房地產(chǎn)公司的管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務管理；問題；解決對策

中圖分類號：F426.6 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因為公司的財務管理出現(xiàn)了問題，有的導致公司財務困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國家的法律法規(guī)，直接導致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進一步發(fā)展和國內公司對財務管理重要性認識的加深，越來越重視房地產(chǎn)公司財務管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進一步的發(fā)展，就必須加強對財務的管理，提高財務管理水平。

1 房地產(chǎn)財務管理的作用

①提高資金使用率。加強房地產(chǎn)的財務管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來較大的收益。同時，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過預算控制和預算調整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關鍵因素，企業(yè)財務管理可以通過預算控制和預算調整，設置項目開發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。

2 財務管理問題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學的財務管理，雖然一些企業(yè)建立相應的管理制度，但是在實際應用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財務管理制度不規(guī)范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財務工作過于盲目，導致財務分析無法得到應有的有效應用，加上理論與實踐的相互脫節(jié)，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。

②財務管理意識淡薄。在國內的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點放在經(jīng)濟效益方面，缺乏對財務管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠發(fā)展過程中，忽視了財務管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對財務管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠發(fā)展，增加公司經(jīng)營的風險和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

④風險意識不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務管理風險意識，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質水平、學歷水平、復雜關系，導致企業(yè)財務管理分工不明確，專業(yè)性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學判斷，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財務管理風險的增加，致使公司面臨較大的風險控制；又比如企業(yè)財務人員業(yè)務不熟，對財務制度掌握不到位，一些財務人員只是為了迎合領導，缺乏應有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

3 財務管理解決對策

①強化財務管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須強化財務管理意識，將整個財務管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的重要組成部分，確保所有財務人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強財務管理理念，從高層抓起，嚴格遵守財務紀律和財務制度，要求財務人員要將財務工作重點放在財務預測、財務分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務人員全面參加公司的預決算、合同的會審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財務管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設立相應的財務管理機構，規(guī)范財務管理制度，如建立相應的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監(jiān)督機制，強化財務人員的責任心，規(guī)范財務行為和工作程序，提高會計質量。

③建立財務監(jiān)督體制。加強內部審計，充分重視企業(yè)財務的內部審計的重要性，以具有專業(yè)水平的審計人員，并在此基礎上保證審計部門的獨立性、權威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強財務管理部門執(zhí)行全面預算管理的能力的培養(yǎng)，財務部門要按照財務預算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任，兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務制度為主對經(jīng)濟行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)應該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結構，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國家宏觀調控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統(tǒng)一管理。公司的財務管理部門要加強對資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款。這對于企業(yè)來說，非常重要，這樣企業(yè)就會有更多的資金去經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。

⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對企業(yè)有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結 語

在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的今天，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，尤其是公司的財務管理，具有非常重要的意義。公司財務管理質量的好壞直接關系公司的競爭力和公司的長遠發(fā)展。從本公司的實際情況出發(fā)，深入問題的本質，強化投資管理，找到解決問題的對策，規(guī)避風險，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1] 程英華.房地產(chǎn)公司財務管理的問題及解決措施研究[J].財務管理，2013，（146）.

第2篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟發(fā)展帶來極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財務方面的問題顯得尤為重要，社會經(jīng)濟發(fā)展當中，房地產(chǎn)企業(yè)中財務成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進行進一步探索，尋求合理的應對措施，建立完善的財務管理系統(tǒng)，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當中，想取得效益就需要加強對與財務成本管理的控制，財務成本管理工作主要指的是企業(yè)財務管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財務管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達到最小化，與此同時提高企業(yè)效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業(yè)的財務管理進行合理的分析和管控，同時由于企業(yè)的財務成本管理需要企業(yè)項目進行管控，這樣才能夠達到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，財務成本管理的狀況直接關系到企業(yè)的運營和發(fā)展，同時也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營項目，因此想要得到一個良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財務成本工作做到盡善盡美，成為整個企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財務成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財務成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求力度大，在管理過程當中會出現(xiàn)很多問題，特別是資金問題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程當中，由于財務管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟實力有待增強，造成銀行進行資金審核當中信貸標準不達標，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對民營企業(yè)信任度低，在信貸過程當中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費嚴重，同時企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細致調查，從而造成企業(yè)在財務管理方面存在隱患。

（三）內部控制存在一定問題

企業(yè)進行內部核算過程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內部管控協(xié)調能力較差，在實際當中經(jīng)常出現(xiàn)報銷私人費用和私自采購的費用，導致資金周轉存在困難。同時中小型企業(yè)領導集權問題突出，給財務管理工作帶來不便，財務管理人員核算財務時不能反映出真實情況，信息不明確，導致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項目進行當中未能給予財務充分重視

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當中，從項目前期的投資開發(fā)到后期的運營管理，都需要財務成本管理內容貫穿其中，項目當中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運營和管理，因此，企業(yè)財務管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對于這一點認識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設計方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個企業(yè)項目利潤達到最大化，需要對企業(yè)的財務成本進行合理的調控。

三、房地產(chǎn)財務成本管理的措施建議

（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進行項目開發(fā)的過程當中，應當加強對與資金的管控，項目使用資金過程當中制定出完善的計劃，同時應當加強資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業(yè)在進行資金管控的過程當中需要保證資金利用的平衡，通過財務管控降低資金的使用成本，達到效益最大化。

（二）增強企業(yè)財務成本管理意識，樹立全面發(fā)展的科學管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程當中，需要把先進的科學的管理方法融入到企業(yè)財務管理當中去，形成一個全面系統(tǒng)的科學發(fā)展管理機制，將房地產(chǎn)財務成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細節(jié)工作管理過程當中，面對不同項目，應當通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業(yè)經(jīng)濟效益為目標，增強企業(yè)的核心競爭力，在對企業(yè)成本進行計算的時候需要把企業(yè)的開銷進行核算，其中包括物質以及非物質的花費，這樣才能夠更加完善財務成本管理機制。

（三）強化項目管理與控制，實施監(jiān)督管理制度

增強房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競爭力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴于經(jīng)濟，因此必須嚴格把控好企業(yè)項目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當中，需要對于各個環(huán)節(jié)的花費進行嚴格控制，在工程項目結算的時候還要實行嚴格的檢查，這些都屬于項目管控當中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對于企業(yè)成本的控制，就需要加強管控力度，保證企業(yè)財務數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機制需要人為的進行實施，因此完善財務成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級發(fā)展時期，在發(fā)展的過程當中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強員工對于新的財務管理制度的認可度。

四、小結

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對財務管理制度方面的問題進行改革，并且從公司的實際角度出發(fā)，分析問題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時進行查漏補缺，合理的規(guī)避風險，創(chuàng)建出健全完善的財務資金管理體系，進而提升企業(yè)經(jīng)濟效益，完善市場。

參考文獻

[1]陸勇.基于財務管理視角下的房地產(chǎn)公司內部控制研究[J].財經(jīng)界(學術版)，2016(18).

[2]安.目前形勢下的房地產(chǎn)公司經(jīng)營、管理與相關建議解讀[J].經(jīng)營管理者，2016(07).

[3]王甄.房地產(chǎn)財務成本管理問題及其應對措施分析[J].經(jīng)營管理者，2013(23).

第3篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)資金管理 管理機制 人員素質 集中化管理

資金是房地產(chǎn)公司進行開發(fā)經(jīng)營與管理的一系列經(jīng)濟活動中不可或缺的必備要素，在房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展中有著十分重要的意義，強化資金的管理與控制，能夠在一定程度上提升資金的使用效率與效益，規(guī)范公司資金的運作流程，使得房地產(chǎn)公司的資金能夠保持在一個比較合理的水平上，以備不時之需。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀分析來看，房地產(chǎn)公司的資金管理仍然存在著諸多亟待解決與完善的問題，需要探索合理的途徑不斷地去提升房地產(chǎn)公司的資金管理水平，夯實公司的競爭力。

一、強化投資項目的可行性研究工作

在一般情況下，項目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營風險也越大，有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，一定要先做好項目的可行性研究，以降低項目投資風險。

第一，要做好選擇投資項目的背景情況調查。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營項目前，應對該項目的背景情況做詳細、認真的調查，不能有任何產(chǎn)權方面問題的遺漏，否則將會使該項目的投資難以回收，導致整個項目投資的失敗。

第二，做好市場調查。項目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟發(fā)展情況、消費市場情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場情況等等，都需要我們做詳細的調查研究與分析。只有在較好的市場需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤。

第三，搞好投資項目的比較。企業(yè)應集中人、財、物等優(yōu)勢資源及力量，開發(fā)那些經(jīng)營效益好的項目。這就要求我們企業(yè)對那些已做出可行性研究的項目按風險、效益進行排序，選擇那些資金占用少、開發(fā)經(jīng)營周期相對較短、風險小、效益好的項目作為企業(yè)投資開發(fā)的項目。

二、建立健全房地產(chǎn)公司的資金管理機制

科學合理的管理機制不僅有利于房地產(chǎn)公司的資金能夠更好的發(fā)揮作用，而且為公司的長足發(fā)展樹立了良好的典范。首先，要優(yōu)化資金的籌措結構。資金籌措涵蓋了合理選擇籌資方式和科學預測資金需求。合理的籌資渠道包括發(fā)行股票債券、融資租賃、銀行信托等貸款）、吸收直接資金等，而預測資金需求方法有銷售百分比法、趨勢預測法、定性預測法等，這需要房地產(chǎn)公司財務負責人結合自身的發(fā)展實際選擇合理的手段。其次，要強化資金管理意識，在資金管理上，房地產(chǎn)公司的領導者要借助于員工手冊、專題會議、網(wǎng)絡教育以及員工會議交流等方式，強化公司每一個工作人員對資金管理重要性的認識，以便在資金管理工作中獲得更多的便利和支持，同時要樹立現(xiàn)金流量的概念，對公司現(xiàn)金流量的相關信息進行密切的關注，保證任何一筆資金都能夠運用到實處；再者，要不斷地優(yōu)化資金的使用結構。房地產(chǎn)公司要結合自身的產(chǎn)品結構、經(jīng)營情況等決定流動資金的比例，以保持合適的流動資金的額度；應當根據(jù)“保證重點、量入為出、均衡支付、總員控制”的原則，成立公司內部的資金調度中心，讓公司上下級的資金流動情況都能夠被納入到財務部門的控制范圍內，保證資金管理機制的順利運轉，確保資金安全。

三、提高房地產(chǎn)公司財務人員的綜合素質

在知識經(jīng)濟時代到來的今天，人力資源在社會各行各業(yè)中的重要性不言而喻，強化房地產(chǎn)公司財務人員的綜合素質，對于資金管理乃至房地產(chǎn)公司的長足發(fā)展都有著極其重要的意義。其一，房地產(chǎn)公司相關負責人要針對公司財務管理的現(xiàn)實工作情況，制定切實可行的員工培訓計劃，借助于財務技能業(yè)務實踐培訓、推薦優(yōu)秀員工在職深造、輪崗以及學歷繼續(xù)教育等多種手段，全方位的提升財務人員在財務核算、分析、決策等職能方面的能力，促使他們能夠更加自如的應對工作中的壓力和挑戰(zhàn)；其二，職業(yè)道德的建設在財務人員的培訓與教育進程中有著同樣重要的作用，要杜絕財務人員“謀取私利、挪用公款”等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要嘗試通過專題會議宣傳、資金運作流程模擬活動等方式讓員工意識到職業(yè)道德的重要性，同時要將員工日常的工作表現(xiàn)、業(yè)績等與工資相掛鉤，從而在提高公司財務人員綜合素質的同時，也為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了更多的活力。

四、實施資金的集中化安全管理

要結合房地產(chǎn)公司的發(fā)展實際，完善結算中心制度，可以建立專屬公司的財務結算中心，實現(xiàn)內部資金的統(tǒng)一化調度、有效化監(jiān)控和集中化管理，保證資金管理的安全、統(tǒng)一與集中。還有，要合理的發(fā)揮出信息化管理的作用，公司領導者要安排專業(yè)人士，結合公司資金管理的真實情況，建立公司內部的資金管理信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，從而可以在網(wǎng)絡中隨時查詢公司資金的流向、最新的資金管理動態(tài)等信息，以便在有效地保證資金管理信息傳遞的水平和效率的同時，提升管理決策的水平。與此同時，要推行全面的預算管理，積極地推行預算審批、監(jiān)督和編制的全面預算管理控制系統(tǒng)，預算編制應該采用逐級審批、逐級編報與滾動預算管理相結合的模式，且預算方法一旦確定，就不能隨意的進行修改，以保證全面預算的真實合理性，為資金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及時檢查資金預算的執(zhí)行情況，分析不一致的原因，建議糾正措施，使資金管理制度化、規(guī)范化、科學化、高效化。

五、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益與資金管理是息息相關的，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住資金管理這一重要環(huán)節(jié)，努力提高資金使用的效率，才能為其可持續(xù)發(fā)展提供更多的保障。在復雜多變的市場環(huán)境和政策環(huán)境下，要以提升資金管理水平作為抓手，提升企業(yè)的核心競爭力，以期在激烈的市場中脫穎而出，通過修煉內功，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟及社會效益總目標。

第4篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關鍵字:房地產(chǎn) 工程管理重點

對于房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項目和建設商的自建項目,房地產(chǎn)的工程管理更是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié),如同制造行業(yè)的產(chǎn)品加工,涵蓋產(chǎn)品的設計,制造過程。在這個過程中,設計是針對市場進行的,工程建設安裝是按照設計進行組織生產(chǎn),這樣就完成了產(chǎn)品制造的整個過程。由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投資),但是其管理還是很多相通之處,其相同之處在于:

1、工程發(fā)包遵循招投標法,通過工程發(fā)包的方式進行過程承包。

2、工程都是通過專業(yè)的監(jiān)理公司進行管理。

3、根據(jù)工程的特點,進行專項分包,有不同的分包商進行過程的建設。其主要不同之處主要在于甲方,即建設方。對于大型的政府投資項目,現(xiàn)在都需要專業(yè)PMC公司進行管理,政府在其中扮演著投資方的角色,管理有PMC,采購有專業(yè)的招標公司,所有的發(fā)包、管理都實行透明化的方式進行著。對于其他的自建工程,大都有基建處進行管理和采購,現(xiàn)在還多的事業(yè)單位都開始走政府財政統(tǒng)一管理的路子,納入政府采購的范疇之內。而對于房地產(chǎn)公司的工程,房地產(chǎn)公司作為建設方,很多事情的自很大,這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)采用邀約招標的方式進行,建設方有很大的自。這樣大模式對于房地產(chǎn)公司來說有利于公司的經(jīng)濟利益。能夠根據(jù)公司的實際情況邀請合適的合作方進行合作建設。這樣在管理中有著和其他工程不同的管理點,其主要表現(xiàn)在:

1、嚴格發(fā)包:選擇一個合適的承包方是工程建設成功的一半,有經(jīng)驗、管理規(guī)范的承包方,在工程建設中會省建設方好多的事的。由于他的管理規(guī)范會使工程建設中規(guī)避很多的風險,雖然在成本上可能有所增加,但是權衡一下風險的成本,應該能節(jié)省一些。我的一個客戶在工程發(fā)包時,采用低價中標的策略進行的招標,結果進來以后,管理一團糟,進度嚴重滯后,質量更不用提,到頭來還是進行隊伍的撤換,一反一正白白浪費了近百萬。事后,項目經(jīng)理那種無奈的表情,至今記憶猶新,想到這里,無語中。

2、規(guī)范管理:這話管理人員好像成天的掛在嘴上,但是實際執(zhí)行起來比較難了。呵!在這里還是強調一定要嚴格按照項目管理規(guī)范的要求進行規(guī)范的計劃管理,成本控制。對于房地產(chǎn)公司來說就是要加強計劃管理和預算管理。計劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的,更多是根據(jù)銷售合同把工程交付日期敲定了,然后,項目部就拼命的要求承包方趕工,結果到頭來質量不是,進度也不是,還要每天給客戶進行賠款!賠了夫人又折兵啊,所以項目開始時建設各方坐下來,仔細看看圖紙及現(xiàn)場的實際情況制定一個合理的工期,然后把計劃細化到最起碼的三級執(zhí)行計劃上,最后在去和客戶簽合同,進行開工建設,這樣就對客戶負責,同時也對公司自己負責。這樣的房地產(chǎn)公司的信譽才能上去。對于嚴格預算管理,在圖紙出來以后要盡快的把工程預算出來,以便于以后的成本控制,在發(fā)包中中標價要嚴格控制在預算范圍內,對于大型的變更要嚴格控制。

3、靈活控制:這一點好像和上一點矛盾,但是在工程現(xiàn)場的管理中確實要根據(jù)實際情況進行靈活的變化。

一是計劃要根據(jù)實際情況進行不對檢查、調整。

二是在進度、質量、安全上要在不同時間有不同的側重點;三是在承包商管理上要靈活,在嚴格按照合同執(zhí)行上進行變通。曾經(jīng)有個工地,因為過年時承包商不能給工人發(fā)下工資,把個工地給鬧翻了天。在重大節(jié)日(春節(jié)、農忙)時,建設方要體諒承包商的苦衷,給與適當?shù)撵`活運用會收到意想不到的效果。曾經(jīng)有個項目經(jīng)理講過的一個事情,一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在春節(jié)時主動支付了本應年后支付的工程款,使得這個隊伍的工人都高高興興的回家過年了,由于此工程工期緊,項目經(jīng)理年前說希望他們過完年能干一下進度,結果,年初六,所有工人都進了工地,沒過十五,工程就復工,整個工程得以順利的交付。而對于房地產(chǎn)公司確實沒有多大的損失。成本在控制范圍之內。

4、信息暢通:現(xiàn)在這個信息時代,信息不暢通,后果是什么樣,這就不用說了。對于項目部來說,建立完善的會議制度,文檔管理制度,是非常必要的。制定相應的流程,設定合適的審批制度,公文分發(fā)制度。是保證信息暢通的必要手段。一個設計變更已經(jīng)批準了,結果施工隊伍的手中還是老圖紙,后果是什么樣?砸了重來,誰買單?

5、控制變更:變化是項目管理的核心內容,對于房地產(chǎn)工程來說,更是變化多多。房地產(chǎn)工程的變更主要來于:

1)設計缺陷,這個必須變,預算也必須變,帶來的成本由設計院買單。

2)市場的需求,客戶的需求,這要好好研究,是不是共性的需求,往往銷售人員為了銷售,就會夸大需求的面,所以這個最好是狀況評審會進行確定。

3)技術創(chuàng)新,處理方法同2)。但是對于現(xiàn)場項目部來說,對任何變更都要進行很好的控制。以上是在工作中總結的經(jīng)驗,對于房地產(chǎn)工程管理來說還有很多的重點,比如充分發(fā)揮監(jiān)理公司作用、嚴格服從規(guī)范要求施工等,在此就不再探討。

第5篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)工程管理 模式 問題 方法

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言：

房地產(chǎn)公司加強對工程管理的控制有利于控制好建設成本，保證工程質量，因此加強對房地產(chǎn)工程管理的模式和方法的研究是非常必要的。

1.房地產(chǎn)工程管理模式

1.1.傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理模式

1.1.1．設計—建造模式。所謂的設計—建造模式，指的是由一家公司同時負責房地產(chǎn)工程的設計與施工工作，進而完成整個項目實施的一種方式。這種模式以總價合同為基礎來進行招標與簽訂臺同，總承包商負責所有的設計—建造任務，并要負責整個項目的總成本，它可以選擇一家設計公司或者是自己進行技術設計，分包商的選擇要采取招標方式，也可以不招標而選擇自行完成設計和施工。業(yè)主要自行選擇代表來負責設計與施工，以及各方的溝通與監(jiān)督。

1.1.2．設計—管理模式。所謂的設計—管理模式，指的是這樣一種管理模式，即設計和施工管理服務都是由同一家公司提供給業(yè)主。整個建設過程中，只簽訂一份合同，同時包括了設計與施工管理服務，一般在設計管理公司交出設計之后就著手選擇施工總承包商，而在進行施工的時候，設計—管理公司又必須監(jiān)督總承包商以及各分承包商的工作，扮演監(jiān)理機構的角色，保證房地產(chǎn)建設項目的進度以及質量等等。

1.2.新時期房地產(chǎn)工程管理模式

1.2.1建筑材料趨于低碳化。

建筑是房地產(chǎn)的基礎，而決定房地產(chǎn)是否做到低碳的首要因素是使用節(jié)能建筑材料。采用一定的墻體節(jié)能技術，有助于屋內環(huán)境的調節(jié)以及空氣新鮮度和濕度的改善，還能在一定程度上減少二氧化碳的排放量等等；門窗節(jié)能技術的采用也非常重要，除了能夠節(jié)省大量的原料，采用先進的門窗節(jié)能材料也有利于周圍環(huán)境的改善；對于屋頂材料的選擇，其余碳排放量密切相關，若是能選擇合適的屋頂材料，能有利于碳排放量的降低；最后是新能源技術的采用，由于傳統(tǒng)的能源的污染特性越來越突出，向自然界排放了大量的二氧化碳，人們不得不選擇新能源。近年來，有多種新能源技術已經(jīng)被采用，包括了光電屋面板、太陽能熱水器、光電窗間墻等等。

1.2.2房地產(chǎn)規(guī)劃設計必須要合理化。

為了能夠美化環(huán)境、循環(huán)利用以及節(jié)約材料，就要注意科學合理地進行房地產(chǎn)工程項目的設計。對于住宅類型的選擇，必須要考慮到我國土地資源有限的實際國情，要對有限的土地資源進行合理利用，才能符合環(huán)保低碳的要求。對于管道系統(tǒng)等方面的設計，必須要考慮到如何將生活廢水的污染程度降到最低，同時還要提高重復利用率，進一步減少水資源的浪費。

2.房地產(chǎn)工程管理存在的一系列問題

2.1. 房地產(chǎn)在開發(fā)之前沒有做好相關的工作準備

一些房地產(chǎn)公司在建筑環(huán)境開發(fā)的過程中，缺乏相關的準備工作，過于關注房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境地段、商業(yè)環(huán)境等，忽視了在開發(fā)前期的準備工作。房地產(chǎn)公司忽視了在開發(fā)過程所需要的資料準備，這也使得建筑單位在建筑過程產(chǎn)生一系列的質量問題，一些建筑單位可能為了自身的效益和建筑工程進度，對開始施工前的準備工作馬虎應付，使得整個工程質量得不到保證。建筑單位在對工程開工狀況缺乏實際的了解和認識的情況下，工程施工過程會出現(xiàn)一系列的事故問題，建筑物完工之后對使用者的生活工作也會造成一定的影響。

2.2. 對施工是否許可缺乏重視

房地產(chǎn)公司在工程項目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環(huán)節(jié)。為了顧及公司的自身經(jīng)濟效益，對施工過程的必要程序沒有嚴格進行，因此也使得房地產(chǎn)公司受到了一定的影響，對社會和居民也是一種極不負責任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關的施工手續(xù)，也沒有獲得相關的許可，為了工程的施工進度而擅自開始施工。一些房地產(chǎn)公司甚至因相關制度上的漏電和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續(xù)，這也使得施工單位在施工過程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導致了施工的進度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。

2.3. 管理的機制不完善

一些房地產(chǎn)公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關的一些規(guī)定，主要的原因還是由于自身對于房地產(chǎn)工程管理的認識和了解不夠深入。一些房地產(chǎn)公司在工程管理過程中沿襲相關項目的管理模式，由于自身的認識不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項目也會因此保證不了進度和成本效益。

2.4. 工程竣工后驗收工作不到位

由于傳統(tǒng)觀念上的影響，一些房地產(chǎn)公司對于工程完工后的處理不夠嚴格，驗收工作缺乏相關的注重意識，對驗收工作中的環(huán)節(jié)落實不夠嚴謹。為了自身的經(jīng)濟利益，在驗收環(huán)節(jié)上沒有科學地進行管理，也因此導致了驗收過后工程項目的結算缺乏相關依據(jù)和資料等現(xiàn)象，驗收手續(xù)也因此受到了影響，造成工程費用交付的拖延。

3. 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

3.1. 加強工程項目在施工前期的管理

房地產(chǎn)公司對于工程項目的前期管理需要加強管理意識，確保在工程施工過程中的有效控制。在目前，對于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數(shù)房地產(chǎn)工程項目出現(xiàn)一系列施工問題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對整個工程項目的重要性。房地產(chǎn)公司只有對整個工程項目進行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個工程的施工進度和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)公司在工程前期的工作要正確落實相關的市場調查和分析工作，透過對市場信息的有效研究，對房地產(chǎn)工程項目的風險范圍進行有效控制。

3.2. 工程項目需要加強質量控制

建筑物的質量問題一開始并不會明顯地表現(xiàn)出來，然而隨著時間的加長，其質量問題造成的現(xiàn)象也日益凸顯，居民的生活和工作也因此受到了影響，甚至使居民的生命和財產(chǎn)受到了威脅，危及房地產(chǎn)公司的社會名譽和地位。由此可見，在工程項目的質量控制方面，房地產(chǎn)公司更應該加強落實，保證建筑的施工質量。因此工程質量控制方面，房地產(chǎn)公司需要加強以下幾點。

（1）對于房地產(chǎn)工程項目中的施工人員、建筑材料、建筑設備、工程環(huán)境條件等要加強管理，使工程的人員數(shù)量和材料設備質量上能夠更為有效地控制。

（2）建筑的內部設計要能夠滿足使用者的生活和心理需求，為居民提供更多的便利。

（3）房地產(chǎn)公司對于建筑完售后工作也需要加大管理，認真對待顧客的咨詢，對于建筑的檢修和物業(yè)管理要做好相關工作，認真聽取客戶的反饋意見，使工程項目能夠更好地服務居民，也為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了更多的影響力。

3.3. 工程項目的成本需要加強管理

如今的市場經(jīng)濟競爭相當激烈，房地產(chǎn)公司要想在從中獲得地位和實力，工程項目的成本價格就需要引起重視。工程項目成本的管理好壞，直接影響了房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益和市場優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)公司在工程項目的前期階段，對工程項目的規(guī)劃要認真落實相關的項目預測和評估環(huán)節(jié)，使工程項目的成本和價格得到有效控制，讓工程項目在低成本的的同時也實現(xiàn)高質量。

4. 結語

工程項目的管理控制需要房地產(chǎn)公司在工程的各個環(huán)節(jié)和工序中認真落實，對工程的整體信息和資料要認真分析，結合市場經(jīng)濟和顧客需求，在控制好建設成本和人力的同時保證工程項目的質量，使房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的社會影響力和經(jīng)濟效益。

參考文獻

第6篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理探討

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應的資金籌集任務十分繁重。

（二）開發(fā)風險大，投資決策分析責任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)承接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還處于基礎階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 

（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

（六）公司治理結構不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理效率的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務風險，提高企業(yè)財務管理水平提供參考。

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

（一）加強資本結構的控制

雖然財務杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務風險太大，導致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預售資金的資本權益結構比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求

企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

（三）完善內外部控制監(jiān)督體系

首先，是要完善內部審計機構的設置。房地產(chǎn)行業(yè)財務管理活動的高風險性特點決定了其設置內部審計機構的必要性。在企業(yè)建立一種制衡機制，把內部審計與財務控制有機地結合起來，將使企業(yè)的風險管理更加有效。在業(yè)務處理上也有較強的權威性，能很好地完成內部審計對內部控制的監(jiān)督。其次，是要對內部控制實施強制審計。對于房地產(chǎn)公司來說，我國應對其內部控制實施強制審計。將內部控制審計作為一種過關性審計，要求公司必須接受，在年度審計中還必須繼續(xù)接受內部控制審計。

參考文獻：

[1]李曉梅.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理及其防范[J].大眾商務,2011,9.

第7篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

1．房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與內部控制體系構建中存在的問題

1．1財務管理制度流于形式

從當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財務管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財務管理的制度也沒有被應用到企業(yè)的財務管理中，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴肅對待。相關責任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實，從而使得內部控制體系在企業(yè)中的建設和完善完全失去了實踐上的支撐，財務管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內部人員的意識薄弱有著密切的關系。

1．2有效的財務管理體系尚未形成

當前很多企業(yè)在財務管理和內部控制體系的建設方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內部管理體系并不能很好地適應企業(yè)管理的需要。盡管當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進內部控制體系的時候也參考了很多先進的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內部控制制度建設的過程中并沒有引進相關的靈活性應變機制，根據(jù)時事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內部控制制度。

1．3融資渠道比較單一

房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當前形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

1．4內部監(jiān)管不到位

在內部控制體制建立后，必要的內部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點，往往與企業(yè)本部的財務管理存在協(xié)調或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進的建設經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

中小房地產(chǎn)公司鑒于領導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理和內部控制體系建設中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進行內部控制的過程中，通過信息化可以實現(xiàn)對企業(yè)的實時監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過程中并未建立完善的管理平臺。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與內部控制體系的構建策略

2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設，優(yōu)化企業(yè)管理模式

首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關管理人員和全體員工都要對這種現(xiàn)代財務管理的制度有一個清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一套現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實，使得企業(yè)的財務管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應有的作用。

2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務核算和管理體系

相關的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財務管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實際需要和特點及時地引進先進成熟的制度建設經(jīng)驗，在此基礎上進行改良，以建立適應性強的符合企業(yè)自身特點的財務管理制度;其次，要同時加強對實際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認清自身企業(yè)在管理過程中的缺點，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設的有效性和可操作性。

2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

較高的投資風險、較大的資金投入以及較長的建設周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進行改進。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

2．4加強企業(yè)內部控制與內部審計工作

加強企業(yè)內部審計控制是保障企業(yè)內部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內部控制體系的建設過程中有著重要的作用，這有利于實現(xiàn)企業(yè)內部審計的獨立性。在審計控制的過程中通過專項業(yè)務和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠實現(xiàn)對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計和內部控制審計的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當前房地產(chǎn)企業(yè)內部審計工作的重點，這種在事前和事中加強對企業(yè)內部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

2．5搭建完善的財務信息化管理平臺

在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財務、銷售、采購等多方面、各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

3．結語

第8篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關鍵詞：新經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)成本 管理辦法

當今在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈加激烈，擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題就是如何在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展下去。在企業(yè)發(fā)展的過程中，成本管理扮演著極其重要的角色。如何在保證所開發(fā)產(chǎn)品適應市場需求的同時，降低建筑成本，增加企業(yè)收益，是很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。因此，建立高效的房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)刻不容緩。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀及存在問題

因為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的依據(jù)是合同價，在經(jīng)營決策的時候往往只考慮總投資額、建設周期、商品房開發(fā)與銷售、企業(yè)的經(jīng)濟效益等，對商品房開發(fā)成本關注的很少，很大的區(qū)別于制造企業(yè)成本管理。造成企業(yè)財務狀況和成本不真實的原因在于會計人員的水準不夠，沒有對建設過程的成本管理予以重視，加上房地產(chǎn)企業(yè)分項建設成本難以確定，致使建設成本很容易出現(xiàn)不真實的現(xiàn)象。

未對成本進行分攤或隨意分攤。

用于拆遷的商品房成本的轉出沒有根據(jù)實際用途，如果出現(xiàn)同一筆費用用于支付不同成本對象的情況，有時相關科目根本不做任何分攤。另外還會出現(xiàn)成本費用隨意分攤的現(xiàn)象，由于這種隨意性，使得工程成本的核算沒有按照企業(yè)經(jīng)營的實際進行，不能確保成本核算的真實性和可靠性。

（二）任意設立成本核算對象。

按照常理來說，應該根據(jù)成本項目的核算內容來設置成本核算對象。如小區(qū)建設的開發(fā)項目，成本核算對象應該按合同或工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設置。但有一些房地產(chǎn)公司將歸屬與同一工程的項目分成幾個獨立的成本核算對象，使項目的實際投入費用不符合項目的成本費用，破壞了成本資料的科學性和真實性。

（三）工程的實物工作量與財務成本結算不一致。

在購買或自建拆遷用房、商品房時，經(jīng)常出現(xiàn)內部調撥或劃賬面與實物的數(shù)量嚴重不符的想象，如拆遷差價中的調房收入直接沖減拆遷成本等。由于管理上的混亂，致使成本核算不真實，使成本管理不具有可靠性。

（四）不能及時獲取工程成本核算的依據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)要進行工程成本的核算，必須先取得由施工企業(yè)開具的發(fā)票。施工承包單位必須繳納營業(yè)稅、所得稅和附加稅才可以開出發(fā)票，有些工程雖然已經(jīng)基本完工，但房地產(chǎn)企業(yè)未能及時支付所有款項，施工單位就不給開具發(fā)票。房地產(chǎn)公司由于不能及時取得正式發(fā)票進行成本核算，導致成本核算真實性受到影響，也同樣給企業(yè)經(jīng)營決策帶來影響。

二、房地產(chǎn)成本管理辦法

（一）在企業(yè)內部貫徹全面預算管理理念。

在企業(yè)內部可以組織各部門編輯預算，預算的編輯一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展策略和目標編寫。預算經(jīng)審批后，要落實到各個部門和各個崗位，甚至到個人身上，確保預算的執(zhí)行體系全面具體，所有的執(zhí)行人員必須認真負責。企業(yè)可以將年度預算細分為季度或月度預算，通過分散預算來保證年度預算目標的實現(xiàn)。在編制預算的時候要本著實事求是的原則，切忌高估或低估預算目標，按照“上下結合、分級編制、逐級匯總”的程序來編輯預算，保證預算的可行性。在執(zhí)行預算的時候，各部門要定期報告預算的執(zhí)行情況，以便及時發(fā)現(xiàn)和解決預算執(zhí)行中的新問題。作為成本管理的基礎，全面預算可以有效地控制費用，使企業(yè)成本健康穩(wěn)步的降低。

（二）建立成本管理構架。

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)本身的發(fā)展情況和所處階段建立起成本管理構架。

為了使組織構架更加合理化和高效化，在設計組織結構時，關鍵環(huán)節(jié)盡量由專業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)只是開發(fā)一個項目，應該采用職能制運營模式，即所有部門接受單一指令；如果企業(yè)在同一地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可以采用矩陣制運營，即各個項目成立單獨的項目管理部門，在成本管理方面，可以派遣成本人員到各個項目部去，成本管理人員一方面負責各個項目的成本管理，另一方面協(xié)調各個項目之間的工作；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時開發(fā)幾個項目，可以采用分公司運營模式，各分公司獨立管理成本，項目完工時組織匯總。

（三）建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設計標準。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因為施工圖紙的設計單位或者設計師不同，在項目同一部位或同一分項的設計發(fā)生變化時，建筑構造的設計和材料的選擇也隨之改變。這就要求在建設過程中要不斷的修改圖紙，對材料進行重新采購，這一過程需要大量的人力和物力。如果房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成熟，可以根據(jù)市場建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設計標準，即對不同住宅的建筑方法、安裝材料的檔次和技術性能、裝修標準等作出具體要求，但需要符合國家的強制性設計標準。同時，企業(yè)可以建立修改設計的要求，保證設計標準不會被隨意修改。建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設計標準具有很多的優(yōu)點：1、使房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前更加準確的估算前期投資。2、杜絕在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)諸多風險。3、企業(yè)有自己統(tǒng)一的設計標準，可以加快圖紙設計的速度。4、可以使招標定價更加系統(tǒng)，控制招標成本。5、限額設計指標的建立更加有針對性。6、精確目標成本。7、使產(chǎn)品研究成本降低。

（四）建立目標成本管理制度。

投資估算作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)，應在項目策劃階段就進行編制。成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，不但會制定投資估算，還會在此基礎上編制項目的目標成本。在項目進行的過程中，可以隨時將實際成本和目標成本相對比，防止出現(xiàn)目標成本失控的現(xiàn)象。目標成本由土地價款、準備費、建筑安裝費、基礎設施費、配套設施費、間接費、管理費、財務費組成。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)以上費用制定成本科目，所有在建設過程中產(chǎn)生的費用都歸類到各個成本科目中去。成本部門根據(jù)科目成本制定出目標成本后交予公司的決策層進行審核。若審核通過，成本部門就應制定出目標成本控制書，并將項目的目標成本分解到各職能部門。成本部門不僅負責成本責任制度的制定、修改、指導，還負責檢查各部門項目責任成本的執(zhí)行情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時提出警告。在項目竣工后，企業(yè)成本管理部門和財務核算部門會對項目投資進行核算，統(tǒng)計目標成本與實際成本的偏差，分析造成目標沒有實現(xiàn)的原因。成本管理部門可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)建立內部成本數(shù)據(jù)庫，這可以為以后其他項目目標成本的編制提供參考。

（五）研究保證成本可控的辦法

要想規(guī)范成本控制行為，保證成本控制有章可循，就需要建立成本控制保障體系。可以在項目開發(fā)的過程中，建立一些與成本管理相關的規(guī)章制度，如《招標管理制度》、《合同管理制度》、《設計變更管理制度》、《現(xiàn)場簽證管理制

度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等。另外，激勵制度和監(jiān)督制度的建立也有利于更好地控制成本。

結束語：

在新的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對成本管理的重視，才能在日益激烈的競爭中爭得優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)要首先培養(yǎng)員工成本管理的概念，研究和建立企業(yè)成本管理體系，至上而下全員參與到控制成本的活動中去。建立成本控制保障措施可以保證成本控制戰(zhàn)略的有效實施，使成本健康穩(wěn)定地降低。總之，房地產(chǎn)企業(yè)若能搞好成本控制就一定會在市場競爭中占據(jù)領先地位。

參考文獻：

[1]楊麗琛.房地產(chǎn)成本控制研究[J].硅谷，2008（12）

[2]吳榮昌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].中華建設.2008(7)

[3]劉首霽.新形勢下房地產(chǎn)成本控制之我見[J].科技咨詢導報，2007（11）

第9篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

在市場經(jīng)濟的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到順利地運行和長足的發(fā)展，除了要完成其科學組織結構的建立之外，還需要建立健全具有清晰產(chǎn)權、權責明確和科學管理的現(xiàn)代企業(yè)制度，而作為房地產(chǎn)公司內部行政管理中一項重要環(huán)節(jié)的檔案信息管理工作，就更應該加強其工作的開展及其安全性的保障，因為房地產(chǎn)檔案不僅關乎著國家、集體和個人房屋的所有權益，而且還是與房地產(chǎn)市場中法律活動的直接參與者，其更直接影響到房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展，因此更需要掌握當前檔案信息管理的工作特點，保障檔案信息的安全。

二、房地產(chǎn)檔案信息管理工作的特點

（一）法律性。

近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，加大了人們對房產(chǎn)的需求，進而促使房地產(chǎn)相關行業(yè)得到快速發(fā)展，但是這也容易導致房地產(chǎn)交易的過程中發(fā)生一些各式各樣的糾紛。但是作為繼房產(chǎn)證之后的另一個被法律認可并且明確房屋產(chǎn)權的有效憑證的房地產(chǎn)檔案，因此在法律進行有關房屋產(chǎn)權糾紛問題的時候，房地產(chǎn)檔案可以為其提供有效的重要依據(jù)，這也就體現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案信息管理工作的法律性特點。

（二）區(qū)域壟斷性。

隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也十分迅速，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案信息管理工作的有條不紊的開展下去，所以房產(chǎn)管理部門的管理所采取的模式為劃區(qū)域管理，也就是每一個地區(qū)都專門由一個房產(chǎn)管理部門負責，這樣的管理分布，體現(xiàn)了當?shù)禺a(chǎn)檔案管理工作的區(qū)域壟斷性。一旦不能做好房地產(chǎn)檔案信息管理的基礎工作，那么很有可能引發(fā)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場混亂，進而對產(chǎn)權的有效管理造成不利的影響。

（三）信息化。

隨著計算機網(wǎng)絡信息技術在社會各領域各行業(yè)中的不斷滲透，這樣改變了房地產(chǎn)檔案信息管理的方式，實現(xiàn)了以信息文件的方式促進房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的運轉，工作繁重、復雜，往往需要花費大量的資源和時間，但是管理工作效率和成果卻不盡如人意，但是當前在網(wǎng)絡技術的支持下，實現(xiàn)了檔案信息的數(shù)據(jù)化，這樣檔案信息管理工作者就能通過計算機和網(wǎng)絡進行所有業(yè)務的處理，包括檢索、查詢、修改、統(tǒng)計和進行檔案編目工作等，不僅減少了檔案信息管理的工作量，同時也大大提供了管理質量和效率。

（四）可變性。

房地產(chǎn)資料的建檔立案并不代表房屋產(chǎn)權不會變化，尤其是在當前這個城市化進程不斷深入的新形勢下，改變著城市的格局布局，促進了房屋的拆遷重建，在這房屋不斷變化的過程中，都有可能會改變房屋的產(chǎn)權人，而這會使得相關房屋檔案信息隨之發(fā)生變動，因此說房地產(chǎn)檔案信息是可變的。

三、加強房地產(chǎn)檔案信息管理工作安全開展的對策

（一）建立完善房地產(chǎn)檔案信息管理制度。

隨著房地產(chǎn)檔案信息化管理的逐步深入，急劇增加了房地產(chǎn)相關的電子檔案數(shù)量和規(guī)模，因此為了保證檔案信息管理工作的進一步落實，首先就應該確保其管理安全性，這也就要求檔案信息管理工作人員需要針對管理工作的信息化特點做好檔案信息的安全管理工作。加強房地產(chǎn)檔案信息安全管理制度的建立和完善，將電子檔案的收錄、整理、保存、使用以及保密等工作提入安全管理日程中，同時還要落實安全管理責任，進而督促相應安全管理負責人積極開展安全管理工作，重視安全管理工作的開展，從而做到檔案信息安全管理有章可循，進一步保證檔案信息管理工作的安全順利開展。

（二）加強系統(tǒng)安全防范技術的使用和水平提升。

當前的房地產(chǎn)檔案信息大多都置身于網(wǎng)絡環(huán)境中，在該環(huán)境中因為一些不確定因素的影響，威脅著檔案信息的安全性，因此檔案部門需要加強對檔案信息系統(tǒng)進行安全防范，這就需要安全部門聘用一些專業(yè)高水平的計算機人才專門負責計算機和網(wǎng)絡系統(tǒng)的安全防范和維護工作，通過殺毒軟件的應用，保證網(wǎng)絡系統(tǒng)不遭受電腦病毒的攻擊，對重要檔案信息就應該提升安全防護級別，例如設置訪問權限和登錄密碼等。

（三）建立健全內保工作機制和檔案工作人員資格審查機制。

要把檔案庫房作為內保重點要害部位，在技防設施標準上，至少配備值班監(jiān)控室，安裝具閉路電視監(jiān)控、探測報警等多功能的安全防范系統(tǒng)，配備專人24小時值班，攝錄的圖像資料保存應不少于40日，并預留接口，適時與公安機關聯(lián)網(wǎng)，并在此基礎上還要嚴格遵守《信息安全技術信息系統(tǒng)物理安全技術要求》（GB/T21052-2007）中相關標準和要求，以確保安全技術能夠落到實處。在物理防范標準上，除應滿足公司內保物理防范標準外，還應符合國家對機要、檔案部門建筑物理防范和國家消防安全技術規(guī)范的標準。在錄用檔案工作人員時，必須堅持“先審查后錄用”的機制，對不宜在檔案部門工作的人員應當及時調整。

四、結束語