買賣合同的相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）從六月一日開始施行了。就其內(nèi)容而言，打算購買商品房的人毫無疑問在許多方面又踏實(shí)了許多。無論是對(duì)商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內(nèi)容，也無論是在房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上，還是對(duì)商品房買賣合同解除條件和擔(dān)保貸款合同解除條件的明確方面，可以說都突現(xiàn)了該《解釋》對(duì)商品房買受人合法權(quán)益的傾向性保護(hù)，尤其是關(guān)于五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任的內(nèi)容，通過增加商品房出賣人的懲罰性責(zé)任，無疑能夠使守約買受人的合法權(quán)益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長在接受記者采訪時(shí)所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的前提下，注重對(duì)買受人這些處于弱勢(shì)地位群體的合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)了以人為本的精神。”筆者相信，《解釋》的公布和實(shí)施，對(duì)統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護(hù)守約買受人的合法權(quán)益以及制裁有違誠實(shí)信用的違法經(jīng)營行為具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對(duì)商品房買賣合同那種普遍一般的規(guī)范，又不免使筆者產(chǎn)生了一些疑慮，甚至是擔(dān)心，而且其中的一些突破已在經(jīng)意與不經(jīng)意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。

按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“對(duì)于如何應(yīng)用某一法律或者對(duì)某一類案件、某一類問題如何適用法律所作的規(guī)定，采用‘解釋’的形式?！庇纱丝梢姡忉屖怯星疤岬?，即相關(guān)法律和相關(guān)法律規(guī)定的存在。而之所以法律或法律規(guī)定需要解釋，一是因?yàn)榉烧{(diào)整的對(duì)象在司法層面是具體的，法律規(guī)定的效力要落實(shí)到具體的人和事上；二是法律的發(fā)展要求它必須不斷適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活和人們認(rèn)識(shí)的發(fā)展變化，法律規(guī)定不能成為疆死的教條；三是因?yàn)榉珊头梢?guī)定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過解釋從法律的原則甚至立法精神出發(fā)，在法律適用上進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺。如公布實(shí)施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等相關(guān)法律，但從條文體現(xiàn)的許多重要內(nèi)容看，卻已然脫離了解釋上述相關(guān)法律和其中具體法律規(guī)定的范疇，而成為最高人民法院結(jié)合民事審判實(shí)踐對(duì)上述相關(guān)法律或法律規(guī)定的“修改”，具有了立法性質(zhì)。如《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 ”這一內(nèi)容就具有“修改”的意味，對(duì)出賣人完全獨(dú)立的后一個(gè)行為與前一個(gè)行為不加區(qū)分，使買受人因無效合同而可以行使的權(quán)利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對(duì)于商品房預(yù)售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預(yù)售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒有誰來確認(rèn)商品房預(yù)售合同的效力，如此給商品房預(yù)售管理帶來混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”這里顯然已把標(biāo)志所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋產(chǎn)權(quán)登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉(zhuǎn)移占有”，而這被上述最高院領(lǐng)導(dǎo)明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書面交房通知”這樣的擬制交付也被確認(rèn)了效力，由此將《民法通則》第七十二條規(guī)定和《合同法》第一百三十三條規(guī)定的除外情形徹底忽略不計(jì)。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。

規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)是一個(gè)持續(xù)、漸進(jìn)的過程，不能任意地打破交易人的預(yù)期。之所以市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展依賴于社會(huì)的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩(wěn)定的預(yù)期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的那條“生物鏈”就會(huì)被打亂，焦慮和緊張感會(huì)使交易充滿了不信任，從發(fā)展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠(yuǎn)非裁判權(quán)的附屬，而已在“中國特色”的語境中“被單列為一種權(quán)力，一種通過解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規(guī)定的權(quán)力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預(yù)期的權(quán)力在合理性、正當(dāng)性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠(yuǎn)？這個(gè)問題或許值得我們認(rèn)真深入地去進(jìn)行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來更多的安全感的時(shí)候，我們確有必要認(rèn)真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長中那些更接近本質(zhì)的觀照。

第2篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件19015件,占全區(qū)法院同期受理全部民商事案件的10.44%;2014年,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件24240件,占全區(qū)法院同期受理全部民商事案件的11.65%;2015年1月至9月,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件9369件,占全區(qū)法院同期受理全部民商事案件的14.1%。

    于會(huì)堂說,從這組數(shù)據(jù)可以看出,歷年來民商事糾紛案件中,買賣合同糾紛案件是人民法院受理的民商事案件中最常見、數(shù)量最大、占比最高的案件類型。買賣合同糾紛案件審判工作質(zhì)量的高低,直接關(guān)系到民商事審判工作的整體質(zhì)量。

    據(jù)介紹,目前,新疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新時(shí)期,大建設(shè)、大開放、大發(fā)展格局已經(jīng)形成,特別是在推進(jìn)“一帶一路”戰(zhàn)略中,新疆成為“絲綢之路”經(jīng)濟(jì)帶的核心區(qū),意味著全區(qū)各類市場交易活動(dòng)會(huì)更加頻繁和活躍。在這一背景下,人民法院妥善處理好買賣合同糾紛案件,有利于明晰交易主體之間的法律關(guān)系,強(qiáng)化社會(huì)信用、制裁失信行為、維持交易秩序、確保市場交易順暢,推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)更加健康有序地發(fā)展。

第3篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

【關(guān)鍵詞】消費(fèi)者；“假一罰十”；《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》；《合同法》

一、有關(guān)“假一罰十”的案例整理（見表1）

近年來對(duì)于買賣合同中賣方高于法定賠償?shù)摹凹僖涣P十”的承諾所引發(fā)的訴訟屢見不鮮，所涉及糾紛的產(chǎn)品有數(shù)碼產(chǎn)品，如手機(jī)、紅木家具、藥品、運(yùn)動(dòng)衫等。在以上各個(gè)案例中，大部分法院判決支持假一賠十；或是一審不支持、二審支持；或是一審二審不支持、再審支持。

在“霍廣利與河南永樂生活電器有限公司買賣合同糾紛上訴案”中，法院不支持消費(fèi)者假一賠十的訴求。在該案審判中，鄭州市中級(jí)人民法院沒有認(rèn)定所系手機(jī)為假冒偽劣產(chǎn)品，并非“黑手機(jī)”，所以并不支持“假一罰十”。

另一例“劉艷君訴浙江淘寶網(wǎng)絡(luò)有限公司買賣合同糾紛案”中，被告并非合同當(dāng)事人，也并非“假一罰十”承諾作出方，并且根據(jù)原被告雙方簽訂的網(wǎng)絡(luò)協(xié)議中所包含的《消費(fèi)者保障服務(wù)》規(guī)則，明確約定商品“如實(shí)描述”賠付申請(qǐng)的條件為：“賣家實(shí)際買到的商品與買家就該件商品所作出的有效‘商品描述’不符；買家提出賠付申請(qǐng)所指向的賣家已參加‘消費(fèi)者保障服務(wù)’之‘商品如實(shí)描述’服務(wù)；買家已要求賣家提供退貨服務(wù)而被賣家拒絕，或無法聯(lián)系到該賣家，或賣家中斷其經(jīng)營、服務(wù)；賣家的賠付申請(qǐng)?jiān)谛问缴戏舷嚓P(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；賠付申請(qǐng)金額僅以買家實(shí)際支付的商品價(jià)款加郵費(fèi)（含投訴商品回郵郵費(fèi)）為限?！倍景钢性嫖刺峤怀浞肿C據(jù)證明所購運(yùn)動(dòng)衫不符合“商品如實(shí)描述”，也不申請(qǐng)產(chǎn)品質(zhì)量鑒定，同時(shí)被告也同意退貨，其要求被告承擔(dān)先行賠付的責(zé)任缺乏依據(jù)，其要求十倍賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求也沒有相應(yīng)的合同依據(jù)，所以法院不予支持。

其余案例，消費(fèi)者假一賠十的訴求均得到法院支持，但各法院支持的理由不盡相同。例如：在“夏子林與上海市徐匯區(qū)明晟商行買賣合同糾紛案”中，上海市中級(jí)人民法院認(rèn)為，經(jīng)營者“假一賠十”的承諾屬于要約的范疇，即假一賠十是買賣合同內(nèi)容不可分割的一部分，對(duì)合同雙方具有約束力，因此按照《合同法》支持消費(fèi)者的訴求。

而在“郭燕訴北京眾弘新世紀(jì)商貿(mào)有限公司買賣合同糾紛案”中一審北京市海淀區(qū)人民法院認(rèn)為，假一罰十的承諾不應(yīng)認(rèn)定是雙方對(duì)合同條款的規(guī)定，而屬于一種單方允諾行為。因此按照《民法通則》和《合同法》的規(guī)定支持消費(fèi)者的訴求。

另外，在“單學(xué)澤與包中鵬買賣合同糾紛上訴案”中，雖然法院認(rèn)定經(jīng)營者存在欺詐行為，支持消費(fèi)者假一賠十的訴求，但判決中酌情減少賠償金額為5倍。

綜上可見，在審判實(shí)務(wù)中基本上承認(rèn)了經(jīng)營者假一罰十這種高于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定的承諾效力，但對(duì)于比假一罰十還要高的賠償額是否能得到法院的支持還是未知數(shù)，并且在司法實(shí)踐還出現(xiàn)一些新的問題。

（一）在“劉艷君訴浙江淘寶網(wǎng)絡(luò)有限公司買賣合同糾紛案”中，由于買賣行為是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，交易媒介有別于實(shí)體交易，淘寶公司成為有別于傳統(tǒng)買賣雙方之外的第三人，對(duì)于類似淘寶公司這樣的主體，其權(quán)利與義務(wù)也有必要進(jìn)行分析。

（二）在“李瑞玲與河南惠發(fā)醫(yī)藥有限公司買賣合同糾紛再審案”、“霍廣利與河南永樂生活電器有限公司買賣合同糾紛上訴案”和“王進(jìn)府與河南移聯(lián)網(wǎng)通科技有限公司買賣合同糾紛上訴案”中，涉及到對(duì)所涉產(chǎn)品是否屬于假冒偽劣商品的界定。由于現(xiàn)今社會(huì)商品形態(tài)日益豐富，需要依據(jù)相關(guān)法律，對(duì)于所涉及的產(chǎn)品進(jìn)行鑒定和確定其是否符合“假一罰十”的條件。

（三）在“單學(xué)澤與包中鵬買賣合同糾紛上訴案”中，在“假一罰十”原則上已經(jīng)確定的基礎(chǔ)下，買賣雙方關(guān)于“假”的適用范圍和條件確定的不明確，如何依據(jù)實(shí)際情況，酌情并合理地認(rèn)定責(zé)任方應(yīng)該承擔(dān)的賠償責(zé)任，通過法官的自由裁量權(quán)進(jìn)一步體現(xiàn)公平正義。

二、“假一賠十”是合同違約金條款？

大部分法院在支持消費(fèi)者假一賠十的訴求時(shí)，以經(jīng)營者的假一賠十為消費(fèi)者和經(jīng)營者訂立合同的條款為由，雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容明確具體，所以經(jīng)營者應(yīng)受此條款的約束。[5]因此，根據(jù)《合同法》相關(guān)法條進(jìn)行判決。按照合同法原理，約定違約金條款是合同的組成部分，以合同的有效存在為前提。如果合同無效，約定違約金條款也就無效。由于一方過失致使合同無效，導(dǎo)致另一方損失，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任，不能一方面認(rèn)定合同無效，另一方面又追究責(zé)任人的違約責(zé)任[6]。如果“假一罰十”是違約金條款，下面試分析可能出現(xiàn)的幾種情況。

（一）商家過失售假，但假貨不危害公眾的人身財(cái)產(chǎn)安全，如過失將非紅木家具當(dāng)作紅木家具銷售，商家有合同違約行為，則應(yīng)該按“假一罰十”的違約金條款支付給消費(fèi)者十倍于貨款的違約金。

（二）商家過失售假而且標(biāo)的不合法，如所售假貨質(zhì)量存在安全隱患，合同因標(biāo)的不合法而無效。

（三）商家故意售假，有主觀欺詐行為，合同也無效。無效合同不能適用違約金條款，即商家不必承擔(dān)“假一罰十”的違約責(zé)任。因其行為導(dǎo)致合同無效，商家只負(fù)有返還和賠償?shù)呢?zé)任?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍，也就是說商家故意賣假只承擔(dān)向消費(fèi)者退貨和增加消費(fèi)者所購商品價(jià)款一倍的賠償。而過失售假且合同有效時(shí)，商家應(yīng)承擔(dān)商品價(jià)款的十倍賠償。[7]如此就會(huì)得到“主觀有惡性少賠；而主觀無惡性多賠”這樣極不合理的結(jié)果?？梢娭鲝垺凹僖涣P十”為合同違約金條款的觀點(diǎn)并不合適。

三、“假一賠十”是經(jīng)營者的單方允諾？

單方允諾又稱單方法律行為，是指一人向相對(duì)人做出的為自己設(shè)定某種義務(wù)，使對(duì)方取得某種權(quán)利的意思表示。單方法律行為與雙方法律行為的最大區(qū)別在于，只要一方做出真實(shí)的意思表示，其法律行為即成立，無需雙方合意。部分法院認(rèn)為，經(jīng)營者自愿作出的高于法定賠償?shù)某兄Z是意思自治下的單方允諾，不存在顯失公平情況。經(jīng)營者“假一賠十”的承諾應(yīng)看作是附條件的單方合同要約，只要消費(fèi)者完成合同指定的行為，就是對(duì)合同要約的承諾和條件的成就，單方合同即告成立。

按照此觀點(diǎn)，“假一賠十”條款類似于一種“懸賞廣告”，即經(jīng)營者作出的對(duì)自己不利的懸賞廣告。懸賞廣告是廣告人向不特定的多數(shù)人為對(duì)象所發(fā)出，只要某人完成指定的行為，該行為人即享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，告人負(fù)有按照懸賞廣告的約定支付報(bào)酬的義務(wù)。我國《合同法》、《民法通則》雖未明文確定懸賞廣告，但再生活實(shí)踐中已經(jīng)十分普遍。例如，尋人啟事，或者政府的打假通告等等。依《民法通則》中的誠實(shí)信用原則，既然經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者作出“假一賠十”的允諾，而該允諾并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害公共利益和他人利益，經(jīng)營者就應(yīng)兌現(xiàn)允諾，該懸賞廣告應(yīng)具有普遍的約束力。據(jù)此，經(jīng)營者所負(fù)的是一種合同義務(wù)，依據(jù)消法的“欺詐售假，退一賠一”，以及其自己允諾的“假一賠十”。作為懸賞廣告是獨(dú)立于經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的買賣合同，即是兩個(gè)法律關(guān)系，所以，消費(fèi)者似乎可以要求經(jīng)營者“退一賠一”和“假一賠十”是基于兩個(gè)不同的請(qǐng)求權(quán)，消費(fèi)者向經(jīng)營者可以同時(shí)主張，消費(fèi)者對(duì)經(jīng)營者的“退一賠一”和“假一賠十”的請(qǐng)求權(quán)以兩種不同的給付為內(nèi)容。

四、小結(jié)并兼評(píng)《食品安全法》十倍法定賠償

2009年6月1日起施行的《食品安全法》第96條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，造成人身、財(cái)產(chǎn)或者其他損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者銷售者要求支付價(jià)款十倍的賠償金。”在《食品安全法》中，明確規(guī)定了對(duì)于消費(fèi)者造成損害的賠償金額為十倍，也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該借鑒于此，并提高《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的法定賠償金額。

此種做法實(shí)為不妥。首先因?yàn)槭称纷鳛樘厥馍唐罚P(guān)乎民生，如果由于食品質(zhì)量問題所導(dǎo)致的傷害往往是消費(fèi)者身體上的傷害，直接會(huì)對(duì)消費(fèi)者的健康權(quán)甚至是生命權(quán)造成危害，所以對(duì)其有較高賠償額的規(guī)定。

其次《食品安全法》在調(diào)整買賣雙方平等主體的同時(shí)，也很大程度上地體現(xiàn)行政色彩。其規(guī)定的“要求支付價(jià)款十倍的賠償金”有其特殊的要求和背景。

最后如果作為平等主體之間普通的商事活動(dòng)，由法律強(qiáng)制規(guī)定十倍的賠償金是不妥的。因?yàn)椴粌H有違民事活動(dòng)的自治原則，也不符合實(shí)際情況。

綜上所述，保持現(xiàn)狀是可行的。如果賣方有做出承諾，并且確實(shí)所售貨物確系假冒偽劣產(chǎn)品，買方獲得賣方承諾的“假一罰十”有法律依據(jù)的，應(yīng)該得到法院的支持。對(duì)于消費(fèi)者敢于向經(jīng)營者索賠也是值得鼓勵(lì)的。

參考文獻(xiàn)：

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[7]趙英良.試論“假一罰十”的法律適用[J].河北法學(xué).

第4篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個(gè)理由：

（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實(shí)務(wù)上的合同效力

理論界的爭論和審判實(shí)務(wù)上的分歧固然跟個(gè)人的認(rèn)識(shí)有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個(gè)兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標(biāo)，公法以追求效率為價(jià)值取向。由于主管范圍、價(jià)值目標(biāo)等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會(huì)現(xiàn)象時(shí)難免發(fā)生沖突。但是，筆者認(rèn)為無論是理論觀點(diǎn)還是審判實(shí)務(wù)的認(rèn)識(shí)，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個(gè)歸于是私法領(lǐng)域的民法問題，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ)，以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準(zhǔn)繩。

四、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房價(jià)的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對(duì)誠實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯(cuò)，雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績r(jià)的大幅增長而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。

（二）實(shí)際操作

既然雙方是同等責(zé)任，合同無效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害，也應(yīng)對(duì)賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。對(duì)于房價(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見的，房價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對(duì)此均無需承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見到的。當(dāng)然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。

在我國房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由，其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力，達(dá)到化解糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

第5篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：運(yùn)輸合同法律關(guān)系；驗(yàn)貨；簽字

中圖分類號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2012）14014801

1 問題的提出

在電子商務(wù)時(shí)代，快遞企業(yè)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)距離物品遞送及各種非現(xiàn)場購物，使買賣雙方的交易更加便捷，但消費(fèi)者在收取快遞貨物時(shí)，時(shí)常遭遇物品遺失、破損、掉包等問題，快遞行業(yè)的“先簽字、后驗(yàn)貨”行規(guī)是導(dǎo)致消費(fèi)糾紛的重要原因之一。一些快遞公司認(rèn)為，如果快遞物品的外包裝完好，快遞公司即完成了送達(dá)義務(wù)，對(duì)快遞物品則不負(fù)責(zé)任，必須“先簽字、后驗(yàn)貨”?？爝f企業(yè)在消費(fèi)者電子商務(wù)過程中充當(dāng)什么樣的法律地位則值得思考。只有明確其法律地位，才能從法律的層面分析各種具體法律關(guān)系，從而明確責(zé)任承擔(dān)的問題。

2 快遞企業(yè)相關(guān)介紹

電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)中，在因特網(wǎng)開放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，基于瀏覽器或服務(wù)器應(yīng)用方式，買賣雙方不謀面地進(jìn)行各種商貿(mào)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的網(wǎng)上購物、商戶之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及各種商務(wù)活動(dòng)、交易活動(dòng)、金融活動(dòng)和相關(guān)的綜合服務(wù)活動(dòng)的一種新型的商業(yè)運(yùn)營模式。筆者在本文提到的電子商務(wù)僅指一方當(dāng)事人是消費(fèi)者的網(wǎng)上購物這種情況。

盡管電子商務(wù)有多種運(yùn)作模式，但相似的一點(diǎn)就是都是遠(yuǎn)程購物，消費(fèi)者與賣家不在同一地點(diǎn)，從而使得民營快遞行業(yè)快速發(fā)展起來。消費(fèi)者與賣家在達(dá)成交易時(shí)，基本有三種送貨途徑：（1）貨到付款方式，即消費(fèi)者先達(dá)成訂立買賣合同的合意，合同成立后，賣家送貨上門，按照傳統(tǒng)的買賣合同履行方式進(jìn)行；（2）快遞遞送方式，這種方式一般都是消費(fèi)者與賣家首先達(dá)成訂立合同的合意，消費(fèi)者把錢匯到支付寶或者直接支付給賣家，賣家委托快遞企業(yè)運(yùn)送貨物；（3）郵政特快專遞等其他方式。

在最新的 《快遞業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中，快遞服務(wù)是指快速收寄、運(yùn)輸、投遞單獨(dú)封裝的、有名址的快件或其他不需儲(chǔ)存的物品，按承諾時(shí)限遞送到收件人或指定地點(diǎn)、并獲得簽收的寄遞服務(wù)；簽收則指顧客（收件人）驗(yàn)收快件并在快遞運(yùn)單等有效單據(jù)上簽字的行為。

3 快遞企業(yè)的法律地位理論

根據(jù)前文對(duì)電子商務(wù)流程的分析，在網(wǎng)上購物中，消費(fèi)者與賣家通過簽訂電子合同，雙方建立起買賣合同關(guān)系，在貨到付款模式中，快遞公司于買賣和合同成立后，與賣家達(dá)成法律關(guān)系，快遞公司將標(biāo)的物送給特定的買受人，在快遞運(yùn)送的模式中，買家則是在合同成立的同時(shí)，或者把錢交付給第三方支付機(jī)構(gòu)，或者直接通過網(wǎng)絡(luò)銀行支付給賣家，賣家再把東西寄送過來。

3.1 賣家的人

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在電子商務(wù)中只存在一類法律關(guān)系，就是賣家與賣家之間達(dá)成的買賣合同關(guān)系，快遞企業(yè)只是賣家的人，賣家（被人）基于授權(quán)行為而使快遞企業(yè)擁有權(quán)，快遞企業(yè)幫助被賣家完成買賣合同的交付。快遞企業(yè)不具有獨(dú)立的法律地位。

3.2 運(yùn)輸合同當(dāng)事人

該觀點(diǎn)認(rèn)為，快遞企業(yè)在電子商務(wù)應(yīng)該有獨(dú)立的法律地位，民營快遞行業(yè)發(fā)展的速度如此之快，如果抹煞其相關(guān)法律地位，則會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的退縮，同時(shí)，否認(rèn)其主體地位則會(huì)導(dǎo)致其對(duì)相關(guān)法律責(zé)任的免除。在民法相關(guān)規(guī)定中，貨物運(yùn)輸合同是指，承運(yùn)人按照約定的方式、時(shí)間將托運(yùn)人托運(yùn)的貨物安全送達(dá)約定的地點(diǎn)，托運(yùn)人或者收貨人為此支付運(yùn)費(fèi)的合同。這種觀點(diǎn)有兩個(gè)分支：第一，買家與快遞公司之間存在運(yùn)輸合同法律關(guān)系，在這種情況下，托運(yùn)人（買家）為自己的利益訂立合同；第二，賣家與快遞公司之間存在運(yùn)輸合同關(guān)系，托運(yùn)人（賣家）為收貨人（買家）訂立運(yùn)輸合同，該合同同時(shí)為為第三方利益訂立的合同。

3.3 委托合同當(dāng)事人

該觀點(diǎn)認(rèn)為，快遞企業(yè)應(yīng)該在電子商務(wù)中具有獨(dú)立的法律地位，其為委托合同關(guān)系當(dāng)事人，委托合同指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。

4 快遞企業(yè)的法律地位

綜上所述，筆者認(rèn)為，首先，把快遞企業(yè)的法律地位歸為人，其并非電子商務(wù)中的主體，會(huì)把法律的天平傾向于賣家，其既然只是人，其地位與機(jī)器人無異，盡管會(huì)使得法律關(guān)系變得簡潔，但卻會(huì)使得買家通過訴訟等方式要求快遞企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任沒有法律依據(jù)，若直接讓買家向賣家主張合同違約，則又不符合民法中的效率本位。

從實(shí)踐上講，快遞企業(yè)就是從事運(yùn)送貨物等服務(wù)，其本質(zhì)與貨物運(yùn)輸合同沒有區(qū)別。從法理上講，《合同法》第310條規(guī)定，收貨人提貨時(shí)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限檢驗(yàn)貨物。對(duì)檢驗(yàn)貨物的期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)檢驗(yàn)貨物。收貨人在約定的期限或者合理期限內(nèi)對(duì)貨物的數(shù)量、毀損等未提出異議的，視為承運(yùn)人已經(jīng)按照運(yùn)輸單證的記載交

付的初步證據(jù)。把快遞企業(yè)與賣家之間的關(guān)系界定為運(yùn)輸合同關(guān)系，賣方為托運(yùn)人，快遞企業(yè)為承運(yùn)人，買方為收貨人，同時(shí)為第三人。

有些學(xué)者認(rèn)為，在電子商務(wù)法律關(guān)系中，還存在很大一部分的貨到付款經(jīng)營模式，買家直接對(duì)快遞公司進(jìn)行付款，運(yùn)輸合同法律關(guān)系應(yīng)該存在與買家與快遞企業(yè)之間。首先，運(yùn)輸合同是一種實(shí)踐性合同，不僅須有當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且須有托運(yùn)人將物交付于承運(yùn)人，盡管隨著實(shí)踐的發(fā)展，運(yùn)輸合同已經(jīng)超出實(shí)踐性合同的范圍，但是從習(xí)慣上看，我們?nèi)哉J(rèn)為托運(yùn)人應(yīng)為物質(zhì)所有者，直接占有者；其次，從減少買家的風(fēng)險(xiǎn)來看，這種觀點(diǎn)也是不合理的。在《合同法》關(guān)于買賣合同的規(guī)定中，第142條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)購物，學(xué)者“交付”有兩種認(rèn)識(shí)一種是貨交快遞之交付，第二是快遞將貨物交至買家之交付。結(jié)合淘寶網(wǎng)等交易的實(shí)際情況以及 《合同法》第141條的規(guī)定，筆者不認(rèn)為買家和賣家對(duì)交付的地點(diǎn)沒有做出約定，相反每個(gè)買家都會(huì)對(duì)快遞運(yùn)送的地址作出說明，所以按照141條，賣家應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物，也就是說在快遞將貨品交至買家，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)才轉(zhuǎn)移。

結(jié)合上述對(duì)快遞企業(yè)與賣家、買家之間關(guān)系的分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)該建立起快遞企業(yè)在電子商務(wù)中的獨(dú)立地位。確定其獨(dú)立的地位，有利于平衡各方當(dāng)事人的利益，有利于最大程度的保護(hù)消費(fèi)者的相關(guān)訴訟權(quán)利。在解決相關(guān)當(dāng)事人之間的法律糾紛時(shí)，買賣雙方之間的產(chǎn)品質(zhì)量問題受買賣法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，而運(yùn)輸途中因保管不當(dāng)、雇員行為等原因發(fā)生的損失，則應(yīng)該由快遞企業(yè)承擔(dān)，對(duì)于消費(fèi)者，則應(yīng)該依法確立其先驗(yàn)貨后簽字的民事權(quán)利?？爝f企業(yè)作為獨(dú)立的承運(yùn)人，買家驗(yàn)貨的行為和結(jié)果可以作為賣家向承運(yùn)人主張權(quán)利的相關(guān)證據(jù)材料。

5 對(duì)“先簽字，后驗(yàn)貨”行規(guī)的評(píng)析

在確定了快遞企業(yè)的法律地位之后，就可以直接分析“先簽字、后驗(yàn)貨”的行規(guī)。因?yàn)椤逗贤ā穼?duì)于運(yùn)輸合同以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的相關(guān)規(guī)定直接賦予消費(fèi)者以驗(yàn)貨的權(quán)利，并且法律明文規(guī)定未提出異議的，才視承運(yùn)人的交付的完成。

結(jié)合《快遞業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，快遞服務(wù)人員將快件交給收件人時(shí)，應(yīng)有義務(wù)告知收件人當(dāng)面驗(yàn)收快件；若收件人本人無法簽收時(shí)，可與收件人（寄件人）溝通允許后，采用代收方式，快遞服務(wù)人員也應(yīng)告知代收人的代收責(zé)任；與寄件人或收件人另有約定的應(yīng)從約定。驗(yàn)收無異議后，驗(yàn)收人應(yīng)確認(rèn)簽收。拒絕簽收的，驗(yàn)收人應(yīng)在快遞運(yùn)單等有效單據(jù)上注明拒收的原因和時(shí)間，并簽名。驗(yàn)收只是在卻確定收到與否，其并未解決相應(yīng)的驗(yàn)貨的問題。由此，可得出“先簽字，后驗(yàn)貨”的行規(guī)與法，與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不符，民營快遞企業(yè)應(yīng)盡快予以改正，盡管我國立法有關(guān)快遞行業(yè)的法律定位尚無具體規(guī)定，但這必將是理發(fā)趨勢(shì)，快遞行業(yè)也應(yīng)主動(dòng)回應(yīng)，執(zhí)行行業(yè)規(guī)定，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］魏振瀛.民法［M］.北京：北京大學(xué)出版社，2006.

［2］岑磊.基于電子商務(wù)環(huán)境下第三方物流發(fā)展策略研究［D］.哈爾濱理工大學(xué)，2007.

第6篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

銷售房地產(chǎn)合同參考

委托單位：

法定代表人： ，職務(wù)：

受委托人： 姓名： ，工作單位：

職務(wù)：

姓名： ，工作單位：

職務(wù)：

現(xiàn)委托上列受委托人在我單位與 因

糾紛一案中，作為我方訴訟人。

人 的權(quán)限為：

人 的權(quán)限為：

委托單位： (蓋章)

法定代表人： (簽名或蓋章)

年 月 日

銷售房地產(chǎn)委托書

甲方(委托方)：

乙方(受托方)：

甲方于年月日將其房屋委托乙方進(jìn)行出租銷售及管理。為進(jìn)一步明確對(duì)甲方所屬產(chǎn)權(quán)房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的租賃范圍和日常管理的內(nèi)容，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，現(xiàn)明確甲方房屋租賃授權(quán)委托的具體事項(xiàng)如下：

一、委托事項(xiàng) 甲方授權(quán)乙方全權(quán)行使以下房屋的出租和經(jīng)營管理權(quán)力。

二、房屋基本情況

1.房屋名稱：

2.座落位置：

3.建筑面積：

4.房屋用途：

5.具體樓層：

委托人：XXX女，X年X月X日出生，公民身份31XXXXXX。 受托人：XXX，男，X年X月X日出生，公民身份34XXXXX。

委托事項(xiàng)：

本人現(xiàn)有一套房產(chǎn)，位于上海市奉賢區(qū)XX路X弄X號(hào)X室[建筑面積：XX㎡，上海市房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)：滬房地奉字(20xx)第0XXX號(hào)]，現(xiàn)全權(quán)委托袁同雙辦理上述房產(chǎn)出售的以下相關(guān)事宜：

一、代為簽訂買賣合同(辦理公證手續(xù))、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證;

二、繳納相應(yīng)稅款及相關(guān)費(fèi)用;

三、代為收取上述房產(chǎn)的全部房款(包括定金、首付款、辦理開具貸款卡、收取買受人的貸款);

四、辦理上述房屋的水、電、煤氣、電話、物業(yè)、有線電視、房屋維修基金等附屬設(shè)施變更登記等手續(xù);

五、協(xié)助買受人辦理貸款手續(xù);

六、代為辦理上書房地產(chǎn)買賣過程中的其他相關(guān)事宜。

受托人在其權(quán)限范圍內(nèi)依法所作的一切行為及簽署的一切文件，我均予以承認(rèn)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

委托期限：自二〇學(xué)習(xí)年十一月二日至上述事宜辦理完畢止。 受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：

簽訂地點(diǎn)：

簽訂日期：

三、委托權(quán)限

1.房屋的出租和日常管理;

2.房屋的物業(yè)管理;

3.房屋的相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理;

4.法律法規(guī)規(guī)定由房屋產(chǎn)權(quán)方負(fù)責(zé)管理的其它事項(xiàng)。

四、委托期限 委托期限為年，經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后，從年月日起至年月日止。

甲方(蓋章和簽字)：

乙方(蓋章和簽字)

年月日年月日

關(guān)于售房委托書范本

甲方(委托方)：

乙方(受托方)：

甲方于年月日將其房屋委托乙方進(jìn)行出租銷售及管理。為進(jìn)一步明確對(duì)甲方所屬產(chǎn)權(quán)房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的租賃范圍和日常管理的內(nèi)容，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，現(xiàn)明確甲方房屋租賃授權(quán)委托的具體事項(xiàng)如下：

一、委托事項(xiàng) 甲方授權(quán)乙方全權(quán)行使以下房屋的出租和經(jīng)營管理權(quán)力。

二、房屋基本情況

1.房屋名稱：

2.座落位置：

3.建筑面積：

4.房屋用途：

5.具體樓層：

委托人：XXX女，X年X月X日出生，公民身份31XXXXXX。 受托人：XXX，男，X年X月X日出生，公民身份34XXXXX。

委托事項(xiàng)：

本人現(xiàn)有一套房產(chǎn)，位于上海市奉賢區(qū)XX路X弄X號(hào)X室[建筑面積：XX㎡，上海市房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)：滬房地奉字(20xx)第0XXX號(hào)]，現(xiàn)全權(quán)委托袁同雙辦理上述房產(chǎn)出售的以下相關(guān)事宜：

一、代為簽訂買賣合同(辦理公證手續(xù))、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證;

二、繳納相應(yīng)稅款及相關(guān)費(fèi)用;

三、代為收取上述房產(chǎn)的全部房款(包括定金、首付款、辦理開具貸款卡、收取買受人的貸款);

四、辦理上述房屋的水、電、煤氣、電話、物業(yè)、有線電視、房屋維修基金等附屬設(shè)施變更登記等手續(xù);

五、協(xié)助買受人辦理貸款手續(xù);

六、代為辦理上書房地產(chǎn)買賣過程中的其他相關(guān)事宜。

受托人在其權(quán)限范圍內(nèi)依法所作的一切行為及簽署的一切文件，我均予以承認(rèn)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

委托期限：自二〇學(xué)習(xí)年十一月二日至上述事宜辦理完畢止。 受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：

簽訂地點(diǎn)：

簽訂日期：

三、委托權(quán)限

1.房屋的出租和日常管理;

2.房屋的物業(yè)管理;

3.房屋的相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理;

4.法律法規(guī)規(guī)定由房屋產(chǎn)權(quán)方負(fù)責(zé)管理的其它事項(xiàng)。

第7篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

合同法第一百六十三條與物權(quán)法第一百一十六條是否真有沖突？

就前述問題，筆者以為，適用合同法第一百六十三條仍然可行。

物權(quán)法第一百一十六條沒有設(shè)置“另有規(guī)定除外”的排除情形，以文義解釋，這似乎排除了其他法律對(duì)孳息歸屬加以規(guī)定的空間。但是就法律的適用問題，物權(quán)法有兩種處理方式：第一種是在法條的內(nèi)部規(guī)定其選擇適用；第二種則是以單獨(dú)法條加以明確，如其第八條規(guī)定：“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定?！币勒阵w系解釋，除非明確地加以排除，第八條適用于物權(quán)法中所有關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。合同法中的規(guī)定即是“其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的”，依據(jù)物權(quán)法第八條，自有其適用空間。因此，合同法第一百六十三條不會(huì)因?yàn)槲餀?quán)法第一百一十六條的出現(xiàn)而“壽終正寢”。

所有權(quán)保留買賣合同是否保留了孳息

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于天然孳息，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留，天然孳息隨之保留。約定條件成就時(shí)，原物及天然孳息均歸買受人所有。當(dāng)約定條件不成就時(shí)，出賣人得以物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求返還原物和天然孳息。其理由如下：（1）所有權(quán)保留孳息隨之保留與所有權(quán)保留從物隨同保留、附著物隨同保留具有同樣理由。（2）如果原物與天然孳息分屬出賣人和買受人，會(huì)產(chǎn)生不公平的后果。因?yàn)槌鲑u人的對(duì)價(jià)沒有實(shí)現(xiàn)，卻發(fā)生了天然孳息所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。（3）若孳息分屬雙方，出賣人后來對(duì)原物可以主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而對(duì)天然孳息只能主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這在技術(shù)上不適宜。

筆者認(rèn)為以上理由有待商榷。

第一，“孳息隨之保留”與“從物隨同保留”并不同理。首先，“孳息隨之保留”有悖合同本質(zhì)。簽訂合同時(shí)，買賣雙方就標(biāo)的物（原物）的所有權(quán)保留作出合意。但此時(shí)（甚至是交付時(shí)），孳息并不存在，對(duì)其是否隨同保留沒有意思表示。合同是當(dāng)事人之間的合意，雙方義務(wù)均由當(dāng)事人事先約定。除非有特定理由，不應(yīng)將合意之外的義務(wù)強(qiáng)加于當(dāng)事人之身。其次，“從物隨同保留”無從推出“孳息隨之保留”。主物與從物之間具有經(jīng)濟(jì)效用上的從屬關(guān)系。為了主物功能的全面發(fā)揮，具備輔助作用的從物需要隨同移轉(zhuǎn)。孳息雖系原物所產(chǎn)，但卻沒有效用上的從屬功能，沒有理由要求孳息對(duì)原物“緊緊跟隨”。從物隨主物而移轉(zhuǎn)不意味著孳息也得隨原物而移轉(zhuǎn)；從物隨主物被保留也并不意味著孳息就得隨原物而被保留。

第二，孳息歸屬于買受人并非有失公平。在所有權(quán)保留買賣中，買受人對(duì)標(biāo)的物沒有處分權(quán)，但取得了對(duì)其進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利（有學(xué)者稱之為用益?zhèn)鶛?quán)）。“收益”權(quán)能的實(shí)現(xiàn)路徑之一即是對(duì)孳息的收取和享有。買受人正當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利，獲取孳息，顯非“有失公平”。同時(shí)，一般而言，買受人對(duì)孳息的產(chǎn)出有著更大的貢獻(xiàn)。買受人的目的在于占有、使用標(biāo)的物以求得利益。為了讓自己“美夢(mèng)成真”，他定會(huì)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行“無微不至”地“照顧”。孳息歸屬的考慮是：誰對(duì)孳息的生產(chǎn)貢獻(xiàn)最大誰就取得孳息。既然買受人做出了較大貢獻(xiàn)，天然孳息理應(yīng)歸屬于他。不可否認(rèn)，有時(shí)出賣人對(duì)孳息的產(chǎn)出也有貢獻(xiàn)。如果孳息價(jià)值重大，出賣人則可以重大誤解（標(biāo)的物性質(zhì)）撤銷合同，從而求得公平。

第三，孳息歸屬于買受人，對(duì)賣方保護(hù)并無不利。一方面，如果合同被解除，賣方在要求買方返還標(biāo)的物的同時(shí)也可以要求買方返還不當(dāng)?shù)美?，?duì)其并無實(shí)質(zhì)上損害。另一方面，如果將孳息歸于賣方，約定條件成就時(shí)，孳息將無從歸買受人所有。雙方?jīng)]有簽訂孳息買賣合同，而孳息也不是從物，買受人取得其所有權(quán)將變得于法無據(jù)。在以獲取孳息為其主要目標(biāo)的合同中（如為了收取果樹而買受果園，為了獲取租金而買進(jìn)耕牛），這樣的處理將會(huì)對(duì)買方合同權(quán)利造成嚴(yán)重侵害。

合同法一百六十三條是否已經(jīng)不合時(shí)宜

有的學(xué)者從合同法的內(nèi)在不足來分析適用物權(quán)法一百一十六條的正當(dāng)性。其理由大致如下：（1）合同法的規(guī)定屬于強(qiáng)行性規(guī)定，沒有當(dāng)事人約定孳息歸屬的空間。（2）就天然孳息的歸屬而言，物權(quán)法的規(guī)定更顯合理。合同法一百六十三條規(guī)定的交付主義暗合買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與利益一致的原則，但孳息的歸屬與風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)完全不同。

筆者認(rèn)為上述理由有待商榷。第一，合同法第一百六十三條并沒有排除當(dāng)事人自由約定的空間。合同法屬于任意法，其一百六十三條應(yīng)該被定性為任意性規(guī)定。當(dāng)事人對(duì)孳息歸屬作出的約定只要不違背合同法第五十二條的規(guī)定，就并非當(dāng)然無效。第二，在所有權(quán)保留中，把風(fēng)險(xiǎn)和利益牽連起來也不無道理。如前所述，對(duì)孳息的享有是買受人的合同權(quán)利。一般而言，買受人對(duì)孳息的產(chǎn)出也有著更大的貢獻(xiàn)。如果把風(fēng)險(xiǎn)和利益相互分離，讓孳息的所有權(quán)歸屬于出賣方。則買受人一方承受著相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，卻享受不到作為其應(yīng)有的權(quán)利，這將更加有失公平。

第8篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

摘要：船舶買賣合同往往涉及金額巨大，而航運(yùn)市場上單船公司、皮包公司大量存在，這種情況下，事后的賠償救濟(jì)往往意義不大，只有解除合同才能有效避免損失。因此，辨析何種情況下能夠解除船舶買賣合同十分重要。本文將以挪威買賣格式（NSF93）為藍(lán)本，通過解讀合同條文并借鑒相關(guān)案例，分析船舶買賣合同中賣方的義務(wù)條款的性質(zhì)，指出哪些條款是需要特別注意的條件條款。

關(guān)鍵詞：船舶買賣合同 條件條款 合同解除 NSF93

國際上存在的二手船買賣的合同格式主要有1985年的倫敦船舶買賣格式、1993年的日本船舶買賣格式和挪威買賣格式。NSP93是挪威買賣格式的最新版本也是目前實(shí)踐中使用最廣泛的，因此，本文以此版本為藍(lán)本對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行論述。

一、交船義務(wù)

交付船舶，即轉(zhuǎn)移對(duì)船舶的實(shí)際占有，在法律上體現(xiàn)為船舶所有權(quán)從船舶賣方移轉(zhuǎn)到買方，是船舶買賣中賣方最根本的義務(wù)，也是船舶買賣合同的本質(zhì)所在。

（一）向買方通報(bào)船舶動(dòng)態(tài)

關(guān)于賣方向買方通報(bào)船舶動(dòng)態(tài)的義務(wù)，NSP93第5條中作出了規(guī)定[1]。該條只是規(guī)定通知買方船舶預(yù)計(jì)到達(dá)交船地的時(shí)間，這表示賣方做出通知時(shí)只需要善意與合理即可。因此，向買方報(bào)告船舶動(dòng)態(tài)的義務(wù)基本不會(huì)被認(rèn)定為條件條款。

（二）遞交交船準(zhǔn)備就緒通知書（NOR）

挪威買賣格式中NOR的遞交直接與第5條船價(jià)支付及船舶買賣中賣方違約與買方的法律救濟(jì)第14條賣方違約條款掛鉤，由此十分重要。依NSP93中第14條規(guī)定：“買方在下列情形下可以解除合同：（1）賣方未能依第5條a項(xiàng)的規(guī)定遞交交船準(zhǔn)備就緒通知書（NOR）……”[2]根據(jù)NSP93第5條及第14條的規(guī)定， NOR的有效遞交應(yīng)當(dāng)符合三項(xiàng)實(shí)質(zhì)條件，即： 其一、船舶已在具體的交船泊位或錨地[3]；其二、船舶必須已依合同在各個(gè)方面做好實(shí)際交船準(zhǔn)備；其三、NOR必須在合同規(guī)定的解約日之前遞交。[4]

（三）交付船舶

NSP93第5條d項(xiàng)規(guī)定：“一旦船舶在交船前發(fā)生實(shí)際全損、推定全損或協(xié)議全損，保證金及其利息應(yīng)立即釋放給買方，同時(shí)本合同應(yīng)視為無效。”對(duì)于NSF第5條的理解應(yīng)結(jié)合第14條規(guī)定，如果是非由賣方過失導(dǎo)致船舶發(fā)生實(shí)際全損、推定全損或協(xié)議全損，保證金及其利息應(yīng)立即釋放給買方，買賣合同變?yōu)闊o效，并且買方無權(quán)向賣方索賠損失；如果是由賣方可證實(shí)的過失導(dǎo)致船舶發(fā)生實(shí)際全損、推定全損或協(xié)議全損，買方則可以解除合同，保證金及其利息應(yīng)立即釋放給買方，并且買方可以向賣方索賠損失。

（四）交付備件、燃油等及法律交接

根據(jù)NSP93第7條和第8條的規(guī)定，賣方交付船舶的義務(wù)包括交付船舶備件、船剩燃油等，以及交付在船證書、圖紙等，根據(jù)相關(guān)案例5和法理，并不構(gòu)成條件條款，對(duì)于此種違約買方通常只能要求損害賠償?shù)染葷?jì)，而不能解除合同。但對(duì)于法律交付，根據(jù)NSP93第14條的規(guī)定，賣方未能在解約日前做好有效完成法律交接的準(zhǔn)備（賣方自NOR有效遞交后還有三個(gè)銀行日的時(shí)間準(zhǔn)備第8條中規(guī)定的交船文件），買方有權(quán)選擇解除合同。

二、船舶質(zhì)量保證

NSF93第11條規(guī)定了交船條件，并不能看出其直接賦予了買方解除合同的權(quán)利。在 The Akition案7中，Hirst法官也是判該船舶買賣合同的第18條（涉及交船狀況保證）屬于中間條款而非條件條款，其在判決中指出：“沒有有約束力的判例或立法規(guī)定使得我要將第18條解釋為合同的先決條件；合同雙方也沒有約定整個(gè)條文或只是最后兩句是條件，如果當(dāng)事人想這樣做是很簡單的；而且第18條規(guī)定涉及許多不同重要性的潛在違約行為，所以更合理的結(jié)果應(yīng)是將其解釋為中間條款?！贝送?，在 The Puerto Bultrago案中，上訴庭同樣判定光船租船合同中的“還船狀況”條款并非是一個(gè)先決條件。因此，交船條件條款的違反并不當(dāng)然導(dǎo)致買方享有解除合同的權(quán)利，而要視其具體影響而定。

三、船舶權(quán)利保證

NSP93第9條是有關(guān)賣方權(quán)利保證的規(guī)定：“賣方保證（warrant）在交船前船舶無租約、無負(fù)擔(dān)、船舶抵押權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)和其他任何債務(wù)。賣方在此保證（undertake）若發(fā)生因交船前產(chǎn)生的債務(wù)而導(dǎo)致的針對(duì)該船的索賠，由賣方賠償買方因此造成的所有損失?！睂?duì)此條的解釋，Goff大法官在The Barenbels案9的判決中指出：“我們一看到該條款對(duì)該條款的理解是，該條款包括兩句話，每一句都是針對(duì)不同的事項(xiàng)。第一句是關(guān)于賣方在交船前的擔(dān)保，而第二句是有關(guān)賣方對(duì)交船后針對(duì)船舶索賠的賠償，而該項(xiàng)索賠的事由應(yīng)是發(fā)生在交船前?！迸c前述賣方質(zhì)量保證相類似，從本條款規(guī)定本身來看，在賣方違反此項(xiàng)保證時(shí)，買方并不當(dāng)然享有解除合同的權(quán)利。

綜上所述，筆者認(rèn)為NSF93中確定的條件條款有，第5條、第8條、第13條及第14條中關(guān)于賣方及時(shí)有效遞交NOR、交付船舶、法律交接及買方交付押金、船價(jià)的規(guī)定；而第9條和第11條中關(guān)于船舶的質(zhì)量保證及權(quán)利保證的規(guī)定，則類似于中間條款，要視其具體影響而定是否能夠解除合同；第5條、第7條及第8條中關(guān)于報(bào)告船舶動(dòng)態(tài)、交付備件燃油等的規(guī)定，則屬于一般保證，一般不會(huì)影響合同效力。

參考文獻(xiàn)：

[1]Iain Goldrein QC， Ship Sale and Purchase， 3`d Edition， LLP 1998.

[2]楊良宜，船舶買賣法律與實(shí)務(wù)，大連：大連海事大學(xué)出版社，2004年.

第9篇：買賣合同的相關(guān)法律范文

論文國際貿(mào)易中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題直接關(guān)系到買賣雙方合同利益的實(shí)現(xiàn)對(duì)買賣雙方都十分重要。在研究風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度時(shí)必須關(guān)注三個(gè)核心問題:其一，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件;其二，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間;其三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的后果。

現(xiàn)代國際貿(mào)易的貨物交付過程比較復(fù)雜，往往涉及跨國的運(yùn)輸，貨物在途時(shí)間一般較長，因此發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故的可能性更大，比如盜竊、火災(zāi)、沉船以及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等，而這些致使貨物遭受毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何劃分，應(yīng)由誰來承擔(dān)，切實(shí)關(guān)系到買賣雙方當(dāng)事人的利益，是買賣雙方當(dāng)事人極為關(guān)注的問題。

一、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移概述

國際貨物買賣中的風(fēng)險(xiǎn)僅指“貨物可能遭受的各種意外損失，如盜竊、火災(zāi)、沉船、破碎、滲漏、扣押以及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等”，而不包括違約風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有以下特征:其一，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。是否發(fā)生，發(fā)生的時(shí)間以及后果都是不確定的，風(fēng)險(xiǎn)僅是一種可能性。其二，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。風(fēng)險(xiǎn)是由意外事件導(dǎo)致的，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。如果可歸責(zé)于某一方當(dāng)事人，則應(yīng)受其他制度調(diào)整。其三，風(fēng)險(xiǎn)問題僅僅涉及雙方當(dāng)事人間對(duì)貨物損失的分配。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題直接關(guān)系到買賣雙方合同利益的實(shí)現(xiàn)，對(duì)買賣雙方都十分重要。

二、我國合同法中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度

我國《合同法》對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定了《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》的相關(guān)規(guī)定，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面:其一，交付主義。合同法第142條規(guī)定:“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由賣方承擔(dān)，交付之后由買方承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！笨梢钥闯觯覈⒎ú扇〉氖恰敖桓吨髁x”;其二，·路貨買賣。合同法第144條規(guī)定:“賣方出售運(yùn)輸途中的標(biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同生效起由買方承擔(dān)?！边@與公約的規(guī)定是一致的。

三、完善我國風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的立法建議

(一)明確相關(guān)法律概念。

《合同法))第142條規(guī)定是合同法中初次使用“風(fēng)險(xiǎn)”這一法律術(shù)語，但并未對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”作出準(zhǔn)確定義。筆者認(rèn)為應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵和外延通過法律規(guī)定的形式確定下來，完善這一概念。

(二)明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則適用的前提條件。

根據(jù)傳統(tǒng)理論，標(biāo)的物分為種類物和特定物兩類。所謂種類物特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無條件地劃歸于合同項(xiàng)下的行為。劃歸于合同項(xiàng)下的方式為:或在貨物上加標(biāo)記、或另行排放、或裝船、或以其它方式列明，且賣方得向買方發(fā)出貨物已劃歸于合同項(xiàng)下的通知。標(biāo)的物特定化具有穩(wěn)定買賣關(guān)系和保障買方所有權(quán)的作用，主要是為了避免賣方一物數(shù)賣的多重買賣現(xiàn)象，《公約》第67條(2)款就強(qiáng)調(diào)了貨物特定化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。筆者建議，《合同法》對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件應(yīng)采用與國際接軌的立法，以貨物的特定化作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，即非特定物在清楚地劃歸于合同項(xiàng)下以前，風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)移至買方承擔(dān)。

(三)明確風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則的調(diào)整范圍。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則具體調(diào)整著哪些方面，特別是買賣合同在有效、無效或被撤銷的情況下，是否均發(fā)生標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題?這是適用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則所要解決的基本問題。但《合同法》對(duì)此問題卻并未做出詳細(xì)的規(guī)定?！豆s》也并未對(duì)該問題作出規(guī)定，而有的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是在買賣合同訂立后債權(quán)債務(wù)清結(jié)前發(fā)生，另外一些學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)在合同生效后才能發(fā)生。筆者個(gè)人傾向于后一觀點(diǎn)，買賣合同只有在有效的前提下，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的事由而造成毀損、滅失時(shí)，才能適用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的原則。

(四)完善違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移影響的規(guī)定。 轉(zhuǎn)貼于

首先，關(guān)于賣方違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響?！逗贤ā穬H規(guī)定了賣方根本違約對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響。《合同法》第148條的規(guī)定與第94條關(guān)于根本違約的規(guī)定有些不符，數(shù)量不足，遲延交付等可能構(gòu)成根本違約的情形沒有被考慮進(jìn)去，顯然是不夠全面具體的，筆者建議可以將“質(zhì)量不符合要求”改為“與合同的約定不符”。這樣才能包括所有根本違約的情形，以維持買賣雙方利益的平衡。