農村危房改造的定義精選(九篇)

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第1篇：農村危房改造的定義范文

怎么定義精準扶貧

精準扶貧是粗放扶貧的對稱。是指針對不同貧困區域環境、不同貧困農戶狀況，運用科學合規程序對扶貧對象實施精確識別、精確幫扶、精確管理的治貧方式。通俗地說，精準扶貧主要是就貧困居民而言，誰貧困就扶持誰，誰的貧困程度深對誰的扶持就要多。

今年，全省減少120萬農村扶貧對象是省政府要辦的十件實事之一。實事辦得“實不實”，關鍵看精準扶貧“準不準”。各地各部門應牢牢把握省委對扶貧開發的最新部署要求，牢牢把握全省全面小康建設的緊迫形勢，將扶貧開發方式由單一向多元轉變、扶貧資金使用由大水“漫灌”向精確“滴灌”轉變。

為什么要精準扶貧

我國扶貧開發始于上世紀80年代中期，通過近30年的不懈努力，取得了舉世公認的輝煌成就。但是，長期以來貧困居民底數不清、情況不明、針對性不強、扶貧資金和項目指向不準的問題較為突出。目前全國農村貧困居民8249萬人（其中四川為602萬人），是國家統計局根據全國7.4萬戶農村住戶調查樣本數據推算出來的。這個數據對于研究貧困人口規模、分析貧困發展趨勢比較科學，但在具體工作中卻存在“誰是貧困居民”、“貧困原因是什么”、“怎么針對性幫扶”、“幫扶效果又怎樣”等不確定問題。由于全省乃至全國都沒有建立統一的扶貧信息系統，因此對于具體貧困居民、貧困農戶的幫扶工作就存在許多盲點，真正的一些貧困農戶和貧困居民沒有得到幫扶。

現行的扶貧制度設計存在缺陷，不少扶貧項目粗放“漫灌”，針對性不強，更多的是在“扶農”而不是“扶貧”。以扶貧搬遷工程為例，居住在邊遠山區、地質災害隱患區等地的貧困戶，一方水土難養一方人，是扶貧開發最難啃的“硬骨頭”，移民搬遷是較好的出路。但是，因為補助資金少，所以，享受扶貧資金補助搬出來的多是經濟條件相對較好的農戶，貧困的特別是最窮的農戶根本搬不起。新村扶貧、產業扶貧、勞務扶貧等扶貧項目，受益多的主要還是貧困社區中的中高收入戶，只有較少比例貧困居民從中受益，且受益也相對較少。

綜上所述，原有的扶貧體制機制必須修補和完善。換句話說，就是要解決錢和政策用在誰身上、怎么用、用得怎么樣等問題。扶貧必須要有“精準度”，專項扶貧更要瞄準貧困居民，特別是財政專項扶貧資金務必重點用在貧困居民身上，用在正確的方向上。扶貧要做雪中送炭的事，千萬不能拿扶貧的錢去搞高標準的新農村建設，做形象工程不能實現扶真貧。貧困區域的發展，主要應使用財政綜合扶貧資金和其他資金。

如何推進精準扶貧

推進精準扶貧，加大扶持力度，是減少貧困、實現共同富裕的需要，也是全省實現全面小康和現代化建設的一場攻堅戰。那么，如何做到精準扶貧呢？

精確識別，這是精準扶貧的前提。通過有效、合規的程序，把誰是貧困居民識別出來。總的原則是“縣為單位、規模控制、分級負責、精準識別、動態管理”；開展到村到戶的貧困狀況調查和建檔立卡工作，包括群眾評議、入戶調查、公示公告、抽查檢驗、信息錄入完成等內容。過去，全國曾開展農村最低生活保障制度和扶貧開發政策“兩項制度”有效銜接試點，實踐表明，這樣識別扶貧對象雖然有一定效果，但是程序繁瑣、操作性不是很強。我省宜賓等一些地方探索的“比選”確定扶貧對象的扶貧“首扶制度”，也是一個精確識別的好辦法。其具體做法是：根據國家公布的扶貧標準，村民填申請表，首先由村民小組召開戶主會進行比選，再由“兩委”召開村、組干部和村民代表會議進行比選，并張榜公示；根據公示意見，再次召開村、組兩級干部和村民代表會議進行比選，并再次公示；如無異議，根據村內貧困戶的指標數量，把收入低但有勞動能力的確定為貧困戶。總之，不論采取何種方式識別，都要充分發揚基層民主，發動群眾參與；透明程序，把識別權交給基層群眾，讓同村老百姓按“標準”識別誰是窮人，以保證貧困戶認定的透明公開、相對公平。

精確幫扶，這是精準扶貧的關鍵。貧困居民識別出來以后，針對扶貧對象的貧困情況定責任人和幫扶措施，確保幫扶的效果。就精確到戶到人來說，重點為：

堅持方針。精確幫扶總體上要堅持“實事求是，因地制宜，分類指導，精準扶貧”的工作方針，重在從“人”、“錢”兩個方面細化方式，確保幫扶措施和效果落實到戶、到人。

到村到戶。要做到“六個到村到戶”：基礎設施到村到戶、產業扶持到村到戶、教育培訓到村到戶、農村危房改造到村到戶、扶貧生態移民到村到戶、結對幫扶到村到戶。真正把資源優勢挖掘出來，把扶貧政策含量釋放出來。

因戶施策。通過進村入戶，分析掌握致貧原因，逐戶落實幫扶責任人、幫扶項目和幫扶資金。按照缺啥補啥的原則宜農則農、宜工則工、宜商則商、宜游則游，實施水、電、路、氣、房和環境改善“六到農家”工程，切實改善扶貧對象生產生活條件；幫助發展生產，增加收入。

資金到戶。在產業發展上，可以推行遂寧市船山區唐春村的專項財政資金變農戶股金的模式，也可以通過現金、實物、股份合作等方式直補到戶；在住房建設上，可以推行南江縣農村廉租房的做法；技能培訓、創業培訓等補助資金可以直補到人；對讀中、高職學生的生活補貼、特困家庭子女上大學的資助費用，可通過“一卡通”等方式直補到受助家庭；異地扶貧搬遷、鄉村旅游發展等項目補助資金可以直接向貧困對象發放。

干部幫扶。干部幫扶應采取群眾“點菜”、政府“下廚”方式，從國家扶貧政策和村情、戶情出發，幫助貧困戶理清發展思路，制定符合發展實際的扶貧規劃，明確工作重點和具體措施，并落實嚴格的責任制，做到不脫貧不脫鉤。

精確管理，這是精準扶貧的保證。

農戶信息管理。要建立起貧困戶的信息網絡系統，將扶貧對象的基本資料、動態情況錄入到系統，實施動態管理。對貧困農戶實行一戶一本臺賬、一個脫貧計劃、一套幫扶措施，確保扶到最需要扶持的群眾、扶到群眾最需要扶持的地方。年終根據扶貧戶發展實際，對扶貧對象進行調整，使穩定脫貧的村與戶及時退出，使應該扶持的扶貧對象及時納入，從而實現扶貧對象有進有出，扶貧信息真實、可靠、管用。

堅持“陽光”扶貧。按照國家《財政專項扶貧資金管理辦法》，對扶貧資金建立完善嚴格的管理制度，建立扶貧資金信息披露制度以及扶貧對象、扶貧項目公告公示公開制度，將篩選確立扶貧對象的全過程公開，避免暗箱操作導致的應扶未扶，保證財政專項扶貧資金在“陽光下”進行；筑牢扶貧資金管理使用的帶電“高壓線”，治理資金“跑冒滴漏”問題。同時，還應引入第三方監督，嚴格扶貧資金管理，確保扶貧資金用準用足，不致“張冠李戴”。

第2篇：農村危房改造的定義范文

關鍵詞：房地產；新常態；創新；重慶

新常態是我國經濟增長從高速進入中高速階段的一個全新的“正常”狀態，揭示了我國經濟發展階段的新變化、新特點，強調經濟發展既不能片面追求過去那種粗放的高增長，也還要保持合理發展速度防止經濟慣性下滑。更加看重經濟發展的平穩和增長質量，要求實現一種有質量、有效益、可持續的經濟發展，保持一個合理的發展速度，經濟增長保持在合理區間范圍內，告別過去那種粗放的高速增長方式。

一、 新常態下重慶房地產行業現狀

新常態下的經濟是創新驅動型經濟，要求使用新思維、新技術、新手段提升創新能力，要求傳統產業進行升級改造，逐步構建以企業為主體、市場為導向、產學研相結合的經濟發展創新體系，形成“人人創新”、“萬眾創新”的新局面。

房地產行業作為我國經濟的重要支柱型產業，在拉動國民經濟發展、促進財政收入增加等方面起著舉足輕重的作用。近二十年來，我國的房地產業形成了以速度為導向、以產品為核心、以銷售為重點的、粗放型的發展模式，這種模式以高速度、高周轉、高負債為主要特征，對加快推進我國的城市化進程和改善居民住宅條件善發揮了積極作用。但是，隨著我國產業結構的升級和新型城鎮化的推進，這種發展模式所帶來的資源錯配、嚴重消耗以及環境污染等問題逐步顯現并日趨嚴重，嚴重制約了我國經濟社會的可持續發展，導致了參與游戲的各方的共輸。在這樣的背景下，房地產面臨著創新與重新定義，否則就沒有出路。

2014年，重慶主城區商品房供應面積為3005萬方，同比增長18%，成交面積為2000萬方，同比下降11%。與此同時，商品住宅市場也出現了新的變化，2014年重慶主城區商品住宅市場供應面積為1957萬方，同比下降1%，成交面積為1588萬方，同比下降7%，建面成交均價為7269元/平方米，下降6.5%。房價持續回落、利潤率下降、庫存數據創下歷史新高的新情況，使得重慶房地產行業迎來了低增速、低利潤的新常態。這樣的變化對重慶房地產業的發展提出了新的挑戰和機遇，需要創新思維，創新發展方式，才能適應新常態下房地產的發展形勢，抓住機遇推動行業的轉型創新，推進重慶房地產業和社會經濟的發展。

二、 重慶房地產新常態特征

宏觀經濟形勢的變化直接推動了重慶房地產的調整，將由高速增長、超高速增長的老常態進入平穩增長的新常態，由此出現了新常態下重慶房地產的特征。

1. 區域市場的明顯分化

隨著重慶主城范圍內經濟發展的不平衡，城市化速度的差異化，重慶房地產區域市場明顯分化，包括房地產供求和存銷比、住宅市場和土地出讓的價格以及房地產開發的主體都發生了變化。從表1我們可以看出2014年重慶主城九區商品房成交量呈現巨大差異，江北區以36098套的成交量位居第一，九龍坡區以35383套的成交量位居第二，而大渡口區和渝中區分別以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面積均差異明顯。

表1 2014年1-12月重慶主城區各區商品房成交統計

指標江北區九龍坡區沙坪壩區南岸區渝北區巴南區北碚區大渡口區渝中區

成交套數（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面積（萬方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市場由賣方市場向買方市場轉型

經濟新常態的到來，使得重慶房地產市場供需關系發生了變化，市場正在從賣方市場向買方市場轉換，從單一的建房賣房到多元化經營房產的轉變，房地產市場會越來越理性，房價是否會上漲，最終取決于住房的供求關系。房地產是促進經濟增長與新型城鎮化建設的重要推動力量，房地產業要為新型城鎮化服務，作為城市運營商和服務商，重慶房地產行業擔負著提供重慶市的住宅、商業、工業、養老、醫療、教育等多元化地產的重要使命。在單一地產存量過高，以至于滯銷的情況下，房企的轉型和跨界發展、房地產的多元化經營成為重慶房地產發展的新主題。

3. 互聯網思維將變革房地產發展模式

隨著互聯網的發展，很多行業在互聯網的影響下，正發生著顛覆性的改變，房地產業也不例外，也將受到互聯網思維的沖擊。今年3月，總理在政府工作報告中首次提出“互聯網+”行動計劃，用互聯網改造傳統產業。今后，房地產企業將逐步探討將互聯網與房地產業相結合，充分發揮互聯網在土地、資金、營銷、社區服務等生產要素配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于重慶房地產業發展之中，提升重慶房地產實體經濟的創新力和生產力，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。

4. 房地產市場結構性矛盾突出

城鎮住房保障體系不健全，以致房地產市場結構性矛盾突出。由于重慶房地產市場不成熟，法制不健全，市場機制失調，導致房地產交易行為不規范、投資結構失衡、房價上漲過快、保障性住房占比偏低等問題。另一方面，由于城鎮經濟規模局限和歷史延革，房地產開發缺乏有實力、規范化的大型房地產開發商，使重慶房地產業出現大批量、低檔次的尷尬局面，影響了新型城鎮化的持續推進。

5. 管理薄弱，輕視研發和銷售

目前房地產企業對基礎管理工作不重視，企業管理比較薄弱甚至混亂，有的企業制定了各項制度，但是沒有和具體業務結合。企業一般完成從拿地、設計、施工到后期運營的房地產開發全流程運營，占用大量資金，同時各種稅費較多，降低了企業的利潤率，加重了企業的負擔。普遍不重視甚至忽略研發和銷售，在市場上沒有自己獨特的企業形象和品牌價值，嚴重影響房地產企業的市場競爭能力。

三、 新常態下重慶房地產創新驅動對策

1. 優化產品結構，規避市場風險

當經濟增速放緩，市場遭遇寒冬時，重慶房地產企業應積極應對，主動調整發展戰略，優化產品結構，優化高中低檔產品的組合狀況，針對重慶收入水平在全國相對較低，經濟實力還不夠深厚，購房者看重低首付、低總價的客觀市場實際，面積小，功能齊全的中低檔小戶型剛需項目應給予適當側重，這類快銷產品不僅能讓房地產企業的現金流得到保障，還可以互補在核心區域商業項目等所需的長線投資，為其提供資金保障，實現資金的及時滾動，協調企業的整體運營，降低市場變化對企業運營帶來的各種風險。

2. 轉變資源配置方式，提高資金使用效率

房地產開發行業作為資金密集型的行業，其對金融等資源的配置能力直接影響其發展。重慶房地產業的金融化步伐不斷加快，配置資源的能力不斷增強。融資的手段越來越豐富，除了傳統的項目貸款外，還出現了信托、發債、眾籌等新型融資手段，融資渠道也越來越多元化，逐步獲取海外低成本資本。

3. 發展電子商務，從線下走向線上

積極運用“互聯網+”思維經營房地產，目前可以嘗試的有：第一，發展社區電子商務。依托現代信息技術，構建線上社區服務平臺，發展智慧社區，將原來由有物業公司提供的服務，改由物聯網在社區電子商務來提供，將傳統的物業管理轉型升級為社區服務平臺，為社區居民提供代購、代租售、安寶、扶老協幼、保養保修等增值服務，充分挖掘客戶的消費能量。第二，營銷模式電商化。通過“大數據”手段科學地細分市場、客戶群體，并精準的投放廣告，滿足消費者的多元需求。目前龍湖、萬科與新浪、宜居電商平臺達成合作，綠地與搜房電商平臺成為合作伙伴，通過互聯網營銷房地產。第三，搭建互聯網金融平臺。現階段，房地產企業、電商都在探索進入互聯網金融的有效途徑。互聯網眾籌是房地產開發商與互聯網思維開展深度融合的產物，是傳統房企轉型升級的一種嘗試。眾籌的出現，不僅可以讓兩個行業取長補短，而且能快速地積累人氣。2014年以來，搜房網、京東金融、平安好房網、團貸網等電商平臺先后推出了多個房產眾籌項目，涉及的房地產企業包括萬科、龍湖、遠洋等大型房地產企業。2014年11月，重慶本土的新鷗鵬地產集團也與某網站聯合推出了自己的眾籌項目。

4. 準確把握城鎮化進程，積極探索房地產市場供應新模式

房地產既是支柱產業，也是重要的民生產業。伴隨著新型城鎮化戰略的實施，重慶住房需求必將持續快速增長。為積極適應這種新變化，必須加快構建由政府為主的保障新住房體系以提供基本住房保障，以房地產市場為主滿足多層次需求的多層次住房保障體系，更好滿足城鎮居民不同層次的住房需求。構建以公租房為主體、以貨幣化補貼為主要形式的保障性住房制度，積極探索建立包括住房合作社在內的多渠道、多形式城鎮商品住房供給模式，改變居民只能從房地產開發商手中購房的單一住房供給模式。同時加快棚戶區和農村危房改造，積極推進新型城鎮化戰略，加快戶籍、社保、醫保等社會綜合保障體系建設，讓進城落戶農民享受同等的市民待遇。

5. 加強研發和銷售，采取輕資產發展模式

重慶房地產企業未來經營發展必須主要依靠智力創新，擺脫對權利與資本的依附，通過企業內部結構、發展戰略的調整，加強人才庫建設，著重加強研發和銷售，提升品牌價值，以謀求新的利潤增長點。采取“核心業務+外包”的輕資產發展模式，減輕企業的負擔。具體而言，房地產業的前期規劃設計和后期銷售服務占用的資金相對較少，中間的土地成本和建造成本占用資金大，對企業的資金周轉影響較大。通過剝離低附加值的開發建設環節，交給相應的施工建設公司完成，房地產企業只負責產品的研發創造、品牌的輸出和管理以及質量管控。輕資產模式不僅可以確保企業運營有足夠的現金流，還可以嚴格保證產品質量，延續品牌影響力，增強企業的核心競爭能力。

在我國經濟進入新常態后，我國經濟發展的主要任務是通過創新探尋新的增長點，通過創新思維，圍繞優化產品結構、轉變資源配置方式、發展電子商務和探索房地產供應新模式，從市場經濟的要求出發思考問題、解決問題，謀求重慶房地產的創新發展。（作者單位：1.重慶工商大學融智學院；2.重慶房地產職業學院）

基金項目：2014年度重慶市社會科學規劃特別委托項目《重慶房地產發展轉型創新趨勢研究》（2014TBWT05-2）。

參考文獻：

[1] 謝文景.新環境下的房地產企業轉型對策分析[J].企業物流，2014，27：51-52.

[2] 王啟金，王文雯.中國城鎮化與房地產關系探討[J].中國統計，2014，6：45-46.

第3篇：農村危房改造的定義范文

關鍵詞：企業社會責任；企業價值；面板數據；托賓Q

中圖分類號：F275.5 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以來，房地產市場經歷兩輪嚴厲調控，房價上漲的勢頭卻仍然強烈。根據國家統計局數據，2010年11月，全國70個大城市房價環比上漲0.3%，自“二輪調控”以來，漲幅逐月擴大[1]。在此背景下，2010年中央經濟工作會議提出“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”這意味著今后將更加注重房地產業發展的民生屬性，而非拉動經濟增長的作用。至此，房地產業的“歷史定位”一再被調整，從2008年強調“發揮房地產業支柱產業作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進住房保障體系建設”。毫無疑問，房地產業已經成為中國經濟體系中最重要、敏感和被關注的、關系國計民生的產業之一。

不僅如此，房地產業的各種“歷史定位”實質上蘊含了政府、社會公眾等各利益主體對房地產業在不同時期應承擔社會責任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產業的“歷史定位”與其應該承擔的社會責任方向是一致的。因此，從整個行業的角度看，我們可以把企業履行歷史使命與是否勇于承擔社會責任的研究趨同化。那么，踐行社會責任、社會責任報告會對企業的發展產生何種影響？是否能夠提高企業的社會認可度？是否能夠提高企業價值？這既是企業履行社會責任的原動力也是最終歸宿。

一、研究綜述

對于社會責任與企業價值之間的關系一直存在著兩種觀點。一種觀點是企業承擔社會責任會損害企業價值，例如，Friedman提出，“企業社會責任就是在遵守法律和相應的道德標準的前提下賺盡可能多的錢。”[2]另一種觀點是企業承擔社會責任會提高企業價值，例如，Cornell和Shapiro認為，不能滿足股東之外的利益相關者的需求，將產生市場恐懼，并提高公司的風險溢價，最終導致更高的成本或喪失盈利機會。根據他們的分析，滿足關鍵利益相關者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會提高公司聲譽，并進而對公司業績產生積極的影響[3]。國內企業家從自己經營企業的角度定性地指出“履行社會責任有助于提高企業價值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關于社會責任活動與企業價值之間關系的實證研究極為少見（國外的實證研究都是針對財務績效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數據對企業價值和CSR相關性進行了研究，得出“企業履行社會責任在當期會降低企業價值，但在長期會使企業獲益”的結論[4]。

二、指標的選取

（一）房地產業社會責任的內容及評價指標體系的構建

依據利益相關者理論，房地產業的社會責任是指對與房地產業相關的財務主體的責任，其中包括政府、投資者、債權人、供應商、消費者、員工、社會公眾等。結合社會責任的內容，依據“代表性、獨立性、可獲得性和相對完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產業社會責任能力的指標體系。

1. 對政府的責任。1998年以來，我國房地產業得到迅速發展，房地產行業對GDP增長貢獻率也穩步上升。根據相關數據，1997―2008年房地產開發投資對GDP增長的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在各大主要行業中排在前列。房地產業的發展對地方政府財政收入、基礎設施建設等同樣作出了重大的貢獻，土地出讓收入、房地產相關稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎設施的改善提供了大量的資金。國土資源部的統計數據顯示，2007年中國全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達到50%[5]。但是，基于是對上市公司的研究，我們選取以下指標：銷售利稅率、稅款上繳率、社會貢獻率。

2. 對股東的責任。保障股東投資安全，尊重股東對企業財務經營狀況的知情權，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業對股東應盡的最直接的義務和責任。企業對股東的責任主要是指企業資產的盈利能力、運轉情況以及向股東分紅情況。可設計如下指標衡量企業對股東責任的履行情況：凈資產利潤率、總資產周轉率、每股經營現金流量及現金股利支付率。

3. 對債權人的責任。房地產業是周轉期較長的資本密集型的行業，銀行借貸及購房者付款仍是現今房地產企業最主要的兩個融資渠道[6]。據統計，2009年房地產開發企業資產負債率為72．3％，遠高于銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定的35%的自有資金比例[7]。因此，對債權人的還本付息能力是房地產業社會責任的重要內容。我們將此類指標設計為：利息支付倍數、速動比率、資產負債率。

4. 對供應商的責任。房地產業的產業關聯度非常強，建材、鋼鐵、新材料等行業都是房地產業的上游產業。房地產業對這些供應商的責任主要表現在企業是否履行商業信用、按時償還購買供應商原材料、服務等所欠款項以及企業所持現金對該項債務的保障程度。因此可設計以下兩個指標：應付賬款周轉率、現金應付賬款比率。

5. 對消費者的責任。房地產企業銷售的是特殊的商品，關系著民生大事，其有責任給購房者提供價格合理、質量達標的商品房。目前我國房價過高已成為政府、民眾、學者等各群體關注的重點。盡管高房價的原因眾多，但是多數消費者依然認為房地產商肩負的責任是最主要的。再者，房地產企業在賺取超額利潤的同時，由于缺乏誠信，發生了許多不為業主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導消費者購房；所購房屋面積縮水；多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；物業管理跟不上，等等。如此行為，社會責任何在？

盡管房地產商對消費者的責任是房地產業社會責任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產業高房價中房地產商承擔責任的比重，以及房地產商違約的微觀數據，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標量化，只能暫時省略。這將是本研究的缺憾之一。

6. 企業對員工的責任。企業承擔的員工責任可以分為兩個方面。一方面是企業支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財務報表取得，可以據此計算員工所得貢獻率指標。另一方面公司還應當關注員工自我價值的實現，可以通過單位員工利潤額來量化員工價值的實現。衡量企業對員工責任履行情況的指標可設計為：員工所得貢獻率和單位員工利潤額。其計算公式如下：

員工所得貢獻率=支付給職工以及為職工支付的現金/主營業務收入；

單位員工利潤額=凈利潤/平均員工人數。

7. 社會公益、慈善活動等的履行情況。企業在社會公益、慈善活動等的履行情況主要包括企業為社會提供就業的能力，為社區建設、希望工程和困難人群發生的慈善與公益捐款等。因此，可設計衡量指標如下：就業貢獻率、社會所得貢獻率。其計算公式如下：

就業貢獻率＝支付給職工以及為職工支付的現金/平均總資產；

社會所得貢獻率＝營業外支出/主營業務收入。

這樣，本文所采用的評價社會責任的指標體系如表1。

（二）房地產業企業價值的評價指標

本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業價值的指標，這也是一種被眾多國內外學者在實證研究中廣泛應用的測度企業價值的方法。其計算公式如下：

托賓Q值=企業總資本市場價值/企業總資本的重置價值

其中，由于企業總資本的重置價值無法通過公開數據取得，可以通過企業年末總資產近似替代；企業總資本市場價值為企業債務資本的市場價值與權益資本的市場價值之和。在我國債券市場仍不發達的情況下，債務資本的市場價值采用賬面的短期負債和長期負債的合計數來計算。而權益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場價值可以通過股票市場報價產生，而非流通股份市場價值無法通過市場途徑獲取，一般采用非流通股份數與每股凈資產之積計算。因此，本文企業價值的計算公式可表示為：

托賓Q值=企業總資本市場價值/企業總資本的重置價值=（企業權益資本市場價值+企業負債總額賬面價值）/企業年末資產總額賬面價值

其中，企業權益資本市場價值=股票市場收盤報價×企業流通股數+企業每股凈資產×企業非流通股數。

托賓Q值用來衡量企業價值，是投資者對企業未來成長性的市場評價，該比率高意味著投資者看好該企業，并愿意投資該企業。

三、房地產業社會責任與企業價值關系的實證研究

目前滬深兩市共有125家房地產企業。從上市的時間看，多數是在近幾年房地產業利潤率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業轉型的結果。這種行為本身就摒棄了社會責任的理念并帶有“投機”的性質。因此，為了能夠更全面、科學地反映房地產業長期以來承擔社會責任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數據較全的房地產上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財務數據缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊會計師出示保留意見等財務數據異常的公司，共得到有效樣本19個。盡管樣本數較小，但是，我們認為這樣的處理能排除偶發性因素的影響，反映出房地產業承擔社會責任的長期、全面趨勢。

本文實證檢驗所需要的數據主要來自銳思（RESSET）金融研究數據庫。另外，為了保證數據的準確性，還參考了《中國證券報》、《上海證券報》和金融界網站、巨潮信息網、中國證監會網站等證券網站的相關資料。還有部分數據通過查找上市公司年報手工整理計算而得，如企業員工人數、流通股數等。本文的數據采用SPSS 12.0統計軟件進行分析。

（一）房地產業承擔社會責任情況的評價

我們采用因子分析法進行研究，首先對樣本公司各年數據運用因子分析方法的適當性進行評價，然后進行變量提取和命名，最后對社會責任進行綜合評價，得出社會責任變量。

1. 因子分析方法適用性檢驗。我們用KMO檢驗和巴特利特球形檢驗兩種方法進行可行性檢驗。檢驗結果見表2。

以上給出了2000―2009年這十年間社會責任數據KMO檢驗和巴特利特球形檢驗結果，由于KMO取值大都大于0.6（少數年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會責任指標數據比較適合于因子分析。

從定性層面考慮，統計檢驗的結果也在意料之中。這是因為衡量社會責任履行情況的指標體系中，社會責任不同方面的指標含義有一定的內在關聯性，例如對股東責任履行情況的評價指標凈資產利潤率和總資產周轉率，而因子分析法正是消除了這種關聯性，在保證數據信息不丟失的前提下用盡量少的新指標替代原有變量，達到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構建的社會責任指標體系數據比較適合作因子分析。

2. 2000―2009年房地產業承擔社會責任評價結果。在利用因子分析法評價房地產業承擔社會責任情況的過程中，我們首先通過SPSS統計軟件得到方差分析表和旋轉的因子載荷矩陣，在此基礎上進行主因子進行提取和命名；隨后建立因子模型，并計算各個因子得分，然后以各個因子對應特征值為權數對各個因子得分進行加權平均，得到我國房地產業上市公司2000―2009年每年社會責任表現的綜合得分，結果見表3。

需要說明的是，因子得分為負數的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會責任，而僅是表明排名中的一個相對位置，這與該方法下對原始數據進行標準化處理有關。

（二）2000―2009年房地產業企業價值評價

按照前面對企業價值指標的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關企業價值的數據如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標數據組成。以上數據固定在某一年份上，它是由19個公司數據組成的截面數據，是對變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區上，它是由10年經濟數據組成的一個時間序列，是對變量在時間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構成在時間和截面空間上的二維數據，即面板數據（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地產業社會責任和企業價值的關聯性

我們通過表3和表4數據，以企業價值變量作為因變量、以社會責任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計結果如表5所示。

從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計結果中斜率系數均為正值，在變系數模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數公司斜率為負（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會責任的綜合表現對其企業價值有著正向影響，即在房地產業中，企業社會責任履行情況越好，越被社會公眾認同，企業價值就會越高。

在變系數模型中，斜率系數的平均值為0.06，說明社會責任綜合評價指數每上升1個百分點，各樣本公司企業價值指標平均上升0.06個百分點。可見，社會責任的綜合表現對企業價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業社會責任的履行情況關注程度還十分有限。社會責任與企業價值的弱關聯性，履行社會責任的效應差，反過來強化了企業履行社會責任的消極動機和行為。

四、政策建議

為了提高企業價值，企業應當重視其社會責任的履行，而不應僅僅局限于滿足自身的經濟利益。在當今和諧發展的社會中，企業社會責任履行在企業生存和發展過程中發揮著越來越重要的作用。在改善社會責任履行的過程中，有幾個方面是房地產企業應該予以關注的。

1. 企業應該從戰略高度認識到承擔社會責任對提升企業價值的長期影響和戰略意義，把社會責任主動納入企業的中長期發展目標。

2. 改善定期報告中對社會責任會計信息的披露現狀，盡快建立反映社會責任履行情況的綜合、統一權威的指標體系。完善社會責任會計制度、指標體系勢在必行，并應盡可能把現有社會責任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。

3. 為了更好地履行社會責任，企業應該積極與有關利益相關者進行溝通。對內要改善工作條件，建立起有效的激勵和約束機制，形成具有凝聚力的企業團隊；對外要積極參與公益、慈善事業，提高企業的影響力。

4. 作為國民經濟組合體的重要元素，促進國民經濟的發展、保障國計民生是房地產業的重要使命。因此，企業應該制定長期戰略目標并使之可持續化。這種可持續化的有效途徑是在順應經濟發展趨勢的前提下，細致解讀國家政策，并通過把戰略目標分解成眾多的、不同階段的、可執行具體目標實現對國家政策的貫徹實施。即企業應努力尋求貫徹宏觀政策、企業戰略目標的可持續化以及提升社會責任表現的對接。在目前“住房保障體系”的建設中增磚添瓦應該是房地產業內公司提升社會責任承擔能力的重要著力點之一。

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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；

2. Finance Department, Shandong Jiaotong University, Jinan 250001, China）