房地產宏觀調控的手段精選(九篇)

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第1篇：房地產宏觀調控的手段范文

【關鍵詞】政府調控；房地產市場；中央銀行

文章編號:ISSN1006―656X(2013)06 -00045-01

21世紀開始之初，隨著國家對房地產市場的開放和支持政策的實施，中國房地產市場迎來了發展，近十年間，國內各個城市的房價都在呈幾何形式上漲，翻了一倍有一倍。但是由于房地產的畸形生長，導致了房地產的泡沫經濟的出現，依長遠來看，這樣的發展不利于國家的整體發展。畢竟由于房價的持續上升，對買房的人們帶來了很大的經濟壓力，使社會產生動蕩，不利于國家的長治久安。而且現在的房地產市場的不法行為層出不窮，只是依靠市場經濟手段來進行調控的話，無法有效的遏制房地產市場中的違法違規行為，這時候必須加強政府的宏觀調控，只有發揮出政府的貨幣職能、監管職能等，才能夠保證國內房地產的持續健康平穩地發展。

一、政府加強對房地產市場宏觀調控的必要性

（一）這是由房地產市場在國家經濟中的地位所決定的

通過近十年來的發展，房地產市場已經成為促進國民經濟發展的主要力量之一，而且成為市場經濟的重要組成部分。房地產市場的健康發展關系到人們收入能否增長和國家經濟能否健康發展。而且與房地產產業相關的產業越來越多，已經成為了一個產業鏈，所以政府必須加強對房地產市場宏觀調控。

（二）房地產市場發展不健康所帶來的負面影響所決定的

房地產市場的畸形發展，導致房價的不斷攀升，使國家大部分居民都沒有足夠的能力來購買房屋，導致社會的不穩定，更加劇了社會的兩級分化，不利于社會的和諧發展。房地產的過快發展，使國家經濟發展出現泡沫化，而且建造房屋需要很多的原料、能源，易對環境造成破壞和污染。越來越多的企業將注意力都投放在房地產市場中，導致其他產業的資金投入減少，阻礙了其他產業的發展，讓國家經濟得不到全面的發展【1】。

（三）由市場經濟調控的缺陷所決定的

宏觀調控的主要目標如下: 促進經濟健康增長,增加就業,穩定物價,保持國際收支平衡。市場經濟的調控手段不是萬能的，它有著本身所固有的缺陷，市場具有自發性，即生產經營者是以追求利益為主和不正當的經濟行為；盲目性，即生產經營者自身無法掌握所有的社會信息，也沒有能力對經濟變化趨勢進行控制；滯后性。因此市場手段在對房地產市場進行調控的同時，需要加強。國家宏觀調控

二、政府對房地產市場采取的宏觀調控措施

（一）政府宏觀調控的行政手段

（1）建立健全政府對房地產的宏觀調控體系

房地產市場不單單只對國家土地產生影響，對房地產相關產業，如建筑在建造過程中所需要的水泥、鋼筋等產業，裝修時所需要的家電產業、家具產業等都會受到影響。所以政府在對房地產市場進行宏觀調控時，要建立科學合理的調控體系，始終堅持以市場經濟手段為主，國家宏觀調控手段為輔來對整個房地產市場進行調控。這樣可以減少因國家干預而對房地產市場產生沖擊，是房地產市場的價值忽高忽低，避免中國經濟出現泡沫經濟或倒退發展。房地產市場對于傳導國家政策起到中介作用，這就決定著國家必須加強對房地產市場的監控，可以設立一個完善的監控體系，根據房地產市場所反饋過來的信息來對政府出臺的宏觀調控進行調整，讓政府能夠更好地對房地產市場進行調控，讓房地產市場更加持續健康平穩地發展。

（2）加強對房地產價格的控制，制定合理的購房政策

政府可以借鑒其他國家的成功模式來制定科學合理的購房政策。如將房地產開發商劃入國家宏觀調控的手段中去，讓他們只負責為人們開發不同檔次的住房，以滿足不同收入人們的買房需求。對于經濟收入并不充裕的家庭可以給予他們一些財政補貼，可以在一定程度上減輕他們的經濟壓力。但是對于新買的住房在5年內不允許進行買賣，這樣可以減少房地產市場上的投機行為，使房價可以得到穩定【2】。

（二）國家的經濟手段對房地產市場制定科學合理的稅收調節制度

國家可以通過對不同檔次的住房采取不同的稅收政策，可以在一定程度上遏制房地產的畸形發展。如政府可以對開發商品適用房的開發商可以減免一些稅收，而對于建造奢華高檔的住房的開發商征收較高的稅，國家可以應用這些所得稅來支持其他有益于人們的住房建造項目。而且國家也可以先對發達城市進行房產稅試點。這樣就可以發揮市場經濟對房地產市場的首要調節作用，減少房地產市場上的投機行為。國家也要加強對二手房交易的控制，可以對二手房征收房屋交易稅，讓房地產市場更加持續健康平穩地發展。

三、政府調控措施對房地產市場的影響

（一）可以有效的遏制房地產市場投資過快的勢頭，讓投資金額有所回降。

（二）有利于對房地產企業結構進行優化，可以合理的進行土地開發，減少對土地資源的浪費。

（三）可以有效的緩解因房地產信貸和商品房價的快速增長給國家經濟和人們生活所帶來的危害。

四、結語

基于房地產市場在國民經濟中的重要地位，房地產市場在近幾年的過快發展所引發的房地產畸形成長給國家經濟所帶來的危害，還有市場調節功能本身所固有的缺陷，都要求國家加強對房地產市場的宏觀調控，應用宏觀調控中的行政手段和經濟手段，遏制房地產市場投資勢頭過快的趨勢；讓房地產企業結構進行優化；有效的緩解因房地產信貸和商品房價的快速增長所帶來的危害。讓房地產市場更加持續健康平穩地發展。

參考文獻：

[1] 盛新華. 對我國房地產市場宏觀調控的思考[J]. 時代金融.2011.5

第2篇：房地產宏觀調控的手段范文

“中國是個謎，但是它管用”

很多外國朋友都沒有辦法理解中國，感覺中國太復雜。對中國的宏觀調控就是這樣，許多外國朋友問過我，你們的物價很穩定，CPI（即消費者物價指數）不到3％，為什么要 “soft landing(軟著陸)”。因為在外國經濟學家的眼里，軟著陸是因為通貨膨脹，物價很高才需要做的事情。外國人看我們老講宏觀調控，可是并沒有看到我們正經八百地采用多少經典的貨幣政策和財政政策，相反，我們采用了許多行政手段和產業政策，這怎么能算是宏觀調控呢？

對于這些關心中國而又不太了解中國的朋友，我通常笑著告訴他們，中國人做事很靈活、務實，未必能按書本來套現的。重要的不在于我們說了什么，而在于我們做了什么；重要的不在于我們做的是否和教材一樣，而在于我們做的是否夠好。諾貝爾獎得主布坎南有一句話很精妙，“中國是個謎，但是它管用（China is a puzzle, but it work!）”。

談到眼下這輪始于2003年的宏觀調控，至今仍是眾說紛紜，爭論多多，尤其是認為宏觀調控并沒有把房價調下來，所以有很多的置疑。

其實問題并不如此簡單。雖然宏觀調控政策也許是有這樣或那樣的問題，效果也未必盡如人意，但也許是上帝眼下特別憐憫、祝福這個國家，崛起中的中國總是如此幸運，就連看上去未必那么規范、合乎經典的宏觀調控，也產生出喜劇效果，將中國經濟推向最好的增長局面。

本輪宏觀調控的喜劇效果

本輪宏觀調控最早是從2003年開始的。2002年，中國經濟已經完全走出1998年亞洲金融危機以來的陰影，而確認這一點并對經濟可能出現的新的過熱趨勢最為敏感的則是央行。因此，在2003年，央行扮演了宏觀調控的“先知”角色，開始對經濟發出緊縮的信號，出臺了旨在控制房地產過熱的121文件。

然而，由于SARS的光臨，經濟前景變得不確定，導致緊縮性的信號中斷，從中央到地方政府不僅沒有真正地去貫徹緊縮政策，反而出臺了一系列刺激經濟的政策。比如國務院出臺了旨在強調房地產發展重要性的18號文，而地方政府甚至出臺了更多的刺激經濟的辦法。

而事后我們清楚，SARS對中國經濟的影響并不大，因此政府刺激經濟的政策就好比是在夏天快要到來的時候送暖氣一樣，導致了本來就要走向過熱的經濟一下子真的過熱了。到了2004年1―2月，固定資產投資達到了53％的增長速度。這時候，所有的人都確信經濟已經過熱了，必須進行調控。

怎么調控呢？中央政府在2004年4月采取了一個急剎車的辦法，以整頓江蘇“鐵本”為開端，啟動了行政性的調控和產業政策的調控，硬是用鐵腕將投資速度像自由落體一樣在幾個月內迅速降下來。這一段的調控如果再進行下去，則有可能將中國經濟帶入硬著陸的危險。其結果，行政性的調控不到百日，即行停止，學界私下里稱之為“百日調控”。

此后，宏觀調控重新回到貨幣政策的調控。比如，CPI在2004年的7、8月份達到最高峰后，央行即上調了利率。隨后物價不斷回落，宏觀調控便重新進入到比較溫和并保持在溫和增長的地步。

在貨幣政策之外，所謂的“地根調控”粉墨登臺，主要目的是控制投資增長。特別是在2005年，政府認為，經濟很大程度上是因為房地產這樣的重點行業的需求與投資過熱導致，因此要以房地產調控為重點來達到宏觀調控的目標。其中的一個重點則是調控房價的過快增長，為此政府出臺了許多旨在調控房價的措施，包括財稅政策。

當然，期間政府還在匯率、利率、存款準備金手段上大做文章，吸取日本當年的教訓，權衡之下采取了人民幣加大浮動、漸進升值同時培育市場的戰略，這一戰略，現在看來相當成功，出口繼續保持旺盛，經濟繼續保持增長，而市場正逐步建立起來，人民幣有望逐步走向均衡匯率，一個大難題由此解決了一大半。

至于在利率等手段的操作上也相當高明。其目的很清楚，就是“沒收流動性”，即將過剩的流動性控制住。目前，“流動性過剩”已成一個最為熱門的話題，而政府在流動性猛增的情況下，居然能不急不忙地做到不讓流動性導致奔騰式的通貨膨脹，也沒有在資產領域出現特別明顯的泡沫，堪稱高手。

總體上，回過頭來看，宏觀調控已取得喜劇性效果。雖然東一鋃頭西一棒子，但宏觀調控的方向是對的，并且啟動及時，是在治理泡沫危機最恰當時點進入。更加重要的是，效果也還不錯。

房地產調控的戲劇性效果

這里重點說一說關于房地產調控的戲劇性效果。在進入到2006年后，政府意識到，房價調控其實僅僅是房地產諸多問題中的一部分，甚至可能不是最重要的部分，相比之下，房地產的公共制度，房地產的發展模式問題可能更需要去清理。于是2006年，中央政府出臺了一系列歷史性的新文件，力圖扭轉房地產的發展方向，使之從單純的效率導向轉為效率與公平兼顧，從單純的增長導向轉為發展與民生并重，從嚴重的收入分配不公平的模式轉向共享收益的和諧地產，這樣的做法本意是好的，也贏得了許多專家學者和民眾的叫好。但是房地產調控依然是唯一充滿爭議的部分，這里面具體又可以細分為幾個方面。

首先，是關于房地產調控的方向，有些人認為需要調控，有些人認為不需要。其實，在房地產調控的方向上應該不存在爭議。也就是說，經濟的確需要調控，房地產也確實需要調控，而把房地產作為調控重點也是正確的。

其次，是關于房地產調控手段的爭議。最大的爭議和批評是行政手段被認為用得過多，特別是到2006年，越來越從調控市場轉向調控市長了，由此導致了地方政府官員的不滿和力量的反彈，也導致了中央的宏觀調控政策難以完全落實到位。關于這一點，批評者的批評應該說很有理由，但他們忘了一點就是，政策不是寫文章，不可能完美。今天的彎拐得太急，是因為彎拐得太晚了。而中央政府與地方政府的矛盾在房地產調控中公開化和顯明化，也并非全是壞事，因為中國財政聯邦主義的增長模式已經走向困境，必須進行變革，而在長期性、規范性的變革實現之前，人治難于避免。

另一個爭議，是政府較多地控制房地產需求，也就是“需求管理”占了上風，但“供給管理”缺乏甚至做反了，因為政府沒有通過土地的供應進而通過房地產建設面積的增加來平抑市場，恰恰相反，政府出臺了許多限制供應、減少供應的辦法，這無異于給房地產市場火上澆油。這一批評我以為最為有道理，點中了要害。事實上，許多人通常將121號文與18號文對立起來看，但筆者卻一向以為，這兩個文件事實上可以相輔相承，即121號文強調的是需求管理，而18號文強調的是供應管理。按這兩個文件的思路，中國房地產一方面緊縮需求，另一方面能夠增加供應，就是最完善的思路了！政府擔心耕地減少，死守耕地面積多少多少是不對的！理由很簡單，政府最應該看重的是土地的使用效率是在不斷提高還是降低，而不該過于關心土地是該用于農業還是用于工業或者房地產。

房價上漲并不是衡量宏觀調控是否正確的標準

前述宏觀調控效果是好的判斷，可以從以下幾個角度來看。首先，房價仍然在漲并不是衡量宏觀調控是否正確的標準。許多人看到房價沒有跌，甚至還在漲，因此批評宏觀調控就是失敗的。其實，問題應該這樣來看，如果沒有宏觀調控，房價可能會漲多高，現在有了宏觀調控，房價又漲了多高，這中間的差距便是宏觀調控的效果，而不能僅僅因為房價還在漲就說宏觀調控沒有取得效果。

假設沒有宏觀調控，中國的房價究竟會漲多高？這一點，我們很難估算，但可以對比兩個數據。一是上海房價在沒有宏觀調控前曾經飛漲，二是股票市場沒有針對性的宏觀調控，因此在2006年的飛漲。根據這兩個對比數據，可以相信，如果沒有宏觀調控，全國的房價有很大的可能都會像暴漲時期的上海或者暴漲的股票那樣猛漲，也就是說，會比現在漲得更厲害，更加讓人不可接受。而現在，房價雖然還在漲，但價格的上漲已經受到抑制。這就是宏觀調控的效果。

其次，因為房地產宏觀調控對泡沫的關注，結果無意中導致房地產的游戲規則發生了變化，這將帶來今后房地產發展的健康并增進整體經濟的健康。這是一件喜事！

第三，市場比過去更理性了。比如，開發商過去只要能拿到地就能賺錢，其他一概可以不考慮。中介在上海房地產最熱的時候，根本不問價格，只要能拿到房就行。現在情況顯然已不是這樣。開發商更加慎重、理性，筆者參加許多會，發現開發商們不僅關注起企業競爭力、融資這樣的實務，甚至開始關注“責任地產”、“和諧地產”、“綠色地產”這樣的關乎行業發展的深層問題來。房地產的中介，也比過去更講求服務質量。就連購房者也變得更加理性。一些人開始認真考慮租房還是購房的問題，還有的人開始等候，看看“限價房”以及經濟適用房、廉租房更多推出后市場會有什么表現。所有這些，反映出這個市場現在正朝向更理性、更健康的方向走，這些也是宏觀調控的貢獻。尤其是當我們將房地產市場與浮躁、投機氣氛濃厚的中國股市對比，與近乎不顧一切的基金經理們對比，就更顯出宏觀調控后相對成熟與寧靜房地產市場的可貴來。

第3篇：房地產宏觀調控的手段范文

關鍵詞：房地產經濟；國家宏觀調控；金融市場體系

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 02-0000-01

所謂房地產經濟，指的是國家通過經濟控制、法律行政等多種形式，從宏觀大局上對房地產市場進行有效指導、監督、調節和控制，促進房地產市場的供求及其結構平衡優化，實現房地產業與國民經濟的平穩協調發展及共同促進。目前，房地產業堪稱我國國民經濟的支柱產業，但在其飛速發展的過程中，存在著不少問題，政府對房地產業的宏觀調控措施層出不窮，自2010年宏觀調控手段更是由“寬松”向“收緊”方向轉變，其目的更多的是促進房地產業持續、健康、穩定發展，進一步構建社會主義和諧社會。

一、房地產市場的特性

房地產又稱不動產，顧名思義，是一種不可移動的特殊商品，與其他類型商品形成了較大區別。房地產雖然具有不可移動性，但可以隸屬于某人或某機構，因此，房地產交易應運而生。房地產市場就是指令土地和各種類型物業（ 如： 住宅、寫字樓、商店和工業廠房等） 的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產交易價格達成一致的任何安排。房地產開發則是動態過程，具有整體過程長、資金投入大的特征，房地產開發預算也存在很多隨客觀條件而變化可能。因此，房地產市場是房地產權益的交易市場，是地區性的市場，不同區域均有著不同市場條件、供求關系、價格檔次不同的房地產市場。目前，房地產人群仍舊是我國房地產消費者隊伍的支柱，多數人都是出于自住目的購房，只有很少一部分人希望通過房地產投機達到增加收入的目的。因此，對于多數房地產消費者來說，了解房地產最新價格及市場行情，根據自己購買房地產的位置及附屬設施等情況明確價格因素，仍舊存在一定困難，具有一定的不透明性。

二、當前我國國家宏觀調控政策不理想的原因

如前所述，隨著我國房地產市場向“泡沫經濟”轉變，2010年，我國針對房地產市場的宏觀調控政策開始由“寬松”走向“緊縮”階段。首次“緊縮”宏觀調控的“國十一條”一經出臺，在2010年年初，我國房價出現了交易量下降、房價上升緩慢的現象。而之后的“國十條”及其實施細則，則出現了模棱兩可等問題，對相應的重要概念沒有明確做出界定，更多地將權限下放各城市自主打擊房價過高現象，直接導致實施效果欠佳。同時，“國十條”中打擊炒房最有效的措施“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”（即房地產特別稅和收益稅） ，直至今日仍舊無法完善開展。而“國十條”中制約開放商的手段――對土地增值稅進行重點清算稽查，并未見到具體實施和具體部門負責。房價之所以居高不下，最根本的原因在于地方政府與房價的升降有著緊密的聯系，我國實施的是國有土地“招拍掛”的出讓方式，這種方式必然使掌握壟斷性土地的政府成為了房地產市場的利益主體，政府通過國有土地使用權招標等形式，參與到房地產經濟之中，將土地租賃價格不斷提升，達到促進當地經濟發展、減輕財政債務的目的，從而進一步促進了房價的連連攀升。因此，地方政府往往不愿意配合國家的宏觀調控政策，使政策處于難以落實的尷尬局面。

三、加強我國房地產經濟國家宏觀調控的對策

（一）進一步完善我國房地產業的稅制改革，制定修訂各類房地產稅法

要通過制度建設，使政府的各項房地產措施有法可依，進一步規范房地產評估機構，清理房地產業漫天要價的現象。要及時分析房地產收費項目，將隸屬經營性的收費項目轉入經營收入項目；將部分房地產收費改為稅收項目；將必須保留的收費項目，如各類手續費、資源及補償費等項目，列入規范收費序列。

（二）優化稅收結構，加大房地產擁有環節的稅收調控力度

不僅要不斷完善房地產銷售、二手房交易環節稅收體系，還要加大對擁有房地產環節的征稅力度，可按面積及擁有房地產套數情況，對房地產擁有環節征收物業管理稅、土地價格稅、農地收益稅、空地稅、高檔消費稅、定期土地增值稅等各種名目的稅種，讓持有過多不動產的投機者無利可圖，遏制炒房現象。

（三）實行差別稅收制度，發揮房地產稅的價格杠桿作用

目前我國已經開始實施差別稅收制度，但力度仍需加大，主要是注重房地產的評估價值，并從稅收征收上區別對待一套房、二套房及三套房，從而能夠充分發揮房地產稅的價格杠桿作用。

（四）在打擊房地產投機行為的基礎上，保證居民基本居住條件

積極推出保障房建設，改善城市中低收入人群的住房條件。同時，關注絕大多數人群，規范引導房地產市場向健康方向發展，打擊房地產的投機炒作行為，促進多數居民通過房地產市場交易解決自身住房問題，讓我國的房地產市場向居民消費為主導方向上走，提高廣大人民群眾的生活水平和生活質量。

四、結束語

總之，作為政府而言，必須把房地產宏觀調控放在首位進行到底，關注中低收入人群及絕大多數人群的根本利益和剛性需求，堅決打擊遏制炒房投機行為，通過稅收等調控手段，使房地產市場向平穩健康方向發展，唯有此，才能真正贏得民心民意。

參考文獻：

[1]鐘大能.公平與效率：我國房地產稅制的功能取向與稅種設置改革研究[J].改革與戰略，2008.

[2]余建源.中國房地產市場調控研究[D].上海社會科學院，2009.

[3]孫薇.我國房地產經濟宏觀調控下的變化[J].管理學家，2011（08）.

第4篇：房地產宏觀調控的手段范文

[關鍵詞] 當前宏觀經濟 經濟周期 房地產

我國房地產從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調控抑制房地產的價格上漲過快,隨后2007年價格再次較快上漲,再到由于金融危機的影響帶來的2008年價格開始明顯下降,都顯示出房地產經濟周期與宏觀經濟波動的關系日益緊密。

因此,進一步研究我國房地產經濟周期波動主要由哪些因素影響,房地產價格波動對宏觀經濟中的社會總消費與總投資有什么影響,應如何進行宏觀調控,具有一定的現實意義與理論價值。

一、20世紀90年代以來中國宏觀經濟調控的階段分析

20世紀90年代以來,中國宏觀經濟出現了三次較大起伏,隨之經歷了三次時間集中、規模和力度較大的宏觀調控,這三輪宏觀調控都比較主動地采用了間接的經濟手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調控

針對1992年的經濟過熱,從1993年起實施的緊縮性的宏觀調控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當時混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴大內需為主的擴張性宏觀調控

針對1997年經濟偏冷,從1998年開始實施擴張性的宏觀調控,更多地采取擴張性的積極財政政策和穩健的貨幣政策,同時采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調控

針對2003年經濟運行中又出現的一些新的不穩定、不健康因素,從2004年開始實施的中性宏觀調控,政府果斷做出了加強和改善宏觀調控的決策,在手段的運用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當前中國宏觀經濟形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經濟周期的上升階段,并且經歷了持續六年的經濟繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經濟持續快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價總水平逐步擺脫了20世紀90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費物價指數(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達到4.8%。進入2008年,CPI進一步創新高,由農產品和食品引發的價格上漲,逐漸向其他商品和生產資料領域擴散,以致許多學者作出這樣的判斷:中國存在著由結構性價格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風險。

2.投資增長持續偏快,推動中國經濟過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產投資增長速度分別達到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經濟而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經濟走出蕭條實現持續增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經濟走向過熱。

3.信貸規模擴張,流動性過剩問題突出

與經濟高速增長,與投資擴張相伴生的,則是不斷擴張的信貸規模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴張周期來看,2000年以后,銀行信用系統逐步擺脫了1997年金融危機所造成的緊縮局面,而處于一個持續擴張的時期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運行狀態。

4.房地產和資產價格上漲孕育了巨大的經濟泡沫與經濟風險

房地產與股票價格膨脹產生的偏離經濟基本面的資產泡沫,導致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應量,吹大了資產泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產泡沫崩潰后經濟劇烈收縮重組的巨大風險。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經濟帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿易保護主義和反傾銷實施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機性資本流入中國的資本市場和房地產市場等。這些都對經濟過熱和結構失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經濟風險對中國宏觀經濟運行的不利影響逐步顯現

除了國際原油、農產品價格持續走高推動國內生產成本和物價上漲外,2007年3月美國發生的次貸危機逐步拉開了美國經濟衰退的序幕。國際經濟環境惡化不僅對中國未來的出口貿易產生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調控政策的獨立性與有效性,特別是美國為刺激經濟所采取的擴張性宏觀經濟政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經濟政策的逆周期調節效應。

三、我國房地產經濟周期的波動和影響因素

事實證明,由于宏觀經濟發展波動性以及房地產業內在的多種經濟因素的影響,房地產業的發展呈現出周期性的特征。從第一次經濟危機開始,到第二次經濟危機爆發之間,定義為一個經濟周期。每個經濟周期都會經歷繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。

1.我國房地產經濟周期的波動

我國房地產業發展經歷了一個從萌芽起步到不斷發展壯大的過程,這個增長過程不是平穩的而是波動性的,發展至今,大致經歷了四個周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發現中國房地產周期的表現形式在發生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴張的時間比在減少。可以判斷,未來中國房地產周期除了延續這一趨勢外,還將表現為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規律性。中國房地產業的發展是改革開放和市場經濟發展的產物,尤其是住房制度體制改革推動的結果。

從20世紀80年代初開始,我國房地產業發展已經經歷了三個周期,目前正處在第四個周期。房地產業的快速發展引發了不少經濟和社會問題,出于對房地產發展過熱的擔心,國家為此出臺了一系列宏觀調控政策。房地產業發展中出現的過熱現象,實際是其發展周期波動規律的表現。研究導致房地產周期波動的原因及政府應采取的宏觀調控措施,對于房地產業可持續發展意義重大。

2.影響房地產周期波動的因素

分為內生因素和外生因素,內生因素在本質上決定著房地產周期波動的周期性和持續性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時,房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。只有房地產供給和需求在總量和結構同時平衡的情況下,房地產經濟才能持續快速發展;供求總量和結構任何一方面出現嚴重失衡,房地產經濟就需要進行調整,繼而引發房地產經濟的波動。

房地產投資。進行房地產投資決策時,房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮,對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素。指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素,在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經濟與技術因素。房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關,宏觀經濟增長率越高,房地產業發展速度越快;在經濟發展的不同階段,房地產業的發展水平有所區別。此外,技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊,影響房地產周期波動。

(3)隨機因素,指地震、洪水等自然災害,戰爭、等社會突發因素,以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續很長時間。

3.對我國房地產業宏觀調控的建議

目前關于我國房地產業發展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點:未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經過熱。筆者認為這兩種觀點都有失偏頗,房地產業發展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進程還遠遠沒有結束,房地產業在發展過程中周期性波動是很自然的經濟現象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產業進行宏觀調控,防止房地產業出現大幅度波動。

(1)在加強周期性規律研究的基礎上,正確判斷房地產業發展周期所處階段。在現實經濟生活中,一般可以通過房地產投資量的增減、產業增長率的高低、房價的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標來分析和衡量房地產業的周期波動,評判房地產業發展周期所處階段。為此,應加強房地產周期的研究,積累經驗,建立房地產周期運行的監控指標體系,為正確評判房地產業發展周期所處階段提供科學的依據。判斷正確與否,是實施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預先采取措施,避免大起大落引起的強烈震蕩。當前,房地產業在我國經濟發展中的作用越來越大。未來幾年,擴大內需仍是我國一項基本國策,如果沒有房地產市場的活躍,擴大內需就會缺少活力,經濟發展也將缺少動力。因此,宏觀調控政策首先要立足于保持房地產業的健康發展。一方面,根據國民經濟的發展狀況,力求與之相適應,防止房地產業過熱或過冷;另一方面,也要充分發揮房地產業的新經濟增長點作用,積極促進國民經濟的發展,延緩周期波動,縮小波幅,實現可持續發展。

(3)要處理好我國各地房地產業發展周期的差異性與宏觀調控政策統一性的矛盾。我國各個地區經濟發展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產業發展程度不一,且房地產業具有明顯的區域性特點,這就決定了房地產周期既有全國性的周期,也有各地的發展周期。因此,房地產宏觀調控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執行。宏觀調控政策更應是指導性政策,由各個地方結合本地實際情況參照實行,用科學的發展觀去調控我國的房地產市場。

參考文獻:

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[2]陳秀梅 韓和林 趙元兵:我國房地產價格波動對經濟的影響分析―兼論我國房地產宏觀調控[J].價格理論與實踐,2009(1)

[3]田成詩. 我國房地產價格與宏觀經濟景氣關系實證分析[J]. 價格理論與實踐,2009(7)

第5篇：房地產宏觀調控的手段范文

（一）房地產價格的法律性質定位

我國《價格法》對商品和服務價格的定價權有明確的分類和比較具體的規定：大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。在必要時可以實行政府指導價或者政府定價的商品和服務主要包括：與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；資源稀缺的少數商品價格；自然壟斷經營的商品價格；重要的公用事業價格；重要的公益價格（參見我國《價格法》第3條、第18條的規定）。從我國《價格法》的規定上來看，房地產應屬于與人民生活關系重大的極少數商品，就此而言，政府應有權對房地產價格實行政府指導價格或者政府定價。但是，除依靠自己的能力不能滿足基本的生活住房需求者外，政府沒有必要以指導價格或者政府定價的方式調整房地產價格。生活在小城市還是大城市、生活在城市中心區還是周邊地區是居民的自由選擇，應該由居民自身根據其收入情況進行自主安排，政府不能代替居民個人選擇其生活。并且，房地產價格也是調節城市規模的基本手段。否則，大城市的規模會無限擴張。

（二）房地產價格的調控目標定位

從世界各國的實踐來看，房地產既是消費品也是投資品，這是一個無法改變的事實。在房地產價格呈上漲趨勢時，必然有大量投資資金涌入房地產市場，從而進一步推高房地產價格，形成其價格的非理性上漲和房地產價格泡沫，直至這種趨勢的結束，形成價格的大幅度波動。這不僅會嚴重影響居民的正常生活，也會對國民經濟的正常運行造成極大的破壞。因此，國家必須對房地產價格進行必要的調節、控制，使房地產市場趨于理性。但是，在房地產價格調控過程中，有幾個基本定位也必須明確。第一，我們調控的目標應是使房地產盡量成為消費品，但不可能使其絕對變成消費品。第二，房地產價格高于成本較多并不一定意味著就有價格泡沫，其中很大的成分是“級差地租”，不應將大城市、尤其是大城市中心區的房地產價格回歸到供給價格作為調控目標。第三，房地產價格調控的目標不是改變其價格變動趨勢，而是限制非消費需求、盡量降低其波動幅度。

二、房地產價格調控手段的評價

從世界各國爆發的房地產價格危機來看，政府采取必要的手段進行調節、控制是必要的。但是，政府的宏觀經濟調控權不是一種任意性權力，采取任何一項宏觀調控措施都必須經過充分的論證，都必須嚴格限制在法律許可的范圍之內。否則，就構成權力的濫用。

（一）調控手段的財政法評價

財政法是以“整體公平”為基本價值追求的財產法律體系，利用財政資金補貼本財政區域內的貧困居民，滿足其基本的生活需要是財政的職責。但是，也必須明確財政資金是納稅人的收入，動用財政資金必須按照預算程序，經本級立法機關許可。本人認為，動用財政資金為某些特殊群體建設所有權歸屬于購買者的廉價住房，并且還規定各地必須建設的數量是對納稅人財產的不合理剝奪，納稅人不應有向低收入者提供廉價住房的義務。人們的收入水平是不斷變化的，向目前的低收入者提供永久的財產不具有合理性。在我國目前的整體收入水平條件下，政府只能向低收入者提供公租房，以解決其基本生活問題。政府廉價住房市場的種種腐敗問題，在很大程度上正是由其不合理的宏觀調控措施導致的。

（二）調控手段的稅法評價

稅收是調整商品價格的重要手段，但是，也必須明確，稅收是剝奪納稅人財產的手段，它不僅要求具征收的合理公共理由，必須有使用的合理公共用途，還必須有剝奪公民財產的立法程序，征稅不是政府的行政權力，必須具有法律的授權。另外，稅負是可以轉嫁的，在需求彈性較小，供給彈性較大的情況下，納稅人完全有能力將稅負轉嫁給房地產的購買人。在此條件下，稅收不僅不是抑制房地產價格的手段，反倒成了推高房地產價格的工具。就本人了解的情況，在我國目前的房地產市場上，實際的負稅人都是房地產的購買人。雖然，從長遠來看，征收房產稅會有助于抑制房地產投資的規模，但它同時也必須付出相當高的征收成本，就我國目前情況來看還不具備將房產稅真正變成財產稅的條件。

（三）調控手段的金融法評價現實的房地產需求是以資金為前提的，調整房地產交易中的首付款比例、限制金融機構貸款比例

和貸款利率，確實能夠起到降低房地產購買力的作用，實施差別化住房信貸政策對調節、控制房地產價格會產生明顯的效果。但是，也必須考慮到它與我國整個金融市場化改變之間的關系，不僅簡單地因為要調控房地產價格使整個金融市場化改革走回頭路。另外，房地產投資與股權投資、債權投資和產業投資具有替代性，在限制房地產市場投資需求的同時，必須為近10萬億規模的民間資金找到一個合理的替代性投資品，應進一步開放股權投資市場、債權投資市場和產業投資市場，引導社會資金向合理的方向流動。否則，僅靠“堵”的手段是建立不起社會主義市場經濟體系的，還必須注意資金流向的“疏”導。（四）調控手段的市場法評價從房地產市場自身來看，本次房地產調控的主要手段是增加房地產供給、控制居民個人的房地產需求，這些手段無疑會對抑制房地產價格起來一定作用。但是，也不能高估其作用的程度和由此而產生的負面影響。首先，增加房地產供給并不一定就能夠抑制房地產價格，我們現在能夠增加的僅是城市周邊的房地產供給，不可能再增加城市中心區的供給。因此，增加供給對房地產價格的影響是有限的。第二，限制居民房地產的購買權，面臨著這種限制的合法性問題，以及這種限制與我國戶籍制度改革的矛盾，同居民改善住房條件、提高生活水平的矛盾問題，同我國市場經濟改革總體目標的矛盾問題。

三、房地產價格調控的經濟法學思考

我國經濟體制改革的總體目標是建設社會主義市場經濟體系，市場經濟必須是法治經濟，而不能是人治經濟或政府治經濟。就總體而言，房地產價格調控是符合建立法治經濟的總體思路的，但在具體操作上離法治經濟的要求還是有距離的。

（一）經濟法的價值目標

法學是以價值追求為核心的，經濟法的核心價值追求就是維護整體經濟利益，具體來講，就是要保持社會經濟的高速、穩定、協調增長。因此，經濟法并不排斥宏觀經濟調控。但是，宏觀經濟調控必須有利于經濟的穩定增長，盡量減少經濟波動所帶來的損失，而不是加劇經濟波動，影響居民安定的社會生活。從我國多次的房地產價格調控來講，都事實上造成了許多居民生活和經濟的較大波動，并不能全面滿足經濟法的價值追求。

（二）法律與政策的邊界

政府宏觀經濟調控失當是由多方面原因造成的，但其核心問題是沒有把握好法律與政策的界限。就房地產價格調控來講，既然我們能夠確定它是一個長期問題，許多手段就必須以法律的形式確定下來，制定明確的“政府住房補貼制度”、“房地產稅收制度”、“房地產金融制度”、“房地產購置資格制度”等法律制度，使社會對房地產市場的變化有一個合理的預期，把社會各方面關系房地產的權利（力）義務（職責）關系確定下來，也使社會公眾能夠從長遠出發來安排自己的生活。但是，我國房地產市場缺少法律制度的規范，主要依靠不斷變化的行政政策進行調控，政府又不斷在“強力刺激”和“嚴格控制”之間徘徊，從而導致房地產市場和價格的大幅度波動，這實質上是法律與政策的界限不清造成的。

（三）宏觀調控權的性質

第6篇：房地產宏觀調控的手段范文

一、2002年以來央行制定的房地產宏觀調控措施

(一)2002年8月，建設部、國家計委、財政部、國土資源部，中國人民銀行，國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見(建住房[20021217號)

因國家采取一系列鼓勵住房消費政策，房地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展，拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，局部地區房地產投資增幅過大、土地供應過量、商品房結構不盡合理、價格增長過快。為了加強金融對房地產市場的宏觀調控、防范房地產引發的金融風險，《若干意見》規定，對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。對個人貸款，央行要求要完善個人住房貸款管理辦法，要健全個人住房貸款擔保制度，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收。要求完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》(國發[2002)12號)，完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。

(二)中國人民銀行關子進一步加強房地產信貸業務管理的通知(銀發[2003]121號)

該《通知》從8個方面規定了央行房地產市場宏觀調控的手段：(1)加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；(2)嚴格控制土地儲備貸款的發放；(3)規范建筑施工企業流動資金貸款用途；(4)加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；(5)強化個人商業用房貸款管理；(6)充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；(7)加強個人住房公積金委托貸款業務的管理：(8)切實加強房地產信貸業務的管理。中國人民銀行對違法違規行為要責令商業銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

(三)2004年、2005年央行上調貸款利率

2004年央行上調貸款基準利律，結束了1996～2002年我國8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費者的購房需求，拉動了國內經濟增長。由于國內證券市場秩序混亂，上市圈錢現象嚴重，司法救濟不力，中小投資者利益得不到有力保護，證券投資熱情銳減；投資國債安全，但發行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產市場，導致房地產市場存在一定的泡沫。為遏制越來越嚴重的房地產市場的投機行為，央行于2004年10月、2005年3月上調住房貸款利率。其中，2004年10月，自營性個人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調整到4．95％；5年以上的由5．04％調整到5．31％。個人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調整不同于2004年的調整：將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6．12％的0．9倍。同時，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。

(四)2005年3月中旬，央行提高商業房貸逾期罰息利率

央行規定，將各商業銀行執行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時給商業銀行一定的自。此舉無疑將提高少數惡意房貸欠款者所繳納的罰息數額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。

(五)2005年4月，央行與建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、稅務總局、銀監會聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中規定央行要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。

二、央行房地產宏觀調控措施存在的問題

央行主要通過利率上調、控制信貸發放、強化信貸資金管理等手段，加強對房地產市場的宏觀調控，發揮了一定的調控作用。但上述措施大多以“若干意見”和“通知”的形式表現出來，效力層次較低；而且沒有規定商業銀行違背這些“若干意見”和“通知”時的具體法律責任，導致其權威性、嚴肅性和剛性不夠。各商業銀行，在自身利益的博弈下，在執行這些“若干意見”和“通知”時采取變通措施，導致央行宏觀調控的預期效果大打折扣。

2005年3月央行將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其基準利率是6．12％，其利串下限為貸款基準利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒有做出明確規定。各商業銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據貸款人的具體信用情況或購買的房地產項目確定。甚至在有些地方，商業銀行之間達成協議，統一適用6．12％。這些做法有以下幾點不妥：①取消住房貸款優惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，這雖然在理論上有助于商業銀行加強金融風險管理，逐步實現利率市場化，但增加了普通購房人的負擔。②對利率上調之前簽訂的貸款合同，若適用基準利率，違背《合同法》關于格式合同的規定，除非雙方意思表示一致。《合同法》第4l條規定：對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當事人對利率上調前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時，應當作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對商業銀行之間的利率協議沒有作出禁止規定，這不利于保護廣大借款人的利益。

三、完善央行房地產宏觀調控措施的法律對策

規范宏觀調控的法律制度應遵循的重要原則之一是有限干預。即國家宏觀調控應尊重市場規律，充分發揮市場配置資源的基礎性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會上的講話》中指出：“國家有效的宏觀調控，是建立和完善社會主義市場經濟體制所必須的。要在充分發揮市場配置資源的基礎性作用的同時，加強國家的宏觀調控，使國民經濟更好地健康發展。”

市場經濟，在某種程度上，是投機經濟，只要不過分脫離價值規律，無須一棍子打死市場經濟中的投機行為。房地產作為市場經濟中組成部分，應允許一定的投機行為存在，但應用系統化的制度調控該行為，將其負面影響控制在合理的范圍內。為此，應從以下方面完善中央銀行房地產宏觀調控措施：

(一)央行在制定宏觀調控措施時，應尊重市場規律，強化違反其規定的法律責任，包括民事責任、行政責任和刑事責任，追究違反規定的商業銀行負責人和直接責任人的法律責任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強中央銀行宏觀調控措施的剛性，更有效地發揮中央銀行的宏觀調控作用。2005年4月6日上海商業銀行禁止轉按揭，這背離了市場經濟：規律，也違背了《合同法》第四條規定：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。商業銀行禁止轉按揭，限制了房地產的正常交易，央行對該行為應予以查處。銀行之間簽訂利率協議，在日本很可能被認定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔相應的法律責任。央行在制定宏觀調控措施時，可以借鑒日本的規定。

第7篇：房地產宏觀調控的手段范文

【關鍵詞】房地產經紀 宏觀調控 策略

一、房地產經濟中貨幣政策問題與策略分析

（一）貨幣政策存在的問題

我國對房地產市場調控的主要手段之一是貨幣政策，房地產市場調控效果與貨幣實際負利率、寬松的信貸條件、貨幣的快速增長都存在較大聯系。其中房地產投資與銀行貸款的關系較為密切，所以房地產投資能夠通過信貸政策獲得調節。但是由于隨著經濟的增長信貸規模通常會超出既定目標，并且銀行為了獲取利益會堅持擴張房地產貸款這一業務，因此房地產經濟在信貸政策的調控下不會發生明顯效果。另外，房地產周期變動與利率變動關系密切。通過利率對住房貸款成本的提升作用，能夠形成對房地產需求的抑制，需對房地產需求進行刺激時利用利率的相反作用即可。

（二）貨幣政策策略分析

政府相關部門應當結合當前房地產處于剛性需求狀況，通過存款準備金率的提升來實現對房地產價格的有效控制，相對于減少房地產開發貸款這個方法效果更佳明顯。房價上漲通過減少貸款只能獲得短期抑制，長期減少貸款則會降低供給量，反而提升房地產價格，所以商業銀行應根據央行的引導對信貸投向進行調整，通過緊縮流動性實現對投資性購房的抑制，并適當收縮房地產信貸，將提高存款準備金作為房價調控的主要貨幣政策工具。對利率政策進行使用時，應對投機性需求和消費需求進行區分，并采取對正常購房的低收入人群采取優惠的信貸政策與利率的靈活措施，同時為了對投機性需求的抑制應提高二套以上購買者按揭利率。

二、房地產經濟中財政政策問題與策略分析

（一）財政政策存在問題

當前房地產市場中普遍存在著信息不對稱和壟斷現象，這使得嚴重的利益分配與博弈機制的扭曲長時間存在于金融部門、政府、開發商、消費者等主題之間。又因為當前各個地政府財政收入和支出之間缺口嚴重，地方政府的主要財政收入不得不依賴土地。地方政府利用房地產業發展獲得的收入對地方債的過度屏障進行限制，土地價格隨之不斷走高，使得購房者成為政府這一行為的最終埋單者。而在2014年全國地方財政收入的五層以上來自于土地出讓。在房地產業發展為地方財政主要來源地情況下，市場主體之間利益分配會因房地產的宏觀調控而發生調整，因此不同主題對宏觀調控懷有的態度和方式各異。特別是地方政府擔心地方財政收入受到調控的影響，經常消極對待國家的宏觀調控政策，使得宏觀調控的作用很難有效發揮。

（二）財政政策策略

對于地方政府財政收入過度依賴土地財政的現狀，各級政府應當對財政體制進行改革，通過對地方稅制的完善以及地方財權的強化，實現對地方財政資金緊缺問題的根本解決。具體操作中可以利用多元化城市公共投資機制形成對政府謀求預算外收入動機抑制，并通過對地方政府的稅源和稅基的擴大為地方政府具有相對充裕的自由財力提供保障。同時應當對房產稅、遺產稅等稅種進行征收，通過地方稅體系的完善，推動地方政府財政向稅收財政方向發展。同時還應當對科學的績效評估體系進行建立，對以往GDP和財政收入為主的考核標準進行變革，在考核目標中納入增加保障房建設、控制房價過快上漲，進而實現對地方政府過渡依賴土地財政行為的控制。

三、土地政策問題與策略分析

（一）土地政策存在的問題

我國從2005年開始通過土地政策開展對房地產市場的宏觀調控，在房地產市場運行調節中相關土地政策發揮了積極作用，調控思路從最早強調土地供給變為當前土地供給優化，后期用地的管理和預算調控越來越受到重視，進而形成了對開發商行為的有效約束。通常來說應通過減少土地供給量抑制房地產市場的過熱投資，通過擴大土地供給量滿足房地產市場需求，但土地資源總量有限，所以只能在一定范圍內范圍內應用土地擴張政策。同時相對于貨幣政策，土地政策具有時滯性長的特點，使其短期內對房地產市場的影響效果得到限制。另外，由于當前土地政策細致化、差異性、彈性的缺乏，影響了不同結構、不同用途、不同城市規模、不同區域土地供應量配給的合理性。

（二）土地政策策略

房地產的價格很大程度上取決于土地供給，因此國民經濟穩健發展的重要基礎之一就是土地市場規范化，房地產經紀可持續發展也以此為前提。政府部門應當對市場化的土地供應制度進行建立健全，通過對土地審批和監督的強化，促進當前土地出讓金收取、土地審批、土地規劃等權利集中于政府的狀態的改變。同時提升提地供給量時，應當保證保障房建設土地供應面積在所有土地童穎面積中的比重也獲得相應的提升，此外還需對土地供給的速度進行有效控制，避免過度開發和透支的發生。地方政府部門對土地出讓計劃進行規劃時，應當對房地產市場現狀和土地市場供需水平進行全面考慮，進而對計劃進行科學調整，為增加調配房地產用地供給量提供依據。地方政府對土地政策的內容進行制定時，應當制定差異化和具備一定彈性的政策以適應住房用途的不同、城市規模的不同、城區的不同。此外還應當嚴格查處未經批準擅自變更土地用途和保障房用地建設的行為，進而形成對房地產市場秩序的有效規范。

第8篇：房地產宏觀調控的手段范文

【關鍵詞】房地產經濟 安全 政府控管

一、前言

中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場， 伴隨著我國城鎮化的快速發展，中國的房地產業也得到了快速發展，而房地產經濟安全一直是困擾房地產業的重要問題。房地產經濟安全受到各種外在和內在的因素影響，由于市場機制本身的局限性，單純依靠市場的力量已經無法自覺自動實現房地產經濟安全。因此，對房地產經濟的調控與管理成為維護房地產經濟安全的必然選擇。

二、對房地產經濟實行政府控管的必要性

（一）土地資源的有限性

眾所周知，我國是一個資源大國，土地資源豐富，然而，我國又是世界上人口最多的國家，這一現狀決定了我國的人均占有土地面積少之又少。加之自改革開放以來，我國的經濟飛速發展，城市化發展迅速，對土地資源的需求量越來越大，而人口仍舊處于不斷增長的態勢。因此，人口的不斷增加、城市的發展、經濟增長造成對土地資源的需求日益增長。而土地資源的有限性這一現實決定了土地總處于稀缺狀態，而且近年來，伴隨著城市改造與經濟建設的不斷發展，對土地資源的浪費日益嚴重，土地將成為越來越寶貴的資源。又由于土地利用狀態更改的困難性，一旦土地作用于某種用途，其利用形態就基本固定，很難更改。如果強行調整，其調整所花的費用相當驚人。因此一旦土地配置失誤，對城市、社會和經濟發展都將產生無可挽回的損失，為了合理、充分、有效利用土地資源，杜絕土地浪費，政府控管是必不可少的。

（二）房地產業是國民經濟的先導性、支柱性和基礎性產業

房地產作為一種特殊的商品，既是人們的生產資料，又是生活必需品。房地產是社會生產和生活的基本載體，是城市經濟活動的重要物質要素。自改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴隨著城鎮化的快速發展，中國的房地產業得到了快速發展。我國房地產業的快速發展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮面貌、相關產業發展，促進社會經濟發展，發揮了重要的作用。據統計，房地產業的快速發展能夠有效構成一個良性循環的城市產業鏈，在房地產業開發、經濟、消費過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等 50 多個國民經濟的產業部門，它的發展能夠帶動一大批相關產業共同繁榮。同時，房地產業也是構成社會財富生產的重要部門，很多國家和地區的房地產業已成為國民經濟的先導性、支柱性和基礎性產業。房地產業產值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。

（三）房地產業的自身特點

作為國民經濟的支柱產業之一的房地產業，其能夠有效帶動國民經濟的發展、提高人民的生活水平、帶動相關產業的發展。然而，我們不可忽視的是，房地產作為一種特殊的產業，其自身擁有著不同于其他產業的特殊特點。房地產投資具有資金需要量大、開發經營周期長，變現性差、不可移動，壽命周期長、綜合性強寄投資額大，政策影響性等特點，同時房地產投資又是高風險、高回報行業，房地產投資的這些特點都決定了房地產市場具有很強的投機性和風險性，這些都要求國家運用政府控管手段減輕房地產業的各種不穩定因素，保持房地產經濟的平穩、持續快速發展，避免造成一些國家由于房地產業違背客觀規律發展而出現泡沫經濟。

三、加強房地產經濟安全的政府管控的措施

目前，我國政府對于房地產經濟安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費、利率、貸款、保險、公積金管理及價格管理等措施。為保證我國房地產業的經濟安全，政府對其進行科學合理的調節與控制十人重要，但基于我國目前政管控的現狀，也應對相應的管控措施加以重視，以便更加利于對房地產經濟安全的合理管控。

（一）宏觀調控與微觀調控的緊密配合

只有房地產的經濟安全得到保證，才能夠促進房地產業的健康發展，因此，采取有效手段對各種已知或未知影響因素進行預防，將顯得十分有必要。在市經濟下，房地產經濟安全不久需要自我調節，而且還需要政府機構對其進行科學合理的管控。政府在對房地產經濟安全進行管控時，不僅要充分考慮到宏觀調控措施，對于微觀調控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強房地產經濟的安全。

其中，政府的宏觀調控主要是指其采取相應的法律、行政和經濟手段來對房地產市場進行合理的干預，宏觀調控措施主要是針對房地產業整體的調控，其能起到大的主導作用；而在宏觀調控的基礎上，政府也應該采取微觀調控措施，對房地產市場的每一個交易環節進行有效的管控，并能過相應的規章制度，約束并導正房地產業的發展方向。通過政府將宏觀調控與微觀調控的有效結合，從而使政府對于房地產經濟安全的管控能夠發揮有效的作用。

（二）分析市場形勢及時采取相應措施

在我國的房地產行業當中，由于各種因素的引導與作用，使得房地產經濟具有巨大的波動性，因此，政府在進行控管時，應對當前的房地產形勢進行合理的分析，并看清當下時段房地產經濟的發展走向，再根據不同的經濟波動原因采取相應的管控對策。

政府在對房地產經濟安全進行控管時，也應對房地產經濟與國民經濟的發展進行詳細分析，當國民經濟與房地產經濟發展不一致時，則需及時采取措施對其進行調控。如由供需關系所引起的房地產經濟波動，并出現房地產經濟超過國民經濟的承載能力時，政府便需及時清理房地產經濟中的泡沫，并根據實際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關系。

四、結束語

綜上所述，我國的房地產業在我國的國民經濟發展中占據重要地位，而單純的經濟手段并不能從根本上解決房地產業存在的問題，因此，由政府對我國的房地產業實行有效控管，才能保障我國房地產也的健康穩定發展。

參考文獻

第9篇：房地產宏觀調控的手段范文

關鍵詞：土地政策；宏觀調控；微觀規制；房地產；差異

一、引言

市場經濟條件下，政府對經濟的干預主要是通過經濟政策（Economic Policy）來進行的。經濟政策是政府根據一定時期的國民經濟運行情況，為解決經濟運行中的問題和實現經濟發展目標而制定的各種措施和規定。從其范圍來看，可以分為宏觀經濟政策和微觀經濟政策，宏觀調控政策主要有財政政策、貨幣政策、產業政策和國際經濟政策；而土地政策是為達到特定的國民經濟發展目標，政府部門制定和實施的與土地利用有關的政策措施和手段。

土地政策參與宏觀調控作為中央加強和改善宏觀調控的重大戰略舉措，于2003年首次提出，目前很多學者也認為土地是宏觀調控的手段，國土資源部是宏觀調控的重要部門，運用土地政策參與宏觀調控，是我國特殊國情特殊發展階段的正確選擇。如盧為民（2008）在《土地政策與宏觀調控》中從土地的生產要素理論、土地的資產理論、土地產權理論和特殊體制背景下的特殊選擇等方面闡述了土地政策作為宏觀調控手段的理論依據，并設計了提高我國土地調控有效性的路徑[1]。尹鋒（2007）在其論文《土地政策的宏觀調控績效研究》中提到，土地政策參與宏觀調控的總體目標應該是：嚴格保護耕地，嚴格控制建設用地總量，實現人與自然的和諧相處和國民經濟的可持續增長；在此前提下，根據國民經濟冷熱的具體情況，適當微調年度建設用地的供應量和企業取得土地的成本，以調控投資增長的規模，實現物價穩定和國民經濟的穩定增長[2]。

但從另一個角度，土地作為一種基礎而重要的生產要素，其供給量的有限決定了土地是稀缺資源。而稀缺資源的價值主要由需求決定，而土地的需求又是一種“引致需求”，宏觀調控的目的在于通過調節宏觀經濟總量和產業結構來實現對微觀主體決策的引導，進而影響到對土地要素的利用，所以宏觀經濟調控決定了市場對土地生產要素的需求，而我們不可能通過土地政策來調節宏觀經濟運行，畢竟宏觀經濟是一個龐大的系統，是眾多要素利用的市場行為博弈的結果，土地要素的利用只是其中一個。這兩者的差異可以從以下幾個方面來分析。

二、宏觀調控與土地政策的差異分析

1、內涵屬性差異

宏觀調控主要是針對宏觀經濟的調控，是政府運用宏觀調控政策調節和控制宏觀經濟運行，提高資源配置效率、協調社會成員利益和增加社會福利、保持國民經濟平穩發展。現代社會經濟出現周期性波動是不可避免的，雖然理論上市場機制能夠自動調節經濟至均衡水平，但在經濟達到均衡之前可能需要經歷一個較長時期的經濟蕭條，意味著民眾必須付出這段時期的總體社會福利下降的代價[3]。因此，政府在必要時可以運用一定的宏觀經濟政策（如財政政策、貨幣政策、產業政策、國際經濟政策等）去調控經濟總量及其運行，以減少依靠市場機制調節出現時滯而產生的高昂成本。因此宏觀調控的內涵是調整宏觀經濟總量，但其作用的結果又必然會間接地影響到微觀主體的行為。而正是這種直接對象與間接結果的傳導才體現出宏觀調控的有效性，這也是宏觀調控必須有堅實微觀政策規制的原因。

而土地作為一種基礎生產要素，土地政策指為達到一定的目標，相關政府部門制定和實施的與土地利用有關的政策措施，如土地利用規劃、土地利用計劃和土地稅收政策等。因此土地政策當屬于微觀市場的范疇，而對于微觀市場進行調節或干預屬于微觀政府規制（Regulation）范疇。從規制的本意來看，是指政府或政府授權的職能部門以維護公眾利益為目的而實施的矯正和改善“微觀市場失靈”的活動，是政府對企業等微觀經濟主體的經濟行為所進行的限制或制約。因此作為一種基本的微觀制度安排，土地政策是對土地及其房地產業的結構及其社會經濟影響的直接的政府規定。

2、政策目標差異

宏觀調控的結果會影響到微觀主體的行為決策和產業結構調整，但宏觀調控的對象卻并不直接針對具體的行業和部門，否則宏觀調控就等同于微觀規制。作為微觀市場調節的土地政策的目標卻是直接針對具體產業，如政府通過土地的收購、儲備并有計劃地投放市場，增強其對土地及房地產市場的調節；通過用地結構調整以抑制商品房價過快增長和控制相關產業用地需求。土地投資在固定資產投資中有著重要地位，也就是通常的“地根”，且在土地投資之后還會帶來一系列的其他投資，如工業用地后的廠房、機器設備投資，商住用地后的房屋建設、設備購置等投資，還有高速公路、鐵路、機場建設中的大量材料等。同時社會發展存在著許多不公平的因素，如地區發展差異、城鄉收入水平差距、中低收入階層住房困難、農民被征土地補償等問題。國家通過土地政策維護公民權益，加大對廉租、公租房和經濟適用房的土地供應量以保證低收入群體的基本居住，這些土地政策都可為社會公平與和諧發展起到促進作用。

另一方面，現代經濟學也論及宏觀調控的目標主要是經濟持續增長、物價穩定、充分就業和國際收支平衡。而實施微觀土地政策的目標是實現土地資源配置效率、保障居民居住條件的改善、促進經濟增長和社會發展、推進社會公平穩定。因此兩者的目標差異是顯而易見的。

3、實施措施差異

政府實行宏觀調控政策的前提條件是由于宏觀經濟不穩定性、公共物品供給的有效性不足、負的外部效應等所導致的市場宏觀失靈。故而在通常的論述中，宏觀經濟調控的措施包括財政政策、貨幣政策、外貿政策、產業政策等，這些政策手段要相互配合、協調一致，并且必須把握好政策的時機和力度，這體現出宏觀經濟調控政策綜合性和間接引導性的特點[4]。而實施微觀土地政策的經濟學依據是由于政府對一級土地市場的壟斷、對稀缺土地資源的過分競爭（招、拍、掛形成“地王”頻出）而導致的地價高漲、房地產市場信息不對稱、開發商市場壟斷、流動性充足而帶來投資性需求劇增等原因所造成的市場微觀失靈。故而微觀土地政策主要有土地利用規劃、用途管制、供地計劃、房地產價格規制、房地產稅收調整等，具有很強的針對性和直接強制性的特點。

三、宏觀調控下土地政策的制定建議

透過以上分析，作為微觀規制的土地政策只能作為調節微觀市場的工具之一，不能參與代替宏觀調控政策。其根本原因表現在：①特有的土地出讓制度為地方政府青睞“土地財政”創造了條件，而這種對“土地財政”過渡依賴，導致地方政府不斷突破每年的用地計劃，使得中央政府的土地政策難以落實；②對高GDP增長率的盲目崇拜和對經濟規律的認識不清，導致地方政府對經濟增長率盲目崇拜，并采取簡單有效的方法―鼓勵投資，尤其是房地產投資來刺激短期經濟增長，這樣的過熱投資定會引起國民經濟的波動；③土地政策的制定依靠突擊治理和整頓，缺乏長期性和持續性，其自由裁量權比較大，往往是某個部門就能隨時出臺，這樣不利于市場主體形成穩定的預期，對宏觀經濟運行的基礎環境有很大的影響。因此，若要土地政策切實產生作用，為宏觀市場運行提供一個長期穩定的微觀制度環境，可以從以下幾個方面加以考慮：

1、明確土地政策目標定位

國家的宏觀調控有其明確的目標，作為微觀范疇的土地政策就是要協助實現宏觀調控的目標而不是對沖或削弱宏觀調控。在土地政策與宏觀經濟的關系中，后者對前者的影響是主導，而土地政策對宏觀調控的作用機制只能是協助。比如早在2006年3月國務院發出的《關于加快推進產能過剩行業結構調整的通知》中就指出，“過度投資導致部分行業產能過剩的問題仍然沒有得到根本解決。鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車等行業產能已經出現明顯過剩”。很明顯，產業建設生產離不開土地，那么國家有調控政策，并且一些產業用地也已列入禁止供地目錄，為什么這么多過剩行業仍能順利建設投產？直到今年，國家還在調控鋼鐵、電解鋁、焦炭等的產能。可以說明，這么多產能的擴張，土地是先行，而這個閘門如果地方政府能真正嚴格“把守”，這會對宏觀調控是一個促進，反之會削弱宏觀調控的效果。

2、把握好土地和房地產政策的力度

市場有其自身的運行規律，政府應盡量少用行政手段和短期強硬手段來壓制市場。土地政策的制定和實施，對房地產市場進行合理的必要干預，可以實現宏觀經濟長期穩定發展的目標。同時要看到政策的長期效果，盡可能讓房地產市場本身發揮調節作用。2006年-2010年的很多政策中均有關于增加居住用地有效供應、明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例、加快保障性安居工程建設、土地增值稅的征收管理等的論述，而2011年1月國務院常務會議再次提出安居工程建設、住房用地供應、稅收調整等措施，說明以前的政策并未真正落到實處。再如違法用地和囤積土地這兩個長期存在的問題，雖然政府明白長期存在但卻沒能從根本上加以制止，國土資源部近期的嚴厲約談才表明整改的力度，顯得力度很大，而這卻只會給市場造成利用行政力量強制打壓的不利影響。這里的焦點就在于長期以來積累的問題想在某個時點通過政策來強制一次性扭轉，必定會造成宏觀市場的非正常波動。

參考文獻

[1] 盧為民.土地政策與宏觀調控[M].經濟科學出版社，2008：26.

[2] 尹鋒.土地政策的宏觀調控績效研究[D].復旦大學博士論文，2007.9：10.