地產營銷審計報告精選(九篇)

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第1篇：地產營銷審計報告范文

1.過分強調利潤最大化

眾所周知，企業財務管理的目標有利潤最大化、股東權益最大化以及企業價值最大化等不同的目標，而利潤最大化是最片面，最局限的一種，這種財務管理目標直接阻礙著企業的長期可持續性發展。目前，許多房地產企業過分強調利潤最大化的財務管理目標，而忽略了股東價值以及企業整體價值最大化的實現。房地產企業目前存在這過多的泡沫，因此財務管理人員和企業負責人過分強調利潤最大化無疑將加劇這種房地產行業的這種情況加劇。因此，從利潤最大化的財務管理目標轉為股東價值最大化或者企業價值最大化才是正確的選擇。

2.資本結構和資金控制存在問題

資本結構的不合理和資金控制上產生的問題也是目前困擾許多行業和企業，尤其是房地產企業和房地產行業的主要問題。首先，房地產企業尤其是房地產開發商由于需要大量資金進行房地產的建設和開發，因此往往會進行高負債經營。然而高負債經營往往會導致企業資本結構的不合理以及利息費用的支出過高等嚴重的問題，給企業的財務管理帶來困難。其次房地產企業在資金控制上面也存在著問題。主要體現在房地產投資和開發項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調整資本結構，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。

3.稅收籌劃和利潤分配的問題

稅收籌劃和利潤分配也是目前企業在財務管理上應當引起重視的方面，但是很多企業并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業凈利潤、改善企業經營者與出資者之間的關系。如前所述，目前房地產企業應當改掉片面追求利潤最大化的“陋習”，而應當加強對股東利益的關注，并且實現更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產企業面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。

4.缺乏事前財務預算控制和事后財務評價

全面預算管理系統下的企業財務管理系統要求企業必須做好事前財務預算和事后財務評價的工作。但是目前許多房地產企業的全面預算系統和標準成本體系并沒有得到有效的實施，這導致房地產企業成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導致最終的凈利潤數據并不樂觀。因此，在房地產企業中建立一套有效的事前財務預算體系和時候財務評價體系也是非常必要的。

二、正確定位財務管理的核心作用，體現財務管理的價值

1.提高財務管理人員素質，加強財務管理人才隊伍建設

提高財務管理人員素質包括加強財務管理人員的崗前培訓以及財務管理人員的平時繼續教育。房地產企業必須從源頭做起，應當盡量招聘一些高素質的財務管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務管理工作以及擁有多項財務管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應當注意財務管理人員技能的提升，加強對財務管理人員的繼續教育培訓，加強對最新財務管理政策法規的學習，做到與時俱進，并讓員工意識到學無止境，只有加強自身財務管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全內部控制建設，強化外部審計

首先，房地產企業應當加強和健全內部控制建設，根據企業內控準則COSOII或者國際最新規定，完善內部控制五要素（或者八要素），建立全面的內部控制評價體系。并且在房地產公司內部建立和健全企業的內審機構，培養專業的內部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設的企業內部控制。其次，房地產企業還應當聘請知名的會計師事務所來強化企業的外部審計。房地產企業不能為了自身利益而與會計師事務所私下溝通，制造虛假的財務報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務所也應當站在中立的立場上，客觀地對房地產公司的財務進行評價，出具公正的財務審計報告，以保證企業的長期可持續發展。

3.調整資本結構，加強資金控制

在房地產企業和房地產行業中加強資金控制和資本結構的調整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產行業往往是高負債經營，因此，應當減少房地產企業對金融機構和大量資金的依賴，從財務管理的角度將房地產企業從以資金和勞務堆積而成的粗放模式轉為技術集中型。另外，促使房地產企業上市也是調整房地產企業資本結構的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業對于金融機構借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產企業胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經營是企業財務管理必不可少的三個重要內容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產經營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產企業的資金控制。

4.強調成本控制和存貨管理

房地產企業的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調房產公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環節。此外，在企業中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產工資應當加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉的速率。

5.建立健全事前預算控制和事后財務評價體系

建立健全財務事前預算控制和事后財務評級體系包括建立和完善一套標準成本核算系統，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標準成本的差額以分析原因等等。在房地產企業建立好事前預算控制，包括制定房地產開發的每一項標準成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標準成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發生實際成本遠遠超過預算成本的情況，讓企業的成本處于可控的范圍之內。

三、結論

第2篇：地產營銷審計報告范文

出納是指按照有關規定和制度，辦理本單位現金收支、銀行結算及有關賬戶，保管庫存現金、有價證券、財務印章及有關票據的總稱。下面是下面是小編為大家整理的關于房地產出納述職報告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

房地產出納述職報告范文1時間如梭，轉眼間又將跨過一個年度，在領導及同事們的幫助指導下，通過自身的努力，我個人無論是在敬業精神、思想境界，還是在業務素質、工作能力上都得到進一步提高，其工作總結如下：

一、日常工作

1、收費。

2、依據現金收支單據編制收支日報、收入日報、收入月報及出納帳，由會計員審核簽名。

3、清點庫存現金(其中包括賬面備用金、公寓備用金及按金，墻磚費、內部賣廢品費)。

4、查詢銀行余額與帳面余額核對清楚，并查詢已開發票的金額是否到帳。

5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農業銀行及農村信用社)。

6、報銷及借支(由經辦人、部門主管、會計員簽字后方可支付現金。

7、登手工銀行日記賬及現金日記賬。

8、支票、法人章及網上銀行u盾的保管。

9、停車場月保卡的設置與發放(業主來收車位需發月保卡，按業主交的管理費來設置使用日期)。

10、工資的發放，制工資發放表(轉賬工資及現金工資)，核對員工的帳號與金額，開支票在銀行轉帳。

11、每個星期五準備備用金退裝修按金。

12、會計每三個月會打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統計繳費戶數。

二、工作中遇到的問題

在工作中如遇到自己無法解決的問題，應請示領導給予提示或是解決問題的方法。

房地產出納述職報告范文2不知不覺加入到公司這個大家庭已經一年了，時間說短不短，說長不長。但這段時間給我的感覺卻是非常親切，親切的領導，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環境，溫馨的工作氣氛。過去的近一年的時間里發生的點點滴滴，更是讓我時常回味，時常想念。在公司的這段時間，不僅認識了這么多好同事，更多的是學到了很多東西，以前對房地產一無所知的我，現在也能多少了解一些，也能協助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時刻，我把自己這一年來的工作做了一個總結，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點，也希望通過總結，對自己有一個正確的認識，也請領導，同事對我的工作進行監督。

作為一名財務工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執行。

1、嚴格執行庫存現金限額，把超過部分按時存入銀行。

審核現金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現金日記帳。

2、嚴格保證現金的安全，防止收付差錯。

對收入和付出的現金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現金，做到日清日結。

這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發現，及時改正。嚴格遵守銀行結算紀律，對拿去銀行的票據做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴格審核銀行結算憑證，處理銀行往來業務。

對業務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發空頭支票。

保管好現金，收據，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問領導當月工資是否有變化，然后根據其編制工資報表，編制完畢先交由主任審核，審核無誤后，交由總經理簽字確認。

最后是在工資的發放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產業務有一定關系的工作，就是去集團公司給媒體及相關業務單位請款。

領導剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業務聯系在一起，只是廣宣部的同事將單據及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據可查，也便于年終統計。

當然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結到這里，以后工作上有有待提高的地方，請領導和同事多指導，爭取在新的一年里，把工作做得更細，更完善，不出癖漏。

房地產出納述職報告范文3在--年的這一年度中，我繼續擔任公司的出納一職，主要負責中融信、中大南分的出納工作以及統計填報工作。現將這一年的工作總結如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結算業務、現金收付業務、保管。

1、以票據結算的方式到銀行進賬付款。

主要支付了中融信辦公室的物管費、房租、水電費、空調使用費;營銷部門的廣告策劃費;設計費、測繪費;工程裝飾費;律師顧問、稅務咨詢費等。中大南分方面主要支付給森林故事物業管理公司以及貴陽市住房和城鄉建設局。

2、按時依據實際發生的業務和會計憑證登記現金日記賬、銀行日記賬。

3、根據每月銀行對賬單編制銀行余額調節表。

4、定期或不定期進行現金盤點并編制現金盤點表。

5、各月經過余額調節后賬實相符，未出現金額上的較大誤差。

6、做好會計憑證的保管工作。

積極配合每月審計部門的內部審查。

7、工資發放方式改革，改現金發放為發到銀行卡上，采用網銀轉賬方式發放，方便快捷且不易出錯。

8、為中大森林故事的業主開不動產銷售發票，收取維修基金、水電煤氣、可視對講、房款面積差價等款項。

今年共有大約17家業主來辦理發票，2人購買了森林故事四個車位。

9、到南明區地方稅務局、南明區國家稅務局辦理中大公司納稅申報、發票購買相關事宜。

后因為稅務申報改革，先是零申報企業采用短信申報方式，后稅務局開始采用聯網申報。年初新版發票開始使用，原手開發票統一更換為機打發票，參加了稅務局組織的對于機打發票開具的相關培訓。

10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國際廣場售樓部擔任財務收銀員，主要收取認籌會員費、商鋪以及房屋的首付款。

收款開具的收據、金額在每日工作結束后按時統計，并由當日值班會計、銷售部負責人簽字核對。期間參加過三次中大國際廣場的解籌活動、一次正式開盤活動。工作結束后，所有收據、代金券以及售樓部財務室鑰匙一把都已交還至會計處。

(二)對于統計填報方面：

1、數據都是據實填寫，并已按時將月報、季報上報到南明區統計局、貴陽市統計局。

因中融信項目還未動工、中大南分未有項目，因此每個月填報的數據基本保持不變。

2、統計局組織的培訓都已參加，統計政策的變動以及報表內容的改變都已掌握。

3、遵守統計法以及統計政策的各項規定。

二、工作中存在的問題以及反思：

(一)本職工作上基本做到了認真負責，但也出現了一些疏忽，對此我進行了深刻的自我批評與檢討。

財務工作首先需要謹慎，要嚴格按照公司的財務規章制度辦事，每付出去的一筆款項不僅需要各位領導的監督，更需要我們財務人員的謹慎，金額過大時就算手續齊全也應當再次向領導確認。但是我在這一點上確實存有失誤，今后定當時刻警醒，提醒自己嚴格按照出納的崗位職責和規范做事。出現的`一些失誤對于我來說是一次教訓，也是一次成長，從中學到的東西將會使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強專業學習。

在今年參加了會計資格證書的考試，并順利通過。由于今年全省會計從業證書考試時間的大調整以及初級考試的報名時間錯過等原因，原定于今年繼續參加會計初級資格的學習調整到明年，希望通過更多的學習來加強我的工作技能。

同時，對于房地產行業的諸多知識我還了解得不夠，身為房地產行業的一名出納，更要立足于長遠的職業發展，因此了解整個房地產行業的情況以及房地產行業的相關稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經一年有余，對于出納的工作內容已經基本掌握。

財務工作很多時候都是重復性的工作內容，但出納只是財務的初級，還有更高深的東西值得我學習。同時我也希望接觸一些其他的挑戰，畢竟我剛參加工作不久，需要學習的東西還很多。要專精也要博識，這樣將來才能更好地為公司創造效益。

(四)在工作中團結同事，和睦相處。

我參加工作時間短，各方面都缺乏經驗，因此需要虛心像各位同事學習。在能力范圍內，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創造和諧的工作氛圍。

房地產出納述職報告范文4自6月份入職以來，主要從事公司財務部出納一職。在部門中我們的每一名財務人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責的為公司的發展做出的奉獻。同時對我來說更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現自我價值的一個機會。

在工作期間，能夠按時保質保量的完成領導交予的工作，并且從這份工作中，讓我學到了更多的業務技能及為人處世的道理。下面我將針對我近五個月以來的工作做出簡要回顧和總結。

一、主要工作內容。

嚴格按照公司財務制度要求，辦理費用報銷，現金、銀行的收付業務;協助完成金蝶財務軟件的安裝、調試及模板的修訂;完成與銀行相關的業務，支票、憑證的購買，對賬單據的打印、校對;認真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結;保管庫存現金、有價證劵、公司資料及有關印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫，打印，歸檔;按月統計當月合同的類型涉稅金額代下個月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調節表，現金盤點表等財務相關報表;協助部門領導完成《財務支付程序》、《差旅費程序》、《采購立項程序的》、《固定資產管理程序》、《財務保密清單》等文件的修訂;與財務公司聯系開立一般賬戶的相關事宜。

二、其他工作內容。

完成財務經理交待的其它財務相關工作，如：財務用辦公用品的采購等;協助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購，快遞的收發，與物業公司的交涉及住房公積金的開戶等先關事宜;協助綜合管理部組織公司第一次秋游活動;加入高端座談會會務組，并配合領導完成高端座談會的物資采購及會場布置等相關工作。

三、工作進展及心得。

作為一個合格的出納，必須要學習、了解和掌握政策法規和公司制度，不斷提高自己的業務水平和知識技能。也深刻了解到出納人員要有較強的安全意識，現金、有價證券、票據、各種印鑒，既要有內部的保管分工，各負其責，并相互作用。

在工作期間，我會嚴格要求自己，具有較強的.責任心和進取心，工作熱情度較高;樂于與他人溝通，有很強的團隊協作能力;責任感強，切實完成領導交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關系相處融洽而和睦，配合各部門負責人成功地完成各項工作;積極學習新知識、技能;注重自身發展和進步認真、高效的做好領導布置的每一項任務，能夠做到在工作中發現問題，總結問題，在細節上出現的漏洞，能夠及時的改進;在此，我非常感謝部門的領導和同事對我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對我工作中出現失誤后給予及時的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問題時考慮得更加全面，正確對待自己，找準不足之處，迎接新考驗和挑戰。

通過近五個月的工作，我覺得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進。

文字功底差，在個人工作匯報等工作報告中語言、措辭等運用不當;對待工作不夠嚴謹，多次出現不應該發生的小錯誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;

四、20--年工作計劃。

新的一年意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認真的審視自己，將自身的問題、缺點一個個消滅掉。

那么，在本職工作上的計劃及方向：對待工作上，需要嚴格執行現金管理制度，認真掌握庫存限額，按現金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當面點清，防止工作出現拆錯。

做好現金、銀行存款日記賬，做到日清月結，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。

及時核對銀行存款，做到賬款相符;管理好相關憑證，防止丟失。

不斷學習，不斷提高業務水平，與部門會計人員密切配合，做到相互支持、配合默契。

在個人能力上，我需要得到以下進步和提升：

需要要進一步加強文字綜合能力，在個人報告上要書寫嚴謹、措辭得當。

工作中要更嚴謹細致，確保不出任何差錯。

提高自己與公司各部門成員的溝通能力及團隊協作能力。特別是和工商、稅務、社保等單位的外聯溝通能力。

五、總結。

在這短短的幾個月的工作中，所有成績都只代表過去，所有教訓和不足我們每個人都牢記在心，努力改進在以后的工作中我將加強學習和掌握財務各項政策法規和業務知識，不斷提高自己的業務水平，加強財務安全意識，維護個人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發展。

再次也真誠的感謝幫帶過我的部門領導，感謝你們對我工作期間的幫帶及指導，才能讓我有了今天的進步和成長。

在新的一年，我將會盡最大努力，和你們一起共同進步、學習，為我們的公司做出小小的貢獻。

房地產出納述職報告范文5財務的工作是不能容的絲毫馬虎,財務人員的工作報表是絕對保密的,這會直接影響到一個企業的運行。因此,在平時的時候,需要制定一個完善的管理體系,房地產商對于財務出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產建筑企業財務出納述職報告,大家可以參考。

時間如梭,轉眼間又跨過一個年度之坎,回首望,雖沒有轟轟烈烈的戰果,但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。

年初,置業公司經營管理模式調整,財務工作并入財務部;客旅分公司人員分流,財務工作又并入財務部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現,出納核算、財務管理工作納入財務部。--年-月份集團公司推出財務合同管理月,財務部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團公司實際預算管理,財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控,在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了,下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展

過去的一年,財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費用明細分類目錄,使成本費用核算、預算合同管理,有了統一歸口的依據。

2、對出納報表進行梳理、格式作相應的調整,制訂了出納報表管理辦法。

使出納報表更趨于管理的需要。

3、修改完善了出納結算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強內部管理做好前期工作。

4、設置了資金預算管理表式及辦法,為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金,鋪下了良好的基礎。

公司推出“財務、合同管理月活動”,說明公司領導對財務、合同管理工作的重視,同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性,財務總監姚總親自給財務部員工作動員,會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感,看問題、做事情缺少前瞻性,進行了一一剖析,同時提出財務部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細也沒用,核算是基礎,管理是目的,所以,做好基礎工作的同時要提高管理意識,要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算,在考慮核算要求的同時,還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題,現在考慮不充分,以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

1、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的出納二級、三級明細科目進行梳理,并對明細科目作簡要說明,目的,一是統一核算口徑,保證數據歸集及分析對比前后的一致性;

二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成,并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

2、配合目標責任制,對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整,目的,一是要符合財務管理的要求;

二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改,建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證,并于明確,作為一定時期內相對穩定的表式。

3、針對外地公司遠離集團公司,財務又獨立設立核算機構,為加強集團公司對外地公司的管理,保證核算的統一性、信息反饋的及時性,提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。

--月份與寧波公司財務進行交流,將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

4、對各公司進行一次內部審計,目的,是對各公司經營狀況進行一次全面地了解,為今后財務管理做好基礎工作。

5、根據公司的要求對部門職責進行了修改,并制訂了部門考核標準。

為了使出納核算工作規范化,重新提出《財務工作要求》,要求從基礎工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎。內部開展規范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開展,逐步完善財務的管理工作。

6、出納知識的培訓,我們從三方面考慮培訓內容,一是《出納法》,要了解出納知識,首先要了解這方面的法律知識;

二是出納基礎知識,非專業人員學習這方面知識的目的要明確,目的是為了看懂出納報表,為了能看懂報表,就要了解一些基礎的東西;三是如何看報表,這是出納知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計,于--年--月推出《成本費用明細分類目錄及說明》;于--年--月--日推出《出納報表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報表推出執行-個月后,從出納報表格式設置上看,報表格式設置還是比較科學,能比較清晰地反映出納的有關信息。但房地產行業的特殊性,銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異,這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。

出納憑證使用涉及到每個公司和部門,下文后財務部進行電話通知,-月份實行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個月時間來看,主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題,我們組織各公司綜合管理人員進行交流,明確有關事項,解決設計上的不足。--年-月份,針對出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對報銷單據意見,根據大家的建議,對出納結算單據作進一步完善,并于--年-月--日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動,財務部的管理意識加強了,管理能力也得以提高,財務部從出納核算向財務管理邁出了關鍵的一步,但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作,資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、出納核算與結轉、出納報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

1、出納審核

出納審核是把好企業經濟利益的關鍵,嚴格按有關規定執行,決不應個人面子而放松政策。如--家園項目地處余杭--,根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票,否則建設單位不得在稅前列支,為此我們對工程發票的來源嚴格審核,并將此項規定傳達到項目公司,目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續,并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理,我們在嚴格審核退回的同時,幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜,使企業雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大,同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式,解決了這方面的質量問題,但在價格這個不確定因素上難以控制,從下半年開始建筑材料價格不斷上升,甚至出現斷貨現象,特別是水泥價格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進行,配合材料部門調整采購結算方式,由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲,現在送貨清單是在結算時才轉到財務,一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款,二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度,已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。

在材料采購調撥過程中,我們感覺在材料管理的“采購——供貨——結算”三個環節中,我們只掌握了兩頭,對供貨這一環節掌握不夠,材料供應均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗收不清楚,因收貨單上無我方人員的驗收簽字,這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如-月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異,經核實,是廠家供貨時未注明等級,發現后也未及時補救,只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購——供貨——結算”三個環節,特別是供貨環節監控管理。

3、出納內部報表執行

對-月份出納報表審核中發現存在的問題,如:①---公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行,使用的仍然是老格式,發現后要求重新調整編制;②--公司未按新表編制,因為信息傳遞上的出了問題,已通知從-月份報表按新表式編制。對這件事的反思,一項新工作的推行,一是要責任人大力宣傳并監督執行,二是執行人足夠重視并自覺執行,只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對出納報表推出執行-個月后進行反檢,從出納報表格式設置上看,報表格式設置還是比較科學,能比較清晰地反映出納的有關信息。但房地產行業的特殊性,銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異,這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“出納報表(內)ⅳ《經營情況表》”和“出納報表(內)ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和--公司在編制-月份報表時試行。本打算在-月份報表中全面推廣,因這項工作的前期工作量較大,由于-月份開展稅務自查工作把此事擔擱了,要求-月份落實執行。

4、銷售管理

春節前后按揭放款緩慢,針對這個問題,姚笑君副總裁親自督陣,由財務部與銷售部門進行了核對查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責,按揭資料由銷售部門負責,整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時,將名冊報財務部,財務負責催放工作,在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

-月份公司加強了財務部銷售管理力量,加強了對銷售臺帳的審核,加快了財務銷售明細的編制,及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對,并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析,提出有關措施。如:從-月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況,或了解清楚客戶的相關信息,避免按揭辦理后反復工作;對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續,并對這批客戶多加關注。

5、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策,向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請,經--市地方稅務局檢查審核于--年月--日下文批復同意--建設集團有限公司對--山水人家置業有限公司、--坤和建設有限公司等-戶企業按不超過當年銷售收入-%的比例提取--年度總機構管理費。--年出納決算中集團公司向山水人家置業公司提取了--萬元。對--年養老保險進行清算,整個集團養老保險分-個公司交費。這樣利于管理,對該項費用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。--年度,山水置業公司產生利潤,為彌補以前年度的虧損,我們做了稅務審計和申報工作,經多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬元。

(二)審計工作

1、--置業公司一期交付結算后產生了利潤,在進行所得稅申報的同時,辦理以前年度虧損彌補申報。

為彌補以前年度虧損委托--天瑞稅務師事務所對山水置業公司--年、--年及--年進行了稅務審計(--年、--年已審計過),出據的審計結果符合公司利益,西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。2、委托--興合出納師事務所對集團公司、山水置業、--置業、客運中心、集團合并報表進行出納審計,審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、--置業、客運中心審計報告,審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的出納審計報告經過蹉商獲得了有效的出納審計報告。

3、委托--興合出納師事務所對集團公司增資的驗資工作,已取得有效的驗資報告。

4、-月份對各公司財務狀況進行了一次審計;

--月份對客旅分公司--年經營進行了內部審計;對投資企業彩虹城項目的--年出納報表進行復核;-月份對社區服務公司--年經營情況自查工作進行了布置,并進行了財務審計。

5、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象,為此我們在-月份已對--年的有關出納資料進行復檢,做好有關準備工作。

-月-日,--市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計,由于準備充分,審計后對我們的出納核算規范性給予肯定。

6、--年-月--日,--市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業稅收繳納情況稽查工作會議。

本次稅務大檢查在全省范圍開展,會上對稅務大檢查工作進行了布置,稅務大檢查工作分三個階段,第一階段,為自查階段,時間從-月--日至-月--日,給企業一個補交的機會;第二階段,為市地方稅務局稽查二局對重點企業進行稽查,時間從-月下旬至-月底,對以下三類企業為必查對象:①自查情況空白的;②銷售利潤率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數的--%比例確定重點檢查對象;第三階段,為省局重點檢查。

公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作,要求財務人員全力以赴做好自查工作,經過--天的奮戰,完成了自查工作。在自查申報過程中,認真對待稅務機關的查詢,在姚笑君副總裁統一部署下順利通過自查申報,未將我公司列入重點檢查行列。

第3篇：地產營銷審計報告范文

關鍵詞：XX會計師事務所；SWOT分析；發展戰略

會計師事務所是我國民間獨立審計的一種主要組織形式。2012年，我國會計事務所行業總收入為510億元，是1999年收入的16倍。但是我國會計師行業發展已經呈現兩極分化現象，擁有數量絕對優勢的中小型會計師事務所在市場份額上是絕對劣勢。根據中注協2013年6月的公告信息顯示，截止至2012年12月31日，全國共有會計師事務所合計8128家，整個行業收入為510億元，前百家會計師事務所的業務收入合計314.49億元，占全行業總收入的61.63%。中型事務所在面臨大型和小型事務所的激烈競爭中愈發舉步維艱，戰略選擇對于中型會計師事務所發展至關重要。本文以浙江的XX中型會計師事務所為研究對象，進行SWOT分析，并提出了適合中型事務所的戰略選擇。

一、XX會計師事務所的現狀

XX會計師事務所由浙江中浩華天、浙江中達、浙江千馬三家內資深事務所全方位整合而成立的一家有限責任會計師事務所，注冊資本500萬元，擁有員工200余名，其中注冊會計師60人，是一家典型的中型會計師事務所。XX會計師事務所隸屬于XX集團，該集團還下設有XX稅務師事務所、XX房地產評估公司、XX資產評估公司和XX工程造價咨詢公司以及XX財務咨詢公司。XX事務所主要為江浙一帶的企業提供財務報表審計、驗資服務，同時還經營資產評估、稅務咨詢、財務咨詢和管理咨詢等相關業務。2012年，事務所年收入為4821.88 萬元。XX會計師事務所客戶分布在江浙一帶。

XX會計師事務所的組織結構，布局比較合理。內部組織結構如圖1所示。

二、XX會計師事務所的SWOT分析

（一）XX會計師事務所優勢分析

1. 地域優勢

XX會計師事務所位于經濟發達地區浙江省杭州市，該地區中小企業眾多，各類中小企業都是XX會計師事務所可以服務的對象。高速的經濟發展水平，企業不僅僅有審計服務方面的需求，各類財務、稅務咨詢的市場廣泛。事務所大多客戶都集中在江浙一帶，經過長期發展，大部分客戶關系穩定。

2. 審計收費低

XX會計師事務所本身是中型會計師事務所，人力成本相對大型事務所較低，其收費標準相對于一些國際或國內的大型會計師事務所也是比較低的，XX會計師事務所具有一定的競爭優勢。

3. 專業資質

XX會計師事務所有員工200多名，其中包含有注冊會計師65名，并且己取得了審計資格、資產評估資格、土地估價資格、房地產估價資格及工程造價咨詢資格。這些資格為XX會計師事務所能夠為客戶提供多元化并且貼心和專業的服務奠定了堅實的基礎。

（二）XX會計師事務所劣勢分析

1. 事務所規模偏小

XX會計師事務所2012年年收入為4821.88萬元，2012年浙江省會計師事務所行業前50強總收入為311966.79萬元，XX會計師事務所年收入在浙江省50強中只分得0.15%的市場份額，在整個行業中的市場份額為0.094%。XX會計師事務所的規模無論從收入或者說是注冊會計師人數上來說，與大型事務所相比規模偏小。

2. 業務服務單一

XX會計師事務所，是一家典型的本土傳統中型會計師事務所，公司的大部分收入都來源于財務報表審計收費、稅務報告和驗資報告等鑒證的收入，審計與會計收入占到公司收入的70%以上。這與國際四大事務所有著較大的差距，四大事務所業務多元化程度高，審計與會計業務收入都在50%以下。與管理咨詢相比，財務報表審計、稅務報告、驗資報告等業務的性價比不高。因此XX事務所存在盈利空間不高，及業務單一帶來風險的集中。

3. 從業人員結構不合理

事務所行業是知識密集型行業，人力資源是它的核心競爭力。目前XX會計師事務所有員工200余名，從公司員工的年齡層次來看，20～30歲的員工占到部門的60%以上，30～40歲的占15%～25%，40歲以上占到15%～25%，其中可能有一兩名主任會計師已經超過50歲。存在一些已超過退休年齡，或在事務所掛職并不參與實際工作的注冊會計師。公司有執業資格的注冊會計師較少，通常一個組10多人就只有一名指導老師帶領。事務所從業人員的流動性很高，每年都至少有10余名員工，1至2名項目經理會離開事務所。

4. 內控不完善

雖然有明確的部門劃分，但是公司的一些董事會人員、合伙人、主任會計師、副主任會計師和一線項目經理等上層還是身兼數職或者身兼數個部門負責人。在XX所的基本業務管理中，任務分配是這樣的，一線項目經理需要負責做項目，是項目出外勤、審計基礎工作的負責人；合伙人和主任會計師則要負責承攬業務、復核工作底稿的工作。內部控制存在的主要措施三級復核，即重點復核，由主任會計師或其指定人來進行，有些事務所由合伙人進行復核。但是對于承擔三級復核的合伙人和主任會計師來說，拓展業務占據了大量的時間，以至于一些項目的三級復核流于形式。

（三）XX會計師事務所機會分析

1. 市場需求多元化

面對經濟全球化、競爭激烈化和管理科學化，除了傳統的財務報表審計、驗資需求外，中小企業對內部控制、稅收籌劃、人力資源管理、管理咨詢、財務顧問咨詢、投資融資管理等非鑒證類服務的需求越來越多，而我國目前有99%的企業為中小企業，這些都是XX會計師事務所可以服務的客戶和業務。

2. 國家對中小事務所發展的政策支持

為了支持中小事務所健康快速有序地發展，中注協出臺了一系列的政策，希望能夠促使會計師事務所做大做強，增強我國中小事務所的競爭能力，2007年6月，中注協發表了《關于推動事務所做大做強的意見》，對我國事務所做大做強提出了10年內的總體目標，希望能夠建立100家綜合實力較強的事務所。2008年，中注協專門發表了《事務所內部治理指南》，為我國事務所內部治理指明了方向。XX會計師事務所可以借鑒該指南中適用于事務所的部分，加強事務所的內部控制和治理，抓住行業扶持的天梯，努力向上發展。

（四）XX會計師事務所威脅分析

1. 會計師事務所的合并

中注協提出支持會計師事務所做大做強戰略之后，我國的會計師事務所紛紛響應其號召，通過合并的形式，強強聯合，這加劇了事務所行業的競爭。事務所合并造成的結果是：大型事務所的品牌、能力、公信力等越變越強，小型事務所將越來越弱小，兩極分化越來越嚴重。像XX會計師事務所這樣的中型事務所在大型和小型事務所的夾縫中承接業務越來越困難。

2. 來自國內外事務所激烈的競爭

2000年我國加入WTO，會計市場全面開放，“四大”通過設立分所的方式，參與到我國注冊會計師行業的競爭，在競爭中占盡先機。同時，國內小型事務所數量多，散、亂、雜，競爭非常激烈且無序。我國部分中小企業將審計價格的高低作為選擇會計師事務所的主要標準，誰的價格低，我就去哪里做審計報告。這造成了小型會計師事務所使用低價的營銷戰略來拉客戶的局面。在這樣激烈的競爭中，XX會計師事務所要發展顯得舉步維艱。

三、XX會計師事務所發展戰略舉措

通過對XX會計師事務所現狀的SWOT分析，我們發現差異化戰略成為XX會計師事務所的可行戰略，這需要XX會計師事務所加強差異化，選拔和培養人才，進行品牌發展。

（一）提高差異化

提高差異化，要求XX會計師事務所進行市場細分，結合事務所專長選擇目標市場。可以按照行業對客戶進行分類為工業企業、商品流通企業、運輸企業、郵電通信企業等。XX事務所擁有熟悉房地產、工業企業方面的人才，更加熟悉這幾個行業，應該選擇其中的房地產行業、工業企業、商品流通企業作為特色經營目標市場。事務所也可以按客戶規模對其客戶群進行細分為跨國公司、中外合資企業、國有大中型企業、各類中小企業等。有了特色經營的行業之后，事務所在這個行業累計的經驗和聲譽可以使得事務所未來的審計等培訓成本大大下降。考慮到XX會計師事務所自身有限的競爭能力，XX會計師事務所可以專門選擇中小企業作為其服務對象。綜上所述，XX事務所可以將目標市場定在中小型房地產企業、工業企業、商品流通企業，進行發展。

（二）選拔和培養人才

首先，公司應該有計劃、有重點的招聘一些人才，比如招聘一些具有執業資格的注冊會計師和有經驗的審計人員；招聘一些具有多種工作經驗的復合型人才來滿足公司多元化發展的需求。要對所有員工定期進行培訓學習；在淡季的時候進行輪崗，培養員工成為復合型的人才。鼓勵員工考取各類專業證書，實施激勵計劃。和一些大型事務所建立合作培養關系，通過項目參與的方式，讓員工學習一下大型事務所做底稿的方式和審計方式，汲取經驗。要設計全面的薪酬體系，制定人力資本職業發展規劃，通過完善的內部提升計劃等手段，來留住人才。

（三）進行品牌發展

品牌發展的首要是提高審計質量。這需要XX會計師事務所的從業人員在執業過程中保持獨立、客觀、公正的形象，嚴格按照審計準則，保持專業性和審慎性，謹慎執業，并對被審計單位進行風險評估。積極與客戶管理人員溝通，當發現企業的財務報告不真實或者管理人員有造假的嫌疑時，一定要避免受利益影響，對于企業的不合理要求不能妥協。要加強內部治理和風險控制，通過增強內部治理，可以使得事務所的內控更完善。要建立完善的質量控制制度，實施崗位責任制，將責任和風險落實到個人，明確項目經理、部門經理、主任會計師的權限及責任，一些崗位需要有人來監督，只有權責明確，才能讓相關人員相互制衡；尤其在三級復核制度上，會計師事務所應該合理安排工作，加強對于審核制度的監督。另外，公司可以到大型事務所去“取經”，借鑒大型會計師事務所在內部治理方面的先進經驗。要加強客戶關系管理 ，XX會計師事務所應該加強客戶關系管理，對客戶關系進行用心的良好的維持，為客戶提供專業的貼心的有特色的服務，在客戶群中做出口碑、做出特色。要根據自身的戰略目標積極進行品牌推廣，通過舉辦審計論壇、贊助相關會計會議、加強與其他國內外會計機構的合作等等來推廣品牌，增強XX會計師事務所的品牌價值。

參考文獻：

[1]蔡玲玲.開放視野下的中國會計師事務所發展戰略――基于swot分析的視角[J].會計之友，2010（11）.

[2]孫曉輝.中國本土會計師事務所的SWOT分析[J].會計之友，2012（11）.

第4篇：地產營銷審計報告范文

關鍵詞：企業；客戶資信；分析方法

中圖分類號： C29 文獻標識碼： A

隨著我國市場經濟的快速發展，企業間的競爭日趨激烈，在這種情況下賒銷已逐步成為企業獲取市場競爭力的必要手段和經營方式。目前在我國的許多行業如醫藥保健品、紡織、機械等行業以賒銷方式完成的交易額已達到50%以上。但由于我國市場經濟秩序的不完善及很多企業沒有內部信用管理機制或是信用管理機制不健全，導致了大量壞賬的產生，給企業造成了嚴重的經濟損失，阻礙了企業的健康發展。

近幾年來,市場營銷風險與日俱增,嚴重制約著企業的經營活動,也是困擾企業改革和發展的重要因素之一。突出表現在客戶資信水平普遍下降,企業間貨款拖欠嚴重。這雖然有宏觀因素的影響,但更重要的是多數企業尚沒形成一套有效的營銷風險管理機制。一些企業雖然已認識到營銷風險的嚴重性,但缺乏營銷風險預警與防范的措施。在眾多的營銷風險中,客戶資信的風險是營銷風險管理的核心。因為客戶是企業營銷的對象,也是企業賴以生存與發展的基礎。因而加強客戶管理,尤其是對客戶資信進行調查評估,并在營銷過程中根據客戶的特征及行為變化,適時地給予風險預警,可以從營銷的開始便預防風險的發生,并通過對不同資信水平客戶的分別管理,建立良好穩定的客戶關系。

企業客戶資信評估是企業在對客戶進行全面考察分析的基礎上,對其履行營銷承諾的能力及其可信任程度進行的綜合分析和評價。企業在營銷活動中,可以利用客戶資信水平來執行信用政策,即在商品銷售中利用賒銷、分期付款、經銷等方式來達到既有效促進營銷,又有效控制風險的目的。

在我國，長期以來信用分析和企業信用評級工作主要局限于銀行系統對貸款客戶或專門評估機構對特定企業(如證券、股票發行公司、房地產公司等)的評級。其評估的目標和方法帶有很大的局限性。

1 BJ企業進行客戶資信分析的目的和意義

BJ企業在賒銷企業產品時，面臨兩種風險：一是客戶在償還貨款到期時，主觀上不愿意償還貨款；二是客戶在貨款到期時，由于經營不善或外部環境因素的影響，沒有能力償還貨款。為此，BJ企業有必要進行客戶資信分析避免或降低風險，保證貨款及時回籠和企業的效益。

企業客戶資信分析，是指企業在客戶經營狀況的基礎上，運用科學的方法，通過信用分析，對客戶的資金實力、償債能力、經營管理能力、獲利能力、履約能力、發展能力等各方面狀況作出評定和預測，從而確定客戶的資信等級的過程。

具體的分析方法是：制定一系列指標，評估人員根據客戶提交的財務報告以及自己調查掌握的相關資料進行分析評定，按得分高低把客戶歸人不同的資信等級，如AAA級、AA級、A級、BBB級、BB級等。客戶資信等級是反映客戶償還債務能力的相對尺度，它們分別代表如下含義：（1）AAA級客戶(90 -100分，不含90分)：生產經營規模達到經濟規模，市場競爭力很強，發展前景良好，流動性很好，管理水平很高，具有很強的償債能力，對企業的業務發展很有價值。（2）AA級客戶(80- 90分，不含80分)：市場競爭力強，有好的發展前景，流動性好，管理水平高，只有較強的償債能力，對企業業務發展有價值。（3）A級客戶(70-80分，不含70分)：市場競爭力較強，有較好的發展前景，流動性較好，管理水平較高，具有較強的償債能力，對企業業務發展有一定價值。(4)BBB級客戶(60-70分，不含60分)：市場競爭力一般，發展前景一般，流動性一般，管理水平一般，償債能力一般，具有一定風險。(5)BB級客戶(50-60分，不含50分)：市場競爭力、流動性和管理水平較差，發展前景較差，償債能力較弱，風險較大。

通過對客戶的資信分析，一方面，可以幫助企業更全面地了解客戶，降低企業風險，確保資金的安全，避免只憑經驗和主觀判斷來確定客戶信用狀況而產生的偏差、不客觀和不公正；另一方面，可以使客戶對自己在本行業乃至在全社會中所處的地位有一個大概的了解，從而促使客戶加強自身管理，維持良好形象。

2BJ企業客戶資信評估因素

對客戶資信評估因素可以劃分為三類。

第一類，客戶自身的特征。這一類因素主要是指那些有關客戶表面的、外在的、客觀的特點，如客戶的表面特征，產品與市場狀況、經營管理狀況以及其最終用戶情況。一般來說，有關這一特征的信息來自于企業與客戶的一般接觸和公共資料中，較為容易獲得。

第二類，客戶優先性特征。這一類因素主要是指企業在挑選客戶時往往優先考慮的那些因素，如企業與該客戶交易可獲得的利潤率、該客戶對企業(評估者)市場竟爭和市場吸引力的作用以及該客戶的可替代性等等。一般來說，這一類特征反映在企業的業務部門所掌握的資料當中，而且帶有相當大的主觀性(評估者的偏好)。然而對這一類因素也必須給予足夠的重視。因為它直接地反映了評估者的目的性。

第三類，客戶的信用及財務特征。這一類因素主要是指能夠直接反映客戶信用狀況的財務狀況的那些囚素，如銀行信用狀況、付款記錄、訴訟記錄、資本及利潤增長情況、償債能力及其債務狀況等等。這一類信息住往是企業信用部門或財務部門較為關注的。在我國目前許多企業的財務報表缺少嚴格審計的情況下，對其財務數據的準確性應當給予格外的注意。另外企業應當對客戶的付款記錄進行嚴格的監督，作為信用分析的重要根據。

3 BJ企業客戶資信分析方法的研究

3.1 BJ企業客戶資信分析原則

3.1.1靜態與動態相結合。過去的分析與未來分析相結合，要將企業的發展過程以及影響企業未來發展的內外部因素，經濟和非經濟的因素結合起來進行 分析和預測，才能對企業的可持續發展狀況作出準確的估計和判斷。同時還要對 受評企業進行持續的跟蹤評估。

3.1.2定量評價與定性評價相結合。資信評估以定量分析為基礎，主要檢查企業內部，如財務結構和質量、償債能力、經營能力、經濟效益等經濟數據的真實性，準確性和全面性。在企業資信評估中，定性研究主要在定量分析的基礎、 外部支持力度等方面的特性及存在差異。

3.1.3資料分析與實地考察相結合。擔保項目企業資信評估需要特別注意現場考察和資料核實。現場考察可直接了解企業規模、設備能力、主要產品、經營狀況、管理能力、技術能力、人員素質等方面，均可得到直接信息，我們必須進行進一步核實，有必要會聘請行業專家共同進行考察及評估。

3.1.4宏觀分析與微觀分析相結合。資信評估對企業內部因素，企業外部因素，直接間接影響企業的因素、現實、潛在的因素，從國內、國際市場的等等進行全面分析，才具有全面性、科學性和權威性。

宏觀經濟環境分析，包括經濟形勢、經濟政策因素的影響以及行業情況的分析：(1)外部支持力度等方面的特性及存在差異。①經濟形勢分析：分析國民經濟總體運行情況，以及消費、金融、投資、財政等方面影響；②經濟政策分析：分析財政政策、貨幣政策、收入政策等方面影響；③行業分析：分析產業政策、行業特征、行業周期、行業水平、行業前景等方面的影響；(2)微觀分析主要包括下面幾個方面：①基本分析，分析市場環境、行業地位、經濟區位、產品、競爭能力、成長性、領導素質、員工素質、管理水平及技術裝備水平等；②財務分析，分析現金流量、收益、資產、負債等財務信息；③重大事項分析，分析重大關聯交易、重大投資項目、重大資產重組、重大 損失、重大或有事項、重大訴訟案件等。

3.1.5橫向分析與縱向分析相結合。將評估對象與相關行業(企業、項目等)比較，分析其所處的地位和優勢劣勢；將評估對象的當前狀況與歷史發展相比較，分析其成長性、發展潛力和趨勢。

3.1.6對企業申報資料及報表的真實性分析。采用要求企業提供審計報告，對企業進行現場考察，對企業提供的財務數據進行抽樣檢查包括進行賬表、賬證、賬務等方面核查，要求企業提供貸款卡信息、銀行對賬單，查詢工商、稅務、海關等相關記錄，審查企業供貨及銷貨合同等方法了解其財務狀況、經營能力、盈利能力及資金需求的真實情況。

3.2 BJ企業客戶資信分析具體方法

3.2.1比較分析法

比較分析法是指通過相關經濟指標的對比分析確定指標之間差異或趨勢的 方法。比較分析法的具體分類如下：

（1）根據財務報表分析的要求與目的的不同，比較分析法可分為：實際指標與本企業以前多期歷史指標相比較、實際指標和預算計劃指標相比較、本企業指標和國內外行業先進企業指標或同行業平均水平相比較等。

（2）按指標數據形勢的不同，比較分析法可分為絕對指標比較分析、相對指標比較分析和平均指標分析。

3.2.2比率分析法

（1）相關比率-財務指標分析分析的比率關系有：反映企業流動狀況的比率即償債能力比率、反映企業資信管理效率的比率的資產周轉率、反映企業權益狀況亦或企業經營成果的比率即盈利能力比率、反映企業償付財務費用的比率、反映企業資金流入流出的比率等。

（2）構成比率--結構分析

主要計算項目有：各資產占總資產比重，各負債占總負債比重，各負債及所 有者權益占總負債及所有者權益的比重，各項業務及產品利潤，收入，成本占總 利潤、總收入和總成本的比重，各類存貨占總存貨的比重等。

（3）動態比率-趨勢分析對比的標準不同，又可分為定基速度、環比速度和平均速度。

3.2.3趨勢分析法

通過分析歷史資料，找出事物的變化規律，從而預測其發展趨勢的一種方法。 在進行項目評估時，將分析指標的歷史數據按照發生的先后排序，形成時間數列。 當時間數列呈現一定的上升或下降趨勢，并且逐期增減量大致相同時，用平均增 減量趨勢法測算未來經濟指標的發展趨勢。

3.2.4因素分析法

通過分析影響財務指標的各項因素，并計算其對指標的影響程度、用以說明 本期實際與計劃或基期相比，財務指標發生變動或差異的主要原因，因素分析法 根據其不同的特點，有以下幾種分類：

（1）連環替代法 把經濟指標分解為各個可以計量的因素，根據因素之間的相互依存關系，順次的測定這些因素對財務指標的影響方向和影響程度。

（2）差額計算法 利用各個因素的比較期與基期數之間的差異，依次按順序替換，計算各個因素變動對綜合指標變動的影響方向和程度。

3.2.5平衡分析法

對經濟活動中具有某種平衡關系的經濟指標進行分析，該種方法查明這些指 標間的關系是否變現為平衡關系，按照指標間的平衡關系測定各項因素對分析對 象的影響程度。

4 BJ企業客戶資信分析簡易方法

本辦法適用于業務發生時間達到6個月以上的用戶。通過我們HK企業兩年多來的實際運作，未產生一例貨款回籠風險，初步證明用本辦法評估選擇用戶是行之有效的。

申請或請求銷售公司產品部分貨款非即時結清的用戶，在評估資信時，必須提供下列有效資料或文件：

（1）經注冊登記機關加蓋印章的 《營業執照》復印件；

（2）書面申請報告表（法人簽字、蓋公章），見表一；

（3）提供有效的履約保證資料：預交履約保證金的收據、提供質押或抵押的有效產權所有權證書等。

在客戶提供上述有效資料的基礎上，可按照以下程序進行客戶資信評估：

（1）《非即時貨款結清申請表》的確認：本表內容的真實性經銷售主管確認后，由銷售部門填寫《用戶誠信登記評審表》（見表二），交營銷部、財務部、法律顧問簽署意見后，由分管銷售的經理審批簽字生效。該評審表的主要內容為：用戶全稱、貨款往來情況、履約誠信、經營能力和業績、綜合登記評價（分為：AAA、AA、A三個等級）。

(2)評價細節：不同企業、產品可根據實際情況制定相應的百分制評分細節。

AAA級：雙方合作融洽、合同履約率95%以上、提貨均衡、專營本公司產品或占全部經營同類產品份額80%以上、貨款能按規定期限結清、市場網絡健全、開發能力強、發展潛力大的用戶。

AA級：用戶在其所屬區域市場占主導地位，并以經營公司產品為主，合同履約率在85%上。

A級：用戶經營多家同類產品，合同履約率低于85%，公司產品非其主營產品。

(3)不同“A”級享受不同政策：

AAA級：通過申請可享受月供貨量金額內鋪底資金銷售運作及相關價格等優惠政策。

AA級：可以申請以質押、抵押等保證方式進行相當金額的鋪底資金銷售運作及相關優惠政策。

A級：只限于即時貨款結清銷售方式。

用戶資信、誠信等級是動態的，有效期最長為一年，第二年必須重新評估定級確認。在運作期間，銷售部門負責用戶的隨訪。每個季度初，銷售部門必須將用戶最新資信、業務往來情況書面報告反饋給營銷部等相關部門，以便及時調整政策，做到動態監控，防患于未然，杜絕貨款回籠風險的產生。

5結語

客戶是企業的重要資源，它既是企業的財富來源也是企業的風險來源。因此企業在做好客戶關系管理的同時，還要重視客戶的資信管理，使企業擁有良好的客戶群，保障企業的健康發展。

參考文獻

[1]吳晶妹.資信評估[M].北京：中國審計出版社，2008

第5篇：地產營銷審計報告范文

1.1信貸員素質低下

不少信貸員文化水平低下，對國家金融政策領會不深，缺乏基本的業務操作技能。一些信貸員由于文化知識水平和專業知識都不高，對國家金融政策、金融法規、法律不能領會透徹，無法正確地分析金融形式，缺乏預見性和判斷性，因而對工作只能勉強應付。有的信貸員雖然從事信貸員工作多年，但連評估報告還寫不好，甚至就根本不會寫，更談不上運用科學的手段和方法，認真、仔細、全面地開展貸前調查、評估工作，對貸款項目缺乏可行性研究和嚴格的審核，難以提出以量化分析為主的評估報告，從而不能為貸款決策提供科學的依據，造成貸款風險增高，損害了銀行的利益。一些信貸員由于缺乏有關企業經營管理方面的知識，不熟悉企業的生產經營狀況和產品的市場發展趨勢，對企業財務管理和資金運行中存在的問題，不能及時地發現，從而不能及時地在信貸政策上做出相應調整，盲目地支持項目，甚至向一些資不抵債的企業繼續發放貸款，導致貸款逾期、呆滯、甚至成為呆帳。

1.2基礎管理工作薄弱，信貸檔案資料漏缺嚴重

主要表現為借款人和保證人的財務資料、貸款抵押憑證、貸后檢查報告、催收通知書等資料的漏缺。信貸檔案是銀行發放、管理、收回貸款這一完整過程的記錄，它的漏缺，尤其是有些法律文件不全，不僅對貸款的風險分析造成困難，也構成了依法收貸的障礙。[1]

1.3貸款經辦人員法律知識薄弱，法律意識不強，貸款失去法律保護

這方面的問題主要有：①保證人主體資格不符合法律規定的要求；②一些商業銀行未對抵押物、質押物的合法性、有效性進行認真審查；③按照《擔保法》規定必須辦理抵押登記的，未按法律規定辦理抵押登記，造成抵押行為無效；④變更主合同主要條款、延長主債務履行期限或者加重主債務人債務數額，未征得保證人書面同意，致使保證合同無效或部分無效；⑤不能充分運用法律有關訴訟時效中斷或中止的規定，維護銀行的依法收貸權。

1.4內部監督機制不健全，信貸管理制度存在漏洞，忽視對管理者的管理

從支行行長、主管信貸的副行長、信貸員到信貸管理處室的主要干部，經常頻繁調動。在所參與貸款未到期的情況下異地而官，甚至調離本行。由于不良資產的出現有潛伏期，在貸后跟蹤工作徒有形式的情況下，貸款未到期之前它是“良性資產”（在季度結息時掛息的除外）。這便容易導致不良資產的上升，甚至導致上下級合謀現象的發生。這是由于信貸委員會流於形式，出現個別領導控制委員會的情況。主要表現在：①一些基層行長權力過大，監督約束機制沒有真正起到作用，造成一些基層行長亂批貸款、亂投資、亂擔保等；②貸款責任無法落實，最終導致無人負責，不了了之；③行長經營目標考核辦法不科學，助長了行長經營上的短期行為，為了完成指標任務，不得不采取違規的做法。

1.5違規賬外經營嚴重

違規賬外經營是目前股份制商業銀行信貸管理中的一個重要問題。其違規經營主要采取私設賬外賬、亂用科目、調整賬表和繞規模貸款等形式，并主要投向房地產公司或其他高風險收益領域。由于賬外經營是在隱蔽情況下進行的，這部分資產沒有處于有效的監督之下，甚至參與了違法犯罪活動，因而這部分信貸資產處于巨大的風險之中。造成違規賬外經營的主要原因包括：①前幾年規章制度不健全，下放基層行權力過大，加之地方經濟發展過熱，資金需求與規模控制矛盾突出，導致了一些基層行經營行為出現嚴重偏差，違規經營逐步擴大；②個別行領導受個人或小團體利益驅動，無視國家金融法規，置國家三令五申于不顧，存在僥幸心理，隱瞞不報，結果漏洞越來越大；③部分行經營管理混亂，內部控制不嚴，監督機制形同虛設。[2]

2改善股份制商業銀行的貸款管理的對策措施

2.1必須提高銀行信貸人員自身素質

充實信貸員隊伍，加強對現有信貸人員的培訓。要把那些即精通業務又富有開拓精神的經營型人才、管理型人才選，充實信貸員隊伍；同時，要加強專業知識和業務知操作規程的培訓。在培訓中，不僅要組織信貸人員學習金融專業的基本知識，還要加強對企業管理、市場營銷、市場調查和市場預測等方向的學習，提高他們信息調研、信息業務處理的能力及分析企業生產經營和銷售狀況的能力，以便能更好地對企業的資金運行和財務活動進行監督。

2.2修訂、完善各項信貸管理制度，保證各項制度之間協調、配合和制約，確保各項信貸制度貫徹落實

首先，從制度上完善信貸檔案管理。盡快制定、實施《信貸檔案管理實施辦法》，就信貸檔案的收集、交接、檢查進行明文規定，指派專人負責，并定期檢查、考核執行情況。對企業財務資料虛假問題，可以考慮建立“四相符審核”和“財務報表審計失實責任賠償制度”。具體來說，就是：一方面銀行本身對借款企業的總賬、明細賬、原始憑證和重要實物進行核對，做到“四相符”；另一方面可與會計師事務所簽訂合同，委托事務所對銀行貸款申請人的財務報表進行審計，并出具審計報告，作為銀行審批貸款的依據。其次，進一步完善以貸款風險管理為核心的授權授信、審貸分離、分級審批、集體審批、貸款“三查”等風險控制制度，杜絕各種違規行為的發生。

2.3對不良資產貸款實行終身負責制，對信貸員個人實行利益激勵機制，將工作實績同物質利益直接掛鉤

股份制商業銀行必須建立一個公平競爭、公平對待、員工個人利益同銀行經營發展緊密相連的利益驅動機制。對信貸員而言，要把經手貸款的到期本息清收率、貸款逾期率同信貸員的個人工資與獎金直接掛鉤，對因信貸員個人原因而非不可抗拒因素造成的不良貸款，必須實行終身負責制，對于那些工作瀆職，使銀行受損的信貸員，不論金額大小，都要嚴肅處理。當然，對于某筆貸款收不回來時，貸款經辦人的責任究竟有多大，因受到何種程度的處理，必須由不良貸款責任評審和考核定量委員會才能做出決定。因此，股份制商業銀行實行不良貸款責任評審制和考核定量制勢在必行。

2.4完善信貸風險評價體系，切實強化貸款風險的全程控制

股份制商業銀行要轉變信貸管理觀念，強化信貸風險全程控制過程中，改變目前全行上下拘泥于消化處置不良貸款的現狀，把側重點放在事前防范和事中控制上。一是進一步健全完善客戶風險評價體系，制定科學的量化的風險識別、風險預警標準化執行方案，以便于信貸管理人員參照這些標準做好深入細致的貸前調查，考察客戶的資信能力，正確評判客戶的信用風險，為信貸決策提供依據。二是堅持風險分散原則，搞好貸款的風險組合，避免貸款風險集中。三是搞好貸款客戶的定期分析評價，關注企業的經營變化，對影響企業貸款償還的風險因素進行分析。對已經形成的不良貸款要成立專門的處置機構，進行集中管理，分類解決，一戶一策，采取多種手段進行清收和轉化。

2.5將貸款風險評估具體落實到一個獨立于信貸業務部門的職能部門

貸款風險定期評估是監測貸款風險度的一項具體工作，需要獨立、科學、客觀地對每一筆貸款生命周期中的風險狀況作出量化評估，達到一定風險水平的貸款，就需要有關部門采取有效措施化解、轉移風險。因此，為了保證貸款風險評估的客觀性、科學性、時效性，這項工作需要一個獨立于信貸業務部門的其他部門來獨立完成。設立專門的信貸管理機構是為了防范信貸權力的過分集中，利用機構的相對獨立性在信貸權力分配中建立起一道“防火墻”。但為了保證信息的流動性，保證各個部門都能充分占有、共享收集到的借款人的資信信息，還應該建立信息在有關部門流動的制度，防止劃地為牢、公共信息被一個部門私自占有的情況發生。

2.6再造風險管理體系，全面加強風險管理

第6篇：地產營銷審計報告范文

Abstract: Agent theories provide reasonable explanation for the existence and development of minitype accounting firms. At the same time，minitype accounting firms have real demand of existence and development. But there are many problems and obstacles in the development of minitype accounting firms. This article bring forwards some resolving suggestions after analyzing the problems，and expect they can benefit for the development of our minitype accounting firms.

［關鍵詞］：小型事務所，存在與發展、理論基礎、問題及對策

Key words：Minitype accounting firms，Existence and development，Basic theory，Problems and countermeasure

一、 小型會計師事務所存在與發展的理論基礎

詹森（Jensen）（1976）和麥肯（Mecking）認為，委托關系是指“一個人或一些人（委托人）委托其他人（人），根據其他人的利益從事某些活動，并相應地授予人某些決策權的契約關系。按照詹森的觀點，關系無時不有，無所不在。理論認為會計中介的出現不是外部力量強制的結果，而是力量選擇所致［1］。中、小由于規模小，企業自己成立專門機構從事會計及其他管理工作的成本就高，此時，如果小規模企業仿照大企業的模式建立一整套復雜的鏈勢必不符合所有人的最大效益，而小型會計中介提供的會計服務及其他管理咨詢的成本會低很多。因而，中、小企業為了降低成本需要聘請小規模會計中介為之提供諸如會計（記賬、報稅等）、稅收籌劃、投資、理財、內部審計（外包方式）等專業，而大型事務所往往不屑于耗費時間、人力、財力開辟中小企業這一市場。同時，隨著中、小企業一部分管理工作的外部化，股東還可以有效降低聘請專職會計及其他管理人員出現的“逆向選擇”和“道德風險”等問題。小型會計師事務所實際上受托承擔了小規模企業一部分管理工作，其小規模企業為此付出的成本最低。此外，小型會計師事務所為小規模企業提供審計服務，則是從另一角度降低所有人的成本，對內部管理人員的業績真實性進行鑒證服務的。因而，小型會計師事務所的生存與發展是迎合小規模企業降低成本的需要，小型會計師事務所存在是社會必然的選擇。理論為小型會計師事務所存在與發展提供了合理的理論解釋。

二、現實需求：小型會計師事務所存在和發展的空間分析

，理論界對小型會計師事務所的確認并沒有統一的標準，一般認為，注冊會計師人數在10人以下的為小型會計師事務所。小型會計師事務所在很多國家是一支不可小覦的社會審計力量。如澳大利亞個人事務所占事務所總數的78%。1997 年，法國會計審計行業共有事務所15420 家，10人以下的事務所占總數的80% 以上，其營業額和就業人數方面都占了1/3 以上。在香港，會計師事務所有一千多家，而合伙人少于10人的大概占了90%左右。在這些國家和地區中，中、小企業會計業務的社會化達到了相當的程度。由于規模小，企業自己做會計的成本就高，同時會計行業提供的會計服務的成本會低于企業自己做會計的成本［2］(周紅，2002.8)。在這一過程中，中小型事務所的發展空間特別大。事實上，截至2004年7月12日，我國CPA人數在10人以下的事務所2805家，占總數的59%。小型會計師事務所憑借價格和地域優勢；成本、專業優勢［3］在我國亦有很大的存在空間。目前，我國中、小企業已近1000萬家，占全國企業總數的99%。這些企業的年報審計工作、其他較為簡易的管理咨詢工作需要一大批小型會計師事務所來進行，大、中型會計師事務所一般出于收費絕對金額方面的考慮不大會承攬這方面的業務，這為小型會計師提供審計服務提供了存在的空間。同時，中、小會計師事務所的發展是滿足多元化的市場格局、發揮其特定的市場功能的需要；是實現市場自身定位方面的需要。這些小規模企業需要會計中介提供價格低廉的記賬、納稅申報、會計制度設計、基本會計知識培訓、驗資工作等專業。同時，這些小型會計中介組織由于成立時間短、起步晚，無論是在資產規模、資金實力、技術人力上都無法與大中型事務所競爭大中型企業，而只能將自已的服務對象定位在中小企業上。

三、我國小型會計師事務所存在的問題分析

我國已有部分人員對小型會計師事務所存在的問題進行過分析，幸倞(2003.10)認為我國中小會計師事務所發展存在內部和外部制約因素；中、小企業自身條件限制、發展環境的制約等。龔鳳蘭(2005.10)則進一步指出了中、小會計師事務所審計風險意識淡薄；審計單一；業務單一；低價攬客導致惡性競爭；設置注冊會計師執業壁壘等問題。可見，理論界對小型會計師事務所存在的問題并沒有統一的認識，而大多認識都是建立在對理論推演的基礎上。本文在前述研究基礎上以實證調查為基礎，分別從行業競爭環境、市場細分、內部治理、制度缺陷及誠信觀念等方面提供一些新的證據。

(一)、市場競爭秩序混亂、執業環境令人堪憂。

筆者曾就會計中介發展問題在湖南省范圍內進行過一次問卷調查［5］，調查結果顯示：大約有78.05％受調查注冊會計師認為行業發展最大問題是市場環境。市場環境對會計中介行業的具體表現在：（1）注冊會計師行業與稅務、土地估價、房地產估價、工程造價、價格簽證和司法會計鑒定等在內的其他行業的無序競爭；（2）政府部門的不利行政干預，包括國有資產部門的不規范招標、政府部門任意要求事務所對部分領域業務降低收費標準等問題；（3）政府設定業務委托前的入圍資格。有45.9％的受調查注冊會計師認為目前小型會計中介憑人情關系獲取業務的比例在50％以上。而對于委托方或項目介紹方索要回扣的比率，30.7％的人認為回扣額在20％-30％之間，而27.19％的人認為在10％-20％之間。此外，目前我國審計市場中買方尚不需要高質量審計服務，因而導致小型會計中介通過“低價攬客”和“壓價競爭行為”贏取客戶，事務所只能以價取勝，而無法通過提高審計服務質量。因此，壓價競爭是業內的惡性腫瘤，影響小型會計中介組織發展的關鍵在于執業環境的治理。

(二)小型會計中介對市場細分不夠、業務類型過于雷同、行業專門化水平低。

在會計師事務所數量設置的合理性調查選項中有70.09％的受調查注冊會計師認為會計師事務所的數量設置過多。我們認為：與國外相比，我國小型會計中介數量并不比法國多，分布密度也不比香港地區大，其問題的關鍵是市場細分不夠，大部分小型會計中介只能攬同樣的活，業務類型過于雷同；小型會計中介行業專門化水平低，服務及功能定位沒有特色。攬到的審計業務一般又集中在1-5月份，6-12月業務不多，甚至出現了在業務量不多時要減員的情況，因而導致大家爭搶飯碗的現象。目前，小型會計中介的主要收入來源于傳統三大項：審計收入、評估收入、驗資收入，占總收入的90.32%，而咨詢業務收入等僅占9.68%。說明事務所開拓的新業務量不大，市場營銷觀念落后。

(三)小型會計中介勞動生產率低，CPA待遇不高，難以留住優秀人才。

調查顯示，目前在小型會計師事務所執業的注冊會計師年收入水平大約在3-5萬元之間(沿海地區稍高)，收入與其它行業相比沒有任何吸引力。收入低主要是勞動生產率低，我國小型會計師事務所創造的勞動生產率與國外相比相差甚遠。在法國，規模為1-5人的小型事務所其人均勞動生產率(45萬法郎)僅次于規模為50人及以上的大型事務所(51萬法郎)，并且還高于其它規模的事務所。同時，在小型會計師事務所缺乏能上能下的晉升制度、能進能出的流動制度，事務所的利潤分配方案體現得更多的是資合因素，人的價值難以顯現。相當一部分注冊會計師認為在小型會計師事務所干得再好也沒有多大發展前途，很多注冊會計師只是把在小型會計師事務所服務作為一種鍛煉自已的機會，作為向大公司、涉外企業進軍的跳板。因此，只有小型會計師事務所創造的勞動生產率較高并給員工開出較高待遇，構建一個有效運行的治理模式以及良好的公司管理方式時，小型會計師事務所才能吸引住優秀人才。

(四)小型中介誠信觀念急需加強

市場從某種意義上來說是一種信用經濟，它要求市場各交易主體講信用、講誠信、坦誠相見。這一點對于會計中介尤為重要。因為注冊會計師是市場經濟的“看門狗”，小型會計中介則是政府與小規模及其他利益相關者信息溝通的重要渠道，如果小型會計師事務所不講誠信，就會造成信息傳遞的失效。然而，我國小型會計師事務所提供的審計服務程序不到位，審計報告嚴重失實，管理咨詢缺乏建設性，提供的專業化服務水平不高，這些都反映出小型會計師事務所誠信缺失的嚴重性。近年來，我國小型會計師事務所面臨的訴訟皆因注冊會計師誠信缺失引起。

（五）事務所內部治理結構有待完善

據筆者調查，小型會計師事務所內部存在的主要問題是：30.8％的人認為是一股獨大，分配制度不合理；32.52％的人認為優不勝、劣不汰，股權結構已定；21.14％的人認為是道不合，缺乏重新組合的可行渠道；另外26.02％的人認為還有其他主要問題。因此，小型會計師事務所內部缺乏有效的績效考核機制，股權結構不合理，一股獨大，事務所內部利益的分配只注重資合的比例，忽視人合的因素，因而事務所的穩定；可以說，事務所的關鍵就是必須具有一整套的治理方案，股權結構合理，分配方案公開公平，能者上，劣者汰，事務所各層級人員的責、權、利要匹配，這樣才能有效調動廣大員工的積極性和創造性。

四、小型會計師事務所發展的對策建議

針對我國小型會計師事務所存在的市場競爭環境差、內部管理水平低、公信力下降等一系列問題，筆者建議采取如下對策以促進小型會計師事務所的發展。

（一）努力改善注冊會計師執業環境。目前影響小型會計中介組織發展的兩大因素是外部環境的不良性和業內競爭的無序性。為此，一要靠政府出臺政策、補充修訂相關法律規定，加大監管、處罰的力度，二要靠行業協會加強檢查、協調和指導。如嚴禁部門壟斷限制事務所執業，消除注冊會計師的執業壁壘，嚴格禁止小型會計中介采用低價競爭策略或利用回扣變相撈取業務的行為，對事務所服務、收費項目、收費方式、收費標準及收費方式等方面作了新的調整，由物價部門和行業協會按照事務所的成本結構和注冊會計師行業高風險的特點制定出一個最低指導價。為規范事務所執業收費提供政策保障，維護行業公正、公平的市場競爭秩序。對收費項目明顯低于最低指導價的會計師事務所，由行業協會對其執業質量進行跟蹤檢查，對審計質量低劣，靠低價攬客擾亂審計市場的事務所采取停業整頓、撤消資格等措施，實現事務所之間的優勝劣汰。

（二）細化會計服務市場，實現功能創新。小規模會計中介市場秩序混亂，存在低價攬客、壓價競爭的行為，這與我國小型會計會計師事務所服務內容版本雷同、業務過于單一、品牌經營意識不強、營銷觀念落后密切相關。因此事務所在經營戰略上應有意識地運用多樣化和差別化經營戰略。一般而言，小型會計中介組織應該根據自身實力、充分發揮自身優勢，集中發展有競爭優勢的業務、采取不同的競爭策略。同時，財政部門、注協應制定政策，積極引導行業發展，在規模化的基礎上實行行業專門化經營，而有一定行業專長的品牌會計師事務所則應積極合并相同類型的會計師事務所實現規模經營。誠然，小型會計師事務所的發展，并不是全部都要走聯合兼并的道路，一些小型會計師事務所完全可以將其定位為小規模企業服務，在不擴大規模的情況下進行特色化經營、通過提高勞動生產率走內涵式發展的道路。

（三）加強質量監控、防范審計風險。對于事務所的外部質量監管，目前的行業執業檢查力度不夠，要壯大檢查隊伍，提高隊伍的素質，真正做到檢查有條不紊，發現問題后要及時幫助事務所改進工作。國家還應完善對提供虛假信息的事務所及其相關審計人員的民事訴訟機制和禁入機制。小型會計師事務所內部在承接業務時，應考慮其專業勝任能力，不承接無法勝任的業務。對已承接的項目要按照審計準則的要求，編制審計工作底稿，獲取充分適當的審計證據，嚴格防范審計風險的發生。

（四）樹立和強化小型會計師事務所的誠信意識

為了從根本上消除目前會計中介行業的誠信危機，首先，政府部門及新聞媒體要大力宣傳力度，努力營造一個倡導誠信，崇尚誠信的社會氛圍，以整個社會的價值取向引導人們樹立誠信觀念。其次，注協要堅續完善注冊會計師個人的誠信檔案，加強對小型會計師事務所及其從業人員的監管和審查，建立小型會計中介組織的信用評估體制，對其信用進行評估，并定期向社會公布。對失信的小型會計中介和注冊會計師個人要予以嚴懲。

（五）努力加強小型會計中介組織的內部管理

在中介組織內部要建立健全各職能部門，制定和完善內部的各項規章制度，使各項活動有章可循。制定長遠發展戰略，防止短視行為。小型會計師事務所要制定和完善人事任免制度、考評制度、獎罰制度、晉升制度、激勵措施，充分調動內部員工的積極性和發揮他們的創造性。加強后續的管理，積極培養行業專長型注冊會計師，不斷提高員工的專業勝任能力。

五、簡要結論

為小型會計師事務所的存在與發展提供了合理的理論解釋。同時小型會計師事務所也有很大的市場存在空間。目前，會計市場存在著“檸檬市場”現象，要防止“劣幣驅逐良幣”問題的出現，關鍵要對癥下藥，有針對性地采取一些措施以克服其目前存在的種種不足。

：

［1］林鐘高、尤雪英、徐正剛.獨立審計理論.［M］立信會計出版社，2002，9

［2］周紅.法國小型會計師事務所的發展及對的借鑒［J］中國注冊會計師.2002，8

［3］龔鳳蘭.中小會計師事務所發展的理性思考［J］財會通訊.學術版.2005，10

［4］幸倞.中小會計師事務所的市場定位應在中小企業［J］進步與對策.2003，10（上）

［5］李鐵群、彭屹松等.會計中介會計中介組織的發展與監管問題研究----針對湖南省會計市場的個案研究報告.湖南省社科成果評審委員會規劃課題，項目編號(073101070408)

作者簡介：

第7篇：地產營銷審計報告范文

各位董事：

現在，由我代表公司第五屆董事會作2007年度工作報告。

一年來，公司董事會認真履行《公司法》和《公司章程》等法律、法規賦予的職責，嚴格執行股東大會決議；全體董事在2007年里，認真負責、勤勉盡職，為公司董事會的科學決策和規范運

作做了大量的工作。

一、2007年的主要工作及取得的成績

2007年是我公司發展歷史上具有重要意義的一年，在這一年當中，公司治理不斷規范，管理改革進一步深化，產業整合效果明顯，核心主營業務經營取得持續增長，主要的歷史遺留問題得以順利解決，公司的基本面發生了根本性的轉變，一舉扭轉了連續兩年虧損的局面，為公司的加速發展、做強做大奠定了良好的基礎。2007年度公司董事會重點做好了如下幾方面的工作：

（一）集中資源做好主業經營，經營業績取得歷史性突破

本公司的實際控制人黑五類集團重組廣西斯壯后，將其最具核心競爭力的糊類和米粉等食品產業先后注入上市公司，使本公司具有了核心主業，2007年初，公司的產業結構調整基本到位，因此2007年公司集中各方面的資源抓好主業經營。首先是加強對控股子公司的指導和服務，加強對控股公司的領導，以確保公司的經營計劃、政策落實到位；第二是針對公司的主業特點，公司成立了食品管理部，履行對食品生產經營企業控制、指導、監督和服務的職能；第三，公司在人力資源方面給予生產經營企業充分的保障，特別是對新重組進來的米粉公司，重新配備了具有較強管理能力和創新精神的經營班子；第四是堅持“特色、朝流、創新”的經營理念；第五，全面掌控經營進度，解決經營問題。董事會責成經營班子每季度定期召開經營工作專題會議，分析上季度經營目標完成情況，總結取得的成績和存在的問題，分析下季度的經營形勢，部署下季度經營工作的重點；第六，集中有限財力保證生產經營的正常進行。由于企業的歷史包袱比較重流動資金緊缺，同時今年食品業的產量創下歷史新高，加上今年大米、黑芝麻等大宗原料的價格大幅上漲，因此整個企業對經營資金的需求量激增，資金缺口很大，但是為了保證公司生產經營的正常進行，公司不斷壓縮非經營性的資金開支，集中有限的財力保證經營資金的正常需求。第七，設法為經營做好服務。公司提出以經營為中心、努力服務經營、一切服從市場的經營指導思想，要求公司各崗位各員工都要為經營工作做好各方面的服務；第八，實現營銷管理下沉，著力開發二、三級城市市場。

由于采取了以上措施，因此公司的主業食品業經營全年取得了比較好的水平，全年度出現產銷兩旺，且糊類食品第四季度出現供不應求的良好局面。

（二）培育新的經濟增長點，新產業增長形勢喜人公司還將終端米粉連鎖店的經營作為米粉產業縱深發展的一個方向和努力目標，為此2007年公司在這方面花費了較大的人力、物力進行前期的市場調

2研、經營模式的研究與分析、經營發展規劃等方面的工作，取得了一定的工作成效，為2008年該業務的啟動奠定了良好的基礎。（三）著力解決歷史遺留問題，主要處置項目取得重大突破

1、明秀市場公司的問題得到了妥善解決

在2005年以來，由于合作方的原因，明秀市場公司的經營管理成為本公司的老大難問題，證券監管部門對本公司在明秀市場公司的控制能力也提出了質疑，

要求公司限期整改。由于明秀市場公司的另一股東不配合等原因，致使本公司2005、2006年連續兩年未能對該公司實施審計，會計師事務所對本公司出具了保留意見的審計報告，給本公司造成了很大的影響。根據公司2007年經營工作目標和重點工作安排，經多方協商、談判并經股東大會批準，本年度內成功將本公司持有明秀市場公司60%的股權全部溢價轉讓。

轉讓了該股權后，公司因不能對該公司實施審計而被會計師事務所出具保留意見審計報告的影響事項已得以消除，證券監管部門關注的本公司對明秀市場公司的控制力問題也迎刃而解；更為重要的是，公司回收了1億多元的資金，在很大程度上緩解了公司的經營資金緊張的狀況。

2、南管公司資產、股權訴訟取得了階段性成果

我公司有關南管公司的歷史遺留問題涉及兩方面：一是確認并收回本公司利用配股募集資金委托代建的管網資產及五年的租金，該資產價值1.13億元，租金3169萬元；二是收回南管公司80%的股權。

幾年來，公司董事會和經營班子非常重視南管問題的解決，組成了強有力的團隊負責處理相關的事宜，通過多方面的努力，在2007年終于取得了階段性的成果，其中價值1.13億元的管網資產經最高人民法院終審判決歸本公司所有，同時南管公司需向本公司支付五年租金共3169萬元的租金，目前該資產及租金

3的收回工作正由欽州市中級人民法院執行當中；南管公司80%股權的訴訟也有了初步結果，經南寧市中級人民法院審理并作出了一審判決，該股權當歸本公司所有。由于涉及南管的管網資產訴訟案和股權案本公司均獲得了勝訴（股權案目前是一審勝訴），因此避免了本公司的資產流失，將對公司未來資產和經營產生積極影響。

（四）深化管理改革，提高經營管理水平

2007年，公司根據自身的實際和市場競爭的需要，繼續深化內部管理，構建完善的管理體系，提高經營管理水平。主要表現在如下幾個方面：

1、加強集團總部的管理職能

公司是一個投資控股型的企業，下屬的控股子公司是公司主業的經營主體，控股子公司年度經營目標完成得好壞，直接影響本公司全年度的經營成果，為此2007年公司強化了總部的管理職能，在資金、生產經營、人力資源等各方面加強了對控股子公司的管理，同時要求總部各部門各員工為下屬生產經營企業做好各方面的服務。通過近一年時間的強化，集團總部的管理職能得到了充分體現，達成了良好的管理效果，而且為生產經營服務的意識和理念也得到了前所未有的加強。

2、進一步完善經營管理責任制

2007年公司出臺了《“十一五”目標激勵考核辦法》，集團公司與屬下的容縣股司、南方米粉公司等主業經營公司簽訂“十一五”經營目標責任狀，實行責、權、利統一，總經理負責，進一步完善經營管理機制，建立了長期的激勵機制，在充分調動各經營團隊積極性的同時，有效地防范了為了目前的利益而出現的短期行為，有利于企業的長期發展。

3、建立和完善績效管理體制

2007年公司進一步加強員工的績效管理，加強對各職能部門、各員工的過程管理和監督，強化責任追究，以工作業績（目標）的最終完成效果確定每個員工的薪酬，強調以業績論英雄，從而在制度上保證各部門各崗位的職責履行效果。

4、不斷推進企業文化建設

良好的企業文化是企業不斷取得進步和發展的保障。2007年公司采取了有效措施積極推進企業文化的建設，構建和諧、健康、向上的企業氛圍，為公司的經營工作提供了強有力的保障。

（五）加強財務管理提高經濟效益

一年來公司強化財務管理是企業管理核心的理念，以降低經營管理成本、提高效益為中心，以加強財務預算、預算執行和財務分析為重點，努力提高財務管理的綜合水平。

通過一年的努力，公司的財務管理方面有了比較大的提高，財務管理制度得到進一步完善，公司在很大程度上降低了財務風險，企業的管理成本與上年相比也有一定程度的降低。本年度公司的資產與負債結構得到進一步改善，財務狀況有了較大好轉，與銀行的關系也得到了理順和加強。此外財務人員的配置更加合理、素質也有了一定的提高，。

二、公司治理和規范運作得到加強

（一）完善公司治理

董事會作為公司的決策機構，2007年嚴格按照《公司法》及《公司章程》所賦予的職權，本著對股東負責，對投資者負責的態度，為保證公司持續發展，在任期內不斷地完善公司內部管理機制和法人治理結構。

1、為了更好地落實中國證監會《關于加強社會公眾股股東權益保護的若干規定》、《深圳證券交易所股票上市規則》等規定，公司召開了董事會會議，對《公司信息披露管理制度》進行修訂，并制定了《公司信息披露管理實施細則》。

2、為規范公司募集資金管理，根據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《上市公司證券發行管理辦法》、《深圳證券交易所股票上市規則》、《公司章程》等有關法律、法規和規范性文件的規定，公司董事會于2007年對《公司募集資金使用管理辦法》進行了修訂。

3、為貫徹落實中國證監會《關于開展加強上市公司治理專項活動有關事項的通知》（證監公司字[2007]28號）以及廣西證監局、深圳證券交易所有關對上市公司治理專項工作的統一部署，保證公司治理專項工作的順利開展，公司董事會對公司治理情況進行自查后，作出《自查報告和整改計劃》。2007年還制定了《獨立董事工作制度》、《公司總裁（經理）工作細則》等內控制度。

（二）加強信息披露工作管理

公司在2007年里將信息披露工作作為重點工作來抓，全面學習和對照中國證監會、深圳證券交易所關于信息披露的各項規定和要求，加強公司重大信息的搜集、反饋、整理、審核，并按有關規定及時披露，加強有關工作人員的責任心確保所披露信息內容的真實性、準確性、完整性和及時性。公司在2007年里共計公開披露各類信息43件次，圓滿完成年度信息披露工作。

綜上所述，本屆董事會通過不斷的改進各項管理制度，建立了較為完善的治理結構和規范運作體系。

（三）本年度內董事會會議的召開情況

本年度內共召開了六次現場會議和以通訊方式召開了四次臨時會議，年內召開的各次會議絕大部份董事均能按時出席，個別董事因工作原因不能親自出席也都委托其他董事代為表決，各次會議與會董事均能認真審議各項議案，并按公司章程規定的權限作出了有效決議。

董事會在2007年度里能忠實地履行了股東大會的各項決議。

三、存在問題

1、由于產能不足，致使糊類產品第四季度出現不能滿足市場需求的情況，同時物流運輸已成為制約糊類食品經營的一大瓶頸。

2、米粉產業的市場整合和擴張沒有達到年初所定的目標，規模效益沒有得到顯現。

3、由于大宗原材料價格的不斷上漲，致使公司的產品盈利能力下降，食品業沒能實現銷售與盈利的同步增長，企業對原材料大幅漲價的估計不足，應對措施不夠。

4、公司的前身廣西斯壯開發的“斯壯平安家園”房地產項目對當前公司的生產經營造成了極大的負面影響。公司在2007年不但需要花費了大量的人力和物力去處置該歷史遺留問題，而且該項目近期還將給公司帶來持續的影響和造成一定的經濟損失。

5、部份的年度重點工作未能完成，雖然有各方面的原因，但也經影響了公司年度整體目標的完成。

6、部份員工的思想觀念還沒有得到徹底改變，“以經營為中心”的服務意識

6還沒有牢固樹立。

四、2008年工作要點

（一）2008年工作指導思想

2008年公司經營工作指導思想是：以經營為中心，按照“十一五”戰略規劃，集中資源，繼續抓好主營產業經營和發展；堅持“特色、創新、潮流”的經營定位策略，重點實現糊類提升、米粉突破、物流上量的整體經營目標；深化管理改革，以完善責任制為核心，采取切實可行的措施，創造良好經營環境，為完成2008年各項經營目標而努力奮斗。

（二）2008年經營目標

2008年公司的主營業務（包括糊類和米粉）銷售收入計劃為46500萬元，利潤3810萬元。

（三）2008年工作的主要措施

1、針對原、輔材料價格大幅上漲給公司的經營效益帶來的壓力。本公司與主要供貨商建立長期穩定的業務合作關系，同時不斷加強內部采購管理及技術改造節能降耗，將原輔材料價格上漲帶來的不利影響降到最低水平，保持經濟效益穩步提高。另一方面針對食品價格不斷走高的趨勢，認真研究市場食品價格的走向，采取積極的措施在確保公司產品銷售穩定的前提下，提高產品的毛利率。

2、調動和整合企業各方面的資源，在保證產品質量和生產安全的前提下設法擴大糊類食品的產能，滿足市場的需求。

3、加快米粉產業的發展，年內在廣西的主要城市要完成生產配送基地的布局和實現產品上市，不斷提高產品的占有率。

4、積極防范規模擴張帶來管理風險。隨著公司食品業（特別是米粉業）經營規模的擴大，對保持高效率管理帶來一定難度。針對上述情況，公司及子公司需建立起更為科學、完善的法人治理結構和決策機制，創建先進的管理模式以滿足公司的不斷發展壯大的需要，公司將通過各種措施逐步打造一支勤勉盡責、技術過硬的管理團隊和骨干隊伍，將公司的各個項目經營好，不斷提高投資回報率。

5、強化質量控制，提高“南方”品牌的美譽度，防范質量風險。隨著公司主業規模的擴大，始終保持產品的高品質將成為一個挑戰。為此，公司分別從管

7理改進和技術改進兩方面著手持續改進產品質量的控制，把好產品的質量關。在管理上要加強過程監控，在技術上則要尋找工藝能力薄弱環節，改進工藝，提高工藝技術的穩定性。

6、嚴格控制存貨的增長，加強應收賬款管理，進一步提高公司資金效率，控制財務費用增長，防范財務風險。

7、加大科技投入，進一步提升研發實力。研發是公司保持業內領先的關鍵，公司在2008年要進一步加強新產品的研發，要加快新產品上市的進度，使公司的產品保持強勁的競爭力。

8、繼續加強企業治理，完善內控制度建設，使公司的經營運作進一步規范。

9、繼續抓好員工隊伍建設，加強以提高員工工作技能和提高執行力為重點的培訓，加強以引進高素質人才為目標的人才引進。

綜上所述，2007年，董事會經過不懈的努力，在全體員工的共同努力下做了大量的工作，取得了一定的成績，使公司的基本面發生了根本性的轉變，推動了企業良性發展。盡管我們的工作仍存在一些不盡人意需要不斷改進和繼續努力的地方，但是我們有足夠的信心帶領全體員工圍繞“糊類提升、米粉擴張、物流上量”的經營思路，采取行之有效的措施實現公司“十一五”發展目標，在規范運作的基礎上，開創南方食品更美好的明天。

**食品集團股份有限公司

董 事 會

第8篇：地產營銷審計報告范文

所處行業為連鎖百貨零售的文峰股份自上市短短一年半以來已數次通過招拍掛和股權收購涉及土地收購與房地產開發相關領域，而這一系列行為的資金支持有相當一部分實質來源于超募資金。如今，其頻頻動作介入商業地產開發難逃監管部門的關注。盡管文峰股份方面對此情況作出了解釋，但仍然難以擺脫其有意采取“模糊處理”以實現變相輸送上市募集資金以實現商業地產項目的嫌疑。

熱點項目牽出違規

目前，文峰股份旗下的全資項目文峰城市廣場正在建設中，該項目位于商業黃金地段，總面積33萬平方米，耗資逾30億元。建成后該城市廣場將集精品住宅、甲級寫字樓、高檔星級酒店及大型購物中心于一身，成為地標性商圈。而這一項目正是監管部門此次關注的重點。

文峰城市廣場的項目公司即為文景置業，最初由上海新世界麗笙大酒店有限公司（下稱“新世界麗笙” ）獨資設立。據了解，該公司是專門設立用以開發南通CR9042地塊項目開發的項目公司。該地塊即原南通國棉二廠周邊地塊，坐落于城市中軸線，所處地段為南通第二商圈，商業發展前景良好。

2009年11月23日，根據《南通市市區國有建設用地使用權出讓公告通國土資出告（2009）第45號》，該地塊開始掛牌競價。根據規劃要求，其用地性質包括商業、旅館業、辦公及居住。總地上建筑面積（207300平方米）中，要求商業用地面積不少于40000平方米，五星級酒店用地面積不少于55000平方米。新世界麗笙最終在掛牌過程中取得該地塊。

摘得該地塊的一個月之后，新世界麗笙即出資人民幣2000萬元設立文景置業作為南通CR9042地塊的項目公司和實施主體，進行后續項目操作。

在此之后，文峰股份大股東文峰集團于2010年1月以2000萬元從新世界麗笙收購文景置業的全部股權，后為分散風險引入其他股東。

據文峰股份公告內容闡釋，基于對此項目前景的看好，公司于2011年7月收購文景置業50%股權并于8月8日提出 《關于對南通文景置業有限公司增加后續投入不超過 5 億元的議案》。此議案僅在公司第三屆董事會第五次會議中審議通過，之后并未提交股東大會審議，亦未作為關聯交易進行披露。

據此，證監局警示函提出，公司 2011 年向關聯方南通文景置業有限公司提供借款 47619.42 萬元，未及時履行關聯交易決策程序，且未作為關聯交易依法披露，出現違規。

文峰股份方面對此情況回應為“對文景置業的債權投資性質的理解存在偏差”。董秘張凱接受記者采訪時承認，“確實存在理解不到位的問題，去年8月收購文景置業是通過股東大會同意的，我們認為當時不存在并表的情況，所以并沒有提交股東大會審議。” 至于為何沒有及時披露對文景置業的借款情況，張凱表示這一借款在他們理解僅僅是增資。

而證監局警示函中已明確指出此次增資本質是向文景置業提供了借款，依照《證券法》及《上市公司信息披露管理辦法》相關規定，作為公司關聯方的文景置業在獲得公司借款時，應履行信息披露義務。顯然，文峰股份并沒有做到這一點。是否以所謂“理解偏差”的說辭蓄意掩蓋同文景置業之間的資金輸送，不得而知。

難撇同業競爭

另一方面，介于文峰股份已于今年6月完成對文景置業全部股權的收購，文景置業項目中所涉及的房地產開發與酒店業務與公司股東及關聯方的現有業務將有可能產生同業競爭，此點同樣受到證監局警示。

據文峰股份招股書顯示，目前其大股東文峰集團旗下全資子公司南通新有斐大酒店有限公司（下稱“新有斐” ）已在南通運營著一家五星級酒店，新有斐同時還是公司第二大股東。與此同時，根據規劃要求，文景置業所運行項目中亦包含一幢高23層、面積在56000余平方米的五星級酒店。面對這一情況，張凱表示，“這個問題在今后主要有兩個解決方案，我們有可能會出售這塊酒店資產，當然如果出售價格不理想的話，也會考慮租出去，所以不會產生同業競爭。”

盡管文峰股份方面堅持表示文景置業不會直接經營酒店，然而具體的處理方法仍不得而知，最終選擇整體轉讓還是售后回租經營仍有待觀察。

值得一提的是，文峰股份之前所嘗試的酒店回租經營項目進行得并不成功。公司旗下如皋文峰大世界有限公司（下稱“如皋文峰” ）于如皋以回租模式運營的如皋文峰城市酒店今年中曾因業主不滿回報率過低而引發一系列糾紛。

據了解，如皋文峰與業主簽訂的合同并未做到經營收益及審計情況的透明化。其最初向業主宣傳時曾承諾高達9.52%的年回報率，且約定合同簽約之日即向業主一次性支付前6年固定投資經營收益。然而實際情況遠非如此，業主不僅未能拿到承諾的一次性收益，而且預期中的分紅也因酒店盈利未達標而落空。

根據文峰股份去年的年報顯示，如皋文峰當年的凈利潤為309萬元，然而在其提供給業主的審計報告中，凈利潤赫然縮水至38萬元。依據合同，收益達不到分紅標準，因而業主所能拿到的只有固定收益，即精裝房屋總價的2.86%，而這一回報率甚至低于同期銀行定期存款的利率。

相關律師曾指出，由于業主并不清楚經營狀況，也無法控制財務狀況，所以經營方把報表做盈做虧都可以。

另一方面，在最初與業主簽訂了《商品房買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》之后，如皋文峰又于2011年10月與業主簽訂了《委托租賃經營協議》，在這份協議中，曾經承諾的約定合同簽約之日即向業主一次性支付前6年固定投資經營收益已不見蹤影。

正是因為預期的承諾的回報紛紛落空，且如皋文峰在通過收取房租快速收回建設成本的同時使業主陷于被動，造成了業主對其回租模式的極大不信任。甚至有業主在繳款兩年后方得以辦理土地證。面對這一情況，張凱表示：“出現這種矛盾主要還是因為業主的實際收益和他們自己的期望有落差，但是一切都是按照當時的合同來的，合同也都是他們自己簽的。”

當被問及此事件的善后工作，是否有遵循業主意愿采取固定分紅模式時，張凱告訴記者：“這個事情已經安置妥當了。我們主要還是提供給他們兩個選擇，他們按自己的意愿可以選擇續租或退租，然后退款方面我們也會按照同期貸款利率給他們相應補償。” 據記者向張凱了解，如皋文峰城市酒店本身有70%的部分采取售后回租模式運營，此次協調完成后有約50%的業主選擇了退租，這些被退租部分現已轉為如皋文峰自身經營。張凱同時強調，該酒店為縣級快捷酒店，與大股東旗下運營的高級星級酒店所處地點不同，提供的服務也有差別，所以不存在同業競爭。

暗度陳倉 謀劃已久

其實，文峰股份收購文景置業全部股權將其變為自己的全資項目并非一蹴而就，而是早有謀劃。自上市之初公司便動作頻頻，最終完成對其收購。公司變相涉足商業地產開發的野心可見一斑。

如前文所提，2010年1月時文峰集團持有文景置業100%股權。2010年7月1日，文景置業增資后，股權比例發生變化。自然人施展出資額為4900萬元，股權占比49%；大地房地產出資額為2600萬元，股權占比26%；文峰集團出資額為2500萬元，股權占比25%。

2011年6月3日，文峰股份A股上市。文峰集團和大地房地產分別轉讓自身所持有的25%文景置業股權給文峰股份；施展則將自身所持所有股權轉讓給南通新景置業有限公司（下稱“新景置業” ）。

如此一來，文景置業股權比例再次變更，文峰股份持有50%股權，新景置業49%，大地房地產為1%。隨后，同年11月，大地房地產將此1%股權轉讓給新景置業。至此文峰股份與新景置業雙方各出資5000萬元。

今年6月，文峰股份宣布收購剩余50%股權，轉讓價格為該股權對應注冊資金5000萬元加溢價2億元。并在6月18日完成對文景置業全部股權的收購。

至此，公司上市一年半后徹底將文景置業納入囊中，這一本身由文峰股份大股東文峰集團作為開發主體的商業地產項目轉而成為上市公司的全資項目。而新景置業更是在一年之中賺得2億元利潤。股權變更整個過程中公司對文景置業的資金輸入，包括所謂的“增資”，實際都變相為大股東實現了對商業地產開發的投入。

收購文景置業股權插足文峰城市廣場項目遠遠不是文峰股份涉足土地收購及商業地產開發的唯一途徑，自上市以來，公司亦先后通過招拍掛頻頻參與土地收購和開發。

上市不到一個月，文峰股份即以3.2億元競得大豐市No.2011-D-01 號地塊的國有建設用地使用權；隨后今年1月又以5209.03 萬元取得如皋市長江鎮編號 R2011109 地塊的國有建設用地使用權；次月以6800 萬元摘得啟東市東車站編號為 1134 地塊的國有建設用地使用權；近日再次出擊，旗下全資子公司海門文峰大世界有限公司以1.08億元成功競得海門市編號為C-29912064地塊的國有建設用地使用權，擬建造海門市現代化程度最高的大型城市綜合體。

盡管文峰股份在公告中強調上述商業地塊主要用途為文峰商業廣場建設用地，但同樣無法回避部分項目可租售，或可建住宅。面對這一問題，張凱表示：“這些項目都是按照政府的要求來規劃的，這部分用地以后會售出或者出租，不拿來經營。”

處于日用百貨零售業的文峰股份，其主營業務為國內貿易、實業投資及餐飲服務等。而照目前情況來看，其投資涉及范圍顯然并非自身主業。據公司2011年年報顯示，歸屬上市公司股東凈利潤為4.3億元。在此情況下，文峰城市廣場的建設投資卻高達逾30億。面對此差異懸殊比重的質疑，張凱稱：“文峰城市廣場只是一個特殊項目，這個商業地段非常難得，很有發展潛力，不拿下的話很可惜。”

不容忽視的是，上市僅一個多月后文峰股份即公告宣布，用超募資金永久性補充流動資金13.69億元，且此筆資金主要用于收購文景置業股權及支付于大豐市競得土地所需款項。換言之，盡管打著經營流動資金的幌子，但公司向涉及商業地產項目輸入的資金實質上仍來自超募資金。

面對當下房地產宏觀調控的大環境，房地產企業已經越來越難從股市融資。而文峰股份以連鎖百貨的身份，暗度陳倉，屢屢利用超募資金向房地產開發項目輸送血液；亦未避忌此舉與其大股東文峰集團的同業競爭，很難不引起監管部門的高度關注。

晉商銀行否認萬德商旅卡仍在發售

實習記者 項義妹 本報記者 孫勇杰

晉商銀行宣稱，“萬德商旅卡是為滿足和方便首屆晉商大會境外來華人士及境內游客、境內居民的小額支付結算需求，更好地為持卡人提供用卡服務”而發行的借記預付卡產品。

然而晉商大會早在2012年8月20日已經結束，萬德商旅卡的銷售并未絕跡。

當時代周報記者撥通網上一則該卡的銷售信息中一位姓李的女士的電話時，對方自稱仍在銷售萬德商旅卡。該女士透露，她原來是晉商銀行的職員，現在是上海 “信達商務貿易有限公司”的職員。根據該女士的描述，該公司專門和銷售萬德商旅卡。然而，記者在網上查找不到“信達商務貿易有限公司”，只找到“上海信達貿易有限公司”，位于上海閘北區主營女裝業務。當記者再次向李女士核實的時候，她卻說是“信達商務服務有限公司”，此公司亦在網上查找不到。

李女士說：“我在哪個公司這個不用管，反正出售的卡都是有保障的。”同時她說，昨天收到晉商銀行方面的指令，因為銀行那邊有一些程序要走，所以暫時不能辦理這張卡，并表示在以后許可辦理的情況下再告知。

記者就為何萬德商旅卡仍在銷售等疑問采訪了晉商銀行總經理付先生，付先生說，“這個我可以很明確地回答你是不可能的，我們銀行的網點已經全部停止發售萬德商旅卡了，她說的現在還能買到的話，畢竟是口頭的一個說法，因為這個不是我們銀行的機構，我沒有辦法去控制她個人怎么來描述，但是這個情況是肯定不存在的，我們銀行不發售了的話，任何個人都是不可能從銀行拿到這張卡。”

付先生表示，萬德商旅卡是在晉商大會期間發行的預付卡，是根據人民銀行的批復階段性發行的，具體發行和停止的時間，發行的規模，涉及到晉商銀行的商業機密，不方便透露。但是該卡是按照人民銀行的要求來發行的，銷售的過程中是不提供任何形式的發票的，該卡已經停止發行一段時間了。

同時，付先生說，“因為該卡是階段性的發行，卡的有效期是一年，市場上還有一些存量，這是一個實際情況。具體會不會有一些個人批量的購買，會不會有一些有償轉讓的行為，我們不能確定，有可能會存在。并且，我們銀行已經沒有任何存貨了，已經銷售到客戶手中的，也就是我們在階段性銷售的過程中已經賣出去的，它在市場上還會不會流通我沒有辦法去確定，但是她說在銀行再來這個卡，這個是不可能的，我們銀行已經不再進行任何形式的發售。”

央行的《中國人民銀行關于規范銀行業金融機構發行磁條預付卡和電子現金的通知》規定：經批準發行磁條預付卡或電子現金的商業銀行，應從發行對象、身份核驗、發票開立、資金限額、反洗錢義務履行、消費者權益保護等方面確保業務合規、風險可控，防止對社會風氣及經濟金融秩序帶來負面影響。

而上述李女士告知交易時并不需要登記客戶信息，并且對于近段時間廣州地區消費者反映存在部分商店不接收萬德商旅卡的消費的現象，付先生解釋說，“我們發行的是帶有銀聯標志的卡，使用范圍很廣。按照銀聯有關的規定，我們的卡只要是在銀聯的POS機上都可以使用。商戶不接受該卡消費的情況畢竟是在外地，我沒有辦法去核實，是屬于企業個人的原因還是其他原因，我不好對這種情況作出評價，在其他地方也沒有收到過類似的反映。”

當記者問到萬德商旅卡的流向范圍時，付先生表示，晉商銀行指定一部分網店來賣這張卡，有消費者購卡到異地消費，所以萬德商旅卡具體的流向確實是不太好掌握，并拒絕透露具體銷售的網點。

莫尼塔行業快評馬昀博士在接受記者采訪時說，“萬德商旅卡在本質上沒有比其他銀行卡有更多的流通渠道，該卡只是讓企業或個人進行避稅時多了這樣一種途徑或者工具。這顯然是銀行為了吸收存款資源而發行的，因為該卡不付利息，不用付出成本。我能想象到它發行的規模，對金融市場的影響可能會比較小，主要是造成銀行之間的某種競爭，銀行如果能夠使用這種手段，達到攬存的目的，相比其他銀行就會獲得更多的存款資源。”

馬昀博士表示，這樣的金融產品突破了央行的限制，顯然是不規范的。

黃文仔賣酒

本報記者 胡進 發自廣州

被稱為中國經濟“晴雨表”的央視黃金資源廣告招標落下帷幕，2013年預售廣告收入高達158.8億元，較去年增長了11.39%，遠超GDP增速。而白酒業依然是競標的主角，42.1億元的廣告投入占全部總額的三成。

但同時，對白酒業泡沫泛濫的質疑之聲四起。

而就在此刻，當塑化劑風波席卷整個白酒業的時候，地產大亨黃文仔卻在這個秋天吆喝起了白酒。

白酒計劃提前三年

2011年全國白酒產量同比增長30.7%，“百億俱樂部”增至茅臺、五糧液、洋河、郎酒、瀘州老窖5家。同時，在“股市十年漲幅為零”的背景下，白酒企業的持續穩定增長造就白酒股股價“高富帥”，在整個A股所有板塊中絕無僅有。專家預計，2015年，白酒企業銷售收入將達8700億元，利潤將達1550億元，年均增長率將分別超過25%和30%。

巨大的市場空間和商業機會，使得白酒行業成為各路資本的必爭之地。除了傳統白酒巨頭持續發力，攻城略地外，水井坊聯姻英國帝亞吉歐；湖北白云邊被浙江房地產商控股；安徽明光酒“嫁”給浙江宇宙集團；金六福大肆收購區域強勢品牌；聯想控股武陵、板城、入主迎駕等都說明，白酒業已成為資本角逐的主戰場。

星河灣似乎也不甘寂寞。

2012年11月15日，數百名酒業經銷商和多位酒業專家云集廣州。打著粉紅色領帶、滿臉笑容的星河灣集團董事長黃文仔，正式推出其傾力打造的中國頂級高端白酒—星河灣老原酒，1980、1983、1985、1987四款產品首次驚艷亮相。這意味著，星河灣正式開啟了跨界地產與白酒的新航程。

從瓊樓玉宇到瓊漿玉液，星河灣將如何謀劃地產與白酒兩大行業的未來新格局。

據介紹，該產品預計下月進入銷售市場，產品定價最便宜的一款是每瓶2000元左右，最貴的每瓶超萬元，而普通飛天茅臺價格一般在2000元以下。

地產行業的暴利時代結束，被看做是星河灣進軍白酒業的根本原因。而星河灣在進軍白酒業之前，雖有酒店、實業、物業管理及教育等一系列成功的產業，尚與地產業務多有關聯，此次涉足白酒業確實出人意料。

“這是基于公司多元化發展的需要，并不是轉型。目前白酒方面的業務已經籌劃多時。” 星河灣董事副總裁梁上燕女士表示。“這種選擇不是在短期內做出的，而是經過了長期的精心醞釀籌劃。在經過我們的深思熟慮之下，星河灣白酒業務，將會成為集團業務中的新亮點。”

據悉，黃文仔的日程表里，公開進軍白酒業本來是定在2015年，但真正高端酒市場的需求日盛以及市場對稀缺資源的需求，使得整個計劃提前了近三年時間。因為各種跡象表明，星河灣進軍白酒業的最好時機已經到來，雖然這個精心選定的好時機，意外地被一場塑化劑風波撞了一下腰。

2011年在廣州舉辦的EJU華南創新峰會上，黃文仔帶去了他的星河灣老原酒，任志強、馮侖、許家印等地產大佬都成了嘗酒客。但自從那次驚艷亮相以來，星河灣老原酒一直未在市面上露面，奉行完美主義的黃文仔仍在細細思量未來的每一步規劃。

黃文仔表示，當年就已購買了大量原酒，但沒有透露究竟掌控了多少數量的原漿酒，只是表示“等到一年或半年后我全部運回來了，到時候你到我的倉庫去看一看去點一點去算一算，我們現在建的庫容是30萬噸，就在廣州”。

黃文仔表示，星河灣將以白酒為主業之一，已經制定了中期計劃，未來5年白酒的銷售目標為100億元。

像賣豪宅一樣賣白酒

在地產界，黃文仔是著名的懂酒之人。他對于白居易的“身后堆金拄北斗，不如生前一樽酒”別有感悟，出于對中國白酒的熱愛，黃文仔在醬酒核心產區展開醬香原酒收儲，至今已有20余年。現今，高年份、高度數原漿白酒的抗通脹性、自然增值性、稀缺資源性等特征逐漸凸顯，黃文仔當年的收藏之舉意外完成了現今的珍稀儲備。

中國釀酒工業協會白酒專家組組長梁邦昌說，高端白酒一部分由基酒原酒、另外一部分就是調味酒組成，調味酒起到畫龍點睛的作用，星河灣老原酒采用了9種調味酒，在有些專家看來是不受重視的，有些調料看起來茶醬色也不好吃，但以其萬分之一甚至十萬分之一的量加入酒中，酒就一下子完全不同了。”

梁邦昌強調，“勾調是酒勾酒，任何東西不加的，所以不要認為勾調是加了什么酒精、香精什么的；勾調在專業里面所有酒包括茅臺、幾十塊的酒都必須經過勾調。”

事實上，星河灣賣酒的消息早于2011年底傳出，彼時梁上燕也親口證實，其確實將涉足酒業，但是去打造星河灣的酒業王國，絕非茅臺業務。

同時，梁上燕也將繼續擔任星河灣董事副總裁，繼續分管集團品牌、營銷，當然包括地產，但不直接抓項目銷售了。

星河灣酒業公司的團隊在此之前也已基本搭建完成。今年6月份，曾在郎酒任職、具有豐富醬香型白酒銷售管理經驗的任英寶已赴星河灣任職，負責醬香白酒項目銷售工作。

星河灣酒業從青島啤酒高薪聘請來不少精英，其中青島啤酒營銷中心公關總監郭群就被黃文仔請來出任董事長助理兼媒介公關總監。

廣州摩登百貨公司副總經理羅一星已赴星河灣出任星河灣酒業副總裁一職。此前羅一星任星河灣商業總監一職。

在渠道布局方面，星河灣將通過在各省級市場與大型平臺式合作建立聯營酒莊、星河灣酒窖、傳統酒水渠道區域來助推百億元銷售目標。

第9篇：地產營銷審計報告范文

雙方反目成仇，對簿公堂，其結果是：去年6月30日，美國紐約州最高法院要求華視傳媒將6千萬美元資產轉到紐約州，這筆資產將由紐約州司法長官暫時扣留，或者在經過橡樹資本和戈壁投資的同意后轉到由紐約州司法長官控制的一個托管賬戶中。18天后，華視傳媒因股價持續走低，被警告退市。

漫天的傳聞和各種各樣的新聞在那段時間爆發，對于華視傳媒創始人李利民來說，那是一段極度灰暗的日子。那時的李利民處于怎樣的狀態？或許聽聽他的聲音，就會明白。

一起收購案，讓華視經歷前所未有的磨礪

那段時期，先說我的管理團隊。我的CFO曾說：“我的人生在經歷去年那樣的歷練后，今后再遇到各種喜怒哀樂的事情時，會變得非常坦然、鎮靜。”對我來說，我選擇做這個行業一定有我的商業判斷。但是也有一些差異，我曾投資過地產、電力投資、中藥、餐飲等等十多個項目，這一次的壓力遠遠比從前更大，為什么呢？因為這不是我一個人的事情，而是我作為這個企業的創始人、CEO怎么樣去面對資本市場，而且對我的投資人必須要有一個交代。盡管國內的上市企業我也參與過或合作過，但今天主導一個中國概念股在美國上市的企業，在責任面前的考驗所帶來的壓力是從來沒有過的。特別是公司經歷了DMG這樣的收購案例后，公司及我個人都經歷了前所未有的磨礪。此事特別值得我用一生的時間去思考，為什么會因收購問題給華視傳媒帶來如此之大的壓力和阻力？過去7年，華視傳媒跑馬圈地、粗放式經營，快速融資與資本結合，這些都是可圈可點的，但是華視在快速成長期所犯下的錯誤，就是花了1.6億美元收購DMG。”

我投資過十幾個項目，每一個都是行業翹楚。華視同樣也是戶外數字移動電視領域的領軍者，如果不走這一步，我們在中國應該算是最好的概念股之一，為了這個投資，華視付出了1.6億美元和8.3億人民幣，加起來共計投入了20億人民幣。

在那段時間華視的團隊是堅定的，沒有任何一個管理團隊成員離開。我的家人一直在背后默默地承受和支持著我，我喜歡全身心投入，我喜歡投入我愛的工作。之所以不能輕易選擇放下，因為這不僅僅是屬于我個人，更屬于公眾、投資人、管理團隊。

在最艱難的那段日子，我更愿意冷靜下來。外界說什么并不重要，重要的是我們要自己敲醒自己，讓自己頭腦清醒。

華視過往的7年，經歷了初創期的野蠻成長，跑馬圈地和快速擴張，七年之癢的到來，讓我有機會在過往的實踐、過程和錯綜復雜的媒體經營環境下重新審視華視未來的戰略定位和媒體價值。

團隊的堅定、家人的支持、朋友的勉勵

創業的過程中，華視團隊從來沒有畏懼過任何艱難，面對2012年的這道坎，團隊同樣堅定地走過。首先是迅速優化媒體成本結構，包括終止與上海地鐵電視獨家廣告經營權合作協議。此外，廣九直通線、上海智能公交信息屏和深圳地鐵一號線列車車內媒體等持續嚴重虧損的獨家廣告經營權協議也相繼解除或優化。“這些業務的資源主要是并購數碼媒體集團（DMG）后帶來的，放棄是因為業務的增長依然抵消不了成本。”如今，經過多輪磋商，華視傳媒旗下的東方英龍于不久前與上海地鐵電視簽訂新了經營合作協議，以固定分鐘結算價格的方式繼續經營上海地鐵移動電視廣告業務。這相當于華視甩掉了最沉重的固定成本包袱，大大降低了成本。

華視的未來將著力于圍繞每日覆蓋的4億人次的受眾主體的業務模式創新，不遺余力地通過媒體成本結構的持續優化，加強內容和廣告產品創新，形成以創意帶動關注，以內容拉動銷售，以技術推動收入成長等一系列戰略舉措和真正意義上數字移動電視頻道聯播網，為行業持續創造長期價值。

我曾經和我兒子說過：“什么是男人？當你憤怒爆發，使出全身力氣的時候，你對準你的目標揮出拳頭的時候，這個時候讓別人的肉體和心理感受到你的沖擊波，而拳頭卻未接觸到他們的身體，這就叫男人。”曾經我教育兒子的東西，今天用在我自己身上了。兒子特別理解我，因為我的大兒子已從海外回來，在自己創業。他會經常幫我看些新聞，查些材料，還會和我交流他的看法，甚至有時會在半夜去公司看我，這就是家人給我的力量。

做為股東，江南春在那段時間從道義上是會聲援我的，分眾傳媒的CFO是我的董事。我和南春的想法比較一致，都特別強調全覆蓋和互補，特別是他每次講生活圈媒體時，一定會講講地鐵公交媒體；我講生活圈媒體時一定是講分眾。最困難時期，我們曾經多次通過電話溝通和勉勵。

2013，華視重新出發

為了改變業績，從今年開始公司在戰略方面進行重新定位和轉變，原來我們是叫華視移動電視廣告網絡運營商，現在華視的節目創意能力得到強化，變成移動電視頻道聯播網運營商，就是要強調內容。

華視在今年更加注重移動電視的媒體屬性，并且在實現其特有屬性上更加加大力度，如專門成立節目創意制作中心，這是華視在讀懂市場前提下，根據華視發展提出的更高要求。節目質量是根本，更需要“活力”和“動起來”，在華視已有的商業模式下，從節目角度重新解讀客戶、市場和行業。

2013年，從政府到民間再到媒體的強烈關注，中國足球被給予深深期待。也是中國足球亟待升華的重要時期，華視堅定地牽手中超，與CCTV、新浪網等一起組成“中超全媒體平臺”，以“中超無處不在”為己任，實實在在地為中國足球的普及和明天做貢獻。華視與中超合作中每天有6檔專門節目，每年超過50億的媒體價值資源用來傳播中超，我本人也很喜歡足球，很喜歡賽場的激情，球運帶來國運，華視也可以借這個勢，順這個勢，贏得這個勢，同時華視完成了自己該承擔的責任，華視節目內容結合的理念也得以發揮。

“華視?中超”APP應用也推出了，該平臺使觀眾能夠通過手機進行中超俱樂部比賽的猜獎。該平臺還能夠長期從受眾雙屏互動的體驗中獲取消費偏好、消費信息，位置信息等關鍵的消費數據，從而為廣告主從鎖定目標消費群、品牌曝光、產品推廣、營銷活動到驅動消費提供更為完整的全媒體一站式服務。這一平臺試運營的測試結果所展現的高效互動和良好體驗讓廣告主、客戶和受眾感到興奮。

記者手記

在和李利民對話過程中，充分感受到一個企業家內心所具備的強大心理素質！如果不是身經百戰，如果不是抗壓素質強，面對如此困局時很多人都會難以承受巨壓，而會選擇放棄。