房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

稅收籌劃是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種會(huì)計(jì)行為，相比國(guó)外企業(yè)稅收籌劃工作，我國(guó)具有起步較晚的特點(diǎn)，但是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展中，稅收籌劃也在與時(shí)俱進(jìn)，不斷的更新發(fā)展中，而且在各行各業(yè)中進(jìn)行有效運(yùn)用，為企業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)有利條件。稅務(wù)籌劃又稱納稅籌劃，是企業(yè)日常生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，利用各種合法以及非違法的方式，通過(guò)各種不同的形式與途徑，包括投資、經(jīng)營(yíng)、籌資和理財(cái)?shù)然顒?dòng)進(jìn)行事先安排和籌劃，對(duì)自身的納稅工作予以科學(xué)合理、有效的策劃和財(cái)務(wù)安排的活動(dòng)，盡可能減少不必要的納稅支出，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，因此進(jìn)行稅務(wù)籌劃是納稅人的必由之路。在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，我國(guó)于2006年2月對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實(shí)施開始，是為加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生而制定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這個(gè)執(zhí)行了八年多的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，稅收籌劃也受到了多方面的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下稅收籌劃所受影響

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長(zhǎng)，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說(shuō)明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無(wú)法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著巨大影響。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

以中航地產(chǎn)為例，本文分析了中航地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響及選擇動(dòng)因。根據(jù)對(duì)中航地產(chǎn)的分析，對(duì)企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策提供借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)政策選擇；盈余管理

從2007年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》執(zhí)行，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量有更多的選擇權(quán)，同時(shí)也為企業(yè)利用會(huì)計(jì)政策選擇進(jìn)行盈余管理提供了機(jī)會(huì)。公允價(jià)值一般都用于計(jì)量金融資產(chǎn)項(xiàng)目，但是投資性房地產(chǎn)是唯一使用公允價(jià)值計(jì)量的非金融資產(chǎn)項(xiàng)目。

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價(jià)值模式計(jì)量。

如果采用成本模式計(jì)量，資產(chǎn)負(fù)債表日必須對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，如果發(fā)生了減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。房地產(chǎn)價(jià)格有變動(dòng)時(shí)，公允價(jià)值與原來(lái)賬面價(jià)值之間會(huì)有差額，差額計(jì)入當(dāng)期損益，可以用來(lái)調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤(rùn)。在2007—2009年間，我國(guó)投資性房地產(chǎn)上市公司絕大多數(shù)采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少。采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產(chǎn)改變了投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，這種會(huì)計(jì)政策的改變動(dòng)機(jī)是值得研究的。

因此，本文以中航地產(chǎn)公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變對(duì)盈余的影響，分析其轉(zhuǎn)變計(jì)量模式的動(dòng)因，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策提供借鑒，為加強(qiáng)監(jiān)管，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提供建議對(duì)策。

1 中航地產(chǎn)案例簡(jiǎn)介

深圳中航地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱中航地產(chǎn)，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡(jiǎn)稱 “中航地產(chǎn)”。公司發(fā)展二十多年，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理、酒店經(jīng)營(yíng)與管理，連續(xù)多年進(jìn)入深圳百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜。

2009年1月1日中航地產(chǎn)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加3.37億元，當(dāng)期采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為3169.13萬(wàn)元，該公司當(dāng)期凈利潤(rùn)為6286.75萬(wàn)元，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響為50.41%。

2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更動(dòng)因以及制約因素分析

2.1 變更動(dòng)因分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是市場(chǎng)環(huán)境還是國(guó)際通行做法，運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。2008年我國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，房?jī)r(jià)漲跌十分的不確定。董事長(zhǎng)吳光權(quán)即將結(jié)束他在中航地產(chǎn)的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式。

2.1.1有利于優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，便于融資。

如果使用公允價(jià)值計(jì)量，資產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)增加，這樣可以從報(bào)表層面優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如：降低資產(chǎn)負(fù)債率，可以使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)容易以較低的資本成本進(jìn)行融資，有利于企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展壯大。

國(guó)際上普遍采用公允價(jià)值模式計(jì)量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國(guó)際準(zhǔn)則，幫助投資者進(jìn)行更好的決策，更好的對(duì)比國(guó)內(nèi)外企業(yè)的價(jià)值，以便吸引更多的投資。

2.1.2盈余管理的驅(qū)使

2009年仇慎謙擔(dān)任董事長(zhǎng)，石正林擔(dān)任總經(jīng)理，有可能是因?yàn)閳?bào)酬契約等原因?qū)е庐?dāng)期調(diào)整利潤(rùn)。公允價(jià)值變動(dòng)損益占非經(jīng)常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時(shí)占利潤(rùn)總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過(guò)會(huì)計(jì)政策選擇來(lái)提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，從而可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行狀況。

2.2 制約因素分析

2.2.1 利潤(rùn)變化程度加劇

采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而相應(yīng)的變動(dòng)。盈余大幅度波動(dòng)絕對(duì)不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個(gè)持續(xù)平滑且可預(yù)期的盈余走勢(shì)（王小力，2012）。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家的宏觀調(diào)控影響很大，公允價(jià)值很容易受到影響。此外房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、投資者心理也會(huì)影響公允價(jià)值波動(dòng)。隨著公允價(jià)值的變動(dòng)，會(huì)計(jì)利潤(rùn)跟著發(fā)生變化，容易給投資者、債權(quán)人造成困擾，加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離程度加劇

權(quán)責(zé)發(fā)生制模式下，凈利潤(rùn)背后有可能就缺乏足夠的現(xiàn)金流支撐，二者經(jīng)常出現(xiàn)背離。而公允價(jià)值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流之間的關(guān)系。

在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤(rùn)，如果沒有對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。沒有足夠的現(xiàn)金作支撐，就會(huì)加大利潤(rùn)分配的難度。

3 結(jié)論及建議

2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有積極意。但是由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，公允價(jià)值采用需要十分謹(jǐn)慎。對(duì)于如何選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，需要針對(duì)本公司的實(shí)際情況來(lái)選擇相應(yīng)的會(huì)計(jì)政策。如果公司迫切需要提高業(yè)績(jī)，可以選擇變更公允價(jià)值計(jì)量模式；預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，選擇公允價(jià)值利大于弊；反之，則按成本模式計(jì)量更好。

公允價(jià)值是必然的趨勢(shì)，同時(shí)是一把雙刃劍，我們要充分發(fā)揮有利方面，同時(shí)規(guī)避其不利方面，讓公允價(jià)值計(jì)量更好的為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響；公允價(jià)值

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）04-0053-03

一、簡(jiǎn)析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容

筆者主要是從投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式等方面，簡(jiǎn)要分析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

通過(guò)查閱各種相關(guān)資料，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來(lái)看，投資性房地產(chǎn)主要是地產(chǎn)商為了獲取房屋租金或房屋固定資產(chǎn)的不斷增值，或者是同時(shí)達(dá)到這兩點(diǎn)目標(biāo)而進(jìn)行的一種投資獲利性房地產(chǎn)。通過(guò)投資性房地產(chǎn)的概念和其運(yùn)營(yíng)的最終目的，我們知道，相對(duì)于普通的房地產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)必須能夠單獨(dú)的計(jì)量和對(duì)外出售。對(duì)外出售主要包括可以出售已經(jīng)對(duì)外出租的某塊具體的土地使用權(quán)；或是房地產(chǎn)商已經(jīng)持有并準(zhǔn)備在房屋獲得增值后，再予以對(duì)外轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段已經(jīng)擁有并已對(duì)他人出租的各項(xiàng)建筑物。這較普通的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價(jià)值更多，可以實(shí)現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標(biāo)，也可以實(shí)現(xiàn)出租或是轉(zhuǎn)讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權(quán)，從而可以從中獲取更多更大的經(jīng)濟(jì)利益。這其中不包括房地產(chǎn)商用以經(jīng)營(yíng)或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定，針對(duì)于投資性房地產(chǎn)的特有特點(diǎn)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算也具有嚴(yán)格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)確認(rèn)，這個(gè)前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益以及該房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計(jì)量，只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，這不僅有利于從總體上評(píng)估該投資性房地產(chǎn)的總體資金優(yōu)勢(shì)，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關(guān)利益，這有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的最初計(jì)量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格按照成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的成本主要是包括購(gòu)買房地產(chǎn)的成本款，在購(gòu)買過(guò)程中所支出的各種消費(fèi)稅費(fèi)，以及其余可以歸該房地產(chǎn)支出的一些稅費(fèi)；還包括該投資性房地產(chǎn)在建造過(guò)程中所花費(fèi)在建造該投資性房地產(chǎn)上的各種建筑費(fèi)用以及為了能使該項(xiàng)資產(chǎn)投入使用所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。通過(guò)這兩點(diǎn)規(guī)定，我們可以得出投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和計(jì)量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進(jìn)行核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式提出了一套新的模式，那就是可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，這種新的方式可以給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)會(huì)計(jì)計(jì)量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產(chǎn)所在的區(qū)域內(nèi)有活躍的充分的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過(guò)從這些活躍的地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產(chǎn)的價(jià)格或是相關(guān)的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，也可以對(duì)投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值作出正確合理的評(píng)估。

通過(guò)上述對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容的簡(jiǎn)述，我們對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)都有所了解，通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念及它的會(huì)計(jì)核算模式及計(jì)量模式進(jìn)行分析，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響。

二、初探新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策產(chǎn)生了很大的影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，一種新的公允價(jià)值模式便應(yīng)運(yùn)而生，但通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產(chǎn)所采取的會(huì)計(jì)核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來(lái)探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響：

（一）沒有形成一套完善的評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算作出了明確的規(guī)定，特別是對(duì)采用公允價(jià)值模式的計(jì)量的要求和前提條件更為嚴(yán)格。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，只有有足夠的證據(jù)證明投資性的房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的獲得，才可以讓投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值的應(yīng)用必須符合兩大條件，一是該地產(chǎn)必須要具備活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且還應(yīng)能及時(shí)的從市場(chǎng)上獲得相關(guān)的各種信息，以作出相應(yīng)的調(diào)整。公允價(jià)值模式的最大優(yōu)勢(shì)在于，它能夠較真實(shí)客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的所具備的實(shí)際資本能力、市場(chǎng)價(jià)值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產(chǎn)投資企業(yè)的各項(xiàng)綜合能力，有利于該房地產(chǎn)對(duì)自身的發(fā)展適時(shí)的作出調(diào)整，可以推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷健康穩(wěn)定的發(fā)展；但這種公允價(jià)值計(jì)量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟和完善，市場(chǎng)體系還不夠健全，市場(chǎng)上很多同類市場(chǎng)的交易信息還不夠充足，有些企業(yè)為了自身的利益不愿公開該企業(yè)的相關(guān)信息，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上的各種交易信息缺乏公開性，不利于企業(yè)獲得足夠多的信息，這樣就無(wú)法滿足公允價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的前提條件。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確要求企業(yè)能夠從活躍交易市場(chǎng)上相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，從而能夠客觀的對(duì)自身的資金及市場(chǎng)地位進(jìn)行分析和定位，以便對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能做出明確而合理的評(píng)價(jià)和估算，綜合各種原因，結(jié)合現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展的水平，以及綜合分析現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的要求，在現(xiàn)階段現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下是無(wú)法嚴(yán)格有效的實(shí)施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式，不斷的健全市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了稅收與對(duì)企業(yè)價(jià)值的關(guān)系

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，帶給投資性房地產(chǎn)最大的影響就是改變了在成本價(jià)值核算下的稅收對(duì)企業(yè)價(jià)值的關(guān)系，這種改變表面上只是簡(jiǎn)單的調(diào)整了二者之間的相關(guān)聯(lián)，實(shí)質(zhì)上卻從企業(yè)內(nèi)部深層次的改變了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，改變了企業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產(chǎn)每期都要提取固定的資產(chǎn)折舊費(fèi)或是攤銷一些必要的資產(chǎn)損失費(fèi)，從而使當(dāng)期的賬面資產(chǎn)利潤(rùn)減少，但是這種固定資產(chǎn)的折舊和攤銷可以在企業(yè)本期交稅之前就進(jìn)行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實(shí)現(xiàn)抵消稅收的目的，從而可以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量模式，則無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一目的，公允價(jià)值模式需要企業(yè)能夠持續(xù)而可靠的保證資金來(lái)源，這種模式不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的折舊和提取相應(yīng)的攤銷，而應(yīng)當(dāng)以企業(yè)的實(shí)際支出計(jì)入企業(yè)的賬面價(jià)值，這一做法雖然能夠很客觀的反應(yīng)企業(yè)當(dāng)期的收益和負(fù)債，但由于不能提取固定資產(chǎn)的折舊和攤銷，企業(yè)便無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業(yè)的稅收壓力，這樣就會(huì)減少企業(yè)的價(jià)值，因此，雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用公允價(jià)值核算模式，但由于多數(shù)企業(yè)為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式，為了能更好地推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)效，我們應(yīng)不斷的改革和更新投資型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想，處理好稅收與企業(yè)的關(guān)系，推進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大。

（三）公允價(jià)值模式會(huì)影響企業(yè)的業(yè)績(jī)

傳統(tǒng)的成本核算模式，是一種以投資企業(yè)的成本為核算基礎(chǔ)的一種計(jì)量模式，它無(wú)須考慮市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變動(dòng)，不論房?jī)r(jià)上漲或是下跌，都不會(huì)太大程度的影響企業(yè)的實(shí)際成本，從而也不會(huì)大幅度地影響企業(yè)的業(yè)績(jī)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，這種計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)的報(bào)表更加科學(xué)合理，但并沒有從內(nèi)部上改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較好，市場(chǎng)上房屋都在漲價(jià)的情況下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式能夠在一定程度上增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，如果房?jī)r(jià)下跌，采用這種模式就會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)重的賬面損失，這就使得企業(yè)的資金鏈時(shí)刻處于變動(dòng)中，從而增加了企業(yè)的資本變動(dòng)，影響了企業(yè)的業(yè)績(jī)，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)和利潤(rùn)管理上遇到很嚴(yán)峻的問題。特別對(duì)于投資性房地產(chǎn)這類投資性行業(yè)，更加劇了企業(yè)經(jīng)濟(jì)和利潤(rùn)的變化，嚴(yán)重影響了企業(yè)的業(yè)績(jī)。為了能使投資性房地產(chǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價(jià)值在實(shí)施過(guò)程中的不利因素。

通過(guò)調(diào)查研究我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的賬面價(jià)值更加客觀可靠，可以讓房地產(chǎn)商隨時(shí)獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問題的存在，投資性房地產(chǎn)中以公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場(chǎng)所接受并運(yùn)用，它需要一個(gè)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)體系的不斷健全，公允價(jià)值模式將會(huì)最終取代傳統(tǒng)的成本模式，并最終被企業(yè)所接受和加以應(yīng)用。

三、簡(jiǎn)述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的影響

通過(guò)上述論述，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)是有別于普通房地產(chǎn)業(yè)的一種企業(yè)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)其產(chǎn)生了很大的影響，下面筆者簡(jiǎn)要論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所產(chǎn)生的影響：

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)影響地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個(gè)明顯的特征就是它是通過(guò)出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經(jīng)營(yíng)的建筑物則不可以歸于投資性房地產(chǎn)，因而也無(wú)法在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，獲取利潤(rùn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，提出了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)計(jì)量，這樣就會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而會(huì)影響企業(yè)的實(shí)際利益，但如果市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)能在市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，能夠擁有有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那么新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將會(huì)不斷推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的快速的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)投資性房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)影響深遠(yuǎn)

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點(diǎn)，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報(bào)表很多，這樣不僅消耗時(shí)間，也影響了工作效益，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價(jià)值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價(jià)值模式下，是通過(guò)企業(yè)的賬面價(jià)值，直接的反應(yīng)企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報(bào)表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時(shí)還可以有效的提高工作效益，能通過(guò)簡(jiǎn)易清晰的賬面價(jià)值報(bào)表，反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，所以說(shuō)，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)很大程度上影響投資性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了很大的影響，同時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也將會(huì)產(chǎn)生很深遠(yuǎn)的影響意義，為了能更好地運(yùn)用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們必須努力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國(guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；影響

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）01-0-01

近年來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)把自有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，而對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式則越來(lái)越多的引入公允價(jià)值計(jì)量模式。本文就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響

1.對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，雖然企業(yè)的資產(chǎn)總量不會(huì)發(fā)生變化，但是會(huì)影響到企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，企業(yè)的總資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生一些變化。

新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)必須對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。因此，企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的兩個(gè)條件，即：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，那些原來(lái)計(jì)入存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，都會(huì)統(tǒng)一放到“投資性房地產(chǎn)”這一會(huì)計(jì)科目中核算，并且會(huì)單獨(dú)列報(bào)在資產(chǎn)負(fù)債表上，這樣就會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對(duì)于那些擁有很多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過(guò)調(diào)整，該企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會(huì)下降，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會(huì)增加，從而對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

2.對(duì)資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響

新準(zhǔn)則規(guī)定，“對(duì)于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益”。投資性房地產(chǎn)用公允價(jià)值模式與成本模式計(jì)量的差別，不僅在于企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生改變，而且公允價(jià)值上升也會(huì)使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值得到提升，這會(huì)使那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到大幅提升，而資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會(huì)相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低。

二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，只有在有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，視為會(huì)計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在符合條件的情況下，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取追溯調(diào)整法，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原來(lái)的賬面價(jià)值，應(yīng)該將其差額計(jì)入資本公積，企業(yè)的所有者權(quán)益也將會(huì)得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為會(huì)計(jì)信息的使用者提供客觀、真實(shí)的決策信息。

三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用，準(zhǔn)予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產(chǎn)的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交的所得稅。在用成本模式計(jì)量時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調(diào)整其折舊或攤銷額。

但是在公允價(jià)值計(jì)量模式下，按照稅法規(guī)定計(jì)算的計(jì)稅基礎(chǔ)與采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值二者之間存在差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求期末要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，不需要繼續(xù)計(jì)提折舊；而在目前稅法上，按照資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致時(shí)會(huì)產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異或者可抵扣暫時(shí)性差異，由此會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)或負(fù)債雖然不會(huì)影響當(dāng)期的應(yīng)交所得稅，但是會(huì)影響到利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用，進(jìn)而會(huì)對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。

四、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量時(shí)，需要對(duì)其按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，甚至可能還要計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣使得資產(chǎn)賬面價(jià)值減少；同時(shí)由于對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷以及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以后，使得費(fèi)用和損失增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤(rùn)減少。

相比較而言，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，今后每年對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)對(duì)當(dāng)期的凈利潤(rùn)產(chǎn)生正面影響。但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)貶值的情況時(shí)，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因該項(xiàng)業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，出現(xiàn)了先盈后虧的情況，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)處于一個(gè)下滑的階段，其公允價(jià)值不斷下降，雖然暫時(shí)不會(huì)低于其成本，但還是對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，全面衡量公允價(jià)值對(duì)企業(yè)的影響，以期投資性房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)健康向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王瑞,王麗文.公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)研究,2008.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；會(huì)計(jì)政策 

 

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。 

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析 

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。 

1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理 

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無(wú)法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。 

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理 

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過(guò)兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。 

1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理 

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無(wú)法從公開市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過(guò)參考同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過(guò)操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 

2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析 

2.1 世茂股份的盈余管理 

上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬(wàn)元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬(wàn)元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬(wàn)元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬(wàn)元，增加留存收益987萬(wàn)元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無(wú)需擔(dān)心這部分并無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。 

2.2 海南航空的盈余管理 

海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院文件，海南國(guó)際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來(lái)了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。 

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施 

3.1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍 

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無(wú)租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。 

3.2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件 

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。 

3.3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露 

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；成本法；公允價(jià)值計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)計(jì)量理論分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)量現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)成本法計(jì)量現(xiàn)狀

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行比較分析，對(duì)比采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算和采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的方式。通過(guò)選取幾家大型房地產(chǎn)上市企業(yè)，如萬(wàn)科、金地、碧桂園、中原地產(chǎn)，近年來(lái)采用投資性房地產(chǎn)成本法計(jì)量模式。萬(wàn)科和金地在全國(guó)各大城市均開發(fā)了類似樓盤，在財(cái)務(wù)狀況及企業(yè)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略上具有一定的相似性，因此我們對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表披露中的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比分析。

以萬(wàn)科公司為例，2011年資產(chǎn)負(fù)債表中年初投資性房地產(chǎn)為129，176，195.26，年末投資性房地產(chǎn)為1，126，105，451.00，從年初至年末呈10倍增長(zhǎng)趨勢(shì)。對(duì)比金地公司，其財(cái)務(wù)報(bào)表披露中，其投資性房地產(chǎn)由期初1，344，969，330.10變?yōu)槠谀?，283，150，487.11，有微幅下降。

在華遠(yuǎn)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表披露中，投資性房地產(chǎn)從年初至年末有微幅下降。根據(jù)披露的信息和數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的相關(guān)規(guī)定可以得知，當(dāng)采用成本法進(jìn)行計(jì)量時(shí)，變動(dòng)會(huì)由增加房地產(chǎn)投資或折舊攤銷變動(dòng)等因素引起，其中的變動(dòng)量存在抵消變動(dòng)可能性，無(wú)法為投資者提供可靠有效的投資性房地產(chǎn)真實(shí)情況，但當(dāng)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算時(shí)，我們可以通過(guò)評(píng)估市場(chǎng)公允價(jià)值以對(duì)現(xiàn)存投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行可靠估計(jì)。

房地產(chǎn)上市公司期初投資性房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，但是期初至期末卻呈現(xiàn)不同的變化。兩家公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)均采用成本法核算，成本法即以購(gòu)買時(shí)價(jià)格為核算基準(zhǔn)，而房地產(chǎn)公司對(duì)于土地的購(gòu)買多采用拍賣購(gòu)買方式，同時(shí)近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)格，土地每年的價(jià)格受到多種因素影響，所以采用成本法不利于投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行橫向比較分析，成本法以歷史成本為計(jì)量依據(jù)，不能真實(shí)有效的反映現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

如果投資者對(duì)以上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資分析時(shí)，當(dāng)采用成本法計(jì)量時(shí)，由于影響增減變化存在多種可能，折舊等認(rèn)為因素會(huì)對(duì)年末投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)產(chǎn)生影響，因此僅僅依靠增減變化趨勢(shì)不能有效說(shuō)明企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，如果企業(yè)使用公允價(jià)值進(jìn)行核算時(shí)，通過(guò)分析比較土地公允價(jià)值的差異時(shí)，可以了解不同區(qū)域投資性房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值及企業(yè)未來(lái)開發(fā)能力，為財(cái)務(wù)報(bào)表使用者投資決策提供參考性意見。

因此在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提倡公允價(jià)值計(jì)量的背景下，我們需要重新探究公允價(jià)值計(jì)量方式的必要性，對(duì)于公允價(jià)值存在的問題進(jìn)行分析，趨利避害。

2.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇

以北辰實(shí)業(yè)公司為例，在港交所進(jìn)行上市，其在國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)采用成本法進(jìn)行核算，在境外披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算。

通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)、凈利潤(rùn)、股東權(quán)益三類財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，采用公允價(jià)值法進(jìn)行核算后三類指標(biāo)均呈上漲趨勢(shì)，則同樣規(guī)模的企業(yè)，當(dāng)采用公允價(jià)值核算后其凈利潤(rùn)上漲，盈利能力更為客觀，股東權(quán)益上升，投資者對(duì)企業(yè)的前景預(yù)估更為良好。公允價(jià)值核算標(biāo)準(zhǔn)自更新以來(lái)，通過(guò)查閱上市公司董事會(huì)會(huì)議及相關(guān)信息披露，發(fā)現(xiàn)他們對(duì)成本法向公允價(jià)值計(jì)量方法的轉(zhuǎn)換持謹(jǐn)慎態(tài)度。

基于我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，首先，這不利于投資者依靠會(huì)

計(jì)信息相關(guān)性進(jìn)行決策。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，以市場(chǎng)交易為基準(zhǔn)，大部分物業(yè)會(huì)增值，在成本計(jì)量模式下，此類房地產(chǎn)數(shù)倍、數(shù)十倍的增值空間不但沒有顯現(xiàn)出來(lái)，其賬面凈值反而隨折舊和攤銷不斷減少。也就是說(shuō)，投資者拿到的財(cái)務(wù)報(bào)表不能反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。其次，不利于滿足國(guó)際投資者的需要。國(guó)外大多數(shù)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，當(dāng)投資者對(duì)境外報(bào)表與境內(nèi)報(bào)表進(jìn)行比較分析時(shí)，兩種計(jì)量模式不利于對(duì)不同企業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析，也不利于對(duì)統(tǒng)一企業(yè)的兩類財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行比較分析。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量經(jīng)濟(jì)后果分析

1.稅收影響

出于對(duì)稅收成本的考慮。目前，我國(guó)國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局明確規(guī)定在計(jì)稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”不予以考慮，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置去的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。雖然無(wú)論企業(yè)采用何種模式后的納稅所得額一樣，但是如果企業(yè)采用成本法進(jìn)行核算，形成的期間費(fèi)用和這就可以在當(dāng)期得到抵扣，如果采用公允價(jià)值模式，考慮到會(huì)計(jì)和稅法的處理差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤(rùn)直接計(jì)算，而只能通過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，勢(shì)必將增加企業(yè)的核算成本。

所以，企業(yè)為利用折舊的“稅盾效應(yīng)”以達(dá)到避稅目的，在很大程度上仍會(huì)采用成本模式。

2.企業(yè)發(fā)展的影響

采用成本法進(jìn)行計(jì)量時(shí)，采用歷史成本計(jì)價(jià)而不確認(rèn)其市值變動(dòng)損益，產(chǎn)生的期間費(fèi)用等對(duì)上市公司而言具有抵稅的作用，有利于企業(yè)的資本保全。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，這樣的調(diào)整雖然會(huì)增加利潤(rùn)，但是由公允價(jià)值而增加的利潤(rùn)部分并沒有產(chǎn)生真實(shí)的現(xiàn)金流量，且我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善，近年來(lái)隨著“國(guó)五條”、“國(guó)十條”的出臺(tái)，各地政府對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格持謹(jǐn)慎態(tài)度，公允價(jià)值的計(jì)量隨時(shí)面臨風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)性。由于對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響后，其間接影響每股收益和每股凈值，推高了企業(yè)的股東權(quán)益。

如果管理者想要通過(guò)權(quán)責(zé)發(fā)生制來(lái)減少報(bào)告期收益的不確定性，則會(huì)傾向于選擇成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌杀灸Ｊ娇梢杂糜谄交找婧蜏p少價(jià)格波動(dòng)。對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，這種平滑利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)依然存在。

3.利潤(rùn)分配影響

利潤(rùn)分配政策通常會(huì)影響上市公司的股價(jià)，因此，依靠投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益增加的利潤(rùn)是否可以參與分配，成為上市公司會(huì)計(jì)政策選擇時(shí)所關(guān)注的問題。事實(shí)上，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動(dòng)，本質(zhì)上屬于未實(shí)現(xiàn)利得或損失，在資產(chǎn)或負(fù)債沒有處置前，這部分收益只是在賬面上確認(rèn)，沒有相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流量。因此，短期內(nèi)實(shí)質(zhì)上并未改善公司財(cái)務(wù)狀況，即公司分配利潤(rùn)的能力實(shí)質(zhì)上并未得到提高。但是，投資者根據(jù)利潤(rùn)表進(jìn)行分析時(shí)，會(huì)得出企業(yè)盈利狀況良好的結(jié)論，如果進(jìn)行股利分配，則會(huì)影響企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)能力，如果不進(jìn)行股利分配，則企業(yè)所有者和投資人會(huì)認(rèn)為企業(yè)存在故意留存收益的動(dòng)機(jī)，企業(yè)的形象會(huì)受到一定影響，投資者的投資積極性也會(huì)受挫。

4.企業(yè)運(yùn)營(yíng)影響

首先，如何對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)？新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定了公允價(jià)值的方法，列示了4種可供選擇的方案，即活躍市場(chǎng)存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場(chǎng)存在類似的其他房地產(chǎn)最新交易價(jià)格的，均可參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，亦可以采用估計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法進(jìn)行確定。但是，大多數(shù)上市公司的樓盤分布各地各區(qū)，如何對(duì)其價(jià)值進(jìn)行有效合理的評(píng)估，如何讓投資者相信其價(jià)值評(píng)估的合理性都是現(xiàn)存的問題。

二、我國(guó)現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式的展望與思考

公允價(jià)值計(jì)量雖然存在問題，但是在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的背景下和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷建立健全的背景下，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)按照公平交易下的價(jià)格進(jìn)行核算是必然趨勢(shì)。它不僅能有效反應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，同時(shí)能為投資者提供更加符合實(shí)際的財(cái)務(wù)信息，也更加符合財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)的相關(guān)性和有效性。鑒于公允價(jià)值計(jì)量的方式在我國(guó)仍處于初步發(fā)展階段，我國(guó)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式需要得到改進(jìn)。

（一）提高準(zhǔn)則的有效性和可操作性

目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中僅對(duì)公允價(jià)值的操作提供指導(dǎo)性框架和意見，并未對(duì)其操作進(jìn)行具體明確。公允價(jià)值的計(jì)量本身就存在較大的浮動(dòng)性和不確定性，因此有必要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)范，在操作指南或準(zhǔn)則講解中可以進(jìn)一步明確：一是通過(guò)哪些途徑取得投資性房地產(chǎn)的公

允價(jià)值?？梢怨膭?lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定，但對(duì)于有能力確定其公允價(jià)值的企業(yè)，也可允許這些企業(yè)自己確定，但必須設(shè)定相應(yīng)的計(jì)量辦法，并對(duì)外公布可比項(xiàng)目?jī)r(jià)值清單。二是對(duì)公允價(jià)值定義進(jìn)行更具體的界定?？梢栽诮梃b國(guó)際研究成果的同時(shí)結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做更具體的說(shuō)明。一方面可以使相關(guān)人員更加深入地理解這一重要概念；另一方面也可以通過(guò)這一重要概念，促使資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與會(huì)計(jì)行業(yè)進(jìn)行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，將公允資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策進(jìn)行梳理。

（二）鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)換核算方式，給與一定的稅收支持

目前大部分企業(yè)仍采用成本法核算的主要原因是稅收因素和核算成本因素，公允價(jià)值的計(jì)量與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展具有高度匹配性，因此，為了促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作更加有效和完善，應(yīng)針對(duì)成本法和公允價(jià)值核算法中稅收的差異進(jìn)行政策上的鼓勵(lì)支持。例如，按照一定比率給予稅收返還，對(duì)轉(zhuǎn)換企業(yè)實(shí)行一定年限的稅收減免政策等。程序方式的轉(zhuǎn)換勢(shì)必會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)成本，應(yīng)對(duì)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)成本給予一定彌補(bǔ)，出臺(tái)統(tǒng)一的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)換標(biāo)準(zhǔn)，減輕在核算方式轉(zhuǎn)換中的問題和不確定性。為企業(yè)的核算方式轉(zhuǎn)換提供明確的指引方針。

（三）加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善市場(chǎng)環(huán)境

公允價(jià)值本質(zhì)上是與公平交易相聯(lián)系的，有公平交易才會(huì)有公允價(jià)值。所以，要想保證公允價(jià)值的有效實(shí)施，必須努力構(gòu)建一個(gè)完整、統(tǒng)一、開放、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，為公允價(jià)值的運(yùn)用創(chuàng)造良好的大環(huán)境。我國(guó)應(yīng)加快建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場(chǎng)價(jià)格信息體系。這樣，將極大地方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員及專業(yè)估價(jià)人員在資產(chǎn)定價(jià)時(shí)選取適當(dāng)?shù)膮?shù)數(shù)據(jù)。

（四）改進(jìn)披露模式，增加披露的透明度

評(píng)估價(jià)格確定公允價(jià)值的上市公司應(yīng)對(duì)外公布所采用的評(píng)估報(bào)告，而對(duì)于自行確定公允價(jià)值的上市公司則必須披露可比項(xiàng)目?jī)r(jià)值的具體情況。例如，不存在活躍市場(chǎng)、但類似可比資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先披露資產(chǎn)存續(xù)期間存在活躍交易的類似資產(chǎn)的交易價(jià)格，并披露將可比資產(chǎn)的交易價(jià)格調(diào)整為該資產(chǎn)公允價(jià)值的依據(jù)，讓報(bào)表閱讀者根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)表判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否合理。

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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

將其持有的應(yīng)收賬款出售給銀行或其他機(jī)構(gòu)，出售以后由銀行等金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)向企業(yè)的債務(wù)人收款，這類業(yè)務(wù)稱為應(yīng)收賬款的保理業(yè)務(wù)。此類業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)視其保理業(yè)務(wù)合同是否附追索權(quán)分別對(duì)待。

如果保理業(yè)務(wù)合同中約定，應(yīng)收賬款的出售不附有追索權(quán)，即在所售應(yīng)收賬款到期無(wú)法收回時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不能夠向出售應(yīng)收賬款的企業(yè)進(jìn)行追償，所售應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)完全由銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。在這種情況下，應(yīng)視為應(yīng)收賬款出讓完成，作如下會(huì)計(jì)分錄： 按實(shí)際收到的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，按所售應(yīng)收賬款已提的壞賬準(zhǔn)備金額，借記“壞賬準(zhǔn)備”科目，按所出售應(yīng)收賬款的賬面余額，貸記“應(yīng)收賬款”，按其差額借記或貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。

如果保理業(yè)務(wù)合同中約定，應(yīng)收賬款的出售附有追索權(quán)，即在所售應(yīng)收賬款到期無(wú)法收回時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)即將原受讓的應(yīng)收賬款退回給企業(yè)。由此可見，企業(yè)所售應(yīng)收賬款的主要風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移給銀行等金融機(jī)構(gòu)，這種保理業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)就是以應(yīng)收賬款作為抵借之條件，向銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取的一筆銀行貸款。在這種情況下，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目。原記錄的有關(guān)應(yīng)收賬款、壞賬準(zhǔn)備等科目在款項(xiàng)尚未收到時(shí)不做變動(dòng)，以全面反映企業(yè)應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)的真實(shí)情況。

二、未使用、不需用固定資產(chǎn)的折舊核算及其調(diào)整

2001年1月1日施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，除了下列固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊外，其他固定資產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊：（1）房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)；（2）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)；（3）已經(jīng)提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； （4）按規(guī)定單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。2002年1月1日施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》對(duì)固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊的范圍縮小到兩種情況：一是已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；二是按規(guī)定單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。很明顯，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》擴(kuò)大了固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的范圍，將以前不計(jì)提折舊的“房屋 、建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)”也納入計(jì)提折舊的范圍?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的這一調(diào)整，有利于促使企業(yè)充分利用固定資產(chǎn)，減少和避免閑置的固定資產(chǎn)，夯實(shí)企業(yè)資產(chǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

需要注意的是，企業(yè)因執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》規(guī)定，而對(duì)房屋、建筑物以外的其他未使用、不需用固定資產(chǎn)由原來(lái)不計(jì)提折舊改為計(jì)提折舊，此項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法，調(diào)整期初留存收益和其他相關(guān)項(xiàng)目。如果此項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更的數(shù)較小，或者會(huì)計(jì)政策變更的影響數(shù)不能合理確定的，按照重要性原則和簡(jiǎn)化核算的要求，也可以采用未來(lái)適用法。由于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》是從2002年1月1日起施行，因此，企業(yè)在編制2002年度會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)尤應(yīng)注意此項(xiàng)規(guī)定的落實(shí)到位，并在會(huì)計(jì)報(bào)表附注會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)變更說(shuō)明中予以如實(shí)披露。

三、集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓股權(quán)投資形成投資損益的合并報(bào)表處理

集團(tuán)內(nèi)部所屬控股子公司之間相互轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期股權(quán)投資所產(chǎn)生的投資損益，在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，是否需要對(duì)此項(xiàng)投資損益進(jìn)行抵消，現(xiàn)行《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》中并不明確。例如，某集團(tuán)所屬甲乙兩家控股子公司，甲公司將其持有控股的子公司A公司（對(duì)集團(tuán)而言是孫公司）轉(zhuǎn)讓給乙公司持有。原投資成本30萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為40萬(wàn)元，由此在甲公司中產(chǎn)生投資收益10萬(wàn)元，并在甲公司個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表中反映投資收益10萬(wàn)元。集團(tuán)在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，是否需要對(duì)這10萬(wàn)元投資收益進(jìn)行抵消？我們認(rèn)為，集團(tuán)內(nèi)部所屬控股子公司之間相互轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期股權(quán)投資，由此產(chǎn)生的投資損益，在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以抵消。因?yàn)檫@一交易事項(xiàng)，與集團(tuán)內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓存貨、銷售固定資產(chǎn)等交易所形成的損益，在性質(zhì)上并無(wú)二致，就整個(gè)集團(tuán)而言，這一交易事項(xiàng)也沒有增加或減少整個(gè)集團(tuán)的損益，所以在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)對(duì)此需要抵消，以真實(shí)地反映集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。

在編制合并抵消會(huì)計(jì)分錄時(shí)，如果是投資收益，其會(huì)計(jì)分錄是：借記“投資收益”項(xiàng)目，貸記“合并價(jià)差（長(zhǎng)期股權(quán)投資—股權(quán)投資差額）”或“長(zhǎng)期股權(quán)投資—投資成本”項(xiàng)目。到底是貸記“合并價(jià)差（長(zhǎng)期股權(quán)投資—股權(quán)投資差額）”還是貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資—投資成本”項(xiàng)目，要看先期產(chǎn)生投資收益的具體原因而定。如果是投資損失，則編制相反的會(huì)計(jì)分錄。

四、處置分公司、子公司基準(zhǔn)日的確定

企業(yè)處置分公司、子公司如何選擇確定基準(zhǔn)日，會(huì)直接影響企業(yè)處置當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的反映。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定精神，處置基準(zhǔn)日前的分公司、子公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要計(jì)入原處置的母（總）公司損益反映，處置基準(zhǔn)日后分公司、子公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)就不能并入原處置母（總）公司的損益，而是計(jì)入受讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。處置基準(zhǔn)日如果選擇分公司、子公司處置協(xié)議簽訂日，因其主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，這有提前確認(rèn)之嫌；如果選擇分公司、子公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照或稅務(wù)登記變更日，這又顯然滯后，因?yàn)樵跔I(yíng)業(yè)執(zhí)照或稅務(wù)登記變更日，子公司的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬早已經(jīng)轉(zhuǎn)移給對(duì)方了。

參照財(cái)政部有關(guān)股權(quán)購(gòu)買日的確定標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，企業(yè)處置分公司、子公司的基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)以被處置分公司、子公司對(duì)凈資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)實(shí)際上轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買企業(yè)的日期為準(zhǔn)。具體而言應(yīng)當(dāng)符合以下四項(xiàng)條件：（1）處置協(xié)議已經(jīng)獲得處置企業(yè)股東大會(huì)或股東會(huì)通過(guò)，并已獲相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)；（2）處置雙方已經(jīng)辦理必要的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)；（3）受讓方已經(jīng)支付購(gòu)買款的大部分；（4）受讓企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)控制被處置分公司、子公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策，并從其活動(dòng)中獲得利益或承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。作這樣的界定，便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的操作，也可以同股權(quán)購(gòu)買日的標(biāo)準(zhǔn)相銜接，避免對(duì)處置分公司、子公司在處置前后某段時(shí)間經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)诩瘓F(tuán)公司報(bào)表中的重復(fù)反映或漏計(jì)。

五、職工住房補(bǔ)貼的會(huì)計(jì)處理

有關(guān)企業(yè)住房制度改革的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問題，財(cái)政部曾經(jīng)印發(fā)過(guò)三個(gè)文件予以規(guī)范，即財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)問題的通知》（財(cái)企［2000］295號(hào)）、《關(guān)于住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的補(bǔ)充通知》（財(cái)企［2000］878號(hào)）、《企業(yè)住房制度改革中有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題的規(guī)定》（財(cái)會(huì)［2001］5號(hào)）。這些文件規(guī)定，取消住房周轉(zhuǎn)金管理制度后，企業(yè)現(xiàn)有住房周轉(zhuǎn)金余額做調(diào)整期初未分配利潤(rùn)處理。由此造成期初未分配利潤(rùn)的負(fù)數(shù)，年終經(jīng)過(guò)注冊(cè)會(huì)計(jì)師和會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒證后，報(bào)經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，依次以下述資金彌補(bǔ)：公益金、盈余公積金、資本公積金以及以后年度實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)；由此造成期初未分配利潤(rùn)的正數(shù)，按正常的利潤(rùn)分配制度執(zhí)行。

現(xiàn)在的問題是，有的企業(yè)（主要是經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)）近一兩年來(lái)又參照了一些省市行政事業(yè)單位的做法，對(duì)職工發(fā)放住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼分為三種：一是住房公積金補(bǔ)貼，即對(duì)1999年1月1日及其以后參加工作的無(wú)房職工，由單位按月發(fā)放住房公積金補(bǔ)貼；二是一次性住房補(bǔ)貼，即對(duì)已享受實(shí)物分房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工和1998年12月31日及其以前參加工作的無(wú)房職工，由單位發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼；三是工齡住房補(bǔ)貼，即對(duì)1994年12月31日及其以前參加工作的無(wú)房和住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工由單位再給予一次性工齡住房補(bǔ)貼。對(duì)于住房公積金補(bǔ)貼和工齡住房補(bǔ)貼，一般按照職工工資的列支方法計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用。對(duì)于一次性住房補(bǔ)貼，由于是一次性補(bǔ)發(fā)，而且金額較大，如何進(jìn)行處理，現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定也不明確。國(guó)家稅務(wù)部門曾經(jīng)就此問題的稅前扣除事宜作過(guò)規(guī)定，即對(duì)住房公積金補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼，可以在稅前扣除；對(duì)于一次性住房補(bǔ)貼，經(jīng)稅務(wù)部門審核后可在不少于三年的期限內(nèi)均勻扣除。我們認(rèn)為，企業(yè)可以參照國(guó)家稅務(wù)部門的規(guī)定，對(duì)一次性住房補(bǔ)貼一般可以分三年計(jì)入成本費(fèi)用。如果企業(yè)對(duì)發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼有一些限制性措施的，比如職工領(lǐng)了一次性住房補(bǔ)貼至少要在本企業(yè)繼續(xù)工作多少年，否則按不足年限比例扣回一次性住房補(bǔ)貼的，也可以按照約定尚需供職年限分別轉(zhuǎn)入相應(yīng)年度的成本費(fèi)用。

六、外商投資企業(yè)職工福利費(fèi)的核算

根據(jù)財(cái)政部的有關(guān)文件規(guī)定，從2002年1月1日起，外商投資企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》并沒有規(guī)定從稅后利潤(rùn)中計(jì)提職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金，但由于外商投資企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，外商投資企業(yè)要從稅后利潤(rùn)中計(jì)提一定比例的職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金，這就造成了外商投資企業(yè)與一般的內(nèi)資企業(yè)計(jì)提職工福利費(fèi)的差異。為此，財(cái)政部財(cái)會(huì)［2001］62號(hào)文規(guī)定，在外商投資企業(yè)中，“應(yīng)付福利費(fèi)”科目除核算從“應(yīng)付工資”科目轉(zhuǎn)入的各項(xiàng)外，只核算外商投資企業(yè)按規(guī)定從稅后利潤(rùn)中提取的職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金及其使用。其余福利費(fèi)應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期直接計(jì)入當(dāng)期損益。財(cái)政部財(cái)會(huì)［2002］ 號(hào)文又規(guī)定，外商投資企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，也不再按職工工資總額的14%計(jì)提福利費(fèi)，除醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金、退休保險(xiǎn)基金等三項(xiàng)福利基金外，企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的其他福利費(fèi)，先沖減“應(yīng)付福利費(fèi)”科目余額，“應(yīng)付福利費(fèi)”余額不足沖減的，直接計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。

需要注意的是，對(duì)這個(gè)的稅務(wù)規(guī)范與規(guī)范尚有區(qū)別。國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函［1999］709號(hào)文規(guī)定，外商投資除為雇員提存醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金、退休保險(xiǎn)基金等三項(xiàng)福利基金和按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定計(jì)提職工經(jīng)費(fèi)和工會(huì)經(jīng)費(fèi)外，不得在稅前預(yù)提其他職工福利類費(fèi)用。這一精神與財(cái)政部的會(huì)計(jì)規(guī)范并無(wú)二致。但國(guó)家稅務(wù)總局在此函中又指出，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的不屬于上述五項(xiàng)預(yù)提基金或經(jīng)費(fèi)（即醫(yī)療保險(xiǎn)、住房公積金、退休保險(xiǎn)基金、職工教育經(jīng)費(fèi)和工會(huì)經(jīng)費(fèi)）開支范圍內(nèi)的其他職工福利類支出，可按實(shí)際發(fā)生數(shù)在當(dāng)年度稅前扣除，但在當(dāng)年度稅前扣除的此類費(fèi)用，不得超過(guò)企業(yè)全年職工稅前列支工資總額的14%，其超過(guò)部分也不得在以后年度扣除。很明顯，該等稅務(wù)規(guī)范的要義是，對(duì)其他職工福利費(fèi)，企業(yè)不得預(yù)提，據(jù)實(shí)列支，比例控制，超過(guò)14%部分要作納稅調(diào)整。而會(huì)計(jì)規(guī)范的要義是，對(duì)其他職工福利費(fèi)，只能據(jù)實(shí)列支，并且“應(yīng)付福利費(fèi)”科目有余額的要先沖減。

七、房地產(chǎn)企業(yè)帶裝修商品房的銷售收入實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照銷售一般商品收入的原則執(zhí)行，即符合以下四個(gè)條件時(shí)確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已出售的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。這些都是原則性的規(guī)定，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作中確認(rèn)商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)的具體把握的條件還應(yīng)包括商品房的驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、開具發(fā)票、交付鑰匙等。嚴(yán)格執(zhí)行這些條件，對(duì)于防止企業(yè)提前或推遲商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)、防止隨意調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有重要意義。一般商品房的銷售按照上述規(guī)定的條件要求即可。

需要討論的問題是，有的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，為適應(yīng)不同層次消費(fèi)者和購(gòu)買者的需求，對(duì)部分商品房采取帶裝修的銷售方式進(jìn)行銷售，在這種情況下如何確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)？對(duì)此，我們認(rèn)為，帶裝修商品房銷售的合同，如果只有一個(gè)，裝修只是商品房銷售的一部分，那么就應(yīng)該待商品房裝修竣工、驗(yàn)收合格、交付客戶才能確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，銷售收入包括商品房銷售收入和裝修銷售收入；如果商品房銷售合同與裝修合同一分為二，各自獨(dú)立，那么就應(yīng)當(dāng)將它們視作兩筆交易，即商品房銷售和裝修業(yè)務(wù)，分別確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

八、房地產(chǎn)企業(yè)商品房售后租回的會(huì)計(jì)處理

前已述及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行。需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房的銷售，不可以采取完工百分比法確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，才可以按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。這一點(diǎn)，財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)先后都有過(guò)明確的規(guī)定。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入會(huì)計(jì)核算中，還有一個(gè)問題值得注意，即房地產(chǎn)售后租回交易的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)售后租回是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的促銷手段之一。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—租賃》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)售后租回交易，如果是屬于融資租賃的，則賣主（即承租人）應(yīng)將售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額予以遞延，并按該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折舊費(fèi)用的調(diào)整；如果是屬于經(jīng)營(yíng)租賃的，則賣主（即承租人）應(yīng)將售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額予以遞延，并在租賃期內(nèi)按照租金支付比例進(jìn)行分?jǐn)?，作為租金費(fèi)用的調(diào)整。也就是說(shuō)，在售后租回交易的情況下，原出售房地產(chǎn)的售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額，不能一次性確認(rèn)為銷售當(dāng)期的收益，而應(yīng)當(dāng)在回租期內(nèi)遞延分期轉(zhuǎn)銷為折舊費(fèi)用或租賃費(fèi)用。

九、查補(bǔ)以前年度所得稅的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)接受財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等部門的檢查，由此發(fā)生的查補(bǔ)以前年度企業(yè)所得稅的，在實(shí)務(wù)工作中，有的記入查補(bǔ)當(dāng)年的“所得稅”科目，計(jì)入查補(bǔ)當(dāng)期的費(fèi)用，有的記入“以前年度損益調(diào)整”科目，調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表“年初未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目。這兩種處理的結(jié)果是不同的，對(duì)企業(yè)查補(bǔ)當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的也是不同的，尤其是當(dāng)補(bǔ)繳以前年度所得稅的金額較大的時(shí)候。不過(guò)這兩者的會(huì)計(jì)處理各有依據(jù)，前者依據(jù)的是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，后者依據(jù)的是國(guó)家現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度。《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則12號(hào)—所得稅》規(guī)定，在本期確認(rèn)的、對(duì)以前期間的當(dāng)期所得稅的調(diào)整，計(jì)入本期所得稅費(fèi)用。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第138條和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正》指南中規(guī)定，調(diào)整以前年度所得稅的，應(yīng)調(diào)整“以前年度損益調(diào)整”科目和年初未分配利潤(rùn)項(xiàng)目。我們認(rèn)為，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在年度審計(jì)時(shí)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況、按照一貫性原則、考慮補(bǔ)交所得稅金額的大小等，靈活掌握處理。如果企業(yè)補(bǔ)繳所得稅金額較小時(shí)，計(jì)入當(dāng)期“所得稅”科目；如果補(bǔ)繳金額較大時(shí)計(jì)入“以前年度損益調(diào)整”科目，并提請(qǐng)企業(yè)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以披露，此外還要根據(jù)重要性原則考慮是否在審計(jì)報(bào)告中予以反映。當(dāng)然，如果在財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)部門的查處決定中明確了查補(bǔ)所得稅會(huì)計(jì)處理的，則應(yīng)從其處理。

十、外商投資股份有限公司利潤(rùn)分配中的特殊問題

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策范文

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國(guó)證券市場(chǎng)上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤(rùn)的變化情況，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤(rùn)最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷攀升，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來(lái)地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。

1評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系尚未形成

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說(shuō)不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對(duì)每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來(lái)還是相當(dāng)困難的。

2稅收成本的對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響?yīng)?/p>

在原來(lái)的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當(dāng)期的賬面利潤(rùn)減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤(rùn)的效果，但是原來(lái)折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說(shuō)明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。

另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。

3公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)

近幾年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國(guó)六條”等一系列政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過(guò)資本市場(chǎng)定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對(duì)上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，然而凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對(duì)那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對(duì)那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績(jī)效考評(píng)，因而他們?cè)谑欠癫捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量這一問題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。因?yàn)槠髽I(yè)如果采用了公允價(jià)值模式，則說(shuō)明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)也能從活躍的交易市場(chǎng)獲取同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，倘若此時(shí)再轉(zhuǎn)回到原來(lái)的成本計(jì)量模式，顯然不會(huì)比采用公允價(jià)值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

5公允價(jià)值模式使企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)加大

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)隱性價(jià)值顯性化，使報(bào)表更為國(guó)際化、合理化，但并沒有改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一片漲勢(shì)情況下，采用公允價(jià)值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，一旦房?jī)r(jià)下跌，無(wú)疑也會(huì)給公司帶來(lái)巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值處于經(jīng)常性大幅波動(dòng)之中，增加了企業(yè)業(yè)績(jī)和股價(jià)的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤(rùn)管理帶來(lái)諸多不便。特別是對(duì)于周期性行業(yè)，一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種業(yè)績(jī)的不確定性會(huì)尤為突出。

6投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大

實(shí)際上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對(duì)于這部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值模式計(jì)量，對(duì)業(yè)績(jī)的影響也不會(huì)太大，但是卻會(huì)給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)較大的影響，如增加財(cái)務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會(huì)有比較大的動(dòng)機(jī)或必要性去采取公允價(jià)值計(jì)量模式。

采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，引導(dǎo)市場(chǎng)給一些原來(lái)信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價(jià)值的實(shí)施不可能一蹴而就，而是一個(gè)逐步被市場(chǎng)接受的過(guò)程?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值必然會(huì)被越來(lái)越多的企業(yè)接受。

參考文獻(xiàn)

［1］財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.