公司承包經營管理合同精選(九篇)

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第1篇：公司承包經營管理合同范文

一、農地承包經營權信托的內涵

農地承包經營權信托是土地信托的一種，要研究農地承包經營權信托，首先要從認識土地信托開始。一般認為，歷史上最早出現土地信托制度的國家當首推英國，英國早期的USE（用益權）制度是土地利用的一種主要方式［1］，最初為基督教徒所發明。《布萊克法律辭典》稱：“土地信托指的是委托人將土地及其相關財產權利移轉給受托人，受托人享有法律上的所有權并依受益人的指示以自己的名義處理信托事務，受益人從中獲取所得收益的財產管理制度［2］。”我國目前還沒有專門關于土地信托的立法，實踐還處于摸索階段，理論研究剛剛起步，對于農村土地承包經營權信托有許多不同理解，比較有代表性的觀點，“農村土地承包經營權信托，是指農村土地的承包者作為委托人基于對特定的人或者服務機構（即受托人）的信任而將土地承包經營權轉移于受托人，受托人得以自己的名義依法對土地承包經營權及其項下的土地實施占有、使用、管理和處分，并將因此而獲得的收益歸屬于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］?！憋@然此種觀點明顯受到英美法系和大陸法系關于信托內涵的影響，而脫離中國信托應有之義。

我國《信托法》第2條規定；“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或處分行為?！备鶕@一信托定義，農地承包經營權信托至少包括以下含義：

第一，農地承包經營權信托是委托人基于對受托人的信任而作出的委托。各國信托法都將“信任”作為信托的第一要義，是因為委托人對受托人的信任是信托關系成立的基礎。只有委托人對受托人的信賴關系，農地承包經營權人才會放心地經營權交給受托人進行管理或處分。正是基于對受托人的信任，受托人一旦接受信托就負有忠誠、謹慎、盡職地處理信托事務的義務。

第二，農地承包經營權人必須將農地經營權委托給受托人。在農地承包經營權信托中委托人是取得農地承包經營權的農戶，受托人是具有一定資金和經營管理能力自然人或法人。我國信托的成立要求委托人必須將財產權委托給受托人，而非采取多數國家之“委托人必須將財產權轉移給受托人”的作法。雖然有很多學者至今仍在質疑此種立法，但筆者認為，考慮到與傳統所有權理論的契合及與中國國情的更好融合，將信托定位為“受人之托，代人理財”的財產管理制度，而不強行借鑒他國“移轉所有權”，也未嘗不可。一般意義上的信托財產是財產或財產權，包括金錢、有價證券、動產、不動產、知識產權等。而農地承包經營權信托中的信托財產不是土地不動產所有權，而是以農地的承包經營權為信托財產。依據現行相關法律，承包經營權可以進行有限制的流轉，即具有一定的自由流通性，因此可以此為信托財產，設立信托。

第三，受托人以自己的名義管理、處分承包經營權。委托人將承包經營權委托給受托人后，就不再享有農地的經營權。農地經營權在法律上處于受托人的控制中，受托人完全以自己的名義，獨立、自主地管理處分農地經營權，而不需要以委托人、受益人的名義，也無須借助他人的名義。

第四，受托人為受益人的利益或依信托目的管理處分承包經營權。委托人將承包經營權委托給受托人的真實意思并不是想讓受托人擁有承包經營權，而為了更好實現自己的意愿——讓受托人為受益人謀利益，而在農地承包經營權信托中受益人與委托人通常是同一人，即受托人是為委托人謀利益。所以管理處分農地經營權是受托人的權利，但受托人在進行管理處分時，必須負有遵循委托人指定目的的義務。這個目的被稱為信托目的。信托目的直接制約了受托人的行為，影響著受托人的責任承擔。

概括起來，農地承包經營權信托是指農地承包經營權人基于對特定的受托人的信任，將農地經營權委托給受托人，由受托人依據信托目的為受益人（多數為委托人）的利益進行管理或處分。

二、農地承包經營權“信托”的典型范例分析

近年來，多見于報端且為學者們所研究的典型的農地承包經營權信托模式，莫過于浙江紹興與湖南瀏陽地區的改革。兩地雖然所處地理位置不同，經濟條件不一，但在農地承包經營權流轉的改革中選擇引入信托方式，并在實踐中取得一定的實績。筆者從相關報道與手頭掌握資料②，歸納出兩地在引進信托流轉中幾點共同的做法：

1.設立縣、鎮、鄉三級結構的土地信托服務機構。兩地根據信托服務的理念，創造性地建立了縣、鎮、鄉三級土地信托服務機構：村建立土地信托領導小組；鎮級設立土地信托服務站；縣級設立土地信托服務中心。地信托服務中心的基本職能主要包括：①土地流轉前的土地使用權供求登記和信息。登記、匯集可流轉土地的數量、區位、類別等情況，接受土地供求雙方的咨詢，多渠道、多形式向轄區內外及時土地儲備和可開發土地資源的信息，推薦可開發項目；②土地流轉中的中介協調和指導簽證。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商并取得一致的基礎上，落實契約關系，辦理合同簽證手續；③土地流轉后的跟蹤服務和糾紛調處。主動幫助土地經營者進行開發項目的可行性論證，在信貸、技術、物資等方面開展橫向聯系，并在法律和政策范圍內協助調處土地經營中引起的糾紛，維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益［4］。

2.村經濟合作社統一反租農戶需要流轉的土地，并與農戶逐一簽訂土地使用權租賃（反租）合同。各試點村結合各村具體的土地情況，確定可用于流轉的土地的數量、位置和涉及的農戶，為了滿足土地連片開發，對于個別無法流轉的土地可以采用置換的方法，確?？捎糜诹鬓D的土地具有連片開發的規模效應。由村經濟合作社統一反租農戶的土地，因地制宜地制定反租款標準，與農戶逐一簽訂規范的反租合同。

3.村經濟合作社將反租整理后的土地“信托”給鎮土地信托服務站。要求轉讓土地使用權的村經濟合作社可遞交《土地使用權委托流轉申請書》，向鎮土地信托服務站或直接向土地信托服務中心提出信托申請。鎮土地信托服務站根據土地使用權委托流轉的申請，核實查對后，在土地使用權（流轉）儲備庫登記簿中進行登記。需要受讓土地使用權的種養大戶和工商業主，也需要以書面形式向土地信托服務中心提出信托申請。對于提出受讓申請的種養大戶和工商業主，鎮土地信托站本著謹慎負責的原則，首先對種養大戶的資信、資本和經營能力進行嚴格的審核后方確定其為合格的“受讓人”。隨后將該承包大戶的相關資料登記在冊，作為下一步配對的依據。

4.鎮信托服務站對要求出讓土地使用權的村和要求受讓土地使用權的大戶進行配對，協調雙方進行直接談判。協調一致后，村經濟合作社與大戶簽訂土地使用權承包（倒包）合同。鎮土地信托站根據匯集的出讓、受讓信息及雙方的委托要求，及時配對、牽線和協調，力求促成雙方達成意向。雙方在談判達成一致后，鎮信托站對促成流轉的出讓、受讓雙方，按照規范的要求，指導和幫助土地使用權流轉合同的簽訂落實和其他有關手續的辦理。

5.土地流轉經營一年后，相關利益主體對土地經營收益進行分配。流轉經營一年后，承包大戶根據其與村經濟合作社簽訂的土地使用權承包（倒包）合同的約定，每畝付給村經濟合作社相應的承包款。村經濟合作社在拿到承包款后再根據村集體與農戶簽訂的土地使用權租賃（反租）合同中約定的標準付給農戶。

農地承包經營權流轉的改革在宣傳報道中通常被稱為“信托流轉機制的創新”，然而仔細深入地研究會發現，其與我國信托法中所稱的“信托”相去甚遠。其中最主要的差別集中體現在信托受托人的角色中。受托人是信托關系人中最為重要的一方，在他身上集中體現了“受人之托，代人理財”的信托制度的本質，因此信托法對受托人的再造是極具特點的。

其一，受托人是信托財產的控制權人。盡管我國針對本國國情，沒有盲目借鑒多數大陸法系國家“信托一旦成立，受托人享有信托財產所有權”的立法，但是立法者仍然認為受托人掌握信托財產的控制權。為了保證“代人理財”、專業理財的目的實現，賦予受托人對信托財產絕對的控制權，是信托應有之義。所謂控制，是指對信托財產的占有、支配與經營管理。其二，受托人以自己的名義，獨立、自主地管理或處分信托財產。正是因為受托人享有對信托財產的絕對控制權，才使得信托財產雖然在法律上仍屬于委托人的所有，但這種所有是“名義”上的，實質上要受到受托人的實質控制權的限制。受托人在為信托行為時，僅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制約，也不需以他人的名義為信托行為。具體到實踐中的信托創新的做法，我們會發現信托服務機構并不是信托中的受托人，也不是信托法律關系中的任何一方當事人。理由如下：

其一，從整個農地承包經營權“信托”流轉的步驟來看，信托財產——農地承包經營權從來就沒有處于“受托人”的控制中。當村經濟合作社將農地承包經營權委托給“受托人”以后，“受托人”并沒有實際地占有農地，也沒有進行法律上支配行為，更沒進行過相關的經營管理行為，他僅僅是進行了登記匯總，并把相關的委托信息對外公布。實際上，當尋找到愿意的承租人以后，最后決定要不要出租農地、出租多長時間等問題還是由委托人說了算。可以見得，“受托人”——土地信托服務中心根本沒有控制農地承包經營權。

其二，“受托人”——土地信托服務中心在進行“信托”行為時，不是以自己的名義，而是需要借助委托人。土地信托服務中心在將出租信息與承租信息進行配對以后，經過從中協調撮合，最終促使雙方簽訂租賃合同。在訂立的租賃合同中，出租方是委托人村合作組織，承租方是種植大戶或農業公司，看不到“受托人”法律地位。從中可以推斷，“受托人”實際上并不是以自己的名義進行“信托”行為的，根本無法實現獨立、自主地管理處分信托財產。

以上僅是分析了所謂“典型的農地承包經營權信托流轉機制”中的一方關系人——受托人，事實上若深入研究會發現村合作經濟組織作為委托人，也是存在很大問題的。限于篇幅有限，不再多述。實踐中所稱的農地承包經營權信托流轉的典型范例，實則非信托也。

三、結論：農地承包經營權“信托”的典型范例實質為委托

前文著重分析中國農地改革實踐中的農地“信托”機制，指出其并不是我國信托法意義上的信托，其構造并不符合信托的本質。從法律上看，其實質為普通的委托行為。我國《民法通則》借鑒大陸法系立法經驗，對做了相關規定：是人以被人的名義，在權限內與第三人之間的法律行為，其法律后果直接歸屬于被人的民事法律制度。與信托有很多相同之處，如：兩者都以信任為基礎；都可以用于為他人管理和處分財產；都可以是有償，也可以是無償的。

第2篇：公司承包經營管理合同范文

關鍵詞：施工企業合同管理必要性問題對策

建筑企業合同管理是行業管理中的一種重要方法，是經濟手段法律化的形式之一。建筑企業合同管理，對于企業改善經營管理，實行經濟承包有著廣泛普遍的適用意義，建筑經濟合同制的實行也已經成為充分體現建筑企業經營責任的最好形式。因此，實行合同管理是整個建筑企業全部生產經營管理的核心與關鍵所在。

一、建筑企業合同管理的必要性

一般企業，由于生產經營的需要，企業與企業之間通常都訂立一些經濟合同，但多是根據不同情況，有選擇地按照特定標準簽訂的一定范圍內的產供銷類合同。此類合同執行后的結果，雖然也會帶來相應的經濟效益和經營影響，但畢竟只是其生產經營活動中局部的、個別的經濟關系，它不可能全面地反映整個企業生產計劃和各項經濟技術指標的執行情況。至于某些工業企業實行的承包經營責任制，雖也具有合同的形式和內容，但目的在于確定國家與企業相關的責、權、利關系，是一種使企業做到自主經營、自負盈虧的經營管理制度。因此，生產業務中對外訂立的橫向經濟合同和承包經營責任制與建筑合同三種合同的主體和形式都是各自獨立的，并沒有必然的聯系或相互的權利義務關系。

建筑企業全部的生產經營活動，都必須根據工程承包合同來進行。沒有建筑合同，就無法實施與監管后續的生產活動，而合同一經簽訂，企業所有的生產計劃和各項經濟技術指標都隨之納入承包合同的規范之中。建筑企業實行的總包、分包、內部承包等，也正是按照其與建設方簽訂的工程承包合同所承擔的權利義務和經濟責任來確定劃分的，其內、外合同的關系不但一脈相承而且標的、權責也高度一致。也就是說，所有內部承包的具體內容，就是企業對外承包合同所含各項指標的分解與落實。這就使建筑企業的合同管理從形式、內容和管理范圍都不同于其他企業，而是一個格局完整的、自成系統的管理方式。

從實際操作結果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對建筑合同管理的深刻認識，忽略了建筑合同管理的監督和落實，從而在激烈的市場競爭中逐步喪失了原有的市場份額而陷入經營困境，步履艱難。

二、目前建筑企業合同管理中存在的問題

1、建筑市場不規范

①業主憑借優勢地位使承包商接受苛刻的合同條件，不能嚴格履行合同。日益激烈的市場競爭使建筑市場向買方傾斜，在簽訂合同的過程中，承包商被迫接受業主提出的苛刻的合同條件。如業主盲目壓價、制定不平等的合同條款，或要求承包商墊資承包等；在合同實施中業主不履行合同條款，業主違約，拖欠工程款。由于業主的資信存在問題，建設資金缺乏或違規工程的存在，使后續資金不能到位。許多承包商經常不敢要求業主嚴格履行合同義務，甚至不敢向業主提出合理的索賠要求。

②承包商對業主采取違法手段承包工程，產生不合格工程。有些承包商不采取投標方式，而是采取行賄方式獲得承包工程。在投標報價過程中，有意哄抬承包價格。有的承包商不合理履約，偷工減料，造成工期拖延，工程質量不合格。還有些承包商任意肢解工程， 擅自分包工程或假借分包的名義， 倒手轉包工程， 從中牟利。這些都給業主帶來損失，給工程造成隱患。

2、建設工程合同體系不完備

由于我國目前的建設工程合同文本不能滿足各種工程類型的需要。同時， 合同的定價方式主要為總價合同，不適應建設工程的多樣性。施工合同所依照的是否為有效的法律法規，合同主體是否合格；當事人意思表述是否真實；合同內容和形式是否合法等問題，通常會影響合同的效力，或未能針對性地擬訂解決建設工程價款的結算、工程的保險、工程款的撥付、合同解除等具體情況的條款，或光是列入《招標投標法》、《建筑法》等原則性條規，到時候合同當事人發生爭議，陷入于法無據的尷尬和風險。

3、建筑企業法制觀念淡薄，合同法律意識不強

①合同意識普遍缺乏，不重視合同管理。企業在簽訂合同后，就將其束高閣， 不去認真研究合同條款和內容，直到發生爭執和索賠，才將合同找出來。如在《施工合同文本》的推行中， 許多建筑企業并未按照合同示范文本簽訂施工合同， 陰陽合同現象屢禁不止。對于同一個工程項目，有兩份合同，即“私下合同”、“正規合同”?！罢幒贤?按照《施工合同文本》起草，形式正規，內容合法，但雙方當事人并不真正去履行， 它僅用于應付管理部門的審查。而“私下合同” 則是雙方主要負責人出自私利而另行訂立的。它在形式上很不完備，實際上屬于違法的不平等合同，給依法履約埋下先天隱患。

②合同管理不規范。一方面大多數建筑施工企業尚未制訂出一套科學合理的合同管理工作程序，合理缺乏嚴格的規章制度，合同文檔管理混亂；另一方面大多數建筑企業的合同管理未達到專業化管理的程度。

③索賠管理工作沒有得到應有的重視。受建筑市場各種主體本身和客觀條件的阻礙，導致了索賠工作存在一系列問題：施工企業不懂索賠、不敢索賠、不會索賠；建設單位不準索賠。

④對合同管理人員要求不嚴，培訓力度不夠，造成合同管理人員法律觀念不強，合同管理知識缺乏。企業的印鑒、介紹信和空白合同等時常被人借用、盜用。

三、加強建筑施工企業合同管理的措施

1、首先建立合同實施的保證體系

①在施工項目中設有專職的合同管理人員，使現場的合同管理專職化。

②在合同總分析和合同詳細分析的基礎上，將合同總體目標分解到合同實施的具體問題和具體工程活動上。

③組織項目小組成員和各工程小組負責人學習合同文件和合同分析文件，對合同的主要內容做出解釋和說明，使大家對合同概況、主要精神、合同總目標有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。

④將合同事件責任分解落實到人，并做出問題的說明完不成責任的影響和法律后果。

⑤建立有效方便的文檔系統，使合同的監督、跟蹤和診斷工作正常進行，有利于及時正確地決策，而且在發生糾紛時能及時地提供有力的證據。

⑥建立報告和行文制度，工程中合同有關各方的溝通都應以書面形式作為最終的依據并形成制度，這樣才能保證各工程活動有根有據。

2、及時做好合同跟蹤

①對合同文件和各種工程文件資料進行分析整理，或通過對施工現場的直接了解得到反應工程實施狀況的信息。②分析工程實施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責任、工期拖延、成本超支、質量不合要求等。③分析工程中存在的問題，評價合同履行情況，提出分析報告。

3、根據合同分析結果，實施有效的合同監督

①現場中對各工程小組、項目小組或分包單位工作的監督，給它們以合同方面的幫助，如落實計劃、提供工作保證、協調他們之間的關系，對出現的問題進行合同方面的解釋。

②對建設單位及監理單位進行合同監督，協調與他們的關系，如督促他們完成合同職責，檢查對方合同責任情況，追究其違約責任，進行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。

③參與各種檢查驗收，并提出相應的報告。

④對各種來往信件、請示、簽字指令、會議紀要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案及時預防行為的法律后果，彌補自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時提出索賠要求。

⑤經常性地解釋合同，對工程中出現的特殊問題進行合同擴展分析。

⑥收集、整理、保存各種工程資料

3、進行有效的合同診斷

①逐條分析各個問題產生差異的原因及內部和外部的各種影響因素。

②分析各種影響因素達到影響程度的大小。

③分別確定各個影響因素由誰引起，按合同規定應由誰承擔責任以及承擔責任的大小。

④對這些問題和差異采取什么樣的解決措施。如責任方增加生產要素投入，采取新的技術方案，提出索賠要求，修改計劃或修訂合同。

4、加強建設領域的立法和執法

①完善建設領域的立法，建立和完善各種配套法規。國家應對建設項目合同的管理通過嚴格的法律和法規來規范， 明確立法、 執法與行政管理之間的關系， 抑制建筑市場中的無序競爭。目前我國已經頒布了《合同法》、《建筑法》、《保險法》、《擔保法》、《仲裁法》等法律，由于我國的法律比較原則，不便于實施，建議制定詳細的實施細則和實施辦法。

②加強執法。由于我國法律基礎薄弱，執法機制不健全，法治意識和合同觀念有待進一步加強。同時，不適當的行政干預也嚴重影響正常的經濟活動，給我國建筑合同制度的實施帶來很大困難，不利于我國合同管理與國際慣例接軌。建設工程合同管理的嚴格執行是以完善有效的法律法規為前提的，而工程建設中的參與者眾多，各種關系比較復雜，只有建立起規范健全的法律體系才能保證工程項目按合同順利實施。

四、結束語

總之，合同管理是個系統工程，是企業管理的重要內容。合同管理應貫穿于從投標到工程竣工的全過程，既有利于合同目標的實現，又使技術和經濟相結合，產生良好的經濟效益。

參考文獻：

第3篇：公司承包經營管理合同范文

房地產大型項目轉讓合同范本如下：

轉讓方(甲方)：

法定代表人： 職務： 國籍：

住所：

開戶行： 帳號：

受讓方(甲方)：

法定代表人： 職務： 國籍：

住所：

開戶行： 帳號：

甲、乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房地產轉讓管理辦法》等法律、法規的規定，按照平等互利的原則，經過雙方協商一致，就 房地產項目(簡稱項目)轉讓達成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產項目概況

1.1 項目名稱：，位于 ，其四至范圍為：東至 ，西至于 ，南至，北至 。(詳見附件一，規劃拴樁紅線圖);本轉讓項目包括在建構筑物及其附屬設施等(詳見附件二)。

1.2項目使用性質： (住宅、商業)

1.3項目規劃條件：

(1)占地面積： 平方米;

(2)規則容積率 ;

(3)限高：

(4)總建筑面積：平方米;

(5)地上面積： 平方米;

(6)地下面積： 平方米;

1.4規劃指標：

1.5項目投資建設情況：本房地產項目總投資額 萬元，現轉讓方已累計投資萬元，達總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條 項目開發建設現狀

由甲乙方雙方共同確認后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內容(詳見附件三)。

第三條 項目法律手續

3.1 甲方以 方式取得該項目的國有土地使用權，國有土地使用權出讓合同編號： ;甲方已按國有土地使用權出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國有土地使用權證書為;國有使用權使用期限從 年 月 日計算，為 年;

3.2該項目的拆遷許可證號為 ;

3.3該項目的建設用地規劃許可證號為 ;

3.4該項目的建設工程規劃許可證號為 ;

3.5該項目的建設工程開工許可證號為 ;

3.6該項目的固定資產投資計劃立項批準文為;

3.7該項目的商品房預售許可證號為 ;外銷許可證號為;

3.8 《項目建議書》、《項目可行性研究報告》《項目環境影響研究報告》

3.9 ;等。

第四條 法律手續的轉移

4.1 項目轉讓時，本合同第三條甲方已取得的各項法律手續和許可證件(包括交清土地出讓金的憑證)在本合同生效之日起十五個工作日內交付給乙方。乙方自行向政府有關主管部門辦理轉移手續，甲方應積極協助。乙方未按本合同第五條的約定及時向甲方支付有關費用，或未按政府有關部門的規定提供轉交證件所需要的證明文件而導致不能獲政府有關部門批準的，甲方有權拒交有關證件。

4.2甲方保證各項法律手續轉移的確定性，如因其中某項手續因甲方的責任無法確定地轉移而影響項目的轉讓，甲乙雙方同意按( )處理：

4.2.1 雙方共同向政府主管部門申請補辦有關手續，其補辦有關手續的一切費用由甲方承擔;若補辦不成功時，甲乙雙方按4.2.2處理;

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費用，并按乙方已付費用的 %予以賠償;

4.2.3 。4.3如果因乙方的責任無法確定地轉移其中某項手續 而影響項目的轉讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費用。同時，乙方在接手項目后已投入項目資金或其他資產，甲方不再折價返還乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付費用的 % 賠償甲方的損失。

第五條 項目轉讓費及其支付

5.1 項目轉讓費總額：乙方應向甲方支付合同項目轉讓費為 萬元 。

5.2付款方式：轉賬或以轉賬支票支付。

5.3 付款期限：

乙方須在 年 月 日前向甲方支付定金萬元;

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉讓費 萬元;

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉讓費 萬元;

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉讓費 萬元;

乙方須在 年 月 日前將轉讓費用余額即 萬元向甲方付清。

第五條 項目轉讓的間接費用

5.1 項目轉讓時發生的房地產稅、契稅、印花稅等稅費的承擔依國家稅法規定。

5.2項目轉讓后，項目發生的需向政府有關部門支付的一切費用(本合同其他條款特別約定的除外)全部由乙方承擔。

第六條 項目轉讓后辦理法律手續義務

乙方按該項目原有的國有土地使用權出讓合同及附件、城市規劃的批準文件、固定資產投資計劃的批準文件、拆遷批準文件等受讓該項目后進行開發建設。確有必要修訂有關限制條件的，由乙方在受讓項目后自行向有關部門申請，辦理有關法律手續，甲方承擔協助辦理的義務。

第六條 甲方關于項目工程建設的責任

6.1 甲方向乙方轉讓該項目尚需完成工程(依實際情況約定,如6.1.1)：

6.1.1負責完成項目紅線內的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時用水、電管線到紅線的接用，并承擔其費用;

6.1.2 ;

6.1.3 等。

第七條 甲方關于項目開發建設各項未完審批手續有關費用的責任。(依實際情況約定)

7.1 ;

7.2 ;

7.3 。

第八條 項目轉讓后，開發項目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1 甲方應如實提供該項目所涉及的甲方與他方簽訂的設計、施工、工程監理、商品房預售等方面合同尚需由乙方繼續履行的所有合同原件，或經與原件核對一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2 項目轉讓后，需由乙方繼續履行的合同細目如下(內容詳見附件四) (依實際情況約定)

8.2.1《建設工程承包合同》;

8.2.2 《工程監理合同》;

8.2.3《商品房預售合同》，共 份 ;

8.2.4 。

8.3甲方應當通知上述合同的合同當事人，與乙方一起協商有關合同繼續履行事項，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1 若幾方達成協議，應簽訂對原合同的書面補充協議。

8.3.2 若達不成被充協議，甲方應當與原合同當事人負責解除，其引發的合同責任應當由甲方承擔，與乙方無關。

8.4 上述8.3商談補充合同所產生的費用由甲方承擔。

第九條 甲方責任

9.1 甲方保證其有資格轉讓項目，并保證項目符合法定轉讓條件;

9.2 甲方保證項目不存在為第三人或甲方債務擔保的情形。

9.3 甲方保證項目轉讓時，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保證項目轉讓時不存在有其他行使《中華人民共和國合同法》第286條規定的優先受償權的情形;

9.5 甲方應當如實向乙方提供項目轉讓時現狀情況;

9.6 甲方應按本合同第4.1條約定及時向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協助乙方向有關部門辦理相關轉移手續;

9.7甲方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項目轉讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業秘密(資料)泄露(包括故意或過失)給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業秘密(資料)已正當地為公眾所知悉。

9.8 甲方應按本合同約定履行其他義務.

第十條 乙方責任

10.1 乙方保證有資格受讓項目，并有能力繼續開發建設本合同項目;

10.2 乙方應當按本合同第五條的約定向乙方支付項目轉讓費;

10.3 乙方應積極協助甲方處理項目轉讓前所簽訂的合同事宜;

10.4 乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關設計、施工、工程監理、商品房預售等合同。

10.5 乙方應對本合同任何一方有關事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項目轉讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業秘密(資料)泄露(包括故意或過失)給與本合同無關的任何其它方或個人，除非并直至該等商業秘密(資料)已正當地為公眾所知悉。

10.6 甲方應按本合同約定履行其他義務。

第十一條 違約責任

11.1 甲方違約責任

11.1.1甲方若沒有資格轉讓項目或項目不符合法定轉讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉讓費的%，若乙方實際損失超過此賠償額時，超過部分甲方應據實賠償。

11.1.2 甲方未按本合同第四條約定按時向乙方轉交有關證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務(有一款即可)時，視為甲方根本違約，乙方有權解除合同，甲方退還乙方全部已付費用，并按項目轉讓費的 %向乙方支付違約金，若乙方實際損失超過此違約金時，超過部分甲方應據實賠償。

11.1.3 甲方沒有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務時，甲方應向乙方支付違約金 元。

11.2 乙方違約責任

11.2.1 乙方若沒有法定資質受讓項目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時，乙方應向甲方賠償項目轉讓費的%，若甲方實際損失超過此賠償額時，超過部分乙方應據實賠償;

11.2.2 乙方未按本合同第五條約定向按期如數向甲方支付項目轉讓費，每逾期一日按項目轉讓費用的萬分之 支付違約金。若逾期 超過30日，甲方有權解除合同，罰沒定金。同時，乙方再按已付項目轉讓費的%向甲方賠償。若甲方實際損失超過此兩項賠償費用時，超過部分乙方仍須據實賠償。

11.2.3 未履行本合同約定的其他義務時，甲方應向乙方支付違約金 元。

第十二條 不可抗力

不可抗力指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國家政策的變動、城市規劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時，應書面通知對方，并在15日內提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項證明文件應由事故發生地區的有權權力機關或公證機構出具。按其對履行需要影響的程度，由雙方協商解決是否需要或部分免除履行需要的責任或延期履行的協議。

第十三條 法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，適用中華人民共和國的法律。

第十四條 爭議的解決

因執行協議所發生的或與本合同有關的一切爭議，雙方應友好協商解決。如協商不能解決，雙方同意按以下第 方式解決。

(一)向項目所在地人民法院起訴

(二)向 仲裁委員會申請仲裁。

第十五條 合同文字

本協議文本用中方寫成。本協議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報 房地產管理部門備案。

第十六條 合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經政府審批機關批準后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補充協議，補充協議具有本合同同等法律效力。

第十七條 合同附件

附件包括與本合同相關的協議，附圖、附表、交接手續等，是本合同不可分割的組成部分。

附件(一)

附件(二)

附件(三)

附件(四)

附件(五)

附件(六)

甲方：

住所：開戶行：

賬號：

年月日

乙方：

住所： 法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號：

法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

年月日

房地產開發項目經營權轉讓合同糾紛案例分析：

原告廣東xx建設總公司(以下簡稱廣東xx)訴被告廣東某某投資發展有限公司(以下簡稱某某公司)、被告xx房地產開發項目經營權轉讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭進行審理。訴訟中，被告某某公司提起反訴，本院決定合并本案審理。因廣州xx建設開發有限公司(以下簡稱廣州xx)與本案處理結果有法律上的利害關系，本院通知廣州xx作為第三人參加訴訟。本院于20xx年11月20 日、20xx年7月21日和7月29日、20xx年2月25日、20xx年7月19日、8月17日公開開庭進行審理，劉殿葵和葉常發代表廣東xx和廣州xx、楊文庭代表廣東某某和xx、于慶林代表xx及xx本人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

本訴原告廣東xx建設總公司訴稱：1995年廣東xx與xx簽訂了《承包經營合同》，約定由xx承包經營廣東xx的工程開發九處，承包期為3年(1995年1月1日-1997年12月31日)，第一年管理費為20萬元、第二年30萬元、第三年40萬元;承包費按工程造價的2%-4%收取，其中房地產開發項目按70元/㎡收取。到1999年2月12日，鑒于承包期早已屆滿，xx還沒有上繳過管理費和承包費，但仍然使用著廣東xx工程開發九處的印章，廣東xx便與某某公司簽訂了編號為“內99003”的《承包經營合同》，約定由某某公司續包廣東xx工程開發九處，期限為5年(1998年1月1日-20xx年12月31日)，并約定“原九處的所有債權、債務及權益由乙方(某某公司)承擔及享有。但對xx所欠承包費管理費的繳付沒有新的約定。由于某某公司和xx都沒有交納承包費、管理費，20xx年2月28日，廣東xx與某某公司和xx再次簽訂“外00009號”《合作開發、承包施工經營合同書》，約定某某公司在20xx年9月底以前付清自1995年承包以來的承包費(管理費、開發利潤)，全部管理費、開發利潤2189萬元(含xx所欠承包費等)。某某公司和xx此后仍沒有依約上繳承包費、管理費，廣東xx經不斷追討，xx在20xx年5月18日簽署書面意見，以數額不符為由繼續拒絕付款。某某公司是續包人，它簽約承認了全部欠費，應當清償本案全部債務;xx是原承包人，他的債務沒有被免除，他與某某公司是并列的債務主體，構成并存的債務承擔，故請求判令：1、某某公司即時償付承包費(管理費及開發利潤)2189萬元及至清償之日止的利息(合同期內的利息按約定計算，逾期利息按中國人民銀行同期逾期利率計算);2、xx對上述債務承擔連帶清償責任。

本訴原告廣東xx對其陳述事實在舉證期限內提供的證據有：

一、1995年的《承包經營合同》;

二、1999年2月12日的《承包經營合同》;

三、20xx年2月28日的《合作開發、承包施工經營合同書》;

四、20xx年5月18日xx簽署書面意見的款項往來說明;

五、利息清單，根據證據三中約定的款項和付款期限，按照中國人民銀行逾期貸款利率分階段計算;

六、法院生效民事判決書，證明廣東xx承擔“xx花園”征地補償款、開發貸款和業主賠償的事實。

本訴被告廣東某某投資發展有限公司答辯并提出反訴稱：1994年12月13日，廣東xx與廣州市標準件工業公司簽訂《合作開發房地產協議書》，由于廣東xx無法履行《協議書》約定，又于1997年5月7日與廣州市標準件工業公司簽訂《關于原廣標一廠廠區<合作開發房地產協議書>的補充協議書》。在此期間因廣東xx無資金投入開發，于是力邀某某公司帶資投入開發，并承諾由某某公司承包其工程九處，并以工程九處名義再與廣東xx簽訂工程承包經營合同。合同簽訂后，某某公司投入巨額資金，全力以赴投入xx花園項目工程建設。在xx花園項目建設過程中，廣東xx長期占用xx花園項目巨額資金，致使xx花園項目無法正常運作，拖欠某某公司工程款和帶資墊資付款達33627949.21元。特別是在xx花園項目第二期高層建筑封頂的關鍵時刻，廣東xx擅自將xx花園項目在建工程抵押，向廣州市新風農村信用合作社貸款1900萬元，實際貸款額2700萬元，挪作他用。當時xx花園項目正值封頂的關鍵時刻，若資金被挪用，即可成為“爛尾樓”。由于廣東xx挪用xx花園項目工程資金，造成xx花園項目不能及時交樓，逾期交樓長達五個月之久，產生巨額違約金。某某公司為完成工程，由此而拖欠他人巨額材料款，至今無法償還。xx花園項目工程雖已驗收，但二期工程尚是臨水臨電，收尾工程尚未正式完工，至今后患無窮。迫于無奈，為保證xx花園項目工程收尾，保障xx花園項目資金正常運作，某某公司被迫于20xx年2月28日與廣東xx簽訂《合作開發、承包施工經營合同書》，希望廣東xx及時返還長期占用xx花園項目資金，涂銷廣東xx擅自抵押給廣州市新風農村信用合作社6600平方物業，評估值為3140萬元，清償xx花園項目工程所欠材料款及其他款項，保證xx花園項目正常銷售，回籠資金，維持xx花園項目的正常運作。但廣東xx沒有履行合同，應承擔的義務一項也沒有實際履行。為保證xx花園項目工程順利收尾，某某公司多次請求廣東xx切實履行《合同書》約定，但廣東xx拒不履行。在某某公司多次請求下，廣東xx勉強同意對“xx花園”財務開支進行專項審計。20xx年9月20日，雙方同意委托廣州市中審會計師事務所有限公司負責專項審計。20xx年12月18日，廣州市中審會計師事務所有限公司出具《專項審計報告》征求意見稿。根據該審計報告的初稿，證實于1999年8月在主體工程還未完成三分之二，廣東xx就占用xx花園項目資金高達3880萬元，到20xx年8月，還高達30602838.71元;第四項確認從1997年7月起開工到xx花園項目工程于20xx年5月初基本完工交付使用后，某某公司進行xx花園工程結算，該工程總造價為1.47億元，xx花園項目實際支付工程款108064383.39元，尚欠工程款約3900萬元，若某某公司向中行廣州市東山支行借入1500萬元，作為xx花園項目工程貸款支付給某某公司，廣東xx還欠工程款約2400余萬元。據此反訴請求判令：一、解除與廣東xx20xx年2月28日簽訂的《合作開發、承包施工經營合同書》;二、廣東xx立即支付拖欠工程款2400余萬元和投資款、利潤6627949.21元及逾期支付工程款利息和投資款利潤利息(利息計至付清欠款日止);三、廣州xx對廣東xx所欠款項承擔連帶清償責任;四、拍賣xx花園項目房地產，優先支付工程款和投資款及利潤、相應利息給某某公司;五、廣東xx承擔因其違約、長期占用xx花園項目巨額資金而造成的一切后果。在訴訟中，某某公司變更、增加訴訟請求為：一、依法認定與廣東xx20xx年2月28日簽訂的《合作開發、承包施工經營合同書》無效;1999年2月12日簽訂的《合作開發承包經營“xx花園”協議書》中的合作開發經營無效，承包xx花園項目工程施工合法有效;二、廣東xx立即支付拖欠工程款4500余萬元(以xx花園項目工程量核定價格為準)及利息700萬元(于20xx年4月30日暫計至20xx年11月20日，利息計至付清欠款為止)。暫合計：約5200萬元;三、廣州xx對廣東xx所欠工程款及利息承擔連帶清償責任;四、拍賣xx花園項目房地產，優先支付工程款及利息給某某公司;五、廣東xx承擔因其違約、長期占用xx花園項目巨額資金而造成的一切后果(以xx花園財務審計報告為依據)。在法庭辯論終結前，某某公司再次變更第二項訴訟請求為：廣東xx立即支付拖欠工程款6100多萬元及利息1854萬元，合計7954萬元。但某某公司未按要求在規定的期限內對增加請求債權數額預交訴訟費。

反訴原告某某公司對其反訴陳述事實在舉證期限內提供的證據材料有：

一、廣東xx與用地單位簽訂的《合作開發房地產協議書》，說明xx花園項目從一開始就是廣東xx的項目;

二、關于原廣標一廠廠區《合作開發房地產協議書》的補充協議書;

三、1995年1月13日《協議書》、1999年2月12日《承包經營合同》、1999年2月12日的《合作開發經營“xx花園”協議書》;

四、新風城市信用合作社借款抵押合同;

五、逾期交樓證據，說明xx花園實際交樓的日期是20xx年5月2日，從而說明廣東xx挪用某某公司的資金并造成xx花園工程的延誤;

六、《合作開發、承包施工經營合同書》;

七、最高抵押擔保借款合同;

八、審計業務委托書及廣東xx對審計報告的反饋意見;

九、專項審計報告(征求意見稿二);

十、工程結算書;

十一、建筑工程規劃驗收合格證;

十二、存廣州市規劃局檔案館的申請報告;

十三、“xx花園”售樓書宣傳資料，說明由于廣東xx原因，造成延期交樓，使xx花園銷售達不到預期價格;

十四、場地移交協議，說明xx花園是廣東xx的一個項目，之后移交給了廣州xx;

十五、小業主訴訟，說明由于延期交樓，無法辦理房產證引起的訴訟情況;

十六、某某公司支付費用尚未入帳證據;

十七、往來函件，其中有廣州xx因逾期交樓對部分業主所作的承諾，說明廣東xx沒有按合同的約定履行自己的義務，單方撕毀合同，嚴重影響了xx花園的銷售。

本訴被告xx答辯稱：本人與廣東xx簽訂的《承包經營合同》到1997年12月31日期滿終止，因此，本人不是本案的適格被告;在《承包經營合同》履行期間，廣東xx長期占用本人所投入的巨額資金，嚴重違反合同約定，廣東xx沒有企業誠信，其訴訟于法無據、于實不符，應予駁回。

第三人廣州xx建設開發有限公司述稱：根據1992年7月23日《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第42條、1994年7月24日《國有企業財產監督管理條例》第37條規定，我司作為國有企業，其資產經營形式的確定、向個人和私營企業轉讓經營權(承包經營權)等重大事項，均由主管部門廣東xx作出決定，我司無權過問。因此，針對本案xx花園項目由廣東xx與xx、某某公司簽訂的合同，我司均尊重主管部門廣東xx的權利，同意上述合同的簽訂與執行，并且我司要求合同各方嚴格履行合同義務。另，1999年7月29日的貸款是我司向銀行借款，不是某某公司所有的款項，對方沒有證據證明我司挪用了某某公司的款項，我司無須承擔任何責任。

反訴被告廣東xx建設總公司答辯稱：一、20xx年2月28日的合同有效，不具備解除合同的條件。合同簽訂后，某某公司已經接管了xx花園，但由于某某公司沒有投入足額的開發資金，沒有依約定承擔債務清償責任，導致xx花園現在欠幾個億的債務，已被法院全面查封，違約責任在xx和某某公司方。二、本案是合作開發糾紛，不是建設工程承發包糾紛，某某公司是投資人，不是施工企業，只是向我方上交承包費，沒有收取工程款的主體資格，不存在向我方收取工程款的任何理由，我方沒有支付工程款的責任，也就談不上第三人的連帶責任。二、本案合同已經履行多年，合同簽訂生效后，某某公司當即接管了xx花園的全部物業、控制銷售收入、獲取物業管理的全部收益，其直接產生的收入高達3000萬元以上，但是某某公司應當承擔的債務卻基本上沒有履行，包括土地補償款及其違約金8000萬元;廣東xx借款投入xx花園的資金本息3000多萬元;廣東xx擔保某某公司使用的銀行貸款本息20xx多萬元;拖欠承包費20xx多萬元;拖欠土地出讓金、水電配套費等1000多萬元;三、沒有“涂改解凍”原因不在廣東xx，系某某公司拒絕清償抵押債務所致。根據合同約定，屬于項目所產生的債權債務由某某公司自行承擔，某某公司不清償抵押債務，無論廣東xx作出多大的努力，銀行都不會同意涂銷抵押。四、根據廣東省高級人民法院于20xx年7月28日制定的關于工程款糾紛的解決意見規定，沒有資質的單位簽訂施工合同，所能得到的也只能是投入的成本，包括材料款、員工工資，本案造價鑒定結論1.5億元其中包含的材料款和工人工資不到9000萬元，而某某公司和xx在廣東xx開發九處領取的款項達1億多元，大大超過作為掛靠施工單位所能得到的回報。

經過開庭質證，某某公司、xx對廣東xx提出的本訴證據材料有如下質證意見：對證據材料一、二、三、四、六的真實性沒有異議;對證據材料五不予認可，認為是廣東xx單方編撰，沒有法律根據;對證據材料一、二、三認為屬無效合同。

廣東xx對某某公司提出的反訴證據材料有如下質證意見：對于證據材料一、二、四、五、七、九、十、十一、十二、十四、十五、十六、十七，由于沒有證據原件或是某某公司單方面制作，對其真實不予質證或不予確認;對于證據材料三、六的真實性沒有異議;對于證據材料八，真實性沒有異議，但認為不是廣東xx進行委托;對于證據材料十三，真實性沒有異議，但對關聯性有異議，是某某公司單方面制作，逾期交樓造成的損失不是廣東xx的責任。

第三人廣州xx對某某公司提出的反訴證據材料有如下質證意見：對于證據材料一、二、五、九、十、十一、十二、十四、十五、十六，由于沒有證據原件或是某某公司單方面制作，對其真實不予質證或不予確認;對于證據材料三、六，認為不是證據的當事人;對于證據材料四、七、八、十三、十七，真實性沒有異議。

第4篇：公司承包經營管理合同范文

關鍵詞：監理公司；成本預算；控制

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

一、監理收入分析及對策

監理公司的收入基本為各監理項目監理費總和，因此監理費取費的高低直接決定了監理收入的水平。監理公司的收入是監理公司管理和運作的經濟基礎，只有在監理費取費合理的前提下，監理公司才能得以良性運轉，才能進行人才的引進與培養，才能進行設備的采購和更新，才能不斷完善自己的管理和服務，才能最終以優質的服務獲得業主的認可。但在目前，監理費取費費率普遍偏低，市場存在壓價競爭，這極大影響了監理企業的經濟效益，并對行業的發展造成了約束。因此如何提高監理取費標準，增加監理企業收入，成了監理企業提高經濟效益和發展首先要解決的問題。經過自己在監理企業的工作經歷和總結，我認為要提高監理企業的取費標準應做好以下幾方面的工作。

（一）加強企業管理人員思想認識，認真進行項目風險評價和成本預算。

隨著建設監理制的前面推行，特別是國務院《建設工程質量管條例》、建設部《實施工程建設強制性標準監督規定》等一系列政策規的頒布實施，監理工作范圍越來越廣，監理工作內容越來越多，監理程度越來越深，監理責任越來越重。而且當前監理項目基本實行監理項目備案制度，不僅要增加監理人數，而且要提高監理人員素質，才能確保對項目有效進行監督管理。監理人員的不到位或監理的失職都可能引起建設主管部門的處罰或業主的追償。因此監理項目再不是以前隨便派個別人員都可以應付的了，監理公司要發展就必須有一定數量的專業監理人員，并按要求配備項目，對此企業管理人員應有高度認識。對監理人員要求的提高必然造成監理成本的增加，在承接監理業務時監理單位首先應根據項目對人員的要求進行直接成本預算，并結合企業管理水平計算間接費用，加上稅金和利潤后就可以作為項目監理取費報價的基礎，在此基礎還應結合工程特點和工期等風險因素，最終確定工程監理費價格。尤其在工程復雜而工期又要求較短的項目，業主要求監理費用包干，不支付延期監理費用時，這種風險就很大，監理單位應客觀評價后確定監理費用，最好能說服業主對延期費用進行支付，以減小監理企業風險。經過企業預算后的監理收費應切實作為能否承接項目的標準，能做則做，切不可存僥幸心理，為承攬到業務而盲目壓價。只有這樣監理單位才能取得合理的收費標準，才能良性運行。

（二）加強企業自律，發揮監理協會作用，規范行業取費和服務標準。

監理費取費率的高低是受整個地區本行業的取費標準所制約的，因此如何提高當地本行業的取費標準，是企業提高監理費率的前提。要提高當地的行業取費標準，不是一兩家監理企業就可以決定的，而是需要各企業自律，并發揮監理協會的作用，加大監理協會的服務范圍和監督檢查作用，定期對監理企業所承接項目進行檢查。對監理取費明顯不合理，監理人員又根本不到位的監理企業進行通報，并上報建設主管部門進行處罰，從而從根本上杜絕惡性競爭，維護大部分監理企業的利益，端正行業風氣。從而確保監理企業能在取得合理的收費下，切實做好監理服務工作并最終獲得業主和社會的好評。

（三）加強與建設主管部門的溝通，對不符合監理取費標準的現象進行反映，通過主管部門進行約束和端正。

目前監理企業對建設主管部門的溝通意識還不強，總是默認現狀，對發現的明顯影響自身利益的亂取費現象不管不問，認為自己反映也改變不了現狀；其實，政府既然制定了相關政策，自然也就是想去執行和規范，只是執行過程中總有未發現和監督不到的地方，這就需要各企業去發現和反映。比如：監理項目招投標中存在明顯不符合監理取費標準的現象，甚至政府投資項目也有明顯低于監理收費標準的；大部分招標工程中基本不管工程難易情況統一按監理費下浮20%。以上許多現象都是需要規范并對監理企業收益影響很大的，各監理單位應主動對建設主管部門進行反映，并由其進行規范。只有企業與建設主管部門的互動，才能促進監理行業的健康發展，才能提高監理取費，才能使監理企業良性發展，并最終回報社會。

二、監理成本的構成及控制

（一）監理成本的構成

作為任何企業，都應該在支付經營活動必要的支出后，爭取最大的效益。那么，監理單位必要的經營活動支出是什么呢?主要構成就是監理項目發生的直接成本、管理機構發生的間接成本和上繳國庫的稅金。合理控制好直接成本和間接成本，對在當前監理市場取費較低的情況下使企業有所發展并略有節余，應該說是最有效的方法。監理的直接成本:就是現場監理機構發生的一切費用，包括:監理人員的勞動報酬，即工資、津貼、工資附加費、獎金等;用于監理人員的專項開支，包括辦公費、差旅費、住宿費、補助費、書報費、通信費、醫療費、交通費等;用于監理工作的必要設施及測試儀器等項目的購置費和租賃費;所需的其它外部服務支出。監理的間接成本:就是企業管理機構發生的一切費用，包括:管理人員的勞動報酬，即工資、津貼、工資附加費、獎金、差旅費、勞動保護費、保險費等;經營業務費，包括為招攬監理業務而發生的廣告費、宣傳費、有關契約或合同的公證費和簽證費等活動經費;辦公費，包括辦公用具、用品購置費、通信、郵寄、交通、上網費，辦公室及相關設施的使用費、維修費以及會議費;固定資產及常用工器具和設備的使用費;墊支資金貸款利息;業務培訓費，圖書資料購置等教育經費;新技術開發、研制、試用費;咨詢費、專有技術使用費;工會等職工組織活動經費和其它行政活動經費;企業領導基金和其它營業外支出。

（二）監理成本的控制

一個監理企業，應采用什么樣的方式來控制成本，我認為要根據各企業具體情況來確定。

1、對于規模較小的監理企業，由于業務量不大，可以采用由各部門直接參與管理監理項目，根據工程進度和建設單位的要求，及時增減人員，和在各項目之間調配使用人員，并根據具體情況確定必要的支出。這樣通過節約人工費的途徑來控制直接成本，從而達到控制監理成本的目的。

2、對于規模較大的監理企業，為了控制好監理成本，可以采用項目有限承包經營責任制與專業監理部完全承包經營責任制相結合的體制、項目預算管理體制。

①項目有限承包經營責任制與監理部完全承包經營責任制相結合的體制:為了保證監理工作質量，監理企業對現場監理人員的配置、現場設備的購置、住宿費、交通費、通信費、辦公費等作了明確規定，按公司規定的標準及包干辦法由監理部有限包干，節余部分由監理部分配。規模較大的監理部也可由各監理組有限包干，節余部分由監理部與監理組協商后分配。規模較大的監理企業，對一些監理費少、點多、線長、時間較長、專業性強的，也可實行專業監理部上繳一定比例的管理費和利潤后完全包干的辦法，由它們代表監理企業對現場監理機構進行直接成本的控制。這樣做，可以使企業對現場監理機構進行有效管理，保證了項目監理工作的質量；同時，監理的直接成本也能得到較好的控制。這是各監理企業常見的管理體制。

②項目預算管理體制:公司對成本核算進行全面考核，根據法律法規、監理合同、公司有關定員定額和費用的規定，由項目總監和監理部門、財務部門編制項目成本費用預算，報請總經理批準后，按預算控制和管理成本費用。建立事前、事中、事后相結合的成本動態控制系統，將成本預算執行與成本核算相結合，對成本進行有效控制。并建立成本考核制度，對各項目執行預算情況按規定進行節獎超罰。此辦法有利于挖掘降低成本的潛力，促進改善生產經營管理，提高經濟效益。目前，采用這種管理體制的監理企業還不多。

三、結束語

監理企業在提高自身管理水平的同時，努力爭取合理的監理取費費率，增大監理業務收入，并結合符合自身現狀的項目管理模式進行成本控制，那么監理企業必將能克服當前存在的困難，在自身發展的同時獲得社會的認可，并最終取得較好的經濟和社會效益。

參考文獻

第5篇：公司承包經營管理合同范文

1合作農場型生態循環農業模式的制度

基礎要素在東林合作農場型生態循環農業模式中，規制性、規范性與文化—認知性三種制度基礎要素共同發揮作用。首先，規制性要素特別強調明確、外在的各種規制過程。從制度建立的視角，地方政府出臺的規制性政策文件對合作農場的制度和組織屬性作出明確界定。2010年市委辦公室、市政府辦公室印發《關于發展合作農場的意見》的通知。當前人力資源的短缺，是合作農場發展面臨的主要制約之一。應農民加入合作農場后轉型為“職業農民”的需求，地方政府于2012年印發《關于大力培育新型職業農民的意見》的通知，自上而下建立起一套新型職業農民培養和人才成長機制。實行持證職業農民制。強制性的規制性要素是合作農場制度創新的核心成分，為合作農場的建立與完善提供了基礎。政府還在引導、財政和信貸扶持、稅收減免、經營范圍與建設用地等方面給予支持性規制。合作農場成立之后，內部建立起一套運行規章制度，涵蓋合作社章程、農場協議、種植管理合同、農場員工規章制度（種植員、放水員、倉庫保管員等）。但對合作農場的雇員來說，職位規則的激勵作用尚不明顯。種植農場的雇員，有2/3對于前一年的農作物單產、小麥和水稻的標的產量、獎金計算方式等一概不知情。然而，這種形式的好處是不用擔心下雨影響生產等。因此，標準制定不合理也不會說。償付規則的制裁中，包括由雇員自己填寫打分表的形式，涉及偷拿集體財產、偷賣集體糧食等處以加倍罰款，2-3次以上將解雇。其次，規范性基礎要素，強調的是社會生活中的制度，還存在說明性、評價性和義務性的維度，包括了價值觀和規范。東林合作農場制度的主要創建者是東林村村兩委，來自村集體層面的其他規則和價值觀構成了合作農場的規范性基礎要素，主要有《東林村村民自治章程》和《東林佳苑小區管理“十不規范”》。《自治章程》為村委會管理本村屬于村集體所有的土地和財務這一職責提供了規范性基礎，賦權村委會組織村民依法發展各種形式的經濟。村成立由黨員、老干部、村民代表組成的理財小組，對村財務活動進行監督。早期的規范性制度理論家帕森斯就將共同規范與價值觀視為穩定社會秩序的重要基礎之一。因此，基于村集體的共同規范和價值觀為穩定合作農場的發展提供不可或缺制度基礎要素。第三，制度的文化—認知性要素構成了關于社會實在的性質的共同理解，以及建構意義的認知框架。合作農場的社員大多生活在同一個行政村的村域共同體之中，東林合作農場的管理層與村兩委屬“一套班子”：場長即理事長，由村主任擔任；副理事長也是村兩委成員；其他成員則是按照技術分類的小組長（僅有日常生產管理的權責）。關于農場發展及利益分配的重大決策主要是由以村書記和村長為代表的村兩委共同決策。在村民自治的情景中建立起來的行政權威，構成了管理者與農場雇員之間互動的支持。在東林村，身兼私人企業老板的村書記與曾任蔬菜合作社社長的村主任，不僅具備科層制權威，同時也擁有魅力型權威。合作農場每月召開一次黨員代表議事會，文化—認知性要素為合作農場提供了一定的信任基礎。

2三位一體的合作農場型生態循環農業模式

建立合作農場成立以后，村兩委與上級相關農業部門開始密切的業務往來，通過與外界的溝通交流，拓寬了農場產業化生產的思路。村兩委領導去河南考察后，提出水稻全程機械化生產項目（獲得六項專利）。與高校、科研機構、科技公司及地方農委等合作，實現定性、定量生產有機富硒的水稻、小麥，單位產值約10.5萬元/hm2，效益6.0萬元/hm2。由富硒有機大米項目，因一個科技項目落戶而產生了“一頭豬、一畝地”和“富硒水果園”的生態種養殖項目，應用發酵床養豬及豬糞干濕分離新技術建設萬頭生豬生態養殖基地。用米廠的青糠、谷糠、小麥喂養生態豬、有機硒豬，并實行母豬生產智能化管理、數字化生產、肉豬生產的百分之百發酵床、自動給料系統。并與政府部門合作建成土壤氮磷攔截工程。當前生態養豬場占地3.5hm2、總投資1350萬元，設計年產肉豬10000頭，其中5000頭為生態優質豬肉，產值3500萬，效益600-800萬，爭取三年內實現每畝平均效益10000元。創建有機水果生產基地，占地4.0hm2，投入250萬元，建有設施大棚、保鮮倉庫，引進水果新品種12種，年產水果90t、產值70萬元。繼有機水稻項目、生態養豬和富硒水果園等生態種養殖項目之后，村兩委帶領下的合作農場正在積極創建東林生態旅游基地。利用3%的農業設施用地指標（政策規定）開展建設，打造集果園采摘、農場體驗、生態農家樂、營銷門店購物等于一體的生態游線路，打造集生態生產、文化創意、休閑旅游等多功能的現代農業模式。整合外部的信息和技術支持，借助各類涉農項目，東林合作農場生態循環農業正走向“機械化”、“生態化”和“科技化”的新“三化”之路，打造“種植業（稻田和果園）+養殖業（豬場和羊場）+生態旅游業”三位一體的合作農場型生態循環農業模式。合作農場收益的60%歸村集體，40%用于支付農場員工工資和獎金。在農場層面，實行“大承包、小包干”的經營方式和“成本核算、績效掛鉤”的利益分配機制，包括支付管理費及管理人工費的標準、獎勵方式、支付方式，畝均管理費、月基本工資等。由村兩委制定承包管理標的（年際有波動，一般以農戶經營方式的平均畝產為基準），如2011年的標的為水稻7500kg/hm2，小麥4125kg/hm2，定獎賠各20%（按正常年份產量）。與種植農場不同，生態養豬場很難制定承包管理標的。當前村兩委也開始著手入股分成的分配機制。當前的養殖業激勵主要來自規模生產，通過循環農業規避個體養殖所面臨的豬場環境壓力，且能更好地分擔市場風險。當前合作農場實現的利潤，在按章提取公積金、公益金和擴大再生產所需資金后，為村集體經濟組織成員分紅，每人200元（基本可以解決一人一年的口糧所需），共60萬元。同時，合作農場蔬菜基地生產的蔬菜以低于市場價20%供應村便利店，村民可憑糧食銀行卡定量購買。

二、合作農場型生態循環農業模式的制度創新機制

1規制性、規范性與文化—認知性共同約束機制

規制性、規范性與文化—認知性三種制度的基礎要素共同發揮作用，建立起集農業產業化發展規劃、村民就業保障與社會管理多重功能于一體的合作農場型現代農業模式。地方政府出臺的規制性文件，是合作農場制度創新的核心成分，為合作農場的建立與完善提供了基礎。它不僅有利于解決土地流轉、設施用地、風險保障等家庭農場經營中存在的問題，而且有助于通過政府規制有效控制龍頭企業經營中的“非糧化、非農化”現象。基于村集體的共同規范和價值觀為穩定合作農場的發展提供了不可或缺的制度要素。在村民自治的情景中建立起來的行政權威，構成了合作農場中管理者與農場雇員之間互動的支持性制度要素。以村集體為單位的合作農場，發揮著生產發展、就業保障與社會管理等多重功能。地方政府和村兩委作為制度創新的主體，發揮了積極作用。地方政府作為合作農場發育的積極推動者，在組建引導、宣傳動員方面發揮重要作用。通過召開現場會、推進會、動員大會、大討論等，出臺扶持政策、營造輿論氛圍，規范土地有序流轉、統一村干部的思想。2010年太倉市出臺《關于發展合作農場的意見》，明確了發展合作農場的方法和形式、基本原則，組建的基本條件和程序及主要政策措施等。在土地、人力、技術、資金等生產要素方面，政府出臺了具體措施；其次，村兩委作為合作農場運行的管理主體，在決策、操作、監督制裁方面發揮重要作用。作為一種將治理組織和經濟組織有機結合起來的制度設計，合作農場的管理層與村兩委屬同一班子，運行規則主要是村兩委決策。在東林合作農場，村莊層面對土地、人力、資金、技術、信息及社會資本等各類內外部資源進行優化整合，順應農業現代化的發展趨勢。

2合作農場型生態循環農業的模式創新與運行機制

生態循環農業的生產機制的再生產，是三位一體的合作農場型生態循環農業模式創新的制度誘因。對于合作農場的成員，由于農業生產（特別是養殖業）的特殊性（生產的周期性、以及面臨自然風險、市場風險等），難以制定生產的管理標的。長遠來看，土地規模化集中經營的面積將會受到規制性和文化—認知性制度要素的雙重制約，不僅在政策上面臨穩定糧食生產與發展高效農業的雙重目標，在土地集中流轉方面也會因邊界不重合而受到村莊治理邊界的限制。從土地規模經營主體創新的視角，總的來看，土地流轉實行“三權分離”的目的就是保障承包經營權帶給屬于集體經濟組織成員的原承包農戶以更多的財產收益，而經營權在更大范圍內得到有效配置。以農村集體經濟組織作為實現土地規模經營的主體，東林合作農場模式，一方面構建了“集體所有、集體經營、農民參股”的承包地規模經營，強調了集體產權的合作優勢；同時，它整合了承包土地和宅基地的統籌收益與置換，強調了農民作為承包主體的財產權和合作參與，進而突出土地合作化經營的規模優勢和組織優勢有效整合。最為關鍵的是，不單是土地資源，合作農場有效地在行政村層面進行各類資源要素的整合，包括人力、技術、資金等生產要素，為最大化土地規模經營效益創造最佳條件。

三、合作農場型生態循環農業發展的政策建議

1多途徑提高合作農場型生態循環農業產業績效

發達國家農業現代化的過程表明，農業必須按照產業的特性（即以市場為導向）來發展。但完全依靠市場化不可能順利實現農業現代化，處理好政府與市場的關系，對于提高合作農場型生態循環農業至為關鍵?；谔珎}東林合作農場的案例，政府部門應采取多元方式積極引導村集體經濟組織興辦合作農場；加大財政、信貸的扶持力度，尤其是在土地整治、農業基礎設施、高標準農田建設等方面扶持合作農場的發展；依法減免合作農場稅收，享受國家規定的對農業生產、加工、流通、服務和其他涉農經濟活動相應的稅收優惠；支持合作農場參與糧食和農資經營，包括開展自用農業生產資料的購銷業務，向本組織成員農戶代購和代加工自用糧食；保障合作農場建設用地，如規模化畜禽養殖所需用地、農業機械存放場庫用地，按照農用地進行管理。加工企業所需的建設用地，由當地國土資源部門統籌安排用地計劃。在當前的發展階段，發揮政府在外部的農業公益體系建設中的作用對合作農場的發育尤為關鍵。對地方政府的績效考核中，加大發展現代農業相關的指標權重，縮小GDP的考核權重，激勵地方政府在追求產業績效的同時，避免農業產業的非農化、農業種植的非糧化趨向。

2多維度加強合作農場型生態循環農業組織發育

第6篇：公司承包經營管理合同范文

乙方（受托人）：＿＿＿＿物業管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的物業托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1．房屋的使用、維修、養護；

2．區內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養護和管理；

3．清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動場所；

6．便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區檔案管理；

9．政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任。

四、委托管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責任、權利、義務

1、依照住宅區條例和本合同規定將＿＿＿＿住宅區委托乙方實行物業管理；

2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0。5%）＿＿＿＿平米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；

5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；

11、政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權利、義務

1．根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

2．遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

3．根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費；

4．接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

5．對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

6．乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處；

7．建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

8．負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9．有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

10．在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔及有關資料；

11．開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

12．有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經濟指標

（一）各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后＿＿＿＿年內達到＿＿＿＿標準。

（二）確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，應賠償甲方經濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余甲方按節余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（?。ⅲ撸撸撸咴ㄊ校?；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；

（四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成方限期改正，情節嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合為準；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于滿前六個月向對方提出書面意見；

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具同等法律效力。

（四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）

（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）：

時間：年月日

附：

住宅區業主公約

為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區情況

1．地點＿＿＿＿區＿＿＿＿路；

2．總占地面積：＿＿＿＿平方米；

3．總建筑面積：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商業用房＿＿＿＿平方米，（商業用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4．樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；其中：高層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套，多層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；

5．業主數量：＿＿＿＿個；

6．管委會財產：

（1）公用設施專用基金；＿＿＿＿元；

（2）物業管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委會＿＿＿＿平方米，物業管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商業用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7．公用設施及公共場所（地）狀況：

（1）道路：車行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）園林綠化地面積：＿＿＿＿平方米；

（3）教育設施：中學＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；小學＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；幼兒園＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（4）文體設施：文娛活動中心＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；網球場＿＿＿＿個，占地面積＿＿＿＿平方米；門球場＿＿＿＿個，占地面積＿＿＿＿平方米；游泳池＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；兒童游樂場所＿＿＿＿個，占地面積＿＿＿＿平方米；

其他：

a、

b、

c、

（5）路燈＿＿＿＿盞；庭園燈＿＿＿＿盞；其他為燈：a、b、

（6）污水檢查井＿＿＿＿個，排污管＿＿＿＿米；雨水檢查井＿＿＿＿個雨水管＿＿＿＿米；化糞池＿＿＿＿座；明溝＿＿＿＿米；暗溝＿＿＿＿米；

（7）消防水泵頭接口＿＿＿＿個；

（8）停車場＿＿＿＿個，總占地面積＿＿＿＿平方米，車位＿＿＿＿個；

（9）綜合樓＿＿＿＿座，建設面積＿＿＿＿平方米，其中：a、b、

（10）肉菜市場＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（11）郵電局（所）＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（12）影劇院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（13）醫院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用設施和公共場所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項已工音樂會使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項尚未竣工或交會使作，預計＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交會使用。

8．其他事項：

（1）

（2）

（3）

二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式

1．業主大會的召集：

（1）第一次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50%以上時，由區住宅理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，先舉產生管委會。

A．由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會（以下簡稱籌委會），籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加；

B．籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會員候選人名單，并作發大會議程、資料準備等工作；

C．籌委會在業主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委會候選人名單街頭住宅區內公告''''

D．籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆籌委會，完成大會各項議程；

E．第一屆籌委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利；

F．住宅所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任；

G．各業主明白如不出席業主大會并參加投票表閃，將由自己承擔由此而產生的一切后果。

（2）管委會成立后，負責召集此后的業主大會，并每個至少召開一次。

經持有10%以上抽標權的業主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就所指明的目的如開業主大會。

管委會應于如開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。

2．業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行如經已入住業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。

3．業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上是出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。

4．大會投票實行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。

5．在業主大會上，業主應親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字。如業主為法人，則須蓋該法人公章。

6．業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，并行使業主的其他物業管理權利。三、業主的權利、義務

（一）業主的權利

1．依法享有對自己所擁有物業的各項權利；

2．依法合理使用房屋體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等）和住宅區公用設施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等）的權利；

3．有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造；

4．有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護；

5．有機根據房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的善，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出；

6．有權根據住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房（棚）等到住宅區公用設施及公共場所（地）的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出；

7．有機要求物業管理公司對住宅區內種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規定的其他行為予以制止、糾正；

8．有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權；

9．有權對本住宅區物業管理的有關事項管委會、和業管理公司提出質詢，并在三日內得到答復；

10．有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅物業管理收支帳目；

11．有權對住宅區的牧業管理提出建議、意見或批評，右要求管委會對物管理公司的違反事同或有在規定的行為進行干預、處罰；

12．有權對同其他業主就某一議題要求管委會如集業主大會；

13．有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投拆提出意見與建議；

14．有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，要求物業管理公司代為維修養護，并按規定分攤維修費用。

（二）業主的義務

1．在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定；

2．在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：

（1）未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；

（2）不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；

（3）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外；

（4）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（5）不得侵害他人的正當權益。

3．業主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規定》，并填寫裝修申請表，報物業管理公司審查批準后方可施工，接受物業管理公司管理、監督；

4．房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分（往用戶方向）和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養護；

5．凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔；

6．業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備；

7．在住宅區內不得有下列行為：

（1）踐踏、占用綠化地；

（2）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

（3）亂拋垃圾、雜物；

（4）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（5）損壞、涂劃園林藝術雕塑；

（6）聚眾喧鬧；

（7）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（8）發出超過規定標準的噪音；

（9）排放有毒、有害物質；

（10）經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業；

（11）防礙他人合法使用公用設施及公共場所（地）；

（12）法律、法規及市政府規定禁止的其它行為。

8．對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證（牌）或有關證明后，在合理時間內（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）進入本住宅區任何樓宇內部及共公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓；

9．按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等；

10．業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業理公司居此而進行的管理及處罰：

（1）深圳經濟特區住宅區牧業管理條例及其實施細則；

（2）深圳市公共衛生條例；

（3）深圳市園林綠化管理條例；

（4）深圳市環境噪聲管理暫行規定；

（5）深圳經濟特區房屋租賃管理條例；

（6）深圳市消防管理暫行規定；

（7）深圳市人民政府關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府關于禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅裝修管理規定；

（10）其他有關住宅區的業管理的法律、法規及政策規定。

11．業主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅牧業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。

四、業主應付的費用

1．業主應按月到和業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準；管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設施和公共場所（地）的管理、維修、養護。

2．業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：0。5元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。

3．業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時按有關規定繳納裝修押金，裝修完工后由物業管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。

4．業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費用。

5．業主使用本住宅區有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所（地）時，應按規定繳納費用。

五、違約責任

1．違反業主義務中第2、6、7款規定的，物業管理公司有權制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水，停電，停氣等催改措施；造成損失的，有權要求賠償。

2．業主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規定》，按其中有關規定處理。

3．業主如延期繳納應交的管理服務費，住宅維修基金以及有關賠償款，罰款等費用的，處以每日以千分之三的滯納金；無正當理由超過三個月不交的，物業管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。

4．業主無理拒絕，阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所，公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。

六、其它事項

1．本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條"本住宅區情況"后印制，并在本住宅區入住率達到30%后組織已入住業主簽訂。

2．本業主公約已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。

3．業主大會可以依支根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。

修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。

4．本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份。

業主（簽章）：物業管理公司（蓋章）：

簽約時間：代表：

聯系地址：

聯系電話：

名下物業：住宅：＿＿＿＿棟＿＿＿＿房

商業用戶＿＿＿＿棟＿＿＿＿房（店、鋪）

其它：

附：

住宅區業主管理委員會章程

第一條＿＿＿＿住宅區業主管委會（以下簡稱本管委會）是根據《深圳經濟物區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）和深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》（以下簡稱住宅區細則）的有關規定成立的代表本住宅區全體業主合法權益的社會團體，經市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一發合法權益受國家法律保護。

第二條本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理門的領導，執行國家，省，市有關物業管理的法律政策規定。

第三條本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、發主、合法管理手段，保障住宅區物業的合理使和，維護信宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。

第二章管委會的產生及職權

第四條本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。

第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或期委托物業管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。

第五條本管委會設委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執行秘書＿名。執行秘書負責處理管委會日常事務。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產生。

管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。

管委會主任，執行秘書為專職或兼職。

第六條本管委會委使下列職權：

1．按照有關規定召集和主持業主大會；

2．審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

3．采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行牧業管理并與其簽訂委托管理合同；

4．審查物業管理公司上年對本住宅區的管理計劃完成情況及其費用決算報告；

5．審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃，住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

6．審查并決定住宅區物業管理服務費的收費標準；

7．監督物業管理公司對本住宅區的牧業管理工作；

8．執行業主大會通過的各項決議。

前款的第3、5、6項規定的事項，必須經業主大會批準。

第七條本住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支目，管委會應每三個月到少公布一次，接受業主的監督。

第八條下列人員經管委會決定產經業主大會批準后要獲得適當津貼；

1．管委會主任；

2．管委會執行秘書；

3．業主選舉的樓長；

4．管委會同意的其他人士。

第三章管委會會議

第九條管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。

第十條管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關材料送達每們委員。員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。

第十一條管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持

第十二條管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

第十三條管委會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。

第十四條管委會執行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人署后存檔。

第四章管委會委員

第十五條本管委會委員由本住宅區業主大會在業主中選舉產生，委員人數單數。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區的非業主居民擔任管委會委員（以下簡稱聘請委員），其名額不得超過最終委員總數的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區業主的直系親屬作其經濟擔保人并經業主大會批準。

第十六條本管委會委員則熱心公益事業。責任心強、有一定的組織能力和要的工作時間的成年人來擔任。

第十七條本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。

第十八條本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業主大會票決定。

第十九條有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經擔任的須停任委員由下次業主大會追認：

1．已宣告破產；

2．因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力；

3．未經管委會同意無故在管委會會議中連續缺席三次以上；

4．以業主身份當選為委員，但已不再是業主；

5．以書面形式向管委會提出辭呈；

6．有違法犯罪行為的；

7．業主大會已將其罷免的。

第二十條任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產（動產、不動產）移交給本管委會。

第二十一條本管委會委員的權利：

1．選舉權，被選舉權和監督權；

2．對本管委會的建議和批評權；

3．參與本管委會有關事項的決策；

4．參加本管委會組織的有關活動，

第二十二條本管委會委員的義務：

1．遵守本管委會章程；

2．執行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作；

3．積極參加本管委會組織的仁義和活動；

4．向本管委會的工作提供有關資料和建議。

第五章管委會日常經費收支與只公用房

第二十三條本管委會的經費來源是本住宅區的管理服務費。

第二十四條本管委會的經費開支包括：業主大會和管委會會議；購置設備編印資料。購買書刊資料；國內外交往；有關人員的津貼；日常辦公及其他項目的費用等。經費收支帳目（不包括現金）由執行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業主大會匯報。

第二十五條本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業管理用房劃出。

第六章附則

第二十六條業主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分

第二十七條管委會的終止與解散：本管委會依照業主大會的決定或市社團記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。

第二十八條本章程的解釋權屬管委會。

第二十九條本章程與有關法規不符時，按有關法規執行。

第三十條本章程經業主大會通過后生效。

附：

住戶手冊

一、前言

二、簡介

三、物業管理

四、管理費用

五、設備及服務

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務

八、業主及用戶的其它責任

九、保安/安全

十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛生管理細則

十四、保險

十五、常用電話號碼

十六、結語

一、前言

為了便于業主/用戶進一步了解小區管理公約的內容及運作情況，管理公司編寫此住戶手冊，以供參考之用。小區住戶手冊根據管理公約而制定，其目的在于保證小區所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業主用戶提供盡善盡美的管理服務。

二、小區簡介

小區占地公頃，總建筑面積平方米，綠化面積平方米，綠化率為。業管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業主，使業主在物業管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

1．按照建設國際化大都市的要求注意提高小區的整體居住環境質量。

2．注意加強物業管理，保持住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好。

3．實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。

4．物業管理有限公司小區管理處主要負責如下工作：

（1）管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。

（2）保安：小區有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。

（3）清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區內地段衛生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。

（4）綠化：負責小區綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。

（5）車輛交通管理：對機動車輛進入小區加以限制，保持小區寧靜的氣氛。

（6）有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛生，成立老年活動中心等生活服務系列。

（7）有償中介服務：代業主出租、出售小區住房。

（8）設立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業管理

1．管理公司

根據管理公約的條文，XX物業管理有限公司已被委聘為小區之物業管理公司。

2．管理公司之代表權

管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就有關管理本小區之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。

3．公共地方及設施管理

管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。

4．管理職員

為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責小區一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質服務，所有管理員工一律不準向業主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。

5．建議及投訴任何人士若對小區環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。

6．小區管理處辦公時間

小區管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時以外，小區監控中心仍有值班職員為客戶服務。

管理公司電話（辦公時間）：XXX

管理處電話（二十四小時服務）：XXX

四、管理費用

1．管理費

管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業咨詢費用、小區保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。

2．管理保證金及管理基金

各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發也通知，要求各業主增繳管理基金。各業主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。

3．繳付管理費

樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續費用，甚至停止供應水，電及采取適當的法律行動追討。

付款時間：

星期一至星期五08：30-20：30

星期六、星期日及假期09：00-17：30

付款辦法：以支票或現金形式直接交往小區管理處。

4、管理費盈虧

小區之管理公約內訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業主須按比例交付不足之數目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業主與用戶床相互協調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業業主為法定負責人，而不涉入業主與用戶之間之關系。

管理帳項

5、管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主/租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。

6、業權轉讓

如有更改或轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方業主自行安排向買方收回上述做主金及基金。

五、設備及服務

1．電力

各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發現陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進行。

2．供水

小區24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區的公眾地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。

3．煤氣

小區24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格（指定）的技工進行。系統若發生泄漏現象，須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。

4．電話

小區已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。

5．電梯服務

小區各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。

6．公共天線

各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養承辦商安裝，而費用應由有關業主負擔。根據小區公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。

7．消防系統

小區的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監察消防系統的運作。

六、裝修管理

1．政府法規、公約條文

用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發生違反法規條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業主可先向管理公司問詢。

2．用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。

3．裝修保證

（1）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區物業或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發還。

（2）第三者保險--為減少在裝修時發生意外所導致損失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。

4．裝修規則

（1）提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于桉宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業主需賠償一切修繕費用。

（2）裝修期間不得占用小工內公共地方，為保障其他業主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。

（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區內其他業主，用戶不要受到干擾和感覺不便。

（4）施工現場必須備有緊急醫療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發生事故時緊急應用。

（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業主單位進行裝修工程。

（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

（7）不可在小區內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。

（8）裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍，以防發生意外及有礙觀瞻。

（9）所有裝修工人在小區范圍內必須掛上管理公司發出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區范圍內或在物業范圍內進行工作。

（10）所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區范，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。

（11）裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管公司概不負責任何損失或遺失。

（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。

5、物業外墻

所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業外墻上。發吸任何上述違章行為，業主/用戶將需承擔所修正工程及管公司額外工作負擔費用。

6、裝修承造商

各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業構成破環，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。

七、人往前期的特別服務

尊敬的業主：

歡迎您入住XX物業管理有限公司小區管理處負責及管理的小區，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到XX物業管理有限公司丫區管理處為您提供的完善、高效的服務。

為了便于您盡快、順利地進駐小區，管理處開辦了裝飾、搬家業務，如您需要，請盡快與我公司聯系。

聯系電話：（裝飾）：XXX

聯系電話：（搬家）：XXX

八、業主及用戶的其他責任

1、物業用途限制

各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2、飼養寵物

住戶所飼養的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3、噪音氣味

為優質環境寧靜用戶切勿在其室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。