土地流轉法精選(九篇)

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第1篇：土地流轉法范文

[關鍵詞] 農地使用權流轉  農村土地承包經營權  物權性質

一、現行法律制度中對農地使用權流轉的相關規定及其缺陷

我國現行法律中與農地使用權相關的法律規定散見于《土地管理法》、《農業法》、《擔保法》等中?！吨腥A人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第81條正式規定了農村土地承包經營權，并將該權利編排于第五章第一節“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”之中，而通常我們認為該節實際上是對物權制度做出規定。①同時，于2003年3月起施行的《中華人民共和國土地承包經營法》也承認了土地承包權的物權性質。但《農業法》13條中規定“在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉讓所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農業承包合同的權利和義務轉讓給第三者，承包期滿，承包人將原承包的土地、山嶺、荒原、荒地、灘涂、水面享有優先承包權。承包人在承包期內死亡的，該承包人的繼承人可以繼續承包?！笨梢娢覈掇r業法》是將承包經營權作為債權保護的，與《民法通則》的規定存在沖突，并且由此導致土地承包經營權人的處分權受到限制，土地承包經營權流轉方式較為單一?！稉７ā返?4條第三項、第五項，第37條第二項的規定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，除了抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押外，其他均不可抵押。簡言之，除“四荒”外，農地使用權不得作為抵押權的標的。

由上述內容可見，現行法律關于我國農地使用權流轉的規定存在以下缺陷：

（一）、就其性質而言，《民法通則》上的物權性質規定原則但是抽象，而《農業法》、《擔保法》中的債權規定是具體的并且有較強的適用性和可操作性。由此，諸法的規定的不一導致了實際運用中的諸多不便。

（二）、土地承包經營權人對農地使用權的處分受到過分限制。因為《農業法》規定，只有在發包方同意的前提下，承包權人才可轉包或轉讓土地承包經營權。

（三）、承包人于承包期內死亡，其繼承人不是以繼承方式取得該承包經營權，而只能以繼續承包方式取得該權利。

（四）、目前法律許可的農地使用權流轉的方式僅限于轉包、轉讓等幾種，流轉方式單一，對于現實生活中常見的出租、入股、抵押等未予以詳細確認和規范，表現出了一定的滯后性。

（五）、對承包地的分割轉讓過于放任，易造成農地在轉讓過程中越分越細，不利農村稀缺資源優化配置，不符合農業現代化、產業化趨勢。

以上缺陷均需在今后我國相關土地立法中予以完善。

二、從法律上完善農地使用權流轉制度的理論基礎與現實意義

（一）、農地使用權流轉具有深刻的理論基礎

1、產權經濟學認為，土地作為農業發展不可或缺的生產要素，不僅是寶貴的自然資源，還是一種資產，具有商品屬性。農地使用權的流轉是市場經濟的內在屬性和基本要求，因為只有流動起來才能實現最優配置，只有進入市場才能產生交換價值。產權若不能流通轉讓，則產權效益實現的交易成本就會提高，同樣土地若不能合理流轉，則土地的配置效率就難以提高。國內外經濟發展的歷史表明：一切稀有資源優化配置的主要途徑是流通轉讓。②

2、根據哲學上的唯物辯證法，穩定是相對的，流轉是絕對的，穩定是流轉的前提，流轉是穩定的存在和實現方式。二者對立統一于土地資源的優化配置當中。

地權的穩定性固然會影響農民對土地的投資，但這種影響并不是最明顯的，而且有時會集中表現為產權的其他方面，例如拿產權證抵押貸款等等。所以，不能夸大地權穩定性對投資的影響。③

3、再者，眾所周知，土地對農村人口有很強的保障功能。但這種功能不光只能通過提供糧食來實現，還應該可以通過土地出租獲取租金或者其它方式來實現。④

（二）、推動和促進農地使用權流轉符合我國的現實需要和發展趨勢。隨著我國農村經濟的發展，第二、三產業的興起，農村城市化的推進，農村剩余勞動力轉移，種地不再是一些農戶的唯一依靠，農戶對土地的依存關系逐漸發生變化。推動農地使用權流轉可以實現物盡其用，避免耕地的閑置浪費。其次，在一些地方，農戶仍按傳統方式經營，效益低下、農業生產率不高，農業收入甚至連年下降，不少農民愿意把承包地租給業主而收取租金，促進了農地向種田能手集中。再者，隨著我國進入WTO后，要提高我國農業競爭力，必須促進規模經營，加快農業產業化，而這需要首先加快農地使用權的流轉，促進土地集中。

由上可見，無論是理論上還是現實需要或者發展趨勢上都客觀要求加快農地使用權的合理流轉。法律作為社會的調節器，應當盡快完善相關規定，避免其滯后性，調整新的社會關系，在明確所有權、穩定承包權、保護收益權、尊重處分權的基礎上，推動農地使用權的流轉。

三、與農地使用權流轉相關的問題的法律制度的改革

農地使用權流轉的法律制度完善問題，實際上具有不系統性，其涉及到許多相關的配套改革。下面將從土地承包經營物權化，賦予農民長期而穩定的承包經營權和完善農村社會保障機制、改革戶籍制度等三個方面來進行具體分析。

（一）土地承包經營權物權化的法律改革是農地使用權流轉的基礎，作為法律上的明晰的物權是土地進入市場的條件。

1、如前所述，土地承包經營權的性質仍未達到統一。本文認為賦予其物權性質的觀點應得到支持。如果土地承包經營權只是一項債權而債權本身進入流轉過程是要受很多限制的，如需發包方同意，制約了流轉關系，為集體土地所有者用行政手段、準行政手段干預留下了余地。承包經營權物權化使得權利人所享有權利的性質、內容、種類具有法定性。并且，作為一種絕對權、支配權，物權人處分其權利無須征得土地所有權人的同意，從而有利于農地使用權的合理流轉。⑤

2 、明確了農村土地承包經營權物權化這一趨勢后，我們需要解決如何實現其物權化的問題。對此，我國學者有許多爭議。如土地使用權說、土地承包經營權說、永佃權說、農地用益權說和耕作權說等，其中爭議較為集中的是“農地使用權說”與“土地承包經營權說”。前一種觀點以梁慧星為代表，梁慧星研究員領導的物權法起草小組于99年10月完成的《中華人民共和國物權法草案》中第四章使用了“農地使用權”這一概念；后一種意見以王利明教授等為代表，其在《中國物權法草案建議稿及說明》中使用了“農村土地承包經營權的概念”。本文較為贊同前一種意見，認為農地使用權應作為土地承包經營權物權化后的適當形式。

首先，基于過去法律規定的不統一以及多數人對土地承包經營權的性質、內容的傳統認識，土地承包經營權物權化后若繼續使用“承包經營權”這一概念，可能會從其名稱上導致對這項權利的性質、內容的誤解。為了避免與債權法上的“承包經營”相混淆，從而使得土地承包經營權物權化這一立法初衷得以實現，故有必要提出“農地使用權”這一概念。第二，農地使用權這一概念的提出是“所有權、承包權、使用權”三權分離的結果。其目的、內容和性質都可以從農地使用權這一概念中得到體現，明確易懂，注重土地的價值，具有科學性。而“土地承包經營權”這一概念，無法清晰表明三權分離的關系。再者，“農地使用權”這一概念的提出，有利于法律體系的完整性與協調性。因為“土地使用權”這一概念早已為先行立法和實務所接受，在這一概念基礎上提出“農地使用權”這個子概念具有合理性。同時與“宅基地使用權”、“國有土地使用權”等概念相互協調，有利于建構我國的法律體系。而“土地承包經營權”則容易導致法律體系的混亂。可見，農地使用權是土地承包經營權物權化的適當形式。物權化后，農戶具有明晰的物權?！稗r地使用權”作為一種物權，除包括占有、使用、收益權外，還包括了一部分處分權，如轉讓、入股、抵押、出租等，由此也為其流轉提供了可能。

（二）從法律上賦予農戶長期而穩定的農地使用權是農地使用權流轉的保障。

我國《土地承包經營法》規定“承包期限至少30年”。目前，基層干部用行政手段調整承包地頻繁，這樣做的缺點是農民沒有穩定的預期和信心，不敢做長期性投入，不利于提高生產水平；每次調整表面上解決了一些人地矛盾，但又會產生新的不公平；另外，頻繁調整承包地為一些干部提供了謀取私利的機會，加劇了農村社會的不穩定。⑥而且承包期內的經常行政性調整，阻礙了土地使用權流轉制度的發育。道理很清楚：由于承包期內發生人地關系、就業方向上的變化，使農地使用權流轉的條件才開始，但還未等農民自愿、依法、有償開始轉讓，就發生用行政手段調整，就不可能再有農地使用權流轉了。如果土地承包關系是不斷調整的，農地使用權的轉讓就是很不確定的，使人不敢轉入也不敢轉出，流轉機制必然發育不起來。承包期限過短，轉讓權、抵押權等農地使用權的諸多權能也將難以付諸實施。

但這里需要我們注意的是賦予農民長期而穩定的農地使用權與土地權利的流轉并不矛盾。關于這點，本文在前第一部分中關于“穩定”和“流轉”的辨證關系中已做了闡述，此處不再重復。

當然，承包期內不調地是一般情況，在自然災害毀損土地時，經縣級政府批準可以適當調整。堅持“增人不增地、減人不減地”的政策，法律給予起點公平，今后出現人地矛盾，可通過土地流轉、發展二、三產業健全農村救濟制度、建立農村社會保障制度方法予以解決。⑦

（三）完善農村社會保障制度、農村救濟制度、戶籍制度等相關的制度，解決農戶對農地使用權流轉的后顧之憂。

長期的城鄉二元經濟結構，抑制了農村剩余勞動力脫離土地的可能性，現行的戶籍制度、社會救濟制度等對農戶脫離土地進入城市形成障礙。建立和完善農村社會保障制度、改革現行的戶籍制度，賦予農民“遷徙自由權”，實現城鄉的自由流動，城市居民與農村人口的就業平等，社會保障權利平等，才能免除后顧之憂，從而有利于農地使用權的流轉。

可見，農地使用權流轉的法律制度的完善需要以上三個方面相應的配套法律制度改革的支撐和促進，才能形成健全完整的農地使用權流轉制度。

四、我國未來立法中關于農地使用權流轉需要完善之處

（一）流轉的客體應由債權性質的農村土地承包經營權轉變為物權性質的農地使用權。物權模式下，農地使用權的排他性能防止他人濫用征地權，限制基層政權和鄉村干部濫用土地處置權。有效的保護農地使用權人的合法權利；有利于農地使用權的自主流轉。農地使用權的可讓與性有利于農地使用權的流轉機制的建立，使農地使用權作為一項財產在不同主體間合理流動，實現物盡其用。

（二）農地使用權流轉的法律原則“自愿、合法、有償、有序”。

自愿即在農地使用權流轉中，應尊重確保農戶的主體地位，尊重農民意愿，不得強迫、阻礙承包方依法進行的農地使用權流轉，鄉村組織不可，也不可撒手不管，應積極引導、規范、管理。農地使用權物權化后，農戶擁有的農地使用權作為一種支配權、對世權，不受他人非法干預，即使發包方作為土地所有人，也必須尊重農地使用權人依法進行的農地使用權流轉，不得非法進行行政手段、準行政手段的干預。也就是說，自愿原則是由農地使用權的物權性質決定的；合法即農地使用權的流轉必須依法進行，包括主體資格合法、程序合法、內容合法、形式合法；有償即農地使用權流轉中必須注意保護和彌補農戶利益，其進入市場進行依法流轉應當市場經濟的等價有償原則；有序即農地使用權的流轉不可一蹴而就，應堅決杜絕以規模經營的名義，使農民失去土地。流轉應當循序漸進地進行。

（三）農地使用權流轉的形式應由單一化向多樣化發展，具體形式應包括轉讓、出租、抵押、入股等。法律不僅應對現行的農地使用權的流轉方式予以確認規范使之有章可循，并且在未來土地立法中應對農地使用權的流轉形式規定一個彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。本文將對以下幾種形式進行具體分析。

1、農地使用權的抵押

農地使用權的抵押指在不轉移土地占有的前提下，債務人或第三人將依法享有的農地使用權向債權人提供擔保，承諾若債務人在合同期限屆滿仍不履行債務時，債權人有權將農地使用權拍賣、變賣、折價抵償。我國現行《擔保法》規定：除“四荒地”外，農地使用權不可抵押。這樣的立法目的是考慮到土地承包經營權抵押后，農民萬一不能按期償還貸款，銀行難以處理土地，而且農民可能因此失去土地和生活保障。⑧本文認為立法的此項規定不妥，立法者的考慮也是值得商榷的，原因如下：

（1）允許農地使用權抵押是土地承包經營權物權化的必然要求，物權法意義上的農地使用權是農地使用權人自主支配標的物并排除他人干涉的權利。內容上不僅包括占有權、使用權、收益權，也包括一定的處分權，而抵押也屬處分權的范疇，承認抵押設定權是賦予農地使用權物權保護的必然結果，也能充分發揮農地使用權作為一種用益物權的價值。（2）允許抵押與保護耕地，保障農戶基本生存條件，以及防范銀行金融風險等立法政策并不矛盾。立法上可以在允許抵押的同時，對抵押的土地的用途加以限制，規定作為抵押物的農地使用權的受讓人不得改變農地的農業用途；對抵押人利益的保護可通過規定在抵押人喪失農地使用權后對該土地享有優先承租權來實現；銀行的金融風險可在技術操作上加以防范。（3）允許農地使用權抵押可以融通農業資金，特別是農業中長期發展資金，解決投資資金不足問題。在發展資金相對匱乏的農村，沒有理由不采取此機制。（4）目前世界上許多國家都普遍建立了農業土地抵押為特征的農地金融制度。如德國的土地抵押合作社、公營的土地銀行和中央土地銀行；日本的勸業銀行、農工銀行及北海道拓植銀行等。對此我國可借鑒參照國外法律制度方面的先進經驗，建立符合我國國情的農地使用權流轉制度。⑨

故，未來的土地立法中應將抵押作為農地使用權的流轉方式之一。

2、農地使用權的入股

農地使用權的入股指農地使用權人將量化為股份的農地使用權用于出資，實行土地股份合作，從而獲得利益。在沿海經濟發達地區推廣此方式，可以解決大量農民在鄉鎮企業工作或外出務工而無力耕種情況，又能把農戶手中的股份集中起來實行規模經營。

3、農地使用權的轉讓

指農地使用權人有權將農地使用權轉移給其他公民、法人、其它組織，轉讓后，轉讓人退出原法律關系，轉讓包括出售、交換、贈予等。

4、農地使用權的繼承

指農地使用權人為公民的，當其在農地使用權期限內死亡的，可由其繼承人以繼承的方式取得農地使用權。

5、農地使用權的出租

農地使用權人可以根據需要將其農地使用權租給其他公民、法人、其他組織使用，并向對方收取租金。租賃權原則上是一種債券，但其物權化的傾向較為明顯。并且，值得一提的是，我國《農業法》中規定的轉包與我們此處所講的農地使用權的出租在實質上是相同的。當農村土地使用權物權化后，轉包在物權法中的解釋只能是出租。

總之未來土地立法中，應規定多樣化的農地使用權的流轉方式，采取彈性規定，以因地制宜，使農地使用權流轉方式能夠適應各地不同的客觀狀況和發展層次。并鼓勵探索創新建立先進的農地使用權流轉方式。

（四）農地使用權流轉的限制條件

農地使用權的流轉必須符合法律，不得違反下列強制性規定：

1、不得改變農業用途，堅持農地農用。

2、農地使用權的轉讓、租賃、繼承等期限不得超過農地使用權的法定最長期限的剩余期限。

3、農地使用權的流轉，應當簽訂書面合同，報集體土地所有權人備案，并到相關部門辦理登記。

關于書面合同，本文認為只要符合合同主體資格合法、當事人意思表示真實一致、合同內容合法、合同形式合法即可發生效力，無須登記才生效。而對于登記的效力問題，目前學者存在較多爭議，主要有“登記生效主義”與“登記對抗主義”說。前者指僅有當事人對農地使用權流轉達成合意，未經法定登記，物權變動不發生任何效力，更不會對抗第三人。后者是指農地使用權流轉的登記僅具有社會公信力，即產生對抗第三人的效果，而非物權變動的必要條件。按照“登記對抗主義”說，當事人對農地使用權流轉意思達成一致時即發生物權變動的效果，只是未經依法登記不能對抗善意第三人。本文認為對于農地使用權流轉登記的效力應視具體情況而定。

（1）對于繼承等原因而取得的農地使用權，應采取“登記對抗主義”。因為繼承屬民事法律行為以外的法律事實，只要繼承這一法律事實發生，主體就取得農地使用權。只是未經登記不得對已經取得的農地使用權處分。我國現行不動產物權登記立法規定非經登記不發生物權變動的效力，這一做法存在不妥。因為根據現行《中華人民共和國繼承法》的規定，繼承人從被繼承人死亡時就取得了遺產權利。故未來土地立法中應規定農地使用權人為公民的，自其死亡時起，其繼承人取得該農地使用權，從而使其與我國《繼承法》的規定相協調。⑩

（2）對于農地使用權的轉讓、抵押、出租、入股等，應采取“登記生效主義”。即非經登記，以上民事法律行為不產生物權變動的效力。原因如下：①如果把農地使用權的流轉這樣一個重大實際問題僅系于當事人的合意，則易產生農地使用權的享有與物的現實支配脫節的弊端。不利于維護交易安全和穩定現實的財產占有關系。登記生效主義則可以克服這一弊端。②“登記對抗主義”說中，當事人雙方達成合意則產生物權變動效果，但非經登記不能對抗第三人，與物權的排他性存在著邏輯上的矛盾。而采取“登記生效主義”能夠避免這一矛盾。③“登記生效主義”的反對者認為，“登記生效主義”中未經登記不產生物權變動效力，則在農地使用權轉讓、抵押、出租、入股中不利于保護受讓人、抵押人、承租人等的利益。本文認為，“登記生效主義”仍然能平衡當事人雙方利益，因為根據前文分析我們已知，農地使用權流轉合同在當事人雙方達成合意后即生效。這時即使未經登記產生物權變動效力，受讓人、抵押人、承租人等人可根據已生效的農地使用權流轉合同，在相對方侵犯自己合法權益時要求其承擔違約責任?？梢?，“登記生效主義”仍能使雙方利益達到平衡而非片面保護轉讓人、抵押權人、出租人的利益?？梢?，根據不同登記原因、不同農地使用權流轉方式而采取不同的效力方式較為合理。

4、限制承租人、受讓人等的主體資格。必須對受讓人的投資能力、從事農業生產的技術經驗等進行規范。防止無能力及無心從事農地經營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利。

5、限制最低出租、轉包、轉讓的農地面積。如果不對農地流轉面積進行最低限制，會導致農田碎化，不利于農地規模經營和農業產業化的發展趨勢，規范農地流轉最低面限是當今許多國家采用的法律制度，我國也應予以適當參照，對此進行限制。

6、使用權流轉的手段。應禁止用行政、準行政手段進行農地使用權流轉的不合理干預，堅持市場手段，使農地使用權在市場上合法自由流轉。

我國的農業發展現狀和未來發展趨勢都迫切的要求促進農地使用權流轉制度，而現行的相關法律表現出了明顯的不足，成了制約農地使用權流轉的瓶頸。所以，必須改革這種現狀，加快我國農地使用權流轉法律制度的完善。使未來的土地立法能準確、及時、有效地調整、規范我國的農地使用權流轉的現實，讓其有法可依，有章可循。

[參考書目]

1、《制定中國物權法的基本思路》， 社科院課題組，《法學研究》95年第三期。

2、《農業經濟學》，社科院課題組，2001年第10期第94頁。

3、《讓農民自己為土地做主》，馬革非著，《南方周末》2001年11月1日第2版。

4、《論土地承包經營權人的權利和義務》，施曉琳著，《農業經濟學》2001年第9期。

5、《中國物權法草案建議稿及說明》，王利明主編。

6、《論土地承包經營權人的權利和義務》，施曉琳著，《中國農村經濟》（京）2001月5日P60-66，《農業經濟學》2001年第9期。

7、《民法學》，彭萬林主編，中國政法大學出版社1999年8月第二版。

8、《保護農民土地使用權的空間究竟有多大-〈農村土地承包法〉（草案）起草的六個爭議》，柳隨年著。

9、《中國物權法研究》（下），梁慧星主編，法律出版社1998年6月第一版。

注釋：

① 《中國物權法研究》（下），梁慧星主編，法律出版社1998年6月第一版，第705頁。

② 《論土地承包經營權人的權力和義務》，施曉琳著，《農業經濟學》2001年第9期。

③ 《中國農村制度改革與物權法的制訂》，姚洋著。

④  同上。

⑤ 《中國物權法草案建議稿及說明》，王利明主編，中國法制出版社2001年4月第一版。

⑥《保護農民土地使用權的空間究竟有多大-〈農村土地承包法〉（草案）起草的六個爭議》，柳隨年著。

⑦ 同⑥。⑧ 同⑥。

第2篇：土地流轉法范文

1農村土地流轉的概念、維度與流程

1.1農村土地流轉的概念。農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為［1］。1.2農村土地流轉的三個維度。農村土地流轉過程中涉及三個維度：農民權益的維度、農業發展的維度、農村穩定的維度。土地問題是農民最核心的利益問題，推進農村土地有序流轉，有助于保障農民的利益［2］；推動農業發展是土地流轉最基本的目標；而土地流轉還關系到農村各項改革與社會的穩定。1.3農村土地流轉的流程。農村土地流轉的流程見圖1，包括制定農作物種植計劃，確定土地流轉面積，選擇土地流轉區域，由鄉、村政府籌集租金，村委集中租賃或者農戶掛自牌出讓，劃分輪作區域，進行基礎設施完善，種植戶成立互助組，以統一價轉租給種植戶，扣回土地租金，統一農事操作，統一交售種植物，結算轉租盈余，種植物補貼虧損及租金利息。

2農村土地流轉的意義

農村土地流轉促進了農村經濟的發展，集中土地能夠實現農業規模化生產與經營，經濟效益能夠得到提升，有助于促進我國城鎮化水平的提升。加快農村土地流轉，有助于促進農業生產效率的提高，也有助于促進農民收入的增長，更是構建現代化農業經營體系的必由之路［3］。2.1促進農業生產效率提高。相比其他國家，尤其是發達國家，我國農業生產效率較為低下。加快農村土地流轉，能夠促進農業生產規模化運作，同時借助先進的科學技術，可以大力提高勞動生產效率，從而大大提高農業生產效率。2.2促進農民收入增長。通過土地流轉能夠實現農業產業化發展，促進農業結構調整，優化資源配置，將農業內部增收動力挖掘出來，促進農民收入增長。同時，通過土地流轉能夠大力發展農產品加工業，延長農業產業鏈，提高農產品附加值，并通過農業產業化經營、公司化經營、農產品互助組織等方式，推動農業生產實現現代化、專業化、標準化和流程化，并讓農民分享到產后環節的利潤，促進農民增收。2.3構建現代化農業體系的必由之路。加快農村土地流轉，堅持走市場主導、政府大力扶持、社會化服務、農機農藝深度融合的農業機械化發展道路，著力推進農產品生產技術創新、農產品營銷組織創新和制度創新，著力促進農機、農藝、農業經營方式協調發展，著力加強農機社會化服務體系建設，著力提高農機創新能力和制造水平，構建現代化農業體系。

3農村土地流轉的發展對策

3.1大力支持新型經營主體的發展。積極響應國家關于土地流轉的各項政策，大力鼓勵和支持發展新型經營主體，包括農產品企業、農村合作經營組織、家庭農場、專業大戶等，提升農業產業化水平，實現農業生產與經營的集約化、組織化、精細化、專業化、流程化與社會化［4］。3.2健全農村土地流轉管理機構。全面做好農村土地流轉過程中的服務工作，各地區需要結合自身發展的實際情況，健全農村土地流轉管理機構，依托農村合作經濟經營管理機構，并充分發揮基層村集體經濟組織的作用，逐步建立健全區（縣）、鎮（鄉）和村三級農村土地流轉的服務組織，為土地流轉提供相關的法律宣傳、政策咨詢、流轉信息、合同簽訂指導、矛盾糾紛調處和檔案管理等系列服務［5］。3.3構建農村土地供需的信息化網絡平臺。農村土地流轉需要構建信息化的網絡平臺，可以根據地方發展情況以及農村土地流轉過程中供需雙方的需要，實時監測農村土地流轉的動態，不斷健全和完善流轉信息平臺功能，利用農村土地流轉信息平臺實現信息分享和經驗交流，不斷提高農村信息化服務水平，滿足農村土地流轉過程中的信息需求［6］。3.4完善土地流轉法律與監管防范風險。自土地承包經營權流轉提出以來，即通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉以來，促進了我國農業的進一步發展，但是隨之也產生了許多關于農村土地流轉的糾紛。因此，在農村土地流轉過程中，需要完善相關的法律規范，防范流轉過程中的風險。應強化農村土地流轉的動態性監管，提高農業企業的經營能力，規范農村土地用途，有效地監督農村土地流轉合同的簽訂，減少土地資源浪費，更好地促進農業、農村發展［7］。

4結語

農村土地流轉是經濟發展水平不斷提升的結果，與農村農業發展緊密相連，關系到農村自然環境變化，也關系到農民對土地的認知水平。因此，在農村土地流轉過程中，既要堅持政策支持和引導，同時需要加強農村土地流轉監督，規范農村土地流轉行為，提高農業生產效率，提高農民收入，實現農村和諧穩定發展［8］。未來還需要進一步研究農村土地流轉新機制，提升農村土地流轉的活力。

作者:張婉金 單位:西安培華學院

參考文獻

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第3篇：土地流轉法范文

關鍵詞：土地承包經營權；流轉制度；法律問題

土地問題一直是學術研究和討論的熱門話題，特別是近年來土地承包經營權的改革。中的土地承包經營權流轉的政策已經幫助農業走向了現代化，擴大了農業生產經營規模。然而，現有的流轉制度并不完備，特別是土地承包經營權的法律制度。法律問題不解決其他問題也都難以解決。

一、農村土地承包經營權流轉的特點和趨勢

（一）參與主體多元化

近年來，隨著農業產業化經營步伐加快和農業結構調整，參與土地承包經營權流轉的企業數量逐漸增多，特別是與農業相關的首次轉讓的土地占了很大的比重。一些機關、事業單位、科研院所、工商企業、龍頭企業、農民專業合作組織、專業大戶也加入了農業用地這個行列，給農村土地承包經營權流轉注入了新的力量。農業科技示范園區、蔬菜生產和加工基地、各種大型養殖場如雨后春筍般涌現在鄉鎮各地，成為調整農業結構和增加農民收入的新的來源。

（二）流轉速度加快

農村土地承包經營權從20世紀90年代中后期開始，營業額的比例保持在2%～4%。1994年流通的農業用地面積僅占全國土地面積的2.9%，而2000年全國土地承包經營權轉讓的家庭有34.6%，平均流轉率遠遠高于1992年營業額的比例。截至目前，有近31.2%的農民參與了土地流轉，農村土地承包經營權流轉傳輸速率平均為23.1%。

（三）土地流轉規模不斷擴大

據農業部調查數據顯示，在1995年、2007年、2009年9月，全國土地面積分別為1161萬畝、5551.2萬畝、1.06億畝，占耕地總面積的比例分別約為3.1%、5.01%、9.5%。從這些數字中可以看出，土地流轉規模呈現擴大的趨勢。2001年，浙江、安徽分別出讓土地134.6萬畝、1243.6萬畝，與1997年相比，同比增長29.7%、21.3%。黑龍江、湖南、四川、江西等省份2003年農業用地的規模也在不斷擴大。2009年，深圳和湖北省農業土地流轉面積占家庭承包耕地總面積的比例分別為42.89%、23.91%。廣東省2003年7月轉讓的土地為350萬畝，同比增長19%，超過1999年全省耕地總面積的14.2%。由此可見，土地承包經營權的發展在中國的許多地方已經形成規模。

（四）土地出讓模式多樣化

土地承包經營權流轉模式隨著土地制度的不斷完善呈現多樣化的發展趨勢。轉讓的具體方式除了轉讓、轉包、交換等法律明文規定的幾種方法，還出現了租賃、股份、抵押及其他形式的土地流轉，而且不同地區的流轉模式也不盡相同。為了促進農地流轉，集體經濟組織采取了股份合作制、入股、返租倒包等多種形式。農民比較傾向于轉讓、交換和轉包等形式，而新的土地出讓模式在經濟相對發達地區也占據了較大比重。

二、農村土地承包經營權流轉法律制度

存在的問題

法律制度應在堅持依法、自愿、可持續、保護土地的原則基礎上不斷完善相關法律法規，讓土地流轉有法可循，實現土地資源的經濟效益和社會效益的最大化。

（一）流轉主體的問題

法律對承包人和受讓方的主體資格都有嚴格的限制，明確規定承包人只能是具有集體經濟組織身份的農戶。而以其他方式承包的，本集體成員在同等條件下享有優先權。受讓方則要求有專業的農業生產能力，可以是本集體成員也可以是其他組織或個人，享有的優先權同承包人一樣。這樣的規定使得雙方主體的范圍限制在很小的區域，使一些想進入農業生產的個人或組織受到限制，而不愿種田的農民卻要禁錮在土地上，違背了平等進入市場的主體資格的原則，阻礙了農地生產的利用率，不利于農地市場流轉。

（二）轉讓方式存在缺陷

《農村土地承包法》規定土地承包經營權的轉讓方式要經發包方同意，而“發包方同意”的法律規定過于空泛，對發包方在什么條件下應該允許土地承包流轉權轉移、在什么情況下應該不允許土地承包流轉權轉移等問題沒有明確。存在的主要問題：（1）發包方同意主體行使的主要問題；（2）發包方同意回復期間的問題；（3）發包方同意或不同意轉讓土地承包經營權問題的法定理由。

（三）流轉配套制度上的問題

首先，我國還沒有建立完全的土地流轉市場，土地的市場流轉制劑還有待開發，主要表現在相關的機制評估機構沒建立，沒有相應的流轉價格機制，監管機構不健全。其次，有些地方的中介機構處于空缺狀態，導致雙方的交易信息不對稱，交易渠道受到極大的限制。最后，沒有良好的農村社會保障機制，農的民生活來源和保障只能依靠土地。

（四）《農村土地承包法》第33條的“其他手段”的規定過于含糊

“其他手段”包括究竟什么樣的方式？是否可以創建基于農民的自？《農村土地承包經營法》及隨后頒布的《物權法》都沒有明文規定以其他方式承包的土地的性質，造成的財產缺乏全面的法律規范，適用法律困難。

三、農村土地承包經營權流轉法律問題的

解決對策

第一，農村土地承包經營權的流轉主體應當打破對其身份和資格的限制，適當地擴大主體的范圍，可以允許本集體組織以外的人員和允許非農業戶口的人員參與其中，取消對受讓方必須為專門具有農業生產能力的不合理的規定，因為受讓主體的不同并不會影響農村集體經濟組織對雙方的權利義務。相反，主體的多元化有助于建立開放、新型的農村土地承包流轉方式，也體現了堅持自愿、有償的原則，有利于加快農村土地的承包流轉。

第二，土地承包經營權流轉“由發包方的同意”的規定應該細化。發包方同意的權利行使權應該由農村集體經濟組織管理委員會（管理機構）、村委會或村民小組行使。發包方同意的答復期限為15日?！鞍l包方”的權利由決定變為監督。對于土地承包經營權流轉上的重大事項，應當由本集體經濟組織或村民投票決定。

第三，通過對農村土地的基準地價做出準確科學的測算來確定農村土地承包經營權流轉的差價體系。在此過程中可以運用多種土地計價方式，進而建立農村土地定級及土地市場價格參考制度，以解決農村土地流轉出現的流轉價格不規范、損害農民利益的現象。土地流轉中的中介組織可以由農村集體經濟組織替代，因為集體經濟組織與農戶具有紐帶橋梁的特殊關系，它們之間既有聯系又有矛盾。集體組織可以為土地承包雙方提供可靠的信息來源，可以為農村招商引資，幫助雙方簽訂合同，監督管理土地流轉的運行。這樣可以減少土地交易的成本，增加流轉機會，降低流轉的風險。另外，農民也可以用土地承包經營權入股，由合作社統一進行生產管理，農民作為股東享受土地分紅。

第四，一些土地流轉的方式不利于農村經濟的發展，需要進一步評估。可以指定使用一些土地出讓方式，為農民帶來經濟效益或至少不影響農業生產，以確保農村土地承包經營權的順利轉讓。

第五，健全農村社會保障制度是促進農村土地承包經營權流轉的前提條件。但是，長期以來，國家把社保的重點放在了城市而忽略了農村的社會保障體系建設。農村的社保應堅持國家、集體和農民三者相結合的酬資方式，減輕農民負擔，積極探索多渠道、多層次的農村社會保障新途徑，逐步建立起社會救濟、農民養老、醫療保障及農村風險等全方位的社會保障體系。以法律作保障，加快農村社會保障體系的法制建設，防止農村“三無”人員的出現，加快農村土地承包流轉市場的發展。

總之，享有農村土地承包經營流轉權的公民和集體經濟組織應按照集體所有或國家所有的土地使用權享有承包權利。由于中國農村土地承包的基本路線有多年的民事立法保障，僅僅依靠保險索賠機制對農村土地承包經營權和流轉權的承包商給予保護是不夠的。因此，法律對農村土地承包經營流轉權進行保護才能對保護農民的合法權益和農村經濟發展發揮重大意義。一般情況下，在規范土地流轉過程中，應通過建立和完善相關的法律和法規。然而，立法保護是一方面，配套機制不能忽視，應建立和完善農村土地通過中介對土地承包經營權進行轉移，完善農村社會保障體系等一系列措施，以確保土地承包經營權流轉的健康發展。

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[3]丁關良.土地承包經營權若干問題的法律思考――以《農村土地承包法》為主要分析依據[J].浙江大學學報，2004（03）.

第4篇：土地流轉法范文

論文摘要：本文在借鑒國內外眾多文獻的基礎上，結合我國的實際特色和一定數據，提出一套適合兵團乃至全國的制度性對策理論體系。為解決阻礙兵團土地流轉發展的難題提供思路，利于土地資源配置的長遠優化發展。為兵團乃至國家的土地政策科學評價形成，為建立科學可行的利益聯結體系與制度體系提供理論借鑒。

論文關鍵詞 新疆兵團 土地流轉 法律對策

一、土地流轉問題概述

(一)近年來，國內外學者對土地流轉問題的理論和實證研究有一定積累

改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規定，立法確認土地使用權可以依照法律的規定轉讓。隨后中央人民政府根據憲法修正案的新規定，頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。至此，土地所有權流轉成為我國合法和順應憲法和民心的事實。在學術界，土地流轉問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權與使用權分離等普遍問題;以及區域土地產業化規模經營的影響因素及形成過程;輔助金融機制與信用體系構建;流轉過程監管及農民利益保障;在土地流轉中統籌城鄉關系，及政府職能與責任重塑;耕地保護和資源優化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉的制度改革創新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規律。

第一階段從1990年到2001年，學者們主要從土地流轉的必要性出發，研究了土地流轉市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉包、抵押、繼承等法律技術問題，分析了土地流轉的動因，提出了土地流轉法律機制的雛形。代表性論著有楊學成的《試論農村土地流轉的市場化》載《中國社會科學》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉的合法性和正當性，有少量的區域土地流轉調查報告，純法律技術問題及制度創新研究初見端倪。

第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉的效率和模式，也有探討土地流轉中的政府責任;土地流轉與農村人口流動的關系;農村土地流轉的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調制度性保障在土地流轉規范化中的作用;經濟學方法尤其制度經濟學方法被廣泛使用于土地流轉的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉利益聯結模型。這一階段的研究數量急劇增多，經濟學角度和法學角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應該與黨的十六大報告積極推進農業產業化經營的指導正相關。

第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農民的基本權利為視角進行專門性研究，側重土地流轉中的農民權益保障研究;開始出現大量外國土地制度的對比研究;土地經營權物權話以制約行政權的理論模型已經較為全面;較多文獻基于原有理論或實證成果建立，也有文獻將研究重點轉向資源優化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉形式繼續深化外，還呈現出與新農村建設結合，加強金融配套制度建設等特點;也開始出現述評類的總結著述，典型如張會萍的《農村土地流轉問題研究綜述》載《寧夏社會科學》2011年3期。這一階段的研究明顯體現關注民生的特點，研究中的農民利益保障問題被重點凸顯;調查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經解決，如土地經營權的法律定性，但仍有已經提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農民權益保障制度構建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權流轉績效的法學方法評價問題。

(二)土地流轉現象背后的規律性研究尚顯不足，土地流轉的效果評價體系的構建還有待探討

其一，政府在土地流轉宏觀調控中的干預路徑與干預程度選擇，土地流轉如何與現有的農村社會保障制度協同改革，土地流轉中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規律性決定因素。其二，針對土地流轉效果的評價研究，現有研究大多是運用經濟學分析方法針對一個區域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學的評價方法。即在構建一種新的指標評價體系的基礎上，針對一個區域的土地流轉模式，在經濟社會的宏觀層面和農戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規則的有效性對土地流轉制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。

二、新疆兵團土地流轉問題的研究思路和方法

(一)新疆兵團土地流轉的政策現狀

根據新疆兵團相關政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了兩費自理、租賃承包等多種形式的土地承包責任制，增強了干部職工的風險意識，有效地調動了干部職工的生產積極性和主動性。兵團國土資源局以開展回頭看為契機，全面抓好學習實踐活動整改落實后續工作，并以構建保障、促進科學發展新機制為主線，嚴格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統推動科學發展和綜合服務的能力，為兵團可持續發展提供資源保障。兵團國土資源局在學習實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產業規劃，積極推進農業結構戰略性調整。該局將耕地保護責任目標分解到各年度，實行耕地保護一票否決制建立耕地保護激勵機制，對完成任務好、新增耕地多的師，在項目開發和土地利用上予以傾斜;指導各師按照兵團土地利用總體規劃修編確定的指標，合理確定各類用地數量和布局，為實施結構調整提供依據。這個布局圍繞重大項目建設積極實施用地重點保障，嚴格執行項目預審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規定的原則審核用地數量，積極引導建設用地向高產出、少用地、節約集約可持續發展的目標邁進。力爭在職工家庭承包經營的基礎上，全面規范兵團團場土地經營權流轉行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導。三是處里出臺優惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎性的投入，清挖排渠，硬質防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產。(二)新疆兵團土地流轉的研究思路

首先，針對政府政策這一最重要變量對于現行各種土地流轉模式的制度性影響因素進行實證調研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究;其次，通過農戶的需求與滿意度調查，對兵團土地流轉已取得的經驗和存在的現實問題充分思考歸納;此時，現實問題已經出現并已經充分總結。最后，結合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規范土地流轉的原則與規則，并基于前述成果，力爭構建新的土地流轉效果法學評價體系，同時提出科學可行的發展和完善兵團土地流轉的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規避研究，最終實現更為科學可行的土地使用權流轉法律制度設計。研究方法則首先是調查研究方法，擬由農一師國土局領導主持實地調研，依托塔里木大學周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學教師邀約行內人士合議研究分析，力爭作出開創性結論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現在，農村土地流轉是實現土地優化配置必不可少的一環，農村土地流轉，要注重保障農民的權利。在農地流轉中要節制資本，應將資本下鄉盡量限定在為農民和農業生產服務的領域內，防止資本對農民土地的兼并導致農民失業破產。對于眾多土地流轉模式，需要構建科學的評價體系來考評土地流轉的績效等問題。隨著土地承包經營權流轉明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發展流轉中介服務組織，為規范土地流轉提供完善的服務。同時，應當加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監督管理力度。

三、新疆兵團土地流轉政策的法律定位與對策

兵團土地總面積7457千公頃，農用地4206千公頃。新型團場建設需要農業產業化集約化的發展，要保證土地向種田能手流轉，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現團場土地承包經營權的充分流轉為前提。土地流轉糾紛最終需要司法的裁決?，F有國內成文法無論土地管理法還是農村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉實現由法律規范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉糾紛有法可依，構建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經的途徑。

筆者認為：兵團制定土地流轉政策，首先應對兵團團場流轉模式進行調研研究。研究應當包括：轉包模式統計與分析、出租模式統計與分析、互換模式統計與分析、轉讓模式統計與分析、股份合作模式統計與分析、其他模式統計與分析。其次要作兵團農戶滿意度與土地流轉意愿田野調查，包含針對普通農戶農地流轉意愿調查，和針對經營大戶農地流轉驅動機理調查。最后，還應當作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實務中各種土地理論已經演化形成形態各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經驗和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農地流轉市場管制制度，英國的棄地者補貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團土地流轉制度的法律設計提供科學的借鑒。例如國外農村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農地制度、日本農地制度的設定體系、日本農地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。

第5篇：土地流轉法范文

關鍵詞：專業農場;土地流轉;存在問題;解決對策

中圖分類號： F324.1 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2015.18.002

1 發展情況

國家逐年增加農業各項補貼，使農民種地的生產積極性得到很大提高，但土地生產效益仍相對較低，農民紛紛外出打工，從事務農的農民越來越少。顯然，分片經營、各自為戰的家庭經營模式已經不再適應當前農村生產力的發展。創新土地流轉和經營方式，適度規模經營，構建新型農業生產經營體系，已成為必然發展趨勢。發展專業農場，成為農村新一輪的一個亮點。

專業農場是由種田大戶、合伙人、城鄉法人或自然人通過承租農民自愿流轉的土地，創辦不同主體的農業生產經營組織。標準：經營面積在30公頃以上;流轉時間在10年以上;投資總額要達到50萬元以上。2009年汪清縣開始試點專業農場，幾年來專業農場發展迅速，目前已通過認定的專業農場有95家，農作物種植類專業農場有73家，占總數的77%左右。專業農場投資總額為13637萬元，經營土地面積為8627公頃，流轉土地面積為7482公頃（其中：流轉家庭承包耕地面積5622公頃，非家庭承包耕地面積1860公頃），帶動農戶6000多戶。經營范圍以種植玉米、大豆、水稻等大田作物為主，此外還有大棚蔬菜、藍靛果、白瓜子、甜葉菊、青玉米、中藥材、五味子、葡萄、水飛薊等經濟作物。專業農場的發展壯大，促進了土地流轉，推動了農村經濟的發展，加快了城鎮化步伐，推進了新農村建設，但在發展過程中仍然存在一些問題。

2 存在的問題

2.1 思想意識落后

土地流轉市場發展緩慢，土地流轉規模小，村民思想保守，村民不愿意流轉土地。主觀原因：辦理流轉的手續麻煩，村里、鎮里多次往返;缺乏信心，經?？吹酵恋亓鬓D的糾紛，流轉土地后，擔心再要回來時麻煩多;土地流轉租費少，租出去事還多，在自己手里還能領些補貼?？陀^原因：承包耕地分散，集中耕作起來很不方便，效益也受到了不小的影響;非家庭承包耕地面積多，實際面積難以認定。汪清縣耕地面積71404公頃，家庭耕地面積28301公頃，耕地流轉面積8600公頃，專業農場流轉面積占總流轉面積的37.2%，非家庭承包耕地面積中未流轉面積要占相當大的比例，土地承包大戶需要流轉的土地大多數屬于非家庭承包耕地，這部分耕地在確定面積、所有權、經營權上都存在困難，很難進入流轉市場;由于歷史原因，土地四至交叉，地塊重疊多，確權難度大;土地流轉合同不規范，口頭合同還占有很大比例，而外出村民流動性大，不規范的合同很難重新補簽。

2.2 農業科技含量低，經營模式單一，行業間缺少聯系

主要以農業種植業為主，含金量高的農產品初加工業、精加工業和銷售業，少有人介入，目前只有5家，主要從事大米精加工、瓜子加工、青玉米加工、蔬菜冬儲等行業;機械化利用率低，雖然普遍實行了機械化作業，每個農場都有8臺左右的播種機或收割機，但是卻出現農業生產設備重復投資，單兵作戰，缺少行業間強強聯合作戰，效益低，組織優勢未得到完全發揮;農場間缺少有效的溝通和聯系，各自為戰，村內或鄉（鎮）間同類經營的專業農場又成為競爭對象，浪費了各種資源，相互內耗，實際又成為了新的“農業大戶”，失去了成立專業農場本身的意義。

2.3 管理水平差，人才缺乏

農場主經營管理水平低，不能完全發揮農場的優勢，缺少適應和開拓市場的能力，競爭能力弱，專業農場的潛力未得到完全發掘;農場主文化水平低，大多數是初中畢業，接受新生事物能力差，一貫求穩求準的心理較強，不輕易冒險。

2.4 融資困難

專業農場貸款難度大。農業生產周期較長，效益比較低，回報見效慢，缺乏有效抵押物，貸款條件苛刻，貸款融資很困難，一般都得不到銀行貸款;貸款程序復雜，貸款門檻高。專業農場起步不久，農場農作物生產經營基本上都需要進行貸款融資，支付完土地流轉費用、購買了農機具后普遍缺少生產經營資金，而農房、農機具又不能抵押。專業農場作為新生事物，銀行沒有相關政策，貸款方式單一，過程復雜，涉及到的費用較高，目前全縣僅有6家專業農場通過信用抵押、自住樓房抵押在銀行獲得了貸款，占需貸款總額的15%。生產需求資金缺口很大。

3 解決對策

3.1 積極給予政策引導，加強基礎設施建設

積極宣傳國家、省、州有關政策，有條件的鄉（鎮）引導成立不同類型的大戶創辦領辦專業農場。積極推動鄉（鎮）、村示范戶，帶動企業、自然人、農戶開辦專業農場。

推進農村集體產權制度改革，抓緊落實農村土地承包經營權確權登記頒證工作。確權頒證后，非家庭承包耕地的流轉就不會再有后顧之憂。

推進農村土地流轉服務體系建設，充分發揮縣、鄉、村農村土地流轉服務職能。在縣、鄉、村鎮建立農村土地流轉服務中心，積極開展土地流轉登記、信息公告、土地評估、土地政策咨詢等基礎工作，村級設立土地流轉服務站，對村內的土地流轉情況進行信息的收集匯總以及上報工作，把閑置的土地充分利用起來，有效解決土地流轉的供需矛盾，使土地流轉工作步入良性循環的軌道。

3.2 政策上支持，資金上扶持

積極爭取現有的國家財政扶持政策，爭取國家、省補貼資金，通過以獎代補形式，多方籌集專業農場的發展資金，推動專業農場進一步發展;積極協調金融部門、工商部門、稅務部門為創辦專業農場登記辦證開綠燈。協調金融部門降低貸款的門檻，創新農場借貸新模式，如農場主聯保、自然人聯保、農房農機具抵押貸款;創新貸款抵押擔保形式，拓寬融資渠道，如采取集體林權抵押、信用擔保、農村土地收益擔保、郵儲銀行等多種借貸形式，緩解專業農場的貸款難題;政府引導成立擔保公司，如通過土地經營權抵押貸款、成立物權公司等方式，扶持和引導專業農場發展壯大。

3.3 加強培訓，積極引導，分類指導

農業、農機、特產、供銷社等部門要對專業農場定期開展農業生產知識和技能培訓，使其掌握農業生產、管理、銷售、財務等全面知識，增強其市場競爭能力，不斷適應形勢發展的需要;倡導一村一品或是一鄉一品，充分發揮鄉村地區優勢、地緣優勢、產品優勢，集中土地資源，發展最適宜本地生產的農作物、蔬菜、煙葉、中藥材等農特產品。

3.4 創新土地家庭經營方式

3.4.1 民間組織 宣傳鼓勵農民把土地向種糧大戶、專業農場流轉，構建集約化、專業化、規?；嘟Y合的新型農業經營體系。

3.4.2 協會聯合 打破行業壁壘，鼓勵強強聯手。組織引導成立縣級或鄉（鎮）級專業農場協會。通過協會來組織、溝通、協調，定期或不定期組織各類會議或活動，加強會員之間的溝通和交流，使協會成為各專業農場與政府相關部門、金融部門之間的橋梁和紐帶。

3.4.3 政府引導 政府通過獎勵和扶持的手段，培育和樹立示范專業農場，以點代面，鼓勵和帶動大批農戶成立專業農場。

第6篇：土地流轉法范文

一、全縣土地流轉高效農業發展現狀

截至目前，全縣已新增土地流轉面積0.15億平方米，完成了市下達的目標任務。全縣土地流轉面積累計達2.1億平方米，占耕地面積的30%；流轉土地經營權農戶達4.2萬戶，占農戶總數的19%。其中耕地流轉面積1.5億平方米，占流轉總面積的69%；四荒、林地等流轉面積6400萬平方米，占流轉總面積的31%。流轉耕地中用于種植糧食生產的面積0.9億平方米，用于發展高效農業的面積0.53億平方米。全縣建成了呂村、辛村、永和等12個高標準鄉級土地流轉服務大廳，建立健全了各項工作制度，形成了縣有中心、鄉有大廳、村有信息員的土地流轉信息管理體制，使土地流轉日常管理工作走向制度化、規范化，全縣土地流轉涌現出龍頭企業帶動型、規模經營推動型、設施農業支撐型等形式多樣、主體多元、秩序規范、效益提高的土地流轉大戶。

根據上級要求及我縣土地流轉發展現狀，今年我縣投資建設了縣級土地流轉服務大廳，安陽縣土地流轉服務大廳占地300多平方米，其中“一站式”服務窗口5個，占地90平方米，建設有檔案室、調解室、接待室等，檔案柜、辦公桌椅、電腦、打印機、電話等配套設施齊全，我局專門抽調8名專業知識豐富、工作能力強的干部安排在服務中心，全面服務全縣的土地流轉，實現全縣土地流轉信息共享、對外、檔案管理的電子化、網絡化和科學化，為我縣土地流轉步入科學高效發展的新軌道奠定了良好基礎。

土地流轉促進了高效農業的快速發展，2012年全縣新發展立體高效農業面積463萬平方米，占全年目標任務400萬平方米的115%，發展溫棚設施農業面積407萬平方米，占全年目標任務的101%。全縣蔬菜總面積達1.4億平方米，其中發展高效農業面積約0.6億平方米，建成了小拱棚967萬平方米，大棚500萬平方米，溫室147萬平方米，蔬菜千畝方4個，高效農業園區34個，年產量達45.6萬噸，全縣受益人數達19萬人次。在高效農業示范園區建設上，以發展“生態、旅游、休閑、觀光”型高效農業為方向，以設施農業為重點，按照鞏固提升老園區、高標準發展新園區的思路，傾力打造高效農業精品園。2012年新建（擴建）了安陽裕禾蘆筍種植示范園、辛村鎮鑫康高科技食用菌種植示范園、辛村鎮恒發蔬菜種植基地、貝爾春天高效休閑農林觀光園、曲溝鎮中林夏香菇種植基地、韓陵鄉梨園村高效農業園區、瓦店鄉東晟名優特蔬菜新品種示范園、呂村鎮張中尚蔬菜種植園、永和鄉錦隆農業有限公司等高效農業百畝園9個。建成了崔家橋鎮高新現代農業示范園區和辛村鎮中藥材種植基地2個千畝方，取得了良好的經濟效益、社會效益和生態效益，促進了農業增效和農民增收。

2012年，全縣新建高效農林園14家，總投資5290萬元，完成面積669萬平方米，綠化面積299萬平方米。其中：西部山區5家，分別為安陽縣小南海農林觀光園、安陽縣銅冶鎮銅城種植觀光園、東坡水林生態園、化像儐河生態園、水冶瑞祥觀光園，綠化面積87萬平方米；平原區3家，分別為貝爾春天休閑農林觀光園、安陽市沃森生態園、清河農業生態園，綠化面積92萬平方米；丘陵6家，分別為九州生態園、敦鑫華生態園、梓森綠化生態園、安陽縣袁源生態園、安陽縣瑞豐生態園、新華生態農莊，綠化面積119萬平方米。建智能日光溫室16棟，面積4200平方米，農業教育科普用房400平方米，餐飲及客房2225平方米，養殖場7466平方米，打井15眼，建農家園1500平方米，道路修建及硬化11700米，渠道硬化3800米。

二、主要做法

（一）加強組織領導，確保土地流轉健康發展?？h政府成立高效農業工作領導小組，制定優惠政策，對土地流轉大戶進行一定的獎勵，鼓勵農戶開展多種形式的土地流轉。在推進土地流轉過程中，堅持依法、群眾自愿和有償流轉的原則，推進土地穩定有序流轉。嚴把規模和時間關，嚴把經營關，嚴把審查關，確保流轉的土地效益?？h政府加大考核督查力度，把高效農業發展納入各鄉鎮和部門年度考核目標，定期督查、定期通報，并進行獎懲。對于上級安排的農機補貼、水利設施改造、農業新技術推廣等項目，優先向土地規模經營戶傾斜，確保了土地流轉的健康發展。

（二）強化服務引導，營造寬松流轉環境?？h政府積極協調各大銀行為高效農業園區和企業貸款，于今年4月初召開了全縣銀企對接會，要求各大銀行今年必須將銀企對接會上企業貸款全部到位，年底將根據支農貸款情況對各大銀行評議。加強高效農業生產技術普及和典型的宣傳，財政、發改委、農業、水利、農業開發、國土、供電、金融等部門根據各自職責，為高效農業發展提供支持和服務。

（三）加大技術指導，提升高效農業發展效益。采取培訓、示范、宣傳、技術承包等方式，加快優良品種的引進、示范和推廣，提高優勢農產品良種的覆蓋率和更新率，加大高效農業關鍵環節和重大技術的開發引進力度，發揮農業科技對高效農業的支撐作用。積極發展無公害基地建設，推行標準化生產。加強高效農業生產技術的推廣和指導，建立技術服務示范點，實行“一包五定”的技術服務方案，包生產全過程的技術指導服務，定基地、定責任、定標準、定效益、定獎懲。

第7篇：土地流轉法范文

關鍵詞:土地流轉;態勢;效益;分析

加快農村土地流轉、促進規模經營發展，是新形勢下發展農村經濟，建設現代農業的客觀要求，也是推進農村土地利用率和產出率，提高農業產業化經營水平，促進城鄉統籌發展的需要，近年來，大通縣土地流轉逐步走向了高速發展態勢，結合現階段發展要求，為深入研究土地流轉效益分析，今年3月份，對全縣的土地流轉情況進行了調查統計，本文對流轉規模在100畝以上的流轉大戶的土地流轉進行了重點分析，以期對多層次、多部門提供參考。

1土地流轉情況

據今年的調查統計，截止目前全縣土地流轉總面積達132438.99畝，占總耕地面積的19.33%，涉及戶數為25756戶，實現土地流轉收益11457.57萬元。流轉面積較上年增加9375.99畝，增長率7.62%。

1.1從流轉形式劃分

主要有五種形式:一是轉包形式流轉的面積為5706畝，涉及戶數為1218戶，占流轉總面積的4.31%;二是轉讓形式流轉的面積為1505畝，涉及戶數為244戶，占流轉總面積的1.13%;三是互換面積為542畝，涉及戶數為185戶，占流轉總面積的0.41%;四是租賃面積為118876.64畝，涉及戶數為22059戶，占流轉總面積的89.76%;五是入股面積為5809.35畝，涉及戶數為2050戶，占流轉總面積的4.39%。

1.2按流轉去向劃分

主要有七種:一是流入農戶面積為7819.58畝，占流轉總面積的5.90%;二是流入合作社面積為78021.81畝，占流轉總面積的58.91%;三是流入企業面積為17863.57畝，占流轉總面積的13.49%;四是流入家庭農場面積為13371.35畝，占流轉總面積的10.10%;五是流入種植大戶的面積為9265.8畝，占流轉總面積的7%;六是流入養殖大戶的面積為1350.6畝，占流轉總面積的1.02%;七是流入其他為4746.28畝，占流轉總面積的3.58%。

1.3按用途劃

分主要有:全縣流轉的132438.99畝面積中，其中流轉土地用于種植蔬菜面積為20547.68畝，用于養殖面積為1482.4畝，用于油菜種植面積為5931畝，用于入股面積為4277.35畝，用于建設生態園區3792.6畝，用于種植小麥面積為6586畝，種植苗木面積為8615.51畝，種植藥材面積為5322.03畝，種植飼草面積為43840.77畝，馬鈴薯面積為32043.65畝。

2土地流轉特點

根據統計調查分析，大通縣土地流轉的主要形式由過去農戶零星自發流轉轉變為由政府引導的規模型流轉，主要是以租賃方式進行流轉，租賃流轉面積占總流轉面積的89.76%;且流轉去向主要由過去流轉給小型農戶分散經營轉變為家庭農、牧場和合作社等新型農民經營主體規模經營;流轉用途由過去主要種植糧食作物轉變為現在的種植經濟作物為主。土地流轉呈現出“三個轉變”:一是農民思想觀念發生了大轉變，由過去的“戀土、戀鄉”不愿流轉土地轉變為自發流轉土地。通過近幾年大通縣建立的現代示范農業園區帶動農民致富的先例，農民看在眼里，喜在心上，思想觀念發生了重大改觀，流轉土地的激情非常高，且依法流轉的觀念非常強，在鄉鎮土地流轉服務中心的指導下，由過去的口頭流轉轉向合同化流轉，由農戶自發流轉為主的零星流轉，走向以土地流轉合作社中介服務組織為主的土地租賃流轉為主，土地流轉趨向“公司+基地”、“合作社+農戶”的模式，與農民簽定流轉合同，建立現代生產基地。二是打破區域流轉界線，由以前主要在外川地區流轉轉向淺、腦山地區流轉轉變。三是參與土地流轉的經營主體由單一主體向多元化轉變。根據《大通縣關于加快農村土地流轉的意見》，大通縣扶持龍頭企業、產業、引進業主、培育大戶、發展農民專業合作社，培育農業生產經營主體，全縣目前共有省、市、縣級龍頭企業47家，各類專業合作社665個，家庭農牧場275個，以此帶動土地流轉面積占總流轉面積的90.51%。

3土地流轉的成效

3.1推動了產業結構優化調整和農業供給側結構性改革

大通縣在穩定糧食生產的同時，通過土地流轉和挖潛改造，突出特色產業的培育和開發，狠抓基地建設，不斷提高經濟作物和特色農產品的種植面積，既考慮農產品的品種結構、品質結構，又結合各鄉鎮的實際情況，避免結構類同，形成了別具一格的鄉(鎮)域特色農業，有力地促進了農業產業結構優化調整和農業供給側結構性改革。

3.2擴大了規模經營

土地流轉克服了小規模家庭經營的局限性，有利于土地的充分利用。通過土地流轉的方式一是把零星的土地使用權從千家萬戶農民手中集中連片，進行適度規模經營，促進土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素的合理流動和優化組合，有利于農民間的分工與專業化，使農業生產逐步走上“專業化分工、規模化生產、產業化經營、企業化管理”的發展道路，實現土地資源的充分利用;二是加大了農業機械化推廣力度，促進了農業機械化耕作水平，降低了農業投入成本，實現了集約化經營，解決了千家萬戶分散種植無法實現的標準化生產難題，有效促進了現代農業的發展;三是通過加快農村土地流轉，引進工商資本、社會資本進入農業建基地、興加工、搞營銷，培育了一大批農村能人大戶，推動了農業龍頭企業的發展和農業產業化、標準化、規?；?、集約化經營。

3.3促進了農民就業，解決了外出務工農戶土地無人耕作與企業、大戶無土地耕種之間的矛盾

土地流轉有利于農村勞動力向二、三產業轉移，促進農村勞動力向非農產業轉移，向城鎮集聚，推動了城鎮化、工業化進程。農民在土地承包經營權不變的前提下，以一定方式將土地流轉后外出進城務工，從事二三產業，加快了農村剩余勞動力的有序轉移，促進了城鄉二元結構的有效改善。

3.4增加了農民收入

第8篇：土地流轉法范文

今日會議的議題為秋冬種和地盤流轉任務。這兩項任務的一起特點是時限性極強，都是當時的任務中間，又是互相聯絡、互相促進的關系，所以，放在一同進行布置擺設。方才，同志們觀賞了洪埠鄉桃花村的秋冬種和地盤單季流轉狀況，會上又聽了幾個單元談話，置信都邑有所啟示，有所收成，建成同志就任務若何推進講了很好的定見，我完全贊同。下面我再強調四點意見：

一、要加強緊迫感，充沛看法到兩項任務的嚴重意義

本年以來，縣委、縣當局高度注重“三農”任務，緊緊環繞農業增效、農人增收這條主線，不時加大農業財產構造調整和地盤流轉任務力度，農業出產出現優越的開展態勢，當前全縣地盤流轉（含水面、林地）面積到達了80.4萬畝，頻年初添加10多萬畝。特殊是糧食出產，經由全縣上下通力合作，克制了嚴峻災禍天色的影響，夏糧和秋糧都喜獲豐盈，為我們完成全年經濟目的義務打下了堅實的根底。在充沛一定成果還，我們也要清醒地看到一些鄉鎮對農業出產和地盤流轉任務還存在恍惚看法，存在的一些問題。一個凸起的景象，就是各鄉鎮之間任務展開不服衡，單個鄉鎮沒有規劃，沒有目的，進度遲緩，效率不高；有的鄉鎮指導注重不敷，宣傳的不敷、指導的不敷，缺乏自動性，全體任務發展遲緩。

黨的十七屆三中全會早已把地盤流轉歸入國度計謀，還也是我們的鄉村變革開展實驗區建立重頭戲之一，秋冬種任務和地盤流轉任務關系到全縣鄉村變革開展的大局。糧食出產方面，國際上，糧食價錢仍在高位運轉，糧食出產情勢非常嚴重，一些國度甚至呈現“糧荒”，給我們再次敲響糧食平安的警鐘；國內，人人也可以感應，比來一個期間，農副產物的價錢也在不時攀升，甚至呈現了通漲的預期；在地盤流轉方面，實踐上，是在全市最早提出地盤單季流轉的，目前其他縣區在這方面都在積極舉動，我們不克不及僅僅逗留在概念上、方案上，更要在舉動上先行一步，抓住當時有利機遇，盡快推進施行，真正做到一步一個足跡地扎實走，一環扣一環地緊緊抓，一點一滴地積聚成效和經歷，爭奪在全市帶個好頭，再當排頭兵。腳踏實地地講，我縣冬閑地盤面積依然很多存在，今日人人也看到了，在一些當地，白茬田依然到處可見，甚至沿國道、省道的視野局限內都可以看到，還，冬天應用率和復種指數都偏低，呈現這種場面，非常令人擔憂，必需果斷改變。這兩項任務抓不住，完成不了打破，農業任務就會半年跑空，就難以完成農業開展的新跨越。因而，抓好這兩項任務，是推進地盤適度規劃運營、開展現代農業的需求；是推進鄉村變革開展向縱深推進的需求；是完成由農業大縣向農業強縣跨越的需求。準確掌握情勢，加強緊迫性、任務感，我們抓住這個出經歷、出效益、出效果的“牛鼻子”，以此帶動全縣農業的大開展。

二、要擅長立異，積極探究有用形式

立異是永久的話題，表現在各個方面。沒有立異就不會有提高、不會有開展，所以說，立異是推進經濟社會開展的主要動力。在我們的鄉村變革開展綜合實驗總體方案中，就提出了要環繞八個方面進行體系體例機制立異。當時，鄉村任務千絲萬縷，面對著新狀況、新情勢、新要求，僅靠穿舊鞋走老路，是無法推進任務的，必需要加強立異認識，發明性的展開任務。今日我們看到了農友農機協作社地盤時節性流轉的實例，也該當在加強立異認識上有所啟迪。我以為，農友農機協作社展開的地盤時節性流轉，不只表現在流轉辦法上的立異，他們可以獲得流轉的成功，更主要的是把立異深化到了各個詳細的環節。從深條理去剖析，最少顯示出了三項立異內容。一是在流轉方式上的立異。人人曾經看到了，方式的立異拓展了地盤流轉的時空和局限，打破了年度流轉的多重局限性，為推進鄉村地盤更普遍地流轉開拓了新的路子。二是在糧油財產開拓上的立異。財產開拓的根本要求首要表現為“三大”：大基地、大財產、大流暢。經過時節性流轉，使規劃運營成為基地建立的堅實根底，然后處理了千家萬戶小出產與財產開拓不相順應的矛盾。三是在社會化效勞上的立異。這是農友農機協作社發明的最值得在全縣推行的經歷。他們把地盤流轉的“有償”方式與立異社會化效勞體系體例機制有機連系起來，一方面包管了農人流轉地盤的收益，為農人開展水稻出產處理了實踐問題，另一方面豐厚了協作社運營、效勞內容。從這個事例我們也可以看出，地盤流轉的要害點不在擁有地盤承包權的農人愿不肯意參加地盤流轉，而是在于可否抓住農人的心思，實在為農人帶來實惠。像農友農機協作社這種操作方法，不只抓住了農人不肯拋棄水稻栽種的心思，并且針對農人在水稻出產中的堅苦又提出了實真實在的效勞辦法。農人是會清算計帳的。又得好處又省心的事，怎樣能不肯意呢？當然，農友只是一個成功的例子，還有其他一些經歷，都值得推行，如徐集鄉、汪棚鄉在指導地盤時節性流轉方面的做法，金谷農科農人種糧協作社在進行地盤時節性流轉方面的探究，都有立異，都有獨到之處。

當時，正值秋冬種的要害期間，若何完成種足種好、不留白茬田的目的，靠普通性的發起是處理不了的，必需對各方面狀況進行綜合剖析和具體診斷，從中找出規則性的器械，然后接納對應的新辦法，拿出新伎倆，獲得任務新打破。這個進程就是一個立異進程。但愿各鄉鎮、各部分要在推進任務中，找準切入點，選準打破口，對峙開辟立異，無論堅苦有多大，都要有決心、有勇氣、找辦法，想對策，克制堅苦，立異前提，以新視野面臨新應戰，以新行動創始新場面。

三、要明白目的義務，出力抓住要害環節

季節不等人，當時恰是推進秋冬種和鄉村地盤時節性流轉的“黃金期”、要害期，必需要下真功夫抓緊抓實。縣委、縣當局本年在提拔秋冬種任務質量上接納了四項硬辦法，確保完成秋冬種和地盤單季流轉任務義務。一是抓好沿線示范帶。要接納一切辦法，力爭使沿線示范面積到達8萬畝以上。二是強力推進油料倍增方案。這是省級農業項目，關于我們油料出產大縣來講具有無足輕重的意義，施行好，會給我們帶來更多的優惠政策，全縣設立的58個示范片區，都要依照技能規范種足種好油菜，全縣要到達5萬畝以上，不折不扣地落實項目方案。三是組織施行小麥科技攻關方案。小麥開展滯后，一個很主要的緣由就是產量低、效益差，農人栽種積極性不高。所以，從本年開端，縣當局布置專項資金，搞科技攻關，力爭把全縣小麥均勻畝產進步到800斤以上，用效益指導農人去開展小麥出產，為下一年甚至今后糧食出產尋覓新的增進路子。要把全縣8個類型的小麥高產示范區辦妥，積聚經歷，真正起到示范帶舉措用。四是加速推進地盤時節性流轉。我縣農人秋冬種積極性不高，緣由就是栽種構造單一和一家一戶的小規劃栽種本錢高，效益低，抓住地盤時節性流轉，構成規劃栽種效益是處理農人秋冬種積極性不高的一項基本辦法。這四項辦法也是我們組織施行秋冬種和地盤流轉的目的義務，會后，各鄉鎮要依照這些目的義務，疾速舉動起來，在地盤單季流轉上，要勇敢立異，找準打破口、連系點，典型引路，具體推進。除慣例性做法外，還要注重凸起優勢，選好載體。各個鄉鎮、各個行政村要在“一鄉一品”、“一村一業”的開展上多考慮，要把茶葉、蔬菜、養殖等特征農業的開展，作為推進地盤流轉任務的主要載體。要明白目的，選準偏向。充沛發揚農人專業協作社、龍頭企業的帶舉措用，在推進農業機械化、進步農人組織化水平、開展地盤適度規劃運營等方面狠下功夫，經過地盤流轉帶動農人專業協作組織的開展、農業機械化程度的進步和糧油財產的開拓，并推進任務速度和結果的大幅進步。因而，抓住當時秋冬種有利機遇，加快鄉村地盤流轉，具體進步秋冬種程度，長短常緊迫而實際的一項義務。

四、要強化指導，狠抓責任落實

第9篇：土地流轉法范文

關鍵詞：土地流轉；現代農業；調查

農業現代化是農業發展的方向和目標，而農業現代化是建立在農業產業化、規?；C械化的基礎之上。在當前家庭承包經營的體制下，土地分散、各自為政、耕種原始，農業基礎設施落后，統一規劃實施困難。因此，實行土地集中連片規模經營，就成為推進農業現代化的關鍵環節。近年來，東臺市在穩定農村土地承包關系下，按照依法自愿有償原則，積極探索和創新土地流轉機制，放開搞活經營使用權，大力發展適度規模經營，促進了農村生產要素的優化組合，為發展農業現代化創造了良好的機制條件。

1 東臺農村土地的主要流轉形式和經營形式

東臺市在群眾首創的基礎上，通過建立土地流轉有形市場、加強規范引導，采取轉包、出租、股份合作、互換、轉讓等形式加快農村土地流轉。全市累計流轉土地76.04萬畝，占總承包地的54.8%，涉及農戶為16.18萬戶，占全市承包總戶數的51%。其中，轉包30.3萬畝，占39.8%；出租25.1萬畝，占33.0%；股份合作（入股）14.3萬畝，占流轉面積18.7%；轉讓1.5萬畝，占總承包地的2.0%；互換1.5萬畝，占2.0%；委托經營、代耕代種等其他形式3.4萬畝，占4.5%。

東臺流轉土地的經營形式基本有三種。第一種是“合作社+農戶”，即股份合作經營。農民將承包經營權量化入股，組建土地股份合作社，由合作社集中經營，實行按股保底分紅，年底合作社視經營情況進行二次分紅，每年每畝收益在1000-1200元左右。第二種是“公司+合作社+農戶”。農戶將承包經營權流轉給合作社，合作社依托公司組建，農戶受聘公司打工，租金標準一訂幾年不變，每年每畝收益在1000元左右。第三種是大戶直接經營。農戶將承包經營權暫時流轉給種田水平相對較高的農戶經營，流出戶一般對流轉價格沒有很高的要求，只期求地不撂荒返還時保持熟田，每年每畝收益在300-600元不等。

流出方為承包方（農戶），流入方主要為專業大戶（種養大戶）、家庭農場、農民專業合作社（土地股份合作社）和農業龍頭企業，參與者有村民委員會（村經濟合作社）、鎮土地流轉有形市場（土地流轉服務中心）和市土地流轉服務中心。全市成立土地股份合作社337家，家庭農場近2千家，流入專業大戶（種養大戶）41.9萬畝占55%，流入家庭農場5.20萬畝，流入農民專業合作社（土地股份合作社14.3萬畝）25.5萬畝33.5%，流入農業龍頭企業3.5萬畝。流轉的主要用途是高效農業46.8%和糧食種植33.75%。東臺市從事大棚蔬菜高效農業種植的畝收入每年為5000-10000元，而從事傳統稻麥種植的畝收入每年不過3000元，家庭農場經營者的收入是一般農戶的十幾倍乃至更高。

2 東臺農村土地流轉的主要成效

農村土地的有序流轉，有力地促進和提升了農業規?；洜I、農業產業化經營的發展水平。

2.1 促進農業適度規模經營和高效農業的發展。今年東臺市新增農業適度規模經營面積18.93萬畝，累計達167.38萬畝，占耕地總面積84%。去年新增高效農業面積12.6萬畝，總量達132.6萬畝，設施農業面積目前達59萬畝。高效農業面積和設施農業面積兩項指標繼續保持全省領先，被表彰為全省高效農業先進縣（市），成為國家現代農業示范區和省農業現代化建設試點縣（市）。去年新建千畝連片設施基地9個，百萬元以上的規模養殖場12個，生豬、肉禽、蛋禽規?；B殖比重達84.5%、92.3%和99.67%。全市實現農業總產值169億，位列全省第一，農業增加值78.3億元，比上年增長9.5%；農民人均純收入13647元，增長13.1%，蘇北第一，農業科技進步貢獻率達65%。

2.2 建成了一批現代農業示范園和特色農業基地。運用流轉的連片土地，著力建設仙湖示范園、三倉現代農業產業園、富安繭絲綢產業園等十大農業園區，其中，特色園區5個、綜合性生態示范園區3個、生態旅游園區2個。十大農業園區已建成省級農業產業園1家、省級出口農產品示范區1家、3A級和2A級旅游景點各1家、四星級鄉村旅游景點2家、鹽城市級農業示范園4家，創樹無公害、綠色、有機農產品品牌35個。

2.3 培植發展了一批農業龍頭企業。依托集中連片經營的規模效益，大力發燕尾服農業產業化企業。全市規模以上農業龍頭企業發展到231家，各類農業合作組織發展到近2000家，2012年農產品加工產值突破280億元。引進中糧生豬產業化，發展華大水產實業、富安繭絲綢公司等重點農業龍頭企業。江臺農產品加工區入駐園區的農產品加工企業就達22家，其中，國家高新技術企業2家，省級農業產業化重點龍頭企業5家。

2.4 促進了特色產業的發展。圍繞打造“一鎮一業”“一村一品”特色優勢產業的要求，通過示范引導和合作組織帶動，擴大土地流轉。東臺市先后形成富安繭絲綢、三倉西瓜、頭灶及南沈灶青椒、唐洋及新街蔬菜、曹丿及新曹甜葉菊、許河及唐洋禽業、四灶及海豐乳豬、唐洋及新街林果、 港海產品、溱東淡水養殖、安豐食用菌等特色主導產業。

2.5 提高了農業機械化的水平，提高了農業勞動生產率。傳統的一家一戶的家庭承包經營，地塊細碎，不方便大型農機的機械化作業，通過土地流轉，既保護了農戶土地承包經營權，又形成集中連片種植，有利于機械化作業，東臺市農業生產綜合機械化水平由2011年的73.5%提高到2012年的78.69%，提高了農業勞動生產率、土地產出率和資源利用率。

3 東臺農村土地流轉的啟示

推進土地流轉是一項政策性很強、操作性難度較大，涉及到農民切身利益的系統工程。必須堅持原則，把握關鍵，因勢利導，穩步推進。

3.1 必須堅持原則是順利搞好土地流轉的前提。一要自愿有償。承包地是否流轉由農戶自主決定，采取何種形式由農戶自己選擇。流轉收益主要歸農戶所有。二要陽光操作。對股份合作的流轉土地，村集體經濟組織按照“公平、公開、公正”原則，統一對外招標發包或出租，運用市場機制優化配置土地資源。三要規范有序。不管哪種形式的土地流轉，都必須把握政策嚴格按照農戶自愿、平等協商、簽訂合同、鑒定登記的程序規范操作。