地產(chǎn)項目總結精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)項目總結范文

2009年本人主管的部門是工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業(yè)技術職務的職責，發(fā)揮了領導管理和組織協(xié)調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：

一、 生產(chǎn)任務完成情況：

1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬?，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業(yè)公司闖進省房地產(chǎn)行業(yè)的標志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰(zhàn)，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經(jīng)學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

第三步：技術力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

工作中存在的主要問題：

1、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設計：我們現(xiàn)在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。共3頁,當前第1頁1

4、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持數(shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應選擇設計經(jīng)驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟實力強和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。

    5、與政府各部門的關系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規(guī)費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經(jīng)濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節(jié)點計劃完成工程任務。

7、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業(yè)特殊、關系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機構、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產(chǎn)品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應當依照法律,法規(guī)及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責。此項目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

XX年年的收獲

一是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟的規(guī)律有了更加深刻的認識。在新經(jīng)濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

二是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個環(huán)節(jié)反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現(xiàn)一點紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調方方面面關系獨立完成一個項目。經(jīng)過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉型。共3頁,當前第2頁2

2009年工作計劃和展望 ：

1、隨著公司各項制度的實行，可以預料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術知識的學習和擴充，作為領導干部和專業(yè)技術人員首先要有領導部下的能力和過硬的技術本領，這樣才能在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質量。

2、 要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設，打造一個業(yè)務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質，樹立起開拓創(chuàng)新、務實高效的部門新形象。通過我們靈活的學習，增強了職工的凝聚力，引導他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創(chuàng)建學習型職工活動，使我們的各項工作都能順利的進行。

3.注意培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司2009年即將開發(fā)的項目有許多等。每個項目少需3～4名技術人員，平均起來需要10～18名技術人員，而公司目前人員情況承接這些項目是有很大難度的，主要情況在于：

1）目前公司能到現(xiàn)場一線進行項目管理的專業(yè)技術人員只有12人，難以滿足2009年項目管理的需求；

2）老員工即將退休；

3）缺少年富力強，能獨立承擔項目管理工作的人；

公司應重點加緊對員工的培訓工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來大幅度提升公司員工的素質和業(yè)務能力，實現(xiàn)公司“各個螞蟻都要上樹”的戰(zhàn)略目標。

今后項目的建議：

1、 選擇好營銷策劃公司；

2、 選擇好的設計公司：

推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

開展限額設計，有效控制造價：積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

不少設計單位存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

采用合同措施，有效控制造價：針對目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的舉措之一。

3、 做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

4、做好項目實施階段的成本控制：

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

5、從管理模式上著手，充分利用監(jiān)理單位進行項目投資的造價控制，要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，把好簽證關、審核關。同時現(xiàn)場項目部必須做好月度工程進度款的初審，造價部門做好工程進度款的復審，避免超付、提前付。

第2篇：地產(chǎn)項目總結范文

單 位：山東大宇建設項目管理房地產(chǎn)評估有限公司

姓 名：閆首超

業(yè) 務 工 作總結

本人**，2013年7月畢業(yè)于煙臺職業(yè)學院，大專學歷，所學建筑工程技術專業(yè)。進入公司工作已有三年，從新員工培訓到現(xiàn)在熟練的完成分配的各項工作，每個過程走過來都有深深的感觸。新環(huán)境、新領導、新同事、新崗位，對我來說是一個良好的發(fā)展機遇，是一個很好的鍛煉和提升自己各方面能力的機會。在這幾年的工作和學習過程中，在領導的悉心指導下，在各位同事的大力支持和幫助下，使我能夠很快地適應了公司的管理與運作程序，讓我不論在工作還是在為人處事上都學到了很多。

經(jīng)過這幾年的磨礪，先后接手了?；菁覉@22#和2#住宅樓、探沂新城中學9#綜合樓、平邑棚戶區(qū)小區(qū)改造、平邑蒙陽社區(qū)等工程，公司領導給了我參與跟蹤服務工作的機會。到崗后，我努力熟悉全過程跟蹤服務的流程及各項內容。這幾年中對公司的營運體系有了更深的認識。期間我還參加了公司組織的各項培訓及學習，和同事的共事中積攢了寶貴的經(jīng)驗，有所付出就有所收獲，我的心得也就多了一些。今年還參加公司年慶典活動，從中提升了自己的講解能力。組織項目組活動提升了自己的人際協(xié)調能力。

總結這幾年的工作，盡管有了一定的進步和成績，但在很多方面還存在著不足。首先，缺乏工作實踐經(jīng)驗，在工作中未能全面的考慮各方面的因素，不能很圓滑的處理各方面的關系，創(chuàng)造性的工作思路還不是很多，效率低；其次，跟蹤服務意識沒有上升到一定的高度，在造價崗位期間沒有很好處理由于發(fā)包方及承包方之間關系造成的工作失誤，沒有做到謹慎處理事情。再次，自己對造價咨詢、全過程跟蹤服務很多領域都一知半解，未能抓住機會更深入的展開工作。

以后我將以更加飽滿的熱情和不斷進取的精神，去努力做好每一件事，為公司的發(fā)展壯大盡自己的一份薄力。做好以下幾個方面的工作：

1、立足自己崗位，把造價咨詢工作做精做細。

2、加強預算方面的知識的學習，為客戶服務好。

3、深入了解造價咨詢及全過程跟蹤服務系統(tǒng)，爭取出色完成公司分配的各項工作。

4、認真虛心的向同事學習，聽從上級的教誨。

5、主動配合同事的工作，主動了解工作狀況，及時向上級反應工作狀況。

6、加強專業(yè)知識水平的提高，不斷拓展自己的知識面，爭取在實踐中不斷積累更多的經(jīng)驗，努力使自己成為一名多面手的人才。

本人承諾：所提供得個人信息和證明材料真實準確，對因提供有關信息、證件不實或違反有關規(guī)定造成的后果，責任自負。

個人簽字：

領導審查：

第3篇：地產(chǎn)項目總結范文

然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項目后評價工作則不被關注。據(jù)調研，目前僅個別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進行房地產(chǎn)項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產(chǎn)項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產(chǎn)項目后評價工作已經(jīng)被行業(yè)內領銜企業(yè)所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規(guī)程導引，但針對經(jīng)營性項目投資決策的后評價卻未引起業(yè)界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進行房地產(chǎn)項目后評價探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進的迫切任務。

房地產(chǎn)項目后評價是針對房地產(chǎn)全程的評價。本文主要是針對房地產(chǎn)項目前期即投資決策環(huán)節(jié)進行后評價，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經(jīng)驗并汲取教訓，為企業(yè)建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據(jù)。

一、投資決策后評價的意義

（一）有利于提升項目投資分析決策水平

許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。

（二）有利于科學制定企業(yè)投資決策機制

面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學的投資決策機制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風險，實施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規(guī)劃未來的項目拓展戰(zhàn)略，做出更科學、合理的項目投資決策。

（三）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設

建立健全項目投資決策后評價，將企業(yè)發(fā)展歷程中項目投資決策的經(jīng)驗和失誤及時有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時，又將推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學化發(fā)展。

二、投資決策后評價對象與目的

房地產(chǎn)項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰(zhàn)略定位、項目各項策劃成果、企業(yè)項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進行后評價。

房地產(chǎn)項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經(jīng)驗，提出對策建議。

三、投資決策后評價層級體系

投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。

（一）決策分析科學性

前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經(jīng)濟和社會環(huán)境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內容齊全、項目要素分析全面、數(shù)據(jù)準確可靠、論據(jù)充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要?？茖W合理地完成房地產(chǎn)投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環(huán)境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產(chǎn)項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經(jīng)驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。

以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。

1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析

回顧項目當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預期投資環(huán)境與實際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價預期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環(huán)境與市場研究。

2.項目定位合理性及偏差分析

項目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產(chǎn)品、客戶、價格、經(jīng)營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產(chǎn)品定位與實際產(chǎn)品，是否發(fā)生調整，如果發(fā)生調整找出調整原因，并評價產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執(zhí)行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產(chǎn)生的市場效果。評價經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經(jīng)營策略市場效果。

如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經(jīng)驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。

3.項目經(jīng)濟技術指標變動及偏差分析

對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟技術指標（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產(chǎn)生的經(jīng)濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。

4.進度計劃變動及偏差分析

評價項目前期計劃的關鍵時間節(jié)點實現(xiàn)的可能性，與實際完成的關鍵時間節(jié)點作對比，列出每個節(jié)點的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點與計劃偏差的節(jié)點，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項目的應對措施。關鍵時間節(jié)點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現(xiàn)時間。

5.財務可靠性及偏差分析

回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。

由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發(fā)生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現(xiàn)值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產(chǎn)價格、成本費用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經(jīng)濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經(jīng)濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產(chǎn)投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。

（三）決策機制合理性

為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業(yè)應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進行評價。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策科學性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發(fā)現(xiàn)、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環(huán)節(jié)，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業(yè)持續(xù)改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發(fā)揮的作用。

四、投資決策后評價的方法與評價體系

投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統(tǒng)設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經(jīng)驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。

參考文獻：

1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1

2.國家發(fā)展改革委 建設部.建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）.中國計劃出版社.2006

3.《投資項目可行性研究指南》編寫組.投資項目可行性研究指南.中國電力出版社.2002

第4篇：地產(chǎn)項目總結范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目開發(fā)；成本控制管理；經(jīng)濟效益

世界性金融危機的進一步加劇，中央政府在結合我國市場經(jīng)濟的實際情況，果斷出臺了包括四萬億元投資計劃在內的一攬子經(jīng)濟刺激計劃方案，并在實際應用中取得了較為良好的效果。據(jù)國家統(tǒng)計局相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明：今年1-2月份，房地行業(yè)完成投資約3580.13億元，同比增長31.1%。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在產(chǎn)能過剩、利潤微薄等現(xiàn)象，已進入激烈競爭的市場環(huán)境行列，尤其是國外的投機資金通過各種形式涌入到中國房地產(chǎn)市場中，與國內的一些空閑資金一起，運用“炒作”等手段尋求較大利潤，從而造成了我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“虛高”和各種原材料價格猛漲等嚴重現(xiàn)象發(fā)生。在當今這個競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，如何求生存、求發(fā)展是擺在所有房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)面前的一個非常重要的話題。在相同的開發(fā)市場環(huán)境中，除了結合社會需求開發(fā)出適銷對路的產(chǎn)品外,最重要的就是對項目開發(fā)成本就行控制，盡可能通過各種管理和技術措施減少工程成本，將項目開發(fā)成本有效控制在最優(yōu)范圍內，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，已成為研究房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理的重要研究內容[1]。

1 我國房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理“脫節(jié)”嚴重

由于受傳統(tǒng)建設理念等因素的制約，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個多階段、多環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，任何階段任何環(huán)節(jié)的成本控制，均會直接或間接影響到整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理水平。項目的成本。但在房地產(chǎn)項目實際開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對項目開發(fā)成本控制的內容、目的和重要性認識存在誤區(qū)，只重視“顯成本”的控制管理，而對于項目開發(fā)過程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項目成本控制管理過程中的溝通管理，對施工階段的成本控制過于重視，而對于項目立項、設計、招標、竣工、以及售后服務等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對項目開發(fā)中的某一重要環(huán)節(jié)非常重視，而忽視其他環(huán)節(jié)中的成本控制，從而造成房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)成本控制管理出現(xiàn)較為嚴重的“脫節(jié)”等不利現(xiàn)象。

1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)缺乏與市場匹配的動態(tài)控制措施

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經(jīng)發(fā)生過的成本進行歸納統(tǒng)計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態(tài)控制。許多開發(fā)項目在進行成本控制管理時，缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發(fā)成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關市場信息，無法通過相關市場信息為項目開發(fā)成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術措施降低項目開發(fā)過程中的成本，從而大大降低了項目開發(fā)的社會經(jīng)濟效益。

1.3 房地產(chǎn)項目竣工階段總結分析不到位

在實際項目開發(fā)過程中，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建設單位普遍存在“項目上馬建班子、項目完工散攤子”的用人管理機制，從而整個企業(yè)的項目開發(fā)成本控制管理組織機構長期處于變動狀體，不能形成一個固定的機構，從而造成項目竣工后，不能對項目開發(fā)各階段的經(jīng)驗進行完善總結、分析、以及經(jīng)驗積累，沒有很好落實項目成本控制管理績效考評制度，沒有根據(jù)相關成本控制激勵機制進行獎懲，更不用說總結相關成本控制管理經(jīng)驗為以后項目開發(fā)成本控制管理提供相關經(jīng)驗依據(jù)。也就是說，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)成本控制管理過程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經(jīng)驗欠缺較為嚴重[2]。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的重點及原則

為了提高房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)相關部門應對項目從立項、設計、施工到售后服務等各階段各環(huán)節(jié)進行全面控制。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要將成本控制管理任務分解到項目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中，形成最易控制的子任務，并明確各子任務的所需因素和任務目標。只有將項目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中的成本控制好，才能使整個項目開發(fā)成本具有較高的綜合控制水平。在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制中，應遵守實用、合理、及時性、效益性、以及全員全過程等控制管理原則，實現(xiàn)項目開發(fā)實施全過程的成本動態(tài)控制管理。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段成本控制技術要點

3.1 項目立項階段的成本控制

項目立項階段的成本控制管理的技術要點在于進行項目建設前期的費用、成本、利潤的估算分析，明確項目立項的可行性，從技術、經(jīng)濟效益等方面準確分析評估項目方案決策，避免決策失誤給企業(yè)帶來較大損失。另外還要充分結合項目實際情況，通過資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價值，有效降低項目開發(fā)成本。通過爭取各種社會優(yōu)惠政策，降低項目開發(fā)的綜合成本。明確項目開發(fā)全過程的成本控制技術要點，通過建立招投標管理制度等，將項目開發(fā)成本有效控制在較高水平范圍內。項目設計和建設監(jiān)理應采取招標措施，有效優(yōu)化項目建設方案，使建設成本得到較好控制；項目大小施工、建設原材料、設備采購、以及安裝調試等分項工程，更應采取按工程量清單計價辦法進行嚴格招投標管理。通過招投標等措施，在同等條件下可以優(yōu)先選擇實力強、成本費用低的設計、監(jiān)理、以及施工單位，提高項目開發(fā)成本整體控制管理水平。

3.2 項目規(guī)劃設計階段的成本控制

項目在規(guī)劃設計階段，其成本控制管理的重點在于前期工程費，包括招標費、項目規(guī)劃設計費、地質勘查費等。雖然項目規(guī)劃設計費用僅占整個建安成本費用的1.5％-2％，但是規(guī)劃設計階段的成本控制水平對整個項目成本控制水平的影響程度則高達75％以上。好的設計方案，不僅可以降低項目施工階段的綜合投資額度，同時還可以提高項目銷售業(yè)績，提高項目投資綜合社會經(jīng)濟效益。

3.3 項目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)相關成本控制管理部門，在施工階段除了要加強施工建設合同管理、工程結算管理外，重點還應加強對施工現(xiàn)場成本控制管理力度，杜絕出現(xiàn)較大變更等引起較大投資浪費，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內[3]。

3.4 項目竣工結算階段的成本控制

在項目竣工結算階段，應根據(jù)施工建設合同、預算及費用定額、竣工資料、以及房地產(chǎn)項目開發(fā)建設有關法律法規(guī)和技術標準，認真審核各項工程的工程款。以相關政策為依據(jù)，對送審的竣工決算財力進行認真核實，落實工作聯(lián)系單上所產(chǎn)生的簽證費用，使竣工審核后的結算真正反應工程建設投資的實際造價。會同項目管理各部門對項目成本控制中存在的優(yōu)缺點進行認真歸納總結，便于為今后工作中提供相關經(jīng)驗，便于其制定更好更優(yōu)的改進方案。

4 結束語

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，必須對影響成本控制管理水平的各階段各環(huán)節(jié)實施全過程的動態(tài)控制管理，以利于房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的合理流動和使用，實現(xiàn)工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環(huán)狀態(tài)，推動項目開發(fā)“高效、高質、快速穩(wěn)健”的建設發(fā)展。

參考文獻

[1] 馮偉.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）：148-149.

第5篇：地產(chǎn)項目總結范文

xx年年是本人參與項目執(zhí)行工作最多的一年，在集團公司總經(jīng)理和項目經(jīng)理的悉心關懷下，個人得到快速的成長，工作效率及質量有較大提高，主要完成工作如下：

1、項目執(zhí)行工作

百匯海隆廣場項目是本人進公司來重點跟進的項目，主要開展市場招商調研、客戶接待、文案活動策劃執(zhí)行方面的工作，具體如下：

完成百匯海隆廣場項目策劃推廣文案、xx年度總結寫作；項目前期招商接待工作；協(xié)助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項目相關軟文寫作；跟進并實施項目宣傳推廣事宜；協(xié)助專題片制作組完成制片工作；持續(xù)跟進并協(xié)助報廣設計、現(xiàn)場包裝及物料設計工作，并充分運用報紙、電視臺、廣播電臺、自辦刊物等廣告資源對項目開展了多渠道的宣傳；完成項目階段推廣計劃、客戶營銷活動方案寫作等；協(xié)助項目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進工作。

2、個人學習及提升

在本職工作完成之余，通過計劃性的跑盤工作及區(qū)域市場研究來熟悉市場情況，從而加深對海寧市房地產(chǎn)市場的進一步了解，同時還時刻關注行業(yè)政策的變化。

堅持進行專業(yè)文章及項目軟文的寫作，用來提高個人的寫作能力及邏輯思維能力，為項目的策劃推廣工作打好堅實的基礎。

3、工作總結

回顧xx年工作，本人感覺從專業(yè)能力及工作態(tài)度上，較之于xx年有了一定的進步和提高，主要表現(xiàn)在：

工作態(tài)度有明顯進步；對項目策劃推廣工作的計劃性與推動力有深刻的認識；能獨立完成項目策劃推廣執(zhí)行過程中的部分工作；策劃報告寫作能力有較大的進步；有意識進行專業(yè)提升及個人學習。

但同時還有許多的不足之處有待提高：

工作主動意識需要進一步加強；溝通及表達能力需要不斷提高；執(zhí)行工作中細節(jié)關注不夠；專業(yè)提升及個人學習需有計劃性并及時進行總結。

二、心得體會

基于xx年度工作回顧及總結，也有一些心得體會來進行分享：

1、專業(yè)，來自沉淀

不積硅步，無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業(yè)的沉淀與堅持不懈的努力，才能取得團隊和個人的成功。我在具體的項目執(zhí)行工作中，也是在有計劃地完成專業(yè)沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達到足夠的專業(yè)沉淀，才能真正做到“厚積而薄發(fā)”。

2、團隊，在于有效溝通

沒有一個團隊是可以不通過培養(yǎng)和耐心的溝通就可以達到團結和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團隊，有高效的團隊才可能有強大的專業(yè)公司。在企劃工作中，沒有個人行為，只有團隊行為，唯有團隊合作才能發(fā)揮強大聚集力量，達到事半功倍的效果。但在現(xiàn)實工作中，無論是領導者和團隊成員之間，還是團隊成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發(fā)現(xiàn)問題及時溝通、及時協(xié)商和解決，在溝通中構建鞏固和健全的團隊精神。

3、學習，永無止境

企劃是一個復合型的行業(yè)，除專業(yè)的策劃推廣知識外，還需要了解從項目前期規(guī)劃、設計、工程建設及后期物業(yè)管理的方方面面。任何一個小的細節(jié)問題都需要大量的時間和精力去摸索、研究，對于一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企劃人來說，學習應該是永無止境的。

三、09年展望及建議

1、個人展望

專業(yè)能力快速提升

通過項目實踐結合自我學習，快速提升個人專業(yè)能力，積累豐富的操盤經(jīng)驗，并及時的總結和調整。擴寬個人的知識面，積累豐富的專業(yè)知識，提高個人的口頭表達和書面表達能力，真正做到一名優(yōu)秀的策劃人。

突破商業(yè)地產(chǎn)知識瓶頸

入職近二年來，參與的項目基本為商業(yè)地產(chǎn)項目。繼住宅地產(chǎn)開發(fā)主流之后，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)正逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)市場的新寵兒。如果想成為一名優(yōu)秀的策劃人，對于商業(yè)地產(chǎn)知識應該去充分的了解和學習，準確的產(chǎn)品定位、目標消費群體定位和招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關鍵所在。在09年本人將通過案例借鑒和自我學習，在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破。

參與團隊建設

希望能夠參與到團隊建設中去，熟悉項目執(zhí)行過程中的各個環(huán)節(jié)度，明確工作目標，提高工作效率，加強內部人員間的團結合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對工作的每一個細節(jié)進行檢查核對，對工作的經(jīng)驗進行總結分析，從怎樣節(jié)約時間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化、從而更進一步，達到新層次，進入新境界。

2、對于公司的建議

個人認為，公司是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業(yè)，公司發(fā)展同科學管理模式的運用和團隊、個人發(fā)展密不可分，一流的專業(yè)公司應同時具備一流的管理水平，技術和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團隊一起，努力實現(xiàn)公司效益和個人價值最大化。

從公司層面來說，員工也需要得到公司的充分信任與認可，讓我們在公司提供的平臺上，可以盡情地發(fā)揮出各自的主觀能動性，為公司創(chuàng)造更大的價值。

回首總能夠發(fā)現(xiàn)差距，展望總能夠找到力量。新的一年有新的開始，“厚積薄發(fā)，學而知新”的理念支持我在策劃推廣這個行業(yè)中一步一步往前走。

第6篇：地產(chǎn)項目總結范文

一、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理概述

動態(tài)財務管理是財務管理的一種，是資金控制的一種科學方式。動態(tài)財務管理通過對未來發(fā)展的預期分析，通過模擬總結出未來財務經(jīng)營與完成目標之間的差距，從而進一步運用財務管理方式規(guī)避風險，實現(xiàn)財務指標穩(wěn)定發(fā)展的分析方法。運用動態(tài)財務管理方法可以讓企業(yè)財務信息受到實時監(jiān)控。將動態(tài)財務管理引入房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設管理中，可以提高房地產(chǎn)項目的財務風險可控能力，在全面預算、稅務管理、資本應用管理、制度、流程、團隊管理中趨勢線動態(tài)監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問題的前提下，不斷創(chuàng)新管理方法與機制，加強房地產(chǎn)項目的整體財務運作能力，在建設前期確立好建設成本預算、在建設中期通過信息化數(shù)據(jù)備案與計算能力，提出動態(tài)分析方法，幫助房地產(chǎn)項目在建設中期節(jié)省額外開支，降低不確定性風險發(fā)生的概率，降低建筑成本。在將動態(tài)財務管理引入到房地產(chǎn)項目后，實時動態(tài)的財務目標與預期目標之間的差距不斷變動，通過管理機制的不斷調整，修正誤差，降低風險，實現(xiàn)企業(yè)的財務動態(tài)管理目標，創(chuàng)造更大的盈利空間。

動態(tài)財務管理：動態(tài)成本=意外風險損失+額外支付

動態(tài)財務管理的成本投入：總成本-動態(tài)成本-預期成本=最低承擔成本

動態(tài)財務的經(jīng)濟收益：經(jīng)濟收益=建設總款-最低承擔成本

動態(tài)財務管理模式的主要在于科學控制房地產(chǎn)項目的各項工程建設用款，從不同角度與方向加強項目建設合理性，利用動態(tài)成本監(jiān)督的方法控制房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟預算與成本投入，選擇一系列的動態(tài)財務指標改善項目投資與建設有效性。利用動態(tài)化的調整機制與財務管理模式，提高房地產(chǎn)項目的目標跟進效率，修正預期錯誤，控制可變風險，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的動態(tài)化財務管理，實現(xiàn)經(jīng)濟收益。

二、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理可行性分析

（一）降低房地產(chǎn)項目可變成本帶來可觀價值 房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要投入相應的建設成本，房地產(chǎn)公司不僅需要投入一定的技術能力，還需要提供創(chuàng)新思維建設創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項目。但是這種創(chuàng)新需要更多的成本投入，面對新技術引進與策劃手段的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項目可變成本越來越多。利用動態(tài)財務管理方法可以實時監(jiān)控財務數(shù)據(jù)與成本投入情況，對可控的財務投入成本進行管理，降低了房地產(chǎn)的成本投入。因此，為了節(jié)省資本，長期可持續(xù)發(fā)展，建立長遠的戰(zhàn)略發(fā)展計劃，必須從財務戰(zhàn)略的角度尋求真正的發(fā)展空間。房地產(chǎn)項目應用動態(tài)財務管理已經(jīng)是時展的特征，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應當前開發(fā)項目運作的一種標志。

（二）信息化技術應用解決了靜態(tài)財務管理難題 隨著信息化技術的廣泛應用，財務管理也逐步加入了信息化技術，以信息化技術作為基礎支撐，實現(xiàn)對公司內部財務數(shù)據(jù)的分析與管理，對資本進行控制，實現(xiàn)資本投入的最大價值。在全球經(jīng)濟發(fā)展一體化的背景下，財務管理的信息化發(fā)展利用信息平臺或云計算服務能力，就是動態(tài)財務管理的體現(xiàn)，為了能夠處理大量的財務數(shù)據(jù)與預期的運算分析，需要一種強大功能為一體的軟件作為依賴。這種軟件系統(tǒng)根據(jù)不同公司的具體情況與操作環(huán)境，確立不同的動態(tài)管理分析數(shù)據(jù)與發(fā)展路線。利用現(xiàn)代化的設備與信息網(wǎng)絡程序進行房地產(chǎn)項目的操作，保障房地產(chǎn)項目的有效運行與安全維護，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目建設的經(jīng)濟效益最大化。動態(tài)財務管理還節(jié)省了房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設的大量時間成本，降低了建筑材料與建設人員投入的大量額外成本與額外花銷。

（三）動態(tài)財務實時評價指標對房地產(chǎn)項目成本優(yōu)化作用 實施動態(tài)財務評價指標，可以有效的優(yōu)化項目成本，降低投資風險，主要表現(xiàn)在：第一，動態(tài)財務評價指標能夠對項目實施過程中個階段的財務狀況進行縱向比較，這與傳統(tǒng)靜態(tài)財務評價指標要求兩階段的財務指標必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運用定量處理的評價方式，不同階段的財務指標，所采取的樣本數(shù)據(jù)一定會有所不同，所以不同階段就會出現(xiàn)不同的采取結果。這樣就會初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運動不一樣的財務評價指標，就一定會給動態(tài)財務評價體系帶來一定的影響；如果固定的運用某一階段的財務指標，就會存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財務指標，這也是定量選取法無法應用于動態(tài)研究的問題所在。第二，經(jīng)過長期的研究表明，動態(tài)財務評價指標主要還是應該采用定性指標的選取方法。雖然定性指標的選取方法具有一定的主觀性，可能會受到研究人員自身主觀認識的影響，但是與定量指標選取方法相比，還是具有一定的優(yōu)勢，尤其是在財務指標評價體系構建方面的運用一般都是以定性指標選取法為主，具有深入的研究經(jīng)驗，并且已經(jīng)建立了較為完善的評價指標體系，是進行動態(tài)財務評價體系指標選取的最佳方法。

三、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理模式構建

（一）基礎信息管理模塊 動態(tài)財務基礎信息管理的思路是在房地產(chǎn)項目中，搭建動態(tài)信息公布與維護平臺，從信息對稱角度下手解決存在的額外資本投入問題，利用信息平臺降低未知風險發(fā)生的概率。開展動態(tài)財務管理需要掌握房地產(chǎn)項目具體的詳細內容，如開發(fā)投入成本、采購資金明細、建設用地規(guī)格、人員配置與單位價格、市場價格變動、風險系數(shù)等情況。在相關信息的了解與資料的分類過程中，動態(tài)財務管理需要對目標進行明確的規(guī)劃與存儲。這樣才能在建設中期與建設后期進行對比，對房地產(chǎn)項目的具體發(fā)展制定明確的方案，根據(jù)實時管理的需要制定動態(tài)信息發(fā)展方案，及時調整方案可行性，拓展工程發(fā)展進度，實現(xiàn)對資本投入的跟蹤調查。

（二）房地產(chǎn)資金、稅務管理模塊 房地產(chǎn)項目中資金管理與稅務管理占到了非常重要的地位，對房地產(chǎn)項目的建設具有很強的影響力。動態(tài)財務管理的開展過程中，主要針對房地產(chǎn)資金、稅務內容進行監(jiān)控與調整，實時匯總信息，分析信息，總結應對方案。

資金管理的主要內容是籌融資管理、資金計劃制訂、資金計劃執(zhí)行、日常管理。資金管理是以財務信息結合房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段開展工作，在項目初期主要根據(jù)項目的前期投資，開發(fā)計劃、資金初始方案做出分析。在動態(tài)財務管理活動中及時向股東反饋最新的房地產(chǎn)項目發(fā)展詳情，推進房地產(chǎn)項目的發(fā)展動力，做好項目融資的各項前期準備工作，并采取一系列措施盡可能的開辟新的融資渠道，建設風險評價機制，針對融資渠道與投資方案進行隨時隨地的風險評價。

在項目具備四證條件后，房地產(chǎn)項目一旦開工建設獲得相應建筑資金后，需要做好款項應用與管理工作，處理好資金在項目建設過程中的應用方向，對項目建設中產(chǎn)生的額外花銷與其他支出進行定位和確認，盡量避免因為人為風險導致的額外支出，安排好各項資金的支付，完善整個工作流程，確保方案的可行性。在結合公司的實際情況、項目開發(fā)的進度、資金來源等數(shù)據(jù)后，提出調整策略，相關部門要建立溝通，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的有序發(fā)展與建設。

稅務管理的主要內容是加強稅收的合理性，動態(tài)財務管理基于稅收法律政策法規(guī)，開展對房地產(chǎn)項目的評測，按照科學的方法處理納稅申報、稅收優(yōu)惠、開展項目稅務籌劃、規(guī)避稅務風險、應對稅務審計、避免稅務風險損失等，實現(xiàn)稅收收益最大化目標。

（三）項目績效與成本管理模塊 房地產(chǎn)項目的績效考核是評判房地產(chǎn)項目建設速度與建設質量的關鍵指標，也是評價工作人員工作能力與建設效率的影響因素?？冃гu估主要的工作內容在于對項目具體的實施進行評價，從房地產(chǎn)項目建設的初期到完工，主要包含：一是工作內容的動態(tài)績效考核，針對房地產(chǎn)建設項目的具體工作信息與建設狀況進行不定期的抽查檢驗、查詢、評估；二是項目綜合性評估，通過對房地產(chǎn)項目建設完工后整體的狀況進行評估，如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等展開評價，給出具體的績效考核指標，量化指標評價每一個房地產(chǎn)項目建設細節(jié)。在成本管理中要建立動態(tài)成本調查機制，更加靈活地調查研究每一個房地產(chǎn)建設項目中的成本投入狀況，核實具體的成本使用狀況，掌握房地產(chǎn)項目實施中的具體操作流程與信息，動態(tài)跟蹤房地產(chǎn)建設人員、物料的成本實際花銷情況，有利于房地產(chǎn)項目建設的穩(wěn)定發(fā)展，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，避免風險加劇與額外成本的支付。

四、房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理模式運行思路

（一）項目前期準備工作 房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理在前期做好充分的準備工作，對房地產(chǎn)項目的整體信息與建設要求、標準擁有全新的了解，掌握房地產(chǎn)項目的發(fā)展具體信息，保證系統(tǒng)的有效運行。在房地產(chǎn)項目建設中通過動態(tài)財務管理實現(xiàn)資源的相互配合，提高財務管理能力，加強各方面與資源的輔助效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能收集全面的財務信息并根據(jù)相關資料進行分析總結，對房地產(chǎn)項目建設的預期投入成本情況與實際建設方案進行總結與測評，提出存在的可知風險因素。利用動態(tài)財務管理模塊，制定出詳細的資金使用規(guī)劃與可行性研究報告等各類項目分析資料的編制，為接下來的工作做好準備。

（二）項目成本分解與核對 在做好前期的準備工作以后，要加強對建設中每一個項目詳細組成部分的成本分解，核對其價格與投入成本的實際差距，找出誤差值并確立導致誤差的直接影響因素。對房地產(chǎn)項目建設中期的項目成本投入進行分解，并且對應各個詳細的采購成本環(huán)節(jié)，進行資本投入的項目核對，核對每一個項目建設環(huán)節(jié)的基本因素與成本投入內容。首先就是財務人員要對成本進行分解，根據(jù)建設項目內容，按照產(chǎn)品采購、成本投入、實際耗費資本三個關鍵因素，進行核對。在前期發(fā)展與規(guī)劃中，房地產(chǎn)項目的成本投資需要科學、合理的規(guī)劃具體的方案，將各個項目的成本清單進行有序的羅列，將不同階段的建設目標分配給不同的部門去執(zhí)行并按期完成建設任務，以此作為績效考核的標準。將工作細分，將房地產(chǎn)項目的成本投入進行分解，細化建設目標，便于后期的核對。通過分解工作細節(jié)，在有限的時間內可以將信息分配進行點對點的核對，讓部門負責人注意工作細節(jié)與工作內容，更好地完成工作，讓財務部門與各負責部門方便及時溝通每一個工作細節(jié)，協(xié)調工作內容的下一步發(fā)展策略。

（三）項目完工情況跟蹤、反饋、調整 房地產(chǎn)項目建設完工后，要根據(jù)房地產(chǎn)項目建設的實際背景、實際價值進行全程跟蹤，通過建立信息核對與訪問程序，財務部門要完成各項內容的統(tǒng)一，協(xié)調各部門，組織開展房地產(chǎn)項目建設的后期跟蹤、反饋、調整工作。動態(tài)財務管理要求財務部門要跟蹤房地產(chǎn)項目中子項目與字母表的執(zhí)行情況，并做出工作評定，之后會根據(jù)項目的實際需要，將這一評定結果反饋給相關的項目實施部門，這樣就能讓有關人員及時了解到這一階段計劃目標的實施效果并做出相應調整。也可以直接向股東給出反饋，通過股東與財務部門的協(xié)商，制定新的解決方案，調整子目標、子項目的修整計劃。

動態(tài)財務管理的完工項目檢驗，通過動態(tài)財務管理，房地產(chǎn)項目的工作內容更顯得清晰有序，工作內容的細化、預期的分析、部門的協(xié)調、成本的實時監(jiān)控、制度與管理的創(chuàng)新都在一定程度上改進了房地產(chǎn)項目傳統(tǒng)的管理模式，讓財務部門更能及時的了解到項目資金使用情況，對成本的投入了然于心，對整體的運作情況更好地配合與調整，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟收益。

參考文獻：

[1]高崎：《房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務管理方法探究》，《投資理財》2012年第10期。

[2]何朝輝：《網(wǎng)絡財務管理發(fā)展中存在的問題分析及其對策》，《中國新技術新產(chǎn)品》2012年第4期。

第7篇：地產(chǎn)項目總結范文

關鍵詞： 房地產(chǎn)項目開發(fā)； 成本控制； 決策；效益

Abstract: the project cost control to real estate development projects enterprise is key to eventually return the entire project location. Along with the gradual increase of real estate development project management, cost control work has played a central role in the management of the whole project, so cost management is scientific and reasonable is very important.

Keywords: real estate project; cost control; decision; benefit

中圖分類號： F406.72 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

伴隨著房地產(chǎn)項目工程的發(fā)展越來越快，成本管理工作逐漸被越來越多的企業(yè)所重視， 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，成本管理是一個系統(tǒng)性、全面性的工作，成本控制需要落實到項目的每一個環(huán)節(jié)，尤其在一些較大型或大型項目上，全面加大了成本控制的力度甚為重要。作為房地產(chǎn)開發(fā)的項目部應該在成本的降低，精品項目的奉獻，以及市場的拓展等方面多投入些精力；與此同時，也該在生產(chǎn)經(jīng)營中的各方面精打細算，這樣才能杜絕浪費和減少不必要的開支，從而做到用最少的投入取得最大的產(chǎn)出。除此之外，需要把握的是規(guī)范標準化原則。實踐證明，只有確保整體上各個環(huán)節(jié)的成本管理工作能做到科學控制，才能真正實現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤的目的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制措施

要切實為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)營效益， 必須要將成本管理工作貫穿于開發(fā)項目中的各個部分，嚴格落實成本控制中的各項規(guī)定。在一些較大型項目上，如果項目成本管理工作得到全面加強，最終就可以取得良好的成效。要探討項目工程的成本控制管理，本文就從項目開發(fā)的兩大階段———決策階段與實施階段中各個環(huán)節(jié)中進行討論。

⑴決策階段

首先，決策設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的統(tǒng)籌階段，尤其是在做投資估算時，必須要全面的了解市場動向，進而根據(jù)市場中的實際信息來分析費用和成本，這樣才能確保投資估算結果的準確性。舉例如下：

例1 在項目的決策階段，首先充分做好了項目可行性研究工作，通過認真的分析之后，擬定一個較深入的可行性研究報告。為了避免可行性研究工作出現(xiàn)“形式化”的現(xiàn)象，在制定項目的可行性研究報告時，要充分明確了投資估算結果、經(jīng)濟效益評價結果等指標，并嚴格核查相關指標的準確性，為后續(xù)工作提供了有力的依據(jù)。

例2在項目做投資估算之前，先派出了多方面專業(yè)人員進行深入市場調研，充分掌握了一手材料價格等相關信息，最后將各方面調查的結果進行匯總，從而做到結合市場實際情況來做出投資估算，為后續(xù)的工作提供了依據(jù)。

除了一些有形的成本，房地產(chǎn)開發(fā)項目還存在各種各樣的隱形風險，這些風險隨時都可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，一旦出現(xiàn)意外風險，成本控制工作的所有成果很可能會付之一炬， 因此企業(yè)必須要對這些潛在的風險進行預控。

在項目的決策設計階段，充分進行風險識別，預測可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失的各種風險因素，通過專業(yè)管理人員與各部門主管進行探討，制訂了一系列的風險規(guī)避措施，對于一些難以規(guī)避的風險，積極的采取了轉移措施，大大降低了企業(yè)的隱形成本，最終減低項目因突發(fā)風險所造成經(jīng)濟損失。

設計方案是項目中各項活動的基礎，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因為設計方案不合理，造成浪費；若要防止這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，就要確保項目的設計方案具有科學性和合理性。

在項目設計準備階段，在選擇設計單位前，先擬定設計招標文件和委托任務書時，要嚴格按照投資估算的結果來確定造價管理的目標；在最終確定設計方案前，要同時擬定了多種設計方案，然后將各個方案進行對比分析，以安全性、經(jīng)濟性、科學性為基礎，選擇最佳的設計方案，并且在分析設計概算時，將設計概算與投資估算進行對照，發(fā)現(xiàn)設計概算超出投資估算時，及時找出原因加以調整。

除此之外，在設計階段材料和設備的選型也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中的重點環(huán)節(jié)，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場動向，避免價格波動造成的損失和浪費。工程項目在施工圖設計完成之后，派專人再次進行市場調查，掌握各種材料、設備的價格動向等信息， 確定后對一些較大型的設備或大批量的材料， 及時擬定出了材料設備的采購計劃，為防止材料價格波動造成的影響。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)包階段，各承包商、供應商之間存在著多方面競爭，價格和實力的比拼都非常激烈，很容產(chǎn)生一些“虛假”、“違規(guī)”的現(xiàn)象，進而影響到項目的成本管理， 可見發(fā)包階段的成本管理工作不容忽視。

工程項目在發(fā)包階段，要嚴格將預算控制在概算的范圍之內，并且在擬定招標文件時， 充分考慮到了包括現(xiàn)場情況、投資情況、項目要求、投標要求、合同條款、評標原則、承包方式、承保范圍、開工時間、竣工時間、材料設備的結算方法、投標報價的計取方法、工程款的支出方式、工程量的計算方式及最終竣工結算準則等各個方面進行明確的文字規(guī)定。

在施工階段的成本管理工作更具有廣泛性、系統(tǒng)性和長期性，想要提高成本控制工作的實際效果，施工階段的成本控制是重中之重。

⑵實施階段

在實施階段中，工程項目在開工之前充分落實資金撥付計劃，在工程項目施工過程中， 需根據(jù)各環(huán)節(jié)的實際工程進度進行監(jiān)督，嚴格遵守合同的支付條款，及時撥付工程進度款項。同時將工程量、工程進度與資金撥付情況定時進行核對。成本管理人員嚴格按照成本明細表中的指標來控制施工成本，定期進行計劃進度和實際進度比較，計劃成本指標與實際成本進行比較，當發(fā)現(xiàn)超指標現(xiàn)象時，及時分析原因并采取措施加以應對，而且相關的單據(jù)和簽證都由專人負責統(tǒng)計整理以及定期上報。加強項目管理，項目部人員的管理是管理工作自上而下有效進行的關鍵，具體管理中應做到以下幾點：① 項目經(jīng)理明確自身在施工中的責任， 確定在不盡到責任的情形下的相關懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現(xiàn)成本超支的情況， 應按比例扣除項目經(jīng)理的獎金。② 項目部內部應該把責任層層劃分，具體到個人， 執(zhí)行誰主管，誰負責的原則，施工過程中一旦出現(xiàn)人為的成本超支，應扣除相關人員的獎金，相反若節(jié)約了成本，可將一定比例的成本作為獎金激勵負責人員，使得項目部人員漸漸具備節(jié)約成本的意識。

項目結算是工程項目把關的最后環(huán)節(jié)，如果結算階段的成本管理工作出現(xiàn)偏差，很可能會導致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項目的成本控制前功盡棄，因此在結算階段， 要嚴格認真地進行審查和整理結算資料，制定嚴格合理的結算流程，力求必須要做好收尾工作，對成本控制工作做出準確的總結。

在工程項目竣工后，工作人員要及時對工程資料進行匯總分析。在項目結算時，要以設計圖紙、簽證文件、合同協(xié)議、變更聯(lián)系單等文件作為依據(jù)，全面分析各項成本費用，并且在工程項目中還要建立明確的結算責任機制、結算復審機制、尾款會簽機制，結算結果要由專業(yè)機構實施審核，在結算工作完成后，工作人員對工程項目成本控制的實際效果進行總結，積累成本管理經(jīng)驗，為以后的項目開發(fā)提供依據(jù)和參考。

二、 總結：

通過在項目全過程的成本控制工作，使項目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通過對該項目的分析，總結出了很多成本控制的管理經(jīng)驗，為以后繼續(xù)開發(fā)工作提供了基礎。房地產(chǎn)項目的開發(fā)是促進社會發(fā)展的重要途徑，同時也有利于提高人們的生活水平。工程項目的開發(fā)要將質量與效益并重，在保證工程質量的基礎上如何節(jié)約成本費用，需要我們共同去探索。相信在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制措施會更加健全，工程項目將會向著“質量更高、效益更高、規(guī)模更高”的方向前進，尤其是房地產(chǎn)項目，勢必會更好的服務于社會，將人們的生活水平推向新的高度。

參考文獻

[ 1] 黃楊，羅林. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑, 2009( 05) .

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[ 3] 李長新. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目會計成本核算的控制[ J ] . 經(jīng)濟技術協(xié)作信息, 2010( 16) .

[ 4] 韓玉嶺. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制[ J ] . 財務與會計, 2012( 03) .

第8篇：地產(chǎn)項目總結范文

銷售計劃怎么寫?小編搜集了《房地產(chǎn)銷售年度工作總結和計劃》，供大家參考閱讀學習，希望對你們有幫助。

房地產(chǎn)銷售年度工作總結和計劃首先，就本年度市場的整體環(huán)境現(xiàn)狀進行總結，諸如行業(yè)市場容量變化、品牌集中度及競爭態(tài)勢、競品市場份額排名變化、渠道模式變化及特點、終端型態(tài)變化及特點、消費者需求變化、區(qū)域市場特征等等，目的在于了解整體市場環(huán)境的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，把握市場大環(huán)境的脈動，

其次，深刻分析市場上主要競品在產(chǎn)品系列、價格體系、渠道模式、終端形象、促銷推廣、廣告宣傳、、營銷團隊、戰(zhàn)略合作伙伴等等方面表現(xiàn)，做到知彼知己，百戰(zhàn)不殆。目的在于尋找標桿企業(yè)的優(yōu)秀營銷模式，挖掘自身與標桿企業(yè)的差距和不足。

最后，就是自身營銷工作的總結分析，分別就銷售數(shù)據(jù)、目標市場占有率、產(chǎn)品組合、價格體系、渠道建設、銷售促進、品牌推廣、營銷組織建設、營銷管理體系、薪酬與激勵等方面進行剖析。有必要就關鍵項目進行SWOT分析，力求全面系統(tǒng)，目的在于提煉出存在的關鍵性問題并進行初步原因分析，然后才可能有針對性擬制出相應的解決思路。

運籌于帷幄之中，決勝在千里之外。新年度營銷工作規(guī)劃就是強調謀事在先，系統(tǒng)全面地為企業(yè)新年度整體營銷工作進行策略性規(guī)劃部署。但是我們還要明白年度營銷工作規(guī)劃并不是行銷計劃，只是基于年度分析總結而撰寫的策略性工作思路，具體詳細的行銷計劃還需要分解到季度或月度來制定，只有這樣才具有現(xiàn)實意義。

目標導向是營銷工作的關鍵。在新年度營銷工作規(guī)劃中，首先要做的就是營銷目標的擬訂，都是具體的、數(shù)據(jù)化的目標，包括全年總體的的銷售目標、費用目標、利潤目標、渠道開發(fā)目標、終端建設目標、人員配置目標等等，并細化分解。如終端類產(chǎn)品的銷售目標就要按品項分解到每個區(qū)域、每個客戶、每個系統(tǒng)等等;流通類產(chǎn)品分解到每個區(qū)域、每個客戶等。

其次就是產(chǎn)品規(guī)劃。根據(jù)消費者需求分析的新產(chǎn)品開發(fā)計劃、產(chǎn)品改良計劃;通過銷售數(shù)據(jù)分析出區(qū)域主導產(chǎn)品，擬制出區(qū)域產(chǎn)品銷售組合;根據(jù)不同區(qū)域市場特征及現(xiàn)有客戶網(wǎng)絡資源狀況，擬制出區(qū)域產(chǎn)品的渠道定位。然后就要擬制規(guī)范的價格體系，從到岸價到建議零售價，包括所有中間環(huán)節(jié)的價格浮動范圍。有時非常必要結合產(chǎn)品生命周期擬制價格階段性調整規(guī)劃。

如果企業(yè)仍存在空白區(qū)域需要填補、或者現(xiàn)有經(jīng)銷商無法承擔新產(chǎn)品銷售等原因，還需要制定區(qū)域招商計劃或者客戶開發(fā)計劃。終端類產(chǎn)品還需要完善商超門店開發(fā)計劃。

然后擬制品牌推廣規(guī)劃，致力于擴大品牌影響力，提升品牌知名督、美譽度、忠誠度，需要分終端形象建設、促銷推廣活動、廣告宣傳、公關活動等來明確推廣規(guī)劃主題、推廣組合形式

最后，就是營銷費用預算，分別制定出各項目費用的分配比例、各產(chǎn)品費用的分配比例、各階段的費用分配比例。

如此，整體年度工作總結和新年度營銷工作規(guī)劃才算完整、系統(tǒng)。但是為了保障營銷工作順利高效地實施，還需要通過從企業(yè)內部來強化關鍵工作流程、關鍵制度來培養(yǎng)組織執(zhí)行力。

房地產(chǎn)銷售年度工作總結和計劃在過去的一年里，__?__中心經(jīng)歷了開盤前積累期、開盤期、后續(xù)穩(wěn)銷期;在項目組全體工作人員的共同努力下，項目客戶經(jīng)歷了從無到有，從少到多的積累，逐步實現(xiàn)了預期銷售進度值，實現(xiàn)為開發(fā)公司回籠資金1000萬，上客320組，現(xiàn)將本公司進駐新安?鄰里中心項目部以來截至20__年1月15日主要營銷活動及銷售工作總結如下：

一、營銷總結

1、20__年10月3日：本公司進駐新安?鄰里中心

注：進場之前已完成售樓部物料準備、人員及車輛配備等工作

2、20__年10月6日：新安?鄰里中心售樓部盛情開放注：活動當天來客14組，并在10月6日前完成各媒體、媒介推廣工作。

通過此次活動，將__?__中心售樓部開放信息有效傳達，并引起一定的市場關注度。為后期一系列的營銷推廣活動奠定了堅實的基礎。

3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?鄰里中心開盤前系列活動

注：活動期間客戶積累達150余組，為開盤工作順利的推進起到關鍵的作用。期間主要采取以售樓部

門前演出活動及單頁發(fā)放并重的營銷方式，取得了良好的效果。并在此期間完成保安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)同類項目的調研工作，并寫出詳細的調研報告

4、20__年1月10日：新安?鄰里中心一期首批房源正式開盤

注：__?__中心正式打開銷售的序幕，開盤當天定出房源17套。在此之前完成開盤前所有的廣告及準備工作。開盤達到預期效果，為后期資金的回籠及項目能夠很好地延續(xù)打下堅實的基礎，也為新安?鄰里中心在保安地產(chǎn)界奠定龍頭老大的口碑。

5、20__年1月25日：啟動__?__中心春節(jié)營銷計劃

注:此期間主要推出針對保安當?shù)馗鞔逵杏绊懥?各村村支書)的人物發(fā)放優(yōu)惠卡活動并為他們帶去油、酒等新春禮品，并鼓勵其為本項目介紹客戶，若介紹成功獎勵其2000元/套。事實證明此種推廣方式效果還是有一點的，但作用不是太大，還有一點點的負面影響，就是有的客戶先到售樓部交過定金后才找的他們。

6、20__年4月20日—20__年五一期間：推出“首批商鋪完美售罄，房源應急加推”活動

注：將7#號樓正式推向市場并接受預定，但由于7號樓的工期一再延期，導致銷售工作沒有很好地

推進。此期間前期房源的價格首次調整，8號樓上調20元/㎡。此次活動首次采用短信的推廣方式，可能是由于對號段的掌握并不準確，短信的效果并不明顯。

7、20__年7月16日—8月30日：推出“清涼一夏”買房送空調活動。

注：因7、8月份是房地產(chǎn)銷售的淡季，且新安?鄰里中心銷售進度緩慢，適時推出“清涼一夏”買房送空調、看房送涼扇活動，并配合農(nóng)村村口電影放映等營銷方式，打破市場僵局。此期間的7月31日也是首批房源的合同約定交房日期，但由于8號樓剛剛封頂，水電及道路遲遲不到位，交房延期，也對銷售工作產(chǎn)生一些負面影響。

8、20__年9月10日—10月7日：推出“慶中秋，迎國慶”活動

注：期間推出看房送月餅及憑__?__中心宣傳單頁購房可在其他優(yōu)惠基礎上再優(yōu)惠1000元活動。中秋國慶假期相連，推出的活動也很順應市場，但由于開發(fā)公司與施工方關系處理不當，導致10月12日施工人員對售樓部打砸，此次影響惡劣。致本項目前期精心、努力所建立的良好口碑毀于一旦，樓盤形象一落千丈，而且此惡劣影響也沒有在短期內有所好轉。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辭，事實證明此影響在短期內是無法根除的，也為后期的銷售推進帶來一定的難度。且在此期間國家推出整治小產(chǎn)權，對本項目也有一定的影響

9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商鋪房源盛大公開

注：將D區(qū)、E區(qū)新建商鋪房源推向市場，推出商鋪交1000抵3萬活動，市場反應強烈。當月售出商鋪6套，住宅3套。此月為新安?鄰里中心除開盤外單月銷售量最多的一個月。但當月由于開發(fā)公司的張總與丁總在安置房源等方面問題互不溝通，致可銷售房源較少，也導致后期釋放房源失去銷售時機。

10、20__年12月27日：新安?鄰里中心正式啟動針對返鄉(xiāng)置業(yè)潮營銷計劃

注：因私家小院銷售進度緩慢，主要推出購私家小院送10件品牌電器活動：液晶電視、空調、洗衣機、太陽能、抽油煙機、燃氣灶、高壓鍋、電動車、微波爐、豆?jié){機。并降低購房門檻，將私家小院的首付定為5萬元，但由于本項目的私家小院樓距較近，只有5米，且價格相對較高，市場反應一般。

11、20__年元月6日：農(nóng)貿市場正式搬遷至__?__中心，農(nóng)貿大街正式啟用。

注：農(nóng)貿市場正式搬遷至本項目的菜市場內，市場攤位正式搬遷至農(nóng)貿大街，為本項目的繁華奠定了堅實的基礎，將__?__中心又推向另一個高度。

小結：__?__中心整體營銷活動能夠整體連貫及很好地銜接，能夠根據(jù)市場情況適時做出調整，順應節(jié)點，做出不同的有針對性的營銷計劃，并能夠很好地實施執(zhí)行到位。

二、銷售總結

1、新安鄰里中心多層住宅房源共4棟

注：從已售住宅來看，8號樓銷售最多，因為8號樓的戶型是本公司根據(jù)當?shù)厥袌鰹殚_發(fā)公司精挑細選的戶型，面積為97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事實證明本公司給予開發(fā)公司的建議是正確及非常明智的。14、15號樓是開發(fā)公司在本公司進駐之前就確定的，由于開發(fā)公司的丁總盲目自信，對本公司的建議有所保留，不能夠完全采納，導致14、15號樓的兩室房源一直滯銷。

2、____中心私家小院房源共2棟

注：本項目的私家小院在原有規(guī)劃上并沒有此房源，開發(fā)公司的丁總不顧本公司的建議只考慮項目的容積率，認為增加房源，就是為項目增加利潤。事實證明此決定并不成熟，因為此兩棟樓是后加房源，在樓間距、陽光照射的采光度及舒適度等問題上并沒有過多的考慮，導致此兩棟樓采光受影響且視覺壓抑，所以銷售進度一直緩慢。

3、____中心商鋪房源150套注：本項目的商鋪可售房源較少共40套，此40套房源大多為位置稍差的房源，除菜市場門口的9套外，其余大多為拆遷戶挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套為轉角且面積多為200㎡以上，面積較大，另有2套為通道房源，市場接受度較低。

小結：本項目雖擁有專業(yè)的營銷建議及培訓有素的銷售人員，但也并不意味著可以不顧市場需求，與市場背道而馳。保安市場競爭激烈，地產(chǎn)項目較多，大大小小地產(chǎn)公司總共8家，市場存量房較多，____二期、__小區(qū)二期及__小區(qū)的二期都將在20__年春節(jié)之前集中推向市場，推出房源較多，而且價格相對較低。在保安，經(jīng)濟基礎較好人員都已經(jīng)選擇在市區(qū)購房，而留守人口經(jīng)濟基礎差，百姓投資意識更差，大部分人由于經(jīng)濟原因，暫無購房計劃或延緩購房計劃。后期__?__中心面臨的競爭威脅依然激烈，____中心如何在競爭日益激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，并能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展都將是后期要面臨及要解決的問題。

三、后期計劃

1、案場管理方面

一個科學、系統(tǒng)而簡約的管理制度和管理方式是凝聚團隊走向成功的基石，作為銷售部門尤為重要，為了打造更優(yōu)秀的銷售團隊，計劃將從績效、激勵、行為、心態(tài)、獎懲等銷售人員最困惑的問題及因素出發(fā)，制定更為完善的銷售管理制度。

2、銷售培訓方面

一個地產(chǎn)項目的成功與否，離不開硬件建設(地段、資金、戶型、配套、建筑品質)，也離不開軟件塑造(物業(yè)、推廣、銷售)，作為軟件環(huán)節(jié)中直接面對客戶的先鋒，銷售人員綜合素質的優(yōu)劣在一定程度上成為客戶訂房簽約的關鍵因素，為此，塑造一流的銷售團隊尤為重要，針對20__年的銷售計劃和市場情況，將在培訓中添加針對性的培訓內容，同時更加細化，培訓涵蓋市場調研、房地產(chǎn)基礎知識、項目知識、銷售技巧、銷售基本流程與特例操作方案等7大項，以循序漸進、優(yōu)勝劣汰的培訓方法提高置業(yè)顧問的專業(yè)水準。

3、營銷策劃方面

市場競爭日益激烈，對產(chǎn)品的包裝及計劃性的經(jīng)營，顯得尤為重要。針對新安?鄰里中心的營銷方式要更好的“閏土”及“接地氣”，適應當?shù)厥袌觯瑢⑿掳侧徖镏行牡匿N售工作在平穩(wěn)中更好的推進，適時利用節(jié)點推出適合當?shù)厥袌龅臓I銷活動，把新安?鄰里中心在現(xiàn)有基礎上再推向另一個高度。

四、個人總結

回顧20__，一切歷歷在目，時間在不知不覺中飄然而過。在公司領導的帶領幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，較好的完成了自己的本職及其他工作，通過近一年兢兢業(yè)業(yè)的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了較大的改觀，人生最可怕的就是虛度光陰，20__年過去了，在這一年里，我看到了公司的進步，公司的成長，我自己也渴望成長，我希望公司能夠向中國大地產(chǎn)企業(yè)看齊，我也希望自己成為一位名副其實的地產(chǎn)精英。20__，我要和公司一起努力，一起成長。在公司領導的帶領下，迎接挑戰(zhàn)，創(chuàng)造輝煌。

房地產(chǎn)銷售年度工作總結和計劃光陰似箭，201_年即將過去，回顧這整整一個念頭，生活、工作沒有太大的變化，平平淡淡的過了一年，有過開心有過失落，得到一些東西的時候同時也在失去很多可貴的東西，過去的永遠過去了，我不再去想它，只抱定信念，用一顆赤熱的心迎接新的一年，相信自己是最棒的。

__年10月份，一次偶然的機會我接觸到房地產(chǎn)行業(yè)，通過整整一個月的培訓我成為了一名房地產(chǎn)銷售人員。我非常熱愛這份工作，通過自己的努力取得較好的業(yè)績。201_年10月8日，我成為__公司的一名銷售人員，在這里我學到了很多為人處世的道理，大家都像一家人相處的特別融洽，工作上互相幫助，互相支持，為了最終的業(yè)績共同努力。我來公司兩個月了，非常感謝各位領導和同事對我的照顧，我會好好學習，努力工作的。

201_年12月1日__盛大開盤，銷售業(yè)績再創(chuàng)呼市佳績。從前期的客戶積累到后期的成功銷售基本兩個月的時間，整個銷售過程都非常的順利。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所新的認識。從自己那些已經(jīng)購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。

誰也不能否認，情緒是會傳遞的，當你以一顆樂觀的熱情的心去接待客戶時，客戶也會被你快樂的情緒所感染，如果你給客戶帶來的是抱怨，憂郁和黑暗，那么客戶也會回應給你抱怨，憂郁和黑暗。所以說，情緒很重要，我們要學會控制自己的情緒，在接待當中，始終要保持熱情和良好的心態(tài)。良好的心態(tài)是邁向成功的第一步，無論做什么事都要保持一顆積極樂觀的心態(tài)，這樣才會事半功倍。

如果沒有一個良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態(tài)度決定一切，當個人的需要受挫時，態(tài)度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經(jīng)驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.

20__年，我會給自己制定周詳?shù)挠媱?，找出并認清自己的目標，不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力?，F(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。

人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。

第9篇：地產(chǎn)項目總結范文

一、房地產(chǎn)公司開展成本管理工作的必要性

房地產(chǎn)成本作業(yè)過程是由項目發(fā)展、規(guī)劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售及物業(yè)管理等組成，并最終實現(xiàn)總目標。因為需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的，并建立形成分工負責、有機協(xié)調的成本管理體系。

二、明確項目成本控制目標，制定較為精準的目標成本

目標成本是企業(yè)在一定時期內，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是成本控制標桿。目標成本應體現(xiàn)“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨，具有先進性和嚴肅性。制定精準的目標成本依賴于成本數(shù)據(jù)的經(jīng)驗積累，房地產(chǎn)企業(yè)應通過已建項目積累的實際成本數(shù)據(jù)來指導新項目目標成本的建立，并通過與標桿企業(yè)進行對比、跟蹤市場價格走勢等來建立和改善成本數(shù)據(jù)庫。在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調整過程中。在項目可研階段就要進行目標成本估算，這時主要是對投資的可行性進行評估，隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸精準及細化，到總體規(guī)劃階段，應確定目標成本概算，在工程施工藍圖出圖后，確定目標成本預算，并形成最終定稿的目標成本。

三、建立健全責任成本管控體系，以保證項目成本目標的實現(xiàn)

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系中，為實現(xiàn)對目標成本的有效執(zhí)行，可通過責任成本管控體系將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據(jù)既定的考核標準進行評估及信息反饋，評價其成本職責履行情況，從而實現(xiàn)對項目開發(fā)成本的有效管理。“責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標及評價部門，在目標成本確定后，要按成本細項列出責任成本控制清單，并劃分四大要素，建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍，對多個部門承擔責任的可按權重進行分解。

責任成本的分解可通過以下幾步逐漸實現(xiàn)：

1、將目標成本分解成《目標成本控制責任書》，對各項目費用的責任部門及其主要職責進行說明，包括控制內容、控制要點和手段，并形成成本控制工作指引；

2、將目標成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門的成本責任的完成來保證目標成本的完成；

3、以成本形成主體作為成本責任主體；

4、形成對成本控制結果的量化評估體系；

5、最終使責任成本的履行結果納入績效考核體系（KPI），以此確保責任的履行和目標成本的嚴肅性，從而落實項目預期目標。

四、加強跟蹤執(zhí)行動態(tài)成本，及時反饋責任成本的落實情況

整個施工過程中，不可預測因素、客戶的變化、市場行情的變化等都會導致以上確定的目標成本發(fā)生變化。動態(tài)成本管理就是在成本的發(fā)生和形成過程中，為達到預期的目標成本，所進行的成本預測、分析、監(jiān)控、實施、反饋，并通過對實際發(fā)生成本與目標成本的比較，采取相關措施項目或進行相應調整。

實施動態(tài)成本管理的意義在于：保證成本處于可控，確保目標成本實現(xiàn)，提供成本決策依據(jù)，滿足融資渠道需要。動態(tài)成本的核心是實時性，就是要求在整個過程中隨時能掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平米單方綜合造價是多少？如果只是在項目結束時得到相關成本數(shù)據(jù)，實際上只能完成基本成本核算功能，談對項目進行成本控制則為時已晚。

動態(tài)成本=已結算合同+未結算合同+非合同性成本+待發(fā)生費用?！耙呀Y算合同”和“未結算合同”體現(xiàn)了權責發(fā)生制原則，“非合同性成本”又是收付實現(xiàn)制，“待發(fā)生費用”還未發(fā)生，其實根本都不能算是成本。因此，這種管理模式不是從財務會計角度出發(fā)的，而是為了滿足管理的需要而生，但是這又要與財務發(fā)生密切關聯(lián)。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業(yè)務中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在項目實施過程中采用以合同為中心的成本管理月報（周報）的方式反映動態(tài)成本的變化情況是比較好的一種做法。跟蹤動態(tài)成本的關鍵是實時性與準確性，最好能在任一時間點都能實時掌握最新的成本狀態(tài)，考核評價責任部門對責任成本的職責履行情況。

五、事后成本評估，不斷積累管理經(jīng)驗與成本數(shù)據(jù)，為制定更為精準的目標成本積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)

將項目最終的“動態(tài)成本”與“目標成本”對比，可以評價整個項目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實際完成的經(jīng)濟技術指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進行評估，并真正做到“優(yōu)獎劣罰”、拿數(shù)據(jù)說話。在我們完成對業(yè)績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，并將之與項目“目標成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，并最終形成項目的“成本數(shù)據(jù)庫”。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項目的關鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對未來業(yè)務的開展發(fā)揮重要的指導作用?！俺杀緮?shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個新的臺階。