小區綠化整改方案精選(九篇)

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第1篇：小區綠化整改方案范文

（凌源市物價局，遼寧 凌源 122500）

摘　要：隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。因此，只有不斷加強和完善小區的物業管理，才能促進社會的和諧發展和進步。

關鍵詞 ：加強；物業；管理；促進；和諧；發展

中圖分類號：F279.23文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）28-0199-02

物業管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，是物業社會化、專業化、企業化發展的有效途徑。廣義的物業管理泛指一切圍繞房地產發展、租賃及售租后的服務；狹義的物業管理則指樓宇的維修及相關設備的維護管護、治安保衛、清潔衛生、綠化、餐飲等。物業管理的對象是物業，服務的對象是人。通過專業化的物業管理，可以以更經濟的方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效、優質、經濟的服務，實現社會、經濟、環境效益的同步增長。

作為物業服務公司與其服務的業主之間本來應該是唇齒相依的關系，互利互惠，應該彈奏出和諧的樂章，然而事實上，物業公司抱怨物業費難收，業主難“伺候”，業主更是怨聲載道，抱怨收費高、收費亂。出現的不協調的現象和因素呈現多發態勢，嚴重地阻礙了社會的和諧發展。

一、物業管理現狀

（一）居民小區與物業服務公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級市）從2003年開始成立物業服務公司，2004年成立物業管理辦公室。目前，我市城區共有213個居民小區，其中有物業服務企業的小區46個，沒有物業管理的小區167個，這些基本上都是過去開發建設的老舊小區。全市有資質的物業服務公司15家，從業人員400多人，服務區域總建筑面積330多萬平方米。

（二）小區基礎建設參差不齊，物業管理難以規范。老舊住宅小區基礎條件十分落后。由于開發商隨意變更小區建設規劃，致使小區缺少物業用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設施。由于小區配套嚴重缺項，車輛亂停亂放現象嚴重，導致無法清掃，造成小區臟亂差的局面。

（三）前期物業管理不到位。《遼寧省物業管理條例》第十九條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，并在30日內報物業所在地的縣房地產行政主管部門備案。然而建設單位即使聘用物業公司并與其簽訂前期物業合同，也只是形式，簽訂的合同極不規范。《遼寧省物業管理條例》第二十二條規定：建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。而我市多數開發建設單位都沒按《規定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設項目竣工時，在經單項驗收（如水、電、質監、消防等）后就交付使用，唯獨沒有物業行政管理部門參加驗收，這便給開發建設單位在小區物業用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎設施建設方面造成了可乘之機，導致后期物業無法正常管理，致使業主怨聲載道，把矛盾推向了物業公司，影響了物業費的收取，降低了物業服務質量，結果造成惡性循環。

（四）業主委員會自主能力差，維權意識淡薄。按照規定，同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，召開首次業主大會會議時，應制定業主大會議事規則和管理規約，并選舉產生業主委員會。而很多業主大會的召開及業主委員會的選舉形式都不夠民主，不夠規范。很多物業小區在居民入住率較低的情況下召開業主大會，而業主大會又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務員、企業老板或社會公眾人物為業主委員會成員，靠名人效應辦事，偏離了法制軌道。業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。“代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”是業主委員會應當履行的職責之一，然而有的業主委員會成員缺乏必備的物業知識和法律常識，造成草率簽訂物業服務合同，無法代表廣大業主的意愿和利益，在履行合同中產生諸多糾紛。有的業主委員會監管無力，管理無序。有的業主素質十分低下，不按規定交或拒繳物業費，并在小區內亂倒垃圾臟水。

（五）物業服務企業制度不健全，人員素質低下，缺乏競爭意識。按照規定，從事物業管理的人員應當按照《物業管理師資格考試實施辦法》《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定，取得職業資格證書。目前我市有資質的物業服務企業15家，而絕大多數都是從開發建設企業派生出來的產物，這樣的企業只對自己的開發項目實施物業服務收費，對其他項目則不參與。在400余人的從業人員中有300人左右是下崗失業人員，普遍存在年齡結構老、文化層次低、技術水平差的特點。加之部分物業管理企業忽視自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，擺不正服務與被服務的關系。

（六）專項維修資金不能得到及時使用。據了解，目前，我市沒有物業管理的167個小區住宅基本都已到維修期，而《朝陽市住宅共用部位共同設施設備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規定：維修基金的使用，由物業管理企業提出使用計劃，經業主委員會審定后，市房產部門按計劃撥付，物業管理企業負責實施并報送竣工決算”。由于維修資金政策不透明，再加上沒有物業管理，少數居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢維修，致使大部分住宅的基礎、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設備設施年久老化，無人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時，絕大多數業主購房時已按標準向開發商足額繳納了專項維修基金，但部分開發商將專項維修資金據為己有，造成維修基金嚴重流失。

（七）部門之間聯動協作不暢。負責屬地管理的相關街道辦事處和社區，沒有把物業管理工作提升到應有的高度，使得屬地管理與行業管理脫節，街道、社區、派出所很難在物業管理中發揮應有的作用；土地、規劃、工商、城管、環保、供電、供氣、供水等部門之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業管理過程中出現的難點問題甚至無人解決，無法解決。

二、加強小區物業管理，促進社會和諧的具體措施

（一）實行物業管理工作考核制度。將物業管理工作列為各街道辦事處的重點工作之一，納入市委市政府目標管理崗位責任制考核內容。同時，相關部門也要明確責任，明確分工。要大力推進“網絡化管理”，每名社區干部包一定戶數責任區，每天都到社區走一走，到樓道內看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時了解社情民意，化解矛盾糾紛。

（二）不斷提升物業管理水平。加大物業服務行業的培訓力度，規范物業服務行為。要徹底扭轉物業公司收錢后，就成了“大爺”的觀念，使其認清自己的“管家”身份。同時，政府及有關部門要制定相關的制度辦法，推行對物業服務企業實行履約保證金制度，避免物業公司中途“撂挑子”或“棄管”。

（三）實行項目資金制度和住宅開發環境配套驗收制度。按照《朝陽市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門收取項目資本金，并專戶保管，已督促開發建設單位按規定設計要求履行職責，把物業建設達標作為退款的前置條件，以此約束其完善物業設施設備。按照《朝陽市房地產開發建設項目環境配套驗收管理辦法》規定，城建行政主管部門應把物業用房、物業基礎設施設備、綠化等作為驗收的重點，物業管理部門直接參與建設項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。要進一步加大工作力度，對繼續從事房地產開發建設并陳欠專項維修資金的建設單位，在辦理《建筑工程規劃許可證》前，必須補交陳欠款額，否則，不予辦理相關手續，不予批準開工建設。對已不從事房地產開發項目且陳欠專項維修資金的建設單位，切實加大追繳力度，并由所在區域的業主或業主委員會向人民法院起訴，依法強制收繳。

（四）加快老舊小區改造步伐。要加大老舊小區的維修改造力度，提高修繕標準，完善配套設施，嚴格接管驗收，為老舊小區物業管理創造良好的基礎條件。同時，要改革創新物業管理途徑辦法，在部分無人管的住宅小區推行在街道辦事處指導下，以社區服務中心為管理主體的新的小區管理模式，或鼓勵小區業主“自治管理”。

（五）從物業服務企業本身來講，除了為業主提供合同約定、可量化的服務之外，在其服務范圍和服務水準上還要達到相當的廣度和深度，才能稱其為優秀的物業管理企業。一是要加強居住環境的改善，物業管理要大力建設環保社區、綠色社區。一方面應包括建立污水處理系統、垃圾分類管理等節能環保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實施立體綠化，因地制宜實施“見縫插綠”，想方設法為業主提供舒適的休閑娛樂場所。其次要注重精神文明建設。物業管理企業應多開展一些能夠增進鄰里感情的活動，強化團結意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。第三，物業管理企業始終把服務放在第一位，真正做到想業主之所想，急業主之所急。