地產項目商業計劃書精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的地產項目商業計劃書主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：地產項目商業計劃書范文

一、公司介紹

深圳市秉誠投資咨詢管理有限公司是一家專注于工程咨詢、投資咨詢、企業管理咨詢的服務機構致電*，目前公司業務范圍主要覆蓋了項目可行性研究、項目融資方案策劃、產品營銷策劃、企業管理策劃等服務。公司具有龐大的數據資源，專業的行業研究經驗，優秀的項目團隊，本著服務至上、誠信為本的原則，致力為企業提供一流的整體解決方案，突破企業當前的發展瓶頸。

公司秉承“扎扎實實做研究、一心一意為客戶”的服務理念，在工程咨詢、投資咨詢、營銷管理咨詢等領域取得了長足發展，公司的研究范圍涵蓋了農業食品、鋼鐵冶金、生物醫藥、能源環保、石油化工、交通運輸、電子信息、機械加工、金融服務、服裝紡織、建筑地產、電子電氣、汽車制造、家電通信、教育培訓等31個行業。至今為止，秉誠咨詢先后與各行各業的客戶取得了成功的合作，累計服務客戶達1500余家，并與一部分客戶建立長期的合作伙伴關系。公司堅信，以專業技術為根本，以貼心服務為承諾，必將會在市場的紅海之中立于不敗之地。

二、產品與服務

（一）工程項目咨詢服務

1、可行性研究報告編寫

2、項目申請報告編寫

3、項目建議書編寫

4、資金申請報告編寫

5、節能評估報告編寫

6、社會穩定風險評估報告編寫

（二）融資咨詢服務

1、商業計劃書編寫

2、項目計劃書編寫

3、創業計劃書編寫

4、招商計劃書編寫

5、合作計劃書編寫

6、并購計劃書編寫

（三）管理咨詢服務

1、商業模式設計

2、產品營銷策劃

3、品牌管理咨詢

三、公司服務優勢

1、經驗豐富，眾多成功案例；

2、專家團隊全程把控，從戰略高度把握你的項目；

3、行業市場海量數據支撐；

4、SWOT、波士頓矩陣等模型分析，編制技術熟練，財務工具先進；

5、權威專業機構，百度、360、58等推廣會員實名認證，杜絕欺詐，信譽+誠信；

6、應客戶需求，不僅為客戶提供登門服務，更可親赴項目地。

四、服務流程

1、雙方電話初步溝通，我司了解客戶項目基本情況和要求；

2、與客戶達成初步合作意識，我司安排專業人士與客戶當面溝通，深度了解項目情況；

3、雙方確定服務價格，簽訂合作協議，支付首款，我司收集材料開始編制，在規定時間內提交初稿給客戶；

4、客戶反饋意見，雙方共同討論，在3-5個工作日修改和完善；

5、雙方確定定稿后，我司提供電子檔和紙質檔給客戶；

第2篇：地產項目商業計劃書范文

1. 企業評估。企業融資，首先應對企業進行價值評估。基于融資角度，對企業所在行業前景、企業核心競爭力，以及企業的經營狀況、技術水平、市場前景及管理團隊等進行詳盡的調研，通過專業化的分析，進而對企業得出客觀、全面的判斷。對投資者來講，企業的價值在于企業能為投資者帶來投資回報。這種回報可以是企業的現金分紅，也可以是企業股權的轉售價值。

2. 渠道選擇。基于企業評估，根據企業的實際情況準確定位融資渠道。融資渠道分為股權融資和債券融資兩大類。不同融資渠道對企業有不同的要求。通過對融資渠道的對比分析，選擇與企業實際相匹配的渠道群體。

3. 融資規劃。企業發展有戰略規劃，融資也需要戰略規劃。融資戰略的策劃需要明確幾個問題：在什么時候融資；所需資金的數量；債券融資和股權融資的分配；是增資擴股還是設立新公司；向什么樣的投資者融資。基于戰略策劃，進一步明確企業融資活動需要具備的基本條件、最佳融資渠道及融資活動成功的關鍵要素，最終制訂企業最優融資規劃方案。

4. 方案提供。按照不同融資渠道要求，提供符合國際、國內慣例的企業可行性分析、商業計劃書、行業分析、財務計劃等相關資料。商業計劃書說明的重點在于，企業存在的市場機會；是否具備成熟的條件抓住機會；是否有實施能力和條件，投資者將獲得高額回報等幾個方面。

5. 融資推介。結合企業評估，以及融資規劃，利用豐富的上游資源推進渠道實質性接洽、溝通與反饋。策劃并安排融資渠道現場參觀與考察，引導并參與融資企業演示、談判。

6. 過程控制。不同融資渠道的項目評審過程存在差異，針對其各自特色，施行有效的項目過程交流與控制，強化后續跟進，直至融資活動結束。

中國的企業在融資過程中隨意性特別大，資金用途不明確，使用方向隨意更改，更重要的是連融資額度也是變幻莫測的。投資方如果態度謹慎，融資額度會比較小，反之，則是可以隨意浮動的，如一個比較小的項目的融資額度，可以從500萬到5000萬，融資企業還振振有詞：500萬有500萬的用處，5000萬有5000萬的用處；而大規模的項目融資額度則可以有從10億到20億的差距。企業融資的目的是用于生存還是發展，是短期使用還是長期投資？如果企業自身都無法搞懂，投資方怎么敢放心地把資金投給你，投資方怎么不會懷疑你把部分資金挪作他用？

翻看企業的資金需求申請，包括形形的商業計劃書和可行性研究報告，有一個很奇怪的現象，就是中國的企業更多的是需要生存資金，卻打著發展的旗號來融資。因此，相對于企業“融資難”的感嘆而言，企業也應該從自身進行反省，為什么融資會這么難？為什么有錢的機構對別人青眼有加而對你就格外吝嗇？為什么你的企業既不會從相關的機構得到所需要的資金，增加了企業融資的時間成本，又由于企業高層和相關人員忙于籌資，忽視了對企業生產經營的管理，使企業融資的機會成本劇增，雪上加霜呢？

企業必須從自身的生產經營現狀及資金運用情況出發，根據企業未來經營策略與發展需要，經過科學的分析和預測，制訂長期的融資規劃，進而通過一定的渠道，采用一定的方式，組織資金的供應，以保證企業經營的需要。尤其是企業在面對資金緊缺的時候，重要的不是盲目尋求資金，而是要坐下來考慮這樣幾個問題：企業需要錢做什么？企業哪里最需要錢？企業可以接受的借錢方式是什么？企業將來如何去還錢？企業是否具備借錢的能力以及怎么樣去借錢？

回答上述問題，就需要企業制定詳細而專業的融資規劃，所以說，在企業的融資活動中，融資規劃的作用要遠遠重要于融資決策的執行。

企業的融資規劃將合理確定資金需要量。融資需要有一個合理的界限，資金不足，會影響生產經營發展，資金過剩，同樣也會影響到資金使用效果。融資規劃要計算融資總收益是否大于融資總成本，即融資所得資金的預期利潤率要大于該資金的利息率，同時需要考慮資金的時間價值。融資規劃更要考慮選擇最佳的融資機會，企業才能發揮主動性，把握時機，同時要有超前預見性，適時制定出合理的融資決策。

融資規劃要力求降低融資成本，就必須綜合考慮各種籌資渠道和籌資方式，研究各種資金來源的構成，求得籌資方式的最優組合，以便降低綜合的資金成本。此外，融資規劃要制定最優的資本結構，使企業根據自身的經營業績、財務狀況、市場信譽和行業前景等條件，以及外部環境是否有利，從舉債、可轉換債券和股票中選擇最適合自己的融資方式。企業在考慮融資代價的時候，要從成本和長遠發展考慮，盡可能保持企業生產經營的自主性、獨立性，避免引起企業利潤分流，使原有股東的利益遭受巨大損失。

融資規劃對于資金結構的合理配比要慎重，企業的自由資金和債務資金要配比，要存在一個最恰當的比例關系，以滿足企業對資金的需要，即負債經營，以保證能夠及時償還債務，提高企業信譽。

融資規劃最重要的是擬定合適的融資渠道。根據企業所處的融資環境，包括國家政策、金融政策、融資方式等，分析有利與不利的情況，選擇最適合企業的資金來源渠道，以達到融資目的。國內資本也好，境外資本也好，對于中國企業和其所在行業也存在喜好問題，也存在著投資方向和風險取向的因素，在引用對方資本的時候要考慮雙方的契合點是否匹配。

幾年來，媒體報道了諸多的中國企業在境外資本的扶持下，或度過危機，或大舉擴張，或成功上市的消息，反響強烈的有騰訊、蒙牛和國美等。例如在1998年注資50萬元人民幣成立的騰訊公司，在2000年獲得的是由IDG和香港盈科共同投入的220萬美元的境外風險投資，而2004年騰訊香港上市融得資金總計14.4億港元，可以說，騰訊是中國企業與境外資本合作，即“遠水解近渴”最為成功的范例。而低調運作的則是一些小額融資的企業，在獲得了境外風險投資和其他產業投資資金后在市場中頑強地生存、發展和壯大，這樣的中外企業合作、境外資本投資中國企業的大小例子則不勝枚舉。

境外資本投資中國與中國企業利用外資是一個雙贏過程。境外資本在華投資主要投資于傳統制造業、電子計算機業、通訊業、電子元器加工等領域，投資方式主要采用對外借款、直接投資、合資等形式。境外資本的回報大體在15%～50%之間，總體平均收益回報率可達到25%以上，尤其在電子信息技術以及房地產領域，收益遠遠高于在其他國家投資。同時中國利用外資彌補了資金不足，促進了產業結構優化升級和產品的更新換代，滿足了市場需求，刺激了新的消費，具有“引進一個，帶來一串，輻射一片”的功效。小汽車、電梯、程控交換機、大規模集成電路合資后，技術水平屢有突破，有的已能替代進口。

中國企業需要境外資本，境外資本同樣希望能夠在中國這樣的市場中找到獲利的空間，能夠以投資企業的方式進入中國各個行業領域，雙方的各自需求是明確的，由此可見，用“遠水解近渴”是可行的。

第3篇：地產項目商業計劃書范文

[關鍵詞]創業管理 人才培養 實踐教學

近年來,在高等院校中開展創業教育,培養學生創業意識,提高學生創業能力,造就創業型人才的呼聲日益高漲。全國很多高校開始了創業教育的探索和實踐,并取得一定的成效,但總體上看,大部分高校在辦學理念、管理機制以及教學內容和教學方法等方面仍沒有擺脫傳統教育模式的束縛,在創業教育的理念方法、課程設置、師資隊伍等方面存在一些問題,影響創業人才的培養質量。從創業活動的本質看,創業是一項綜合運用多種知識和技能的活動,也是一項全面體現創業者綜合素質和能力的活動,因此創業人才的培養模式必須符合創業活動本質和創業人才的要求,體現創業知識傳授和創業精神、技能的融合統一。

基于上述創業人才培養的基本理念,綜合國內外創業人才教育的成功經驗,針對我國高校創業管理專業人才培養的實際狀況,從人才培養的理念和方法,課程體系,實踐體系和師資隊伍四個方面來論述創業管理人才的培養,以期建立一個系統化、專業化的人才培養體系。

一、培養理念和方法

美國考夫曼創業研究中心Hills (1988)認為,創業教育的首要目標是增加學生對新創事業創始、管理過程的認知與了解,讓學生清楚創業活動的開展需要具有在不確定環境下洞察創業機會的知識與能力,掌握資源的獲取方式與途徑方面的知識;其次為增加學生的創業意識與創業精神,通過創業教育讓學生掌握創業管理中的人力資源管理與組織安排以及財務分析等管理職能方面的知識,了解這些管理職能在一般管理活動與創業活動中的區別;最后,通過創業教育讓學生了解新創公司在經濟發展中所發揮的作用,激發學生的創業熱情。因此,對創業管理專業的人才培養,必須要跳出傳統的一般工商管理教育按照各個專業職能來劃分的培養理念,建立一種與創業發展要求相適應的人才培養新理念,把創業和創新發展需要的管理知識教育按照創業(創新)機會識別、企業成長、成功收獲等完整的創業過程方式來教授給學生,通過以創業知識的學習、創業技能的訓練和創業精神的培養“三位一體”的培養模式,培養出具有創業管理的基本理論與技能,較強創新精神、創新能力的復合型創業管理精英人才。

在創業人才的培養方法上,也需要實施創新,徹底轉變以課堂為中心、課本為中心、教師為中心的“三中心”教育思想,向以學生主動參與、全方位全過程體驗和互動為特征的體驗式和情景式教學轉變。具體而言,包括:一是嘗試設計情境體驗式教學的方法和手段,強調多樣化和創新性,運用具體創業實踐、創業模擬、創業競賽活動等多樣化的教學手段貫徹創業意識、創業知識和創業技能的“三位一體”。二是建立開放式人才培養環境,在課堂-校園-社會的開放環境下,探索組織創業大賽、設立創業基地、校園創業活動支持、組織與企業的對接、設立創業基金等多種形式,給學生提供各種創業實踐機會,激發、指導、培養學生的創業素質。三是探索團隊式指導和學習的教學活動的組織形式。通過組織具有不同背景和專長的成員成立導師組,進行對學生的團隊式指導,以及學生按照團隊進行組合,并按照團隊形式貫穿各個學年的學習過程。

二、課程體系

按照高校“寬口徑、厚基礎”的人才培養原則,以及創業管理對復合型、實踐性人才的需求,強調交叉學科、創新精神和多元技能的培養,培養學生適應處于不同發展階段組織的創業管理能力的要求,在課程體系的設置中應體現以下兩方面特征:一是內容的綜合性。創業教育要培養學生的綜合素質,在課程的設置上必須體現綜合性,學科創業課程、創業實踐活動課程與創業知識、創業能力和創業素質等創業教育目標之間要形成一個體系。二是形式的多樣性。創業教育不同于傳統學科教育,傳統的教學模式不能滿足創業教育的需要,創業教育應該以問題導向、情景模擬、過程體驗、專題講座等多種形式,體現實踐性,讓學生身臨其境,主動思考、體會和實踐創業過程的方方面面,使得學生在實踐中體驗創業管理的知識和技能的運用。

課程體系設計結合創業的過程,以模塊化方式來設計,具體包括基礎模塊、創業設計、創業管理和專題等四大模塊。

1.基礎模塊

提供學生創業相關的管理、經濟、法律方面的基礎性知識,從事創業管理活動必備的思維、人文素質、語言表達和溝通技能。課程包括:管理學、管理經濟學、應用投資學、公司法和合同法、創新思維管理、創業人文素質培養、語言表達和演講藝術、商務溝通與談判。

2.創業設計模塊

提高學生對創業的認識和理解,學會如何評估新的商業機會,以及準備商業計劃書。課程包括創業管理導論、創業企業戰略、創業企業營銷、財務管理、會計、創業機會評估、商業計劃書。

3.創業管理模塊

涉及企業創業成長過程中所面臨的管理問題,課程包括企業成長管理、領導科學與領導藝術、人力資源管理、創業企業資本運營、公司創新管理、創業投資與風險管理、商務溝通和談判、國際貿易實務、技術創新管理、信息技術管理、企業經營模擬實踐。

4.專題模塊

專題模塊涉及創業相關的專題管理內容,課程包括家族企業管理、房地產投資經營、特許經營與管理、管理咨詢實踐、高技術創業與管理、收購與兼并、創業融資和風險資本。

三、實踐體系

創業本身就是一項實踐活動,僅靠創業教育傳授的理論知識,培養出的學生也只能“紙上談兵”,因而要注重學生的創業實踐教育。通過實踐教學環節,讓學生將所學理論應用于實踐,并獲得一定的創業經驗。

1.實踐環節構成

實踐環節設計按照創業教育的過程,循序漸進,從基礎性體驗、課程設計、計算機模擬經驗實踐、企業實踐等四方面來組織安排,使得學生對創業的感性認識、專業知識和實踐能力三者進行有效結合。

創業基礎體驗,屬于創業基礎模塊的實踐環節,讓學生進入真實的創業環境,感受創業過程,為學生在學習創業各專業模塊課程之前,建立對創業的感性認識。創業基礎體驗的形式,是以團隊形式參與一個項目或活動的策劃和實施。課程設計,是結合各專業模塊中的相關課程而設置,包括商業計劃書、企業成長戰略、MIS課程設計。企業經營模擬實踐,運用計算機手段實現企業經營模擬,讓學生在虛擬式的經營環境下培養企業運營的能力。企業創業實踐和結果評估,學生在創業管理的各專業模塊學習過程中,進行具體的企業創業實踐活動,對其進行評估,并進行相互間的經驗和感受交流。

2.實踐環節開展的主要途徑

創業實踐教育可以通過如下途徑進行。一是通過學校產學研結合而創辦的企業和產業孵化基地,為學生提供充足的實踐場所,為創業個體提供一個實踐平臺。二是利用學校內部的條件和資源,為學生的校園創業提供支持幫助。引導學生創立一些有新意、投資少、見效快、風險小的實體,啟發學生的創業思路、拓寬其創業視野。三是安排學生參與一些科研和企業項目,允許學生參與校外的協作項目。學生在參與項目的過程中會獲取許多實踐經驗,同時也會加深對課程理論的理解。四是邀請一些創業領域的知名專家和創業成功的企業家,給學生傳授和分享創業的知識和經驗,用真實的事例來感染學生,調動他們的創業熱情,提高專業學習的興趣和效果。

3.實踐基地建設

創業教育實踐基地是溝通理論教學與實踐的媒介,是培養學生創業意識和創業精神,鍛煉創業實踐能力的重要平臺。創業教育實踐基地的建設必須緊緊圍繞創業教育和學生創業需要,充分調動校內外各種資源, 注重校內外結合,實現開放式、社會化的創業人才培養新模式。

(1)校內實踐基地

爭取學校和相關學院的支持,探索多形式、多層次的實踐基地建設。第一,建立創業教育實驗室,主要供學生情景模擬和案例學習,既有大量案例的研討,又有通過計算機模擬軟件進行創業練習。第二,建立創業咨詢和服務中心,提供多項功能和服務,包括:為企事業單位提供創業咨詢意見,讓學生積極參與各項創業咨詢業務,鍛煉學生的實踐能力;為學生創業提供資金、資助和咨詢服務,以各種方式指導學生自主創辦、經營企業;從事商務活動、技術發明、成果轉讓、技術服務等業務,讓學生在實體中處于主體地位,體驗創業全過程,從而培養他們的創業精神和創業能力;舉辦創業計劃競賽, 激發大學生創業的熱情,提供一個全面檢驗和提高自身創業能力的機會,同時還可以選拔出具有潛力的創業項目和創業團隊, 幫助他們爭取到廣告商、投資商的支持, 實現學生的自主創業。

(2)校外創業實踐基地

建立校外大學生創業實踐基地,形成產、學、研一體化教育模式。通過與企業開展合作教育,在合適的企業中建立創業實踐基地,開闊學生的視野,讓學生可以對企業的一些實際問題進行分析討論和提供解決辦法,讓學生感受創業氛圍,增長創業才干,提高學生的創新能力和創業能力。充分發揮大學科技園的作用,把大學科技園與大學生創業教育有機結合起來,使得大學科技園成為大學生創業教育的重要平臺和載體。利用大學科技園的資源條件,合理設計創業教育的實踐環節教學內容,強化對學生實踐能力的訓練,讓大學科技園成為創業教育的第三課堂。積極制定政策和采取措施,加強對大學科技園的引導,在重視科技園硬件條件建設和高新技術企業孵化、科技成果轉化的同時,要更加關注大學科技園在培養創新、創業人才方面所發揮的作用,對大學科技園的支持力度與人才培養的數量和效果直接掛鉤。制定優惠政策,投入專項資金支持學生創業,對學生創辦的企業實行信貸、工商、稅務等特殊政策,對于為學生創業實踐提供風險投資或其他便利條件的企業實行稅收減免或補貼政策。

四、師資隊伍建設

國內外創業教育的成功經驗表明, 創業教育的師資力量應來自經濟管理、工程技術、政府經濟部門、企業、創業園、投資公司等領域, 他們構成了創業教育專家體系的六個基本要素。因此需要建立一支結構多樣化的師資隊伍,以彌補當前高校創業教育師資隊伍相對單一的結構,體現整體師資隊伍的教學能力和水平。

加大對高校專業教師的培訓力度,提高創業教育師資的專業水平。采取創業激勵措施,鼓勵教師在保證教學科研的情況下投入創業的實踐運作,增強市場意識和提高實戰能力,并讓他們帶領學生了解企事業單位的管理工作流程,協助企事業單位解決疑難問題,改善經營管理,為創業教育奠定堅實的實踐教學基礎。

建立一支專業教學的兼職師資隊伍。面向社會吸收有豐富實踐經驗的成功企業家、政府相關部門人員、技術專家以及法律、會計等各種相關的專業人才做創業基地的兼職教師,形成結構合理和門類完整的創業教育師資隊伍。兼職教師與校內的專業教師可以進行優勢互補,發揮各自所長,提高對學生創業知識學習和實踐的指導效果。

加大激勵,調整教師的績效評價辦法,鼓勵教師投入創業管理專業的教學探索和實踐。由于創業教育教師在指導大學生各種創業實踐活動需要投入大量的時間和精力,而現有的教學工作業績評價辦法不適應創業管理專業教學量的合理評價,需要做出相應的調整。對于教師進行專題講座、指導學生創業實踐、參與創業咨詢的工作,采用合理辦法折算成教學工作量,切實提高對教師的激勵力度。

參考文獻:

[1]朱媛玲.高等學校創業教育人才培養模式研究[J].長春大學學報,2007,(9):65-67.

[2]夏維力,路艷.基于創業教育的工商管理本科教育改革探究[J].開放教育研究,2008,(4):91-94.

[3]譚菊華,韓橋生,邱東升.大學生創業教育課程設置探究[J].教育學術月刊,2008,(3):72-74.

[4]李勃.試論創業教育實踐基地構建[J].中國青年研究[J].2007,(9):16-18.

第4篇：地產項目商業計劃書范文

做人做事要多付出

我為人做事的理念是，做人做事要多付出。

講講我在遼寧做某大型活動項目的例子。當時我第一次過去，本來是去找他們談做他們照明產品獨家供應商一事，去了以后跟他們一聊，發現他們的組委會成員都是從各個政府部門抽調來的，有以前搞紀檢的，有搞城市規劃的，什么部門的都有，唯獨少搞市場開發的。

因為參加過北京奧運會、廣州亞運會、深圳大運會、上海世博會，加上我這人做什么事都比較用心，精力也算充沛，參與這些項目都會經常思考、總結，這些年下來還真積累了不少經驗。本來過去談生意，但興致一來，就跟他們談開了：活動市場開發該怎么做，商業計劃書該怎么寫，怎么宣傳才能抓住企業的興奮點。而且告訴他們，這個活動不能搞成一個地方活動，要辦成全國性或者世界性的。

跟他們這么一說，因為之前大家也確實沒這些經驗，他們就說，我能不能幫幫他們？我說沒問題。我幫他們做市場開發計劃書，用了整整一個星期天的晚上，幫他們寫了兩萬字的方案。他們覺得方案很好，但又不知道怎么說服領導，最后我不僅幫他們修改、連怎么去跟領導匯報請示的報告都幫他們想好了。表面上看，我一時半會并沒談成生意，又累死累活做了那么多份外事，似乎什么好處都沒得。但最后的結果其實是雙贏：我幫了組委會的大忙，他們得到了領導的嘉獎，大家都很高興。到這時候，如果他們不把生意給我，連他們自己都不好意思了。

多幫別人總有回報

這些年，我樂于向很多國際體育組織推薦中國企業，也向國內企業宣傳如何通過國際組織提升品牌，發展自己，找到商機。很多人對此不解，問我說，你掌握的這些資源很寶貴，為什么要幫他們呢？大家都會干這事了，你還哪有什么價值呢？我不這么理解。能多幫別人的時候一定要多幫別人，幫一百個人只要有一個人記得你幫過他，或者說能幫回你，那就是成功的。這就是我做人的價值觀。不管我是做電子產品，做日化，做專業音響，還是做照明，愿意幫我的人都很多很多。七八年前我做專業音響的時候，我不懂這個行當，但因為很多人會幫我，所以在這個行業，我打敗了很多在行內干了很多年的人。去年開始做照明的時候，我一樣不懂照明，但一樣有很多人介紹生意給我。為什么？因為我總想著幫別人，不管是在工作上，還是在生活中，所以愿意幫我的人也越來越多。

很多人眼里只想著自己做的事，考慮的往往也只是眼前的利益，這行之不遠。

亞沙會是亞奧理事會下面組織的一個活動，連著幾屆我都參與其中。大型體育賽事的成功，市場開發成功與否可以說占了一半。我不遺余力地向他們推薦中國企業，同時跟國內相關部門一再灌輸“不能把亞沙會僅僅做成一個地方性活動”，給他們很多如何把影響力做大的建議。當時我還幫地方政府一起組織了海陽亞沙會在廣州的新聞推介會，會上親自向與會企業推廣和宣傳亞沙會的意義和市場開發價值。海陽亞沙會后來成功舉辦，其中5家贊助企業都是我推薦的。海陽的一位領導在多個場合說：“海陽亞沙會的市場開發，徐風云功勞是不能忘的，是他幫我們打成了第一仗。”不謙虛地說，正是我幫他們做了這些開頭，使海陽亞沙會的市場開發，成為歷屆亞沙會中贊助商企業最多、市場開發最成功的一屆。

如果“貢獻”不了智慧，平時工作和生活中注重分享，我想也應該是營銷該學的一課。我經常會利用一些空閑時間，把我的客戶介紹給行外的朋友，久而久之，大家都成了朋友。其實，現代商業社會，客戶和朋友之間，本來就沒嚴格的區分。只要你熱心，肯為大家創造機會，大家都會認你這個朋友。我覺得，做營銷的最高境界就是：不管你做什么，朋友遍天下，都有人幫你，不管你賣什么，都賣得出去。

我認識企業老板比較多，他們經常會跟我說：哎呀，像你這樣做營銷的人才我們就請不起了，但你能不能幫我們推薦一些人呢？其實現在國內很多企業做得很好，但就是缺營銷人才，老板求賢若渴，但很多時候，他們普遍不信任直接從市場招聘來的人，更愿意相信朋友推薦、知根知底的人。我也很清楚，很多機會未必是適合你的，有這些機會的時候，為什么不介紹給自己的朋友，跟自己的朋友們分享呢？這么多年來，我也不知道自己成功介紹了多少經理人與這些老板們合作，而這些年來，很多生意也正是來自這些我推薦給老板們的職業經理人做成的。

功夫在詩外

所以說，做大客戶營銷，功夫在詩外。做大客戶營銷做到一定水平，就要能做到對客戶感興趣的話題，想聊什么都能聊。有次去山東談業務，和一位地產公司老板吃飯。當天可能因為還要招待其它朋友，他把幾撥人弄到一塊。一看這場合我就知道很難和他談生意了。大家一起吃飯講到了喝茶，剛好我喜歡喝茶，而且還喝得跟別人不一樣，喜歡勾茶喝。跟他們一講，大家都很感興趣。吃完飯，老板意猶未盡，說，我有個茶莊，大家一起再去茶莊喝茶，聽徐總講茶道。于是當天晚上從9點開始喝茶，我臨時充當了茶藝師，給大家勾茶品茶，還講起了三國與企業管理之道，一直喝到夜里兩點才散。當天自始至終，我都沒談生意，但通過這樣的接觸和了解，人家自然而然地就把生意給我了，而且還成了朋友。

第5篇：地產項目商業計劃書范文

始建于上世紀六十年代的美國太陽城被養老地產界奉為經典，時隔40年后，中國也誕生了一個大型養老社區——北京太陽城。不過，這個太陽城與美國太陽城沒有任何經濟上的關聯，是一個名叫朱鳳泊的中國人投資開發的。

如今，位于北京市昌平區小湯山鎮的太陽城，已成為中國養老地產先行先試的典型案例，也是國內知名的醫護型全程化養老社區，被北京市民政局批準為“四星級”老年公寓。2012年5月，在上海舉辦的首屆中國國際養老服務業博覽會上，太陽城現身于北京展廳，成為現場一大亮點。

為探個究竟，春節前，本刊記者專程前往北京太陽城進行實地采訪。一下車，金碧輝煌的歐式長廊大城門格外醒目，呈弧形環抱狀。穿過拱門，道路左側是太陽城超市和郵局，超市里的顧客并不多，郵局里有人在辦理業務。再往前走，道路右側是蜿蜒曲折的人工湖，一直向東延伸；左側白色的建筑群是北京太陽城醫院，分為門診和急診。接著，一片仿歐式建筑“銀齡公寓”映入眼簾。再往東去，就是居家養老的住宅區和別墅區。社區內隨處可見各種樹木和草坪，由于是寒冬，室外散步活動的老人比較少。

據了解，整個養老社區占地644畝，總建筑面積32萬平米。分為兩大養老板塊：居住區和配套設施。居住區包括居家養老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，醫院、超市、餐廳、溫泉養生、文化娛樂等配套設施齊全，可以滿足老年人自理、介助、介護、醫療、康復和度假等養老服務需求。

“挺艱難的。”北京太陽城銀齡老年公寓總經理朱鳳至對本刊記者說，民營企業開發建設養老社區，太陽城是中國第一個吃螃蟹的。十多年來，我弟弟朱鳳泊之所以咬緊牙關，頂著壓力，堅持做養老項目，源于他內心對父親的一份愧疚。

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊“下海”經商前，是一名公安干警。有一次春節前，朱鳳泊陪父親去醫院看病，突然接到單位電話，說有緊急任務。他父親趕緊讓朱鳳泊回單位，說自己一個人可以回家。沒想到，他父親在公共汽車上心臟病復發去世了。朱鳳泊覺得愧對自己的父親。他說，兄弟姐妹六個，竟然沒人陪父親看病，將來一定要建一個有醫院、有超市、能夠健身和休閑娛樂的養老社區，老人不用出社區，就可以滿足全部的生活、醫療和精神需求。

地產杠桿

父親的去世讓朱鳳泊敏銳地覺察到，中國老齡化進程加速給養老產業帶來的無限商機。1999年，朱鳳泊成立了北京太陽城房地產開發有限公司，并提出“孝道、仁德、誠信”的企業文化理念。

在國內沒有任何成功模式可供借鑒的情況下，太陽城的核心團隊經過反復研究最后決定，以老年房地產開發建設為啟動杠桿，以服務配套先行，拉動后續養老服務和養老商業價值鏈上的其他環節。

據了解，北京太陽城30%的面積用于建養老服務配套設施，約9萬平米。70%的面積進行養老地產開發，其中養老公寓用于出租，養老住宅和養老別墅按商品房銷售，全部采用無障礙設計，三層樓都有醫護式電梯，適合居家養老。2003年養老住宅和別墅的銷售價格為每平米4000多元，現在已飆升到每平米近2萬元，住戶每月需支付2.5元/平方米的物業費，現在不管是二手房出售還是出租都很搶手。目前太陽城社區居住了4000名老人。

“銀齡公寓運營8年了，太陽城建設12年了。雖然同時開工，但由于資金不足，銀齡公寓建到一半就停工了，后來通過養老地產回籠資金后，又開始分批建設銀齡公寓。”朱鳳至言語間流露出頗多感慨。

太陽城現有A、B、C、D四幢養老公寓，A樓和B樓已經滿員，共1000張床位，住了625位老人。許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發生矛盾。現在最大年紀是104歲，最小年齡為58歲，90歲以上的老人有50人，平均年齡為80歲，離休的老干部占了近70%，大學以上文化程度的占到49.6%。護工有100人。D樓是度假型老年公寓，能容納100名老人，已經入住十幾戶。C樓采用物聯網技術，提供高端智能化管理和私人管家式服務，正在施工建設，預計今年“五一”后開業，可容納300～400名老人。

朱鳳至介紹說，太陽城銀齡老年公寓是中檔的配套和標準，現在養老需求很大，外邊有很多人在排隊，可惜我們的房源不足。以后資金允許，大城門拆了建成L型老年公寓，可以再容納1000～2000名老人。

目前，太陽城老年公寓運營較好，加上民政部門給予的床位補貼和運營補貼，能夠實現盈利。但投資4億多元建設的養老服務配套設施，至今依然虧損或盈虧平衡。

太陽城醫院已經獨立運營八年，現為一甲醫院，醫保定點，2012年剛剛不賠錢。最早依托宣武醫院，現在與安貞醫院、同仁醫院等都有合作，并建立綠色通道，每天都有專家過來出診，而且醫院有固定醫生和護士。太陽城醫院也對外開放，周圍沒有其他醫院，每年營業收入2000多萬元。由于醫保額度的限制，老人有時只好到市里大醫院開藥。

太陽城超市一直在賠錢運轉，老人的消費量本來就不大，再加上附近有一個物美超市每天來這里接送，所以只有一部分行動不便的老人愿意在太陽城超市購買日用品。

“我都住了五年了，這里的確不錯，生活非常方便。”住在太陽城的一位老人介紹，就拿吃來說，小區餐廳品種多樣，包子饅頭賣得比外面便宜，每天都有肉吃，而且還能點菜，送餐上門。

記者專門到餐廳看了一下當天墻上寫的菜譜和價格，確實豐富實惠。例如饅頭0.3元，南瓜粥0.5元，紅燒肉10元，醬燒魚塊10元，炒藕絲4元。工作人員告訴記者，公司要求餐廳只要收支平衡就行。

“總體上越來越好，不像剛開始那么艱難了。”朱鳳至笑著說，他們就是一心想做好養老社區，否則也不會把房地產開發的盈利，以及養老公寓賺到的錢又投入到養老社區的建設和維修改造中。

服務為本

北京太陽城針對老人的不同健康狀況，分別提供醫療救護、生活照料、精神贍養、臨終關懷等養老服務，為老人制定了全程化可持續的服務模式。

此外，在配套服務方面，太陽城為社區老人提供9項33款免費服務。例如送醫送藥上門、每年免費體檢一次、24小時醫護人員值班、超市送貨上門、每天有5趟到地鐵天通苑北站的班車、每周一上午免費泡溫泉、物業免費維修等。

根據養老服務的國標和地標，太陽城銀齡公寓結合自己的養老服務實踐，編寫了30多萬字的服務流程和標準。現在又把這些流程和標準開發到管理軟件當中，部門經理各負其責，日常工作有條不紊。

“除非遇到棘手難題，才由我出面解決。”朱鳳至滿臉輕松，“剛開始，老人們大事小事都找我，如今具體事務都找工作人員了，但有時還找我咨詢一些問題，比如房產糾紛、善后遺產分配等。他（她）們都叫我‘二姐’，讓我心里很感動。”

談到老年工作的體會，已做了八年總經理的朱鳳至滔滔不絕。她說，每個老人來到太陽城，都要發自內心地愛他（她）們。服務要非常細致，而且還要有耐心。老人提出的事情再小，對他們來說都是大事情。只有圓滿地給他們解決了，他們才信任你。

新老人入住，朱鳳至都要到房間看望。老人的愛好、特長和生活習慣，朱鳳至要求服務人員都要了如指掌，而且所有員工對老人一定要把老人視為自己的親人；同時，朱鳳至對所有員工也當成自家人，關心幫助她們，這樣她們才會把溫暖傳遞到老人那里。

太陽城的新員工都要接受養老知識和技能培訓，而且要進行負重訓練，身體綁上沙袋爬樓梯、進浴缸，讓員工感到老人特別不容易。久病床前無孝子。這里患腦癡呆的老人有四五十名，非常難照料，老人之間有時會發生摩擦，護工難免會有委屈和情緒，因此，太陽城專門為護工設置了“委屈獎”，公司會以委屈大小計分給予獎勵，1分50塊錢。

對于健康活躍型老人，以精神贍養為主。除了圖書室和網絡大學，太陽城有20多個文化活動團體：手工班、外語班、京劇社、時裝隊、合唱團、書法班、繪畫班、計算機班等，其中外語班開設了四個語種：英語、法語、德語、西班牙語。

本著聯合國馬德里行動計劃的原則，太陽城都是讓健康的老人自己組織管理自己，沒有請外邊的老師。這里的老人藏龍臥虎，有著名演員、大學教授、中學校長、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過國際大獎。

“老人們就像回到了幼兒園時代，過著集體生活，一起吃飯聊天，一起唱歌跳舞。有的單身老人還在交往中產生好感，結成了老伴。”朱鳳至說。

冬季每天下午兩點半，太陽城老年公寓免費給老人提供烏雞、甲魚煲湯，老人們稱之為“長壽保命湯”。為此，公司每月要支出2～3萬元。每逢過節會餐，朱鳳至到六個餐廳給老人慰問鞠躬，老人們也給她鞠躬，感動得她眼淚都要出來了。

“老人可愛也可憐，有的老人無子女，有的是鰥寡老人，有的兒女在國外，各種情況都有。不管有無親屬，太陽城銀齡公寓都會為去世的老人送好最后一程。幾年來我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱鳳至有些難過。

連鎖經營

北京太陽城集團已擁有8家全資子公司，業務涉及房地產、老年公寓、醫院、超市、度假村、物業管理、養老服務、建筑裝飾等。

太陽城從開發養老地產，出售房屋產權或使用權，作為回籠第一筆資金的重要途徑，也是盈利模式中的第一次盈利。由于養老地產和普通房地產在配套服務上的差異，使得養老地產的房價高于周邊地區的商品房。2003年，太陽城的房價每平米4000多元，遠高于周邊的2000元。

對外出租的太陽城銀齡公寓經過八年的運營，已步入良性循環。主要針對中高端老年人群，押金5萬元起步，交納的押金越多房租越便宜，有單人間、雙人間、小套間，也租床位。價格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無自理老人，還要交納不同級別的護理費和伙食費等。

此后，通過餐飲、商業、醫療護理、管理服務、物業增值等配套設施的持有和經營，作為第二次盈利的主要來源，但截至目前，太陽城在這方面盈虧不一。

朱鳳泊曾公開表示，最重要的是盈利模式的可持續性，通過打造品牌服務，樹立強大的市場凝聚力，建立忠誠度極高的客戶群體；通過連鎖經營，擴大市場份額，最終形成行業龍頭地位。

現在，北京太陽城正對外拓展“百千萬”項目，百是指百福園，位于市區，接納200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鶴園，位于城鄉結合部，1000張左右的床位；此外，還有萬壽園，就像北京太陽城這樣的大型養老社區，占用土地200畝以上，目前已經在全國簽約了6家，落戶河南、安徽、黑龍江、四川、廣東、山東等地。

為此，太陽城專門成立了一個公司，負責項目的前期策劃、設計建設、管理運營等各項工作，可以掛牌，也可以輸出管理，包括人員隊伍、標準流程和管理軟件。這些項目經過市場調研，已經擬定了商業計劃書，正在推進中。

“我們的策略是，先讓萬壽園在一個城市落地，然后輻射帶動百福園和千鶴園，實現整體連鎖發展。老人可以獲得持續性照料，從健康老人、生活半自理、生活無自理到臨終關懷四個階段全覆蓋。”朱鳳至告訴記者。

第6篇：地產項目商業計劃書范文

論文摘要：文章從夾層融資的原理出發，總結了國際資本市場夾層融資的發展狀況，分析了夾層融資的適用條件，解剖了國內首個夾層融資案例，并對夾層融資在中國的發展潛力進行了展望。

一、 夾層融資的原理

1． 夾層融資的含義與特點。“夾層”的概念源自華爾街，原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級，后逐漸演變到公司財務和項目融資領域。夾層融資（mezzanine financing）是一種介于優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。它包括兩個層面的含義：從夾層資本的提供方（即投資者）的角度出發，稱為夾層資本；從夾層資本的需求方（即融資者）的角度出發，稱為夾層債務。夾層融資產品是夾層資本所依附的金融合同或金融工具，例如夾層貸款（Mezzanine Loans）。資金供求雙方對夾層融資產品進行交易的場所，稱為夾層融資市場。

夾層資本（Mezzanine Capital）收益和風險介于企業債務資本和股權資本之間的資本形態，本質是長期無擔保的債權類風險資本。

從資金費用角度看，夾層債務的融資費用低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，利率水平一般在20%左右，對股權人體現出債權的優點；從權益角度看，夾層投資的權益低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。當企業破產清算時，優先債務提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。因此，對投資者來說，夾層資本的風險介于優先債務和股本之間。夾層債務與優先債務一樣，要求融資方按期還本付息，但通常要求比優先債務更高的利率水平，其收益通常包含現金收益和股權收益兩部分。

典型的夾層債務提供者可以選擇將融資金額的一部分轉換為融資方的股權，如期權（Option）、認股證（Warrant）、轉股權（Convertibility）或是股權投資參與權（Equity Participation Rights）等權力，從而有機會通過資本升值而獲利。最常見的夾層融資形式包括含轉股權的次級債（Subordinated Debt with Warrants）、可轉換債（Convertible Debt）和可贖回優先股（Redeemable Preferred Equity）。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。

因此，在傳統股權、債券融資的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式。作為股本與債務之間的緩沖，夾層融資使得資金效率得以提高。夾層融資的最大優點為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。

2． 夾層融資的形式。夾層融資通常采用夾層債、優先股或兩者結合的形式；也可以采取次級貸款的形式；還可以采用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體（以下簡稱夾層借款者），夾層借款者將其對借款者的股份權益抵押給投資人；與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合伙人股份權益也抵押給投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先于股權人得到清償，用結構性的方法使夾層投資人權益位于普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取借款者的優先股份權益。夾層投資人的“優先”體現為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合伙人有權力控制對借款者的所有合伙人權益。

二、 國際資本市場夾層融資的發展狀況

目前，夾層融資在發達國家發展良好。據估計，目前全球有超過1 000億美元的資金投資于專門的夾層基金。據Alt Asset預計，歐洲每年的夾層投資將從2002年的47億美元上升到2006年的85億美元以上。2003年9月，高盛下屬GS Mezzanine Parters Ⅲ宣布已籌集27億美元用于夾層融資，從而成為全球最大的夾層融資基金。其他如德意志銀行、雷曼兄弟、美林等在內的多家投資銀行都有類似的夾層投資基金機構。2004年4月23日，在Com Ventures等投資公司的協助下，IT網絡安全系統提供商Serv Gate Technologies就獲得了1 800萬美元夾層融資。此資金增加了該企業高成長階段所需的擴大銷售和市場推廣的投入，并有效地改善了公司的資產負債結構，為其再融資奠定了良好基礎。

夾層融資還被廣泛應用于新興市場。FMO在全球多個新興市場，包括中國、印度尼西亞、泰國、印度、巴西、南非、拉丁美洲、中歐及東歐等地區提供中小企業夾層融資服務。惠理基金在中國投資多年，自1993年成立以來，惠理在大中華地區已投資了一百多家中小企業，是55家公司的主要股東，即持有公司5%或以上股權。

三、 夾層融資的適用條件

1． 高成長性行業。除了傳統風險投資所青睞的IT、生物類行業，消費品、制造業或服務業等側重出口拉動的行業，也是夾層投資人所看好的。此外，不易受個別市場或經濟體系波動連帶影響的行業側重出口拉動的也比較適合夾層融資。總體而言，夾層投資人會考核該行業是否具有比較穩定的高成長性或是高的進入壁壘。但是，夾層融資對技術風險過高的領域是不會輕易涉足的。高成長性的同時，夾層融資也會要求具有高穩定性。

2． 穩定成長型企業。夾層融資的企業一般都被希望具有多年穩定增長的歷史，或是在過去一年具有正的現金流和營業收益。或者，企業正處于發展擴張階段，業務成長較快，享有可預見的、強大、穩定而持續的現金流。

3． 高市場地位企業。夾層融資企業應在行業里占有很大的市場份額，具有保護性或進入壁壘較高的市場份額。這樣，企業資產將在未來幾年內可預見的快速增值，從而夾層融資可以幫助企業完成資本過渡與轉換，并在未來以更高的價格出售自己的股票實現升值目標。

4． 企業并購融資。企業在進行杠桿收購LBO或管理層收購MBO，以及在其他大型的企業分拆合并項目中，往往都需要大量現金進行擴張和收購，企業也傾向于采取不同來源的融資結構。典型的LBO收購金字塔模式中，位于金字塔頂層的是對公司資產有最高清償權的一級銀行貸款，約占收購資金的60%；塔基則是收購方自己投入的股權資本，約占收購資金的10%；塔的中間就是夾層融資，約占收購資金的30%。

5． 企業前IPO融資。在企業IPO上市之前的資本重組階段，或者目前IPO市場狀況不好、公司業績不足以實現理想的IPO的情況下，若預計企業在兩年之內可以上市并實現較高的股票價格，結合公開股票或債券的發行的過橋債券/融資，企業可先進行一輪夾層融資，從而使企業的總融資成本降低。

此外，夾層融資通常還要求企業擁有一個經驗豐富、規范專業的管理團隊。企業獲得夾層融資的關鍵，在于根據現有的財務、稅收、法律、法規等的約束，設計出不同債權和股權組合的金融合約，以滿足具有不同風險偏好特性投資者的投資需求，以及具有不同風險偏好的特性企業或項目融資的需求。為了獲得夾層投資，企業與吸引創業投資一樣，要做財務預預測，準備商業計劃書，做演示推介。與創業投資不同的是夾層投資的要求回報率要低一些，盡職調查做得沒有那么詳細，而且更傾向于用企業提供的財務預測來計算投資回報。

四、 夾層融資在我國的應用情況及展望

1． “聯信·寶利”7號的正式發行成就了國內首個夾層融資案例。

（1）背景。2005年9月，銀監會發了《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件），抬高了房地產信托貸款進入的門檻。在銀行的貸款早已經禁止，信托貸款也宣告退出，剩下的就是股權融資的情況下，房地產項目在取得“四證”之前融資渠道狹窄。雖然房地產企業可以采用股權的方式進行融資，但要付出很大的代價，資金回報要求高，周期長。同時，由于股權的引入，房地產企業將可能會面臨著控制權喪失。

夾層融資正是適合房地產項目融資的金融創新。夾層融資對房地產開發商來說有一個非常大的優勢，首先是資金回報的要求比較適中，雖然夾層融資的回報率要求20%左右，但是資金的使用效率更高了。以往信托貸款融資資金投入額要足夠項目的整個開發，資金回報就可能要求10%~15%。其次是要求比較低，不要求四證齊全，夾層融資則在“四證齊全”之前進入，之后再進行成本較低的銀行債權融資。這樣即便夾層融資階段的回報率要求15%~25%，但融資額減少了，融資的全部成本就降低了。再次是資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款；最后是對控制權的要求會相對的低一些，不會參與得那么深，當然會有一些控制的要求。夾層投資比債權要求高一點，個人是無法參與的，所以說機構投資者是夾層投資的主體。

（2）具體做法。2005年年底，聯華信托公司發行準房地產信托基金“聯信·寶利”7號。“聯信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5 000萬元，分別持有項目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，“聯信·寶利”7號的信托受益人設置為優先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優先受益人優先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構成了一個經典的夾層融資。在實踐操作中，股權通常變現為優先股。由于我國《公司法》中尚無優先股的規定，“聯信·寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區分。

信托資金除了投資入股，以類似優先股的方式擁有房地產公司股權及資產，百年城和聯華信托還出具《承諾函》承諾在信托存續期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計60%的股權。在9個月~36個月的信托期限內，優先受益人投資的股權是有保證的股權，因為股權是兩個公司承諾拿出自有資金回購的。不僅百年城和聯華信托自有資金的40%股權和劣后受益人的資金，而且包括兩個公司的其他資產，全部不可撤銷和無條件保證信托資金的回購。優先受益人的本金和收益是有保障的。劣后受益人將是機構投資者，劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規模的20%。

從風險承擔和收益分配的角度看，夾層融資中，優先受益人享受類似債權的收益，劣后受益人承擔更大風險的同時享受類似股權的收益。如果信托計劃年收益率低于預期優先受益權的基準年收益率，則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產為限來彌補優先受益權人的預期基準年收益率。而當信托計劃年收（下轉第119頁）益率超過基準預期年收益率時，則超出部分的信托利益，按照優先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。根據計算，如果聯華預計優先受益人的年收益率為5.3%~7.39%，劣后受益權年收益率則會達到16.37%。假設信托計劃按約定實現回購，則信托資金整體年收益率為20%，預測信托存續期為1年時的收益，扣除信托相應支出和費用，優先受益權年收益率接近7%，而劣后受益權年收益率則將為47%。并且，“聯華·寶利”7號還引入了一定的流動性創新，信托成立一年后，聯華信托采用類似做市商的方式，承諾使用3 000萬元自有資金按時間順序以一定溢價受讓優先受益人的信托受益權。

2． 夾層融資在中國的發展潛力展望。根據有關專家分析，2003年中國房地產投資總額為10 106億元，按照美國商業不動產中約10%~15%使用夾層融資、融資額為投資總額的15%~20%估算，則中國每年夾層融資的市場容量可達152億元~202億元，極為可觀。另外，夾層融資將成為我國商業銀行類金融機構或非銀行類金融機構業務創新的目標。

目前，我國的融資方式是典型的以銀行為主導的間接融資，商業銀行貸款在融資總量中占有很大比重。盡管近年來我國積極拓展直接融資渠道，努力提高資本市場在融資體系中的作用，但由于資本市場股權分置改革的影響，企業債券市場發展緩慢，企業信用評估和法律配套不完善等諸多原因，銀行貸款在社會融資中的比例不跌反升。企業特別是中小企業融資困難，融資渠道單一，這不僅制約了企業的發展，而且加大了商業銀行的經營壓力，使金融風險大量隱含在銀行體系之中，資本市場無法對資源配置發揮有效的引導作用。

與大型國有企業或企業集團相比，中小型企業因為資本金缺乏、資產規模小、現金流不穩定等原因，獲得銀行貸款非常困難。許多中小企業的項目因為缺乏資本的支持而無法實施或被迫減小規模。如果這種情況長期延續，會對我國經濟增長的基礎造成相當大的損害。如果以銀行信貸資金對中小企業予以支持，實際上等于讓銀行信貸資金承擔了更大的信用風險，造成風險和收益的不匹配；而如果商業銀行拒絕企業的融資要求，則意味著放棄了眾多的業務機會和客戶，會影響銀行的利潤和市場。這種投資與融資之間渠道不暢通的深層次原因，在于我國商業銀行單純的信貸產品已經難以滿足企業多元化和多層次的融資需求。

在目前市場條件下，當務之急是進行金融產品創新，拓展企業融資渠道。借鑒國際市場經驗，夾層融資是我國現階段解決中小企業或項目融資困難的有效手段。

參考文獻：

1．The Future of Mezzanine．Almeida Capital reports，March，2003．

2．孫景安．夾層融資——企業融資方式創新．證券市場導報，2005，（11）：65-70．

3．傅璇．夾層融資：股權與債務之間資本通道．國際融資，2004，（12）：56-59．

第7篇：地產項目商業計劃書范文

內容摘要:本文首先闡述了風險投資在美國的運作模式,分析了風險投資是怎樣影響美國經濟的。其次,通過2008年度的數據,描述了風險投資與美國就業市場、高科技行業以及經濟增長之間的關系。最后,概括了創新對美國人生活及行為方式的影響,以及風險投資在全球范圍內的發展趨勢。

關鍵詞:風險投資 風險企業 就業 GDP

美國風險投資現狀概述

風險投資在幫助企業家將創新的想法轉為實業、將技術向市場轉化的同時,給整個社會創造了大量的就業機會,促進了經濟的增長。風險投資家將資金和大量的精力投入到初創企業,他們與創業者同樣,承擔著很高的風險。因此,風險投資家必須與創業者協力將有巨大前景的創新產品推向市場。

初創企業一般都很少有固定資產或是其他的抵押品,很難獲取銀行貸款;由于沒有資產和營業記錄,初創企業也就很難從私人股權公司融到資金;創業企業在短期內不易獲得回報,因此也就很難吸引對沖基金。創業企業的這些特征使其往往不得不求助于風險投資。風險投資的運作模式是通過提供風險資本以支持換取公司的部分權益。因為只有風險資本退出時的收益超過總的投資額時,投資人才能分享收益,所以風險投資必須介入風險企業的企業管理中,使其快速成長,最終上市或溢價轉讓股權以獲取巨額回報。

投資于初創企業的風險是巨大的。因為初創企業面臨的不僅僅是資金短缺的問題,低效的管理人員,缺乏市場導向的研發等都可能會導致初創企業的失敗。如果能夠得到經驗豐富的風險資本的指導,初創企業的存活率會大大提高。所以說風險資本的作用除了其資金支持以外,其附加值也非常重要。在企業發展壯大的過程中,風險投資往往扮演著“教練”的角色。通常,它會在初創企業中占有董事席位,在需要時會幫助企業開拓市場、招募管理層等。初創企業為了迅速地發展一定會經歷多輪融資。在每一輪融資中,企業的運營業績必須得到明顯的提高才能夠得到后續的資金支持。如果運營效果不理想,或其產品市場以及相關政策環境發生了巨大的變化,風險投資家就本著對有限合伙人負責的態度以及對整個基金的風險控制而放棄這次投資。

從科技創新到創立企業再到成功上市是一個漫長的過程。在這個過程中的難點并不是尋找創新的技術和想法,而是辨別出什么樣的創新能夠被市場化。風險投資公司收到的每100份商業計劃中,只有10家企業能夠爭取到盡職調查的階段,最終只有1家企業能夠得到投資。當創業者做好商業計劃書去尋求風險投資時,風險投資關注的不僅僅只是其技術方面的優勢,而且會考慮多方面的因素,包括:公司團隊、產品概念、市場可行性、市場狀況、考量這些因素是否符合基金的投資領域、資金需求量、潛在回報等。

在風險投資領域,不是所有投資人都有商業領域的背景,許多投資人都是從科學家、醫生和工程師轉型而來的。這些人擁有專業的技術背景,明確行業內的未來發展趨勢,能夠敏銳地識別出業內的前瞻技術,這對于風險投資來講能夠大大降低信息不對稱帶來的風險。風險投資公司合伙人的背景大多都是互補的,公司規模都比較小,架構緊密,風險與責任都由合伙人共同承擔。2008年,美國共有不到900家風險投資公司,每家公司平均只有9位職業投資者。在設立風險投資基金時,風險投資家們將自有資金與從機構投資(養老基金,捐贈基金等)融到的資金混合到一起建立資金池。機構投資者被稱為這只基金的“有限合伙人”。通常來講,基金的期限一般都在10年左右,一只基金只投資于某一特定的領域,比如說生命科學、信息技術或是清潔技術。前幾年主要進行大量的資金投入,于是所投資的項目就會變成風險投資公司的投資組合,投資人之后的工作就是管理投資組合。在基金的存續期間,所投資項目被寄予的期望是―被溢價收購或是公開上市。平均會有1/3的投資完全失敗,所以成功的項目必須有高額的回報。在基金到期時,所有項目都退出,并且彌補所有損失后,風險投資家和有限合伙人才可以兌現收益。正是因為風險投資的高風險特性,所以與其他的資產類別相比期望收益也要更高。

風險投資對美國經濟的影響

從資本總量看,2008年風險投資本身只占美國GDP的0.2%。與證券、期貨、房地產投資相比,風險投資只是一個規模很小的資產類別。但是,風險投資支持的公司(以下稱為風險企業)對美國經濟的影響卻較大。

(一)風險投資對就業的影響

在創造就業崗位方面,2008年風險企業創造了大約1200萬個工作崗位(見圖1),這占到了整個私人部門的11%(見圖2)。這些數據顯示出風險資本偏好能夠有高增長的領域。這也許是為什么2006到2008年風險企業的就業增長率要高于美國的平均水平(見圖3)。

風險投資為美國各個階層的勞動力都創造了就業機會。除了像星巴克、聯邦快遞這樣需要大量的基層雇員的公司外,風險企業大多數都處在高科技行業,比如說信息技術,生命科學以及清潔技術領域,這就需要大量的高技能人才。這些工作崗位也就是經濟學家們所謂的“綠領”―對未來經濟增長和環境健康有重要推動作用的行業內人才。

(二)風險投資對GDP的影響

在美國,風險企業2008年一共創造了將近3萬億美元的GDP,占到了整個美國GDP總額的21%(見圖4)。數據顯示這些企業營收的增長率明顯高于美國的平均水平(見圖3)。

據統計,風險投資在1970年到2008年之間,每投入1美元,在2008年會產生6.36美元的收益,每投入37702美元,會在2008年產生一個工作崗位。這些數據表明風險投資是一種高能資本。正是由于這種高能資本的特征,經濟周期無論處在哪個階段,投資家們都持續地進行投資。從1970年代早期的風險投資形成階段到2008年,風險投資總共投資4560億美元到27000家公司(見圖5)。這其中許多的公司都完全失敗。但是存活下來的,像基因公司、e-BAY、英特爾都創造出了新的行業與新的盈利模式。

上個世紀的風險投資在技術泡沫的刺激下經歷了多年的不規則的增長和收縮。在2000年泡沫破滅后,投資額急劇下降。近幾年來,投資規模趨于平穩,每年投資額在200到300億美金。之后風險投資在美國走上了比較穩定的軌道。不過伴隨著在清潔技術、醫療保健以及云計算方面不斷涌現的有前景的技術創新,可以預計風險投資在未來將會在穩定中快速前行,這將會給美國帶來更多的就業機會以及更高的國民收入。

(三)風險投資對行業的影響

縱觀美國經濟發展史,創新是美國經濟的核心。風險投資曾將許多革命性的發明帶出實驗室走進人們的生活,并創造出全新的行業。在20世紀70年代,風險投資在生物技術領域的成功(例如投資基因技術公司和安進公司)給整個生物技術行業奠定了基石;20世紀80年代風險投資又幫助軟件行業和半導體行業變成了美國經濟的引擎;20世紀90年代是在線銷售行業(亞馬遜,e-bay)有所突破;21世紀初到現在是清潔技術領域的重大發展。在這些領域內,風險企業至今仍然占有領導地位。風險投資對經濟的影響會繼續通過風險企業顯現出來。例如在軟件行業中,80%的職位都可以尋找到風險投資影子(見表1)。

表1的數據顯示,2008年在電子設備、通信、半導體等行業,風險企業的營業額占到整個行業的50%以上(見表2)。軟件、生命科學(生物技術和醫療設備)、工業能源等行業吸引了大部分的風險投資。這體現出了風險投資的傳統―投資于高度創新的領域。當然其他領域比如新媒體、IT服務以及半導體和通信行業也繼續吸引著數十億的投資。

(四)風險投資對清潔技術領域的影響

風險投資在經歷了生物技術、半導體以及互聯網的發展后,如今正在將清潔技術打造成一個全新的行業。清潔技術包括了可替代能源、可循環能源、電動汽車、能源管理以及電池技術等。其發展對美國經濟來說已經到了一個關鍵的時刻。2008年,風險投資投入大約41億美元到這一領域,使得清潔技術領域成為美國增長最快的行業(見圖6)。

到目前為止,在清潔技術領域內的投資幾乎全部是風險投資。這是因為在這個領域有些技術還不夠成熟,對一些新技術應用的需求還處于初步增長階段。可以預計,與過去其它領域風險企業所經歷的一樣,清潔技術領域內的這些初創企業將會經歷激烈的競爭,淘汰才能夠走向成熟,行業領跑者才得以出現。同時,這些企業會為美國提供大量的“綠領”職位。除了對經濟產生影響以外,清潔技術的發展將會幫助美國解決所面臨的棘手的環境問題。

結論

美國經濟的核心在于創新。創新的效果就像蝴蝶效應一樣,在美國經濟系統中激起了層層漣漪,在商業領域內衍生出了許多機會。從互聯網,到生物科技,再到清潔技術領域,在每一個層面,創新都給美國帶來了巨大的經濟增長。除此之外,風險投資對美國人的日常生活也帶來了多方面的影響。例如普通民眾都可以用到很多富有效率的創新型產品,還可以在風險企業內工作等。更重要的是風險投資的成功鼓勵了整個社會的創新,而這正是人類文明發展的基石。

近幾十年來,美國風險投資的成功始終吸引著全世界的目光。這是因為它促進了許多高科技行業的發展,而這些行業則引領著全球經濟的發展。現在,其他國家正在通過改變稅收及相關政策和增強知識產權的保護來模仿美國經濟發展的這一模式。這加速了全球范圍內的創新活動,同時也加劇了風險投資之間的競爭。但在整個世界范圍內,風險投資將會在經濟的增長、技術的進步和改善人們的生活質量方面發揮著越來越重要的作用。

參考文獻:

1.劉曼紅.風險投資探析.金融研究,1998.10

2.劉曼紅.風險投資在構建創業企業治理機制中的作用.管理現代化,2005(1)

第8篇：地產項目商業計劃書范文

他叫陳州。

他說：“年輕的我怎么能因為變故放棄自己的人生？我是一個為歌而歌的歌者，唱歌是我的事業。我是一個用歌聲走路的人，走在‘960萬平方公里的舞臺’上。”

1983年，他出生于北京，人稱“混世魔娃”，雖然只有初中文憑，卻拿到了微軟和思科的計算機認證，后來自己創業，坐上了首席架構師兼首席運營官的位置，網上說他是中國最年輕的億萬富翁。

他叫茅侃侃。

他說：“我年紀小，還難以做到通盤的權衡利弊，所以只要一個機會來了，別管好壞，就沖上去通通拿住。換一種環境，過一種體驗，這不就是年輕人該干的事嗎？”

一樣的1983，一樣的30歲，用時下流行的“評判標準”，陳州是標準的“絲”，茅侃侃是最理想的“高富帥”。但是，他們一樣擁有青春，一樣胸懷夢想，在夢想的道路上，一樣艱難，一樣執著，一樣堅持。

艱辛的“旅程”

1993年，茅侃侃讀小學五年級，爸爸從國外帶回來一臺電腦，打從第一次親密接觸就愛上了它，像著了魔一樣，吃飯也是一手端碗一手握著鼠標，小小年紀的他就愛上了寫電腦程序。沒兩年，互聯網開始進入中國，那時候，他的生活除了上課就是上網。

茅侃侃說：“那時候我就覺得將來養活自己肯定沒問題，只要是跟計算機沾邊的事，我都能干。”

關于計算機的事，茅侃侃能干，而關于生活的累活苦活，陳州從未停歇，因為爸爸媽媽在他6歲的時候離婚，并且誰也沒有選擇照顧他，陳州只能跟隨年邁的爺爺靠擦皮鞋、拾荒、賣報紙為生，13歲的時候就開始了流浪乞討的生活。

1996年5月，流浪到濰坊昌樂的陳州想去濟南，因為口袋里沒有錢買車票，他選擇了扒火車。當火車開動后，他才發現自己坐反了方向，年幼的他焦急萬分，眼看與目的地越來越遠，情急之下他從火車上跳了下來……火車過后，他看到自己的一條腿在距離自己十多米外的地方，隨后就什么都記不得了。

“可能那時候太小了，根本意識不到失去了雙腿意味著什么，當時就光想著以后走路不方便，不能和小伙伴一起到處玩了，也沒有傷心欲絕的感覺。”陳州說。

僅僅過了半個月的時間，他就跟爺爺從醫院回家了。因為行動不便，吃喝拉撒全在床上。由于家里實在困難，幾個月后，看著愁眉不展的爺爺，趁其不注意，陳州把一塊厚厚的輪胎皮綁在屁股下面，用兩手撐地一點一點挪動，離開了家門。此后的日子，他像過去一樣，要飯、擦皮鞋、賣報紙……但因為沒有雙腿，遇到了很多挫折，那時候的他也有過不想活下去的念頭，但僅僅是一閃而過。“你是很可憐，可永遠有人比你更可憐！一次在街頭給人擦皮鞋時，一位顧客的話深深觸動了陳州。“是啊！雖然沒有了雙腿，可我還有雙手，還有眼睛！”

1997年，浙江嘉興，陳州的人生因為一個在街頭賣藝的殘疾人發生了轉折。殘疾人的歌聲深深打動了陳州。不知道是不是“緣分”，兩人相視一笑，他被邀請到“舞臺”中央，為觀眾獻歌一曲。陳州一曲唱罷，現場的很多觀眾和那位殘疾人歌手竟然流下了眼淚，兩人也就此成為合作伙伴。

兩年之后，陳州開始了一個人“唱歌走天涯”的生活，日子很苦，但他的心里很甜。也就在這一年，北京某中學破了一項“記錄”，這個記錄的締造者就是正在讀高一的茅侃侃，他被高一地理會考絆住了，不及格后補考，還不及格。按國家政策，他失去了考大學的資格。“不是我喜歡的打死也記不住。我也像模像樣地看了，就是記不住。”茅侃侃回憶說。

那時候的茅侃侃帶著校隊橫掃北京市的計算機比賽，遇不到對手，山地車騎的也很棒，但是性格“特殊”，很少和同齡人打交道，“在網上，跟他處的人都比他大七八歲”。因此，他的思維和行為要比實際年齡老到得多。校長為這樣一個太忠實于自己好惡的“落后生”發愁，問他未來怎么辦時，他輕松地說，“這不正好，咱就不學了。”

茅侃侃說：“我很早就想工作，初中的時候想考職高，也是為了這個。”

西天取經的路上

離開了學校，茅侃侃首先要面對的就是社會現實，公司招聘員工要看畢業證書，倘若什么證書都沒有，找到一份理想的工作似乎沒有可能。

“敲門磚”就從自己的特長計算機著手，因為不想再花家里的錢，他買了書回家自學。4個月后，他拿到了微軟和思科兩個計算機認證。這一年，他只有17歲，而當時亞洲18歲以下拿到這兩項認證的人只有兩個。他拿著這兩本證書在一家網站謀了個月薪3600元的網管職位。顯然這不是他興趣所在，沒有做多久，生性好動的他又轉做能四處走動、跟人打交道的市場和策劃工作。

接下來三年里，他頻頻更換工作，從小網站、游戲公司、電視臺到政府事業單位；從研發、策劃、市場、宣傳一直做到節目制作。他還自己開了家公司，給人家外包研發項目……這所有的一切都在無形中為日后的創業做準備。他知道不管在什么時候，機遇只會留給那些有準備的人。

茅侃侃愛玩，他也從不掩飾自己愛玩的個性，打網絡游戲就是他所喜歡的。“通過玩，我一直在磨合，直到找到了屬于我的發展發向。”茅侃侃所找到的自我發展方向，就是把網絡游戲的情節融入到實景里面，由人來扮演不同的角色，提供大量電腦化的道具和變化的場景。作為游戲高手，他深信有了實景體驗，會讓游戲更真實，創造更多的互動。

2004年，他決定做這個項目，取名“MaJoy”，意即“魔幻（Magic）”加“樂趣（Joy）”。可是啟動這個項目需要一大筆資金。錢從哪里來？就在這時，茅侃侃碰上一個曾經合作過的老板。茅侃侃把想了一年的MaJoy項目跟他交流。在交流中，他并不只是帶來了一個簡單的想法，而是遞給對方一疊厚厚的資料。那是茅侃侃幾個通宵工作完成的長達二十多萬字、專業性極強的《MaJoy商業計劃書》和《MaJoy娛樂指導白皮書》。這位老板被茅侃侃的那套大膽而縝密的文案所打動，當場決定投資這個項目，并由茅侃侃負責。

很快，“MaJoy”項目的執行公司――北京愛航工業公司誕生了。茅侃侃以智力入股，占20%。有媒體報道說雙方正式運營MaJoy，首期投資3.75億人民幣。但是茅侃侃否認了這樣的說法。用他的話說，自己也是一步步在摸索，最初的Majoy是一個依托數字娛樂技術與概念，包裝的一個與地產和地產增值商業服務有關的項目，而不是大家后來看到的戰爭模擬訓練設備，或者更簡單的真人CS。而后因為眾多原因，他們開始轉型，在移動設備上掛上了電子模擬的激光槍設備，把游戲節點變成了戰術任務節點，Majoy，突然從一個真人大富翁游戲，變成了一個看起來更像戰爭游戲的東西。

“別說3個億，勉強說3000萬，還差不多。一直在堅持，不從燒錢的角度看，但每一分錢都花在了研發、論證、推廣上，我為我們團隊所付出的一切，感到驕傲！”茅侃侃說。

因為眾多原因，2010年6月底，茅侃侃向董事會提交了辭呈。有人說，這是失敗的離職，倘若以中國大環境定義成功與失敗的角度，茅侃侃可以接受這個“失敗說”。

一年后，他在自己關于職場心得的書《在那西天取經的路上》中寫道：“沒有哪個創業故事是神話故事，更沒有哪個創業者是神。我喜歡‘英雄’二字，這適合每一個正在創業路上的人，因為英雄也有悲情，但他們仍是英雄。”

內心的高度

茅侃侃在為自己的事業打拼時，陳州也帶著歌聲用雙手“走” 遍了全國大大小小許多城市，唱了大大小小很多場個人“演唱會”，“演唱會”的地點是廣場，是街道，是火車站，是公園，但凡只要是有人群的地方，就是陳州的舞臺。

“我個子不高，但內心有自己的高度。”或許，陳州內心的高度是一般人難以企及的。

他一直追逐著自己心中的音樂夢想。他把每一次演出賺到的錢存起來，等存夠了就更換自己的演唱設備。不管是在什么時間，什么地方演出，他都會把自己收拾得干干凈凈，精神飽滿。

或許正是因為這樣的精神，他在歌唱的道路上意外收獲了自己最大的幸福。

2001年5月，陳州到江西九江演出。他把攤選在了一家服裝店門口，恰巧一個叫喻磊的女孩在店里賣衣服。從第一次演出開始，女孩就在那看。“一直到演出的第八天，我才敢和她說話，我們互相留下了聯系方式。”交換電話的第二天，陳州鼓起勇氣給喻磊店里打了個電話，或許老天也在眷顧他，從第一次打電話開始的那天，九江就開始下雨，連續下了28天。無法離開的陳州，只好天天在喻磊的店門口賣唱。

幾天之后，喻磊送了陳州一個水杯，因為他在廣場演唱，經常需要喝水。收到杯子的陳州樂壞了。他立馬起身“走”到附近廣場的氣球攤上買了一個小鳥氣球送給了喻磊。在陳州的記憶里，這個水杯和氣球，應該就是自己和妻子的定情信物了。而后陳州每天都會和喻磊通電話，從開始的5分鐘、10分鐘到半個小時、一個小時，后來甚至有過7小時的記錄，陳州的IC卡也用了一張又一張……

一次，喻磊沒像往常一樣來找他，陳州往店里打電話才知道喻磊生病了，但是不知道在哪家醫院。陳州聽說后，就立馬去附近的醫院找，當時下著大雨，他“走”了4個小時。當看到陳州出現在醫院的三樓，靠著墻，身上還滴著水時，喻磊的眼淚奪眶而出。就這樣渾身濕透的陳州陪著喻磊做完治療，隨后將她送回了集體宿舍。

之后，喻磊作出了一個此生最瘋狂，也最重要的決定――她辭去了服裝店的工作，對陳州說：“我不上班了，我跟你一起走可以嗎？”陳州堅定地說：“可以。”就這樣，喻磊頂著各方壓力和陳州一起走上了流浪的路。他們一邊賣唱，一邊流浪，開始了歷經10年的愛情。

2010年9月10日，陳州和喻磊領證了。因為“910”正諧音“就要你”。

“人生總是需要夢想”

陳州是倔強的，“16歲那年我流浪到了泰安，那是我第一次來泰安，但一直都知道泰山很有名。”陳州說，可能是出于好奇，有一天他抓住一個路人詢問泰山有多高？并問別人他能不能爬上去。“當時那個人干笑了兩聲，說我想都別想。”陳州說，他那時就產生了要爬泰山的決定。于是，陳州沒多考慮就開始登山。“第一次我用了12個半小時到南天門，一路上得到了很多人的鼓勵，很多人都夸我，說實話那是我第一次被人重視、被人肯定，也是因為這樣，即使途中累得無數次想放棄，每當聽到別人的鼓勵，我就又有了力氣。”

從那以后，陳州每年都會爬幾次山，他想走遍祖國的名山大川。“每次都有不一樣的感受。對我來說，人生就像爬山，一開始很有激情和沖勁，慢慢地會感到疲憊想要放棄，但是只要堅持不放棄，就一定會看到不一樣的風景。”陳州表示。

如今，陳州有了一雙兒女，每天回到家里，妻子開開門，看到孩子們跑來跑去，他覺得找到屬于自己的幸福了。“上天奪走了我的一雙腿，但是他給了我一個舞臺，同時還給了我一個好的家庭，漂亮的媳婦，一雙可愛的兒女，我覺得我的生活超完美。”陳州說，“我是一個為歌而歌的歌者，唱歌是我的事業。”他喜歡站在自己的舞臺上，因為這是一個充滿愛和感動的舞臺。能夠一直唱下去就是我的夢想。”

陳州幸福著，茅侃侃還在“折騰著”，2013年4月1日，茅侃侃帶領其團隊，正式對外了提供路況出行服務的移動應用App“哪兒堵”，上線支持iPhone的版本。

第9篇：地產項目商業計劃書范文

誕生于地震中？

2008年，猝然襲來的汶川大地震讓素來生機勃勃、富足安逸的川蜀大地瞬間“山河移位、大地失色”。作為震中的汶川縣更是損失慘重、滿目瘡痍。

為支援災區，中央財政撥付30億元用于成立一支產業基金支持災區重建與四川省優勢產業的發展。資金到位后，四川相關方面先后與國內多家知名PE/VC等談判，但均以失敗告終。幾經周折，四川省政府決定按照市場化原則，將經營權交給外部專業機構。讓“專業的人做專業的事”，由合作機構負責基金的募集、運作及管理；并規定四川發展（控股）有限責任公司（以下簡稱四川發展）以30億元出資作為普通股，其他股東出資作為優先股享有優先回收本權和優先收益分配權，在滿足其他股東本金及年化4%收益后，才向四川發展及管理人分配。

最終，四川發展聯合建銀國際財富（天津）管理有限公司（以下簡稱建銀國際）組建了國辰產業投資基金管理有限公司（以下簡稱國辰基金），并于2011年4月25日正式成立。同年6月，國辰基金受托管理的第一支基金――四川產業振興發展投資基金（以下簡稱四川產業基金）正式成立，成為國家發改委批準設立的第19支大型產業基金。四川產業基金首期規模100億元。

從2009年中央財政撥付的30億重建專項資金到位，到2011年6月四川產業基金正式設立，這中間整整經歷了3年時光。為什么手握30億重金，又有政府的強力支持，卻始終不能與VC/PE等達成合作呢？究其原因，無外有二，其一，當時政府的很多參與者搞不清楚VC/PE、產業基金等的專業知識，對于產業基金運作需要一段時間了解；其二，四川產業基金如何緊密結合本地產業振興與優勢產業升級的要求，需要在相當長的時間內與其他投資機構進行溝通才能達成一致。

四川產業基金明確要求：“基金以發展低碳經濟和高科技產業為方向，以優化產業結構、推進技術研發、培育新興產業為目標，與災后產業恢復重建、振興發展項目相結合，立足‘技術就是經濟’，支持科技支撐計劃、創業風險投資，助推優勢產業，促進四川省‘兩個加快’和西部金融中心建設。”

目前，國辰基金組成了擁有44名成員的龐大團隊。其中，核心投資團隊18位成員畢業于國內外頂尖學府，如哈佛、麻省理工、清華、北大等，其龐大的資源涵蓋國內外政府、銀行、著名研究機構及知名企業；團隊成員工作背景多樣且高效融合，擁有豐富的政府工作經驗，成功的創業經歷以及國際一流投行的專業資歷；具有國際化視野和經驗，同時對本土市場有非常深入的了解。

？瞄準國企

目前，國辰基金已完成投資超過12億元，總體上采用穩健型投資策略，主要投資領域包括醫藥流通、水電行業、旅游產業、文化傳媒、有色金屬以及工程機械等。作為中西部第一支成功運營的國家級產業基金，國辰基金擁有強大的股東背景、成熟的運營團隊，在資源整合、增值服務等方面可為企業提供全方位支持，幫助企業做大做強。

成立之初，專注于“挖掘”本地優質項目的國辰基金就發現了投資機會：“四川省國有企業資產證券化率不足8%，大批擁有優質資產的行業龍頭和區域領軍企業極具增長潛力和投資價值；在各級政府的扶持下，部分國有企業重組改制上市預期明確。”這些國企改制項目投資價格合理，一旦成功將凸顯國辰基金的品牌效應。

在政府整體管控、建銀財富主導運營的模式之下，王元放帶領國辰基金投資團隊深入四川省屬國有企業，力圖幫助包括省屬旅游、能源、物流、礦業、酒業等重點國有企業勾畫出3至5年內的上市路徑。

案例一：某大型旅游集團。四

川旅游資源豐富，旅游業支柱產業地位已經確立。2010四川旅游收入約相當于當年GDP的11%，遠超全國平均水平，并將持續高于全國平均水平增長。該集團定位為四川旅游業龍頭企業和產業整合平臺，在王元放的帶領下，國辰基金投資團隊用了4個月的時間為該旅游集團專門制定了上市發展規劃，提出沿著旅游產業鏈進行整合，逐步發展成為涵蓋食、住、行、游、購、娛等旅游全產業鏈模式的大型旅游集團的戰略發展思路。在完成投資后，王元放等又以旅游集團董事身份全面深入到企業運營層面，負責組織協調外部戰略投資者計劃在2013年內完成第二輪增資擴股工作，編制了完整詳盡的旅行社整合發展的商業計劃書并監督指導該板塊具體工作。

案例二：某大型能源集團。該

公司控股股東為全國地方電網龍頭企業，具有政策性資金支持，優質電網、發電及其他能源資產持續注入等有利條件。公司屬于電網行業，在所在區域具有壟斷性。其供電區域位于成渝經濟區和沿長江經濟帶，經濟快速增長預期明顯，擁有豐富水電來源，成本優勢明顯。公司還可以通過內部整合及線網改造大幅度提高盈利能力。預計2013年可實現年收入超過18億元，凈利潤1億元以上。同樣，王元放博士帶領團隊編制完成了該集團上市發展規劃，提出了逐步成為四川水電產業資源、兼具地方電網和水電電源資源優勢的大型水電企業的發展思路，明確了上市預期和時間進度安排。

案例三：某大型醫藥集團。該

公司是全國醫藥商業百強前30強，獨家的合資、進口藥品品種數量為四川省第一，銷售網絡覆蓋四川省內85%以上的市、縣級醫院，將是產業集中化趨勢的最大受益者，有望成為西部地區一家經營門類齊全、產業鏈完整、具有影響力和核心競爭力的大型醫藥龍頭企業。預計到2013年公司可實現銷售收入超過40億元，凈利潤接近1億元。公司管理團隊行業經驗豐富，擁有核心競爭力。公司從2009年就啟動了上市相關工作，有望于今年正式掛牌上市。

據王元放介紹，在國辰基金目前已經完成的投資中，旅游板塊4億元、能源板塊3億元，文化媒體類1億元，醫藥板塊近2億元，其余板塊2億元，預計2014年后醫藥板塊將實現退出收益3億元。

優勢逐步顯現

國辰基金本著價值投資理念，打造兼具財務投資人與戰略投資者身份的模式，受托管理四川產業基金優勢明顯：四川發展旗下擁有鐵投、交投、能投、新華發行、雙流機場等20余家大型省屬國企優質資產；建銀國際構建了完善的投資銀行全鏈條服務，可提供全方位、多幣種的融資服務。針對國有企業改制的投資，安全性良好，周期長，注重機制轉變，提升整體業績。對于非國有企業投資，注重行業周期性機會，延展產業鏈進行擴張相關的增值服務。對于并購重組的投資，突出四川承接產業轉移的機會，幫助川企跨境進行擴張，借助建銀財富的渠道資源優勢。對于定向增發的投資，關注反向收購開展重要優勢產業的擴張等。

另外，國辰基金核心管理人員一般都會加入到被投企業的董事會，對于省屬國有企業重組改制投資項目，發現問題之后及時通過董事會、股東會、四川發展乃至省國資委等平臺予以提醒或糾正偏差。而這一點，是其他市場化的投資機構完全無法做到的。

國辰基金緊抓戰略性新興產業增長帶來的投資機會。未來5年，四川省預計產值上10億元的高技術產品有 116個，上100億元的15個，主要分布在四川省比較優勢突出的6大領域，包括新一代信息技術產業領域、新能源產業領域的太陽能電池和新能源汽車電池、高端裝備制造產業領域的大功率風力發電機組和民用飛機、新材料產業領域的納米級磷酸鐵鋰、節能環保產業領域的LED功能性照明系統、生物醫藥產業領域的新型生物疫苗等。

國辰基金突出投后管理相關創新增資業務。王元放博士認為，投后管理不僅是PE/VC的業務領域，有時候甚至是PE團隊的核心競爭力來源，值得高度重視并且深入實踐。

在退出方式上，除了I P O之外，國辰基金借助股東的平臺優勢，將部分項目以掛牌的方式轉讓，實現投資收益增值退出。此外，并購與企業回購也是一個選擇。中國經濟結構調整升級的大背景下，并購重組將成為企業發展的重要戰略工具。并購投資將逐漸代替增長性投資的市場地位。

今年，國辰基金計劃再募集25億元并力爭實現3年內管理資金規模超過100億元。在已投項目的基礎上，盡快覆蓋四川農業、電子信息、生物醫藥、四川環保等優勢產業。值得一提的是，國辰基金在文化產業基金的設立上也有明確打算――在整合高端瓷器產業、頂級連鎖酒店、四川旅游資源及景德鎮等資源的基礎上起步。