房地產(chǎn)金融政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融政策范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融政策 風(fēng)險(xiǎn)防范 經(jīng)驗(yàn) 啟示

一、美國(guó)的房地產(chǎn)金融政策與風(fēng)險(xiǎn)防范體系

1、房地產(chǎn)金融政策

（1）羅斯福和杜魯門時(shí)代。1932年，是經(jīng)濟(jì)大蕭條之后的羅斯福時(shí)代，美國(guó)出現(xiàn)了住房建設(shè)和金融危機(jī)，政府通過設(shè)立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），并批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法》，成立了“房地產(chǎn)貸款公司”，形成了長(zhǎng)久性的分期付款式抵押貸款市場(chǎng)。1934年，《國(guó)家住房法》通過并成立了“聯(lián)邦住宅管理局”（FHA）和“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司”（FSLIC），組建“互助組織”，負(fù)責(zé)對(duì)個(gè)人的抵押貸款保險(xiǎn)。為解決低收入人群的住房問題，1937年，通過了《公共住宅法案》，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處（USHA）”，為平民提供低租金住房。1949年，杜魯門政府修訂了《國(guó)家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目標(biāo)，通過興建公共住宅單位解決大多數(shù)人的住房問題。

（2）肯尼迪與約翰遜時(shí)代。1961年，肯尼迪政府發(fā)表國(guó)情咨文《住房和城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃》，提出三個(gè)目標(biāo)：更新和規(guī)劃城市、給全國(guó)人民體面住房、鼓勵(lì)發(fā)展建筑業(yè)。并通過提供“低于市場(chǎng)水平利率”的貸款計(jì)劃，鼓勵(lì)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)提供貸款。1965年，約翰遜政府的“租金增補(bǔ)”計(jì)劃，將低收入家庭住房支出的比例進(jìn)行限制。1968年，出臺(tái)了新住房貸款計(jì)劃，鼓勵(lì)私人開發(fā)商低利率貸款，聯(lián)邦政府給予貼息?！蹲》颗c城市發(fā)展法》頒布后，住房與城市發(fā)展部（HUD）正式成立。

（3）尼克松與福特時(shí)代。1969年，尼克松政府先后實(shí)施了“自置居所計(jì)劃”和“租賃住宅計(jì)劃”，但收效甚微。1970年，國(guó)會(huì)通過“緊急住宅融資法案”，成立“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”開辟二級(jí)市場(chǎng)。后來，福特政府提出“社區(qū)發(fā)展補(bǔ)助計(jì)劃”，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計(jì)劃合并，重新分配資金。

（4）里根與布什時(shí)代。里根為了減少政府財(cái)政壓力，提高租客承擔(dān)租金的能力，降低政府確定的“公平市場(chǎng)租金”標(biāo)準(zhǔn)。于1987年推行稅制改革和“低收入階層住房稅金信用計(jì)劃”，對(duì)給低收入人士提供住房的項(xiàng)目提供稅收優(yōu)惠。1990年，布什政府出臺(tái)“國(guó)民可承擔(dān)住宅”法案，通過擔(dān)保和信用證明方式為租客提供幫助，并加強(qiáng)地方政府和非營(yíng)利性社區(qū)在住宅開發(fā)中的作用。

（5）克林頓與小布什、奧巴馬時(shí)代。1997年正式出臺(tái)了“多成員家庭資住房改革及承受能力法案”，新增45億美元資金用于保障住宅單位和個(gè)人利益，同時(shí)也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險(xiǎn)的抵押貸款體制創(chuàng)造條件?？肆诸D時(shí)代，改革住房與城市發(fā)展部（HUD）的職能，在削減聯(lián)邦政府對(duì)住房有關(guān)預(yù)算的同時(shí)，將執(zhí)行住房計(jì)劃的職能逐步轉(zhuǎn)交給各州和地方政府。同時(shí)，提高各州所得的稅金信用人均標(biāo)準(zhǔn)，從1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地產(chǎn)稅收入比例。針對(duì)房屋購(gòu)買和出售的差價(jià)，美國(guó)一些州政府專門設(shè)計(jì)征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應(yīng)的增值稅減免政策。

2、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)與運(yùn)作體制

20世紀(jì)60年代以來，隨著美國(guó)住房抵押貸款機(jī)制和房地產(chǎn)證券化機(jī)制的應(yīng)用，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)逐步完善，推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。一級(jí)市場(chǎng)就是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)主體包括儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助銀行、人壽保險(xiǎn)公司等。不同金融機(jī)構(gòu)的主體職能又存在區(qū)別。儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)（SLs）是以吸收儲(chǔ)蓄存款、發(fā)放抵押貸款為主的專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行是美國(guó)范圍最廣的金融中介，主要提供短期信用和商業(yè)貸款?；ブy行是存款人共同所有和經(jīng)營(yíng)的互助組織，主要是提供抵押貸款。人壽保險(xiǎn)公司的保費(fèi)較為穩(wěn)定，逐漸成為抵押貸款的主要資金來源。二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)。由于有一級(jí)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作更加順暢。目前美國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)機(jī)構(gòu)主要有聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加強(qiáng)抵押貸款的保證、收購(gòu)抵押貸款組群、授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押債券或自己發(fā)行抵押債券、支付貸款利息等。美國(guó)房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成完整而統(tǒng)一的市場(chǎng)體制。

除此之外，美國(guó)房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)也發(fā)揮著重要作用，主要包括通貨監(jiān)理處和聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司，其職責(zé)是對(duì)銀行體系和貨幣政策進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，為了鼓勵(lì)購(gòu)買自有住宅，還創(chuàng)立了聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司和聯(lián)邦住宅管理局，對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行擔(dān)保。

3、風(fēng)險(xiǎn)防范體系

第2篇：房地產(chǎn)金融政策范文

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)　貼現(xiàn)率　信貸總量　信貸結(jié)構(gòu)　權(quán)益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國(guó)內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。

1　日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1　貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴(kuò)大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場(chǎng)利率的核心，后者一般追隨前者變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)張的趨勢(shì)，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)量超過10%，特別是1987年1月達(dá)到12.4%，創(chuàng)下了高增長(zhǎng)率的紀(jì)錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時(shí)日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應(yīng)量相對(duì)增加。沒有轉(zhuǎn)向流量的過剩流動(dòng)性自然就會(huì)被用來購(gòu)買存量，具體地說就是進(jìn)行土地投機(jī)。

1.2　信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機(jī)資金大開方便之門

1984年末，日本全國(guó)銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元， 1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時(shí)，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的融資以外，以長(zhǎng)期投資著稱的壽險(xiǎn)公司對(duì)土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險(xiǎn)業(yè)1988年度對(duì)土地和建筑物投資總額達(dá)到5.5萬億日元，1989年進(jìn)一步擴(kuò)大至6.5萬億日元。壽險(xiǎn)公司歷來將其收入的一半以上用于對(duì)企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟(jì)期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險(xiǎn)業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險(xiǎn)公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3　信貸結(jié)構(gòu)失衡進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)

1984年末，日本全國(guó)銀行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款在泡沫時(shí)期以年增2位數(shù)的速度增加，而對(duì)制造業(yè)的貸款1984年以來增勢(shì)趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

2　日本政府針對(duì)房地產(chǎn)過熱采取的不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對(duì)與土地有關(guān)的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機(jī)構(gòu)自行控制不動(dòng)產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機(jī)性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團(tuán)體———全國(guó)銀行協(xié)會(huì)的成員對(duì)投機(jī)性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時(shí)還加強(qiáng)了與土地有關(guān)的交易的專項(xiàng)報(bào)告制度。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資增長(zhǎng)速度的一種直接管制，以此達(dá)到將不動(dòng)產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實(shí)施過。此次實(shí)施，前后時(shí)間將近兩年，實(shí)施對(duì)象除銀行外，還包括信用金庫(kù)、壽險(xiǎn)公司和外資金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)將每季度不動(dòng)產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長(zhǎng)率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動(dòng)。1989年7～9月后，連續(xù)四個(gè)季度要求金融機(jī)構(gòu)減少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的上述政策干預(yù)性極強(qiáng)，因此其執(zhí)行期間都不是很長(zhǎng)，隨著資產(chǎn)價(jià)格下跌以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對(duì)官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資的總量控制。

3　總量控制失效的原因分析

3.1　政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動(dòng)產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機(jī)構(gòu)和非銀行金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)時(shí)并沒有獨(dú)立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國(guó)銀行業(yè)對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計(jì)增加了25萬億日元，長(zhǎng)期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對(duì)占非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資額增加了47%，而同時(shí)銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機(jī)構(gòu)通過各種渠道將融資的60%投入了不動(dòng)產(chǎn)。通過非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的迂回融資，成為土地價(jià)格在股價(jià)崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2　企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時(shí)，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認(rèn)股權(quán)證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時(shí)日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不夠，實(shí)業(yè)投資利潤(rùn)不大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)趨升。因此，通過權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得投機(jī)利潤(rùn)。

4　對(duì)中國(guó)的啟示

4.1　制定金融政策時(shí)，要結(jié)合實(shí)際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對(duì)不同行業(yè)的影響

尤其是在整個(gè)社會(huì)利潤(rùn)率低下，新的高利潤(rùn)行業(yè)有待開發(fā)，社會(huì)游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機(jī)資金較好的選擇，很容易因?yàn)橥稒C(jī)資金的作用而畸形發(fā)展。一個(gè)明顯的循環(huán)如下：社會(huì)中其他行業(yè)利潤(rùn)率低———長(zhǎng)期投資減少，游資增加———因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價(jià)格達(dá)到市場(chǎng)出清，游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)上升———更多游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升———……進(jìn)入惡性循環(huán)。日本進(jìn)入20世紀(jì)70~80年代后，社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相當(dāng)平穩(wěn)的時(shí)期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會(huì)各行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下降。而此時(shí)政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機(jī)資金來源拓寬了渠道。

4.2　控制金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長(zhǎng)，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率達(dá)到22.1%和31.6%時(shí)成功地意識(shí)到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟(jì)所受危害將大大減輕。

4.3　制定金融政策時(shí)，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實(shí)際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時(shí)，本來的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅(jiān)定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時(shí)彌補(bǔ)，造成了更大的損失。目前我國(guó)政府面臨與日本當(dāng)時(shí)相似的處境，在其他可以進(jìn)入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會(huì)利潤(rùn)率降低，國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤(rùn)行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機(jī)利潤(rùn)。

4.4　金融政策的制定應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程

對(duì)于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。日本政府在面對(duì)企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)依然進(jìn)一步擴(kuò)大，為經(jīng)濟(jì)崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國(guó)目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時(shí)，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對(duì)于這一新生事物，我們既不能簡(jiǎn)單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)增加；而應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)投機(jī)的目標(biāo)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)金融政策范文

【關(guān)鍵詞】金融政策；房地產(chǎn)價(jià)格；成交量；協(xié)整模型

一、文獻(xiàn)綜述

目前，對(duì)于金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究主要集中于貨幣數(shù)量論及金融政策的固定資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制。貨幣數(shù)量論是一種用流通中的貨幣數(shù)量的變動(dòng)來說明商品價(jià)格變動(dòng)的貨幣理論；金融政策的固定資產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制則是指通過金融政策的調(diào)整和操作來影響資產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格，引導(dǎo)人們進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)而影響到貨幣總需求。貨幣數(shù)量論研究的主要學(xué)者為費(fèi)希爾（Fisher）和費(fèi)里德曼（Friedman）。20世紀(jì)初，費(fèi)希爾（Fisher，1911）在其代表作《貨幣購(gòu)買力：其決定因素及其與信貸、利息和危機(jī)的關(guān)系》中提出現(xiàn)金交易方程式MV=PT，并指出在貨幣的流通速度與商品交易量不變的條件下，物價(jià)水平隨流通貨幣量的變動(dòng)成正比例變動(dòng)。弗里德曼（Friedman，1963）指出通貨膨脹每時(shí)每刻每處都是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，貨幣供給量的變動(dòng)會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，為了控制通貨膨脹必須控制貨幣供應(yīng)量。金融政策的資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制則主要包括Q效應(yīng)渠道和財(cái)富效應(yīng)渠道。托賓（Tobin，1969）在其著名的Q理

論中指出，擴(kuò)張性的金融政策降低了市場(chǎng)短期利率，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲；莫迪利亞尼（Modigliani，1971）則指出貨幣供給量的增加提高了資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而使得消費(fèi)者的畢生財(cái)富也增加，最后傳導(dǎo)至消費(fèi)的增加。Jonathan和Richard（2007）對(duì)歷年美國(guó)的金融政策進(jìn)行了研究，并對(duì)金融政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)VAR模型、長(zhǎng)期供求模型、短期價(jià)格調(diào)整模型、短期供給模型等進(jìn)行分析，認(rèn)為80年代以后的緊縮的金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

國(guó)內(nèi)學(xué)者目前研究主要集中在金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析和金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效用兩方面。關(guān)于金融政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究方面，崔光燦（2006）從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，認(rèn)為最有效的手段就是利率，與之相應(yīng)是對(duì)房地產(chǎn)信貸數(shù)量的控制。通常情況下，房?jī)r(jià)的過快上揚(yáng)可以通過提高利率和緊縮信貸等途徑加以調(diào)控。劉傳哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度數(shù)據(jù)為樣本，對(duì)貨幣供應(yīng)量、金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)進(jìn)行序列平穩(wěn)性及因果關(guān)系檢驗(yàn)，得出貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)能迅速作用于房地產(chǎn)價(jià)格，而利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間沒有聯(lián)動(dòng)性；關(guān)于調(diào)控的效用，聶學(xué)峰，劉傳哲（2005）通過1999年至2005年的季度數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的效應(yīng)和時(shí)滯進(jìn)行實(shí)證研究表明，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響時(shí)滯為2個(gè)季度，其中貨幣供應(yīng)量比利率的影響更為顯著；并提出實(shí)施數(shù)量型為主的金融政策能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免泡沫的產(chǎn)生。劉洪玉（2008）把傳導(dǎo)機(jī)制分為數(shù)量型和價(jià)格型。數(shù)量型主要是通過調(diào)整貨幣供給量來影響信貸規(guī)模的大小，而價(jià)格型主要是通過調(diào)整貸款利率來影響開發(fā)商和購(gòu)房者的融資成本.

綜上所述，迄今為止對(duì)金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格關(guān)系的研究或者以國(guó)家、地區(qū)為研究單位，或者以差異為研究對(duì)象，基本上處于一個(gè)宏觀面的研究。本文基于前人研究的理論基礎(chǔ)上，研究貨幣供應(yīng)量和銀行貸款利率變動(dòng)對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格及成交量的影響，以期解釋金融政策對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

二、實(shí)證分析

（一）變量選擇及數(shù)據(jù)

本文所有數(shù)據(jù)均來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)月報(bào)》和嘉興市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（）。樣本期間為2008年3月至2012年12月的月度數(shù)據(jù)。貨幣供應(yīng)量為與實(shí)際變量之間關(guān)系最密切的M2的月度數(shù)據(jù)為樣本；嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率P以及銷售面積增長(zhǎng)率采用同比數(shù)據(jù)（上年同月=100）。所采用的計(jì)量分析軟件為Eviews6.0。另外，由于貨幣供應(yīng)量M2的月度數(shù)據(jù)與其它變量數(shù)值相差巨大，所以對(duì)其取對(duì)數(shù)的一階差分形式以減小模型估計(jì)的誤差。筆者初步假定嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率為P、嘉興市房地產(chǎn)成交量增長(zhǎng)率為V、實(shí)際利率為I及貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率為MS。

（二）嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的協(xié)整分析

為了避免各變量由于非平穩(wěn)而造成的偽回歸問題，首先對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文運(yùn)用ADF（augment Dickey-Fuller test）檢驗(yàn)對(duì)上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I進(jìn)行檢驗(yàn)，具體檢驗(yàn)結(jié)果如圖所示。從檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，八個(gè)變量序列的水平值在1%的顯著性水平下都不能拒絕有單位根的零假設(shè)，所以都不是平穩(wěn)序列；而P、V、MS、I等四個(gè)變量的一階差分在1%的顯著水平下均能拒絕含有單位根的原假設(shè)，所以都為平穩(wěn)序列，各變量均為一階單整的序列。

由于變量P、V、MS和I均為一階單整序列，因此可能存在有長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系，本文使用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法來確定各變量之間的協(xié)整關(guān)系。從表2和表3可知，在原假設(shè)假定為不存在協(xié)整關(guān)系的前提下，Johansen檢驗(yàn)的Y1Trace統(tǒng)計(jì)量為45.07933，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個(gè)線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個(gè)協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率P、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率MS 以及一年期銀行貸款利率I之間存在唯一的線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。Johansen檢驗(yàn)的 Y2Trace統(tǒng)計(jì)量為68.12010，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個(gè)線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個(gè)協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)成交量增長(zhǎng)率V、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率MS 以及一年期貸款利率I之間存在唯一的線性獨(dú)立的協(xié)整關(guān)系。

（三）嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的誤差修正模型

根據(jù)格蘭杰定理，有協(xié)整關(guān)系的變量之間一定存在誤差正模型，它反映了變量間的短期動(dòng)態(tài)影響關(guān)系。建立誤差修正模型一般分兩步，分別建立區(qū)分?jǐn)?shù)據(jù)長(zhǎng)期特征和短期特征的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。從理論上講，第一步，建立長(zhǎng)期關(guān)系模型。即通過OLS法估計(jì)出時(shí)間序列變量間的關(guān)系，若估計(jì)結(jié)果形成平穩(wěn)的殘差序列時(shí)，那么這些變量間就存在相互協(xié)整的關(guān)系，長(zhǎng)期關(guān)系模型的變量選擇是合理的，回歸系數(shù)具有經(jīng)濟(jì)意義。第二步，建立短期動(dòng)態(tài)關(guān)系，即誤差修正方程。將長(zhǎng)期關(guān)系模型中各變量以一階差分及其各階滯后期形式重新加以改造，并將長(zhǎng)期關(guān)系模型所產(chǎn)生的殘差序列作為解釋變量引入，在一個(gè)從一般到特殊的檢驗(yàn)過程中，對(duì)短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行逐項(xiàng)檢驗(yàn)，不顯著的項(xiàng)逐漸被剔除直到最適當(dāng)?shù)姆椒ū徽业綖橹埂?/p>

本文按照Hendry的從一般到簡(jiǎn)單的模型估計(jì)方法，對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與利率、貨幣供應(yīng)量的協(xié)整方程利用 AIC 和 SC 最小的原則確定滯后期為2，然后逐步去掉統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)不顯著的變量，得到嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格的誤差修正模型如下：

從上述滯后期為k=2的誤差修正模型可以看出，短期中變量的相關(guān)關(guān)系與長(zhǎng)期時(shí)是一致的，但是t統(tǒng)計(jì)量顯示，所有變量都不顯著。由此可以推斷，在短期中，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量呈正相關(guān)與實(shí)際利率呈負(fù)相關(guān)，但是相關(guān)關(guān)系都不顯著。從嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量的誤差修正模型看出，實(shí)際利率的影響作用是十分微弱的。而貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響較大，因此，采用貨幣政策，在短期內(nèi)對(duì)抑制嘉興市市房地產(chǎn)價(jià)格的作用效果并不會(huì)太明顯。

（四）Granger因果檢驗(yàn)

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，顯著相關(guān)的變量之間未必都是有意義的。為了研究房地產(chǎn)價(jià)格、名義利率和貨幣供應(yīng)量之間的因果關(guān)系，本文采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法進(jìn)行檢驗(yàn)。從表5中可以看出，在5%的水平下，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因，而利率I的變動(dòng)不是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。

三、研究結(jié)論

綜合對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量及銀行貸款利率長(zhǎng)期均衡的協(xié)整分析、短期誤差修正模型和Granger因果檢驗(yàn)分析，實(shí)證結(jié)果表明，嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格、成交量與貨幣供應(yīng)量和實(shí)際利率之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，且與貨幣供應(yīng)量成正比、實(shí)際利率成反比關(guān)系。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因，而利率I的變動(dòng)不是嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的Granger原因。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。誤差修正模型結(jié)果顯示，在短期中，對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用效果不大；而在長(zhǎng)期中，貨幣供應(yīng)量變動(dòng)、選擇根據(jù)嘉興市通貨膨脹率制定與全國(guó)差異性貸款利率雖然能達(dá)到調(diào)控的目的，但是可行性較小，運(yùn)用金融政策手段對(duì)嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控具有較大難度。因此，在運(yùn)用金融政策對(duì)嘉興市市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的同時(shí)，也應(yīng)該尋求與其他政策手段的配合使用。

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第4篇：房地產(chǎn)金融政策范文

關(guān)鍵詞：金融市場(chǎng)，住宅融資，預(yù)測(cè)

近年來中國(guó)房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國(guó)房地產(chǎn)金融將會(huì)延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

一、三大因素支撐中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國(guó)家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國(guó)家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國(guó)住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國(guó)家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達(dá)到歐美國(guó)家水平后，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)其在GDP中的份額仍會(huì)保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)

伴隨著各國(guó)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國(guó)房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大，年均增長(zhǎng)速度都在10%以上，部分國(guó)家和地區(qū)甚至達(dá)到20%以上，而且增長(zhǎng)時(shí)期較長(zhǎng)，一般都在20年以上。美國(guó)住宅信貸50年增長(zhǎng)100倍，年均增長(zhǎng)9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長(zhǎng)10倍，年均增長(zhǎng)10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長(zhǎng)18倍，年均增長(zhǎng)16.4%；英國(guó)個(gè)人住房信貸25年內(nèi)增長(zhǎng)47倍，年均增長(zhǎng)22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長(zhǎng)4.3倍，年均增長(zhǎng)18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長(zhǎng)6.7倍，年均增長(zhǎng)23.6%。

按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會(huì)得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。

近年來中國(guó)房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)較快，但很不穩(wěn)定。其中個(gè)人信貸2004年同比增長(zhǎng)達(dá)到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長(zhǎng)維持在17%，增長(zhǎng)最快的2003年達(dá)到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個(gè)人)信貸的同比增長(zhǎng)2004年為29%，增長(zhǎng)最快的2000年達(dá)到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢(shì)。一般認(rèn)為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達(dá)程度越高。目前證券信貸比為美國(guó)3.5：1，德國(guó)為1：1.4，日本1：1.2，韓國(guó)1：0.91。

近20年來，中國(guó)金融深化度進(jìn)一步提高，表現(xiàn)在有價(jià)證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達(dá)到1：2.75。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。中?guó)的金融體系更接近于日本和德國(guó)的主銀行制度，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)證券發(fā)展還難以達(dá)到美國(guó)的水平，但可能更接近于德國(guó)和日本的水平。

從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長(zhǎng)速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場(chǎng)規(guī)模超過公司債券市場(chǎng)。1999年，MBS市場(chǎng)(余額33342億美元)為又超過了國(guó)債市場(chǎng)(余額為32810億美元)，成為名副其實(shí)的第一大市場(chǎng)。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場(chǎng)的國(guó)債市場(chǎng)只有16%。2001年美國(guó)MBS發(fā)行量達(dá)到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量?jī)H為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達(dá)到了120億美元；1996年達(dá)到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長(zhǎng)了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長(zhǎng)率都達(dá)到了100%，2000年達(dá)到了30%；2001年的發(fā)行量達(dá)到3.2萬億日?qǐng)A。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫(kù)，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日?qǐng)A；日本住房金融公庫(kù)2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計(jì)劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計(jì)劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌、有價(jià)證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級(jí)市場(chǎng)交易、流通，方便各投融資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。大量的金融機(jī)構(gòu)，如儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)。商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司，甚至聯(lián)邦機(jī)構(gòu)和個(gè)人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費(fèi)融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機(jī)構(gòu)和個(gè)人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長(zhǎng)了5.35倍，市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險(xiǎn)與提高收益。

中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國(guó)房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測(cè)也分為兩個(gè)部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測(cè)

各國(guó)住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國(guó)家甚至達(dá)到50%。80年代美國(guó)的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國(guó)為20%，而英國(guó)從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國(guó)未償還抵押貸款占GDP比率1997年達(dá)到50.9%，丹麥達(dá)到65%，荷蘭達(dá)到60%，瑞典達(dá)到57%。中國(guó)近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國(guó)的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個(gè)國(guó)家更為接近，但在以信貸融資為主的中國(guó)金融體系下，我們保守估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長(zhǎng)空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長(zhǎng)空間2)，而GDP按年均8%速度增長(zhǎng)。

據(jù)測(cè)算，到2020年，中國(guó)GDP預(yù)計(jì)為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計(jì)將達(dá)到140307億，是2004年實(shí)際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長(zhǎng)可達(dá)到12.6%；樂觀估計(jì)將達(dá)到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長(zhǎng)可達(dá)16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測(cè)

我國(guó)2002年整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計(jì)未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因?yàn)橹袊?guó)的金融體系更接近于日本和德國(guó)的主銀行制度，我們選取德國(guó)和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計(jì)房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會(huì)信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價(jià)值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實(shí)際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長(zhǎng)12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進(jìn)一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達(dá)到日本德國(guó)的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達(dá)到179881億，將是2004年的21倍，年均增長(zhǎng)22%。

3、我國(guó)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計(jì)將達(dá)到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計(jì)將達(dá)到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國(guó)住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結(jié)論和啟示

我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應(yīng)的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計(jì)房地產(chǎn)信貸年增長(zhǎng)應(yīng)達(dá)到12.6%，樂觀估計(jì)年均增長(zhǎng)應(yīng)達(dá)到16.5%；到2020年我國(guó)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計(jì)相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計(jì)相當(dāng)于GDP的88%，可以為我們?cè)趯徱暦康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估房地產(chǎn)金融政策時(shí)提供多維的視角。

第5篇：房地產(chǎn)金融政策范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要金融機(jī)構(gòu)是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部和住房資金管理中心，以及住房?jī)?chǔ)蓄銀行等。中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行的房地產(chǎn)信貸部是抵押貸款的主要供給者，房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)戎荒芷鸬捷o助作用。近年來國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飆升，房地產(chǎn)泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動(dòng)的，特別2009年至2010年更是明顯。從圖1中我們可以看出，2008年中到年末，增速?gòu)慕?%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又達(dá)到了高點(diǎn)18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭有所遏制，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。截至2011年12月末，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額54.79萬億元，同比增長(zhǎng)15.8%，全年累計(jì)增加7.47萬億元。全年貸款投向中，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，同比增長(zhǎng)13.9%，比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款全年新增1.26萬億元，同比少增7704億元。全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長(zhǎng)17.1%，比上年末低5.9個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計(jì)增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個(gè)百分點(diǎn)。由于個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長(zhǎng)，及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行的房地產(chǎn)信貸資金安全帶來很大挑戰(zhàn)。一旦個(gè)人購(gòu)房者或房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身征信系統(tǒng)建設(shè)，以防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、制約房地產(chǎn)金融發(fā)展的因素

（一）房地產(chǎn)金融法規(guī)不完善

我國(guó)尚未有一部住宅法或住房保障法等相應(yīng)住房法律，以及相應(yīng)的房地產(chǎn)金融法律。由于沒有真正意義的房地產(chǎn)金融制度，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新沒有法律依據(jù)可循。另外，我國(guó)尚未建立起一整套系列的住房金融政策和財(cái)政支持系統(tǒng)。在房地產(chǎn)資金來源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款還本付息負(fù)擔(dān)和個(gè)人征信體系等方面，還沒形成全國(guó)統(tǒng)一的程序化的實(shí)施細(xì)則和辦法。

（二）房地產(chǎn)金融體系不健全，產(chǎn)品創(chuàng)新不足

我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為房地產(chǎn)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的問題。完備的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該是由銀行信用和市場(chǎng)信用組成資金的一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)。由于我國(guó)金融體制本身市場(chǎng)化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的途徑直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能作為儲(chǔ)蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過于集中

房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等一些項(xiàng)目。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

三、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融的對(duì)策

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道

目前我國(guó)很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善，法律體系不健全，規(guī)定不具體，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）建立房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。金融產(chǎn)品創(chuàng)新可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本，提高融資的效率。如推行融資租賃方式：融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式，可以快捷有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

第6篇：房地產(chǎn)金融政策范文

一、黑龍江省商業(yè)地產(chǎn)操作模式的局限性

商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn),開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面,而黑龍江省目前開發(fā)操作模式多有局限性。很多商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式,思路上存在偏差。目前,省內(nèi)大城市盲目的投資潮正在退去,住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。

二、黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融狀況(資料來自《2008年黑龍江金融運(yùn)行報(bào)告》)

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.5%,增速同比降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速比開發(fā)投資增速低2.3個(gè)百分點(diǎn),是近年來少有的現(xiàn)象。全部投資中,住宅投資和商業(yè)用房同比增加,辦公樓投資同比下降幅度較大。

2.房屋施工面積增勢(shì)減緩。全省土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)20.8%;房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增長(zhǎng)9.8%,其中本年新開工面積同比增長(zhǎng)23.2%。住宅和其他用房施工面積同比分別增長(zhǎng)11.1%和45.5%。

3.房屋銷售增速持續(xù)走低。受房?jī)r(jià)上漲較快及國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)形勢(shì)的影響,全省商品房銷售面積增速呈不斷回落的走勢(shì),全年銷售商品房同比下降12.3%;商品房空置面積率同比增長(zhǎng)4%。

4.房?jī)r(jià)漲幅逐月下降。全省商品房平均銷售價(jià)同比上漲13.3%,漲幅逐月回落。其中住宅銷售價(jià)格同比上漲11.2%。房?jī)r(jià)上漲的主要原因是建筑成本上漲,全省各地樓盤幾乎未出現(xiàn)降價(jià)打折現(xiàn)象。省會(huì)哈爾濱市房屋銷售同比價(jià)格指數(shù)漲幅回落較大,12月房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比指數(shù)102.8,連續(xù)10個(gè)月漲幅遞減,較最高的2月份回落了7.1%。二手房?jī)r(jià)格同比指數(shù)漲幅回落小于新建房。

5.房地產(chǎn)信貸走低。年末,全省各金融機(jī)構(gòu)本外幣房地產(chǎn)貸款余額同比下降7.6%。其中:房地產(chǎn)開發(fā)貸款降幅達(dá)到33%,原因是房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)內(nèi)外大氣候影響,投資更加謹(jǐn)慎。

三、黑龍江省應(yīng)加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化即房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新,是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來的,是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具,是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。

所謂房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式,即直接將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配,是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保,將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化,其表現(xiàn)形式為股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等。

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的實(shí)現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)積聚了大量的社會(huì)資金,流動(dòng)性差,容易帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長(zhǎng)期資產(chǎn)同市場(chǎng)的短期資金聯(lián)系,大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性,從而增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化使得資產(chǎn)的持有者分散,如果允許保險(xiǎn)公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中,將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散,這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展無疑是有利的。

1.房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長(zhǎng),而商業(yè)銀行資金來源以短期為主,因而產(chǎn)生了由于“短存長(zhǎng)貸”引發(fā)的流動(dòng)性問題。雖然目前商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動(dòng)性沒問題。但是,由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,參照發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,我們的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)空間,銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.有利于健全我省的資本市場(chǎng),擴(kuò)大投資渠道。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化作為重要的金融創(chuàng)新工具,給資本市場(chǎng)帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新,將大大豐富我國(guó)金融投資工具,有利于增加我國(guó)資本市場(chǎng)融資工具的可選擇性,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化可使籌資者通過資本市場(chǎng)直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時(shí)其較低的融資成本有利于提高我省資本市場(chǎng)的運(yùn)作效率。

3.實(shí)施房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的宏觀環(huán)境日趨成熟。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。我國(guó)成功將土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化做了積極的準(zhǔn)備。 同時(shí),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

4.我省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場(chǎng)化改革以后,城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長(zhǎng)。但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看,現(xiàn)在我省大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本、銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾,推行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化成為一種必然。

第7篇：房地產(chǎn)金融政策范文

下半年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，“金九銀十”或難重現(xiàn)。據(jù)測(cè)算，9月份中國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)平均環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來，70城房?jī)r(jià)月度環(huán)比漲幅首次為負(fù)。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹分析稱，交易低迷和房?jī)r(jià)回落的主因，一方面是調(diào)控持續(xù)從緊，觀望氛圍濃厚，居民入市動(dòng)力不足；另一方面是按揭貸款額度緊張，削弱了居民購(gòu)房能力。

不過，情況似乎正出現(xiàn)變化。有媒體報(bào)道稱，近期青島等地部分銀行加快了房貸額度審批放款速度。與此同時(shí)，房貸利率也出現(xiàn)走低之勢(shì)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，10月份，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)指出，10月房貸利率回調(diào)是年內(nèi)首次環(huán)比下降，代表著信貸環(huán)境有所改善。

更引人關(guān)注的是，針對(duì)房地產(chǎn)金融政策，金融監(jiān)管部門也接連釋放穩(wěn)定信號(hào)。中國(guó)央行近期頻繁提及的“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，被視作穩(wěn)預(yù)期之舉。

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞會(huì)上的一番話也受到關(guān)注。他說，從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

隨后，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞亦在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

貝殼研究院分析稱，9月底以來官方多次釋放積極信號(hào)，預(yù)計(jì)四季度住房信貸投放將“平穩(wěn)有序”，對(duì)首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴(kuò)大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環(huán)境邊際改善有利于市場(chǎng)預(yù)期改善，帶動(dòng)剛需群體入市啟動(dòng)換房鏈條，利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，居民購(gòu)房信貸政策有望適度放松，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行。

但對(duì)于這是否意味著樓市政策轉(zhuǎn)折，觀察人士給出了更為謹(jǐn)慎的答案。

“我們認(rèn)為‘房住不炒’的政策基調(diào)不會(huì)轉(zhuǎn)變。”瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，政府可能在今年底或明年初邊際放松目前偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，例如要求銀行加快審批住房貸款和小幅放松房貸額度等，但不會(huì)全局性地放松房地產(chǎn)政策。

第8篇：房地產(chǎn)金融政策范文

一、房地產(chǎn)開發(fā)融資市場(chǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項(xiàng)來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國(guó)內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來源總計(jì)21986.1億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴較多。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長(zhǎng)到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到1.7萬億元。

2006年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個(gè)百分點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。

我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國(guó)投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達(dá)到10.37億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點(diǎn)，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計(jì)劃。當(dāng)年債券融資達(dá)到5.61億元，在當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為0.03％。

2002年7月，我國(guó)逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個(gè)，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。

1998年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢姡欢螘r(shí)間以來外商對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢(shì)使得外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。

我國(guó)居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購(gòu)房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長(zhǎng)了40多倍。個(gè)人購(gòu)房貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

與此同時(shí)，我國(guó)住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國(guó)住房公積金繳存余額為7871億元，個(gè)人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達(dá)到4002.6億元。

二、房地產(chǎn)金融存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場(chǎng)體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來自銀行，加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的牽連，承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對(duì)銀行體系的調(diào)控有可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

近年來，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

當(dāng)前，假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購(gòu)買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過虛假銷售（購(gòu)買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過少、注冊(cè)資金不到位等問題，造成其對(duì)銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較低。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專戶，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢姡瑢?duì)于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。

一是建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上交易的工具更多的是住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運(yùn)行，為市場(chǎng)服務(wù)的各種專業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等。

第9篇：房地產(chǎn)金融政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。