房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來(lái)看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(一)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的問(wèn)題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷(xiāo)售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷(xiāo)售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷(xiāo)售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這樣看來(lái),會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類(lèi)企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問(wèn)題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷(xiāo)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過(guò)從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過(guò)上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來(lái),隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買(mǎi)方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷(xiāo)售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是,由于種種原因,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤(rùn)以偷漏營(yíng)業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度以使得會(huì)計(jì)信息缺乏可比性等諸多問(wèn)題。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開(kāi)正確的會(huì)計(jì)信息,因而房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的各種質(zhì)量問(wèn)題必然會(huì)對(duì)國(guó)家和個(gè)人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此,如何通過(guò)宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就成為我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界研究的熱點(diǎn)。綜上所述,本文將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下問(wèn)題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點(diǎn):

(一)財(cái)務(wù)舞弊導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)可靠性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn),且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn),這些都為開(kāi)發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過(guò)提供存在各種質(zhì)量問(wèn)題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不高

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對(duì)某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開(kāi)發(fā)同步往往不同步進(jìn)行,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,從而為企業(yè)操控利潤(rùn)提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對(duì)房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度,使得企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性,例如:在收入確認(rèn)方面,有的開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn),有的在收訖房屋銷(xiāo)售款后確認(rèn),有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn),有的則視收益情況隨意確認(rèn),不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響,從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開(kāi)發(fā)一般需要經(jīng)過(guò)土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門(mén),使得各類(lèi)開(kāi)發(fā)信息過(guò)于分散難以得到共享,從而無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤(rùn)相比,開(kāi)發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對(duì)較低,一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。

二、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)利益相關(guān)者的危害分析

通過(guò)以上分析可以看出,企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會(huì)對(duì)企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:

(一)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下對(duì)債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同,企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長(zhǎng)而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行,其在進(jìn)行信貸決策時(shí),最關(guān)心的問(wèn)題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則,就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵,這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并扣除未來(lái)所面臨的損失,而不包括未來(lái)可能的收益。顯然,目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)、濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;問(wèn)題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開(kāi)放以來(lái)，房屋和建筑成為可供銷(xiāo)售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)，又對(duì)開(kāi)發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，進(jìn)而在這樣的過(guò)程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)的開(kāi)發(fā)、土地的開(kāi)發(fā)和房屋的經(jīng)營(yíng)。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長(zhǎng)，所以在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測(cè)資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反過(guò)來(lái)也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2007年開(kāi)始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒(méi)有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對(duì)尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專用科目

在我國(guó)現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開(kāi)始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒(méi)有具體針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說(shuō)明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過(guò)多并沒(méi)有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開(kāi)發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對(duì)處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒(méi)有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升間空小

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遇到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開(kāi)發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤(rùn)的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒(méi)在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有指向性的引導(dǎo)，更沒(méi)有相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對(duì)企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國(guó)家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開(kāi)相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對(duì)企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展成績(jī)。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開(kāi)發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中注重對(duì)會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究［J］．時(shí)代金融，2013(21):41－42.

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

[關(guān)鍵詞]信息失真 原因 措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，并也逐步走向成熟，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越多的作用。在目前我國(guó)的城市化建設(shè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，才能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與合理決策起著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因是來(lái)自多個(gè)方面的，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個(gè)方面。第一，財(cái)務(wù)舞弊造成會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)性和可靠性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn)，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn)，這些都為開(kāi)發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達(dá)到通過(guò)提供存在各種質(zhì)量問(wèn)題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。第二，濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對(duì)某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開(kāi)發(fā)同步往往不同步進(jìn)行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，從而為企業(yè)操控利潤(rùn)提供了巨大空間。第三，隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對(duì)房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度，使得企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性。例如：在收入確認(rèn)方面，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn)，有的在收訖房屋銷(xiāo)售款后確認(rèn)，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn)，有的則視收益情況隨意確認(rèn)，不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力。由于房地開(kāi)發(fā)一般需要經(jīng)過(guò)土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門(mén)，使得各類(lèi)開(kāi)發(fā)信息過(guò)于分散難以得到共享，從而無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤(rùn)相比，開(kāi)發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對(duì)較低，一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的影響

導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會(huì)對(duì)企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響。會(huì)計(jì)信息失真對(duì)債權(quán)人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長(zhǎng)而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進(jìn)行信貸決策時(shí)，最關(guān)心的問(wèn)題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并扣除未來(lái)所面臨的損失，而不包括未來(lái)可能的收益。顯然，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)、濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)信息失真對(duì)政府政策調(diào)控的影響，會(huì)計(jì)信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ)，是政府部門(mén)制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會(huì)計(jì)信息占了社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上，因而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量，從而對(duì)政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是不爭(zhēng)的事實(shí)，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的正常秩序，阻礙了我國(guó)現(xiàn)代化的進(jìn)程。會(huì)計(jì)信息失真對(duì)投資者會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性，表現(xiàn)為不同的會(huì)計(jì)期間業(yè)績(jī)往往波動(dòng)較大，如項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績(jī)不佳，而竣工后則業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，因而一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營(yíng)情況，從而造成會(huì)計(jì)信息失真，對(duì)投資者造成誤導(dǎo)；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過(guò)隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷(xiāo)預(yù)提開(kāi)發(fā)費(fèi)用、虛列成本支出等方式控制會(huì)計(jì)信息披露造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

3 避免房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的措施

首先要建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中一些特殊事項(xiàng)，規(guī)定具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)核算，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中企業(yè)財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。應(yīng)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。其次是改進(jìn)與完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，提高會(huì)計(jì)信息披露的真實(shí)性和可靠性，通過(guò)立法建立健全保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠的法規(guī)法則，如要求增加會(huì)計(jì)信息披露的頻率和范圍，增加非財(cái)務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)；拓寬信息披露渠道；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表外審制度以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理制度，給會(huì)計(jì)信息的可靠性提供一個(gè)較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。再次政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門(mén)中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門(mén)的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開(kāi)聯(lián)系會(huì)議交流房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，杜絕會(huì)計(jì)信息造假價(jià)的空間；加大對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會(huì)計(jì)信息造假的違法成本。通過(guò)采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會(huì)公示等方式對(duì)歪曲會(huì)計(jì)信息的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰，多渠道督促開(kāi)發(fā)商自覺(jué)守法；對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取信用評(píng)級(jí)機(jī)制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實(shí)信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會(huì)計(jì)信息的專業(yè)用戶，通過(guò)利用專業(yè)用戶所具有的識(shí)別和分析能力，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息誤導(dǎo)的程度。

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

隨著我國(guó)入世以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。制定和實(shí)施符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際化的一個(gè)決定性因素。近年來(lái)，財(cái)政部和我國(guó)證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了入伙通知書(shū)并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類(lèi)企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來(lái)，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷(xiāo)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀?huì)計(jì)期間的存在,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動(dòng)發(fā)生的時(shí)間出現(xiàn)不一致的情況,所以會(huì)產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是,通過(guò)多年來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作實(shí)踐,筆者認(rèn)為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn),更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會(huì)計(jì)賬戶進(jìn)行處理的機(jī)會(huì),簡(jiǎn)而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn),導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真,進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同越多,其應(yīng)收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問(wèn)題也就更為明顯,由此看來(lái),一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制,并不符合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。另一方面,實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則,還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況,實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過(guò)程中,不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整,可見(jiàn),現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對(duì)于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中,應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國(guó)際通行的慣例,在分期銷(xiāo)售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況,而對(duì)一般賒銷(xiāo)收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的,在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來(lái)具體實(shí)施。

2.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來(lái)開(kāi)展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算,就可以不單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬,只需在成本項(xiàng)目欄目?jī)?nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄,由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體,為更加有利于開(kāi)展核算,可適時(shí)取消開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬,把房屋開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)和代建工程開(kāi)發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬,然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中,企業(yè)完全可以設(shè)立開(kāi)發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬,根據(jù)核算對(duì)象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片,全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個(gè)部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開(kāi)工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬,全面記錄成本開(kāi)支情況。運(yùn)用成本卡片開(kāi)展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于:成本卡片不僅能全面反映一個(gè)項(xiàng)目的整體面貌,以利于開(kāi)展投資分析,而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭,便于開(kāi)展監(jiān)督分析,同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

3.擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍

改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算工作,應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應(yīng)抓好以下三個(gè)方面:一是注重土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息的披露。對(duì)于擁有大批量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地成本較低就意味著巨大的利潤(rùn)。隨著土地出讓市場(chǎng)確定為招標(biāo)拍賣(mài)形式,相對(duì)于其他同類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢(shì)頭,進(jìn)而具有更好的投資價(jià)值。信息使用者僅僅通過(guò)房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無(wú)法掌握土地儲(chǔ)備的相關(guān)信息。可見(jiàn),在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中,增加土地儲(chǔ)備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息,也就是說(shuō),要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位,披露本公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,主要包括銷(xiāo)售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn),需要在會(huì)計(jì)信息披露中得到充分顯示。為此,應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長(zhǎng)期、高價(jià)值等特點(diǎn),企業(yè)要按照所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況來(lái)提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金,以提升應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí),要在企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分闡述各種風(fēng)險(xiǎn),也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的相關(guān)內(nèi)容,對(duì)公司還在開(kāi)發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分說(shuō)明,以提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的力度。

4.結(jié)語(yǔ)

在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后,會(huì)計(jì)規(guī)范體系建設(shè)越來(lái)越趨于完善,全社會(huì)的法律意識(shí)也在逐步增強(qiáng),有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn),進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作,為企業(yè)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn):

[1]郭公民,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的幾個(gè)問(wèn)題[J].浙江金融,2006(11).

[2]饒倩妮,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算初探[J].決策與信息•財(cái)經(jīng)觀察,2007(1).

[3]郜月,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系下投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概算[J].河南科技,2007(2).

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 收入核算 成本核算

近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點(diǎn)。房屋作為一種特殊的商品，具有價(jià)值大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，與傳統(tǒng)的商品有巨大的差異，自然導(dǎo)致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題也暴漏出來(lái)，一些收入、成本核算方面的問(wèn)題也值得商榷。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)核算中收入存在的問(wèn)題

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收規(guī)定存在著不同。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于收入的確認(rèn)有五項(xiàng)原則，由于企業(yè)獲得預(yù)售許可證可進(jìn)行房屋的出售，此時(shí)通常房屋還未建設(shè)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是期房，但是此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到購(gòu)房者的款項(xiàng)，而商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)并未有效轉(zhuǎn)移，不符合準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。只有等到所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)竣工驗(yàn)收并移交給購(gòu)房者之后才能確認(rèn)收入。而稅法上則規(guī)定預(yù)售所得款項(xiàng)需要計(jì)入預(yù)售收入并需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)附屬設(shè)施比如地下室、停車(chē)位、閣樓的銷(xiāo)售并沒(méi)有進(jìn)行收入的確認(rèn)，這部分也屬于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的范圍，卻并未納入到收入中來(lái)。而且，在銷(xiāo)售過(guò)程中包括的物業(yè)費(fèi)、罰款、政府獎(jiǎng)勵(lì)、收取的客戶違約金并未在收入中體現(xiàn)。

（二）會(huì)計(jì)核算中成本存在的問(wèn)題

首先，目前的房地產(chǎn)成本核算并未對(duì)成本的計(jì)算與分配進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的對(duì)象種類(lèi)很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來(lái)說(shuō)，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來(lái)度量，必然導(dǎo)致會(huì)計(jì)計(jì)量的不準(zhǔn)確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在通過(guò)操縱成本來(lái)偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對(duì)象，自用的是沒(méi)有單獨(dú)進(jìn)行成本的核算，反而計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，減少了利潤(rùn)，降低了對(duì)于國(guó)家的對(duì)手貢獻(xiàn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大期間費(fèi)用的范圍來(lái)增加成本，將購(gòu)房者交納的房款用作廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等的支出，計(jì)入管理費(fèi)用，無(wú)形之中增大了成本。或者將違規(guī)發(fā)票入賬，通過(guò)修改、自行填列過(guò)期作廢的發(fā)票，來(lái)增加營(yíng)業(yè)成本，降低企業(yè)利潤(rùn)。

二、改善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設(shè)施收入核算制度。相關(guān)部門(mén)可以嘗試指定一套符合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)制度。同稅收法規(guī)結(jié)合起來(lái)，把簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)收取預(yù)收款的時(shí)點(diǎn)作為銷(xiāo)售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。這樣就會(huì)避免因?yàn)闊o(wú)法確認(rèn)收入而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)大量的虧損，同時(shí)真正銷(xiāo)售的時(shí)候又會(huì)產(chǎn)生巨量的收入，財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示有大量的利潤(rùn)，無(wú)法真實(shí)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。二是要規(guī)定好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入核算的范圍，該核算的范圍應(yīng)該包括商品房以及配套的設(shè)施。三是加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、房屋出租的收入以及其他收入的監(jiān)管力度。這部分收入大約占整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)收入的15%。對(duì)于土地的轉(zhuǎn)讓收入，國(guó)家可以建立在不同地區(qū)的土地價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且規(guī)定最低的土地交易價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，低于該標(biāo)準(zhǔn)就不給于過(guò)戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強(qiáng)輔助材料的管理。通過(guò)建立“銷(xiāo)售備查簿”、“預(yù)售收入備查簿”、“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)”等輔助材料，可以從側(cè)面真實(shí)反映企業(yè)真實(shí)的應(yīng)納稅所得額。這樣就可以防止企業(yè)隨意調(diào)整收入以及利潤(rùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到納稅規(guī)范。

（二）對(duì)于高層建筑成本核算“因?qū)佣悺?/p>

通過(guò)層次分析法或者其他適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定權(quán)重的方法，對(duì)于每一層樓房確定一個(gè)用來(lái)計(jì)算成本的權(quán)重，通過(guò)總成本和可銷(xiāo)售建筑面積計(jì)算平均成本，以每一層樓的權(quán)重乘以平均成本，算出銷(xiāo)售成本，做到銷(xiāo)售收入與成本的配比。舉個(gè)例子，某房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)以及科學(xué)的計(jì)算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權(quán)重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷(xiāo)售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問(wèn)題。另外，需要準(zhǔn)確歸集和分配成本。對(duì)于復(fù)雜的工程，很難將成本費(fèi)用歸集到成本核算對(duì)象。這時(shí)就需要運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行成本費(fèi)用的分配，嚴(yán)禁隨意分配。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用可以采用因果關(guān)系法，按照歷史發(fā)生的原因進(jìn)行分?jǐn)偂Ｅ涮自O(shè)備按照按照預(yù)算面積分?jǐn)偅唇ㄖ娣e分配一些現(xiàn)場(chǎng)組織的管理費(fèi)用。按照占地面積分配拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)。

（三）加強(qiáng)審計(jì)的作用

通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱行為，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)性進(jìn)行獨(dú)立的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建立。同時(shí)，也要結(jié)合外部審計(jì)的力量，對(duì)于企業(yè)違法違規(guī)的行為進(jìn)行披露，以及修正企業(yè)不合規(guī)范的賬務(wù)處理行為。內(nèi)部審計(jì)與外部審計(jì)相互結(jié)合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的行為的發(fā)生。

三、結(jié)束語(yǔ)

目前階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面依然不成熟，會(huì)計(jì)核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，利用有效的管理制度，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

稽查問(wèn)題一,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商減免業(yè)主的管理費(fèi),可否代業(yè)主繳交費(fèi)用給物業(yè)管理公司后,在本公司“銷(xiāo)售費(fèi)用――銷(xiāo)售傭金”列支代業(yè)主交納的管理費(fèi)。

解答:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房活動(dòng)中減免業(yè)主的管理費(fèi),應(yīng)該等同于開(kāi)發(fā)商給予業(yè)主購(gòu)房行為的折扣或折讓。對(duì)于折扣或折讓能否稅前減除按相關(guān)規(guī)定。對(duì)于開(kāi)發(fā)商代業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的管理費(fèi)不能稅前扣除(對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委

托物業(yè)管理公司對(duì)待售商品房看管維護(hù)費(fèi),可以稅前扣除),因開(kāi)發(fā)商將物業(yè)出售給業(yè)主后,物業(yè)的所有權(quán)屬于業(yè)主,物業(yè)管理費(fèi)是針對(duì)擁有所有權(quán)的物業(yè)的業(yè)主產(chǎn)生的管理費(fèi)用。所以開(kāi)發(fā)商的物業(yè)未出售前產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)可以列支,物業(yè)出售后又沒(méi)有承租該物業(yè),屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的支出,因此不能再稅前列支已出售的物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)。

稽查問(wèn)題二,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行委托貸款的方式,將有關(guān)該公司的股東、家族成員、高層管理人員以及一些學(xué)校的資金貸給開(kāi)發(fā)商。這種通過(guò)銀行委托貸款方式借入的資金,能否視同從關(guān)聯(lián)企業(yè)借入的資金,有關(guān)該公司的股東、家族成員、高層管理人員能否確定為關(guān)聯(lián)方。

解答:首先要有證據(jù)表明是委托貸款,同時(shí)也有證據(jù)表明委托方為該公司的股東、家族成員、高層管理人員。因此從2008年1月1日起這種通過(guò)銀行委托貸款的方式借入的資金,能視同從關(guān)聯(lián)企業(yè)借入的資金,有關(guān)該公司的股東、家族成員、高層管理人員能確定為關(guān)聯(lián)方。

中國(guó)銀行規(guī)定“委托貸款”是由政府部門(mén)、企事業(yè)單位作為委托人(目前不接受個(gè)人委托)提供資金,由受托人(即中國(guó)銀行)根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百一十九條:企業(yè)所得稅法第四十六條所稱債權(quán)性投資,是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的,需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補(bǔ)償?shù)娜谫Y。企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資,包括:(一)關(guān)聯(lián)方通過(guò)無(wú)關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資;(二)無(wú)關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負(fù)有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資;(三)其他間接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負(fù)債實(shí)質(zhì)的債權(quán)性投資。 企業(yè)所得稅法第四十六條所稱權(quán)益性投資,是指企業(yè)接受的不需要償還本金和支付利息,投資人對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權(quán)的投資。 企業(yè)所得稅法第四十六條所稱標(biāo)準(zhǔn),由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另行規(guī)定。具體比例見(jiàn)《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]121號(hào))。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料,并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的;其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法(試行)〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕2號(hào))的相關(guān)規(guī)定。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百零九條:企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方,是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人:(一)在資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷(xiāo)等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。

根據(jù)以上規(guī)定,公司的股東、家族成員、高層管理人員委托銀行給本企業(yè)貸款的行為符合《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百一十九條相關(guān)條款的規(guī)定,同時(shí)委托方也符合《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百零九條有關(guān)關(guān)聯(lián)方的規(guī)定。

企業(yè)關(guān)聯(lián)方支出利息支出問(wèn)題

對(duì)于財(cái)稅[2008]121號(hào)文件的解釋問(wèn)題上,如果在規(guī)定的關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資和權(quán)益性投資比例之內(nèi)的以及超過(guò)比例的,但符合第二條規(guī)定,支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出都可以在稅前扣除,但都必須按不超過(guò)金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。關(guān)聯(lián)方按國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào)八十九條證明其交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則,實(shí)際稅負(fù)率=主表33/25(實(shí)際應(yīng)納所得稅額/應(yīng)納所得稅額)。

此外,關(guān)聯(lián)債資比例問(wèn)題,參照《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法(試行)》(國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào))內(nèi)容:關(guān)聯(lián)債資比例=年度各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資之和/年度各月平均權(quán)益投資之和;

其中:各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資=(關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額+月末賬面余額)/2;各月平均權(quán)益投資=(權(quán)益投資月初賬面余額+月末賬面余額)/2

權(quán)益投資為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額。如果所有者權(quán)益小于實(shí)收資本(股本)與資本公積之和,則權(quán)益投資為實(shí)收資本(股本)與資本公積之和;如果實(shí)收資本(股本)與資本公積之和小于實(shí)收資本(股本)金額,則權(quán)益投資為實(shí)收(股本)金額資本。

而《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十一條第二項(xiàng)規(guī)定,“企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除”。此規(guī)定是從利息分?jǐn)偟慕嵌冗M(jìn)行的。

如果該企業(yè)的委托貸款發(fā)生在2008年1月1日之前,根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除的辦法》第三十六條“納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的,超過(guò)部分的利息支出,不得在稅前扣除”。

《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第五十一條 稅收征管法第三十六條所稱關(guān)聯(lián)企業(yè),是指有下列關(guān)系之一的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織:(一)在資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷(xiāo)等方面,存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系; (二)直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。

在2008年以前發(fā)生的類(lèi)似業(yè)務(wù),按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂的通知》(國(guó)稅發(fā)[2004]143號(hào))的規(guī)定認(rèn)定關(guān)聯(lián)關(guān)系。[注:該通知第(十一)規(guī)定:《規(guī)程》第五十條修改為:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi),外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以外的企業(yè),比照本規(guī)程執(zhí)行。”]

在實(shí)務(wù)操作中,各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)向個(gè)人借款的利息支出是否可在稅前扣除有不同理解,一種觀點(diǎn)認(rèn)為只有企業(yè)向企業(yè)發(fā)生的借款利息,在未超過(guò)金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率的前提下,計(jì)算的利息支出可以在稅前扣除,而對(duì)于企業(yè)向個(gè)人的借款利息支出則不能在稅前扣除;而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,《企業(yè)所得稅法》所規(guī)定的企業(yè)定義中包含“在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所以及外籍自然人”,同時(shí)規(guī)定外籍自然人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的借款利息在繳納預(yù)提企業(yè)所得稅后,其支付利息的企業(yè)可以在稅前扣除,而企業(yè)向境內(nèi)居民個(gè)人的借款,支付利息的企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅后則不能在稅前扣除。

稽查問(wèn)題三,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,銀行利息應(yīng)當(dāng)作為期間費(fèi)用在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目支出,而房地產(chǎn)商直接在“生產(chǎn)成本――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本――開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用――利息”科目列支,這樣歸集對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)是否有影響。(由于剛?cè)雸?chǎng),企業(yè)有關(guān)成本核算方法等內(nèi)控制度還沒(méi)有提供)

解答:在所得稅方面:第一階段,2007年1月1日之前的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會(huì)計(jì)制度(舊準(zhǔn)則)與所得稅暫行條例等規(guī)定(舊稅法)的差異;第二階段,2007年1月1日至2008年1月1日的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(新準(zhǔn)則)與所得稅暫行條例等規(guī)定(舊稅法)的差異;第三階段,2008年1月1日起的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(新準(zhǔn)則)與企業(yè)所得稅法等規(guī)定(新稅法)的差異。2007年及以前發(fā)生的,應(yīng)按照2000年的《稅前扣除辦法》規(guī)定,在開(kāi)發(fā)完工前的利息支出在開(kāi)發(fā)成本中扣除。

當(dāng)然不執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(新準(zhǔn)則)的,2008年1月1日之前的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會(huì)計(jì)制度(舊準(zhǔn)則)與所得稅暫行條例等規(guī)定(舊稅法)的差異;2008年1月1日之后的利息支出,體現(xiàn)在企業(yè)會(huì)計(jì)制度(舊準(zhǔn)則)與企業(yè)所得稅法等規(guī)定(新稅法)的差異。

新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于“借款費(fèi)用”的差異:

新準(zhǔn)則與原準(zhǔn)則相比,主要變化如下:(一)擴(kuò)大了借款費(fèi)用允許資本化的資產(chǎn)范圍 。原準(zhǔn)則(企業(yè)會(huì)計(jì)制度)規(guī)定,借款費(fèi)用允許資本化的資產(chǎn)范圍僅限于固定資產(chǎn);新準(zhǔn)則的規(guī)定擴(kuò)大到符合資本化條件的資產(chǎn),包括需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的存貨、投資性房地產(chǎn)等除了固定資產(chǎn)之外的其他資產(chǎn)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的用于對(duì)外出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合資本化條件的應(yīng)對(duì)利息支出資本化。(二)擴(kuò)大了借款費(fèi)用允許資本化的借款范圍。原準(zhǔn)則只允許專門(mén)借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才可資本化,計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本;新準(zhǔn)則規(guī)定,除了專門(mén)借款的借款費(fèi)用之外,為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款的借款費(fèi)用也允許資本化,計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。(三)改變了借款利息資本化金額的計(jì)算方法。

新稅法關(guān)于利息支出的規(guī)定:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十一條,企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理:(一)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,可直接在稅前扣除。(二)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理地分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

筆者個(gè)人認(rèn)為“符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出,應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]121號(hào))的有關(guān)規(guī)定。

新準(zhǔn)則與新稅法(房地產(chǎn)方面)的相同點(diǎn):從2007年1月1日起上市公司開(kāi)始實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,即從2008年1月1日起,上市的房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)于達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的存貨(商品房),所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化。借款費(fèi)用允許資本化的借款范圍包括:專門(mén)借款和一般借款。稅法沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定借款費(fèi)用資本化金額的具體方法,在稅法沒(méi)有新的規(guī)定的前提下,遵從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于借款費(fèi)用開(kāi)始資本化的時(shí)點(diǎn)、暫停資本化的時(shí)間、停止資本化的時(shí)點(diǎn)、專門(mén)借款資本化金額的確定、一般借款資本化金額的確定、借款輔助費(fèi)用及外幣專門(mén)借款匯兌差額資本化的原則和方法來(lái)確定。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨利息支出資本化的有關(guān)規(guī)定,新準(zhǔn)則與新稅法的規(guī)定是一致的,值得注意的是:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第三條“企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā),建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外,其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。”該條款是企業(yè)確認(rèn)計(jì)稅成本,結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù),而非利息支出停止資本化的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的利息支出資本化的有關(guān)規(guī)定,新準(zhǔn)則與新稅法的規(guī)定是一致的,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接自行建造固定資產(chǎn),對(duì)于利息支出資本化的有關(guān)規(guī)定,新準(zhǔn)則與新稅法的規(guī)定略有差異。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,自行建造固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十八條固定資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ):(一)外購(gòu)的固定資產(chǎn),以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ);(二)自行建造的固定資產(chǎn),以竣工結(jié)算前發(fā)生的支出為計(jì)稅基礎(chǔ)……本條對(duì)預(yù)定可使用狀態(tài)的把握以工程的竣工結(jié)算為標(biāo)志。這一規(guī)定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是有差異的,因?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有將預(yù)定可使用狀態(tài)等同于工程的竣工結(jié)算,有可能存在已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但并未辦理竣工結(jié)算的固定資產(chǎn)。對(duì)于在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后,竣工結(jié)算前支付的利息金額,準(zhǔn)則不需要資本化了,而按稅法的規(guī)定仍需要資本化,這是一般規(guī)定,應(yīng)服從下面的專門(mén)規(guī)定。對(duì)此,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是,已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照估計(jì)價(jià)值確定其成本,并計(jì)提折舊;待辦理竣工決算后,再按實(shí)際成本調(diào)整原來(lái)的暫估價(jià)值,但不需要調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。同時(shí)提請(qǐng)注意的是,稅法的用詞是“結(jié)算”,準(zhǔn)則的用語(yǔ)是“決算”,兩者是有明顯差異的。稅法強(qiáng)調(diào)了收付實(shí)現(xiàn)制。

新準(zhǔn)則與新稅法(房地產(chǎn)方面)的不同點(diǎn):即不符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資本化的利息支出是記入了存貨成本或固定資產(chǎn)原值,導(dǎo)致資產(chǎn)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)與計(jì)稅基礎(chǔ)不同,應(yīng)調(diào)整折舊或計(jì)稅成本。對(duì)于利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的差異直接調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

新舊稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出差異的規(guī)定:《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào))第三十五條,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用,在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的,應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第031號(hào))第11款:“利息按以下規(guī)定進(jìn)行處理:(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象(這就是專門(mén)規(guī)定,不強(qiáng)調(diào)結(jié)算問(wèn)題);屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 (2)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的,借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。(3)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)(包括分支機(jī)構(gòu))和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的,關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的,超過(guò)部分的利息支出,不得在稅前扣除;未超過(guò)部分的利息支出,準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第031號(hào))第二條第一款:(一)符合下列條件之一的,應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工:1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象);2.已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象);3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)。

新舊稅法都要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的利息支出進(jìn)行資本化處理,舊稅法停止資本化的時(shí)點(diǎn)以稅法規(guī)定的完工條件為標(biāo)準(zhǔn),新稅法停止資本化的時(shí)點(diǎn)以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定為準(zhǔn)。新舊稅法強(qiáng)調(diào)了“為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金”可理解為專門(mén)借款的利息支出才需要資本化。舊稅法關(guān)于利息支出資本化金額的計(jì)算方法是:“屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象;屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除”。舊稅法的配比原則是指《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第031號(hào))第八條第一款:“3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本,應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中,直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象中;共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象(項(xiàng)目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配”。新稅法關(guān)于利息支出資本化時(shí)點(diǎn)及資本化金額的計(jì)算及利息支出的歸集和分配以新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定為準(zhǔn),其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,可直接在稅前扣除。新準(zhǔn)則關(guān)于專門(mén)借款資本化金額的公式是:每一會(huì)計(jì)期間專門(mén)借款利息資本化金額 =專門(mén)借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用-尚未動(dòng)用的借款資金的利息收入-尚未動(dòng)用的借款資金暫時(shí)性投資收益。

利息支出資本化是暫時(shí)性差異。稅收規(guī)定與準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)于稅前扣除的不同形成的差異是永久性差異。

稽查問(wèn)題四,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行委托貸款借入的資金是不是應(yīng)在“長(zhǎng)期借款”或“短期借款”反映,通過(guò)對(duì)每月委托貸款支出利息的倒算得出銀行委托貸款借入的資金,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“長(zhǎng)期借款”或“短期借款”的金額。

解答:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行委托貸款借入的資金應(yīng)在“長(zhǎng)期借款”或“短期借款”反映。通過(guò)對(duì)每月委托貸款支出利息的倒算得出銀行委托貸款借入的資金,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“長(zhǎng)期借款”或“短期借款”的金額。一種可能是利息支出存在不合理性,存在超標(biāo)準(zhǔn)的利息支出;另一種可能是企業(yè)將貸款轉(zhuǎn)去關(guān)聯(lián)公司使用,由本公司承擔(dān)利息支出。

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算策略

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏科學(xué)性

會(huì)計(jì)科目的定義是指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或會(huì)計(jì)對(duì)象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類(lèi)設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。而設(shè)置會(huì)計(jì)科目是會(huì)計(jì)專業(yè)獨(dú)有的方法，也是依據(jù)國(guó)家法規(guī)、會(huì)計(jì)學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，以及各個(gè)企業(yè)的組織形式實(shí)施分類(lèi)管理的基礎(chǔ)性工作，而且會(huì)計(jì)科目能對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中關(guān)于會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，也是根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這樣會(huì)計(jì)科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源有投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等等方面的風(fēng)險(xiǎn)。這種高風(fēng)險(xiǎn)性就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國(guó)證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，但是從上市公司披露的實(shí)際情況來(lái)看，關(guān)于質(zhì)量保證金問(wèn)題基本未加披露。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不對(duì)應(yīng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成，到確認(rèn)收入的時(shí)間跨度從1年到6年時(shí)間不等。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對(duì)于在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期，而且由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會(huì)出現(xiàn)多計(jì)開(kāi)發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計(jì)入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進(jìn)成本，拖延工程結(jié)算時(shí)間，推遲項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算等等問(wèn)題。二是濫擠亂攤成本，為了達(dá)到降低應(yīng)納稅所得額，通過(guò)人為將應(yīng)由未售商品房負(fù)擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款利息、福利費(fèi)、工資等計(jì)入該項(xiàng)目，從而虛減項(xiàng)目利潤(rùn)。又如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體計(jì)算是整個(gè)建設(shè)工程，當(dāng)其在銷(xiāo)售時(shí)則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會(huì)造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比的問(wèn)題存在。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略

2.1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征

在進(jìn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來(lái)進(jìn)行成本的核算。那么對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開(kāi)發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)兩類(lèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的二級(jí)科目設(shè)置為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本，土地開(kāi)發(fā)成本又包括商品性土地開(kāi)發(fā)成本，主要是作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。并且對(duì)于房屋開(kāi)發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開(kāi)發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對(duì)象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過(guò)財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來(lái)完成，另往來(lái)賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項(xiàng)目管理輔助核算，因同一施工單位，有時(shí)會(huì)連續(xù)幾個(gè)項(xiàng)目的施工，這樣方便與施工單位核對(duì)賬目，及時(shí)掌握付款情況。最后一級(jí)是開(kāi)發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目，在此六個(gè)成本項(xiàng)目下還可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置具體核算科目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對(duì)象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開(kāi)發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個(gè)項(xiàng)目的全部面貌，同時(shí)便于進(jìn)行投資分析，并且把項(xiàng)目具體情況作為臺(tái)頭，做到可以隨時(shí)監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。

2.2建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認(rèn)識(shí)并處理現(xiàn)實(shí)的或者潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而可以抵御風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類(lèi)、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況信息，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達(dá)到識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供更加有利的條件。

2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性。所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)，國(guó)家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達(dá)到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的作用，并且會(huì)計(jì)還需要做到對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)披露。如尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2.3 銷(xiāo)售收入與成本配比。這里需要對(duì)配比原則進(jìn)行認(rèn)識(shí)，是指在一定時(shí)期的收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個(gè)會(huì)計(jì)期間的各項(xiàng)收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，做到在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費(fèi)用，所以企業(yè)實(shí)行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成果，而且能夠正確地計(jì)算出本期損益。

那么作為房地產(chǎn)這樣一個(gè)特殊的行業(yè)，具有周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售的不確定性，這里就需要做到銷(xiāo)售收入與成本配比，這里可以做到兩點(diǎn)，一是實(shí)際售價(jià)成本率，二是計(jì)劃售價(jià)成本率。實(shí)際售價(jià)成本率是指在季度前兩個(gè)月，按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成本的方法調(diào)整。

即進(jìn)行分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，然后按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶、價(jià)格不同的分別設(shè)置。計(jì)劃售價(jià)成本率是指始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率來(lái)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶，并且對(duì)銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，達(dá)到得出銷(xiāo)售成本的方法。從而達(dá)到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認(rèn)收入、費(fèi)用及損益的目的。

3 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在國(guó)家政策的幫助下，即新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對(duì)于現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算存在的不足和問(wèn)題，都是暫時(shí)的，隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題都是會(huì)得到解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更好。

參考文獻(xiàn)