房地產設計變更管理精選(九篇)

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第1篇：房地產設計變更管理范文

【關鍵詞】房地產；開發(fā)；成本；管理

1 現代科學管理要求的必然趨勢

現代科學化管理主要包含規(guī)范化、精細化和個性化三個主要層次，其中在精細化管理層次中最為重視對于細致化、具體化的明確與劃分，因此其對于企業(yè)管理而言也是最具實用價值的。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，將自身成本管理作出精細化的分析，可以有效的實現對成本項目的全面控制，繼而有效的降低資本浪費現象，提高企業(yè)的經濟效益。

2 市場運作背景下的必然要求

房地產企業(yè)的競爭主要體現在土地資源、資金和管理上。國家對土地政策控制和管理越來越嚴格，房地產企業(yè)必須通過掛牌拍賣競爭才能拿到土地，土地成本增加導致開發(fā)成本增加，所以房地產企業(yè)必須增加自身管理來降低開發(fā)成本，以提高經濟效益。另外房地產金融、土地供應的日益市場化，從“賣方市場”向“買方市場”的逐漸過渡，讓房地產企業(yè)不得不同時面對拓寬融資渠道、降低成本、提高質量、開拓市場的多重壓力。國家的宏觀調控、金融政策的收緊讓所有房地產企業(yè)倍感資金壓力，土地政策的完善大大增加了房地產企業(yè)的拿地成本，一些缺乏資金實力、專業(yè)化運作不足的房地產企業(yè)將被洗牌出局。因此，精細化管理作為競爭的利器必將出現，管理水平將成為房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關鍵，這種隨著宏觀調控有增無減、不斷升級的壓力，促使房地產企業(yè)的成本精細化管理勢在必行。

3 房地產企業(yè)實施項目成本精細化管理具體實施對策

3.1 項目決策階段的成本控制。在做出決策之前，認真分析各種市場、技術及環(huán)境因素，制定詳細的《可行性研究報告》。資料的準確性是決策者做出決策的主要條件。房地產企業(yè)真正體現水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預算成本下，如何做出性能檔次最好的產品，保證同一樓盤各部件的質量檔次一致性。

3.2 規(guī)劃設計階段的成本控制。規(guī)劃設計對工程造價的影響程度達75％以上，因此規(guī)劃設計階段工程造價的控制是關鍵。規(guī)劃設計階段的成本控制主要體現以下幾個方面：1)、從政策上為企業(yè)爭取利益，對國家規(guī)范以及當地政府政策的把控，從規(guī)劃、配套、建筑設計、環(huán)境設計上為企業(yè)節(jié)省成本。如能否在規(guī)劃上做適當調整，提高土地利用效益，從而達到降低成本的效果，在政府主管部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價值。2)、建筑設計有意識地增加不計容積率建筑面積，提升樓盤品質，從而間接降低地價。如低于2.2m以下的地下室、錯層陽臺、入戶花園等。3)、與政府充分協商，減少那些可不做的配套，降低開發(fā)成本。4)、從技術層面控制成本，把好規(guī)劃、設計關，降低項目實際支出成本。從技術層面來降低項目成本，這是一項十分精細化的成本管理，我們可以從以下幾個方面來著手進行管理：

第一、在進行項目規(guī)劃時，根據盡可能詳盡的地質水文資料，優(yōu)化規(guī)劃，降低工程成本。比如：避免在地質條件差的地塊蓋房、土方盡量場地內平衡；合理布置市政道路、市政管網。

第二、建筑平面盡量考慮相關專業(yè)的適用性，控制建筑參數，降低其它專業(yè)的直接成本。比如：控制建筑物開窗率、外墻周長等，從而降低建筑安裝成本；地下室盡量采用天然通風，降低設備成本。

第三、結構設計實行限額設計，降低工程材料成本。例如：對結構中鋼筋在滿足工程要求下限定含量，從而降低材料過度使用的成本。

第四、設備選用新技術，降低成本。比如：選用小機房電梯，提高建筑面積使用率，從而可能提高售價。

第五、對建筑結構進行合理布置，符合技術模數，避免有限面積的浪費，達到降低成本要求。如：在對地下室停車庫柱網間距進行設計時，要盡量考慮停車位數據模數，達成充分使用建筑面積，降低建筑成本。

第六、強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理問題、進度問題及其他重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍內的，則概不得批準對方的索賠要求。

第七、盡可能與承包方達成協議，由建設單位自行采取招標方式采購供應大宗材料和設備，也是降低成本的有效途徑之一。

3.3 施工階段的成本控制。有效地控制施工階段的工程造價，主要應從以下幾個方面著手：

3.3.1 嚴把工程施工招投標關，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。

3.3.2 加強現場簽證的管理，避免現場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時及重復簽證等現象。同時加強對簽證的監(jiān)督與審核。

第2篇：房地產設計變更管理范文

隨著我國市場經濟的建立和發(fā)展，以及房地產企業(yè)對開發(fā)項目成本管理的深入理解和認識，項目成本管理的觀念和方法都在進行著深刻的變革，國內學者開始從系統的角度對項目成本管理進行分析和研究，結合國際建設項目造價管理的經驗提出了“全過程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我國的中小型房地產企業(yè)項目成本管理中仍然存在著許多不足，主要原因是沒能把事前預測、事中控制、事后分析總結的思想與方法納入項目成本管理體系之內，工程成本管理缺乏系統管理模式，建設、設計、施工、監(jiān)理等參與主體缺乏統一的成本目標及相互溝通，全過程成本管理存在階段性脫節(jié)現象，由此導致在房地產項目各個階段存在許多問題。1缺乏事前控制大部分中小型房地產企業(yè)對工程成本控制缺乏事前控制的觀念和方法，普遍存在為迎合市場項目盲目上馬啟動、不重視前期方案優(yōu)化比較和圖紙會審等，將方案及圖紙中存在問題沒在施工前提出和解決，同時對工程項目開發(fā)過程中可能出現的各種問題不能事先作出判斷和采用有效的措施進行應對，而是等到問題出現甚至造成嚴重后果以后才發(fā)現，到那時只能被動接受，必然會導致項目成本增加，無法達到對工程項目成本的有效控制。2管理缺乏動態(tài)性現階段仍有大量的中小型房地產企業(yè)在確定施工單位時，雙方直接進行議價，基本都是采取費率招標方式確定承包單位，即中標按圖紙施工，工程完工后按照定額計價或者工程量清單定額計價后下浮一定比例后進行結算，這種方式完全是后算帳方式，缺乏動態(tài)控制性，沒有及時將設計變更、物價漲跌等因素導致工程成本變化及時反映出來，不能為公司領導決策提供真實和準確的成本數據作支撐，事后算帳，可能會出現項目成本嚴重超標的情況。3成本管理薄弱我國中小型房地產企業(yè)用人標準不是按照專業(yè)能力和技術水平為用人標準，管理仍然是以家族式管理方式為主，如財務、采購、招標、成本等關鍵部門及崗位均使用家人或親戚朋友擔任，這些人往往沒有經過系統有專業(yè)知識的學習，缺乏相應崗位應該具備各方面綜合素質和專業(yè)知識，也不具有相應的執(zhí)業(yè)資格。這樣的企業(yè)在項目成本管理方面非常薄弱，只能采取簡單的成本管理方法，不能通過一系列的管理手段采取科學有效的系統管控方法來控制成本，不能使項目成本管理科學合理，經常會出去管理失控、項目不能按期完工交付業(yè)主使用等情況，給房地產企業(yè)帶來許多潛在的風險和經濟損失。4評標方法不合理部分中小房地產企業(yè)招標時評標只關心價格，對投標單位的業(yè)績、技術水平、信譽度、資金實力和守約能力等方面關注不夠，評標基本上采取的是最低價中標原則，在建筑市場競爭越來越激烈的情況下，部分施工單位正是抓住房地產企業(yè)只關心價格的這種心里，往往導致投標單位惡性競爭，壓低報價，中標后采取各種手段進行變更增項達到增加價款的目的。還有就是大量無承包資格的個人以掛靠單位來承接工程，這些承包人往往缺乏管理經驗和抗風險的能力，投標報價時惡意競爭，采取低于成本的報價來中標或中標后由于經營管理不善導致虧損，在施工過程極有可能違約，或是以虧損為由采取停工等手段要求房地產企業(yè)增加費用，房地產企業(yè)為確保工程能順利完工交付業(yè)主，在多數情況下只能被動接受施工單位要求增加價款，最后損失還是由房地產企業(yè)承擔。5施工階段的造價管理時隱時現目前中小型房地產企業(yè)項目施工階段的成本管理現狀:所謂理論上的全方位，也僅僅是對工程進度款審核、變更工程、結算審核時的分散管理。在項目實施過程中，部分房地產企業(yè)不重視控制設計變更，不辦理設計變更的審批手續(xù)，沒有正式的設計變更通知單，沒有設計變更引起的工程量與投資增減的記錄，設計變更事后不簽證以及不及時審核經濟性、項目技術經濟資料與項目實際進度不能同步進行，常常出現事后補資料的情況。建設單位還常常提出超過設計標準的過高要求，造成過多的設計變更及洽商，也是結算超預算，造成突破原有合同價的原因。沒有真正做到對目標、內容進行全方位的監(jiān)控，還是采取那種合同開口、事后算帳、最后審價斬一刀的做法。6設計費收費方式不合理現行的設計收費無論是按投資規(guī)模還是按面積收費，都是一種“大鍋飯”，沒有任何經濟責任，不管工程設計的質量好壞，不論投資是否超預算，甚至不管建設項目有沒有實施，設計人員有沒有到現場服務，只要畫出圖紙就得給設計費，這種取費辦法助長了設計人員只重視規(guī)模，而忽視技術性、經濟性、合理性的觀念，實際工作中經常會碰到設計過于保守或設計功能沒有達到最優(yōu)或各專業(yè)圖紙矛盾以及在施工過程中隨意變更，致使工程成本居高不下和結算價大大超出原概算，這些都不利于設計階段對成本的控制。由此可見，我國中小型房地產企業(yè)項目成本管理中存在的主要問題就在于沒能對開發(fā)項目工程成本進行全過程的有效的管理和控制?，F代管理理論的觀點，即對一個大系統而言，管理的目的是要追求整個系統的最優(yōu)化，而不是個別子系統的最優(yōu)，應該采用科學的理論思維和方法來改變這種只注重施工階段子系統而忽視整個項目大系統成本管理的狀況，因此，加強房地產項目全面成本管理與控制對中小型房地產企業(yè)是極其重要的，可以說是企業(yè)的生命線，只有真正做好項目全過程成本管理和控制，中小型房地產企業(yè)才能在龐大而競爭趨于白熱化的房地產市場中站穩(wěn)腳跟，才能逐漸發(fā)展得更好、更大、更強。

2中小型房地產企業(yè)做好項目全過程成本管理的方法、途徑和措施

1成本管理應做好的兩個前提性工作1)加強成本管理，建立一套完整的成本管理體系和管理制度(包括獎罰機制)，建立和推行全員參與成本管理的責任意識和管理理念，要求全員參與成本管理，量化責任，落實到具體崗位人員，用好激勵機制，充分發(fā)揮各崗位人員的主動性。2)中小型房地產企業(yè)應改變用人標準，相關崗位，尤其是財務、采購、招標、成本等關鍵崗位應該按照崗位要求，大膽選用具備專業(yè)能力和技術水平的人員，通過一系列的科學的管理手段，采取有效的系統管控方法來加強成本管理，以真正使項目成本管理科學合理。2項目各階段的成本管理與控制1投資決策階段的成本控制1)實事求是地進行市場分析，避免項目決策的盲目性，減少和降低投資風險，充分考慮建設項目在未來市場中的競爭力，使設計任務書更具科學性和可靠性。2)根據類似項目的技術、經濟指標，測算項目各項費用，同時加強工程地質、水文地質以及征地、水源、供電、運輸、環(huán)保等工程項目外部條件的工作深度，使投資估算有充分依據。同時應廣泛調查研究，比較同類項目，認真進行功能分析、多方案比較和選擇，經過充分的技術論證和經濟評價后，最終確定技術先進、功能可靠、經濟合理的項目建設方案，從而計算出較為準確、切合實際的投資估算額，使工程成本從一開始就定位在一個較為合理的水平上。2設計階段的成本控制1)提高標準設計意識，推廣標準設計:推廣標準設計有利于較大幅度降低工程成本，節(jié)約設計費用，大大加快提供設計圖紙的速度，縮短設計周期。構件預制廠生產的標準件能使工藝定型，容易提高工人技術，提高勞動生產率及統一配件、節(jié)約材料，有利于降低構配件成本。據統計，采用標準構件的工程項目可降低10%～25%的費用。標準設計有較強的通用性，可大量重復使用，較為經濟，也符國家關于低碳、環(huán)保方面的要求。2)改革現行設計取費辦法，建立激勵機制，推行限額設計，嚴格控制設計變更:應對現行設計取費辦法進行改革，建立激勵機制，與設計費掛勾，加強技術與經濟的對立統一，強化設計人員的工程成本意識，樹立設計人員高度的責任感，實行在現有收費辦法的基礎上，推行限額設計，如每平方鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等技術指標進行限制設計，通過對設計方案、設備選型、參數匹配、效益分析等方面進行最優(yōu)化的設計控制，設計單位各專業(yè)之間應加強溝通，認真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯漏現象，使設計階段的施工圖預算更為準確。對因設計合理節(jié)約投資按節(jié)約部分予以提成，因設計變更增加投資按超出部分扣除一定比例設計費，實行優(yōu)質優(yōu)價收費辦法，這樣做有利于加強設計人員的經濟意識，也有利于控制工程成本，真正使限額設計落到實處。3)優(yōu)化設計方案:優(yōu)化設計方案是設計階段的重要步驟，是控制工程成本的有效方法。設計方案優(yōu)選的方法和目的就是采用設計招標及設計方案競選，運用價值工程優(yōu)化設計方案和設計方案的技術經濟評價分析。通過功能和價值分析將技術問題與經濟問題緊密的結合起來，按照經濟效果評價原則對設計方案的功能、造價、工期、設備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析。從中選出技術上先進、經濟上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術方案。技術與經濟相結合是控制建筑工程成本的最優(yōu)化手段。工程設計是建設項目成本控制的源頭，要有效控制工程成本，達到投資省、進度快、質量好的效果，就要把控制重點放在設計這個關鍵階段。3實施階段的成本控制1)招投標階段:合理確定招標方式，應加強對招標文件的編制管理，盡可能細化與工程成本有關的條款，責任清晰，風險自擔;加強標底(或控制價)的編制，確保標底(或控制價)的準確性，為評標確定中標單位起到支撐作用，同時又能有效地控制合理的中標價格;評標應綜合考慮報價、業(yè)績、信譽等各方面因素，綜合評定得分最好的合理低價中標原則，應杜絕惡意競爭低于成本的報價;在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程成本的控制效果。2)施工階段:重視圖紙會審及技術交底，把存在的問題在施工前提出和解決，減少和避免因設計變更造成的返工損失;如施工過程中必須進行設計變更時，應對設計變更進行成本測算，選擇成本較低方案進行變更，不得隨意變更;加強動態(tài)成本管理，及時將設計變更、經濟簽證、物價漲跌等因素導致工程成本變化及時反映出來，為公司領導決策提供真實和準確的成本數據作支撐;建立目標成本限額和預警機制，在工程實施過程中定期進行成本發(fā)生實際值與目標成本進行比較，找出偏差，分析產生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到時時控制工程項目成本。加強合同管理，嚴格控制審核經濟簽證，減少工程索賠。4竣工驗收結算階段的成本控制工程竣工結算，各方都應嚴格執(zhí)行合同條款約定進行辦理。該階段應作好工程竣工結算資料的審核，重點審核技術、經濟資料的真實性、準確性和完整性，嚴格按照施工合同規(guī)定條款進行審核和辦理工程竣工結算。工程竣工結算，一般都會涉及許多具體復雜的問題，各方應堅持實事求是，要針對具體情況具體分析，從實際出發(fā)，對于具體疑難問題的處理要慎重，要有針對性，做到既合法，又合理，既堅持原則，又靈活對待，不得以任何借口和強調特殊原因，高估冒算和增加費用，也不得無理壓價，以致損害對方的合法利益。

3結束語

第3篇：房地產設計變更管理范文

【關鍵詞】：企業(yè)管理成本構成成本監(jiān)控及控制

中圖分類號：C29文獻標識碼： A 文章編號：

引言

在激烈的市場競爭中，企業(yè)要想在激烈的市場競爭下立有一席之地，成本領先絕對可以使自己暫露頭角。如果同類產品的性能、質量類似，那么價格將決定產品的市場競爭力，而對產品價格起決定因素的是工程成本。因此，在生產經營活動中，企業(yè)要把成本監(jiān)控及控制細化到產品生產的各個環(huán)節(jié)，使產品在同等市場競爭條件下以成本領先的價格優(yōu)勢更具有市場吸引力，從而實現企業(yè)的良性發(fā)展，本文將主要探討設計變更和工程簽證對房地產企業(yè)成本控制的影響。

一、設計變更和工程簽證對房地產企業(yè)成本控制的影響

1、設計變更對成本控制的影響

（1）設計變更的原因

當一份新的建設方針提出后，許多個部門要進行審查核對方可交工，有時一開始的施工方案會有變化，因為相關人員在交流經驗的時候經常會對一開始的施工方案進行改動，經過每一個部門進行討論，然后再一起決定施工圖的新方案，這些都是影響設計圖修改的原因，最后設計部門就會匯出新的設計圖或設計圖修改說明。當設計方案投入施工后也會遇到不同的突發(fā)狀況，這些是原設計未預料到的意外問題，如：地質開挖時遇到困難，對原始施工方案需調整，這就造成了設計方案的變動。

（2）對成本控制的影響

房地產開發(fā)成本主要由土地成本、建造成本、財務及稅費構成。土地成本及稅費是不可控的，財務費用與開發(fā)周期相關，主要是與前期設計及施工階段項目達到預售條件下的施工工期有關。而建造成本對整個項目成本來說是比較可控的分項，建造成本主要與項目的設計定位相，就其產生、決定的時間段來說，施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調，且不會造成太多的無效成本，要減少設計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統一定位設計標準的前提下盡量將設計前置，減少后期設計變更的產生，減少無效成本的產生。

2、工程簽證對成本控制的影響

（1）工程簽證的含義

施工過程中的工程簽證，主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設計變更所確定的工程內容以外，施工圖預算或預算定額取費中未含有而施工中又實際發(fā)生費用的施工內容所辦理的簽證。

1）在技措技改工程中，常遇到在施工過程中由于工作面過于狹小、作業(yè)超過一定高度，造成需要使用大型機具方可保證工程的順利進行，施工企業(yè)在發(fā)生時應及時將現場實際條件和施工方案通告建設單位，并在征得建設單位同意后實施，此時施工企業(yè)應辦理工程簽證。

2）對于大檢修工程、零星維修項目大都沒有正規(guī)的施工圖紙，在檢修前由施工企業(yè)提出一套檢修方案，檢修完畢后辦理工程簽證，然后依據工程簽證辦理工程結算。此時工程簽證工作尤其重要，直接關系到檢修結算工作的順利進行。

（3）對成本控制的影響

使工程造價預算發(fā)生變化 原先的工程造價預算都是經過具體考察，并進行合理計算所得到的專業(yè)數據，用來保證工程整體花費的預計計算額。工程造價預算是在設計變更與現場簽證未出現前就已經訂立成文的，雖然有其合理性，但并沒有涵蓋一些實際施工中會產生的突發(fā)問題，只能作為實際施工的先決參考。因此，由于施工中突顯的眾多外在原因，工程進行了各類變更，造成工期的拖延，工作量的增加（也有減少的內容），使得之前設計完成的工程造價預算被打亂，無法適應實際施工的需要，不論是停止施工等待變更指令，還是繼續(xù)施工，無疑都將增加損失。

二、企業(yè)管理對項目的成本監(jiān)控及控制的有效措施

1、企業(yè)應該要做好工程成本的管理工作

應該來說，房地產企業(yè)的工程成本管理包含了項目前期階段，房地產企業(yè)應該根據設計深度來做好成本監(jiān)控及控制目標。一旦確定好成本監(jiān)控及控制目標，成本管理部門就應該及時進行成本測算，并堅持“貨比三家，最低價中標”的原則，加強對投標單位的議標制度，完善設計變更、現場簽證的流程、制度，做出合理的市場評估。此外，房地產企業(yè)還應該做好營銷成本管理，管理成本監(jiān)控及控制，財務成本管理，科學合理配置項目部成員降低間接成本，加強項目竣工后的評估管理，抓好物業(yè)管理、提高物業(yè)管理水平。

2、減少施工過程中的設計變更

（1）要給予設計單位相對充足的時間，便于他們完成滿足施工要求的圖紙。圖紙要達到規(guī)范規(guī)定的設計深度和施工要求；

（2）要仔細審圖，一方面要提交給各圖紙審查單位審圖，滿足相關部門的要求；另一方面，建設單位要認真審圖，確保圖紙準確地表達了建設單位的建造意圖，盡量減少錯漏的發(fā)生；

（3）在施工前要各專業(yè)的施工隊審好圖，把一些施工難點、相互沖突的地方在施工前就提出來，并擬定解決方案；

（4）在施工前做好各方面的交底工作，以避免或減少在施工過程中的錯誤；

（5）要少出設計變更。設計變更量是以幾何級數的形式增長的，有一種惡性循環(huán)的累積效應。即使是出了設計變更，也盡量少出產生工程量增加的簽證，只有這樣才能控制設計變更的量。

3、加強設計變更及工程簽證管理

對已開工項目，安排專人進行現場跟蹤評審，及時了解工程的進展情況，對于隱蔽工程及時審驗，并做好現場跟蹤評審記錄，要求有關人員在評審記錄上簽字確認，為竣工結算提供準確的依據。工程施工過程中出現的設計變更，安排專業(yè)人員進行現場勘查，查清變更的原因以及變更后對工程造價和后期運行的影響程度，對變更的可行性進行科學論證后及時提報工程變更的審核意見，有效地控制工程變更，減少不必要的變更而引起的投資增加，提高財政資金的使用效益。 4、建立合同交底制度

讓每一個參與施工項目的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時將合同復印件分發(fā)給有關人員，使大家對合同的內容做到全面了解、心中有數，劃清甲乙雙方的經濟技術責任，便于實際工作中運用。

5、嚴格區(qū)分設計變更和工程簽證

根據我國的現行規(guī)定，設計變更和工程簽證費用都屬于預備費的范疇，但是設計變更與工程簽證是有嚴格的區(qū)別和劃分的。屬于設計變更范疇的就應該設計單位下發(fā)設計變更通知單，所發(fā)生的費用按設計變更處理。屬于工程簽證的由現場施工人員簽發(fā)，所發(fā)生費用按發(fā)生原因處理。

6. 完善設計索賠和設計監(jiān)理兩種機制

設計索賠和設計監(jiān)理是工程設計所必須的制度和約束，只有建立詳盡的合理的管理機制，人們對設計的重視程度才會有整體性的提高，對工程設計的質量、經濟等也將有更好的保障。設計索賠制度的貫徹和加大索賠力度是切實保障設計質量和經濟的必要約束。目前我國推行的咨詢工程師(投資、造價)在一定程度上為該問題的解決提供了具體思路。設計監(jiān)理的出現更是完善設計制度、防止因設計變更出現的造價變動發(fā)生，有利于保障質量和投資效益之間的平衡關系。

結語

總之，設計變更是工程建設過程中經常發(fā)生的一種現象，加強設計變更不僅是建設單位控制造價的一項重要工作，也是現場施工人員管理水平的綜合體現。為了控制工程造價，應嚴格控制設計變更的發(fā)生。一旦發(fā)生變更，如何有效地降低設計變更對工程造價的影響尤為關鍵，工程設計變更費用應嚴格控制在工程總造價的2%以內，由設計變更產生的新增投資額不得超過基本預備費的三分之一。

參考文獻

[1]楊二平.房地產開發(fā)的項目管理和成本監(jiān)控及控制[J].《中國科技博覽》.2011，32

[2]王新芳.房地產開發(fā)成本監(jiān)控及控制研究[D].西安科技大學.2008

第4篇：房地產設計變更管理范文

關鍵詞：房地產開發(fā);質量管理;項目管理

為了更好的滿足市場需求,房地產開發(fā)企業(yè)的目標是實現開發(fā)項目經濟利益最大化。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質的房地產開發(fā)商品,而優(yōu)質的房地產商品來自于開發(fā)企業(yè)對項目進行有效的質量管理。因此,可以將房地產開發(fā)項目的開發(fā)過程分為項目前期工作階段、設計階段、項目實施階段和竣工結算四個階段,如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發(fā)企業(yè)應重點研究的問題。

一、目前在房地產開發(fā)項目中所存在的問題

在房地產項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設方,以項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時,如果規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu),很難保證工程項目的整體投資效益。

二、房地產開發(fā)項目前期工作階段

房地產開發(fā)項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發(fā)項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。

2.1制定開發(fā)項目的質量計劃

充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確,質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。

2.2建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段,采用德爾非法進行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發(fā)現問題,優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善,并形成相應記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產開發(fā)項目設計階段

項目設計階段是開發(fā)項目進行質量管理,實現經濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說,設計費約占項目總投資的1%,但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優(yōu)秀的設計是開發(fā)項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段,它直接關系著項目的開發(fā)成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。初步設計完成后,根據一些建設方案設計的經驗教訓,開發(fā)企業(yè)要認真審查對比,不能對設計單位過分依賴,應注意細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標,整個設計思路是否經濟合理。合理主要體現在：

（1）布局是否合理。戶型設計是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現其最大的使用價值,是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環(huán)境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣,是否體現了以人為本的設計理念,具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

（2）經濟性是否合理。設計應將使用功能分區(qū)相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經濟尺寸。環(huán)境配套設施要做到經濟適用、美觀,新穎但不奢華。開發(fā)企業(yè)全面審查后,對設計方案提出合理化建議,以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設計返工,修改后的設計方案應將新預算成本與目標成本對比,看是否超預算設計。

四、房地產開發(fā)項目實施階段

在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設資金,浪費投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強施工現場的動態(tài)管理。主要體現在：

⑴實行效益獎勵制度,充分調動管理人員的積極性,管好施工現場。開發(fā)企業(yè)應牢固樹立管理人員的經濟觀念,培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風,讓他們認識到節(jié)約資金的重要性。當管理人員發(fā)現施工圖設計錯誤或不合理時,在確認的情況下根據其節(jié)約效益給予適當獎勵。嚴格督促施工方按圖施工,如發(fā)現不按圖紙施工,管理人員要及時糾正并令其返工。

⑵盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙,市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。一般情況下不允許設計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)下去。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模,增加建設投資。認真處理必須發(fā)生的設計變更,涉及到費用增減的設計變更,必須由設計單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。

⑶嚴格現場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合,現場簽證隨做隨簽,且應達到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內容要與實際相符,不能超過簽證范圍。

⑷控制進場材料的質量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的主要材料進行統一招標和購進,多方驗收,減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié),做好材料抽檢工作,將質量不合格的材料不采用原則落到實處,嚴格控制材料代用。

五、房地產開發(fā)項目竣工結算階段

房地產開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書,即監(jiān)理公司初審,項目部門復審,開發(fā)企業(yè)終審。對于房地產開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結算的準確性。在結算完成后,要做好項目的開發(fā)評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發(fā)項目的成敗得失,吸取經驗教訓；另一方面可以取得一些經驗數據和技術經濟指標,為以后的開發(fā)項目提供質量管理方面的參考依據。

第5篇：房地產設計變更管理范文

1.1房地產開發(fā)成本構成所謂房地產開發(fā)成本是指房地產開發(fā)商在開發(fā)工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

1.2房地產開發(fā)成本影響因素分析

①項目決策。房地產項目的投資通常都是投資數額很大，房地產企業(yè)需要重點考慮項目的風險性預測，以及自身把握風險的能力。對于同一個工程項目，不同的房地產企業(yè)面臨的風險同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產企業(yè)需要結合自身的資金實力、融資能力、經營管理水平等實際情況，進一步對項目的風險進行判斷。

②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開發(fā)的土地數量極為有效，在這種情況下進一步抬高了土地的拍賣價格。另外房企之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本很難控制。同時由于土地價格占項目總成本的比重較大，約占項目總成本的30～35%左右，以相對合理的價格取得開發(fā)用地顯得尤為重要。

③工程建設成本。工程建設成本受工程設計方案、工期、建筑產品的質量水平、生產要素價格市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產企業(yè)自身的管理水平和項目運作自有資金等對房地產開發(fā)的相關稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。

2房地產開發(fā)的成本控制措施

2.1開發(fā)項目前期成本控制

2.1.1規(guī)范前期的項目投資分析，有效控制投資風險。房地產投資決策過程的科學性，在一定程度上為決策成功奠定基礎，而可行性研究為決策提供了參考依據。房地產開發(fā)項目的可行性研究，通常情況下，主要是從市場、技術、經濟等方面對項目前景進行分析和預測，進而在一定程度上對項目進行整體評價，在技術上判斷項目是否可行，以及經濟方面是否合理，同時對多個方案進行優(yōu)選。在項目投資決策之前，首先要對擬選擇項目產品的市場定位，未來消費群體，預期的銷售價格進行科學地預測；同時還要對項目所在地原材料價格，市政設施，地理和人文環(huán)境等等進行充分的調研。根據已經取得調研資料對項目的成本進行估算，評估項目的經濟可行性。在確定項目可行的前提下，還要結合開發(fā)項目的實際情況，在滿足使用功能的前提下，借助價值工程等相關理論，進行設計多方案比選，在滿足技術先進條件下又兼具經濟合理性。房地產屬于資金密集型行業(yè)，市場的任何波動和國家的宏觀政策等都會在不同程度上對項目的投資收益產生影響，甚至造成企業(yè)資金鏈的斷裂，進而癱瘓整個項目。通過投資決策階段對開發(fā)項目的綜合評估，明確各因素對項目產生的影響，根據房地產項目風險的類型和特點，幫助投資者提出相應的風控實施方案，進而在一定程度上有效地防范和控制投資風險。

2.1.2土地競拍價格的控制。房地產整個開發(fā)過程中，一旦獲得土地，其開發(fā)成本就基本確定，在開發(fā)過程中，該成本一般不會太大的變化。因此，對土地成本進行控制的關鍵是準確分析拿地成本，在土地招投標過程中，制定相應的競標策略，進而在一定程度上確保以最小的代價和風險獲取最大的收益。

2.1.3設計階段。對于工程項目來說，成本控制的關鍵主要集中在設計階段。這一階段對于工程造價、建設工期、工程質量等都有一定的決定性作用。①推行設計監(jiān)理。優(yōu)化設計方案、加強造價控制工作，僅僅依靠設計合同的制約是不行的，還要通過設計監(jiān)理協助設計單位開拓設計思路，優(yōu)化設計方案。②加強設計出圖前的審核。設計變更、現場簽證的產生主要是由于施工圖質量偏低造成的。加強設計出圖前的審核工作，能有效降低施工過程中的成本變動。同時加強審核工作也可以將設計方案的不足或缺陷及時改正。

2.2項目建設階段

2.2.1完善招投標管理。為了確保招標文件規(guī)范、嚴謹，保證所有參加投標的承包商都在同一限制條件下公平競爭，以便開發(fā)商進行對比分析，做出公平合理的評價?？梢詮囊韵聨c來考慮：①招標文件編制人員除了要有較強的預算知識外，還應當有一定的工程設計知識，施工經驗，以及材筑材料與設備、建筑機械、施工技術等綜合性建筑科學知識，這樣才能對工程有一個全面了解，做到工程量計算不重不漏。②清單編制完成后要認真進行全面復核。最好是將編制好的清單與同類建筑工程，從工程造價、主要材料消耗量、主要工程量等方面進行比較分析，有助于檢查遺漏的項目。同時還要仔細閱讀建筑說明，結構說明及各節(jié)點詳圖，發(fā)現一些疏忽和遺漏的項目，要及時補足。

2.2.2設計變更和現場簽證。為了減少設計變更的發(fā)生，就要認真做好開工建設前的圖紙會審工作。在施工過程中確要設計變更的，應嚴格按照工作流程辦事，必須經建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位協商確認后才能發(fā)生變更。同時在實際管理過程中還要防止設計變更降低原有項目的使用功能情況發(fā)生，以及將設計變更引起的工程造價增加的幅度控制在合理的范圍之內。在工程建設過程中，設計圖紙以外以及施工圖預算中沒有包含的而現場又實際發(fā)生的施工內容很多。如果不嚴格管理，勢必會增加總投資。要嚴格審查各種簽證的及時性、合理性和真實性，避免事后簽證。要對增加的子項目認真核查，一方面要核查增加的子項目是否合同中有約定，另一方面要對增加費用的合理性進行核算。

2.2.3加強合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴格控制開發(fā)成本。在房地產開發(fā)過程涉及合同比較多，合同規(guī)定雙方基本責任和義務，同企業(yè)經濟利益息息相關，是任何企業(yè)都應該高度重視的工作。房地產企業(yè)應該爭取建立明確的合同付款臺賬，使得有關合同執(zhí)行過程中的各類付款和支出金額有依據，爭取對合同款項支付進行全過程的管理，杜絕一些細節(jié)上的問題。

2.3嚴格審核工程竣工結算竣工結算是房地產開發(fā)項目成本控制的最后階段，是核定建設工程造價的最終依據，工程實踐表明，在一般情況下，經審查的工程結算較編制的工程結算價款相差10%左右，有的高達20%，對控制投資成本起著重要的作用。在審核項目竣工決算時，應該依據現行的建設工程項目管理的相關法規(guī)，嚴格按照承包合同中約定的條款，結合工程竣工圖紙、設計變更和現場簽證等資料認真審核。

①根據施工圖、竣工圖等資料審核是否按圖紙施工，逐項核對合同條款，檢查是否存在遺漏或者重復計算的項目；

②審查設計變更是否符合工程建設相關標準，手續(xù)是否齊全。審核施工現場的相關資料，確認工程是否按設計變更要求實施；

③對于工程量清單已有的項目，按照合同約定的價格執(zhí)行。對于新增的項目并且合同沒有約定的，可以參照類似項目或者雙方協商確定。

第6篇：房地產設計變更管理范文

目前正值房地產的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下,CPI指數居高不下,地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉變，房地產企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須提高自己的核心競爭力,加強企業(yè)的成本管理。同時，在目前的房地產生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關注和重視成本管理和控制這個和經濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

2房地產開發(fā)成本管理的概念及組成

房地產開發(fā)成本管理就是指在房地產項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括預計在經營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產經營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。成本管理是貫穿房地產開發(fā)業(yè)務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現項目價值最大化,成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值。房地產成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

3房地產開發(fā)成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責范圍內，共同進行成本控制。

（2）全過程的成本管理原則，項目從決策、設計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預算及結算，全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預結算成本范圍內的成本，都需簽定經濟合同，細致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內容、質量標準及工程結算辦法、違約責任等。

（4）目標利潤制約下的目標成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）

（5）內部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成設計公司利益流出的成本決策與業(yè)務操作。各部門對自己的成本發(fā)生額度負責，在部門限額不變的條件下可內部調整，但不可超出限額控制值。

（6）可復查原則。業(yè)務操作及概算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可復查性。

4房地產開發(fā)成本管理體系

目標成本指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃。由于房地產企業(yè)自身的特點，地產企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算。在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調整之中。由于市場是經常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，還要隨時了解市場。由于在規(guī)劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變萬化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。

5房地產開發(fā)成本管理的方法

(1)成本控制的各個階段劃分

根據房地產開發(fā)的特點，房地產的成本控制主要分為:立項及策劃階段成本控制；設計階段的成本控制；招標階段及施工階段的成本控制；竣工結算及維護階段的成本控制。

(2)開發(fā)各階段成本控制的方法

(a)立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當地的政府性收費標準；準確定位目標市場；充分做好市場調研及地塊現狀調研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開交。

(b)各設計階段的成本控制方案設計階段通過限額設計使經濟合理性最大并進行方案優(yōu)化，結合建造標準來制定目標成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術成熟且市場占有率較高;施工圖設計階段要保證圖紙的質量和深度，能滿足施工圖預算的編制要求。重點控制主要及細部設計，確定主要用料標準。控制鋼筋、砼、裝修及管線用量指標。與責任成本值及目標成本值對比，判斷是否超標要做到事前控制，需要在獲得土地后進行項目指標測算；方案確定前進行各個方案的經濟指標對比；做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化，實行限額設計；加強設計質量監(jiān)督，減少設計變更費用。應聯合設計、工程、成本人員會同監(jiān)理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質、規(guī)格、標準。

(c)招標階段及施工階段的成本控制：根據工程計劃制定招標計劃，召開標前會議；明確范圍與標準劃分，詳細評標，保證價格合理性；施工組織設計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進度和質量；造價高、影響報建、品質、工期的重大變更的控制；關鍵工期節(jié)點的付款；相關索賠及時通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進度與施工質量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關系。對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現象。提倡優(yōu)化方案，降低造價的變更，盡量減少增加造價的變更。簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方，也要合理的規(guī)避索賠風險。

（d）竣工結算階段成本控制的方法確認驗收文件中對時間、質量和數量的要求；收集工程和材料的數量和價格依據；關于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責任索賠?？刂品椒ǎ杭訌娊Y算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標值與實際值的對比，總結經驗教訓，作為以后項目開發(fā)的參考。

6結束語

第7篇：房地產設計變更管理范文

關鍵詞：房地產；項目；成本；管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，建筑領域的競爭日漸激烈，企業(yè)競爭目標的實現不得不更加依靠房地產投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據市場競爭中的長期優(yōu)勢。其重點和核心是房地產投資成本管理。房地產投資項目成本是指在房地產投資項目上發(fā)生的全部費用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產投資成本管理的內容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。以下就房地產投資成本管理問題展開探討研究。

1.房地產項目經營管理概述

1. 1房地產項目屬性

（1）建設投資大。房地產業(yè)屬于資金密集性產業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

（2）開發(fā)周期長。土地及建筑物作為項目開發(fā)的對象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開發(fā)周期，同時，由于客觀條件的不可預測性、以及應政府要求，經營房地產開發(fā)項目需要辦理許多相關部門的繁雜手續(xù)。從項目獲取施工許可證、預售許可證到竣工驗收，所需要的時間都不太可控，都影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)，甚至更長的時間。

（3）受國家法規(guī)政策嚴格約束和調控。房地產開發(fā)項目的過程中，涉及到社會生產生活多個方面。房地產行業(yè)己經成為中國經濟支柱產業(yè)和重要的風向標之一。也同時成為社會廣泛關注的焦點問題和中央十分關注的民生問題。其生產過程，必須通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導。從項目立項開始，房地產項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須嚴格遵守國家產業(yè)政策、法律法規(guī)，響應城市統一規(guī)劃等。

1. 2房地產項目經營管理簡述

1. 2. 1房地產開發(fā)項目成本管理

（1）成本管理意識匾乏。更多注意產品成本的事后核算，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想，對導致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識。

（2）無法準確掌握項目建設過程中的最新動態(tài)成本。由于伴隨項目的開發(fā)，時刻發(fā)生著成本，成本也在時刻的變化當中。最新動態(tài)成本，需要項目內外部多方面的配合才能核算出來，因此動態(tài)成本情祝經常滯后。

1. 2. 2房地產開發(fā)項目銷售管理

（1）年度銷售任務是公司根據對市場的預測及工程的進度預計估算的，銷售計劃很難做準。

（2）團隊管理粗放，常常重結果而輕過程，缺乏精細化的銷售管控。

（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應變能力差。

（4）費用管理上，營銷投放缺乏規(guī)范和價值分析，而營銷策劃是一項創(chuàng)造性的工作，其效果無法完全預測。

2.房地產成本管理中存在的問題

2.1不重視決策階段的成本控制

許多房地產商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達到順利籌集到資金的目的。這樣導致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠未達到“指導企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標選擇的合理性，邏輯推理的嚴謹性，計算過程的規(guī)范性，計算結果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產開發(fā)企業(yè)的過失在有增無減地出現，大量的開發(fā)資金損失在有形和無形之中。

2.2不重視圖紙設計階段的成本控制，只重視實施階段的成本控制

房地產開發(fā)商普遍對項目工程實施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產公司均設有土建安裝工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工質量、進度等進行直接的監(jiān)控。房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在一個認知錯覺：工程成本主要花在工程建設階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強過程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實落實到實際中，開發(fā)商經常費盡心血，采取多項控制措施。

2.3不重視控制計劃，導致成本失控

長期以來房地產開發(fā)企業(yè)缺乏認識成本控制計劃的重要作用。計劃一般分為長期計劃、年度計劃和作業(yè)計劃幾種。很多房地產企業(yè)認為長期計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發(fā)展計劃的規(guī)劃、制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是企業(yè)生產經營發(fā)展前景，沒有長遠規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經營失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現象的出現。企業(yè)的資源遠沒有得到合理規(guī)劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。

2.4工程招投標工作沒有起到真正的成本控制作用

建設工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經營方式的一項重大變革，有利于降低促進公平競爭，提高工程質量，降低工程造價，縮短工期，防止產生腐化現象。特別是在現階段，不完全統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60%，招投標工作推進不理想的具體原因十分復雜?？陀^地講，目前招投標工作實際存在一個困惑點就是施工單位投標的依據是各省市統一的《建筑安裝工程預算定額》，而不是企業(yè)內部各自的“企業(yè)定額”。

3.房地產開發(fā)成本的控制

3.1實行設計招標或設計方案競選

工程設計的優(yōu)劣對工程項目建設的成敗有著重要的影響，所以，在確定設計方案時，必須堅持設計方案的評價，擇優(yōu)確定設計單位和方案。 設計方案的評價包括民用建筑設計評價和居住小區(qū)設計評價。 民用建筑設計要堅持“適用、經濟、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設計的核心問題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設計方案招標或設計方案競選兩種方式優(yōu)選設計方案，達到擬建工程項目能夠采用先進的技術和工藝、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。

3.2做好施工過程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術優(yōu)勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現建設工程全過程成本控制有極其重要的作用。

（1）工程變更。由于工程建設的周期長、涉及的經濟關系和法律關系復雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導致項目的實際情況與項目招投標時的情況相比會發(fā)生一些變化。 因此，出現工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等。 所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模， 提高設計標準，增加建設內容等，實行“技術管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發(fā)生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，應盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設計變更和其他變更兩大類。 為嚴格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴格按變更程序、限額審批實現變更，否則，很難實現投資的控制。

（2）施工組織及技術措施的控制。 施工技術措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術措施的審查，除監(jiān)理單位和建設單位審查外，還可邀請設計人員參與審查，這樣施工技術方法就和設計意圖做到了有機的結合，從而使施工技術措施更有針對性和時效性。

（3）工程資金籌措支付及施工進度控制。大多數房地產開發(fā)企業(yè)都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發(fā)成本將產生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進度，進而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設資金按計劃回籠，減少建設資金的貸款利息。

4.結語

房地產投資項目開發(fā)主要是以經濟效益為目的，衡量房地產開發(fā)投資效益的重要經濟指標是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產企業(yè)的投資效益才會得到保障。

參考文獻：

[1] 呂萍.房地產開發(fā)與經營.北京：中國人民大學出版社，2002年

第8篇：房地產設計變更管理范文

關鍵詞:房地產管理體制現狀成本控制方法

一、房地產成本控制的意義以及我國現階段房地產管理體制的現狀分析

在地位上而言，房地產成本管理是決定房地產企業(yè)綜合競爭力的重要指標。因為房地產企業(yè)成本管理水平的好壞直接關系到企業(yè)經濟效益水平的高低，再者企業(yè)的核心競爭力與財務成本管理有著直接而至關重要的關系。通過房地產企業(yè)成本管理一方面可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，另一方面，在現今房地產市場競爭激烈的現狀下，房地產成本控制意味著企業(yè)的綜合實力在同一標準下是高于其他企業(yè)的，這樣一來就大大增加了企業(yè)的市場競爭力。如果房地產企業(yè)在項目實施過程中不能很好的進行成本管理，那樣就會很難在激烈的市場環(huán)境下獲取成功。因此，各個房地產企業(yè)必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國房地產行業(yè)的發(fā)展歷程看，由于在我國，房地產基本上屬于一個新興產業(yè)，行業(yè)發(fā)展的時間還不夠成熟，房地產企業(yè)在項目成本管理的過程中自然存在一些這樣或那樣的誤區(qū)，所以在項目實施過程中也會相應地出現一定的問題。但是，隨著社會經濟的逐步發(fā)展，我國房地產行業(yè)管理和經營的各種制度逐漸得到完善，房地產行業(yè)之間的競爭體制也在制度規(guī)范化過程中不斷升級規(guī)范。隨著經濟社會的發(fā)展，我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強。目前，我國房地產企業(yè)財務管理體系還存在著體制不健全、不完善的問題，這些也正是影響房地產財務成本管理的重要因素，很多房地產企業(yè)至今仍然沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應的財務管理體系，財務成本管理與控制一直處于粗放狀態(tài)，從根本上無法滿足現代企業(yè)發(fā)展的需要。此外，很多房地產企業(yè)當前所采取的成本管理措施和管理方法相對落后。以往所實行的房地產企業(yè)傳統財務成本的管理方法，主要是通過財務管理部門進行財務決算報告為依據，按照此方法對財務成本進行核算，這種成本控制方法是根據核算后的結構進行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財務核算過程中發(fā)現問題，但是由于項目也已經實施，根本無法進行相關的彌補工作。這種核算制的模式不能及時進行事前預測和事中控制，因此在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。尤其是當財務賬面上的成本面臨失控狀況，則無法挽回已經產生的損失。成本控制更是癡人說夢。雖然有些企業(yè)在發(fā)展過程中建立了一套相對完整的財務成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過程中這些體制根本就是形同虛設，沒有發(fā)揮絲毫實質性的作用。如果房地產企業(yè)不能從根本上改變當前的粗放式的財務成本管理方式，就會降低影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對提高企業(yè)競爭力、實現房地產企業(yè)的全面發(fā)展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產成本管理的各個環(huán)節(jié)下嚴格控制成本分配現狀，才有可能完成房地產企業(yè)的全面轉軌，從而實現房地產企業(yè)的和諧健康發(fā)展，達到房地產企業(yè)在市場競爭中屹立不倒的偉大戰(zhàn)略目標。

房地產企業(yè)財務成本管理是一項系統的工程。在房地產開發(fā)的整個過程中，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡單的關注于短期的財務成本，而且要關注房子的長期質量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費者的消費成本。在對房地產企業(yè)成本管理的立項、規(guī)劃設計、建設、結算、銷售這每一個環(huán)節(jié)進行成本管理時，都要進行嚴格和科學的控制和管理,尤其是在企業(yè)的立項和規(guī)劃設計階段。其中，成本控制的主要活動包括計劃、決策、預測、控制、核算、考核、分析等。財務成本管理可以劃分為財務成本決策、財務成本預測、財務成本核算、財務成本控制、財務成本計劃、財務成本考核、財務成本分析等。這幾個方面的財務成本管理存在內在的聯系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環(huán)的整體。因此，在這個大鏈條里，任何一部分的不協調與失誤都會造成整體質量的下降，所以，房地產企業(yè)財務成本管理需要事前預測、事中控制和核算、事后主要是進行考核和分析。只有從根本上對財務成本管理內容進行全面整體的分析，才能做到事前預測的合理性，為科學的計劃和決策奠定重要的基礎。

二、如何最大化提升房地產企業(yè)成本管理水平

如何最大化的利用現代化的信息手段、科學的管理方法來提升房地產企業(yè)成本管理的水平顯然已成為房地產領域最為關注的話題了。下面，筆者將從房地產企業(yè)成本管理的各個步驟出發(fā)，逐一進行成本管理方法的總結與思考。

(一)立項環(huán)節(jié)的成本控制

在任何一個新項目立項時，首先必須提交詳細的《可行性研究報告》。重點對企業(yè)投資及效益進行科學的測算，嚴格的進行資金計劃管理。其中，有一點必須謹慎的是對投資風險進行風險評估以及對風險作相應的預防措施。最后，在項目立項中，總結出綜合評價意見。

(二)規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制

首先，規(guī)劃設計單位的選擇應遵循以下原則：能由公司內部完成的規(guī)劃設計工作，應由公司內部自行完成，以節(jié)省不必要的開支；需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取公開招標的方式，擇優(yōu)選取。應全面組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，從而擬訂標書，開展公平、公開招標活動，最大限度的降低規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的工程成本?？傮w規(guī)劃設計方案必須包括整個工程企業(yè)的建造成本控制的總體目標，即目標成本。施工圖設計合同應注明有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業(yè)管理成本，用戶消費成本)等進行預知性會審,提出明確有效的書面意見，并督促設計單位進行可行性修正, 避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費。結合工程項目的實際情況，對規(guī)范圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理，在設計規(guī)劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。

(三)施工過程的成本控制

工程施工是指將設計方案由圖紙變?yōu)楝F實的實施過程，也是達到工程成本控制、科學地確定工程目標造價的過程。施工過程的成本控制主要從兩個方面入手：一是建立工程現場簽證管理制度，嚴格控制因設計變更而產生的工程成本，要明確工程項目部、造價管理等相關部門的工作人員的分工與職責，及時辦理簽證，對簽證的內容制定要求客觀、準確，其中對于隱蔽簽證要根據工程的設計圖紙出發(fā)，對重大的設計變更，應事先做出預算并進行經濟技術分析比較后上報公司領導審批方可實施，從而保證工程現場簽證的質量，杜絕產生不實及虛假簽證。二是嚴格審查承包商在合同上的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應于駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負，結算時搞突擊、因利益發(fā)生爭吵的現象應于堅決制止。

(四)竣工結算的成本控制

竣工結算是反映工程項目實際造價的重要性文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結算時，應堅持以現行的工程造價管理法規(guī)為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。主要包括以下內容：

(1)審查是否按圖紙及合同約定的內容全部完成工作，防止存在丟、拉的項目。

(2)審查設計變更內容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內容表達是否清楚，設計變更是否提前做好預算通過審批。若出現不屬于簽證范疇的內容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項目）應不予進行竣工結算。確保工程項目的竣工質量。

(五)其他環(huán)節(jié)的成本控制

在樓盤正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程這三個部門的相關工作人員和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照目標成本增加對預算進行逐項審核；銷售過程中要考慮到為增加"賣點"需增加或調整的綠化、公建配套等項目成本，必須事先做好預算并得到公司批準后方可實施。應盡最大的可能縮短項目開發(fā)的經營周期，減少工程建設期間的不必要的費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)與銷售的節(jié)奏，盡量減少現房的積壓時間，減少利息費用等成本。

在愈演愈烈的房地產行業(yè)中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產競爭激烈的市場上獨占鰲頭，必須對房地產企業(yè)進行科學的成本控制與管理。

參考文獻：

[1]魏世勇,張俊杰.房地產行業(yè)發(fā)展的幾點思考.2005(04)

第9篇：房地產設計變更管理范文

關鍵詞：工程造價控制管理

0引言

就房地產項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎上，對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協調監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。

房地產項目工程造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段：

1決策設計階段工程造價控制

1.1實行招投標，優(yōu)選設計方案。引入競爭機制，通過公開招投標的形式確定優(yōu)選的設計單位，不僅能保證工程設計的先進性、合理性和準確性，避免因設計質量問題出現工程洽商，同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因工程設計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

1.2積極實行限額設計。限額設計是工程建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，即按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時各相關部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現對投資限額的控制與管理，實現對設計規(guī)模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制。作為設計單位，要強化經濟意識，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算確定，要用數據說話，要充分考慮施工的可能性和經濟性，確保工程的投資估算不被突破。

1.3運用價值工程原理優(yōu)化設計方案。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的成本投入實現產品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價的統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。

1.4加強圖紙會審工作。圖紙會審應對設計單位交來的設計圖紙進行各專業(yè)細致的審查，發(fā)現明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。

2施工階段工程造價控制

按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

2.1工程招投標階段的工程造價控制

2.1.1把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風險。

2.1.2根據項目實際，確定合理的投標條件

根據房地產項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結算糾紛。

確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

2.1.3嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同，注意合同的結構及合同價，對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

2.2加強工程施工事中控制

2.2.1嚴格控制施工中設計變更。經論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。

2.2.2加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素，導致標外工程量項目增加現象，如基礎土方量、井點降水等，現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。

2.2.3嚴格按照合同進行工程款支付。

2.2.4及時掌握國家工程造價調價動態(tài)。

2.2.5對可能存在的工程造價目標風險進行分析，并制定防范性對策。

3決算階段對工程造價的控制

竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的經驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料都具有重要意義。

3.1在確定工程造價時，堅持以現行的計價規(guī)范為依據，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯系，確保工程造價計算的準確性。