房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)起源于二十世紀(jì)八十年代，經(jīng)過三十年的發(fā)展，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃應(yīng)運而生。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)比較多、各專業(yè)間跨度比較大，僅依靠開發(fā)商靈敏的“嗅覺”來決定開發(fā)的方向，有時會產(chǎn)生“誤判斷”，導(dǎo)致項目失敗，而房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃正是幫助企業(yè)判斷市場，確定開發(fā)途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實踐中都有了一定的發(fā)展，但仍然存在難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要、自身發(fā)展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當(dāng)?shù)牟蛔?，因此目前仍然非常有必要對其進行研究。本文主要通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的相關(guān)因素進行分析研究，為房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)前期定位策劃；成本分析；目標(biāo)人群；產(chǎn)品定位策劃

中圖分類號：F235文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的意義

房地產(chǎn)項目的前期定位策劃是項目開發(fā)的重要一步，它為項目的發(fā)展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發(fā)商快速有效地進行商業(yè)運作，保證項目的順利進行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會出現(xiàn)一招失而全盤輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期定位策劃是一個房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要一步。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容和過程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是對房地產(chǎn)項目決策的一種輔助分析，就是根據(jù)項目的目標(biāo)，通過對各種相關(guān)因素的綜合分析，為決策提供理論依據(jù)，幫助企業(yè)確定開發(fā)的方式、方法、品質(zhì)、數(shù)量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險。實現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)一般包括三個方面的措施：盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)保證合理的體量、最大限度提升產(chǎn)品價值最后達到對企業(yè)價值貢獻最大化、盡可能控制成本減少無效支出。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃的市場目標(biāo)主要包括創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良的品牌產(chǎn)品，利用項目品牌完善企業(yè)品牌的目的；創(chuàng)造有購買能力的產(chǎn)品；創(chuàng)造有核心競爭力的產(chǎn)品，達到產(chǎn)品核心競爭力和企業(yè)競爭力完美的結(jié)合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的過程

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期定位策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括市場調(diào)研、市場細(xì)分、目標(biāo)市場確定、市場定位、產(chǎn)品類型定位、價格定位和產(chǎn)品推廣。

2.2.1 市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研就是有計劃、有目的的對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中某種特定類型產(chǎn)品的信息進行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢，以幫助決策者進行項目產(chǎn)品定位決策。

2.2.2 市場細(xì)分

簡單的說，市場細(xì)分就是對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進行分類，如住宅類、酒店類、商務(wù)辦公類等等，使整個市場產(chǎn)品類型清晰可見。

2.2.3 目標(biāo)市場確定

根據(jù)市場細(xì)分的內(nèi)容以及市場調(diào)研的結(jié)果，對目標(biāo)市場進行確定。

2.2.4 市場定位

市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現(xiàn)在消費者面前，從而引起消費者的注意。

2.2.5 產(chǎn)品類型定位

在市場定位的基礎(chǔ)上，借助市場趨勢分析，對將來要開發(fā)的產(chǎn)品類型進行合理定位開發(fā)。

2.2.6 產(chǎn)品推廣

確定產(chǎn)品銷售目標(biāo)，銷售手段，將產(chǎn)品推向市場等，它的定位直接影響到開發(fā)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價格定位等等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場環(huán)境因素

指產(chǎn)品市場的各組成部分對產(chǎn)品開發(fā)的影響，主要包括市場中產(chǎn)品的保有量、競爭對手的優(yōu)勢等方面。并結(jié)合這幾個方面進行開發(fā)的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場中產(chǎn)品的保有量

市場保有量通常用在耐久消費品或工業(yè)產(chǎn)品上，指某一時間段內(nèi)在市場上還能正常使用的產(chǎn)品數(shù)量。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，指市場中某種類型住房的存在數(shù)量，它會影響到項目產(chǎn)品類型的定位。

3.1.2 競爭對手優(yōu)勢

市場是存在競爭的，目前，房地產(chǎn)市場火熱，每個企業(yè)都想在市場中獲利，在同一地區(qū)，往往存在多個相似企業(yè)，彼此之間處于激烈的競爭狀態(tài)。此時，熟悉競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢顯得尤其重要，對于大企業(yè)來說，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢來獲得市場，而對于小型企業(yè)，則需根據(jù)對手的產(chǎn)品優(yōu)勢，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項目產(chǎn)品供求關(guān)系

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，是生產(chǎn)和消費之間的關(guān)系在市場上的反映。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來影響價格。在一定時期里，供應(yīng)、需求不是固定不變的，它們的變化也會影響到整個系統(tǒng)的平衡。

3.1.4 企業(yè)項目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關(guān)資料，分析成本水平與構(gòu)成的變動情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業(yè)自身開發(fā)能力

企業(yè)自身開發(fā)能力是指企業(yè)所具有的完成某項目的綜合能力，它是完成企業(yè)項目的必要條件。它包括企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)的資金狀況、企業(yè)的項目運轉(zhuǎn)能力、企業(yè)在地區(qū)中的號召力等多方面因素。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發(fā)能力，因為只有企業(yè)有能力開發(fā)，才能保證項目的順利進行。否則，可能會在項目的開發(fā)過程中發(fā)生斷裂現(xiàn)象，后果嚴(yán)重。

3.3 目標(biāo)人群因素

目標(biāo)人群因素主要是指由于目標(biāo)人群不同對企業(yè)項目開發(fā)產(chǎn)生的影響。

3.3.1 目標(biāo)人群層次

目標(biāo)人群層次主要依據(jù)區(qū)域種類需求即確定區(qū)域中主流人群需求，例如在一個老齡化比較嚴(yán)重的區(qū)域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業(yè)的夾心層區(qū)域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質(zhì)的區(qū)別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區(qū)域需求種類對項目產(chǎn)品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區(qū)位

地理區(qū)位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應(yīng)其和周圍重要要素之間的聯(lián)系，如商業(yè)、綠地、交通設(shè)施等，它與區(qū)域是密切相關(guān)的。

3.3.3 區(qū)域消費水平

從宏觀上看，消費水平就是一定時期內(nèi)整個社會用于生活消費和服務(wù)的規(guī)模和水平；從微觀上看，消費水平就是單個消費者在一定時期所能接受的商品和服務(wù)消費所達到的規(guī)模與水平。區(qū)域環(huán)境內(nèi)的整體消費水平影響著目標(biāo)人群的數(shù)量以及產(chǎn)品的定價。

3.3.4 區(qū)域生活偏好

生活方式是一個內(nèi)容較廣泛的概念，在不同的區(qū)域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對住房的類型需求不同，因此，在選擇目標(biāo)人群之前，必須對區(qū)域的生活方式進行認(rèn)真合理地分析。

結(jié)束語

隨著我國市場體系的完善和成熟，房地產(chǎn)前期定位策劃得到快速的發(fā)展，認(rèn)同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目前期定位策劃的一般內(nèi)容、方法，并對相關(guān)因素進行了重點分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要一步.而房地產(chǎn)前期定位策劃的核心內(nèi)容還是對房地產(chǎn)市場研究，對市場的認(rèn)識決定了房地產(chǎn)策劃的質(zhì)量。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)項目前期定位策劃的各影響因素進行重點分析，找出項目開發(fā)的敏感性因素,使開發(fā)商與消費者之間產(chǎn)生相互認(rèn)同關(guān)系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項目的成功運行。

參考文獻

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第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

近年來，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)也受到越來越多人的關(guān)注。從風(fēng)險收益的角度來看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項目的正常開發(fā)，就能夠保證開發(fā)者收到很高的經(jīng)濟收益。而旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，就是該項目開發(fā)、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進步。

一、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項目前期策劃，其實就是結(jié)合項目開發(fā)地的實際情況、經(jīng)濟發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場調(diào)查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細(xì)的市場調(diào)查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場發(fā)展情況，做出長遠的項目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導(dǎo)演”，對旅游房地產(chǎn)項目起著全局把控的作用，是項目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項目的“船長”，對項目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地a項目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個方面。其一，市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測，市場調(diào)研所獲得的資料是走勢分析、預(yù)測的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調(diào)研工作，并且著重對目標(biāo)客戶進行定性調(diào)查，這樣才能保證項目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發(fā)潛力、市場定位風(fēng)險及市場定位可行性進行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側(cè)重點，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項目的特點，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項目開發(fā)的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關(guān)偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風(fēng)險防范有待加強，旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險與收益并存，要想保證項目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險防范，但結(jié)合實際的旅游房地產(chǎn)項目前期策劃來看，風(fēng)險防范還有待加強。

四、應(yīng)對措施

第一，要保證市場調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來講就是要全方位的進行市場調(diào)研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結(jié)合消費者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項目進行準(zhǔn)確的分析，對產(chǎn)品進行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項目的前期策劃中，要注意結(jié)合項目開發(fā)的實際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長遠的項目目標(biāo)。

五、結(jié)語

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；項目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)項目管理是其項目管理者運用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論，對房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)和設(shè)計，并對房地產(chǎn)進行全方位和全過程的綜合管理，以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品，它是工程項目管理的其中之一。眾所周知，房地產(chǎn)項目是一個多目標(biāo)體系，其各個目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào)，其主要包括項目計劃管理、設(shè)計施工管理、采購招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時，各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性，從而確保工程項目開發(fā)目標(biāo)的完美實現(xiàn)。

―、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（―）項目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調(diào)研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細(xì)的投資估算報告，只有工程項目招標(biāo)造價資料。如果在項目開工前，生產(chǎn)商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準(zhǔn)確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產(chǎn)施工管理意識的認(rèn)識不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，便開始進行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認(rèn)識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進行調(diào)查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應(yīng)采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項目管理工作。

（―）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點，充分了解當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實力以及樓盤的設(shè)計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質(zhì)量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應(yīng)該嚴(yán)格進行檢查。首先，在施工機械、設(shè)備和材料進場時，要對機械、設(shè)備和建筑材料進行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對機械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進行。

（四）加強企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強對自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

參考文獻：

[1]王譜蘇，蘇簡.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播，2010（05）.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 市場調(diào)研 教學(xué)改革

[作者簡介]傅玳（1979- ），女，浙江金華人，浙江金融職業(yè)學(xué)院房地產(chǎn)教研室副主任，副教授，碩士，研究方向為房地產(chǎn)。（浙江 杭州 310018）

[中圖分類號]G642.3 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-3985（2014）06-0137-01

結(jié)合多年的教學(xué)經(jīng)驗，筆者對“房地產(chǎn)市場調(diào)研”課程進行了改革，根據(jù)典型工作任務(wù)來設(shè)計教學(xué)內(nèi)容，采用多種教學(xué)方法，加強實踐實訓(xùn)教學(xué)，轉(zhuǎn)變期末考核方式，使學(xué)生既具有豐富的理論知識又具有較強的實踐能力，取得了良好的教學(xué)效果。

一、根據(jù)典型工作任務(wù)來設(shè)計教學(xué)內(nèi)容

在對課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計時，為了使培養(yǎng)的學(xué)生能夠滿足崗位能力的需求，筆者對相應(yīng)的職業(yè)崗位進行分析。教學(xué)中將一個實際調(diào)查項目的各工作任務(wù)貫穿于全課程，在提出工作任務(wù)后，讓學(xué)生依次完成個階段的工作，以具體調(diào)研工作任務(wù)驅(qū)動學(xué)生積極主動地進行實踐操作，在實踐中產(chǎn)生知識需求。然后針對其需求引入相關(guān)理論知識，讓學(xué)生為了操作而學(xué)習(xí)知識，從而有效地調(diào)動學(xué)生理論知識學(xué)習(xí)的積極性以及理論知識的靈活應(yīng)用性，達到教、學(xué)、做一體化。

由于房地產(chǎn)市場調(diào)研主要在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)應(yīng)用較為廣泛，而在中介服務(wù)領(lǐng)域相對較少，因此在教學(xué)過程中，筆者按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程來設(shè)計調(diào)研項目。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中要考慮項目選擇問題、項目定位及產(chǎn)品設(shè)計問題、產(chǎn)品營銷問題等，因此圍繞這幾個方面，必然涉及項目前期市場調(diào)研分析、項目定位調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研、市場營銷調(diào)研、營銷跟蹤及滿意度調(diào)研。所以筆者以一個綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目為主線貫穿這五方面的調(diào)研，從項目前期市場調(diào)研分析開始一直到項目營銷后的滿意度調(diào)研，一共包括五個子項目，并以此來整合教學(xué)內(nèi)容，融實踐教學(xué)與理論教學(xué)為一體，構(gòu)建教學(xué)結(jié)合、師生互動的參與式教學(xué)模式（如圖所示）。

二、采用多維教學(xué)方法，提高教學(xué)效果

本課程對傳統(tǒng)教學(xué)方法進行改革，根據(jù)課程內(nèi)容和學(xué)生特點，靈活運用項目教學(xué)、合作學(xué)習(xí)教學(xué)、案例教學(xué)法、啟發(fā)引導(dǎo)等教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生積極思考、樂于實踐，提高教學(xué)效果。

1.項目教學(xué)。項目教學(xué)法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學(xué)活動。本課程在教學(xué)過程中引入一個實際的調(diào)查項目，并提出各項調(diào)查任務(wù)，包括項目方案設(shè)計、整體策劃、方法選擇、問卷設(shè)計、方案實施、調(diào)研數(shù)據(jù)整理與分析、調(diào)研報告撰寫和結(jié)果反饋。在整個項目的實踐操作過程中，會引發(fā)學(xué)生對知識的需求，針對學(xué)生的需求再詳細(xì)講解相關(guān)知識，從而使學(xué)生為了完成項目任務(wù)而主動學(xué)習(xí)知識，調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。事實證明，由于項目涉及面寬，學(xué)生主動投入得多，學(xué)生普遍認(rèn)為真正能學(xué)到東西。

2.合作學(xué)習(xí)教學(xué)。本課程在教學(xué)過程中要求學(xué)生完成一個完整的房地產(chǎn)調(diào)研項目，而項目涉及面廣，單靠學(xué)生個體很難完成，為此我們采用合作教學(xué)方法。所謂合作學(xué)習(xí)，就是指在教學(xué)過程中，學(xué)生以小組為單位完成一定的教學(xué)任務(wù)。按照“組間同質(zhì)，組內(nèi)異質(zhì)”原則進行分組，每組4～6名學(xué)生，并推舉一名組長。在完成調(diào)研項目教學(xué)任務(wù)中，按組進行，組中的同學(xué)要相互協(xié)商，具體確定需要采用的調(diào)研方法及收集的資料，共同討論。通過合作學(xué)習(xí)，既能高效率地完成調(diào)研項目，同時也培養(yǎng)了學(xué)生團結(jié)協(xié)作的精神。

3.案例教學(xué)法。在課堂講解前，教師注意搜集與課程進度相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)研項目的案例，結(jié)合教學(xué)內(nèi)容，將授課內(nèi)容的重點融入案例中。因為如果把講課內(nèi)容寓于案例講解過程中，則學(xué)生很容易接受課堂所學(xué)的知識。案例教學(xué)涉及的案例類型包括房地產(chǎn)項目宏觀環(huán)境的調(diào)查分析、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析、消費者調(diào)查分析、競爭者調(diào)查分析等。

4.啟發(fā)引導(dǎo)教學(xué)法。在教學(xué)過程中，改變傳統(tǒng)單向的教學(xué)方法，采用互動式、啟發(fā)式教學(xué)等方法，從學(xué)生的實際出發(fā)，引導(dǎo)學(xué)生進入學(xué)習(xí)的主體地位，開動思維，使學(xué)生積極主動地掌握知識、技能，提高分析問題和解決問題的能力。例如在進行調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容確定的課程講授時，就可以采取啟發(fā)式教學(xué)，從項目的戶型配比這個決策問題展開，引起學(xué)生的思考，然后再確定具體的調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容。

三、采用三環(huán)節(jié)的實踐教學(xué)體系

第一環(huán)節(jié)：課堂模仿實踐（基礎(chǔ)型階段）。在這一環(huán)節(jié)，要求學(xué)生組建市場調(diào)研項目團隊。4～6名學(xué)生為一組，并推舉一名組長。要求各項目小組根據(jù)課堂確定的調(diào)研主題完成一個項目的調(diào)查工作，學(xué)生實踐調(diào)研工作的進行與課程的講述進度保持一致，讓學(xué)生通過實踐來掌握操作方法和技能。調(diào)研結(jié)束后每個項目小組完成一份調(diào)查報告。

第二環(huán)節(jié)：課外拓展實踐（拓展型實踐）。利用第二課堂組織和引導(dǎo)學(xué)生進行市場調(diào)查和實踐，如組織學(xué)生在一年兩次的房交會上進行調(diào)查分析；也可以鼓勵學(xué)生參加高職高專創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽中的調(diào)研類項目。

第三環(huán)節(jié)：工學(xué)結(jié)合實踐（提高型實踐）。利用1～2周的工學(xué)結(jié)合機會，參與企業(yè)真實的房地產(chǎn)項目調(diào)研，從而提高學(xué)生的實踐動手能力。例如在房交會期間，我們帶領(lǐng)學(xué)生參與房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研活動，主要開展消費者問卷調(diào)查、競爭樓盤調(diào)查及調(diào)查資料的分析撰寫等。通過實際調(diào)查活動，進一步提高學(xué)生的實踐操作能力。

四、建立以能力評價為核心的過程考核體系

本課程對考核方式進行了改革。為了使考試與日常教學(xué)活動目標(biāo)一致，使兩者能有機結(jié)合，本課程建立以能力評價為核心的過程考核體系。課程成績包括30分的平時成績、40分的過程考核成績及30分的期末考核。

五、完善“房地產(chǎn)市場調(diào)研”課程的建議

1.教師多利用寒暑假到企業(yè)實習(xí)。教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識水平和知識結(jié)構(gòu)對教學(xué)活動起著舉足輕重的作用。若教師沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)研工作，那么講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，教師除了要增強自身理論素養(yǎng)和科研能力外，還應(yīng)多利用假期去企業(yè)相關(guān)部門實習(xí)，提高自身業(yè)務(wù)水平和技能水平。

2.聘請行業(yè)兼職教師。行業(yè)兼職教師長期在一個行業(yè)、企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域工作，他們對于行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展歷史、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展動態(tài)等信息有較為全面的了解掌握，對相關(guān)工作有較為深刻的理解和體會，因此可以聘請房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)崗位人員講授部分課程內(nèi)容。例如，可以請兼職教師介紹當(dāng)前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)板塊特點等。

3.校企合作開展技能競賽。如果能和企業(yè)合作開展一些調(diào)研項目，則能更好地激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。例如可以和企業(yè)合作開展房地產(chǎn)項目策劃大賽，把技能競賽引入到實踐教學(xué)的環(huán)節(jié)中，使學(xué)生真正處于實戰(zhàn)狀態(tài)，增強理論聯(lián)系實際的能力，并把競賽結(jié)果作為課程考核內(nèi)容之一。若小組完成的調(diào)研策劃方案被企業(yè)采納，甚至給企業(yè)帶來效益，則該門課程成績自然優(yōu)秀。同時通過校企合作競賽，也可以為學(xué)生就業(yè)與企業(yè)招聘人才提前搭建一個平臺，從而逐漸步入“校、企、生三贏”的良性循環(huán)。

[參考文獻]

[1]梁林.《市場調(diào)查與預(yù)測》課程教學(xué)改革探索[J].職業(yè)教育研究，2009（9）.

[2]廖志宇.房地產(chǎn)調(diào)研執(zhí)行手冊[M].北京：中國電力出版社，2008.

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

整合營銷的起點是建立房產(chǎn)消費者和潛在房產(chǎn)消費者的數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫本身建立起來容易，但關(guān)鍵是要能夠不斷整理、不斷研究客戶偏好和興趣的變化，用產(chǎn)品去迎合客戶。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中有關(guān)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)“90/70”的限制以及對購房者提高第二套房首付比例的規(guī)定，會使購房需求得到一定程度的遏制，投機需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費者構(gòu)成會有所變化，企業(yè)應(yīng)及時更新消費者數(shù)據(jù)庫，以免對房地產(chǎn)開發(fā)做出錯誤決策。根據(jù)這些數(shù)據(jù)庫信息，開發(fā)商可以量身定做，為消費者提供各種便利，激發(fā)其購買欲求。

二、在滿足消費者需求基礎(chǔ)上。進行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新

“以人為本”是整合營銷的核心。房地產(chǎn)業(yè)必須以客戶為中心，強調(diào)與客戶的溝通與交流，切實做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，積極參與社區(qū)文化建設(shè)；系統(tǒng)、持續(xù)地了解和掌握客戶需求，接受客戶監(jiān)督，促使企業(yè)不斷超越自我，創(chuàng)造性地開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)，提升企業(yè)品牌，贏得市場認(rèn)同。

產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新可以從以下幾方面著手：

(一)技術(shù)創(chuàng)新――節(jié)約能源

據(jù)有關(guān)資料，我國建筑能耗占全社會總能耗的30％左右．再加上相關(guān)建材生產(chǎn)能耗，可達45％左右。而約50％的建筑能耗用于創(chuàng)造室內(nèi)的小環(huán)境。在新興的節(jié)能技術(shù)中，新風(fēng)系統(tǒng)運用較多，即恒溫、恒濕、恒氧；其他還有新能源利用、循環(huán)再利用技術(shù)、智能化都是未來住宅節(jié)能的發(fā)展方向。

(二)戶型創(chuàng)新――室內(nèi)空間的最優(yōu)化

隨著國家對戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整，小戶型在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中正“大行其道”。針對購房的不同需求，小戶型在設(shè)計方面正在不斷的“變形”，以達到“小而精”的高品質(zhì)要求。適應(yīng)不同消費者的市場需求。

(三)生態(tài)創(chuàng)新

在“生態(tài)住宅”的設(shè)計中，應(yīng)具有良好的室內(nèi)空氣條件和較強的生態(tài)氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態(tài)環(huán)境之間形成良性的循環(huán)系統(tǒng)。

(四)景觀創(chuàng)新

隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區(qū)景觀已不能簡單地等同于小區(qū)綠化，而是對小區(qū)環(huán)境形態(tài)與功能的合理性、統(tǒng)一性、藝術(shù)性、科學(xué)性的綜合要求。居住區(qū)環(huán)境景觀質(zhì)量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，只有把握住了這個心理，景觀創(chuàng)新才能經(jīng)得住時間的考驗。

(五)社區(qū)文化創(chuàng)新

現(xiàn)今建筑本身的差異性越來越不明顯，而一個社區(qū)的人文環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等“軟件”賦予這個生活空間的差異性與附加值正變得越來越大。目前，有許多品牌開發(fā)商以提高產(chǎn)品附加值來增強自身的競爭能力，最常用的方式就是增加與業(yè)主的接觸，比如舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動等。

三、樹立全程營銷觀念

全程營銷觀念的樹立是有效實施整合營銷的保證。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及征地、拆遷、市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理及售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項目產(chǎn)品在前期市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進行功能調(diào)整。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全過程銷售觀念，在項目開發(fā)前期的市場調(diào)研、市場定位及規(guī)劃設(shè)計階段就充分了解和研究客戶需求，使最終生產(chǎn)出來的產(chǎn)品滿足客戶需求，適銷對路。在銷售過程中全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展大規(guī)模的住房知識普及活動，設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點或通過互聯(lián)網(wǎng)進行雙向式交流以及進行全程服務(wù)，給予消費者最大限度的方便，才能贏得消費者的認(rèn)同。

四、整合企業(yè)內(nèi)外部資源，提高核心競爭力

就目前我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)運作的現(xiàn)狀而言，人力資源、資金和品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源。企業(yè)要以新的思維來對待員工，要以營銷的視角來開發(fā)人力資源。人力資源管理也是一種營銷工作，即企業(yè)要站在員工需求的角度，通過提供令顧客滿意的人力資源產(chǎn)品與服務(wù)來吸納、留住、激勵、開發(fā)企業(yè)所需要的人才。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，所發(fā)生的主要資金使用投入包括：開發(fā)成本、建筑安裝成本、前期市場調(diào)研、規(guī)劃和后期的銷售費用。企業(yè)應(yīng)盡可能地降低開發(fā)成本和工程成本，減少資金投入。為降低成本，并確保在獲得合理利潤的同時，使產(chǎn)品價格能為客戶所接受，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，規(guī)劃設(shè)計充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；應(yīng)建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個環(huán)節(jié)控制成本，以低成本進入市場，增加產(chǎn)品的價格優(yōu)勢，搶占銷售先機。

在資金利用上，應(yīng)適當(dāng)增加全程的市場調(diào)研、市場分析以及規(guī)劃設(shè)計等與市場緊密聯(lián)系業(yè)務(wù)的資金投入。同時，有計劃地投入促銷資金，避免無效促銷費用的發(fā)生。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，企業(yè)之間的競爭最終將走向品牌競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必然要通過實施品牌戰(zhàn)略提升自身產(chǎn)品的品牌形象，以增強競爭力。房地產(chǎn)業(yè)的品牌應(yīng)體現(xiàn)在設(shè)計、施工、銷售、配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等過程中。在品牌塑造上，必須有適合其品牌定位的獨特性和差異化的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)品牌不僅包含著一個企業(yè)的市場知名度和企業(yè)規(guī)模，還具有更實際和豐富的內(nèi)涵，那就是要為社會公眾提供合理的、人性化的居住空間，提供優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)。

五、對企業(yè)文化進行營銷整合

企業(yè)文化是企業(yè)成員的思想觀念、思維方式、行為方式以及企業(yè)規(guī)范、企業(yè)生存氛圍的總和，是實施整合營銷的人文基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，企業(yè)員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔(dān)物業(yè)管理工作，其工作態(tài)度、工作質(zhì)量的好壞最終都將通過產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)出來。只有建立良好的企業(yè)文化，使全體企業(yè)員工建立起共同的奮斗目標(biāo)，形成共同的價值觀、行為規(guī)范，樹立起全員服務(wù)的思想，形成團隊精神，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量，做到滿足客戶要求。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設(shè)和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的情況下，中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當(dāng)前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設(shè)全新的項目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題

我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細(xì)致研究分析，并提出項目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任務(wù)進行分解，并加以落實分配，這導(dǎo)致項目出現(xiàn)以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預(yù)期經(jīng)濟目標(biāo)不能實現(xiàn)；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場定位工作主體發(fā)生偏差；

②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位；

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。

2.設(shè)計監(jiān)理缺失

由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設(shè)計招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性

未認(rèn)識到設(shè)計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設(shè)計普遍存在一種“輕設(shè)計控制，重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計監(jiān)理缺失

對于設(shè)計監(jiān)理工作，由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計單位的工作量較大，部分設(shè)計人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計，達到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議

要加強項目前期開發(fā)管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細(xì)的項目可行性研究

市場調(diào)研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機性而強調(diào)科學(xué)性。項目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點。項目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進行環(huán)境調(diào)研

主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化教育、社會風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟、文化的高度來認(rèn)識，這也是為社會服務(wù)的同時獲取社會效益及良好經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)。

(3)要進行開發(fā)場地調(diào)研

場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項目管理隊伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對未來項目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進行項目的投資決策與預(yù)算

進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經(jīng)理在對市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上，對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進行詳細(xì)的計劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標(biāo)性進行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，一般要幾年時間，融資的財務(wù)費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設(shè)總費用有很大的影響，一定要請有經(jīng)驗的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計預(yù)售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質(zhì)量控制管理

工程項目的質(zhì)量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個項目的實現(xiàn)過程就是工程項目質(zhì)量的形成過程。項目實施階段開發(fā)商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質(zhì)量進行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進場材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細(xì)則以及對監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻:

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第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟學(xué)上又稱“不動產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點實際錯誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營活動，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長，其發(fā)展態(tài)勢依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的存在的風(fēng)險并進行研究，這個課題是有現(xiàn)實意義的。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的風(fēng)險

為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的風(fēng)險，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點對其進行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險：1.不確定性商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個工程是建立在城市規(guī)劃、項目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預(yù)測需求進行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準(zhǔn)確預(yù)測未來行業(yè)走向與經(jīng)濟發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)的不確定性便會給整個管理工作帶來風(fēng)險。2.固定性商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設(shè)周邊固定

環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對地理位置、經(jīng)濟發(fā)達程度、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商進行房屋建設(shè)的工作。3.投資金額大商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購買、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個步驟，涉及招標(biāo)、實地測量、風(fēng)險預(yù)測等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。4.回報周期長商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。5.易被影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴(yán)重，可見度低，各種環(huán)境變化都會影響開發(fā)建設(shè)的過程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險問題。

四、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的研究意義

商業(yè)房地產(chǎn)的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風(fēng)險，進行風(fēng)險管控能有效減少風(fēng)險，提高產(chǎn)業(yè)效益。進一步細(xì)分風(fēng)險類別可劃分為微觀風(fēng)險與宏觀風(fēng)險，微觀風(fēng)險指規(guī)劃區(qū)域土地價格變動情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財務(wù)問題，宏觀風(fēng)險指整體金融環(huán)境的變化、國家政策的實行等。進行風(fēng)險管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟大局，及時進行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來說，進行風(fēng)險管控有以下4大方面的研究目的：1.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，保證項目開發(fā)與管理的水平，推進管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。2.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，改變原有被動接受風(fēng)險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。3.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，提高開發(fā)商整體的風(fēng)險意識，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險-應(yīng)對機制”。4.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，增強開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進其行業(yè)競爭力的增長。

五、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的問題

1.市場存在不正當(dāng)競爭經(jīng)濟的快速增長帶動商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進，但經(jīng)濟危機的發(fā)生震動了整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場中不正當(dāng)競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發(fā)整個商業(yè)房地產(chǎn)市場的價格危機；為縮短房屋開發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過檢測便將存在危險隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險管控需重點關(guān)注的問題。2.風(fēng)險管控方式簡單為更好地謀取利益，大量投資商進入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴大，但整個風(fēng)險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權(quán)———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風(fēng)險的檢測與管控，內(nèi)部管理盲目化，內(nèi)外風(fēng)險因子都將摧毀商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的野心。不確定風(fēng)險因素的增加，帶動商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產(chǎn)商并未關(guān)注風(fēng)險管理的重要作用，企業(yè)抵御風(fēng)險能力薄弱。3.風(fēng)險識別水平低我國最早重視風(fēng)險管理理論，進行風(fēng)險管控是在20世紀(jì)80年代的土木工程管理過程中。后來風(fēng)險管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，但相比西方健全的風(fēng)險識別與管理模式，我國風(fēng)險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個風(fēng)險管控機制并不能對此立刻反應(yīng)，馬上做出相應(yīng)的應(yīng)對方案，這將導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)融資難、成本上升的問題。4.項目決策盲目化民營企業(yè)是我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要組成部分，民營性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發(fā)前期的決策調(diào)查。缺少相關(guān)的市場調(diào)研，主觀進行項目決策，企業(yè)的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預(yù)測或過于悲觀的市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，易導(dǎo)致項目決策的盲目性。這種缺少相應(yīng)的市場調(diào)研，盡管省下了市場調(diào)研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導(dǎo)錯誤的建設(shè)工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。5.業(yè)務(wù)流程混亂性商業(yè)房地產(chǎn)管理過程中存在業(yè)務(wù)流程混亂的問題，這主要體現(xiàn)在前身為國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國有亦或官辦性質(zhì)的企業(yè)，由于受到規(guī)?；芸?，開發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對風(fēng)險把握能力差，企業(yè)內(nèi)部門類不全，部門協(xié)調(diào)性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責(zé)任意識不強，一旦這類企業(yè)進行轉(zhuǎn)型，便會出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，管理水平低下，資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。6.監(jiān)管機制形式化我國出臺了《保險法》與《擔(dān)保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的風(fēng)險可以經(jīng)由擔(dān)保與保險來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細(xì)節(jié)對于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的內(nèi)容，風(fēng)險擔(dān)保主要針對自然災(zāi)害等威脅，風(fēng)險轉(zhuǎn)移與保障存在片面性，整個監(jiān)管機制過于形式化。7.建設(shè)資金來源單一大部分商業(yè)房地產(chǎn)商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實現(xiàn)，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現(xiàn)困難，建設(shè)流程受資金制約而中止。關(guān)注企業(yè)融資方式，擴展融資渠道是減少建設(shè)風(fēng)險的途徑之一。

六、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序與原則

1.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控包含在整個項目建設(shè)的工程中，項目定位、項目投資風(fēng)險、項目質(zhì)量風(fēng)險、合約執(zhí)行力風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等。從開發(fā)商定位建設(shè)工程開始到后期維護都屬于風(fēng)險管控的范疇，以合約執(zhí)行進行風(fēng)險分析，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目涉及勘察、圖紙設(shè)計、招標(biāo)、購房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執(zhí)行過程出現(xiàn)問題，將給后期商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)造成難題。因此，注重確定項目程序的風(fēng)險預(yù)測與應(yīng)對機制，有利于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理有序進行。2.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的原則商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的各個方面，要想更好預(yù)測、分析、掌控風(fēng)險，就必須堅持以下3大原則：（1）以市場需求為基礎(chǔ)進行開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規(guī)避風(fēng)險，就必須進行全面市場調(diào)研，包括弄清商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進行決策，就可能建設(shè)出不符合市場需求的房屋，多數(shù)爛尾樓、滯銷樓因此產(chǎn)生。（2）以技術(shù)創(chuàng)新為依托進行項目不斷發(fā)展的技術(shù)推動商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現(xiàn)在技術(shù)革命帶動建設(shè)方式的改變，搜集信息資料通過網(wǎng)絡(luò)媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應(yīng)測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業(yè)成本。以技術(shù)創(chuàng)新為依托進行項目建設(shè)，需開發(fā)商著眼技術(shù)創(chuàng)新，引進先進技術(shù)進行項目建設(shè)工作。（3）以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)以培養(yǎng)人才為目標(biāo)為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平與預(yù)防風(fēng)險的角度進行考量，通過提高人才素質(zhì)，能更好地實行企業(yè)計劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質(zhì)，可以通過完善企業(yè)人才管理機制，健全風(fēng)險預(yù)測培訓(xùn)機制，培訓(xùn)企業(yè)人才的風(fēng)險意識來提高現(xiàn)有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質(zhì)水平，提高整體素質(zhì)要求。

七、結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；措施

一、 項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復(fù)雜的工作：具有幅度寬、范圍廣、層次高、難度大等特點，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮著巨大的作用。

首先，開發(fā)企業(yè)實施項目管理，不但可以實現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，而且增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。項目是開發(fā)企業(yè)利潤的源泉，管理是開發(fā)企業(yè)獲利的根本，只有提高管理水平，才能在激烈的市場競爭，項目管理可以有效地提高開發(fā)項目的附加價值及品質(zhì)，從而提高企業(yè)的效益。

其次，項目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，能夠為客戶量身定做更具個性化的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場需求，降低項目的風(fēng)險，讓開發(fā)企業(yè)快速走出開發(fā)越多空置越多的房地產(chǎn)怪圈。

另外，采用項目管理，實行招投標(biāo)制度和項目監(jiān)理制度來杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)，同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的不足

針對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，分析企業(yè)管理存在的不足。

1、項目方案管理工作的不足

項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。

首先，缺乏市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有進行市場調(diào)研就匆忙確定方案，什么賺錢，就開發(fā)什么，急于求成中簡單地模仿別人。開發(fā)的產(chǎn)品沒有自己的特色，缺乏吸引力而滯后于別人。這種缺乏市場調(diào)研便決策方案的做法，無形中增大了企業(yè)的風(fēng)險。

其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)和競爭力。

另外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準(zhǔn)確地進行投資控制。使得企業(yè)常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。

2、施工圖設(shè)計管理工作

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3、合同管理工作

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。主要存在以下幾點問題：一是項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定，合同履行率低。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的措施

時代在進步，社會在發(fā)展，開發(fā)建設(shè)中要不斷地創(chuàng)新。只要擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識和掌握現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，就能在激烈的競爭中生存。

1、重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次， 要根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。

2、品牌建設(shè)

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。大連萬達集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)二十幾個大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

3、注重加強合同管理工作

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的。

其次，要實施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項目一開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行性研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實，使投資估算建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計概算，這是控制設(shè)計和施工總造價的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是房地產(chǎn)運營中的重要方面之一， 真正得到市場追捧的項目一定是在項目管理方面有所建樹， 而一個好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究項目管理， 項目管理的成功是項目成功的關(guān)鍵。企業(yè)要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項目定位，做到精心計劃、積極管理、嚴(yán)格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項目管理目標(biāo)的。

參考文獻：

[1]周婭.項目質(zhì)量管理實踐研究[J].專題研究，2009.16.

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成；成本控制

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的條件下，控制成本是促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。然而，有效的土地資源不斷減少，土地成本也越來越高，人工、材料價格的不斷上漲，造成項目開發(fā)成本的不斷攀升，只有不斷的進行企業(yè)管理創(chuàng)新，才能推動集團企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁生力軍。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

所謂成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對所消耗的各種資源和開支，進行控制和調(diào)整，及時糾正發(fā)生的偏差，使各項費用控制在計劃范圍內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)中成本構(gòu)成主要有以下方面：

1．開發(fā)成本。（1）土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者的身份，將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數(shù)額，根據(jù)時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進行修正。（2）土地征用及拆遷安置補償費。一是土地征用費。是指國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補償費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。二是拆遷安置補償費。因出讓土地，使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。具體包括兩部分費用：拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。一是項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用，一般可按項目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。建安工程費。指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費設(shè)備及安裝工程費及室內(nèi)裝修工程等基礎(chǔ)設(shè)施費此費用為紅線內(nèi)工程費，包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等。

2．開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。（1）管理費用。按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前六項之和為基數(shù)，按3%左右計算（2）銷售費用。指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售的各項費用。（3）財務(wù)費用。指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要有借款利息和其他財務(wù)費用。

從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

1．立項階段的成本控制。立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算，明確項目的可行性，準(zhǔn)確進行項目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點：市場調(diào)研時，通過投資成本估算，進行項目前期策劃中的初步成本控制公司項目部開展充分的市場調(diào)研，如通過全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察等，進而把握投資決策，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位編寫投資估算。投資成本估算的重點包括：資源配置是否充分合理；市場定位是否明確恰當(dāng)；投資成本、費用是否經(jīng)濟、可行；投資回報是否符合利潤目標(biāo)要求；投資風(fēng)險能否有效控制。項目立項時，通過《可行性研究報告》，進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報告》。

通過爭取優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本。公司管理層保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解，在進行市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷的基礎(chǔ)上，通過為企業(yè)爭取優(yōu)惠政策，達到降低開發(fā)成本的目的。明確在項目全過程，通過招投標(biāo)管理，有效控制成本。項目在進行工程設(shè)計、監(jiān)理時，應(yīng)招投標(biāo)；項目在大小施工、材料、設(shè)備采購、安裝等業(yè)務(wù)時，更應(yīng)按工程量清單計價辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理企業(yè)在同等條件下，選擇實力強、成本費用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2．規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的成本管理有兩個目的，一是降低為完成規(guī)劃設(shè)計工作所需要的設(shè)計成本（包括設(shè)計人工時、各種材料、設(shè)備的消耗等），二是降低工程所需的設(shè)備、材料、建筑、安裝等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可引入競爭機制，推行設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計方案競選，從中選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、有獨特的設(shè)計創(chuàng)意以及設(shè)計費用低的設(shè)計方案和設(shè)計單位。此外，加強技術(shù)溝通，實行限額設(shè)計，制定設(shè)計成本目標(biāo)，在保證項目設(shè)計達到使用功能的前提下按分配的投資限額進行設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計出圖前對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細(xì)復(fù)核與審查，發(fā)現(xiàn)不足或缺陷及時提出修改優(yōu)化，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。

3．施工階段的成本控制。在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%~10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資浪費卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結(jié)算管理外，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費。一是加強經(jīng)濟觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理。專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時，在確保簽證內(nèi)容與實際相符，且不超過應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰成。

4．竣工結(jié)算階段的成本控制該階段。是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。要建立獎懲機制，對審查出問題的人員給予一定的獎勵，同時杜絕由于個別人員的業(yè)務(wù)能力責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價?？刂粕铣霈F(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。另外，要做好建設(shè)項目后評估工作。在項目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各管理部門總結(jié)并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗教訓(xùn)，提出今后工作中的改進方案。