房地產市調方法精選(九篇)

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第1篇：房地產市調方法范文

關鍵詞：房地產業 城市經濟 協調發展

1、引言

隨著我國經濟建設的高速發展，房地產業也進入了井噴時期，并在國民經濟總量中占據了越來越大的比重。只有繼續保持房地產業的健康有序發展，才能充分發揮其對國民經濟的正面作用。然而不容忽視的現實是：由于我國的房地產業與西方歐美發達國家相比，起步較晚，發展不成熟，因此全國各地漸漸出現了地價和房價飛漲的現象，而且尤其值得警惕的是，房地產業已經在不少地區的固定資產投資中占據了過大的份額，泡沫現象已經開始顯現。如何實現房地產業與城市經濟的協調發展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產業發展進行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預售制度、國民居住問題、以及歷次調控效果等，在此基礎上從地區特點、價格機制、土地投資以及地方財政等方面提出了房地產業與經濟協調發展的策略。本文的成果對于當前的房地產發展和管理具有比較好的理論價值與實踐意義。

2、房地產業與城市經濟的現狀反思

2.1 關于土地出讓體制

“招拍掛”是當前我國普遍接受和認可實施的土地出讓模式。已經有不少研究得出：這種制度直接導致了地價與房價的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機會，引入公平競爭，然而由于其“價高者先得”的規定，使得土地成本急劇攀升，導致各地房價居高不下。

2.2 關于商品房預售體制

商品房預售能夠使開發商提前得到部分款項，降低房地產商的運營風險。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風險置于購房者身上。雖然各地均對預售制度進行了調節，然而消費者的權益依舊未能得到妥善的保護，交易雙方的風險和利益處于不平衡的狀態，也不利于促進房產質量的保障。

2.3關于地方政府的責任

買房難已經成為影響國民生活質量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責如何發揮，怎樣才能在土地財政和民生福祉之間找到平衡點，考驗著政府部門的智慧。地方政府一方面應考慮地方經濟發展，還應從社會政策的角度關注住房權的問題，并通過合理解決安居樂業的問題來體現社會和諧。

2.4 關于房地產宏觀調控

由于我國的房價以出乎預料的速度全線飆升，因此我國已經在不斷進行房價的宏觀調控。然而隨著調控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現出“越調越漲”的怪像。我國的房價調控主要的出發點是信貸政策，而金融機構的避重就輕導致調控的效果差強人意，再加上地方政府的敷衍塞責，最終造成了房價難以低頭。

3、房地產業與城市經濟的協調發展策略

3.1 密切聯系實際，制定針對性的戰略

一個地區或城市的房地產業發展，一方面應該充分考慮城市經濟現狀，另一方面則應充分結合國民經濟發展的整體狀況。因此，地方政府應改變“土地財政”的依賴。從經濟規律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業化發展階段，積累了足夠多的經濟總量，才能把房地產業真正包含進產業結構里。而眾所周知，我國大部分地區的城市經濟發展還處于不夠發達的階段，因此不應該將目光局限于房地產業，而是應該通過政府之手，構建成熟的商業發展大環境，同時積極發展廉租房制度，實現低收入群體的民生福祉。

3.2 結合城市的經濟發展現狀來規劃房地產業

土地價格是房地產商品價格的重要組成部分，地價的上漲帶動了房價的高企。房地產商愿意通過高價拍得地塊的原因，就是對房價的持續上升有自己的預期，并且在銷售階段能夠將高價的風險完全轉移至商品房的購買者。因此地方政府應該結合經濟發展和居民收入現狀，對這一現象進行調節，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價，而對最終的房價給予土地稅費和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發商通過挖掘內部潛力實現成本壓縮，最終降低房價，實現與城市區域經濟的可持續協調發展。

3.3 通過宏觀調控來控制房地產投資

不容置疑的是，房地產的投資能夠極大地拉動城市區域經濟增長。但近年來出現的房地產投資過快的現象，應通過宏觀調控進行規范。地方政府在享受房地產投資提升地域經濟的時候，還應該充分認識到房地產對于金融業等行業帶來的風險。當前我國各個地區的房價均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關系也密不可分。所以，地方政府應以“組合拳”的方式進行多方面調控，例如，逐漸增大對于經濟適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定應符合地方實際

房地產業的發展對于銀行系統的依賴是眾所周知的，房地產商的貸款額度中，有六成來自銀行機構。所以應注重對金融領域政策的制定，加強監管。首先應通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產投資，通過信貸管理的規范化來實現金融政策的合理性和嚴格性。其次，對于金融業由于與房地產的“捆綁式”發展而導致的潛在風險，應將融資渠道進一步拓展，使房地產業的投資者承擔融資風險。

3.5減少土地財政的比重

當前，我國不少地區的地方財政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財政的怪象。這種現象很容易導致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價”上動真格。為了杜絕這種現象，應對土地財政進行徹底的改革，從而使區域的財政駛回理性的軌道。建議我國的中央財政不再對地方進行配套投資。此外還應通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產稅等，對房地產商品的實體住房持有環節進行操作，最終使房地產業和地方經濟回歸各自的本位，實現協調發展。

4、結束語

一個地區房地產業的發展現狀，與該地區經濟的發展有著密切的關系，而房地產的發展水平也極大地受到區域經濟的制約與影響。只有二者互相協調，相得益彰，才能實現區域經濟的可持續健康發展。

參考文獻：

[1]葉劍平、謝經榮.房地產業與社會經濟協調發展研究[M].北京：中國人民大學出版社，2013

[2]石志華.“九五”經濟發展，誰主沉浮：把住宅產業培育成為新的經濟增長點[J].中國房地產，2012，（1）。

第2篇：房地產市調方法范文

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是*房地產業的發展的主要特質。從*年起至今，*商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，*已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，*房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使*的房地產業不能滿足細分市場的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。*年，*房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，*房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、*商品住宅發展特征

產品特征：*中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：*城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，*區域占據了39.54%，*區域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

*區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，*年(1—6月份)，*住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入*年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，*區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

*中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)*商品住宅市場供求關系

1、*年(1—6月份)*商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在*年以來對拆遷規模進行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

*作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對*中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的*年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于*中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、*各區域住宅市場發展概況

*區目前由*中心區、古田片區、二

七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

(一)*中心區

*年上半年*中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年*中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

*的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于*內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，*內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個*中心區的加快建設。

*中心區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(二)古田片區

*年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(三)二

七、后湖片區

*年上半年二

七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二

七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二

七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(四)東西湖片區

*年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

第3篇：房地產市調方法范文

【關鍵詞】城市規劃；房地產開展；協調發展；關系；策略

一、引言

城市規劃和房地產開發是城市建設過程中不可缺少的兩項重要工作，隨著城市化進程的加快和城市建設的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關系，促進二者協調發展是擺在人們面前的重要任務。為了促進二者協調發展，使其在城市建設中更好的發揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關系，知道其不協調的表現，并采取相應的措施，正確處理二者之間的關系，促進二者協調發展，使其在城市化進程中發揮應有的作用，為城市建設和發展發揮更大的作用。

二、城市規劃和房地產開發概述

1、城市規劃。

第一、概念。城市規劃是為了實現城市資源的合理利用，結合城市的發展需要，根據相關的規范，對城市建設的各項活動進行統一的安排和調配。在城市規劃過程中，不僅需要充分了解城市建設的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠發展的角度對城市規劃進行展望。近年來，我國城市化建設取得了飛速的發展，它對促進經濟社會發展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實現城市的發展，城市規劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規劃的目的是，在認真調查城市地區建設現狀和發展形勢的基礎上，落實城市發展的總體規劃布局，構建合理的城市地區空間發展框架，布局快速交通網絡系統，著重對自然生態地帶、經濟產業發展空間、居住空間、區域性公共服務設施等城市建設的基本要素進行整合，使各項設施合理布局，并劃定城市規劃建設的范圍，明確城市近期規劃發展方向，最終實現城市快速有序和可持續發展。

第三、作用。城市規劃對城市的建設和發展具有重要的作用，具體來說，主要表現在以下幾個方面。第一、促進城市發展和經濟社會發展相適應。進行城市規劃，首要的目的是為當地經濟發展服務，實現經濟發展和城市建設的良性循環。第二、為人們的生產生活創造良好的條件。進行城市建設的目的是為人們服務，而為了更好的進行城市建設，必須發揮城市規劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優化城市各項功能。城市的發展是一個連續不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎設施的擴展相匹配，建筑物的增長應該與市政基礎設施建設相適應，人們生活水平的提高應該與環境質量的改善相適應，而拓展基礎設施建設，改善城市環境質量，離不開城市規劃，只有加強規劃工作，才能更好的進行市政建設，不斷優化城市各項功能，為人們生產生活創造更好的條件。

2、房地產開發。房地產開發多數是企業或個人行為，它是按照相關的規定，在一定的區域范圍內，進行房地產開發建設的各項活動的總和。房地產開發不僅促進城市的建設和發展，也為人們的生產生活創造了良好的環境，是城市開發建設中的一項重要工作。

三、城市規劃和房地產開發的關系

1、二者相互聯系，密不可分。在城市建設中，二者相互聯系，不可分割。城市規劃往往指導房地產開發，影響房地產開發，而房地產開發在一定程度上也會影響城市規劃工作，促使對規劃進行適當的調整。同時，城市規劃和房地產開發都需要按照相關的規定進行，不能超越相關規范的要求，否則將難以做好這兩項工作，也難以發揮應有的作用。只有這樣，二者才能實現協調發展，共同為城市建設發揮應有的作用。

2、城市規劃規范和指導房地產開發。對于城市規劃區內土地的使用，各項工程的建設，必須按照城市規劃的要求進行，遵守相關的管理規定。市場經濟條件下，房地產開發企業在個人利益的驅使下，可能會忽視公共利益，在房地產開發的過程中，可能會提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規劃工作，實現對房地產開發的管理和規范。同時，城市規劃還會影響房地產開發的效益，主要是通過地價來影響。此外，城市規劃還會促進房地產開發，在規劃工作的指導下，房地產開發會有序的進行下去。

3、房地產開發是城市規劃建設的重要內容。指的是房地產開發中的商品房建設是城市建設的重要內容，不管是房地產開發，還是城市建設，都受到城市規劃的管理和約束，都需要納入到城市統一規劃建設當中。只有這樣，才能促進房地產開發和城市建設的有序進行。

四、城市規劃和房地產開發不協調的表現

當前，在一些城市的房地產開發過程中，存在著背離城市規劃的現象，例如，房地產隨意開發、過度開發的現象仍然時有發生。由此帶來的問題是，房地產開發為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎設施的建設面積，綠化、道路等設施被房地產開發擠占，使得居住區的面貌變得單一，相關的配套設備不完善，引起人們的居住環境質量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進城市規劃和房地產開發協調發展的策略

1、在城市規劃過程中需要加強房地產開發的管理。城市規劃中應該增強規劃的超前意識，這樣一來，能夠使房地產開發部門具有一定的時間、物質準備，做好相關的準備工作，更好的根據規劃要求進行房地產開發建設，有利于提高房地產開發效益。同時，各城市還應該制定和完善相關的規章制度，加強對房地產開發的管理工作，使其按照相關規定進行，規劃主管部門也需要履行自己的職責，加強管理工作，促進房地產開發有序進行。

2、房地產開發應該符合城市規劃的要求。房地產的開發需要以滿足城市規劃的要求為前提，遵循相關的法律法規和政府的宏觀調控政策，不能違反規定進行房地產開發。

3、加強規劃部門和房地產商的協同配合。規劃部門需要履行好自己的職責，房地產商需要嚴格遵守相關的規定，同時，加強二者的協調，各自履行好自己的職責，以滿足人們需求，促進城市更好的發展做好自己的工作，實現城市規劃和房地產開發的協調發展。

4、城市規劃和房地產開發應該以促進城市可持續發展為目標。在進行房地產開發的時候，應該結合城市運行的實際情況，圍繞城市發展的總體目標，城市需要什么，就根據具體需要和發展目標進行房地產開發，滿足當地居民消費需求和城市建設需要，以促進城市的可持續發展。

5、城市規劃需要具有一定的彈性，房地產開發企業應該轉變經營理念。市場環境處在不斷的變化之中，為了更好的適應這種情況，城市規劃需要保持一定的彈性，它是指整體規劃布局不發生重大變化，局部地區具有一定的可調整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產開發公司也需要創新經營理念，提高經營技巧，創新服務手段，提高自身的核心競爭力。

六、結束語

總而言之，城市規劃和房地產開發是城市建設中的兩項重要工作，今后在實際工作中，我們需要嚴格按照相關的規定，做好城市規劃和房地產開發工作，制定科學合理的規劃方案，重視與當地實際情況相結合，提高規劃的科學化水平。同時，加強對房地產開發的管理，開發企業也要注重創新和轉變經營管理理念，更好的適應城市建設的各項工作，從而更好的進行城市建設，促進城市的發展，為人們的生產生活創造良好的條件。

參考文獻：

[1]李嬌，李秀芝.城市規劃與房地產開發協調發展[J].科技致富向導， 2011（21）

[2]趙麗賓.房地產開發應與城市規劃協調發展[J].河北建筑工程學院學報，2007（3）

第4篇：房地產市調方法范文

【關鍵詞】宏觀調控；杭州；房地產市場

一、宏觀調控下杭州房地產市場的運行情況和變化

杭州在經濟快速發展和城市價值不斷提升的背景下，房地產業發展迅猛，房地產市場價格總體來講一直保持在一個穩步增長的態勢之下，從 1997 年開始價格一路飛漲，2007 年更是達到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現出的平穩增長，略有下滑的態勢。據統計，主城區商品住房成交均價已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長106.9%。而政府一直試圖以宏觀調控的手段穩定房價，使之符合經濟的發展要求和人民的消費水準。

從 2006 年 4 月起，國務院連續出臺多項調控房價措施，明確房價上漲責任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。7 月 24 日六部委又聯合《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》等。而從 2007 年開始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）。它的出臺標志著政府住宅調控思路的轉變，其關鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財政部、建設部、發改委等部門分別連續出臺《廉租住房保障資金管理辦法》、《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》等文件，進一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問題，同時，大量經濟適用房、廉租房的開發也會對房地產市場的現狀產生一定的影響。

二、宏觀調控中杭州房地產市場出現的特點和新問題

2.1 房地產供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩定的調控機制，不利于可持續發展。

目前杭州房地產調控機制存在明確的階段性特征：一是調控政策主要是針對短期市場供求狀況而實施的，缺乏長期的穩定的制度安排，不利于形成一個合理的市場預期；二是調控手段的運用存在一些不合理、不匹配的現象。“限購”等行政手段對房地產市場調節發揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產發展的長遠角度考慮，“限購”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時機，取決于制度建設的狀況，特別是房地產稅的推進情況。

2.2 房地產市場運行仍不規范，集約化程度不高，住宅產業現代化水平有待進一步提高。

目前杭州房地產開發的工業化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規模化的生產鏈條體系；產業創新能力和產品科技含量不高，國家級的建筑節能、新技術應用示范小區偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場主體資格的不規范。巨大利潤空間引發“房地產熱”，致使市場主體資格參差不齊。存在著超越本身資質能力、無資質開發等問題，導致開發的專業化程度和標準化程度較低，競爭力較弱。再加上一些企業由于缺乏內部管理，從而產生許多安全問題。第二，市場主體行為的不規范。這主要表現在土地交易行為、房地產開發行為、房地產銷售行為、房地產信貸行為以及房地產中介行為等諸多方面。

2.3 房地產市場秩序有待完善，行業監管力量需進一步整合。

主要表現在：一是涉及房地產市場管理的法規政策存在滯后現象，如拆遷安置補償政策、商品房預售管理、物業管理、保障性住房管理等領域出現的新問題，急需法規政策依據；二是部分企業經營行為不夠規范，企業品牌意識、社會責任意識、遵紀守法意識和服務意識有待進一步加強；三是市場監管的合力不足，行業監管力量有待進一步整合。

三、市場分析和產生問題的原因分析

3.1 房地產市場機制的缺陷

房地產市場既是調控政策的作用主體，又是政策實施的傳輸渠道。杭州房地產市場存在的一些內在缺陷制約了房地產政策效果的發揮。這些缺陷，既有與其他國家和地區房地產市場相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配與博弈機制的扭曲

在市場經濟條件下，一個充分競爭、機制健全的市場是市場主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產市場存在的壟斷性、信息不充分等內在缺陷較為突出，致使消費者、開發商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機制產生扭曲，有效的共贏機制難以形成。房地產宏觀調控不可避免地引起市場主體之間利益分配的調整，因而各方對待調控政策的態度和方式也就不同，進而影響調控效果。

3.3 房地產調控政策的內在不足

房地產調控政策的針對性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調控實踐來看，調控政策本身存在一些問題，制約了調控效果的發揮。房地產調控目標一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房價過快上漲”的目標，但對于何謂“過快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費者和開發商帶來房價還要繼續上漲的暗示，對市場預期起到逆向調節。

四、提高杭州房地產宏觀調控有效性的基本思路和實施要點

4.1 回歸住房和房地產業本質屬性，消除認識誤區

對住房和房地產業性質的認識和定位，不僅影響一些政策設計，而且還影響開發商和消費者的諸多行為特征。讓住房和房地產業回歸其本質屬性，這不僅是增強調控政策有效性的前提，也是房地產市場健康發展的基礎。住房是一個兼具消費和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對稀缺性，杭州“住、游、學、創業在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴大。如果過度注重住房的經濟屬性和投資功能，必然會引發更多的投資投機需求。只有弱化住房的經濟和投資屬性，使房地產業回歸基礎產業屬性，才能加快經濟轉型，逐步擺脫國民經濟和地方政府對房地產業的過度依賴，促進經濟和社會的良性發展。

4.2 增強政策穩定性和連續性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性沖擊。

近幾年來，房地產市場調控遇到的“一調就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩定性，社會上普遍產生了調控之后房價必然大漲的心理預期，從而引發非理性的市場行為。形成穩定的市場預期，對于遏制投資沖動，防止市場大起大落至關重要。形成穩定的市場預期，關鍵在于明確政府的調控目標，保持政策的連續性和穩定性。從杭州城鎮化進程和住房情況來看，未來的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機不是一時的權宜之計，而應成為長久之策。這就需要地方政府繼續堅定“促使房價合理回歸不動搖”和“促進房地產市場長期、穩定、健康發展”的調控目標，并以政策的穩定性和連續性予以支持。

4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性。

為了提高政策調控的有效性，需要在堅持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據宏觀經濟形勢和房地產供求關系的變化，對政策進行微調。但對政策微調時，需要把握好微調的節奏和力度，嚴防微調演變為普遍調整。微調的方式上應慎用大規模、大范圍的減稅政策。在節奏把握上應兼具科學性和藝術性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產調控要松動的信號。否則，將會改變預期，推動新一輪的房價上漲。

4.4 近期調控與長期制度建設相結合，促進調控方式穩步轉型，形成穩定的調節機制。

為了解決杭州當前房地產市場中的種種問題，不能僅靠近期的調控，而且應該著眼于長期的制度建設，形成穩定的調節機制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個問題：一是優化現有調控手段，提高調控的針對性。二是在完善相關制度基礎上，“限購”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經濟手段為主的長期、穩定的調節機制。

參考文獻：

第5篇：房地產市調方法范文

【關鍵詞】房地產市場 宏觀調控 存在問題 發展前景

一、房地產市場運行情況

（一）投資增速波動前行

2008年受國際金融危機的影響，房地產市場低迷，我市房地產開發投資增速達到2000年以來最低點，僅增長2.8%。隨著國家采取一系列“保增長、擴內需、調結構”的經濟及政策措施，經濟形勢好轉，房地產業也跟著復蘇。2009年、2010年房地產開發投資提升，并保持較快的增長態勢，增速分別為23.7%、62.8%。2011年，銀根緊縮成為國內金融市場的主旋律，房地產企業貸款受到較大限制，拿地、開工、施工進度均受影響，增幅再次呈現回落，僅增長8.7%，比2010年回落54.1個百分點。

2012年國家繼續對房地產市場實行嚴格的調控政策，但長時間的市場調整，使得我市部分能夠繼續保持較大實力的房地產企業開始購地并進行項目開發。2012年上半年，全市房地產開發投資54.65億元，增長44.5%，增幅比上年同期提高30.9個百分點。

（二）商品房銷售面積呈倒S波動

2008年，在調控政策和金融危機的影響下，房地產市場進入觀望狀態，成交量大減，全年商品房銷售面積84.12萬平米，下降37.4%，全市商品房銷售處于低谷。2008年第四季度開始，各商家紛紛采取降價、優惠促銷等措施，從2009年2月開始出現連續大幅反彈。2009年，商品房銷售市場由低迷轉變為繁榮，全年銷售面積213.98萬平米，增速達154.4%，總量、增速均創歷史最高。

2010年，房地產“新國十一條”出臺；央行三次上調存款準備金率，房地產開發企業貸款投放減少；全市實行二套房首付50%，貸款利率執行基準利率1.1倍。這些調控措施導致欲購房投資者放棄入市，相當一部分有改善性需求者持幣觀望，使得商品房銷售出現下降，全年銷售面積139.03萬平方米，下降35%。2011年尤其是下半年，受銀根緊縮的影響，購房者按揭貸款難度增加，投資客戶進入門檻提高，較大程度地影響了購房者熱情，全年銷售面積122.53萬平方米，下降11.9%。

2012年房地產銷售量繼續延續2011年第四季度以來的下降態勢。而較長時間內市場并沒有出現大的波動，開發商開始采取如打折、低價車庫、贈送面積等一系列變相降價的形式，加上6月初央行宣布降息，使得部分市民尤其是剛需族出手購房，2012年上半年房地產銷售降幅逐漸縮小：1-6月當月銷售量分別為3.36、5.54、9.21、11.56、8.4、13.31萬平方米；1-6月，房地產銷售面積下降21.7%，降幅比一季度縮小29.3個百分點。

（三）商品房銷售價格持續上漲

2008年，全國房地產銷售市場低迷，在資金回籠、房屋滯銷等壓力下，為促進商品住房銷售，我市部分樓盤采取打折優惠、購房送車庫、購房送裝修費用等促銷手段，變相降低商品住房價格。2008年六月份到2009年一月份，全市商品住房平均銷售單價均在2800-3000元/平方米之間。從2009年二月份至年底，房地產銷售觸底反彈，商品房銷售價格開始逐月上漲，全市商品住房銷售平均單價3675元/平方米，其中中心城市新開盤樓盤商品住房銷售價格多數在每平方米2000元—6000元之間，核心區高層樓盤房價在4000—8000之間，銷售價格均有較大反彈。

隨著居民消費價格指數的不斷攀升，通貨膨脹預期明顯增強，為防貨幣貶値，部分投資者把錢投向房市；用地、人工成本等的上漲，使得房地產開發成本不斷上升，加上房地產市場管理不規范，存在炒房、惜售、囤地等情況，國家調控政策在短期內效果不明顯，造成房價的持續上漲，2010-2011年全市商品房銷售平均單價繼續呈現上升態勢。

2012年央行的兩次降息、公積金貸款額度的提高，使得房地產銷售市場形勢好轉，部分新開樓盤由于地段好、品質高，其銷售價格居高不下。2012年3—6月，全市住房銷售平均單價每平方米在5000—5500元之間，中心城市在7200—7500元之間，龍騰明珠二期、清華御景、依云水岸、廈鑫博世園，理想城、幸福公館等銷售較好的樓盤銷售均價每平方米在6900—8700元之間。

（四）保障性住房建設有序推進

近幾年，我市按照國家有關政策，建立健全分層次的住房供應保障體系，穩步推進保障房的建設。2011年，全市保障性住房建設進展順利，按時按量完成全年的年度目標任務，全年保障性住房投資18.29億元，施工面積185.08萬平方米，竣工面積73.45萬平方米，新開工18237套。2012年上半年，全市保障性住房投資11.45億元，增長1.6倍；施工面積154.35萬平方米，增長85.1%；竣工面積12.58萬平方米，增長63.2%；新開工套數7199套，占全年年度目標任務的64.3%。

二、當前房地產市場存在的主要問題

（一）商品房實體投資占開發投資比重回落

2012年由于銀行貸款難度加大，造成企業資金周轉困難，使部分企業因資金鏈緊繃而不得不放緩施工進度，導致開發投資中實體投資比重回落。2012年上半年，全市房地產開發投資中建安投資38.06億元，增長31.1%，增幅比上年同期回落47.7個百分點，建安投資占房地產開發投資的比重由上年同期的76.8%回落到69.6%；全市商品房新開工面積118.81萬平方米，比上年同期下降24.3%。商品房實體投資的回落，尤其是新開工商品房數量的減少，將難以保證合理的商品房供應。

（二）房價上漲沒有得到有效遏制

近年來，國家對房地產市場的調控主要目的在于抑制房價的過快上漲。2011年第四季度針對樓市價格過快增長，我市相應出臺限制商品房最高均價的指導性文件。但從相關數據及對市民的調查反饋來看，我市商品房銷售價格仍保持高位，較大程度地超出市民期望。2012年上半年新建商品住房均價為5500元/平方米，增長16.2%，中心城市新開樓盤均價為7300元/平方米。而二手房交易價格也居高不下，2012年中心城市二手房交易均價在6400元/平方米以上。

三、全市房地產業發展前景

（一）房地產開發投資將繼續增長

2012年國家銀根的放松，有利于房地產銷售市場回暖、房地產資金回籠，從而影響房地產開發投資。2012年上半年房地產用地面積僅供應958.83畝，僅占全年供地計劃的19.8%，下半年土地市場供應量相對充足。隨著商品房銷售市場逐漸回暖，企業資金逐漸回籠，以及“商務板塊”、“金融板塊”、“人居板塊”等項目施工進度加快，全市房地產開發投資將繼續保持較高的增長速度。

（二）商品房銷售有望扭轉下降態勢

2012年上半年商品房房源供應較充足：全市商品房竣工面積102.11萬平方米，比上年同期增長26.4%；商品房待售面積43.28萬平方米，增長27.5%；批準商品房預售面積109.19萬平方米，增長115%。當前充足的供應量，加上銀根的放松、公積金貸款額度的提高、普通住宅標準的調整、居民改善性需求的釋放，今年來商品房降幅逐漸收窄，預計全年商品房銷售面積有望與去年持平，或略有增長。

第6篇：房地產市調方法范文

關鍵詞：房地產業調控；定價機制；價高者得；價低者得

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）04-00-01

自改革開放以來中國的經濟是典型的外向型經濟，在鼓勵先富政策的引導下，依靠其廉價勞動力優勢和謹慎的匯率政策積累了大量的資金，這些資金是中國實現經濟轉型的基礎，沒有這些資金，中國經濟未來可能發生增速變緩的危險。

目前房地產市場的過熱發展已經吸收了中國大量的社會資金，使得中國經濟轉型的目標面臨釜底抽薪的危險。沒有充足的社會資金就無法在全社會實現經濟的轉型，政府鼓勵創新永遠代替不了企業的自主創新。同時大量的社會資金流入房地產市場形成了巨大的房地產泡沫，這不僅僅成為國家經濟可持續發展的巨大阻礙，更引發嚴重的社會問題，因此政府必須加強對房地產市場的調控以打破房地產泡沫實現中國經濟的可持續發展，并促使房價下降以緩解目前嚴重的青年住房問題。

房地產市場泡沫產生的根源在于中國的經濟發展方式和不合理的政策導致的房地產市場的壟斷并且被旺盛的需求無限擴大。如前所述，中國經濟是典型的外向型經濟，地區發展難以平衡，區域平衡發展短期內難以實現。目前各大城市的土地招標大多是“價高者得”，如此一來地皮價格必定被無限抬高，唯有資金雄厚的大型房地產企業才能得標，這就形成了壟斷，加上旺盛的需求，房價自然節節升高，無法阻擋。

筆者認為，雖然中國的經濟發展方式短期內難以實現區域的平衡發展，但是改變房地產的定價機制卻可以扭轉房價無限攀升的局面。要想打破房地產市場的泡沫，實現房地產市場的良性發展，解放其中被套牢的大量社會資金以實現經濟的可持續發展就必須打破由大型房地產企業形成的壟斷，實現房地產市場的自由競爭，這種競爭，關鍵是管理、效率、能力、服務的競爭而不是資金、關系的競爭。地皮如果按照“價高者得”的方式進行投標，就只有那些資金雄厚的大型房地產企業能夠得標，壟斷的產生在所難免。況且被炒高的地皮價格也增加了樓房的成本。因此，筆者建議實行“價低者得”的標準，將地皮劃定一個固定的價格進行投標，以“投標者所投的每平方米房價最低者和提供的綜合住房條件最優者得”的標準進行，如此一來，地皮價格就不會被無限的炒高，而且房地產市場的競爭者們還必須得回到提高效率、節省成本、優化服務的良性市場競爭軌道上去。市場主導的定價機制由“價高者得”轉變為“價低者得”就能打破大型房地產企業的壟斷，從根本上解決房地產泡沫。就好像經濟學和管理學著作中經常提到的一個著名案例一樣：19世紀末20世紀初，英國將它大部分的重刑犯流放到澳大利亞，政府把遠涉重洋的囚犯運送任務承包給了私人企業，按押送囚犯的人頭數付給私人企業運送費用。這些私人企業主為了獲得最高利潤，給這些犯人吃最差的伙食，住的地方也是擁擠不堪，衛生非常糟糕，等到輪船到達澳大利亞時，大半的囚犯已經死去。英國人把計酬的方法由按押送囚犯的人頭數計算改成按到岸囚犯的人頭數計算后囚犯的死亡率大大降低。

現在政府下定決心對房地產業進行調控，并出臺相關政策，如新國五條、房屋限購政策、征收房產稅等，但筆者認為在“價高者得”的定價機制下這些政策無法阻擋房價上升的趨勢。如前所述，房地產的泡沫不是源于多少人多買了多少套房子而是源于區域的不平衡發展和房地產市場的壟斷，倘若不從根源上治理而是在限制買房上下狠功夫收效甚微。尤其是新國五條公布后，引發離婚避稅潮。 而一旦房地產業回到良性發展的軌道上，多購買的房產和被套牢的社會資金就都會被解放出來，人們對于房價不再恐慌，房價下降社會也會更加和諧，中國的經濟也會擺脫房地產業的不利影響走上正常軌道。

基于以上分析，筆者認為，政府對房地產業的調控政策應重點做好以下工作：政府應統籌城市發展，合理規劃城市布局，統計部門每年都要做好城市住房需求的統計，然后根據需求將地皮劃分為住房用地和商業用地進行招標，商業用地地皮按照正常的“價高者得”的標準進行，居住用地按照“價低者得”的標準進行，將2012年各城市的地皮價格設為一個基準，然后綜合考量商業地皮的價格，取其一定比例作為居住用地地皮的上限標準，以5年為一個周期，在一個周期內全國各城市的居住用地地皮比基準價格下調10%-30%（具體數字政府應綜合考慮社會發展、房地產業以及經濟發展），兩個周期內下調50%-60%（數字僅僅是舉例），那么10年內房地產業的泡沫將會被安全打破，而且也不會對經濟造成巨大壓力以至于造成崩盤的可能。房地產的泡沫被打破后，青年人的住房壓力將得到明顯緩解，被解放的大量的社會資金也將會在國家鼓勵創新經濟轉型的政策引導下為經濟的可持續發展提供最強大的動力，經濟的持續高速增長下民族的崛起便是必然。

該方法有明確的數字標準，2012年各城市的地皮價格較易確定，對地方政府的督促力度將會更大，表面上看居住用地地皮價格的下調會使得財政收入減少，但是房地產業良性發展帶來的社會和諧和經濟的可持續發展與這些財政收入代價相比是值得的，應堅決避免殺雞取卵，竭澤而漁的發展方式。

該方法唯一的不足是在新的市場定價機制下，競爭者比拼的是節省成本、優化服務，那么容易出現以次充好的低質量樓房，因此政府需要大力加強對新機制下的新建住房的質量監控。

參考文獻：

[1]高鴻業.西方經濟學（宏觀部分）[M].北京：中國人民大學出版社，2007.

第7篇：房地產市調方法范文

關鍵詞：貨幣政策；房地產價格；信貸規模

1、貨幣政策對房地產價格影響的路徑分析

近年來，我國頻繁的采用貨幣政策來引導房地產價格，促使房地長市場健康穩定的發展。目前，主要采用調整貸款基準利率和法定存款準備金率這兩種方法來調節房地產價格。

1.1.存貸款基準利率

目前我國的消費者購房現狀是：一方面，由于房地產價格較高，大多數消費者都缺乏一次性的付款購房的能力，主要是通過抵押貸款的方式購買，另一方面，由于近年來，房地產價格增長很快，即便手頭有多余的錢、可以付全款的消費者，也會考慮通過貸款多買幾套房子來投資。于是，貸款利率便成為了房地產市場的敏感指標，利率變動直接影響了消費者的購房成本，購房成本的變化導致消費者進入或者退出房地產市場，直接影響房地產市場需求。

1.2.法定存款準備金率

中央銀行通過存貸款利率調整的是信貸的成本，而通過調整法定存款準備金率來調控信貸的規模。調整法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應:當央行要求商業銀行提高存款準備金率時，貨幣乘數減小,商業銀行可運用的資金減少,貸款能力下降,貨幣流通量也以一定比率減少。此時，消費者貸款變的困難，其對房地產需求減少，從而使房地產價格下降。反之，央行降低存款準備金率，商業銀行發放貸款的能力提高，消費者對房地產貸款也隨之增加，導致房地產價格上升。對房地產企業來講，銀行更愿意貸款給凈資產值高的房地產企業。這是由于信貸市場的信息不對稱, 凈資產值較低的企業,其可用于抵押的資產價值也較低，若銀行貸款給凈資產值較低的房地產企業,其面臨的逆向選擇和道德風險問題將會上升。當央行降低法定存款準備金率時，貨幣供給量會增加，房地產企業的凈資產值也就隨之增加,銀行貸給房地產商所面臨的貸款風險降低了，銀行會增加貸款，此時，房地產企業的融資能力提高了，房地產價格也會隨之提高。當央行提高法定存款準備金率，貨幣供應量下降，房地產企業的凈資產值會隨之減少，銀行貸款的風險增加從而減少貸款給房地產企業，此時，房地產企業的融資能力下降，房地產價格便會下降。

1.3.貨幣政策對公眾預期的影響

擴張性貨幣政策是政府刺激經濟增長的信號，此時，政府會增加貨幣供應量，物價可能會上漲，公眾預期認為投資房地產是一項保值的投資，且近幾年房地產價格增長較快，從而公眾會增加增加對房地產的需求，房地產價格也隨之升高。

2、貨幣政策調控房地產業的效果分析

2.1.調整利率對房地產市場有一定的影響

如下表1所示2007年1月到2008年1月,除了個別月份的特殊情況,整體來說全國70個大中城市房屋銷售價格指數是漲幅逐漸增加的。而觀察2008年2月到4月數據,我們可以看到房屋銷售價格指數的漲幅在緩慢下降。2008年5月及6月,房屋銷售價格指數出現了顯著的下降,降幅分別達到0.9%及1%。

07年6次上調貸款基準利率，共累計上調144個百分點。從政策效果上可以看出：貸款利率對房價的走勢還是產生了一定的影響，但是2007年房價漲幅過快，利率的調整對房價的走勢的影響不是特別明顯和迅速。

從表2可以看出：從2008年6月到2008年11月，全國70個大中城市房價是顯著下降。從2008年12月到2009年3月，我們看以看出房價是以緩慢的速度下降。從2009年4月開始房價出現了上漲。

從09年9月開始央行6年來首次下調貸款基準利率0.27個百分點，緊接著10月8日貸款基準利率又下調0.27個百分點。從政策效果上可以看出：貸款利率的下降對房價的回升效果是比較明顯的。由此可以看出，在房價上升期間，雖然央行提高貸款利率，但公眾的預期房價仍會增長，利率調控效果不夠明顯；而在房價下降期間，央行降低了貸款利率，公眾預期房價在未來仍會上漲，此時利率的調控效果較明顯。

2.2.貨幣政策對房地產的調控有時滯性

從表1、表2的數據和上面提到的貨幣政策的施行情況來看，貨幣政策對房地產市場的調控是具有時滯性的。從理論上來說，貨幣政策的調控屬于間接調控，其效果要顯現出來也是需要一定的時間的。

3、貨幣政策調控的局限性

3.1 .房地產土地成本迅速增長

在我國房地產成本的構成中,土地成本占了商品房價格的50%左右，是房價的主要構成部分。但是，由于一些地方政府把房地產開發看做經濟增長的主要推動力。出于解決財政困難和政績目標的原因, 地方政府不顧中央的宏觀調控,仍然熱衷于批地、賣地。地方政府推動了地價上升, 而開發商又將土地成本轉嫁到購房者身上。但是，在土地交易價格的調控上,存在中央政府與地方政府的博弈，因此央行的貨幣政策基本上無能為力。

3.2 .國外熱錢的流入

國外熱錢對我國房地產價格的影響是非常迅速的。部分國外資金并沒有進入我國的實體經濟，而是希望從人民幣升值和房價上漲的雙重收益中獲利，從而進入了我國房地產市場。目前，外資較多購買北京、上海等地的住宅，帶動國內資金推高房價,同時還直接介入房地產開發,目前國內57000多家房地產企業中,外資就占到約15%到20%。熱錢的進入大大增加了我國房地產市場的資金來源,增加了流動性，進一步推高了房價。

3.3 .通貨膨脹沖銷了利率的調控效果

第8篇：房地產市調方法范文

現在對于房價最頭疼也最敏感的人莫過于住房城鄉建設部部長姜偉新了。數輪調控過后,房價居然又要出現不降反漲的趨勢。隨著收緊信貸、保障房增量等政策組合拳的相繼出臺,房價今后的走勢如何?各方都在拭目以待。國慶期間,上海世博會舉辦“和諧城市和宜居生活”主題論壇。姜偉新部長在論壇上表示:我國將積極發展和諧城市,創造宜居生活。

調控不力,政府將失信于民

記者:部長,“新國十條”出臺已經好幾個月了,房價依然調而不降,被笑稱為“空調”。是不是高層的調控決心不夠堅定?

姜偉新:你的說法不對,中央是堅定不移地要調控房地產市場,堅決抑制房價過快上漲。至于傳聞的 “空調”一說,其實是個誤解。中央既要保持經濟發展,保持社會穩定,這是一個很重要的任務,同時也要面對房價和土地價格上漲,這是一個兩面的問題。中國目前的體制機制是要逐步地研究解決。在這些體制、機制沒有解決之前,中央政府還是有能力、有辦法來逐步解決這個問題。由于中國正處于城鎮化、工業化的快速發展時期,需求較大,而土地供應是有限的,房價上漲的壓力仍然是很大的。但是中央政府抑制房價過快上漲的決心更大。

記者:現在輿論普遍認為,地方政府與中央在房地產市場調控上的態度不一致。地方上對政策的落實不積極,嚴重削弱了調控政策的效果。您相信嗎?

姜偉新:絕大部分省、市、自治區人民政府和一些城市的政府對這項工作還是重視的,但還有部分省市的配套政策部署還未全面到位。通過各地方城市的努力,調控政策效果初步顯現,但從整個市場來看,觀望氣息很濃,部分地區擔心影響城市收入。還有消費者的觀望情緒也較重。需要明確的是,這個政策必須堅定不移地貫徹。

記者:您如何評價目前的調控效果?

姜偉新:近來房價漲幅顯著回落、大批投機性購房需求被抑制、成交量也出現明顯下降,這些都是政策調控取得的決斷性成果。房價是關乎民生的大問題,調控政策必須持續加強。政策一旦放松,房價會強力反彈,調控政策毀于一旦,政府也會失信于民。

調控政策助推產業結構調整

記者:我國經濟多年來已經形成了對房地產業的過度依賴,調控政策會不會嚴重影響GDP增幅?

姜偉新:長期以來,房地產業的無序發展確實已經對我們國家的產業結構造成了不良影響,尤其是在地方經濟的比重過大。常此以往對總體經濟結構的長期健康持續發展是非常不利的,這也是中央下決心要花大力氣整頓房地產市場、控制房價過快上漲的重要因素之一。為了真正貫徹落實科學發展觀,創建和諧社會,實現長期穩定的可持續發展,暫時地犧牲GDP增速是在所難免的。

記者:那也就是說,本輪房地產調控也是為促進全面產業調整的一部分了?

姜偉新:其實中央很早就打算對房地產市場進行調控了,由于全球金融危機的影響,調控措施遲遲未能出臺。而本輪樓市調控的目的也并不僅僅是調房價。這次對樓市的調控源于產業結構調整的大布局。房地產調控更重要的是為了還原住房的基本功能屬性,房子是讓人來居住的。只有明確這一點,房地產市場才能保持長期平穩的發展,國民經濟才會實現可持續發展。

記者:地方政府財政收入長期依賴房地產行業,導致了調控政策落實不力是不爭的事實。有什么政策可以讓現狀得以改觀呢?

姜偉新:中央強力推行調控政策的落實進度,今年又相繼出臺了多項土地供應及房地產開發管理政策。如保障房用地不低于供應總量的70%、“囤地”一年以上企業禁止再買土地等。同時,中央政府規劃的580萬套保障性住房大規模開工也將對沖商品房投資的減少。今年總體上房地產新增固定資產投資增速不會減慢,對經濟增長的貢獻將至少和2009年持平。另據估算,今年新增房地產投資將達到2.3萬億元,超過2009年的1.9萬億元。

抑制高房價 多建保障性住房

記者:您剛提到了保障性住房的問題,可是輿論普遍認為各地對該政策的實施態度并不積極,甚至有些“消極怠工”的感覺。對這種說法您認可嗎?

姜偉新:總理在今年的政府工作報告中提出保障性建設和改造棚戶區,一共要建設住房580萬套。保障性住房,包括廉租房建設、經濟適用住房建設、限價房建設、公共租賃住房建設和各類棚戶區改造之后的安置房建設。為了完成建設任務,中央已經下撥600多億資金,有關的政策措施都已經制定并以文件形式下發。住建部代表保障性住房聯系協調小組已經和各個省市簽訂了協議,大部分省市已經與各地市縣簽訂了任務書,今年這580萬套的任務一定要完成。當然各地的情況有所不同,保障房建設的進展程度和實施方法也自然就不盡相同了。比如財政收入相對較少的貴州等地嘗試的具有地方特色的保障房資金籌措模式,都充分說明地方政府在竭盡努力實現保障房的建設目標。

各個地方的具體情況不同,保障性住房計劃的實施進度當然會存在一定的差異。我們也會盡最大的努力協調各方面的力量,促使保障性住房的規劃得以順利推進。

發展和諧城市 創造宜居生活

記者:中國的城市化進程是世人矚目的,被認為中國最重要的內生性發展動力。住建部是如何定義中國未來的城市化發展方向的?

姜偉新:當今世界有超過50%的人生活在城市中,城市日益成為人類主要的生活家園。今后數十年,尤其在發展中國家,城市化仍然是主要的發展趨勢。如何促進人與人、人與自然、人與社會、人與城市之間的和諧發展,一直是世界各國政府和人民關注的話題。實現和諧與宜居的城市生活,是中國人民孜孜以求的愿景。改革開放三十年來,我們注重協調發展,注重資源節約和環境保護,注重改善和保障民生,走中國特色的城鎮化道路,城市和諧與人民宜居取得了積極的成效。

記者:目前中國的城市規劃與城市化發展進程存在諸多的問題,甚至在某些方面長期被輿論詬病。對這個問題您怎樣看待?

第9篇：房地產市調方法范文

(1)以宅旁綠地、公共綠地為代表的滲水性良好的下墊面,稱為綠地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、鋼材等不透水屋頂,稱為不透水建筑物屋頂;(3)以混凝土、瀝青路面等為代表的不具有滲水能力的下墊面,稱為硬化地面;(4)以透水磚鋪裝、碎石路面等具有一定滲水能力的下墊面,稱為透水型地面。1993年中華人民共和國建設部頒布的5城市綠化規劃建設指標的規定6,明確指出單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30%,其中工業企業;交通樞紐,倉儲、商業中心等綠地率不低于20%。從調查全國120個居住小區實例分析,有40%以上的小區不符合標準要求[4]。同時結合北京市房地產項目建設的實際情況,綠地率確定為25%。不透水建筑物屋頂的面積相當于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來確定。建筑密度是指居住區內,各類建筑基底總面積與居住區用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標確定。考慮到房地產項目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產項目中的建筑密度用兩者相乘來表示。根據5城市居住區規劃設計規范6(GB50180293(2002年版)),居住區用地平衡控制指標和住宅建筑凈密度控制指標,應符合表2、表3的規定。因此計算的房地產項目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產項目建設的實際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設用地總面積的24%。根據2009年2月份北京市水務局印發的5北京市房地產建設項目水土保持方案技術導則6,房地產項目中硬化地面控制率在平原區應不大于30%。硬化地面控制率是指項目區內不透水材料硬化地面面積與外環境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場、廣場等,外環境總面積指項目區內除建筑設施占地以外的區域面積。房地產項目建設中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設用地面積的比率為2218%。透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場、人行步道,具有一定的滲水能力,根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設用地面積的比率確定透水型地面面積占項目建設總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產建設面積為13460hm2,以此為基礎可以計算出這6年間每年房地產項目建設形成的不同下墊面的面積。具體見表4。根據綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數,再根據表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進行計算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場雨中,降雨量較小的降雨不會形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據北京地區的降雨特點,僅計算3月-10月份,共計8個月的雨水徑流量。根據北京建筑工程學院的車武、李俊奇[5]對城市雨水回收利用的多年來的研究,雨水徑流量按下式計算:V(徑)=U@H@A@A@B式中:V(徑)-雨水徑流量;U-徑流系數;H-降雨量;A-徑流面積(m2);A-季節折減系數,取0.85;B-初期雨水棄流系數,取0.87[6]。建筑給水排水設計規范6(GB5001522003)規定,得出基本結論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的計算方法對2006年-2011北京房地產建設項目的雨水徑流量進行計算,結果見表6、表7。(1)北京房地產項目建設中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產建設面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權平均得出北京市房地產項目建設形成的下墊面的總的徑流系數為。(2)北京房地產建設項目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產項目建設中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢依次增大。這是由于隨著北京市的發展,城市化進程加快,房地產項目的建設面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產建設項目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產項目建設面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據上述方法計算,北京市一般房地產項目一場降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產項目雨水徑流收集與利用主要措施

根據房地產項目特點及其雨水徑流特征分析,在相同量級別的降雨情況下,由于不透水面積增加,徑流系數增大,產流量也相應增加,洪峰時間提前,巨大的雨水徑流直接排入市政雨水管網,給下游的防洪排澇帶來很大負擔,而且很可能導致局部地區排雨不暢,出現積水現象,給人們的生活帶來很大不便。因此,房地產項目建設過程中必須采取相應的雨水收集與利用措施,確保項目區范圍內的雨水充分利用,對外零排放。透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經被廣泛地應用于城區各類停車場和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對城市水體的污染。隨著科技的發展,新型材料不斷涌現,透水鋪裝的強度逐漸加大,在房地產項目建設過程中應盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來的危害。同時,城市規劃部門應該采取適當的經濟手段,促使建設單位根據經濟-效益分析,按照費用最小化原則,自覺主動增加透水鋪裝[8]。為進一步加強北京市新建建設工程雨水控制與利用工作,減少雨水徑流,充分利用雨水資源,提高城市防洪能力,改善生態環境,北京市規劃委員會組織相關單位,對現行國家和北京市相關技術標準及規范性文件進行了梳理。在此基礎上編制了5新建建設工程雨水控制與利用技術要點(暫行)6。明確要求新建建設工程硬化面積達10000m2以上(含)的項目,應配建雨水調蓄設施,具體配建標準為:每萬平米硬化面積配建不小于500m3的雨水調蓄設施。集雨池作為城市雨水調蓄設施最為常見的一種措施,是利用預先埋設的管網,將房頂、綠地、道路的雨水/自流0進集雨池。施工建設過程中將收集的雨水在用作施工用水和施工現場防塵用水;施工結束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗車、沖洗廁所、澆灌綠地、沖洗馬路、消防滅火等多個方面,不僅能有效緩解城市供水壓力,同時還能夠減少污水處理的費用。此外將集雨池與市政雨水管道連接,能夠緩解市政雨水管道排水壓力,有利于城市防洪。房地產項目建設形成的不透水建筑物屋頂產生的雨水徑流占總雨水徑流的38.2%,是房地產項目中產生徑流最大的下墊面。屋頂綠化是針對不透水建筑物屋頂最好的減少雨水徑流的方法,既可以應用在新建建筑上,也可以應用已建建筑物屋頂。屋頂綠化補償了建筑占據的自然植被,綠化屋面既可以通過植物的莖葉對雨水的截流作用和種植基質的吸水把大量的降水儲存起來,又可以降低雨水的流速。研究表明,僅僅是簡式屋頂草坪綠化就可以截留和儲存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5種植屋面防水施工技術規程6以及2007年國家住房和城鄉建設部也了行業標準5種植屋面工程技術規范6,說明城市屋頂綠化已經有了的技術保證。今后城市房地產項目建設中,在城市各類建筑上廣泛建設屋頂花園,就可以大大緩解城市雨水徑流大的問題,同時可以改善城市的水環境。綠地是一種天然的滲透系統,綠地系統對雨水徑流有滲透、蓄積、利用及削減污染4重效用[10]。下凹式綠地之所以能起到減少城市洪水總量的作用得益于兩方面:一方面是利用自身下凹空間儲存功能,另一方面是其良好的下滲功能[11]。綠地為下凹式時能夠匯集周圍不透水鋪裝區的徑流,雨水下滲效果最好。有研究表明,在北京地區當草地比地面低10cm時,在有一倍匯水面積是的情況下,10年一遇暴雨其攔蓄率為87.15%,5年一遇暴雨其攔蓄率為100%[5]。