房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場和資本市場聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經(jīng)營風險較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對較低，經(jīng)營風險也比較小。
房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購房者的賬款以及委托開發(fā)項目的預(yù)收建設(shè)基金。
房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。
二、當前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發(fā)可能會影響整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業(yè)債券市場的規(guī)模比較小，流動性比較差。
（二）房地產(chǎn)金融市場體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善
在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和抵押貸款機構(gòu)，在我國這些機構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)金融市場的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。
（三）缺乏融資專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對這個房地產(chǎn)業(yè)有相當程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議
（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實現(xiàn)這兩點，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現(xiàn)相對減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機構(gòu)投資者，從而實現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實現(xiàn)管理績效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標的項目，這樣才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進企業(yè)的成長。
（二）根據(jù)企業(yè)的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項目可以考慮項目融資等。
（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財務(wù)風險和經(jīng)營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。
（四）完善房地產(chǎn)債券市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場快速健康發(fā)展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）
參考文獻：
[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理問題探討[J]經(jīng)濟生活文摘，2012，（9）
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
【關(guān)鍵詞】財務(wù)風險；識別；控制
由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運行遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風險。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務(wù)風險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制大有幫助。
1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的外在表現(xiàn)
房地產(chǎn)財務(wù)風險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風險，是本企業(yè)財務(wù)活動和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風險貨幣化的產(chǎn)物，并會通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當前復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下，上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財務(wù)杠桿使用過度；三是，項目調(diào)整能力弱。
2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財務(wù)風險的原因
2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足
房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對應(yīng)同樣高的財務(wù)風險。如果企業(yè)利潤下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場價值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風險。
2.2 業(yè)務(wù)拓展過快，盲目進行投資
部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計圖進行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時完工，便會產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟利益。很少進行全面的財務(wù)預(yù)算，沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本、資金的運作方式、經(jīng)濟效益的回報率方面做出細致的財務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調(diào)查，導致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風險。
2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務(wù)受損
開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風險、開拓新的市場、培育新的經(jīng)濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們在多元化經(jīng)營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長戰(zhàn)線，導致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務(wù)，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導致企業(yè)特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現(xiàn)。
3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的控制對策
3.1 建立科學合理的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須將負債經(jīng)營帶來的風險控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機構(gòu)，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達到增加企業(yè)價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學合理的融資決策機制。對于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進一步提高資產(chǎn)負債率，更高程度的利用財務(wù)杠杠。反之，對于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財務(wù)杠杠放大風險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
3.2 進行組合投資，分散投資風險
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔的財務(wù)風險。特別是針對單個風險較大的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進行投資，實現(xiàn)收益與風險的共擔，這就能有效分散投資風險，避免因投資風險而引發(fā)企業(yè)的財務(wù)危機。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等兩項結(jié)合或者多項進行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風險。
3.3 日常營運環(huán)節(jié)的風險控制
我國市場經(jīng)濟運行還處于初級階段，企業(yè)在日常營運過程中必然會承擔很多的經(jīng)營風險，特別是作為高風險行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風險意識，在日常運營過程中加入風險管理的學習與培訓，使整個企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過科學設(shè)計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規(guī)避企業(yè)壞賬風險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計企業(yè)能承擔的風險水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。
4 結(jié)束語
在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。筆者通過對上市房地產(chǎn)財務(wù)報表進行分析識別財務(wù)風險，并總結(jié)發(fā)生財務(wù)風險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。
參考文獻：
[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險特點與控制[J].財經(jīng)縱，2010：273.
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
房地產(chǎn)業(yè)存在的融資問題
1．短期借貸偏多。對于企業(yè)而言，為保持穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)均衡地安排長短期負債，保持適當?shù)谋壤詽M足對不同用途資金的需求，保證資金有效周轉(zhuǎn)同時合理規(guī)避財務(wù)風險。而房地產(chǎn)企業(yè)是一開發(fā)周期較長的行業(yè)，其需要長期的、巨額的資金支出，但由于我國商業(yè)銀行結(jié)構(gòu)不夠完善及房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性，導致其較難獲得銀行長期信貸支持，使其長期融資能力有限，從而產(chǎn)生流動負債比例偏高的現(xiàn)象，這種狀況與其行業(yè)周期的長期性不相適應(yīng)，加大了其財務(wù)風險。2．外源融資比例較高。根據(jù)優(yōu)序融資理論的觀點，企業(yè)融資首選留存收益融資，即內(nèi)源融資，其次是負債融資，最次是股權(quán)融資。而根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析，留存收益占總?cè)谫Y的規(guī)模偏低，外源融資，特別是負債融資所占比例偏高，房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中，除去企業(yè)自有資金及定金和預(yù)收款后，國內(nèi)貸款是其主要外部資金來源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中若負債比例過大（即過度負債經(jīng)營），生產(chǎn)經(jīng)營中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現(xiàn)象，都會引起資金成本大幅度增加，降低企業(yè)的經(jīng)營利潤，加大企業(yè)的經(jīng)營風險和財務(wù)風險，尤其對于資金使用周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，更會使其經(jīng)營風險和財務(wù)風險加大。3．上市融資較為困難。股權(quán)融資具有增加企業(yè)財務(wù)靈活性，保持企業(yè)債務(wù)融資能力，增強企業(yè)投資擴充能力，提升企業(yè)知名度，增強市場競爭力，實現(xiàn)規(guī)模擴張的效用，而且隨著金融業(yè)的愈來愈市場化，上市融資已成為各房地產(chǎn)企業(yè)融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業(yè)達不到要求，并且申請上市的時間跨度很大，成功后企業(yè)面臨的競爭將更為激烈，企業(yè)還存有稀釋股權(quán)的風險，財務(wù)報表的披露，將使企業(yè)面臨商業(yè)秘密泄露的風險，因此，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的較少。4．股權(quán)集中度偏高。我國房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發(fā)生，公司治理有等于無，而中小股東大多具有搭順風車的心理，對企業(yè)的經(jīng)營管理不甚關(guān)心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業(yè)，管理層多借助于財務(wù)杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經(jīng)常受損，導致其不得不轉(zhuǎn)向二級市場進行投機，投機市場扭曲了股票價格信息，對企業(yè)的融資行為難以形成有效的約束。企業(yè)的投資、融資難以形成有效的約束機制。
改善房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對策
1．發(fā)展債券市場，提高長期負債比例。對于資金周轉(zhuǎn)周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其長期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)和長期投資等）應(yīng)由權(quán)益資金和長期負債資金支持，短期資產(chǎn)（流動資產(chǎn)）由短期負債資金支持。如果長期負債和權(quán)益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負債支持了部分長期資產(chǎn)，那么一旦企業(yè)面臨短期債務(wù)償還壓力時，勢必會影響正常的經(jīng)營活動，因此，企業(yè)應(yīng)從發(fā)展債券融資入手，加大長期負債融資的比例。發(fā)展債券市場，首先應(yīng)完善債券信用評級市場，加強企業(yè)的信用評級效力，其次完善債券方面的法律、法規(guī)，依靠硬性規(guī)定來促進債券市場的發(fā)展，最后應(yīng)適量減少對債券發(fā)行的規(guī)定條件，使企業(yè)在債券的發(fā)行價格和發(fā)行數(shù)量方面有充分的自主性，同時也應(yīng)增加企業(yè)債券的流動性，使債券市場得到充分的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的長期負債比率。2．保持合理的負債比率，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)具有極易受國家宏觀調(diào)控政策影響的特點，且國家政策是不可預(yù)測的、不可逆轉(zhuǎn)的，因此，對于資產(chǎn)負債率過高的企業(yè)而言，很可能出現(xiàn)融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險。對于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債比率過低的問題，國家可以考慮調(diào)整金融工具使用方面的政策，優(yōu)先使用能夠為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效益的金融工具，從而幫助企業(yè)改善融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。合理的資產(chǎn)負債率能使企業(yè)在國家實施緊縮調(diào)控政策的情況下，盡量減小自身融資風險，同時也能促使管理層關(guān)注企業(yè)財務(wù)狀況，加強了借貸還本付息的對其的壓力。此外，企業(yè)還應(yīng)積極開拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結(jié)構(gòu)，最大可能的分散融資風險。3．充分認識財務(wù)杠桿的作用。財務(wù)杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業(yè)應(yīng)重視并合理利用財務(wù)杠桿這一工具，提高投資回報率，增強自身的市場競爭力。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)加強其管理層，尤其是財務(wù)層面的管理人員對財務(wù)杠桿效應(yīng)的深度認識，促使其正確、準確地運用財務(wù)杠桿效應(yīng)，在對項目進行可行性分析的基礎(chǔ)之上，利用財務(wù)杠桿來擴大企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)在行業(yè)競爭中的優(yōu)勢地位，做到融資行為與企業(yè)的實際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權(quán)與股權(quán)融資關(guān)系，根據(jù)自身的實際情況，對資金結(jié)構(gòu)和財務(wù)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，完善公司財務(wù)體系，擴大經(jīng)營規(guī)模，爭取更多的市場份額，在看到財務(wù)杠桿對企業(yè)使用債務(wù)融資的負效應(yīng)的同時，增強企業(yè)的盈利能力、增加企業(yè)價值。4．優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。應(yīng)進一步推進股權(quán)分置改革，促進房地產(chǎn)企業(yè)的股票流通，形成合理的利潤分配機制，完善其股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立完善的產(chǎn)權(quán)制度和內(nèi)部財務(wù)控制體系，有健全的發(fā)展機制，積極分離企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，防止出現(xiàn)大股東掌控管理層，從而利用財務(wù)杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以科學的管理理念和管理制度對企業(yè)進行管理，促進合理的法人治理結(jié)構(gòu)的形成，同時還應(yīng)通過一切有力途徑加強內(nèi)部管理，提高企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，增強管理者的決策及執(zhí)行能力。
本文作者：焦晨璐工作單位：天津財經(jīng)大學研究生院
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；融資渠道；風險
一、企業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)融資渠道是指房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中獲取資金來源的主要方式。由于整個國家的銀根處于收縮的狀態(tài)，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資增加了較大的難度。同時，不完善的融資體系使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為狹窄，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠的發(fā)展。促進融資渠道的多元化是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。
（一）銀行貸款
由于我國市場環(huán)境的特殊性及勞動政策的多樣性，商業(yè)銀行的貸款成為了主要的資金來源通道。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得銀行資金流轉(zhuǎn)于整個房產(chǎn)的運營過程，無論是在土地的儲備、房地產(chǎn)的開發(fā)還是在銷售環(huán)節(jié)，都有相應(yīng)的銀行資金參與。無論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據(jù)了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要來源。
（二）房地產(chǎn)信托
信托機構(gòu)的出現(xiàn)使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)有了新的融資選擇。房地產(chǎn)信托是以商業(yè)的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來進行房地產(chǎn)企業(yè)的收購或者融資。這種方式的出現(xiàn)符合市場的要求，是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的很好補充。相比傳統(tǒng)的銀行融資渠道，這種方式的出現(xiàn)在很大程度上節(jié)約了企業(yè)的整體成本。同時，越來越多的信托企業(yè)也給了房地產(chǎn)企業(yè)大量的選擇空間。
（三）上市融資
上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業(yè)的資金需求，也使更多的投資者了解企業(yè)、參與企業(yè)的進程。然而，我國目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個房地產(chǎn)企業(yè)的上市流程較為復(fù)雜和繁瑣。在現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不具備相關(guān)的上市資格，并且這種方式的出現(xiàn)具有較高的門檻，也不是一般企業(yè)可以接受的。
（四）債券融資
債券融資是一種新型的運用資本市場的力量進行直接融資的方式，相對于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個業(yè)務(wù)過程中的本金、利息及相應(yīng)的收益等，在房地產(chǎn)企業(yè)中深受歡迎。從國外的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來看，債券融資是企業(yè)最常使用的模式，整個融資的額度遠遠超過舊有的股票融資。但是，這種方式在我國并不盛行，因為我國的房地產(chǎn)環(huán)境處于一個初級階段，國家政策面對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有一定的政策限制，這就決定了整個市場的發(fā)行程序不健全，發(fā)行規(guī)模不大，相應(yīng)的債券評級的缺失也給市場的不穩(wěn)定性帶來了一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的特殊性決定了其是一個高風險的行業(yè)，擔負著較高的資產(chǎn)負債率，較為容易引發(fā)一系列的信用風險及相應(yīng)的債務(wù)危機。為了拓寬整個房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道，建立健全的房地產(chǎn)的融資機制、加強房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行是一種很好的選擇。同時，可以以信用評級體系的方式增加信托產(chǎn)品的品種，建立一級市場和二級市場，從而完善整個房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。
二、企業(yè)融資的風險分析
（一）宏觀風險
宏觀風險是企業(yè)經(jīng)營活動中所面臨的無法改變的一個風險。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，受到國家政策面的影響非常大。2012年年初，國家多次調(diào)整現(xiàn)有的存款準備金率，使得整個銀行的貸款發(fā)放力度有所下降，給購房者及房產(chǎn)類的開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在這種嚴峻的情勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈容易出現(xiàn)異常緊張甚至斷裂的情況，這會造成很多房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)局面。同時，由于整體的經(jīng)濟形勢，企業(yè)的信用要求及相關(guān)的信貸政策都將對房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來較大的風險影響。我國的歷史發(fā)展表明，房地產(chǎn)企業(yè)有可能過渡到調(diào)整期。每一個行業(yè)的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時，從2000年開始，我國的房地產(chǎn)企業(yè)便以勢不可擋的勢頭進行了5年的快速增長。因此，暫時不會進入一個相應(yīng)的調(diào)整期，如果相關(guān)的數(shù)據(jù)表明進入了調(diào)整期，那么整體的商品房的銷售必然會呈現(xiàn)明顯下降的趨勢，導致整個資金的回籠時間增長，加大資金鏈的壓力。
（二）稅務(wù)風險
納稅是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一項責任與義務(wù)，外界稅務(wù)環(huán)境發(fā)生的變化也會對房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展帶來較大的影響。我國現(xiàn)行的《稅法》規(guī)定，企業(yè)的利息費用可以在所得稅前進行扣除，而股息不可以進行扣除，只可以從稅后的利潤中進行支付。因此，債務(wù)籌資及股權(quán)融資的兩個環(huán)節(jié)使現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)較大的增長。如果企業(yè)出現(xiàn)相應(yīng)的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來較大的財務(wù)壓力及相應(yīng)的財務(wù)風險。如何對融資方式進行積極正確的選擇是眼下房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的一個問題。
（三）經(jīng)濟風險
經(jīng)濟環(huán)境是企業(yè)發(fā)展所面對的一項重要因素。外部經(jīng)濟的迅速發(fā)展會給企業(yè)的融資帶來一定的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況較好且增長勢頭強勁，企業(yè)也會隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而改變。如果整體的經(jīng)濟處于停滯的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)則會遇到相應(yīng)的融資風險。同時，法律法規(guī)不健全也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來相應(yīng)的致命傷。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。同時，海外企業(yè)的大量涌入也給中國的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大的風險。近幾年涌入國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有著充分的行業(yè)經(jīng)驗、相對先進的運作模式和雄厚的資本實力。在未來的發(fā)展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經(jīng)營，使中國的房地產(chǎn)企業(yè)在世界的舞臺上屹立不倒。
（四）銀行渠道風險
房地產(chǎn)企業(yè)對銀行高度依賴是目前企業(yè)普遍存在的一個問題。我國市場環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為狹窄。由于房地產(chǎn)企業(yè)對整個市場資源的依賴性較大，整個融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業(yè)發(fā)生任何的危機或風險，都會給整個市場帶來相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)不重視自身資金的積累或忽視了對自有資金的存儲及應(yīng)用，而是過多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高的情況下，面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。同時，一些大型的海外基金及相應(yīng)的民間資本的大量涌入也推動了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進程，加大了同業(yè)的競爭。然而，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依舊依賴盲目的投資和開發(fā)項目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競爭力，窄化了資金的來源渠道。
（五）預(yù)警系統(tǒng)不全的風險
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得其對資金的依賴程度比較大，因此要將整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況作為重要的融資風險防范對象，以提升整個企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營程度。然而，我國的企業(yè)多是追逐利潤最大化，忽略了對風險的關(guān)注度。房地產(chǎn)行業(yè)是一個影響國民經(jīng)濟發(fā)展的行業(yè)，一旦出現(xiàn)融資風險，便會影響到整個企業(yè)的資金鏈，甚至導致大型企業(yè)的破產(chǎn)，所以建立相關(guān)的預(yù)警機制對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。
三、風險控制措施
（一）加強融資分析
融資分析是指企業(yè)在進行融資的活動時，根據(jù)所需要的融資規(guī)模，進行相應(yīng)的理性融資方式的選擇。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動較多，則會造成大量資金的浪費，提高了整個房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本并增加更多、更重的債務(wù)。如果企業(yè)的籌資出現(xiàn)不足，則企業(yè)的運營及業(yè)務(wù)的開展便會受到相應(yīng)的影響。所以，在開展決策工作之前，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模進行相應(yīng)的確認，以避免不必要的資源浪費。
（二）企業(yè)融資多元化
企業(yè)融資多元化是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資風險規(guī)避的最好的方法。中國市場的特色導致企業(yè)的融資方式較為簡單，其形成的市場環(huán)境已經(jīng)不能滿足大量房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展需求。融資多元化是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將傳統(tǒng)的銀行貸款模式向上市融資、房地產(chǎn)信托及相應(yīng)的債務(wù)融資等方式轉(zhuǎn)變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。
（三）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以從本質(zhì)上降低整個企業(yè)的融資成本。企業(yè)可以對內(nèi)部的財務(wù)情況及運營情況進行詳細的分析，選擇最合適的體系架構(gòu)，最大程度地提升整個融資資本的使用效率，減小資產(chǎn)的負債率，使整個企業(yè)的布局較為合理。企業(yè)的經(jīng)營者除了直接優(yōu)化資本的結(jié)構(gòu)之外，也要多元化地拓寬融資渠道。
（四）建立預(yù)警體系
預(yù)警體系的建立是當前的房地產(chǎn)企業(yè)進行融資風險控制的一種形式，即運用企業(yè)現(xiàn)有的管理資料、財力資源及相關(guān)的市場調(diào)查資料等多種數(shù)據(jù)，進行相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險預(yù)警。建立相關(guān)的預(yù)警機制體現(xiàn)在以下方面。首先，對整個風險的預(yù)警設(shè)置相應(yīng)的目標，保證整個管理對象的狀態(tài)及相應(yīng)的風險管理范圍。其次，量化企業(yè)所存在的融資風險，以簡化科學考察。再次，對整個風險的形成原因進行具體分析，了解整個風險防范的思路。最后，根據(jù)社會對整個風險的偏好及資本運作情況做出相應(yīng)的決策。
四、結(jié)論
當前房地產(chǎn)企業(yè)的競爭已經(jīng)到了規(guī)模競爭與差異化競爭的時代，房地產(chǎn)業(yè)也告別了開發(fā)就能賺錢的時代。持續(xù)有序發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠目標，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足長遠，增強實力，拓展融資渠道，增強資金實力，適度使用資本工具，與金融企業(yè)共同進行合規(guī)、適度的創(chuàng)新，為我國的房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造更多的選擇，實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的增強和可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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[3]張瑩.我國房地產(chǎn)融資渠道研究[D].北京工商大學，2009.
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資 資金 風險 控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
（一）銀行貸款
銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，主要是來自于國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個運營過程，無論是土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)，還是其最終銷售，幾乎都離不開銀行信貸資金的參與。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源于商業(yè)銀行貸款的部分不會低于50%，其他資金基本為自籌資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金主要來自于商品房銷售收入，其中的大部分又來自購房者的銀行按揭貸款。因此，無論是企業(yè)的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來自于銀行。銀行信貸資金是支撐我國房產(chǎn)企業(yè)運營的主要資金鏈。
（二）房地產(chǎn)信托
作為后起之秀的房地產(chǎn)信托融資具有一定的制度優(yōu)勢，目前，在宏觀調(diào)控下被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)利用，信托發(fā)行日益增多。房地產(chǎn)信托融資有三種常用模式，見表1-1。
表1-1 房地產(chǎn)信托融資的三種模式
（三）債券融資
債券融資模式是房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動性，以及安全性都較高。在國外，債券融資是企業(yè)外部融資的首選模式，融資額往往要大大高于股票融資。而在我國，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資尚處于發(fā)展階段，不僅市場和發(fā)行程序還不健全和規(guī)范，而且發(fā)行規(guī)模較小，債券評級也缺乏一定的準確性。這些無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模造成一定影響。
（四）上市融資
無論任何企業(yè)，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市融資能夠為其資金缺口帶來很大彌補。其能幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低項目融資成本和有效化解金融風險。只是目前我國的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對房地產(chǎn)企業(yè)的上市審批程序較復(fù)雜和嚴格。短期內(nèi)我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)上不具有上市資格，因此這種方式難以被廣泛房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險因素
（一）融資風險的外部因素
1、宏觀政策因素
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)類型，會受國家宏觀政策的制約，甚至影響很大。比如，去年年初開始，國家屢次上調(diào)存款準備金率，使銀行發(fā)放貸款的力度不斷下降，給房產(chǎn)開發(fā)商和購房者都帶來很大資金壓力。在這一情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條異常緊張甚至斷裂。造成很多房地產(chǎn)企業(yè)停滯不前或者破產(chǎn)。此外，國家信貸政策的調(diào)整、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、企業(yè)信用要求的變化等，都會對房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來一定風險影響。
2、稅務(wù)環(huán)境因素
除了宏觀經(jīng)濟政策的影響之外，稅務(wù)環(huán)境因素也會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來一定影響。比如，在我國《稅法》中，利息費用允許在所得稅前扣除；股息不得扣除，只能從稅后利潤中支付。如此一來，債務(wù)籌資和股權(quán)融資（上市融資）使房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)很大差別。尤其是當房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張時，融資成本可能會給其帶來很大的財務(wù)壓力和風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對融資模式做出良好的權(quán)衡和選擇。
3、經(jīng)濟環(huán)境因素
房地產(chǎn)企業(yè)外部整體經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展，也會對其融資帶來一定風險和影響。倘若房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟發(fā)展狀況良好且具有一定增長勢頭時，企業(yè)將會隨之而迅速發(fā)展。反之，倘若外部經(jīng)濟環(huán)境收縮或停滯時，企業(yè)則可能會由于資金壓力而產(chǎn)生一定的融資風險。
（二）融資風險的內(nèi)部因素
1、對銀行依賴過高且融資方式單一
銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，主要是來自于國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個運營過程。除了銀行貸款外，其他集中融資模式，比如上市融資、房地產(chǎn)信托等，房地產(chǎn)企業(yè)利用較少，這幾種模式所提供的資金比例也較少。這樣的現(xiàn)狀造成房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴過高，融資模式過于單一。而且，如此一來，銀行的經(jīng)營風險和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險被緊密相連。無論任何一方，一旦發(fā)生風險或危機，都將對另一方帶來直接風險和影響。
2、融資結(jié)構(gòu)的合理性存在一定問題
企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)會因企業(yè)資本不同的劃分方式而不同。詳見表2-1。
表2-1 資金來劃分方式與融資結(jié)構(gòu)的關(guān)系
從某種程度上，融資結(jié)構(gòu)可以對產(chǎn)權(quán)歸屬和融資風險等有一定體現(xiàn)。然而，目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風險也被增大。
3、缺少融資風險預(yù)警機制
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對資金的依賴比較重。融資風險是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注和防范的對象。良好的融資風險預(yù)警機制不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)防范融資風險，而且還有助于其穩(wěn)健經(jīng)營。然而目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)將注意力普遍集中于追求利潤，對風險防范和預(yù)警關(guān)注力度較小。而一旦出現(xiàn)融資風險，小則影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，大則會導致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，因此，在當前融資風險預(yù)警機制的建立對房地產(chǎn)企業(yè)而言，迫在眉睫。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的控制
（一）合理確定融資規(guī)模，做到理性融資
房地產(chǎn)企業(yè)在融資時，要合理確定融資規(guī)模，做到理性融資。倘若房地產(chǎn)企業(yè)籌資過多，則過多的籌資額不但會造成資金閑置被浪費，而且還會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，甚至因企業(yè)債務(wù)過多而無力償還。反之，倘若企業(yè)籌資不足，則會影響企業(yè)的正常運營和業(yè)務(wù)開展。因此，企業(yè)在進行融資決策之初，就要對融資規(guī)模進行合理確定，理性融資。
（二）實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多元化
房地產(chǎn)企業(yè)目前融資過于依賴銀行貸款，融資方式也較單一。這在市場經(jīng)濟環(huán)境尤其是資本市場的大力發(fā)展下，已不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。開展多元化的融資方式是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路。下一步，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將融資模式由銀行貸款這種主要模式轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)信托、上市融資、債務(wù)融資等，加大對其他融資方式的發(fā)展力度，以構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資體系。
（三）利用融資結(jié)構(gòu)降低融資成本
房地產(chǎn)企業(yè)除了要合理確定融資規(guī)模和開展多元化的融資方式之外，還要想辦法利用融資結(jié)構(gòu)降低融資成本。企業(yè)可以根據(jù)自身的運營情況和財務(wù)狀況，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高資本的利用效率，降低資產(chǎn)負債率，爭取布局合理、統(tǒng)籌兼顧?？梢愿鶕?jù)不同的融資方案采取不同的融資結(jié)構(gòu)。另外，還要對融資期限、融資成本，以及融資機會等予以充分考慮，在盡可能保持企業(yè)最佳控制權(quán)的同時，尋求最好的融資結(jié)構(gòu)。唯有如此，才能將融資風險防范于未然，企業(yè)也才能健康發(fā)展。
（四）建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險預(yù)警體系
如前文所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)缺少融資風險預(yù)警機制。因此，對其進行建立和完善，是房地產(chǎn)企業(yè)控制融資風險的一種當前方式。具體而言，就是利用房地產(chǎn)企業(yè)的管理資料、財務(wù)資料，以及市場營銷資料等，輔之以各類數(shù)據(jù)模型和財務(wù)分析方法的運用，以對房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險進行預(yù)警與防控。融資風險預(yù)警機制可以重點處理以下四個方面：第一，為風險預(yù)警設(shè)立一個目標，確定管理對象的狀態(tài)和風險范圍；第二，量化融資風險，以方便科學考察；第三，對風險成因進行分析，形成風險防范策略的制定思路；第四，依照人們對風險的偏好程度，確定在資本運作主體不同時風險效用值的情況，從而做出相應(yīng)對策。
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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)上市公司房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)杠桿
作者簡介：
陳勝權(quán)(1968-)，男，江蘇江都人，江蘇技術(shù)師范學院經(jīng)濟管理學院副教授
一、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素
資本結(jié)構(gòu)是指公司長期資本(長期負債、優(yōu)先股、普通股)的構(gòu)成及其比例關(guān)系，通常用資產(chǎn)負債率來衡量。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是由企業(yè)采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的核心問題。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)項目所占用的資金非常龐大，如果不能借助于各種融資手段，開發(fā)商將很難進行，同時房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的太小，關(guān)系到財務(wù)風險的大小及公司效益的好壞。房地產(chǎn)資金市場按期限長短劃分，可分為貨幣市場(短期)和長期資金市場。貨幣市場一般包括貸款市場和貼現(xiàn)市場；長期資金市場又稱為資本市場或證券市場，主要是向市場公開發(fā)行股票及債券等有價證券。房地產(chǎn)行業(yè)的融資包括企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)影響因素的實證研究，影響最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者認為影響資本結(jié)構(gòu)的企業(yè)特征方面的因素主要有獲利能力、公司規(guī)模、資產(chǎn)擔保價值、成長性、非負債稅盾等。我國國內(nèi)研究結(jié)果大多表明，獲利能力對資本結(jié)構(gòu)有顯著的影響(負相關(guān))。這說明房地產(chǎn)業(yè)獲利能力越強，其內(nèi)部積累能力也就越強，企業(yè)就可以通過內(nèi)部融資來滿足要求，當內(nèi)部資金不足時才考慮負債融資，所以高獲利負債企業(yè)一般負債較少。公司規(guī)模、資產(chǎn)擔保價值、成長性對資本結(jié)構(gòu)的影響不是很顯著；而非負債稅盾，即折舊這類雖非負債但同樣具有抵稅作用的因素，其與負債比率負相關(guān)，企業(yè)實際折舊率越高，稅盾越大，企業(yè)負債越低，因為折舊與負債的節(jié)稅利益是可以相互替代的，當公司有較好的折舊免稅措施時(如實行加速折舊等)，負債免稅的動機便會削弱。
二、房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)實證分析
(一)樣本選擇本文選取房地產(chǎn)行業(yè)上市A股公司；數(shù)據(jù)區(qū)間為2003-2005年；剔除sT、PT公司，這些公司或財務(wù)狀況異?；蛞堰B續(xù)虧損兩年以上，最終得到樣本公司共計為27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)個股資本結(jié)構(gòu)相關(guān)分析經(jīng)過計算樣本公司3年的平均資產(chǎn)負債率，可以得出新黃浦平均資產(chǎn)負債率最低，先鋒股股份平均資產(chǎn)負債率最高。從積極的角度看，新黃浦的資產(chǎn)負債率普遍偏低，表明公司的財務(wù)成本較低，風險較小，償債能力強，經(jīng)營較為穩(wěn)健，對于投資行為的態(tài)度比較慎重。據(jù)對該公司近年經(jīng)營狀況的分析：一方面是由于新黃浦近幾年的主營業(yè)務(wù)收人大多來自存量房產(chǎn)銷售，沒有開發(fā)新項目；另一個方面公司對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行了大的調(diào)整，剝離了效益不佳的三家公司股權(quán)，使應(yīng)收款項和資產(chǎn)負債率大幅下降，財務(wù)狀況得到明顯改善。但也有專業(yè)人士認為，資產(chǎn)負債率的普遍偏低說明企業(yè)的經(jīng)營趨于謹慎。從會計的角度來看，如果資產(chǎn)負債率過低則表明企業(yè)的經(jīng)營非常保守或?qū)τ谒幮袠I(yè)的發(fā)展前景并不看好。先鋒股份資產(chǎn)負債率偏高的原因在于：一方面先鋒股份是為控股子公司提供的較高的擔保，以及將資金直接或間接的提供給控股股東及其他關(guān)聯(lián)方使用。另一方面先鋒股份只是家總股本9200萬、凈資產(chǎn)3億多的小公司，由于收購了萬置房產(chǎn)和新新家園，同時承接了總投資高達20多億的兩個大項目，總資產(chǎn)從4個億擴大到16個億，資產(chǎn)負債率一度超過80％。當然，目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢還是較好的，但一旦形勢發(fā)生變化，依靠增加負債支撐起來的房地產(chǎn)股，則存在較大的風險。
(三)行業(yè)整體資本結(jié)構(gòu)分析以下從資產(chǎn)負債率、融資順序、負債融資及優(yōu)先股籌資等方面進行分析。
(1)資產(chǎn)負債率相關(guān)分析。從近幾年數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直居高不下，2003年的行業(yè)均值56．99％，2004年的行業(yè)均值59．27％，2005年的行業(yè)均值59．28％，行業(yè)平均資產(chǎn)負債率呈遞增趨勢。而其它行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率均在40％~50％，這說明房地產(chǎn)行業(yè)大部分資金依賴于負債，這與其行業(yè)自身特征一致。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金實力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預(yù)收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于貸款和預(yù)收款，造成了資產(chǎn)負債率偏高的現(xiàn)象。
(2)融資順序相關(guān)分析。從上述表中可以看出，近年來房地產(chǎn)業(yè)上市公司的籌資結(jié)構(gòu)相當不合理?，F(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論和成熟市場經(jīng)濟國家的融資實踐都表明，從公司融資成本的角度看，企業(yè)在需要資金時一般遵循的融資順序是先考慮內(nèi)源融資，其次才是外源融資。在外源融資中首先是債務(wù)融資，其次才是股權(quán)融資。發(fā)達國家的企業(yè)，債務(wù)融資始終占據(jù)其外部資金來源的第一位。然而考察我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)在融資決策上明顯偏好于股權(quán)融資，非上市公司偏好于爭取上市募股融資，上市公司則偏好于配股和增發(fā)新股。這與國外企業(yè)融資決策次序“內(nèi)部融資一債務(wù)融資一股權(quán)融資”相背離，也與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論相背離。造成這種現(xiàn)象的原因是與我國企業(yè)制度的轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的，我國房地產(chǎn)類上市公司基本上是由國有企業(yè)改制而成的，由于公司治理結(jié)構(gòu)的種種缺陷，對經(jīng)理階層的激勵約束機制不完善，企業(yè)實際上很難將“股東財富最大化”作為經(jīng)營目標。因此，在融資方式的選擇上，融資成本并不是其考慮重點。上市公司的經(jīng)營宗旨，是為股東利益提供最大的回報，即長期資凈資產(chǎn)收益率最大化。而企業(yè)債務(wù)融資與股權(quán)融資的成本是不一樣的，當企業(yè)經(jīng)營狀況良好，資金利潤率大于負債利潤率時，正是其充分利用財務(wù)杠桿的最佳期時機，企業(yè)應(yīng)通過發(fā)行大量債券或借款來擴充資本總額。這是因為負債的利息一般低于普通股和優(yōu)先股股利，資金成本最低，而且借款利息計入財務(wù)費用具有稅收抵扣作用，而股權(quán)融資需付出比這高很多的資金成本，所以說在大多數(shù)情況下債務(wù)融資都應(yīng)比股權(quán)融資有利。
(3)負債融資相關(guān)分析。由于負債利率固定，財務(wù)杠桿作用較大，現(xiàn)代企業(yè)行業(yè)內(nèi)的長期負債絕大多數(shù)為長期借款。從選取的27家樣本看，沒有一家公司采取發(fā)行債券的方式籌集資金，這是由于上市公司進行股權(quán)融資和債務(wù)融資的成功率不同。長期以來，我國股票市場存在著“賣方市場”和“賺錢效應(yīng)”等現(xiàn)象，而債務(wù)融資則由于20世紀90年代初企業(yè)濫集資導致整個社會融資環(huán)境被破壞，一直為社會大眾所不信任。除非由國家信用擔?；虼_實是效益良好的大型國有公司，一般公司要發(fā)行債券是很難成功的。而且我國債券市場一直存在著一定程度的抑制現(xiàn)象，債券的流動性不足也是其中的原因。因此，我國金融市場發(fā)展不平衡，尤其是對債券市場發(fā)展
的種種限制，是我國上市公司不偏好債券融資的主要原因之一。
房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)風險較大，但成長性較好，主營業(yè)務(wù)增長顯著，存在較多的增產(chǎn)機會。但從2003~2005年數(shù)據(jù)中明顯可以看出該行業(yè)資金短缺，內(nèi)源融資遠不能滿足投資需求，從其融資方式看，更傾向于短期負債，大多公司資產(chǎn)負債率高于50％，但長期負債的額度卻不是很高，少數(shù)幾家公司甚至為O，這與理論相悖。一般來講，長期負債主要滿足企業(yè)長期資金的需求，即使在采用激進性籌資政策的企業(yè)，也是以流動負債來滿足部分長期資金的需求。然而我國房地產(chǎn)上市公司長期以來一直存在長期負債遠低于流動負債的現(xiàn)象，該行業(yè)大部分債務(wù)是以短期負債的形式存在著的，即長期負債短期化。短期負債融資雖然具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優(yōu)點，但短期償債的償還要求更容易使企業(yè)陷入資金匱乏危機。
(4)優(yōu)先股籌資相關(guān)分析。在27家上市公司中沒有一家公司采用優(yōu)先股籌資，優(yōu)先股的主要優(yōu)點是投資風險較小而收益較有保障，應(yīng)當比普通股更加容易籌集到資金。盡管我國的上市公司沒有發(fā)行過優(yōu)先股，面對不斷下跌和間或反彈的股市，上市公司如能發(fā)行一定數(shù)量的優(yōu)先股，一定會受到投資者的歡迎。
(四)資本結(jié)構(gòu)財務(wù)杠桿效應(yīng)的現(xiàn)狀分析資本結(jié)構(gòu)的財務(wù)杠桿效應(yīng)，是指企業(yè)通過對資本結(jié)構(gòu)中負債比例的選擇而對權(quán)益資本利潤率的影響。20世紀50年代末MM理論認為，有負債公司的權(quán)益成本等于無負債公司的權(quán)益成本加上風險報酬，而風險報酬的多少視負債融資程度和公司所得稅率大小而定。當總資產(chǎn)息稅前利潤率大于負債利率時，企業(yè)適當運用財務(wù)杠桿，可以使企業(yè)不增加權(quán)益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤額，這就是財務(wù)杠桿產(chǎn)生的正效應(yīng)；當總資產(chǎn)息稅前利潤率小于負債利率時，財務(wù)杠桿的作用恰恰相反，會使股東實際的收益率低于企業(yè)的投資利潤率，侵蝕股東權(quán)益，甚至還有可能出現(xiàn)財務(wù)危機，這就是財務(wù)杠桿產(chǎn)生的負效應(yīng)。當總資產(chǎn)權(quán)益資本凈利潤率等于負債利率時，由于借入的資金無增值，企業(yè)如果不盡快地采取措施來扭轉(zhuǎn)這種局面，財務(wù)杠桿也會產(chǎn)生負效應(yīng)。由此可見，財務(wù)杠桿的基本原理，是在一定時期企業(yè)長期占有負債和企業(yè)支出債務(wù)成本既定的情況下，企業(yè)經(jīng)營利潤的增減，會使每元經(jīng)營利潤所負擔的債務(wù)成本發(fā)生變化，并使每股普通股也相應(yīng)發(fā)生增減，它是企業(yè)財務(wù)活動中的一種規(guī)律性。在企業(yè)財務(wù)管理活動中，正確地認識和利用這一規(guī)律，有利于做出正確的舉債經(jīng)營決策，提高權(quán)益資本凈利潤率，降低財務(wù)風險。
根據(jù)對房地產(chǎn)上市公司2003-2005年度的會計報告分析計算表明(見表4)：從整體上看，目前我國房地產(chǎn)上市公司的平均息稅前利潤率為5％左右，均小于當年的銀行一年貸款利率。所以央行121號文件，以嚴格房地產(chǎn)公司的貸款條件、控制房貸風險是有針對性的。從各房地產(chǎn)上市公司3年的情況來看，存在著資產(chǎn)負債率過高或過低的不合理現(xiàn)象。在27家樣本公司中，息稅前利潤率大于目前商業(yè)銀行貸款利率的公司僅占30－40％，但其中資產(chǎn)負債率在50％以下的公司卻占50％多；息稅前利潤率小于目前商業(yè)銀行年貸款利率的公司占58．82％-66．67％，其中資產(chǎn)負債率在50％以上的公司卻超過了50％。由上述分析可見，目前我國絕大多數(shù)上市公司資本結(jié)構(gòu)的財務(wù)杠桿效應(yīng)處于不合理狀態(tài)，明顯地存在以下問題：一是在盈利水平較高的情況下，忽視了通過借入資金來提高權(quán)益資本的獲利能力，從而喪失了可能獲得的財務(wù)杠桿利益；二是在盈利水平較低的情況下，卻不考慮使用負債資本的風險而保持較高的負債水平，從而造成了財務(wù)杠桿損失。
(五)最優(yōu)負債比率的確定近年來發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資產(chǎn)負債率與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績之間存在著一定的相關(guān)性，企業(yè)資產(chǎn)負債率的高低反映了企業(yè)利用財務(wù)杠桿的程度，同時也體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理水平。資產(chǎn)負債率過低或過高均不利于企業(yè)形成最優(yōu)資產(chǎn)．負債結(jié)構(gòu)，不利于企業(yè)經(jīng)營效率的提高。在目前宏觀經(jīng)濟持續(xù)回升的情況下，資產(chǎn)負債率過低的企業(yè)適當增加負債，將對企業(yè)業(yè)績起到促進作用。(表5)顯示了上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)績隨著資產(chǎn)負債率的上升、下降的起伏相關(guān)關(guān)系。數(shù)據(jù)表明，公司的資產(chǎn)負債率處于50％-60％時，經(jīng)營業(yè)績處于最高水平，這說明負債率處于50－60％時，是權(quán)衡了負債增加的財務(wù)拮據(jù)成本、成本與節(jié)稅成本后最優(yōu)負債水平。
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 風險分類 風險防范
一、風險研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)是一個開發(fā)周期長、融資金額大、效益風險高的行業(yè)。一方面我國房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風險。如果在這個時候企業(yè)忽視財務(wù)管理的風險，即時企業(yè)的盈利能力再強，那么就可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。
所以需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動中進行監(jiān)督，才能及時的發(fā)現(xiàn)風險和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日?；顒硬粌H僅是指開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)活動，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務(wù)風險的分類
1.資金風險
由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個關(guān)鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力和當時的房地產(chǎn)銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，隨之而來的銀行信貸風險。
對于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。
2.管理風險
房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環(huán)節(jié)。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財務(wù)管理的風險，那么在企業(yè)運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項目都會按要求進行稅務(wù)和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預(yù)期的風險控制，對于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時發(fā)現(xiàn)并盡快采取對應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實價值，給企業(yè)的投資決策造成影響。
三、財務(wù)風險的防范
1.融資方式的創(chuàng)新
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現(xiàn)。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過債權(quán)來融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負債率，減少了的企業(yè)負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說始終保持著控制經(jīng)營權(quán)。另一方面，對于一般的信托產(chǎn)品來說，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對資產(chǎn)的控制權(quán)。
2.加強對風險的防范
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，看一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個長期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運營管理的過程中，從財務(wù)管理風險的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。
而財務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個貫穿整個房地產(chǎn)項目的管理控制活動，包括從項目開發(fā)前的預(yù)算控制，到項目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關(guān)政策制度的出臺對整個行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產(chǎn)銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對于這種變化，及時預(yù)估對應(yīng)的風險預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營業(yè)稅到增值稅的過渡。
除了財務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過可行
性研究報告來預(yù)估整個項目周期的風險。房地產(chǎn)項目的可行性研究
報告是反映項目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的
報告。如果企業(yè)可以及時根據(jù)當前的狀況調(diào)整項目開發(fā)的預(yù)計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)項目都具有很長的開發(fā)周期，在開發(fā)過程中保持企業(yè)的財務(wù)狀況穩(wěn)定是一項重要的工作。在這期間企業(yè)會同時受到來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部風險管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房價持續(xù)上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩(wěn)步發(fā)展。同時房地產(chǎn)企業(yè)要做好對財務(wù)管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業(yè)風險管理的認識，尤其是對財務(wù)管理風險的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
關(guān)鍵詞：上市房地產(chǎn)業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；資本弱化
1.緒論
1.1研究背景
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸進入繁榮時期，在國民經(jīng)濟中起著至關(guān)重要的作用。如今房地產(chǎn)業(yè)存在不合理的資本結(jié)構(gòu)，導致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)許多負面影響。通過調(diào)查，我國房地產(chǎn)的資本弱化現(xiàn)象比較嚴重，資產(chǎn)負債率較高，而較高的資產(chǎn)負債率很不利于房地產(chǎn)業(yè)有序、健康的發(fā)展，將會加大房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風險，使得其風險防范機制不能有效實施。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上對其他行業(yè)有顯著的影響作用，所以不合理的資本弱化不僅對該行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展不利，而且對社會其他行業(yè)的發(fā)展也有不利影響。
資本弱化是現(xiàn)代社會企業(yè)避稅的重要手段之一，就是改變企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。要想在資本結(jié)構(gòu)中使債務(wù)資本的比重高于權(quán)益資本，就必須用債務(wù)融資的方式來代替股權(quán)籌資。企業(yè)債務(wù)利息可以作為費用在稅前扣除，而股息紅利則為稅前不得扣除項目，以這種方式來減少其應(yīng)納稅額，達到避稅的效果。這種避稅方式對我國利益造成了不利影響，不利于企業(yè)間的公平競爭和國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。如何有效防范通過資本弱化進行避稅是我國目前應(yīng)該解決的問題。
1.2研究目的及意義
穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)是上市公司生存與發(fā)展的基本保障，也是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢和獲得利益最大化的關(guān)鍵因素，故優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)意義重大，也刻不容緩。房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的行業(yè)，如今雖然我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量較多，但是規(guī)模較大的還是很少，持續(xù)長時間的也是有限的。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱，已經(jīng)受到國家的高度重視，人民生活水平的提高和質(zhì)量的改善都離不開優(yōu)越的居住環(huán)境。
本文通過對房地產(chǎn)上市公司資本弱化造成原因的分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，對我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進行大概分析。要想降低房地產(chǎn)業(yè)的籌資風險，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)因資本弱化導致的資本結(jié)構(gòu)的變動，就必須有合理的籌資方案，對房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行改進優(yōu)化，這樣不僅可以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的意義。
2.資本結(jié)構(gòu)的概述
資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，反映的是企業(yè)與債權(quán)人的債務(wù)資本結(jié)構(gòu)在一定程度上影響了企業(yè)的支付能力和企業(yè)融資能力、判斷能力，對企業(yè)未來盈利能力的一段時間，是一個重要的指標，了解公司財務(wù)狀況的公司結(jié)構(gòu)。合理的融資能有效降低企業(yè)融資成本，為企業(yè)提供更多的資金和合理使用資金。融資情況影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，也決定了企業(yè)產(chǎn)權(quán)的歸屬，及企業(yè)的收益和資金風險。
資本結(jié)構(gòu)理論認為，最好的資本結(jié)構(gòu)就是使企業(yè)的股東財富和股價達到最大化，即也就是使企業(yè)的資金成本最小。不同的企業(yè)，因為其自身條件和外部環(huán)境有所不同，其對目標資本結(jié)構(gòu)的選擇也沒有一成不變的模式。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)調(diào)整過程，實際上是在企業(yè)持續(xù)融資的過程中體現(xiàn)。
3.上市房地產(chǎn)及其資本弱化
3.1上市房地產(chǎn)的概念
上市是指企業(yè)通過證券交易所公開上市的第一時間為投資者入股募集資金的企業(yè)發(fā)展過程。房地產(chǎn)是土地和建筑作為一個對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、經(jīng)營、管理和維護、裝修和服務(wù)的各種綜合性經(jīng)營活動。
上市公司通過有效地對職工進行激勵和約束，使公司制度更加透明，使公司的各項信息能夠及時、完整、準確地披露，這樣可以建立一個完整的現(xiàn)代企業(yè)制度，還可以改進投資者關(guān)系。
3.2房地產(chǎn)上市公司資本弱化
首先，到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道是相對單一的，我國房地產(chǎn)公司最主要的渠道依然是銀行貸款。這種融資方式不僅給銀行帶來了沉重的負擔，并且伴隨著房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的不斷出現(xiàn)，將會使房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場變得不穩(wěn)定；其次，股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡，股權(quán)結(jié)構(gòu)不嚴密使公司的管理效率不高，我國房地產(chǎn)公司對資金來源的依賴性較高，并且這種依賴逐年遞增；再次，資產(chǎn)負債率較高，是因為我國房地產(chǎn)公司的權(quán)益資本普遍較少，并且企業(yè)主要通過向銀行貸款來解決資金短缺的問題；最后，國家政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的限制，比如，住房、信貸等調(diào)控政策的出現(xiàn)和變更將會對房地產(chǎn)業(yè)的融資產(chǎn)生嚴重的影響。
在中國沒有類似的和普遍使用的外商投資企業(yè)的固定比例法，我國稅收的大量流失，主要是因為資本弱化產(chǎn)生的；我國的稅收限制水平是25%，附加其他一些規(guī)定，對權(quán)益資本的循環(huán)流動產(chǎn)生了很大的限制，甚至超過了美國、日本等大多數(shù)發(fā)達國家的稅收限制標準，和我國經(jīng)濟大環(huán)境下對引進大量資金的需求是相違背的。這樣可以看出，我國在該嚴格的方面過于寬松，不該嚴格的方面過于又太過于嚴格，這樣便造成稅收流失和資本外流。
4.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的問題
4.1負債規(guī)模保守
房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)政策在市場上比較穩(wěn)定，既不特別突出，也不是很保守，但伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，發(fā)展才是硬道理，要想使房地產(chǎn)業(yè)在市場上處于優(yōu)勢，就必須花費大量資金來擴張規(guī)模，這樣使房地產(chǎn)業(yè)成本費用上升，進而導致企業(yè)營業(yè)利潤減少，資金循環(huán)不開，財務(wù)風險增加。因此，公司管理層為避免這種風險的惡化，采取了略微保守的財務(wù)政策，借款會給企業(yè)帶來巨大的風險成本，故企業(yè)傾向于發(fā)行股票融集資金，就算股權(quán)融資不能有效地進行，企業(yè)也愿改為發(fā)行可轉(zhuǎn)換債權(quán)，將債券第一時間轉(zhuǎn)換為股票。
4.2負債結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)股票上市公司的流動性負債率高，這一特點是非常明顯的，長期負債規(guī)模偏低。長期債務(wù)和短期務(wù)對公司風險有不同的效果，這就要求房地產(chǎn)股票上市公司對公司的盈利能力和風險進行選擇和確定，這樣不僅可以使企業(yè)風險降低，并且能給企業(yè)帶來最大的利潤能力的流動負債結(jié)構(gòu)。當前負債率提高企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的金融風險，長期負債率，降低企業(yè)的盈利能力，降低企業(yè)的債務(wù)風險。事實上，房地產(chǎn)上市公司在債務(wù)結(jié)構(gòu)安排上認為高比例的流動負債可以增加企業(yè)的收入，但它卻忽視了嚴重的金融危機會給企業(yè)帶來的風險。
4.3股權(quán)結(jié)構(gòu)相對分數(shù)
房地產(chǎn)上市公司的可流通股本數(shù)量明顯高于同行業(yè)的平均水平，而且是趨于不斷上升的趨勢的。這是房地產(chǎn)上市公司完善的一個重要原因。然而，分散的股權(quán)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不利的影響。股權(quán)的分散，使管理權(quán)和決策權(quán)分離，分散的股東發(fā)表的決策無法集中，對公司的經(jīng)營產(chǎn)生不了影響，管理者不能有效地對公司進行監(jiān)督，這將是一個很嚴重的問題。因此，房地產(chǎn)上市公司在提高可流通比例的同時也必須使大股東的股權(quán)集中，提高大股東在公司股權(quán)所占的比例。
5.房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策
5.1增強房地產(chǎn)公司的盈利能力，提高內(nèi)部資金融合的比例
提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，可以提高公司償還債務(wù)的能力，同時也能降低公司的財務(wù)風險。房地產(chǎn)公司應(yīng)通過資金管理及銷售等方面的改革和創(chuàng)新，資金的合理分配，可以提高資金的循環(huán)速度，使產(chǎn)品的成本費用降低，改進產(chǎn)品的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)等措施提高資本市場的占有率和銷售的速度，增強企業(yè)盈利的能力，使資金能夠盡快地回籠，用回籠的資金償還負債，規(guī)避企業(yè)的債務(wù)風險。對房地產(chǎn)上市公司來說，以企業(yè)盈利為基礎(chǔ)以及以企業(yè)內(nèi)部資金積累為主要手段的內(nèi)部資金融合是房地產(chǎn)企業(yè)最為可靠的融資方式，因此，要通過對房地產(chǎn)在資金收付款和回款方面的調(diào)整，以及確保資金循環(huán)流暢，來合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的融合。
5.2促進房地產(chǎn)上市公司債券的成長，提升長期融資的占比
在房地產(chǎn)上市公司中，債券融資相對與股權(quán)融資成本較低、它可以作為銀行貸款替代融資產(chǎn)品，在完善相關(guān)法律和加強企業(yè)監(jiān)管下，可以適當發(fā)行短期融資債券和可轉(zhuǎn)換債券，使我國的企業(yè)債券市場得到更好的發(fā)展。
5.3提高房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資和直接融資
對于房地產(chǎn)股票上市公司應(yīng)重視股權(quán)融資替代債券融資、引入信托基金，拓寬融資渠道，增加融資比例。與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)相結(jié)合的房地產(chǎn)股票上市公司的理想和合理的融資渠道是股權(quán)融資。房地產(chǎn)業(yè)通過發(fā)行股票籌集資金，來提高自有資金的比例，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)來降低債務(wù)風險。房地產(chǎn)上市公司有很多種融資渠道，每一種渠道都有各自的優(yōu)缺點，不同的公司使用適合本企業(yè)自己的渠道，使用多種融資渠道可以使融資問題變得相對簡單，還可以避免使用單一渠道帶來的較高風險。以此來優(yōu)化房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)業(yè)嚴重的資本弱化。
5.4樹立品牌優(yōu)勢、增強公司競爭力
品牌是一個企業(yè)成功與否的決定性因素。品牌可以擴大市場占有率，使公司在行業(yè)中處于有利的地位，提高競爭力。品牌可以使公司的效益達到最大化，使公司的品牌優(yōu)勢在公司的發(fā)展中得以體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)公司，良好的品牌優(yōu)勢可以使公司快速籌集資金、可以使資金能夠快速地收回，防范公司發(fā)展過程出現(xiàn)的資金不足問題，使商品房能夠以最快的速度出售。使房地產(chǎn)公司能有穩(wěn)定健康的資本結(jié)構(gòu)。因此房地產(chǎn)上市公司能否成功的重要秘訣就在于能否造出自己獨特的品牌并賦予產(chǎn)品豐富的功能及內(nèi)涵，增加產(chǎn)品的文化底蘊，是公司能夠很好地發(fā)展，邁向成功的一個重要標志。
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資范文
商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。
二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選
信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當前實際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。
三、項目融資可以共擔風險
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實際運用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業(yè)也有較強的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設(shè)備的使用權(quán)。
目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點。五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑
目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構(gòu)入市條件的放寬，引導機構(gòu)入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級市場尚欠發(fā)達，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。
我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機會；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺灣房地產(chǎn)證券化的主導模式，是指將產(chǎn)權(quán)標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。
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