房地產企業財務狀況分析精選(九篇)

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第1篇：房地產企業財務狀況分析范文

【關鍵詞】 房地產業； 財務風險； 預警分析； 風險防范

一、引言

房地產業是個資金密集型行業，高投入、高回報、高風險。由于我國房地產業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化。在國家宏觀調控政策的影響下，房地產企業的資產負債率不斷攀升，企業承受著巨大的財務風險，其可持續發展面臨著嚴重的挑戰，如何有效防范和降低財務風險已成為很多房地產企業求生存、謀發展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產財務風險預警機制，以便企業管理層及時采取有效措施，避免或減少財務風險對企業的威脅，對房地產業具有重要的理論價值和現實意義。

企業財務風險的預警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業的財務困境進行預測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經網絡系統對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統計方法的財務困境研究模型。在國內，吳世農、黃世忠較早介紹了企業的破產分析指標和預測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數據為檢驗樣本建立了F分數模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內A股市場數據對此命題進行了實證研究。在房地產企業財務風險預警研究領域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預警模型對財務風險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導致財務指標不準，使得僅采用財務指標作為判別依據進行預警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財務指標采用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析，以期提高預警信息的準確性，并提出了相應的風險防范措施。

二、房地產企業財務狀況與財務風險類型

（一）財務現狀分析

由于我國房地產市場開發較晚，公司自有資金十分有限，房地產開發對資金的巨大需求使得房地產企業的資產負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產企業2010年和2011年的年報數據。從表1中可以看到房地產企業的資產負債率普遍在60%以上，房地產企業負債經營現象嚴重，資金結構不合理。

（二）財務風險分析

1.非系統性風險

非系統性風險是由特定經營環境的變化引起的不確定性而對個體產生影響的特有風險，源于房地產企業自身特有的經營活動和財務活動。資金結構是否合理、財務管理水平高低等，都使得房地產企業面臨較大的非系統性風險。

2.資本運動風險

（1）融資風險。房地產企業資金需要量大，房地產項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產企業的資金主要依靠銀行貸款和預售房款，隨著國家宏觀調控政策的不斷落實，銀行對房地產企業的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產企業融資困難；同時借貸融資也導致房地產企業資金結構不合理，資產負債率偏高。

（2）投資風險。房地產項目投資所需資金量大、回收期長、周轉率低，項目還需要一些建設條件，加上房地產企業本身缺乏對風險的預測，使得房地產企業從投產到回收乃至產生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風險。資金營運是指企業將所有的資金通過流動、優化配置等各種方式進行有效運營，以實現資本增值的目標。房地產企業項目周期長，政策法規、供求關系、利率等各種環境會發生變化，加大了企業變現風險。

（4）收益分配風險。我國房地產企業是從20世紀80年代開始發展的，目前尚未實現規范化，也沒有完整系統的企業規劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩定性和多樣性，分配行為不規范易受政策條件的限制等。

三、房地產企業財務風險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環境復雜多變

房地產行業是國民經濟中的重要行業，國家為了保證國民經濟健康協調發展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產行業進行宏觀調控。目前，針對國內房地產業過熱現象，國家出臺了一系列宏觀調控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發次貸危機以來，全球經濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經濟危機，在經濟全球化的背景下，國際市場經濟的劇烈震蕩勢必對中國企業造成巨大沖擊。

2.項目開發經營周期長

房地產項目從規劃階段開始，要經歷市場調研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設施工、物業、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務風險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業財務風險意識淡薄

目前房地產企業的財務管理人員及企業經營者對財務風險普遍缺乏足夠的認識和了解，風險防范、預警意識不強，不能從根本上把握風險的本質。在當前復雜的經濟環境中，經營者對房地產行業的市場定位、發展趨勢很難把握，造成他們對財務活動中資金的籌集、運用、投資等各環節的控制更加困難。

2.企業資金結構不合理

出于財務杠桿以及各方面利益的考慮，房地產企業在項目開發過程中會有各種舉債行為，導致債務資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發生斷裂，房地產企業財務將陷入困境。

3.企業內部控制不健全

長期以來，國內房地產企業內部缺乏一套全面系統的管理體系和監督機制，獎懲和激勵政策不完善，內部各部門以及人員之間權責不明，導致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。

四、房地產企業財務風險評價指標選擇與預警分析

（一）財務風險評價指標的選擇

房地產企業財務風險評價指標的選擇，應遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應結合房地產企業自身特點選擇能夠衡量房地產企業財務目標以及財務風險的指標。房地產企業財務狀況復雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業財務狀況的財務比率指標，另一方面也要有能夠反映企業財務狀況的非財務指標。

借鑒國內外的實證研究成果并結合我國房地產企業實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現金流量、發展能力作為評價房地產企業財務風險的財務指標，具體內容參見表2。

相對來說，非財務指標難以量化，但是引入非財務指標能更全面地反映企業的財務狀況，這里選定如表3所示的非財務指標。

（二）我國上市房地產公司財務風險預警分析

1.預警模型選擇

財務風險預警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產企業財務風險預警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務風險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70%和91%，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產/總資產；X2為留存收益/總資產；X3為息稅前利潤/總資產；X4為股東權益/總負債。

判別標準為：Z

2.財務風險預警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產公司2009年至2011年的財務數據進行測算，得出如表4所示的財務預警信息，從中可以看出樣本企業的財務處于安全狀態，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調控政策的作用已經開始顯現，房地產企業的財務狀況開始變差。

五、房地產企業財務風險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關注政策變動，加強投資環境監測

我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產企業應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度、政策動態。通過對各項政策的關注和研究，既有助于房地產企業確定正確的投資開發方向，預測投資環境，繼而預測未來，又有利于房地產企業根據政策變動及時調整投資策略，有效控制企業的投資方向，防范投資風險。

2.制定合理的稅務籌劃策略

房地產行業是個周期長、稅費多的行業，制定合理的稅務籌劃策略對企業成本控制、風險防范具有重要意義。房地產企業首先要根據自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產企業之間的合作

目前，房地產市場發展不平衡且區域性較強，在市場份額和土地供應都相對有限的情況下，房地產企業可以通過合作走異地擴張和開發之路，利用優勢互補增強綜合實力。現在房地產銷售不暢，資金回收慢，聯合買地、共同開發能降低企業的財務風險，加強企業現金流的穩定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發展時期，受國家宏觀調控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉戰二、三線甚至三、四線城市是房地產企業分散財務風險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務風險意識，提高財務管理水平

房地產企業要提高自身的財務風險意識，特別是財務人員，要善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析并及時提出解決方案。財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理技能、水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。

2.健全風險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經濟環境，房地產企業應從自身出發建立完善風險管理體系，對房地產企業可能面臨的風險進行全面監控，通過對企業風險的識別、計量、防范、控制等進行監督管理，降低企業的財務風險，及時消除不良隱患。

3.基于企業發展戰略實施全面預算管理

房地產企業在發展過程中要明確自己的發展戰略規劃，以戰略為依據，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業成本管理為基礎構建現代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優化企業的管理流程與作業流程，對房地產企業防范財務風險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優化資金結構

銀行貸款在房地產企業資金來源中占據著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產企業財務風險增大。因此房地產企業應積極尋找多元化的籌資組合來規避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發展產業投資基金，探索各種投資組合，優化資金結構，降低財務風險。

5.完善內部控制制度

雖然一些房地產企業已經建立了內部控制制度，但是內部控制的執行情況不容樂觀，企業內部各部門的職責不明，相互配合不協調，運營效率有待提升。房地產企業要積極開展內部控制建設工作，根據外部環境變化及內部管理要求，修訂完善公司內部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制、有效的監督機制和涵蓋經營管理相關環節的內部控制體系，以提高企業的經營管理水平和風險防范能力。

【參考文獻】

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第2篇：房地產企業財務狀況分析范文

我國房地產發展的現狀及房地產企業的財務管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿易組織以來經濟發展的深化，我國的房地產行業取得了快速的發展，已經成為基礎設施建設、國家民生工程和人民群眾物質需求的提供者、保障者，并發揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產市場的開放，很多民營資本相繼進入地產市場，很大程度上帶動了房地產行業新一輪的發展、投資和建設熱潮。統計數據顯示，2005年上半年我國房地產業投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產行業所占的比重為18.8%。這意味著，房地產市場的活躍和深度發展已經成為推動經濟社會發展的一股重要力量。在房地產市場風起云涌的發展浪潮中，房地產企業起到了主導性的作用。受益于我國房地產市場的火熱，很多房地產企業如雨后春筍般出現，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產企業的崛起和發展加速了房地產市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產企業的發展過程中，財務管理問題常常成為企業格外關注的話題。這是因為，財務狀況是房地產企業安身立命的根本，也是企業能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業領導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產市場的情況看，很多企業的財務管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構問題，也有人力資源、財務涉外的問題，還有財務理念、內部控制的問題……總之，房地產企業的財務管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業都在千方百計地針對市場情況制定戰略決策，以促進企業核心競爭力的提升。而財務管理是眾多企業極為關心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產企業財務管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關系到房地產企業今后的生存和發展，應該受到廣大房地產企業的高度重視。

我國房地產企業財務管理存在的問題

在錯綜復雜的房地產市場形勢下，我國廣大的房地產企業如何面對挑戰，找出財務管理的問題所在，強化企業的財務管理，是關系企業發展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產企業財務管理主要存在如下問題。

·企業內部財務觀念落后，缺乏科學管理的理念

房地產企業的財務管理，主要是依賴企業內部財務部門和財務人員的工作。因此，財務人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業財務工作的效率和質量。是否具備現代化市場特征的財務操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務運行和問責觀念，直接關系到企業財務管理的水平。從目前我國很多地區的房地產企業的調研情況看，大部分企業的內部財務觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業財務狀況的混亂，影響了企業內部管理的有序、協調。比如，很多企業內部的財務人員不熟悉財務辦理的流程，不了解或沒有掌握財務處理的規范，造成了財務程序的混雜，影響了財務工作的效率，給企業正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務機構之間的協調、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構之間存在不同類型的矛盾，影響了機構間的合作和協助。由于房地產企業內部涉及的財務狀況較為繁雜，企業設立的財務管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務不同，一旦出現某一個組織負擔財務工作義務時，就可能出現推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產企業的內部，協調、處理好各部門、各機構組織間的責任與義務關系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務責任意識，規范財務管理流程，是企業財務管理必然的選擇，也是提升企業內部競爭力的有效路徑。

·房地產企業的財務制度不健全，財務機制不夠完善

企業的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業，管理水平很難有質的提升。沒有制度約束的企業，也不可能處理好內部的事務，更不可能取得跨越式的發展。對于房地產企業而言，這些理論同樣適用。房地產企業的財務管理工作，必須要依賴強有力的財務管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產企業財務管理制度的問題，是找出財務管理難點的一個有效方法。現在，我國很多房地產企業都加強了對財務管理的重視程度，并建立了一些財務制度和體制。但是從現實的情況看，很多企業的財務管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業財權分割、私自設立小金庫、帳外資金循環等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產企業財務制度的不健全，還表現為企業資金支付、調動和運行的混亂，導致企業高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業下一步的整體決策作出參考。同時，財務監督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產企業中。倘若企業財務管理的相關機制不完善，那么財務管理的科學性和可靠性就會受到質疑，財務管理的質量也會大打折扣。同時，企業內部缺乏有效的財務監督體制，給財務管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業領導層的戰略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產企業財務管理的發展大勢，必須要對財務管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現實存在的問題、困難制定相應的解決對策，并堅決的予以貫徹執行。只有企業內部的財務管理制度健全了，財務監督、審核機制完善了，企業的財務管理才能實現科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產企業的財務管理制度，運用更為積極、穩健的財務監督機制，才能為提升企業財務管理水平，保障企業穩定、可持續發展提供強有力的后續力量。

·企業缺乏有效的財務激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現代市場經濟條件下企業管理的整體趨勢。也就是說，企業的財務管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產企業內部財務控制、相關制度建設和人才培養的同時，應該重視對獎懲體制的設計和完善。企業要本著對員工負責、為企業謀劃的態度，堅決執行激勵與約束的制度規范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設工作。在我國的房地產企業中，很多企業不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設和布局。從房地產企業長遠發展來看，這些現象都是應該徹底杜絕的。要想房地產企業實現財務管理的高標準、高質量，就必須引入、應用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產企業獎懲機制不健全的問題，是應該引起足夠警示的。

如，很多房地產企業的獎懲機制不夠完善，造成了財務主管權力過大的情況，這對于財務管理科學化是一個嚴重的挑戰。具體來說，財務主管的業務工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產企業內部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產企業根據自身發展實際，設計和建設了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產企業領導層必須思考的問題。

·企業投資活動方向盲目，流動資金管理不科學

縱觀我國的房地產市場，大部分房地產企業以民營企業為主，而在房地產主力軍的民營企業中，管理者和領導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業財務管理的質量高低。而現實的狀況則是，大部分房地產企業管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業的財務投資造成了困難。比如，很多房地產企業的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產企業追求多元化經營，力圖擴大企業經營的范圍和版圖，提升企業市場占有率。其出發點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰略布局的進程中，不少企業陷入了資金鏈條斷裂、技術人才匱乏、資源調配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現，不得不說是企業財務管理出現了嚴重的問題。簡言之，房地產企業過度追求虛榮性、浮華的多元化經營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經濟的規律告訴我們，跨區域、跨行業的多元化經營活動，如果失去了內部財務科學化管理的支撐，失去了正確戰略決策的保障，其結果往往殊難預料。

其次，很多房地產企業不重視流動資金的管理，忽視了“現金流”的重要性，這給企業的財務科學化管理帶來不小的壓力。在現代企業管理理論中，現金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經說過，企業成功的秘訣就是“現金為王”，這也進一步說明了企業運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產企業對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業調配、使用的大量流動資金，那么企業的運營就會立刻受到影響。現今，很多房地產企業不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規劃、布局，缺乏現金儲備的意識，企業的現金波動較大，給企業的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產企業盲目擴大生產，采取所謂的多元化經營，會進一步壓縮現金流空間，使企業的資金鏈條運行出現困難，帶來難以想象的結果。同時，一些房地產企業對內和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業財務管理帶來不小的壓力。如果再出現存貨積壓、不良資產掛賬的情況，那么企業的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業經營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業的財務管理問題，那么房地產企業的發展就必須受到沖擊，這一點廣大企業經營者必須認識清楚。

總結和展望

房地產行業是推動經濟發展、社會民生和基礎建設的重要力量，其發展歷來受到社會各界的關注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產企業來說，如何調整管理思維，實施科學化管理戰略，不僅是企業生存發展的大問題，也是關系我國經濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產企業的財務管理情況，要對企業財務管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據。

第3篇：房地產企業財務狀況分析范文

【關鍵詞】 風險預警 房地產企業 財務風險

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

財務風險是財務活動中由于各種不確定因素的影響，使財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會與可能。在遭受金融危機沖擊的背景下，市場不確定因素進一步增加，房地產企業面臨的財務風險也越來越大，必須要全面分析企業潛在的財務風險，健全企業財務風險管理機制，搞好企業財務風險預警與控制，做到防患于未然，確保企業持續健康發展。

1.建立房地產企業財務風險預警

財務風險預警系統是以企業信息化為基礎，并貫穿于企業經營活動的全過程，以企業的財務報表、經營計劃及其他相關的財務資料為依據，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數學模型等方法進行預報示警。它通過收集與企業經營相關的產業政策、市場競爭狀況、企業本身的各類財務和生產經營狀況信息，進行比較分析，判斷是否預警。經過對大量的信息進行分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務風險預警系統能預先發出警告，提醒經營者早做準備或采取對策，避免潛在風險演變成現實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當財務發生潛在危機時，財務風險預警系統還能及時尋找導致財務狀況不佳的根源，使經營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務狀況進一步惡化。

通過財務風險預警分析，企業能夠系統而敏銳地發現企業潛在的財務危機，從而有效地避免和防范財務危機的發生。同時，財務風險預警系統還能夠幫助企業管理層了解財務危機發生的緣由、經過，提供解除財務危機的措施以及改善管理的建議，作為企業未來經營之借鑒。

2.建立房地產企業財務風險預警的程序

2.1選取預警指標。在企業財務風險預警中，任何一個財務指標，都難以全面評價企業的財務狀況和經營成果。要想對企業的財務狀況和經營成果有一個總的評價，就必須將企業的償債能力、盈利能力、發展能力、運營能力、現金能力等多方面的財務指標納入一個有機整體中，才能全面地對企業財務狀況、經營成果進行解剖和分析，從而對企業經濟效益的優劣做出評價和判斷。

2.2分析預警指標。企業可以采用財務報表指標分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據經驗主管判斷以及案例分析等方法對財務狀況進行診斷，是否存在財務危機，以及危機的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經濟形勢、地域、行業等諸多因素的差異，選擇適合企業特點，并能滿足自身經營和財務管理需要的方法和模型，才能達到動態監測、及早防范、有效阻止及避免財務危機發生的目的，最大限度地發揮財務危機預警系統的功能。

3.財務風險預警的構建

3.1加強信息管理。企業預警需要有一定的管理基礎和功底，僅靠提高財務管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務風險預警組織機構，并遵循“專人負責、職責獨立”的原則，確保財務風險預警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機構的干擾和影響。而且財務風險預警系統應該是開放性的，不僅包括內部財務信息，還包括外部相關信息。最為關鍵的是，系統信息要不斷刷新，資料系統要不斷升級，確保財務信息的及時性、準確性和有效性。

3.2健全財務風險分析與處理機制。高效的財務風險分析是財務風險預警系統的核心和關鍵。財務風險處理主要包括應急措施、補救方法和改進方案。其中，應急措施主要是指面對財務危機和財務風險時，應該采用何種手段規避，以控制事態的進一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是指如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務風險再次發生。

3.3牢固樹立風險防范意識。風險防范意識是企業財務風險預警系統得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業全體員工，特別是領導層在思想上對潛在的發現的問題及提出的合理建議應給予重視和采納。

3.4財務風險預警系統應與企業各項制度建設相結合。企業是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業的財務管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務風險預警系統應該與其他子系統保持協調一致，實現數據共享。財務風險預警系統應與企業各項制度建設結合起來，互相促進。

3.5遵循成本效益原則。企業財務風險預警系統的設計還要遵循成本效益原則，使產生預警信息的價值大于產生預警信息的成本，保證該系統的經濟性和有效性。

在正常情況下公司的償債能力也即財務風險程度首先取決于現金流量狀況。財務風險是指在一定的時期內，公司在進行各項財務活動時，其實際財務收益由于受到內外部環境變化以及各種難以預計或無法控制因素的影響，而偏離了預期財務收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風險、投資風險、資本運營風險以及利益分配風險等，是企業經營風險的財務表現形式，使得企業經營和財務狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩健協調發展。在社會化大生產的市場經濟條件下，財務風險是必然存在的，它貫穿于企業財務管理的全過程，影響了財務管理工作的各個環節。公司對于其財務風險進行管理的目標是為了對財務風險做出正確的預測并熟悉風險的來源，通過建立健全風險管理機制來適當控制和防范財務風險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業財務的安全性，保障公司價值最大化，促進企業健康穩定發展。

4.加強房地產企業財務風險管理

4.1增強企業應對經濟環境變化的能力

經濟環境的復雜多變是公司遭受財務風險的外部原因，房地產企業日常財務管理受到這些存在于企業之外的經濟環境因素的深刻影響。雖然外部經濟環境的不利變化必然給企業帶來財務風險，但公司難以預見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經濟環境的變化，公司并非無所作為。外部環境的變化有其自身的規律和趨勢，通過對其進行認真分析和研究，建立相應的風險預警機制，公司可以把握環境可能將要發生的變化，預測公司將要面臨的風險。針對環境變化的預測，公司應制定多種應變措施，對財務管理政策和管理辦法適當調整，從而增強公司應對財務管理環境變化能力，減少環境不利變化對財務管理活動的沖擊，以此降低企業面臨的外部財務風險。

4.2建立科學的財務決策機制

經驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務決策必定會導致公司財務管理的失敗，增加公司財務風險。因此，為了防范財務風險，公司必須提高決策的科學化水平，建立科學的財務決策機制。為了實現公司目標，首先要明確企業財務決策的目標，確定與公司目標一致的財務目標是科學財務決策的前提。在充分考慮財務風險的前提下，科學評價財務決策，通過綜合運用各種財務風險分析方法來確定最優的決策方案。在財務決策的實施階段，應加強對實施過程的監督，此時財務管理的中心環節是積極控制財務決策實施中的財務風險，從而合理控制公司總財務風險，保障公司決策順利實施。

4.3確定合理的資本結構

公司財務風險與其資本結構與理財目標密切相關，因此，合理的資本結構有利于公司規避財務風險。公司資本結構是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應結合自身實際，對有關影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結構，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當的籌資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應權衡成本與收益，比較分析股權融資與債權融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當的籌資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉，因此，為了健康、穩健的發展，公司應保持適當的資產負債率和債務期限搭配。總之，公司應優化資本結構，在實現企業價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務風險。

4.4完善公司的財務風險管理制度

公司如果沒有明確的財務風險管理制度，財務風險管理的目標和方向就會模糊，勢必造成財務風險管理效率的低下，因此，完善的財務風險管理制度是防范財務風險不可缺少的重要措施。內部控制是公司財務風險管理制度的核心，為了完善公司財務管理制度，首要任務就是建立和強化企業內控機制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業現有的業務流程，尋找工作流程中存在的風險及相應控制措施；其次，對現有內部財務控制制度進行審核，并補充和完善相關監管漏洞，健全內部控制措施。同時，加強對主要業務節點的控制，例如對現金管理建立資本預算體系，對公司的現金實行預算控制管理，這可以為公司提供預警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務風險的能力。

參考文獻：

[1]賈明月。改進民營企業財務管理[J].商業時代，2004（32）.

[2] 徐淼.房地產企業財務風險分析及預警初探[J].會計之友（上），2006，（7）：8-9.

第4篇：房地產企業財務狀況分析范文

關鍵詞：房地產企業；財務管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產企業財務管理的特點及意義

房地產企業具有資金密集、生產周期長、風險相對較大等特點，這就決定了其財務管理的特殊性。表現為：一是上下游產業鏈長、占用資金多、中間環節多，使得財務管理難度加大。二是財務關系涉及范圍廣，不僅包括與債權人、債務人、投資者、內部員工之間的關系，而且包括與國土、規劃、環保等政府部門之間的被監督與監督的關系。三是經營的不確定性與高風險性。房地產企業資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務管理的不可預見性，甚至引發財務風險。加強房地產企業財務管理具有重要的現實意義：一方面，可以使企業資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調集企業發展資金，使房地產企業及時把握商機，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業，監督更加嚴格。房地產企業財務管理實施雙重管理，子公司財務管理人員既受本部門領導，又要接受公司的行政領導。此外，財務管理可以使內控機制統一，有利于企業對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產企業財務管理現存問題分析

1.房地產企業財務管理制度不完善。健全的財務管理制度是現代化房地產企業財務健康運行的重要保障。但由于我國房地產企業起步晚，發展過快，行業市場不健全，未能形成科學、完善的財務管理制度。企業資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環等現象也較為常見，加上一些中小房地產企業財務大權掌握在個別人手中，在沒有經濟合同等情況下隨意支付，使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業經濟效益的提高。

2.忽視現金管理，風險防范意識不強。房地產企業財務管理的核心必然是做好現金流管理。但目前不少房地產企業，尤其是中小型企業，只重視招標、投標環節的財務預算編制，卻對現金流向不予關注，最終導致企業資金周轉困難，甚至出現現金鏈斷裂的風險。再有，企業管理層現金管理意識淡薄，造成房地產企業財務狀況難于滿足銀行信貸標準，因而影響企業的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產企業資金緊張的現實，迫使企業從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務風險。

3.房地產企業融資渠道相對單一。房地產企業資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補運營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進行融資。部分房地產企業能通過發行企業債券的方式進行融資，但大多數企業并不滿足公開發行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經濟的調控，銀行對房地產企業放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機構融資的渠道，加大了房地產企業發展的不確定性。

4.審計監督不力，缺乏獎懲機制。盡管房地產企業設置了審計機構，也有相關管理制度出臺，但鑒于房地產企業自身的復雜性，實際的審計監督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發現問題還幫助其隱瞞，給企業長期發展造成負面影響。獎懲機制不健全也是房地產企業財務管理弱化的重要影響因素，即使形成相關制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執行。對于財務主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監督效果差。

三、加強房地產企業財務管理的對策

1.建立健全房地產企業財務管理制度。房地產企業財務管理部門應在國家相關法規的基礎上，依據企業經營項目及財務管理特點，梳理財務管理活動各方面的內容，明確規定財務管理的流程、標準等，建立涵蓋各環節的財務規章制度，使得財務管理活動更加規范化，從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規章制度相互配合，更好地為企業整體管理活動服務，優化企業資源配置。另外，要確保財務管理制度的嚴肅性和權威性，對于違規行為嚴肅處理，決不姑息。

2.重視現金管理，提高財務風險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風險，房地產行業也是如此。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業管理層必須重視現金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。同時，要加強財務管理人員現金管理意識，關注企業現金流狀況，并及時反饋企業管理層，為其決策提供依據，進而降低企業財務風險。

3.優化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機遇，滿足企業發展的資金需求，做好籌資管理，房地產企業必須優化現有的融資方式，在符合法律法規的基礎上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業務，如通過信用證、承兌匯票、商業匯票、保函等結算方式進行短期融資；二是將企業做大做強，在符合條件的情況下，發行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰略合作伙伴，依靠自身優勢吸引投資者，進而實現融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴大市場占有率，提高流動資金占比。

4.提高審計監督的執行力，落實獎懲機制。加強對財務工作的審計監督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應當監督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細化財務管理審計監督條款，制定統一的標準并嚴格執行，發現問題及時上報，進而降低企業各項成本。另一方面，要落實財務管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質上的獎勵，對于違反財務管理制度、違規操作的，要嚴懲不貸。

參考文獻：

[1]徐榆秋.房地產企業財務管理芻議[J].中國外資，2011.

第5篇：房地產企業財務狀況分析范文

關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險測度

房地產業是一種高風險、高收益的產業，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業，由于資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點，同時存在行業自身尚不成熟、體制不健全、法規不規范等問題，決定了房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。中國指數研究院2008年6月的一項有關房地產上市公司研究成果表明：滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經濟增加值）降幅明顯。數據顯示，近百家滬深房地產上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產成本壓力日益加大。房地產企業的財務風險成為當前房地產企業亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產企業財務風險，并就此提出防范房地產行業財務風險的相關對策，從而為促進我國房地產企業健康發展進行積極探索。

一、房地產企業財務風險表現形式及其管理問題分析

（一）房地產企業財務風險的表現形式 房地產開發企業，財務風險主要表現為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線。籌資結構不穩定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等，為企業埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產企業需要的資金鏈一般都很長。在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產企業沉重的負擔。自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產企業來說，高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。

（二）房地產企業財務風險管理存在問題 目前房地產企業財務風險管理存在問題主要有：（1）企業貸款比較隨意。目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。有些房地產企業為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業負債規模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業喪失償付能力或破產的可能性也增大。（3）資本結構不合理。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內部信息傳遞不暢。目前，大多數房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發項目缺乏合理規劃和科學管理。由于房地產具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權或是使用權的轉移；其次，由于房地產投資的規模大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，因此，科學的規劃和管理非常重要，一旦規劃不合理，開發定位出現失誤，投資分析缺乏可靠依據、開發過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質量控制等，就會造成企業財務風險的出現。鑒于房地產企業發生財務危機的現實，房地產企業只有構建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發現財務危機的相關動向，隨時動態跟蹤公司的財務狀況，根據預警判別值的變化和判別區間的歸屬來預測公司發生財務危機的可能性，及時發現導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。

二、房地產企業財務風險的實證測度

（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產行業上市公司數目，ST公司數目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結果的準確性和可靠度。本文選取的具體數據和相關指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產與非流通股數相乘計算的；所有年報數據均采用合并會計報表中的數據；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產、凈資產收益率、每股收益采用非國際標準數值；總資產按年末數計算。

（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業破產發生的概率。他通過選用66家樣本企業，即33家破產企業和與之相對應的相同規模相同行業的33家正常企業，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權重，這五個變量分別為營運資本/總資產、留存收益/總資產、息稅前利潤/總資產、股權市價總值/總負債、銷售收入/總資產，并依據這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數據代入Z模型計算出一個數值，根據該數值歸屬哪個區間來預測企業財務危機發生的可能性，其本質是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結搜集到的破產企業數據中，發現了判別Z模型經驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業被認定為財務狀況良好，破產幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業通常財務狀況不穩定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業被認為存在極大的破產概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區間如（表1）所示。從Z模型判別區間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業出現的財務危機越小，破產機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業出現破產機率逐漸增大。同時奧爾曼還發現Z模型在企業破產時前一年預測企業破產情況正確率相當高，在33家破產企業樣本中能有效預測31家，33家正常企業樣本也能準確預測到32家未發生破產，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業即25家破產企業和56家非破產企業，同樣采取類似的判別方法，實證結果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債）/總資產；X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產；X3：息稅前利潤/總資產=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產；X4：股權市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數十每股凈資產×非流通股數）/負債總額；X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/總資產。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構建的Z模型是具有相當大的學術價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經濟環境下的企業風險測度，并不適合我國市場經濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產企業財務風險的評價。因此，具體到我國房地產企業的現實來說，必須探索適應我國市場經濟條件下的房地產企業財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產企業的財務風險狀況。基于此，本文在借鑒相關文獻資料和數據統計支持下提出我國房地產行業上市公司的經驗臨界值，然后利用2008年的數據對經驗臨界值做出檢驗。目前，國內學者使用凈資產收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產收益率小于6%，財務風險較大。因而根據凈資產收益率小于6%，得出財務風險較大這一結論。本文統計了此段區間房地產公司的Z統計值，隨后再把條件調整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產收益率小于零時，人們一般認為該公司出現財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區間房地產公司的Z統計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區間的Z值做數據統計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統指標凈資產收益率來判別風險較小者，根據有關文獻及房地產業業績評價標準，當凈資產收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產收益率大于10%這一區間的Z值做數據統計，見（表4）。根據謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產收益率、主營業務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產收益率遠超過房地產行業上市公司加權平均每股收益（-0.4）和加權平均凈資產收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產行業上市公司Z指標的經驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產上市公司2008年度財務數據對結論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區分度。從判定結果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值。可以利用Z模型臨界值變化趨勢來預警房地產公司財務危機。如2009年房地產行業上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續三年的Z值數據來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產企業財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產企業財務風險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產企業財務風險的控制策略

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。二是合理安排權益及債務資本，優化資本結構。一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。以此來優化資本結構，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創新，建立多元化融資渠道。企業可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業壞賬損失風險，加速資金的運轉，提高資金的利用率。同時， 企業要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產公司的財務預警系統。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。

參考文獻：

第6篇：房地產企業財務狀況分析范文

    關鍵詞:房地產;企業財務管理;管理方法

    房地產的開發在我國現在仍然還是一個新興的行業,有很大的發展潛力,是一個發展速度比較快并且發展的過程相對比較特殊的行業。現在由于房地產的市場出現了很大的變動性以及我國的房地產的企業的發展十分的迅速,在我國的房地產的市場中也逐漸的建立起了一整套的產業模式。

    一 當前我國的房地產企業財務管理現狀以及存在的問題

    隨著現代化的經濟運行模式不斷的發展以及我國在加入了世界貿易組織之后帶來的國外的行業的沖擊,面對復雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產企業所面臨的財務風險也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產企業在發展的過程中出現了不少的問題,主要可以表現為以下幾個方面:

    首先,我國的房地產企業的財務收支的審批的手續以及手續的辦理過程都相對不夠規范,在這樣的情況下就造成了收支的標準的混亂的問題,往往都是按照一些相關的領導的個人意志的方向進行班里。這就使得我國的房地產企業的財務管理的過程中出現了形式上的管理的問題。

    其次,一些房地產企業在項目的規劃的過程中雖然也進行了一定的建設的計劃,但是,由于其本身的內部資金管理的科學性有問題,所以很多的時候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時的到位的問題,也就無法對這些應該到賬的款項進行合理的規劃。

    第三,我國的房地產的企業在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風險比較高的行業,其所需要負擔的稅務額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產企業對于相關的稅務法律以及在會計上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進行稅收的規劃,從一定的意義上來講,就使得企業自身增加了不少的稅務負擔。

    最后,我國的房地產企業在企業的發展的過程中普遍的對于企業的工程決算比較重視,但是對于項目的決策不夠重視,在企業的項目投資的過程中很大的程度上都是依靠項目本身的負責人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學合理的市場分析的現象必然使得企業在發展的過程中干縮接受的項目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業的戰略意義降低了。

    二 加強房地產企業的財務管理的創新探索

    房地產企業由于其本身的生產經營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當的時間的。

    首先,要對房地產企業的資金進行統籌的管理工作。也就是說,在房地產企業的資金統籌中,目前因為受到了國家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個資金來源受到了比較大的影響。

    其次,由于房地產企業的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強房地產企業的財務管理中的成本管理和控制的工作。

    最后,由于房地產企業在具體的項目開發和實施的過程中所面臨的風險比較多,這就需要企業對項目的實施過程中的風險進行正確的控制和對待,帶著一定的戰略性的原則實現對于項目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產企業的財務管理中,加強財務風險的控制以及預警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財務的過程實施全方位的風險的規避和預警,從而建立起針對房地產企業自身的財務風險的預警和管理體制。

    參考文獻:

    [1]邢姝媛,關于我國房地產企業財務風險分析[J],中國證券期貨,2011,(06)

    [2]柏欣妍,房地產企業資金安全性探討[J],南方金融,2008,(11)

第7篇：房地產企業財務狀況分析范文

關鍵詞：房地產企業；財務管理；關鍵環節；有效控制

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

房地產企業作為中國高投入、高風險最為突出的行業，其經營效益存在著較大的不確定因素。在政府近年來的嚴格調控下，房地產企業的唯一出路即是加強自身建設，優化內部控制，實施精細化管理，其中尤其以提高財務管理關鍵環節的有效控制最為重要。資金是企業的命脈，有效的財務管理能夠提升企業的核心競爭力，促進企業的可持續發展。基于這樣一個前提，本文重點圍繞房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制展開論述。

一、房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素剖析

基于房地產企業的運營特征，筆者提取了構成企業財務管理關鍵環節的兩個核心要素，現將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產企業的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產出。可以說，是這三個部分構成了房地產企業價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素之首。而在實踐中，資金管理又包含了多項內容，如融資管理、投資管理、營運資金管理等等。這是一項系統工程。在這項工程中，所有環節都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產企業效益最大化這一戰略目標，并促進企業的健康發展。

第二，稅務籌劃。房地產企業擁有一個龐大的稅賦網絡，其中，企業所涉及到的稅種主要包括營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產企業財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業的最終效益，以及企業資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產企業的健康發展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有首先做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制

1.強化資金管理力度

資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產企業的現狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產企業財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優點在于降低了房地產企業的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業控制權，且資金成本投入較高。再如，企業可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優點在于投資小，風險易控制，并能夠優化房地產企業的資本結構，全面發揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業運轉資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產企業的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業投資的起點，而財務部門的主要工作是協同其他部門做好開發項目的可行性分析，以及結合戰略規劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業素質；二是房地產企業在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優化稅務籌劃方案

在房地產企業的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環節，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業如何壓縮成本投入和壓縮哪一環節的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優方案。例如，房地產企業通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業可通過細化開發項目融資利息支出的方式優化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規定，裝修費用可計入房地產開發成本，因此，房地產企業可根據實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現節稅的目的。

參考文獻：

[1]王濤.房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界，2013（21）：194.

第8篇：房地產企業財務狀況分析范文

關鍵詞：房地產企業;財務管理;危機探索

企業財務管理一直是企業管理過程中不可忽視的一個重要環節，在促進企業長遠發展、合理分配企業資產、確保企業資產安全方面發揮著重要的作用。近些年來，我國經濟發展進入了新常態發展階段，房地產企業的競爭愈加激烈，在這樣的經濟發展背景下，企業危機防范的意識急需不斷增強，通過科學有效的財務管理措施來增強企業風險防范的能力和效率具有重要的現實意義。

一、房地產企業財務管理和危機防范相關內容概述

由于房地產市場的需求量很大，房地產市場規模迅速擴大。目前，房地產市場逐漸進入了新常態發展階段，增速逐漸下降，部分地區出現了“供大于求”的現象，房地產企業破產、地產企業資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現象時有發生，房地產企業迎來了前所未有的市場危機。房地產行業是一個投資風險較大的行業，企業財務管理是一項系統工程，有利于為企業決策者提供有效、全面的企業資產信息，從而使企業決策者做出符合市場發展規律的大型經濟決策，有效降低大型經濟投資帶來的企業風險。在房地產資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經濟矛盾之一的大前提下，一方面，加強房地產企業的財務管理水平是企業提升經營管理水平的現實需求，只有符合市場發展趨勢的財務管理制度才是具有可持續發展的活力；另一方面，加強房地產企業的危機防范意識是房地產企業有效規避企業社會風險的現實需求。目前，我國各地區房地產市場的投資風險逐漸增加，但部分企業的財務管理制度并不健全，企業管理者危機防范意識不強、國家相關房地產政策落實度較差、財務管理制度可行性不足、財務管理手段較為傳統、企業內部控制制度體系不健全等現象普遍存在，在外界經濟環境對房地產企業提出更高要求的前提下，企業管理者必須用發展的眼光看待財務管理和危機防范問題，結合外界經濟發展大趨勢和房地產企業經營管理的特點有針對性地進行反思和創新，有效避免企業財務管理過程中存在的一些不合理現象。

二、房地產企業財務管理和危機防范過程中的不合理現象及改進建議

（一）健全房地產企業財務管理制度

目前，在我國房地產企業財務管理過程中，財務管理和危機防范意識不強、財務管理目標不明確、財務管理工作分工不明確、財務管理工作方式落后等現象普遍存在，財務管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產企業的經營管理風險不斷增加的背景下，這種不合理現象急需轉變。首先，企業財務管理和危機防范的重要性是有目共睹的，有關部門應該組織研究團隊對我國房地產行業財務管理理論進行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經濟發展趨勢的房地產企業財務管理的標準體系；其次，企業財務管理的根本目標是提升企業的經營管理水平、確保企業資產安全，一切不滿足基本目標的財務管理制度都會阻礙企業發展；最后，企業應該不斷健全財務管理責任分配制度，相關管理者應該制定戰略性的財務管理工作計劃，同時應該明確財務管理工作人員的工作責任，使財務管理工作更加公開透明化，在提升企業財務管理水平的同時可以促進廉政建設。

（二）完善房地產企業內部控制制度

房地產企業是我國的支柱性產業之一，在促進社會發展、提升人們生活質量方面發揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產企業的內部控制制度并不健全，不利于合理分配企業財務資源、發揮財務管理的優勢。首先，企業管理人員應該在深入了解企業組織結構的基礎上，深入分析企業內部控制體系可能涉及到的各項內部管理事務，建立完善的內部控制網絡；其次，房地產企業應該結合實踐管理經驗，建立完善的規避社會風險的制度，提高企業的抗風險能力，這樣企業在經濟危機狀況下依然可以保持一定的發展活力；最后，房地產企業應該改進內部控制手段，充分利用先進的多媒體技術手段和計算機信息技術進行內部控制，建立完善的內部控制信息分享平臺是提升企業內部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺，企業員工可以快速獲取企業內部信息和管理策略，這樣可以有效增加內部控制制度的執行效率。

（三）提升房地產企業財務管理團隊的整體素質

管理團隊是影響企業財務管理和危機防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產企業財務管理團隊的整體素質較差，一方面體現在財務管理團隊的硬件條件較差；另一方面體現在財務管理團隊的軟件條件較差，組建高素質的財務管理團隊是提升房地產企業財務管理水平的重要方法。一方面，財務管理團隊的專業素養有待提升。我國應該逐步健全財務管理人才的培養模式和財務管理人員的再教育模式，為我國企業財務管理工作提供強大的人才力量。同時，企業應該給財務管理人員提供培訓學習的機會，確保財務管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業財務管理人員的思想覺悟需要提高，財務管理部門應該采用合理的措施激發員工的工作激情。同時，我國財務管理人員危機防范意識不強的現象是普遍存在的，因此，企業應該通過會議精神傳達的方式讓全體員工意識到現在的經濟發展大趨勢，建立員工與企業共同發展的責任意識，這樣才能從根本上增強財務管理的有效性。

在經歷了長達十年的快速增長期后，我國房地產市場進入了相對來說比較低迷的發展階段，房地產市場的經濟增速不斷下降，房地產企業的競爭更加激烈。在這樣的市場發展背景下，企業更應該結合市場發展趨勢和企業內部特點建立符合現實發展規律的企業財務管理制度，通過科學合理的財務管理策略增強企業風險防范的能力，只有這樣才能使房地產企業在激勵的競爭中持續保持發展的動力。

作者:李學鳳 單位:青島躍龍升置業有限公司

參考文獻：

[1]祁慶虹.淺析房地產企業財務風險的特點與防范[J].行政事業資產與財務，2014，21:84-85.

[2]蒙永福.我國房地產企業面臨的危機及管理預控機制的構建研究[J].全國商情(理論研究)，2011，13:15-19+76.

第9篇：房地產企業財務狀況分析范文

[關鍵詞]房地產開發企業　財務預算　管理

財務預算是一系列專門反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支等價值指標的各種預算的總稱。房地產開發企業具有投入資金多、開發周期長等特點，且國家持續加強房地產宏觀調控，房地產開發企業面臨的政策風險和市場風險也較大。“凡事預則立，不預則廢”，加強房地產開發企業的財務預算管理尤為重要。

一、房地產開發企業財務預算的主要內容

房地產開發企業財務預算主要分為損益預算和資金預算兩部分，其中:損益預算反映企業未來一定預算期內生產經營成果及其分配情況，資金預算反映企業未來一定預算期內現金收支情況。

1.損益預算

房地產開發企業損益預算主要包括收入預算、成本預算、費用預算（管理費用、銷售費用、財務預算）、稅費支出預算等。

按照上市房地產開發企業的通行會計核算辦法規定，房地產銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）；四是房屋相關成本能夠可靠計量；五是房屋經客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續。因此房地產開發企業的收入預算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業務部門密切相關。

稅費支出預算主要包括計入營業稅金及附加的土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。

2.資金預算

房地產開發企業資金預算主要包括資金流入和資金流出兩部分。

資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標保證金等）。銷售回款受工程節點（取得預售許可證才能銷售）、市場環境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節點進度（按照銀監會相關規定，房地產企業取得土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。

資金流出主要包括土地支出、工程建設支出、管理費用、銷售費用、財務費用三項費用支出，稅費支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設支出主要受工程進度制約。

二、房地產開發企業財務預算管理中存在的主要問題

1.存在“編制財務預算純屬財務行為”的錯誤認識

財務預算反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支情況，但不能據此就認為財務預算只是一種財務行為, 由財務部門負責制定和控制預算就可以。房地產財務預算與項目的設計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環節息息相關, 是所有相關管理的集中體現。

2.財務預算準確率及分解的科學性有待提高

多數房地產企業的財務預算（包括收入預算、費用預算、資金預算等）預算執行差異率均較大，但財務預算執行差異率較大的主要原因是各個業務部門預算執行的較差。

部分房地產企業簡單按月平均收入、回款等財務預算，沒有結合房地產企業生產經營特點、營銷和工程等工作節點、投融資計劃等進行分解，財務預算分解的科學性有待提高。

3.與企業戰略目標聯系不夠, 重年度預算, 輕項目開發預算

房地產開發項目開發周期較長，從取得土地使用權證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設計變更、政策變化、進度延緩等,因此編制財務預算不僅是對年度財務狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產企業還是套用工業企業傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算, 并且通常是單項預算, 考慮項目的開發期不夠，與企業戰略目標聯系不夠。

三、加強房地產開發企業財務預算管理的措施

1.財務預算，現金為王

房地產行業高利潤、高負債，同時高風險，必須時時保證現金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產企業以往常用的開發貸款、國內資本市場募資等方式受到層層限制，房地產開發商整體現金流趨緊。因此財務預算要堅持現金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，資金優先保證償還銀行貸款本金和利息，優先保證項目建設，降低財務風險，提高資金使用效率。

2.各個業務部門密切配合，從業務部門發起編制資金預算和損益預算

房地產項目預算涉及項目開發前期研發、營銷策劃、工程管理、物業管理等各個部門, 涉及項目開發經營活動的各個環節, 因此,房地產財務預算編制要加強與業務部門密切配合，分工編制預算，具體是：

資金預算方面，營銷部門負責編制銷售回款預算、銷售費用預算，工程管理部、前期部等部門負責編制土地支出和工程建設資金支出，財務部門編制稅費支出預算、償還銀行貸款本金及利息支出預算，人力資源部負責編制人工成本、培訓費等預算。

損益預算方面，工程建設部要保證計劃確認收入的地塊按期取得預售許可證，按期建設完畢、取得竣工備案單，提高建筑質量并提交內部驗收；客服部要保證計劃確認收入的地塊按期完成內部驗收（物業公司、開發商、總包單位、監理公司組織四方驗收，發現問題及時整改，所有問題整改完畢后物業公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據或其他交房證據；成本管理部要保證按期完成結算，為確認收入時成本的可靠計量提供依據。

3.提高財務預算分解的準確率

一是總體構成的分解。收入總體構成的分解, 需與開發的房地產產品物業類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預測出各地塊物業類型的銷售總價。開發成本總體構成的分解, 需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解, 然后一一對應到相關成本項目中, 最終預測總成本。費用、稅金等按國家相關政策和企業財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。

二是構成項目按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結合項目開發周期進行各個年度、月份的分解, 將預算責任落實到各個單位直至各個項目。

4.加強財務預算執行分析與考核

預算管理的本質要求是一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，在預算執行過程中落實經營策略，強化企業管理。因此，必須圍繞實現企業業務預算和財務預算，提高預算的控制力和約束力。企業各部門在房地產建設及銷售的各項活動中，要嚴格執行，切實圍繞預算開展經濟活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預算，并建立每周資金調度會、每月預算執行情況分析會等例會制度，嚴格執行預算政策，及時反映和監督預算執行情況，適時實施必要的制約手段，把企業管理的方法策略全部融會貫通于執行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理局面。

要把財務預算執行偏差率（如收入預算執行偏差率，銷售回款預算偏差率等）作為重要的績效考核指標，并責任到人。

5.密切關注國家宏觀調控政策