物業管理的基本制度精選(九篇)

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第1篇：物業管理的基本制度范文

關鍵詞：物業管理；成本費用；控制優化

隨著經濟發展與社會進步，在一定程度上提升了人們的生活質量，服務行業逐漸受到重視，物業管理的質量等更加受到人們的關注，在這種情況下怎樣更好的提升物業管理質量基礎上實現成本的控制，成為當下物業管理的重要問題。物業管理的成本控制怎樣實現自身不增長的基礎上為業主減輕負擔，還能促進物業管理的發展與進步。本身物業行業屬于服務鏈接中的一部分，怎樣在市場競爭逐漸激烈的基礎上更好的提升物業管理成本費用控制，增強物業管理的市場競爭力，文章對此進行總結，能夠為物業管理的進步做出貢獻。

一、物業管理成本費用控制發展問題

物業管理是提升城市管理于控制的基礎，同時也是城市化建設中的重要因素，良好的物業管理能力很好的提升人們的生活質量，同時充分激發出城市服務職能的發揮，但是在物業管理成本費用的控制于創新等方面還存在很多的問題，需要進行完善，作者根據對上海永升物業管理股份有限公司杭州分公司的調查總結出以下幾方面：

首先是在人工成本方面的問題，在物業管理過程中人工成本費用是其中最大的支出，基本占有物業成本費用管理的70%左右，其中不僅需要包含基本的管理人員，同時清潔工、安保人員以及各種維修人員等更是必須人員，根據不同行業的物業管理，需要的工作人員等在種類上以及結構上還存在很多的不同，除以上人員之外，還需要很多其他的工作人員，這樣下來需要消耗大量的人員成本費用[1]。根據相關的物業管理規定，不同人員的薪資報酬等存在一定的差異，但是根據管理規章制度的規定與要求，在確定人員種類之后，進行嚴格的人事編訂，制定合理的人員配置，保證員工能夠在服務的基礎上獲得相應的薪資報酬。但是在實際管理中，人員冗余、薪資不合理、工作積極性不高等存在很多的問題，需要進行完善，只有更好的提升關于人事編制等相關制度才能更好的提升物業費用成本控制。

其次在基本的設備成本以及管理成本上存在一定的誤區。除人員成本之外，占有比重最大的便是物業管理中的設備成本管理，這也是上下浮動比較大的方面，不管在成本管理上還是使用價值等方面都是變化最明顯，影響最顯著的區域。在物業管理中設備管理主要包含基本的設備運行以及維護等成本，這些成本是加強物業管理以及成本控制的重要基礎，在進行物業管理過程中不僅需要提升物業人員的成本管理，同時還需要對相關的設備成本等進行嚴格管理，這樣才能更好的保證物業管理成本控制的提升[2]。本身物業管理中的成本控制就需要從全方面開始著手，在重視設備購進成本的基礎上還需要提升對相關維修與養護等費用成本的管理，及時對各種設備等進行養護，保證設備正常運行的基礎上之間延伸使用壽命，保證物業企業減少設備更換的成本消耗。當然在實際設備管理期間，很多物業公司，在進行管理過程中，并沒有真正實現科學維修于養護，應該每月數次的檢查與維修等執行的并不是很理想，不能真正做到及時修、認真修，導致成本費用控制不夠理想。

最后是在公共辦公成本方面表現不夠優化，物業成本費用控制中還包含很多的公共辦公成本費用，這種公共辦公成本費用主要是大多數物業公司在進行物業成本管理期間，基本都會采用采購的形式，將很多部門的各種辦公成本進行自行購進，合理優化與配制，在逐漸發展期間改變成統一領導部門進行統一在采購，在管理上以及布置上等都實現統一的科學管理，這樣的管理方式能夠很好的減少資源浪費等現象的發生，同時還能實現統籌規劃。根據管理制度的優化與創新，在建立更加科學合理的獎懲指數，提高對員工的行為作風以及工作方式等進行約束，提高員工的資源節約意識，杜絕出現任何資源浪費等現象的發生。但是在實際的管理中因為傳統管理模式下的很多方式還沒有得到及時的改善，導致在實際管理上出現更多的問題，需要針對不同的問題展開不同的優化，從基礎上實現物業管理成本費用的控制。

二、物業管理成本費用控制優化措施

物業成本費用控制管理的優化，是提升物業發展與進步的關鍵，同時也是保證物業成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根據在實際物業成本費用控制問題為根據，從以下方面進行逐項優化：

（一）擴大經營規模

在進行物業管理過程中，很多物業公司等在屬性上以及形式上都屬于中小型企業，這種中小型物業公司在很多方面爭力等比較低下，同時管理模式等也不夠全面，很多方面都需要加強。在市場競爭如此激烈的基礎上只有不斷提升自身的經營規模以及競爭力，才能更好的保證自身的穩定發展與進步。在進行經營規模擴大的基礎上，首先需要注意的是一定要與自身經營發展實際情況相結合，堅持以低成本擴營的方式展開，擴大經營模式的基礎上保證成本能夠合理規劃與應用。加強于城市發展以及管理之間的聯系，積極實現低成本經營，改善與優化經營模式，逐漸向多元化經營模式上過渡。很多物業企業在管理上都開始向專業化、經營性等方向轉變，特別是從小區住戶的物業管理形式逐漸向政府性方式靠攏，提升物業管理水平的基礎上很好的拓展了物業管理的范圍。再者在實現物業管理本身服務的基礎上積極向新興行業方向靠攏，提高自身物業管理的手段以及信息化能力，加大信息化技術在企業中的應用，推動社會信息化的同時還能很好的加強社區管理或是物業管理手段于質量[3]。積極拓展物業企業在物業管理服務領域的能力，為物業管理行業提供更加多樣的發展商機。最后是在物業自身管理專業的領域上，提升專業領域的專業職能，根據合理拓展經營規模的基礎上合理降低與規劃成本利用。

例如：上海永升物業管理股份有限公司杭州分公司將物業管理中各種簡單傳統的設備以及維修方式等進行了積極創新，加強了信息化技術水平，其中在提升技能的基礎上逐漸拓展了管理于控制的范圍，為企業的發展與進步奠定了堅實的基礎。

（二）創新經營模式

傳統物業管理中的經營模式已經不能很好的適應當下企業的發展與需要，在此基礎上為了更好的提升物業管理在市場發展中的競爭力，逐漸開始創新經營模式，采取多元化的形式提升物業管理成本費用的控制能力，充分利用自身在發展上的優勢，作為發展的基礎，積極參與到與物業管理等相關的行業或是業務中，增加企業的經營收益，為企業的發展拓寬經營渠道，為物業企業管理創造更多的商業價值。

（三）建立完善的管理制度

完善的管理制度是物業管理的重要保障，根據物業企業的基本發展需要以及方向，建立完善的成本責任制度，積極投入成本對信息化技術形式進行引進，同時提升各種電子防范以及景觀綠化等方面的業務，同時制定嚴格的績效管理，利用績效管理的形式提升工作人員的工作積極性，更好的提高物業管理的服務質量。

三、結束語

綜上所述，物業管理是我國非常重要的一項服務行業，同時其中的成本控制是保證物業企業發展的重要基礎，利用擴大經營規模、創新經營模式、建立完善的管理制度等，進一步的完善與加強物業企業管理成本費用控制。

參考文獻：

[1]陳建.淺談物業行業人力資源管理的成本控制問題[J].人力資源管理，2016，04：53-54.

[2]吳國梁.論物業管理成本控制的有效途徑[J].中華民居（下旬刊），2014，04：169-170.

第2篇：物業管理的基本制度范文

[關鍵詞] 和諧社會 高校 物業管理

早在中國古代，偉大的思想家孔子就提出了“和諧社會”的美好理想――“致中和，天地位焉，萬物育焉”。隨著社會的發展，和諧理念引入國家治理、社會關系協調領域中，“社會和諧是中國特色社會主義的本質屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證。”新和諧觀的提出對于高校社會后勤化的不斷深入，更新觀念，轉變工作作風，具有現實指導意義。而高校物業管理作為高校后勤的新興任務，應從自身出發，建立和諧的高校物業管理體制。

1 高校物業管理的主要內容及基本要求

1.1 環境衛生。保潔服務是物業管理的最基本服務。校園環境衛生不僅是學生對學習和生活環境的基本要求，也是學校形象和面貌的綜合體現。因此，學校對環境衛生的要求要遠高于其他物業服務對象對環境的要求。為高校服務的物業公司要確立專業操作、保持整潔、服務教學的目標，要引入相關質量標準，嚴格參照標準進行規范化、程序化實施。

1.2 樓宇管理。校園內人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜給高校物業的安全管理帶來難度，加之學生防范意識不足等原因，導致校園內極易發生各種安全事故。這就要求物業管理確立安全第一、規范操作、責權統一的理念，將安全及消防工作作為物業服務工作中的重中之重。同時，高校是知識分子的集中地，學生公寓物業管理要突出文化氛圍和藝術品味。公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩定和校園精神文明建設。物業管理應根據校區學生公寓的實際情況，制定出符合現代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，在日常的服務之中實現公寓管理的規范化、制度化與科學化，使之真正實現管理育人、服務育人、環境育人的功能，創造優美、整潔、安靜和奮發向上的育人成才環境。

1.3 公共設施設備的維修和維護。校園的公共設施設備是教學工作的基本保障。公共設施設備的維修維護要確立專業、規范、節約的管理目標，保障公共設施設備隨時處于良好狀態。

1.4 能源的節約管理。學校是一個龐大的系統工程。任何一點疏忽都會對國家造成巨大的損失――浪費國家資源、影響社會發展。高校物業管理應充分體現其管理效益，讓學校后勤部門省心、省力的同時，節省開支。為此，要求對物業管理人員應做到：認真負責所管樓層的用水用電，根據天氣情況控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區域衛生間水管閥門有無跑、漏、滴的現象，及時報修；認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現象引起的能源消耗，保障設備設施安全。認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，做到及時開啟和及時關閉，做好有關記錄。

2 高校物業管理發展的對策

高校物業管理不同于一般的小區管理。它不僅為學校房產物業提供管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通的健康、開放的工作、學習和生活的環境。鑒于當前高校對物業管理的新要求，提高物業管理水平迫在眉睫。

2.1 引入競爭機制，促進發展

目前高校物業管理的水平和專業物業公司的水平存在較大差別，他們占據著高校物業管理的絕大部分市場。但競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業改革發展的動力。因此，為了促進高校物業管理水平的提高，學校后勤部門應積極吸納社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過競爭提高學校后勤物業管理公司的服務質量，使其盡快朝著專業化、規范化、科學化的道路上發展。

2.2 樹立品牌意識，強化質量管理

高校后勤物業管理企業與社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作、精心嚴密的管理、細致周全的服務，不斷提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。高校后勤物業也有不同于社會其它類型物業的地方，具有教育性、功能統一性的特點。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現良好、和諧的統一。不管怎樣，專業化、規范化和科學化的運作仍是構成物業企業核心競爭力的關鍵性因素。在構建和完善高校后勤物業管理先進模式的過程中，必須要重視培育以專業為主的企業核心競爭力，這是高校后勤物業管理企業的立足之本和發展之源。基于這些思考，現在很多高校后勤物業管理企業開始在怎樣推進專業化和標準化管理上下工夫，以盡量縮小與其他社會物業管理品牌高水準管理的差距，不斷積累與高水準物業管理抗衡的資本。

2.3 多種形式培養人才，提高隊伍素質

完善的高校物業管理，取決于訓練有素的物業管理人才，首先要有良好的思想素質，肯于奉獻的精神，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用實踐。培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人才的素質，一是要利用多種渠道、多種形式培養一支思想好、技術硬、進取心強、勇于開拓、有敬業精神的物業管理骨干隊伍；二是要利用高校的優勢，向社會上招聘高素質物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來；三是引進競爭機制，加強考核，優勝劣汰，建立一支動態、穩定的高素質物業管理隊伍。同時，高校物業管理屬于勞動密集型服務行業，企業中的80%員工是操作層面的員工。他們擔負了物業管理服務中80%以上的工作量，保潔、綠化、維修等崗位，每天直接面對師生，這些員工素質的好壞、業務能力的高低，直接影響到物業管理的質量。所以要重視操作層員工的崗位培訓，把實際操作的經驗、程序變成理論文字傳輸給員工，有針對性地開展各種專業培訓。用良好的服務，為師生創造優美舒適的工作、學習環境。

2.4 建立健全制度，加強規范管理

制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。

總之，隨著高校的快速發展，高校后勤社會化的不斷深入，高校物業管理作為高校后勤的新興行業，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。在社會物業市場中，它具有強大的生命力和廣闊的發展前景，相信其在激烈的市場競爭中，必將獲得長足發展，發揮巨大的社會作用。

參考文獻：

[1] 劉勇.如何加強高校物業管理的研究[J].市場論壇，2009, (6): 78-79.

第3篇：物業管理的基本制度范文

關鍵詞 政府采購 物業管理 服務

政府采購制度以公開招標為原則，從決策到監督體現了廣泛的公平性、公正性和規范性。因此，被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國頒布了《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）中指出：“政府采購，是指各級國家機關、事業單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為。”其中服務類主要包括設備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業管理和單價2萬元以上的其他勞務及服務。筆者僅就政府采購物業管理服務的相關問題作以下探討。

一、政府采購物業管理服務的必要性

（一）為了進一步深化政府采購制度改革，加快服務類政府采購發展，促進轉變政府職能和提高行政效能

根據《國務院辦公廳關于政府向社會力量購買服務的指導意見》（〔2013〕96號）的工作要求積極推廣政府采購物業服務，這不僅關系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題，還涉及政府如何在其行政實踐中引導物業管理市場健康有序發展。從近期統計結果來看，采購單位以機關單位、公共場所、大學院校等為主，采購年度從1年到3年不等，采購內容以物業管理綜合服務、保安、保潔、綠化等為主。

（二）物業管理的“五類服務七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要

（1）常規公共。這是法律賦予物業管理的職責，也是物業管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經常性的服務項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來，作為物業公司最基本的服務項目。其中主要包含七種管理：房屋建筑主體管理、房屋設備設施管理、保潔衛生管理、環境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。

（2）有償特約。是指物業服務企業為改善和提高物業使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業使用人的個別需要，受其委托而提供的服務。物業服務企業事先根據業主需要設立服務項目，并將服務的內容和服務質量、收費標準公布，供需要該服務的使用人自行選擇。有償特約實質是一種委托服務，如會議接待、會議室布置等。

（3）市場經營。這是一種具有多種經營職能的服務方式。物業管理公司根據客觀條件和實際需要，可統籌安排經營與物業區域內公共服務相結合的、面向市場的經營項目。服務收費以市場而定，具有營利性特點。

（4）無償便民。在物業服務中，為了溝通和融洽物業服務者與業主及使用人之間的關系，提高社會效益和長期效益，物業企業除提供有償外，還應提供無償性的便民服務，包括在值班室設置醫藥箱、針線包、地圖等。

（5）公眾性代辦服務。這是一種典型的委托服務，是物業公司受諸如自來水公司、電力公司、網絡公司等具有提供公眾服務性質的一些公司委托，其收取水、電等相關費用。

從現代物業管理理論看，現代物業管理是一種集經營、管理、服務于一身的綜合性管理。管理的內容基本能夠滿足政府后勤服務之需要，其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務。

二、政府采購物業服務的運作應采用標準化方式

按照法律規定，在物業服務公司的選擇上，政府采購應采取招投標方式。既可公開招標，也可邀請招標，原則上所選取的物業服務企業，應該是具有一定資質（應為二級以上）且有優良業績、財務狀況良好的企業。

在對物業公司的管理上，對其物業管理服務及其他服務實行合同制管理。建立制式合同，應將物業基本情況、物業服務的主要內容、物業管理服務標準、物業服務收費及付款方式、物業管理用房、其他服務內容及其標準、雙方的權利義務、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制，項目合作前有資質審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評估。績效評估主要根據合同履行情況，對物業服務質量、服務成果進行評價。在資金支付上，結合合同完成情況和評估結果，實行國庫集中支付，評估驗收結果作為財政撥付尾款的依據和今后項目招標的重要參考，并建立合同信用檔案。

三、政府采購物業管理服務的內容選擇適度標準化

（一）全面購進“常規性公共服務”

全面購進物業企業的常規性公共服務，不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內容，同時在政府購進服務后，可促使政府抓住契機，推進機關后勤服務機構改革。

（二）根據需要區別購買物業企業特約及市場經營

物業企業的特約服務及市場經營服務，按理論是根據業主和使用人的需要選擇服務項目，政府完全可以根據需要與物業公司協商購買其提供的此類服務，具體著重為以下幾個方面：

（1）會議服務。行政中心內有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、維修養護和會議（開會時的使用）管理兩部分。物業管理的范圍主要是物業區域內的共用部位、公用的設備實施和相關場地，會議室應該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業企業的常規性公共服務范圍，由物業公司進行日常養護和管理。

（2）機關餐飲服務。對于職工食堂，采取購買服務的方式，按一定的標準、質量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進專業的餐飲企業或酒店進行經營管理。餐飲服務工作人員隸屬于餐飲企業，和政府各部門無雇傭關系，政府對此不再雇用工作人員，也不參與經營管理，徹底將餐飲服務推向市場，由企業經營。

（三）有選擇性地購買公眾性代辦

物業公司的服務內容中有公眾性代辦服務，所以，在行政中心，物業公司不僅可受托代收水電費等，還可以接受行政中心委托，為機關代辦報刊征訂、郵件收發、代收代繳房租等公共繳費服務。對政府機關各部門單位應分擔的水電暖費用，由物業公司按行管局有關要求進行科學分攤或按實際分戶計量，并經政府相關部門同意后，向行政中心內單位收取，費用結算通過國庫直接支付實現。政府為此按收繳情況及相關協議向物業公司支付一定的費。

第4篇：物業管理的基本制度范文

一、我縣物業服務企業13家，其中三級資質6家，三級暫定資質7家；共管理建成的小區16個，面積約150萬平方米，實施前期物業管理的小區17個，管理面積約160萬平方米。通過物業資質核查，結合物業企業基本情況、各物業小區的基本情況、物業專項維修資金明細和物業承接查驗等備案資料，完善各企業、各小區的相關信息，有利于物業行業管理監督和指導；同時更新企業信用檔案，對于不良記錄和投訴較多的企業，給予相應處理，并與物業企業資質監督檢查掛鉤。

二、規范前期物業管理工作。按照“建管分離”的要求，從物業項目的前期管理入手，切實規范物業管理行為；對新建小區實行前期物業管理招投標制度，和縣招投標服務中心配合，認真做好新建小區前期物業管理招投標工作；要求開發建設單位通過招投標方式選聘物業企業，與物業企業簽訂《前期物業服務合同》，實施前期物業管理。做好中標企業合同的審查、鑒證、備案工作，及時歸檔以及做好新建開發項目承接查驗指導工作。

三、加強直管公房的檔案管理，做好直管公房的合同備案核查工作，我局直管公房約3萬平方米，2012年上半年核查備案的營業用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，倉儲合同16份，年租金46100元，合計年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困難戶和單位職工租賃合同正在備案；并組織人員對直管公房房屋狀況進行清查，做好維修計劃、預算、審核工作和維修工程驗收。

四、落實蒙房字[2011]72號關于縣2011年第三季度物業服務企業檢查情況的通報》，對實行物業管理的小區，要求落實物業企業自查制度，物業企業每月按時把自查情況報送業主委員會、社區居委會和房產局，并按要求進行整改；定期進行物業企業級所管理物業項目的監督檢查，在檢查中分數在60分以下的物業企業進入警示名冊，通過整改進行驗收，經驗收合格，方可解除警示。定期召開物業企業負責人會議，通報物業服務的基本情況；學習各項法律法規制度，傳達有關會議精神。

五、加強物業專項維修資金使用程序的監管，建立物業專項維修資金管理系統；全縣歸集住宅專項維修資金約100萬元以上；并對各物業小區申報的維修情況，及時現場勘查，編制預算、決算、檢查施工、進行驗收，解決小區內業主公共部位的損毀等安全隱患。

六、指導成立業主委員會和召開業主大會，每個達到條件的小區指導成立業主委員會，已成立業主委員會的小區6個，由業主委員會負責召集業主大會，選聘物業服務企業，監督履行物業服務合同，監督實施管理規約等工作。對到期的前期物業合同，要求及時續期或按規定重新選聘物業公司的，督促物業管理企業落實物業服務合同。

七、及時、快捷、有效回復案件，對全縣物業企業進行整改，檢查。

八、認真做好小區物業管理和安全生產工作，簽定安全生產目標責任書，對各物業小區進行物業管理及安全生產檢查。對檢查中發現的物業管理問題和安全生產隱患，及時下發整改通報，限期整改，使小區物業管理工作和安全生產工作得到了很大的改觀；并配合計生辦做好物業小區的計劃生育工作。

認真落實局安排的各項工作；堅持局機關工作例會制度；落實機關效能；加強團結，積極配合相關股室的工作。

下一步工作打算：

一、加強物業管理的隊伍的建設，繼續加強對物業管理人員和從業人員的物業法律法規及相關知識培訓，培養一批擁有豐富經驗和注重品牌特色的優秀服務企業，培養一批有理想、重誠信的優秀物業管理經理人，不斷增加高質量的服務供給，提高業主滿意度；加強物業企業競爭意識，加強前期物業管理招投標制度，嚴格控制好新建住宅區物業管理的介入；督促物業企業提高工作效率，監督物業企業的工作落實及時到位，全面提升全縣物業服務質量。

二、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；建立物業專項維修資金管理系統，加強物業專項維修資金使用程序的監管。清理原開發企業代收維修資金，加大收取專項維修資金的監管力度，完善專項維修資金的歸集、管理、使用制度；

三、完善物業管理相關制度；清理整頓全縣的物業管理行業市場，拓寬物業服務領域；大力提倡業主委員會的成立，爭取社區對業主大會、業主委員會的指導和協調，充分發揮業主大會、業主委員會的作用；出臺《縣物業管理暫行辦法》及配套相關制度、示范文本，建立物業管理聯系會議制度。做好新建開發項目綜合查驗和承接查驗的指導工作，督促開發建設單位履行前期物業管理義務。

四、做好直管公房全面核查工作，對公房及公共走道、公共樓梯等建檔申請登記。同時建立直管公房電子檔案；加強直管公房合同監管，加強直管公房安全、維修的監管。

五、做好物業項目服務標準等級劃分；和物價部門配合，做好住宅小區物業服務規范及等級指導性標準。

第5篇：物業管理的基本制度范文

大家下午好！

今天開發區管委會在這里召開全區物業管理工作大會，這既是加強社區物業管理，推動社區管理和物業管理一體化建設，構建和諧社會的迫切需要，更是全區學習實踐科學發展觀，關注民生、服務民生的重大舉措。我們相信，通過召開這次會議，必將對促進開發區社區物業管理工作上新臺階具有深遠的影響。根據會議安排，下面我代表新開鎮發言如下：

新開鎮作為開發區中心鎮，近年來積極圍繞全區的開發建設需要，經歷了大拆遷、大建設、大安置的艱苦歷程，全鎮現有低價位安置小區10個、農民集居區2個、中高檔商品房小區3個，其中：有前期物業管理的小區4個、實行社區臨時性物業管理的小區11個；已建立業主委員會的小區4個。近年來，我鎮的社區物業管理工作在鎮黨委、政府的高度重視下，在上級職能部門指導監督和社區、物業工作者的不懈努力下，全鎮社區物業管理工作能從關注民生、打造民生政府，為居民群眾解決居住環境和生活質量的高度，來認真開展物業管理工作，做到前期物業管理必有、“三保”（保潔、保綠、保安）臨時物業管理不脫節，基本保證了社區物業管理工作的開展。但由于我鎮大部分小區以拆遷戶為主，物業管理費收取困難、小區業主自我管理、自我監督、自我約束的意識不強，現在基本上呈現出物業公司完成前期物業管理合同后基本上都終止服務，只能有社區組織臨時物業管理。所以，今天的會議開的很及時，我鎮必將以這次會議為契機，認真貫徹《物業管理條例》、市政府《關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》和《關于加強開發區住宅小區物業管理工作的若干意見(試行)》精神，具體做到：

一、理順體制，健全網絡。鎮設立物業管理所，在上級主管部門的指導下，具體負責全鎮物業管理工作，協調解決小區物業管理過程中的具體問題。鎮物業管理所，明確分管領導1名，配備3名專職人員，同時組建好鎮專業工程維護隊伍、社區的“保潔、保綠、保安”三支隊伍，落實專項工作經費。各社區建立以社區干部為主的物業管理站，具體做好物業管理的日常工作。

二、明確目標，規范管理。2010年將作為我鎮物業管理的規范年，主要目標是：一是加大物業管理的宣傳力度，廣泛宣傳物業管理的法律法規，廣泛宣傳物業管理的重要性，大力營造支持物管、強化物管的社會輿論氛圍，強化廣大群眾的物管意識，夯實物管基礎；二是物業管理工作不斷線，無論是物業公司管理，還是社區物管站管理，均“以服務業主為天職、業主滿意為追求”來做好各項物管工作；三是全面組建小區業主委員會，力爭在兩年內實現組建率100%，并能依法履行職責，有效開展活動；四是建立完善物業管理工作的各類臺帳資料。

三、建章立制，加強考核。建立健全鎮物管所、社區物管站和物管作業隊伍的各類崗位職責、管理制度、服務承諾和考核評比辦法等，實行三級檢查考核機制，即：鎮接受開發區的每月檢查考核，鎮對社區的每月檢查考核和社區對物業公司或物業隊伍的檢查考核，并將考核結果與物業管理補貼費的使用掛鉤，與發放工作人員的補貼掛鉤，與社區年度目標考核、評先獎優掛鉤。加強對物業公司的監督考核，及時向上級主管部門上報考核結果。

第6篇：物業管理的基本制度范文

不可否認,以上命題和實踐,為我國物業管理市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻,為我國物業管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業管理市場培育和市場化發展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分以及物業管理企業改制等方面的問題,談談物業管理市場結構調整的策略和途徑。

一、分散物業管理的區域性整合,是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容

物業管理市場容量小,供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。

現實中,與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺乏在規劃和規模等方面的先天優勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協調,從而一方面影響了服務質量,降低了服務標準,甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業管理企業不能形成良性運作和產生有效利潤,嚴重地影響到物業管理市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協調

區分不同情況和類型,一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業管理最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭,通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整,但由12個開發商建設和12家管理單位管理的小區實行了整合,通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理,接管后該公司在小區內拆除了隔障,進行了環境整冶,統一了區內形象,提高了服務質量和管理標準,理順收費標準和行為,受到了業主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區的管理成本,形成了效益回報。另一方面,對于一些原本元統一規劃、無規則小區環境的老舊小區,政府可在進行區域整治或老區改造的過程中,統一規劃定區域的物業管理,進行物業管理的規模整合。另外,還可以結合房管所的轉制,本著少設機構,擴大規模,方便管理,提高效益的原則,將區房管所的管轄區域按照定的規模或區劃進行劃分,形成房管所轉,制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

(二)市場調整

一方面,使開發商尤其是一些小開發商和只有單項開發權的開發商認識到物業管理并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。嚴格說,開發商如果沒有相應的自有物業留給物業管理公司,而物業管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話,單憑某一項目的物業管理所收取的管理費是與開發商一點關系都沒有的,按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時,這個傭金實際上是空頭的。現在有的開發商不交給專業物業管理公司,也不成立物業管理公司而成立個管理部,實質是統管物業管理費用,使管理費該用的用不到位,物業管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業主利益的情況。如果開發商能明白這種關系,知曉不能長期侵占業主利益時,很多小型物業管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業主認識到,有的小區雖然小環境不錯,但由于管理規模小,管理成本高,必然要使業主的支出增加,同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區的整合,尤其是在業主大會成立后重新聘請物業管理企業時,要把能否進行區域整合和在周邊區域范圍內挑選比較好的物業管理企業做為主要內容來考慮,實現完全市場化的整合小區和選擇物業管理企業的模式。此外,隨著物業管理企業認識的提高,物業管理企業最應明白的就是規模、成本和效益的關系,在目前很多物業管理企業還依附在開發商膝下的時候,要看到市場經濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發商,尤其是小開發商和單項開發商是不會永遠給業主補貼的。那么小型物業管理企業的生存前景到底如何,要有一個充分的心理準備,盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

總之,從事物發展的基本規律角度來看,市場或是任何事物的發生發展都是從出現、增長到調整、優化這樣一個循環過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業管理企業的數量為數近500,形成規模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業管理的各類機構達700多家,深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業管理公司總數亦為500家,形成規模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構,人口將近700。比較之下,深圳的物業管理企業或機構減掉3-5百家是一點都不多的。

二、物業管理規模擴張和專業化細分,是調整物業管理市場份額和重新劃分市場的必然。

時下,有一種認識認為,物業管理的市場化就是物業管理企業能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業管理市場視為以管理面積為主的意識造成的,認為有了管理面積就有了物業管理市場的一切。同時,又在傳統計劃體制影響下,堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收,把物業管理的社會化變成了物業管理的小社會。當然,物業管理發展過程中的這種全面的綜合發展也不能一概否定。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業公司的管理標準。到90年代中期一些物業公司又紛紛把包給專業公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊,但當清潔行業做為一個新興的專業類型市場形成后,其專業化、低成本、高標準的優勢一定會在這個市場中立足,現在又有很多物業公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業公司的,將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出

去。從這個例子中我們可以肯定物業管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業管理大市場或相關市場的新興類型市場己經出現,我們如何抓住這樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。

(一)、在物業管理的微觀范圍尋找市場

目前,一些有一定規模和有某些方面專業能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎大都是原物業公司自有業務,能滿足專業公司的基本運作,再根據其經驗特長,向社會承擔相關業務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業公司,搞了專業公司不走向市場沒有意義,走向市場,競爭不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業公司的可以請專業公司來替我們打工。向專業公司分包具體操作項目,從理論上講,管理成本是會降低的。同時由于專業化公司形成了規模化和標準化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業管理費標準不能輕易變動的情況下,效益應該是明顯的。

(二)、在物業管理的中觀范圍尋找市場

在上述物業管理直接操作的內容上再向探尋一下,不難發現,還有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領域,比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等,如果說大型商業物業有時受開發商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話,會所可是大都交給了物業管理公司經營和管理,可現實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業物業的經營,如果能在我們物業管理范圍內進行有效開發,甚至投資或參股組建專業物業經營公司,并不是削弱了物業管理的實力和縮小了物業管理的范圍,而洽洽是擴大了物業管理的領域,開發出了新興的物業管理類型市場。其實,對物業的經營原本就是物業管理概念和內容中的主要組成部分,物業管理企業最有條件成為這一市場類型細分的主力。

(三)、從物業管理的宏觀范圍尋找市場

物業管理能不能參與高科技領域,能不能進入城市管理的市政領域,答案應該是肯定的。在深圳,除了早已有了專門為物業管理開發電腦軟件的高科技公司,也有物業管理企業開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業化公司,最近更有高科技上市公司參股物業管理公司的事例。如果說物業管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話,那么物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業管理與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護,市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業管理利用自我優勢和物業的便利,介入餐飲、娛樂業領域則早已有了成功的償試。

當我們看到香港的物業管理只用很少的人,而大部分業務都通過專業分包,把管理責任轉移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的小區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業管理企業;真正的專業化也不是在物業公司內部擁有多少個職稱的專業人才;真正的規模化更不是不計成本和效益的元限擴大;而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。

三、物業管理企業建立現代企業制度,是適應市場經濟和物業管理市場調整的需要

建立現代企業制度是我國企業尤其是國有企業所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業必須經歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業的體制轉換和結構調整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業管理企業絕大部分都是國有企業,也同樣受到傳統體制的影響,相當一部分物業管理企業還不適應市場經濟的要求,經營機制不活,管理水平落后,服務意識不強,技術創新能力差,虧損經營或上級補貼經營普遍,甚至沒有經濟上的獨立自和決策權,較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展的直路,也阻礙了物業管理市場的健康發展和物業管理市場化的發展進程。所以,物業管理建立現代企業制度勢在必行,其主要途徑有以下3個方面:

(一)建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司,明晰企業資產結構,明確各股東的責任、權利和義務,弱化上級對下級公司的指揮和支配權,強化物業管理企業在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業管理企業具備市場準入的基本條件。

第7篇：物業管理的基本制度范文

一、準確的定位是創立品牌的前提

企業物業服務在本質上不同于市場化的物業管理企業，雖然它也具有社會化、專業化、企業化、經營化的特點，其基本業務是對物業進行日常維修保養和計劃修理工作，使其房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等都處于良好的工作狀態，但它的服務對象具有特指性，均為本企業的員工及家屬，所以社區物業管理企業在管理與服務中就具有特殊性，不僅要發揮它的社會性、市場性，還要考慮到員工及家屬的切身利益。要做好社區物業管理及服務業務，打造具有特色的服務品牌，可以從以下方面考慮。

1．具有良好的硬件設施。精品物業的質量和影響力有助于物管企業品牌效應的產生，物管企業可以借助精品物業的影響力和知名度推動自身的品牌知名度，從而產生“推波助瀾”的作用。一個好的物業首先應具備達到標準的硬件設施，即主體建筑、附屬設備、配套設施以及道路、交通等，在此基礎上才能談得上從事完善、專業的物業管理。

2．管理服務者與服務對象具有確定性。要管理服務者為本企業員工，他們對企業有著深厚的感情，對企業的基本狀況比較了解，管理與服務者本人也是被服務的對象。要服務對象具有確定性，均為本企業員工、家屬。所以，要求管理與服務人員不僅要做好物業管理，更要注重做好對小區內人員的服務，了解人員狀況、進行分類管理。針對小區內的孤寡老人、傷殘居民及行動不便人員、子女因為工作而長年在外的獨巢老人、父母長期在外工作的留守兒童，都要制定服務計劃，以高度的責任心及良好的耐心定期上門服務，提供必要的幫助，體現企業的溫暖與社會的關愛，以情感人，打造服務品牌。

二、以優質的服務和專業化運作樹立品牌

作為企業物業管理服務行業，為企業居民提供服務是物管企業的經營宗旨，創立企業品牌就必須以提高服務質量為目標。有針對性地將提供優質服務作為系統工程去建設。除要高質量地完成保養、維修、治安、綠化、衛生、家政等常規物管項目外，還應致力于探索物業管理服務的內涵，注重服務創新，形成親情化的服務體系、現代科技服務體系以及超前的預見體系，為業主提供深層次的教育文化、個性化、多樣化服務，實現社區物業管理服務和社區文化教育服務一體化，凸顯服務個性，突出品牌優勢。

1．專業化的優秀人才隊伍是打造品牌的關鍵。物業服務看似簡單，似乎沒有很特別的技術要求，人們誤認為沒有專業性要求。其實，現代物業管理不只是打掃衛生、站崗放哨和維修，而是一門專業，要求具備現代綜合知識、社會經驗和專業技能。如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新等項目；保安員不僅要學會巡邏發現應急事項，還要學會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規知識；維修工是物業管理企業的基本技術力量，應鉆研相關的維修技術，學會電腦，成本行業盼f涼里手。

2．良好的服務理念是打造品牌的前提。要樹立“業主至上”服務理念，樹立主動為業主提供服務的思想，不能以自我為中心，在工作中要換位思考。想想“如果我是業主，我會如何想、如何要求”等問題。以熱情服務感動業主，如發現業主提較重東西在小區行走時，應主動幫助提，樹立優質服務品牌，當業主有什么投訴時，應體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理，只有把服務工作做好了，物管企業才能受到廣大業主的認可。物業服務工作無大小事可分，要牢記“凡是業主的事都是大事”，將“物業服務無小事”貫穿到工作的方方面面。實施親情服務，以自己的行動去幫助人、感染人，共建和諧社區。

三、物業管理企業品牌化建設策略

1．服務品質化是基礎。產品質量是品牌的基礎保障，質量上沒有亮點，品牌就無從談起。物業服務企業需要適當的“客戶關懷”，在提供業主的直接需求的服務外，也滿足其心理期待。走品牌化戰略．品質化的服務才是物業企業產品的核心，真正能夠獲取業主的認同。我們提供的服務讓業主接受的同時，還要讓業主由衷的覺得滿意，最終的目標，是讓客戶為我們的服務感動，這才是真正優秀、成功的品質化服務。

2．度規范化是保障。規范化的制度是企業穩定地提供優質服務的保障，只有制度規范了才能夠保持提供服務的一致性。物業管理公司作為擁有資質的物業管理企業，公司重新修訂制度后，將會最大程度的保障企業長期的服務品質，同時提升企業的品牌競爭力。

3．入專業化的運作。大量實踐證明，服務行業要想保證服務質量，保證日常工作良好有序，必須走規范化的發展之路，物業管理所涉及的工作千頭萬緒、瑣細繁雜。只有建立健全嚴格的制度，按嚴格規范的程序、標準進行運作，才能保證服務質量。建立科學有序的ISO質量管理體系、企業形象標識系統，樹立專業化的“管家”企業形象，通過企業的標準化建設，提升管理平臺，最終提高企業的整體素質和市場競爭力。形成完整體系中專業化服務的品牌，物管企業與非專業化的物管企業相比，在物業管理的實際中將會形成巨大的反差，突顯專業化管理的種種優勢，更能被消費者廣泛認同。

第8篇：物業管理的基本制度范文

[關鍵詞]物業管理制度；存在問題；措施

中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01

1.物業管理制度的概念

物業管理制度是關涉物業管理活動的行為規范和行為準則。物業管理制度建設是發展物業管理服務業的基礎性工作。一般而言，物業管理制度既包括物業管理公司內部的管理制度，也包括物業管理過程中規范各有關當事人行為的制度，前一類是物業管理公司內部的管理制度，亦即物業管理公司根據自身工作特點和經營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協調內部關系、保證企業正常運轉和物業管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業管理參與者的權利義務，規范各方行為，協調各方關系的規定。具體而言，物業管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業管理公司內部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業接管驗收制度、入伙手續及搬遷、裝修規定；日常管理制度既包括物業管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設備運行管理制度、設備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務辦法等，又包括業主委員會制定的業主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設施使用辦法等；物業管理公司內部管理制度主要包括公司經理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。

2.油田物業管理的存在的問題分析

2.1 油田物業管理行業內缺少專業人才，對物業管理行業向深層次、高水平發展不利。

目前，油田內部有一定數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

2.2 物業管理行業不具備規模效益，企業嚴重虧損，沒有發展后勁。

目前，絕大多數物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。在這種情況下，物業管理企業難以形成規模效應，于是，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這已經成為物業管理企業的一個亟待解決的難題。出現這種情況除了進入物業管理行業壁壘不高、開發商盲目投資外，也是作為新興行業的必然結果，經過整個行業激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業將逐步向規模化集團化方向轉變。

2.3 物業管理的配套法律法規還不完善

物業管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規中有所規定或體現。物業管理專門法律法規與相關的法律法規中，涉及物業管理的規定共同形成了完整的物業管理法律體系和物業管理法律制度。這一完整的物業管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關的與物業管理有著密切聯系的法律法規。例如，樓宇的“區分所有權”問題和物業項目中的“非住宅公共地方所有權和使用權”的歸屬問題等的界定和規定，還有待將來制定的物權法等相關法律去應對等等。

3.如何提升油田物業管理的發展水平主要措施

3.1 采取多種渠道、多種形式培養物業人才，為物業行業的長遠發展提供必要的人力資源。

多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質；另一方面，加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。

3.2 組建物業企業集團，實現規模效益。

物業管理并不是暴利行業，更有甚者可以成為微利，大多數的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業管理企業必須走規模化、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。

3.3 走法制化發展之路，完善物業行業法律法規。

市場經濟是以立法委保障的經濟體制， 而且物業管理涉及的，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務。

4.結語

物業管理在世界各國都是一個獨立的行業，在我國又是發展很快的行業。伴隨著物業管理的迅速發展，也出現了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質根源，尋求解決方法，是引導物業管理走向社會化、市場化、專業化的關鍵。隨著中央及地方物業管理的發展，實踐中會產生新的問題，物業管理理論研究會逐步深人，物業管理也會逐步步入法制化的軌道。

參考文獻

[1] 謝卓君.我國物業管理對策探討[J].經濟師.2014（08）

第9篇：物業管理的基本制度范文

為了解決老小區物業管理存在的問題，2008年起，上海浦東新區正式全面開展老小區達標創建和補貼工作。我們確立了以提供保障型物業管理服務為原則，在老小區中全面開展物業服務達標創建活動，并在對達標創建考核的基礎上，根據考核分值給予“差別化”資金補貼的基本政策思路。在深入調研和反復測算的基礎上，新區聯合制訂并印發了《關于浦東新區老小區物業管理服務達標補貼的若干意見》(下稱《若干意見》)，有序推進老小區物業管理服務達標創建和補貼工作。

1　明確標準化的物業服務達標創建標準及創建主體

老小區物業服務標準化管理達標創建以物業企業為主體，以小區為基本單位，由依法享有管理權的物業企業申報參加，并使其承諾按《新區老小區物業服務基本標準》(下稱《基本標準》)和物業行業管理的相關規定實施物業服務。

《基本標準》以提供保障型物業管理服務為原則，并考慮與現行《上海市住宅物業服務分等收費標準》(下稱《收費標準》)相銜接，老小區物業管理的基本服務標準參照《收費標準》中的一級或一類標準，對小區公共區域秩序維護、保潔、保修、保綠、綜合管理及共用設施設備維護等均作了明確要求。同時，《基本標準》還特別提出了一些要讓居民業主生活中看得見、體會得到的細化要求。

2　采取差別化的員工激勵機制

物業企業的服務達標情況，客觀上因小區自身條件、企業重視程度、員工素質及管理水平等存在差異，如果按統一標準給予補貼，難以全面調動企業的積極性。屬于補貼范圍內的老小區，經考核、驗收合格，物業管理服務達到規定服務標準的，每月每平方米建筑面積最高補貼0，2元，而具體的補貼金額則根據綜合考核得分確定。如此一來，物業企業獲得的補貼與服務水平直接掛鉤，服務好的多得補貼、服務不好的少得補貼、服務特別差的則依據其申報時的承諾，淘汰出局。

3　構建多樣化的達標創建考核機制

加強對老小區物業達標創建補貼工作的考核，是整個達標補貼工作的重點和難點，也是最為關鍵的、直接涉及到物業企業補貼金額的一個環節。2008年是老小區物業管理服務達標補貼的第一年，在全市層面看，新區的達標補貼屬于先行先試。加之新區特有的功能區體制帶來的補貼資金“拼盤”問題，使老小區物業管理服務達標考核機制具有多樣性。《若干意見》提出了操作辦法，即“考核工作由街鎮統籌、房辦(房產辦事處)操作、居委協作、業主參與”。各房辦、街鎮可以根據各自情況制定細化的考核辦法。主要區別在于考核的參與者及所占分值有一定的差異，如有的允許物業企業有一定的自評分，有的則引入了第三方測評機制，各方評分比重有一定差異。這樣便形成了以街鎮統籌協調、房辦代表專業管理部門定量打分、居委會代表社區管理部門定性評價為主體，第三方測評、物業企業自評為補充的多類型考核機制。

4　增強社區化的達標創建組織協調格局

在老小區達標補貼工作中，各房辦緊緊依托社區，把達標補貼工作融入到社區管理，服從服務于各街鎮社區管理要求。在具體推進工作中，大部分街鎮都成立了工作領導小組，研究制定了相關措施和制度，協調居委會對達標補貼工作的參與等。有的財力比較好的鎮，還專門另外出資提高補貼標準或用于獎勵物業企業。有的街鎮把物業達標創建與文明小區創建等相掛鉤。達標補貼工作的推進，對促進三年行動計劃提出的“條塊聯動、以塊為主、街鎮協調”的新區住宅小區綜合管理新體制的形成提供了非常有力的保障。

5　細化達標創建補貼的操作程序

首先由物業企業持有關證明材料填報《新區老小區物業管理服務達標補貼申報表》，對達標活動計劃和補貼資金使用計劃提出申報；再由房產辦事處、街道辦事處或鎮人民政府對物業服務企業的申報材料進行審核、匯總；接下來配備相關資金，按“街鎮統籌、房辦操作、居委協作、業主參與”的基本原則，對申報物業企業的日常服務進行監督與管理，經考核、驗收后，由管理部門根據考核得分情況核發相應補貼資金。

二、老小區物業服務達標創建和補貼工作的主要成效

1　物業管理積極性有所提高

開展補貼達標后，一定程度上緩解了管理成本倒掛的窘境，物業企業的積極性有所提高，職工收入也有一定的增加，減少了無管理小區現象的發生。從某社區對物業企業收支統計情況來看，近2／5物業公司扭虧為盈，近1／5物業公司收支平衡，近2／5物業公司虧損率大幅降低。

2　管理服務水平有所提升

管理成本降低，物業企業的工作積極性提高，老小區管理服務水平提升。

3　小區環境面貌有所改善

大部分參加達標創建的物業企業，都能真正把補貼資金用于小區的管理和“硬件”改善上。特別是2009年下半年起，新區統一在老小區范圍內開展“擦亮窗口工程”，對小區物業管理處、門衛室進行標準化建設，極大地提升物業服務形象。小區物業管理處基本實現“低柜式、面對面”的服務接待模式，上墻資料統一內容及模式，門衛室環境得到整治，所有老小區主要出入口設置統一、醒目的“浦東新區物業服務銘牌”。通過一系列措施，小區環境面貌改善。

4　居民對物業的評價有所提高

達標補貼后，物業企業對小區管理和硬件改善實現“兩手抓”，居民從物業企業的達標創建中，真切感受到物業企業服務水平的進步和提高，居民對物業的評價隨之轉變和提高。

三、達標補貼存在的主要問題與難點

一是補貼資金管理方式有待進一步優化。目前迫切需要根據新區政府關于房辦下放街鎮的有關文件精神，建立起“以點為主、點面結合、面上統籌”的補貼資金管理方式，最大限度地發揮補貼資金對保障和促進物業服務的效用。可以考慮將目前的補貼資金分拆成基本補貼、激勵補貼、統籌補貼三部分，強化、細化補貼資金的三大基本功能，即保收支平衡、促積極向上、搞標準化建設。

二是達標考核有待進一步規范和改進。主要是考核方式、考核主體、考核程序、考核評分測評標準等還需要進一步規范和改進。主要方向是進一步強化街鎮的統籌協調作用、專門管理部門的行政管理職能，和以居委會為核心的居民(業主)評價制度。

三是補貼資金使用監管有待進一步加強。要監督物業企業把補貼資金真正用于小區達標創建，重點要防止補貼資金直接變為物業企業管理層的獎金和津貼。