養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

朱婀丹

（武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開發(fā)模式在國(guó)外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，具有自身的特點(diǎn)。國(guó)外成功的CCRC開發(fā)模式不但能滿足我國(guó)老人居家養(yǎng)老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求、滿足中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，而且還能滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。我國(guó)應(yīng)從特有的國(guó)情出發(fā)，提出中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；CCRC模式；養(yǎng)老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續(xù)照料型退休社區(qū)”，源于美國(guó)，是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供生活自理、輔助照護(hù)、專業(yè)護(hù)理一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類：自理型老人——居住者在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時(shí)，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理；介護(hù)型老人——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時(shí)，他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型護(hù)理，得到社區(qū)提供的24小時(shí)有專業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。

1CCRC開發(fā)模式特點(diǎn)

在美國(guó)，CCRC模式已有100多年的歷史，經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，逐步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規(guī)劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區(qū)或鄰近郊縣，擁有較好的生態(tài)環(huán)境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區(qū)內(nèi)空氣清新，景色優(yōu)美，設(shè)施齊全，十分適合居住與養(yǎng)生。CCRC項(xiàng)目地價(jià)便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對(duì)也高。緊湊的規(guī)劃布局，能進(jìn)行集中護(hù)理服務(wù)，方便對(duì)老人展開及時(shí)的護(hù)理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設(shè)施齊全，集居住、餐飲、娛樂為一體，提供各種生活配套設(shè)施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、電影院及各種娛樂場(chǎng)所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等多方面的養(yǎng)老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機(jī)能狀態(tài)時(shí)的不同生活需要。不論是配備的服務(wù)設(shè)施，還是提供的產(chǎn)品類型，至少滿足了三類老人的居住需求，體現(xiàn)三類老人的基本特征。

1.3租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式

在經(jīng)營(yíng)上CCRC模式以收取入門費(fèi)和年費(fèi)為主，提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)。通過收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)盈利，包括一次性入門費(fèi)、年費(fèi)和特殊服務(wù)費(fèi)等。入門費(fèi)按房間大小從20萬(wàn)-100萬(wàn)美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)按護(hù)理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人5000-6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)取決于個(gè)體需要的額外護(hù)理服務(wù)。

1.4較高的管理和護(hù)理服務(wù)人員比例

CCRC項(xiàng)目的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專科醫(yī)生以及高科技的醫(yī)療設(shè)備，為入住老人提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務(wù)。對(duì)管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)也比較多，提供服務(wù)者和入住老人比例為1：1。社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書站（護(hù)理站）附近緊鄰醫(yī)院資源，有老人專屬食堂，給老人提供營(yíng)養(yǎng)配餐。

2CCRC開發(fā)模式對(duì)我國(guó)的啟示

2.1滿足我國(guó)老人居家養(yǎng)老的需求

CCRC模式的開發(fā)理念是，在復(fù)合式社區(qū)中滿足老人對(duì)舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時(shí)，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況想對(duì)應(yīng)的醫(yī)療護(hù)理和照料服務(wù)。這種復(fù)合式養(yǎng)老社區(qū)采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂活動(dòng)等功能，提供的服務(wù)內(nèi)容涵蓋了老人生活的各個(gè)部分，除了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)照，還包括了自我價(jià)值再實(shí)現(xiàn)，為老人退休后營(yíng)造一種全新的生活方式。另外，根據(jù)大多數(shù)老人的居住習(xí)慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨(dú)立住宅的居民包含長(zhǎng)住老人和陪伴居住的年輕人。總的來(lái)說(shuō)，CCRC模式能滿足我國(guó)老人對(duì)居家養(yǎng)老的需要，不離開熟悉的環(huán)境，還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù)。

2.2滿足我國(guó)老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護(hù)型老人組成。CCRC提供的服務(wù)功能和產(chǎn)品形態(tài)都取決于不同類型的老人的需求，從建筑形態(tài)、內(nèi)外部設(shè)施、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)內(nèi)容等方面都根據(jù)三類老人的需要進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)。入住的老人隨著年齡的增長(zhǎng)與生理的需要，逐漸從獨(dú)立生活的自理型老人轉(zhuǎn)為需要輔助生活的介助型老人，最后轉(zhuǎn)入需要護(hù)理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據(jù)自身?xiàng)l件對(duì)所有服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自由選擇。

2.3滿足我國(guó)中高端老齡人口的養(yǎng)老需要

雖然CCRC模式能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但是模式卻來(lái)之不“宜”。CCRC通常會(huì)收取一筆入住費(fèi)用，并且每月會(huì)收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)以及將來(lái)包含的照護(hù)種類，CCRC的收費(fèi)區(qū)別比較大。從國(guó)外CCRC模式的發(fā)展來(lái)看，良性運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能有效地滿足一部分中高端老年人的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會(huì)整體養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。我國(guó)當(dāng)前60歲以上的老人超過2億，養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，同時(shí)消費(fèi)水平也在不斷提高，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式下的中高端收費(fèi)水平，我國(guó)的消費(fèi)者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利和可持續(xù)發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的核心。從當(dāng)前CCRC開發(fā)模式的物業(yè)形態(tài)來(lái)看，主要有銷售型獨(dú)立住宅、持有型輔助住宅、持有型護(hù)理中心、持有型商業(yè)配套、持有型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。CCRC模式前期主要通過產(chǎn)權(quán)銷售和會(huì)員制的方式來(lái)盈利，尤其在CCRC項(xiàng)目初期，品牌影響力不夠、會(huì)員卡銷售不理想的情況下，必須銷售部分產(chǎn)權(quán)以支持現(xiàn)金流。CCRC模式后期主要是服務(wù)費(fèi)、持有物業(yè)租金、年費(fèi)、物業(yè)增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方式。這種開發(fā)模式能滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，能為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)新的創(chuàng)新和突破。

目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，傳統(tǒng)觀念、市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家相關(guān)政策等因素也在制約著它的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成有效的盈利模式。CCRC開發(fā)模式在國(guó)外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，我國(guó)應(yīng)從特有的國(guó)情出發(fā)，提出中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

參考文獻(xiàn)

［1］李卿曦.從CCRC開發(fā)模式看中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合形態(tài)及其技術(shù)要求[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2012(8):20-23.

［2］洲聯(lián)集團(tuán).五合智庫(kù).養(yǎng)老地產(chǎn)的6大規(guī)劃要點(diǎn)[J].東南置業(yè),2013(1).

第2篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】京津冀一體化;養(yǎng)老功能;對(duì)接模式

京津冀協(xié)同發(fā)展，是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略，本課題研究目的是建立京津冀一體化政策下新型異地養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)承德對(duì)接京津養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、商品化。

1 承接京津養(yǎng)老需求――綜合養(yǎng)老基地建設(shè)的必要性

《北京市2011年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》顯示，截至2011年底，全市戶籍總?cè)丝?277.9萬(wàn)人，其中，60歲及以上老年人口247.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.4%。這意味著每5個(gè)北京人中就有1個(gè)老年人。截至2010年年底，天津市戶籍總?cè)丝跒?84.85萬(wàn)人，其中60歲及以上老年人口176.40萬(wàn)人，占總?cè)丝诒壤秊?7.91%。

北京城市發(fā)展畸形，功能覆蓋太寬，導(dǎo)致人口膨脹，交通擁擠，社會(huì)治安隱患增加。適度讓北京減肥，弱化其中一些功能，比如把集中養(yǎng)老選址放到周邊小城鎮(zhèn)，是解決北京養(yǎng)老問題的關(guān)鍵。這也意味著為老年人量身定做的異地老年基地市場(chǎng)前景看好。

2 落地政策、土地供應(yīng)、配套設(shè)施全部到位――綜合養(yǎng)老基地建設(shè)的可行性

首先在大城市內(nèi)部建立養(yǎng)老基地的案例并不成功，大城市的建設(shè)成本和人力資源使養(yǎng)老費(fèi)用過高，大部分老人無(wú)力承擔(dān)，即使一部分富裕老人有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力，也因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)過少、預(yù)定不上而放棄。其次，外部養(yǎng)老基地集中在國(guó)內(nèi)部分海濱和西南省份，以酒店、公寓出租為主，不能滿足老人建筑特殊構(gòu)造要求，除此之外還有一些其他弊端，比如海南養(yǎng)老基地由于位于中國(guó)最南部，探親距離較長(zhǎng)，對(duì)于父母和子女親情聯(lián)系造成不便[1]。

河北省環(huán)京津城鎮(zhèn)土地資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，以承德和秦皇島為例，都是這幾年京津市民選擇度假產(chǎn)業(yè)的首選地，這些城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)急需發(fā)展，但缺少可行的戰(zhàn)略方案，這兩者互補(bǔ)性強(qiáng)。在京津冀區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老基地不僅解決了部分大城市老人的養(yǎng)老問題，同時(shí)也促進(jìn)了周邊城市的發(fā)展。使區(qū)域的城鎮(zhèn)化體系更加完善、合理，另外，還能在一定程度上抑制大城市房?jī)r(jià)的過快上漲。

在政策層面上，隨著京津冀一體化發(fā)展的步伐不斷邁進(jìn)，河北省各地市都做好了對(duì)接京津的準(zhǔn)備。承德高新區(qū)位于北京東北部，距離北京較近，有天然的對(duì)接優(yōu)勢(shì)。

在地域上承德具有明顯的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，耕地廣闊、空氣清新、水源充沛，森林覆蓋率達(dá)55.8%，是建設(shè)規(guī)模化養(yǎng)老基地的最佳區(qū)域。承德市環(huán)抱京津、緊鄰三港，是連接京津冀遼蒙的區(qū)域通樞紐，隨著京承、承唐、承朝、承赤高速公路的全線貫通，京沈高鐵、承德機(jī)場(chǎng)的加快推進(jìn)，即將進(jìn)入首都1小時(shí)交通圈。特別是市域面積達(dá)到3.95萬(wàn)平方公里，是北京的兩倍多、天津的三倍多，承載力和開發(fā)空間非常廣闊，是首都進(jìn)行功能疏解的最佳對(duì)象。

在公共服務(wù)方面，承德具備城市基本生活設(shè)施，文化、餐飲、娛樂、購(gòu)物、醫(yī)療等方面能夠滿足老年人基本需要。

3 對(duì)接養(yǎng)老基地建設(shè)要點(diǎn)

3.1 養(yǎng)老基地規(guī)模和功能設(shè)計(jì)

在規(guī)模和功能上突破傳統(tǒng)養(yǎng)老院規(guī)模小、功能單一，只解決生理護(hù)理，養(yǎng)老基地將與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，構(gòu)建廣義養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)群，形成以城鎮(zhèn)化發(fā)展為整體框架的區(qū)域綜合開發(fā)新模式。包括健康養(yǎng)老模式、康復(fù)養(yǎng)老模式、農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)模式。積極推進(jìn)集保健、康復(fù)、鍛煉于一體的綜合體系[2]。

3.2 要有配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)作為保障

政府在老年人醫(yī)療、社保等養(yǎng)老保障問題上，對(duì)異地養(yǎng)老人員應(yīng)給予一定的優(yōu)惠、補(bǔ)償，鼓勵(lì)老年人異地養(yǎng)老。一方面需要把北京較好醫(yī)院資源部分轉(zhuǎn)移到周邊城市，和當(dāng)?shù)蒯t(yī)療資源相結(jié)合;另一方面實(shí)現(xiàn)京津冀三地醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)，老人可以在養(yǎng)老地使用醫(yī)保卡看病和買藥。

3.3 引入“以房養(yǎng)老”概念，解決入住資金問題

為“以房養(yǎng)老”的理念實(shí)施率先建立實(shí)驗(yàn)區(qū)。運(yùn)用以房養(yǎng)老等融資手段，將老年人手中擁有的房產(chǎn)財(cái)富得以有效釋放，基地養(yǎng)老和以房養(yǎng)老可有機(jī)融會(huì)一起，在針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)狀況的老人提出有針對(duì)性養(yǎng)老費(fèi)用籌集方案。對(duì)于有自有房產(chǎn)但養(yǎng)老貨幣資金不足的老人量身定做住房逆抵押貸款方案[3]。

4 結(jié)語(yǔ)

本文提出的模式在理論層面上突破以往承接京津功能范圍，以銀色產(chǎn)業(yè)代替原來(lái)的低端產(chǎn)業(yè)。最終形成與大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速鏈接的通道，在未來(lái)的“京津冀一體化”中，發(fā)揮特色資源優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確界定城市定位與職責(zé)分工，為城市發(fā)展提速提供動(dòng)力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張晶華，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2010（4）：71.

第3篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

為何選擇在海外置業(yè)？

如果你有移民傾向

移民的增加帶來(lái)海外置業(yè)的興起，這一趨勢(shì)在今天變得越來(lái)越明顯。隨著富裕階層的增加，中產(chǎn)階級(jí)為了尋覓更多的發(fā)展機(jī)會(huì)、追求更優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量，以為子女提供更好的教育環(huán)境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來(lái)了新一波的移民潮。

據(jù)SOHI了解，早前中國(guó)內(nèi)地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來(lái)逐步向外擴(kuò)展，新加坡、澳大利亞、美國(guó)、加拿大等國(guó)成為中國(guó)移民選擇的主要目的地。有調(diào)查顯示，我國(guó)可投資資產(chǎn)規(guī)模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經(jīng)完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達(dá)47%。如果你有移民傾向，就可以開始考慮購(gòu)置海外房產(chǎn)。

如果你的兒女在國(guó)外讀書

在國(guó)內(nèi)，好學(xué)校附近的學(xué)位房總是被炒出天價(jià)。這種現(xiàn)象在國(guó)外也毫不例外，擁有好學(xué)校的居住片區(qū)往往也會(huì)有很好的環(huán)境和交通，因此很多人極力尋找學(xué)校區(qū)周邊的房屋，好學(xué)區(qū)的住房除了方便以外，也非常保值。

所謂學(xué)區(qū)房，主要是指區(qū)域內(nèi)有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學(xué)。以美國(guó)為例，所有居住區(qū)都有相應(yīng)的學(xué)區(qū)劃分，學(xué)校的名聲不僅決定學(xué)區(qū)的好快，也決定了學(xué)區(qū)所在地房?jī)r(jià)的高低。同樣的房子，如果屬于好與差的兩個(gè)學(xué)區(qū)，價(jià)格甚至可能差一倍。這一點(diǎn)和國(guó)內(nèi)的學(xué)位房的狀況也十分相似。

據(jù)了解，在美國(guó)18歲以下獲得綠卡的孩子，就能免費(fèi)就讀美國(guó)任何一所公立中小學(xué)校，每年只需交納很少的書本費(fèi)：上大學(xué)則可申請(qǐng)到各種類型的學(xué)生貸款以及獎(jiǎng)學(xué)金：甚至在畢業(yè)后也可獲得相關(guān)部門免費(fèi)幫忙找工作或者免費(fèi)進(jìn)行技能培訓(xùn)，這些誘人條件也是很多人為將來(lái)兒女的前途而選擇在海外置業(yè)的原因之一。

如果你想投資國(guó)外房產(chǎn)

國(guó)內(nèi)的通脹導(dǎo)致資金流向海外避險(xiǎn)，另一方面，也是為了今后的海外養(yǎng)老準(zhǔn)備，特別是自去年以來(lái)，限購(gòu)政策的不斷出臺(tái)，迫使海外置業(yè)風(fēng)潮尤盛。在投資回報(bào)方面，海外置業(yè)的投資回報(bào)率絲毫不遜于國(guó)內(nèi)樓市，而土地使用權(quán)在不同國(guó)家是不一樣的。澳大利亞、阿聯(lián)酋都是土地私有化的國(guó)家，在此類國(guó)家投資可以取得永久的土地和房屋的所有權(quán)，這與中國(guó)內(nèi)地70年的土地使用權(quán)有著很大的差異。去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢(shì)。

現(xiàn)在，很多海外資產(chǎn)的價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的回落，而且未來(lái)房?jī)r(jià)還有可能進(jìn)一步下降的趨勢(shì)，有投資傾向的讀者可以先做好準(zhǔn)備，等時(shí)機(jī)成熟時(shí)去海外購(gòu)房。許多成功案例已經(jīng)表明，在危機(jī)發(fā)生過后購(gòu)入那些有潛力的不動(dòng)產(chǎn)，往往會(huì)在日后產(chǎn)生豐厚的回報(bào)。

TIPS：

海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目都非常復(fù)雜，許多不同領(lǐng)域的問題都需要注意，包括購(gòu)買房地產(chǎn)、投資、海外學(xué)習(xí)以及移民程序等。

很多熱門的海外置業(yè)地周邊都是市內(nèi)最熱鬧繁華的地區(qū)，如果有充足時(shí)間，最好多去周邊逛下，了解周圍的大環(huán)境。對(duì)于日后房產(chǎn)是否能升值，這一點(diǎn)需要特別注意。

如果你是現(xiàn)金一次行付全款就可以省卻許多麻煩，如果需要貸款，可能要花費(fèi)大量時(shí)間和耐心。

SOHI建議，對(duì)于外行買家來(lái)說(shuō)，由于語(yǔ)言和文化背景差異，了解海外房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)并不容易。買家還必須承擔(dān)移民政策與房地產(chǎn)購(gòu)買程序存在沖突的風(fēng)險(xiǎn)，例如在某些情況下，即使你在海外擁有房產(chǎn)，你也無(wú)權(quán)管理你的投資。最好提前了解形勢(shì)，或者從業(yè)內(nèi)人士和專家那里咨詢意見，而不要自己盲目置業(yè)

海外置業(yè)6要點(diǎn)

SOHI特別提醒：海外有一部分物業(yè)都是先買地，后建房，因此整個(gè)置業(yè)過程非常繁瑣，選擇值得信賴的中介或?qū)＜夷軌蜃屇愀⌒模贿^基本的購(gòu)房要點(diǎn)還是應(yīng)該做到心中有數(shù)。

（加點(diǎn)小元素，比如什么指南針啊之類的）

地點(diǎn)選擇

即選擇在海外的什么國(guó)家、城市、區(qū)位買房，這需要投資者對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣有所了解，最終選擇適合自身或家庭情況的地點(diǎn)。美國(guó)對(duì)非本國(guó)公民的購(gòu)房條件設(shè)有相應(yīng)的門檻，如要么取得美國(guó)綠卡，要么具有時(shí)間期限超過3個(gè)月的簽證，如工作簽證、學(xué)習(xí)簽證均可。在馬來(lái)西亞購(gòu)房，必須在當(dāng)?shù)劂y行開戶，并存入一定數(shù)額的資金，同時(shí)非本國(guó)公民（包括永久居民）投資房地產(chǎn)需要得到當(dāng)?shù)赝鈦?lái)投資委員會(huì)的批準(zhǔn)，而且當(dāng)局也不允許非公民購(gòu)買當(dāng)?shù)氐牡统杀痉课荨Ｐ录悠虏辉试S境外投資者購(gòu)買當(dāng)?shù)氐淖馕莺蛣e墅。當(dāng)然，還有更為嚴(yán)厲的國(guó)家，如越南根本就不允許非本國(guó)公民買賣房產(chǎn)。

貸款方式

不同地區(qū)的貸款政策大不相同，首付比例也不盡相同，這顯然會(huì)對(duì)投資者的資金運(yùn)用帶來(lái)影響。例如，阿拉伯的迪拜，目前當(dāng)?shù)劂y行依然提供高達(dá)9成的按揭貸款。

匯率變動(dòng)

置業(yè)海外，除了提防樓價(jià)下跌，還需留意匯率浮動(dòng)的可能性。成熟的投資者應(yīng)當(dāng)隨時(shí)留意匯率市場(chǎng)的變動(dòng)，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候買入或賣出海外物業(yè)所在國(guó)的貨幣，以抵消匯率升跌帶來(lái)的影響。

購(gòu)房流程

不同地區(qū)的購(gòu)房流程也是千差萬(wàn)別，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，必要時(shí)可聘請(qǐng)當(dāng)?shù)氐穆蓭焷?lái)提供幫助，這樣也可以少走許多彎路。

稅收

不少海外地區(qū)的稅收體系相當(dāng)復(fù)雜，與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅(印花稅吧)以及增值稅等。如美國(guó)的物業(yè)稅根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)征收，所以房?jī)r(jià)漲稅亦漲，且據(jù)不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，這對(duì)于投資者收益影響還是很大的，購(gòu)買前最好咨詢專業(yè)人士。

海外部分城市購(gòu)房稅費(fèi)表

物業(yè)管理

政府向購(gòu)房者賣出土地之后，會(huì)每年征收土地稅費(fèi)以及服務(wù)費(fèi)，用于社區(qū)的清潔衛(wèi)生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項(xiàng)必須長(zhǎng)期支付的稅費(fèi)，并隨著土地價(jià)值的變化而變化。

收房之后，你可以選擇有信譽(yù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)幫助自己管理房產(chǎn)，否則如果你的房屋疏于打理，很有可能觸犯當(dāng)?shù)氐墓芾項(xiàng)l例和規(guī)定，面臨罰款的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些不能時(shí)時(shí)去打理海外物業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，找到一家合適的服務(wù)機(jī)構(gòu)替自己管理房產(chǎn)，顯得尤為重要。

熱門置業(yè)城市推薦：

澳大利亞

深受中國(guó)房地產(chǎn)買家青睞的澳大利亞，那里大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)約為每平方米2萬(wàn)元人民幣，這與中國(guó)一線城市的平均房?jī)r(jià)基本相近，澳洲豐沛的陽(yáng)光和宜人的風(fēng)景更是讓很多人流連忘返。

新加坡

在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業(yè)中心烏節(jié)路、環(huán)境最為優(yōu)美的新加坡東海岸等地，樓盤均價(jià)雖達(dá)10萬(wàn)元/平方米左右，但是由于新加坡房產(chǎn)100%實(shí)用面積而且還帶有車位等，折算成中國(guó)面積計(jì)算方式約在7～8萬(wàn)元/平方米左右。這一價(jià)格水平與國(guó)內(nèi)一線城市中心區(qū)豪宅價(jià)格相當(dāng)，但是在環(huán)境、資源的方面的差距卻是相當(dāng)大的。

加拿大

加拿大的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境是吸引買家在此置業(yè)的主要原因，以悉尼市中心一個(gè)50平方米的公寓房屋來(lái)說(shuō)，折合人民幣均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右，出租收益為4.8%；來(lái)自加拿大溫哥華的豪宅，售價(jià)約12萬(wàn)人民幣/平方米（使用面積）。

美國(guó)

美國(guó)的房子一般包含土地價(jià)格，地段較好的房產(chǎn)投資回報(bào)率也相當(dāng)高，以洛杉磯的圣馬力諾學(xué)區(qū)為例，該學(xué)區(qū)洛杉磯地區(qū)排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房?jī)r(jià)跌幅達(dá)40%之時(shí)，該學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅僅為16.7%。從長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)是低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資品種。

泰國(guó)

非泰國(guó)人一般情況下無(wú)法購(gòu)買別墅，但可以購(gòu)買公寓套房，泰國(guó)風(fēng)景優(yōu)美，物價(jià)水平不高，房?jī)r(jià)低廉且沒有房產(chǎn)稅，很適合養(yǎng)老居住。泰國(guó)的養(yǎng)老政策十分寬松，50歲以后你就可以和泰國(guó)政府申請(qǐng)養(yǎng)老簽證了，只要你自己在銀行里有抵押，你可以得到一年多次的養(yǎng)老簽證，養(yǎng)老就不受限制了。

海外置業(yè)參考方案（1p）

（達(dá)人裝飾）

選擇物業(yè)之前，明確自己的需求，你想要公寓還是別墅，是用作住宅還是打算租出去。另外，最最重要的當(dāng)然是數(shù)數(shù)自己口袋里的錢，定好預(yù)算才方便你確定大概在什么地區(qū)選擇何種房子，SOHI特別為你甄選出幾個(gè)熱門城市的在售房屋，你可以參考地區(qū)位置和價(jià)位考慮自己所能接受的范圍。

如果你的預(yù)算100萬(wàn)以上

泰國(guó)

Rythm Ratchada Huaikwang

價(jià)格：465 萬(wàn)泰銖\約95萬(wàn)人民幣

面積：45平方米

該公寓位于Huaikwang天鐵站2號(hào)出口附近，靠近Rama9路高架橋，交通方便，靠近Cyber World,Robinson,Central Plaza,Carefore等大型購(gòu)物商場(chǎng)超市，同時(shí)附近圍繞著多家醫(yī)院，中、小學(xué)學(xué)校，居家生活十分方便。公寓內(nèi)部全精致格局，現(xiàn)代化精裝修，配備齊全高檔家具，居住使用方便舒適。公寓樓配套設(shè)施齊全，是居家生活的好選擇。

泰國(guó)

SV CITY CONDO

價(jià)格：410 萬(wàn)泰銖\約90萬(wàn)人民幣

面積：112平方米

SV CITY CONDO 位于市中心Sathorn附近Rama3路上，公寓大樓門口緊接BRT車站（WAT DAN），且靠近SaphanTaksin天鐵站，交通十分便捷。公寓內(nèi)部全裝修，配備全套家具，且位于室內(nèi)可看到CHAOPRAYA江美麗自然的風(fēng)景，生活十分舒適。公寓樓內(nèi)部公共設(shè)施齊全，配備游泳池，健身房，飲食中心，兒童游樂場(chǎng)等等，居家休閑一體化。該地段靠近CENTRAL PLAZA RAMA 3 商場(chǎng)和 LOTUS超市，生活交通十分舒適便捷。

多倫多

國(guó)王大街單身公寓

價(jià)格：約135 萬(wàn)人民幣

面積：40平方米

該物業(yè)位于多倫多市CBD核心，公寓配備健身房，游泳池，臺(tái)球室等娛樂設(shè)施，并從樓下直通地鐵。物業(yè)管理費(fèi)包括24小時(shí)冷熱水供應(yīng)，電和冷暖空調(diào)，無(wú)限制使用。若投資，每月月租金收入為1440加元，約為人民幣9650元，若自住，便利的生活和交通能滿足日常生活的所有需求。

新西蘭

Proximity公寓：12 Osterley Way, Manukau City, Auckland

價(jià)格： 193,000新幣起/ 約100萬(wàn)人民幣

面積：42.5平方米

整棟公寓大樓彰顯剛毅不凡的大都會(huì)流麗設(shè)計(jì)，建材和顏色的選擇都非常精細(xì),使即將入住的業(yè)主感到優(yōu)越自豪。所有公寓單位都有1個(gè)亮麗透明的玻璃窗封閉式觀景陽(yáng)臺(tái)。除此之外，1房和2房公寓還有1個(gè)開放式露臺(tái)，而單位隔音設(shè)計(jì)更符合Manukau市政廳的嚴(yán)格規(guī)定。所有公寓單位都配有空調(diào)，設(shè)計(jì)講求充足的光線、清新空氣滿溢及開揚(yáng)的景致。

如果你的預(yù)算500萬(wàn)以上

澳大利亞

悉尼 星堤海岸（期房，2012年初交房）

價(jià)格：645000澳元/約421萬(wàn)人民幣

面積：約70-80平方左右

星堤海岸有通往悉尼的便捷交通通路包括公路，鐵路和水路，門口就是60公頃的比森第內(nèi)公園，奧林匹克公園和水上中心。附近有高爾夫球場(chǎng)，新建的水上公園和已經(jīng)提議的藝術(shù)中心。附近的羅茲購(gòu)物中心包括科爾斯超市，宜家家居商場(chǎng)，電影院以及零售商店，咖啡店，餐廳等。

加拿大

多倫多 斯巴蒂娜\都彭大道聯(lián)排別墅

價(jià)格：643萬(wàn)人民幣

面積：101 平方米

該聯(lián)排別墅位于多倫多市區(qū)，難得的城市中心位置，購(gòu)物極為方便，離餐館、超市、購(gòu)物中心都是步行即到，社區(qū)居民多為都市大亨，公司老板和高收入白領(lǐng)，教育程度高。

紐約

曼哈頓845 2nd Avenue

價(jià)格：639,000美元/4,153,500人民幣

面積 61.10平方米/657.68平方英尺

臥室和客廳的落地窗使屋內(nèi)陽(yáng)光充足，并且可以觀賞到美麗的城市景色。該建筑內(nèi)每層僅有兩家，有很好的私密性。樓頂還有個(gè)非常棒的全景樓臺(tái)。無(wú)論是投資還是自住，此處房產(chǎn)都是不二之選。因?yàn)樗吭碌木S持費(fèi)用和大樓的共同費(fèi)用還有稅費(fèi)都很有競(jìng)爭(zhēng)力。

紐約

曼哈頓248 East 31st Street #3B

價(jià)格：987,000美元/6,415,500人民幣

面積 117.00平方米/1259.39平方英尺

這間建于于1902年的公寓提供24小時(shí)安保巡邏及私人貨倉(cāng)，附近有便利商店及餐館，幾個(gè)街區(qū)之外就是紐約大學(xué)中心醫(yī)院。雖然房子不是全新，但在紐約曼哈頓區(qū)位置顯然占盡了優(yōu)勢(shì)。

倫敦

倫敦中心區(qū)河岸公寓

價(jià)格：60萬(wàn)英鎊/約600萬(wàn)人民幣

面積：50平方

這里是倫敦最古老、最核心的地區(qū)，恐怕也是地價(jià)最貴的地區(qū)，臨近地區(qū)非常繁華，海德公園附近都是皇親國(guó)戚貴族們和中東石油國(guó)的公子哥才有錢住的。這間公寓配有托兒所、汽車俱樂部、餐館、咖啡廳及健身房，戶型以一房和二房公寓為主。

泰國(guó)

Patana Garden

價(jià)格：1998 萬(wàn)泰銖/420萬(wàn)人民幣

面積：350平方米

該別墅位于素坤威63/6巷的商業(yè)鬧市繁華區(qū)內(nèi)，為高級(jí)商住兩用公寓，面積約350平米。17層，一層一戶，豪華裝修。帶四室兩廳五衛(wèi)，傭人房。寬大花園涼臺(tái)，風(fēng)景宜人。安保泳池健身房一應(yīng)俱全。樓下國(guó)際幼兒園和國(guó)際學(xué)校。巷口超市中西泰餐館俱全，居家辦公首選。

泰國(guó)

The Emporio Place

價(jià)格：2064 萬(wàn)泰銖/433萬(wàn)人民幣

面積：160平方米

該間復(fù)式3個(gè)臥室公寓。該間公寓面向sukhumvit24巷，可步行到Phronpom捷運(yùn)站及Emporium商場(chǎng)。有6米高的屋頂。整套公寓若簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用僅僅是1.5萬(wàn)每平米，不含電器費(fèi)。

新加坡

史蒂文：6B Stevens Close（期房，2014年交房）

價(jià)格：150萬(wàn)新幣起/約750萬(wàn)人民幣

面積：76平方米

此項(xiàng)目位于新加坡最受歡迎的富人住宅區(qū)第10區(qū)，是出名的學(xué)園區(qū)，區(qū)內(nèi)名校林立，特別是新加坡國(guó)立大學(xué)和新加坡義安理工學(xué)院。 也被稱為新加坡的綠色之地，武吉知馬自然保護(hù)區(qū)和新加坡植物園位于區(qū)內(nèi)。

香港

新時(shí)代廣場(chǎng)：香港新界元朗街

價(jià)格：600萬(wàn)港元起/約490萬(wàn)人民幣

面積：約80平方

第4篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

一、旅游地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

任何投資行為都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，旅游地產(chǎn)投資不僅具備一般投資風(fēng)險(xiǎn)，還需要面臨更多其他形式的風(fēng)險(xiǎn)，具體來(lái)說(shuō)：

（一）決策失誤

就本質(zhì)來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)是戰(zhàn)略性投資，前期投入較大，回收期相對(duì)較長(zhǎng)，因此風(fēng)險(xiǎn)影響因素具有復(fù)雜性。一般來(lái)說(shuō)，該行業(yè)對(duì)投資者要求較高，投資者必須要具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，才能夠更好地參與運(yùn)營(yíng)，否則一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將直接使企業(yè)陷入困境。決策失誤主要體現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期、環(huán)境及方式三個(gè)方面，其中市場(chǎng)預(yù)期受目標(biāo)群體的接受度等影響，而投資環(huán)境則受政府政策等因素的影響。投資決策是一個(gè)綜合過程，企業(yè)管理者需要充分考慮多方面影響因素，進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，避免因考慮不周而引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

（二）選擇風(fēng)險(xiǎn)

地理位置、交通條件不同，會(huì)給旅游地產(chǎn)投資帶來(lái)地段選擇風(fēng)險(xiǎn)。如地產(chǎn)對(duì)自然環(huán)境要求較高，旅游地產(chǎn)除了要關(guān)注一般地產(chǎn)需要關(guān)注的要點(diǎn)，還需要選擇獨(dú)特的自然環(huán)境，吸引更多游客，要始終堅(jiān)持保護(hù)生態(tài)環(huán)境第一，旅游開發(fā)第二的經(jīng)營(yíng)理念，不能夠因?yàn)檫^度不當(dāng)開發(fā)而對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生破壞性的消極影響。同時(shí)旅游地產(chǎn)對(duì)環(huán)境變化較為敏感，環(huán)境是旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展主要因素，只有實(shí)現(xiàn)對(duì)生態(tài)環(huán)境的合理保護(hù)，才能夠增強(qiáng)游客的第一印象，形成二次消費(fèi)，并做好口碑宣傳。如果在經(jīng)營(yíng)管理過程中，旅游地產(chǎn)依靠的景區(qū)長(zhǎng)期超負(fù)荷承載了無(wú)法承載的客流，勢(shì)必會(huì)對(duì)環(huán)境造成生態(tài)環(huán)境的破壞，促使旅游地產(chǎn)投資面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營(yíng)管理專門人才短缺或管理不善

不同于一般地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)特點(diǎn)具有其特殊性，如承載力不同，旅游地產(chǎn)在滿足基本居住需求的同時(shí)，還體現(xiàn)旅游觀光休閑度假的特點(diǎn)；另外，針對(duì)消費(fèi)需求，旅游地產(chǎn)不但吸引養(yǎng)老、度假人群關(guān)注，還會(huì)吸引專業(yè)地產(chǎn)投資者，進(jìn)一步擴(kuò)大了目標(biāo)群體范圍。旅游地產(chǎn)自概念策劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃等方面都會(huì)對(duì)投資者提出較高要求，其中最為關(guān)鍵的就是運(yùn)營(yíng)管理方面，需要既懂得旅游知識(shí)、地產(chǎn)知識(shí)又擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)合型人才，才能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是人才市場(chǎng)上，這種復(fù)合型人才少之又少，進(jìn)一步增加了旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

（一）重視可行性調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查作為旅游地產(chǎn)投資的首要環(huán)節(jié)，其落實(shí)效果好壞直接決定投資成功與否。為了能夠全面、系統(tǒng)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，在投資前應(yīng)積極開展可行性調(diào)查，減少不確定因素對(duì)投資產(chǎn)生的消極影響。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)明確區(qū)域規(guī)劃及定位，并充分考察風(fēng)景區(qū)輻射區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)深入調(diào)查交通等相關(guān)配套設(shè)施完善程度，然后確定目標(biāo)市場(chǎng)[2]。在此過程中，只有選擇科學(xué)的項(xiàng)目區(qū)位、融資方式，才能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從根本上避免潛在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。如我們可以充分利用總成本與銷售量、利潤(rùn)三者之間的線性關(guān)系，運(yùn)用本量利分析法對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目方案的估算，重視對(duì)項(xiàng)目投資的可行性分析，不僅能夠幫助我們有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還能夠盡可能提高旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）采取多元方法分散風(fēng)險(xiǎn)

首先，規(guī)范和強(qiáng)化旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，投資者應(yīng)與較高資質(zhì)的建設(shè)單位建立合作關(guān)系，將建設(shè)工期、清單報(bào)價(jià)等標(biāo)準(zhǔn)制定出來(lái)，不僅能夠有效縮短工期，還能夠提高施工有效性，更好地控制好項(xiàng)目開發(fā)成本。另外，選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)單位與施工單位，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作正常有序開展。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，我們應(yīng)嚴(yán)格控制各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)，落實(shí)好事前、事中及事后全過程管理，從多方面多角度實(shí)現(xiàn)對(duì)旅游地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面監(jiān)督和控制。

其次，為了能夠最大程度上降低旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，可以同時(shí)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分流處理，減少由于一個(gè)項(xiàng)目的失敗而使投資者承受整體更大的打擊。

最后，旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)綜合考慮各方面影響因素，構(gòu)建一個(gè)健全、完善的風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，為開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)健康運(yùn)行提供強(qiáng)大支持。

（三）提高經(jīng)營(yíng)管理水平

投資者應(yīng)積極咨詢專業(yè)酒店管理公司或管理咨詢公司，為日后旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展指明發(fā)展方向，同時(shí)借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，兼顧對(duì)內(nèi)培養(yǎng)與對(duì)外招聘兩個(gè)方面，為企業(yè)輸入更多復(fù)合型經(jīng)營(yíng)管理人才，提高經(jīng)營(yíng)管理有效性。為了能夠提升經(jīng)營(yíng)效果，還應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)主要目標(biāo)群體，采取多元化運(yùn)作方式，或者通過聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷公司營(yíng)銷業(yè)務(wù)，擴(kuò)大自身影響力，樹立良好的品牌信譽(yù)，通過良好的口碑實(shí)現(xiàn)吸引更多的消費(fèi)者。

單純依靠投資者自身力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)借助地方政府力量，充分挖掘項(xiàng)目提供的經(jīng)營(yíng)資源，探索多元化多角度投資經(jīng)營(yíng)管理模式為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多更廣的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

第5篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

（一）高凈值家庭人數(shù)激增

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2013年底，我國(guó)個(gè)人可投資資產(chǎn)總額達(dá)到73萬(wàn)億元，與上年同比增長(zhǎng)約19%。目前，我國(guó)高凈值家庭所擁有的可投資資產(chǎn)總額為33萬(wàn)億元人民幣。從區(qū)域分布看，北上廣地區(qū)高凈值家庭戶數(shù)最多，遼、蘇、閩等東部沿海省份緊隨其后。

（二）家族企業(yè)進(jìn)入財(cái)富傳承期

改革開放、實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三十多年后，我國(guó)第一代創(chuàng)業(yè)者的發(fā)展周期已經(jīng)到了向第二代交班的時(shí)候。隨著高凈值人士年齡的逐漸增大，子女已具備了接班能力，對(duì)財(cái)富的傳承需求越來(lái)越多。同時(shí)，目前世界各國(guó)普遍征收遺產(chǎn)稅，我國(guó)征收的呼聲也越來(lái)越高，避稅籌劃等意識(shí)的提升也推動(dòng)了對(duì)財(cái)產(chǎn)信托需求的提高。2013年《中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，在高凈值人士中，三分之一有財(cái)富傳承規(guī)劃的考慮，而超高凈值人群的這一比例更高，達(dá)到近半數(shù)。根據(jù)《中國(guó)家族企業(yè)發(fā)展報(bào)告》，我國(guó)的家族治理企業(yè)在未來(lái)五到十年內(nèi)，將迎來(lái)一輪大規(guī)模的家族傳承潮。隨著第一代創(chuàng)業(yè)者年齡的增長(zhǎng)，逾300萬(wàn)家家族企業(yè)面臨接班人的問題，預(yù)計(jì)傳承的財(cái)富值為4萬(wàn)億元到7萬(wàn)億元。如何平穩(wěn)順利地傳承財(cái)富，并且實(shí)現(xiàn)保值增值，是高凈值人士普遍面臨的問題。因此，如何順利傳承數(shù)額巨大的家族財(cái)富，不僅是亟待解決的社會(huì)難題，對(duì)于信托業(yè)也是一個(gè)巨大的商機(jī)。對(duì)財(cái)產(chǎn)傳承類信托產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，蘊(yùn)含著一個(gè)非常廣闊的市場(chǎng)。

（三）遺產(chǎn)信托市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大潛力

除了高凈值人群傳承常規(guī)財(cái)產(chǎn)的需求，保險(xiǎn)信托市場(chǎng)也蘊(yùn)含巨大的潛力。根據(jù)過往責(zé)任事故的案例統(tǒng)計(jì)推斷，我國(guó)每年因被保險(xiǎn)人去世而涉及的保險(xiǎn)理賠金約兩萬(wàn)億元，如果信托機(jī)構(gòu)能夠開發(fā)出保險(xiǎn)類信托產(chǎn)品，那必然帶來(lái)巨大收益。總之，國(guó)外的家族財(cái)產(chǎn)傳承信托已經(jīng)有了成熟的發(fā)展，我們熟知的一些富豪，如洛克菲勒、希爾頓等都采用信托管理家族財(cái)富；我國(guó)雖然還處于起步階段，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家族財(cái)產(chǎn)傳承信托必然會(huì)成為人們尤其是高凈值人士普遍使用的財(cái)富傳承手段。

二、財(cái)產(chǎn)傳承類家族信托的業(yè)務(wù)模式

根據(jù)財(cái)產(chǎn)傳承類家族信托的運(yùn)作特點(diǎn)，可以將其劃分為四種典型的信托模式，即養(yǎng)老信托、子女保障信托、人壽保險(xiǎn)型信托、遺囑信托。

（一）養(yǎng)老信托模式

從目前我國(guó)政府管理的養(yǎng)老基金的情況來(lái)看，政府作為養(yǎng)老基金的管理人是不太理想的。一是因?yàn)檎谫Y金管理上存在監(jiān)管不嚴(yán)、容易滋生腐敗的問題；二是政府在投資方面態(tài)度謹(jǐn)慎，不如金融機(jī)構(gòu)專業(yè)，財(cái)富增值能力低。因此筆者建議可以引入信托的模式來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老基金的管理，這就克服了上述問題。信托公司一是作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以采用多種投資工具進(jìn)行廣泛投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值；二是信托公司與其他金融機(jī)構(gòu)相比，更適合做實(shí)業(yè)投資，這就更能保證資金的多元化投資，提高資金運(yùn)用的安全性，從而保證個(gè)人賬戶基金在較為安全的投資環(huán)境中獲得相較于存款和購(gòu)買國(guó)債更高的收益；三是采用這種方式在管理成本上相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)適中，也能達(dá)到財(cái)富保值增值的效果。因此，我國(guó)個(gè)人養(yǎng)老基金應(yīng)該盡快實(shí)現(xiàn)信托化運(yùn)作，通過建立個(gè)人賬戶信托平臺(tái)來(lái)保證運(yùn)作效率。當(dāng)然，隨著我國(guó)老齡化問題的嚴(yán)重程度越來(lái)越大，政府也應(yīng)該積極支持養(yǎng)老基金信托的發(fā)展，建立養(yǎng)老基金運(yùn)作和監(jiān)管體系，這是保證其順利發(fā)展的前提。養(yǎng)老信托模式的目標(biāo)客戶是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但又由于各種原因無(wú)法得到家庭有效照顧的高凈值中老年人。

（二）子女保障信托模式

信托可以分成增值管理型和非增值管理型兩類。現(xiàn)在大眾普遍了解和關(guān)注的多為以賺錢為目的的增值管理型信托。但是，對(duì)于高凈值人士而言，他們本身可能就具備比信托機(jī)構(gòu)更強(qiáng)的賺錢能力，如何管理和運(yùn)用錢是信托機(jī)構(gòu)更擅長(zhǎng)，也是委托人更關(guān)心的。對(duì)于設(shè)立子女保障信托的高凈值人士來(lái)說(shuō)，最主要的目的不是為了財(cái)產(chǎn)的增值，而是為子女的成長(zhǎng)和發(fā)展做好安排。高凈值人士希望能有優(yōu)秀的繼承人，使得辛苦積累的財(cái)富能夠繼續(xù)傳承，但是對(duì)于繼承者來(lái)說(shuō)，財(cái)富可能使他們的成長(zhǎng)變得更為復(fù)雜。父母長(zhǎng)輩通過為子女設(shè)立保障信托，將部分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)交由受托人，由其按信托協(xié)議分期定額向子女支付生活、教育或其他費(fèi)用。這樣不僅能保證子女不被巨額財(cái)富影響，有較為健康的成長(zhǎng)環(huán)境，也能防止一旦出現(xiàn)離婚的狀況，由于向子女支付撫養(yǎng)費(fèi)而遭到子女監(jiān)護(hù)方惡意侵吞的可能。

（三）遺囑信托模式

遺囑信托是一種財(cái)產(chǎn)管理制度，是指立遺囑人于遺囑中載明將其全部財(cái)產(chǎn)或一部分，在其死亡后信托于受托人，使受托人依信托本旨，為遺囑中所指定受益人分配財(cái)產(chǎn)。委托人設(shè)立遺囑信托的目的一般是希望在其死亡后，通過信托延續(xù)其個(gè)人意志，確保遺產(chǎn)可以依照其生前的規(guī)劃來(lái)運(yùn)用，使受益人能夠享受到信托財(cái)產(chǎn)的利益。具體來(lái)說(shuō)包括：第一，遺產(chǎn)按照其意愿分配給各繼承人，妥善照顧好存活人的生活，同時(shí)自己的財(cái)產(chǎn)在傳承過程中不會(huì)被稀釋；第二，在后代無(wú)意或無(wú)能力或暫時(shí)無(wú)法繼承自己的事業(yè)時(shí)自己的事業(yè)能得以延續(xù)；第三，實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)保值增值。遺囑信托模式的目標(biāo)客戶是擁有自己家族產(chǎn)業(yè)的高凈值人士，希望自己在去世后該產(chǎn)業(yè)仍能可持續(xù)發(fā)展，避免因繼承人之間的析產(chǎn)或者無(wú)法勝任而對(duì)家族產(chǎn)業(yè)造成不利影響。

（四）人壽保險(xiǎn)信托模式

人壽保險(xiǎn)信托是指將理賠金作為信托標(biāo)的物，被保險(xiǎn)人通過與信托機(jī)構(gòu)簽訂信托協(xié)議，當(dāng)理賠發(fā)生時(shí)，保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)金直接交付予信托公司，由信托公司按照信托協(xié)議對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)用，并按協(xié)議將財(cái)產(chǎn)分配給受益人。人壽保險(xiǎn)信托的客戶是在保險(xiǎn)公司投保死亡保險(xiǎn)的客戶。具體來(lái)說(shuō)，人壽保險(xiǎn)信托的使用客戶包括：受益人是未成年人或身心不健全者、被保險(xiǎn)人是家族企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、購(gòu)買巨額人壽保險(xiǎn)的投保人以及具有遺產(chǎn)規(guī)劃動(dòng)機(jī)的群體。

三、財(cái)產(chǎn)傳承類家族信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（一）養(yǎng)老信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要素分析

1.業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)

委托人通過和信托機(jī)構(gòu)簽訂信托協(xié)議，將財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人按照委托人需求，為其制訂養(yǎng)老計(jì)劃，計(jì)劃中包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安排、醫(yī)療以及去世后的喪葬事宜等；同時(shí)運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值，在委托人死亡后遵循遺愿對(duì)財(cái)富進(jìn)行分配處置。在財(cái)產(chǎn)管理的運(yùn)營(yíng)上，可以采取以下模式：委托人成立個(gè)人賬戶基金委員會(huì)，該委員會(huì)負(fù)責(zé)和信托公司簽訂協(xié)議，將個(gè)人賬戶資金信托給信托公司，由其管理運(yùn)營(yíng)。這樣可以大大保證委托人的權(quán)益。（1）委托人將信托資金繳付給個(gè)人賬戶基金管理委員會(huì)。（2）個(gè)人賬戶基金委員會(huì)將資金交由信托機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，并負(fù)責(zé)支付信托費(fèi)用。（3）信托公司通過投資運(yùn)營(yíng)，獲得收益，并通過信托合同中的費(fèi)用協(xié)定，由受益人享受收益所得。（4）設(shè)置個(gè)人賬戶基金監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督個(gè)人賬戶基金委員會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)監(jiān)督個(gè)人賬戶運(yùn)行全過程。（5）銀監(jiān)會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)信托資金進(jìn)入資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)以及產(chǎn)品市場(chǎng)的監(jiān)督。

2.要素設(shè)計(jì)

（1）委托人和受益人。根據(jù)委托人和受益人是否相同，可以劃分為自益養(yǎng)老信托和他益養(yǎng)老信托。自益養(yǎng)老信托是指委托人和受益人為同一人，信托目的是為了保障自身的養(yǎng)老問題；他益養(yǎng)老信托是指信托的委托人和受益人不是同一人。委托人同時(shí)以自己和他人的利益設(shè)立的養(yǎng)老保障信托，一般認(rèn)為是他益養(yǎng)老保障信托。此種分類的意義在于，現(xiàn)實(shí)生活中設(shè)立養(yǎng)老保障信托，不僅本人可以作為委托人本人受益，自己為自己的養(yǎng)老做籌劃，同時(shí)其配偶、子女、親屬、朋友、所屬機(jī)構(gòu)等都可以作為委托人，有利于滿足老齡者及其相關(guān)義務(wù)人財(cái)產(chǎn)流動(dòng)取向和應(yīng)用價(jià)值定位的意愿，為增進(jìn)老年人福祉提供信托渠道。（2）信托標(biāo)的物。目前大多數(shù)的資產(chǎn)都可以作為養(yǎng)老信托的標(biāo)的物進(jìn)行信托，現(xiàn)金、不動(dòng)產(chǎn)、古董、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等都屬于該范疇。（3）個(gè)人賬戶基金委員會(huì)。該組織由委托人設(shè)立，主要負(fù)責(zé)信托的各項(xiàng)具體事務(wù)，包括通過信托方式將資金交由信托公司投資運(yùn)營(yíng)，以及向信托公司支付費(fèi)用等。（4）個(gè)人賬戶基金監(jiān)督委員會(huì)。指專門監(jiān)督個(gè)人賬戶運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，主要成員應(yīng)包括社會(huì)賢達(dá)人士和家族成員等，社會(huì)人士應(yīng)占較大比例。（5）信托期限。可由委托人與信托公司商議決定合同生效和失效日期。失效日期可規(guī)定為受益人去世后財(cái)產(chǎn)處理分配完畢的日期。（6）信托費(fèi)用。可以由委托人和信托公司商議決定費(fèi)用支付形式。第一種是年費(fèi)方式，一年一繳納，按信托資金數(shù)目抽取一定比例；第二種是按收益收費(fèi)，可以按投資收益抽取一定比例信托費(fèi)用。由于養(yǎng)老信托的特殊性，信托期限不定，不推薦一次性繳納費(fèi)用的方式。

（二）子女保障信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要素分析

按照客戶的目的不同，可以將子女保障信托分為不同的業(yè)務(wù)類型。

1.有多名子女的家族

高凈值人士家族往往子女?dāng)?shù)目較多，使用子女信托不僅能夠保證每個(gè)子女的教育、生活、醫(yī)療需求，更重要的是能夠避免子女因?yàn)樨?cái)產(chǎn)繼承引發(fā)矛盾和糾紛。方式包括兩種：一種是為每一個(gè)子女建立單獨(dú)的信托計(jì)劃；第二種是在每一個(gè)信托計(jì)劃中規(guī)定每個(gè)孩子的具體受益分配。（1）信托期限：由委托人與受托人共同商議決定，規(guī)定子女受益的時(shí)間，比如：未成年的時(shí)候就開始還是成年后才可以。（2）信托費(fèi)用：可以由委托人和信托公司商議決定費(fèi)用支付形式。第一種是年費(fèi)方式，一年一繳納，按信托資金數(shù)目抽取一定比例費(fèi)用；第二種是按收益收費(fèi)，可以按投資收益抽取一定比例信托費(fèi)用；第三種是一次性繳納信托費(fèi)用。（3）信托標(biāo)的物：可以使用資金、股權(quán)、債權(quán)、房地產(chǎn)等進(jìn)行信托；可以不進(jìn)行投資理財(cái)，信托公司只履行管理分配財(cái)產(chǎn)的職能；也可以委托受托人進(jìn)行穩(wěn)健性的投資理財(cái)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值。（4）受益人：受益人為委托人指定的子女，委托人可以規(guī)定受益人的分配比例和順序；受益人的權(quán)利在信托計(jì)劃中應(yīng)有規(guī)定，即其使用信托基金的支出范圍；受益人的獲益方式在計(jì)劃中也應(yīng)有所體現(xiàn)，如其從信托基金中獲取收益的頻次、數(shù)額等；信托計(jì)劃中可規(guī)定子女出現(xiàn)哪些行為后就不得獲得收益。（5）監(jiān)管：設(shè)立監(jiān)督委員會(huì)，由社會(huì)賢達(dá)人士和委托人共同擔(dān)任委員，監(jiān)督信托運(yùn)作情況。

2.子女不具有理財(cái)能力

每個(gè)家族都不能保證有優(yōu)秀或者適合的子女作為下一代創(chuàng)業(yè)者管理好家族財(cái)富，因此，可以通過設(shè)立子女信托，將大筆資產(chǎn)信托給信托機(jī)構(gòu)，由受托人按照信托計(jì)劃向子女按時(shí)按額度支付生活費(fèi)用。更有考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)者，還可以設(shè)立隔代子女信托保障孫子女輩的生活。要素設(shè)計(jì)等與上述信托較為相似，不再贅述。

3.留學(xué)子女保障信托

中國(guó)目前海外留學(xué)生人數(shù)逐年增多，是一個(gè)消費(fèi)能力較高的龐大群體，對(duì)于年輕的子女而言，由于缺乏監(jiān)護(hù)和自律能力，非常容易出現(xiàn)高昂生活費(fèi)管理不善的問題。因此，他們的父母可以通過設(shè)立信托幫助留學(xué)生管理財(cái)產(chǎn)，既保證了生活，又不會(huì)產(chǎn)生財(cái)富被揮霍一空的后果。目前國(guó)內(nèi)還沒有這種信托業(yè)務(wù)，有此類需求的父母會(huì)求助于境外的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)會(huì)按照委托人的要求管理財(cái)產(chǎn)，給子女發(fā)放必要費(fèi)用，同時(shí)進(jìn)行一些穩(wěn)健性的投資。因此，如果一旦國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)把握好商機(jī)，推出此類產(chǎn)品，必然能填補(bǔ)空白，獲取巨大收益。該類信托產(chǎn)品的期限一般較短，受益人留學(xué)停止后就可以停止。該信托相對(duì)來(lái)說(shuō)標(biāo)的物數(shù)額較小，可以設(shè)立一個(gè)集合信托計(jì)劃，以便集聚資金，進(jìn)行投資。

（三）遺囑信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要素分析

1.委托人生前與信托公司簽訂信托協(xié)議或?qū)⑿磐袟l款落在遺囑中，提出自己的遺產(chǎn)繼承和財(cái)富管理需求，明確信托目的和信托期限。

遺囑信托生效時(shí)間通常與遺囑生效時(shí)間一致，即委托人死亡。伴隨遺囑信托的生效，信托財(cái)產(chǎn)從委托人處委托移交給信托公司，信托公司根據(jù)被繼承人提出的需求設(shè)計(jì)遺囑信托架構(gòu)，主要包括財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用方式及時(shí)間安排、受益人安排等，滿足委托人財(cái)富繼承和管理的需要，并忠于委托人的意圖，遵循受益人利益最大化原則，恪盡職守，延續(xù)委托人的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)信托目的。委托人死亡之時(shí)遺囑生效，不再享有包括信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)在內(nèi)的任何民事行為能力，因此相對(duì)于其他信托類型，委托人的權(quán)利是非常有限的。

2.信托公司根據(jù)信托協(xié)議管理、運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)

并按約定定期向繼承人支付信托財(cái)產(chǎn)增值收益，信托結(jié)束時(shí)一次性返還信托財(cái)產(chǎn)本金或信托存續(xù)期間按約定分批返還信托財(cái)產(chǎn)本金給繼承人（無(wú)論屆時(shí)信托財(cái)產(chǎn)處于何種狀態(tài)），實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)在受托人與繼承人之間的流轉(zhuǎn)；同時(shí)在信托存續(xù)期間定期或應(yīng)要求向繼承人提供信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和收支情況報(bào)告，接受監(jiān)督，配合其監(jiān)督檢查。在受托人不盡職等情況下，繼承人可解除受托人。

3.委托人、受益人與信托監(jiān)察人的關(guān)系。

信托監(jiān)察人是為了維護(hù)受益人利益而設(shè)置的，信托監(jiān)察人與委托人及受益人的關(guān)系類似于監(jiān)事會(huì)與股東之間的關(guān)系，是委托履行監(jiān)督職能與被委托的關(guān)系。信托監(jiān)察人通常由財(cái)產(chǎn)被繼承人或者受益人指定，并接受其委托代為監(jiān)督信托公司執(zhí)行信托協(xié)議的行為和效果，以及行使某些權(quán)利，如受托人處置信托財(cái)產(chǎn)不當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，代委托人或受益人提訟等。信托監(jiān)察人執(zhí)行監(jiān)督職能時(shí)遵循受益人利益最大化的原則，并就監(jiān)督情況向受益人或生前代遺囑信托的委托人匯報(bào)。

（四）人壽保險(xiǎn)型信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要素分析

保單被保險(xiǎn)人可以通過與信托機(jī)構(gòu)簽訂信托協(xié)議，將保險(xiǎn)賠償金作為標(biāo)的物進(jìn)行信托，在被保人去世后，由受托人出面負(fù)責(zé)和保險(xiǎn)公司辦理賠償事宜，運(yùn)用和管理獲得的理賠金，并按照信托協(xié)議向受益人支付收益。這種信托產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)一是由信托公司出面和保險(xiǎn)公司辦理賠償事宜，既省時(shí)省力，又能保障保險(xiǎn)人的合理權(quán)益；二是將保險(xiǎn)金進(jìn)行信托，既避免了受益人揮霍，也能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值增值。人壽保險(xiǎn)信托已經(jīng)在國(guó)外開展多年，成為國(guó)外人們最常使用的遺產(chǎn)避稅方式，也是人們最常使用的遺產(chǎn)規(guī)劃工具。目前我國(guó)已經(jīng)有征收遺產(chǎn)稅的趨勢(shì)，2010年我國(guó)新修訂的《中華人民共和國(guó)遺產(chǎn)稅暫行條例（草案）》，在不遠(yuǎn)的將來(lái)勢(shì)必要將被繼承人去世后遺留的財(cái)產(chǎn)作為征稅對(duì)象，向遺產(chǎn)繼承人征稅，因此，此方法將大有市場(chǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

第6篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情以及建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的總體要求，我國(guó)職工養(yǎng)老保障制度應(yīng)當(dāng)從傳統(tǒng)的以受益為基準(zhǔn)、養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付體制改革為基金預(yù)籌積累的個(gè)人帳戶制度，這已經(jīng)成為社會(huì)各界的普遍共識(shí)，并且在黨的十四屆三中全會(huì)《關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中也得到了比較明確的體現(xiàn)。《決定》明確指出，在職工養(yǎng)老保障問題上，要“實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌和個(gè)人帳戶相結(jié)合”。

對(duì)新參加工作的職工來(lái)講，通過個(gè)人帳戶進(jìn)行養(yǎng)老金預(yù)籌積累是沒有問題的。但無(wú)法回避的問題是，目前已經(jīng)離退休的職工沒有養(yǎng)老金積累，目前在職但在實(shí)施個(gè)人帳戶制度以前參加工作的老職工在過去的工作年限里也沒有養(yǎng)老金積累。而他們的養(yǎng)老問題又是必須予以保證的，因?yàn)榘凑张f體制下的低工資、高福利政策，他們的養(yǎng)老金已通過“預(yù)先扣除”轉(zhuǎn)化為過去的政府收入并凝固在國(guó)有資產(chǎn)當(dāng)中，政府則承擔(dān)對(duì)他們的養(yǎng)老保障義務(wù)。更進(jìn)一步講，舊體制形成了政府對(duì)老職工隱性養(yǎng)老金負(fù)債，這是必須償還的。

老職工養(yǎng)老金來(lái)源理論上可能的解決方式有二，一是實(shí)行“新人新辦法、老人老辦法”，即對(duì)新職工實(shí)施基金積累的個(gè)人帳戶制度，對(duì)老職工則繼續(xù)通過現(xiàn)收現(xiàn)付的辦法，讓目前的企業(yè)和年輕職工繳費(fèi)解決；二是由政府統(tǒng)一對(duì)老職工的養(yǎng)老金來(lái)源作出專門處理。

實(shí)行“新人新辦法、老人老辦法”問題很大。第一，對(duì)老職工負(fù)有養(yǎng)老保障責(zé)任（事實(shí)上是負(fù)債）的是政府，因此，如果政府不承擔(dān)責(zé)任，轉(zhuǎn)而繼續(xù)讓年輕職工承擔(dān)義務(wù)是不合理的。第二，即使不考慮合理性問題，僅從財(cái)務(wù)上看，也行不通。目前在全國(guó)范圍內(nèi)，已退休職工的退休金大約占在職職工工資總額的16—18%，隨著今后更多老職工進(jìn)入退休年齡，這種負(fù)擔(dān)比例還會(huì)進(jìn)一步提高。如果通過企業(yè)繳費(fèi)完成對(duì)“新人”進(jìn)行養(yǎng)老金積累和對(duì)“老人”養(yǎng)老的雙重任務(wù)。即使考慮新制度中的個(gè)人繳費(fèi)因素，所需的企業(yè)繳費(fèi)占職工工資總額的比重也要達(dá)30%左右。這是企業(yè)無(wú)法承受的。

因此，要想真正實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障體制轉(zhuǎn)軌，必須對(duì)老職工的養(yǎng)老金來(lái)源作出專門處理，即由政府統(tǒng)一償還舊體制形成的對(duì)中老年職工的養(yǎng)老金負(fù)債。根據(jù)智利等國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，順利實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵就在于由政府妥善解決了舊體制遺留的中老年職工的養(yǎng)老金權(quán)益問題。否則，轉(zhuǎn)軌無(wú)法進(jìn)行。

二、1995年3月的改革方案無(wú)法實(shí)現(xiàn)《決定》提出的改革目標(biāo)

為落實(shí)《決定》提出的改革要求，1995年3月，國(guó)務(wù)院了《關(guān)于深化企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的通知》，并同時(shí)出臺(tái)了兩個(gè)具體操作方案，即實(shí)施辦法之一和實(shí)施辦法之二。

方案一的特點(diǎn)是要為在職職工全面建立個(gè)人帳戶，職工退休后的養(yǎng)老金計(jì)發(fā)比較嚴(yán)格地與個(gè)人帳戶儲(chǔ)存額相對(duì)應(yīng)。對(duì)于實(shí)施個(gè)人帳戶制度以前參加工作的職工，該辦法實(shí)施前的工作年限視同繳費(fèi)年限，至退休時(shí)，“以個(gè)人帳戶中的儲(chǔ)存額推算出全部工作年限的儲(chǔ)存額”。已退休職工的養(yǎng)老金通過企業(yè)另行繳納一定比例的費(fèi)用形成統(tǒng)籌基金解決，給付標(biāo)準(zhǔn)按照改革前老辦法執(zhí)行。

方案二只設(shè)計(jì)了一個(gè)比例不大的個(gè)人帳戶。目前在職職工退休后的養(yǎng)老金計(jì)發(fā)分為三部分，一是社會(huì)性養(yǎng)老金，按照職工所在地職工平均工資的一定比例計(jì)發(fā)；二是繳費(fèi)性養(yǎng)老金，個(gè)人和企業(yè)繳費(fèi)每滿全年，按繳費(fèi)工資基數(shù)的一定比例計(jì)發(fā)；三是個(gè)人帳戶養(yǎng)老金，對(duì)應(yīng)于個(gè)人帳戶儲(chǔ)存額。其中前兩項(xiàng)養(yǎng)老金來(lái)自于“統(tǒng)籌”。已退休職工的養(yǎng)老金則全部來(lái)自于“統(tǒng)籌”。與方案一類似，實(shí)施個(gè)人繳費(fèi)制度前參加工作的職工，連續(xù)工齡視同繳費(fèi)年限。

兩個(gè)操作方案的設(shè)計(jì)思想、內(nèi)容等是存在較大差異的，但有一個(gè)非常突出的共同點(diǎn)：老職工的養(yǎng)老金來(lái)源都是要通過當(dāng)期的企業(yè)“統(tǒng)籌繳費(fèi)”解決。

根據(jù)前文分析，在老職工的養(yǎng)老金來(lái)源不進(jìn)行特殊處理的情況下，要想實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障制度的轉(zhuǎn)軌是根本不可能的。從兩方案的實(shí)際運(yùn)行結(jié)果看，與真正意義上的個(gè)人帳戶制度大相徑庭，個(gè)人帳戶普遍為空帳戶，基金積累也不可能形成。

由于目前離退休人員的養(yǎng)老金沒有來(lái)源，要通過企業(yè)“統(tǒng)籌繳費(fèi)”解決，但在實(shí)際上，在企業(yè)開始為在職職工進(jìn)行個(gè)人帳戶積累的情況下，已不可能再承擔(dān)過高的“統(tǒng)籌繳費(fèi)”以支付目前退休人員的實(shí)際養(yǎng)老金需要。而老職工的養(yǎng)老金又是必須支付的，所以，唯一的辦法只能是挪用目前已進(jìn)入在職職工個(gè)人帳戶的養(yǎng)老金。這在方案一中表現(xiàn)得最為突出。其更一步結(jié)果是，不僅實(shí)施個(gè)人帳戶制度以前參加工作的職工存在“空帳”問題，已經(jīng)按規(guī)定繳費(fèi)的個(gè)人帳戶也因?yàn)橘Y金被挪用而無(wú)法積累。盡管有關(guān)方面在無(wú)可奈何的情況下提出要進(jìn)行所謂“基金部分積累”。但由于支付已退休人員養(yǎng)老金的壓力巨大，又不可能無(wú)限制地提高企業(yè)繳費(fèi)水平，因而在事實(shí)上基金積累的數(shù)量極為有限。至1996年底，全國(guó)養(yǎng)老金歷年滾存節(jié)余為580億元，尚不到1996年當(dāng)年養(yǎng)老金支付額的一半。而且，其中還有相當(dāng)大部分是1995年改革以前所剩余的。

由于個(gè)人帳戶中沒有資金，待目前在職職工退休時(shí)，他們的養(yǎng)老金來(lái)源就又成了問題，出路只能是繼續(xù)挪用下一代人的個(gè)人帳戶資金，拆東墻補(bǔ)西墻，使空帳戶一代一代往下轉(zhuǎn)。

三、“空帳”運(yùn)行無(wú)法支撐下去 ，有關(guān)功能目標(biāo)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)

1995年3月的改革方案不僅未能建立真正意義上的個(gè)人帳戶制度，從實(shí)際運(yùn)行情況看，也是很難支撐下去的。

由于已退休職工的退休金支付壓力巨大，再加上因管理體制問題導(dǎo)致的高昂成本，養(yǎng)老金繳費(fèi)率（企業(yè)繳納的養(yǎng)老金占企業(yè)職工工資總額的比重）普遍很高，絕大部分地區(qū)都在20%以上，個(gè)別地區(qū)則接近30%，許多企業(yè)無(wú)力繳納或以各種方式拒繳。綜合各種調(diào)查結(jié)果，近期各地養(yǎng)老金的收繳率（實(shí)際收繳額占應(yīng)收繳數(shù)額的比例）在1996年竟降至50—60%。為了維持統(tǒng)籌體系的運(yùn)轉(zhuǎn)，一些地方不得不進(jìn)一步提高繳費(fèi)率，進(jìn)而形成一種惡性循環(huán)。

需要指出的是，在以養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付為資金籌集模式的舊體制中，對(duì)職工的養(yǎng)老金負(fù)債是一種隱性負(fù)債，而空帳戶形成的則是政府對(duì)職工的明確負(fù)債，負(fù)債規(guī)模也更具有剛性。對(duì)這種負(fù)債也沒有任何對(duì)其他人的債權(quán)來(lái)保證，因此是非常危險(xiǎn)的。

由于體制本身存在缺陷，很多預(yù)期的功能目標(biāo)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。首先，國(guó)有企業(yè)負(fù)擔(dān)問題得不到有效緩解。不僅那些老職工多、負(fù)擔(dān)重的困難企業(yè)未能走出困境，很多原本負(fù)擔(dān)較輕的企業(yè)也由于統(tǒng)籌壓力而不堪重負(fù)；此外，由于統(tǒng)籌層次低，不同地區(qū)之間企業(yè)負(fù)擔(dān)不均衡問題也很突出。其次，覆蓋全社會(huì)的統(tǒng)一的社會(huì)保障體系難以建立，無(wú)法為改革和發(fā)展提供保證。目前有關(guān)部門和各級(jí)地方政府都試圖將現(xiàn)行保障體系的覆蓋范圍擴(kuò)大至非公有制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，但收效甚微，其根本的原因在于，在政府不能明確償還對(duì)老職工養(yǎng)老金負(fù)債的情況下，擴(kuò)大覆蓋范圍存在明顯的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁特征，以致于非公有制企業(yè)普遍難以接受，養(yǎng)老保障體系仍只能局限在公有制經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)。這不僅不利于各種經(jīng)濟(jì)成份的共同發(fā)展、平等競(jìng)爭(zhēng)和統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)的形成，也嚴(yán)重制約著當(dāng)前的國(guó)有企業(yè)改革和國(guó)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，諸如破產(chǎn)兼并、富余人員分離等難以有效進(jìn)行，企業(yè)職能無(wú)法有效轉(zhuǎn)換。第三，由于

無(wú)法真正形成基金積累，難以為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是資本市場(chǎng)發(fā)育作出貢獻(xiàn)；第四，無(wú)法有效解決老有所養(yǎng)，社會(huì)穩(wěn)定問題。僅從目前國(guó)有企業(yè)的現(xiàn)實(shí)看，因企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，養(yǎng)老金收支困難，退休職工養(yǎng)老金拖欠問題已相當(dāng)普遍，在許多地方已成為嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。

回避償還對(duì)老職工的養(yǎng)老金負(fù)債的一個(gè)重要考慮因素是不想讓政府承擔(dān)過多的經(jīng)濟(jì)壓力。然而，當(dāng)現(xiàn)行體制無(wú)法正常發(fā)揮功能時(shí)，必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只能是各級(jí)政府。事實(shí)上，目前在不少地區(qū)，地方政府已經(jīng)開始面對(duì)維持職工生活的巨大經(jīng)濟(jì)壓力和相關(guān)的政治與社會(huì)壓力。

四、1997年的改進(jìn)措施及其局限性

鑒于1995年改革以來(lái)面臨的問題，勞動(dòng)部、國(guó)家體改委等政府職能部門經(jīng)過協(xié)商，于近期形成一個(gè)改進(jìn)方案，并報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)于1997年8月公布。統(tǒng)一后方案的要點(diǎn)是：按職工工資的11%建立個(gè)人帳戶，其中個(gè)人繳費(fèi)率1997年不得低于本人工資的4%，1998年起每?jī)赡晏岣咭粋€(gè)百分點(diǎn)，最終達(dá)到本人繳費(fèi)工資的8%，個(gè)人帳戶的其余部分由企業(yè)繳費(fèi)劃入。隨著個(gè)人繳費(fèi)比例的提高，企業(yè)劃入的部分要逐步降至工資的3%；老職工的養(yǎng)老金由企業(yè)繳費(fèi)形成的社會(huì)統(tǒng)籌基金解決。企業(yè)繳費(fèi)率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，一般不得超過企業(yè)工資總額的20%（包括劃入個(gè)人帳戶的部分）。養(yǎng)老金支付分為兩部分，一是基礎(chǔ)養(yǎng)老金，標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)芈毠ど夏甓绕骄べY的20%；二是個(gè)人帳戶養(yǎng)老金，標(biāo)準(zhǔn)為個(gè)人帳戶累計(jì)儲(chǔ)存額除以120。個(gè)人繳費(fèi)年限累計(jì)不滿15年的，退休后不享受基礎(chǔ)養(yǎng)老金待遇，其個(gè)人帳戶儲(chǔ)存額一次性支付給本人。

圍繞上述基本框架，該改革方案還提出了其它一些措施，主要包括逐步擴(kuò)大覆蓋范圍、提高統(tǒng)籌層次以及改善基金經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督和管理等。

從統(tǒng)一制度、改善管理的角度看，較之于當(dāng)前多種具體實(shí)施方案并存，該方案顯然有所進(jìn)步。然而，從基本的養(yǎng)老制度模式看，仍然不準(zhǔn)備補(bǔ)償國(guó)家對(duì)老職工的社會(huì)保障欠帳，而是試圖繼續(xù)用“社會(huì)統(tǒng)籌”來(lái)解決老職工的社會(huì)保障費(fèi)用。因此，該“統(tǒng)一制度”方案僅僅是對(duì)當(dāng)前較為混亂的養(yǎng)老保障制度的一種修補(bǔ)方案。從其確定的“個(gè)人帳戶”比例和“社會(huì)統(tǒng)籌”比例看，則是前述方案一和方案二的折衷。

根據(jù)對(duì)1995年改革以來(lái)養(yǎng)老保障制度主要矛盾和問題的分析，不解決對(duì)老職工的養(yǎng)老金負(fù)債，真正意義上的個(gè)人帳戶制度是建立不起來(lái)的。

對(duì)于必然出現(xiàn)的空帳問題，有關(guān)方面的設(shè)想是通過提高個(gè)人和企業(yè)繳費(fèi)逐步將“空帳”充實(shí)。很顯然，在目前企業(yè)已不堪重負(fù)并且退休人員比例迅速增加的情況下，這只能是一種不切實(shí)際的幻想。此外，還有不少人寄希望于擴(kuò)大統(tǒng)籌的覆蓋面，將實(shí)施范圍擴(kuò)大到目前職工年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕的非公有制領(lǐng)域。這一思路的最大問題表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，如前所述，由于明顯存在負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁問題，這種努力很難實(shí)現(xiàn)；其二，即使使用強(qiáng)制手段使各種非公有制企業(yè)進(jìn)入統(tǒng)籌體系，也姑且不考慮這會(huì)對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生何種影響，一個(gè)必然存在的問題是，在非公有制企業(yè)職工陸續(xù)進(jìn)入老年后，政府則必須兌對(duì)他們的養(yǎng)老金承諾，屆時(shí)亦不可避免會(huì)出現(xiàn)支付危機(jī)，而且是更大的危機(jī)，因?yàn)轲B(yǎng)老保障體系的負(fù)債數(shù)量較目前會(huì)大幅度增加。因此，這種思路的實(shí)質(zhì)只是將發(fā)生危機(jī)的時(shí)間推遲。

總之，1997年改進(jìn)方案仍然是一個(gè)存在缺陷的方案，仍然難以為當(dāng)前緊迫的國(guó)有企業(yè)改革和國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性改組提供幫助，無(wú)法保證長(zhǎng)期的養(yǎng)老安全，也難以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)提供支撐。在我們看來(lái)，唯一的出路應(yīng)當(dāng)是抓緊解決對(duì)老職工隱性負(fù)債的補(bǔ)償這個(gè)癥結(jié)問題，在完全積累的個(gè)人帳戶制的基礎(chǔ)上，才能使其他的問題迎刃而解。

五、解決問題的關(guān)鍵：補(bǔ)償對(duì)老職工的隱性負(fù)債

要順利實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障制度從以受益為基準(zhǔn)，養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付的舊體制轉(zhuǎn)向養(yǎng)老金預(yù)籌積累的個(gè)人帳戶制度，最關(guān)鍵的問題是必須以有效方式解決對(duì)中老職工的隱性負(fù)債。由于隱性養(yǎng)老金負(fù)債是作為舊的體制結(jié)果出現(xiàn)的，是政府對(duì)職工的負(fù)債，只能通過政府統(tǒng)一承擔(dān)債務(wù)責(zé)任。

1、過渡費(fèi)用應(yīng)主要來(lái)源于國(guó)有資產(chǎn)存量

既然國(guó)家應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償，過渡資金從理論上講只能有兩種基本來(lái)源：一是從現(xiàn)有的國(guó)有資產(chǎn)存量中“切一塊”注入老職工的個(gè)人帳戶；二是從政府目前和今后的財(cái)政收入中拿出一筆錢來(lái)對(duì)老職工過去的隱性供款進(jìn)行補(bǔ)償。

智利的作法是由政府向老職工發(fā)放認(rèn)可債券，并通過政府財(cái)政逐年償還。之所以如此，其中一個(gè)很重要的背景是，在進(jìn)行改革時(shí)，智利的財(cái)政是有盈余的。我國(guó)的情況下則不然，目前以至今后相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期都將面臨財(cái)政緊張的局面。雖然每年用于償還隱性債務(wù)的流量不是很大，最高年份約為1200億元（1994年價(jià)格），但是否有足夠的能力仍值得懷疑。我國(guó)財(cái)政目前已經(jīng)有較高的赤字水平，如果再考慮以財(cái)政收入償還養(yǎng)老債務(wù)，財(cái)政赤字的規(guī)模無(wú)疑會(huì)更加龐大，其風(fēng)險(xiǎn)是可想而知的。同時(shí)，這也必然有一個(gè)向全社會(huì)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁問題（或直接增稅，或通過通貨膨脹方式變相征稅），引發(fā)各種矛盾的可能性也是存在的。當(dāng)然，運(yùn)用財(cái)政收入解決問題是最大優(yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)便。

通過現(xiàn)有的國(guó)有資產(chǎn)存量解決隱性債務(wù)問題可能更為有效。一方面，并不是象有些人理解的那樣，用國(guó)有資產(chǎn)存量?jī)斶€養(yǎng)老金負(fù)債意味著國(guó)有資產(chǎn)流失，相反，目前國(guó)有資產(chǎn)中的很大一部分就是隱性債務(wù)形成的，以此償還隱性債務(wù)是完全合理的。另一方面，雖然用國(guó)有資產(chǎn)存量解決問題會(huì)遇到一些操作困難，但我國(guó)正在加緊對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整并對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改組，其間自然要對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行重新配置，如與這一過程相結(jié)合，操作問題可能也不會(huì)成為太大的問題。至于是否象智利那樣向老職工發(fā)放認(rèn)可債券，則是具體的手段問題。

當(dāng)然，以國(guó)有資產(chǎn)存量為主，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展中形成的政府新增收入共同解決隱性養(yǎng)老金負(fù)債也是可以考慮的。但無(wú)論如何，基于我國(guó)目前的財(cái)政狀況以及有關(guān)改革的緊迫性，對(duì)隱性養(yǎng)老金負(fù)債的解決都只能更多地考慮運(yùn)用存量。

與通過國(guó)有資產(chǎn)存量解決養(yǎng)老金負(fù)債密切相關(guān)的另一個(gè)問題是，如何對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行分解。對(duì)此有幾種基本的傾向性意見：一是結(jié)合對(duì)國(guó)有企業(yè)的公司化和股份制改造，將國(guó)有企業(yè)的部分股權(quán)劃歸專門的社會(huì)保障機(jī)構(gòu)，用股權(quán)收益支付隱性負(fù)債：二是將部分國(guó)有企業(yè)劃歸社會(huì)保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以其經(jīng)營(yíng)收入償債；三是將一部分國(guó)有資產(chǎn)（比如一些中小企業(yè)、部分國(guó)有房地產(chǎn)等）進(jìn)行出售、租賃，以銷售和租賃收入償債。總的看來(lái)，最后一種辦法是最為可行。前兩種辦法的最大問題是，一方面操作難度較大，同時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然是難以避免的，因而無(wú)法保證足夠的支付能力。最后一種辦法不僅較為簡(jiǎn)便，支付能力也沒有問題。據(jù)世界銀行等測(cè)算，目前我國(guó)國(guó)有部門的房產(chǎn)（附帶土地使用權(quán)）的價(jià)值大致與年度gdp水平相當(dāng)，足以支付有關(guān)費(fèi)用。

最佳的應(yīng)該還是混合方案，比如，以國(guó)有經(jīng)濟(jì)部門的房地產(chǎn)作為主要的和最后的擔(dān)保，配合國(guó)有企業(yè)股份制改造過程中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓售股套現(xiàn)所得以及對(duì)中小企業(yè)的拍賣、租賃所得等。需要注意的是，除國(guó)家必須承擔(dān)的養(yǎng)老金債務(wù)外，目前尚有安置企業(yè)富余（下崗）職工再就業(yè)等政府義務(wù)，完成這些任務(wù)所需的費(fèi)用來(lái)源與籌集方式也應(yīng)通

盤考慮。

對(duì)職工養(yǎng)老金權(quán)益的具體支付方式也應(yīng)采取以某種形式為主的混合方式。比如，對(duì)大部分職工采取以貨幣支付養(yǎng)老金的形式，對(duì)某些正處于調(diào)整狀態(tài)的企業(yè)的職工，也可采取企業(yè)股權(quán)、債權(quán)讓渡以及工齡買斷等特定形式。有關(guān)的處理手段還應(yīng)盡可能與住房制度改革相結(jié)合。

考慮到與國(guó)有企業(yè)改革銜接和配套問題，還有一種可供考慮的思路是實(shí)施政府、企業(yè)、職工和銀行之間的債務(wù)轉(zhuǎn)換。目前絕大多數(shù)國(guó)有企業(yè)都有著相當(dāng)高的負(fù)債率，且絕大多數(shù)的負(fù)債都是對(duì)（國(guó)有）銀行發(fā)生的，因此，一個(gè)可以考慮的債務(wù)轉(zhuǎn)換思路是，將企業(yè)對(duì)銀行的相當(dāng)一部分負(fù)債轉(zhuǎn)化為企業(yè)對(duì)職工的負(fù)債，結(jié)合企業(yè)的股份制改造，進(jìn)一步將職工對(duì)企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)。與此同時(shí)，將政府對(duì)職工的（隱性）負(fù)債轉(zhuǎn)化為政府對(duì)銀行的負(fù)債。更為具體地說(shuō)，政府對(duì)職工的養(yǎng)老金負(fù)債由企業(yè)償還，企業(yè)對(duì)銀行的等量負(fù)債則由政府償還。這樣一方面可以從很大程度上解決目前企業(yè)與銀行之間的關(guān)系矛盾問題，也可以通過職工對(duì)企業(yè)的持股解決有關(guān)產(chǎn)權(quán)不清和治理結(jié)構(gòu)無(wú)效等諸多問題；另一方面，對(duì)職工隱性債務(wù)的償還也有了更為現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。考慮到不同企業(yè)的負(fù)債水平、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不同，全面實(shí)施債務(wù)轉(zhuǎn)換可能會(huì)遇到困難，但實(shí)施部分債務(wù)轉(zhuǎn)換應(yīng)該是可行的。如，為保證老職工養(yǎng)老金的穩(wěn)定性，可大致確定一個(gè)基本部分，仍由政府按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)支付，其余部分則進(jìn)行債務(wù)轉(zhuǎn)換。對(duì)一些負(fù)債水平高，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)又不太好的企業(yè)，有關(guān)的債務(wù)轉(zhuǎn)換可以折扣方式進(jìn)行。

2、我國(guó)的總體負(fù)債水平不高，實(shí)現(xiàn)過渡沒有問題

與其他大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)相比，由于我國(guó)的工業(yè)化水平不高，尤其是獲得了政府養(yǎng)老承諾的公有制部門的職工人數(shù)占全社會(huì)勞動(dòng)者的比重較低，目前也只有20%左右，因此，我國(guó)的養(yǎng)老金債務(wù)負(fù)擔(dān)占gdp的比重屬于非常低的。比如，由世界銀行組織有關(guān)中、外專家在1995年所進(jìn)行的詳細(xì)測(cè)算結(jié)果為：截至到1994年底，已退休職工的所需的養(yǎng)老金總量為6810億元，在職職工積累的養(yǎng)老金權(quán)益為12360億元（均為1994年價(jià)格）。兩項(xiàng)合計(jì)為19170億元。而且這一結(jié)果不僅包括企業(yè)職工積累的養(yǎng)老金權(quán)益，也包括機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工積累的養(yǎng)老金權(quán)益。而1994年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）為46622億元，養(yǎng)老金債務(wù)負(fù)擔(dān)占gdp的比重只有40%多一點(diǎn)。如工業(yè)化水平較高的歐美國(guó)家（包括東歐各國(guó)），隱性養(yǎng)老金負(fù)債占gdp的比重幾乎都超過100%，一些國(guó)家甚至超過200%。已經(jīng)成功實(shí)施了從現(xiàn)收現(xiàn)付制向基金積累制過渡的智利等國(guó)家的隱性養(yǎng)老金債務(wù)占gdp的比重也在80%以上。考慮到我國(guó)較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，從一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程看，隱性養(yǎng)老金債務(wù)所占gdp的份額會(huì)更小，因?yàn)殡[性養(yǎng)老金負(fù)債通常不需要一次性支付，而是在相當(dāng)長(zhǎng)的年份內(nèi)逐年償還。總之，我國(guó)目前還是處于壓力比較小的時(shí)機(jī)和階段，只要措施得當(dāng)，順利實(shí)施過渡是沒有問題的。

通過資產(chǎn)存量解決對(duì)中老年職工的隱性負(fù)債不僅從理論上是可行的，近年來(lái)國(guó)內(nèi)不少地區(qū)也在有關(guān)問題上進(jìn)行了諸多探索和實(shí)踐。如近年來(lái)不少地方在對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)制（放小）的過程中，都明確地將一部分存量資產(chǎn)劃撥出來(lái)，用作專門的社會(huì)保障費(fèi)用，以償還舊體制形成的對(duì)老職工的社會(huì)保障債務(wù)。這些探索都是非常有益的。這說(shuō)明社會(huì)各界都對(duì)“補(bǔ)償”的必要性有比較一致的共識(shí)，同時(shí)也為如何有效進(jìn)行“補(bǔ)償”提供了經(jīng)驗(yàn)。

我國(guó)人口眾多，建立基金預(yù)籌積累的養(yǎng)老金保障個(gè)人帳戶制度可以積累相當(dāng)大的一筆資金，如果能夠合理、有效地利用，無(wú)論對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對(duì)于進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對(duì)進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)體制改革都有非常重大的意義。如在目前的國(guó)有企業(yè)改革和國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性改組過程中，之所以改不動(dòng)或者說(shuō)障礙重重，不僅有人員負(fù)擔(dān)和各種社會(huì)負(fù)擔(dān)問題，資金投入不足以及不合理融資體制等也都是嚴(yán)重制約因素。通過有效的養(yǎng)老金積累并通過養(yǎng)老金基金管理機(jī)構(gòu)的投資利用，不僅可以擴(kuò)大全社會(huì)的投資能力，特別是長(zhǎng)期投資主體的多元化，推進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)育，彌補(bǔ)目前資本市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)投資者缺乏等缺陷。

養(yǎng)老金基金作為一種主要形式的投資基金，還可以促進(jìn)發(fā)展新的公有制實(shí)現(xiàn)形式。養(yǎng)老金基金本身就是一種屬于所有投保人的公有制形式，通過基金投資，持有各種企業(yè)的股權(quán)，還能夠產(chǎn)生和發(fā)育更多的公有制經(jīng)濟(jì)組織。此外，通過基金組織持有企業(yè)股份，對(duì)于完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)也有非常積極的意義。

在有效解決舊體制遺留責(zé)任、基本的目標(biāo)模式等已經(jīng)確定的前提下，新的養(yǎng)老保障體制應(yīng)如何組織值得認(rèn)真思考和對(duì)待。主要問題涉及以下兩個(gè)方面：

一、是否設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)

新的保障模式實(shí)施養(yǎng)老金預(yù)籌積累的個(gè)人賬戶制是不應(yīng)有異議的。但選擇完全的個(gè)人賬戶制還是混合制則需要進(jìn)一步分析。

包括世界銀行專家在內(nèi)的許多學(xué)者建議，新的養(yǎng)老保障制度應(yīng)采取混合制，即，在實(shí)施個(gè)人賬戶制度的同時(shí)設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。比如，世界銀行建議新制度下的養(yǎng)老金由三個(gè)支柱組成，支柱一為一個(gè)通過統(tǒng)籌（進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付）旨在保證退休職工生活在貧困線以上的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)部分，平均的替代水平約為24%左右；支柱二為一個(gè)實(shí)施養(yǎng)老金預(yù)籌積累的個(gè)人賬戶，可使達(dá)到正常工作年份的職工獲得平均35%左右的替代水平；支柱一和支柱二是強(qiáng)制的，兩項(xiàng)合計(jì)可達(dá)到60%左右的替代水平。世行報(bào)告提供的測(cè)算結(jié)果表明，兩支柱所需的繳費(fèi)率為平均工資的17%，其中企業(yè)約占13%（其中9%進(jìn)入統(tǒng)籌，4%進(jìn)入個(gè)人賬戶），職工占4%。支柱三為一個(gè)按需要補(bǔ)充的自愿賬戶（補(bǔ)充保險(xiǎn)）。

我們的意見與此不同。新的養(yǎng)老保障制度可不設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。除了非強(qiáng)制性的補(bǔ)充保險(xiǎn)外，強(qiáng)制性養(yǎng)老保障全部通過個(gè)人賬戶實(shí)行，目標(biāo)也是讓達(dá)到正常工作年份的職工獲得平均60%左右的替代水平。在此目標(biāo)替代率水平下，企業(yè)與個(gè)人繳費(fèi)水平比世行測(cè)算結(jié)果還可略低。所不同的是，企業(yè)繳費(fèi)全部進(jìn)入個(gè)人賬戶。即，新的養(yǎng)老保障模式選擇完全的個(gè)人賬戶制。

設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，其基本的出發(fā)點(diǎn)一是要保證退休者的收入，建立最低養(yǎng)老金保證；二是要通過統(tǒng)籌，即轉(zhuǎn)移支付實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障的公平性原則。這兩個(gè)目標(biāo)追求本身是沒有任何問題的。但考慮到我國(guó)特定的國(guó)情，其在操作中可能遇到的問題值得分析。

其一，財(cái)務(wù)上的收支平衡未必能夠保證。設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，保障水平顯然不能太低，至少要保證退休者的此項(xiàng)養(yǎng)老金收入要高于貧困線，否則沒有意義。顯然，對(duì)固定津貼部分的養(yǎng)老金收繳仍需要以支定收，現(xiàn)收現(xiàn)付。雖然較之于舊體制下養(yǎng)老金全部現(xiàn)收現(xiàn)付，企業(yè)在統(tǒng)籌項(xiàng)目上的繳費(fèi)率會(huì)大幅度下降，但也不可能太低。同時(shí)，由于新的保障體制必須覆蓋各種所有制類型的企業(yè)，設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)要對(duì)所有企業(yè)都進(jìn)行統(tǒng)籌，考慮到今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定、不平穩(wěn)問題、非正式部門和行業(yè)所占比重過大以及養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付難以避免的逃避繳費(fèi)等問題，能否保證足夠的收繳率仍是未知數(shù)。所以，風(fēng)險(xiǎn)仍是存在的。如果預(yù)期的企業(yè)繳費(fèi)率因支出壓力增大或因收繳率降低等原因不能維持收支平穩(wěn)，要么需要財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼，要么需要進(jìn)一步提高繳費(fèi)率，進(jìn)而繼續(xù)在某種程度上陷入舊制度的誤區(qū)。

當(dāng)然，在通過其他籌資方式解決目前已退休職工和在職職工養(yǎng)老金權(quán)益的情況下，統(tǒng)籌部分在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將有節(jié)余，因?yàn)樾侣毠ぶ械拇蠖鄶?shù)暫時(shí)到不了退休年齡。這種情況類似于國(guó)內(nèi)一些機(jī)構(gòu)推崇的“部分積累”。但根據(jù)世界銀行等機(jī)構(gòu)的測(cè)算，至2030年以后，這一統(tǒng)籌部分亦將會(huì)出現(xiàn)赤字。也許考慮許多年以后的風(fēng)險(xiǎn)有些杞人憂天，但從一個(gè)國(guó)家和民族的長(zhǎng)治久安考慮，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的制度總是更好。

其二，一些技術(shù)性問題難以有效解決，管理難度與成本也將大幅度提高。在今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)將面臨大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程和迅速的城市化、工業(yè)化過程，尤其是大批處于各種年齡段的農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)和二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移過程，同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)大量的階段性就業(yè)以及勞動(dòng)力在正式部門和非正式部門之間的頻繁轉(zhuǎn)移等情況。設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，如果考慮工齡（繳費(fèi)年限）因素進(jìn)行領(lǐng)取資格限制，則體制缺乏開放性，在全面擴(kuò)大覆蓋范圍時(shí)必然也會(huì)遇到各種阻力甚至是抵制。如果不進(jìn)行資格限制或工齡要求很低。財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)大幅度增加。而且，對(duì)繳費(fèi)情況的統(tǒng)計(jì)，受益人個(gè)人情況的認(rèn)定都將會(huì)非常復(fù)雜。

由于我國(guó)人口眾多，地區(qū)間不平衡問題突出，設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)如果統(tǒng)籌層次過低，地區(qū)間的差距等問題難以避免。如果統(tǒng)籌層次過高，則必然存在較高的管理難度（如地區(qū)間的差距問題等等），以及同時(shí)存在兩套管理體系時(shí)必然出現(xiàn)的高管理成本與操作成本。

此外，較之于完全的個(gè)人賬戶制，混合制度的資金積累率要低得多；對(duì)個(gè)人的激勵(lì)機(jī)制也會(huì)在某種程度上弱化。

采取完全的個(gè)人賬戶制更安全，也更適合我國(guó)國(guó)情。由于完全以收定支，其不僅可以避免統(tǒng)籌體系中幾乎肯定會(huì)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)，還可以提高對(duì)個(gè)人的激勵(lì)、提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步階段的積累率。此外，考慮到新體制必須全面擴(kuò)大覆蓋范圍，而且在今后的城市化和工業(yè)化過程中必須不斷擴(kuò)大覆蓋范圍，必須在不同所有制之間以至城鄉(xiāng)之間形成平等的起點(diǎn)與條件，完全的個(gè)人賬戶制也具有明顯的優(yōu)點(diǎn)，具有更大的開放性和靈活性。此外，與混合制條件下雙重管理體系并存相比，只對(duì)個(gè)人賬戶進(jìn)行管理也會(huì)降低管理難度與管理成本。

當(dāng)然，完全的個(gè)人賬戶制的確存在難以體現(xiàn)公平性原則，尤其是少數(shù)退休人員的養(yǎng)老金可能不足以維持基本生活問題。對(duì)此問題，可通過強(qiáng)化社會(huì)救濟(jì)來(lái)解決。即，對(duì)所有收入水平達(dá)不到最低生活保障線的人，政府均通過制度化的社會(huì)救濟(jì)體系，保證其基本生活。實(shí)際上，即使通過設(shè)立固定津貼型的基本養(yǎng)老金或其他方式建立了最低養(yǎng)老制度，社會(huì)上仍不可避免有貧困者存在，政府仍然必須通過社會(huì)救濟(jì)制度對(duì)這些人提供幫助。因此，不實(shí)施最低養(yǎng)老金制度，代之以統(tǒng)一的社會(huì)救濟(jì)制度可能更加適宜。

總之，新的養(yǎng)老保障體制采取完全的個(gè)人賬戶制并結(jié)合強(qiáng)有力的社會(huì)救助體系，同時(shí)以發(fā)達(dá)的商業(yè)保險(xiǎn)作補(bǔ)充，更適合于我國(guó)國(guó)情。個(gè)人賬戶制的優(yōu)點(diǎn)可以充分得以體現(xiàn)。對(duì)那些無(wú)力自保的社會(huì)弱者，政府的責(zé)任主要是提供一種制度化、社會(huì)化的救濟(jì)體系，維持其基本生活。在這里，社會(huì)保障的互濟(jì)特征及轉(zhuǎn)移支付特征也能夠得到體現(xiàn)。

二、如何更有效地保證養(yǎng)老金增值保值

在養(yǎng)老保障制度的改革目標(biāo)、模式甚至更為具體的政策組合都比較清晰后，改革能否成功的關(guān)鍵問題無(wú)疑取決于改革后的管理體制是否有效：尤其是能否確保基金被有效使用并能增值保值。這一問題不僅直接涉及到投保人的切身利益、養(yǎng)老保障體系的安全，也直接關(guān)系到進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。

從我國(guó)近些年對(duì)極為有限的養(yǎng)老金管理的實(shí)際情況看，一直存在嚴(yán)重問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)養(yǎng)老保障制度改革的需要：養(yǎng)老保障（包括其他內(nèi)容的社會(huì)保障）行政管理與基金運(yùn)營(yíng)一直不分，不僅有限的基金積累無(wú)法獲得很好的投資效益和投資回報(bào)，由于缺乏制約和監(jiān)督，各種管理不善甚至腐敗問題都相當(dāng)突出。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，要通過個(gè)人賬戶進(jìn)行養(yǎng)老金預(yù)籌積累，社會(huì)保障管理機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老金經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)必須分開。在這一問題上，十四屆三中全會(huì)《關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》也提出了明確的原則。

當(dāng)然，僅僅將行政管理與基金經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)分開是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了確保養(yǎng)老基金能夠被有效使用，必須發(fā)育更有效的基金運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管制度。

其一，必須培植和發(fā)育高效率的基金經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。智利等國(guó)家所提供的兩條最重要的經(jīng)驗(yàn)是：第一，基金交由民間機(jī)構(gòu)而非政認(rèn)府部門進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。第二，多家經(jīng)營(yíng)而非獨(dú)家壟斷，全面引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。由世界銀行完成的一份全面的研究結(jié)果顯示，在全世界范圍內(nèi)，由民營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老金收益率普遍高于由政府部門經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老金收益率。除美國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等少數(shù)國(guó)家外，在大部分國(guó)家，由政府部門管理的養(yǎng)老金收益都是負(fù)值。之所以出現(xiàn)這種結(jié)果，一方面是政府部門自身的運(yùn)行效率往往不高，甚至?xí)霈F(xiàn)腐敗問題。另一方面，政府部門管理的養(yǎng)老金通常不能投資于股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)或國(guó)外資產(chǎn)。而是被迫購(gòu)買政府債券，或以很低的名義利率向虧損的國(guó)有企業(yè)貸款，從而使風(fēng)險(xiǎn)過分集中。此外，采用政府部門管理方式，基金還往往成為政府部門的專用資金來(lái)源，其運(yùn)用通常服從于政治目標(biāo)而非追求經(jīng)濟(jì)效益，這不僅無(wú)助于增值保值，還有助長(zhǎng)浪費(fèi)和鼓勵(lì)赤字財(cái)政的危險(xiǎn)。民營(yíng)機(jī)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)是他們會(huì)盡可能追求效益最大化。

上述經(jīng)驗(yàn)是值得充分研究和借鑒的。根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際情況，可考慮對(duì)大致具備經(jīng)營(yíng)條件的一些金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（如人保集團(tuán)及各種業(yè)績(jī)較好并且在全國(guó)各地均有一定業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的信托投資機(jī)構(gòu)）進(jìn)行改造，以承擔(dān)基金經(jīng)營(yíng)任務(wù)。但無(wú)論如何，一定要有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

其二，必須健全行政和管理與監(jiān)管體系。首先必須有嚴(yán)格的法律體系。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)不但要依法行政，其自身也要依法接受監(jiān)督，真正體現(xiàn)法制原則。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)建立統(tǒng)一、高效的管理機(jī)構(gòu)，將目前分散于勞動(dòng)、人事、民政、衛(wèi)生等部門的管理職能統(tǒng)一到一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)，比如成立社會(huì)保障部。該部門作為政府機(jī)構(gòu)依法行使各種管理、監(jiān)督及指導(dǎo)職能，并對(duì)不同形式和內(nèi)容的保障及保險(xiǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)。作為管理者，該機(jī)構(gòu)不參與任何形式基金的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。當(dāng)然，中老年職工養(yǎng)老所需要的過渡資金的籌集與償還工作可在有效監(jiān)督的前提下交該機(jī)構(gòu)執(zhí)行。為了使監(jiān)督體系本身具有制衡機(jī)制，還應(yīng)考慮發(fā)展其他監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如由繳費(fèi)人、受益人及其他相關(guān)人士組成非官方的監(jiān)督機(jī)構(gòu)等。

對(duì)養(yǎng)老金基金經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)控重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)集中于金融和財(cái)務(wù)監(jiān)控方面。為防止舞弊行為，要建立基金經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的法定資本金制度以及財(cái)務(wù)公開、績(jī)效評(píng)級(jí)和嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)處罰制度。為保證投保人利益，還必須有指數(shù)化的最低投資回報(bào)率制度。

第7篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：城市化；留用地；入市流轉(zhuǎn)；權(quán)益保障

中圖分類號(hào)：F127文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

我國(guó)實(shí)行土地國(guó)家所有和集體所有的土地管理制度，從名義上看兩種所有權(quán)相互對(duì)等，但實(shí)際上集體土地所有權(quán)其實(shí)是一種被虛置和弱化的土地所有權(quán)，國(guó)家通過征地制度和規(guī)劃調(diào)控公權(quán)力，將用途變更引致的土地增值收益牢牢把握在政府手中。但是，在征地制度框架下，國(guó)家允許返還被征地單位一定數(shù)量的土地作為征地返還地使用，其土地性質(zhì)為集體所有，用途為工商發(fā)展用地（基本為工業(yè)和商業(yè)辦公），年期為無(wú)限期，入市流轉(zhuǎn)無(wú)需繳納地價(jià)，集體擁有征地返還地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)和處分權(quán)。留用地的數(shù)量以及其產(chǎn)權(quán)權(quán)利內(nèi)涵直接決定了在高度城市化地區(qū)，快速城市化、工業(yè)化背景下，農(nóng)村集體可以獲得的權(quán)益以及權(quán)益相對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益，是一項(xiàng)最基本的涉及集體土地的產(chǎn)權(quán)制度安排。

二、基本概念及內(nèi)涵擴(kuò)展

（一）基本概念。征地返還制度是國(guó)家早有政策要求、但基本上只在廣東省得到重視并普遍執(zhí)行的制度。早在1993年，在廣東省政府出臺(tái)的《廣東省征地管理規(guī)定》（粵府［1993］94號(hào)）文就明確規(guī)定，國(guó)土部門在實(shí)施征地時(shí)，應(yīng)對(duì)被征地單位發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善生活所需的用地作出統(tǒng)籌安排，一般可按不超過所征用土地面積的10%留出土地。之后，征地返還地的比例被逐步提高。2005年省國(guó)土資源廳出臺(tái)的《關(guān)于開展征地改革有關(guān)問題的通知》（粵國(guó)土資發(fā)［2005］51號(hào)）將征地返還用地的比例提高到10%～15%；2007年3月，省政府出臺(tái)的《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于深化征地制度改革意見的通知》（粵府辦［2007］29號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)，應(yīng)按不少于征地面積的10%的標(biāo)準(zhǔn)安排留用地。可見，留用地是指國(guó)家征收農(nóng)村集體土地后，按實(shí)際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地；從廣東省的大范圍上來(lái)講留用地和征地返還地的內(nèi)涵是一致的。

（二）內(nèi)涵擴(kuò)展。在快速城市化過程中，深圳分別在1993年和2004年市政府通過特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地工作，實(shí)現(xiàn)了全市域土地的全部國(guó)有，成為了全國(guó)第一個(gè)沒有農(nóng)村建制的城市，但農(nóng)村集體土地的利用現(xiàn)狀、方式和形態(tài)都將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在，也就是說(shuō)，土地的二元化特征并沒有根本消除，反而因?yàn)槌鞘谢牟粡氐祝z留了大量的城市化征、轉(zhuǎn)地歷史遺留問題。基于深圳高度城市化的背景，留用地的內(nèi)涵因部分土地管理政策設(shè)計(jì)而有所擴(kuò)展，但與廣東省所規(guī)定的留用地的政策初衷一致。首先，深圳市作為廣東省政府的管轄城市，執(zhí)行廣東省征地返還地制度，構(gòu)成留用地的來(lái)源之一，但由于受項(xiàng)目征地?cái)?shù)量的多少以及土地安置和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)南嗷ヌ娲饔茫鞯胤颠€地的比例在深圳各社區(qū)的數(shù)量分布不均衡；其次，深圳在實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換的過程中，分別出臺(tái)了《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國(guó)土管理暫行辦法》（深府［1993］283號(hào)）和《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府［2004］102號(hào)），規(guī)定按照一定標(biāo)準(zhǔn)劃定非農(nóng)建設(shè)用地給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。具體標(biāo)準(zhǔn)為，截至城市化村建制轉(zhuǎn)變之日的戶籍?dāng)?shù)和人口數(shù)，按照100平方米/人劃定工商用地；戶均100平方米劃定居住用地，建筑面積不超過480平方米；戶均200平方米劃定道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動(dòng)場(chǎng)所等公共設(shè)施用地。居住用地、工商用地和公共設(shè)施用地的綜合構(gòu)成留用地的來(lái)源之二。但值得注意的是，由于國(guó)家對(duì)宅基地和農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施用地流轉(zhuǎn)的限制，對(duì)于原農(nóng)村集體土地權(quán)益的實(shí)現(xiàn)基本體現(xiàn)在征地返還地和非農(nóng)建設(shè)用地工商用地兩方面。此外，深圳市政府并沒有對(duì)留用地的土地用途做特殊限制，土地用途從工業(yè)和商業(yè)用地?cái)U(kuò)展為工業(yè)、商業(yè)以及商品房開發(fā)。可見，基于深圳快速城市化和全市域土地國(guó)有化的背景，深圳的留用地概念內(nèi)涵被擴(kuò)展為征地返還用地和非農(nóng)建設(shè)用地，是特定使用權(quán)人使用的建設(shè)用地。

三、產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

（一）產(chǎn)權(quán)設(shè)定。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為完整產(chǎn)權(quán)是指資產(chǎn)擁有者對(duì)其資產(chǎn)有排他的使用權(quán)、收益的獨(dú)享權(quán)以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，完整的產(chǎn)權(quán)有利于交易費(fèi)用的降低以及交易的有效進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)殘缺是指對(duì)一種物品、資產(chǎn)或資源的控制權(quán)與收益權(quán)相分離的現(xiàn)象。按照一般理解，產(chǎn)權(quán)包含所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等四個(gè)方面，其中所有權(quán)、使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)合稱為控制權(quán)。從經(jīng)濟(jì)功能的角度看，產(chǎn)權(quán)并不是一般的物質(zhì)實(shí)體，也不完全是法律意義上的權(quán)利界定，而是指人們對(duì)物的使用所引起的相互認(rèn)可的行為關(guān)系。它用來(lái)界定人民在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中如何受益、如何受損，以及他們之間如何進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)則（科斯等，1994）。

《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦［2009］41號(hào)）第二條規(guī)定：“留用地的使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”。根據(jù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理念以及留用地相關(guān)政策規(guī)定，留用地作為原農(nóng)村集體的安置用地，有排他的使用權(quán)和收益的獨(dú)享權(quán)，以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)，并且隨著國(guó)家對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的日益松綁，實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地的“同地、同權(quán)和同價(jià)”，留用地產(chǎn)權(quán)的完整性更加得以穩(wěn)定。因此，對(duì)于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言，留用地是一種完整的產(chǎn)權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)保障。產(chǎn)權(quán)能否有效保障，主要在于產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)的收益是否歸產(chǎn)權(quán)主體所有，而權(quán)益包含現(xiàn)在的權(quán)益和未來(lái)的權(quán)益。在這里，我們不得不重點(diǎn)探討土地發(fā)展權(quán)這一概念。土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀用途和強(qiáng)度等利用方式，進(jìn)行建設(shè)開發(fā)的權(quán)利，該權(quán)利直接關(guān)系到城市化土地開發(fā)過程中動(dòng)態(tài)的權(quán)利歸屬和利益分配；發(fā)展權(quán)是一個(gè)定量可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一項(xiàng)目的性、功利性非常強(qiáng)的制度安排。物質(zhì)形態(tài)改變的同時(shí)是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化（一般為增值），土地發(fā)展權(quán)既可以用土地利用物質(zhì)形態(tài)變化的具體內(nèi)容來(lái)表示，也可以用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化量（增值量）來(lái)表示，這是土地發(fā)展權(quán)量的規(guī)定性。

留用地的制度安排充分體現(xiàn)了政府原農(nóng)村集體土地權(quán)益的保障。首先，在城市化過程中，政府通過留用地安置、貨幣補(bǔ)償以及將原村民納入城市社會(huì)保險(xiǎn)范圍（包括醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等），全面解決原農(nóng)村集體接受單位及原村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問題。其中，非農(nóng)建設(shè)用地的劃定保障了原集體和原村民的生產(chǎn)、生活及發(fā)展需求，原農(nóng)村集體獲得了非農(nóng)建設(shè)用地工商用地的使用權(quán)、收益權(quán)和開發(fā)權(quán)。由于非農(nóng)建設(shè)用地制度設(shè)計(jì)的合理性，各社區(qū)人均非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)分布較為平衡，是一項(xiàng)公平、公正的制度安排，切實(shí)保障原農(nóng)村集體的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。其次，從法律意義上而言，政府完全可以通過經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑劳杏谡鞯刂贫龋烧畬?duì)一級(jí)市場(chǎng)壟斷，但政府通過留用地的方式讓集體合法合理參與土地一級(jí)市場(chǎng)的供給，獲得利益，這是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益現(xiàn)狀的保障。再次，為了保證原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府要求必須保留30%的留用地自用后，剩余70%的留用地方可進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，并遵循政府的城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃（農(nóng)轉(zhuǎn)用實(shí)施計(jì)劃），在這個(gè)過程中，集體作為留用地的所有者，實(shí)際上和國(guó)家土地所有權(quán)處于同等地位。需要特別說(shuō)明的是，30%的自用留用地使用年期為無(wú)限期，集體可以根據(jù)政府法定規(guī)劃編制和實(shí)施，改變土地用途、容積率和開發(fā)強(qiáng)度，收益歸集體所有，事實(shí)上，政府為有效保障原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)權(quán)益，對(duì)其留用地的規(guī)劃也會(huì)充分照顧，可見，這種做法充分體現(xiàn)了政府對(duì)集體留用地未來(lái)權(quán)益的保障。

（三）產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)

1、制度構(gòu)想。產(chǎn)權(quán)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于權(quán)益實(shí)現(xiàn)的途徑是否合法存在和暢通。近年來(lái)，加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的主要方向。中央重要文件、重大戰(zhàn)略課題研究均提出，要加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范集體建設(shè)用地入市行為，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。《中國(guó)土地市場(chǎng)研究報(bào)告》中也提到要盡快研究出臺(tái)《農(nóng)村集體建設(shè)用地管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步將集體建設(shè)用地使用權(quán)細(xì)分為集體劃撥、出讓和出租使用權(quán)，構(gòu)建與國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)外在形式相一致、內(nèi)在權(quán)益相同的、完整的土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。雖然從法律層面，集體建設(shè)流轉(zhuǎn)并沒有被認(rèn)可，但實(shí)際上，中央不僅默認(rèn)了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合理性，而且也在一些成熟的地區(qū)進(jìn)行了有益探索，從2002年開始，國(guó)土資源部先后在安徽、江蘇和廣東等地開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，為制度的頂層設(shè)計(jì)打基礎(chǔ)。此外，重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地制度改革、海南土地制度改革以及深圳等重點(diǎn)城市的土地制度改革內(nèi)容均涉及到對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利設(shè)置和產(chǎn)權(quán)權(quán)益內(nèi)涵的完善，以及集體可以通過招標(biāo)、拍賣、掛牌以及入股等公開合作的方式流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地。

2、地方探索。2005年6月，廣東省政府正式頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，明確集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），以與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。這意味著，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地將視同國(guó)有土地，可以合法入市流轉(zhuǎn)。這便打破了“非經(jīng)政府征地，任何農(nóng)地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng)，代之以一個(gè)征地制與農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市制并存的新時(shí)期，被專家學(xué)者們譽(yù)為“一項(xiàng)探索性立法，開創(chuàng)了全國(guó)的先河”。從廣東省出臺(tái)的關(guān)于集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的政策來(lái)看，實(shí)際都是肯定了集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的合法性，并鼓勵(lì)在符合條件的情況下予以流轉(zhuǎn)。

深圳所執(zhí)行的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)劃定從數(shù)量和產(chǎn)權(quán)定性的角度進(jìn)一步規(guī)范了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，可以說(shuō)是快速城市化或者全部國(guó)有化地區(qū)，對(duì)原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有益的積極探索。留用地土地利用規(guī)則是產(chǎn)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的主要途徑。早在2001年《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》（100號(hào)令）就規(guī)定原農(nóng)村集體征地返還地可以采取協(xié)議方式出讓，為原集體留用地的合作開發(fā)和轉(zhuǎn)讓奠定了基礎(chǔ)；緊接著《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定》（深府［2000］94號(hào)）第六條第四款規(guī)定：“原農(nóng)村征地時(shí)留用的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按照建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%”。值得注意的是，非農(nóng)建設(shè)用地工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確規(guī)定，但實(shí)際征地返還地和非農(nóng)建設(shè)用地中的工商發(fā)展用地，同為原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的安置用地，其土地權(quán)屬性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)權(quán)益基本相同，在實(shí)際的執(zhí)行中，非農(nóng)工商發(fā)展用地合作建房地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)參照征地返還地的地價(jià)返還標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2009年廣東省國(guó)土廳41號(hào)文第十條第二款規(guī)定：“留用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或作價(jià)入股、出資與其他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式用于經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目和工業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。”也就是說(shuō)，留用地可以通過公開出讓的方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

值得說(shuō)明的是，深圳在留用地入市流轉(zhuǎn)繳納10%的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，主要是用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。此外，根據(jù)國(guó)家、省市關(guān)于建設(shè)用地使用的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，占用耕地的，應(yīng)當(dāng)繳納耕地開墾費(fèi)，即農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地需要支付一定的成本，而這部分成本在城市化的過程中均由市政府進(jìn)行了支付。同時(shí)，考慮到對(duì)城市化后土地增值收益的調(diào)節(jié)，對(duì)深圳所采取的留用地入市流轉(zhuǎn)時(shí)繳納10%的基準(zhǔn)地價(jià)，政府認(rèn)為是合理的。

四、存在的問題

（一）留用地與違法建筑相互交織。盡管政府要求在城市化的過程中，盡快落實(shí)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的劃定工作，但實(shí)際上，仍然存在政府應(yīng)予安排但尚未安排的留用地，也構(gòu)成了城市化歷史遺留的主要問題之一。究其原因，并非政府歷年不予落實(shí)，而是社區(qū)實(shí)際使用土地的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府合法安排的留用地?cái)?shù)量，在土地用途、空間分布上，很難將合法與違法用地進(jìn)行區(qū)分，如何將政府尚未落實(shí)的留用地與社區(qū)的違法建筑的處理結(jié)合起來(lái)，是政府面臨的難題之一。

（二）留用地土地利用效益低下。“出租經(jīng)濟(jì)”是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地利用地的主要方式，是社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原生狀態(tài)。由于缺乏政府的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和政策扶持，社區(qū)自建工業(yè)廠房的容積率普遍小于1，空置率在50%左右，受區(qū)位影響租金單價(jià)保持在6元～10元/平方米，長(zhǎng)期處于政府產(chǎn)權(quán)和管理的真空狀態(tài)。“出租經(jīng)濟(jì)”的弊端決定了留用地的利用方式在空間上呈現(xiàn)出無(wú)序擴(kuò)張、低效開發(fā)等特征，收益空間極為有限，對(duì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資本的原始積累極為不利，也不利于社區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）指標(biāo)分級(jí)分配導(dǎo)致收益的不完全獲取。根據(jù)留用地管理政策，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)按照一定的比例在行政社區(qū)和自然村之間進(jìn)行分配，一般一個(gè)行政社區(qū)包括若干個(gè)自然村，行政村有自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，自然村有自己的經(jīng)濟(jì)合作社，雖然有隸屬關(guān)系，但經(jīng)濟(jì)相對(duì)獨(dú)立。行政社區(qū)不擁有集體人口，非農(nóng)建設(shè)用地的收益也不作為股民的分紅基金，而是用于社區(qū)計(jì)劃生育、道路建設(shè)、綠化環(huán)衛(wèi)、社會(huì)治安、幼托養(yǎng)老等社會(huì)公益事務(wù)等在城市化過程中本該由政府支付的社會(huì)公共物品提供。自然村股份合作公司也規(guī)定留用地收益的70%用于集體成員的分紅。兩級(jí)利益格局的分化，使得股民（原村民）也沒有完全享受到本該完全享受的留用地收益。

（四）公開交易規(guī)則的不完善導(dǎo)致尋租空間的產(chǎn)生。留用地通過公開方式入市時(shí)，政府將開發(fā)商和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過捆綁受讓方實(shí)現(xiàn)土地的出讓，由于沒有將受讓方從程序上加以規(guī)范，因此，可能會(huì)隱含政府將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年近1/3的居住用地為原農(nóng)村留用地合作建房入市流轉(zhuǎn)，10%的基準(zhǔn)地價(jià)的成本，與深圳日益高漲的居住用地樓面地價(jià)形成了較大的差異，為開發(fā)商營(yíng)造了利益尋租空間。

五、規(guī)范化管理政策建議

（一）產(chǎn)權(quán)界定，明晰權(quán)益。對(duì)社區(qū)合法用地的產(chǎn)權(quán)權(quán)益進(jìn)行明細(xì)和細(xì)化是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)的方向，產(chǎn)權(quán)明晰是利益得以實(shí)現(xiàn)的前提。必須對(duì)留用地的使用、收益、占有和處分的權(quán)益通過規(guī)范性文件予以明確，才能真正得以保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

（二）公開交易，規(guī)范市場(chǎng)。在公開的土地交易上進(jìn)行出讓，是廣東省對(duì)留用地使用的明確規(guī)定。在公開交易市場(chǎng)上的招拍掛，可以有效地避免在合作開發(fā)過程中因捆綁受讓方（集體和開發(fā)商）而導(dǎo)致對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生的尋租空間。在公開交易前，要求原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就留用地必須進(jìn)行初始登記，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為受讓方，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后再入市交易。

（三）明確地價(jià)，明晰收益。留用地的入市流轉(zhuǎn)過程涉及兩個(gè)受讓方和兩種地價(jià)。首先，政府和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地使用權(quán)出入合同后，要求原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繳納10%的基準(zhǔn)地價(jià)，即政府首先將留用地協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；其次，通過招拍掛選擇開發(fā)商后，招拍掛收益歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，通過分離受讓方，分別明晰政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)商的權(quán)益。

（四）規(guī)范管理，深化產(chǎn)權(quán)。簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，按照國(guó)有建設(shè)用地的管理對(duì)留用地進(jìn)行管理規(guī)范，包括合同監(jiān)管、閑置土地的查處、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及土地的收回、收購(gòu)等二級(jí)市場(chǎng)交易以及存量土地的二次開發(fā)等，嚴(yán)格遵守政府的其他規(guī)定，不再享有特殊權(quán)益。鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在政府的政策引導(dǎo)和扶持下，積極進(jìn)行實(shí)業(yè)公司投資，將現(xiàn)代企業(yè)管理制度運(yùn)用到原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股份合作公司的體制上，通過政策扶持，幫助社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，從而真正實(shí)現(xiàn)與城市融為一體。

六、結(jié)論

深圳市執(zhí)行的原農(nóng)村集體留用地制度是一項(xiàng)體現(xiàn)了集體土地發(fā)展權(quán)權(quán)益的公平合理的制度安排，雖然在土地利用方式和管理上存在數(shù)量多少、空間分布不平衡、利用效益低下以及指標(biāo)分級(jí)分配不公平等問題，但并不影響原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民享有和發(fā)展留用地的權(quán)益。近年來(lái)，政府積極地對(duì)原農(nóng)村集體留用地的各項(xiàng)權(quán)益進(jìn)行明晰、規(guī)范市場(chǎng)建設(shè)和深化土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益，更加保障了在城市化過程中原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

（作者單位：深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]萬(wàn)舉.轉(zhuǎn)型中的土地產(chǎn)權(quán)沖突與融合.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010.

第8篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：審計(jì)質(zhì)量 公允價(jià)值計(jì)量 作用分析

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高離不開審計(jì)工作，在新的審計(jì)準(zhǔn)則條例頒布后，我國(guó)開始廣泛應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量這一計(jì)量方式，這一做法使得我國(guó)的審計(jì)準(zhǔn)則與世界實(shí)現(xiàn)了接軌。公允價(jià)值這一定義的產(chǎn)生最早要追溯到十九世紀(jì)的美國(guó)，由美國(guó)會(huì)計(jì)原則委員會(huì)制定并修改，主要應(yīng)用于市場(chǎng)交易中。如今我國(guó)將這一計(jì)量方式引入并進(jìn)一步明確了其定義。即“熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。”目前來(lái)看，由于我國(guó)的市場(chǎng)非常活躍，所以要想廣泛良好的應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量難度系數(shù)很大，加之公允價(jià)值本身具有不明確性，導(dǎo)致在公允價(jià)值審計(jì)的過程中會(huì)出現(xiàn)一系列問題，我國(guó)在審計(jì)方面一直缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的審計(jì)人才，且經(jīng)濟(jì)一體化的到來(lái)使得我國(guó)的金融行業(yè)在面對(duì)機(jī)遇的同時(shí)要承受諸多壓力，這些都使得我國(guó)金融行業(yè)的審計(jì)工作一直處于低迷狀態(tài)，要想讓公允價(jià)值計(jì)量在應(yīng)用中取得成效，就必須“從審計(jì)質(zhì)量角度出發(fā)，對(duì)其審計(jì)質(zhì)量提高進(jìn)行研究，并對(duì)會(huì)計(jì)盈余信息在公允價(jià)值計(jì)量下的不對(duì)稱性的弱化可能性進(jìn)行探討。”研究審計(jì)質(zhì)量在公允價(jià)值計(jì)量下的作用，是改善我國(guó)目前金融行業(yè)審計(jì)弊端的有效途徑。

一、審計(jì)質(zhì)量的作用研究概論

目前來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的金融行業(yè)能夠起到重要的作用，不僅能為相關(guān)工作提供負(fù)債信息和資產(chǎn)信息，更能對(duì)市場(chǎng)資源配置及資本定價(jià)進(jìn)行全面的合理的優(yōu)化。這在一定程度上有利于金融工作的展開。尤其是我國(guó)目前在金融領(lǐng)域出現(xiàn)了大量的投資理財(cái)產(chǎn)品，以及各種保險(xiǎn)、貸款、養(yǎng)老金等金融資產(chǎn)，其信息的提供都需要以公允價(jià)值計(jì)量為基礎(chǔ)依據(jù)。在審計(jì)工作中，公允價(jià)值計(jì)量將影響著企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、完整性。為此合理有效地利用公允價(jià)值計(jì)量，可以為投資者提供更多可靠的價(jià)值信息，使金融機(jī)構(gòu)更加透明公開。一旦金融機(jī)構(gòu)透明化，就可以提高其信用度，那么相應(yīng)的信用成本將會(huì)降低，這種良性刺激將有利于我國(guó)金融行業(yè)的發(fā)展。由于公允價(jià)值計(jì)量具有很強(qiáng)的主觀判斷性，所以很容易出現(xiàn)一些造假行為，成為一些金融機(jī)構(gòu)盈余管理的手段，所以需要充分發(fā)揮審計(jì)質(zhì)量的作用，對(duì)盈余管理進(jìn)行妥善制止，進(jìn)一步提升金融信息的透明度。

二、公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)準(zhǔn)則的應(yīng)用

公允價(jià)值計(jì)量自被引入我國(guó)金融領(lǐng)域后，得到了較為廣泛的應(yīng)用，其中主要涉及到了幾個(gè)方面。

（一）金融工具

我國(guó)準(zhǔn)則中明確闡述了金融工具與公允價(jià)值計(jì)量的關(guān)系，要求在一個(gè)會(huì)計(jì)周期內(nèi)，要依照公允價(jià)值對(duì)金融工具的全部環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)量，以保障其能夠準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及財(cái)務(wù)信息。給予金融客戶一個(gè)公平的市場(chǎng)交易價(jià)格。除了為交易決策者提供準(zhǔn)確、有效的信息外，公允價(jià)值計(jì)量還將有效規(guī)定金融工具的操作，讓用戶得到企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)信息，以免企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行粉飾或造假，令用戶上當(dāng)受騙，作出不符合理性的金融交易。

（二）房地產(chǎn)投資

如今，我國(guó)的房地產(chǎn)成為了最佳的投資項(xiàng)目，而在以往的房地產(chǎn)投資交易中，決策者很難得到可靠的市場(chǎng)價(jià)值信息，使得交易常常不具備公平性，房地產(chǎn)市場(chǎng)過于活躍，常常令投資者無(wú)所適從，在進(jìn)行投資時(shí)很容易出現(xiàn)價(jià)值偏差而增加了投資成本或者錯(cuò)過了投資機(jī)遇。而公允價(jià)值計(jì)量被應(yīng)用后，通過每年對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值計(jì)量調(diào)整，使得房地產(chǎn)投資價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定公平，而投資者可以掌握到合理可靠的投資價(jià)值，繼而可以有效在房地產(chǎn)交易中獲益。

（三）長(zhǎng)期投資

投資者進(jìn)行長(zhǎng)期投資的過程中，公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)對(duì)其所取得的投資股權(quán)進(jìn)行初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量，以保障投資過程中的虧損或盈利都符合標(biāo)準(zhǔn)。

（四）企業(yè)合并

不屬于同一控制權(quán)益下的企業(yè)之間進(jìn)行合并時(shí)，其所擁有的資金成本以及合并所需的成本費(fèi)用將設(shè)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量，要依據(jù)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)被收購(gòu)的一方所擁有的可辨認(rèn)資產(chǎn)及負(fù)債差額進(jìn)行相關(guān)處理，只有這樣才能保障資產(chǎn)成本不會(huì)出現(xiàn)過高或過低的評(píng)估，既保障了被收購(gòu)一方的權(quán)益，也保障了收購(gòu)方的權(quán)益，做到了合理公平。

（五）債務(wù)重組

在處理債務(wù)工作時(shí)，由于會(huì)出現(xiàn)一些非現(xiàn)金類的資產(chǎn)，債務(wù)人需要利用這些資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人進(jìn)行清償，而資產(chǎn)的價(jià)值不能由債權(quán)人和債務(wù)人中的任何一方?jīng)Q定，要保障雙方的權(quán)益不受損害，正確評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須采用公允價(jià)值計(jì)量作為標(biāo)準(zhǔn)。

除了這些金融行為需要應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量外，我國(guó)在很多其他金融領(lǐng)域都需要應(yīng)用這一計(jì)量方式，比如房屋租賃、政府補(bǔ)助、股份持有等，可以看出，公允價(jià)值計(jì)量之所以能夠在如此多的方面得到極為廣泛的應(yīng)用，得利于其所具有的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)性。然而公允價(jià)值計(jì)量的廣泛應(yīng)用并不能說(shuō)明其在我國(guó)金融領(lǐng)域已經(jīng)得到了全面完善并趨近成熟，相反，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)審計(jì)工作與金融領(lǐng)域的應(yīng)用過程中存在著很多問題與弊端，研究公允價(jià)值與審計(jì)質(zhì)量的相關(guān)性，能夠有助于我國(guó)審計(jì)工作的未來(lái)進(jìn)展。

三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)審計(jì)質(zhì)量的作用與影響

盡管我國(guó)在引入了公允價(jià)值計(jì)量后加以廣泛應(yīng)用，但是需要引起我們注意的是，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)應(yīng)用的過程中“還缺乏完善的理論指導(dǎo)和操作指引，且公允價(jià)值計(jì)量的主觀性強(qiáng)、難度較大、成本較高，很難劃定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量。”這使得公允價(jià)值計(jì)量對(duì)審計(jì)質(zhì)量有降低作用，其影響主要圍繞了三個(gè)方面。

（一）企業(yè)內(nèi)部方面

從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量的引入改變了審計(jì)工作的傳統(tǒng)模式，無(wú)論是企業(yè)整體還是會(huì)計(jì)部門，都要經(jīng)過一番全新的調(diào)整，這給企業(yè)和會(huì)計(jì)人員帶來(lái)了諸多不便，首先體現(xiàn)出來(lái)的是公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提出了更高的要求，需要管理層能夠準(zhǔn)確識(shí)別其對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響，以能夠?qū)π碌膱?bào)表作出正確的決策，另一方面，會(huì)計(jì)人員必須對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格信息做到及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的掌握，以對(duì)市場(chǎng)操作得心應(yīng)手，可以說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)質(zhì)量帶來(lái)了巨大的調(diào)整，如果企業(yè)人員不能及時(shí)提高自身的專業(yè)能力，以積極的心態(tài)應(yīng)對(duì)，將難以對(duì)企業(yè)治理進(jìn)行完善優(yōu)化。

（二）政府監(jiān)管部門方面

每年我國(guó)政府都會(huì)有一筆巨大的財(cái)政收入和財(cái)政支出，這些費(fèi)用關(guān)系到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)與發(fā)展，關(guān)系到我國(guó)人民的生活環(huán)境與狀態(tài)，所以政府監(jiān)管部門勢(shì)必要做好財(cái)務(wù)審計(jì)工作，以確保財(cái)政收支合理有效。我國(guó)的政府監(jiān)管部門主要由證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、財(cái)政部門組成。每個(gè)監(jiān)管部門都有自身的工作職責(zé)范圍，證監(jiān)會(huì)主要針對(duì)上市公司及其所發(fā)行的股票進(jìn)行監(jiān)管，一旦上市公司出現(xiàn)了非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)工作就要進(jìn)行相應(yīng)的處理監(jiān)督，然而公允價(jià)值計(jì)量被引入后，使得我國(guó)監(jiān)管部門的監(jiān)管方式出現(xiàn)了巨大轉(zhuǎn)變，為了有效及時(shí)地對(duì)各企業(yè)進(jìn)行審查監(jiān)督，證監(jiān)會(huì)就必須擴(kuò)大檢查職能，除了對(duì)財(cái)務(wù)、證券進(jìn)行監(jiān)管外，還要對(duì)審計(jì)進(jìn)行監(jiān)管，只有這樣才能有效提高審計(jì)質(zhì)量，營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)環(huán)境。

（三）注冊(cè)會(huì)計(jì)師方面

1、提高了審計(jì)質(zhì)量準(zhǔn)確性的難度

公允價(jià)值計(jì)量令審計(jì)質(zhì)量的準(zhǔn)確性降低，這主要是因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量缺少合理的標(biāo)準(zhǔn)與完善的理論體系，且公允價(jià)值計(jì)量過于主觀，在引入公允價(jià)值計(jì)量后，我國(guó)對(duì)其下了定義并明確了其所應(yīng)用的范圍，但是卻沒有對(duì)其作出統(tǒng)一合理的規(guī)范，也沒有對(duì)其所需要的評(píng)估技術(shù)作出要求。這就導(dǎo)致很多公允價(jià)值計(jì)量所依據(jù)的評(píng)估技術(shù)都并不符合審計(jì)質(zhì)量的需要，在這方面，就為注冊(cè)會(huì)計(jì)師的工作帶來(lái)了極大難度，對(duì)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力是一項(xiàng)嚴(yán)峻考驗(yàn)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要對(duì)管理層所做的決定，比如是否選取了合理恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，或者會(huì)計(jì)人員的工作是否科學(xué)規(guī)范等進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，這樣一來(lái)就提高了審計(jì)工作的難度，不僅增加了審計(jì)工作的成本，更影響了審計(jì)工作的質(zhì)量，一旦注冊(cè)會(huì)計(jì)師的應(yīng)對(duì)狀態(tài)差或是專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)水平不足，都會(huì)導(dǎo)致審計(jì)工作出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

2、增加了審計(jì)質(zhì)量的出錯(cuò)率

公允價(jià)值計(jì)量存在一個(gè)不容忽視的問題即其本身具有不穩(wěn)定性和變動(dòng)性，這為我國(guó)一些存在治理死角的企業(yè)提供了對(duì)財(cái)務(wù)修飾和造假的機(jī)會(huì)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)工作時(shí)，有些企業(yè)的會(huì)計(jì)部門會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表作出篡改和掩飾行為，這種行為看似牟利，實(shí)則卻對(duì)我國(guó)的金融經(jīng)濟(jì)造成了巨大損失，更加對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展增加阻礙。而公允價(jià)值計(jì)量所具有的不穩(wěn)定性，正好可以成為企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表造假的有利借口，另一方面，由于有的企業(yè)內(nèi)部存在一定程度的治理缺陷，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員在審計(jì)時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確掌握財(cái)務(wù)信息，使得其出現(xiàn)了錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)問題，而這對(duì)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師的工作無(wú)疑是巨大的阻礙，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的價(jià)值水平作出合理有效的估計(jì)，才能追根溯源查找企業(yè)報(bào)表中的錯(cuò)報(bào)信息或造假內(nèi)容，如果不能作出合理的估計(jì)，就會(huì)令審計(jì)報(bào)表存在質(zhì)量漏洞，影響進(jìn)一步的決策和規(guī)定。

四、公允價(jià)值計(jì)量模式下審計(jì)對(duì)策的完善

由于公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用給我國(guó)的審計(jì)工作帶來(lái)了一定程度的影響，所以我國(guó)在今后的審計(jì)工作中，要想不斷應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，加以完善，就必須加深對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的理解程度，審計(jì)人員要對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。公允價(jià)值并不是真正的交易價(jià)格，而是評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于價(jià)格的一種估計(jì)，只有掌握了公允價(jià)值計(jì)量模式的注意要點(diǎn)，才能對(duì)于企業(yè)的資金狀況了如指掌。審計(jì)人員為了適應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量的模式應(yīng)用，必須不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)能力，從更全面的角度對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)務(wù)作出合理有效的分析。

在發(fā)展公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用下的審計(jì)工作時(shí)，要對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行了解、關(guān)注，只有全面細(xì)微地掌握了企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)模式、性質(zhì)特點(diǎn)，才能在進(jìn)行審計(jì)工作的過程中合理應(yīng)用公允計(jì)量?jī)r(jià)值。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目前還處于一種尚未完善的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用使得審計(jì)工作有了更大的難度，要想不斷完善審計(jì)工作，采取良好的審計(jì)對(duì)策，就要從市場(chǎng)著手，加緊改善市場(chǎng)環(huán)境，為審計(jì)工作作出保障，提高審計(jì)質(zhì)量。

五、結(jié)束語(yǔ)

“公允價(jià)值計(jì)量對(duì)審計(jì)質(zhì)量有著顯著影響，為了加強(qiáng)審計(jì)質(zhì)量，提高會(huì)計(jì)信息的有效性”，我國(guó)應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的各項(xiàng)問題給予高度重視，加緊對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的研究工作，并制定出各項(xiàng)明確細(xì)則，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的評(píng)估技術(shù)、評(píng)估范圍、注意事項(xiàng)、參考標(biāo)準(zhǔn)都作出一一規(guī)定，確保有關(guān)單位和會(huì)計(jì)人員能夠有所依據(jù)、有所衡量。另一方面我國(guó)應(yīng)督促金融管理人員及評(píng)估人員提高自身的專業(yè)能力，以期在應(yīng)用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和審計(jì)準(zhǔn)則的情況下，其能夠迅速勝任職位工作，作出準(zhǔn)確的決策以保障審計(jì)工作的質(zhì)量。只有“加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量下會(huì)計(jì)盈余信息的價(jià)值相關(guān)性，降低其不對(duì)稱程度，才能促使投資者認(rèn)識(shí)到審計(jì)質(zhì)量的重要性。”

參考文獻(xiàn)：

[1]王瑩.公允價(jià)值計(jì)量對(duì)審計(jì)質(zhì)量的影響研究[D].華僑大學(xué)，2014

[2]張妍.公允價(jià)值計(jì)量下審計(jì)質(zhì)量的作用研究[J].財(cái)經(jīng)學(xué)?學(xué)術(shù)版，2015（18）：314

[3]王靜.公允價(jià)值計(jì)量對(duì)審計(jì)質(zhì)量影響研究[J].商，2013（22）：111

第9篇：養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：中等職業(yè)學(xué)校；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；專業(yè)設(shè)置；學(xué)校布局

近年來(lái)，溫嶺市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，由“一、二、三”向“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)業(yè)主導(dǎo)到工業(yè)主導(dǎo)逐漸向第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的發(fā)展變遷。就溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)而言， 目前，溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是泵與電機(jī)、汽摩配、鞋帽服裝、機(jī)床工具等。這四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)決定了溫嶺的區(qū)域經(jīng)濟(jì)走向，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，將支撐地區(qū)經(jīng)濟(jì)十年甚至幾十年。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更替必然會(huì)影響就業(yè)結(jié)構(gòu)及人才規(guī)格，這就要求人才的供給結(jié)構(gòu)要做相應(yīng)的調(diào)整。同時(shí)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提升了體系人才規(guī)格的要求。以會(huì)計(jì)人才為例，以往溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人才素質(zhì)要求并不高，但當(dāng)前對(duì)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)人員的知識(shí)、能力、素質(zhì)都有了新的要求：

溫嶺市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人才規(guī)格要求一覽表

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一、存在問題

人才培養(yǎng)的一個(gè)直接渠道是職業(yè)學(xué)校，而目前溫嶺市中職學(xué)校專業(yè)設(shè)置和辦學(xué)模式已難以滿足溫嶺產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)人才規(guī)格產(chǎn)生的變化的需要。具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1.專業(yè)培養(yǎng)方向略顯陳舊

機(jī)械專業(yè)是溫嶺市各職業(yè)學(xué)校的老牌專業(yè)，可謂發(fā)展歷史悠久。可目前各大職校依然把機(jī)械專業(yè)定位在培養(yǎng)普通數(shù)控加工、普車加工人才上。而實(shí)際上，隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，特別是計(jì)算機(jī)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，機(jī)械制造業(yè)已向柔性化、集成化、智能化、高精度方向發(fā)展。如果還是按照以往規(guī)格去培養(yǎng)，勢(shì)必南轅北轍。如去年溫嶺市某大型機(jī)械制造公司想在我校招收懂得用計(jì)算機(jī)技術(shù)設(shè)計(jì)和加工模具的員工，可是，招聘一圈下來(lái)，因?yàn)閷W(xué)生所學(xué)技術(shù)技能知識(shí)與該企業(yè)的需求不符，空手而歸。

2.專業(yè)教學(xué)內(nèi)容相對(duì)落后

職業(yè)教育教學(xué)內(nèi)容應(yīng)該具有鮮明的時(shí)代性、實(shí)踐性。可溫嶺市大部分中職專業(yè)教學(xué)內(nèi)容幾十年沒有大的變化，直接帶來(lái)了人才培養(yǎng)的滯后性，很多企業(yè)不愿意招聘中職畢業(yè)生，而是自己主動(dòng)出擊，與省外一些院校合作，培養(yǎng)緊缺專業(yè)人才。

3.專業(yè)設(shè)置重復(fù)，資源浪費(fèi)巨大

溫嶺市大部分中職學(xué)校缺少行業(yè)和企業(yè)的背景，在設(shè)置新專業(yè)時(shí)不進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)研，僅僅根據(jù)自己現(xiàn)有的師資和設(shè)備調(diào)劑設(shè)置專業(yè)，或者僅憑主觀臆斷，對(duì)于那些便于招生、生源充足的專業(yè)則盲目上馬，突擊擴(kuò)招，造成專業(yè)設(shè)置重復(fù)。

二、解決策略

溫嶺市職業(yè)教育要真正實(shí)現(xiàn)為地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，就必須盡快調(diào)整學(xué)校布局，構(gòu)建起與溫嶺市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相吻合的現(xiàn)代職教體系。溫嶺市中等職校也要理清發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變理念，要明確人才供給是專業(yè)結(jié)構(gòu)與培養(yǎng)層次、類型和規(guī)格的總體構(gòu)成，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)人才需求的變化的診斷，以滿足社會(huì)對(duì)人才的需求。在此，根據(jù)本人從事中職教學(xué)和管理的多年心得，溫嶺中職可以對(duì)現(xiàn)有的專業(yè)布局和建設(shè)進(jìn)行必要調(diào)整。構(gòu)想有三：

1.調(diào)整職業(yè)學(xué)校布局，整合專業(yè)組成，構(gòu)建現(xiàn)代職教體系

目前，溫嶺市共有6所全日制中等職業(yè)學(xué)校，5所位于城區(qū)市中心，98%以上的職業(yè)教育資源為城區(qū)職校所占據(jù)。其中規(guī)模較大的四所中職學(xué)校（溫嶺市職技校、溫嶺市太平高職、溫嶺市職業(yè)中專、溫嶺市技工學(xué)校）全部集中于職教園區(qū)，在城學(xué)生人數(shù)突破萬(wàn)人大關(guān)。如此的職校布局，雖然能較好地實(shí)現(xiàn)資源共享，集約辦學(xué)，推動(dòng)溫嶺市職業(yè)教育。但其不足也很明顯，不但增加了管理難度和成本，更重要的是與溫嶺市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域布局相悖。因?yàn)檩^之其他地區(qū)，溫嶺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有鮮明的塊狀特點(diǎn)，比如：西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)、西南部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、海洋保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)等，它們的產(chǎn)業(yè)組成和發(fā)展方向存在很大的不同。鑒于目前溫嶺市所有職校集中于城區(qū)市中心的現(xiàn)狀，為了讓專業(yè)及專業(yè)人才培養(yǎng)規(guī)格更符合本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，應(yīng)把溫嶺市現(xiàn)有的中職學(xué)校進(jìn)行布局調(diào)整和專業(yè)整合。從學(xué)校的布局方面，可以把學(xué)校調(diào)整為三所，建立職業(yè)辦學(xué)的三大園區(qū)，分別培養(yǎng)不同產(chǎn)業(yè)方面的專業(yè)人才。根據(jù)現(xiàn)在溫嶺市的現(xiàn)有專業(yè)開設(shè)情況，包括開設(shè)的規(guī)模、專業(yè)辦學(xué)實(shí)力、專業(yè)關(guān)聯(lián)緊密程度等因素，可以對(duì)溫嶺市的中職學(xué)校的專業(yè)布局作如下調(diào)整：

（1）以溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校為基礎(chǔ)建立理工專業(yè)為主要培養(yǎng)方向的第一職教園區(qū)，園區(qū)地址為現(xiàn)在溫嶺市職教園區(qū)。溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校現(xiàn)開設(shè)有會(huì)計(jì)、烹飪、計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用、機(jī)械加工技術(shù)、電子商務(wù)、電子電工、泵制造與控制、制冷和空調(diào)設(shè)備運(yùn)行和維修、機(jī)械技術(shù)應(yīng)用專業(yè)、工業(yè)設(shè)計(jì)與精密測(cè)量專業(yè)、動(dòng)漫、幼師、旅游等近二十個(gè)專業(yè)。其中，會(huì)計(jì)、烹飪、計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用、機(jī)械加工技術(shù)、電子商務(wù)、電子電工是臺(tái)州市骨干專業(yè)；烹飪、機(jī)械技術(shù)應(yīng)用專業(yè)、工業(yè)設(shè)計(jì)與精密測(cè)量專業(yè)是省級(jí)重點(diǎn)專業(yè)。結(jié)合職教園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的國(guó)家級(jí)實(shí)訓(xùn)基地鞋設(shè)計(jì)和制造專業(yè)實(shí)訓(xùn)基地（溫嶺市太平高級(jí)職業(yè)中學(xué)）和旅游專業(yè)實(shí)訓(xùn)中心（溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校），可以調(diào)整開設(shè)專業(yè)為：機(jī)械、電子、鞋制造、烹飪和旅游，并以專業(yè)群的形式開展專業(yè)建設(shè)和教學(xué)工作。

（2）以溫嶺市太平高級(jí)職業(yè)中學(xué)為基礎(chǔ)建立經(jīng)貿(mào)、信息專業(yè)為主要培養(yǎng)方向的第二職教園區(qū)，園區(qū)地址為現(xiàn)在溫嶺市職技校北山校區(qū)。溫嶺市太平高級(jí)職業(yè)中學(xué)現(xiàn)開設(shè)國(guó)際貿(mào)易實(shí)務(wù)、會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)管理、金融事務(wù)、國(guó)際商務(wù)、電子商務(wù)、鞋類設(shè)計(jì)與工藝、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字媒體應(yīng)用技術(shù)、數(shù)控技術(shù)、機(jī)械設(shè)計(jì)與制造、商務(wù)助理、美發(fā)與形象設(shè)計(jì)等十多個(gè)專業(yè)，其中計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專業(yè)為浙江省示范專業(yè)、浙江省實(shí)訓(xùn)基地；鞋設(shè)計(jì)與制造專業(yè)為浙江省示范專業(yè)兼國(guó)家級(jí)實(shí)訓(xùn)基地、國(guó)際商務(wù)、金融事務(wù)、機(jī)工設(shè)計(jì)與制造專業(yè)為臺(tái)州市示范專業(yè)；該校的會(huì)計(jì)電算化專業(yè)近年來(lái)從生源人數(shù)、各級(jí)各類技能比賽、行業(yè)比賽成績(jī)、師資實(shí)力方面都在溫嶺市乃至臺(tái)州市處于領(lǐng)先位置。結(jié)合原溫嶺市職技校北山校區(qū)擁有實(shí)訓(xùn)中心的幼師專業(yè)，可以調(diào)整開設(shè)專業(yè)為：經(jīng)貿(mào)、信息、美發(fā)與形象設(shè)計(jì)、幼師等，并同樣以專業(yè)群的形式開展專業(yè)建設(shè)和教學(xué)工作。

（3）以溫嶺市職業(yè)中專和溫嶺技工學(xué)校為基礎(chǔ)建立汽修、工藝美術(shù)、藥劑、建筑專業(yè)為主要培養(yǎng)方向的第三職教園區(qū)，園區(qū)選址為溫嶺市政府正在規(guī)劃的臺(tái)州市第一技師學(xué)院新址。溫嶺市職業(yè)中專現(xiàn)有汽車維修、汽車營(yíng)銷、藥劑、工藝美術(shù)、建筑施工、平面設(shè)計(jì)、文秘共七個(gè)專業(yè)，其中汽車維修專業(yè)是浙江省示范專業(yè)、浙江省級(jí)實(shí)訓(xùn)基地；溫嶺市技工學(xué)校現(xiàn)有數(shù)控技術(shù)、機(jī)電一體化、電子商務(wù)、模具設(shè)計(jì)與制造、電氣自動(dòng)化設(shè)備安裝與維修、會(huì)計(jì)、樓宇自動(dòng)控制設(shè)備安裝與維護(hù)等專業(yè)。由于職業(yè)中專與第一、第二園區(qū)的專業(yè)重疊度不太高，在第一、第二園區(qū)的專業(yè)基本確定的情況下，結(jié)合溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校的動(dòng)漫、溫嶺太平高級(jí)職業(yè)中學(xué)的數(shù)字視頻應(yīng)用技術(shù)和商務(wù)助理等專業(yè)，可能調(diào)整開設(shè)專業(yè)為汽車維修、藥劑、工藝美術(shù)、建筑施工、文秘，等并同樣以專業(yè)群的形式開展專業(yè)建設(shè)和教學(xué)工作。至于溫嶺市技工學(xué)校的專業(yè)基本與第一、第二園區(qū)的專業(yè)重疊，現(xiàn)有的專業(yè)可以作為正在籌辦的第一技師學(xué)院的高級(jí)技能班的形式存在，而不再開設(shè)中職的相關(guān)專業(yè)。

（4）考慮到溫嶺市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈鮮明塊狀特征，溫嶺市教育行政部門可以將部分職校搬遷至相應(yīng)的區(qū)域中心鎮(zhèn)，對(duì)接周邊地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)也可以在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)域中心組建新的職校，開設(shè)新型專業(yè)，以便更好地為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)。如可以在溫嶺市海洋保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)興建與海洋產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的職業(yè)學(xué)校，接軌東部產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)溫嶺市海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣，就能更好地預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)人才規(guī)格的需求，超前培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才，使區(qū)域產(chǎn)業(yè)和職業(yè)教育人才培養(yǎng)保持同步。

2.裁撤部分與溫嶺社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度低、就業(yè)率不好的邊緣專業(yè)

職業(yè)學(xué)校的活力是與其專業(yè)發(fā)展定位的靈活性分不開的，要根據(jù)行業(yè)企業(yè)需求的變化、教學(xué)整體質(zhì)量和效果、局域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型來(lái)不斷調(diào)整專業(yè)。職業(yè)學(xué)校的專業(yè)只有對(duì)變化著的勞動(dòng)世界具有靈活的適應(yīng)性，才能緊跟技術(shù)發(fā)展的速度，增強(qiáng)學(xué)校就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于那些與溫嶺社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度低、就業(yè)率不好的邊緣專業(yè)，可以在專業(yè)開設(shè)規(guī)模方面進(jìn)行壓縮，有必要的情況下直接撤銷。如原溫嶺市職業(yè)技術(shù)學(xué)校的計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用專業(yè)，計(jì)算機(jī)技術(shù)已經(jīng)是一個(gè)通用技能，單獨(dú)開設(shè)專業(yè)，在對(duì)接崗位的時(shí)候具有很大的盲目性；溫嶺市技工學(xué)校的樓宇自動(dòng)控制設(shè)備安裝與維護(hù)專業(yè)在目前沒有與相關(guān)設(shè)備企業(yè)雙元合作辦學(xué)的情況下，學(xué)生就業(yè)的崗位是非常狹窄的，類似這樣的專業(yè)完全可以撤銷。

3.適應(yīng)市場(chǎng)需求，開發(fā)新型專業(yè)

溫嶺現(xiàn)有部分產(chǎn)業(yè)崗位需求存在的專業(yè)，則可以嘗試性或直接開設(shè)。比如，2010年，針對(duì)溫嶺市美容美發(fā)人才需求量日益增大而相關(guān)培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)匱乏的市場(chǎng)實(shí)際，我校專業(yè)建設(shè)委員會(huì)開展了系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)研，期間共發(fā)放問卷168份，回收147份，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，溫嶺市美容美發(fā)人才缺口奇大，目前從業(yè)人員普遍接受教育程度偏低，約58.6%的從業(yè)人員無(wú)技術(shù)職稱，已經(jīng)難以滿足日益富裕起來(lái)的溫嶺人民的需要。據(jù)此，我校于2010年新開設(shè)了形象設(shè)計(jì)專業(yè)。專業(yè)一推出，就受到了廣大考生的熱捧，成為溫嶺市最熱門的專業(yè)，招生人數(shù)屢創(chuàng)新高，取得了良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。再者，溫嶺是一個(gè)綜合性裝備制造業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市，就業(yè)人口和崗位都非常多，在這方面現(xiàn)在的中職學(xué)校卻沒有一個(gè)對(duì)接專業(yè)；隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，目前專業(yè)老年護(hù)理人員嚴(yán)重不足，很難滿足養(yǎng)老的服務(wù)需求。而溫嶺也沒有衛(wèi)生學(xué)校在開設(shè)相關(guān)專業(yè)，中職學(xué)校能否嘗試獲取相關(guān)資格或與溫嶺現(xiàn)有的衛(wèi)生學(xué)校合作開設(shè)老年護(hù)理專業(yè)等等。

4.規(guī)范專業(yè)與專業(yè)群建設(shè)，豐富專業(yè)內(nèi)涵

根據(jù)新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)背景，進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)建立新的專業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)生的入學(xué)要求條件、學(xué)制、培養(yǎng)目標(biāo)與規(guī)格，主干課程基本要求及知識(shí)點(diǎn)、考核要點(diǎn)，職業(yè)面向及職業(yè)能力要求，典型工作任務(wù)、工作過程及師資基本要求、實(shí)訓(xùn)條件等方面提出明確的要求，并付諸實(shí)施。