房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

[關鍵詞]中國；房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；研究 文章編號：2095―4085（2017）04―0064―02

80年代初期，我國房地產(chǎn)在價格雙軌制的模式下進行了住房制度的改革。住房制度改革的實施，使得我國房地產(chǎn)市場化程度得以提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也實現(xiàn)了飛躍，同時也成為了我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，截至到2012年為止，中國年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長了約20倍，其對中國GDP的貢獻率約為10%。2008年金融危機后，國家采取了寬松的宏觀經(jīng)濟政策，2007年至2013年間的住宅開發(fā)投資增速與GDP增速的相關性遠高于1998年至2013年。基于此，房地產(chǎn)市場快速擴張，使得房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟周期變動之間的關系越來越緊密，已經(jīng)無可避免的成為影響中國經(jīng)濟的一大重要因素。

1以政府為主導的房地產(chǎn)調(diào)控

基于中國國情，政府在房地產(chǎn)的行進和發(fā)展中起到了主導作用，其發(fā)展路徑呈現(xiàn)出漸進式趨勢，政府不僅可以通過住房改革及相關制度實時進行市場主體的培育，還能夠直接對房地產(chǎn)市場的變化和運作情況形成影響和調(diào)節(jié)作用。經(jīng)過近二十年的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)無論是在市場主體、供求關系和價格形成機制方面，都取得了重大突破，進入市場化軌道。但目前房地產(chǎn)市場面臨的房價居高不下，出現(xiàn)個人住房需求得不到滿足、大量住房積壓并存的矛盾局面。這種局面是房地產(chǎn)市場運作中非完全市場化特征。

2房地產(chǎn)市場波動對社會造成影響

多年來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不正常波動。其具體表現(xiàn)則是房價的變化。面對嚴峻的經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的疲軟現(xiàn)象，政府發(fā)揮了及其重要的作用，在對房地產(chǎn)市場進行研究后實施了一系列關于房地產(chǎn)發(fā)展的，促進市場回暖的政策，因此，也導致了房價上漲過快的現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)價格連年高漲，已經(jīng)大大超出了廣大普通民眾的心理預期和實際承受能力，進而也引發(fā)了諸多反常的社會問題。一直以來，房地產(chǎn)市場變化莫測，其價格的起伏也相當大，在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸形成了一些矛盾和問題，而且越積越深，對此，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)出其必要性和緊迫性。

3對房地產(chǎn)市場進行科學調(diào)控

房地產(chǎn)市場在中國各項事業(yè)的發(fā)展中作用巨大，因此，需要深入分析房地產(chǎn)市場調(diào)控效果及其產(chǎn)生的深層次原因，同時也需要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控進行理論研究和實際的科學應用。在房地產(chǎn)市場中，對調(diào)控政策進行有效的建立和完善并且細化，是理論上必須解決的問題，對政策的針對性和有效性進行提高，才能夠切實有效的對房地產(chǎn)市場進行科學調(diào)控。為解決這一問題，國務院辦公廳曾發(fā)文，要求對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理進行必要的強化，加大力度對房價的過快和不合理上漲進行有效遏制，其內(nèi)容包括：在商品房結構方面進行優(yōu)化，對低價房和中小戶型普通商品房的供應持續(xù)加強，優(yōu)化供需結構；提高土地的開發(fā)利用率，對于財政、稅收等繼續(xù)實施差異化對策，對于房地產(chǎn)金融信貸風險的防范和管理要進一步加強，保護消M者權益；積極推進保障性住房的建設；進一步落實地方政府對強化當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康有序發(fā)展、解決低收入者住房問題的責任制。

房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，就必須對各方利益進行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公開、公平、公正的原則為基礎，對于市場機制的負面影響要努力和有效予以降低，市場環(huán)境的公開透明會使得利益各方各行其是，對自我行為進行約束。

4稅收等政策對房地產(chǎn)市場的影響

我國房地產(chǎn)市場中的調(diào)控因素有多種，其中稅收政策是一項重要手段，房地產(chǎn)價格在分稅制改革后，出現(xiàn)了與地方公共支出、房地產(chǎn)稅等的緊密結合。相關數(shù)據(jù)表明，地方公共服務資本化與房地產(chǎn)價值成正相關，而與房地產(chǎn)稅收資本化負相關。

在中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的這些年中，出臺政策不少，但成效堪憂，這一點足以說明相關調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場缺乏相對系統(tǒng)的研究，尚未形成合理的市場調(diào)控度。論起主要原因，包括以下幾點：一是地方政府追求收入，期望在房價和地價不降低的情況下實現(xiàn)相應的調(diào)控，調(diào)控力度不足；對經(jīng)濟適用房的建設積極性不高等。這樣就加劇了房地產(chǎn)市場結構的扭曲和供需的矛盾，導致房價上漲；二是我國目前房地產(chǎn)結構不符合國情，導致市場失衡，拉動房價不斷上揚；三是部門不協(xié)調(diào)，管理不到位，這也是宏觀調(diào)控失效的重要原因。

依據(jù)國家的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，制定的“緊縮財政信貸”與“寬松財政信貸政策”十分必要。要推動房地產(chǎn)的發(fā)展，需要利用波動的信貸基準利率、房地產(chǎn)貸款利率和公積金貸款利率等方式進行宏觀調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)發(fā)展的總量受利率高低的直接影響，因此，完善金融信貸體系是重要的調(diào)控手段。

從我國近十年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，所出現(xiàn)的問題大多都是依據(jù)政策指令來完成且實施管理，在當時臨時情況下頒布的政策經(jīng)過時間的考證，在現(xiàn)在看來是缺乏長遠眼光的，令執(zhí)行者無所適從。因此，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，建立和完善相關制度，依靠法律法規(guī)的建設，配合行政法規(guī)，并且利用金融信貸制度等是保障調(diào)節(jié)有效的根本所在。

5供需結構調(diào)整的制度化

要確保房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展，最大程度對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的負面影響進行降低，需要在一定目標下實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。根據(jù)相關數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入了新的景氣周期，其中最直觀分表現(xiàn)就是：積極的產(chǎn)業(yè)政策進行引導；國民經(jīng)濟水平及消費熱點與房地產(chǎn)市場的匹配度高；個人消費住宅成為主力；市場主體理性程度有所提升等。另外，房地產(chǎn)業(yè)是一項綜合性和系統(tǒng)性工程，政府根據(jù)國家土地、金融等方面的實際情況進行了相關政策的制定，使其成為宏觀調(diào)控的杠桿。同時，對不同城市存在的差異進行區(qū)別對待，有針對性的隊員各自情況進行研究，地方政府明確自身情況，針對區(qū)域目標制定調(diào)控政策?？尚判缘闹贫ㄏ嚓P對策，適當增加房地產(chǎn)金融品牌，擴大利率的浮動范圍，促進房地產(chǎn)證券化，建立適應國情、有政府參與的住房抵押貸款證券化制度。

6結語

綜上所述，房地產(chǎn)市場發(fā)展到當今局面，是眾多制度缺失的結果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進行根本性改革?？傊疀]有長效的宏觀調(diào)控制度的建立與完善，就沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第2篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關鍵詞：金融危機 房地產(chǎn)業(yè) 宏觀調(diào)控

國際金融危機對世界各國實體經(jīng)濟造成強烈沖擊，并且不可避免的波及到了中國，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在金融危機的影響下也遭受到了打擊。但我國的4萬億刺激計劃，又從另一個方面助長了房地產(chǎn)的泡沫化，在房價飛漲的情況下，中國基于我國在當前形勢的特殊情況對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控。目的在于使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸到民生本位，保證人民群眾的基本利益。因此，分析金融危機下房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果引導房地產(chǎn)市場回歸理性，具有十分重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其作用

房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)來說，既是國民經(jīng)濟中基本的生產(chǎn)和生活資料，同時又是一種投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)的這種屬性，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展息息相關。一方面，宏觀經(jīng)濟周期性波動對房地產(chǎn)市場的供給以及需要產(chǎn)生決定性影響，從而影響房地產(chǎn)價格走勢。另一個方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他諸多部門的發(fā)展都有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)價格對于宏觀經(jīng)濟中的消費及投資都有深刻影響，因此對于整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也有著深遠的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟中比例適宜時，則房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能帶動眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而促進宏觀經(jīng)濟發(fā)展。因此，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展相適應，是保證國家社會經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定協(xié)調(diào)的關鍵。

我國的房地產(chǎn)起步比較晚，因此整個房地產(chǎn)行業(yè)和市場還遠沒有達到成熟的程度。2005年開始重點控制房價上漲，國家為此出臺了一系列包括國八條在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策來打擊供給和消費中的炒作行為。但04年和05年這兩年的宏觀調(diào)控政策并沒有達到穩(wěn)定房價的目標，因此，國家從2006年開始從金融、財政和住房保障等各個方面對房地產(chǎn)進行全面調(diào)控。2007年全年，國務院先后頒發(fā)了《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》等政策，同時金融機構連續(xù)六次加息，并且十次上調(diào)法定存款準備金。初步實現(xiàn)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標，但隨著2008年金融危機的到來，中央放松了宏觀調(diào)控的力度，并推出了4萬億投資的刺激方案，造成了房價新一輪的大規(guī)模上漲，從2010年開始，中國實行了包括限購在內(nèi)的新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。盡管我國出臺了一系列措施，但是并沒有明顯的效果。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評價

中國在過去的這些年里，經(jīng)濟發(fā)展主要靠投資、出口為主來拉動。在基礎設施建設還不完善的情況下，這種依靠投資來帶動發(fā)展的道路是中國發(fā)展經(jīng)濟的必由之路。但是隨著我國多年來基礎設施建設的不斷完善，許多行業(yè)已經(jīng)面臨生產(chǎn)過剩的局面。國家出臺適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，想利用投資來拉動經(jīng)濟增長的同時，不僅加劇投資消費結構的失衡，而且使部分行業(yè)產(chǎn)能過剩更加突出，結構調(diào)整難度加大。由此可見，在金融危機的背景下，我國出臺振興宏觀經(jīng)濟發(fā)展的政策仍然存在許多問題。這也是房地產(chǎn)市場起伏過大的主要原因，而我們對于房地產(chǎn)市場以限購為主要特征的調(diào)控，效果一直不明顯，主要原因在于。

1.我國宏觀調(diào)控政策出臺不合時宜

2008年，在世界金融危機的背景下，外資正在迫切尋找新的利潤市場。我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過房價持續(xù)上升的繁榮期之后，已開始出現(xiàn)價格回落及成交量萎縮的局面，正處于理性回歸的發(fā)展方向。這個時候政府出臺刺激政策，使之前的宏觀調(diào)控基本前功盡棄。在全世界經(jīng)濟不振的情況下，中國房地產(chǎn)行業(yè)提前回暖，為外國資金提供了最佳選擇。中國的非理性需要增加和投機需求也刺激了房地產(chǎn)泡沫進一步膨脹。造成了兩年后嚴厲的樓市調(diào)控政策的出臺。但也未能從根本上遏制房地產(chǎn)泡沫化的傾向。

2.我國宏觀調(diào)控政策方向存在誤區(qū)

在金融危機的背景下，我國的出口環(huán)境惡化，投資環(huán)境不良，這樣的情況下，應對金融危機最有效的方式應該是推動消費來擴大內(nèi)需。其中最根本的是增加居民收入，提高居民消費能力。國家出臺的適度寬松的貨幣政策和投資四萬億元的舉措，將大部分資金引向房地產(chǎn)行業(yè)，并且導致通貨膨脹。我國在當前的經(jīng)濟形勢下，將房地產(chǎn)也當作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)是一個錯誤定位。

3.調(diào)控與當前的制度存在矛盾

自從我國改革開放以來，中央與地方政府之間一直處在一個不斷分權的關系過程中。但地方政府作為中央的下級機構，必須接受中央政府的考核機制。所以，使得中央政府和地方政府之間形成了一種長期博弈的關系。

我國中央政府都以GDP的增長作為考核地方政府業(yè)績的主要指標，因此，地方政府把拉動GDP作為首要任務。對于這一點，房地產(chǎn)業(yè)有著其他行業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。中央政府對地方政府的考核體質和權力共同促使地方政府發(fā)展房地差經(jīng)濟，進而推高房價。

4.調(diào)控的手段不適合

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是使房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，避免過度投機造成泡沫而損壞整個經(jīng)濟，但現(xiàn)在的限購政策卻是以損害市場交易為手段的方法，其根本不能避免房地產(chǎn)泡沫化的原因，反而會造成未來房地產(chǎn)反彈的誘因。

第3篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)性

自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺。本文結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際對宏觀調(diào)控進行系統(tǒng)的回顧總結，分析調(diào)控目標與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異

我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展以及新農(nóng)村建設政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。

（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠遠超出了人們的預測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度。快速增長的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨有的收益穩(wěn)定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費市場正同時經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。

宏觀調(diào)控政策與市場發(fā)展間的矛盾分析

（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房價的矛盾

一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關注的是投資增長速度指標，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關注該行業(yè)對固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強調(diào)控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計劃經(jīng)濟時代是可行的，但是在社會主義市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調(diào)控必須以房價為中心。當我們控制兩個“閘門”時，市場會預期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產(chǎn)類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅動下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴大房地產(chǎn)建設規(guī)模。結果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強進反彈，高達30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。

（二）嚴格控制土地供應與房價上漲的矛盾

為了宏觀調(diào)控的需要和國家長遠發(fā)展的需要，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，2006年全國批準新增建設用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準新增建設用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預期是，未來農(nóng)用地轉為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關系將日趨緊張，土地市場的競爭將進入白熱化狀態(tài)，價格將不斷攀升。嚴控土地供應雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。

房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略

正確認識政府宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)的功能。市場失靈的存在，是政府干預經(jīng)濟活動的理由，但是政府干預應該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應當由市場去做并且實踐已經(jīng)證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認為，政府活動的結果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費。主要原因包括政府決策的無效率、政府機構運轉的無效率和政府干預的無效率。因為市場經(jīng)濟從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權根據(jù)市場的變化做出及時的反應，政府不適合進行過多的干預。

加強經(jīng)濟手段和法律手段的的運用。首先充分合理運用稅收手段進行調(diào)控。目前我國與房地產(chǎn)直接相關的稅種多達14 種， 其中實際征收的有12種， 占我國實際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國房地產(chǎn)稅收結構不合理， 重流轉、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結構。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明， 金融業(yè)的參與對促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產(chǎn)調(diào)控中應該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調(diào)控的有效性。 法律是很多發(fā)達國家進行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點。而我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，加強房地產(chǎn)業(yè)的法制建設，對于維護良好的市場秩序，發(fā)揮市場的資源配置作用極為必要。

參考文獻：

1.梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異的實證分析.經(jīng)濟研究，2007（8）

第4篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；制度建設

1 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場過熱

據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占當年GDP的10.8％，仍遠高于國際公認5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟高速增長大背景環(huán)境下。加上流動性過剩的影響和房地產(chǎn)市場暴利吸引，我國房地產(chǎn)市場投資熱度持續(xù)上升，房價持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標，日益成為投機的手段以獲得炒房利潤和規(guī)避通脹。

1.2 房地產(chǎn)市場規(guī)范性有待加強

當前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開發(fā)肓目，無序發(fā)展，導致土地資源和國有資產(chǎn)的流失嚴重。二是作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗，企業(yè)在設計、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴重不足。市場運作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動不規(guī)范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價，違規(guī)收取費用。

1.3 房價過高，群眾壓力大

房地產(chǎn)市場的相關問題關注度如此之高，一個重要原因在于我國房價高居不下。我國房價過高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻族等新鮮詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房價暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房價讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣?？偟恼f來，房地產(chǎn)價格體系尚未理順，價格秩序混亂，房價偏高。房價過高，限制了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴大內(nèi)需方針政策和轉變經(jīng)濟增長方式的絆腳石。再者，當前，我國基尼系數(shù)已超國際警戒線，房價過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會貧富差距進一步提高，加劇市場的動蕩和社會的不穩(wěn)定因素。

2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應加強制度建立

2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運作的基礎，土地的使用方式直接影響地價與房價。一是土地使用權退出市場，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權不進行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實行土地所有權與房屋所有權分離，便于開征物業(yè)稅，因為物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，土地所有權是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權發(fā)生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財政的轉移支付。因為地方要發(fā)展，必須解決地方財政來源，地方才能實現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調(diào)控包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。

在這方面，外國的經(jīng)驗值得借鑒。韓國對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50％的轉讓稅，對于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉讓所得稅，這就抑制房地產(chǎn)的投機。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進的增值稅。投機轉讓的稅負也很低，甚至黑市交易。③住房社會保障及行政管理法規(guī)體系?！蹲》糠ā窇亲》拷ㄔO和交易的基本法規(guī)，《住房法》應包括住房社會保障的法律規(guī)范，但至今我國的住房法尚未出臺，不能不說是個遺憾，應加快制定。行政管理法規(guī)體系包括依照我國房地產(chǎn)發(fā)展相關的法律，進行行政執(zhí)法管理。如依據(jù)土地管理法、對違規(guī)用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據(jù)城市房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)市場的管理及城市規(guī)劃法和城市項目審批開發(fā)的管理等都屬于城市法規(guī)管理。就目前講，我國的諸項管理都不到位。這與社會風氣不正，尋租、****嚴重有關。必須增強執(zhí)法觀念，對有法不依，執(zhí)法不嚴要進行追究，并形成制度。 轉貼于

2.2 經(jīng)濟手段 在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，主要依靠法規(guī)和經(jīng)濟手段，而行政管理只是輔助手段。經(jīng)濟手段主要體現(xiàn)在兩個方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進行調(diào)控。應該說，這兩個方面我國都已啟動，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發(fā)，即便有的，執(zhí)行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產(chǎn)領域“官商”勾結外，我國還沒有執(zhí)法的追究制度，對于有法不依和執(zhí)法不嚴的應給與追究，并給與嚴厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國的市場經(jīng)濟是由計劃經(jīng)濟過渡而來的，領導習慣于行政命令高于一切。同時，由于對市場經(jīng)濟本質及它的“逐利性”認識不足，對問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)的問題多數(shù)靠行政指令去管理，臨時頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長遠眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執(zhí)行者無所事從。政策模糊和政策執(zhí)行錯位是常見的。如90/70政策中的套內(nèi)面積，還是建設面積之爭，營業(yè)稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個問題。

3 結束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控制度的建立與完善，主要應依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進行調(diào)節(jié)，并形成制度。改革開放以來，我國頒布了數(shù)百部法規(guī)，但真正認真執(zhí)行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對策的事也常見。所以，改變傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟管理觀念是建立宏觀調(diào)控制度的前提。

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第5篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關鍵詞：房地產(chǎn)宏觀政策 綜合評價 房地產(chǎn)市場發(fā)展 評價

模型

1 綜述

要想評價房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，就需要對房價和房地產(chǎn)市場的走勢進行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產(chǎn)指標對房地產(chǎn)市場價格的波動情況進行分析比較，通過建立科學的評價指標體系，做出科學的決策。

由于房地產(chǎn)指標眾多，需要對各指標進行標準化處理，采取統(tǒng)一的量綱，然后才能進行定量計算，本文選用Z-Score法。在房地產(chǎn)市場發(fā)展評價指標體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率這個指標需要運用線性內(nèi)插和外推的方法進行調(diào)整。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價的實證分析

2.1 房地產(chǎn)指標的標準化及調(diào)整

文章收集了大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)（詳見表1、表2[1]）進行綜合評價。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標的性質，首先運用線性內(nèi)插外推方法對其進行調(diào)整；同時，該指標當期數(shù)值會對未來

期數(shù)值造成影響，還需要進行巨警調(diào)整，調(diào)整后數(shù)值見表3。

然后對各年份其他房地產(chǎn)指標的數(shù)據(jù)進行標準化處理。處理后的數(shù)值詳見表4、表5。

2.2 確定房地產(chǎn)指標權重值

借鑒文獻[2][2]用層次分析法得出的主觀權重值。用變異系數(shù)法計算出客觀權重值，然后運用組合賦權公式計算出組合權重值。各房地產(chǎn)指標權重值見表6。

2.3 計算房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況綜合評價值

將各年份的房地產(chǎn)指標與對應的組合權重值相乘以后求和，就得到該年份房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況綜合評價值。2001-2011年份綜合評價值見表7。

2.4 評價結果分析

根據(jù)先前表7的數(shù)據(jù)，就可以得到房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況走勢圖，詳見圖1。

將房價和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況綜合評價值結合起來，建立房價――房地產(chǎn)市場評價模型，更有利于研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果。

從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況波動較大，在2010年達到最大，2002、2008和2011年出現(xiàn)回落。這是因為2002年我國大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，出臺的規(guī)范性政策抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；2008年國務院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產(chǎn)市場的回落；2010年國家出臺“新國八條”，對北京上海深圳等一線城市產(chǎn)生了重大影響，各大房地產(chǎn)企業(yè)把目光轉向了大連等二線城市，再加上邊遠地區(qū)執(zhí)行政策的滯后性，導致2010年大連市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；2011年，號稱“史上最嚴”政策出臺，同時大連市在其轄區(qū)內(nèi)實行住房限購政策、征收房產(chǎn)稅政策，有效地抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價分析

基于大連市2001-2011年房價和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況模型分析的結果，再結合2001-2011年我國實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，可以看出，我國在2001-2011年間出臺了眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢也隨之上下波動，但是房價卻一直降不下來。我們可以這樣認為，房價的高低是對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的最直觀的評價，房價居高不下，說明我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有達到預期效果，這是因為我國房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控行政干預較為嚴重，類似限購、限貸、限價，這些在短期內(nèi)調(diào)整還是有效的，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應以經(jīng)濟手段為主，同時還要重點實施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財政政策實現(xiàn)有效結合，保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，促使房價回歸合理。

參考文獻：

[1]2001-2011大連市統(tǒng)計公報，http：///.

第6篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關鍵詞：國家宏觀調(diào)控；房產(chǎn)營銷；瓶頸

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、國家宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題分析

自08年全球范圍內(nèi)的金融危機以來，我國為了實現(xiàn)經(jīng)濟的增長，出臺了一系列的刺激經(jīng)濟發(fā)展的政策，導致我國房地產(chǎn)市場快速升溫，主要表現(xiàn)為房價的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產(chǎn)生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現(xiàn)象嚴重，房地產(chǎn)泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴重制約了我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。我國政府為了保證我國經(jīng)濟健康、快速、穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。自我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后，國家開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調(diào)控，從中央到地方的各級政府，對房地產(chǎn)市場連打幾套“組合拳”，宏觀調(diào)控時間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認可，在一定程度上改變了房價逐年攀升的問題，但是也給房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)，同時，國家宏觀政策給房地產(chǎn)的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價上漲受到有效的遏制，也出現(xiàn)了一定的回落。主要體現(xiàn)在投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費者在銀行的貸款下降，購房消費者大多對購房持觀望態(tài)度，希望房價進一步下降，在房地產(chǎn)市場上，資金的投資和組合結構得到調(diào)整和優(yōu)化，但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤的獲取。

過高的房價本來就增加了房地產(chǎn)營銷的困難，加上國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅下降，消費者對房地產(chǎn)投資力度減小和投資速度放緩，導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無法拓寬，資本的運行能力也相應減弱，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金運作困難，導致在政策出臺之前捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的經(jīng)濟損失，而且一定程度上會影響到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金鏈的運作。而房產(chǎn)的營銷推廣上，只有較大的降低房產(chǎn)價格，加大房產(chǎn)促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金和發(fā)展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產(chǎn)行業(yè)的利益從而帶動我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的房價回落。消費者作為市場的主動力，消費者的消費觀念也隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺、房地產(chǎn)行業(yè)的競爭規(guī)范化逐漸成熟和理性。調(diào)查研究表明，在當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的大的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價格高低是影響購房消費者的首要因素，其次才會考慮房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境和交通等影響因素。而且我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費者購買房產(chǎn)的逐漸理性化，房產(chǎn)的質量和品牌也是影響購房消費者的一大因素，一個品牌的影響力可以提高產(chǎn)品的價值，也能夠吸引更多的消費者。我國房地產(chǎn)行業(yè)在品牌領域的建設重視不夠，在完成一系列的房產(chǎn)項目之后，沒有及時對房產(chǎn)品牌進行連鎖的打造和完善，導致在房產(chǎn)企業(yè)低端領域進行競爭，沒有找到新的房產(chǎn)營銷突破口，房產(chǎn)最終會影響房產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、當前國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣如何突破瓶頸

（一）轉變在房地產(chǎn)市場的營銷推廣的傳統(tǒng)模式

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國社會主義市場經(jīng)濟的初步建立，房地產(chǎn)市場日益變化，尤其是在金融風暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)受到了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的營銷推廣只有順應潮流、積極的面對挑戰(zhàn)并學習和吸收現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環(huán)境下生存和發(fā)展，首先需要轉變傳統(tǒng)的營銷推廣觀念，在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業(yè)和顧客及社會的效益，在房產(chǎn)營銷推廣中，要結合市場營銷學的基本理論知識和技巧方法，根據(jù)房地產(chǎn)市場營銷推廣的特點，著重對房地產(chǎn)的品牌和物業(yè)管理的建設。

（二）國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷突破瓶頸的方法

在房地產(chǎn)市場上的品牌打造，一定要以質量為保證，注意在房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設上的企業(yè)文化宣傳和推廣介紹，這是房地產(chǎn)營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的后期和營銷階段，要對客戶提供優(yōu)質的服務，讓客戶滿意?，F(xiàn)實中的許多房地產(chǎn)企業(yè)大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極為不利，只有正確的把握了消費者的消費心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展。需要強調(diào)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要重視品牌的建設。在社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展的同時，我國國民的文化素養(yǎng)不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產(chǎn)的功能性和需求也越來越多，越來越關注房產(chǎn)的文化價值，開始追求高品位。房產(chǎn)企業(yè)只有打造出優(yōu)質的品牌，才能夠滿足人們?nèi)找嬖鲩L的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風。在物業(yè)管理的建設上，一定要向購房消費者提供優(yōu)秀的服務和公共設施，現(xiàn)如今，服務業(yè)的比重在整個國家經(jīng)濟中的分量不斷增加，優(yōu)質的物業(yè)管理服務能夠對房地產(chǎn)的營銷推廣起到極大的促進作用。

三、國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣瓶頸的總結

現(xiàn)代經(jīng)濟社會中，影響經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素諸多種種，近年來受到金融危機的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的沖擊，各種違背經(jīng)濟運行規(guī)律的情況時有發(fā)生。國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的作用。然而，對于房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經(jīng)濟和文化素養(yǎng)的不斷提高、房地產(chǎn)市場的不斷的變化等等，向房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣提出了新的挑戰(zhàn)。

參考文獻：

[1]焦光旭 《當前環(huán)境下的房地產(chǎn)營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)

第7篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與常態(tài)化宏觀調(diào)控歷程分析

建國后，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式是計劃經(jīng)濟體制下的統(tǒng)一建設，開發(fā)主體全是政府投資的企業(yè)。1984年國家計委和城建部頒布《城市建設綜合開發(fā)公司暫行辦法》，明確規(guī)定城市建設綜合開發(fā)公司是具有獨立法人資格的企業(yè)單位，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，促使許多帶有政府職能的開發(fā)公司向企業(yè)轉變，同時也出現(xiàn)了許多獨立組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司。自此，拉開了房地產(chǎn)開發(fā)市場化的序幕。1990年，國務院頒布《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，但很快首次房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)。1993年，中央政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量“爛尾樓”和銀行呆壞賬。1993―1997年緊縮性的調(diào)控政策落實，使經(jīng)濟過熱勢頭放緩。

1998年國務院頒發(fā)《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，取消實物福利分房，逐步實行住房分配貨幣化。此后，城鎮(zhèn)住房運行機制發(fā)生了深刻變化，市場機制在房地產(chǎn)市場中的作用越來越突出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，一批房地產(chǎn)企業(yè)在快速成長。2005年全國有7家房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務收入超過50億元；2006年8家企業(yè)主營業(yè)務超過100億元；到2010年有6家房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務超過500億元，其中一直穩(wěn)坐“老大交椅”的萬科集團主營業(yè)務突破1000億元，該企業(yè)近5年來年增長率高于30％。自1998年開始，我國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長高于20％，整個產(chǎn)業(yè)在快速增長的過程中發(fā)生著劇烈的變革，各種宏觀調(diào)控政策不斷出臺，根據(jù)宏觀調(diào)控政策的目的和程度可以歸納為以下四個階段。

1.快速發(fā)展與規(guī)范土地調(diào)控期(1999―2003年)

1999―2000年房地產(chǎn)零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續(xù)上升。2001年“申奧”成功和“入世”兩大誘因，刺激房價漲幅迅速，炒房之風漸起。2002年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》開始施行。2003年6月5日，央行頒布震動行業(yè)的121號文件《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30％，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。隨后，8月12日，建設部公布了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在要求“加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”的同時，“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”，與121號文件形成鮮明反差。這表明雖然政府加緊對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但是部門問的觀點并不完全一致。此時期國家宏觀調(diào)控力度不大，主要從規(guī)范土地方面著手，可稱之為規(guī)范土地調(diào)控期。

2.高速發(fā)展與收縮性調(diào)控期(2004―2007年)

經(jīng)歷“SARS”后的2004年，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻伴隨著新一輪房價的大漲。房地產(chǎn)開發(fā)熱潮從北京、上海等一線城市轉向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化擴張發(fā)展迅猛，外資和上市開始成為開發(fā)商重要的融資通道。

2005年3月，面對不斷上漲的房價，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“國八條”)，傳達了對房價上漲過快的憂慮。同年4月，國務院常務會議提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場(“新國八條”)。

2006年5月，中央政府出臺了“國六條”，揭開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》、《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》等文件相繼出臺。

2007年不但延續(xù)了前幾年的政策取向，而且在力度上明顯加大。在資金方面，一年內(nèi)6次上調(diào)銀行基準利率、10次上調(diào)存款準備金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，強調(diào)節(jié)約集約用地、控制大套型商品房、“招拍掛”出讓土地的方式作了重要修改、開展以查處“以租代征”為重點的土地執(zhí)法百日行動。然而，最大的特點是住宅市場由“重建設”轉為“重保障”，標志著本輪調(diào)控思路的根本性轉變。8月13日，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，旨在建立和完善住房保障體系。

這一時期國家宏觀調(diào)控密度加大，調(diào)控目的意在收縮房地產(chǎn)過度發(fā)展勢頭，但收效甚微，房價一路攀高。

3.“先抑后揚”調(diào)控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，國家繼續(xù)從地根和銀根(共5次上調(diào)準備金率，從年初的14.5％上調(diào)至17.5％)兩方面嚴控房地產(chǎn)市場。2008年9月，受全球金融風暴影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，并對經(jīng)濟增長產(chǎn)生了一定影響。因此，各級地方政府陸續(xù)推出了包括減免稅收、購房補貼等多條“救市”措施。特別是11月9日中央政府明確宣布對宏觀經(jīng)濟政策進行重大調(diào)整，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，更加明確了房地產(chǎn)市場擴張型宏觀調(diào)控的政策方向。2008年12月17日國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，進一步全面促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2009年1月，四大國有銀行宣布2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。同年5月，國務院的《關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30％。這是自2004年以來執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。本輪調(diào)控從“嚴控”到“救市”思路的根本轉變，有效刺激了房地產(chǎn)市場的復蘇，可稱之為“先抑后揚’調(diào)控期。

4.“史上最嚴厲”調(diào)控期(2010年至今)

在鼓勵住房消費及寬松貨幣的“救市”政策刺激下，2009年房價飛速上漲，沉寂了1年多的土地市場再度火爆，開發(fā)商瘋狂拿地，各地“地王”頻現(xiàn)。2009年底、2010年初國家果斷出臺調(diào)控措施，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等，限制投資、投機購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費結構，加大住房保障力度。2010年，一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求，大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但部分一、二線城市20％～47％的房價年度漲幅，依然無法達到“遏制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控要求。在此背景下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策出臺?！皣藯l”在深化“促供應、

抑需求、調(diào)結構、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實結果的“問責制”。但時至今日，個別城市房價仍不降反升，從全國范圍來看宏觀調(diào)控政策尚未達到預期目的?？梢灶A見的是，未來一段時期各種調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將常態(tài)化。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控常態(tài)化思考

1.宏觀調(diào)控常態(tài)化是房地產(chǎn)市場失靈的保障

房地產(chǎn)“市場失靈”是一個全球性的難題，不少發(fā)達國家在經(jīng)濟發(fā)展過程中也經(jīng)歷過使用各種宏觀調(diào)控工具來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如利用利率杠桿抑制房價、加大稅收力度抑制投機、直接采用行政和法律手段查處違法亂紀行為、堅持增加“小戶型低價房”供應、建造“廉租房”和提供補貼為中低收入者提供住房保障等。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短、發(fā)展速度較快，出現(xiàn)各種問題在所難免。各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資者和購房者必須認識到國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要，調(diào)控形式將趨常態(tài)化。調(diào)控不僅僅注重蕩平短期“房價上漲”問題，更要力爭避免房價的大起大落，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

2.宏觀調(diào)控常態(tài)化下地方政府角色轉換

中央出臺各類房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府負責實施。我國現(xiàn)行稅制和政績考核決定了地方政府熱衷于以地生財，通過招拍掛不斷推高地價，從而獲取更多的經(jīng)濟政績和財政收入。在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響地方財政收入的情況下，地方政府對中央調(diào)控政策的積極性和執(zhí)行力度對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。不難解釋，2008年底中央宏觀調(diào)控刺激房地產(chǎn)市場立竿見影，房地產(chǎn)市場迅速繁榮，而2010年宏觀調(diào)控欲抑制房價上漲，卻收效甚微。因而，如何使地方政府與中央宏觀調(diào)控目標一致，有必要從土地拍賣收入、稅收、地方政府政績考核等方面做出角色轉換。

3.建立客觀的住房信息系統(tǒng)和科學的房地產(chǎn)市場預警、預報體系

第8篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關鍵詞:房地產(chǎn)市場；政府；宏觀調(diào)控

0引言

從20世紀90年代開始，我國的房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，推動了國家GDP的增長，增加了政府的稅收，同時也極大的提高了人們的生活質量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了許多的問題，比如開發(fā)商惡意炒房抬高房價，增加了人們的生活成本。為了讓我國的房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)的發(fā)展，國家開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒有達到預期的效果。分析其原因，主要是因為政府在進行宏觀調(diào)控的時候，大部分是使用經(jīng)濟學思想來進行宏觀調(diào)控的，對國家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國家的宏觀調(diào)控一定會引起房價的波動，而房價的波動又會極大的影響市場的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析

我國進行房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強制性干預的直接調(diào)控到發(fā)揮市場作用的間接調(diào)控的過程。在2005年—2014年之間，我國政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對房地產(chǎn)市場的行為進行一定程度的規(guī)范?？傮w上來看，這幾年間國家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制鼓勵抑制三個階段。在2005年—2008年間，我國的房價不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房價的上漲，頒布了一系列的政策。

1．1金融貸款政策

國家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時，在利用房貸購買住房之后，如果還要購買第二套，首付占比應該高于40%，貸款利率至少要為標準利率的1．1倍。如果房屋面積大于90m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90m2，那么要繳納20%的首付款。

1．2稅收政策

2006年5月，國家規(guī)定，如果個人將購買時間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個人購買房屋，則需要繳納個人所得稅。在2008年—2009年間，美國的次貸危機嚴重影響了我國的房地產(chǎn)市場，為了擴大內(nèi)需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國人民銀行將個人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準理論全面下調(diào)。同時將個人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準利率的0．7倍。國家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個人銷售住房或者購買住房不再需要繳納印花稅。首次購買90m2以下的住房時，契稅稅率調(diào)整為1%。在2009年—2015年間，我國的房地產(chǎn)市場再次爆炸。房價飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來越大，同時對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也在不斷加強。從整體上來看，雖然我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控非常頻繁，但是房價并沒有出現(xiàn)下降。在政策抑制時期，我國的房價也并沒有出現(xiàn)長期下跌的趨勢，只是放緩了增長速度。一段時間以后，房價又會開始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響

我國政府在進行宏觀調(diào)控的時候，更多的是從經(jīng)濟學的角度來進行思考，而忽略了對法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進行宏觀調(diào)控的同時，法律問題頻發(fā)。我國的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對市場的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應的法律基礎。以“限購令”為例，我國的法律體系中并沒有可以支持“限購令”的法律規(guī)章，而且“限購令”本身也與我國的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國憲法規(guī)定，每個公民都享有平等權，而限購令對不同戶籍的公民進行區(qū)別對待，限制了公民平等購房的權利。除了法律問題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實的時候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國家宏觀調(diào)控政策變動過快，非常的不穩(wěn)定。在房價上漲時進行抑制，在擴大內(nèi)需時又進行鼓勵，這種劇烈的變動加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時間短，在頒布之后就立即進行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長的過程，宏觀調(diào)控對正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國家的宏觀調(diào)控政策也對社會造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國家對房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房價出現(xiàn)拐點，房價的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿，在全國很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房價的大幅度下跌導致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬?！巴朔砍薄奔觿×藰I(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對政府的不滿情緒，嚴重影響了社會的和諧與穩(wěn)定?！凹匐x婚”也是政府在進行宏觀調(diào)控過程中爆發(fā)的一個大規(guī)模。我國在頒布限房令、限貸令的時候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導致家庭關系的破裂，影響了社會的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴重影響了國家政策的落實，侵害了弱勢一方的利益，是一種侵害國家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會激化夫妻雙方之間的矛盾，對家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3對完善我國宏觀調(diào)控政策的建議

我國宏觀調(diào)控政策的主要問題就是對法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國家在進行宏觀調(diào)控的時候，也要密切的注意到這點。

3．1加大對法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國家立法部門應該加強對現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國家的宏觀調(diào)控建立法律基礎。

3．2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強弱。當前我國的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門應該及時的修改商品房買賣合同以使其與國家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發(fā)生。

3．3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國社會主義發(fā)展狀況而做出的，對我國的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門在進行司法審判工作的時候，必須要站在社會總體發(fā)展的角度上，與國家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動社會的健康發(fā)展。

參考文獻:

［1］劉寅，朱莊瑞．新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場變化分析與調(diào)整思路［J］．現(xiàn)代管理科學，2016(7):73-75．

第9篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

拐點來之不易，但來的時機似乎并不太好。面對國內(nèi)外錯綜復雜的經(jīng)濟形勢，在穩(wěn)增長成為2012年宏觀調(diào)控突出任務的情況下，不少人擔心2012年中國經(jīng)濟增長出現(xiàn)硬著陸，更擔心房地產(chǎn)市場拐點會成為經(jīng)濟硬著陸的導火線。因此擔心房地產(chǎn)市場調(diào)控政策難以持續(xù)，少數(shù)地方政府甚至變相試水中央房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度。對此，中央在2012年經(jīng)濟工作會議上明確表態(tài)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對少數(shù)地方政府變相松動房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的做法給予了堅決制止?？梢哉f，2012年堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控基本政策不動搖已成為不爭的事實。當務之急應當是在堅持既有宏觀調(diào)控基本政策基礎上，用深化改革來鞏固來之不易的房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，從而建立中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。

首先應當肯定的是，中國城鎮(zhèn)住宅制度由當初國家統(tǒng)建統(tǒng)分的計劃經(jīng)濟模式經(jīng)過近20年的改革，到1998年全面實行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)市場從無到有發(fā)展到今天，成績是主要的。但在培育房地產(chǎn)市場的過程中，在一定程度上過于強調(diào)了房地產(chǎn)的市場屬性，忽視了住宅作為生活必需品的社會屬性，以至于偏離了當初設定的住房制度。眾所周知，早在1994年國務院下發(fā)的《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》就明確提出：“建立雙軌制的住房供應體系。即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房及廉租住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。”然而，在實際執(zhí)行過程中，具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設流于形式，商品房市場在多種因素作用下畸形發(fā)展，價格飛漲，終至成為今天的社會問題。

建立持續(xù)穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場，是一個系統(tǒng)工程，要深化改革，不斷探索創(chuàng)新。

首先，必須再次明確，住房首先是生活必需品，其次才是商品。作為生活必需品具有社會保障性質，政府有義務保證供給。特別是中低收入家庭必須按1994年的決定建立具有社會保障性質的住房供應體系。

其次，要探索保障性住房建設的長效機制。去年以來，在中央三令五申和房地產(chǎn)調(diào)控行政問責機制的作用下，保障性住房建設取得了長足發(fā)展，但保障性住房建設的良性循環(huán)機制并未建立，各地普遍反映保障性住房收入難以支撐保障性住房建設資金需求。這一問題不解決，保障性住房供應體系就難以持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

第三，必須把抑制商品房過度投機當作房地產(chǎn)市場規(guī)制的長期任務常抓不懈。保障房供應體系和商品房供應體系雖屬兩個不同性質的體系，具有不同的運行規(guī)律，但兩者具有相互替代的屬性，較低的商品房價格將吸引部分中低收入居民轉向商品房市場，減輕保障房建設壓力；反之，高企的商品房價格將迫使部分中高收入居民選擇保障房市場，加重保障房供應壓力。因此，抑制商品房市場過度投機也是確保保障房供應的需要。

第四，提高第二套以上住房持有成本。當前住房持有幾乎沒有成本，不少人購買住房后不住不租不售，待價而沽，這在一定程度上助長了房地產(chǎn)市場投機需求。

第五，理順中央與地方財政關系，減輕地方政府對土地財政的過度依賴。地方政府熱衷于商品房開發(fā)，地方財政與土地開發(fā)存在直接利益關系是根本原因，必須在制度上隔斷地方財政與土地收益的關系，否則，保障性住房供應體系建設將步履維艱。