土地使用權補償標準精選(九篇)

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第1篇：土地使用權補償標準范文

2004年5月,某市人民政府根據城市規劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權,用于廣場建設｡市政府根據現行房屋拆遷補償規定,對李某給予了貨幣補償｡但李某對此不滿意,多次找市政府討說法,要求市政府對其土地使用權給予補償｡雙方各執一詞,協商未果,于是李某一紙訴狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對其土地使用權依法給予補償｡

法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點｡一種觀點認為,根據國務院55號令《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第二款的規定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權,用于公益事業建設｡第二種觀點認為,根據國務院法制辦《關于2001年11月1日以后實施的拆遷,貨幣補償款中包括對土地使用權的補償》的規定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點認為,根據《立法法》的規定,《土地管理法》和《城市房地產管理法》的法律效力高于國務院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權補償問題上應適用《土地管理法》､《城市房地產管理法》,而不應適用其他法律法規｡第四種觀點認為,房地產既是房產和地產的統一體,也是財產權利和實體財產的混合體,因此,應在明確區分被拆遷人房地產中的房屋實體財產和土地使用權財產權利的前提下,才能明確房屋和土地使用權的補償標準,才能分清被拆遷人應獲得多少補償｡在房地產市場價格偏高和土地使用權權益未知的情況下,以房地產市場價格為依據,評估確定被拆遷人的貨幣補償金額值得探討｡因為持第二種觀點的審判人員占多數,所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對此審判結果仍存在疑問｡

本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認為,第一種觀點以國務院55號令為依據,認為應判決被拆遷人敗訴是不妥當的,這顯然是適用法律不當｡因為國務院55號令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規定相抵觸｡第二種觀點直接適用國務院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點適用《土地管理法》審理本案是恰當的,但忽視了拆遷補償中的地價因素｡第四種觀點則道出了房屋拆遷中土地產權評估補償缺失的問題｡

現行房屋拆遷補償評估制度的主要缺陷

法規政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭隱患｡眾所周知,房地產是房產和地產的統一體,房產和地產密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權,再進行開發建設,從而實現土地效益的最大化｡房屋拆遷的結果之一,就是被拆遷人的土地使用權被收回｡因此,顯化土地使用權的價值,對土地使用權進行補償,對拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關法律對此也有明確規定｡《城市房地產管理法》第十九條規定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的年限和開發土地的實際情況給予相應的補償｡”《土地管理法》第五十八條規定,“有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實施城市規劃進行舊城區改造,需要調整使用土地的……｡依照前款第(一)項､第(二)項的規定收回土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償｡”從上述規定可以看出,對房屋拆遷中的土地使用權給予適當補償是恰當的｡但是,從《城市房屋拆遷條例》關于以房地產的市場評估價格確定貨幣補償標準的規定可以看出,該規定沒有體現對土地使用權進行補償的問題｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產管理法》的有關規定不銜接｡雖然國務院法制辦文件明確規定,貨幣補償中包括對土地使用權的補償,但由于對被拆遷人補償中沒有顯化對土地使用權補償的價格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發拆遷雙方很多矛盾｡

土地使用權取得方式不同,地上房屋補償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產是實體財產和財產權利的結合體,房地產權利人擁有的房屋所有權是實體財產,其房屋占用范圍內的土地使用權是財產權利｡由于我國實行的是土地公有制,并且實行土地所有權和使用權分離制度,因此,房地產權利人所擁有的土地使用權是由所有權派生出來的,土地使用權權益的大小,主要取決于土地使用權取得方式､土地使用權面積､土地使用年限､土地區位等因素｡在這些因素中,土地使用權的取得方式是決定因素｡按照房地產管理法律規定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權在合同約定的年期內,土地使用者享有完整的財產權益｡以劃撥方式取得的土地使用權,土地使用者僅享有部分土地財產權益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權不同,其補償標準也應該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規定,以房地產市場評估價格確定貨幣補償的金額,這一規定實際上是以房地產的完全市場價值給予補償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權的房地產價格來補償｡這樣,劃撥土地上的房地產和出讓土地上的房地產就將得到相同的補償,結果是,劃撥土地使用權房地產的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當于出讓金的補償,而出讓土地使用權房地產的被拆遷人理應多得補償,反而卻同劃撥土地使用權的被拆遷戶得到的補償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡

地產價值沒有顯化,地價評估缺位｡房產和地產的地位和價值是不同的,地產在房地產中處于主導和基礎的地位,而房產處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨存在的房屋,但是存在沒有建設房屋的土地｡地產價值是房地產價值的主體組成部分,被拆遷房屋的價值也是如此｡這兩個部分的價值需要通過地價和房價的評估,才能得到準確的數據｡房地產市場價格就是房產價格和土地價格的結合體｡

《城市房地產管理法》確定了房地產價格定期公布制度､房地產價格評估制度和房地產成交價格申報制度｡其第三十三條第二款規定,“房地產價格評估應當遵循公正､公平､公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價､標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估｡”從上述法律規定可以看出,離開了地價和地價評估的房地產價格評估是不完整的,也是不真實的｡房屋拆遷的評估從本質上說,應屬于房地產價格評估的范圍,應當按照《城市房地產管理法》第三十三條第二款的規定,評估地價,顯化地產｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設部《關于房屋拆遷估價的指導意見》,均對地價和地價評估只字未提,只是規定按照房地產市場評估確定貨幣補償的金額｡同時,由于房地產市場評估技術規范不統一､內涵不明確等問題,該規定在實踐中難以有效地實施｡另一方面,由于我國實行房地產評估資質分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評估的管理屬于房產或建設部門,大多數的房屋拆遷評估業務是由房產評估機構承擔的,因此,房屋拆遷評估中的地價評估和地產的顯化,也就無從談起了｡事實上,土地使用面積､土地區位､土地使用年限､土地使用權取得方式及土地用途是影響被拆遷人補償的重要因素,如果不對這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價的職能｡

構建新型補償評估制度

針對現行拆遷房屋補償評估的缺陷,應依照《土地管理法》和《城市房地產管理法》進行完善,總的思路應是保障權益､明晰產權､健全規范､分別顯化､兼顧公平､促進穩定｡

第2篇：土地使用權補償標準范文

在拆遷過程中，由于政府拆遷行為的強制性，使被拆遷人占用的國有土地必須直接進入土地二級市場，才能實現使用權轉移，因此，政府應對原土地使用權人給予相應的安置政策和經濟補償。但如何確定補償價格，是一個關系重大而又頗具探討性的問題。

劃撥國有土地使用權補償價格的確定

劃撥國有土地使用權，即“縣級以上人民政府，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地使用權無償交付給土地使用者使用”（《城市房地產管理法》第22條第1款）。

2001年以前，在拆遷過程中，人們直覺認為對國有劃撥土地使用權可以無償收回。雖然有些地方對被拆遷人的國有劃撥土地使用權權益也給予一定的補償，但由于沒有具體標準，補償只能停留在雙方協商的層面上。2001年2月，國土資源部的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》中規定：“企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。”依據此文件，人們對具有財產權屬性的劃撥土地使用權權益才有了“量”的認識，各級土地行政管理部門可以依據這個文件對劃撥土地使用權權益進行量化處置。基于此規范文件內涵，人們對于國有劃撥土地補償價格也有了計算依據，即：

劃撥土地使用權權益價格=土地取得費+開發費（這里的劃撥土地使用權權益價格是無限年期地價）

盡管如此，目前城市建設拆遷中，各地對劃撥土地使用權補償價格的確定仍然沒有一個統一的標準。有些地方在操作過程中只對劃撥土地使用權人的土地取得費（購買價格）給予補償，個別地方還就土地取得費、開發費派生的利潤、利息、稅費計入劃撥土地使用權權益價格等，一并給予補償。

筆者認為，合理的補償標準應當是，在上述公式的基礎上，根據城市建設實際與經濟發展狀況，進行必要的補充與修正。同時，在劃撥土地使用權權益補償價格分配上應遵循“誰投資、誰收益”的市場原則，將補償價格在不同的相關主體之間進行分配。如，若地價內涵中包含基礎設施配套費、公共設施建設等費用，即國家對宗地及所在區域開發進行過投入，就要在補償過程中，將補償價格在土地使用者與國家之間進行適當的比例分配。筆者認為，確定政府投入占開發費比例，一般為40%～60%較為適宜。

有償取得的國有土地使用權補償價格的確定

有償取得的國有土地，是指以出讓、租賃、作價入股及授權經營等方式取得國有土地使用權的情形。應根據不同的取得方式分別確定補償價格。

一、出讓取得的國有土地使用權補償價格的確定

出讓取得的國有土地使用權是指土地使用者向國有土地所有者代表支付出讓金而取得的有期限限制的國有土地使用權，性質特點為有償和有期限。出讓土地使用權使用年限屆滿可以申請續期。

出讓取得的國有土地使用權補償價格的確定，原則上，應按照2002年7月1日實施的《城鎮土地估價規程》的規定，“劃撥土地使用權價格與土地使用權出讓金之和為出讓國有土地使用權價格”。但在實際工作中，建筑物拆遷往往都是在土地使用年期中的某個時點或時段進行的，而原土地使用者交納的土地出讓金則屬于全部使用年期，這就要在補償時考慮土地的剩余年期和相應的出讓金數量，由此，筆者認為，出讓土地使用權補償價格應為：

土地使用權補償價格=劃撥土地使用權價格+剩余年期出讓金價格

若拆遷時出讓土地使用權年期剛好屆滿，而原土地使用者未申請續期，出讓國有土地使用權補償價格就等于劃撥土地使用權價格。

如果出讓土地使用權使用年限屆滿，原土地使用者申請續期并獲批準，在重新簽訂土地出讓合同，續交出讓金后，就可再獲得宗地出讓土地使用權。此時，劃撥土地使用權價格存續于重新獲得的出讓土地使用權中，劃撥土地使用權價格不會因為使用年期增加發生變化，只會隨市場波動（一般情況下，劃撥土地使用權價格只會上漲，所以購買土地使用權，對購買者資金有“蓄水池”作用）。只有出讓金權益價格隨著使用年期增加而逐年減少。所以，申請續期的協議出讓國有土地使用權，拆遷時同樣可以適用上述價格公式。

例如：拆遷一宗出讓10年年期工業用地，被拆遷人現已使用8年，土地剩余使用年期2年，那么，補償價格就是劃撥使用權價格加上剩余2年的出讓金價格。假若該宗地出讓使用期屆滿，對這宗地占用補償價格就是國有劃撥使用權價格。

對于一些地方按出讓土地使用權已使用年期折舊計算補償價格，上式的計算方法也同樣適用。

在實際工作中，對于上例土地的補償，有的地方僅考慮用剩余2年出讓土地使用權價格給予少量補償。這對于支持土地有償制度改革，依法繳納出讓金取得出讓土地的使用權人來說，顯然有失公平，并會挫傷其參與土地出讓的積極性，不利于我國土地有償利用制度健康發展。

二、租賃取得國有土地使用權補償價格的確定

租賃取得的土地使用權，是指土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。國有土地租賃的承租人取得承租土地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定可將承租土地轉租、轉讓或抵押。租期屆滿可以續租。租賃國有土地使用權期限一般較短，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要租賃土地可以依法提前收回并給予相應補償。租賃國有土地使用權人大多是在取得劃撥土地使用權基礎上，經政府定租，簽訂租賃合同方式取得。也就是說，租賃國有土地使用權是在劃撥國有土地使用權屬性基礎上而存在的。那么租賃國有土地補償價格當中除有劃撥土地使用權價格外，事實上還應有剩余使用年期租賃土地使用費。即：

租賃土地使用權補償價格=劃撥土地使用權價格+剩余年期租賃土地使用費

上式中的租賃土地使用費屬于土地使用者的權益價格，是隨著使用年期增加而逐年減少，若土地使用權人按年度交納租賃費，屬于土地使用者的權益價格就按年內剩余折算。當租賃期屆滿，租賃土地使用權補償價格就等于劃撥土地使用權補償價格。

目前我國一些城市對租賃土地使用權補償價格，僅給予租賃土地剩余年期價格補償，這是不符合我國政策要求和實際補償原理的。

三、作價入股及授權經營國有土地使用權補償價格的確定

國家作價入股是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改制后的新設企業，土地管理部門應與國有持股單位簽訂委托持股合同，以便于將土地使用權用于投資、轉讓或租賃。國家以土地使用權作價入股方式處置土地資產，改制企業在不必一次性支付數額較大的土地出讓金的條件下，擁有了與出讓土地使用權一樣的權能，所以，此種方式是國家出讓國有土地使用權的一種特殊形式。

授權經營方式是國家根據需要，可以一定年限的國有土地使用權作價后，授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業、控股企業、參股企業作價入股或租賃等方式配置土地。

事實上，作價入股及授權經營方式取得土地，均具有出讓或租賃取得國有土地使用權特征，土地補償價格的確定，也應該參照出讓或租賃國有土地使用權補償價格確定方法進行。

四、以招拍掛方式取得國有土地使用權補償價格的確定

近年來，各地以招拍掛方式取得土地使用權數量較多，但拆遷占用此類土地現象尚不多見。若對這類土地拆遷占用，由于土地使用者取得土地價格相對較高的特點，筆者認為，其補償價格應依據出讓合同，并以確定拆遷日為評估基準時點，進行評估。評估后的宗地市場價格，區分兩種情況給予土地使用權人補償。一是對于取得土地已開發利用并有收益的，將評估的宗地市場價格扣除出讓金價格使用年期折舊部分，剩余價格給予補償。二是對于取得土地尚未開發利用的，應按評估后的宗地市場價格全額補償，還要就土地取得費、開發費派生的利潤、利息、稅費進一步補償。評估后的宗地市場價格低于出讓合同取得土地價格，本著保障被拆遷人合法權益不受損失的原則，依據合同價格做計算基礎，土地使用權人得到應有補償。

不同用途的國有土地使用權補償價格的確定

國有土地使用權用途主要分為商業、住宅、工業等。同一宗土地由于用途不同，就會有不同的標定地價；相鄰宗地用途不同，地價也會有所不同。當用地條件相同時，在同一級別地價中一般是商業用途土地單位地價較高，住宅其次，工業最低。在拆遷補償過程中，補償價格的確定也應遵循市場規律。

一、工業用途的土地使用權補償價格的確定

國有土地用途為工業用途，并且是以劃撥方式取得土地使用權時，依據市場調查取得數據資料，計算土地補償價格的公式應為：

劃撥土地使用權價格=土地取得費+開發費

當工業用地是以出讓、租賃、作價入股及授權經營方式取得時，筆者認為，土地補償價格就為劃撥土地使用權價格與土地剩余年期出讓金（或剩余使用年期租賃土地使用費）之和。

需要指出，這里的劃撥土地使用權價格應依據工業用途法定出讓最高使用年限做年期修正。年期修正系數可依據公式K=1-1/（1+r）n 計算完成。

式中：K―年期修正系數r ―工業用途土地還原利率n―工業用地出讓最高使用年限。

二、商業、住宅用途的國有土地使用權補償價格的確定

對國有土地為商業、住宅用途補償價格確定，時下各地爭議較多，做法不一，筆者認為：

1．當國有土地用途為商業、住宅，并且是以劃撥方式取得土地使用權時，應該首先對宗地的使用年期進行界定（可以認為宗地的使用年期為該用途的法定最高出讓年期，使得與將進入二級市場有償使用土地年期相對應）。然后才能確定商業、住宅劃撥土地使用權補償價格，依據公式：劃撥土地使用權價格=出讓國有土地使用權地價（法定最高出讓年期）-出讓金，計算得出補償價格。

2．當國有土地用途為商業、住宅，并且是以出讓、租賃、作價入股及授權經營方式取得國有土地使用權時，在法定最高出讓年期條件下，將劃撥使用權價格作為基礎，然后按下兩式計算：

國有商、住用途土地使用權補償價格=劃撥土地使用權價格+剩余使用年期土地出讓金

國有商、住用途土地使用權補償價格=劃撥土地使用權價格+剩余使用年期土地租賃費

上述二式中涉及劃撥土地使用權價格應做年期修正，年期修正系數可依據公式K=1-1/（1+r）n 計算完成。

第3篇：土地使用權補償標準范文

第二條本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上地方人民政府通過依法收回、收購、征收等方式，儲存國有土地，以備向社會供應土地的行為。

第三條本辦法適用于本省行政區域內的國有土地儲備工作。

第四條縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，其所屬的土地儲備機構具體實施國有土地儲備工作。

第五條縣（市）以上地方人民政府應當加強對國有土地儲備工作的領導，協調解決國有土地儲備工作的重大問題。

縣（市）以上地方人民政府發展改革、財政、建設、城市規劃等行政主管部門按照各自職責，配合國土資源行政主管部門做好國有土地儲備工作。

第六條國有土地儲備應當制定年度儲備計劃。年度儲備計劃由國土資源行政主管部門會同有關部門依據土地利用總體規劃、城市總體規劃和當地社會經濟發展的需要制定，報本級人民政府批準后實施。

第七條下列國有土地，通過無償收回方式儲備：

（一）土地使用權出讓合同期屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的國有土地；

（二）依法應當收回的閑置國有土地；

（三）因單位遷移、解散、撤銷、破產等原因，停止使用原劃撥的國有土地；

（四）經核準報廢的公路、鐵路機場、礦場等國有土地；

（五）其他按法律、法規規定應無償收回的國有土地。

第八條下列國有土地，通過有償收回方式儲備：

（一）因公共利益需要使用的國有土地；（二）因實施城市規劃進行舊城區改造需要使用的國有土地；

（三）因企業改制、產業結構調整等原因調整出的國有劃撥土地；

（四）集體土地因農轉非依法轉為國有的土地；

（五）其他按法律、法規規定應有償收回的國有土地。

第九條下列國有土地，通過收購方式儲備：（一）以出讓方式取得土地使用權，土地使用權人申請政府收購的國有土地；

（二）申報土地使用權轉讓價格比標定地價低20%以上的國有土地；

（三）其他可以依法收購的國有土地。

第十條土地利用總體規劃確定的城市范圍內的集體土地可以通過依法征收的方式進行儲備。

第十一條以收回方式儲備國有土地應當遵循下列程序：

（一）擬訂方案。以收回方式儲備國有土地的，土地儲備機構應當擬訂國有土地使用權收回方案。其中，以有償方式收回劃撥土地使用權的，應當參照當地征收土地補償標準，確定補償數額；以有償方式收回出讓土地使用權的，根據使用土地年限和土地開況，確定補償數額。以有償方式收回本辦法第八條第四項規定的土地使用權的，按照征收土地補償標準，確定補償數額。儲備國有土地收回方案涉及省屬單位的，該方案應當報省人民政府國土資源行政主管部門確定。

（二）方案審核。土地儲備機構應當將國有土地使用權收回方案報縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門；國土資源行政主管部門收到收回方案后，應當舉行聽證，并根據聽證會意見對收回方案予以審核。

（三）報經批準。審核同意的國有土地使用權收回方案，由縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門報依法有批準權的人民政府批準。

（四）土地使用權收回通知。縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門應當根據有批準權的人民政府的批準決定，向土地使用權人下達土地使用權收回通知。

（五）補償費用支付。以有償方式收回土地使用權的，土地儲備機構應當自土地使用權收回通知下達后30日內，將補償費用全額支付給原土地使用權人或者與原土地使用權人簽訂土地使用權補償協議。

（六）注銷登記。以無償方式收回土地使用權的，縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門應當在下達土地使用權收回通知的同時，辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書；以有償方式收回土地使用權的，縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門應當在土地儲備機構將補償費用全額支付給原土地使用權人或者與原土地使用權人簽訂土地使用權補償協議后，辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書。

第十二條土地使用權人申請政府收購國有土地使用權的，應當遵循下列程序：（一）收購提出。土地使用權人申請政府收購的，應當持有關資料向土地儲備機構提出申請。

（二）權屬核查。土地儲備機構對申請收購的土地權屬、面積、四至范圍、用途及地上建筑物和構筑物權屬、面積等進行實地調查，并報縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門審核。

（三）價格確定。土地儲備機構與土地使用權人協商委托具有土地評估資格的評估機構對申請收購的土地使用權價格進行評估，并參照評估價格，協商確定土地使用權收購價格。

（四）方案報批。土地儲備機構擬訂土地收購方案，報縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門批準。

（五）簽訂合同。收購方案批準后，土地儲備機構與土地使用權人簽訂國有土地使用權收購合同。

（六）收購費用支付。土地儲備機構按照國有土地使用權收購合同約定的金額、期限和方式，向土地使用權人支付土地收購費用。

（七）注銷登記。土地使用權人在收到土地收購的定金或者約定費用后15日內，應當依法申請辦理土地使用權注銷登記手續；逾期不申請辦理的，由縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門報請本級人民政府同意后，依法辦理土地使用權注銷登記手續，注銷土地使用權證書。

申報土地使用權轉讓價格比標定地價低20%以上的，經縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門報本級人民政府同意后，由土地儲備機構按照申報價格依法予以收購，并按前款第七項的規定，辦理土地使用權注銷登記手續。

第十三條以征收方式儲備國有土地的，儲備程序按照有關土地管理法律、法規的規定辦理。

第十四條下列國有土地，由省級人民政府依法予以儲備：

（一）中央駐皖單位、省直單位依法使用的國有土地；

（二）跨設區的市的國有土地。

上級人民政府國土資源行政主管部門對下級人民政府未依法收回土地使用權的閑置土地，應當報本級人民政府批準后依法收回，作為本級儲備土地。

第十五條儲備國有土地所需的資金可以通過財政撥款、儲備國有土地抵押貸款等方式籌集。

縣（市）以上地方人民政府應當劃出不低于土地收益20%的資金，建立土地發展資金，用于土地儲備。

儲備國有土地資金應當納入財政專戶管理，并接受財政、審計行政主管部門的監督。

第十六條對儲備的國有土地，縣（市）以上地方人民政府城市規劃行政主管部門應當根據城市總體規劃，及時編制控制性詳細規劃，并提出具體地塊的規劃設計要求；同級人民政府國土資源行政主管部門應當將儲備的國有土地位置、面積、用途、規劃設計要求以及供地方式定期向社會公告。

第十七條在土地儲備期間，經城市規劃行政主管部門批準，土地儲備機構可以臨時利用儲備地塊，其收益應當上繳同級財政。

土地儲備機構臨時利用儲備地塊不得影響市容環境和修建永久性建筑物、構筑物及其他設施。

第十八條土地儲備機構應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊供地的前期準備工作。

第十九條國土資源行政主管部門應當建立國有土地儲備信息統計制度。土地儲備機構每季度應當將儲備國有土地的面積、數量、位置、價格、基礎建設情況、臨時利用情況等信息報國土資源行政主管部門；國土資源行政主管部門應當及時將國有土地儲備信息報上一級人民政府國土資源行政主管部門。

第二十條通過收回、收購方式儲備國有土地的，土地儲備機構應當依法向原土地使用權人支付補償金或者按照約定支付收購費用；未依法支付補償金或者未按照約定支付收購費用的，不得注銷土地使用權登記，原土地使用權人有權拒絕交付土地。

第二十一條通過收回、收購方式儲備國有土地，涉及地上建筑物、構筑物的，對其所有人或者使用人應當按照城市房屋拆遷有關規定依法給予補償，但補償數額應當扣除依法不需補償或者已經補償的土地使用權價款；建筑物、構筑物所有人或者使用人未獲補償的，不得收回原土地使用權。

第二十二條國土資源行政主管部門工作人員在國有土地儲備工作中，、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第4篇：土地使用權補償標準范文

關鍵詞：城市拆遷；拆遷評估機制；拆遷補償

中圖分類號：DF3　文獻標志碼：A　文章編號：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆遷制度是中國所獨有的一項法律制度。城市拆遷工作既是實施舊城改造，加快城市基礎設施建設，改變城市面貌的重要手段，又是改善群眾居住條件和人居環境的有效途徑，具有加速城市化進程，滿足重新規劃發展城市的需要。優化城市生存質量，推動經濟發展的重要意義。

目前，現行房屋拆遷法律規范主要是由《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》(2001年)和一些相關的行政法規、地方性法規構成。由于《拆遷條例》和一些地方性法規、規章均制定于經濟體制轉軌的特殊時期，因此，不免處處打上計劃經濟的烙印。隨著社會經濟的不斷發展，以及中國法治理念的進步，這一制度的諸多問題都已暴露出來。如拆遷行為不規范，補償價位低，權益不對等調換，不利于保護弱勢群體等等，因此，合理構建這一制度可以規范拆遷行為，合理調解拆遷過程中公權力與私權利的沖突，平衡各方的利益，促進對于公民財產權等基本權利的保護。

一、城市拆遷制度中存在的主要法律問題

1　法律體系不完善，法律效力層級太低。根據當今各國普遍接受的民法理念，凡涉及到調整基本民事權利的制度，一定要以最高立法機關通過法律的形式加以規定。就我國現狀而言，城市拆遷管理主要還是依靠行政法規和地方性法規、規章，因此，法律效力層級太低，權利體系不完善。2007年10月1日實施的《物權法》在第42條明文規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”但《物權法》僅僅是對拆遷的法律性質作了一些原則性的規定，對何為公共利益、土地補償費的具體范圍、補償原則是給予公平補償還是適當補償等重要環節并沒有深入進行具體規定。《物權法》的實施還必須修改與制定相關的法律、行政法規，并結合相應的法律、行政法規一起適用。

2　拆遷許可證程序設置與物權絕對性原則相沖突，物權保護制度缺位。《物權法》第4條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”因物權具有排除他人干涉的效力，在教科書上稱為“物權的絕對性原則”，與契約自由原則、過錯責任原則并稱為現代民法的三大基本原則。出于社會公共利益的需要，可以排除物權絕對性原則，即排除物權的“排他性”效力。法律上用來排除物權絕對性原則，排除物權的排他性效力的制度，一個是公法上的搜查證制度，一個是民法上的征收和征用制度。但《物權法》中關于征收制度的規定，是將商業目的用地排除于國家征收之外，公共權力支持下的商業行為，甚至公共權力參與的商業行為，都不可以成為剝奪和限制私有財產所有權的根據。比如，政府為進行商業性開發所進行的拆遷行為，就不能形成為對私有財產所有權進行剝奪和限制的根據。這種行為應該按照購買或其他合同方式。

中國一直以來實行的是土地公有制度(或稱土地市場的政府壟斷模式)，同時，也承認公民個人的私有房屋所有權和土地使用權。“房為地載”。公民、法人或其他組織享有自有房屋的所用權和土地的使用權，但與此同時國家享有房屋賴以建筑存在的土地所有權，且法律規定，房屋拆遷之前必須取得土地使用權。這兩類權利在一個物上同時并存的結果，就使得被拆遷人所擁有的房屋所有權實際上成為一種脆弱的、輕易就會受到國家權力侵犯的權利。根據《土地管理法》的規定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”(第2條第4款)：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”(第43條)。這樣就隱含著這樣一個風險：國有土地使用權的轉讓，讓受雙方是土地使用者之間的關系，土地使用權連同附屬建筑物的轉讓一并進行。而在房屋將拆而未拆遷之前，該房屋的土地使用權已被國家轉移或出賣給了他人。這樣國家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權轉讓合同時，實際上就已經“侵犯”了被拆遷人的合法權益。在拆遷許可證程序的設置上，就體現了拆遷人對被拆遷人物權絕對性的侵犯。我國現行的拆遷框架中，拆遷行為取得合法性的前提是取得房屋拆遷許可證。《拆遷條例》第6條規定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。”也就是說拆遷人只要取得了拆遷許可證，就享有交易的強制啟動權。在尚未征求被拆遷人任何意見的情況下，行政機關即可向拆遷人發放拆遷許可證，不論是否經被拆遷人同意，交易都已啟動。而且拆遷人只要獲得拆遷許可，拆遷雙方就負有簽約義務，不管被拆遷人是否情愿，拆遷入就取得強制交易權。若雙方達不成拆遷補償安置協議，也不能停止拆遷行為，也只能申請行政管理部門強制裁決，而一旦作出裁決，若被拆遷人拒絕執行，拆遷人即可申請行政或法院強制執行。因此，拆遷程序嚴重侵犯了公民的物權絕對性原則，是對人權的踐踏。

3　拆遷項目未按公共利益目的進行區分，“公共利益”概念無標準可循。我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”。《土地管理法》第58條第1款第(1)項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。《城市房地產管理法》第19條更規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要.依照法律程序提前收回出讓土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，“社會公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發生著變化。《城市拆遷管理條例》第1條規定：“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。”該條款明確地把“保障建設項目順利進行”作為拆

遷的目的，但未對城市拆遷項目的性質做公益性拆遷和商業性拆遷區分，而公益性拆遷和商業性拆遷具有本質的不同，其補償標準也必然有所區別。實踐中，房地產開發經營項目明顯帶著營利性的，卻同樣能以“城市建設需要”進行拆遷，甚至可以借助行政強制措施作保障，補償標準上與市政建設等公益性項目并無二樣，在法理上違反了民事活動自愿公平、等價有償的基本精神，更多地保護了拆遷入、開發商的利益，但處于弱勢方的被拆遷人的合法權益卻得不到保障。重慶“史上最牛釘子戶”案例中，被拆遷戶就提出了對拆遷行為屬于商業拆遷而非公共利益的質疑。從世界各國的立法來看，各國的立法也大都規定征收或征用財產，必須是為了公共利益。我國的《憲法》和《物權法》僅規定，土地征收的目的應為公共利益的需要，但同時又未對公共利益做出具體的界定。在我國，很多拆遷行為(包括一些明顯的商業拆遷)都掛著公共利益的幌子，使公共利益制度流為拆遷人的工具，這是土地征收制度存在的重大缺陷。

4　拆遷補償市場化原則異化，拆遷房屋評估制度不完善。《城市拆遷管理條例》第24條規定：“因房屋拆遷對被拆遷戶進行貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，其具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”這一條款明確規定了拆遷補償的市場化原則。但《拆遷條例》第31條又規定：“搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定”。而根據“因地制宜”的原則，省、自治區、直轄市政府制定的拆遷“條例”或“細則”又往往再行委托下屬市、縣自行掌握。各地實施該國務院法規的地方性法規、政府規章甚至規范性文件，往往將該市場化補償原則異化為行政機關的單方定價。目前，通行的作法是政府通過規章或其他規范性文件規定拆遷房屋的土地及房屋補償標準。不同級別的土地補償不同的地價，而房屋的建筑安裝費用也有詳細的規定，一磚一木均可在地方政府出臺的拆遷補償辦法中尋求到對應的標準，因此市場評估價方式形同虛設，房屋評估機構及評估具體辦法的決定權最終還是掌握在各地方政府手里，被拆遷戶對此沒有決定權或者法律上的請求權。在這種情況下，行政法規所設定的市場補償方式實際上就異化為行政單方定價，根本上違反了國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，使得被拆遷人的財產損失沒有得到依法補償。另一方面，國家標準《房地產估價規范》(下稱《規范》)對于征地和房屋拆遷補償估價，僅有6條原則性的規定，沒有給出相應的技術路線和方法，更沒有從充分保護被拆遷人的私人財產權的角度建立拆遷估價基礎理論。自2004年1月1日起施行的建設部頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價機構的選擇、拆遷評估糾紛的調處、被拆遷房屋性質和面積爭議的處理等方面做出了明確的規定，有助于規范城市房屋拆遷估價行為，從而維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益。但是，《意見》對于拆遷評估價值標準，以及拆遷估價方法、估價時點和技術路線等方面的規定，并未在《規范》基礎上有突破和創新。

5　拆遷補償標準未包括對土地使用權的補償，被拆遷人的知情權和參與權機制欠缺。城市私產房產權人依法享有國有土地使用權。1990年4月23日國家土地管理局在給最高人民法院《關于城市宅基地所有權、使用權問題的復函》中指出：“我國1982年憲法規定城市土地歸國家所有后，公民對原屬于自己的城市土地應該自然享有使用權。”1995年3月11日國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規定》中進一步提出：“土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的，可以確定其國有土地使用權”；“土地公有制之前，通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉為國有后迄今仍繼續使用的，可確定現使用者的國有土地使用權。”1988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第7條規定：“國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用”。由此可以看到，有關的法律法規對城市私房產權人享有國有土地使用權是予以確認的，盡管規定不很具體，但原則是明確的。1995年10月31日建設部“關于拆遷城市私有房屋土地使用權是否予以補償問題的復函”中明確：“拆遷城市私有房屋應當嚴格執行同現行有關法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規定對拆遷的房屋進行安置補償”。這就是說，拆遷城市房屋只對“房屋進行安置補償”。對私有房產權人所享有的土地使用權不予補償。2001年10月重新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》和各省市制定的實施細則中關于土地使用權在補償問題上，大都沿用該原則，土地使用權被忽略。而《城市房地產管理法》第19條僅僅保護了一級土地出讓市場之商業開發商的補償權，對再轉讓后土地使用權人之保護卻是空白的。我國法律明文規定，土地使用權人可以轉讓土城使用權，在轉讓房屋及地上附著物時，土地使用權一并轉讓。城市拆遷中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人獲得房屋所有權時都對土地使用權支付了相應的對價，但在拆遷中卻得不到其已支付的土地使用權的對價金補償。特別在商業性拆遷中，拆遷地段大都商業價格較高，舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償等。但開發商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給該居民的補償費、裝修成本、經營成本及開發商期望得到的利潤，舊房補償價與新房市場價的不平衡，導致原居民的基本利益受損。拆遷人和被拆遷人本來是平等民事主體間的民事行為，等價有償是雙方簽訂拆遷補償協議的基礎，拆遷開發商卻依據《拆遷條例》無償取得土地使用權，被拆遷方憑補償到的一點房屋重置金根本無法在商業價值極高的拆遷地段重新置業，嚴重違背了民事活動的基本原則，是對公民合法財產的一種侵犯。

另一方面，被拆遷人的知情權和參與權機制欠缺，導致拆遷過程不公開不透明。房屋拆遷實踐中由于公示、公眾參與機制的欠缺，導致拆遷中信息不對稱，被拆遷人對拆遷人的所知僅限于拆遷公告的內容，拆遷人具體的拆遷計劃、步驟、給同等情況及其他被拆遷人的補償數額等關鍵信息卻知之甚少，被拆遷人權益保護的預防能力弱化，在拆遷人與被拆遷人之間沒有形成合理的對抗狀態，產生了不能形成完善的對行政行為的監督機制等弊端。

二、城市拆遷法律問題之對策

1　城市拆遷制度中界定公共利益概念和標準

首先必須明確“公共利益”的涵義。一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。在立法上，一些國家以列舉的方式規定“公共利益”的范圍。如日本《土地征用法》規定：“凡因國防、公益、公立學校、鐵路、電信、水利、災害防治等可征收之，其征收程序為先由內閣認定該土地為公共利益所必

需，再由內務大臣向內閣會議提出認定案，經二次認定后，簽訂征收合同。”以公共利益為標準，可以將城市拆遷劃分為公益性拆遷和商業性拆遷。如何區分二者呢?主要從以下幾方面予以區分：一是看拆遷項目是否以盈利為目的。公益性拆遷以國家財政為基本后盾，在經濟上表現為不營利或基本保本。商業性拆遷以市場經濟主體的自有資產為投入，在經濟上追求利潤。二是看拆遷項目為何人使用受益。公益性拆遷側重于服務大眾，以公共利益為目的，重社會效益大于經濟效益，具有社會福利性質，而商業性拆遷以商業利益為目的，為某個或某些法人、社會組織服務，是純粹的經濟行為，更看重經濟效益。第三看行為的性質。公益性拆遷是國家行為，具體表現為政府的行政行為。商業性拆遷是經營行為，無行政色彩。

其次，根據城市拆遷項目的性質和用途，在立法中采用列舉的方式規定“公共利益”的范圍，明確規定凡為國防設施、文化設施、公共道路、公共教育、公共博物館、醫院、環境保護等公共建設項目、基礎設施建設項目、舊城改造等帶有公益性質項目的是公益性拆遷，除此之外均為商業性拆遷，可將(2004)46號文件中“能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目及重大社會發展項目、危房改造，經濟適用房和廉租房項目”等列為重要的公益項目，并對二種拆遷項目區別對待，明確政府作為行政機關的權限及相關程序等，如規定對公共利益拆遷項目，政府可以有較多的發言權，可以采用行政強制和司法強制的方法來解決強拆的問題。而在公益性拆遷之外的商業性拆遷，是開發商為了賺取商業利潤而進行的拆遷，這種拆遷應結合城市發展的需要來看待其正當性，并且必須依照商業模式而非現在的公益模式來拆遷，在立法中設立不同于公益性拆遷的審批程序、原則，如在補償費用和安置上應給予所有權人及時、充分的補償，只能采用司法強制來解決強遷問題。

2　正確確定公權力在拆遷中的角色和定位，防止公權力過多干預商業性拆遷

拆遷中涉及到被拆遷人利益、社會利益、開發商利益和政府利益，而政府利益、拆遷人利益和被拆遷人利益間的利益沖突是最主要的利益沖突。現行規定下，政府往往與開發商結為利益共同體，而將被拆遷人處于行政與民事雙重力量壓迫下的相對方，政府以國家土地所有人的身份，不經被拆遷人的同意，單方收回其土地使用權，界定補償標準，限定拆遷期限，再通過介入拆遷糾紛，從而圈鎖住被拆遷人的民事法律權利(知情權、索償權、救濟權等等)，轉而從開發商處獲得土地出讓金。待開發完成后再按商業用地逐年收取稅費。從而政府實現了其成本收益最優化，但被拆遷人的合法權益卻得不到保障。法學家梁慧星教授預言的：“《物權法》將終結圈地運動和強制拆遷，使其成為歷史名詞”一言將只能成為紙上預言，實現之日遙不可及。因此。必須正確定位國家這個公權力的角色，國家應退出拆遷人和被拆遷人的博弈，而不是與拆遷人分配拆遷利益，不能在拆遷活動中直接充當拆遷人的角色，既當運動員，又當裁判員。薩繆爾森說過，政府的具體經濟職能是什么呢?有三個作用即效率、平等和穩定。在拆遷中政府主要扮演五種角色：第一，被拆遷人基本權利的保護者；第二，雙方協商和公眾參與的促進者；第三，拆遷糾紛的調停者；第四，城市拆遷的規劃者；第五，公共項目的拆遷者。而目前的拆遷許可證等程序設計。把政府擺在既是否給予房屋拆遷許可的初始界定者，又是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，政府壟斷經營體各環節職能不清，缺乏彼此的制約監督，嚴重影響了政府行政行為的公正性和被拆遷人對其行政行為的公平性的信任。因此，必須明確限定拆遷權限，促進拆遷主體責權統一化、實質化，將行政強制拆遷的范圍局限于公益性拆遷項目中，“在商業性拆遷中。適用行政強制拆遷是對民法的嚴重違背和對民事主體私權的嚴重侵犯。”對商業性拆遷項目，要按照市場規律，實行意思自治，拆遷人和被拆遷人間是平等的民事主體關系，政府不能過多地干預拆遷人和被拆遷人間的補償安置協議的談判訂立，更不能適用行政強制的手段來實施強制拆遷。拆遷許可只是為拆遷設定了一種資格，是拆遷活動啟動的活動前提，拆遷活動最終能否順利進行，關鍵是要看拆遷補償安置協議能否順利達成，政府公權力的角色及職能應當轉變到督促有關當事人遵守法律規定，維護市場經濟的法制環境，實現市場經濟的必然要求。

3　拆遷評估機制市場化，保護被拆遷人的合法權益

第一，雙方共同確定拆遷估價機構，并引入公證程序以加強監督機制。建設部的《指導意見》規定：“拆遷估價機構的確定應當公開、確定，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”；“拆遷估價機構確定后一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。”上述規定一定程度上體現了對被拆遷人弱勢群體的保護，但《指導意見》未對投票或抽簽活動的組織者、組織該活動的規則作具體規定。缺乏技術上的操作性。另評估機構由拆遷人單方面委托，無法從根本上改變拆遷人操縱評估結果的局面。因此，法律應明確規定評估機構和評估價格過程中組織投票或抽簽活動的責任人，規定拆遷人或拆遷管理部門作為法定組織者的法律責任。“為確保評估機構的確立過程公正，應當在拆遷機構的確立過程中引進公證程序，讓公證機構對被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽進行證明，作出公證書。”評估機構確定后，應由拆遷人和被拆人雙方共同委托評估機構。

第二，承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。首先，承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。其次，確立土地使用權價格評估體系和評估標準。評估機構評估時，應對房屋和土地使用權分別做出評估，最后確定的房地產價格應是房產和地產價格的總和，以確保被拆遷人得到充分補償。再次，對采取非回遷方式補償的，還應考慮補償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。以“公正的賠償”為賠償基準和目標，使被拆遷人在拆遷安置后能達到拆遷前的經濟生活條件。

第三，建立拆遷補償安置資金監控程序，加強拆遷專項基金監管力度。首先。要事先測算資金監控數額，在發放拆遷許可證前，政府部門應對拆遷范圍進行摸底調查，結合房屋產權管理部門登記的資料，確定監控資金數額，以保障被拆遷人能夠按時、按標準得到補償安置。其次，指定特定銀行保管并監控該資金專款專用，其使用必須經過三方簽字確認。

4　引進拆遷聽證及公示制度，確保被拆遷人的知情權與參與權

外國一般從土地規劃階段就引入了公眾參與機制，并將公開、民主貫穿于征用之始終。例如，英國將規劃分為結構規劃和地方規劃，前者要由公眾評議(Public Examination)；后者要由通過公眾質詢(Inquiry)，并在質詢階段即引入聽證程序。澳大利亞、新加坡、日本《城市規劃法》亦規定了進行城市規劃決定時，要履行舉行聽證會、公告方案、提出、聽取相關市、町、村的意見、提請城市規劃地方審議會討論等程序。1987年德國的《建設法典》、新加坡1962年頒布的《總體規劃

條例》和1981年頒布的《開發申請條例》在這方面也有相應的規定。在拆遷申請階段，也都規定了先期的公告與質詢程序。在我國，《行政許可法》第47條規定：“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利；申請人、利害關系人在被告知聽證權利之日起五日內提出聽證申請的，行政機關應當在20日內組織聽證。”為此，建立聽證制度，實行陽光操作，容易找到拆遷中各方當事人的利益結合點。只要是行政機關擬進行行政強制拆遷的，都要經過聽證程序，目的是要聽取拆遷當事人的最后意見，保證強制執行的公正性。拆遷聽證會，并不是僅僅具有單純的程序上的意義，其實質意義是打造公開、公平、公正的拆遷過程，便于拆遷當事人和社會各界公開發表意見，動員社會輿論力量推動、監督拆遷工作，切實解決因拆遷引起的各類問題，維護社會和諧穩定。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證；如果被征收方對于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質疑，可以要求舉行聽證會，政府方應當在聽證會上說明征收行為的必要性和合理性；房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，也應當進行聽證。同時，細化聽證程序的實施細則，規定居民代表的產生辦法、居民代表在聽證會的人數比例、是否許可媒體監督、居民不滿聽證會后政府的決定時應有什么樣的救濟途徑。

第5篇：土地使用權補償標準范文

關鍵詞：實物期權土地征用征地補償

Abstract：Thepaperconsiderstherurallandcontractedmanagementrightthatthepeasantshavereceivedcanbetreatedasakindofrealoptions.Accordingtotheprincipleofrealoptionpricing,theauthorsputforwardastandardofmonetarycompensationforexpropriationoflandandamixedcompensationmodeunderthetracingmethodofrealoptionpricing.Theseideaswillhelpdevelopnewsolutionsonthereformoftheexpropriationofland,whichcanprotecttheinterestofpeasants,increasetheefficiencyoflanduse,andpromotetheprocessofurbanization.

Keywords:realoptionstheexpropriationoflandcompensation

一、引言

城市化水平也不斷提高，必然使農業用地向非農業用地的轉化成為一種不可阻擋的趨勢。而按照我國的法律規定，農用土地轉為非農用地只有一種方式，即“征地-補償-批租”（周其仁，2001）。這種國家壟斷形式的征地方式存在諸多問題，最突出的問題有政府征地范圍過寬、對失地農民的補償標準過低、失地農民的安置難以落實、征地程序不合理，等等。對于這些問題，我們認為對失地農民補償標準過低是核心問題。正是補償標準過低，失地的農民安置才成為一個問題；正是補償標準過低，使得各利益群體希望通過土地來獲取利益。在他們的壓力下，政府征地的范圍一寬再寬，征地程序也就亂上加亂。因此，我們認為解決土地征用中存在的各種問題，關節是要解決如何向失地農民公平合理地提供補償。可應該從怎樣的標準出發來論證農民得到的補償是不合理的，又應該用怎樣的補償辦法才能既符合現有土地制度又不侵害農民的利益。對這些問題的分析構成了本文的主要內容。

在我國現有的農村土地制度安排下，農地的所有權歸社區集體所有，農戶以聯產承包的形式享有農地的經營使用權。政府征用土地實際上是用征地補償來和農戶擁有的土地承包權做交易。在把承包權看作是農戶所有的一種實物期權的基礎上，可以很方便的用實物期權的性質和定價方式來討論農地征用補償標準問題。本文第二節敘述我國現有農地征用補償政策；第三節引入實物期權的定價理論；第四節利用的實物期權工具給出合理的農地征用補償標準和補償辦法。

二、我國現行的農地征用補償

1、我國的農地補償政策

對于征地補償，《土地管理法》中有著明確的規定，征地補償由三部分組成：土地補償費、安置補償費、青苗及地上（地下）附著物補償費。土地補償費是對被征地農民喪失土地使用權的補償；安置補助費是保證被征地農民在喪失土地一段時間內維持原有生活水平的費用；青苗及地上（地下）附著物補償費是對被征土地上的農作物和無法遷移的水利設施、房屋等建筑物等的所有者補償。從性質上來看，這三部分補償費用當中第一類和第三類補償費用是對農戶的權益性補償（所有權和使用權），第二類補償費用是對農戶的保障性補償。因為農民收入較低，不可能在短期內建立以個人付費為基礎的覆蓋全社會的社會保障制度（姚洋，1999），農地的社會保障功能得到強化。所以在對農民進行權益性補償之外，還要對給予保障性補償。

對于征地補償標準，《土地管理法》中也有詳細的規定：土地補償費按每畝土地前三年平均產值的6—10倍（最高不超過15倍）；青苗及其附著物補償，按成本或市場價格補償；安置補償按每畝土地前三年平均產值的4—6倍補償，并且土地補償和勞動力安置補助之和最高不得超過前三年平均產值的30倍。2004年底國土資源部頒布了《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，對征地補償辦法做了修正，“土地補償費和安置補助費合計按年產值三十倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。”

后兩類補償標準在本文中不予以詳細分析，我們主要關注的是在征地過程中對農民土地使用權的補償問題。保障性的安置補償涉及到我國農民的社會保障問題，不在本文的討論范圍之內；青苗附著物等資產性補償辦法是簡單清晰的，只要嚴格按照市場價格給予農戶以合理補償即可。而現行征地補償中，我們認為給予農民土地使用權的補償是不合理的，其補償標準的確定也是沒有理論依據的。本文通過運用實物期權工具，確定土地使用權的理論價格，并據此說明我國農地征用補償低的現實。

2、現行農地補償標準的不合理性

不管土地補償費是平均產值的“六至十倍”，還是“三十倍”也好，都不能說明是合理的補償辦法。這種補償方式實際上是把農業生產看作是穩定的，認為農戶生產經營的成本和收益在幾十年里都是恒定不變的，不受各種因素的影響。所以農戶未來的收益就等同于征地之前三年的平均產值，征用農地的補償就可以確定為征地前三年的該地塊平均產值的一個倍數，也就是用“產值倍數法”來進行補償。而現有法律中規定土地承包權最長是三十年，所以這個倍數又不得超過三十。這就是現行的確定征地補償辦法的基本的邏輯和原理。

事實證明，這種補償思路是有著根本性的錯誤的。受到農業生產本身和各種政策變動的影響，我國的農業生產向來就不具有穩定性。據有關農業專家研究，上個世紀九年代以來，全國性糧食市場的大范圍波動就至少出現了四次。1990-1991年的農業主產品賣難和農民收入連續下降，1994-1995年的搶購和糧食價格上漲，1996年糧食生產過剩和農產品全面“賣難”（溫鐵軍，2001），2003年10月出現糧食價格全面快速上漲（張榮勝，2004），平均每四、五年就出現一次大范圍的波動。而現行的補償方式根本就沒有考慮到農業生產的波動性和不確定性，用確定性的產值倍數方式來給農民擁有的土地承包使用權定價是不符和經濟學原理和市場規則的。

而且產值倍數法也極易造成政府在征地過程中侵占農民的利益。因為《土地管理法》只是規定了補償上限和大概的范圍，產值倍數也是浮動的，那么現實中征地時的補償標準就帶有極大的隨意性。

3、土地補償的實物期權方法

我們已經說明了土地補償是對農民擁有土地使用權的貨幣補償。在我國現行的土地產權制度安排下，農地使用權可以看作是農民獲得的一種實物期權。從實物期權的角度看，農戶承包土地可以看作是農民投資并收益的一個項目（標的資產）；農戶以一定的代價（權利金）取得經營所分得土地的承包權，付出勞動力和農用物資投入（執行價格）進行務農，賣出農作物后獲得回報（期權的回報）。土地的實物期權價格才是土地使用權的真正價值。因為期權是一種執行權，期權持有者有權根據未來資產的價格變動情況，決定是否以一定的價格買進或賣出。從實物期權的角度給農地使用權定價，是在考慮了農業生產的波動性以后，衡量農戶未來有權自由決定農地使用情況的當前價格。因此我們應該以土地實物期權價格為標準來給予農民合理的土地補償。下面我們具體闡述土地實物期權的定價方法。

三、實物期權的定價方法

實物期權脫胎于金融期權理論，盡管實物期權和金融期權存在種種不同的差異，但它們有共同的定價思想。因而我們從一般期權的定價方式出發，逐步引入實物期權的定價特點，最終用這套方法確定本文所關心的關于征地補償標準及解決思路。

1、標準期權定價

期權定價模型建立的基礎是無套利(arbitrage)原則。所謂套利是指在某項資產的交易過程中，投資者可以在期初不需要投資支出的條件下，獲得一定的無風險報酬。在一個有效的市場（efficientmarket）上，如果某項資產的定價不合理，則市場上必然會出現以該資產進行套利活動的機會，市場價格因此做出相應的調整，使得套利收益不能持續存在，市場實現均衡。無套利原則的基礎上，可以通過標的資產和無風險資產的組合(portfolio)，復制相應期權的收益特征，再以組合資產的期初價格來確定期權價格。

根據期權收益的特性，決定其市場價格的因素主要有：標的資產價格（P）、期權的執行價格（EX）、標的資產價格的波動性（σ）、無風險利率（r）、到期日（t）。期權上限就是標的資產價格，下限標的資產價格與期權執行價格的差（）。表1中列示出了這些因素對看漲期權價格影響的具體方式。

表1看漲期權價格的決定因素及其影響方式

變量名稱資產價格執行價格資產波動性利率到期日

變量增加對期權價格的影響正向影響負向影響正向影響正向影響正向影響

期權定價的方法通常有二叉樹法(binominalmethod)和不拉克—舒爾茨方法（Black-sholesmethod）。前者是在資產價格離散變化下的期權定價方法，假定在每一個間隔內價格都只有兩種變化的可能，根據期末資產價格的分布以及風險中性條件下的資產價格變化概率，倒退出初始復制組合的價值。后者假定資產價格是連續的，服從幾何布朗運動（GeometricBrownianmotion），通過建立自融資（self-financing）資產組合的辦法追蹤期權價值。使用二叉樹法將時間間隔劃分的無窮細密，最終價格也就會表現是為連續的，因此兩種方法是等價的。本文出于連續性和可操作性的考慮，對農地的實物期權定價方法采用不拉克—舒爾茨方法。

2、實物期權定價的特點

由于實物期權的特殊性，決定了其定價的復雜性，所以在一般期權定價理論的基礎上還需要考慮實物期權自身的特點。

首先，實物期權的標的物是某個項目（在土地期權中就是農民投資經營土地的項目）而不是已上市交易的金融證券。這種非交易性必然導致關于其標的資產價格和期權本身價格信息的缺乏，因而無法通過市場獲得應用期權定價模型所需要的輸入信息（主要是資產價格和波動率）。這時只能通過尋找一種“孿生證券”等辦法來做近似的估算。但由于商品價格的可得性，實物期權的第一個應用領域就是商品生產領域，如資源和農業生產等（G.Sick，1995）。

其次，實物資產的流動性比較差，有些甚至是不可交易的資產，而且一般的實物資產都不能賣空。實物資產的這些性質使得很難實現一個無套利的環境，用等價的資產組合來模擬期權的收益特征。對于資產流動性較差的情形，可以使用資產定價模型（CAPM）和它的一些擴展方法如鞅定價理論（martingalepricingtheory）、消費資產定價模型（consumptioncapitalasset-pricingmodel）等來處理實物期權問題（G.Sick）。

再次，除影響標準期權價格的五個因素外，還存在其他可能的影響因素。例如很多實物期權是非獨占的，因此其共享程度及競爭對手的策略會直接影響實物期權執行后的實際結果。實際中，很多實物期權是一連串期權復合而成的，這類期權的定價機制更加復雜。標準期權模型只能解決單個期權的定價問題，對于復合期權定價問題的研究，雖然已經取得了一定的進展，但尚未得到一般的解析解（矛寧，2000）。

盡管實物期權的定價方法還存在很多不完善之處，但是在合理的條件下我們仍可以采用標準方法對農地實物期權進行定價。這里假定土地可以自由流轉，農民可以自由選擇耕種，而且農產品價格能夠反映農業生產的全部信息，不考慮其他可能存在的認為扭曲因素等。

四、農地征用補償的實物期權定價

根據土地承包法，農民擁有三十年的土地承包權，受到國家保護，任何組織和個人不得侵犯。我們可以把這三十年的承包權看成是三十個持有期為一年的實物期權。因為在承包期內，農民每年在上繳國家和集體以后就自然獲得了土地經營權。農民個人擁有做出關于耕種方式、投資耕種規模、投入時間等一系列選擇的權利，農民還有選擇土地是否流轉的權利。因而農民擁有了延遲期權、擴張或收縮期權、轉換期權、放棄期權等一系列實物期權。

1、農地實物期權的定價模型因素構成

（1）農地期權的資產價格（P）

資產價格也就是農民經營土地的收益，這里用每畝耕地每年的農業產值來表示。農業生產受自然條件的影響很大，自身幾具有很大的不穩定性。而且農業產值還受其他產業以至整個宏觀經濟的影響。這都導致了農地資產價格的波動性，這種不確定性可以用幾何布朗運動的變化特征來反映。假定農地資產價格滿足方程

（為標準布朗運動，）

方程左端代表務農的收益率，它由兩部分組成：收益率隨時間變化而穩定變化的部分；表示收益率的隨機波動部分(volatility)。解此隨機微分方程得到農地資產價格變化的表達式為。

（2）農地期權的執行價格（EX），就是經營土地的成本，用每畝耕地的農業投資表示。

（3）資產波動性（σ），就是農業收益率的波動，假定它是常數。確定σ的常用方法是由標的資產收益率變動的歷史數據進行估計，這種方法通常可以達到比較精確的結果（MarkGrinblatt,2003）。

（4）無風險利率r，用一年期整存整取利率表示。

（5）到期日T，也就是土地的承包期限。

由于土地可以自由流轉，并且假定農戶可以進行任意數量的貸款或存款。農戶就可以通過選擇任意單位的土地與無風險債券（以銀行定期存款表示）追蹤資產組合的辦法進行自融資操作。可以用自融資的資產組合來復制農地期權的收益特征，其表達式為

（是資產組合的總價值，表示債券價格，r是無風險利率。分別表示資產組合中承包土地的數量和擁有債券的數量。）

變化僅由土地和債券價格的變化決定（自融資條件），所以有。

因為資產組合的價值只與標的資產價格和時間因素有關，所以還可以表示為。根據ito公式和自融資條件可以得到關于的偏微分方程。再根據期權的到期收益，可以得到的解析表達式，最終資產組合的初始價值即期權價格為

（正態分布的累計概率密度函數，PV表示折現值。）

2、農地征用補償的估算

（1）貨幣補償的估算

首先，把用于估算農地期權價格的各變量量化。資產價格P用每年的全國農業總產值與耕地總面積的比值表示。期權執行價格EX用單位耕地的農業支出表示，用人均農業支出與人均耕地面積的比值估計。估計農業收益率的波動性σ時，先用農業總產值計算總收益率，將其取自然對數后再求估計樣本的標準差，就得到σ的估計值。這里各變量都是取的全國平均的數值，也即在平均意義上給出一個農地征用補償的估算結果。而對某一具體地塊，由于種植作物不同，地理位置不同等，決定了其各自不同的收益、投入標準，從而不同的期權價格。

假定政府決定在2004年初征用1畝土地，而且被征土地是在2003年末承包給農戶的，也就是需要政府補償剩余30年的農地期權價值。假定土地每年發包一次，也就是計算一年的土地期權價格，并將30年期權價格貼現。由各類統計數據，可以計算出農地期權決定因素如下。

表2農地實物期權各因素的計算數值

變量計算方法計算值

P0（元/畝）農業總產出/耕地總面積803

EX（元/畝）人均農業支出/人均耕地面積162

σSTDEV[LN（農業產值總收益率）]0.1286

r（%）一年期整存整取利率1.98

t（年）1

注：P0、EX為2003數據，σ為1990-2003年數據的估計值。原始數據來自《中國農村統計年鑒》、《中國統計年鑒》。

將表2中數據帶入農地實物期權價格的計算公式，得到30年期的農地期權總價為14762元。這個數據可以作為確定土地補償費的基本標準，而征地補償還包含安置補償、青苗補償等，而且通常規定的安置補償是與土地補償費相當的較大款項。這樣總的補償費用應遠大于我們這里計算的數值，至少在兩萬元以上。

由此我們可大致與實際的征地補償費用加以對照。1998年以來，各類征地給農民的補償平均為每畝1.4萬元。從西部來看，征地補償的最高標準只有1.8萬元／人。陜西省2004年確定的西柞高速征地補償標準為，菜地每畝9000元，旱地每畝7000元，旱坡地每畝5500元，林地每畝3400元。襄荊高速公路征用一畝地給的實際補償，甚至“還不夠買一頭牛”。類似的事例數不勝數。可見現實中給予農民的征地補償金額偏低，尤其是在經濟落后的地區，農民只能得到極少的一點點補償，而且還常常出現克扣、拖欠補償款等現象，這都嚴重的侵害了農民的利益。

（2）其他形式的征地補償

在農地實物期權的定價模型中，核心思想就是建立一個有自融資性質的資產組合（承包的土地數量和持有的債券數量）來復制實物期權的收益特征。由此我們可以推倒出一個更有意義的結論，就是在給予被征地農民補償時，除了按照上面給出的期權定價給予農民貨幣補償外，還可以復制其他具有相同收益特征的資產組合來交換農民所擁有的土地實物期權。這樣既是公平合理的征用土地，不侵害農民的利益，還為農民帶來了未來收益的現金流，解決了農民的后顧憂。

資產組合的形式是可以多樣化的，比如將農地征用改為非農性用地后，可吸收農民加入經營，用一定數量的股份或帶來預期收益的工作職位來給予農民補償，我們把這種補償方式稱為經營收益補償。還可以采用貨幣補償和經營收益補償相結合的混合補償辦法（這在現實中更為普遍）。當然補償的股權數量或承諾農民的職位情況需要按照未來非農項目的經營風險與農戶經營農業的風險相對照來確定。而且在實際操作中，經營收益的補償方式不可能使相交換的兩種資產的風險、收益特征完全相同，因為未來的經營風險和收益（農業與非農業）都是建立在預期的基礎上的。但只要征地方和農民都是在自愿的情況下達成協議，那征地的交易就應該是公平的，而且這種辦法對征地雙方都是有益的。

對農民來說，混合補償不僅意味著給他們一筆現金收入，而且還幫助他們找到了就業渠道，避免了被征地后不能從事生產的厄運。這個過程也使農民從農業轉移到了非農業，有利于增加農民收入，提高農業的生產效率，有利于推進城市化的發展，從而徹底解決“三農”問題。對征地方來說，如果確實按照征地標準給予農民貨幣補償的話，那么補償資金將會是一筆不小的支出。采用混合補償的方式，就可以在項目建設初期減少這方面的投入，一定程度上緩解其資金困難等問題，有助于建設項目順利進行。這樣農民的收入也更加有保障。可見混合征地的辦法對雙方都是互惠互利的，農民不會再因為被征地而失去生存能力，成為社會不穩定的因素。所以只要按照公正合理的原則，尊重農民自愿選擇的基礎上進行征用農村土地，就可以解決普遍存在的嚴重的征地問題。

第6篇：土地使用權補償標準范文

在城市群發展過程中，農村集體土地的用地政策對于促進農村人口向城市轉移，加快城市化進程有著極其重要的作用。如何正確統籌城鄉一體化發展，就必須重視農村集體土地使用權流轉政策，在不減少農村的基本農田、耕地和農用地的情況下，保護農民的根本利益，在農民的家庭聯產責任承包制的基礎上，提高農民的收入，這對于加快城市群的發展有著重要的作用。

應該說，農村集體土地使用權的流轉，目前在許多城市的郊區農村都已普遍展開。追溯歷史，城市化進程比較快的地區如上海等地在20世紀80年代就已經開始了。農村集體土地使用權流轉僅限于農用地之間的流轉，也就是說，原來是用于農用地，流轉給他人使用以后也必須是農業用途，不得用于建設用地等用途。

概括起來，土地流轉的方式主要有五種類型，一是土地轉包，即承包農戶將部分或全部土地的使用權，以一定條件自發轉讓給第三方經營，一般從事種植業生產。二是土地轉讓，即承包農戶將部分或全部土地使用權轉讓給發包方或本集體經濟組織其他成員經營，已在非農產業就業并有比較穩定收入的農戶自愿放棄承包地，一般采用這種轉讓方式，養殖業一般也通過這種方式獲取土地。三是土地置換，即各農戶為方便耕種相互調劑承包的地塊。四是土地入股，即承包農戶將土地使用權折成股權，農戶憑股權入股組成合作社或股份公司，農民按股分紅，園藝場或大棚蔬菜種植的設施大都通過這種方式獲得土地。五是土地租賃，即承包戶將部分或全部土地的使用權出租給本集體經濟組織以外的法人或個人經營農業，承租人向承包方繳納租金。

從目前長三角一些城市土地流轉的補償情況來看，農用地之間流轉的補償方式主要有兩種形式：一是以糧食等實物形式給予補償，如農用地之間土地流轉采取土地轉包方式，一般給予每位勞動力每年幾百斤稻谷補貼；二是以貨幣形式給予補貼，通常從事糧油作物種植的土地一般每年每畝補貼300-600元，種植蔬菜等經濟作物為400-800元，農業園區租賃土地為600-800元。同時也有部分郊區對放棄耕種的承包地采取回收方式，不予補償。版權所有

第7篇：土地使用權補償標準范文

一、農民的土地私有財產權—模糊殘缺的私有產權

按照現行的法律規定，農民的土地私有財產權就是農民的土地使用權。土地使用權是指全民所有制單位、集體所有制單位、其他組織或個人依照法律規定，對國家所有的或集體所有的土地、森林、草原進行占有、使用、收益的權利。縱觀現行土地使用權制度，可以按使用目的的不同劃分為以下幾類:城鎮國有土地使用權，國有耕地、林地、草原的使用權，承包使用權，宅基地使用權等U1。所以，作為農民的土地私有財產權的土地使用權主要包括承包經營權和宅基地使用權。

承包經營權是指農民對農民集體所有和國家所有的依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地的承包經營權。2003年月1日生效配擬中華人民共和國農村土地承包法))，賦予了農民長期而有保障的土地承包經營權力。該法案第一次從法律上界定了農民在長達30-70年的承包期內，擁有承包土地的使用權、經營權、收益權、收益處置權和使用權的轉讓權或流轉權等。依照該法，農民實質上已經擁有了對承包土地的私有財產權。

宅基地使用權是使用權人占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造住房及其他附著物的權利。宅基地使用權實際上也是一種私有財產權。宅基地使用權人享有對宅基地的占有與使用權、出租權、實施附屬行為權、取得地上建筑物或其他附著物的征用補償權，同時也實際上享有宅基地使用權的轉讓權、抵押權。因為雖然法律禁止宅基地使用權的單獨轉讓、抵押，但是并沒有禁止或限制隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權的轉移而產生的宅基地使用權轉讓或抵押等。申請農村宅基地使用權，需要特殊身份，但是依合法方式轉讓宅基地使用權，法律并未明確規定受讓人的身份條件。通過買賣、交換、贈與、繼承等方式轉讓宅基地上的房屋或其他建筑物的所有權，也將不可分割地一并轉讓宅基地使用權。因此，農民的土地使用權是一種清楚完整的私有財產權，體現了農民是土地的真正主人的立法意圖。然而在現實中，這種私有財產權卻是模糊殘缺的，農民對土地私有財產沒有取得真正的處分權。

首先，基礎權利的模糊。土地使用權的基礎是土地所有權，土地使用權是從所有權派生出來的權利，土地所有權是非常模糊的。首先，權屬不具體。現行的農村土地所有制結構是在196?年實行的“三級所有、隊為基礎”制度上確定的。“三級”即“鄉(鎮)、村、組”。從法律上看界線十分清楚。但具體到每一塊土地，所有制形式和所有權歸屬則比較模糊，具體屬于哪個集體所有，是鄉(鎮)是村還是組?不明確。同時鄉(鎮)、村、組是行政單元，并不都是經濟學概念上的“經濟集體”，也不是法律概念上的“經濟法人”。其次，主體不明確。目前無論是鄉(鎮)、是村、還是組，對土地所有權的產權均無具體的土地產權證書予以界定和確認，無產權證就無土地產權的法律依據，這樣在一個鄉(鎮)范圍內，其土地所有權可以說成是鄉(鎮)所有，也可以是村、組所有，法律界定不清晰，隨意性大。第三，權能不清楚。在賦予了農民的土地使用權的具體的權能之后，集體所有權的權能有哪些?由誰實現?怎樣實現?都是一片空白。第四，農民作為土地的真正所有者。他們作為具體個體的所有者權利如何得到保證?怎樣實現農民對鄉(鎮)、村、組等集體“所有代表”的監督?這些也缺乏制度規定。最后，集體所有權與土地使用權的關系也不清楚。表面看來集體所有權與土地使用權可以并行不悖，實則關系并不清楚。一是因為集體所有權的模糊，二是當兩種權利發生沖突時，也沒有相關的處理依據。

其次、公益征用權的模糊。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。這是土地私有財產權在實際運行中常常遭遇到的公權，這種權利同樣模糊。其一，何謂“公共利益”，確認者、確認標準、確認程序等目前都不明。其二，“依照法律規定”，這里的法律是指哪些?是不是任何法律法規都可以?指向同樣不明。其三，征收或征用以及相應的補償，除了土地管理法第四十七條對土地征用的補償費、安置補助費的規定比較明確，有具體的計算標準外，其余的都缺乏具體的程序和標準。

土地所有權的模糊，使得農民沒有真正掌握土地，結果是“基層政權及鄉(鎮)、村干部掌握了絕大部分的土地處置權—農民失去了土地所有者的權利。農民與土地的關系僅只有法律意義上的承租關系。}(2]作為私有財產權的土地使用權就成了殘缺的私有產權。而公益征用權的模糊，使得農民的“土地私有財產權”也成了模糊的私有產權。這些是造成農民的“土地私有財產”不能得到有效的保護的根本原因。

農民的土地私有財產—脆弱的私二產財有農民的“土地私有財產權”是模糊殘缺的財產權。一些人就利用這種模糊與殘缺，“合理合法”地侵犯農民的土地私有財產權和侵占農民的“土地私有財產”。

(一)農民土地被大量侵占，土地私有財產權成空中樓閣

土地所有權模糊、權屬不清。土地實際的處分權落在了基層干部即縣、鄉、村干部的手上。于是，這些基層干部就常常以“合理合法”的“、集體所有“的名義，隨意處分土地，隨意侵犯農民的土地所有權。·生于斯，長于斯”的農民不能真正獲得所有者權利，也不懂得珍惜這些權利，更沒有能力去與強勢集團抗爭來保護土地所有者權利。于是，在““集體所有，，的名義下，包括縣、鄉、村在內的地方政府在上地問題上，事實上形成了‘、利益共同體”，形成了一種默契。其結果是，實施了幾年的“.嚴厲的土地保護政策”，絲毫未能遏制住濫占土地的勢頭。相反，就在國土資源部發出《關于進一步采取措施落實嚴格保護耕地制度》的通知后，東部幾個城市還加大了土地出讓的步伐。以至于《農村土地承包法》在一些地方成為一紙空文，三次由“‘開發區”熱引發的’.圈地熱”，圈走了220多萬hm。而在一些傳統農區，由于集體經濟薄弱，村干部工資常常不能按時發放。為了籌措經費，“賣地”成為首選的籌資方式(4]。據統計，7年來全國有近6700多萬公頃耕地被征用，有4000多萬農民成為“務農無地、上班無崗、低保無份”的“三無農民”川。農民失去了土地，“皮之不存，毛將焉附”，農民的“土地私有財產權”也成了空中閣樓。

(二)農民的承包經營權受侵犯

盡管農民有《農村土地承包法》，但實際上掌握了土地所有權的鄉(鎮)、村、組干部的強勢集團也有“集體所有”、“發包方”的強大武器。因此，強勢集團就借“集體所有”之名干涉農民的自主經營權，無償收回或非法轉讓、出租農民承包的土地，違背農民意愿強行進行土地流轉等，也借“集體所有”之名隨意調整土地承包期。國家規定土地的承包使用期在延長15年的基礎上再延長30年不變。而在現實生活中，農民的土地承包期不斷地被調整。“三年一小調，五年一大調”。頻繁的調整，使土地經營周期人為縮短，不利于對土地保護，不利于農民投資和經營，卻有利于強勢集團利用土地、以權尋租，從中漁利。因為承包期越短，對所有者越有利。有資料顯示，通過“圈地熱”的土地轉移用途產生的級差收益有3萬億元之巨。這些本來應當與農民共享的“級差收益“，由于現行法律語焉不詳，而成為強勢集團的“囊中之物一囚。值得注意的是，侵犯農民土地承包權益的案件，隨著經濟形勢的起伏而呈現出周期性變化的規律。于是，農民單訪或群體上訪案件居高不下，成為時下影響社會穩定與發展的重大難題。

(三)農民的宅基地使用權連及房屋等私產也易受侵害

我國憲法規定了保護私有財產和征用補償的基本原則，但是國家立法機關至今尚未制定關于農村征用補償的專門法律，以調整征用補償法律關系。土地管理法第四十七條涉及征用補償問題，對土地征用的補償費、安置補助費的規定比較明確，有具體的計算標準。但對宅基地使用權連及以房屋為主的農民私有財產權則采取忽略或放任態度，甚至根本就沒有獨立的宅基地及房屋概念，它們僅被包含在“附著物”之中，根本沒有作出具體補償標準。在現行處理農民這些私產中除了極為少量的法律涉及此問題外，主要是參照由國土資源部、建設部、各級地方政府部門的行政規章及文件來干預和處分在征用過程中涉及的農民私產。由于制定征用補償標準的權力層層下放，各自為政，導致補償標準高低無據，隨意性極大。而且各級政府在征用補償法律關系中，集規則制定者、參與者、裁判員與處罰機關等多種身份于一身。農民的公平受償權利至少從法律及程序上就受到不當限制。由于缺乏法律對農民私產的征用補償法律關系的界定和規制，有的地方由鎮政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中不僅處分了農民的土地承包使用權、宅基地使用權，而且“打包”順帶處分了農民的房屋、樹木、青苗等私產[6]。

有恒產者有恒心。農民的土地私有財產是農民主要的恒產，但這種“私產”卻還如此脆弱，還遠沒有成為“恒產”，這對農村、農業、農民的發展及至中國的現代化發展都是不利的。

三、完善農民的土地私有財產權，加強對農民的土地私有財產的保護

(1)改革土地出讓方式，推行依法行政，保護土地私有財產權的根本—土地。實踐業已證明，由行政審批制度決定的土地出讓方式，難于達到“嚴格保護耕地”的目的。因為，地方政府有追求GDP的沖動，為達目的會千方百計游說、“攻關‘’審批機關，其手法可以說是五花八門;而掌握著土地生殺大權的行政審批部門，則借機實現其尋租行為。強勢組織共同防范的‘對象”是擁有土地““殘缺產權”的農民，蒙騙的對象則是中央政府。現代經濟學家用、‘尋租理論‘’證明‘“政權有自動擴大權力來妨礙產權的可能“。“當特權存在時，有特權的人總是想方設法來維護特權并尋求更多的特權，沒有特權的人或受到特權所害的人總是想辦法來消除不利于自己的特權，并尋求有利于自己的特權，由此帶來了權力的博弈·.(1。這段有關、‘現代產權制度”的話語，成功地揭開了在‘·土地產權”主體混沌不清的情況下，地方政府與農民就土地問題的爭議為何愈演愈烈，而濫占耕地、侵害農民的土地財產權的行為幾乎無法遏制的謎底。

(2)明確農民的“土地私有財產權利”。要進一步明確農民的土地私有財產權利，須制定具體的制度。具體的制度可以從兩方面考慮:第一是明確所有權的角度;第二是強化土地使用權的角度。明確所有權，是這項制度建設工作的重點。明確所有權，就是清晰化所有權，要將集體所有權的各項內容都用立法加以明確規定;明確所有權，不是強化所有權，而是淡化所有權，要特別強調不能以“集體‘、少數服從多數”等名義，侵犯個體合法的土地使用等私有財產權。有專家建議取消土地的集體所有制，實行土地私有制，但“實證的數據并不支持我國目前從根本上改變土地政策或實行土地私有化。作為農業大國，我國農村目前基本上沒有社會保障體系，土地的公有制可以保證每位農民都有一份土地，外出打工的農民一旦沒有了工作，還有一份土地可以養活自己，不至于完全失去依靠，這對社會的穩定和經濟發展都非常重要。;}sl而且，實行土地私有制還將面臨政治意識形態等障礙。所以，目前我國還不宜實行土地私有制。強化土地使用權，則重在貫徹現有的《農村土地承包法》等法律，加強土地的確權工作，確認農民的土地產權的主體地位。

(3)完善對土地私有財產的征收、征用和補償制度。首先，要明確規定征用補償的基本原則。基本原則有兩個:第一，政府行為必須受到法律嚴格限制的原則。對農民的土地私有財產進行征用，是行政法律關系，性質上是公權對私權的干預限制，最基本的原則是政府行為必須受到嚴格的法律限制，非法律明文規定的授權事項不可為，包括權力的范圍和行使權力的方式。農民的私有財產應當只接受法定的公共利益的限制。第二，公平合理的補償原則。征用后的一補償”關系是民事法律關系。政府負有公平合理補償農民財產損失的職責和義務;農民有權要求政府給予公平合理的補償。補償標準和金額的確定應遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農民的財產主體地位及求償權。

其次、明確界定公共利益的具體事項。公共利益是政府在公權限制私權過程中的行為邊界，也是公民接受限制的行為邊界。法律要以例舉或排除的方法對公共利益作出嚴格具體界定，防止假公共利益之名，播越法律，進行商業開發等違法行為。

再次，規定嚴格的法律程序。政府對農民上地私有財產的征收必須借助嚴格的法律程序完成。具體包括:第一，征用程序。如:財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序。第二，救濟程序。如:行政裁決程序、仲裁程序、訴訟程序。這些程序都必須明確而完善，特別要避免地方政府同時充當決策者、規則制定者、征用方及糾紛的最后裁決者的多種角色。

最后，制定統一的補償計算標準及安置原則。除了土地管理法第四十七條外，對其他土地私有財產的征用補償也應確定計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被征方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事情發生。

第8篇：土地使用權補償標準范文

為強化**城市規劃區（以下簡稱**城區）土地統一管理，切實解決多家管地、多頭供地、違法用地的突出問題，加快城市建設和發展，根據國家、省有關土地管理的法律、法規和政策，現就加強**城區土地管理工作的有關事項通知如下：

一、實行土地統一征收

**城區（包括開發區、工業園區）所有的建設用地于2007年1月1日起全部收歸市國土資源局集中統一管理，統一向社會供地。嚴禁其他任何單位和個人（包括各開發區、工業園區、工程指揮部、政府投資建設項目開發經營單位）以任何方式非法出讓土地使用權。

城區范圍內各類建設需要征收農民集體所有土地的，由市國土資源局制定征地方案按程序組織征收。嚴格執行省政府批復的征地補償標準，嚴禁擅自提高和降低征地補償標準。征地補償費用全額支付后，被征地的農村集體經濟組織或農戶拒不領取征地補償費用、拒不騰地的，由市國土資源局依法責令其限期騰地；逾期不騰地的，申請人民法院強制執行。被征地的農村集體經濟組織或農戶不得強攬工程或以其他名義阻撓施工建設。其他任何單位和個人不得直接征地和簽訂購買農村集體土地的協議，不得“以租代征”將農村集體土地轉為建設用地。

二、堅持土地計劃供應

根據省政府批準的年度用地計劃和**城區儲量的土地情況，由市國土資源局會同市發展改革、規劃、財政、房產、建設等部門編制**城區年度土地供應計劃。**城區年土地供應計劃報市政府批準后由市國土資源局組織實施。年度土地供應計劃應優先保證工業用地和城市基礎設施建設用地，房地產用地比例應嚴格控制。未納入年度土地供應計劃的土地，不得供應。根據年度土地供應計劃，市國土資源局會同有關部門制定**城區年度土地出讓計劃。年度土地出讓計劃報市政府審批后向社會公布。對于未取得市國土資源局出具的土地供應計劃指標的項目，相關部門不得辦理項目建設審批手續。

三、完善土地儲備制度

成立市土地儲備委員會，負責決策、協調、監控有關土地儲備和出讓事宜。市土地儲備委員會由市政府主要領導任主任委員，市發展改革、財政、國土資源、建設、規劃、房產等職能部門為成員單位。以下土地由市土地儲備中心收購儲備：（一）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃而依法征收的土地；（二）已列入舊城改造項目計劃或危舊房改造計劃的土地；（三）因單位搬遷、解散、撤銷、改制、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地；（四）依法收回的閑置土地；（五）政府依法收購和整理的國有土地；（六）土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地；（七）以出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地；（八）土地使用者要求政府收回的土地；（九）未確定使用者的土地；（十）原劃撥土地需要轉讓的土地；（十一）其他依據法律、法規可以收回的國有土地。

四、規范土地出讓方式

對商業、旅游、娛樂和房地產等經營性用地一律實行招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。工業用地不允許劃地招商、零地價招商，必須實行招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。**市工業用地出讓最低價格標準，由市國土資源局會同相關部門制定，報市政府批準后實施。其他用地，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

五、規范土地交易行為

嚴格執行《湖南省土地市場管理辦法》（省政府195號令）。**城區土地使用權交易（包括土地出讓和轉讓）都必須進入**市土地礦業權交易市場公開運作，實行招標、拍賣、掛牌出讓，禁止場外交易。凡土地使用權出讓、土地使用者申請改變土地用途或者申請改為出讓土地使用權、劃撥土地使用權單獨或者連同地上建筑物和附著物轉讓、國有企事業單位或者國有控股企業土地使用權轉讓以及因土地抵押而引起的土地使用權轉讓、法院判決用于債務清償的土地使用權轉讓等都必須進入市土地礦業權交易市場公開交易。任何單位和個人不得以任何理由自行招標、拍賣或者變相招標、拍賣土地使用權。

禁止任何單位和個人以集資、合資、聯營、聯建、抵押、出租等形式處置或使用劃撥土地，禁止利用劃撥土地從事房地產開發。未經批準，任何單位和個人不得轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，不得以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他設施抵債、與他方易房、易物；任何單位不得以裁定、決定或者他形式將非法取得的土地用于清償債務。企業改制涉及劃撥土地使用權處置的，必須擬定土地資產處置方案，報市政府批準，由市國土資源局組織實施。以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物進行經營性活動的，土地使用者應當按規定報經批準后按標準繳納土地收益金。任何單位和個人因非農業建設使用土地的，必須依法向市國土資源局申請登記。土地使用權未經依法登記的不受法律保護，房產管理部門不得為其辦理房屋產權登記手續；將未取得房屋產權證書的房地產轉讓、出租抵押的，市國土資源不得為其辦理房屋土地權屬變更登記手續。土地出讓受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金和繳納有關稅費后，市國土資源局方可為其辦理土地登記，發放國有土地使用權證書。對未繳清土地出讓金及有關稅費的，不得發放土地使用權證書。

六、加強城區農村集體土地管理

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，原有宅基地面積達到限額標準的不能再申請新的宅基地；確需另行使用宅基地的，原宅基地必須退出。宅基地限額面積按《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十二條規定執行。農民舊宅基地面積超過省規定限額標準的，超出宅基地限額標準的面積在拆遷或改建時予以收回。一戶村民占有多處宅基地的，只能認定其一處有效，其他宅基地按違法用地查處，宅基地上建筑物按法律、法規規定予以；市政建設需要征收其違法使用的宅基地時，只對土地進行補償，不對違法建筑進行補償。嚴禁城鎮居民購買農村村民宅基地。嚴禁出讓、轉讓或者出租農村集體土地用于非農業建設。因城市建設對城區村民房屋進行拆遷安置的，一律實行統一規劃，集中安置。

七、規范土地出讓收支管理

國有土地使用權出讓總價款，一律全額繳入市財政設立的土地收益專戶，實行“收支兩條線”管理，主要用于城市基礎設施建設、償還土地質押貸款和國有建設用地開發整理，任何單位和個人均不得截留、擠占和挪用。任何單位和個人不得減免、擠占或挪用出讓金等土地收益。對于低價出讓土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。

第9篇：土地使用權補償標準范文

關鍵詞： 農村土地征用 問題 對策

改革開放34年以來，中國的經濟始終保持比較快速的發展，取得了舉世矚目的成績，成功應對金融危機，人民生活水平日益提高。在經濟快速發展的同時，城市在不斷擴張，大量的農村集體土地被征用，許多依靠土地為生的農民失去土地，被迫進入城市成為沒有經濟來源的城市人口。征地問題涉及被征地人的利益，這個問題如解決不好，就必然會引起老百姓強烈的反響，影響社會穩定的大局，對促進經濟社會發展和新農村建設都會產生十分重要的現實意義和深遠的歷史意義。當前，農村集體土地的征用是比較敏感，也是農民反映比較強烈、矛盾比較突出的問題，需要我們認真地思考和探究。

一、農村土地征用中存在的問題

1.土地使用形式轉變過程中產生的巨大土地收益與征地農民利益之間的矛盾。主要表現為征地補償標準偏低，農民所獲補償與被征土地進入市場的價格“剪刀差”過大。據中國土地勘測研究院統計，僅2002年，全國由土地使用權有償出讓獲得的土地收入為2419.79億元。土地使用權有償出讓面積12.423萬公頃，占總征地面積的58.52%。其中招標拍賣掛牌的為1.81萬公頃，收入968.55億元，其余主要是協議出讓。2002年，使用權出讓的收入全國平均為12.97萬元/畝，使用權轉讓流轉的收入平均為23.47萬元/畝，招標拍賣的收入平均為35.67萬元/畝。

與如此巨大的土地收益相比，被征用土地農民的利益又如何呢？根據現行《土地管理法》，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征地前三年平均產值的10—16倍，最多不超過30倍。按照這個標準，對農民的補償雖然具有地區差異，但以現金形式補償的通常都在每畝1.5萬—3.5萬元。在人均耕地面積處于聯合國建議的0.5畝危險線以下的地區，一個被征地的農民有時每畝只能得到7000元左右的補償，并從此割斷了與土地的聯系，面臨新的生計、基本生活保障等問題。

土地征用是指國家為了社會公共利益的[1]需要，依據法律規定的程序和批準權限批準，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地使用權收歸國有的行政行為。國家行政機關有權依法征用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。從土地征用的含義中，我們可以看到在我國，農民只擁有土地的使用權，所有權在國家手中，土地征用具有強制性，農民不能以商品的形式私自買賣土地，農民所獲得的補償款其實只是對收益的一種象征性的補償。

2.土地被征用后閑置的現象比較多。這種現象多數存在于開發商征地中。很多開發商為了獲得更加豐厚的利潤，會把征用的土地囤積，等到行情更好的時候再出售出去或進行進一步的開發。土地長期閑置，農民和土地分離，土地不能發揮它的作用；而且這種現象長期大量存在，也給現有的土地增加了壓力。土地有但不是農民的，不能根種，有土地的農民就需要增加畝產解決中國人自己的吃飯問題，這就人為使得供需矛盾加劇，給農業的發展提出了更大的考驗。

3.土地被征用后，各方面的原因導致農民手中并沒有充裕的錢，醫療、養老仍然沒有保障。農民因為受教育的程度有限，本身理財能力弱、投資理念差，失去土地的農牧民大部分人拿到補償款后用于建房、子女婚嫁等費用，留作自己養老和投資的占少數，短時間內就消費光了，如政府不給予積極的指導和建立社會保障機制，會使失地農牧民今后生活沒有出路，給政府增加“包袱”，也會增加社會不安定的因素。同時，隨著中國社會發展，土地不斷被征用的現象逐漸增多，還出現了以下幾種情況：一種情況是有一部分人就盯上打農民的補償款，在當地掀起“黃賭毒”風潮，使得很短時間補償款就聚集到這部分人手中，農民可能因此變得更窮；第二種情況是拿到補償款的農民不把錢當回事，大量購置高檔消費品，而且農民之間還相互攀比，導致大量的錢都被消費。

4.農民土地上附著物補償標準不確定，給征地工作增加難度。征地過程中，土地補償費和安置補助費按法定補償，但地上附著物沒有具體的補償標準，農民漫天要價，使拆遷工作難以正常進行，給征地工作帶來了一定難度。

二、針對以上問題的建議

1.土地征用應面向市場，進行市場化操作，增加農民被征地后的收入，減少農民所獲補償與被征土地進入市場的價格差。

按土地征用后的性質加以區分，被征用的土地可以分為公益性建設用地和非公益性建設用地，對于二者需要區別性對待。真正的公益性建設用地，在征用前后出現征地補償與所獲收益之間的差別不明顯。因為公益事業即使有效益，一般也是用于成本的回收和公益建設項目的日常維護，營利并非公益事業的目的。對公益性建設項目的征地補償應遵循及時、充分、適當的原則，補償費用可以按照現行的做法實行。但非公益性建設用地是進行商業化收益的，可能獲得的收益是成幾百倍和幾千倍增加的，這種性質的征地補償則應按照市場價值規律進行。

因此，法律在嚴格界定“公共利益”范圍的前提下，還應明確規定，非公益性建設項目用地不能列入征用范圍，而應納入市場，由市場決定土地價格及各利益主體的分配比例。要堅持遵循平等自愿、協商一致的原則。為了切實保護農民利益，也為了建立完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。

2.征地補償標準應該隨著市場經濟的發展呈現動態的變化，不能保持常年不變。

由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是生活保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的來源和保障。因此，在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民。

3.在農民被征地后政府應建立比較完善的社會保障體制，使其“老有所養、幼有所依”，醫療、教育、交通各個方面都有所保障；村委會應引導農民合理消費、正確理財，使得失去土地的農民們能真正獲得切實的利益。

農民在獲得有限的補償款之后，失去了原有的生產資料，有的被迫進入城市，生活方式、生活壓力等都發生了變化。這種情況就需要政府和村民委員會加以引導，引導農民建立良好的投資理念，樹立正確的消費觀念，自覺抵制“黃賭毒”不正之風。

4.各級地方政府及相關部門應提高對“土地是民生之本”的認識，在依法行政中牢固樹立“以民為本”的理念，加強管理，逐步完善有關法律法規，進一步規范農村土地征用行為；各地政府及有關部門要從嚴把好征地關，嚴格界定公益性和經營性建設用地，征地時必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，慎用征地權力，切實控制征地規模，進一步發揮市場配置土地資源的基礎性作用。

5.從我國國情出發，實行最嚴格的耕地保護制度，尤其是要重點保護基本農田，同時還要做好土地占補平衡工作，充分挖掘土地資源潛力，以促進土地資源可持續利用，保障國家糧食安全。