房地產行業如何融資精選(九篇)

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第1篇：房地產行業如何融資范文

所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業發展所需資金的一種經濟行為，這對企業達成預定的經濟目標和戰略至關重要。隨著社會主義市場經濟的逐漸完善，我國房地產行業的融資渠道也日趨多樣化，有通過內部的債權和股權融資、預售融資以及共同開發融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風險相應增大。因為房地產行業融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關企業以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業的可持續發展帶來不利影響。可見，在融資過程中加強財務管理意義重大。

2、房地產行業融資過程中加強財務管理的意義

1.能夠降低融資風險。隨著經濟的發展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產行業取得了快速發展。但房地產行業因為其特殊性，在從事房地產開發的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產行業的融資風險。

2.為融資決策提供依據。房地產企業在從事經營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環。在房地產行業的融資過程中，根據合理的財務預算能夠正確地確定融資規模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據。近年來，我國房地產行業在融資過程中經常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業的經營發展帶來了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據融資所要達成的經營發展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產行業融資所面臨的主要財務風險

1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產企業的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃等各個環節中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現差池就會影響到企業的正常經營。（2）因不合理融資而造成的風險。房地產企業在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業帶來巨大的融資風險。

2.成本控制風險。融資作為一種經濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產企業的經濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。

3.投資風險。眾所周知，房地產項目的開發周期通常都比較長，并且整個開發過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產項目在正式開發前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產項目無法達到預期收益，從而影響到企業的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風險。目前，我國房地產行業大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產產品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業的長遠健康發展帶來不利影響，甚至造成企業破產。

4、加強財務管理的建議

1.做好預算工作。房地產行業在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發揮財務預算的監督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規矩的地方要做到早發現、早處理，確保整個房地產開發項目健康、有序地進行。

2.嚴格資金管理。房地產項目開發因為其特殊性，導致整個開發過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產行業的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發過程中缺乏對資金的有效管理，表現為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業的可用資金額度。

3.及時分散風險。首先，要做好投資的區域性分散工作，將房地產投資從一個區域分散到多個區域，如可將只在一個區域從事開發項目的工作轉變為在多個區域均進行項目開發工作，從而可以有效避免因一個區域經濟不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內的市場或政策波動而帶來的損失。

第2篇：房地產行業如何融資范文

關鍵詞：房地產 財務風險 控制 問題

房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，由于經濟發展狀態的限制，向歐美國家的房地產行業融資發展的先進模式在國內難成規模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產行業亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風險。

1、房地產企業財務風險特點

房房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，房地產行業用于運轉的資金主要來自于企業自籌資金，銀行貸款及購房預付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業的資產負債率目前已達到80%甚至90%之上，風險之大令人堪憂房地產項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業的市場，又與周圍的競爭環境，宏觀經濟貨幣政策及市政規劃的改變有不可分割的關系，這些因素都會對其產生企業不可控制的影響，而由此引發投資活動的不確定性便會引發出財務風險。

我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：

1.1、產品本身具有的特性引起的財務風險房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。

1.2、企業經營管理活動引起財務風險我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。

2、房地產行業財務風險成因

房地產行業財務風險成因具有與其他行業的共性，如都受到內部環境與外部環境的影響，但每個行業對其影響因素的敏感度與影響結果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：

3、產品本身具有的特性引起的財務風險

房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。

4、企業經營管理活動引起財務風險

我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。

5、我國行業發展現狀帶來的財務風險

我國的房地產行業發展迅速，從爆發期到現在的深度調整期，每個時期企業發展模式都有所不同。從”土地"模式到現在“現金為王”模式的轉變也在無形之中為不少企業增加了財務風險。“土地”模式倡導以土地儲備量作為房地產企業實力的決定性評價標準，在實際企業操作中卻將其極端化，各個企業競相正當“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價愈來愈高，而融資風險愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費者。在健康的房地產市場中穩健的資金鏈應該是其主要特征，如何控制其資本結構而取得最佳的土地儲備量并保證資金的使用效率是每個企業在各個時期都要重視的問題，也是房地產企業特有的并且必須要控制的風險之一。

第3篇：房地產行業如何融資范文

【關鍵詞】房地產投資信托基金 法規政策 組織結構 運作模式

一、引言

改革開放以來，我國房地產業從無到有，特別是在確立了走市場經濟道路之后，國民經濟以每年8%的速度增長，而房地產業從1998年以來更是獲得了平均每年20%以上的增長速度發展。但同時在我國房地產快速發展的過程中也出現不少的問題，其中融資問題尤為突出。作為資金密集型產業，存在著資金需要量大與自我積累有限的矛盾、開發環節資金投入集中與來源分散化的矛盾、以及資金短缺與產業泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地產金融風險的同時，如何拓寬融資渠道，緩解資金需求壓力，推動我國房地產投融資體制改革和融資結構調整，成為迫切需要我們加以研究的課題。

另一方面，房地產投資信托基金（REITs）由于其具有集合各類投資者的資金進行專家管理組合投資的特點，不但能較好解決投資者的投資問題，亦能拓寬房地產企業的直接融資的渠道，是目前國際上大眾投資房地產的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中國房地產金融架構，避免單一金融體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，并緩解中國金融體系的矛盾。本土信托與國際REITs必將在中國房地產金融的路徑優化中融合發展。

二、REITs在香港的發展

REITs的主要思路是房地產金融證券化，是一種新型的房地產行業的融資工具。其核心是將投資和需求拉直，以金融杠桿來控制風險，減輕對銀行的過分依賴，有效地分散了房地產的系統投資風險，減少房地產泡沫現象。

2003年12月，香港特區政府房屋委員會計劃通過以REITs形式，將旗下商場、停車位等不動產注入上市的房地產信托基金，即發起設立領匯房地產投資信托基金。2004年11月4日，香港證監會放寬香港的基金條例，香港獲認可的單位信托及互惠基金目前可投資于證監會認可的房地產投資信托基金。2005年11月25日領匯基金歷經兩年“磨難”，終于在香港掛牌交易，成為香港歷史上首支房地產基金。

領匯基金屬于房地產投資信托基金，是一個美式房地產的產物。與港式房地產運作模式相比，美式房地產的核心是金融運作，專業化經營，而非開發建設；而香港則是簡單的開發和銷售的模式，從李嘉誠提出的寸土寸金，到霍英東的樓花 創新，由于兩大富翁的在房地產行業的成功，使得香港房地產囤積土地和炒樓花一時成風。

而領匯基金的出現，則在香港模式中滲入了美式的金融運作，一條新的投資渠道。對于那些喜歡買樓收租的人士來說，雖然能獲得定期的收入，但也有很多麻煩，比方說欠租，拒繳租金；物業折舊需要維修；急需資金卻未必能及時套現。還有，最重要的是投資物業金額不菲。而投資領匯基金就可以省去這些麻煩，它在市場上集資之后，將聘請專業的基金經理營運各類型地產項目。

三、我國發展REITs的意義

采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產公司主要的融資渠道。中國人民銀行的121號文件大大提高了房地產信貸的門檻，而直接導致房地產融資成本的提高，因此，房地產行業迫切需要銀行貸款外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。

房地產是資金密集型產業，而房地產業務的經營運做又具有很強的專業性，阻礙了普通中小投資者投資房地產，在銀行抬高門檻的情況下，房地產投資信托是解決這一難題的有效途徑。

REITs可以為房地產業的發展融通大量的資金，解決房地產開發的資金來源問題。

發展房地產投資信托基金業務首先可以吸引社會閑置資金，我國居民的投資渠道單一，主要是銀行儲蓄，銀行提高房產信貸門檻后，必有大量資金滯留銀行內部，因此投資者非常需要穩健、有前景、有較高回報的投資工具。房地產投資信托基金正好滿足了這一要求，能提高經濟運行質量。

其次，可以會吸引港臺、國外投資者，使房地產信托基金成為房地產業的重要融資渠道，改變目前單一依靠銀行貸款的融資模式，降低金融風險。

一直以來，中國大陸的房地產行業是內地學沿海，沿海學深圳，深圳學香港的模式發展。但實際上，大陸的房地產特點和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每個地方都很貴；而大陸更偏向于美國的房產特點，中心城區很貴，但是郊區和周邊卻很便宜。專業的房地產經營者會選擇合適的地，投資合適的項目，而不再是盲目的圈地，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。

再次，REITs可以改善房地產企業的融資渠道，有利于降低房地產企業對銀行貸款的依賴性。加上，REITs上市之后，企業的運作將受到更多的外部監督，這將促進房地產行業的規范化操作。

參考文獻：

[1]任佩，美國房地產投資信托REIT的模式及其對我國的啟示，商業研究，2003.

[2]Morgan Stanley全球房地產行業報告，Global Equity Research， Peter Churchouse，2004.

第4篇：房地產行業如何融資范文

【關鍵詞】房地產開發企業 風險分類 風險防范

一、風險研究的目的

房地產開發是一個開發周期長、融資金額大、效益風險高的行業。一方面我國房地產行業的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環節的壓力和風險。如果在這個時候企業忽視財務管理的風險，即時企業的盈利能力再強，那么就可能會造成企業資金鏈的斷裂，甚至是破產。

所以需要房地產開發企業從自身的角度出發，從日常的活動中進行監督，才能及時的發現風險和調整企業戰略。其中企業的日常活動不僅僅是指開發項目的開發建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。

二、財務風險的分類

1.資金風險

由于我國的房地產行業起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業的繼續發展，而決定這一因素的是房地產企業的營銷能力和當時的房地產銷售環境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業的資金鏈出現問題，隨之而來的銀行信貸風險。

對于房地產企業的連續性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業的資金成本，制造了企業破產的隱患。

2.管理風險

房地產行業是支撐我國經濟發展的重要行業，房地產行業的產業鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環節。所以對于房地產企業的內部控制是非常有必要的。如果企業認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業發展的穩定現金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業運營后期，必然會造成一系列的問題。

同時雖然大多數房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業現金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發現并盡快采取對應措施，這樣企業才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業的財務管理制度，那么就可能體現不出房地產企業的真實價值，給企業的投資決策造成影響。

三、財務風險的防范

1.融資方式的創新

目前國內房地產企業的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業發展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。

其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發企業的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業的負債率，減少了的企業負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業對資產的控制權。

2.加強對風險的防范

對于房地產開發企業來說，看一個企業能否持續發展，不單單是看企業目前的資金保有量有多少，而是看企業是否能保持一個長期穩定發展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發，保證企業目前以及將來的現金流都能正常流轉。

而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業順利地完成從營業稅到增值稅的過渡。

除了財務管理方面的控制外，房地產開發企業還可以通過可行

性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究

報告是反映項目在研發、規劃設計、建設、銷售等等環節成本效益的

報告。如果企業可以及時根據當前的狀況調整項目開發的預計成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。

四、總結

房地產項目都具有很長的開發周期，在開發過程中保持企業的財務狀況穩定是一項重要的工作。在這期間企業會同時受到來自宏觀經濟環境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區房價持續上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩步發展。同時房地產企業要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

[1]李琦鈺.淺談房地產企業財務風險管理存在的問題及對策[J].科技廣場，2015，11：199-201.

[2]楊美.房地產企業財務管理的幾點思考[J].內蒙古科技與經濟，2016，01：48-49.

[3]韓平.分析房地產企業財務風險及其防范[J].財經界（學術版），2015，24：216+317.

[4]杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013，10：44-47.

第5篇：房地產行業如何融資范文

關鍵詞：次貸危機　金融創新　融資　房地產

一、當前我國房地產企業面臨的融資問題

(一)房地產企業融資渠道相對單一

目前，我國房地產業資金主要來自銀行貸款。一方面，銀行掌握了充足的資金，并且資金的供給也相對穩定，對于資金需求量大。周轉期長的房地產業，銀行是其最為穩定的資金來源；另一方面，同國家政策是密切相關的。國家對于房地產企業限制較多，通過直接渠道進行股權、債權融資需要更多的手續，受到很多的法律以及國家政策上的阻礙，這就使得企業并不能同外國企業一樣使用更多新的融資渠道進行融資。造成了融資方式較為單一的現狀。

但是由于房地產企業融資一味地依靠銀行貸款，致使房地產開發的資金來源過分集中于銀行，使銀行承擔過多的風險。從我國房地產市場的運行來看，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程，這樣，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。并且商業銀行無法也不敢無限滿足房地產業多角度多層次的資金需求，房地產開發的資金得不到保障制約了房地產行業的生存和進一步發展。

(二)房地產融資市場體系不健全

目前，我國房地產融資市場體系并不健全，市場存在嚴重的資金供求失衡，造成了企業融資成本過高的現狀，很多企業鋌而走險，借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。而在國外。除信貸一級市場以外，還存在比較發達的信貸資產證券化以及信托證券等二級市場。在二級市場上，通過創新傳統信貸工具，住宅融資的渠道可以擴展到各種長期資金經營機構和個人投資者對信貸證券化資產的投資資金。這種資金來源多樣化正是我們所要借鑒的，努力構建一個提高房地產金融資產流動性的市場體系。

(三)企業資金的周轉受地方政府主義影響

目前我國房地產企業存在盲目融資的現象，大部分企業不結合自身的實力展開融資，或者大部分企業在進行融資時只是大概估算一個數額，這就為企業融資帶來了隱藏的泡沫風險。并且這種融資需求并不完全是市場化運作的結果，有很大一部分是地方政府所推動。我國在20世紀90年代后期，開始發展房地產業，主要是為了增加內需、刺激經濟。結果是房地產業帶動地方GDP高速增長，也給地方政府創造了一個巨大的新財源。但隨著房地產行業和社會整體經濟的發展，地方政府視房地產業不再是一個簡單的支柱產業，而是產業的全部。推動房地產業的發展，一些地方政府人為地制造需求，比如，大規模對城市進行拆遷，積極推進房改。

二、次貸危機對我國房地產行業金融創新融資的啟示

(一)美國次貸危機不會影響我國房地產行業金融創新融資的進程

從美國的創新實踐我們可以發現，金融創新是商品經濟發展的客觀要求，它促進了金融產品和金融行業的深化，降低了融資成本，提高了資本利用率，對社會經濟發展起到了非常積極的作用。實際上，這次危機的根源并不在于金融創新的本身，而是美國的金融監管體制存在重大缺陷，放縱了相關市場主體使其違背了“注重風險控制”的原則。金融創新本身沒有錯，問題關鍵在于金融監管是否能同步跟上。若是美國金融監管到位了，高風險的次級貸款及其金融衍生產品在市場上就不可能發展到當今這么大的規模。所以首先應肯定房地產行業金融創新融資的積極意義，不能因噎廢食。在現階段我國金融機構產品品種單一、服務簡單、利潤嚴重依賴于傳統業務和簡單中間業務的情況下，開展金融創新尤為重要。只有加強金融創新，才能有效減少系統風險和市場風險，確保國家金融安全。

(二)加強房地產行業金融創新融資的風險控制

貸款發放機構通過打包方式轉嫁給其他金融機構的風險，在其交易對手面臨經營危機風險加大時，會通過利益鏈條的傳遞危及到自身。金融創新甚至使得風險更為集中和隱蔽，增強了風險對金融體系的破壞性。所以在房地產金融融資創新的過程中，首先應將風險管理理念放在首位，還要建立完善的風險管理和反饋制度，并使之機制化。確保能夠跟蹤并反饋市場的變化，以便于風險管理度的進一步完善。

三、當前情況下。我國房地產業融資創新的選擇

(一)加快住房抵押貸款證券化

根據資產證券化的定義，住房抵押貸款證券化是指發放住房抵押貸款的金融機構將其持有的抵押貸款，匯集重組成抵押組群，經過擔保和信用加強，以證券形式出售給投資者的融資過程。住房貸款證券化對傳統金融中介初級產品深加工，可使銀行風險經由資本市場分散給廣大投資者，增加了資產流動性，從根本上解決銀行“短貸長存”的矛盾。同時有利于銀行進一步擴大信貸規模、改善資產負債結構，提高其經營效益。通過抵押貸款證券化可以將風險市場化，加速間接金融向直接金融的轉化，其結果是房地產金融的資金來源更加多元化，分散了投資風險，促進房地產金融市場健康發展。

(二)建立房地產投資信托基金

房地產投資信托基金是由基金公司和其他發起人向不確定的投資者發行受益憑證，將社會上的資金集中起來，匯集成具有一定規模的信托財產，并由信譽良好的信托機構充當募集資金的托管人，對房地產證券和房地產項目開發進行直接和間接的投資。

由于房地產開發投資規模大，使得房地產開發需要投入大量資金，而且房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性，要求投資者具備專業知識，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業的基金管理人進行房地產投資。進行投資物業的多樣化，對房地產投資風險有效分散，有效保證了投資者的資產組合效益。促進房地產行業的健康方法：另一方面通過開發企業獲得投資信托基金，拓寬了融資渠道，減少了對銀行貸款的依賴。

例如，2007年GE Commercial Finance Real Estate把在內地2000萬美元投向“中信資本，萬科中國房地產開發基金”，2008年3月金地集團與瑞士銀行下屬瑞銀環球資產管理集團達成了協議，將共同發起建立針對中國住宅開發市場的房地產投資平臺，即成立一個離岸公司，在美國和歐洲融資，轉向投資國內房地產市場。

(三)加強海外融資

近年來流入房地產行業的境外資本有所增加。主要是與國內相比，海外市場的上市要求相對寬松：再且歐美一些國家房地產業的發展已基本上處于飽和狀態，其利潤空間不大，相比之下，我國的房地產業尚處于初期發展階段，無論發展前景，還是利潤空間都相對較大；中國加入WTO后，

國際金融一體化進程加快。外資帶給境內房地產業的還有國際規范性運作、先進的經營管理經驗和市場化競爭。因此有必要加快外匯管理體制的改革，利用和規范外資是房地產融資體系中需要妥善處理的一個問題。

(四)鼓勵房地產企業發行公司債券

房地產公司債券是房地產企業為籌措資金而向債券購買者出具的、承諾按一定利率支付利息并到期償還本金的債權債務憑證。是一種重要的信用工具。對于開發周期長、投資額度大的房地產企業，發行債券是一種較好的選擇。在金融危機形勢下，投資人對信用風險持極其謹慎態度，相對于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨特的功能，而且從發行到交易，信息更透明。監管更嚴格，因而具有良好的安全性。在公司債的市場上，可供企業借債的對象眾多，市場化操作更為規范。事實上。停滯數月的公司債發行已有回暖的跡象。例如，2008年5月，萬科A公告稱，發行不超過59億元公司債券的申請，經證監會發行審核委員會工作會議審核。獲得有條件通過。這在很大程度上緩解了萬科的資金窘境。

雖然我國房地產債券市場有所發展，但其發展處于一個初始階段。存在較多問題。主要有：1.安全性低。我國雖然已經建立了公司債券的信用評級制度，但未嚴格實施，缺乏對信用機構、會計師事務所等中介機構進行有效的監控法規，不少中介機構對公司債券的評價缺乏客觀的標準，致使某些不良業績的企業在財務方面弄虛作假：2.收益性低。利率政策規定房地產企業債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，實際發行時往往不超過20％。中國人民銀行多次下調銀行存款利率，使公司債券和銀行存款的利差越來越小，再減去利息稅，債券的收益已經不能補償公司債券的風險。3.房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券大部分是3年期，固定利率。到期一次還本付息。雖然考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利于企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力：另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

第6篇：房地產行業如何融資范文

關鍵詞：房地產 稅務籌劃 風險

當前，我國房地產行業處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業的競爭力，保持房地產企業持續健康發展，成為房地產企業財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現各種風險，企業需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產企業的稅收籌劃風險

當前我國房地產企業所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產企業稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業在稅務籌劃過程中可能出現一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業對法律沒有深刻的認識，導致出現一些超越法律或者在法律邊緣游走的現狀發生，這些都會對房地產企業的稅務籌劃產生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產行業的發展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發展并不成熟，房地產行業相關的法律制度還不盡完善，相關的規范性文件很少，這就很容易造成房地產企業稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產行業和資金有著密切的聯系，每一個環節都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業風險

我國房地產行業的發展，使得很多企業看到房地產行業的發展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業和很多行業都密切關聯，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發而動全身”，如果沒有進行合理的規劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產稅收環境

我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業的稅務籌劃提供法律依據，促進房地產企業合法進行相關工作。從目前的房地產行業發展來講，稅務法規建立了較完整的體系，法律執行也慢慢的規范，這些都有利于房地產企業依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現國際化。我國當前的稅收環境呈現出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發展提出更高的要求。而房地產行業最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規劃，關系著房地產企業的持續健康發展。

三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險

對企業稅收進行合理的規劃，就是將房地產企業的經營風險減小。房地產行業因為規模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業長遠發展，而稅收籌劃作為企業財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業人才的使用

稅收工作具有很強的專業性，對人才有很高的要求，房地產企業需要重視專業性人才的培養及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業的建議

在進行重大決策時，房地產企業的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業的實際情況結合在一起，可以有效的對企業稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產企業進行重大的經濟業務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業經濟業務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業決策者，相關部門根據稅收方案進行實施。房地產企業在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產企業必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業的最新市場動態，從實際出發，適時地對企業的稅收籌劃方案進行調整。

四、結束語

綜上所述，我國房地產行業的發展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業在較少的運營成本下，實現高經濟收益和低風險，最終保證企業持續健康發展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產企業的稅收籌劃風險[J].中國鄉鎮企業會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產企業稅務籌劃風險的有效控制[J].經濟視野，013；23：186-187

第7篇：房地產行業如何融資范文

一、我國地產企業融資現狀

房地產業是資金密集型產業，高收入，高風險，高產出。隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策出臺的出臺，金融業門檻逐步加高，再加上土地招頭標政策的實施，房地產企業的核心競爭力也已不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。房地產企業能否盡快建立健全多渠道的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業發展的瓶頸。

二、我國房地產企業融資中存在的問題及原因分析

房地產融資是房地產企業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的資金保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題。首先，我國房地產融資結構比較單一，間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產開發所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。其次，房地產融資的限制因素太多，對房地產經營而言，資金是最重要、最關鍵的因素之一。由于央行加強房地產企業信貸業務管理，房企的銀行融資渠道受限要求各商業銀行加強房地產信貸業務管理，控制房地產信貸，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制，使房地產最脆弱的神經――資金鏈受到打擊。同時房地產其特殊的產業特點決定了房地產企業首發上市（IPO）的可能性很小，在證券市場快速發展的今天，我國房地產企業也很難通過IPO申請達致上市目標。最后，房地產銀行貸款方式及金融創新太少，房地產作為資金密集型行業，其特點是：開發周期長，投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金只要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少，融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

三、解決我國房地產企業融資問題的具體對策

（一）靈活運用金融工具

房地產企業經營管理在現代市場經濟的趨勢下，越來越金融化運作，其分工也日益專業化。如何有效地建立房地產金融平臺，在平臺上合理使用、充分利用房地產基金、房地產債券、房地產信托和資產證券化等金融產品顯得尤為突出和重要。因而、房地產企業的融資渠道在已有金融工具的基礎上，日益擴展，例如發行房地產信托計劃、參股金融機構、收購上市公司等，為實現融資的目的，房地產企業需要充分使用多元化的融資渠道。充分利用現有的金融工具，可以從以下三個方面加強：

（二）開拓民間資本融資

對于資金較為短缺的房地產企業來說，通過與其他企業進行合作開發，也可以獲得穩健的資金渠道，通過合作開發，可以獲得需要的資金，也可以分散風險和資金負擔。合作開發的形式較多：從合作企業伙伴的角度來說，可以與一家企業合作合作，或者多家企業共同合作；從合作的期限來說，可以形成長期戰略合作伙伴關系，也可以進行短期項目合作；從合作的形式來說，可以采取緊密型的組織形式，也可以采用松散型的組織合作形式。通過向民間資本尋求融資，合作開發的方式對于緩解房地產企業自身資金壓力、轉移房地產企業財務風險有很大的好處。

（三）充分利用外資的融資渠道

第8篇：房地產行業如何融資范文

關鍵詞：房地產經濟；影響因素；發展策略；創新思考

房地產行業一直是我國經濟發展過程中不可忽略的一個十分重要的因素，但是在當前的房地產經濟發展中還存在著很多的不足，這些不足嚴重阻礙了我國房地產行業的發展和進步，眾所周知，房地產行業在發展的過程中非常容易出現泡沫現象，這樣就使得我國房地產行業隨時面臨著巨大的安全風險，在這樣的情況下，一定要針對房地產經濟在發展過程中產生的問題采取有效的措施。

一、房地產行業對我國經濟發展的重要性

房地產行業的發展帶動了國家GDP的增長，對國民經濟發展做出了很多的貢獻。從投資角度來說，房地產直接帶動了GDP的增長，每年政府部門都要在房地產行業進行很大的投資，因此從這個角度說，房地產帶動了GDP的直接增長。因此，保持房地產經濟投資平穩的增長，對于我國國民經濟的穩定也具有重要意義。

二、房地產經濟波動的影響因素

（一）經濟因素

這一因素當中主要包括了兩個方面，一個方面是房產開發活動中涉及到的相關因素，一個是與房產開發相關的因素。宏觀經濟因素如果對房產的影響和其他產業都有一定的影響就會直接反映在經濟運行的情況上，在經濟發展的過程中，宏觀因素主要是通過經濟量和相關的經濟參數起作用，宏觀經濟的變量和參數有很多，主要有國民的收入水平、消費水平、產業結構等。

（二）社會發展的因素

我國經濟的發展使得我國人民的收入水平和消費水平都得到了很大的提升，所以人們住房消費的觀念也發生了非常大的轉變，這種轉變也對我國房地產行業的發展有著非常重要的影響，這些因素的影響下，我國的放低產經濟一定會有相應的增長，人們對住房在功能和環境方面的需求都有了一定程度的提升，這種要求上的變化也會增加房地產經濟發展的空間。

（三）貨幣供給量的影響

央行在實際的工作對公開市場的操作進行相應的調整，同時對貸款準備金率按照市場發展的要求進行一定的改變，這樣的情況下，央行的準備金和存款的數額也會產生非常大的變化，所以央行的貸款能力也會發生一定的變化，央行貸款能力直接影響到了購房者能否購買得上房屋，因為房屋的貸款是一個十分重要的因素，如果央行的貨幣供應量增加，貸款就相對容易，如果貨幣的供應量下降或者是存在著明顯不足的現象就會使得貸款的難度進一步上升，這樣也就會使得房價下降，這也就是說如果央行實行的是貨幣緊張政策就會使得我國的房價出現下跌的現象，如果實行的是寬松的貨幣政策就會引起房價的上漲。

三、房地產經濟發展策略

（一）完善金融體系，從制度上控制房地產的發展

房地產業與金融業的關系非常緊密，只有健全金融體系，尤其是房地產金融體系，才能從根本上防范房地產泡沫的發生。但隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實現上市，同時面對金融全球化的沖擊，商業銀行追求利潤的驅動力越來越強，房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業打造利潤增長點的理想選擇。

（二）貨幣政策、房地產信貸政策要有前瞻性

房地產業跟金融業的密切相關性決定了房地產泡沫的產生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應的寬松的房地產信貸政策。在流動性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機需求皆旺盛，企業投資開發熱情高漲，市場漸漸出現非理性繁榮現象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效調整，房地產泡沫就很容易產生。而且，事實證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。

（三）加強和完善土地管理以避免地價上漲

土地作為房地產業的物質基礎和房地產開發的前提條件，往往會在房地產泡沫產生過程中扮演重要角色，而且房價泡沫當中一般隱藏著地價泡沫。因此，若想防止出現房地產泡沫，首先要防范土地炒作，控制地價飆升。土地管理部門必須建立一套完善的土地規劃、出讓、交易、管理制度，重點打擊囤地行為，抑制房地產過度投機炒作，防止非理性預期的產生。

（四）健全金融制度

加強房地產行業和金融的配合，讓房地產行業在平穩的金融環境下發展。國家財政部門要針對現階段房地產行業發展的特點，對銀行貸款結構上加大管理力度，對貸款結構進行優化調整，強化風險意識，加重貸款份額管理，進行貸款正規化管理，讓房地產行業成為金融市場的一部分，強化金融市場和房地產行業的聯系，從根本上解決資金缺少的問題。政府在進行金融制度管理時，要加大管理制度，為房地產經濟的發展奠定一個穩定的融資發展環境。

（五）預計可完成的利潤要在項目定性前進行合算

對房地產經濟進行管理的最終目的在于實現企業利益的最大化，而檢驗企業業績高低的最終標志則是企業在項目工程結束后能夠獲取多大的利潤，這也是確保企業得以可持續發展下去的前提。

四、結束語

房地產經濟時代，對我國房地產業來說，既是一次歷史性機遇，又是一次時代性挑戰。房地產產業是一國經濟發展的基礎產業，既受到整體經濟的作用，又影響著整體經濟的運行。房地產從業人員的素質日益提高，因此社會希望業內從業人員對于房地產估價及經紀機構之間的合作繼續探索，以改善人們的住房條件提升人們的住房購買力，不斷完善為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，為房地產經濟的發展提供良好的助力，共同為增加國民經濟貢獻出自己的一份力量，最終推動我國房地產經濟的不斷向前發展。

參考文獻

第9篇：房地產行業如何融資范文

【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 階段性

一、我國當前房地產企業涉稅現狀分析

近些年來，伴著國家經濟體制不斷地成熟，房地產行業發展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現在所有稅種。并且房地產企業的稅務管理過程中存在很大的風險，企業財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產行業的稅收籌劃專業技術人員的缺失也是該行業面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產企業的稅收管理需要對房地產行業性業務知識和稅法知識都較為了解。

二、房地產行業的階段性稅收籌劃

首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業驗收――竣工驗收辦證、備案――交房

通過簡單的房地產開發完工流程，可以發現房地產行業階段性明顯，財稅人員按照階段性發展進行稅收籌劃適合大多數房地產企業。

（一）設立階段

1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產企業的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產企業來說是必不可少的。當前，我國房地產企業開發建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發行股票、內部積累等四個來源，即負債籌資和權益籌資。權益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權益籌資效果是不如負債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關稅收優惠政策方面我們國家有不同的稅法規定，這就要求房地產企業在建立之前作出合適的選擇。

設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關對其監管力度相對子公司來說更小；其次，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產轉移不涉及所有權的轉變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。

（二）銷售階段

1.銷售價格的選擇。房地產企業項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產企業發展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率。可見，房地產企業若提高房地產售價，房地產開發企業的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。

2.銷售收入的確定。房地產開發企業通過設立銷售公司對新開發的項目進行代銷或是轉銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產企業銷售其產品，同時向企業收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關聯關系，傭金的多少便存在調整的空間。房地產企業向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業稅，但可作為企業所得稅的扣除。轉銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關聯關系的存在，可以調整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業所得稅時增加扣除數額，使企業的土地增值稅和企業所得稅方面都達到節稅效果。

（三）保有階段