商業(yè)地產(chǎn)招商方案精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
可能是源自出身的基因，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直對商業(yè)地產(chǎn)慎之又慎。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)的第一個項(xiàng)目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠(yuǎn)洋大廈。經(jīng)歷過遠(yuǎn)洋大廈的開發(fā)和運(yùn)營，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營風(fēng)險。在過去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開發(fā)熱浪，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不為之所動。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過年報向投資者喊話，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險：“應(yīng)當(dāng)用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、運(yùn)營等各個環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用‘一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過”。
商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個現(xiàn)實(shí)的情況是，國內(nèi)的融資渠道以間接融資為主，一段時間內(nèi)不動產(chǎn)證券化無法實(shí)施。
遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道？
早在9年前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在年報中表示，要“保持來自物業(yè)開發(fā)和來自投資物業(yè)租賃之間營業(yè)額的平衡”。2007年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點(diǎn)不僅僅是交易的價格、時機(jī)，基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光，還在于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)之路。
此外，著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，保證貨如輪轉(zhuǎn)，又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風(fēng)險分散，在進(jìn)取和保守之間，劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。
除了有選擇性銷售，在輕資產(chǎn)模式上，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見，一是降低資金成本，二是優(yōu)勢互補(bǔ)，降低風(fēng)險。在業(yè)內(nèi)看來，太古地產(chǎn)有資金實(shí)力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)熟悉國內(nèi)市場，在土地獲取、市場定位、設(shè)計實(shí)施、工程營造等大型綜合體整體開發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗(yàn)。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達(dá)成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。
雙方的聯(lián)姻效果很快面臨市場檢驗(yàn)。9個月后，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地。在成都市錦江區(qū)政府眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔(dān)任起城市產(chǎn)業(yè)升級引擎的功能，非遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。
這是一次美妙的“艷遇”。緣分來自太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和成都市錦江區(qū)政府的實(shí)力和戰(zhàn)略眼光。在成都遠(yuǎn)洋太古里開業(yè)新聞會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明動情地說，“錦江區(qū)政府是我遇到的最好的區(qū)級政府之一”。
在“艷遇”和緣分背后，則是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達(dá)二三線城市中核心、地段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)”。這也是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條?！半S著城際交通的發(fā)展，每座城市絕不會都變成獨(dú)立的商業(yè)中心，相反，城市之間更強(qiáng)調(diào)功能配合，越是核心的城市越真正具有商業(yè)價值”。
具體來說，四川地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠(yuǎn)洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠(yuǎn)洋太古里的先天條件得天獨(dú)厚。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不認(rèn)同快速復(fù)制綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他們認(rèn)為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項(xiàng)目，走彎道超車模式更適合遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)。
接下來的問題是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)彎道超車。而在輕資產(chǎn)這條路上，除了銷售、合作開發(fā)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還要解決哪些問題？首個大型高端商業(yè)綜合體成都遠(yuǎn)洋太古里又將如何才能成為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)彎道超車的抓手？
二、打造“豁然開朗”的“人體大動脈”
綜合體是個瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產(chǎn)品設(shè)計、招商和運(yùn)營上的專業(yè)能力。因此，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路的核心就是匠心之旅，通過專業(yè)化降低風(fēng)險。其中，綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”，意思就是強(qiáng)調(diào)，選址一定要在主要交通運(yùn)輸交匯點(diǎn)上，項(xiàng)目交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)。
成都遠(yuǎn)洋太古里先天性位置優(yōu)越，周邊有4個公交站臺，19條公交路線，4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口與項(xiàng)目無縫連接。此外，成都遠(yuǎn)洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且，該項(xiàng)目環(huán)繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國久負(fù)盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求，綜合體內(nèi)部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達(dá)”的感覺?！盎砣婚_朗”背后是通過購物中心內(nèi)外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢流匯集且互通共享（下文皆以成都遠(yuǎn)洋太古里購物中心為例）。購物中心交通動線好比人體大動脈，擔(dān)負(fù)起輸送客流和錢流的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經(jīng)營成功，回頭客消費(fèi)至關(guān)重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。
三、懂市場、懂商家是關(guān)鍵
矛盾處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質(zhì)化將會喪失商業(yè)個性，甚至?xí)魅踬徫镏行牡木奂?yīng)。
所以，購物中心的業(yè)主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業(yè)主方就可以知道具體某個品類的市場容量，不會盲目引進(jìn)同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理租金，談判時主動，甚至主動幫助商家根據(jù)市場變化調(diào)整品類結(jié)構(gòu)。
與租戶溝通是件細(xì)致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠(yuǎn)洋太古里的整個商業(yè)規(guī)劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。成都遠(yuǎn)洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問題依然是租金。但是，不同于行業(yè)的常規(guī)做法，成都遠(yuǎn)洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤率。以餐飲業(yè)為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的盈利模式，業(yè)主方才能設(shè)計出更合理的租金。
川菜是中國的菜系之一，成都遠(yuǎn)洋太古里開業(yè)期間居然沒有引進(jìn)川菜商家，這讓遠(yuǎn)到而來的顧客非常遺憾。成都遠(yuǎn)洋太古里不可能沒有川菜館，只是更慎重。要將成都遠(yuǎn)洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠(yuǎn)洋太古里的高端定位。
從慎重引進(jìn)川菜商家可以發(fā)現(xiàn)，成都遠(yuǎn)洋太古里招商非常慎重。恰恰是因?yàn)樯髦?，成都遠(yuǎn)洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做購物中心就是做商家的買賣。商家信息非常重要，他們更了解市場的流行趨勢，商業(yè)競爭中的對手優(yōu)劣，誰更想進(jìn)駐成都遠(yuǎn)洋太古里，誰又可能會離開成都遠(yuǎn)洋太古里，以及商家最佳同業(yè)組合及比例。
第2篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險；經(jīng)營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)?？蛇_(dá)幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費(fèi)者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計劃、有組織地進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。
1 地產(chǎn)投資風(fēng)險分析
1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險
從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價過高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化；五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯誤。二是經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險更大，因而必須對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過程中的風(fēng)險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。
1.2政策法規(guī)風(fēng)險
一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項(xiàng)目開發(fā)都很難取得成功。一個項(xiàng)目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風(fēng)險進(jìn)行綜合分析研究。
城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。
1.3 選址風(fēng)險
一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，除了規(guī)劃、運(yùn)營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗產(chǎn)生影響。
一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項(xiàng)目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實(shí)際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計的不合理，將會直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險。
1.5 銷售風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個投資周期長、投資量大的高風(fēng)險行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項(xiàng)目運(yùn)作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機(jī)的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風(fēng)險
商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險。每一個具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項(xiàng)目做一個基本的市場定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進(jìn)行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進(jìn)行設(shè)計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板“。
1.7 經(jīng)營風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險，各個不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，合理選擇經(jīng)營模式并加以防范。
1.8 資金風(fēng)險
第3篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的措施：
1．防范開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營。首先，開發(fā)商必須建立商業(yè)管理運(yùn)營的觀念，增加人才儲備。商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營兩個領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運(yùn)營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)的雙重特性，需要跨行業(yè)資源的整合力度和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。其次，統(tǒng)一運(yùn)營管理使項(xiàng)目具有商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營包含：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管；其中統(tǒng)一招商管理是基礎(chǔ)。最后，制定適宜的運(yùn)營戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇項(xiàng)目適合的運(yùn)管理模式，包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結(jié)合的組合模式等。
2．按照國家政策及城市總體規(guī)劃，規(guī)避政治風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)關(guān)注宏觀政策（產(chǎn)業(yè)、土地及稅收等）的變化，依此選擇合理的經(jīng)營及區(qū)位。城市規(guī)劃風(fēng)險對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目影響巨大，對選址、定位、規(guī)模、檔次等內(nèi)容做充分的市場調(diào)查，對項(xiàng)目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究，以規(guī)避城市規(guī)劃與項(xiàng)目不符，造成的項(xiàng)目利益損失的風(fēng)險。
第4篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理
1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹
商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運(yùn)營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認(rèn)識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運(yùn)營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。
2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題
按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象。總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1規(guī)劃設(shè)計和市場定位不匹配
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運(yùn)營進(jìn)行認(rèn)真充分的市場調(diào)查、科學(xué)合理的市場定位。在規(guī)劃設(shè)計時，通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；②功能設(shè)計沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項(xiàng)目后期運(yùn)營管理帶來諸多問題；③項(xiàng)目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。
2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)
目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟(jì)效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項(xiàng)目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。
2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)
自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費(fèi)者購物習(xí)慣，對實(shí)體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費(fèi)。
3原因分析
近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。
3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因
目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價對資金實(shí)力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項(xiàng)目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級市場靠資金實(shí)力獲取土地資源，不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。
3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才
商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運(yùn)營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、選址、立項(xiàng)等方面，還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實(shí)原因。
3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃
2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策，強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報批和實(shí)行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費(fèi)。
3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂
商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運(yùn)營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。
4影響后果
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運(yùn)營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴(yán)重的。
4.1降低了管理控制能力
國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理有一個2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。
4.2減少了規(guī)模效益
近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次，形成項(xiàng)目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經(jīng)營，但可能嚴(yán)重影響整個商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。
4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣
宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項(xiàng)目開業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費(fèi)用包含在項(xiàng)目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運(yùn)營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進(jìn)而制約了整個商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。
4.4阻礙了資源合理配置
前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費(fèi)只能開車進(jìn)入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會消費(fèi)品零售總額超過中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。
5建議和對策
商業(yè)地產(chǎn)價值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營價值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價值最大化。因此，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營并重的經(jīng)營格局。
5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位
（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會導(dǎo)致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，通過自身的特色和亮點(diǎn)來吸引消費(fèi)者。（2）加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場，讓市場競爭來實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律：①當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。
5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營模式
近年來，國內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進(jìn)行市場規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔(dān)保金和利潤分享。市場上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目，這種模式更能適應(yīng)市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點(diǎn)。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設(shè)計，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，并幫助開發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩?，吸引其他商家跟風(fēng)入駐，進(jìn)而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造，降低浪費(fèi)最小化。
5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營模式
售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報換取特許經(jīng)營權(quán)。在當(dāng)前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實(shí)行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補(bǔ)。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅決清理退出。
5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道
靈活、機(jī)動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機(jī)制，鼓勵和扶持社會資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風(fēng)險。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運(yùn)作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過社會募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制，積極開放和引進(jìn)國、內(nèi)外風(fēng)險投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn)，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社保基金引入到大型商業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應(yīng)大力鼓勵和支持。
作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴(kuò)張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步煥發(fā)出活力，進(jìn)入了黃金發(fā)展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費(fèi)者角度分析長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營情況，對促進(jìn)長沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)匹配發(fā)展、適當(dāng)掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快
相對于國內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來說，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長沙市區(qū)人口還不到200萬，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來時，長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長沙商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的血液，促進(jìn)了商業(yè)格局的再次銳變。
2.商業(yè)地產(chǎn)市場運(yùn)行基本穩(wěn)定
近三年來長沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩(wěn)定等特點(diǎn)。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年供應(yīng)量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng)， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場運(yùn)行情況
（單位：萬，元/）
注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)
3.新開發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大
近三年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬）、天心區(qū)（34.36萬）、開福區(qū)（30.74萬）、望城區(qū)（25.53萬）、芙蓉區(qū)（12.91萬）。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對較高。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報分析
1.調(diào)查基本情況
本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，調(diào)研樣本為長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問卷58份，對近16個樣本進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設(shè)投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態(tài)租賃年投資回報率，是當(dāng)年租金與商業(yè)總售價的比值。其中，商業(yè)總售價計算以評估的當(dāng)前商業(yè)基準(zhǔn)價格為準(zhǔn)。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報率與存貸款基準(zhǔn)利率的比較
2014年長沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報率為5.12%，在全國房地產(chǎn)商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點(diǎn)（2013年下半年我國房地產(chǎn)投資回報率研究中商鋪靜態(tài)投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報率，當(dāng)前長沙仍處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時期，城市輻射能力有望進(jìn)一步加強(qiáng)，長期來看，商業(yè)租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運(yùn)營能力和相當(dāng)優(yōu)越的地理優(yōu)勢，投資回報率最高，專業(yè)市場由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區(qū)域投資回報率分析
圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率的比較
從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，開福區(qū)以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)是長沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業(yè)成交均價上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項(xiàng)目，投資回報率相對較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報率分片區(qū)的比較
從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.95%，三環(huán)以外投資回報率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報優(yōu)勢十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個百分點(diǎn)。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結(jié)論
長沙商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報率屬于中等偏上水平，運(yùn)行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場5.28%，住宅底商4.12%。當(dāng)前長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過剩、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準(zhǔn)、傳統(tǒng)市場發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問題。
四、對長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議
1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向
一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹壱?guī)劃。對于住宅底商商業(yè)配套比要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲蕴嵘^(qū)品質(zhì)。在一個半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)理念，能實(shí)現(xiàn)購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強(qiáng)。
2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場監(jiān)管
提高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，對大型綜合體開發(fā)保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對商業(yè)地產(chǎn)資金進(jìn)行監(jiān)管；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營的政策支持
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批時需要對運(yùn)營大體方案進(jìn)行審核，對不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整引導(dǎo)；加大對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商支持，強(qiáng)化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項(xiàng)目作為市級重點(diǎn)項(xiàng)目來抓，積極搭建商業(yè)招商平臺，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強(qiáng)項(xiàng)目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營中應(yīng)開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級
鼓勵商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)，積極探索線上線下結(jié)合消費(fèi)模式，尤其是針對當(dāng)前休閑娛樂作為購物消費(fèi)的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當(dāng)提高休閑娛樂在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場的外遷，為專業(yè)市場創(chuàng)造一個更合適的發(fā)展區(qū)域。
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第6篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
工業(yè)地產(chǎn)VS商業(yè)地產(chǎn)
所謂工業(yè)地產(chǎn)，是從土地用途出發(fā)來定義的地產(chǎn)開發(fā)模式，相比商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)主要適用于工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在中國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50 年。
工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，主要在于工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)密切關(guān)聯(lián)，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)化程度和政府產(chǎn)業(yè)政策影響很大。工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)均不受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，因此，要求開發(fā)商有很強(qiáng)的行業(yè)專業(yè)性以及招商引資能力。同時，工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)均受地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的限制。
華夏幸福“模式”
華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式，是從工業(yè)地產(chǎn)起步，又在此基礎(chǔ)上將工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相互融合的一種綜合的新型地產(chǎn)模式。華夏幸福開發(fā)模式的發(fā)展過程經(jīng)歷了三個階段。
第一階段是發(fā)展工業(yè)園區(qū)模式。2002年，以主導(dǎo)開發(fā)河北固安工業(yè)園區(qū)為起點(diǎn)，華夏地產(chǎn)正式進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商行列。此后，又相繼開發(fā)了河北大廠潮白河工業(yè)區(qū)、河北懷來生態(tài)園區(qū)。目前，已經(jīng)簽約并正待開發(fā)的還有河北秦皇島昌黎工業(yè)園區(qū)、河北承德灤平金山嶺園區(qū)、遼寧沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、遼寧沈陽于洪園區(qū)等共10個園區(qū)。
以最早的河北固安工業(yè)園區(qū)為突破口，華夏地產(chǎn)逐步形成了工業(yè)園區(qū)模式。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式不僅能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)卣c企業(yè)之間的合作，同時能夠充分依托首都的產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢，主攻重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，以龍頭項(xiàng)目帶動上下游配套。此外，工業(yè)園區(qū)模式將高起點(diǎn)國際化園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃融合在一起，促使產(chǎn)業(yè)集聚到產(chǎn)業(yè)化和城市化方向。
目前，河北固安工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為北方電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車零配件產(chǎn)業(yè)的重要基地，是河北省發(fā)展最快的縣域工業(yè)園區(qū)，在今年更是被業(yè)界評為中國最具投資價值“十大環(huán)保園區(qū)”和環(huán)渤海地區(qū)典型的產(chǎn)業(yè)新城。
作為市場化的園區(qū)運(yùn)作模式，華夏幸福不僅可以整合一流的產(chǎn)業(yè)專家，同時，能夠針對各區(qū)域的特點(diǎn)，緊貼政策導(dǎo)向，為區(qū)域量身定制個性化建設(shè)方案。華夏幸福運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法，結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實(shí)踐，制定出精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，并依托強(qiáng)大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力來推動落實(shí)。
第二階段是發(fā)展連鎖小鎮(zhèn)模式。從2006年起，華夏幸福以“孔雀城”為品牌，進(jìn)行環(huán)北京地區(qū)的生態(tài)小鎮(zhèn)的連鎖式開發(fā)，目前已建成“永定河孔雀城”、“大運(yùn)河孔雀城”、“潮白河孔雀城”、“八達(dá)嶺孔雀城”四個項(xiàng)目?？兹赋歉黜?xiàng)目在環(huán)北京郊區(qū)呈包圍式環(huán)狀分布，形成“一個北京城，四個孔雀城”的開局。同時，孔雀城率先引入酒店、家居、餐飲等行業(yè)中成熟的“連鎖”理念，在選址、服務(wù)、規(guī)劃、設(shè)計及配套等方面，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，成就了“京郊生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌”。
孔雀城的理念是為“市內(nèi)有公寓，希望通過郊區(qū)小鎮(zhèn)獲得田園親情度假生活”的都市精英家庭提供解決方案?？兹赋怯孟冗M(jìn)的開發(fā)模式，離塵不離城的選址理念，高品質(zhì)的住宅小鎮(zhèn)以及開創(chuàng)式的“生活方式”服務(wù)體系，為客戶搭建一個實(shí)現(xiàn)“7+3”親情生活模式的平臺。孔雀城所定義的“7+3”生活方式，是“老人每周7天住在孔雀城，年輕夫婦帶著孩子從周五晚上開始，周末3天來孔雀城度假”。繼“京郊生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌”孔雀城之后，華夏幸福又開發(fā)了面向北京的“輕軌新城連鎖品牌”――大衛(wèi)城和“人文新鎮(zhèn)連鎖品牌”――蘭亭新鎮(zhèn)。
第7篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
賣不是，包也不是
“我個人認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步”。11月19日，順馳中國新上任的總裁張偉在天津總部的辦公室里向記者表示，“順馳的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營得不錯，我們很少經(jīng)營，都賣掉了”。
事實(shí)上，順馳“只售不租”的經(jīng)營觀代表著中國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前對于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。而這正是房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的普遍誤區(qū)：“目前最大的問題就是把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作純粹開發(fā)。實(shí)際上，后期管理才是商業(yè)項(xiàng)目的生命線”。
國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是以租為主，但其背后是遵循房地產(chǎn)信托基金模式，通過基金融資，開發(fā)商本身對商業(yè)地產(chǎn)持有產(chǎn)權(quán)。國外地產(chǎn)開發(fā)商聘請專業(yè)管理公司介入經(jīng)營，更看重商業(yè)地產(chǎn)相對住宅地產(chǎn)的較大升值空間，通過收取租金而獲利。而國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)仍按“分割出售、售后包租”模式開發(fā)，蓋完就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售，這一模式潛伏的問題正日益顯現(xiàn)。
“分割出售、售后包租”的模式已經(jīng)在北京巨庫等項(xiàng)目上印證了失敗。前不久，巨庫的開發(fā)商，首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顣员笫状纬姓J(rèn)：“巨庫對于我來講是一個失敗，而且稱得上是非常大的失敗”。售后包租使得首創(chuàng)被迫承受巨庫選址不當(dāng)、對租戶缺乏選擇等不利因素所帶來的巨大風(fēng)險，而這正是該模式的最大隱患。
楊曉斌在承認(rèn)巨庫項(xiàng)目開發(fā)失敗的同時總結(jié)了五條經(jīng)驗(yàn)。第一，只做不需要培育市場的成熟項(xiàng)目；第二，不再包租包管理。第三，要用專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；第四，售賣價格不能讓投資者產(chǎn)生過高的回報預(yù)期。第五，只能找有足夠能力承受市場培育過程的投資者。
這五條經(jīng)驗(yàn)顯然也適用于其它開發(fā)商。正是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)開發(fā)商此前沒有完全意識到自己不可能擁有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的全部知識，這才沒在經(jīng)營和管理上下足功夫。這才導(dǎo)致其最終未能真正結(jié)合商業(yè)和地產(chǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的運(yùn)營。
運(yùn)營公司抱怨聲聲
實(shí)際上，許多時候開發(fā)商僅僅是為了給開發(fā)的住宅作配套，才不得已進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
國內(nèi)2001年對房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁后，第一家掛牌上市的房地產(chǎn)開發(fā)商天鴻寶業(yè)(600376)也是如此?！拔覀兂３Ｊ恰坏貌弧_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)”，總經(jīng)理助理鄭穎有些無奈。“每開發(fā)200萬平方米的住宅，就要配套開發(fā)10萬至20萬的商業(yè)地產(chǎn)，完全是被逼的”，順馳中國的總裁張偉坦承：“順馳的資金成本問題，決定我們不能在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上積壓太多資金。我們希望開發(fā)更多的能夠賣掉的項(xiàng)目”。
“開發(fā)商打算賣完就走人，而商業(yè)地產(chǎn)建成只是一個開始”，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)咨詢的莊雅典吃夠了國內(nèi)開發(fā)商的苦頭。這位美國的注冊建筑師盡管已經(jīng)從臺灣來到北京幾年，設(shè)計過很多項(xiàng)目，卻沒有一個方案最終能和開發(fā)商達(dá)成一致，“最大的難處在于改變不了開發(fā)商的觀念”。
信托基金何時到位
一年前，美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭KIMCO公司總裁Milton Cooper來中國考察商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會時，也曾為中國商業(yè)地產(chǎn)和國際上的差距感到頭疼。盡管他覺得這里充滿機(jī)會，但他在中國找不到他所習(xí)慣的融資渠道――房地產(chǎn)信托基金。
按照國際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來自于租金和房產(chǎn)銷售利潤；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。
對此，國泰君安房地產(chǎn)分析師張宇指出，商業(yè)地產(chǎn)的價值在國內(nèi)被低估，問題的關(guān)鍵在于國內(nèi)的房地產(chǎn)信托基金尚未建立，市場尚未同國際接軌走上證券化道路。考慮到商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值潛力，國外的開發(fā)商極少通過出售商業(yè)地產(chǎn)獲得資金，而是通過房產(chǎn)信托基金融資。國外的投資商、經(jīng)營商、開發(fā)商已經(jīng)是一個完整流程。每個商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)前已經(jīng)通過專業(yè)的規(guī)劃和定位，對租金和收益有所預(yù)期，從而保證投資人的利益。同時，必須招商達(dá)到50%以上才會進(jìn)行開發(fā)。
第8篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
大概在三年前，有人問過張家鵬，問他怎么看待“下一個泡沫將是商業(yè)地產(chǎn)”這個觀點(diǎn)。張反問，如果說下一個泡沫是商業(yè)地產(chǎn)，那么上一個泡沫是什么？
他當(dāng)時想表達(dá)的看法是，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在一段時間內(nèi)即便有一些問題，也只是局部的，可能就是“成長中的煩惱或發(fā)育過程中的問題”。張家鵬是RET睿意德創(chuàng)始人，創(chuàng)辦睿意德之前，他曾是戴德梁行中國區(qū)董事，之后憑借細(xì)分深耕睿意德迅速成為行業(yè)龍頭。
相較于問題，張家鵬當(dāng)時更多看到的是機(jī)會。包括隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的提高，一定會釋放出更多的消費(fèi)機(jī)會，會再拉動品牌開店，再促動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)時他的判斷是，這將會留給專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商更大的舞臺，比如如何在合理的位置，營造契合的場景，匹配合適的品牌進(jìn)駐等等。
現(xiàn)在回頭再看，也許當(dāng)年的張家鵬和睿意德就已經(jīng)種下了內(nèi)部孵化“小喇叭”的想法。
原來的商業(yè)地產(chǎn)咨詢與招商服務(wù)，都是case by case，有沒有一種可能，通過互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和手段，把其中人的經(jīng)驗(yàn)通過技術(shù)去沉淀，用人去訓(xùn)導(dǎo)算法？
這不能不說是一個大膽的想法。這種嘗試首先要解決的難題是，商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)哪些能力是可以標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化、互聯(lián)網(wǎng)化的，客戶對于這種新的服務(wù)方式能接受嗎，會不會是一廂情愿的熱情呢？
把“醫(yī)生的臨床經(jīng)驗(yàn)”算法化
據(jù)小喇叭項(xiàng)目的發(fā)起人，也是睿意德創(chuàng)始人張家鵬看來，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展大致是三個階段：之前的經(jīng)驗(yàn)決策，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)決策，以及還沒有開始、尚在萌動中的算法決策。
“現(xiàn)在我們談數(shù)據(jù)就像當(dāng)年人談納米一樣，數(shù)據(jù)要生產(chǎn)成為產(chǎn)品才可行?！睆埣淫i說。小喇叭主要解決三個問題：如何突破商業(yè)中心和品牌匹配之間的信息不對稱，如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)決策，以及如何突圍經(jīng)紀(jì)人的“個人經(jīng)驗(yàn)局限”困境。
商業(yè)地產(chǎn)是內(nèi)容決定價值的行業(yè)，一個商業(yè)中心的價值是由品牌租客共同撐起的。張家鵬考慮的是，這種物理空間的硬件與內(nèi)容承載的軟體之間的匹配，能不能從過去的拍腦袋、拼資源，到更精準(zhǔn)地用數(shù)據(jù)來說話、用數(shù)據(jù)來決策？小喇叭通過挖掘商場和品牌的數(shù)據(jù)，再標(biāo)簽化、結(jié)構(gòu)化運(yùn)算來實(shí)現(xiàn)之間的智能匹配，以精準(zhǔn)撮合來產(chǎn)生價值。張家鵬給了小喇叭一個形象的比喻，就像把醫(yī)生的臨床經(jīng)驗(yàn)，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)固化下來、通過算法的調(diào)優(yōu)無限精進(jìn)的系統(tǒng)。
尤其是當(dāng)消費(fèi)升級的當(dāng)下，品牌更迭的速度越來越快，很多新品牌迅速誕生躥紅，商場調(diào)整品牌運(yùn)營策略也越來越頻繁時，像小喇叭這樣的數(shù)據(jù)決策工具，是否會對商業(yè)決策產(chǎn)生新的價值呢？
張家鵬介紹，還未正式上線的toB的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品“小喇叭”已經(jīng)結(jié)構(gòu)化了45萬個品牌的相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)，目標(biāo)是結(jié)構(gòu)化1800萬個品牌，基本上能覆蓋現(xiàn)有商業(yè)中心所包含和可能包含的品牌?！氨热缭谥袊?，哪些商場跟這些品牌在一起，它們存留的時間很長，然后我再拿商場的標(biāo)簽去匹配它的選址特質(zhì)，從模擬到數(shù)據(jù)，都可以全量算出來?！睆埣淫i解釋道，“只要足夠多標(biāo)簽，然后把標(biāo)簽歸類，就能得出最合適的選擇?！?/p>
就像是“世界本沒有路，走的人多了就有了路”一樣，通過大數(shù)據(jù)能實(shí)現(xiàn)同場品牌、鄰居品牌的識別篩選，并找出存留時間最長的品牌。至于這背后的原因，張家鵬認(rèn)為并不重要，重要的是大數(shù)據(jù)能夠幫助做決策，而且是“重決策”，這也是大數(shù)據(jù)不同于個人小樣本決策的地方。由于人的善變和多樣性，決策咨詢也會越來越頻繁，只有“重決策”才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)付費(fèi)。
對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人來說，他們主要工作是選品牌做匹配，他們熟悉兩端資源，了解雙方的需求條件，但依賴人腦只能匹配小樣本，當(dāng)選品牌的數(shù)據(jù)量需求增大時，比如品牌和商鋪供需兩端達(dá)到數(shù)萬的量級，人就跟本沒辦法應(yīng)付了，而小喇叭運(yùn)用大數(shù)據(jù)運(yùn)算做決策的功能性，恰好能解決經(jīng)紀(jì)人們這樣的痛點(diǎn)。
通過把數(shù)據(jù)“跑”起來，小喇叭在智能匹配上已有八成的準(zhǔn)確度，再加上人工干預(yù)，能到達(dá)九成左右。張家鵬透露，到六月底，就能完成中國大部分商場購物中心加百貨數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)化?，F(xiàn)在已經(jīng)在成都和沈陽簽約一百家商場，預(yù)計明年能進(jìn)入大概二十個城市。
相比同樣擁有商場大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)基因的公司，比如地產(chǎn)大頭萬達(dá)連接商鋪的外賣平臺等，都有資源和實(shí)力做這樣的事情，但是張家鵬認(rèn)為：“商業(yè)邏輯是可以共享的，但是每個人去訓(xùn)導(dǎo)機(jī)器形成算法和以最短的路徑去實(shí)現(xiàn)這個算法的路徑是不一樣的。人的基因是有差別的，組織實(shí)際上是決定了這個事的基因?！?/p>
“小喇叭作為一個底層的工具，我希望開放給行業(yè)。”張家鵬認(rèn)為“現(xiàn)在橫向跟人有關(guān)的標(biāo)簽和縱向跟時間有關(guān)的標(biāo)簽都還很薄。場外數(shù)據(jù)和關(guān)聯(lián)店鋪數(shù)據(jù)的無窮無盡的算法和關(guān)系，成為了小喇叭的壁壘，而有了算法，完全可以定制商場?！?/p>
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的交易閉環(huán)
小喇叭幫助品牌和商鋪之間的數(shù)據(jù)化智能匹配，也是睿意德旗下的一個孵化項(xiàng)目，為睿意德“商業(yè)地產(chǎn)全渠道服務(wù)商”的角色定位增加了一塊新拼圖。睿意德2012年才起步，已經(jīng)發(fā)展成為中國最具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，小喇叭在睿意德整體的產(chǎn)品布局里屬于交易端產(chǎn)品之一。
睿意德的交易閉環(huán)由數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以咨詢?yōu)槿肟?，以交易為核心組成。在2015年就提出了“數(shù)據(jù)化咨詢，在線交易，平臺生意”的大方向。在商戶的兩個場景――街鋪和購物中心――分別孵化了樂鋪和小喇叭來提供服務(wù)。在交易端，以小喇叭和即將準(zhǔn)備上線的云貓為代表。小喇叭是針對商業(yè)中心的商鋪和品牌的匹配平臺，影響的是商場的品牌價值，而云貓是運(yùn)營的招采平臺，負(fù)責(zé)幫助商業(yè)中心一攬子解決對于智能化、數(shù)字化等深度運(yùn)營升級需求。
“我們希望睿意德未來會是全渠道的給商業(yè)地產(chǎn)做服務(wù)的一個基礎(chǔ)服務(wù)商，就像一個基礎(chǔ)設(shè)施一樣，能夠提供及時的和可控的供應(yīng)商資源，甚至未來會建立成標(biāo)準(zhǔn)。把原來不可控、模糊的變得清晰化，讓運(yùn)營更簡單。”張家鵬表示， “云貓和小喇叭不能光靠信息賺錢，一定要建立標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，保低價、保安全、保準(zhǔn)確?！?/p>
雖然在數(shù)據(jù)體量上還是有限，但是張家鵬對團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品化的能力很有信心，畢竟睿意德?lián)碛械那肋B接了中國80%的地產(chǎn)百強(qiáng)和購物中心，有天然的渠道優(yōu)勢。
他還透露，繼小喇叭之后，云貓也將在十個城市測試上線，首批精選了兩千多個供應(yīng)商，屬于前沿IP類、信息化、智能化、PR、設(shè)計等，之后會做一些運(yùn)營，并計劃與小喇叭同期對外公開亮相。未來，睿意德會通過算法把商場服務(wù)做到信息化、量化、標(biāo)準(zhǔn)化，有點(diǎn)像商業(yè)中心的智能匹配方案系統(tǒng)的運(yùn)算大腦，為商場的招商和整個運(yùn)營提出建議。
第9篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
1商業(yè)地產(chǎn)定位流程
通常來說，商業(yè)地產(chǎn)定位的步驟包括:項(xiàng)目背景分析、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、競爭因素分析、市場機(jī)會判斷、消費(fèi)者市場分析、項(xiàng)目類型及業(yè)態(tài)細(xì)分、經(jīng)濟(jì)測算等過程。總結(jié)出商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位內(nèi)涵及流程(如表1所示)。
2商業(yè)地產(chǎn)定位決策指標(biāo)體系
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及要素繁多，在實(shí)踐中，對其定位往往是一個較為龐大的體系，體系內(nèi)容通常涵括戰(zhàn)略定位、市場定位、業(yè)態(tài)定位、客戶定位、規(guī)模定位等諸多內(nèi)容。通過對文獻(xiàn)的總結(jié)，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評價指標(biāo)體系(如表2所示)。
基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位決策方法
商業(yè)地產(chǎn)定位決策目前使用較多的是層次分析法。層次分析法無法真實(shí)地、唯一地體現(xiàn)出評價指標(biāo)之間的(按照某種原則排定的)序關(guān)系。文章將采用基于序關(guān)系的評價方法對其進(jìn)行改進(jìn)，從群定性排序，再對相鄰指標(biāo)判斷重要性比值，進(jìn)而進(jìn)行定量運(yùn)算。其主要步驟有:
1確定唯一序關(guān)系
定義1:若評價指標(biāo)xi相對于評價準(zhǔn)則的重要性程度大于(或不小于)xj時，則記為xixj。定義2:若評價指標(biāo)x1，x2，…，xm相對于評價準(zhǔn)則具有關(guān)系式x*1x*2…x*m則稱評價指標(biāo)x1，x2，…，xm之間按“”關(guān)系確定了序關(guān)系。其中x*i，表示{xi}按照序關(guān)系“”排定順序后的第i個評價指標(biāo)(i=1，2，…，m)。在專家決策系統(tǒng)中，序關(guān)系確定的操作步驟一般為:(1)專家在指標(biāo)集{x1，x2，…，xm}中，選出認(rèn)為是最重要的一個指標(biāo)，記為x*1;(2)專家在余下的m－1個指標(biāo)中，選出認(rèn)為的最重要的一個指標(biāo)，記為x*2;(3)繼續(xù)挑選，直到經(jīng)過m－1次挑選剩下的評價指標(biāo)記為x*m。2．2給出xk－1與xk間相對重要程度的比較判斷設(shè)專家關(guān)于評價指標(biāo)xk－1與xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判斷分別為2案例分析研究2010年，招商局啟動“再造新蛇口”工程，海上世界商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是其核心項(xiàng)目。限于篇幅，不再對項(xiàng)目背景、項(xiàng)目定位做一般性介紹，僅對項(xiàng)目定位決策體系、方法、過程進(jìn)行介紹。2．1決策體系說明海上世界項(xiàng)目定位決策采取了專家打分法這一方法，利用專家系統(tǒng)的知識和經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目定位做準(zhǔn)確判斷。對于決策主體、決策問題等說明如下:決策主體:項(xiàng)目組、專家;專家構(gòu)成:建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域?qū)＜?位;決策時間點(diǎn):項(xiàng)目方案設(shè)計完成后，項(xiàng)目深化設(shè)計之前;決策依據(jù):定位初步報告、定位深化報告、消費(fèi)者調(diào)研報告;決策問題:本項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確;決策方式:專家打分法;評分依據(jù):依據(jù)項(xiàng)目資料及專家的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目決策要點(diǎn)說明，如表4所示。
2決策步驟
(1)建立評價指標(biāo)集根據(jù)表2構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評價指標(biāo)體系，建立評價指標(biāo)集。(2)對評價指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行判斷在確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策的評價指標(biāo)的權(quán)重時，請專家按照評價方法的要求，給出評價指標(biāo)的權(quán)重判斷。
3位專家判斷的序關(guān)系為:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位專家對于準(zhǔn)則層的權(quán)重判斷見表5，準(zhǔn)則層權(quán)重計算結(jié)果見表6。具體計算過程略。同樣，對各個指標(biāo)層指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行計算，得出各個指標(biāo)的權(quán)重。(3)決策打分對于各個指標(biāo)層的等級分為優(yōu)秀、良好、平均、較差四個等級，分別賦予分值100、80、60、40分。在判斷各個評價指標(biāo)權(quán)重后，根據(jù)打分標(biāo)準(zhǔn)，專家需要對項(xiàng)目各個指標(biāo)層給出具體的分?jǐn)?shù)。限于篇幅，略去每位專家的打分，項(xiàng)目評價得分如表7所示。(4)結(jié)果分析從評價結(jié)果來看，3位專家綜合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之間。從準(zhǔn)則層權(quán)重來看，戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位的權(quán)重較大，需要項(xiàng)目組在項(xiàng)目運(yùn)作中對項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和商業(yè)定位做進(jìn)一步研究。從指標(biāo)層各權(quán)重來看，發(fā)展策略、商業(yè)功能定位、消費(fèi)、需求定位的權(quán)重較大，需要項(xiàng)目組人員在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對這三個因素給予更多的關(guān)注。
從專家打分結(jié)果來看，商圈定位、消費(fèi)群體定位、商業(yè)體量定位等項(xiàng)的得分較低，這就需要在后期設(shè)計時，對商圈定位、消費(fèi)群體定位和商業(yè)體量定位進(jìn)行進(jìn)一步的研究和優(yōu)化。綜合專家給出的建議是:項(xiàng)目對于商圈的定位過于樂觀，不甚準(zhǔn)確;建議進(jìn)一步提升經(jīng)營檔次，才能更多吸引中高端消費(fèi)群體;建議減少項(xiàng)目體量，現(xiàn)有計算方法對于體量的估計較為樂觀。由上述可見:相較于傳統(tǒng)的層次分析法，基于序關(guān)系的決策方法確保其序關(guān)系的唯一性，說明基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位群決策模型能夠較好地服務(wù)于項(xiàng)目實(shí)踐。
結(jié)語
