房地產項目調研精選(九篇)

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第1篇：房地產項目調研范文

關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業大學教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業大學經濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制

杜娟（1992-），女，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理

1引言

房地產是隨著城市化進程的快速發展而發展起來的一個重要行業。城市化導致了人口的大量遷移和大規模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業飛速發展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求，整個產業的人才現狀難以滿足企業的現實需求。所有的房地產企業都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業能力、熟練的業務能力、優秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業持續發展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰，在培養人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業的迅速發展背景下，通過研究工程管理專業房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業課程設置情況，改善房地產類人才的培養體系，以培養適應社會強大需求的房地產行業復合型人才。

2國內外房地產類課程設置現狀

2.1 國外房地產類課程設置現狀

國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發達國家已經發展得比較成熟。而且，房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產類專業設置特點[2]體現在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規劃的專業課程。（3）創新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業，并提供充分的討論和演講機會，激發學生創造性思考，培育團隊精神。（4）專業與行業之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課，更好地促進就業和服務社會。

2.2 國內房地產類課程設置現狀

對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發類，包括房地產開發與經營、房地產開發概論等課程；房地產經濟學類以及物業管理類的培養學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規劃類和房地產相關法規、政策類的課程大多屬于專業選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業開設的房地產類課程很少，專業核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發，且課時較少，因此學生無法系統地學習房地產類課程，很難形成全面系統的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。

通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統性，我校的工程管理專業的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我校現狀以及調研數據資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。

3 房地產類人才培養的調研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業人員和在校學生進行了問卷調研，以發現房地產類人才培養中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。

3.1 房地產企業調研

為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業管理人員。調研結果發現，房地產企業認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業知識的欠缺，著重提升大學生的專業素養是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業現狀、發展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規、房地產策劃、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理等課程。

3.2 在校學生調研

學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發展動態，大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注，因此高校可通過開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業的最新發展動態。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業高速發展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業知識不足，因此學校應當設計系統的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。

4 工程管理專業中房地產類課程及其教學內容設計

4.1 工程管理專業中房地產類課程設置

結合房地產行業的發展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業人員和工程管理專業在校學生的調研，本論文從理論和實踐環節設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業基礎課、專業必修課、專業選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業房地產類課程教學內容設計

1.專業基礎課

《城市規劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統規劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規劃的法規制定、城市規劃的行業管理，城市規劃的編制和審批管理，城市規劃的實施和監督檢查管理等。

《房地產制度與法規》主要內容包括：房地產法律規范概述、房地產開發用地法律與制度、城鄉規劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業服務法律與制度等。

2.專業必修課

《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。

《房地產經營與管理》系統地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業融資、房地產開發項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。

《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業競爭戰略、房地產市場營銷戰略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。

《物業管理》主要教學內容包括：物業管理的產生與發展，物業管理的基本環節，物業管理性質與基本理論，業主自治管理，物業服務企業，前期物業管理服務，物業綜合管理服務，物業經營管理，物業管理的招投標，物業服務企業人力資源管理，物業管理服務質量，物業管理資金等。

3.專業選修課

《房地產經濟學》通過對房地產業在國民經濟和社會發展中的功能透視，闡明房地產業在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業可持續發展等內容。

《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。

《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產政策及最新發展動態講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發展戰略、區域經濟與房地產投資戰略、房地產市場現狀及發展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質，及時把握住機遇。

《國內房地產企業的人才戰略講座》主要通過邀請企業專業人士，介紹房地產企業所需要的各類人才，從房地產企業人才招聘、人才培養、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰略分析。學生通過了解房地產企業的人才戰略，結合人力資源結構，制定適合自身發展的職業規劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。

第2篇：房地產項目調研范文

關鍵詞： 房地產項目管理措施存在的問題反思完善

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、地產項目管理的含義

“房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產項目管理者對系統工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產項目的使用和建設進行綜合管理，在房地產項目實現生產要素的優化配置，提供給用戶一種優質的產品，這就是房地產項目管理的含義。”[1]可見，房地產項目管理是一種集方法、理論和觀點于一體的綜合應用學科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個維度的綜合性管控過程，是最終實現房地產項目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當今中國房地產項目管理過程中主要問題的反思

（一）定位的準確程度

房地產項目開發和管理的首要問題就是準確定位待開發的房地產項目真正的受眾群體。房地產項目最終的服務對象是充滿活力的人，這就決定一個房地產項目要想獲得成功必須是真正具有靈動性和生命力的建筑作品。一個房地產項目如果缺少人氣和生命力，最終會異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會變得恐怖之極。最典型的案例當屬耗資50多億打造、面積達32平方公里的內蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現代化的豪華新城，計劃居住100萬人口，然而事實上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產泡沫的最典型案例。這一現象表現出一些地方在地產開發中投資巨大、開發規模過大、規劃過于超前、建設速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規劃范圍內基礎商業、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量與主導功能建設量不能很好的匹配。新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運作很難完善與整改。這就要在前期的規劃定位可行性研究中，根據項目當地實際情況作出切合實際的定位。

大到城市片區的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實際市場需求做好細致扎實的基礎調研，確定完善實用的產品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項目前期可行性調研流于形式，缺乏有力的數據和證據支撐是做不好前期定位的。市場調查不充分，項目前期可行性調研落于形式，憑借多年其他項目經驗盲目決策是當前房地產項目存在的通病。我國不少房地產項目管理前期并沒有進行科學全面的可行性分析，項目定位不清，基本任務不明，與項目運行相關的數據采集不足，相應決策的證據支撐不夠，甚至連項目地塊周邊的基本信息的基礎調研工作都馬馬虎虎、甚至是走個過場，這些都是導致項目先天定位不足，最后無法實現項目價值的直接原因。

無論城市還是片區，乃至一個建筑單體的實施，都必須結合當地區位實際情況由市場推演、合理適度的預測發展規劃定位。以人為本的原則規劃出人們喜歡去且留得住的地產產品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價值和意義。

（二）設計的實用程度

“在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負有設計的責任。”[4]眾所周知，房地產項目設計的好壞直接決定這個項目的成敗。設計師的設計理念應該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實現作為設計的出發點和落腳點。但是，很多房地產項目的設計往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創意，更缺乏對住戶細致周到的人文關懷。試想一下，這樣的房地產項目設計理念怎么會取悅消費者？怎么能夠滿足消費者較高的心理預期？所以，房地產企業必須把控在設計理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產項目的基本定位，充分考慮將來物業的方便和實用，適當顧及中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌，充分融入項目管理者的人文關懷情結。只有本著這種思路設計開發的房地產項目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產品和建筑藝術品。

一個項目的設計從總體規劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內裝修到飾品陳設等等，都體現和檢驗著設計的實用性，歸根結底地產產品是要服務于人的。因此，房地產項目設計的實用程度也是檢驗該項目成功與否的重要指標，是房地產開發企業項目開發和管理過程中不容小覷的重要因素。

（三）實施的到位程度

我國房地產部分在建項目因資金問題而在質量方面大打折扣。只有少數正規房地產企業能夠真正有效的實現并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動資金，確保在建項目的卓越品質。中國的消費者已經從過去單純依據產品價格定勝負的幼稚消費觀念成長為理性的通過產品綜合性價比來全面考量產品優劣程度。產品的綜合性價比從何而來？它不僅來源于產品低廉的價格，更取決于產品自身的品質、設計、功能、節能水平、售后服務等多重關鍵性的復雜因素。所以，房地產項目管理的理念也必須伴隨著中國房地產消費者的消費理念而與時俱進。本人認為：房地產項目管理者應當從以下環節入手努力提高產品各方面的到位情況，設計的合理性、結構的安全性、節能環保性、功能全面性、質量可靠性、技術先進性、造價的經濟性、物業管理的周到細致性等。總之，產品品質到位是房地產企業長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產項目開發者只有嚴守品質到位關，努力提高產品的綜合性價比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

有人說宣傳時的效果圖像仙境，但實際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產項目宣傳時期的理想效果與消費者實際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠？這個問題的癥結就在于房地產項目實施過程中的將理論轉化為實踐的現實把控程度如何。每一個環節的失控都有可能影響最后使用者的評價，無論環節多么冗繁，工藝多么復雜，房地產企業都需要嚴格的把控，以確保產品品質百分百實施到位。

結 語

房地產項目開發和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產企業想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，務必在做好項目前期可行性定位，選擇與實力強大的勘察、設計、施工、監理、營銷單位形成強強聯合的陣勢，用真心、誠心、細心、愛心去打造符合現代購房消費者心理需求的房產。此外，有效控制質量、設計理念、施工精細度等，會使房地產項目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進。

參考文獻：

[1] 呂聞：《我國房地產項目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。

[2] 彭永輝：《房地產企業項目管理的常見問題及對策研究》，載《科技與企業》，2012年6月（下），第33頁。

第3篇：房地產項目調研范文

關鍵詞:經濟評價;房地產項目;可行性研究

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、房地產開發項目經濟評價的特點

(一)房地產項目財務分析的特點。除大片開發的新開發區項目需要對項目進行國民經濟、特別是地區經濟、社會、環境等影響的經濟評價外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產項目,只作項目的財務分析即可。房地產項目的財務分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應注意以下兩點:

1、正確界定財務收入與財務支出。房地產項目的財務收入主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等房地產經營收入。房地產項目的財務支出,主要包括固定資產投資、經營資金、開發產品成本、管理費用、銷售費用、財務費用和稅費支出等。

2、正確計算財務評價指標。在進行房地產項目的財務分析時,應通過計算財務評價指標,進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

(二)房地產項目不確定性分析的特點。房地產項目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應注意兩方面的問題:

1、根據房地產項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標。房地產項目不確定性分析的主要因素包括:銷售價格、銷售進度、預售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產面積、開發周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時,還要選定用于敏感性分析的評價指標。這些指標應為:項目利潤總額、財務內部收益率、最低產品售價、最低租金等。在具體選擇指標時,除了考慮房地產項目特點外,還應考慮分析的目的、計算的復雜程度。

2、進行臨界值分析時應抓住關鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化,使項目達到允許的最低效益的極限值,并通過不確定性因素的臨界組合,顯示項目風險程度的一種分析方法。就房地產項目進行這種分析,應著重選擇與之有關的敏感性因素來進行,如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產開發項目可行性研究工作核心

項目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場調研與市場定位、技術分析和經濟效益分析。

(一)房產市場調研與市場定位。這是通過對社會宏觀經濟發展形勢進行調查和分析,從市場的需求結構、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析;然后,在此基礎上確定項目開發的產品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。

(二)技術分析。包括項目總進度統籌安排,即前期準備工作的計劃立項、規劃設計、拆遷方案、主體工程、環境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。

(三)財務分析。包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設資金籌措和使用計劃,經濟效益和社會效益評價、風險分析等。

三、房地產項目可行性研究改進措施

(一)建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等。其中,經濟評價指標分兩方面,一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性和風險預測等;二是綜合評價,從區域社會經濟發展的角度分析和計算房產項目對區域經濟的效益和費用,考察項目對社會經濟的貢獻,判斷項目的社會經濟合理性。

(二)加強項目風險分析。在經濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規避宏觀經濟環境和區域市場變動所帶來的投資風險。

(三)培育專業房地產可行性研究市場,規范房地產咨詢業發展。國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導,培育可行性研究專業市場。

(四)完善房地產開發項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制。國家要加強房地產項目可行性研究的法律法規建設,房地產開發項目審批必須提交經專業可行性研究機構蓋章和國家注冊房地產評估師簽字認可的可行性研究報告。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]湯炎非,楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學出版社,1998.

第4篇：房地產項目調研范文

【關鍵詞】房地產；項目管理模式

當前，項目管理工作已經被廣泛的應用于社會生活的各個領域，在房地產行業中，項目管理也具有十分重要的作用，是保證房地產質量，提高經濟效益的重要的手段，所以房地產企業應加強項目管理工作，從前期的決策到后期的營銷都要積極發揮項目管理的作用，實現房地產事業的良好發展。

一、房地產項目管理中存在的問題

1、前期準備工作不到位

在房地產項目管理工作中，做好前期的準備工作是十分必要的，只有在前期做好市場調研，確定合理方案，才能夠指導后續工作的開展。但是在實際的項目管理工作中，很多房地產開發商都忽視了前期的準備工作，拿到工程項目后，馬上開工，沒有對市場進行調研，施工的可行性分析不到位。只是簡單的根據市場動向以及其他房地產建設的標準來開工建設，缺乏自己的特色，不能吸引消費者，導致后期工作難度加大。此外，沒有經過認真細致的調查和分析，確定的方案也可能會存在失誤之處，給房地產企業造成一定的負面影響。[1]

2、監督工作不到位

由于房地產項目管理的前期工作不到位，所以更應該加強施工過程中的監督和管理，避免風險的出現，但是在實際的工作中，為了追求利益最大化，追趕工程進度，房地產企業對施工的監督和管理并不重視，出現問題后，只是將實際問題與設計圖紙對比，并從不影響經濟利益的角度出發修改工程，對項目管理的質量和效果產生十分不利的影響。

3、項目管理人員素質能力不高

項目管理人員的素質能力對于整個房地產項目管理具有直接的影響，但是在實際的項目管理過程中，人員的配置并不理想，存在嚴重的人才浪費現象。而且項目管理人員的素質能力也普遍不高，對項目管理的認識不到位，項目管理的方面的專業知識了解不夠深入，影響整個項目管理的效果。

4、管理機制不健全

房地產項目管理工作要順利開展并取得實際的效果，就要建立完善的項目管理機制，但是目前，房地產項目管理機制并不健全，項目管理工作失去控制，不利于房地產企業整體效益的實現。由于管理機制不健全，施工過程中涉及的項目管理的費用支出、工程進度，竣工后的策劃營銷等都會嚴重超出預算，影響整個項目的收益。[2]

二、目前我國房地產項目管理的模式和對策

1、做好前期準備工作

為了更好地實現房地產項目管理，房地產企業需要認真做好項目工程的前期準備工作，在取得項目開始施工前，應全方位的收集對項目工程可能產生影響的各方面因素，例如市場經濟情況、同行業房地產的情況等，從市場定位以及品牌戰略的高度對房地產項目的可行性進行分析和研究。當前，房地產行業之間的競爭日漸激烈，房地產企業不能僅依靠廣告來打造自己的品牌，應注重項目工程整體質量以及后期服務工作，對自己的工程有清晰、合理的認識，從而實現經濟效益的最大化。

2、加強房地產企業合同管理

房地產企業在做好前期準備工作的基礎上加強項目管理意識，認識到合同在房地產項目管理工作中的重要作用和權利，增強合同管理意識，應嚴格按照標準合同的要求確立合同，在簽訂合同時，明確相關條款，避免出現互相扯皮的現象。應認真閱讀合同內容，避免隨意更改合同，造成企業雙方的利益損失。

3、完善管理制度和方法

房地產項目管理應有完善的管理制度和方法作指導，制定完善的、涉及項目工程建設全過程的管理制度，保證項目管理工作遇到問題能夠及時得到解決。創新項目管理方法，根據房地產企業的實際情況以及項目工程的實際特點采用合適的管理方法，不照搬照抄其他房地產企業的管理辦法，保證項目管理工作順利高效的開展。房地產項目管理人員將現行的管理辦法與企業、項目的實際情況相聯系，并不斷深入管理方法，開展動態管理，及時更新數據資料，并對項目管理中涉及的數據、資料進行全面的了解和分析，做好信息反饋工作，運用科學理方法進行項目管理。此外，在管理工作開始前，對管理方法的效果進行分析和評估，保證管理方法的科學有效。[3]

4、提高項目管理人員的素質能力

當前，我國房地產企業中，專業性的項目管理人員并不多，素質能力也不高，對項目管理的認識以及理論和實踐等方面能力都不到位，不能指導房地產企業進行項目工程管理。要使項目管理更加高效，更符合現代化的發展要求，就需要項目管理人員具備現代化的管理意識和理念，能夠熟練掌握電腦等計算機工具。當前，科學技術不斷發展，房地產項目管理工作中涉及的項目管理知識和理論也更加復雜多樣，因此，需要不斷促進項目管理人員素質能力的提高，加強教育培訓工作，使每一位項目管理人員接受上崗前的培訓，提高項目管理人員的業務能力。同時，加強項目管理人員的思想以及職業道德教育，提高他們的責任意識和使命感，能夠全心全意的、認真負責的進行項目管理。

5、完善相關法律法規建設

在房地產企業的開發建設中，由于法律法規的缺失，導致在房地產開發建設中經常由于利益的驅使做出一些違背法律規范的行為，之法律法規與于不顧，鉆法律的空子，給房地產企業以及國家、社會的利益造成了嚴重的損害。很多房地產建設不招標、不合理壓價、將工程進行隨意的肢解發包給承包商，不依靠法律、不遵守法律。在對建設工程的監理時，由本行業的人員開展工作，不允許其他監理隊伍介入，房地產項目工程的監管、質量得不到保障，進行權錢交易、搞豆腐渣工程，嚴重威脅了人民群眾以及社會的權利和利益。[4]所以必須加強房地產行業的法律法規建設，用完善的法律制度為項目管理作保障，并要求房地產企業嚴格遵守法律規范，加強社會監督，一旦出現違法行為給予嚴厲的懲處，促進房地產行業的健康發展。

結束語

房地產項目管理是房地產管理工作中十分重要的組成部分，對于促進房地產企業的健康發展具有積極地意義，要加強房地產項目管理就要為項目管理營造良好的環境氛圍，做好項目管理的前期準備工作，為后續工作的開展提供科學的指導，完善項目管理制度和方法，努力提高項目管理人員的素質能力，健全法律法規，使房地產項目管理工作有法可依，順利開展。

參考文獻

[1] 王作城.廣東某民營房地產企業工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.

[2] 龐然.房地產開發項目的管理研究[D].廣西大學，2008.

[3] 劉婷婭.房地產項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.

第5篇：房地產項目調研范文

[關鍵詞] 風險 形成 控制 防范

房地產項目開發過程中時時處處存在著風險,這可能導致建設項目的損失甚至投資失敗,因此需要采取相應的措施進行規避,或將風險降到最低程度,以保障房地產開發企業的投資效益。因此我們需要對項目風險進行全面的認識:

一、房地產項目風險的特點

1.建設項目的風險客觀存在,并且無處不在。我們只能通過改變風險存在和發生的條件,降低它的發生頻率,而不可能完全消除風險。

2.建設項目的風險發生和造成的后果往往以偶然和不確定的形式出現,難以預測。

3.隨著識別和抵御風險能力的增強,能一定程度地降低或控制項目風險所造成的損失程度,這也是風險的可轉化性。

二、房地產項目開發過程的風險形成

風險的產生主要是因為我們對事物的認識和預見的局限性:對項目的環境缺乏客觀認識,對影響因素導致的后果缺乏預見性,這是導致工程項目出現風險的重要原因。

從風險的發生機理分析,構成建設項目風險的主要要素有三個:風險因素、風險事件和風險損失。風險因素是風險事件發生的潛在原因,是造成風險損失的內在原因。風險事件是引起損失發生的直接原因。房地產開發是一個動態的過程,它具有周期長、資金投入量大等特點,很難在一開始就對整個建設過程中有關費用和建成后的收益情況做出精確的估計。因此,有必要就上述風險因素的變化而產生的影響進行深入研究,以使房地產項目開發過程中的風險降到最低。

三、房地產項目開發風險的處理形式

要使房地產項目開發過程中的風險減到最低程度,我們需要將風險按其性質和特點區分,通過不同手段來處理不同風險。下面對幾種不同的風險處理形式進行介紹:

1.盡可能地對環境風險進行預防:對政策風險,須隨時關注政策變動,認準投資方向。對經濟風險應該高度重視可行性研究,加強市場調查研究,確保投資決策的正確性,尋找投資良機。在項目實施過程中,健全管理制度,經常開展財務分析,及時發現問題并處理。

2.將風險轉嫁:當無法預防或成本太高時,就要盡量把風險轉移給其他主體。如,購買保險是一種有效的轉移手段。或者借助合同轉移,與有關方面簽定連帶風險在內的合同,將風險轉移出去。

3.將風險進行拆組:當經濟活動必須承擔相應的風險時,風險的拆分與組合就是一種方法。將風險分散到眾多的人或組織,或者把總風險分散化或者隔離,使某個風險的發生不會對總目標產生重大影響而使總風險得到控制。

4.風險的承擔:當無法避免風險又不能完全控制和預防風險時,風險承擔也是一種有效的措施。風險承擔只意味著承擔相應的風險損失,但并不意味一定會有損失。風險承擔有兩種方式:一是將可能的風險損失納入到日常營運成本,如果風險損失實際發生則效益相對下降。另一種則是有計劃的行為,如建立庫存儲備防止材料供應中斷等。

四、項目的風險存在于開發建設的全過程,我們需要認識到控制風險的重要性,從各個方面做好項目建設風險的防范和控制,并采取積極措施:

1.對融資風險的控制措施:由于項目的資金需求量大,銀行貸款有限,只能通過融資保障資金的有效供給。可采取的措施有:

一是通過合作開發融資。項目開發前期對資金運作應有全過程通觀考慮,制定詳細的成本計劃,準確衡量資金缺口,進行多種渠道的融資組合。可以采用合作開發的模式吸引外部資金,化解融資風險。

還可以提前預售融通民間資金。加快房地產項目開發進度,以便能盡早進入銷售,用收入彌補資金不足,減少負債,并實現提前贏利。

2.認真做好市場調研,了解審批程序及環境政策。

項目開發之前,需要對房地產市場進行全面而深入的調研,只有在充分認識市場的前提下,才有可能立于不敗之地。在市場調研的過程中,需要掌握的信息應包括:房地產市場的需求現狀及趨勢,此外,還應對有關房地產政策、法規制度等方面的變化、項目審批的必要程序、城市規劃方面的變化、銀行貸款政策、當地公司或企業的新增情況等做深入的調研。在掌握大量的信息后,還要對這些信息進行分析、判斷、去粗取精、去偽存真,為規避風險,分析者應避免僅從樂觀的一面挑選數據。

3.要健全設計和施工過程的質量控制:

一個是要建立健全設計交底與施工圖會審制度:設計交底是在施工圖完成并經審查合格后,設計單位在設計文件交付施工時,向施工及相關單位做出詳細的說明,加深對設計文件的特點、難點、疑點的理解,掌握關鍵工程部位的質量要求,確保工程質量。施工圖會審指,承擔施工單位及建設單位、材料、設備等相關單位,在收到審查合格的施工設計文件后,在設計交底前對施工圖進行全面審查。其目的有兩個:①使施工單位和各參加單位熟悉設計圖紙,了解工程特點和設計意圖,找出需解決的技術難題,制定解決方案。②為了解決圖紙中存在的問題,減少圖紙差錯,將圖紙的質量隱患消滅在萌芽中。

另外,做好項目建設行為的規范和監督:可采用監理制度,由專業的監理公司來進行全過程質量跟蹤監督,同時監理單位在設計招標時可進行設計方案優選,以減少設計圖中存在的問題,減少設計變更的發生。同時,監理公司組織施上圖會審及設計交底,更好規范各單位的行為,提高審圖質量。

4.要控制好合同風險:首先根據工程項目的特點和實際,適當選擇計價形式,降低工程的合同風險。其次使用嚴密規范的表達,完善合同條款,防止或減少爭議,從而減少費用,如果在合同中表達不嚴密或者條款疏漏,很可能給工程索賠留下隱患。

房地產開發活動受制于多方面因素的影響,同時房地產項目由于自身的特點又存在著諸多的不確定因素,這很容易引起預期經濟收益的損失,嚴重的甚至導致項目虧損。我們必須首先對項目開發的風險因素進行科學的認識,然后認真分析,總結經驗,加強防范和控制措施,以期為項目取得預期收益目標而努力。

參考文獻:

第6篇：房地產項目調研范文

（沈陽工程學院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對房地產專業人才需求的發展趨勢和房地產專業人才應具備核心能力進行分析，提出房地產人才專業核心能力的培養措施。

關鍵詞 ：房地產；專業人才；核心能力

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產稅費改革、高等教育研究。

一、房地產專業人才需求的發展趨勢

房地產專業人才需求的發展趨勢主要表現在三個方面：

第一，由傳統的以房地產開發業為主的人才需求，向以房地產評估、咨詢、經紀業、資產經營管理等方向為主的人才需求轉變。城市新增人口的數量會逐步放緩直至負增長，房地產開發也會在全國不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發展階段。

第二，以住宅開發經營與管理的人才需求為主，向住宅開發、商業地產和其他類型物業開發經營管理人才需求并行發展的方向轉變。

第三，由早期的對房地產經營管理通才的需求，向更強調實操能力的專業化、細分化人才需求轉變。未來房地產開發管理、房地產估價、房地產營銷策劃、房地產經紀、房地產投資咨詢等不同工作門類和工作內容的崗位對人才的具體要求的差異會拉大，相互之間的工作轉換會比較困難。隨著房地產逐步成熟，土地招拍掛市場和金融市場的逐步規范，房地產評估、中介、咨詢的行業自律性組織逐步發揮作用，房地產類企業之間的競爭日益加劇，對傳統的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產類人力資源的重要性日益增強，專業化分工越來越細，各專業崗位對人力資源的要求越來越高。

二、房地產專業人才應具備核心能力分析

根據房地產行業中的房地產開發項目管理、房地產策劃、房地產估價、房地產經紀等崗位群的需要，結合應用型本科人才的培養特點，房地產人才應具備的專業核心能力可以確定為：

1. 房地產投資分析

包括房地產項目投資經營方案、投資方案、融資方案、開發方案、營銷方案及項目投資計劃、進度計劃、營銷計劃的編制能力；項目投資費用估算、財務報表編制與財務效益評價的能力。

2. 房地產策劃

包括完成房地產項目選址策劃、房地產項目市場調查、房地產項目STP 策劃、房地產項目產品策劃、房地產項目形象策劃、房地產項目投融資策劃的能力。

3. 房地產經紀

包括運作房地產經紀業務的職業能力，達到房地產經紀人協理從業資格的基本要求，具備全程運作二手房經紀業務的能力、新建商品房銷售執行的能力和經營管理房地產經紀門店、房地產經紀企業的能力。

4. 房地產估價

包括運用掌握的房地產評估基礎知識，選擇合適的評估方法完成從政府基準地價評估開始到房地產開發商拍賣土地價格的評估、房屋征收補償價格的評估及房地產建設和銷售階段的各項評估工作的能力。

5. 房地產開發項目管理

包括組織與管理一個房地產項目開發的整個過程，包括市場調研、土地使用權的獲得、編制可行性研究報告、進行開發項目報建、領取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理的能力。

三、房地產人才專業核心能力的培養措施

1. 強化實踐教學，建立“一體兩翼”實踐教學平臺

實踐教學環節是培養房地產人才的重要環節，是提高學生專業應用能力和在應用中創新能力的關鍵。建立“一體兩翼”實踐教學平臺，應以房地產專業人才通識實踐教育為主體，以專業應用、應用創新實踐教育為兩翼。專業通識教育實踐平臺本著專業知識的共性需求與應用型人才培養相結合的原則，力求加大實踐教學的比重，側重對學生應用知識的傳授和能力的培養。在通識教育平臺的基礎上，通過校企合作、無縫對接等方式，為學生提供到企業鍛煉的機會，側重培養學生的專業應用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學，將房地產策劃師、房地產估價師、房地產經紀人等執業資格要求的知識點、技能點融入核心課程教學中，在教學考核中，引入行業或職業標準，并將資格考試內容融入到教學考核內容中，使學生在校期間扎實掌握執業資格考試知識系統的專業知識，以利于更快地獲取相應的執業資格。

3. 改革教學手段與方法，建設優質的教學資源

根據房地產專業人才培養的需要，深入開展產學合作，加強教學資源與環境建設，構建房地產專業相關行業的仿真、模擬、真實的教育教學環境和實踐實習基地。

參考文獻：

第7篇：房地產項目調研范文

繼金種子、酒鬼酒之后，水井坊日前公告稱，將剝離賬面土地成本為5.3億的房地產開發項目。目前水井坊的營業收入30%來自于房地產，在房地產遇冷的大背景下，其回歸白酒主業的欲望更為強烈。

地產收入占總營業收入三成

“根據公司發展戰略，為集中資源發展白酒主營業務，并結合國家宏觀調控政策及相關監管規定，公司擬剝離郫縣房地產開發項目。”水井坊在公告中披露，公司全資子公司成都聚錦商貿有限公司在郫縣擁有商住用地535畝，賬面土地成本約5.3億元，目前尚未開發。水井坊在公告中稱，授權管理層聘請中介機構進行資產評估，并擬訂相關剝離方案。房地產項目一度對水井坊的業績產生很可觀的推動。據其年報顯示，2009年水井坊實現營業收入16.73億元，酒業營業收入為11.35億元，而房地產的營收為5.31億元；2010年，其營業收入為18.18億元，酒類和房地產對營業收入的貢獻分別是11.42億元和6.71億元，白酒營業利潤同比減少2 .71%，但房地產則同比大增14.9%。其收益主要來源于水井坊在全興酒廠老址上開發建成的“蓉上坊”樓盤等。從數據上分析，近兩年，房地產的營業收入占水井坊總營業收入的三成左右。盡管房地產項目開發讓水井坊嘗到不少甜頭，但水井坊此次剝離部分項目并非偶然。“公司郫縣的商住用地成本很低了，公司原計劃在‘蓉上坊項目’結束后對該土地進行房地產開發，”對于突然剝離郫縣土地房地產項目，東方證券分析師施劍剛調研報告稱，今年是公司產品銷量和業績全面回升的重要一年，在商務部核準帝亞吉歐成為公司實際控制人后，公司管理層消除了分散開展業務精力的關鍵點，公司運行將重新步入正軌。“監管部門對擁有房地產項目的企業進行再融資的要求嚴格，倘若繼續經營此業務，將加大再融資難度。”中投顧問食品行業研究員向健軍在接受南都記者采訪時表示。資深白酒專家鐵犁認為，剝離房地產業將利于水井坊將2011年的報表做漂亮，利于其來年的融資。今年1―9月，水井坊實現營業收入和凈利潤分別為10.59億元和2 .13億元，可以預見，如果今年上述賬面土地成本高達5.3億元的房地產開發項目得以剝離，對水井坊營業收入和凈利潤的刺激將立竿見影。

第8篇：房地產項目調研范文

【關鍵詞】 房地產 項目成本 成本控制 有效性

一、對房地產項目開展成本控制的重要性分析

房地產項目的成本控制對于房地產企業具有顯著的影響，成本控制的優劣對于房地產企業的經濟效益具有決定性的作用。甚至可以說，成本控制的優劣能夠直接影響房地產企業的生存和發展。因此，對房地產項目開展有效的成本控制是十分必要的。

首先，對房地產項目開展成本控制能夠在一定程度上降低房地產企業的成本支出，從而獲取更多的經濟利益；其次，對房地產項目開展成本控制能夠在一定程度上降低企業的投資風險，從而獲得較高的收益率；再次，對房地產項目開展成本控制能夠在一定程度上縮短投資回收期，從而實現較快的資金回籠。由于房地產項目面臨著諸多風險，因此，對房地產項目開展成本控制，使資金能夠盡快的回收是尤為關鍵的。總之，對房地產項目開展成本控制既能夠節約資金投入，又能夠有效規避或者降低企業的財務風險。

房地產企業唯有對其開發的房地產項目開展成本控制，方能使其內部資源得到優化配置，提升資源的利用率，提高房地產項目的經濟效益，使預期的投資及盈利目標得以實現。此外，房地產企業唯有開展成本控制，方能實現社會效益和環境效益的高度一致，從而滿足低碳經濟和科學發展觀的現實要求。

二、當前我國房地產項目成本控制存在的問題分析

1、對于決策階段的成本控制缺乏足夠的重視

相當一部分房地產企業出于籌集資金的目的做策劃報告，如此造成策劃報告的實踐性大打折扣。房地產企業在做策劃報告的過程中，存在著諸多問題：沒有廣泛的搜集具有代表性的材料；沒有嚴格依照規范的要求進行分析計算；選擇的估算指標的合理性有待進一步的斟酌；計算結果的可靠性有待提高等。

2、對于設計階段的成本控制缺乏足夠的重視

在相當一部分房地產開發企業內部普遍存在一種錯誤認識：項目成本大都在施工階段發生，所以，只要對施工階段加以監控，就能夠使成本支出大幅度下降。此外，很多設計單位通常只考慮設計方案的技術可行性和質量可靠性，對于設計方案的造價沒有給予足夠的關注。結果造成設計方案不夠創新或者缺乏合理性，進而導致項目成本不斷增加。

3、對于計劃缺乏足夠的重視，造成成本失控

其一，長久以來房地產企業對其經營項目缺乏前瞻性的規劃，通常造成企業的經營缺乏連續性，嚴重的甚至出現“斷層”；其二，由于在制定年度計劃的過程中缺乏可靠的數據基礎，并且有沒進行必要的事后評估，造成年度計劃的可行性不足；其三，由于大多數房地產企業都沒有設置專門的協調和監控部門，常常使得企業內部各機構之間相互推脫，造成工期過長、項目蒙受損失。

4、招投標的成本控制作用流于形式

由相關統計數據顯示，當前真正以招投標形式開展的房地產項目低于六成。造成此種現象的一個關鍵因素在于：施工單位的競標價是參照《建筑安裝工程預算定額》[1]做的，而非根據企業的“自我定價”制定，房地產企業不想將報價信息透明化。因此，房地產項目的招投標未能全面落實，其成本控制作用流于形式。

三、房地產項目成本控制的有效措施探究

1、準備階段的成本控制措施

準備階段的成本控制有兩大關鍵：籌劃階段的成本控制和設計階段的成本控制[2]。

（1）籌劃階段成本控制的主要工作為：進行市場調研并以此為依據開展投資評估分析。因為正確的項目籌劃是開展有效成本控制的基礎，因此籌劃階段成本控制的優劣是房地產企業成本控制水平的決定性因素。籌劃階段成本的有效控制應當依照下述幾點進行：①房地產企業應當深入探究項目投資的客觀環境、經濟技術指標以及項目的市場價值等；②房地產企業應當調查并分析項目的市場預期、利潤空間等，從而為投資方案的制定提供數據支撐；③房地產企業的數據分析人員應當選取科學的數據資料和分析方法，從而得出合理的估算結果。

（2）科學的項目設計可以減少成本支出、縮短投資回收期，從而實現經濟效益的最大化。因此，房地產企業在開展項目設計之前，應當做好詳盡的分析，從而保障成本管理的有效性。①房地產企業可以通過招投標的形式篩選出資質達標、經驗豐富并且成果出眾的設計單位承接項目的設計工作，從而保障設計方案的技術可行性、質量可靠性和經濟合理性；②房地產企業應當對限額設計的實施給予足夠的關注，防止在項目竣工結算時出現施工成本超支的問題；③項目設計工作者既要確保設計方案的期限和質量，又要充分考慮操作便利性和施工成本等問題，從而保障設計方案的合理、可行；④在設計方案敲定之前，應當由相關人員進行全面的審核，將發現的漏洞和缺陷加以整改，盡可能的防止在施工階段出現設計變更的問題，從而保障房地產項目的正常運行以及成本支出的有效控制。

2、施工階段的成本控制措施

房地產項目的施工階段是將設計方案變成現實的過程，施工階段的成本控制是房地產企業成本控制當中最為困難的環節。房地產項目的施工階段應當做好如下工作：保障項目質量、控制項目造價、掌握項目進度、減少人財物料的支出等。具體成本控制措施如下：

（1）在項目施工前期進行必要的施工組織設計審查。施工組織設計既是施工單位開展項目施工的指導性文件，又是房地產企業進行項目質量控制、施工成本控制等工作的基礎支撐。此外，施工組織設計還是處理工程糾紛和經濟索賠的重要參考文件；

（2）強化對工程款的管理力度，保障房地產項目順利開展。比方說，房地產企業要將有關錢款及時結清，盡可能的不拖欠錢款，從而確保施工單位的工作積極性；

（3）堅決執行物資采購的價格對比。物資采購比價應當遵循公平、公正、公開的原則，在確保質量的基礎上，選擇價格最優者；

（4）強加工程變更的管理力度。在項目施工階段，應當對成本計劃和項目進度加以嚴格審查，方式由于各種因素所造成的設計變更和材料變更等；

（5）強化項目合同管理。良好的合同管理能夠保障房地產項目的施工進度和成本支出等都嚴格控制在合同條款所約束的范圍之內，防止因安全事故或者質量問題所造成的經濟糾紛。

3、竣工結算階段的成本控制措施

竣工結算階段的成本控制是房地產項目成本控制的最終環節。在竣工結算階段，房地產企業應當依照有關法律法規、項目合同以及竣工資料等材料，對房地產項目的工程量、驗收記錄以及附屬工程的費用支出等加以審核。在房地產項目完成竣工結算并交付使用后，成本控制機構應當對房地產項目進行評價，分析對比項目的成本支出，并提出針對性的改善建議，從而提升新項目的成本控制水平。由于成本控制內容滲透在房地產項目的全過程當中，因此，房地產企業應當從根本處著手，對各環節進行成本控制。對于竣工結算階段應當強化審計，從而提高對投資費用核算的準確性。

三、結語

綜上所述，房地產項目的成本控制已經成為房地產企業提升市場競爭能力的重要決定性因素。房地產企業需要對成本控制工作給予足夠的關注，并將其真正落實到項目上。文章從準備階段、施工階段、竣工結算階段三方面分別闡述了房地產項目成本控制的有效措施。為房地產企業提升市場競爭能力和提高經濟效益提供了更大的可能性。

參考文獻

第9篇：房地產項目調研范文

一、定位理論的要點

世界公認的營銷大師菲利浦•科特勒(PhilipKotler)認為:定位是指公司設計出自己的產品和形象,從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位[1]。

我們可以發現:定位不在定位對象本身,而是在于消費者心智(Prospects),是使產品在消費者的大腦中占據一個合適的位置,一旦這個位置確定起來,就會使消費者在形成購買意愿的過程中,首先考慮某一定位于此的產品和服務項目[2]。

二、房地產項目市場定位特點

房地產市場定位的概念,是由市場營銷學中的“市場定位”理論借鑒而來的。房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調研和分析的基礎上,選定目標市場,確定消費群體,明確項目檔次,設計建設標準[3]。

(一)房地產項目市場定位具有前瞻性

因為房地產產品是一種消費者人生階段中不可或缺的產品,但又與其現實狀況以及未來預期狀況息息相關;同時,房地產項目的開發周期比較長,通常為幾年的時間。因此在市場定位時要考慮到消費者在今后一段時期內的自身狀況的變動趨勢,了解其在未來幾年內對房地產樓盤的前瞻性需求。例如,在實際的定位分析中需要對消費者未來幾年內家庭成員的增減情況、或者對其未來幾年內事業的發展趨勢進行考察。

(二)房地產項目市場定位研究的區域性

區域性是房地產最重要的一個特性,這一特性使土地的利用形態受到位置的嚴格限制。房地產區域特性主要包含自然地理環境、經濟地理環境、人文環境三個方面。雖然購買者可能不是來自于某一特定區域,但一旦購買某一樓盤后的主要消費行為將帶有很強的區域特定。因此對于特定樓盤周邊環境的調研,即區域特征分析,以及競爭分析都帶著非常強的區域性色彩。

(三)房地產項目市場定位研究的寬泛性

房地產項目是一個具有高度復雜性的產品,涉及到樓宇本身、社區環境、配套設施、周邊環境等等方方面面,這決定了對其進行市場定位的寬泛性。例如,樓宇本身涉及到建筑類型、建筑風格、建筑材料、外立面、面積、格局、朝向等等。由于置業消費這一行為對于消費者而言至關重要,因此其將會考慮上述的各個環節,并且決策過程會相當復雜,因此在進行市場定位分析過程中所涉及的內容非常廣泛[4]。

三、大慶市房地產市場定位存在的缺陷及負效應

(一)大慶市房地產市場定位存在的缺陷

1.產品定位不準確,隨波逐流

房地產開發熱衷于做廣告,但是宣傳手段及內容相似,使產品無法在消費者心中形成獨特的形象,消費者很難分辨它們之間的差別。

大慶素有“百湖之城”的稱號,如今的樓盤開發也大多做起了“臨湖而居”的概念,一時間在消費者心目中,幾乎所有的樓盤都成了臨湖的花園和別墅,都是所謂的“高檔社區”難以區分。例如麗水華城在廣告中稱:“中堅階層,上游生活,水景傲世名宅”等等,而祥閣花園、教師湖濱花園也都在做類似的廣告,市場定位最為重要的是確定和區分出目標客戶群,而上述樓盤這種隨大流的定位方式,無疑是難以達到準確定位目的的。

2.不重視創品牌

很多的房地產企業并不注意自身的品牌建設,往往忽視企業自身內部管理建設。在大慶地區具有房地產開發資質的企業截止到2007年共有51家,但是在消費者心目中真正能夠具有一定品牌效應的卻非常少,致使在大慶地區房地產市場的品牌競爭幾乎是一個空白。目前,在大慶地區只有“祥閣”品牌在消費者心中占有一定的位置。另外,黑龍江順峰房地產開發有限公司開發建設了一系列以復式為主住宅(創意空間、領秀1+1、美麗家園等),在業內有一定知名度,可是對于普通消費者而言知之甚少。

3.缺乏定位的全過程管理

市場定位過程包括從市場調研到項目立項,從產品的細分到市場營銷策略的運用。每一個過程都應該涉及到定位問題,但是由于有一些房地產企業在管理方式和經營理念上還存在著不足,因而在某個階段可能忽視定位。比如,目前大慶地區還沒有一家有一定規格的房地產營銷策劃企業,絕大多數開發商只是聘請外地房地產營銷策劃公司給予廣告層面上的策劃,而整個市場定位過程是嚴重缺失的。

4.對再定位不敏感

由于企業在發展過程中,采用有效的市場戰略,占領市場,但是由于市場定位不準確,對企業的發展會產生較大的負面影響。因此,企業需要對市場重新定位,但是就目前狀況而言,有很多的房地產企業卻忽視了這點。主要由于缺乏相應的管理手段和系統,大量曾經訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留,而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。而這些客戶信息是項目在定位工作的重要依據。

(二)定位缺陷引致的負效應

錯誤的或者不明晰的市場定位所引致的重要后果,是導致經營行為的扭曲和競爭的盲目和無序,這在一方面造成房地產企業獲利能力降低,盈利空間緊縮不利于企業自身的發展;另一方面造成大量的空置房。從市場調查得知,消費者并不是對房地產沒有需求,而是因為手中的貨幣不足不能形成有效的需求。

而房地產業作為重要產業在大慶國民經濟發展中的重要地位沒有凸現出來,有的地區居民的收入水平和房價比價差距甚大,房型設計上的定位實用性不強,商鋪物業由于對市場需求把握不準確導致很多樓盤建成后,根本無法投入使用。例如,新村地區的龍宮現已經完全廢止,毅騰商都的店鋪也大量閑置。甚至有的房地產公司資金嚴重不足又想涉足某些物業,資金的不到位使得項目不能如期開工,從而更談不上滿足目標客戶的需求。

這些問題雖然是定位不準造成的,更重要的是房地產企業在定位時沒有把影響定位的經濟因素、各類專業物業市場的特性、房地產企業的發展戰略、消費者、競爭者、政策、法律等綜合起來進行客觀全面的分析,而只是從某一個方面片面考慮,因此定位沒有建立在科學的基礎之上。由于房地產品本身的特殊性,決定了它在定位之前對每個影響因素要做到盡可能的量化和全方位的細致分析。

四、大慶房地產住宅項目市場定位建議

(一)把握好市場定位準則

1.受眾導向準則

要打開消費者的心智之門,關鍵是要想消費者所想,要思考消費者行為的背后是誰、什么、何時、何地以及如何的問題,要千方百計使傳播的信息變成消費者自己想說的話,讓他在聽到項目的宣傳和參觀樓盤時感到滿意。只有這樣,才能讓他們產生親切感、認同感、信任感,從而接受產品,最后產生購買欲望。受眾導向原則,實質上是如何突破傳播的障礙讓定位信息進駐消費者心靈的原則,也就是不斷強化消費者滿意程度的原則[5]。

目前,在大慶東城區同時開發銷售的樓盤就有近二十個,由于消費者的記憶空間是有限的,項目沒有明確的定位和賣點,就容易遭到消費者的抗拒和排斥。而在競爭中,處于首位的品牌和樓盤往往占有巨大的優勢。還要說明的是,定位成功的關鍵還是迎合消費者的心理,使傳播的信息真正使消費者關心的,讓消費者感到:這正是我所需要的,這正是為我設計的住宅。例如2004年,創意空間一時的火爆銷售,就是很好地抓住了消費者的心理。這是大慶首例采用4.7米挑高復式戶型的樓盤,該樓盤抓住客戶年輕化趨勢,利用客戶追求時尚心理,同時提出實現老少兩代分層而居的夢想,結果受到消費者的熱烈追捧。

2.差別化準則

在大慶地區,房地產廣告主要通過報紙、電視、路邊廣告牌等方式廣告。以報紙為例,大慶地區擁有最大讀者群的《大慶晚報》有大慶置業房產專欄,每天用整整一個版面大肆廣告宣傳,令人眼花繚亂。消費者往往會不知如何選擇,即便看中了某個樓盤,很快又被其他更新的樓盤吸引。在這樣的信息海洋中,如何才能把你的樓盤信息輸入你的目標消費者腦中,并留下深刻印象呢?

定位是一個雙向選擇的過程,企業在尋找目標客戶的同時,目標客戶也在選擇企業和企業提供的產品和服務[6]。消費者每天會接觸到大量的難以數計的信息,面對各式各樣的房地產廣告,消費者往往會不知如何選擇。市場定位就是要通過各種媒體和渠道向目標市場傳達樓盤的特定信息,使之與對手樓盤的不同之處凸現在消費者面前,從而引起消費者的注意。當目標定位所體現的差異性與消費者的需求相吻合時,你的樓盤或品牌就能留駐消費者心中。

3.個性化準則

樓盤之間的定位有差別只意味著有距離,而距離是可以拉近的,無法拉近的卻是樓盤品牌的個性。房地產項目的市場定位不僅僅是功能特性的展示,更多時候還是個性的體現,只有這樣才能在眾多的樓盤中脫穎而出,才能在產品越來越趨向于同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魅力。因此,市場定位還應遵循個性化原則,即賦予樓盤獨有的個性,以迎合相應的顧客的個性[7]。

(二)制定明確的競爭目標

競爭目標的明確應建立在對市場機會和競爭優勢的分析基礎上,而不能主觀臆斷。一個房地產項目目標可能不只一個,而是一個目標群,如利潤、銷售額、市場份額的增長等。但在目標群中要有一個主導目標,而其他目標是為實現主導目標服務的輔助目標。所以目標的制定要協調一致。不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水準上。正所謂魚和熊掌不可兼得。

企業制定的競爭目標并非一成不變。社會經濟環境是在不斷發展變化的,企業要在這種動態變化的市場環境中不斷調整競爭目標,以求得長期的生存和發展。

(三)正確進行市場細分