創新”等目標來改善投資公司項目投資評價體系。同時應不斷提醒投資公司項目人員“貸款用于做什么”、“拿什么來還款”、“還不了怎么辦”這三個基本風控問題。

二、投資公司是否要走風險投資的老路？

當前很多投資公司都將風險投資機構之路作為未來的發展方向。風險投資機構是“高風險、高收益”的代表，很多投資公司希望走上這條快速發展的道路。但是風險投資必須要有完善的市場退出機制。目前我國的資本市場步履蹣跚，政策等因素無疑增加了更多不確定性風險。投資公司是否有一條與風險投資機構不重疊，且發展前景光明的大道呢？

本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師回顧了大蕭條前后美國經濟和股市大波動對證券投資造成的困難，通過價值投資理論告誡我們：“即使你是經驗豐富的投資者，也必須表現得像初次駕車一樣，聽到諸如‘小心駕駛’、‘避開結冰路面’這樣的忠告，也不能置若罔聞，因為突發事件并不會因為你經驗老道而不波及你。”他們對價值投資理論總結出兩大基本原則：“一是嚴禁損失，二是不要忘記第一原則。”避免嚴重的損失，是維持高復利增長的一個先決條件。投資公司要想獲得成長，不一定必須走風險投資機構的路子。在當前利率市場化改革步伐加快的今天，投資公司完全可以通過低風險的穩健收益的復利增長實現高成長。要做到這一點，必須踏踏實實將風險控制作為投資的首要任務（例如可以設立一個基本風險控制原則警戒線。對發起人項目投入額低于項目總投入30%的，對貸款用途含糊或牽強，尤其是還款來源完全基于樂觀估計的等情形，堅決抵制，以避免嚴重的損失），同時建議將投資公司風控部門重新回歸戰略核心位置。維持穩健收益的復利增長才是持續經營、快速成長的基本道路。

三、投資公司的債權投資是否可靠？

格雷厄姆和多德均反對傳統的證券分類方式，他們認為：“將股票和債券徹底分離的分類方法，存在一個雖不明顯但非常重要的缺陷，即傾向于在債券形式與投資安全之間畫上等號。這導致投資者們相信，債券必定具有能抵御損失的特殊保障。但這個想法其實是站不住腳的，因為很多情況下債券（權）也同樣會造成嚴重的失誤和損失。”就整體而言，債券享有明顯優于一般股票的安全性，這一點毋庸置疑。現實中，很多投資公司都強調用債權來保障投資安全，并聘用了大量律師來保障債權的實施，將關注點集中于擔保物，這也是美國投資公司的典型做法。這種債權優勢并不是債券（權）與生俱來的優點，而是美國企業誠信融資行為，償債義務本身并不是必然的，它實際上由債務人公司是否有履行義務的能力決定。項目安全的本質還是取決于項目企業是否有償債能力，有無盈利持續經營的能力。過分強調債權的保護，本質上就已經忽略了項目投資互惠互利的合作實質。

兩位大師的價值投資理論還指出：“一家既沒有資產又無盈利及持續經營能力的企業，僅僅用債權等法律的手段來保障投資安全與股票投資毫無差別。”對于一些初創期的項目，債權方案安全性并不比普通股更高，反而相當缺乏吸引力。因為債權人憑借其固定索取權從公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰擁有這個公司時所能獲得的利益更大。這個簡單的原則似乎顯而易見，無須贅述。而很多投資公司在房地產投資項目上基本都是將債權投資作為近期主要經營目標，這在行業內評價為“重第二還款來源（抵押物），而輕第一還款來源（經營收入）”，是一種典型的“典當”思維。這樣做的風險是顯而易見的，至少包括五種風險：抵押物價值認定的可靠性風險、抵押物變現能力風險、房地產行業風險、項目企業經營風險、企業實際控制人道德風險，并且讓投資公司彌漫了多種不謹慎的觀點，如：房價會繼續堅挺；客戶提供的抵押物是經過“謹慎”評估的，是足值的；有了完善的法律文件，債權是可以優先受償的；“我們有能力快速無損失地變現我們的抵押物”。基于以上的“樂觀”預期，企業的實際股東的背景、原始積累、經營能力、負債總量和能力是否充分了解將變得無關緊要，或者說在時間和條件不允許的情況下，它們都是次要的。這些想法對投資公司發展將是致命的。我們還要特別注意兩位大師提出的價值投資理論中，“投資分析的結論都是基于分析人的未來經濟發展預期，但這并不一定是現有的事實”。也就是說盡管項目投資是投資項目的未來，但是所有有關未來的推測都應該建立在當下合理的基礎和保守的分析上，這是傳統審計、會計之所以特別重視歷史交易及現有資產的原因，而僅靠法務保障、債權方案及特定預期的風險控制是脫離了當下合理的基礎的，存在重大的風險隱患。

四、如何從財務分析中辨別不誠信的項目管理層？

財務分析在所有的投資領域都扮演著重要的角色，其重要性主要體現在判斷融資企業的資產狀況、資金鏈情況以及對目標項目或還款來源進行現金流預測等方面。需要注意的是，我國的非上市企業大多具有三套以上的賬（所謂的“內賬”、“外賬”、“融資賬”），作為投資方，投資公司的業務及風險管理部門不能就企業提供的財務報表而分析，首先要做的是辨析它是不是企業的“內賬”，這是投資公司風控的第一步，也是關鍵一步。如果弄錯，將導致項目脫離實際，使財務分析毫無用處。而辨析財務報表的真實性，可以從財務報表的形式、勾稽關系、重大科目及財務報表異常情況等各方面入手，利用財務報表的外部信息，結合企業或項目的實際情況進行分析。

兩位大師的價值投資理論要求特別重視現金流量分析的重要性。如果是制造型企業，資產負債表與利潤表的分析是必不可少的，而對于房地產這種資金密集型企業來說，現金流量表與資產負債表顯得尤為重要，因為房地產項目投資周期長，各種資產結轉慢，收入的確認方式不一樣等各種因素使得利潤表的參考價值有所下降。價值投資理論中直接指出：“像安然或美國廢物管理公司這樣篡改賬目的公司，總是能粉飾損益表一段時間，但它們不能操縱現金流。因此，當損益表和現金流量表開始出現分歧，就是公司存疑的一個信號。”它提示我們從現金流量表角度來對項目作基本把控。

五、傳統房地產投資項目模型的應用問題

格雷厄姆和多德在《證券分析》一書中列舉了一個房地產投資項目評估模型，他以單戶居住房屋為第一抵押物的房地產貸款為例，他們認為，成本為10 000美元的住宅，每年的租金價值（或者租賃自有房屋的同等價值）約為1 200美元，扣除稅收和其他費用后的凈收益約為800美元。如果儲蓄銀行提供60%房屋價值，即6 000美元、利率為5%的第一抵押貸款，鑒于一般情況下房屋的盈利能力是其利息要求的兩倍以上，則此貸款的安全性將得到保障，這為我們評估房地產項目提供了一個參考模型。目前這一模型已被金融機構廣泛應用于房地產項目評估中。

但是現實情況更加復雜，所以格雷厄姆在提出該模型的同時還指出“必須正確估算各種價值”。如果聯系到房地產項目投資上，我們需要正確認識以下問題：第一，資產價值與盈利能力密切相關；第二，評估報告可能存在誤導；第三，租金可能異常而導致估價偏差；第四，可能存在過度建設成本的債務；第五，特定用途建筑存在必然的缺陷；第六，僅基于原始租金的評估價值具有誤導性；第七，財務信息是投資項目依據；第八，多項目選擇應遵循安全優先的程序規則。這也是房地產投資公司實施房地產項目風控操作的基本準則，對指導房地產債權投資業務操作有重要意義。