土地法律糾紛精選(九篇)

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第1篇：土地法律糾紛范文

[關鍵詞]社會主義新農村　土地承包糾紛　解決機制

一、土地承包經營權的概念

《民法通則》的第80條第2款規定：“公民、集體依法對集體所有的或國家所有由集體使用的土地的承包經營權，受法律保護”。我國土地承包經營始于1978年安徽省小崗村，此后在全國得到了全面推廣。我國土地承包經營權經歷了農民自發承包階段、全面開展階段和全面完善階段，在土地制度的改革中發揮著不可替代的作用。

二、土地承包經營權糾紛的類型

（1）土地承包合同糾紛

土地承包合同是土地發包方與承包方之間簽訂的合同，是圍繞土地所有權與使用權來訂立的合同。合同中約定了承包年限，租金等雙方應當履行的權利與義務，雙方中如果有任何一方違反合同中的規定，就承擔著違約責任，另一方就有權要求對方終止合同。近年來的數據表明，此類糾紛主要是在合同訂立、履行等階段引發糾紛，從而阻礙正常的生產生活秩序。

(2)土地承包經營權繼承糾紛

隨著法制體系的不斷完善，土地承包經營權在法律上面不斷得到肯定，其繼承性也得到認可，但是在司法實踐中卻面臨著種種困難。其中主要在以下問題當中存在爭議：婦女是否同男子一樣享有繼承權；外來人口是否享有繼承權；已經辦理本村的當地人是否還想有繼承權；這些問題在目前的法律法規及土地管理條例中無跡可尋，在實踐中更是沒有明確說明，因此由此引發的糾紛也開始在土地承包糾紛中占有一定的比重。

三、農村土地承包糾紛產生原因

（1）合同不完善引發的糾紛

由于當前土地承包人與發包人多是當地農民，法律意識匱乏，合同內容簡單寬泛，更有甚者只是進行了粗略的口頭約定，沒有正式簽訂合同。在這種情況下，許多事情浮出水面之后無法按照合同處理，雙方的權利義務也無從談起，也無法追究當事人的責任與過錯。因此，加大農村的普法力度是非常必須的，只有增強了農村自身的法律知識，才能夠減少此類糾紛的發生率，使土地得到有效利用。

（2） 法律政策調整致使土地狀況混亂。

隨著法治社會的構建，我國相關法律做了大量規定，但是在實踐中國家出臺的種種政策與當前法律產生沖突，使得人們不知道該按照政策辦事還是按照法律辦事，從而造成土地狀況混亂的局面。與此同時，盡管有了法律政策的大量規定，村中的土地問題依舊層次不窮，無法彌補當下的空白，長此以往就加大了法院的審判任務，造成此類案件不能得到及時有效的處理從而成為固瘤。

四、解決新農村建設中土地承包糾紛的相關對策

（1）完善相關土地制度

改革開放三十余年，市場經濟已經從沿海轉移到內陸，從城市輻射到農村，在構建社會主義新農村的偉大背景下，建立一個完善合理的土地承包經營體制更是顯得尤為重要。只有建立一個健全有序的體制，才能從根本上保護廣大農民的根本權益，加快土地流轉，減少撂荒提地，使廣大土地得到有效利用，加快社會主義新農村建設的步伐。

（2）構建多元化糾紛解決機制

以相關法律為依托，建立健全適合農村特點的仲裁程序、方法、工作規程和檔案管理等各項制度，為農民依法解決糾紛創造良好的制度環境。建立仲裁制度體系，加強同、司法、土地、民政等部門的溝通協作，形成多部門配合協作、齊抓共管、分工負責的糾紛調節機制。積極探索建立與我國土地承包經營權糾紛特點相適合的仲裁程序和方法。

（3）強化政府監管責任

準確定位政府的責任，健全領導責任追究制。對于沒有按照法律、法規辦事，違反相關政策和程序處理不當引發的，應當追究有關責任人的責任，有嚴重惡劣社會影響并造成重大損失的要追究相關人員的法律責任。

（4） 完善社會保障體系

大力發展農村教育事業，加快農村城市化進程，拓寬農民流轉渠道，增強農村勞動力的綜合素質；賦予農民在不同地區和行業自由流轉的權利，降低農村勞動力轉移的交易成本；取消不合理的收費，為農民流轉提供必要的就業信息和服務，確保農民流轉能夠獲得人身和財產的保護，提高農民的市民代遇。

參考文獻：

[1]王志彬、王有強《農村集體土地承包經營體制問題研究》，《農村經濟》2002年12期，P32—33

[2]林卿《農村土地承包期再延長三十年政策的實證分析與理論思考》，《中國農村經濟》1999年03期，P22—26

[3]錢忠好《中國農村土地承包經營權的產權殘缺與重建研究》，《江蘇社會科學》2002年02期，P39-47

第2篇：土地法律糾紛范文

關鍵詞：相鄰關系；法律調整；公法相鄰關系法

在我國，一提起相鄰關系法律保護問題，人們一般首先想到的是民法上的相鄰關系或相鄰權制度，很少有人提到涉及公法的相鄰法制度。近年來，隨著我國城市住房制度的改革，以住宅小區為模式的居住形態逐漸替代了以往院落結構的居住形式，隨之而來的是不斷涌現的新型相鄰關系糾紛，這使得原有民事法律及司法解釋對相鄰關系的規定顯得愈加籠統與淺顯。民法相鄰關系法的這些規定不僅十分簡單，而且對某些重要的相鄰關系也未涉及，使法律對社會生活的調整留下了相當大的空白。我們只有賦予相鄰關系理論新的內涵，才能為當前實踐中的相關問題提供行之有效的理論支持。

一、民法對相鄰關系的調整及缺陷

（一）傳統理論對相鄰關系的調整

不動產相鄰關系，簡稱相鄰關系，為羅馬法以來物權法中一項重要的制度。它是相鄰近的不動產所有人或利用人之間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人與利用人之間的排他力相互沖突時，為調和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規定的權利義務關系。[1]簡而言之，相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，因相互間相鄰關系依法應當給予對方方便或接受限制而發生的權利義務關系，便是不動產相鄰關系。“相鄰關系制度，其功能在于擴張一方的所有權、限制他方的排除請求權，課以作為或不作為義務并設補償制度，以實現雙方當事人利益關系之平衡。”[2]

我國的民事法律對相鄰關系的調整散見于《民法通則》、《民通意見》及《物權法》中。民法通則只規定了一條處理相鄰關系的基本原則，即第83條：不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行等相鄰關系。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見也僅僅用6個條文規定了4類的土地相鄰關系，它們分別是：相鄰截水、排水、用水、流水相鄰關系；通行相鄰關系；防險相鄰關系和地界竹木歸屬的相鄰關系。2007年10月1日開始實施的《物權法》對相鄰關系的調整也有涉及。

（二）傳統理論對新型相鄰關系調整的缺陷

民法上的相鄰關系或相鄰權制度對相鄰不動產糾紛的調整起著不可代替的作用。然而，隨著社會的發展和科技進步，僅僅依靠民法相鄰關系制度遠遠不能解決相鄰土地的空間利用和鄰人利益保護問題。近年來，隨著我國城市發展腳步的加快，以住宅小區為模式的居住形態逐漸替代了以往院落結構的居住形式，隨之而來的是不斷涌現的新型相鄰關系糾紛，相鄰關系中鄰人權利的侵害不僅有私人行為還有公法主體的行政行為，因此，民法相鄰關系制度對新型的相鄰關系糾紛的調整越來越力不從心。

如在“富順縣永年鎮農機管理服務站訴肖順明案”中，[3]原告(富順縣永年鎮農機管理服務站)經批準于2000年4月開始修建職工集資綜合樓。在施工中，被告(肖順明)以該施工造成自己房屋墻體拉裂、地基下陷，影響安全為由，阻止原告施工，二者由此發生糾紛。富順縣人民法院經審理認為：原告經有關部門批準取得合法手續后，在規劃用地范圍內修建職工集資綜合樓符合法律規定，受法律保護，被告阻擋原告施工無法律根據，應當停止，并賠償因此給原告造成的損失。在該案中，法院明確認為，行政機關的建筑許可(建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和建設工程施工許可)具有排除鄰人基于所有權所享有的妨害排除和不作為請求權。鄰人若想排除該侵害行為，只能通過提起撤銷建筑許可之訴予以解決。

上述案例極具代表性，現代社會，隨著經濟的快速發展，城市發展日新月異，城市土地資源更顯稀缺，為了使整個城市土地空間得到最有效率的利用，必須從整體上對城市土地空間加以規劃和控制，于是涉及公法行政行為的新型相鄰關系就出現了。由于民法相鄰關系法依其規范的性質和目的，不能有效解決新型的相鄰土地利用問題。因此，公法對相鄰關系的調整顯得愈加重要。

二、公法對現代相鄰關系調整的必要性

相鄰法主要涉及不動產的利用和保護問題，而在不動產特別是土地法領域，公法與私法的相互滲透在現代社會是一個不可避免的趨勢。在日常生活中，經常會出現這樣的問題：建設者在證件許可齊備的情況下建造建筑物或其他工程設施，該建筑物或設施損害了鄰人的利益（如鄰人的通風、采光或安全），鄰人要求拆除建筑物或請求賠償，而建筑者則以該建筑物系在建筑主管機關的許可下建造的，以合法建筑予以抗辯，由此引發糾紛。該糾紛引發的法律問題主要有兩個：一是受害的鄰人能否提起撤銷建筑許可之行政訴訟，即是否享有公法上的相鄰權；二是該建筑許可是否有排除鄰人基于民法所有權所享有的排除妨害請求權或不作為請求權。該糾紛所提出的問題，無不涉及公法所調整的范圍。

在相鄰保護問題上，僅僅依靠傳統民法相鄰法已遠遠不能因應社會發展的需要，也與現在法律發展相去甚遠。隨著限制私法權利（主要是所有權）的公法規范的日益增多，對私人（鄰人）權利的侵害主要不是私人行為而是公法主體的行政行為，而對來自這些公法主體的行政行為的侵害，僅僅依靠民法的救濟手段顯然是不充分的，有必要賦予鄰人主觀的公法權利，即公法相鄰權。借助這種公法相鄰權，鄰人就可以事前參與行政行為的制作之中并提出異議以及在異議不成立時提起行政行為無效或撤銷之訴，或者事后請求行政機關對侵害其權利行為進行干預。只有通過這些公法相鄰權，鄰人才能夠獲得有效的保護，上述兩個問題才可以得以解決。

私法相鄰關系法的漏洞可以通過公法相鄰關系法加以補充。有一些涉及鄰人利益的問題在民法相鄰關系法中沒有或不宜規定。如有關 建筑間距、建筑物高度以及一般性的有關建筑利用和建筑設施之建造的方式等問題，都沒有規定在民法相鄰法中，而是通過公法的《民用建筑物設計通則》、《城市居住區規劃設計規范》加以規范的。這些規范通常被認為具有第三人保護的性質。通過《民用建筑物設計通則》、《城市居住區規劃設計規范》和其他法律之公法相鄰保護規定來解決因建筑物、柵欄、樹木等阻礙采光和通風的問題(消極性妨害)，或者因在鄰地附近建筑丑陋建筑物、支撐墻、破爛物而損害美感(觀念性妨害)問題，既能實現有效的保護，也得以有明確的制定法上根據。

三、我國公法相鄰關系法的實證分析

（一）公法相鄰關系法的理論基礎

我國現行的公法相鄰保護制度所涉及的相關規定主要包含在以下法律中：

1、《行政訴訟法》及最高法院的相關解釋。《行政訴訟法》與公法相鄰保護問題有關的規定有第2條、第11條和第27條。第2條一般性的規定了公民、法人和其他組織的行政訴訟權利。第11條規定了行政訴訟的受案范圍，盡管該條沒有直接涉及侵害第三人（鄰人）的利益保護的規定，但在第1款地8項和第2款作為兜底條款，為作為第三人的鄰人提起行政訴訟留有一定的空間。不過，這個空間又被隨后的第27條加以限制，“同提起訴訟的具體行政行為有利害關系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟。”從該條規定來看，似乎又否認第三人（鄰人）享有獨立的訴權。可見，《行政訴訟法》僅僅在一個十分有限的范圍內對第三人（鄰人）予以保護。

最高人民法院《關于執行若干問題的解釋》第13條第1 款第1項明確提到相鄰保護的問題，即“被訴的具體行政行為涉及其相鄰權或者公平競爭權的”第三人可以提起行政訴訟。以此規定，如果某一具體的行政行為（如行政許可）侵害了鄰人依民法所享有的相鄰權，該鄰人就可以通過行政訴訟的途徑獲得公法上的救濟。根據行政訴訟法的規定，鄰人此時可以提起變更或撤銷行政行為之訴給付訴訟（請求行政機關對侵害其相鄰權行為進行干預）來保護自己的權利。

2、《行政許可法》。行政許可法所涉及的事項通常是一些直接涉及國家安全、公共安全、生態環境的保護以及直接關系到人身健康、生命財產安全等特定的活動和設施。這些活動除了有可能對國家安全和社會公共利益造成損害之外，還可能對活動的直接直接實施者以及與其相關的其他第三人（包括鄰人）造成影響和損害。所以，在行政許可的設定和實施時，必須將所有相關者的利益都考慮進去。就涉及第三人利益保護而言，《行政許可法》規定了以下幾種制度：（1）、公布、公開和公示制度。通過這種制度，第三人（鄰人）就可以及時知道行政機關的許可行為有沒有違反法律法規的規定，及時的發現行政許可的結果是否侵害了自己的權利，以便及時地尋求法律的救濟。所以，可以較肯定的認為，這些規定具有保護第三人（包括鄰人）利益的目的，屬于公法相鄰保護規范。（2）、第三人參與制度。通過該參與權的行使，鄰人就可以參加到行政許可行為的制作過程中，表達自己的意見，主張自己的權利，防止有損于自己利益的許可行為發生。（3）、第三人聽證制度。第三人（鄰人）聽證制度賦予第三人更充分的發表意見和主張權利的機會，并且聽證的結果不是僅僅給行政機關提供參考，而是行政許可制作的基本依據。所以，鄰人這種公法上的聽證權利也是鄰人實現利益保障的有效手段，也是公法相鄰權的一項重要內容。

此外，我國的《城市規劃法》、《建筑法》、《民用建筑物設計通則》、《城市居住區規劃設計規范》等法律法規中也有涉及相鄰關系調整的條文。

（二）我國公法相鄰關系法在實踐中的缺陷

從我國現行法規定上看，受行政行為效果影響的第三人(鄰人)在其利益受到或可能受到行政機關的侵害時，有三種可資救濟的途徑：參與行政許可、要求聽證和提起行政訴訟。這三項制度構成我國公法相鄰關系制度的一般規定。但是，此項制度缺乏具體內容，可操作性不強。

依《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條和第13條第1款第1項規定，鄰人在所有情況下都事先被規定為與行政行為有法律上的利害關系的第三人，也就是說享有一般性的公法上的相鄰權。有了這個一般性的法律規定，就可免去對具體規范做是否具有保護第三人(鄰人)目的的審查，只需要審查該行政許可(規劃許可)是否有侵害鄰人相鄰權的事實即可。我國目前保持這種公法相鄰權的一般性規定具有一定的好處，因為從我國一些具體的公法相鄰關系法，如《城市規劃法》、《建筑法》、《民用建筑物設計通則》、《城市居住區規劃設計規范》等的規定看，并沒有明確賦予鄰人對規劃許可或建筑許可等行政行為享有參與、聽證或提起行政訴訟等公法相鄰權的規定，因此也無法通過解釋得出該規范具有保護第三人(鄰人)的目的。在這種情況下，通過公法相鄰法的一般性規定，可以有效地彌補這些規范對鄰人利益保護的不足。但另一方面也應看到，這種一般性規定盡管具有普遍適用性及補充具體法律規范缺漏的作用，但也存在內容空洞、不易操作等問題，所以有必要通過具體規范予以充實和完善。例如，對建筑許可，除了規定鄰人享有一般性的參與權和聽證權以外，還必須針對建筑許可自身特點對這些公法相鄰權利進一步具體化，如規定通知鄰人參與的方式(書面或口頭)、鄰人提出異議的時間及逾期不提出異議的后果(失權效果)、鄰人提起撤銷建筑許可的條件等等。而所有這些內容在我國《城市規劃法》和《建筑法》中都沒有規定。

四、完善相鄰關系的公法調整機制

公法對相鄰關系的調整，并不必然排斥傳統私法相鄰關系理論對相鄰權的保護。作為傳統民法調整的有力補充，公法相鄰關系法與民法相鄰關系法盡管各自規范的對象和目的不同,但二者在功能上具有很強的互補關系。因此，要想完善相鄰關系的公法調整機制，必先協調好私法相鄰關系法和公法相鄰關系法之間的關系，發揮兩者的互補作用。其次，要處理好政府部門在相鄰關系中的角色問題。

（一）完善立法，建立系統的相鄰關系調整體系

筆者認為，完善相鄰關系的公法調整問題首先應通過立法方式加以協調。在公法立法時，如果公法行為涉及第三人的私法相鄰權，應將這種私法相鄰權納入其考量的范圍 ，作為發放行政行為的一個標準或條件；如果公共利益與鄰人私法利益不能同時兼顧，可以在法律中明確規定，該類企業或設施的行政許可具有排除或限制鄰人私法相鄰權的效力。同樣，在私法相鄰關系立法時，為了避免與公法規范沖突，可以賦予一些公法規定優先適用的效力，或者，私法相鄰關系內容依公法規定予以解釋，如將公法規定的不可量物侵入的極限值或標準值作為判斷不可量物侵入是否重大的標準等。我國目前還沒有這樣的法律規范(沖突規范)。其次，如果法律對解決公法相鄰關系法與私法相鄰關系法的沖突沒有明確規定，在司法實踐中也不能一律地主張行政許可具有排除私法相鄰權的效力，或私法相鄰權完全不受行政許可效力的影響。如果行政許可行為沒有違反法律規定，且行政機關的行政許可是在充分考慮了第三人(鄰人)的利益，且在保證第三人(鄰人)充分行使其公法相鄰權(參與權、聽證權)基礎上制作的，此時可以接受行政許可的優先效力，第三人(鄰人)只能通過提起行政復議和行政訴訟方式獲得救濟；否則，行政許可不發生排除或限制私法相鄰權的效力。

（二）建立私法相鄰關系法的“抑制型”保護與公法相鄰關系法的“預防型”保護互補機制

私法相鄰關系法對(鄰人)私權的保護，除不作為請求權具有損害預防的作用之外，無論是排除請求權、相鄰法上的補償請求權、還是侵權法上的損害賠償請求權，都是在于排除或補償事后所發生的損失。這說明，私法相鄰關系法的保護主要是一種“抑制型的”保護。這種保護對具有公益性的利益特別是小區資源環境的保護而言顯然是不充分的，因為環境的破壞一般具有不可回復性之特點，所以環境保護的有效性和重點在于事前預防，而非事后補償。

私法相鄰關系法這種“抑制型的”權利保護之不足，可以通過公法相鄰關系法來得以彌補，因為后者通常具有“預防型的”保護特點。這種特點主要體現在以下幾個方面：(1)、許可保留。立法者頒布了大量的服務于設施安全和環境保護的公法，在這些法律中,對一些具有潛在威脅人們生命財產安全和破壞環境的營業或設施，必須在得到許可以后才能進行。通過這種許可，行政機關就可以將那些可能具有重大安全隱患和嚴重破壞環境的營業和設施事先排除。(2)、鄰人對許可程序的參與權。通過這種參與程序，鄰人可以對有違其利益的建筑計劃和營業設施提出反對，在反對無效時，可到行政法院提起許可撤銷之訴；對不需要許可的營業或設施，有請求行政主管機關予以干預的權利。借助上述權利的行使，可以很好地起到事先防止損害發生的作用。(3)、空間計劃。通過空間計劃可以對一個地區的空間發展進行事先的謀劃，有效地預防或減少不可量物侵入對周圍鄰人的影響，避免累積性排放所造成的重大的環境污染。

因此，豐富調整手段，建立私法相鄰關系法的“抑制型”保護與公法相鄰關系法的“預防型”保護互補機制，是完善相鄰權保護制度的有效舉措。

（三）相鄰關系中政府的角色：維護公共利益，被動介入鄰里糾紛

行政部門應從實際出發制定處理相鄰權糾紛的詳細標準。如何才能及時公平合理地處理相鄰權糾紛，一個重要的條件就是相關行政部門應當從實際出發，認真研究實踐中出現的新課題，有預見性地制定相關的認定標準，例如光的折射流明度、異味散布的濃度、噪音的分貝數、停車位或建筑物與相鄰方的合理間距等等。在制定標準的過程中不但應進行相關的試驗，或借鑒國外的一些先進經驗，還要根據具體國情及各地的生活習俗，制定出具有中國特色的量化標準。另外，對相關法規進行廣泛的宣傳，使得社會對其有充分的了解，一旦出現相鄰關系矛盾，處理機關就可以做到有法可依、有據可查，以達到合法、合理、公平、妥善解決矛盾的目的。

相鄰關系不僅是法律關系，它實際還體現了在群體社會中人與人之間的心理包容度。對于局部微小的開發行為，只要在鄰里可容忍的范圍內，通常不會引起法律糾紛。而在許多國家的規劃管理中，針對相鄰關系的變化而不涉及公共利益的情況下，政府通常采取不主動作為的態度，比如英國和我國香港地區的規劃實踐中，針對居住區內微小的改建行為，如果鄰里沒有舉報，一般政府不干預。在開發控制過程中，政府還可以采取免責措施將相鄰關系置于法律的管制框架下，而不是行政管轄的制度下。[4]如在蘇格蘭，規劃申請的鄰里通告是申請人的責任，在提出規劃申請時，需要向規劃部門證明鄰里以及相關利益人已經被告知。[5]比如在北京，政府并不直接干預住改商的問題，住改商的申請人只要獲得有利害關系的業主同意，并提供住所所在地居民委員會或業主委員會出具的、有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件等，登記機關即予辦理登記注冊。政府不是全能的管理者，以有限介入相鄰關系的方式來應對城市建設中各種紛繁復雜的開發行為，可以避免公共資源的浪費，同時提高管理的效率。

參考文獻：

[1]陳華彬.物權法研究[M].北京:法律出版社,2009.

[2]水中石.不動產相鄰關系研究[D].中國優秀博碩士學位論文全文數據庫 (碩士), 2006 .

[3]祝銘山.相鄰關系糾紛[M].北京:中國法制出版社,2004.

第3篇：土地法律糾紛范文

（溫州大學城市學院 浙江 溫州 300071）

摘 要：介紹了土地信托的概念、特征及其運行體系，探討了我國是否能正常實施土地信托以及應該采取怎么樣的配套措施。首先總結了我國現有的農村土地流轉制度所存在的不足與弊端；然后借鑒信托制度起步較早的西方國家的理論與實踐經驗，把理論與實踐有機地結合起來；再切實地根據我國農村特有現狀，對信托制度的四大要素——信托人、受托人、受益人和信托財產進行分析，從而完整地闡述了在我國農村應建立合適的土地信托制度的方法。

關鍵詞 ：信托制度；農村土地使用權；土地流轉；土地信托制度

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．12．003

0 引言

作為一種優秀的財產管理制度，信托無疑是有著長遠的社會根源和及其深厚的歷史因素，因此在幾百年歷史發展中也慢慢地被世界所接受，也更多在當今的社會經濟活動中被應用。就信托制度本身而言，它具有靈活多變的特性，能更好地加快商品的流動速度，因此信托財產才能可以延伸到其他許多方面，這中間最被我們熟知的就是不動產、證券和其他一些金融產品。這種多變的理財方式被很多別的法系國家所借鑒，還出現在了各式各樣的資本領域內。這也使得這些國家在承認土地不動產是信托財產的一種形式這一問題上顯得很直接。但是在我國的實踐中，可以明顯地發現農村土地信托很少被關注和開發，當它與別的金融資本市場中的信托制度相比時尤為明顯。

農業大國是我國的一個傳統定位，也就是說農業在很大程度上決定了我國經濟的發展情況。加強農業發展的穩定性、協調性，逐步穩定農民收入的增加速度，都對我國經濟發展有著很重大的正面影響。農業一直以來是我國政府關注的重中之重。即使從20世紀80年代開始家庭聯產承包制和統雙層經營體制已將廣泛地在農村實施，而且也在很大程度上推動了農業的發展。但市場經濟和生產力也隨著社會的發展在不斷地進步，所以我國的這種個人小作坊式的經營模式也早己經滿足不了我國農村生產力發展的形勢需求了。所以只有改變土地使用權的流轉模式，使土地使用權流轉于不同的經營主體之間，才能盡可能加速農業的發展，使農業有一個質的飛躍。

1 農村土地信托概述

1.1 農村土地信托概念

農村土地信托是指把所有權和承包權作為農村土地基本權利的前提下，為了使土地承包人得到最大的土地利益和更加有效地利用土地資源，將土地的經營權以信托的方式交給受托人，當然這一切都建立在對被受托人的信任之上。而受托人則把最大化地牟取土地的收益作為自己的最終目標，對土地實行獨立的經營管理，而土地承包者或其指定的受益人則享有土地利害關系的受法律保護的行為。

因為受制于生產成本、科技等外界因素的影響，在我國大多數農民是沒有辦法在種植耕地上取得符合自己預期值的利潤的，而這些原因最終會導致農民從事農業熱情的大大下降，造成了勞動力與土地之間無法平衡的兩難局面。所以為了更加有效地利用土地，就有了土地信托的出現，土地承包者可以以信托的方式把土地的經營權交給有經營意愿的個人或企業經營管理，當然被托付的企業與個人一定要有承擔的能力。當企業和個人擁有土地的支配權后，不但可以以自己的意志擁有獨立經營管理信托土地的權利，而且由他指定的受益人可以享有土地的使用權，不過是在扣除約定報酬和經營費用之后。

1.2 農村土地信托的價值

由于土地信托制的橫空出世，對我國土地流轉和土地制度產生重大影響。其制度價值在于：

1.2.1 促進農地休整，增強我國農業在國際市場上的競爭力

根據統計，我國農民的人均勞動力耕地面積不足其他發達國家的1/10。相比于發達國家，我國農用耕地的低效率、高成本，是國內農產品在國際市場上缺乏競爭力的主要原因。但由于土地信托的出現，迫使我國農村以家庭為單位、土地分散、手工為主的土地承包責任制時形成的局面被瓦解。集中土地資源是土地信托的主要功能，這樣可以在很高程度上提高土地的利用率，再加上因為提高機械化程度而帶動的勞動生產率上升，也能降低農業生產的成本，這些有效的舉措從許多不同的方面都加大了我國農產品的競爭力。

1.2.2 改變了農村人口與城市人口的構造，加速了農村人口的流動速度，提高了土地合理利用率

近幾年，高速發展的經濟，也在一定程度上加快了產業結構的改變，隨著第二、三產業比重的上升，農村人口流動的加快，城市化率從1949-2015年有了很大的增加，而農村勞動力的減少和土地資源的增多也從客觀上為農村土地信托的發展提供了很好的條件。同時，改變了市場經濟的格局，加速了資金、土地與勞動力等重要因素的流動。但如果只有勞動力的流動和土地流動不能相輔相成的同向發展的話，土地就會仍然處于被限制的狀態。所以只有創立完善了土地信托制度，才能提高土地的利用率，才能使土地經營權正常地流轉。

2 農村土地信托實踐的現狀與風險

2．1 我國農村土地信托現狀

在我國農村，農地實施的是農村集體所有權制度，農戶對土地具有經營權，對于農村土地的承包經營權依據《農村土地承包法》第三十二條規定，通過承包而得到的土地經營權可以依法采取轉包、出租、互換等多種方式流轉。但該法沒有規定土地信托的方式進行流轉。但在我國局部地區進行了農村土地信托方式進行流轉的試驗和探索。現舉兩例予以說明土地信托的現狀。

2．1．1 湖南省益陽市土地信托的現狀

自2014年4月開始，位于湖南省益陽市的草尾鎮正式作為農村土地信托流轉的一個試點而進行發展。當地政府與農民經歷了一年多的摸爬滾打，最終取得了令人滿意的成績，成為解決“三農”問題的重要指向，被專家稱為“益陽模式”。

堅持以土地所有為原則，是益陽市開展土地信托的一大特色，在保障農民承包權的前提下，再由政府出資建立信托機構接受農民委托，依照土地使用權市場化的需求，通過正規的流程，將土地經營權在一定期限內依法、自愿、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。

2．1．2 龍崗土地信托的現狀

龍崗模式的基本內容是借由龍頭企業的帶動而發展起來的，一直堅持自愿、自由、平等的原則。土地信托則可以轉變為資本的形式去介入，通過與一些大型企業的合作，推進土地信托流轉股份化，加快經營管理職業化的速度，規范政府的執法形式，大力推進“三農”的發展。這種模式要求可以包容更多的經營主體和市場，因此它的成型難度也更加大。

龍崗模式很重視保護農民的利益，所以基本上采取的都是“租金＋分紅＋收入”的分配方法，也就是說不論合作社盈虧與否，都必須按照合同向農民提供相應的酬勞，農民則可以自主選擇實物或者現金，在提取公積金、風險金、農機具折舊費等費用之后，剩余的部分按照股權的多少進行分配。這種模式使得村農、企業以及集體的利益得到了很好統一，受到了社會大眾的重視。

2．2 農村土地信托實踐中存在的問題與風險

2．2．1 土地信托機制不健全

由于我國農村土地市場的發展還不成熟，價格、供求、競爭等機制還沒有完全形成，農村承包地使用權流轉還處于分散、自發和無序狀態，無論是農戶間的托付，還是農戶與企業之間的托付，基本上采取口頭協議的方式，并沒有簽訂書面合同的習慣。在沒有法律的維護下一旦有違約情況出現，就很容易產生法律糾紛，不利于后續土地信托的進行。所以單單依靠傳統的協議方式是不科學的、落后的，應該在有效的法律庇護下簽訂協議。

2．2．2 農村土地信托主體的風險

信托委托人都擁有土地的經營權。從目前看來，農民由于自身的文化水平不高，所以對土地信托的認識不是很深刻，在維護自身權益方面也沒有很積極主動，所以他們的權益很容易遭受到損害。第一，在信托剛剛設立的時候，農民的土地就被強制流轉，在我國，由于特殊的國情導致了政府成為了農村土地信托的主導者，地方政府為了自己的私人利益往往會去阻礙土地信托制度的發展；第二，農民通過土地信托而獲得的收益始終無法保證，信托機構會利用自己在信息、技術、政策上的優勢，故意在信托剛設立的時候就壓低農民的收益。而且由于信托設立后，作為委托人的農民就不能親自對自己的土地進行管理，這就會造成農民無法及時了解自己土地的盈虧情況，而這種知情權的流失也會導致農民權利的受損；最后也是最重要的，對農民以后的生活也會造成很大的傷害，農民在土地被流轉后，他們的正常的生活狀態都會受到來自就業、社保等方面的壓力。

2．2．3 農村土地信托的操作風險

農村土地信托具有的操作風險一般在于在項目運營的過程中受托人由于違規的操作或隨意改變土地用途而造成的信托風險。農地信托的受托人必須同時具有敏銳的市場洞察力和管理土地的豐富經驗，當然對于信托市場發面的天賦也是必不可少的。當然并不是所具備駕馭農地信托能力的信托人都能同時兼顧到農地信托所涉及的行政審批、備案事項等多個方面，這樣就會存在著信托機構躲避管制、不正確操作的情況。此外，還有部分信托人會改變土地的使用用途。土地承包經營權是受到合同的限制的，如果沒有依法得到批準，是不能將承包的土地用于非農建設的。信托機構不得因為利益的驅使而去違規，自作主張地改變土地的用途；地方政府也不得憑借土地信托的名義，在土地承包經營權信托中裹脅農村集體建設用地和宅基地非法、變相搞工業開發區和“小產權”房建設。然而相較于農業利潤的微薄，進行房地產開發無疑會帶來豐厚回報。若信托機構不能很堅決地拒絕來自其他方面的利益誘惑，疏于防范風險，那么違法使用土地的事情就不能被杜絕，這對國家、對社會公共利益造成的損害將會是巨大的。

2．2．4 農村土地信托的系統性風險

系統性風險一般分為市場風險和政策制度風險。其中的市場風險就是指代土地信托的模式，一般是由信托公司向信托主體籌集資金，再由政府向農民征收土地資源，然后再交由專業的公司經營。信托項目僅能夠進行農業建設，其價值創造來自于規模化連片后，由專業服務機構增加投入，提高土地的科技化、集約化運用而帶來增值，但是農業企業及項目的盈利能力普遍不高，僅靠農業生產是很難帶來足夠的增值額的，且農產品價格波動較大，這種情況下就產生了信托項目的盈利風險。

3 農村土地信托的國外經驗借鑒

3．1 日本“土地信托模式”模式

3．1．1 基本概況

日本由于受先天性條件的制約，自然資源匱乏，人均耕地少，在農業生產上不具有比較優勢，如何高效地利用有限的耕地開展農業生產，是其一直關注的焦點。

3．1．2 日本模式的具體操作流程

日本的土地信托模式是先經過土地所有人把土地信托給信托機構，并從受托人投資經營受托土地的收益中獲取報酬（見圖1）。

在日本，土地信托大致劃分為兩種形式，包括出售型信托和租賃型信托。出售型信托指委托人授權受托人將信托財產進行出售，受托人獲得合同規定的中間費用后，剩余所得由委托人或委托人指定的受益人占有；租賃型信托指委托人將信托財產委托給受托人進行經營管理，受托人無權直接處置信托財產，在信托合同或契約期滿后，委托人收回對信托財產的所有權。日本土地信托制度對高效投資利用稀缺的土地資源起到了關鍵性作用。

3．2 美國門郡地區“土地信托模式”模式

3．2．1 門郡地區土地信托模式特點

門郡地區的土地信托起源于一個商人，他作為一個信托人首先買了一塊土地，然后再將這片土地的所有權信托給了權威的信托機構，雙方當事人簽訂信托合同或契約，由信托機構發行土地信托受益憑證，而銷售土地信托受益憑證由信托人負責，土地受益憑證直接享有信托財產（土地所有權）的受益權，受益憑證的銷售所得直接用于對土地的改造整理，再將土地出租給該土地開發商組成的公司。

3．2．2 門郡模式的工作要點

第一，利用土地保護手段的組合（即資金和地權的組合）來經營土地信托。

第二，有專門的志愿者負責土地管理。

第三，提高公眾意識，門郡地區具有獨立的生態系統，對土地資源的保護十分重要。門郡工作聯盟是門郡自然資源保護協會的合作組織，是門郡地區的重要組成機構。2001年以來，隨著聯盟工作量的日益增多，門郡工作聯盟開始積極發展志愿者，擴充人員隊伍，努力尋求一種長久保護稀缺土地資源的責任經營體系。在土地工作聯盟形成的時期，加入聯盟的志愿者比較多，聯盟就增加了新的土地工作目標，即在保護土地的基礎上，恢復其生態的多樣性。在土地聯盟運行的初期，門郡工作聯盟平均每季度有25個工作組（2005年），志愿者貢獻了600多個小時的志愿服務。

4 農村土地信托制度完善的措施

4．1 確立農村土地信托配套法律制度的立法地位和指導思想

由于農村土地信托在國內并沒有建立一個明確、系統的法規。因此應該盡量加快無論是農民還是政府對農村土地信托的認可程度和合法性，雖然在很多省份的許多農村，農村土地信托已經展開了試驗，但在應用的廣度和深度上還是不能和其他的流轉模式并駕齊驅。在信托還沒有在人們心中根深蒂固的情況下，作為一種新興的土地流轉方式，如果沒有法律的支持，即使有再好的效果也不會被市場廣泛地接受。如果想要更健康地推廣農村土地信托制度，合法和自愿是兩個必須要遵守的的原則，在這過程中既要遵循信托理念，又要在經營管理農村土地方面懂得變通，只有這樣農村土地信托才能健康、快速發展。這里的自愿是指，農民通過村里的規定流程，自愿決定該村土地信托與否，挑選受托人和信托其他相關事項。所謂靈活經營管理，可以根據不同土地的自然因素和社會因素，然后采用不同的方法進行土地信托。

4．2 明確土地所有人在農村土地信托中的地位

土地信托流轉制的完善與否在很大程度上取決于土地所有人介入土地信托流轉的程度。在許多學者看來，我們應該給予土地經營者足夠的權利對信托土地自由地流轉，不需要受到發包人的管制，如果要經過發包人的同意則是限制過嚴，會使土地流轉信托看起來像債權式流轉。但我認為這種觀點比較片面甚至偏激：一個是土地所有人參與土地信托流轉，另一個是尊重農民自主意愿，我覺得在兩者之間并不存在什么矛盾，反而是一種相輔相成的關系，二者相互依托，各自只有在對方的基礎上才能正常發展。首先，作為土地所有者能參加的底線，土地信托流轉還是遵守著土地承包者流轉制度所規定的規則，而土地所有人作為一個中介者，為了使流轉過程規范，禁止雙方蓄意地進行不正當的勾結，從而導致土地用途被破壞，必須監督這一切。其次，從物權關系看，土地所有人對土地承包經營權的轉讓持有肯定和否決的權利也是無可厚非的，否則任由土地不停地流轉。

4．3 完善信托土地財產的審查

法律規定我國集體所有的土地包括耕地、村集體所有的荒地、林地以及村民的宅基地、自留山、自留地等。依據現行法，我國土地信托制度的客體是土地承包經營權，按照現行法規定，自留山、自留地不準買賣、出租作為宅基地，同時禁止用作它途。在對信托土地財產審查時，應當嚴格明確信托土地的法律屬性。為防止農地信托權利的濫用，可以從以下兩方面完善監管：首先對于村委會以集體名義進行信托的土地財產，應當經過2/3以上的村民或是村民代表同意，才能委托信托機構進行經營管理。其次，對于個人信托的土地財產，個人應當持有土地承包經營權證，而信托機構有義務審查土地承包經營權證的有效性，并同時審查其主體身份的合法性，保證權證統一。

4．4 完善政府對于信托流轉的監督，完善信托流轉的可行性評估

土地信托事關廣大農戶的利益，決不能僅做表面文章與形象工程，更不能以輕視的態度對待，政府相關部門應當對于當地的土地信托的可行性做出科學評估，借鑒全國各地的實踐經驗，因地制宜。在信托流轉過程中，應當遵循公平自愿的原則，嚴禁強制農戶進行土地信托的違法行為的發生。對于以村集體名義進行的信托行為，相關政府部門應當審查其是否經過了必要的程序，對于信托財產的收益是否進行了公示，以及其管理分配情況是否陽光化等等。同時要強化和嚴格經營者準入制度，對經營者的資質、能力、信譽進行嚴格審查；其次，實行流轉的事前審查，包括流轉各方的主體資質、流轉方式以及農民權益保障的標準等等。

4．5 建立完善土地信托中心監管制度

僅僅靠政府的撥款和個人的資金是遠遠無法滿足土地開發的需求的。土地開發需要巨額資金，因此建立土地投資信托基金是當前最有效的方法，它不但可以在一定程度上解決開發資金不足的問題，還可以完善對于土地流轉的監管。成立農村土地信托中心，明確該中心由縣政府或縣政府以上土地行政主管部門、銀監會等部門組成，在審核合法的前提下，按照自愿有償的原則，把分散的土地聚集在一起，用來解決土地資源和勞動力分配不均衡的情況，在以穩定承包權為基礎的情況下，加快經營權的流轉，促進農村產業結構的良好塑造。明確土地信托中心的職能，包括土地信息傳遞、土地中介職能、土地經營職能、土地監管職能等。土地信托中心對于受托的土地，如果自己使用應當定期就使用狀況予以公開，如果轉租給第三人使用，應當將第三人的使用資質、經營狀況予以公開，以確保土地按照約定的方式使用。土地中介職能，是指土地信托中心可以定期召開投標招標會，將委托給自己的土地以公開的方式進行轉租，同時又可以為供求雙方提供機會，從而獲得多贏；同時，土地信托機構可運用其信托基金自己開發利用土地，也可以引入其他資金融資開發，最大限度地發揮土地效益；最后，土地信托中心應當定期對經營者的資格、經營業務、信譽度進行審查，以減少信托風險。

4．6 成立土地信托業協會，加強自律管理

在世界其它各國的信托監管體系中，行業協會的地位具有不可替代性，與政府監管部門和其它機構一起構成了系統的監管體系。隨著我國信托機構的逐步增加，行業內部的管理風險突出。企業在經濟轉型過程中，由于長時期受到計劃經濟體制的困擾，企業自律的意識普遍缺乏，自我管理意識和約束能力不足。所以我們要成立信托行業協會，對信托行業進行全面的、規范的管理，為我國農村土地信托的健康有序發展提供有力支撐。

4．7 完善農村土地信托的金融支持

農村土地信托中的受托人作為經營與管理土地的主體，其主要目的是獲得由土地規模經營帶來的相對較高的收益。隨著土地邊際生產力的逐步降低，相應的對土地整理、開放和復墾的難度也逐步加大，信托機構所需要投入的資金量也越大。農村土地信托制度如果想要得到很順利的發展，特別需要一個良好的金融壞境作為支持，為土地信托機構提供金融貸款，不然會大大降低土地信托機構的運作效率。改革開放30年以來，我國農村金融服務基礎仍舊薄弱，特別是我國農村金融市場存在著正規金融機構單一化、壟斷化等問題，嚴重阻礙了農村經濟的發展。因此，給予土地信托機構相應的金融支持十分必要。

5 結語

農村土地信托作為我國農村土地流轉的重要組成部分，是適應我國基本國情的產物，是農村土地金融改革深入發展的結果，也是解決我國三農問題和縮小城鄉收入差距的新方法和新模式。本文認為在經濟高速發展的今天，農村土地流轉制的改革是一件勢在必得的事情。由于我國的改革起步較晚，從而也在很大程度上導致了我國農村土地信托制發展的滯后。再加上我國特有的國情更加使得農村土地信托在我國發展有著很大的困難。在優化和完善農村土地信托框架時，要逐步地適應不斷變化的實際情況和調整土地信托制度結構，將不利因素降到最低限度，利用農民收益與土地效率之間的利益平衡，推動我國土地利用和勞動生產率。

參考文獻

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