房地產(chǎn)開發(fā)步驟精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).

3、黃永根.價(jià)值工程及其在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[j].建筑經(jīng)濟(jì),2010(8).

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

地區(qū)房產(chǎn)局：

根據(jù)國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知要求，為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，優(yōu)化我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。我局按照省、地安排，聯(lián)系實(shí)際，精心組織，大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，并取得了階段性成果?，F(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：

一、開展整頓和規(guī)范工作的基本做法

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立健全組織機(jī)構(gòu)。為認(rèn)真落實(shí)此項(xiàng)工作，我局加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽派人員具體辦公，并根據(jù)整頓和規(guī)范要求，出臺(tái)了《自治縣建設(shè)局〈關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓和規(guī)范實(shí)施意見〉的通知》，進(jìn)一步明確了工作目標(biāo)、重點(diǎn)和步驟。

（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進(jìn)。按照《實(shí)施意見》，我們確定以“七個(gè)重點(diǎn)、五個(gè)步驟”為內(nèi)容，開展檢查，即以查處違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗(yàn)備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個(gè)步驟”即宣傳發(fā)動(dòng)、自查自糾、專項(xiàng)督查、整改處理、總結(jié)驗(yàn)收。其次，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，我們出臺(tái)了相關(guān)政策，出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)〈自治縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知〉的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》等文件，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為。

（三）聯(lián)系實(shí)際，突出重點(diǎn)。我縣除按照國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求對(duì)存在的七個(gè)方面問(wèn)題進(jìn)行全面清理和查處外，還針對(duì)突出問(wèn)題進(jìn)行整改，解決重點(diǎn)薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點(diǎn)”：即抓基點(diǎn)，強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案例的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護(hù)短、不手收。對(duì)無(wú)證銷售等突出問(wèn)題，我們采取突擊檢查和日常管理相結(jié)合，通過(guò)強(qiáng)化資質(zhì)管理、竣工綜合驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，增強(qiáng)企業(yè)的遵紀(jì)守法、合法經(jīng)營(yíng)意識(shí)。

（四）查處結(jié)合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實(shí)處，科學(xué)合理切實(shí)可行的管理制度能否建立起來(lái)。從實(shí)際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強(qiáng)整頓和規(guī)范期間，我們還結(jié)合全縣作風(fēng)建設(shè)的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)納入到部分服務(wù)管理中，通過(guò)整頓窗口單位，抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開等，也樹立了部門新形象。

二、整頓和規(guī)范過(guò)程中查處情況

（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質(zhì)單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業(yè)能夠及時(shí)辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進(jìn)行；拆遷資金沒(méi)有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到?？顚Ｓ茫Ｕ狭瞬疬w當(dāng)事人的合法權(quán)益；

（二）房地產(chǎn)交易方面：各房開企業(yè)都能按規(guī)定辦理預(yù)售（銷售）許可證，沒(méi)有發(fā)生收取房號(hào)定金、誠(chéng)意金等變相預(yù)售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)方面：經(jīng)查發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自開工項(xiàng)目1個(gè)，已整改、補(bǔ)辦手續(xù)；無(wú)證從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1個(gè),處罰5000元罰款，并責(zé)令停工。

（四）商品房面積計(jì)算方面：多計(jì)算面積116.9m2，已整改并退款。

（五）商品房竣工驗(yàn)收備案方面：未經(jīng)綜合驗(yàn)收就交付使用的項(xiàng)目1個(gè)，通過(guò)整改已合格；未提供《兩書》的開發(fā)企業(yè)2家，已按要求進(jìn)行了整改。

（六）房地產(chǎn)廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容，沒(méi)有發(fā)生虛假和不實(shí)的廣告行為。

（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)：目前我縣還沒(méi)有中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。但房開企業(yè)的銷售人員，已按規(guī)定要求參加培訓(xùn)，取得上崗證書。

三、存在問(wèn)題

（一）物業(yè)管理工作滯后，需進(jìn)一步加強(qiáng)房開項(xiàng)目的物業(yè)覆蓋面。

（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“一價(jià)清”和明碼標(biāo)價(jià)制度。

（三）外地評(píng)估機(jī)構(gòu)不按實(shí)評(píng)估，造成契稅流失。

四、下步工作打算

（一）繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，繼續(xù)執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定和我縣頒布的《關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度和明碼標(biāo)價(jià)制度。

（三）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，嚴(yán)格條件，規(guī)范行為。加強(qiáng)評(píng)估價(jià)格管理，規(guī)范契稅征管工作。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本測(cè)算；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估與分析，得出該開發(fā)項(xiàng)目的成本估計(jì)值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動(dòng)量，從而大概得出該開發(fā)項(xiàng)目的可盈利潤(rùn)值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際建造過(guò)程中，同時(shí)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算和控制，通過(guò)對(duì)管理模式的改變，對(duì)成本費(fèi)用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測(cè)算的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，開發(fā)成本測(cè)算是將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。要準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國(guó)家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，以該項(xiàng)目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個(gè)方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著公開競(jìng)拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。

4.市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。

5.開發(fā)間接費(fèi)用

此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：①管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。②銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析計(jì)算。③銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營(yíng)業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場(chǎng)壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用。上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測(cè)算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對(duì)所有項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

1.對(duì)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。

2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制

對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)降低；勘探設(shè)計(jì)必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)定位適應(yīng)，積極推行價(jià)值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭(zhēng)取最大的效益；成立成本評(píng)估審核部門，積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。

4.管理費(fèi)用

定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費(fèi)用；推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲。

5.對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。

6.對(duì)稅金的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

7.建立動(dòng)態(tài)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開始，分步驟分階段實(shí)施控制。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)單位要使利益最大化，就必須在成本測(cè)算和成本控制上嚴(yán)格把關(guān)，要結(jié)合實(shí)際情況，制定合理的開發(fā)方案，堅(jiān)持全過(guò)程的監(jiān)督管理，通過(guò)不斷地分析和總結(jié)，及時(shí)更正錯(cuò)誤與減少費(fèi)用支出，從而使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)在保證質(zhì)量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的開發(fā)成本測(cè)算與控制模式。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目工程；工程管理；問(wèn)題；措施

房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平的提高，有利于工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。強(qiáng)化工程管理，提升工程管理工作的科學(xué)度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在問(wèn)題

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作串，還存在著在一些問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格等等。接下來(lái)，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題展開幾點(diǎn)分析：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足

在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，都希望在最短的時(shí)間內(nèi)完成，從而獲得自己應(yīng)得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無(wú)視政府部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會(huì)利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會(huì)被強(qiáng)制停止，無(wú)論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于施工許問(wèn)規(guī)定的忽視，不僅會(huì)影響施工進(jìn)度，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)人員需要對(duì)開發(fā)地的地段價(jià)值進(jìn)行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)力度不足，沒(méi)有做好工程施工前的準(zhǔn)備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進(jìn)度，最終會(huì)因?yàn)闇?zhǔn)備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工開始之前，沒(méi)有細(xì)致地了解工程管線事務(wù)，也沒(méi)有就管線工程進(jìn)行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會(huì)使工程完工后出現(xiàn)使用問(wèn)題，給社會(huì)大眾帶去很大的居住煩惱。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格

工程的驗(yàn)收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗(yàn)收工作的質(zhì)量對(duì)工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識(shí)不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒(méi)有主動(dòng)驗(yàn)收工程的意識(shí)，很容易造成安全隱患的長(zhǎng)期存在。為了在最短的時(shí)間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗(yàn)收工作。這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程驗(yàn)收工作重視力度不足，檢查不仔細(xì)的問(wèn)題產(chǎn)生。直到工程驗(yàn)收完成，還缺少許多驗(yàn)收資料，使工程其它驗(yàn)收手續(xù)不能及時(shí)辦理，使房地產(chǎn)不能按時(shí)交付到消費(fèi)者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗(yàn)收工作更加復(fù)雜，對(duì)工程效益的實(shí)現(xiàn)影響更大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理等等。

（一）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個(gè)階段的管理工作，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功率有直接影響。做好項(xiàng)目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)的成功率。項(xiàng)目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進(jìn)工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營(yíng)銷部做好市場(chǎng)調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營(yíng)銷部的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，組織各個(gè)部門對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度去確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時(shí)，要對(duì)建筑戶型的要求等級(jí)進(jìn)行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。

其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各個(gè)部門的交流工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學(xué)習(xí)地域規(guī)劃的專業(yè)知識(shí)，從而在項(xiàng)目?jī)?nèi)部建立起嚴(yán)格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導(dǎo)，在多個(gè)部門的交流中開發(fā)出項(xiàng)目工程的總體規(guī)劃。

最后，要按照國(guó)家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計(jì)方案，針對(duì)項(xiàng)目工程方案進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實(shí)用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟(jì)、外觀、實(shí)用、安全等多個(gè)因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的有效落實(shí)。

（二）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時(shí)間很長(zhǎng)，影響巨大。工程管理工作目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的始終，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴(yán)格化。

首先，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務(wù)簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項(xiàng)目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供保障。

其次，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無(wú)用的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，管理者要建立全局意識(shí)，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對(duì)施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，建立一個(gè)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)，集結(jié)各個(gè)方面的力量來(lái)保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責(zé)任，確保工程管理者以法律為標(biāo)準(zhǔn)要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點(diǎn)部分，加強(qiáng)技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)。只有前一個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能實(shí)施下一個(gè)施工步驟。除此之外，要加大對(duì)施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅(jiān)決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強(qiáng)自我監(jiān)督意識(shí)，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗(yàn)收工，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)利益的最終實(shí)現(xiàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，也讓社會(huì)大眾加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會(huì)大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對(duì)施工過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作進(jìn)行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理在整體上得以提升，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；層次分析法

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是對(duì)環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會(huì)的一種活動(dòng)，具有較高的投資回報(bào)率，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開放項(xiàng)目開發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場(chǎng)、管理5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分為自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和人文社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)價(jià)格。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險(xiǎn)。

二、AHP法理論及運(yùn)算步驟

本文采用層次分析法AHP對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。AHP由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個(gè)領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過(guò)建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評(píng)價(jià)體系）。每次取兩個(gè)因素Bi和Bj比較它們對(duì)上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對(duì)比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級(jí)比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對(duì)因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質(zhì)（3）來(lái)判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對(duì)元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對(duì)應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值W的過(guò)程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對(duì)復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對(duì)應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實(shí)例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，有購(gòu)買力的人群相對(duì)比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個(gè)準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場(chǎng)，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時(shí)R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)研究。首先，針對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的書籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類風(fēng)險(xiǎn)，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。進(jìn)而對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，得出分析評(píng)價(jià)結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對(duì)于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的運(yùn)用。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]謝英亮，彭東生，徐華?。到y(tǒng)動(dòng)力學(xué)在建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

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第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 納稅 防范措施

隨著全球金融危機(jī)的蔓延,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,各國(guó)紛紛加強(qiáng)貿(mào)易壁壘保護(hù),企業(yè)減產(chǎn)、停工、倒閉,工人失業(yè),出口下降。但各地大搞城市建設(shè),經(jīng)營(yíng)城市,房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個(gè)稅收體系中占有重要地位,是國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)分配的重要杠桿,是國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展,為稅收增長(zhǎng)提供充足的稅源,也給稅收征管帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。就當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴(yán)重,“行政干預(yù)”對(duì)征收帶來(lái)阻礙,地方政府與企業(yè)“關(guān)系密切”,打著招商引資和保護(hù)本地企業(yè)發(fā)展的旗號(hào),謀求地方利益和個(gè)人利益而損害國(guó)家利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此,應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)控、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管機(jī)制,加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產(chǎn)稅制,加強(qiáng)防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀

(一) 富豪多,納稅少。房地產(chǎn)企業(yè)是暴利行業(yè),當(dāng)前房?jī)r(jià)越來(lái)越高,地王一個(gè)接著一個(gè)。國(guó)家財(cái)政收入艱難,為完成保8目標(biāo),增加財(cái)政收入,及時(shí)調(diào)整了個(gè)稅征收范圍,把福利費(fèi)、職工誤餐補(bǔ)助、交通補(bǔ)助等納入個(gè)稅繳稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)多而納稅少,尤其企業(yè)所得稅和個(gè)人收入所得稅繳的更少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2009年房地產(chǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)GDP一半以上。然而,根據(jù)2009年8月份公布的“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”上,2008年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)中,前100名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),而與之相對(duì)應(yīng)的2008年“胡潤(rùn)百富榜”排名中,卻有十幾家企業(yè)位列其中。房地產(chǎn)企業(yè)的老板、富翁越來(lái)越多,納稅卻越來(lái)越少,究竟是一種什么現(xiàn)狀呢?

(二)偷、漏、欠、抗稅嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去的檢查中偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)山東省地稅局2009年開展以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)的地方稅收專項(xiàng)檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重,被檢查的715戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)634戶,占八成以上。并且手段呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢(shì)。

(三)違法違規(guī)減免稅收。地方政府與開發(fā)商“關(guān)系密切”,給開發(fā)商“超國(guó)民待遇”,違法違規(guī)減免稅收,致使開發(fā)商偷稅、漏稅、欠稅、抗稅底氣十足,常以“營(yíng)造良好投資環(huán)境”為由,出面保護(hù),免受稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查和追究。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅行為的主要手法及特點(diǎn)

(一)隱匿應(yīng)稅收入,減少納稅基數(shù)。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種普遍的偷稅手法。開發(fā)商拿到《銷售許可證》后,開始預(yù)收房款,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)收房款按國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定的20%、15%、10%、3%毛利率計(jì)算利潤(rùn)額,并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中,統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅,待工程完工后進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證,也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但在實(shí)際工作中,絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票;在開票時(shí)采用大頭小尾票、自制發(fā)票、收入打白條不開發(fā)票等手段隱匿收入,或者做支現(xiàn)金和直接進(jìn)入小金庫(kù)不入賬。

(二) 不按規(guī)定時(shí)間入賬,以未清算、未決算為由延期交納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后長(zhǎng)期記入“應(yīng)付賬款”、“臨時(shí)借款”、“應(yīng)收賬款”中。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件:(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán),也沒(méi)有對(duì)售出商品進(jìn)行控制;(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)交付使用后,根據(jù)以上規(guī)定確認(rèn)銷售收入,及時(shí)調(diào)整賬目,繳納企業(yè)所得稅。

(三) 以自用房、合作建房、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、給建筑商抵房為由不作為收入處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法〉、〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知〉(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動(dòng)產(chǎn),交納企業(yè)所得稅。

(四)虛列、多提、擠占成本,減少利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同建筑商合謀,采用簽訂虛假合同的手法,有計(jì)劃、有目的、有步驟的虛開沙子、水泥、磚、瓦等建筑材料,虛列成本,人為提高工程造價(jià),減少利潤(rùn)空間,偷逃企業(yè)所得稅。

(五)不按規(guī)定列支或超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。一種情況是,不按[2006]31號(hào)文的有關(guān)規(guī)定:對(duì)公共設(shè)施配套費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等成本,在已完工和未完工產(chǎn)品中分?jǐn)偭兄?而是在已完工產(chǎn)品中集中列支。另一種情況是把購(gòu)買的汽車、辦公用品、修理費(fèi)、招待費(fèi)等全部列入已完工產(chǎn)品中。致使企業(yè)虧損或者微利,從而達(dá)到少繳或者不繳的目的。

(六)財(cái)務(wù)管理混亂,核算不規(guī)范。主觀上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理或有意搞亂財(cái)務(wù)管理。一是賬薄設(shè)置不規(guī)范,憑證管理混亂,聘用無(wú)證會(huì)計(jì)人員;二是私自建立賬外賬,一套應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān),一套用于內(nèi)部核算;三是私設(shè)小金庫(kù),用于偷稅、私分和“公關(guān)”?？陀^上,會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一、不規(guī)范,房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、各期產(chǎn)品滾動(dòng)開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成果不盡相同,為掩蓋其在經(jīng)營(yíng)、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。

三、防范和治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅的對(duì)策

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管能力不足,甚至出現(xiàn)斷層,稅務(wù)機(jī)關(guān)要積極應(yīng)對(duì),加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員應(yīng)該加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),認(rèn)真、仔細(xì)、深入了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況,及時(shí),準(zhǔn)確采取嚴(yán)厲措施。對(duì)偷稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊,加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為的處罰力度。

(一)加大宣傳力度。通過(guò)新聞媒體廣泛宣傳“納稅光榮,偷稅可恥”,還可以發(fā)放宣傳冊(cè)或定期舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板和財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)班,講解納稅知識(shí)和偷稅的懲罰措施,使他們認(rèn)識(shí)到納稅是每一個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。稅收是國(guó)家財(cái)政的主要來(lái)源,也是國(guó)家穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的決定因素。通過(guò)案例分析對(duì)欠稅、偷稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法采取強(qiáng)制措施。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的監(jiān)控,從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)稅收流失。從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅的現(xiàn)狀看,每個(gè)環(huán)節(jié)都有偷稅現(xiàn)象發(fā)生。因此,一方面,稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)稽查力度,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)納稅人登記、申報(bào)管理各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤,經(jīng)常分析稅源,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查;另一方面,要加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核力度,增加開發(fā)企業(yè)成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,盡量防止利用假合同、假信息虛增成本現(xiàn)象,強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全程監(jiān)控。

(三)做好部門之間“橫向協(xié)調(diào)”,相互配合,加強(qiáng)源泉控制。房地產(chǎn)稅收是一個(gè)多部門聯(lián)合辦公過(guò)程,從立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權(quán)審批要到20多個(gè)部門辦理手續(xù),要經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程多個(gè)部門。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門及金融機(jī)構(gòu)建立信息傳遞制度。同時(shí),地方政府應(yīng)該成立綜合治稅辦公室,統(tǒng)一協(xié)調(diào)有關(guān)部門。通過(guò)信息交換分析比較,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料,建立檔案,努力獲取企業(yè)建筑成本信息,加強(qiáng)票據(jù)管理,掌握企業(yè)收入情況,從程序上規(guī)范納稅人納稅行為,建立一個(gè)規(guī)范、管理、檢查的長(zhǎng)效機(jī)制。

(四)公平稅負(fù),簡(jiǎn)化和完善稅制。我國(guó)現(xiàn)行稅收政策繁雜,內(nèi)外有別,稅種多,結(jié)構(gòu)不合理,各個(gè)稅種征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)不同,造成內(nèi)行記不住,外行看不懂,稅源控管漏洞多,流失嚴(yán)重。一是開發(fā)階段稅負(fù)輕,流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重,這種稅制結(jié)構(gòu)進(jìn)一步鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅現(xiàn)象;二是房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)并存,負(fù)擔(dān)重,增加了建設(shè)成本,企業(yè)偷稅“理直氣壯”。三是土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理,不按價(jià)值征收而按面積征收,不能隨課稅對(duì)象價(jià)值上升而上升,具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷,同時(shí)造成房地產(chǎn)企業(yè)圈地、囤地現(xiàn)象,縱容了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)和偷漏稅款;四是內(nèi)外有別的兩套稅制,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng),也使得內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。

(五) 強(qiáng)化稽查,加大懲處力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)除加強(qiáng)監(jiān)管外,還應(yīng)該針對(duì)性的采取措施,加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款行為的處罰力度,對(duì)偷逃稅行為的納稅人起到一種威懾作用?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》63條,(國(guó)稅發(fā)2006[31]號(hào)文)明文規(guī)定:納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證,或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入,……是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其少繳或者不繳的稅款、滯納金,并處以50%以上五倍以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

一、指導(dǎo)思想

以黨的十和十八屆五中全會(huì)精神為指導(dǎo)，緊密結(jié)合工作和思想實(shí)際，認(rèn)真按照“轉(zhuǎn)作風(fēng)、惠民生、促發(fā)展”總體要求，深入開展房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問(wèn)題專項(xiàng)治理。堅(jiān)持“圍繞中心，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、標(biāo)本兼治、懲防并舉、糾建結(jié)合、系統(tǒng)治理”的方針，以維護(hù)人民群眾根本利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，把房地產(chǎn)領(lǐng)域中群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，作為專項(xiàng)治理工作的重要內(nèi)容。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為和行政行為，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，強(qiáng)力推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)建設(shè)管理健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

圍繞商品房開發(fā)、銷（預(yù)）售及權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)，全面落實(shí)專項(xiàng)治理工作的總體要求、主要內(nèi)容、階段性目標(biāo)和主要措施。在認(rèn)真開展房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)突出問(wèn)題治理的同時(shí)，進(jìn)一步完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。通過(guò)專項(xiàng)治理，使房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域存在的問(wèn)題得以解決、建設(shè)違法違規(guī)行為得到有效遏制、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為和行政行為有序規(guī)范，保證“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”等各項(xiàng)政策措施的落實(shí)。

三、治理內(nèi)容

集中治理違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售及物業(yè)管理“樓霸”行為。

(一)清理經(jīng)營(yíng)主體，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申報(bào)資料進(jìn)行全面審查，結(jié)合其開發(fā)業(yè)績(jī)及運(yùn)營(yíng)情況，審核其開發(fā)資格，確保開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力相符。

(二)突出重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加大整治力度。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)開展“拉網(wǎng)式”檢查，重點(diǎn)對(duì)有舉報(bào)、房?jī)r(jià)過(guò)高及有不良記錄企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行核查。會(huì)同相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的違規(guī)銷售、一房多賣、重復(fù)抵押、虛假按揭、合同欺詐、違規(guī)廣告或虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)查處。

(三)抓好建章立制，強(qiáng)化制度建設(shè)。出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則，將商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管范圍，確保購(gòu)房人購(gòu)房資金安全；嚴(yán)格落實(shí)商品房明碼標(biāo)價(jià)制度，做到“一房一標(biāo)價(jià)”；出臺(tái)商品房?jī)r(jià)格管理辦法，將住房?jī)r(jià)格控制在合理水平，確保住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；建設(shè)縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定體系，將房地產(chǎn)企業(yè)的失信行為錄入信用信息系統(tǒng)，適時(shí)向社會(huì)公示。

(四)加強(qiáng)合同監(jiān)管，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買賣合同的監(jiān)管，統(tǒng)一按規(guī)范的合同示范文本實(shí)行網(wǎng)簽，加強(qiáng)對(duì)合同內(nèi)容的審核，杜絕房地產(chǎn)買賣合同中的“霸王條款”，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。一要堅(jiān)持商品網(wǎng)上簽約和即時(shí)合同備案制度。嚴(yán)格實(shí)行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約，預(yù)售登記備案和房產(chǎn)信息公開工作，實(shí)行“一房一號(hào)一合同”，杜絕“一房多賣”。二要建立和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。在縣住建局統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助相關(guān)部門健全商品房預(yù)售資金的監(jiān)管機(jī)制，建立和完善商品房預(yù)售資金管理體系，預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。三要強(qiáng)化住宅維修專項(xiàng)資金的收繳和管理。嚴(yán)格按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的收繳和管理，建立銀行專戶；落實(shí)專人管理，使用時(shí)要嚴(yán)格按照規(guī)定程序履行報(bào)批手續(xù)，嚴(yán)禁將住宅專項(xiàng)維修資金挪用他用。四要加強(qiáng)房產(chǎn)登記管理。嚴(yán)格按照規(guī)劃許可、預(yù)售許可建立預(yù)（銷）售信息和登記工作。嚴(yán)格“小產(chǎn)權(quán)房”登記關(guān)口管理，“兩清”和“三違”房處罰及辦證管理。

四、方法步驟

(一)自查自糾（2015年4--5月）

在“政務(wù)公開網(wǎng)”開辟“治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域突出問(wèn)題”專欄，暢通舉報(bào)渠道，及時(shí)公布治理工作進(jìn)展。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照治理內(nèi)容進(jìn)行自查自糾，2015年5月30日前向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)送自查自糾報(bào)告。

(二)組織檢查（2015年6--7月）

領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)全縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目重點(diǎn)檢查，對(duì)查出的問(wèn)題依法依規(guī)進(jìn)行處罰。重點(diǎn)檢查為：

1、有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目；

2、銷售價(jià)格明顯超過(guò)調(diào)控目標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

3、有不良記錄房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)項(xiàng)目。

(三)問(wèn)題處理及整改（2015年8--9月）

2014年8月起為問(wèn)題集中處理階段，9月底前要對(duì)所查問(wèn)題依法處理完畢，要求有問(wèn)題的企業(yè)完成整改，向局領(lǐng)導(dǎo)小組寫出專題報(bào)告。

(四)總結(jié)通報(bào)（2015年10--11月）

召集領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)全縣的治理工作進(jìn)行總結(jié)、通報(bào)。

1、通報(bào)違法違規(guī)案件的處理結(jié)果，督促相關(guān)開發(fā)企業(yè)對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改；

2、選擇違規(guī)違紀(jì)典型案例在媒體予以曝光，深刻剖析成因，總結(jié)教訓(xùn)，認(rèn)真開展警示教育；

3、開展工作總結(jié)，向局黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)辦公室報(bào)送整改工作報(bào)告。

五、工作要求

(一)認(rèn)真開展宣傳發(fā)動(dòng)。要充分發(fā)揮新聞媒體作用，多形式、多層次、多角度地開展宣傳發(fā)動(dòng)工作，對(duì)專項(xiàng)治理工作中發(fā)現(xiàn)并查處的典型案例予以公開曝光。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時(shí)機(jī) 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的投資前景看不清狀況、消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格判斷模糊、銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過(guò)程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，對(duì)金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場(chǎng)、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資都十分關(guān)注，常常將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期受未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險(xiǎn)因素多，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對(duì)投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)和能力，并與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問(wèn)題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動(dòng)方案―有幾種可能方案；第三，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià)，進(jìn)行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對(duì)其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對(duì)投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠(yuǎn)意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個(gè)因素進(jìn)行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時(shí)機(jī)的決策分析

投資時(shí)機(jī)總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時(shí)期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策因素的變化構(gòu)成了投資時(shí)機(jī)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)，可針對(duì)特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊(yùn)涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來(lái)進(jìn)行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對(duì)不同的物業(yè)和不同的主體蘊(yùn)涵著不同的收益機(jī)會(huì)。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中，會(huì)經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實(shí)力來(lái)選擇不同階段的投資機(jī)會(huì)。

開發(fā)價(jià)值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實(shí)力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值包含了相當(dāng)部分的無(wú)法量化的服務(wù)價(jià)值與無(wú)形收益，對(duì)這些價(jià)值進(jìn)行正確判別會(huì)為特定的投資者帶來(lái)獲利的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的基本點(diǎn)。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時(shí)機(jī)來(lái)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會(huì)有巨大的收益回報(bào)。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進(jìn)可能在不同時(shí)期帶來(lái)不同商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進(jìn)變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時(shí)機(jī)。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長(zhǎng)性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各種自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和行政因素，在對(duì)不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢(shì)地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的各種宏觀因素和微觀因素，通過(guò)預(yù)測(cè)這些因素的改變把握優(yōu)勢(shì)地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過(guò)對(duì)擬選地塊的不同用途的收益與成本進(jìn)行估算，在不同物業(yè)估價(jià)值中選擇能為企業(yè)帶來(lái)最大投資價(jià)值的地塊。正確預(yù)測(cè)特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來(lái)最大收益的地段

竟價(jià)地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價(jià)地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實(shí)力的情況下，確定對(duì)開發(fā)主體來(lái)說(shuō)最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對(duì)商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律性和城市土地價(jià)值演進(jìn)規(guī)律的正確把握。

威爾遜購(gòu)物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度發(fā)達(dá)的城市，可借助于威爾遜購(gòu)物模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)優(yōu)勢(shì)地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)性房產(chǎn)相互爭(zhēng)奪消費(fèi)者的過(guò)程中，消費(fèi)群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對(duì)象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進(jìn)行選擇需把握以下要點(diǎn)：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時(shí)可借助于土地竟價(jià)模型來(lái)進(jìn)行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價(jià)值超過(guò)同一區(qū)位的工業(yè)利用價(jià)值之時(shí)，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進(jìn)行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的原理來(lái)對(duì)其不同的用途進(jìn)行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

商業(yè)宗地價(jià)=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價(jià)-預(yù)期開發(fā)費(fèi)用-正常開發(fā)利潤(rùn)

若商業(yè)宗地價(jià)大于工業(yè)宗地價(jià)，則可認(rèn)為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對(duì)于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值與物業(yè)價(jià)值來(lái)考慮。而對(duì)于完全面向市場(chǎng)的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場(chǎng)存量。在具體實(shí)施時(shí)可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個(gè)公式粗略估算出當(dāng)前市場(chǎng)的供求狀況，并對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（或潛在對(duì)手）的實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)信息和狀況嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場(chǎng)的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用出發(fā)，運(yùn)用盈虧平衡分析方法，即使投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項(xiàng)目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，正確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)需求量。必要時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。從投資者的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對(duì)租戶責(zé)任的說(shuō)明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時(shí)尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點(diǎn)比較

因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價(jià)格以及建設(shè)成本和利潤(rùn)，從而達(dá)到用戶愿意購(gòu)買、投資者對(duì)回報(bào)滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來(lái)研究企業(yè)的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為核心和出發(fā)點(diǎn)，設(shè)定自己獨(dú)特的與競(jìng)爭(zhēng)者有著顯著差別的特征，以引起消費(fèi)者認(rèn)同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場(chǎng)的定位。通過(guò)分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)?？傊?，通過(guò)企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場(chǎng)消費(fèi)群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指項(xiàng)目建成前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)可能的方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場(chǎng)分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。明智的投資者不會(huì)因有風(fēng)險(xiǎn)而采取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保守做法，而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險(xiǎn)回避，即選擇相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或放棄那些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會(huì)降低獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目選擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場(chǎng)論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006