國有土地征收補償評估辦法精選(九篇)
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第1篇：國有土地征收補償評估辦法范文
針對這個問題，目前我們國家的法律法規并沒有詳細規定到公攤這個程度上，不過，大家可以看一看《中華人民共和國物權法》第四十二條，該條第三款規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”這里所提到的“保障被征收人的居住條件”，我們理解為不能因為征收拆遷而導致被拆遷戶的居住條件降低，也由此引申出最低“拆一還一”的原則;當然，基于保障居住條件的立法精神，所謂“拆一還一”應當指的是實用面積，如果僅僅是建筑面積不變，但公攤面積增加了，那么實用面積也必然降低，被拆遷戶的居住條件也就得不到保障。
針對這一問題，不少地方政府也作出了相應的規定，今天拆遷律師就為大家盤點一下各地關于拆遷中公攤面積的部分規定，以供參考。
1、山東省
第二十一條第一款第(四)項：補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。
第二十三條征收住宅房屋實行貨幣補償的，以本條例第二十一條規定計算的應補償面積，按照征收區域新建商品住房市場價格結算貨幣補償金。其中，第二十一條第一款第四項的補償房屋公攤面積，按照該款第一項至第三項的應補償面積之和乘以公攤面積比例計算。
前款規定的公攤面積比例，在本市市區范圍內，征收區域用于住宅房屋建設的，按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算;征收區域用于其他工程建設的，按照百分之二十三計算。縣級市的公攤面積比例，由當地人民政府根據本地實際確定，報市人民政府備案。
本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。
2、陜西省
《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十七條第五款：公攤面積部分均不結算房價款。
3、新疆維吾爾自治區
《新疆維吾爾自治區實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》
第二十條第二款：被征收房屋以產權調換方式補償的，房屋征收部門應當與被征收人計算、結清被征收房屋與產權調換房屋價值的差價，并按照被征收房屋產權性質辦理產權調換房屋的轉移登記。產權調換房屋的公攤面積大于被征收房屋公攤面積的，房屋征收部門應當給予被征收人因增加公攤面積而減少使用面積的損失補償。
4、湖北省
《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》
第四十一條被征收住宅房屋建筑面積公攤系數低于產權調換房屋建筑面積公攤系數的，應當對被征收人或公有房屋承租人增加建筑面積補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。9層及以下的被征收房屋調換為18層及以上建筑的，建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的12%。
建筑面積補助的具體標準由各區人民政府根據項目實際情況確定。
5、河北省
《石家莊市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》
第三十條第二款：房屋征收部門應根據被征收房屋的具體情況給予公攤補助。公攤補助由房地產價格評估機構依據公攤基準補助系數結合被征收房屋評估確定。
6、安徽省
《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十一條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。
《安慶市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。
7、浙江省
《寧波市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規定》
二、房屋征收補助
(四)住宅房屋產權調換公攤面積補助
產權調換住宅房屋為高層建筑的，在向最接近產權調換住宅房屋建筑面積的套型上靠前給予公攤面積補助：每單元設置一部電梯的，補助建筑面積3平方米;每單元設置二部及以上電梯的，補助建筑面積10平方米。補助面積部分不支付房款。
8、福建省
《福州市倉山區東部新城農村集體土地房屋征收補償安置實施細則(試行)》
十三、征收非農經合成員在農村集體土地上產權房屋，給予被征收房屋產權建筑面積10%的公攤補償(安置房為七層以下多層房屋的除外)，但每戶最多不超過10平方米。
9、甘肅省
《蘭州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》
第三十五條征收住宅房屋實行同類地段產權調換的，被征收房屋建筑面積與所調換房屋套內建筑面積相等部分不結算差價，所對應的公攤面積不予結算費用。超過后的建筑面積，可分檔次由被征收人以優惠價格購買，調換后的房屋產權歸被征收人所有。具體優惠價格在征收補償方案中作出規定。
征收非住宅房屋實行同類地段產權調換的，產權調換房屋套內建筑面積應不小于被征收房屋套內建筑面積，套內建筑面積相等部分，按評估差價結算，所對應的公攤面積不予結算費用。
10、四川省
《成都市人民政府辦公廳關于進一步推進中心城區舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》
四、嚴格補償標準
(一)房屋補償費。實行貨幣補償的，按照改造范圍內房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定;實行產權調換的，綜合平衡改造范圍內房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權人進行安置。
對住宅實施改造，房屋所有權人選擇產權調換的，改造范圍內房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權人一次性付清差價款的，優惠30%。
《廣元市中心城區城市棚戶區改造土地及房屋征收補償安置暫行辦法》
第二十九條產權調換還房在被征收房屋套內面積不減少的前提下，按照以下原則進行：
(一)房屋征收部門提權調換的住房為多層的，按照被征收房屋建筑面積與產權調換房屋建筑面積1：1的比例還房。
(二)房屋征收部門提權調換的住房為高層的，鑒于公攤面積增大，按照被征收房屋建筑面積與產權調換高層房屋建筑面積1：1.2的比例還房。
……
(五)按照本條第(一)、(二)項還住房的，還房公攤面積比例超過15%的部分由政府承擔，計入還房產權面積。后期費用由被征收人自行承擔。
……
《內江市中心城區國有土地上房屋征收與補償實施辦法(試行)》
第三十五條征收住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，安置房屋總建筑面積不能少于50平方米。被征收房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，房屋征收部門免收公攤面積補差款。
被征收房屋和安置房屋的套內建筑面積和公攤面積以房屋所有權證記載為準。房屋所有權證未分別記載套內建筑面積和公攤面積的，以房屋所有權登記部門核定的面積為準。
《瀘州市人民政府關于國有土地上房屋征收與補償有關政策的通知》
七、其他補助
(三)公攤面積的補助
選擇產權調換的被征收人，被征收房屋為磚木結構、木單結構的，產權調換房屋以套內面積結算，免收產權調換房屋公攤面積補差款;被征收房屋為磚混結構、框架結構的，產權調換房屋以建筑面積結算，產權調換房屋公攤面積超過建筑面積7%的部分，由政府補助。
《瀘州市征地補償安置辦法(試行)》
第二十條第二款：申請安置房安置的戶，每戶安置房面積超過應享受面積10平方米以內的，按片區還房綜合成本價補差，超過應享受面積10平方米以上的部分，按片區還房指導價補差。申請高層安置的，每戶公攤面積超過應享受面積的7%部分由政府承擔，并給予每人一次性物業管理費等補助5000元。
11、重慶市
《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法(暫行)》
第二十五條被征收住宅建筑面積公攤系數低于或等于15%的，按15%的公攤系數計算應補償的住宅建筑面積，被征收住房建筑面積公攤系數高于15%的，按實際面積計算房屋補償。
12、
《包頭市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十四條第二款：被征收房屋為平房住宅、簡易樓房、非成套獨用居住房屋、多層住宅，實行產權調換房屋為高層住宅的，在“征一還一”的基礎上，按照滿足被征收房屋原有套內面積使用功能的原則補助公攤面積。補助的公攤面積最高不超過被征收房屋計算面積的10%。具體補助標準由作出房屋征收決定的人民政府確定。
13、廣西壯族自治區
《南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》
第二十九條第二款：對被征收房屋的公攤面積按照1：1調換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結算差價。
《南寧市人民政府關于加強拆遷安置房建設管理工作的實施意見》
第(二十七)條第二款：拆遷安置房公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結算差價。
《欽州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》
第三十條征收住宅房屋時選擇產權調換的，房屋征收部門提供用于產權調換的安置房屋，按照套內面積1∶1.3調換。安置房屋套內面積超出被征收房屋套內面積的部分應結算差價，超出的面積在10平方米以內(含10平方米)的部分，按照征收決定公布時本市上一年度保障性住房建設成本價結算差價;超出的面積在10平方米以上的部分，按照交房時房產部門提供的同地段類似商品房平均價格結算差價。
對被征收房屋的公攤面積按照1∶1調換。安置房屋公攤面積小于被征收房屋公攤面積的，結算差價;安置房屋公攤面積大于被征收房屋公攤面積，給予其免收差價獎勵。
安置房屋套內面積不足被征收房屋套內面積的，不足部分按照被征收房屋價值標準或安置房屋銷售價格，按就高原則給予被征收人貨幣補償。
14、江蘇省
《泰安市人民政府關于實施城市片區開發建設的意見》
安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積。
15、遼寧省
《鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十四條之(三)征收有照商業門市平房：
1.原地(就近)安置樓房，被征收人應支付安置面積(原房屋面積加上所對應的增加公攤面積)評估價格與原房評估價格差價50%的價款。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格(安置房評估價下浮20%)結算，檔次外增加面積部分按安置房的評估價結算;
2.異地安置樓房，在前目基礎上原房屋面積加上所對應的增加公攤面積部分按照征收地塊與安置地塊類似商業門市評估價格互找差價。
16、河南省
《洛陽市人民政府關于國有土地上房屋征收與補償的意見》
附件1洛陽市國有土地上房屋征收補償標準
一、對被征收房屋的補償
1.實行貨幣補償的，按照被征收房屋的市場評估價計算。
2.實行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋進行調換。
在進行房屋產權調換時，被征收房屋和安置房屋按套內建筑面積及公攤面積分別進行調換。套內建筑面積調換時，被征收房屋價格和安置房屋價格均按市場評估價計算，雙方結清差價。
公攤面積調換時，免收套內建筑面積相對應的公攤面積的價差款。
被征收人選擇的安置房在2套(含2套)以上的，實行高低搭配進行安置。
17、吉林省
第2篇：國有土地征收補償評估辦法范文
《國有土地上房屋征收與補償條例》調整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮化、工業化的發展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規范也不太適合。
關鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
正文：
《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規范了行政機關的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導意義。但是《條例》調整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮化、工業化的發展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調整的。
現行的《土地管理法》對征收農村耕地或其他土地所引發的各種補償費等做了較為詳細的規定，但對于征收集體土地所涉及的農村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：
集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規范？
一、國有土地上房屋征收主體
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規定：
市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責監督管理。
二、集體土地的征收主體
《中華人民共和國土地管理法》第二條規定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
第五條：國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。
第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》(國土資發［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統一征地。各級土地行政主管部門根據職責及法定的征地批準權限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權審查報批和組織實施征用土地。
對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。
三、集體土地上房屋的征收主體
《條例》第四條：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
本條并沒有特別強調國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：
市、縣級人民政府負責本行政區域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。
四、集體土地上房屋征收補償
《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條：征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償的。
《中華人民共和國物權法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
但是，上述法律法規均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。
《土地法》未規定集體土地上房屋的征收，只規定涉及被征收土地上的房屋時，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償。
《物權法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”但對于征收補償也沒有給出明確的程序。
五、集體土地上房屋的價值確認
《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權法》條文理解與適用對宅基地作如下規定：
宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉讓，即沒有市場。
《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
第3篇：國有土地征收補償評估辦法范文
第二條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。
貨幣補償是指直接向被征收人發放貨幣補償款。
產權調換是指被征收人選擇房屋征收部門所提供的產權調換房源，并與房屋征收部門結算被征收房屋補償款與產權調換房屋價值的差價。
房屋征收安置工作遵循政府主導、群眾自愿、讓利于民和公開、公平、公正的原則，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主選擇補償方式。
第三條?產權調換房的價格，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構在同一價值時點、相同評估方法的基礎上，按照區位不同，市場評估價值下浮10-20%后確定。
（一）征收部門庫存房源或國有企業建設的安置房源，按照市場評估價值下浮20%結算；
（二）政府市場采購開發企業的安置房源，按照市場評估價值下浮10%結算。
第四條被征收人選擇產權調換房的，房屋征收部門應按照《縣國有土地上房屋征收與補償辦法》文件規定支付臨時安置補助費。
被征收房屋合法建筑面積小于54平方米的，被征收人可以按照市場評估價下浮的調換價格購買54平方米產權調換房。如購房面積超過54平方米的，超出面積按照市場評估價值結算。
對經審核屬困難弱勢的群體，被征收房屋合法建筑面積小于54（含）平方米的，在城區僅有一處住房的，可享受“暖心房”政策，購買房屋54平方米（含）以內的按1700元/平方米進行結算；超出面積10平方米（含）以內的，超出部分上浮10%進行結算；超出面積10平方米以上的部分，按照市場評估價值結算。
第五條縣征收辦協助被征收人對產權調換房房源進行選定及手續辦理。開發企業產權調換房取得《商品房預售許可證》后，應及時與被征收人簽訂《商品房買賣合同》并予以備案。
第六條縣住建局是產權調換房主管部門，主要負責做好產權調換房的建設推進、預售審批、質量監管及開發企業提供的產權調換房的回購等工作。產權調換房必須嚴格按照統一的規劃、質量和配套設施進行建設。
第七條產權調換房涉及的行政事業性規費、服務性收費、政府性基金等相關費用按照保障性住房相關優惠政策規定執行。
第八條選擇貨幣補償的被征收人可以享受房票補助。
房票補助是指在縣城區范圍內房屋征收過程中，以貨幣補償的方式與被征收人簽訂補償協議后，被征收人在規定時間內憑房票自行在縣城區范圍內購買商品住房（不含二手房）經申請而享有獲得財政補助的政策。
（一）選擇貨幣補償的被征收人，如需購買縣城區范圍內商品住房的，在房屋征收補償協議簽訂之日起10個工作日內，由被征收人憑房屋征收補償協議、交房單、身份證明到縣征收辦領取房票。
（二）選擇貨幣補償的被征收人，在房屋征收決定公告規定的簽約期限內簽約并完成搬遷的，在房屋征收補償協議簽訂之日起6個月內，購買縣城區范圍內商品住房的，憑房票享受購房合同總價（不含車位、車庫、儲藏室等）15%的房票補助，每戶補助最高不超過10萬元（含）。新購房屋面積大于被征收房屋合法面積10平方米（含）以內的部分給予補助，超出10平方米以外的部分不予補助。
（三）被征收人購房款（包括銀行按揭、公積金貸款放款到位）全部付清后，憑房屋征收補償協議、購房合同、全款發票、契稅完稅憑證以及被征收人身份證明到房屋征收辦憑房票按程序辦理房票補助。
（四）被征收人在房屋征收決定公告規定的簽約期限內未完成簽約搬遷、被依法或者在房屋征收部門提供的產權調換房源內選房的，不享受房票補助政策。
（五）被征收人所享受的房票補助資金由縣財政承擔，房屋征收部門具體負責房票補助資金申撥及發放工作。
（六）本意見中的房票補助，僅限于縣城區范圍內國有土地上房屋征收且選擇貨幣補償的被征收人本人享受，不得轉讓、買賣以及更換姓名。
（七）貨幣補償的被征收人在購房合同簽訂且領取政府房票補助后退房的，需先返還所補助資金后，住建部門（房地產業發展中心）方可辦理退房手續。
（八）房票補助的辦理流程
1．申請
選擇貨幣補償的被征收人，在規定時間內購房后向縣征收辦提出申請，并提交以下申請材料：
（1）房屋征收補償安置協議；
（2）貨幣補償房票補助的房票；
（3）《商品房買賣合同》；
（4）購房發票；
（5）契稅完稅憑證；
（6）申請人身份證原件及復印件。
2．初審
縣征收辦現場審核申請人提供材料的真實性和合法性，并將符合條件的申請人所提供材料復印2份，一份自存，以備復核，另一份按季匯總后報縣財政局。同時，縣征收辦將匯總明細表報縣住建部門。
3．復核
縣財政局對縣征收辦提出的房票補助材料進行完整性和合法性（申請表、匯總表、申請人提供的材料復印件）進行審核，并提出房票補助擬辦意見，呈報縣政府批準。
4．公示
縣征收辦根據縣政府批準意見，在縣政府門戶網站上進行公示，公示期10個工作日。
5．支付
經公示期滿后，由縣征收辦申請，縣財政局將房票補助資金撥付到縣征收辦，由縣征收辦負責支付給申請人。
6．已辦理房票補助退回
申請退房的，應向縣征收辦申請退回房票補助，由縣征收辦出具房票補助退回證明，縣房地產業發展中心辦理商品房退房手續。
第九條對于享受城區征收補償最低保障的被征收人，征收補償后符合經濟適用住房保障條件的，優先選擇申購經濟適用住房；符合公共租賃住房保障條件的，優先將其納入保障范圍。
第十條被征收人在縣城區購買商品住房，且購房成交價格不超過貨幣補償金額的（不含提前搬遷獎勵金額），對新購房屋免征契稅。購房成交價超過貨幣補償金額的，差價部分按規定征收契稅。
第十一條被征收人在縣城區購買商品住房，已享受本辦法中15%房票補助的，不再重復享受《關于推進供給側結構性改革促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（泗政發〔2016〕136號）文件中2%購房補貼。
第十二條房屋征收部門在開展征收過程中，應接受各方面監督。縣財政局應加強財政監督；縣審計局應加強審計監督。
第十三條被征收人假借訂立購房合同或故意隱瞞購房相關事項，惡意套取房票補助資金的，已領取的補助資金應當予以追回；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第4篇：國有土地征收補償評估辦法范文
一、征收范圍：白堡居委會（詳見規劃用地紅線圖）。
二、征收人:雙莊鎮人民政府。
三、被征收人:規劃用地紅線內的房屋產權人。
四、計戶規則:以房產證或宅基證為依據，一證一戶。
五、征收補償簽約及搬遷期限：每期自分戶資料公示之日起55日（含）以內。
六、征收補償與安置辦法
住宅房屋可以選擇產權調換，也可以選擇貨幣補償。非住宅房屋實行貨幣補償，不提權調換。“住改非”房屋要求進行產權調換的，按照住宅進行產權調換。（“住改非”房屋即取得工商營業執照并已持續依法經營、持續依法納稅壹年以上的住宅房屋）
（一）貨幣補償辦法
1、房屋補償。參照《宿遷市市區國有土地上房屋征收評估技術細則（試行）》（宿政辦發76號）規定，對征收范圍內的房屋進行評估，并依據評估結果進行補償。
2、裝飾裝修及附屬設施補償。參照《宿遷市市區國有土地上房屋征收評估技術細則（試行）》評估確定。
3、搬遷補助費。住宅房屋和商業用房按10元/平方米支付；生產用房按20元/平方米支付，有重型機械設備或精密儀器需要搬遷的，搬遷補助費上浮20%；辦公用房按6元/平方米支付，教學、醫療用房參照執行；倉儲用房按12元/平方米支付。搬遷補助費不足1000元的按照1000元計算。搬遷補助的面積按照被征收房屋合法建筑面積計算。
4、停產或停業補償。征收非住宅房屋（合法面積）造成停產、停業損失的，根據實際生產、經營狀況，給予不超過貨幣補償評估總金額（包括房屋補償、剩余土地補償、裝飾裝修及附屬設施補償）5%的停產或停業補償。
5、臨時安置補助費。一次性支付6個月的臨時安置補助費，補助標準為8元/平方米·月，月臨時安置補助費不足500元的按500元補齊。臨時安置補助面積按被征收房屋合法建筑面積計算。
（二）產權調換辦法
1、住宅房屋產權調換
（1）調換房源：新城名居小區。
（2）調換面積：按被征收房屋合法建筑面積原則上實行“征一換一”，并互找差價。
（3）安置房價格：實行低于同類型房屋市場價的政府定價。新城名居小區安置房均價不高于本次被征收住宅中磚混結構二等8成新住房（相當于具有兩層圈梁的普通樓房及平房）平均補償單價（含下列第七款（一）（二）項的頭等獎勵金額，不含搬遷補助費、臨時安置補助費、裝飾裝修及附屬設施補償）。安置房均價為2580元/平方米。
（4）被征收房屋補償價格：①房屋補償、裝飾裝修及附屬設施補償、搬遷補助費同貨幣補償一樣；②臨時安置補助費過渡期限為18個月，補助標準為8元/平方米·月，月臨時安置補助費不足500元的按500元補齊，如超過18個月，參照《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》有關條款執行。臨時安置補助面積按被征收房屋合法建筑面積計算。
產權調換房屋面積小于被征收房屋合法面積的，超過部分按貨幣補償標準執行，給予6個月臨時安置補助費，其余部分按產權調換的相關規定計算臨時安置補助費。
（5）結算：被征收人選定的安置房價格總額與其被征收房屋補償總額實行差額結算。產權調換房面積超出被征收房屋合法建筑面積10平方米以內的按安置房價格結算，超出10平方米之外的部分按照市場價結算。
（6）選房：按照搬清交鑰匙時間先后順序領取選房號，擇日集中選房。
2、營業用房實行貨幣補償，不提供營業用房產權調換。
七、獎勵政策
（一）提前簽約獎勵
被征收人在分戶資料公示后1至15天（含）簽訂協議的，給予不超過補償總額（包括房屋補償、剩余土地補償、裝飾裝修及附屬設施補償）7%的簽約獎勵；在分戶資料公示后第16天（含）至30天（含）簽訂協議的，給予不超過補償總額4%的簽約獎勵；在分戶資料公示后第31天（含）至40天（含）簽訂協議的，給予不超過補償總額2%的簽約獎勵；分戶資料公示后第41天（含）以后簽訂協議的，沒有簽約獎勵。
（二）提前搬遷獎勵
1、被征收人簽訂協議并在前款規定的當期簽約獎勵時限到期后7天（含）以內完成房屋搬遷交鑰匙的，給予180元/平方米的搬遷獎勵，搬遷獎勵金額不足10000元的按照10000元計算。
2、被征收人簽訂協議并在當期簽約獎勵時限到期后第8天（含）至15天（含）完成房屋搬遷交鑰匙的，給予100元/平方米的搬遷獎勵，超過第16天（含）的沒有獎勵。
3、提前搬遷獎勵的面積按被征收房屋的合法建筑面積計算。
（三）特別獎勵政策
為鼓勵被征收人提前簽約，在分戶資料公示的第15日舉行集中簽約儀式，對參加集中簽約及在此之前簽約的被征收人產權調換安置房優惠100元/平方米。
八、救濟保障
被征收人家庭經濟困難且只有這一處住宅房屋，且獲得的貨幣補償總額（不含搬遷補助費、臨時安置補助費和獎勵）低于征收補償最低標準（10萬元/戶）的，按最低標準給予補償。享受最低補償標準的必須符合以下兩種情況之一：
1、有“兩證”，即土地證、房產證；
2、有土地證和合法建筑面積。
九、其他事項
（一）合法面積的認定依據為房屋所有權登記證書或年航拍圖上標明的未登記合法產權房屋，以及取得區級以上規劃部門審批手續的房屋。
（二）房屋用途以房屋所有權登記證書標明的為準。所有權證書與房屋登記檔案記載不一致的，以房屋登記檔案為準；所有權證書未標明用途或標明的用途與建設工程規劃許可證記錄的用途不一致的，以建設工程規劃許可為準；已改變用途的，以規劃行政主管部門批準文件為準。
（三）對選擇貨幣補償的被征收人，不提權調換房源給予安置。
（四）房屋征收范圍確定后，在征收范圍內實施以下行為不予補償：
1、新建、改建、擴建或裝修房屋；
2、改變房屋和土地性質用途；
3、房屋析產、典當、贈予、買賣、租賃或抵押；
4、戶口遷入或分戶；
5、房產公證；
6、新辦工商營業執照、稅務登記證；
7、企業轉制、出售、租賃、承包、兼并；
第5篇：國有土地征收補償評估辦法范文
關鍵詞：磐石市征收補償安置工作 完善 對策
中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A
1.盡快制定出臺磐石市征收補償安置標準
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，由區（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構具體實施征地房屋補償工作。并由區（縣）征地事務機構與宅基地使用權或房屋所有人簽訂房屋補償安置協議。但目前仍有部分鄉鎮或國有公司作為拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收補償事務中心正式掛牌成立。在區征地事務機構成立后，補償安置協議應由磐石市征地和房屋征收補償事務中心與被征收人簽訂，同時應按新的補償標準簽訂協議。所以，盡快制定出臺磐石市征收集體土地房屋補償安置標準系磐石市征收補償安置工作的重中之重。
同時，根據吉林市關于征收補償安置的相關新規定，征地房屋補償以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。所以，根據上述規定，磐石市征收補償安置新標準的制定出臺，前文所述的包括拆遷基地戶口大量回流、重復安置、假離婚分戶等問題均將迎刃而解。
2.適當運用司法訴訟，加快推進司法強遷
關于通過司法途徑解決征收補償工作中出現的問題，可以按以下途徑解決。
其一，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，對于被征收人及公有房屋承租人在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區（縣）人民政府依法申請人民法院強制執行。宅基地使用人或者房屋所有權人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區（縣）土地管理部門依法申請人民法院強制執行。由于磐石市各鄉鎮、街道及工業區的拆遷基地均有一些所謂的“釘子戶”，在規定的期限內不肯搬遷，有的被拆遷人已逾期搬遷二年以上，甚至更長時間。同時，這些被拆遷人漫天要價，使得拆遷實施單位無能為力。這些被拆遷人的行為嚴重影響了磐石市重大項目、實事工程及招商引資項目的推進。有的鄉鎮、工業區為一個項目召開了好幾次的項目推進會，無法推進的原因卻一直是拆遷問題。所以，磐石市法制辦、房屋管理部門及土地管理部門應及時與法院進行溝通，協調司法強制執行的機制，爭取通過司法強制執行，以案說法，提高公民的法律意識，帶動同基地的其他人順利搬遷。
其二，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟或者仲裁”。當前的征收補償工作中，有部分被征收人（或被拆遷人）簽訂補償安置協議后，又反悔不交付征收房屋的鑰匙，也不在約定的期限內搬離房屋。導致拆遷實施單位對此沒有任何辦法。對于簽訂協議后不肯搬遷的，若系國有土地上房屋征收，可根據所簽訂的協議直接向人民法院提訟。如系征收集體土地房屋的，或“協議拆遷”的，建議向法院訴調中心申請調解，爭取得到法院支持。如金山工業區被拆遷人李某，于2011年11月30日簽訂拆遷補償安置協議，根據協議約定，被拆遷人應于協議簽訂后的七天交付鑰匙并搬離拆房屋。但協議約定的搬遷期限到期后，被拆遷人不肯搬離。拆遷實施單位多次做工作，也不肯搬離。為此，工業區向磐石市法院訴調中心申請調解。在調解中，法院委托的調解人員向被拆遷人耐心勸說，講法說理。終于在法院調解人員的主持下，此案圓滿解決，被拆遷人也按調解協議確定的時間按期搬遷。需要說明的是，對于上述案例，是在法院訴調中心調解下解決的，因目前該類案件是否屬于法院的受案范圍尚不明確。據了解，需待我國的“土地管理法”修訂后才能明確。
3.保證征收補償費用足額到位
征收補償資金到位包括兩方面，即對于用于貨幣補償的資金在房屋征收決定作出前（或在征地房屋補償方案公告前）足額到位，專戶存儲、專款專用。同時，對于用于建設產權調換房屋的資金應及時到位。磐石市目前安置房源緊缺，用于貨幣補償的資金及建設安置房源的資金不及時足額到位，給征收補償工作帶來了直接的負面影響。一些重大項目、實事工程及招商引資項目資金量大、資金壓力也大。保證征收補償費用的足額按時到位，才能確保征收補償工作的順利進行和項目的按時推進。所以，對于征收補償費用不能足額到位的項目，區政府不能作出房屋征收決定或不能批準征收集體土地。對于資金能夠落實，征收補償費用及時足額到位的項目，政府應給與支持。
4.設置征收補償機構，加強從事征收補償工作人員的隊伍建設
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，區（縣）房屋行政管理部門為本行政區域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。街道辦事處、鎮（鄉）人民政府，應當配合做好征收與補償相關工作。根據上述規定，征收補償具體實施單位由原鄉鎮、街道、工業區具體實施拆遷安置補償工作變為由區房屋、土地管理部門具體實施。征收補償實施單位的變化，直接導致實施人員的變化。這種變化將直接導致征收實施機構的設置、人員的配備、銜接等。關于機構設置、人員配備等應由區政府與區房屋管理部門、區土地管理部門、區組織人事部門及各鄉鎮、街道、工業區進行協調，依法形成征收補償的條線機構設置和相對應的工作人員。
同時，對于從事征收補償的工作人員，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》明確規定了應通過有關法律知識、業務知識的培訓考核，持證上崗。區政府應考慮年富力強，具有一定法律知識和業務知識的人員從事征收補償工作，在編制、待遇等方面優先考慮。
5.建立征收補償的監督機制
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，市、區（縣）監察機構應當加強對參與房屋征收與補償工作及參與征地房屋補償工作的政府、有關部門或有關單位及其工作人員的監察。而上述規定，沒有對征收補償安置工作的其他監督機制作出規定。鑒于征收補償安置工作需要公平、公正、公開。建議磐石市對征收補償工作引人外部評價（第三方監督）機制。由群眾代表、人大代表、政協委員、專業人員等組成，并由磐石市政府抽調上述人員組成評價小組，對項目征收中的資料依據、安置人口認定、補償標準、補償費、安置房的建設等進行評估和監督，接受群眾和輿論的監督。
6.其他建議
（1）減少或避免“協議拆遷”。鑒于先拆遷后征地項目可能出現嚴重問題，特別是無征地手續，就無司法訴訟，也不可申請強制執行。建議磐石市減少或避免“協議拆遷”，而應按照《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定實施征地補償工作。
（2）增加征收補償工作的透明度，做到征收補償政策的統一性。
目前在征收補償中，一些鄉鎮、街道及工業區對于一些特殊的、法律法規沒有規定的情況，往往以會議紀要、文件等形式規定了征收補償安置標準，即所謂的“土政策”。而各地區、各階段的規定又不僅相同，缺乏統一性。建議區政府協調相關部門，明確在本區范圍內的統一標準。真正做到征收補償安置工作的公開、公正和公平。
（3）落實資金，加快安置房的建設。
磐石市安置房缺口大，被征收人臨時過渡周期長。這不僅使征收補償工作難度加大，也勢必造成社會的不穩定。切實落實資金，加快安置房的建設，已到了刻不容緩的地步。
第6篇：國有土地征收補償評估辦法范文
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。以下介紹三種法定評估依據：
1、市場評估價;
2、商品房交易均價;
3、重置價。
（來源：文章屋網 ）
第7篇：國有土地征收補償評估辦法范文
一是拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等；
二是停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失；
三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；
四是基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
【法律依據】
第8篇：國有土地征收補償評估辦法范文
關鍵詞：拆遷難；模式；建議
中圖分類號：F299.22 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.11.79 文章編號：1672-3309（2013）11-173-03
一、拆遷難的原因分析
拆遷是當前各級地方政府有效整合城市資源、改善城市環境、提高人民生活水平的重要手段之一。但是，由于拆遷涉及到各方面的利益，各種社會矛盾的沖突也表現的較為激烈，對此，拆遷人不得不消耗大量的時間和精力，拆遷的時間和周期被迫延長，拆遷堪為“天下第一難”。在拆遷這樣涉及綜合利益分配和格局調整的重大問題上，在提出應然的解決對策之前，我們有必要對實然的事實本身進行充分的理解。
第一，與拆遷相關的法規中存在不確定性條款，可操作性不強。2011年1月21日，《國有土地上房屋征收與補償條例》正式實施。這一條例被認為是利用司法途徑阻斷強拆的法律依據，也被普遍視為防止暴力拆遷的制度進步。但新拆遷條例中的一些不確定的規定，使之可操作性并不是不強。2011年3月2日，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》頒布施行，這是國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行后，地方出臺最早的一部配套政府規章。該辦法雖然明確規定50%以上即為“多數人”，針對由政府常務會議做出征收決定，明確規定達到“1000戶”就要上常務會議；明確了征收主管機關的職責范圍、征收決定的要件及程序、征收補償方案的前置程序、保障估價機構的入戶評估和市民的最低生活用房保障標準等。但是在公共利益界定、評估程序中立、補償公正性等關鍵問題上，基本上與國務院的《征收與補償條例》的規定一致，甚至有些地方還有縮小、限制性的規定，因此拆遷立法仍然需要進一步的改進。
第二，公益拆遷和非公益拆遷的界定不明晰，拆遷項目的收益分配和共享不均衡。按照土地開發的性質，拆遷分為公益性拆遷和商業性拆遷，公益性拆遷法律關系中主要涉及政府和被拆遷人，而商業性拆遷法律關系較為復雜，在拆遷項目收益的分配和共享上，政府、開發商、被拆遷人存在天然的“意見分歧”：政府是公共利益的代表，承擔著社會管理與監督的職責，但面臨利益誘惑時，有著不當行使行政權力的沖動，目的是為自身獲取利益；開發商與被拆遷人是平等的民商事法律關系主體，他們的目的都是追求利益的最大化，在利益面前，開發商試圖用最小的成本換取最大的利益，因此他們利用自身的強勢地位，盡可能的少給被拆遷人收益，為達到目的，有時與不當行政權力結合，從而共同掠奪被拆遷人的拆遷收益，這是他們降低成本的有效手段；被拆遷人有著獲取個人利益最大化的偏好，但在拆遷法律關系中其處于弱勢地位，無法與開發商形成平等對話，再加上有不當行政權力參與其中，利益矛盾沖突變得更加復雜，這時候，被拆遷人往往遷怒于政府，、、暴力、惡性事件等城市拆遷問題必然會出現，甚至影響社會穩定。城市拆遷問題的頻發， 基本的原因就是各方利益關系沒有協調好。
第三，房屋拆遷補償程序顯失公平，補償不公正。在各類型拆遷糾紛事件中，很多是因為拆遷補償不公正造成的。拆遷補償不公正主要表現為：有些拆遷的補償將國有土地使用權收回問題排除在外。土地屬于稀缺資源，土地使用權具有財產屬性，土地在使用過程中，由于地上基礎設施的建設和完善，土地的增值在所難免，并且處于一種動態量變過程中。但在實踐中，有些拆遷往往對土地無償收回或者按原價格收回，這對于被拆遷人而言是不公正的，被拆遷人有權享受土地使用權的增值收益。另外，有些拆遷的補償范圍也是不公正的，補償范圍應包括被拆除的房屋及其附屬物、使用期限內的臨時建筑物；被拆遷人搬遷補助費、臨時安置補助費、部分損失的預期利益、房屋的裝修費用；因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的損失等，但有些拆遷并沒有將此納入補償范圍，這就造成拆遷補償的標準太低，導致被拆遷人無法利用補償款購置合適的新住處。還有就是對被拆遷人進行安置調換不公正。安置調換的地點大多在城市的邊緣地帶，交通、就學、就醫等極不便利，這些都影響了被拆遷人正常的生活。最后在補償安置款發放上也存在較大爭議，沒有建立拆遷人拆遷專用賬戶，沒有相應的監管機構等。
第四，拆遷過程中對被拆遷人的知情權和參與權沒有給予充分地關注和保護，同時，被拆遷居民在維權過程中面臨組織化困境。被拆遷居民往往處于弱勢地位，其合法權益極易受到損害，他們與開發商及地方政府之間的矛盾日益激化，由此引發的矛盾沖突已逐漸演變成影響社會穩定的社會問題。房屋拆遷從規劃、拆遷許可證、確定補償標準等環節都沒有被拆遷人的參與，只有到最后拆遷時才有一紙公告。吉林省長春市朝陽區違法強拆致人死亡案件中，部分被拆遷人不同意拆遷，并且該拆遷項目又未經法院裁定強制執行，在此情況下，開發商卻無視群眾利益強行拆毀房屋，結果造成了人員的傷亡。該強拆案件不僅暴露出開發商與有關部門不重視被拆遷人的知情權和參與權、拆遷過程中對應急事件處置不當等違法拆遷行為，還暴露簡單粗暴的工作方式以及對群眾合法權益的漠視和對人民生命財產安全的褻瀆。
二、深圳拆遷模式亮點及借鑒
深圳是全國土地資源最緊缺的城市，也是全國城中村問題最嚴重的城市。但其拆遷經驗和做法值得借鑒。
拆遷工作，立法先行。2009年12月，深圳市出臺了《深圳市城市更新辦法》，把拆遷放在更高層面的城市更新中去解決，認為城市更新不是單純的拆舊建新的物質結構的變化，還關注城市更新對精神層面、風俗文化、鄰里關系的改變，并將城市更新和產業結構調整、保障房建設等社會發展結合起來。該辦法在許多方面做出了突破，比如突破了土地必須招拍掛的政策限制，獨創了城市更新規劃單元的概念。《深圳市城市更新辦法》的出臺，為深圳市的和諧拆遷，從而解決土地資源緊缺的問題奠定了法律基礎。
成立配套社會服務機構。隨著《深圳市城市更新辦法》的出臺，深圳出現了一批專門為城市更新服務的社會服務機構，進行拆遷策劃、意愿征集、拆遷談判等一系列服務項目。深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司便是其中的典型代表，該公司設立的城市更新服務網，更是開創了全國先河，通過房地產咨詢行業和互聯網行業的無縫嫁接，致力于為城市更新所涉及的四方（業主、開發商、政府、服務商）提供豐富的城市更新資訊、專業化的城市更新服務、先進的城市更新工作平臺、創新的城市更新服務模式，提高業主對城市更新的理解和支持，促進業主、開發商、政府三方之間的溝通、理解和利益平衡。
設立城市更新服務網。通過城市更新服務網，業主可以免費獲得城市更新的資訊、信息和知識，在城市更新中更好地保護自己的權益，可以通過網上調查、論壇等形式，更好地表達自己的意愿和利益訴求。通過城市更新服務網，開發商、政府、服務商可以獲得城市更新領域最新的資訊、專業的知識和技術服務，還可以把該網站作為城市更新中的調研、意愿征集、拆遷談判等工作平臺，并通過該平臺更好地理解業主的意愿和利益訴求，為業主提供更好、更切合實際的城市更新服務。同時，該網站還是開發商、服務商的自我展示和自我宣傳平臺，通過該平臺，實現城市更新服務供方和需方的聚合。
三、破解拆遷難的具體建議和辦法
破解拆遷難需要協調分配好各方的利益，做到和諧拆遷，平安拆遷。具體提出以下辦法和建議：
第一，嚴格區分商業性城市房屋拆遷與公益性城市房屋拆遷，建立公正補償機制，補償標準與市場實際銜接，實現拆遷利益分配和共享的均衡。公益性城市房屋拆遷是為了城市公共利益征收私人房屋，是為了成全特定多數人的利益而犧牲少數人利益，所以，公益性城市房屋拆遷要引入協商機制，保障被拆遷人的話語權，要與被拆遷人就補償方式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項進行協商，達成拆遷補償協議，在補償上應盡量減少被拆遷人合法財產的損失同時對被拆遷人利益損失的部分予以補償。對于商業性城市房屋拆遷，拆遷人除了向國家交納土地出讓金獲取土地使用權外，還應與被拆遷人達成上文提到的幾項公平交易價格。
第二，在拆遷程序的設計上，注重城市房屋拆遷前的民意表達，推行房屋拆遷前聽證制度，最大限度地將拆遷矛盾化解于萌芽狀態之中。對于公益性城市房屋拆遷而言，可以考慮按照下列步驟設計拆遷程序：公告征詢意見、聽證，確定評估機構，完成價格評估，草簽補償協議，建立拆遷補償安置專項資金，頒發拆遷許可證，進行拆遷。商業性城市房屋拆遷可以考慮按照下列步驟設計：確認開發項目符合規劃要求，協商溝通，確定評估機構和完成房屋價格評估，簽訂房屋拆遷補償協議，繳納土地出讓金、領取國有土地使用權證，領取拆遷許可證，進行拆遷。
第三，民間組織嵌入城市房屋拆遷，有助于基層政府和公眾之間的良性互動，實現公眾利益訴求的理性表達。在由單純的政府管理轉向社會治理的發展態勢下，民間組織的嵌入性治理可以有效發揮其整合分散的公眾利益訴求、實現公眾與基層政府信息的雙向傳遞及合理分擔基層政府部分社會管理職能的作用，通過政府―公眾間的良性互動，最終實現公眾利益訴求的理性表達與和諧社會構建的雙重目標，這樣既抑制被（下轉165頁）（上接174頁）拆遷人個體利益過度膨脹又具有保護其合理利益的實際效果，既制約地方政府征收權又給其"減負"，從而有效預防和化解拆遷中出現的各種社會矛盾。
第四，保障程序公開透明，做到城市房屋拆遷決策民主、信息公開，主動接受社會的有效監督。具體包括以下幾個方面：由有關政府部門向政府報送拆遷計劃和方案，并將該拆遷計劃和方案向擬被拆遷范圍內的居民公告；將拆遷計劃和方案由拆遷人向擬拆遷范圍內的居住人公示；城市規劃部門審查通過的拆遷計劃由拆遷人公告產權調換和貨幣補償方案，被拆遷人有權利自由選擇其中一種方案，拆遷申請人和被拆遷人就產權調換和貨幣補償方案進行協商，協商一致的，雙方達成協議；拆遷申請人和被拆遷人就產權調換和貨幣補償方案協商不成，由雙方分別聘請獨立的資產評估機構提出價格評估報告，如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由人民法院作出裁定。
第9篇：國有土地征收補償評估辦法范文
青島地鐵工程是青島市重點建設項目，為做好該項目房屋征收補償工作，維護被征收人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》等相關政策的規定，結合本項目實際情況，制定本方案。
一、征收目的
為確保地鐵4號線沂水路站按計劃開工建設，做好相關房屋征收工作。
二、征收人
市南區人民政府。
三、房屋征收部門
市南區房屋征收安置中心。
四、房屋征收承辦單位
市南區人民政府江蘇路街道辦事處，
市南區人民政府中山路街道辦事處。
五、房屋征收范圍
江蘇路6號乙棟7戶甲房屋（門牌號為江蘇路4號甲），江蘇路13號小揚州賓館建筑物（含門牌號江蘇路11號甲、江蘇路11號乙）的合法房屋。
六、房屋被征收人
被征收人為本方案第五條所列征收范圍內的被征收房屋所有權人、行政代管人和國家授權的國有房屋管理人。
征收所有權共有房屋，所有被征收房屋共有人作為被征收人共同享有權利并承擔義務。
七、簽訂補償協議
被征收人在房屋征收部門公示的簽訂征收補償協議期限內，持房屋權屬證明相關材料到房屋征收部門公示的簽訂征收補償協議地點與市南區房屋征收安置中心、市南區人民政府江蘇路街道辦事處或市南區人民政府中山路街道辦事處簽訂房屋征收補償協議，并根據市南區人民政府江蘇路街道辦事處或市南區人民政府中山路街道辦事處通知的時間搬遷騰房。
簽訂征收補償協議期限和搬遷騰房期限另行公示。
八、被征收房屋面積的確認
被征收房屋和補償房屋的面積以建筑面積計算。被征收房屋的建筑面積，按照以下規定確定：
（一）私有房屋以房屋權屬證書載明的建筑面積為準；
（二）公有房屋以房屋權屬證書或者計租表載明的建筑面
積為準；
（三）無房屋權屬證書或者計租表但持有合法建設手續的
房屋和計租表上未載明建筑面積的公有房屋，其建筑面積以批準建設文件載明的房屋建筑面積或者以房地產測繪機構實測的建筑面積為準。
被征收房屋的用途，以房屋權屬證書、房屋計租表的記載為準。
房屋權屬證書、房屋計租表與房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。
九、補償方式
本項目實行貨幣補償和異地房屋補償兩種方式，被征收人可任選一種補償方式。
十、住宅房屋應補償面積的確定
征收住宅房屋的應補償面積按照下列規定執行：
（一）按照被征收房屋面積給予補償；被征收房屋面積不足二十五平方米的，按照二十五平方米計算；
（二）增加十平方米住房改善面積；
（三）被征收房屋面積與住房改善面積之和不足四十五平
方米的，按照四十五平方米補償，差額部分按照征收區域新建商品住房市場價格的百分之五十支付；
（四）補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積，按上述第（一）款至第（三）款的應補償面積之和乘以公攤面積比例（百分之二十三）計算。
十一、征收住宅房屋選擇貨幣補償
征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償的，按照第十條確定的應補償面積，結合被征收房屋評估單價結算貨幣補償金，并增加被征收房屋貨幣補償金的5%作為獎勵，不足6萬元的按6萬元計發。
十二、征收住宅房屋選擇異地房屋補償
征收住宅房屋,被征收人選擇異地房屋補償的,由房屋征收部門提供與第十一條確定的貨幣補償金價款相當的房屋供被征收人選擇。存在差價的，雙方應結算差價款。
本項目異地補償房源為李滄區青島酒店管理學院西側新建商品房，具體戶型圖、面積等異地房源信息和選房定位辦法由房屋征收部門另行公示。
征收住宅房屋,被征收人或公房承租人在規定的簽訂征收補償協議期限內選擇異地房屋補償并簽訂補償協議的,給予每產權戶或公房承租戶6萬元的獎勵,逾期簽訂補償協議的,不予獎勵。
十三、搬遷獎勵
被征收人在房屋征收承辦單位公示的期限內搬遷騰房的，給予每產權戶或公房承租戶1萬元的速遷獎勵；逾期搬遷的，不予獎勵。
十四、住宅房屋的搬遷補助費和臨時過渡補助費
（一）搬遷補助費：按每戶1200元計發。
（二）臨時過渡補助費:選擇貨幣補償的，對被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面積，按照每月每平方米30元的標準，一次性計發10個月臨時過渡補助費。選擇異地房屋補償的，采取自行過渡的方式，對被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面積和約定的過渡期限，按照每月每平方米30元的標準計發臨時過渡補助費，被征收房屋建筑面積低于40平方米的，按40平方米計算。選擇異地房屋補償的，臨時過渡補助費按照補償協議約定的起算時間支付至2021年10月31日。
選擇異地房屋補償的，房屋征收部門不能按照上述過渡期限交付補償房屋而延長過渡期限的，對被征收人或公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面積，按照每月每平方米60元的標準，逐月計發臨時過渡補助費。被征收房屋建筑面積低于40平方米的，按40平方米計算。
十五、從事經營活動的住宅房屋征收補償
征收從事經營活動的住宅房屋，同時符合下列條件的，被征收人或公房承租人可選擇參照非住宅房屋相關規定進行貨幣補償，也可選擇按照住宅房屋相關規定進行補償：
（一）房屋坐落于沿街底層且用于商業或服務業用房的；
（二）取得營業執照或稅務登記證一年以上，并有納稅
記錄；
（三）房屋所有權證書、營業執照或稅務登記證注明的
營業地點一致。
對選擇按照住宅房屋補償的，房屋征收部門應按照貨幣補償方式的有關規定發放停產停業損失補償金。
十六、非住宅房屋征收補償
（一）貨幣補償：以被征收房屋建筑面積結合被征收房屋評估單價結算貨幣補償金。
（二）異地房屋補償：被征收人選擇異地房屋補償的,由房屋征收部門提供與第十一條確定的貨幣補償金價款相當的房屋供被征收人選擇。存在差價的，雙方應結算差價款。
本項目異地補償房源為李滄區青島酒店管理學院西側新建商業房屋，具體戶型圖、面積等異地房源信息和選房定位辦法由房屋征收部門另行公示。
（三）獎勵辦法：被征收人在房屋征收承辦單位公示的期限內搬遷騰房的，給予每產權人或公房承租人1萬元的速遷獎勵；逾期搬遷的，不予獎勵。
十七、非住宅房屋的搬遷補助費和停產停業損失補助金
（一）搬遷補助費：按被征收房屋建筑面積每平方米40元計發，總額低于1200元的，按1200元計發。
（二）停產停業損失補助金：
1.被征收房屋符合下列條件的，房屋征收部門應當給予停產停業損失補償：
（1）房屋權屬證書記載的房屋用途為商業、辦公、工業等非住宅用途,或經區政府按規定程序認定為非住宅用途的；
（2）具有合法的營業執照、稅務登記證并在近3年內有納稅記錄；
（3）房屋權屬證書、營業執照、稅務登記證注明的營業地址相一致。
對住宅房屋用于商業經營或其他非住宅用途的，具備上述第1條第（2）、（3）款條件的，房屋征收部門應當按照實際經營面積和本方案規定的標準，一次性發放12個月的停產停業損失補償金。
2.非住宅的停產停業損失補償標準按照營業性和非營業性劃分為：
（1）商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑等。選擇異地房屋補償的，根據被征收房屋建筑面積和協議約定的期限，按照每月每平方米100元的標準，一次性計發停產停業損失補償金；選擇貨幣補償的，根據被征收房屋的建筑面積，按照每月每平方米100元的標準，一次性計發12個月的停產停業損失補償金。
（2）商務類建筑（金融、證券、商業寫字樓等）。選擇異地房屋補償的，根據被征收房屋建筑面積和協議約定的期限，按照每月每平方米90元的標準，一次性計發停產停業損失補償金；選擇貨幣補償的，根據被征收房屋的建筑面積，按照每月每平方米90元的標準，一次性計發12個月的停產停業損失補償金。
（3）工業類建筑（廠房、倉庫等）、辦公類建筑（行政辦公樓等）和公共類建筑（圖書館、博物館等）。選擇異地房屋補償的，根據被征收房屋建筑面積和協議約定的期限，按照每月每平方米80元的標準，一次性計發停產停業損失補償金；選擇貨幣補償的，根據被征收房屋的建筑面積，按照每月每平方米80元的標準，一次性計發12個月的停產停業損失補償金。
3.被征收人或公房承租人認為其停產停業損失超過上述第2條標準的，應當向房屋征收部門提供近三年的會計報表、年度審計報告、納稅證明等相關材料；由被征收人從市房屋征收部門公布的房屋征收評估機構名錄中，選擇房屋征收評估機構對其停產停業損失進行評估，房屋征收部門按照評估結果支付停產停業損失補償金。房屋征收當事人對評估結果有異議的，應按照有關規定申請復核、鑒定。
4. 選擇異地房屋補償的，過渡期至2021年10月31日。房屋征收部門不能按照過渡期限交付補償房屋的，自逾期之日起按照上述標準雙倍逐月支付停產停業損失補償金。
（三）上述費用由房屋征收部門在被征收人或公有房屋承租人搬遷騰房后一次性支付，屬于私有房屋的支付給被征收人，屬于公有房屋的支付給公有房屋承租人。
十八、裝修補償費
裝修補償費以被征收房屋建筑面積計算。
住宅房屋裝修補償費標準由征收當事人協商確定，協商不成的，由依法選定的房屋征收評估機構予以評估確定。
如被征收房屋集中安裝燃氣、供暖設施，由被征收人提供集中安裝的相關證明，經評估機構據實評估后進行補償。
非住宅房屋裝修補償費由依法選定的房屋征收評估機構予以評估確定。
十九、房屋征收評估
（一）房屋征收部門在征收范圍內公示房屋征收評估機構名錄，房屋征收承辦單位組織被征收人協商選定房屋征收評估機構，協商不成的，由房屋征收承辦單位組織被征收人投票確定房屋征收評估機構。
（二）被征收房屋評估單價，按照中華人民共和國住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》，由選定的房屋征收評估機構進行分戶評估，評估基準日為房屋征收公告之日。
（三）被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房屋征收評估機構書面申請復核評估。被征收人或者房屋征收部門對原房屋征收評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向房屋征收評估專家委員會申請鑒定。被征收人對鑒定結果仍有異議的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。
二十、未經登記建筑的處理
征收范圍內未經登記的建筑，區政府組織國土資源、房管、建設、規劃、城管執法、財政等有關部門進行認定，認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償。對違法建筑和超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償、補助，由當事人在有關部門確定的期限內自行拆除；逾期不拆除的，由區政府責成有關部門依法強制拆除。
二十一、公有住宅房屋征收
公有住宅房屋征收采取貨幣補償和異地房屋補償兩種方式，由被征收人選擇，但下列三種情形除外：
（一）公有住宅房屋承租人選擇異地房屋補償且被征收人同意解除租賃關系的，由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有關規定購買被征收房屋所應當支付的價款，房屋征收部門按照本方案規定對原房屋承租人進行房屋補償，補償房屋的產權歸原房屋承租人。
（二）公有住宅房屋承租人選擇貨幣補償且被征收人同意的，由房屋征收部門將按照本方案規定計算的貨幣補償金扣除房屋承租人按照住房制度改革有關規定購買被征收房屋所應當支付的價款，余款支付給房屋承租人，扣除款支付給被征收人。
（三）公有住宅房屋的承租人與被征收人對征收補償方式達不成一致意見的，房屋征收部門應當對被征收人實行異地房屋補償。補償的房屋由原房屋承租人承租，被征收人應當與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。
二十二、其他相關規定
（一）房屋征收部門與被征收人在征收公告確定的簽訂協議期限內達不成協議，或者被征收房屋產權人不明確的，由房屋征收部門報請區政府依照相關規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行并根據人民法院的裁定組織實施。
（二）簽訂房屋征收補償協議時，被征收人應將房屋權屬證書交房屋征收承辦單位，由房屋征收承辦單位到不動產登記機構辦理房地產權屬注銷登記手續，繳銷原房地產權屬證書；不能提交原房地產權屬證書的，由不動產登記機構根據房屋征收決定和征收補償協議、征收補償決定或者人民法院生效法律文書，辦理房地產權屬注銷登記手續，并將原房地產權屬證書予以公告作廢。
（三）本方案未盡事宜，按照相關法律、法規和政策的規定執行。
