房地產開發步驟精選(九篇)
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第1篇：房地產開發步驟范文
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[j].商業經濟,2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[j].建筑經濟,2010(8).
第2篇：房地產開發步驟范文
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
第3篇：房地產開發步驟范文
地區房產局：
根據國家、省、地關于整頓和規范房地產市場秩序的通知要求，為促進我縣房地產市場健康發展，整頓和規范市場秩序，優化我縣房地產市場環境。我局按照省、地安排，聯系實際，精心組織，大力開展了整頓和規范房地產市場秩序工作，并取得了階段性成果?，F將工作情況匯報如下：
一、開展整頓和規范工作的基本做法
（一）加強領導，建立健全組織機構。為認真落實此項工作，我局加強領導，及時成立工作領導小組，抽派人員具體辦公，并根據整頓和規范要求，出臺了《自治縣建設局〈關于房地產市場秩序整頓和規范實施意見〉的通知》，進一步明確了工作目標、重點和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩步推進。按照《實施意見》，我們確定以“七個重點、五個步驟”為內容，開展檢查，即以查處違法違規開發建設行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗備案制、違規中介行為、違法廣告行為；“五個步驟”即宣傳發動、自查自糾、專項督查、整改處理、總結驗收。其次，針對當前房地產市場的具體情況，我們出臺了相關政策，出臺了《關于印發〈自治縣房地產開發建設程序〉的通知》、《關于貫徹落實建設部〈關于規范房地產企業開發建設行為的通知〉的通知》、《關于進一步加強房地產市場管理的通知》等文件，進一步規范房地產開發企業行為。
（三）聯系實際，突出重點。我縣除按照國家、省、地關于整頓和規范房地產市場秩序的要求對存在的七個方面問題進行全面清理和查處外，還針對突出問題進行整改，解決重點薄弱環節。具體是狠抓“四點”：即抓基點，強化開發企業資質管理，優化開發企業結構；抓難點，切實搞好房地產開發項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案例的查處力度；抓弱點，正確處理規范與發展的關系，不護短、不手收。對無證銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結合，通過強化資質管理、竣工綜合驗收等環節，增強企業的遵紀守法、合法經營意識。
（四）查處結合、邊整邊改。整頓和規范房地產市場秩序能否取得成效，關鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規行為是否落到實處，科學合理切實可行的管理制度能否建立起來。從實際情況看，我們這次整頓和規范改變以往只查不究，重查輕罰的現象，加大了依法行政的執法力度。在加強整頓和規范期間，我們還結合全縣作風建設的要求抓了管理軟環境工作。將機關作風建設、行風建設納入到部分服務管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務、抓政務公開等，也樹立了部門新形象。
二、整頓和規范過程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業能夠及時辦理拆遷許可證，按拆遷規范進行；拆遷資金沒有發生拖欠、擠占、挪用現象，做到?？顚Ｓ?，保障了拆遷當事人的合法權益；
（二）房地產交易方面：各房開企業都能按規定辦理預售（銷售）許可證，沒有發生收取房號定金、誠意金等變相預售行為；能夠使用規范化示范合同文本。
（三）房地產開發違法違規方面：經查發現未經許可擅自開工項目1個，已整改、補辦手續；無證從事房地產開發經營1個,處罰5000元罰款，并責令停工。
（四）商品房面積計算方面：多計算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗收備案方面：未經綜合驗收就交付使用的項目1個，通過整改已合格；未提供《兩書》的開發企業2家，已按要求進行了整改。
（六）房地產廣告管理：都能兌現廣告承諾內容，沒有發生虛假和不實的廣告行為。
（七）房地產中介服務：目前我縣還沒有中介服務機構。但房開企業的銷售人員，已按規定要求參加培訓，取得上崗證書。
三、存在問題
（一）物業管理工作滯后，需進一步加強房開項目的物業覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規范，沒有嚴格執行“一價清”和明碼標價制度。
（三）外地評估機構不按實評估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續加強商品房預售管理，繼續執行國家、省有關商品房預售管理規定和我縣頒布的《關于實行商品房預售資金監管通知》，防范商品房預售風險，切實保護消費者的合法權益。
（二）繼續執行商品房銷售“一價清”制度和明碼標價制度。
（三）繼續加強房地產中介機構及評估機構的管理，嚴格條件，規范行為。加強評估價格管理，規范契稅征管工作。
第4篇：房地產開發步驟范文
關鍵詞：房地產開發；成本測算；成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
進行房地產開發，首要工作就是開發項目的成本測算，通過對房地產開發項目的評估與分析，得出該開發項目的成本估計值，再結合其他方面的數據與資金流動量，從而大概得出該開發項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產開發方案。在確定開發方案后，在開發項目實際建造過程中，同時對開發成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產開發單位、企業的經濟效益最大化。
一、房地產開發成本測算的分類研究
房地產開發成本，是指房地產開發公司、企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，開發成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產開發成本，需要結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩定，開發商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
2.前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃、設計費、可行性研究費、地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。
4.市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。
5.開發間接費用
此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。③銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。④其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用。上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。
二、房地產開發成本控制的分類研究
房地產開發成本控制是開發商對所有項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規劃設計階段、方案設計階段、發包階段、施工建設階段，都應該把項目投資控制在預定的限額以內，隨時糾正偏差，保證開發企業項目順利實施，力求開發中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益，以達到房地產開發企業的利潤最大化。
1.對征地和拆遷補償、安置費的控制
房地產開發項目的選址，必須符合城市的總體規劃，考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等，要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策熟練把握。
2.勘察設計和前期工程費的控制
對行政事業性收費通過爭取各項優惠政策來降低；勘探設計必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產開發項目的設計標準要與市場定位適應，積極推行價值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強項目投資決策的科學性、系統性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設計監理制度；加強監控、預算審查，安排施工全過程的材料和質量監理；在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；處理好質量與成本的關系。
4.管理費用
定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。部分業務可以分包給外部的專業公司，節省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。
5.對財務費用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費用的節約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。
6.對稅金的控制
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
7.建立動態成本控制制度
房地產開發單位的成本控制，就是通過對估算、預算、合同、合同執行的管理計算出動態成本，并比較動態成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產開發單位應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。
三、總結
房地產開發單位要使利益最大化，就必須在成本測算和成本控制上嚴格把關，要結合實際情況，制定合理的開發方案，堅持全過程的監督管理，通過不斷地分析和總結，及時更正錯誤與減少費用支出，從而使房地產開發單位、企業在保證質量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的開發成本測算與控制模式。
第5篇：房地產開發步驟范文
【關鍵詞】房地產開發；項目工程；工程管理；問題；措施
房地產行業的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產企業重視起工程管理工作。房地產開發項目工程管理水平的提高，有利于工程項目經濟效益的提升，更能讓房地產企業綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產開發項目實施中的重要環節，貫穿于房地產項目開發的每一個環節。強化工程管理，提升工程管理工作的科學度，才能讓房地產開發項目獲得最大的經濟效益與社會效益。
一、房地產開發項目工程管理存在問題
在當前的房地產開發項目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產項目工程質量。例如，房地產開發項目工程施工許可規定落實不足；房地產開發項目工程的準備工作不到位；房地產開發項目工程的驗收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產開發項目工程管理中存在的問題展開幾點分析：
（一）房地產開發項目工程施工許可規定落實不足
在激烈的行業競爭中，房地產企業的管理者往往重視企業經濟利益的實現。大多數房地產企業管理者每開發一個房地產工程項目，都希望在最短的時間內完成，從而獲得自己應得的利益。這也就使得許多房地產施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產項目工程施工檢查工作以及施工手續的辦理，在施工手續齊全之前開發的房地產企業比比皆是。還有一部分企業會利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發現，房地產工程的施工會被強制停止，無論是施工單位還是房地產企業，都會遭受經濟上的處罰。房地產企業對于施工許問規定的忽視，不僅會影響施工進度，損害企業的經濟效益，更不利于企業自身品牌的樹立。
（二）房地產開發項目工程的準備工作不到位
在開發房地產項目工程時，項目開發人員需要對開發地的地段價值進行分析，了解開發地周邊的商業環境以及基礎設施建設程度。許多房地產企業對于項目的開發力度不足，沒有做好工程施工前的準備工作。比如，房地產企業與施工單位所掌握的施工技術資料不足，為了趕工期盲目加快施工進度，最終會因為準備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業在房地產開發項目施工開始之前，沒有細致地了解工程管線事務，也沒有就管線工程進行多方商討。技術信息的缺乏，會使工程完工后出現使用問題，給社會大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產開發項目工程的驗收工作不合格
工程的驗收工作發生在工程施工之后，但驗收工作的質量對工程的整體質量有重要影響。一些工程管理意識不強的房地產企業認為工程施工完成，就算完工。這些企業沒有主動驗收工程的意識，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時間內得到屬于自己的經濟效益，房地產企業大多期望快速完成工程驗收工作。這就會造成房地產企業對工程驗收工作重視力度不足，檢查不仔細的問題產生。直到工程驗收完成，還缺少許多驗收資料，使工程其它驗收手續不能及時辦理，使房地產不能按時交付到消費者手里。存在分包現象的房地產工程驗收工作更加復雜，對工程效益的實現影響更大。
二、房地產開發項目工程管理優化措施
房地產開發項目工程管理優化措施包括：重視房地產項目工程開發中的管理；重視房地產項目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產項目工程開發中的管理
房地產項目工程的最初開發階段，是開發難度最大的階段。這個階段的管理工作，對于房地產項目開發成功率有直接影響。做好項目工程開發方案制定工作，才能提高房地產項目工程開發的成功率。項目工程開發方案的合理性越高，工程的建設可行性就越高。要促進工程建設可行性的提高，需要做到以下幾點：
首先，房地產企業要安排營銷部做好市場調查工作，調查的內容主要包括開發地的地段以及周邊環境，商業用地與住宅用地的情況等。根據營銷部的市場調查結果，組織各個部門對調查結果進行討論與分析，從施工技術與經濟價值角度去確定房地產項目開發的最佳地理位置。在規劃位置的同時，要對建筑戶型的要求等級進行規劃，確定具體建設的規劃與數量。
其次，做好房地產開發過程中各個部門的交流工作。房地產項目開發者要深入了解房地產行業以及建筑行業的法規政策，在最大程度上學習地域規劃的專業知識，從而在項目內部建立起嚴格的建設與施工規定。在此為指導，在多個部門的交流中開發出項目工程的總體規劃。
最后，要按照國家建筑行業的法律法規開展招投標工作。呈現最合理的設計方案，針對項目工程方案進行競標。在競標過程中，房地產企業要特別關注建筑的布局合理性、實用性以及美觀性。綜合考慮經濟、外觀、實用、安全等多個因素做出最合理的選擇，才能保障房地產開發項目工程的有效落實。
（二）重視房地產項目工程施工中的管理
房地產項目工程的管理內容十分龐雜，管理的時間很長，影響巨大。工程管理工作目標是否實現，直接關系著工程價值能否實現。將工程管理工作貫穿于房地產項目工程的始終，嚴格按照國家法律法規要求執行房地產開發與建設工作，才能讓工程管理工作得以嚴格化。
首先，要重視房地產項目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產企業要與施工企業就雙方的權利與義務簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護房地產企業實施項目工程管理行為的重要依據。制訂與簽訂施工合同，是項目工程管理的重要組成部分。建筑行業法律法規在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產企業與施工企業還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質量等因素敲定具體合作內容，給項目工程的順利實施提供保障。
其次，要重視房地產項目工程的質量管理工作。工程質量管理是工程管理必不可少的一部分，質量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產項目工程管理中，管理者要建立全局意識，重視工程質量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監理單位的管理人員進行協調，建立一個質量管理團隊，集結各個方面的力量來保障質量管理工作水平的提升。重視工程監理合同的簽訂，明確工程質量管理工作人員的管理責任，確保工程管理者以法律為標準要求工程施工質量。特別要關注房地產施工的關鍵程序以及重點部分，加強技術質量檢驗。只有前一個環節的施工質量達標，才能實施下一個施工步驟。除此之外，要加大對施工企業的監督力度。堅決杜絕分包施工現象的出現，提升施工企業加強自我監督意識，在技術與質量上提供保障，做好工程驗收工，促進房地產開發項目工程經濟利益的最終實現。
三、結束語
綜上所述，社會經濟的快速發展，給房地產行業提供了前所未有的發展機會，也讓社會大眾加大了對房地產行業的監督力度。做好房地產開發項目工程管理工作，是房地產行業滿足社會大眾需求的重要手段，也是提高房地產企業生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個環節的管理工作進行提升，才能讓房地產開發項目的工程管理在整體上得以提升，服務于社會發展。
參考文獻：
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[2] 謝守明.溝通管理在房地產開發項目工程管理中的應用[J].科學與管理. 2009（01）
第6篇：房地產開發步驟范文
【關鍵詞】房地產；風險；層次分析法
房地產又稱不動產，是房屋財產與土地財產的總稱，是實物、權益和區位的結合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產投資項目的開發與經營是對環境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經濟發展提供堅實的物質基礎，也極大地帶動相關產業的發展。改革開放以來，隨著經濟的發展和房地產市場的不斷完善，房地產業成為國民經濟的支柱產業，對經濟有很強的拉動作用，具有重要戰略地位。
一、房地產投資風險類型
由于房地產投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產業關聯性高等特點。使得房地產開放項目開發中具有不確定性和風險性。一旦風險發生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經濟和社會發展都是很不利的。因此投資方必須對房地產投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產投資項目風險可分為環境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環境風險分為自然環境風險和人文社會環境風險。政策風險包括城市規劃、稅收、金融、土地、產業。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質、市場風險包括市場結構、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質、管理制度等方面風險。
二、AHP法理論及運算步驟
本文采用層次分析法AHP對房地產投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據判斷矩陣計算權重。具體運算步驟為：
第一步，確定系統總目標，并依據總目標的不同將系統劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。
第二步，構造判斷矩陣（實質是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：
表1 分級比率標度
雖然構造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質：
（1）A是正互反矩陣，且其轉置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。
第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值W的過程。運用乘積方根法求權重系數，求各行的幾何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR
三、實例分析
以G市某房地產投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環境穩定，資源充足。該地區房產投資優惠政策多，有比較寬松的投資環境。城市化人口每年遞增，經濟處于高速增長狀態，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環境優良。L房地產項目是由K公司開發，該公司資金雄厚，從事房地產多年。具有比較強的管理和技術能力。根據項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環境，政策，技術，市場，管理）。構造判斷矩陣A=（aij）
A=■計算權重系數bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權重系數。從中我們可看出政策風險權重系數最大。因此，L房地產投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。
四、結論
本文從房地產開發投資方的角度出發，按照風險管理的基本原則，對房地產開發項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產特點，利用文獻調查法對關于房地產開發項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產開發項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構建遞階層次結構模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結論。AHP法在房地產投資項目風險評價的運用已經比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產項目風險分析與評價的運用。
參 考 文 獻
[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統動力學在建設項目財務評價中的應用[M]．北京：冶金工業出版社，2010
[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應用[M]．北京：科學出版社，2005
[3]朱亞兵，蘭峰．房地產開放經營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007
[4]成虎．工程項目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004
[5]伊中曉，韓炎峰．房地產投資風險指標體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學學報．2004（4）
[6]李啟明，徐靜．房地產投資風險分析中的預測[J]．建筑經濟．1995（10）
[7]潘潔，楊帆.工程項目管理中的質量控制[J]．企業導報.2010（12下）
第7篇：房地產開發步驟范文
[關鍵詞]房地產企業 納稅 防范措施
隨著全球金融危機的蔓延,實體經濟不景氣,各國紛紛加強貿易壁壘保護,企業減產、停工、倒閉,工人失業,出口下降。但各地大搞城市建設,經營城市,房地產投資成為經濟發展新的增長點。隨著房地產業的發展,房地產業稅收在整個稅收體系中占有重要地位,是國家調節房地產經濟和社會經濟分配的重要杠桿,是國家和地方財政收入的重要來源。房地產企業的蓬勃發展,為稅收增長提供充足的稅源,也給稅收征管帶來新的挑戰。就當前房地產業的現狀來看,房地產企業偷稅、漏稅、欠稅現象嚴重,“行政干預”對征收帶來阻礙,地方政府與企業“關系密切”,打著招商引資和保護本地企業發展的旗號,謀求地方利益和個人利益而損害國家利益的現象時有發生。為此,應加強房地產開發整個過程的監控、建立房地產業各稅種的稅源控管機制,加大對房地產業偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產稅制,加強防范和治理房地產業偷逃稅問題。
一、房地產企業的納稅現狀
(一) 富豪多,納稅少。房地產企業是暴利行業,當前房價越來越高,地王一個接著一個。國家財政收入艱難,為完成保8目標,增加財政收入,及時調整了個稅征收范圍,把福利費、職工誤餐補助、交通補助等納入個稅繳稅基數。房地產開發商利潤多而納稅少,尤其企業所得稅和個人收入所得稅繳的更少。國家統計局公布2009年房地產企業貢獻GDP一半以上。然而,根據2009年8月份公布的“中國納稅百強排行榜”上,2008年度中國納稅500強企業中,前100名內沒有一家房地產開發企業,而與之相對應的2008年“胡潤百富榜”排名中,卻有十幾家企業位列其中。房地產企業的老板、富翁越來越多,納稅卻越來越少,究竟是一種什么現狀呢?
(二)偷、漏、欠、抗稅嚴重。房地產企業在過去的檢查中偷稅、漏稅、欠稅現象嚴重。根據山東省地稅局2009年開展以房地產行業為重點的地方稅收專項檢查,結果發現房地產企業偷逃稅現象嚴重,被檢查的715戶企業中有偷逃稅行為的達634戶,占八成以上。并且手段呈多樣化、專業化、普遍化、隱蔽化的發展趨勢。
(三)違法違規減免稅收。地方政府與開發商“關系密切”,給開發商“超國民待遇”,違法違規減免稅收,致使開發商偷稅、漏稅、欠稅、抗稅底氣十足,常以“營造良好投資環境”為由,出面保護,免受稅務機關的稽查和追究。
二、當前房地產開發企業偷逃稅行為的主要手法及特點
(一)隱匿應稅收入,減少納稅基數。這是房地產開發企業一種普遍的偷稅手法。開發商拿到《銷售許可證》后,開始預收房款,房地產企業應對預收房款按國稅發[2006]31號文規定的20%、15%、10%、3%毛利率計算利潤額,并入當期應納稅所得額中,統一計算繳納所得稅,待工程完工后進行結算調整。房地產銷售發票是房地產開發企業銷售產品的原始憑證,也是稅務機關計稅的主要依據。但在實際工作中,絕大多數房地產企業不按發票管理規定管理發票;在開票時采用大頭小尾票、自制發票、收入打白條不開發票等手段隱匿收入,或者做支現金和直接進入小金庫不入賬。
(二) 不按規定時間入賬,以未清算、未決算為由延期交納企業所得稅。房地產開發企業在收取預收款或定金后長期記入“應付賬款”、“臨時借款”、“應收賬款”中。根據《企業會計制度》銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件:(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權,也沒有對售出商品進行控制;(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。房地產開發企業應在房產交付使用后,根據以上規定確認銷售收入,及時調整賬目,繳納企業所得稅。
(三) 以自用房、合作建房、分配利潤、對外投資、給建筑商抵房為由不作為收入處理。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、〈房地產開發企業所得稅征收管理辦法〉、〈國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知〉(國稅發[2006]31號文)有關規定,房地產開發企業捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品視同銷售不動產,交納企業所得稅。
(四)虛列、多提、擠占成本,減少利潤。房地產開發企業同建筑商合謀,采用簽訂虛假合同的手法,有計劃、有目的、有步驟的虛開沙子、水泥、磚、瓦等建筑材料,虛列成本,人為提高工程造價,減少利潤空間,偷逃企業所得稅。
(五)不按規定列支或超標準列支費用。一種情況是,不按[2006]31號文的有關規定:對公共設施配套費、前期工程費、基礎設施建設費、安裝費、開發間接費等成本,在已完工和未完工產品中分攤列支,而是在已完工產品中集中列支。另一種情況是把購買的汽車、辦公用品、修理費、招待費等全部列入已完工產品中。致使企業虧損或者微利,從而達到少繳或者不繳的目的。
(六)財務管理混亂,核算不規范。主觀上,房地產開發企業不重視財務管理或有意搞亂財務管理。一是賬薄設置不規范,憑證管理混亂,聘用無證會計人員;二是私自建立賬外賬,一套應付稅務機關,一套用于內部核算;三是私設小金庫,用于偷稅、私分和“公關”?？陀^上,會計核算不統一、不規范,房屋產品開發周期長、各期產品滾動開發且每期產品經營成果不盡相同,為掩蓋其在經營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。
三、防范和治理房地產開發企業逃稅的對策
針對當前房地產開發企業監管能力不足,甚至出現斷層,稅務機關要積極應對,加大對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度。稅務機關工作人員應該加強自身業務學習,認真、仔細、深入了解和掌握房地產開發企業的情況,及時,準確采取嚴厲措施。對偷稅行為進行嚴厲打擊,加大對房地產企業涉稅違法行為的處罰力度。
(一)加大宣傳力度。通過新聞媒體廣泛宣傳“納稅光榮,偷稅可恥”,還可以發放宣傳冊或定期舉辦房地產開發企業老板和財務人員培訓班,講解納稅知識和偷稅的懲罰措施,使他們認識到納稅是每一個公民應盡的義務。稅收是國家財政的主要來源,也是國家穩定、經濟建設發展的決定因素。通過案例分析對欠稅、偷稅的房地產開發企業依法采取強制措施。
(二)加強房地產開發過程的監控,從征管環節防止房地產稅收流失。從當前房地產開發企業偷稅的現狀看,每個環節都有偷稅現象發生。因此,一方面,稅務機關要加強稽查力度,對房地產開發納稅人登記、申報管理各個環節進行跟蹤,經常分析稅源,發現問題及時檢查;另一方面,要加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核力度,增加開發企業成本的真實性和準確性,盡量防止利用假合同、假信息虛增成本現象,強化對房地產開發的全程監控。
(三)做好部門之間“橫向協調”,相互配合,加強源泉控制。房地產稅收是一個多部門聯合辦公過程,從立項、規劃、施工、銷售到產權審批要到20多個部門辦理手續,要經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程多個部門。稅務機關應與計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門及金融機構建立信息傳遞制度。同時,地方政府應該成立綜合治稅辦公室,統一協調有關部門。通過信息交換分析比較,最大限度地掌握房地產開發企業的涉稅資料,建立檔案,努力獲取企業建筑成本信息,加強票據管理,掌握企業收入情況,從程序上規范納稅人納稅行為,建立一個規范、管理、檢查的長效機制。
(四)公平稅負,簡化和完善稅制。我國現行稅收政策繁雜,內外有別,稅種多,結構不合理,各個稅種征收環節和計稅依據不同,造成內行記不住,外行看不懂,稅源控管漏洞多,流失嚴重。一是開發階段稅負輕,流通環節稅負重,這種稅制結構進一步鼓勵了房地產開發企業逃稅現象;二是房地產開發稅費并存,負擔重,增加了建設成本,企業偷稅“理直氣壯”。三是土地使用稅計稅依據不合理,不按價值征收而按面積征收,不能隨課稅對象價值上升而上升,具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷,同時造成房地產企業圈地、囤地現象,縱容了房地產企業投機和偷漏稅款;四是內外有別的兩套稅制,導致房地產市場上的不公平競爭,也使得內外資房地產企業的偷稅手段更復雜、更隱蔽。
(五) 強化稽查,加大懲處力度。稅務機關除加強監管外,還應該針對性的采取措施,加大對房地產開發企業偷逃稅款行為的處罰力度,對偷逃稅行為的納稅人起到一種威懾作用。《中華人民共和國稅收征收管理法》63條,(國稅發2006[31]號文)明文規定:納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證,或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入,……是偷稅。對納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其少繳或者不繳的稅款、滯納金,并處以50%以上五倍以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第8篇：房地產開發步驟范文
一、指導思想
以黨的十和十八屆五中全會精神為指導，緊密結合工作和思想實際，認真按照“轉作風、惠民生、促發展”總體要求，深入開展房地產領域突出問題專項治理。堅持“圍繞中心，統籌協調、標本兼治、懲防并舉、糾建結合、系統治理”的方針，以維護人民群眾根本利益為出發點和落腳點，把房地產領域中群眾最關心、最直接、最現實的利益問題，作為專項治理工作的重要內容。進一步規范房地產市場行為和行政行為，切實維護房地產市場正常秩序，強力推進體制機制創新，嚴厲打擊違法違規行為，促進全縣房地產建設管理健康發展。
二、工作目標
圍繞商品房開發、銷（預）售及權屬登記等管理環節，全面落實專項治理工作的總體要求、主要內容、階段性目標和主要措施。在認真開展房地產領導突出問題治理的同時，進一步完善促進房地產市場健康發展的政策措施，加強和改善對房地產市場調控。通過專項治理，使房地產建設領域存在的問題得以解決、建設違法違規行為得到有效遏制、房地產市場行為和行政行為有序規范，保證“保增長、保民生、保穩定”等各項政策措施的落實。
三、治理內容
集中治理違規建設、違規銷售及物業管理“樓霸”行為。
(一)清理經營主體，嚴格市場準入。結合房地產開發企業資質動態考核，對房地產開發企業的資質申報資料進行全面審查，結合其開發業績及運營情況，審核其開發資格，確保開發企業資質等級與實際經營能力相符。
(二)突出重點環節，加大整治力度。對房地產開發市場開展“拉網式”檢查，重點對有舉報、房價過高及有不良記錄企業的項目進行核查。會同相關部門對房地產開發領域出現的違規銷售、一房多賣、重復抵押、虛假按揭、合同欺詐、違規廣告或虛假廣告等違法違規行為進行重點查處。
(三)抓好建章立制，強化制度建設。出臺商品房預售款監督管理實施細則，將商品房預售款全部納入監管范圍，確保購房人購房資金安全；嚴格落實商品房明碼標價制度，做到“一房一標價”；出臺商品房價格管理辦法，將住房價格控制在合理水平，確保住房價格控制目標實現；建設縣房地產開發企業信用等級評定體系，將房地產企業的失信行為錄入信用信息系統，適時向社會公示。
(四)加強合同監管，促進誠信經營。加強對房地產買賣合同的監管，統一按規范的合同示范文本實行網簽，加強對合同內容的審核，杜絕房地產買賣合同中的“霸王條款”，切實保護購房人合法權益。一要堅持商品網上簽約和即時合同備案制度。嚴格實行商品房預（銷）售合同網上簽約，預售登記備案和房產信息公開工作，實行“一房一號一合同”，杜絕“一房多賣”。二要建立和完善商品房預售資金監管機制。在縣住建局統一領導下，協助相關部門健全商品房預售資金的監管機制，建立和完善商品房預售資金管理體系，預防房地產開發項目風險發生。三要強化住宅維修專項資金的收繳和管理。嚴格按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，加強住宅專項維修資金的收繳和管理，建立銀行專戶；落實專人管理，使用時要嚴格按照規定程序履行報批手續，嚴禁將住宅專項維修資金挪用他用。四要加強房產登記管理。嚴格按照規劃許可、預售許可建立預（銷）售信息和登記工作。嚴格“小產權房”登記關口管理，“兩清”和“三違”房處罰及辦證管理。
四、方法步驟
(一)自查自糾（2015年4--5月）
在“政務公開網”開辟“治理房地產開發領域突出問題”專欄，暢通舉報渠道，及時公布治理工作進展。各房地產開發企業對在建、在售房地產開發項目，按照治理內容進行自查自糾，2015年5月30日前向領導小組辦公室報送自查自糾報告。
(二)組織檢查（2015年6--7月）
領導小組對全縣房地產開發項目進行逐項檢查，對房地產開發項目進行抽查，對發現問題的項目重點檢查，對查出的問題依法依規進行處罰。重點檢查為：
1、有投訴舉報的項目；
2、銷售價格明顯超過調控目標的房地產開發項目；
3、有不良記錄房地產開發公司的開發項目。
(三)問題處理及整改（2015年8--9月）
2014年8月起為問題集中處理階段，9月底前要對所查問題依法處理完畢，要求有問題的企業完成整改，向局領導小組寫出專題報告。
(四)總結通報（2015年10--11月）
召集領導小組對全縣的治理工作進行總結、通報。
1、通報違法違規案件的處理結果，督促相關開發企業對存在問題進行整改；
2、選擇違規違紀典型案例在媒體予以曝光，深刻剖析成因，總結教訓，認真開展警示教育；
3、開展工作總結，向局黨的群眾路線教育實踐活動辦公室報送整改工作報告。
五、工作要求
(一)認真開展宣傳發動。要充分發揮新聞媒體作用，多形式、多層次、多角度地開展宣傳發動工作，對專項治理工作中發現并查處的典型案例予以公開曝光。
第9篇：房地產開發步驟范文
關鍵詞：房地產投資 決策要素 時機 物業類型 規模
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產投資決策概述
房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。
房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義?，F歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析
（一）時機的決策分析
投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：
環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析
房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。
（三）開發內容的決策分析
在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：
工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。
（四）規模的決策分析
商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。
鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
（五）質量的控制決策
商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。
表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較
因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。
三、房地產投資決策建議
(一)做好房地產開發企業的市場定位
房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚?？傊?，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。
(二)做好房地產項目可行性研究
房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]
(三)做好房地產項目投資風險管理
房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。
參考文獻：
[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008
[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006
