土地收回管理辦法精選(九篇)
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第1篇：土地收回管理辦法范文
為了加快核發《換地權益書》收回閑置土地工作進度，切實做好處置海南省積壓房地產試點工作，根據《國務院辦公廳關于印發海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案的通知》（〔1999〕62號）、《海南經濟特區換地權益書管理辦法》和《海南省人民政府辦公廳關于進一步做好閑置土地處置工作的通知》（瓊府辦〔2000〕41號），現就核發《換地權益書》的有關問題通知如下：
一、各市、縣政府是簽發《換地權益書》的法定主體，負責依法審查土地權益關系，核定土地權益數量，向土地權益人簽發《換地權益書》和收回閑置土地，并對簽發《換地權益書》記載的權益事項的真實、合法性負責。省政府為《換地權益書》的核準機關，授權省土地行政主管部門對空白《換地權益書》印制的有效性進行核準，加蓋海南省國土環境資源廳印章。經核準蓋章的《換地權益書》，由市、縣政府依法填寫簽發。
二、各市、縣政府應當嚴格審查土地權益關系，準確核定土地權益數量，依照有關法律、法規和政策簽發《換地權益書》。簽發《換地權益書》應當同時收回相應的土地。
三、簽發《換地權益書》收回土地，必須依照有關規定評估擬收回土地地價現值。承擔《換地權益書》評估業務的中介機構，必須具備B級以上土地評估機構資質。禁止地價評估和確認中的弄虛作假行為。各市、縣政府應當加強對地價評估結果的審查、確認和評估異議處理工作的管理。土地權益人對地價評估和確定結果有異議的，可以依照有關規定申請市、縣房地產估價鑒定委員會或省土地估價鑒定委員會鑒定。
第2篇：土地收回管理辦法范文
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？
在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。
【關鍵詞】土地 土地管理 土地儲備 土地儲備機構 土地儲備的主體 行政授權 行政委托 城市拆遷 訴訟救濟 沈陽市皇姑區城市建設局
【正文】
目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規范中還沒有土地儲備的法律規定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規章，試圖規范行政。
一、土地儲備的定義
什么是土地儲備？較規范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。
還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。
最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規劃和城市規劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）
地方政府規章中的定義也是不盡相同，例如：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發展的需要，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。
2、《南京市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。
4、《上海市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。
二、目前，規章行政授權土地儲備主體規定混亂
仍以上述規章為例：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規定：市規劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。
2、《南京市土地儲備辦法》第四條規定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發展和改革、經濟、規劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。
4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。
市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。
第五條（儲備機構）又規定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。
經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。
5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。
綜合以上定義和具體規定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
地方規章規定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區分清楚。
那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？
三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門
土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規定呢？
依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。各地方性法規均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規定：省土地行政主管部門統一負責本省行政區域內土地的管理和監督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的管理和監督工作。同時，法律法規又特別規定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。
有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：
對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規定，所以適用普通規定。
由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。
政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。
四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規章授權組織，應當是合法的土地儲備主體
新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。
在沒有法律、法規、規章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。 依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規和規章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規定，以自己的名義獨立行使管理權。
行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規、規章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協議。將沒有法律、法規、規章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。
五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權
在以上的規章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。
具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區自發組織起來，把住小區大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區發生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區，造成極壞的社會影響。
既然地方規章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規干什么？
在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯系又有區別。
取得土地使用權是二者的相同點。
不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發商；而拆遷人沒有此權力。
土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”所以，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發商拆遷區別不大，都是搬家走人。區別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發商拆遷時以評估和協商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發商的拆遷不具有強制性。
所以，只有法律法規規章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。
出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。
六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟
1、房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證行為是可訴的。
被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》 也規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。
依據《沈陽市土地儲備辦法》的規定，沈陽市城區內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于濫用職權，侵害了被拆遷人的合法利益。
3、政府收回土地的行為是可訴的。
第3篇：土地收回管理辦法范文
第一條為有效提高政府對土地的宏觀調控能力，加強土地資產管理，優化土地資源配置，促進城市建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法隊省府辦公廳《關于加快建立和完善土地儲備制度的通知》(粵府辦【*】34號)等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條*市市區規劃區范圍內的固有土地儲備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備中心依據本辦法的規定，并根據土地市場供求現狀和城市規劃要求，對依法征用、收回和需收購盤活的土地進行儲備，經前期開發后，為建設項目用地提供前期服務的行為。
第四條市國土資源局主管全市的土地儲備工作;市土地儲備中心具體承辦*市市區規劃區范圍內的土地儲備的相關工作，包括土地征用、收回、收購、儲備以及土地出讓前期準備工作。
第五條國有土地的儲備范圍:
(一)為實施城市規劃而批準征用和農地轉用的土地。
(二)為公共利益需要收回的土地。
(三)因單位撤銷、解散、破產、產業結構調整、遷移等原因停止使用的行政劃撥土地。
(四)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的土地。
(五)土地出讓等有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地。
(六)為實施城市規劃收回的土地。
(七)市政府依法收回的閑置土地。
(八)土地使用權轉讓中申報價格比標定地價低20%以上，市政
府行使優先購買權而取得的土地。
(九)土地使用者向市政府申請收回的土地。
(十)市區規劃區范圍內的無主土地。
(十一)其他需要儲備的土地。
非工業區的現有工業用地及工業廠房用地，無論是出讓地還是劃撥地，不改變用途轉讓或補辦出讓手續的，以及所出讓用地閑置兩年以上的，在進入土地交易市場前，一律先由市土地儲備機構進行可行性研究，認為值得盤整收回或收購的，經報市政府討論同意后，依法有償收回，進入市土地儲備中心儲備。
第六條市區規劃區內未征(轉)用的農用地，列入土地儲備規劃，進行規劃控制。
市區規劃區內的農用地需要儲備的，市土地儲備中心必須依法辦理征用手續。
第七條土地儲備須符合土地利用總體規劃、城市規劃實施的需要，符合城市經濟社會發展的需要，依法保護土地權利人的合法權益。
第八條儲備的土地應優先用于符合城市規劃的建設項目。進行房地產開發、商業、旅游、娛樂等經營性項目建設使用儲備土地的，須通過有形土地市場公開交易。
第九條納入儲備范圍的固有土地，由市土地儲備中心統一收回、收購儲備，原土地使用權人不得自行處置和拒絕收回、收購。
土地使用權被依法收回或收購的單位或個人，必須按期、按規定交付土地。
第十條市土地儲備中心應根據土地利用總體規劃、城市規劃和土地市場供求狀況，擬定土地儲備計劃。土地儲備計劃經市國土資源局報市政府審批后，由市土地儲備中心具體組織實施。
經批準列入土地儲備計劃范圍內的土地，應向社會公告。
第十一條市土地儲備中心應依照法律、法規和規章的規定，通過招標，選擇有相應資質的施工單位對儲備的土地進行前期開發。
第十二條土地收購儲備應依法辦理土地權屬變更登記手續。
第十三條市計劃、經貿、建設、規劃、財政、房產等管理部門應按各自職責，協助做好土地儲備的相關工作。
第二章土地儲備
第十四條土地儲備可采用下列方式:
(一)征用。根據土地管理法律、法規的規定將集體土地征收轉為固有建設用地。
(二)收購。根據原土地使用權人的投入情況進行貨幣補償，同時收回土地使用權。
(三)異地置換。根據原土地使用權人的投入情況，在另一地段置換同等價值的土地，同時收回原土地使用權。
(四)收回。依法應收回的土地，按有關法律法規的規定收回。
土地儲備機構在對前款規定的土地進行收回或征用時，應當對原土地所有權人、使用權人進行補償并辦理有關土地權屬變更手續后，對土地予以儲備。
第十五條收賄、收回儲備土地按下列程序進行:
(一)儲備土地的認定。
1、對土地使用權人申請收賄的用地，申請人攜有關資料向市國土資源局提出申請，經批準后由市土地儲備中心具體組織實施。
2、經市政府批準收購、收回的用地，由市國土資源局向原土地使用權人發出收賄、收回通知，原土地使用權人按通知要求向市土地儲備中心提供有關資料，由市土地儲備中心具體組織實施。
(二)權屬核查。市土地儲備中心對擬儲備的土地的權屬、土地面積、四至范圍、土地用途及地上建筑物、附著物等情況進行實地調查和審核。
(三)征詢意見。市土地儲備中心根據實際調查的情況，向市規劃、建設、房產等部門征求意見。
(四)確定規劃條件。由市規劃部門根據批準的城市規劃方案，提出擬儲備地塊的規劃設計條件及附圖。
(五)費用測算。市土地儲備中心根據調查結果和地塊的規劃使用條件，會同有關部門進行土地收購補償費用的測算評估;實行土地置換的，進行相應的土地費用測算。
(六)方案報批。市土地儲備中心根據土地權屬情況、規劃使用條件、及補償費用測算結果提出土地收購的具體方案，經市國土資源局報市政府審批。
(七)簽訂合同。收購方案經批準后，由市土地儲備中心與原土地使用權人簽訂《固有土地使用權收購合同》。
(八)收購補償。市土地儲備中心根據《固有土地使用權收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用;實行土地置換的，按照土地置換的差價進行結算。
(九)權屬變更。原土地使用權人與市土地儲備中心按規定申辦土地、房產權屬變更或注銷手續。
(十)交付土地。根據《固有土地使用權收購合同》約定的期限和方式，原土地使用權人向市土地儲備中心交付土地和地上建(構)筑物。被收購的土地使用權一經交付，即納入土地儲備。
第十六條土地使用權人申請土地收購須提供下列資料:
(一)土地收購申請書。
(二)法人資格證明書和營業執照副本(屬個人的，應提供本人有效身份證明)，委托他人辦理的應提供授權委托書。
(三)土地使用權合法憑證。
(四)房屋所有權合法憑證。
(五)宗地圖。
(六)主管部門意見。
(七)其他需要提交的資料。
第十七條《固有土地使用權收殉合同》應當載明以下內容:
(一)合同雙方當事人。
(二)收殉土地的位置、面積、用途及權屬依據。
(三)由規劃部門提供的規劃設計條件及附圖。
(四)土地收胸補償費用及其支付方式和期限。(五)交付土地的期限和方式。
(六)創雙方的權利和義務。
(七)違約責任。
(八)解決爭議的方法。
(九)雙方約定的其他事項。
第十八條實施收購的土地以出讓方式取得土地使用權的，原《固有土地使用權出讓合同》從《固有土地使用權收購合同》生效之日起自行解除;由市國土資源局依法收回原《國有土地使用證》，并予以注銷。
第十九條土地收購補償費一般按收胸土地的開發成本計算。以出讓方式取得的土地使用權的，土地收購補償費還應包括對土地使用權人已支付的土地出讓金的補償，但應扣除原土地使用權人已實際使用土地期間應支付的土地出讓金部分。
第二十條土地收購補償費應當通過以下方式確定:
(一)由具有土地評估資質的評估機構依據市政府確定的土地基準地價和國家有關規定進行評估后，由市國土資源局依法確定。
(二)按住宅用地和工業用地基準地價的中間價確定。
(三)按收購合同約定的土地招標、拍賣所得的比例確定。
(四)涉及房屋拆遷的，按照《中華人民共和國房屋拆遷管理條例》的有關規定確定補償費。
以土地置換方式進行儲備的，按前款規定的方式分別確定置換土地收購補償費，由土地儲備機構與原土地使用權人結算差價。
第三章儲備土地前期開發
第二十一條市土地儲備中心對收購儲備的土地通過以下方式進行土地前期開發:
(一)市土地儲備中心在儲備的土地使用權出讓前，完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整和設施配套等前期開發工作。
(二)原土地使用權人交付土地后，儲備土地使用權出讓前，市土地儲備中心可以依法將儲備土地使用權抵押貸款等。
儲備土地使用權抵押貸款的具體辦法，由市政府另行制定。
第二十二條土地儲備機構如需對儲備土地地上建筑物及附屬物實施拆遷、或進行土地平整和配套設施建設的，須依照有關法律、法規的規定采取招標投標的辦法，確定有資質的拆遷人或施工隊伍。
第二十三條土地儲備前期開發中涉及該土地使用權單獨或連同地上建筑物抵押或臨時改變用途的、或地上建筑物及其附屬物拆遷的，市土地儲備中心應持有關用地批準文件及土地收購合同，依法向有關部門辦理審批或登記手續。
第二十四條土地儲備前期開發活動應當遵守法律、法規、規章和市政府的有關規定，并不得損害公眾利益。
第四章儲備土地供應
第二十五條儲備土地供應實行年度計劃管理，納入當年國民經濟和社會發展計劃。市國土資源局應當根據年度土地供應計劃、城市規劃、土地儲備計劃和土地市場需求情況，制定儲備土地供應計劃，經市政府批準后執行。
經市政府批準的土地供應計劃，應當及時向社會公布。
第二十六條儲備土地供應必須堅持公開、公平、公正的原則，嚴格執行國家國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓固有土地使用權規定》的有關規定，任何單位和個人不得干預。
第二十七條市土地儲備中心應當將土地供應計劃提交土地交易中心，土地交易中心應以公告方式公布土地供應計劃。公布內容包括擬供應土地的位置、面積、用途、土地出讓底價、土地規劃設計條件及附圖等。
第二十八條用于商業、旅游、娛樂、商品住宅等各類經營性項目的土地，必須依法采取拍賣、招標、掛牌方式進行出讓。
前款規定以外用途的儲備土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當依法采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
出讓國有土地使用權，應依照法律、法規和規章的規定采用招標、拍賣或者掛牌方式，采取協議方式的，不得違背有關規定。
第二十九條嚴格限制以協議方式出讓土地使用權，因城市建設重大引資、投資確需以協議方式供應土地的而且符合有關法律、法規的規定，必須在地價評估基礎上，報市政府研究批準?并將協議結果予以公布。
第五章土地儲備資金管理
第三十條儲備土地資金運作實行收支兩條線管理，并接受財政、審計部門的監督。
(一)土地儲備機構的人員經費、公用經費與土地儲備運作收支實行分戶分帳核算。土地儲備機構的人員經費、公用經費納入財政預算管理;土地儲備機構開展土地儲備的資金實行專戶封閉運作。
(二)土地儲備機構出讓儲備土地使用權的收入，按現行財政規定實行"票款分離、委托銀行代收款"的收支兩條線管理辦法。即由繳款單位(受讓方)直接將地價款繳入財政在銀行開設的征收帳戶。
第三十一條土地儲備資金及其相關業務工作經費的管理與使用，由市國土資源局提出并由市財政局核準后，報市政府批準。
第六章法律責任
第三十二條屬于本辦法規定的土地儲備范圍的國有土地不得自行轉讓，土地使用權人對符合儲備條件的土地，未申請儲備而擅自轉讓土地使用權、地上建筑物及其附屬物的，有關部門不得為其辦理審批、登記手續，并應依照有關規定進行處理。
第三十三條市土地儲備中心未按本辦法規定簽訂《固有土地使用權收附合同》并支付土地收購補償費的，原土地使用權人有權解除《固有土地使用權收附合同》，并拒絕交付土地。
第三十四條原土地使用權人未按土地收購合同規定交付土地及地上建筑物的事或者在交付土地的同時擅自處理其地上建筑物(構筑物)的，市土地儲備中心有權要求原土地使用權人改正并繼續履行合同。
第4篇：土地收回管理辦法范文
關鍵詞：城市建設；收回土地；鐵路；權益
中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02
隨著經濟的快速發展，城市建設的步伐不斷加快，現代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權，這對鐵路企業如何保護好土地權益的問題變得十分突出。
一、鐵路劃撥用地
1.鐵路用地及其特點
鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權的土地，包括運輸生產用地、輔助生產用地、生活設施用地和其他用地。
鐵路是城市工業、商業活動的中心和連接城鄉的紐帶。由于鐵路運輸事業在國民經濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發展中處于經濟活動的中心，鐵路為城鄉之間架起了經濟聯系的橋梁，鐵路用地的利用和發展必然成為城鎮經濟和周圍經濟發展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發展起來的。同時，城市發展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規劃和交通等又形成一定的制約作用。
2.劃撥土地使用權及其特點
我國目前土地使用權制度中，取得土地使用權的方式主要有兩類，意識土地使用權劃撥，而是土地使用權出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權權益對企業的意義重大。
《城市房地產管理法》中定義為劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規定以劃撥方式取得土地使用權的，處法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
劃撥用地使用權具有以下特點：
（1）劃撥土地使用權是依照法律法規并經由批準權的政府批準。
（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業和涉及國計民生的項目。
（3）不需要繳納土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。
（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
（6）土地使用受到一定的限制，未經批準并補繳土地出讓金不得轉讓、出租、抵押等。
二、政府收回土地使用權
1.土地使用權收回的定義
所謂國有土地使用權收回是指國家基于法律規定，有償或者無償地收回原土地使用權人對土地的使用權的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權人對使用權人權利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權人，鐵路企業是土地使用權人。法定的土地管理機構映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應給予合理的補償。
2.政府收回土地使用權的主要依據
歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規和政策，對政府收回土地使用權提出了行管規定。
《土地管理法》第58 條規定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。它確立了政府收回土地使用權的基本權利。
國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47 條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓”
《物權法》第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金?！?/p>
《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回?！?/p>
3.政府收回土地使用權的理由
鑒于土地使用權是一種用益物權，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權只能基于重大的正當理由，即所謂“因公益事業收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。
（1）公共利益。相關法律法規都提到因公益事業可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權而言，行政機關在做出收回土地使用權的行政決定時，所依據的公共利益的范圍沒有準確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設施、河道、機場車站的修建等。
（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業，但根據《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。
（3）土地儲備。《土地儲備管理辦法》第12條規定，因舊城區改建需要調整土地的，應有國土資源管理部門經由批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權，對政府有償收回的土地，與土地登記機關辦理土地登記手續后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據城市規劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經土地儲備后進入市場出讓。
三、收回鐵路劃撥土地的補償
1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得
通常人們認為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關費用。但實際工作中，鐵路建設征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償的費用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應該依法享有土地的權益。
2.劃撥土地補償的依據
前述1990 年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內容已經不適應當前經濟、社會發展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業國有劃撥土地的權益，承認國有劃撥土地使用權是一種財產權?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規定，在公益事業及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權應當予以適當補償。該條款未限定國有土地使用權的取得方式，應當認為同時適用于出讓土地使用權和劃撥土地使用權。無論土地使用權人是單位還是個人，均需給予適當的補償。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償到有償，劃撥土地使用權的權益日益被重視?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行規定》是法規，《土地管理法》是法律，依據下位法服從上位法的原則，應該承認，收回國有劃撥土地使用權應給予原土地使用者一定的補償。同時，依據法律適用中的“新法優于舊法”原則，也應當在收回劃撥國有土地使用權時，予以土地使用權人一定的補償。
3.劃撥土地補償價格如何確定
《土地管理法》第58條只規定了應給予適當補償，但是如何補償，該法沒有明確的規定，相應的法規、規章都沒有述及。相應的法規、規章都沒有述及。《城鎮土地估價規程》中規定：“劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權價格”。實際工作中，可依據《城鎮土地估價規程》對涉及的劃撥土地使用權進行評估后按照評估價格給予補償。根據宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權的價格，一般設定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權價格。
四、實際工作中出現一些問題
1.劃撥土地收回補償法律的缺失
目前執行的法律法規沒有明確指出劃撥土地使用權的補償方法和程序，所依據的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關描述，相對于出讓土地使用權較為補償標準界定模糊不清?！段餀喾ā分袥]有明確對劃撥土地使用權的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應當通過對相應法律、行政法規的修改，將收回劃撥土地使用權補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權補償的內容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償的同時， 應當同時對土地使用權進行補償。
2.收回土地使用權的主體不清
收回土地使用權的批準權限，是有批準權的人民政府或原批準用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設施、城市改造的土地征收往往由建設單位或建設指揮部或者開發商牽頭，補償協議往往由建設單位或工程指揮部擔當，實際這些單位沒有收回土地使用權的職能。隨著國家相關制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。
3.征收房屋和收回土地使用權并行
首先，在收回國有土地使用權的情形下，很難將其與不動產公益征收區分開來。由于我國堅持的“房地權利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權與建筑物的所有權同時征收。實際工作中有些是依據《土地管理法》等收回土地使用權同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標準的不一致。
4.補償標準的不確定
相對于出讓土地使用權，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權補償的思路非常清晰，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權享有的相關利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。
五、保護鐵路劃撥用地權益的幾點措施
1.堅持有償收回的原則
鐵路劃撥土地使用權因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償的基礎上，才能收回鐵路劃撥土地使用權及相關建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權征收在程序上同步，由統一的部門負責，土地使用權征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權征收與房屋征收分別補償。
2.堅持土地置換的方式
土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業可采取與政府協商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經土地評估，擇地置換給鐵路企業土地用于生產建設。如需經營開發，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產。
3.積極參與城市建設規劃
鐵路企業應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，根據鐵路中長期的發展并結合近期發展目標，滿足鐵路運輸生產和經營需要，通過與政府規劃部門協商，把鐵路用地規劃納入城市總體規劃中去，對鐵路用地的進行統籌協調，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應與政府積極協商變更或調整城市規劃。
4.開發利用盤活土地資產
鐵路企業及時掌握鐵路用地利用現狀，對一些生產力布局調整后空置的土地，及時提出調劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協商進行土地置換或合作開發，盤活鐵路用地資產，確保鐵路用地保值增值。
第5篇：土地收回管理辦法范文
省長 鈕茂生
2002年3月15日
第一章 總 則
第一條 為加強國有土地租賃的管理，維護土地市場秩序和土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《河北省土地管理條例》的有關規定，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事國有土地的租賃及其有關活動，應當遵守本辦法。
第三條 省、設區市和縣（市）人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內國有土地租賃的管理工作。
第四條 依照本辦法的規定以租賃的方式取得的國有土地使用權，在租賃合同約定的期限內，可以依法轉讓、抵押或者出租。
第五條 進行國有土地租賃以及轉讓、抵押、出租以租賃方式取得的國有土地使用權，有關當事人應當依法簽訂合同。
第二章 租賃的一般規定
第六條 除依法以劃撥的方式取得國有土地使用權的外，任何單位和個人都可以依照本辦法的規定，以租賃的方式取得國有土地使用權。
第七條 設區市和縣（市）土地行政主管部門應當依照國家和本省的有關規定，以及當地的土地利用總體規劃和年度計劃，擬定國有土地的出租方案。其中，城市建設用地范圍內的國有土地的出租方案，報經設區市或者縣（市）人民政府批準后組織實施；城市建設用地范圍外的國有土地的出租方案，報經省人民政府批準后組織實施。
第八條 國有土地租賃的最高期限：
（一）居住用地為七十年；
（二）商業、旅游和娛樂用地為四十年；
（三）工業、教育、科技、文化、衛生、體育和綜合用地以及其他用地為五十年。
第九條 進行國有土地租賃，可以采用招標、拍賣、掛牌出租或者協議的方式。
有二個以上的單位和個人有租賃土地意向的，必須采用招標、拍賣或者掛牌出租的方式租賃土地，并依法招標、拍賣或者掛牌出租的公告。
采用協議的方式租賃國有土地的，應當在評估地價的基礎上，由設區市和縣（市）土地行政主管部門按規定審核確定土地租金，并向社會公布。
第十條 國有土地租賃合同應當包括下列內容：
（一）出租方與承租方的名稱；
（二）土地的位置、面積和用途；
（三）土地使用條件；
（四）租賃期限；
（五）租金金額及其調整辦法；
（六）租金的交付日期和交付方式；
（七）合同終止條件；
（八）違約責任；
（九）當事人認為需要約定的其他事項。
第十一條 土地使用者應當自租賃合同生效之日起三十日內，持國有土地租賃合同，向設區市或者縣（市）土地行政主管部門申請辦理租賃土地使用權設定登記，依法領取土地使用權證書，取得租賃土地使用權。
第十二條 土地使用者必須按照國有土地租賃合同的約定支付土地租金。未按照合同的約定支付租金的，設區市和縣（市）土地行政主管部門有權解除合同。
設區市和縣（市）土地行政主管部門應當按照國有土地租賃合同的約定提供土地。未按照合同的約定提供土地的，土地使用者有權解除合同。
第十三條 土地使用者應當按照國有土地租賃合同約定的用途使用土地。需要改變土地用途的，必須依法辦理審批手續，重新簽訂租賃合同，相應調整土地租金，并向土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記。
第三章 租賃土地使用權轉讓
第十四條 轉讓租賃土地使用權應當符合下列條件：
（一）已經按照國有土地租賃合同支付土地租金，并取得土地使用權證書；
（二）已經按照國有土地租賃合同進行投資開發，并完成開發投資總額的百分之二十五以上。
第十五條 租賃土地使用權有下列情形之一的不得轉讓：
（一）不符合本辦法第十四條規定條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制租賃土地使用權的；
（三）依法收回租賃土地使用權的；
（四）屬于共有租賃土地使用權的，未經其他共有人書面同意的；
（五）土地權屬有爭議的；
（六）租賃土地上的房屋已經建成，但未依法登記領取房屋所有權證書的；
（七）法律、法規禁止轉讓的其他情形。
第十六條 租賃土地使用權轉讓合同應當包括下列內容：
（一）轉讓方和受讓方的名稱；
（二）土地的位置、面積和用途；
（三）轉讓金額及其交付日期和交付方式；
（四）違約責任；
（五）當事人認為需要約定的其他事項。
第十七條 土地使用者通過轉讓方式取得租賃土地使用權后對土地的使用期限，為國有土地租賃合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用的期限后的剩余期限。
第十八條 轉讓方和受讓方應當自轉讓合同生效之日起三十日內，持土地使用權證書、國有土地租賃合同和租賃土地使用權轉讓合同，向設區市或者縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記。
第十九條 租賃土地使用權轉讓后，國有土地租賃合同約定的權利和義務隨之轉移。
第四章 租賃土地使用權抵押
第二十條 租賃土地使用權抵押是指抵押人以其依法取得的租賃土地使用權，以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的租賃土地使用權拍賣或者變賣所得的價款優先受償。
第二十一條 租賃土地使用權不符合本辦法第十四條規定條件的，不得抵押。
第二十二條 租賃土地使用權抵押合同應當包括下列內容：
（一）被擔保的主債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）土地的位置、面積和權屬；
（四）租賃土地使用權的價值；
（五）抵押擔保的范圍；
（六）當事人認為需要約定的其他事項。
第二十三條 租賃土地使用權抵押合同與國有土地租賃合同的有關內容應當一致。
第二十四條 租賃土地使用權抵押擔保的主債權的金額，不得高于土地評估租金高出國有土地租賃合同約定的土地租金的數額按租賃土地使用權的剩余期限折算的現值。
第二十五條 租賃土地使用權抵押合同簽訂后，當事人應當持土地使用權證書、國有土地租賃合同和租賃土地使用權抵押合同，向設區市或者縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地使用權抵押登記，經審核同意后，由設區市或者縣（市）人民政府向抵押權人頒發土地他項權利證書。
租賃土地使用權抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的，抵押合同無效。
第二十六條 因處分抵押財產取得租賃土地使用權的，應當向設區市或者縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記，并履行原國有土地租賃合同約定的義務。
第五章 租賃土地使用權出租
第二十七條 租賃土地使用權出租合同應當包括下列內容：
（一）出租方和承租方的名稱；
（二）土地的位置、面積和用途；
（三）租賃期限；
（四）租金金額及其交付日期和交付方式；
（五）合同終止條件；
（六）違約責任；
（七）當事人認為需要約定的其他事項。
第二十八條 租賃土地使用權出租合同與國有土地租賃合同的有關內容應當一致。
第二十九條 出租方與承租方應當自出租合同生效之日起十五日內，持土地使用權證書、國有土地租賃合同和租賃土地使用權出租合同，向設區市或者縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地使用權出租登記，經審核同意后，由設區市或者縣（市）人民政府向土地使用權承租人頒發土地他項權利證書。
第三十條 租賃土地使用權出租后，出租人應當履行原國有土地租賃合同約定的義務。
第六章 租賃土地使用權收回
第三十一條 土地使用者依法以租賃的方式取得的國有土地使用權，在租賃合同約定的使用期限內一般不得收回。因進行國家和本省重點項目建設等特殊需要確需提前收回的，必須依法辦理審批手續，并按照土地評估租金高出國有土地租賃合同約定的土地租金的數額按租賃土地使用權的剩余期限折算的現值給予補償。
第三十二條 國有土地租賃合同約定的使用期限屆滿后，土地使用者需要繼續使用該宗土地的，應當于屆滿之日一年前申請續期，除根據社會公共利益需要收回的外，應當予以批準。批準續期的，應當重新簽訂國有土地租賃合同，并依法辦理土地使用權設定登記；未批準續期的，土地使用權由設區市和縣（市）土地行政主管部門無償收回，并對土地使用者按照地上附著物的價值給予補償。
國有土地租賃合同約定的使用期限屆滿后土地使用者未申請續期的，土地使用權由設區市或者縣（市）土地行政主管部門無償收回，地上附著物由土地使用者在規定期限內自行拆除。逾期未拆除的，由設區市或者縣（市）土地行政主管部門無償收回。
第三十三條 收回土地使用權時，設區市和縣（市）土地行政主管部門應當依法辦理土地使用權注銷登記。
第七章 附 則
第三十四條 土地租金應當全額上繳財政，納入預算管理，主要用于城市基礎設施建設、土地開發和土地儲備。
土地租金的征收和使用管理辦法，由省財政部門和土地行政主管部門另行制定。
第6篇：土地收回管理辦法范文
隨著城市化的發展，越來越多的企業面臨著搬遷問題，選擇何種搬遷方式一定程度上決定了搬遷收入的性質，而不同性質的搬遷收入在稅務處理上的差異很大。這一方面對企業會計人員的會計處理和稅收籌劃能力是個很大的挑戰，另一方面也加大了企業對國家制定相關政策的需求。選擇何種搬遷方式，怎樣有效利用當下國家稅收政策進行稅收籌劃是每個財務人員所必須做出的決策。
二、企業搬遷補償收入涉及的稅收政策
（一）企業所得稅政策
2012年8月，國家稅務總局了《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》（國稅函[2012]40號，以下簡稱“《辦法》”），并自2012年10月1日起施行。根據《辦法》規定，企業搬遷方式屬于政策性搬遷的，在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出可以暫不計入當期應稅所得額，而在完成搬遷的年度對搬遷收入和支出進行匯總清算，計入當期企業應稅所得額計算納稅；企業搬遷方式屬于企業自主搬遷的，按照《企業所得稅法》及其實施條例進行計算納稅。
（二）營業稅政策
企業取得的搬遷補償收入，如果屬于因政府收回土地使用權而取得的補償收入，無論是從政府直接取得還是從通過出讓方式取得土地使用權的企業簡接取得的，根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題》（國稅函[2008]277號）及《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）的規定，只要納稅人出具縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，或縣級以上土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件，均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。但是，企業因轉讓土地使用權或不動產而取得的搬遷補償收入，屬于轉讓土地使用權或不動產而取得的經濟利益，應依法征收營業稅。
（三）土地增值稅政策
根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。同時《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步明確指出，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。除此之外，企業取得的任何搬遷補償收入均應依法納稅。
三、案例分析——兩種不同搬遷方式下的稅收籌劃
隨著城市的發展，某化工廠的生產經營活動已經嚴重影響了附近小區居民的生活質量，不僅對小區居民的身體健康構成了極大的威脅，不利于城市美化，也制約了工廠的進一步擴大發展。應該省、市的環保部門、政府以及周圍居民的強烈要求，該化工廠需要限期搬遷。該化工廠原址占地面積約200畝，該宗土地賬面原購買價為2000萬元，地上建筑物賬面價值原值1000萬元，累計折舊600萬元，凈值400萬元。該化工廠董事會在搬遷前就企業搬遷采取何種方式進行了分析討論，并對每種搬遷方式下的稅收及利潤進行了對比分析，詳細分析如下：
方案一：企業自主搬遷
企業自主搬遷，自行轉讓。假設某房地產開發商愿以每畝80萬元的協議價格接收該化工廠的土地及其地上建筑物。則該化工廠自行轉讓土地的總收入為16000萬元（200x80=16000）。該收入屬于商業性搬遷收入或非政策性搬遷收入。根據相關稅法規定，企業應繳納各種稅金：
應交營業稅=（16000-2000）×5%=700（萬元）
應交城建稅=700x7%=49（萬元）
應交教育費附加=700x3%=21（萬元）
應交印花稅=16000x0.05%=8（萬元）
應交土地增值稅：由于地上建筑物賬面凈值為400萬元，經評估重置成本價為3000萬元，按50%的成新度折扣率計算，則評估價格為3000x50%=1500（萬元）。故：
土地增值稅扣除項目金額合計=2000+1500+700+49+21+8=4278（萬元）
土地增值額=16000-4278=11722（萬元）
土地增值=（11722/4278）x100%=274.0065%
土地增值額超過扣除項目200%以上的部分，適用稅率為60%、速算扣除系數為35%。
應交土地增值稅=11722×60%-4278x35%=534.9（萬元）
但是根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四、五款規定，因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。本條款中的因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定傷害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況。該化工廠由于其生產活動對環境、周圍居民造成了一定程度的影響，且不利于當下城市的規劃與美化，符合“因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷”的規定，其自行轉讓房地產所得收入，可向有關部門申請不繳納土地增值稅，即可節約稅金5534.9萬元。
綜上，該化工廠采取自行轉讓的搬遷方式下的獲利情況：
繳納土地增值稅時的獲利情況：
轉讓該土地獲得的利潤=160002000-400-700-49-21-8-5534.9=7287.1（萬元）
應交企業所得稅=7287.1x25%=1821.775（萬元）
獲得的凈利潤=7287.1-1821.775=5465.325（萬元）
免征土地增值稅時的獲利情況：
轉讓該土地獲得的利潤=16000-2000-400-700-49-21-8=12822（萬元）
應交企業所得稅=12822x25%=3205.5（萬元）
獲得的凈利潤=12822-3205.5=9616.5（萬元）
該化工廠，因符合國家相關政策勿需繳納土地增值稅，雖然因此企業繳納了1383.725萬元的企業所得稅，但是獲得的凈利潤卻增加了4151.175萬元。
方案二：政策性搬遷
按照《國有土地房屋征收與補償條例》（國務院2011年第590號令）的規定，《辦法》指出，由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行的整體搬遷或部分搬遷為政策性搬遷。該化工廠選擇政府主導的搬遷方式，符合《辦法》中第一章第三條的規定：“由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要屬于政策性搬遷”。
政府主導搬遷，由政府收回土地，給予企業一定的搬遷補償。假設政府在搬遷文件中明確指出：每畝土地補償款為50萬元，地上房屋建筑及其設備搬遷補償款為2500萬元。則企業獲得的政府補償總收入為12500萬元（200x50+2500=12500）。該收入屬于政策性搬遷收入，按照相關稅法規定，政府收回土地所支付的補償款不繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅，而只需計算申報繳納企業所得稅。
《辦法》規定，企業的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額為企業搬遷所得；企業政策性搬遷后新購置的資產，一律按照稅法的規定進行處理，其支出不得從搬遷收入中扣除；對政策性搬遷所涉及的資產，《辦法》也分兩種情況進行了規定：一是，搬遷后原資產經過簡單安裝或不安裝仍可以繼續使用的，在該資產重新投資使用后，繼續計提折舊或攤銷費用；二是，搬遷后原資產需要大修理后才能重新使用的，該資產的凈值加上大修理支出，為該資產的計稅成本。在該資產重新投資使用后，就該資產尚可使用的年限計提折舊，同時該大修理支出應進行資本化，不得從搬遷收入中扣除。
假定該化工廠根據搬遷規劃計劃在五年內將原資產搬遷至規劃地，發生的搬遷費用和資產處置支出300萬元，并經過大修理使得資產得以重新使用，為此花去10000萬元的大修理費用，加上資產凈值，合計為30400萬元，高于政府補償總收入，不需繳納企業所得稅。
該化工廠最終獲得的利潤=125002000-400-300=9800（萬元）
綜合方案一、二的結果可以看出：雖然方案一的總收入比方案二的總收入高出3500萬元，但由于方案二有相關稅收優惠政策，較方案一少繳納了稅金，最后獲利更多。方案二較方案一（繳納土地增值稅）的最終利潤高出4334.675萬元；方案二比方案一（不需繳納土地增值稅）的最終利潤多出183.5萬元。因此該化工廠董事會應該選擇方案二，實現企業低稅收、高利潤的目的。
但是否一味從節稅上進行稅收籌劃就能滿足企業利潤最大化的目標呢？如果企業自行轉讓獲得的收入比在政府主導下搬遷所獲得的政策性收入多得多，盡管企業需要繳納高額的相關稅金，但扣除稅費后，仍可能比政府收回土地獲得的利潤更多，此時企業最優的選擇則是自主搬遷、自行轉讓的搬遷方式。接上述案例，若政府給予企業的土地補償款為每畝20萬元，補償地上房屋建筑及其設備搬遷補償款為1500萬元，其余條件不變。則企業獲得的政府補償總收入為5500萬元（200x20+1500=5500），可獲得的凈利潤為2800萬元（5500-2000-400-300-2800）。此利潤遠低于方案一中繳納增值稅時獲得的凈利潤5465.325萬元和方案一中不繳納增值稅時獲得的凈利潤9616.5萬元。在此結果下，該化工廠應選擇方案一，采取企業自主搬遷的搬遷方式，并向有關部門申報免予征收土地增值稅，實現企業的低稅收高利潤的目的。
第7篇：土地收回管理辦法范文
一、關于建設用地審批的前提條件
各級人民政府要按照《土地管理法》的有關規定，積極做好土地利用總體規劃的修編和審查報批工作。在修編的土地利用總體規劃未正式審批和年度用地計劃未正式下達之前，農用地轉用和各類建設用地審批應以經過驗收的土地利用總體規劃為依據，統籌安排，確保重點，用地指標的預安排不得突破上報計劃數的1／2，并在上報用地請示中出具本地年度用地計劃的承諾。
各級人民政府要按照《土地管理法》和國土資源部《關于切實做好耕地占補平衡工作的通知》（國土資發〔1999〕39號）要求，認真落實占用耕地補償制度。
二、關于建設用地審批的范圍
在年度用地計劃下達前，下列項目可按法定的權限和程序報批用地：①不屬于“凍結”范圍內的國家和省重點項目、經濟適用住房項目（包括搬遷、移民、救災等）。②投資拉動項目（國家確定的6個方面投資建設項目）。③城市規劃區外建設項目（《條例》第二十三條規定的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等）。
三、關于建設用地審批的權限
建設占用土地為農用地的，按《土地管理法》第四十四條和第二十一條規定執行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五條規定執行。使用國有土地的建設用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五條規定執行。其中，劃撥土地的，原則上由市、縣人民政府批準；出讓土地的，仍按原規定執行。企業改制中土地估價確認和資產處置方案仍按原國家土地管理局《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（第8號令）執行。改變用途的項目用地按《土地管理法》第五十六條規定執行。使用集體土地（主要指鄉鎮企業用地、公益事業用地和農村宅基地）的建設用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二條的規定執行。臨時用地，原則上由市、縣土地管理部門按《土地管理法》第五十七條規定執行。收回國有土地可按《土地管理法》第五十八條規定執行，收回集體土地可按《土地管理法》第六十五條規定執行。
四、關于建設用地報批的程序
建設用地的報批程序嚴格按《條例》第二十、二十一、二十二、二十三條規定執行。
五、關于建設用地報件的要求
規劃區內用地應按規定上報農用地轉用方案、征用土地方案、補充耕地方案和建設項目用地呈報說明書；規劃區外用地，除報上述三個方案和一個說明書外，還須上報供地方案。具體內容要符合國土資源部頒布的《建設用地審查報批管理辦法》（第2號令）。
第8篇：土地收回管理辦法范文
第二條 汕頭經濟特區（以下簡稱特區）范圍內的土地（含市轄區劃在特區管理線以外的土地，下同），由市政府實行統一規劃、統一征用、統一開發、統一出讓、統一管理。
第三條 特區國有土地實行有償、有限期使用制度。出讓土地使用權價款（包括土地使用權出讓金、征地及平整土地費用、市政基礎設施和配套設施建設費用，以下簡稱地價款），由市國土局負責收取，其中出讓金部分由市、區國土局分別提取百分之二和百分之三作為其業務費用后，按市百分之七十五、區百分之二十五的比例分配使用。
出讓土地使用權回收的地價款，應作為專項基金管理，全部用于城市建設和土地開發（包括造地）。具體使用管理辦法由市國土局會同市財政、城建等部門制定，報市政府批準后實施。
第四條 市國土局是市政府管理特區土地職能機構，負責對土地管理法律、法規及本規定的組織實施和監督檢查。
第五條 統一規劃
（一）特區范圍內的土地，由市規劃建設管理部門根據省政府批準的汕頭市區城市建設總體規劃，盡快編制分區規劃和詳細規劃，報市政府批準后實施。
（二）特區范圍內的土地資源，由市國土局根據城市建設總體規劃及其位置、地形、地貌、功能和城市建設發展需要，編制土地利用總體規劃，報市政府批準后實施，并報省政府備案。
（三）在特區范圍內進行土地開發、利用、經營和各項建設，必須符合城市建設規劃和土地利用總體規劃，并服從規劃管理。
第六條 統一征用
（一）特區范圍內屬于集體所有的土地，由市政府依照《中華人民共和國憲法》關于城市土地局于國有的規定和其他有關法律、法規的規定實行統一征用，并可采取預征的辦法，對特區范圍內集體所有的土地實行使用控制。統征工作由市國土局負責實施，即根據城市建設規劃分期分批確定征地范圍，統一按規定與被征地單位商定補償、安置方案，統一辦理征地的審查、報批手續等；預征土地也由市國土局與被征地單位通過簽訂預征協議書的形式確定。其他任何單位和個人均無權直接征用集體所有土地，被征地單位應服從國家建設需要，不得哄抬地價，不得任意附加條件阻撓征地工作的正常進行。
（二）單位或個人過去經批準征用但尚開發、使用的土地，市國土局可根據城市建設規劃和土地利用規劃進行調整或收回。對被收回土地的單位或個人，由政府給予適當的補償。
（三）征用土地的各項補償和安置補助費標準，按《廣東省土地管理實施辦法》和本市現行有關規定執行，被征地單位的勞動力安置、國家征購任務的核減和人口農轉非指標以及生產、生活用地等問題，應在確定各項補償、補助費用時，由市國土局會同有關部門統籌安排解決。對實施預征的，也應按統一征地的要求，在預征土地實施建設使用前統籌安排好被征地單位的有關補償、安置和生產、生活用地問題（其中補償費在預征時應先支付百分之十給被征的單位，以后每年支付百分之三十，并把物價上升指數補上）。
（四）特區范圍內的集體土地由市政府實行統一征用之后，由市國土局根據征用耕地的數量，并結合城市建設規劃的要求，劃留百分之十的土地給被征地村莊作為生產、生活用地。對劃留的生產、生活用地，由市、區國土、規劃部門給予劃界、樹樁，明確權屬范圍，并根據土地利用總體規劃和城市建設總體規劃，盡快編制各村建設規劃，報市政府批準后，按規劃安排建設。
有關統一征地的具體辦法，由市國土局根據國家和省的土地管理法律、法規，結合特區具體情況制定，并報市政府批準后施行。
第七條 統一開發
（一）土地開發要堅持“先規劃后開發，先地下后地上，綜合配套，合理利用”的原則，充分發揮土地的效益和整體的效益。
（二）對統一征用的土地，由市國土局統一組織土地平整，市城建部門統一組織路、水、電等基礎設施及市政設施建設。但兩者必須按城市規劃和出讓的要求同步進行。外商投資企業依法取得成片土地使用權的，按出讓合同規定進行開發。
（三）特區范圍內的沙、石、土、礦產資源要有計劃、有重點地統一開采。開采沙、石、土和其他礦藏的單位和個人，應分別向市有關職能部門申請，經審核批準并發給《開采許可證》和《非農建設用地許可證》后方能開采。沒有取得許可證的單位和個人，一律不能開采。具體管理辦法按市政府汕府〔1990〕55號文件執行。
第八條 統一出讓
（一）特區范圍內的國有土地，按照所有權與使用權分離的原則，實行土地使用權有償、有限期出讓、轉讓制度。土地使用權出讓年限，由市國土局在與用地單位簽訂出讓合同時，按照國家有關規定并結合具體情況確定。
（二）土地使用權的出讓，在市政府的統一組織下，由市國土局負責具體實施，市國土局應根據城市規劃和基本建設投資年度計劃、特區產業政策，會同規劃、計劃及有關管理部門制訂年度土地供應計劃，報經市政府按照國家有關審批權限規定批準后，依照年度土地供應計劃出讓土地。
（三）由市國土局會同有關部門按產業政策、土地征用及開發成本、市政設施配套費用、基礎設施建設投資、地塊所處區位及其地質、用途等要素分別擬定基準地價，報市政府批準后，作為確定土地使用權出讓地價和土地使用權轉讓、出租、抵押管理的依據。市國土局可根據需要設置地價評估機構或評估員，負責地價評估工作。
（四）由市國土局會同城市規劃管理部門、房產管理部門根據年度供地計劃、城市建設規劃，基本建設投資計劃擬定出讓方案（內容包括出讓地塊、面積、位置界址、用途、出讓年限、建設規劃要求、地價款幅度、出讓方式等），并按規定的建設用地審批權限報經市政府批準后，由市國土局負責實施。
（五）土地使用權出讓可采取招標、協議、拍賣的方式。出讓的具體程序和辦法，由市國土局制定，報市政府批準后實施。
（六）受讓人必須與市國土局簽訂土地使用權出讓合同，明確雙方的權利、義務。
通過招標、拍賣取得土地使用權而又未具有房地產經營權的土地使用者，可憑出讓合同向市政府申報辦理該地塊的專項經營權及向計劃部門申領基建計劃。
（七）土地使用者確需改變土地使用合同規定的土地用途和規劃要求的，應向市國土局申報，由市國土局提交市規劃部門審核同意后，按規定重新簽訂出讓合同或補充合同，補足地價款，并在三十日內辦理變更登記。凡未經批準而擅自改變土地用途的，由市國土局責令其改正，并沒收非法所得。拒不改正的，由市國土局報經市政府批準，收回其土地使用權。
受讓人不按合同規定期限投資建設時，市國土局有權解除出讓合同，經市政府批準，可以無償收回土地使用權。
（八）依法取得土地使用權的單位、個人，其土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押。擔未付清全部地價款、未領有國有土地使用證，以及投入開發建設的資金未達到合同規定總投資額的百分之二十五以上者，不得轉讓土地使用權。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。凡依法轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，應按規定到市國土局辦理登記手續，對不按規定辦理有關登記的，由市國土局依照《廣東省經濟特區土地管理條例》第四十七條規定處理。
本規定實施前土地使用權已轉讓、出租、抵押，但尚未按規定履行登記手續的，應在本規定施行之日起三個月內到市國土局補辦登記手續。
（九）土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條第五項有關規定辦理。
（十）土地使用權轉讓時，應按規定繳納土地增值費。土地增值費的具體計算標準和收繳辦法由市政府另行規定。
（十一）土地使用權轉讓價格明顯低于市價的，市國土局可按其出售價格優先購買。
（十二）國家機關、部隊、文化、衛生、教育、科研等單位和市政公共設施等非營利性用地，經市政府批準可以減交地價款。但土地使用者需要改變土地用途或將土地使用權轉讓、出租、抵押的，應向市國土局辦理有關手續并按市場價格補交地價款；單位撤銷或搬遷的，由市國土局按國家有關規定處理。
（十三）本規定實施前，土地使用者依法取得的劃撥土地使用權需轉讓、出租、抵押的，應按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定辦理。
第九條 統一地政管理特區范圍內的下列地政事項由市國土局負責統一辦理：
（一）調查土地資源，編制土地利用總體規劃和建立地籍管理制度；
（二）接受土地權屬登記申請，核發土地使用證；
（三）辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、繼承、終止登記；
（四）擬定和實施國有土地使用權出讓的計劃和方案；
（五）代表市政府辦理統一征地，收取有關土地費用；
（六）依據國家、省土地管理法律、法規及本規定，對違反土地管理法律、法規的行為作出行政處罰決定；
（七）土地管理的其他事宜。
第十條 本規定實施前，用地單位、個人同市政府或原特區管委會及其授權部門簽訂的出讓合同未超過規定期限的，仍然有效。但沒有確定土地使用年限和地價的，應補辦國有土地使用權登記，由市國土局按規定標準確定土地使用年限和地價款。
第9篇：土地收回管理辦法范文
海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產試點方案》（以下簡稱《試點方案》）已經國務院同意，現印發給你們，請貫徹執行。
一、海南省人民政府要認真總結經驗，切實加強對處置積壓房地產工作的組織領導，按照《試點方案》，全面清理、加快處置積壓房地產，減少金融資產損失，切實改善經濟環境。
二、其他省、自治區、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產工作重要性和緊迫性的認識，結合本地區實際，制定切實可行的處置積壓房地產計劃，全面清理本地區積壓房地產，力爭在較短時期內使積壓房地產數量有較大幅度的下降。
各地人民政府要認真清理各種不合理收費，理順住宅成本構成，切實降低住宅價格。各地可將積壓商品住宅轉為經濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執行相應的政策；也可比照經濟適用住房的價格實行限價銷售。凡按要求實行限價銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環節所涉及的營業稅、契稅等稅收以及各種行政、事業性收費。對降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產開發企業，銀行可減免其逾期貸款罰息。
積壓房地產數量大的城市，要嚴格控制土地供應和新建房地產項目，避免形成新的積壓。
三、各國有獨資商業銀行要對全國房地產貸款進行全面清理，制定相應的貸款回收計劃，通過采取追索債務，拍賣抵債房地產等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產，改善金融資產質量。
四、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強對海南省實施《試點方案》進行指導、監督和檢查的同時，要及時總結經驗，指導做好全國積壓房地產的處置工作。
五、《試點方案》中關于中央財政給予海南省專項補助和“換地權益書”及土地有償使用費繳交等政策措施，僅適用于海南省。
「名稱處置海南省積壓房地產試點方案
「題注海南省人民政府建設部財政部國土資源部人民銀行（一九九九年六月二十四日）
「章名全文
為了加快處置海南省積壓房地產，盤活金融資產，改善經濟運行環境，制定本方案。
一、基本原則
處置海南省積壓房地產的基本原則是：從宏觀經濟全局出發，盡量減少國有資產損失；堅持依法辦事，遵循市場經濟規律，規范房地產市場，改善金融資產質量；運用經濟手段和行政手段，根據市場需求，控制房地產增量，刺激有效需求，消化存量；面對現實，化解歷史遺留問題，實事求是地處理債權、債務關系；總體部署，分工協作，先易后難，逐步推進。
二、方法步驟
（一）追索債務，明確產權。
1.債務由債權人追索。債務糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關部門予以協助。
各國有獨資商業銀行依法追索企業拖欠的房地產貸款，企業可以用積壓房地產（按現值）和其他資產抵債。對資不抵債的房地產開發企業依法申請破產清償。對拖欠房地產貸款的其他企業，其房地產不足以還貸的，區別情況予以處理，有的結合產業結構調整申請破產清償；有的由欠債企業制定可行的還款計劃，重新設立抵押權。
2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權屬關系。
按照法律、法規的規定，由行政機關公告，要求未辦理有關登記手續的房產所有者和土地使用者在規定期限內依法辦理有關登記手續；在規定期限內未辦理產權登記手續的房產，由當地房產行政管理部門依法代管；在規定期限內未辦理土地使用權登記手續的在建項目及土地，按有關法律、法規處理。對房屋產權和土地使用權有異議的，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理；對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權申請的，通過司法程序解決。
（二）集中處置金融資產。
1.業務剝離。各國有獨資商業銀行（包括其在全國各地設立的分支機構）將1998年12月31日前在海南省發放的房地產貸款和直接投資房地產所形成的不良資產與其正常信貸業務資金剝離，分別設帳，單獨管理。資產管理的具體辦法由各國有獨資商業銀行制定，報人民銀行總行批準后執行。
2.損失處理。各國有獨資商業銀行以自辦企業和其他形式直接投資于海南省房地產的，其損失計入損益，由各國有獨資商業銀行按國家有關規定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財政部規定的程序逐年予以核銷。
各國有獨資商業銀行在追索債務過程中回收的房地產，由資產管理機構管理，暫按清償的市場價格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計入銀行損益，按國家有關規定處理。
（三）分類處置積壓房地產。
1.積壓商品房的處置。確權后屬國有獨資商業銀行和房地產開發企業的普通住宅，經評估后按經濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。
2.閑置土地的處置。按照法律、法規規定應無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項目符合國家產業政策，用地符合土地利用規劃和城市規劃，占地企業又確有投資能力，愿意繼續投資的，在依法辦理有關用地手續后，可允許其在規定期限內繼續投資開發。其他閑置土地，向占地單位核發“換地權益書”，收回土地使用權。
“換地權益書”由國土資源部統一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人民政府核準后按土地現值向土地使用權持有者簽發，不與原來的地塊相聯系。對未交足土地出讓全部費用的，按實際交付金額核發“換地權益書”。
對經司法程序判作為抵債物清償給各國有獨資商業銀行的閑置土地，由各國有獨資商業銀行向當地市、縣人民政府換取等值的“換地權益書”。
“換地權益書”的價值隨地價變動而變動，可換名轉讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時在全省范圍內換回等值的土地?！皳Q地權益書”未全部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回“換地權益書”。
國土資源部對“換地權益書”的簽發和回收進行備案管理?！皳Q地權益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請省人大常委會審議。
3.停緩建工程的處置。經追債、確權后，根據產權人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權所有者可根據土地利用規劃和城市規劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關手續后繼續開發建設；也可交回用地，申請核發“換地權益書”。
三、政策措施
（一）海南省的政策措施。
1.深化土地使用制度改革，嚴格控制土地供應和新開房地產項目。對收回的土地，統一規劃，統一管理，合理利用。
2.對房地產開發企業、物業管理公司和中介服務機構進行清理、整頓，淘汰一批劣質企業和中介機構，規范房地產市場。
3.對轉為經濟適用住房項目的產權所有者返還土地出讓金。
4.對認定為積壓房地產的項目，在處置過程中除工本費以外，免征各種行政、事業性收費。普通住宅按經濟適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關規定減免有關稅費。
5.進一步深化城鎮住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經濟適用住房上市出售的交易市場。
6.對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優惠待遇。
7.加強城市規劃管理，加大城市基礎設施建設和舊城改造力度，完善住宅小區配套設施，改善居住環境。
8.商請各級人民法院加大房地產案件的審理、執行力度，并區別情況減、免、緩交訴訟費。
（二）國家給予的政策支持。
1.中央財政給予4億元專項補助，用于退還積壓普通住宅按經濟適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。
2.國務院有關部門以及國有獨資商業銀行對?？?、三亞、瓊山等城市改善基礎設施、進行舊城改造和完善小區配套等，在資金方面給予支持。
3.在政府供地時，相應收回等值“換地權益書”的，免交應上繳中央財政的土地有償使用費；收取土地出讓金等土地有償使用費的，應依法向中央財政上繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。
4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產。鼓勵有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或對基本完工的停緩建項目進行改造后，在海南省設立分支機構或作為有突出貢獻的科研、教學人員的度假療養、學術研究基地。
5.人民銀行對單位、個人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險相結合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。
四、實施計劃
（一）追債、確權工作在1999年12月31日前完成。
（二）1999年重點處置、銷售積壓普通住宅。
