土地收儲辦法精選(九篇)

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第1篇：土地收儲辦法范文

這是孫宏斌帶領下的融創(chuàng)中國2017年發(fā)起的第8起收購，也是融創(chuàng)并購史上最大的一筆交易。

在今年半年多時間里，融創(chuàng)累計為并購支出高達1002.07億元，超過2016年一年并購花費，是2015年全年并購支出的兩倍。

孫宏斌熱衷并購并非沒有緣由，2016年融創(chuàng)中國銷售額首次超過千億，其中有一半貢獻來自于并購。今年上半年并購讓融創(chuàng)中國的土地儲備量在2016年底的基礎上增長了50%，土地儲備量超過15萬畝。

這一土地儲備量雖然與恒大、碧桂園、綠地還有一定差距，但已經逼近萬科和保利。

不僅如此，今年的8起并購共為融創(chuàng)帶來了4841.88萬平方米的權益存貨。

收購萬達項目獲得4萬畝土地儲備

7月10日萬達和融創(chuàng)公布項目事宜后，市場一片嘩然，不僅外界對相關信息所知甚少，甚至萬達和融創(chuàng)的管理層也感到意外和突然。

一位融創(chuàng)北京地區(qū)的員工表示，直到雙方簽訂框架協議的前一天，融創(chuàng)公司一部分人才獲得消息，大多數普通員工都是公布時才知道的。此外，有消息顯示，7月8日，孫宏斌才將收購一事通知區(qū)域總一級高管。

萬達方面同樣如此據記者就收購一事向萬達文旅研究院、文旅城項目公司相關管理層了解情況，其均表示事出突然，此前并未聽說過任何相關消息。7月4日王健林還出席了昆明文旅城項目開工儀式。

7月11日，融創(chuàng)中國的公告顯示，融創(chuàng)中國以295.75億元價格收購萬達13個文旅項目91%的股權，以335.95億元價格收購萬達76家酒店100%的股權，總代價為631.7億元，成為近年地產行業(yè)最大一起并購。

萬達13個文旅項目總建筑面積5897萬平方米，如果按照這一體量粗略計算，融創(chuàng)收購成本只有501.53元/平方米。不過，除了?？?、昆明、濟南3個項目外，萬達文旅其他10個項目均已經有部分售出，實際成本并沒有這么低。

融創(chuàng)中國公告顯示，萬達13個文旅項目自持面積為923.93萬平方米，可銷售面積為4973.12萬平方米。

但融創(chuàng)通過這一并購獲得巨量土地儲備是事實，據2016年萬達商業(yè)年報顯示，截至2016年底，南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、桂林、成都和重慶9個項目擁有36449.25畝土地儲備。

此外，在2010年到2012年期間，萬達在西雙版納國際度假區(qū)累計獲得4000畝土地。今年6月份，濟南和昆明項目先后獲得累計2885.55畝土地，由此粗略計算，融創(chuàng)通過收購萬達13個文旅項目共計獲得43334.8畝土地。

按照儲備土地規(guī)模來計算，融創(chuàng)收購萬達13個文旅項目獲取土地成本為68.25萬元/畝。此外，除了獲取的土地外，?？陧椖繎?zhàn)略簽約土地及其他12個項目待拿地部分共計鎖定了14624.8畝土地。

第2篇：土地收儲辦法范文

宗地財務收支制度銜接的背景

《江西省國有土地儲備機構土地收儲財務管理辦法》（以下簡稱：國土財務管理辦法）總則第四條規(guī)定：土地收儲業(yè)務執(zhí)行收支兩條線政策，按照“收入財政集中、支出財政監(jiān)管、收益分宗核算、結余上繳國庫”的原則進行管理。第五條資金和賬戶管理要求：同級財政部門、土地儲備機構在銀行分別設立一個“土地收入財政清算專戶”和“土地收儲資金支出賬戶”。顯然，“收支兩條線”是指土地業(yè)務收入繳入“土地收入財政清算專戶”，土地收儲成本支出從“土地收入財政清算專戶”撥至“土地收儲資金支出賬戶”的資金運行政策。而“收益分宗核算”的基礎，就是以宗地為基本單位，分宗核算土地出讓收入和土地收儲成本。然而，國土財務管理辦法出臺以前，全省大多數縣（市）土地儲備機構早已成立，財務收支業(yè)務已經發(fā)生，核算與管理由于缺乏統(tǒng)一的制度而各行其道。筆者認為，做好新舊賬務的銜接處理是貫徹實施國土財務管理辦法的前提條件和基本要求，土地儲備機構必須在新舊會計科目及相關數據轉換的基礎上，進行宗地財務收支清理銜接的賬務處理。

宗地財務收支銜接前存在的問題

（一）國土財務管理辦法銜接前土地收入未繳財政清算專戶資金問題。未繳資金分兩種情況：一種是宗地土地收入即合同地價全額未繳；另一種是宗地土地收入即合同地價總額中因分期繳交而部分未繳。銜接前的這些未繳財政清算專戶宗地收入資金均有被占用的可能，形成銜接財務收入待處理問題。

（二）國土財務管理辦法銜接前土地收儲成本未通過財政清算專戶核撥資金問題。未通過財政核撥而列支土地收儲成本也分兩種情況：一種是宗地收儲成本總額均未通過財政清算專戶核撥，所有支出以土地收入資金或以銀行借款支付；另一種是宗地收儲成本中的一部分尚未支付完畢，這部分成本待后從財政清算專戶核撥支付。這些銜接前的宗地收儲成本支出均未通過財政清算專戶核撥，形成銜接土地收儲成本待處理問題。

宗地財務收支銜接相關賬務處理例示

宗地財務收支銜接應根據土地儲備資金的實際情況，在宗地財務收支清理的前提下，選擇適當的處理方法。為便于說明，假定某某土地收儲機構有關資料如下表：

例：某年某月宗地財務收支清理情況表（表一）

編制單位：某某土地收儲機構金額單位：萬元

單位負責人：制表人：財政審核人：

注：1、墊付支出的含義為未從專戶預撥而直接支付的成本資金。并假定土地收儲成本均已支付完畢。2、表內數據來源：（1）合同地價。從“事業(yè)收入”（分宗）明細賬中取得；（2）實收金額。從“事業(yè)收入”（分宗）明細賬減去對應的“應收賬款”（分宗）明細賬中取得；（3）已繳專戶。從“財政清算專戶資金”（分宗）明細賬中取得；（4）未繳專戶。等于表中實收金額減去已繳專戶；（5）土地收儲成本總額。從“土地儲備”（分宗）明細賬中取得；（6）專戶預撥。從“預收賬款”（分宗）明細賬中取得；（7）墊付支出等于表中土地收儲成本總額減去專戶預撥。

例示一：資金周轉法。采用這種處理方法，是在資金充足的條件下進行。假設該土地收儲機構已獲得土地抵押貸款的額度400萬元，即可按表一所列資料分步周轉：

1、貸入款項以B宗土地收入補繳“土地收入財政清算專戶”400萬元。

2、向財政申請機構墊付的各宗土地收儲成本之和530萬元（清算專戶原有不含息土地收入結余資金140萬元）。

3、撥回的墊付成本中以C、D宗土地收入補繳“土地收入財政清算專戶”資金共130萬元。

4、撥回的墊付成本中歸還抵押貸款400萬元。

例示二：賬務處理法。采用這種處理方法是在資金不足的情況下進行，可按下列步驟處理：

1、在表一的基礎上整理列表如下：

例：某年某月宗地財務收支清理情況表（表二）

編制單位：某某土地收儲機構金額單位：萬元

單位負責人：制表人：財政審核人：

上表公式的設置：

A、未繳專戶數≥墊付支出數的：

（1）未繳專戶抵銷墊付支出數=墊付支出數；

（2）抵銷后未繳專戶差額數=未繳專戶數-未繳專戶抵銷墊付支出數；

（3）抵銷后墊付支出欄為零。

B、未繳專戶數≤墊付支出數的：

（1）未繳專戶抵銷墊付支出數=未繳專戶數；

（2）抵銷后墊付支出數=墊付支出數-未繳專戶抵銷墊付支出數；

（3）抵銷后未繳專戶差額欄為零。

C、未繳專戶數為零的：

（1）抵銷后墊付支出數=墊付支出數；

（2）未繳專戶抵銷墊付支出欄和抵銷后未繳專戶差額欄均為零。

2、根據表二所列資料進行賬務處理：

（1）將“未繳專戶”數視同繳存和預撥：

借：財政清算專戶資金（分宗）530萬元

貸：預收賬款

貸：（B宗）――土地收儲成本240萬元，待轉出預撥資金160萬元

貸：（C宗）――土地收儲成本80萬元

貸：（D宗）――土地收儲成本20萬元，待轉出預撥資金30萬元

（2）將待轉出預撥資金轉出掛賬：

借：預收賬款

借：（B宗）――待轉出預撥資金160萬元

借：（D宗）――待轉出預撥資金30萬元

貸：預收賬款――轉出待分配預撥資金190萬元

（3）將轉出待分配的預撥資金彌補未通過清算專戶撥足的宗地成本：

借：預收賬款――轉出待分配預撥資金190萬元

貸：預收賬款（A宗）――土地收儲成本110萬元

貸：（C宗）――土地收儲成本20萬元

貸：（E宗）――土地收儲成本60萬元

第3篇：土地收儲辦法范文

第二條縣縣城規(guī)劃區(qū)內的土地儲備供應管理工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地儲備，是指土地儲備機構為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。

第四條縣縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲工作領導小組負責統(tǒng)籌、協調、督辦、決策土地收儲和供應中的重大事項。

土地收儲供應工作在縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲工作領導小組領導下，由縣國土資源管理部門牽頭，縣土地儲備中心負責土地收儲工作的具體組織實施，有關單位配合。涉及黨政機關、國有企事業(yè)單位國有土地收回、收購的，由國有資產管理部門配合；涉及其他國有土地收回、收購的，由土地使用權人的主管單位配合；難以確定主管單位的，由縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲工作領導小組研究確定。涉及農村集體土地征收的，前期工作由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責，有關單位配合。

收購儲備土地及前期開發(fā)的資金籌集，由縣財政部門負責，縣土地儲備中心配合。

第五條縣國土資源管理、財政及人行等部門應根據經濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，經縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲工作領導小組審核后，報縣政府批準后實施。

第六條下列土地應當通過收回或收購的方式予以儲備：

（一）土地使用期限已滿被依法收回的土地；

（二）依法收回的閑置土地；

（三）因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業(yè)結構調整或者其他原因調整出的原劃撥土地；

（四）企事業(yè)單位以出讓方式取得土地使用權后改變用途的土地；

（五）以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)開發(fā)和不具備轉讓條件的土地；

（六）需盤活改造的工商企業(yè)的倉儲或其他用地；

（七）縣政府為公共利益或實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建和土地整治指定收回、收購、置換的土地；

（八）土地使用權轉讓價格比標定地價低20%以上由政府優(yōu)先收購的土地；

（九）縣城規(guī)劃區(qū)內按規(guī)劃要求需改造的村莊用地；

（十）已辦理農用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地；

（十一）司法機關依法提請協助執(zhí)行的土地使用權清償債務的土地；

（十二）轉讓地方后改變?yōu)榻洜I性用地的原軍用土地；

（十三）土地使用權人申請收購的土地；

（十四）其他依法取得需要儲備的土地。

第七條對擬收回、收購的國有土地，由縣土地儲備中心負責，縣國有資產管理部門配合，根據地塊面積和地上建筑物、附著物情況，測算收回、收購費用，并與原土地使用權人充分協商達成意向，提出具體收回、收購方案，報縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲工作領導小組審批。

收回、收購方案批準后，由縣財政部門將收購補償資金撥入縣土地儲備中心賬戶，由縣土地儲備中心與原土地使用權人簽訂收回、收購協議，并向土地使用權人支付收購補償費用。

支付收購補償費用后，按規(guī)定辦理土地、房產權屬變更或注銷手續(xù)，原土地使用者向縣土地儲備中心交付土地和地上建（構）筑物。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建（構）筑物、其他附著物，應根據實際情況，經縣城規(guī)劃區(qū)土地收儲工作領導小組批準，給予適當補償。

第八條對需要收購儲備的農村集體土地，應當依法辦理土地征收手續(xù)，手續(xù)辦結后，由縣土地儲備中心收儲。

第九條儲備土地前，縣規(guī)劃部門應出具地塊詳細規(guī)劃和控制指標以及道路坐標、控制紅線圖等，作為土地收儲的依據。

第十條對納入儲備的土地，經縣國土資源管理部門批準，縣土地儲備中心有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。

第十一條縣土地儲備中心應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件。

第十二條前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規(guī)定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。

第十三條在儲備土地未供應前，縣土地儲備中心可將儲備土地或連同地上建（構）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應征得抵押權人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不得影響土地供應。

第十四條供應用于商業(yè)、旅游、娛樂、房地產開發(fā)等各類經營性項目的土地和工業(yè)用地，應當依法采取招標、拍賣、掛牌方式進行。

第十五條經批準以劃撥方式供應儲備土地的，用地單位須與縣土地儲備中心簽訂儲備土地開發(fā)補償協議，支付劃撥儲備土地的成本費用，憑繳費憑證向縣國土資源管理部門申領建設用地劃撥決定書，并辦理土地登記等手續(xù)。

第十六條土地儲備資金來源主要有以下幾種方式：

（一）從土地出讓收益中提取20%充實周轉金；

（二）銀行抵押貸款；

（三）其他借款。

第十七條加強土地儲備資金管理，土地儲備資金應做到?？顚Ｓ?，任何單位和個人不得挪作他用。

第十八條禁止任何單位或個人囤積、炒賣、倒賣和非法出租、轉讓土地。

除縣土地儲備中心外，其他任何單位及個人均不得開展土地收購儲備工作。

第十九條凡本辦法規(guī)定應當儲備的土地，土地使用權人應當申請縣土地儲備中心收購，不得擅自轉讓或開發(fā)。應當儲備的土地，土地使用權人未申請儲備非法轉讓、出租、買賣或改變用途的，由縣國土資源管理、規(guī)劃部門依法實施處罰；情節(jié)嚴重的，移交司法機關依法處理。

第二十條收回、收購協議簽訂后，原土地使用權人未按協議規(guī)定交付土地及地上建（構）筑物的，或者在交付土地的同時，擅自處理其地上建（構）筑物的，縣土地儲備中心有權責成原土地使用權人限期改正，可按協議約定要求原土地使用權人承擔違約責任；原土地使用權人逾期不履行的，有關部門不得為其辦理土地、房產等審批登記手續(xù)。

第4篇：土地收儲辦法范文

一、土地收儲資金的現狀

目前土地收儲的資金來源主要有兩種。

第一種是政府財政撥款。財政撥款有兩種方式，一是財政撥付的開辦資金，一般是土地收購儲備機構成立時政府一次性撥付的啟動資金，這部分資金的特點是無償性和數量有限性。開辦資金在土地收儲機構成立時作為啟動資金有積極意義，但要作為主要資金來源顯得不切合實際。二是財政部門從國有土地出讓收入中安排用于土地收儲的資金，是建立在土地收儲工作已經完成、前期費用已經發(fā)生，并且土地已經出讓、款項已經收回的前提下的。但由于各地財政的狀況不一、各地銀行對土地儲備機構融資的條件不盡相同。因此，財政回撥的資金實際上不能足額計提和撥付，也不能成為土地收儲的主要資金來源。

第二種是土地收儲機構按照國家有關規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款，它是目前土地收購儲備機構的主要資金來源。以土地使用權作抵押向銀行申請貸款，土地抵押貸款能確保貸款安全，大大降低金融機構的貸款風險，又可以增強對借款人的風險約束。但是對于土地收儲機構而言，由于收儲資金需求量大，利息支付重，如果向銀行借貸過多，將增加儲備成本，影響土地的收益。

二、收儲資金管理存在的風險

1.融資渠道單一

政府財政撥款在整個資金來源結構中份額過小，大部分資金過多地傾向于銀行貸款，有的收儲單位的銀行貸款占到80%以上，這就使土地收儲資金不能得到充分保障，影響到土地正常的收購、土地前期開發(fā)投入和日常資金支出等，不利于土地收儲目標的最終實現。融資渠道過于單一，資產負債率較高，一旦國家貨幣政策收緊，銀行將面臨資金嚴重不足，同時沒有其他渠道可以補充資金，土地收儲的資金鏈發(fā)生斷裂的風險。

2.銀行貸款期限與土地收儲周期不相適應

土地收儲是一個資金密集、周期性長的運作過程。國家相關規(guī)定要求土地凈地出讓，這就意味著不僅要求進行土地收購，還要進行土地整理。通常，收儲的周期是比較長的，需要經歷一系列的環(huán)節(jié)，周期一般是2-5年，如果某個環(huán)節(jié)出了問題則會拖得更久。而用于收儲項目的銀行貸款規(guī)定不超過2年，貸款期限比較短，前一時期土地收儲機構以借新債還舊債的方式維持運行，容易產生銀行貸款無法償還的風險。

3.資金投放與收回時間不好把握

土地收儲過程中資金循環(huán)周期長，回流時間難以把握，政策上沒有嚴格的限制。土地收儲機制運行過程包括土地收購整理、土地儲備和土地供應等階段，運作中必然以大額資金占用為條件，先期投入的資金只有到土地供應階段才能收回。如果被收購企業(yè)自身債務繁重，又涉及法律糾紛、職工安置與補償等復雜問題，會使得收儲工作難度加大，收儲時間也會延長，最終影響宗地及時推出，那么收儲機構投入的本金和利息就不能及時的收回。

4.收儲價格不能統(tǒng)一

實施土地收儲過程中可能涉及的價格包括土地價格、地上附著物補償費、職工或住戶安置費、企業(yè)異地建設費、企業(yè)債務、土地過戶的稅費等。對于收儲土地價格由于國家沒有具體的規(guī)定，各城市在制定土地收購儲備實施辦法時也沒有做出明確的界定，收購雙方對于價格確定存在巨大分歧。例如，被收購方是企業(yè)單位，他們往往考慮自身需要解決問題包含的費用，如職工安置費、企業(yè)異地經營及債務所需要的費用作為確定土地收購價格的依據。而對于土地收儲機構而言，則更多關注收購儲備過程中的資金平衡，如果收購價格過高，在土地市場波動時便會出現資金風險。

5.市場的經濟波動和政府房地產政策的變化

土地收儲對國家經濟政策的敏感度較高，如果遇到國家宏觀經濟政策和房地產政策調整，如利率上調、央行減少貨幣投放量、房屋價格受政策調控大幅回落，導致市場購買力下降，土地出讓會大幅減少，貸款大量積壓在庫存土地上，信用風險大增。

三、國家對土地收儲融資的政策

我國開展土地收儲工作不過10多年時間，近幾年，隨著土地收儲工作不斷深化，國家陸續(xù)出臺了相關政策來防范風險。

2011年，中國銀監(jiān)會《關于切實做好2011年地方政府融資平臺貸款風險監(jiān)管工作的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2011〕34號）中嚴格加強新增平臺貸款的管理，合理確定貸款期限和還款方式，同時全面推進存量平臺的貸款整改，對于到期的平臺貸款本息，一律不得展期和以各種方式借新還舊。

2012年3月，中國銀監(jiān)會印發(fā)了《中國銀監(jiān)會關于加強2012年地方政府融資平臺貸款風險監(jiān)管的指導意見》（銀監(jiān)發(fā)〔2012〕12號），要求各銀行金融機構遵循“政策不變、深化改革、審慎退出、重在增信”的總體思路，嚴格平臺公司新增貸款條件，對監(jiān)管類平臺新增貸款進行重點監(jiān)管。

2012年12月，國土資源部辦公廳關于印發(fā)《土地儲備機構名錄（第一批）》的通知：“為加強土地儲備機構的規(guī)范管理，將審核通過《土地儲備機構名錄（第一批）》予以印發(fā)。國土資源部將定期更新土地儲備機構名錄，地方各級國土資源主管部門不得為名錄以外的機構辦理儲備土地登記、核發(fā)土地使用證。同年，國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀管會下發(fā)了《關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號），其中規(guī)范土地儲備融資行為：土地儲備機構確需融資的，應納入地方政府性債務統(tǒng)一管理；土地儲備融資資金應按照專款專用、封閉管理的原則嚴格監(jiān)管。還指出要嚴格土地儲備資金管理，土地儲備機構應于每年第三季度根據年度土地儲備計劃，編制下一年度土地儲備資金收支預算，經國土資源主管部門審核后，報同級財政部門審定。

2013年，中國銀監(jiān)會出臺的《關于加強2013年地方政府融資平臺貸款風險監(jiān)管的指導意見》（銀監(jiān)發(fā)〔2013〕10號）中政府融資平臺融資監(jiān)管持續(xù)收緊，要求各銀行控制地方平臺貸款總量，不得新增融資平臺貸款規(guī)模。同時嚴控新增，對新發(fā)放平臺貸款提出必須滿足“現金流全覆蓋、有符合規(guī)定的抵押擔保、符合《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（財預〔2012〕463號）要求等”六個前提條件。嚴格審批制度，對于新增貸款，由總行統(tǒng)一授信和審批，加強支付監(jiān)督，防止貸款挪用。

由此可見，政府為了防范收儲資金和地方債務風險，逐年加大融資監(jiān)管力度。

四、規(guī)避資金管理風險的建議

針對前文提出的土地收儲資金管理存在的風險，在工作實踐中為合理規(guī)避其中的風險因素，提出以下建議。

1.拓寬融資渠道

由于土地收儲具有運作周期長、資金需求量大的特點，為了保證資金來源的多樣性，減少單一渠道出現問題帶來的風險，采取發(fā)行土地債券和土地信托的方式，作為土地儲備補充資金。土地債券就是地方政府及其土地收儲機構為了完成土地收購、拆遷補償、開發(fā)整理等職能，向社會發(fā)行的、以土地出讓收益為擔保、承諾在一定時期內按約定支付利息并償還本金的債權債務憑證。土地信托就是指土地收儲機構作為委托人，將待開發(fā)的土地信托給受托人，由受托人發(fā)行出讓受益憑證。受托人將募集的資金作為土地對價支付給委托人，委托人用信托資金自主或聘請社會企業(yè)進行土地整理開發(fā)工作。開發(fā)完成后，進行土地公開出讓，用所獲資金支付土地出讓受益憑證持有人收益。

2.建立完善的土地收購儲備資金監(jiān)管機制

提高土地收儲計劃執(zhí)行的嚴肅性，確定與收儲規(guī)模相適應的融資額度。土地收儲機構儲備土地舉借債務規(guī)模，應當與年度土地儲備計劃相銜接，并報經同級財政部門批準，一經批準，總量不能進行調整，不得超計劃、超規(guī)模借貸。土地資金的支出，只能用于儲備土地的開發(fā)和與之配套相關工作的支出，實行?？顚Ｓ?，不得挪作他用。為消除資金使用安全方面的風險，嚴格業(yè)務操作流程和財務收支程序，嚴格報批、審查手續(xù)，嚴格核算、審計手續(xù)，有效的構成一道道“防火墻”，保障資金的安全。

3.合理確定土地收購價格

確定土地收購價格是土地收儲工作中重要的一環(huán)，土地價格確定的不合理，不但會增加收儲成本，而且給收儲機構正常運轉帶來風險，所以我們應結合科學的測算方法來確定土地收購價格。目前，最常用的測算方法是市場比較法和成本逼近法。市場比較法是將待估土地與近期發(fā)生的類似案例進行比較，以此估算土地價格，是測算土地價格的普遍選擇；成本逼近法更加適用于工業(yè)用地和凈地收購。但無論采取何種測算方法，合理確定土地收購價格還應結合市場狀況、區(qū)位情況、城市規(guī)劃、待收宗地具體情況等方面綜合考慮，從而有效降低風險。

第5篇：土地收儲辦法范文

一、 土地儲備的現實意義。

（一） 參與國家宏觀調控政策，穩(wěn)定當地住房價格。

根據國家七部委通知精神，菏澤土地儲備中心與城市綜合開發(fā)辦、市房產局，聯合在市區(qū)進行了專題調查。通過調查摸清了情況，找出了市區(qū)房地產存在的問題，并向省廳和市政府寫出了平抑房地產價格的建議和措施。經市政府批準菏澤土地儲備的采取了靈活的土地供應政策，把改善性住房用地比例提高到60%，經濟適用房和廉租房用地比例提高到20%，適當照顧外地經商人員購買商品房，適當調整競買保證金比例，分期繳納出讓金價款等措施，有效地穩(wěn)定了住房價格。

（二）節(jié)約集約利用土地，盤活存量土地資產。

一是制定收購原則。儲備中心依據相關規(guī)定，制定了“計劃主導，擇地收儲，凈地招商，著眼開發(fā)”的地塊收儲原則。每年年底，由土地儲備中心根據菏澤市經濟發(fā)展、城市規(guī)劃、舊城改造、土地市場供求狀況等情況，研究制定下年度的土地收購儲備計劃。二是加強收儲工作。由儲備中心依據本年度儲備計劃擬出收儲地塊，經市局領導審核后報市政府批準，對指定地塊進行收儲，并簽訂土地收回（購）協議，納入政府土地儲備。三是土地補償。對于土地補償，由土地評估機構依據國家頒布相關土地評估規(guī)程并結合評估地塊實際評估出補償價格，報市政府批準后，予以補償。對城區(qū)住宅部分需凈地出讓進行拆遷補償的，按城市拆遷有關規(guī)定，土地儲備中心做好調查摸底，勘查丈量，資金測算，確定拆遷成本，與拆遷單位簽訂拆遷安置承包協議，并按政府有關文件規(guī)定執(zhí)行。

（三）加強了土地資金管理，防范了土地資金風險。

土地儲備資金量較大，為保證儲備中心工作正常運行，一方面加強與財政部門和各金融機構聯系溝通，取得他們的支持；另一方面加強內部資金管理，科學合理用好儲備資金。對銀行貸款，力求做到即借即用，到期即還，有效降低融資成本；對拆遷補償費用，按合同約定、根據工作進度按時撥付。通過多種方式來保障資金正常運轉，防范了土地儲備資金的風險。

二、 土地儲備現狀及其存在主要矛盾。

（一）土地儲備現狀: 盡管2007年國土資源部、財政部、中國人民銀行共同出臺《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)[2007] 277 號）和《土地管理法》第五十八條，規(guī)定了五種形式可以收回國有土地，但是根據這些法律條文，對于開展儲備工作實際還是不夠，針對這種情況，市政府統(tǒng)一頒發(fā)《菏澤土地儲備暫行辦法》，使收購儲備得以順利進行。土地儲備體現了以人為本的理念,按照“三不收儲”的原則，即不簽協議書不收儲，補償不到位不收儲，群眾不滿意不收儲,最大限度地維護了被拆遷群眾的利益。近年來納入土地儲備庫215宗，土地面積19238畝，其中收回存量土地105宗，土地面積10038畝；新增建設用地110宗，土地面積9200畝。在國家以收緊房貸、打壓房地產價格飛升相關政策出臺的同期，作為菏澤市房地產供地窗口，儲備中心在供地前期與開發(fā)商座談介紹菏澤市房地產行業(yè)的生機與潛力,積極招商、廣泛宣傳。通過掛牌出讓共推出土地190宗，土地面積17166畝，總成交價達到了43.6878億元人民幣，為政府純收益創(chuàng)收33.6014億元。

（二）存在主要矛盾

1、土地前期開發(fā)主體及具體工作的主體的問題。近幾年收回的國有存量土地，地上均有未拆遷的建筑物。菏澤市土地儲備中心在供地前要對這些土地進行拆遷開發(fā)，達到三通一平的用地條件。但是土地管理法和土地儲備管理辦法等法律法規(guī)中均沒有明確土地儲備中心是房屋的合法拆遷人，另外具體的工作主體是誰也沒有明確。城市居民以此為由拒絕拆遷，致使地方政府毛地出讓，毛地出讓又會造成新的土地閑置

2、安置難引發(fā)拆遷難。由于近年來土地儲備實行貨幣補償，被拆遷戶得到補償后到房地產市場買房時，房子價格竟然漲了，原來的補償費不能買來同樣的住房條件，促使被拆遷戶抵制拆遷。

3、土地儲備的新增建設用地指標越來越少，土地供應能力相應變弱。由于菏澤市煤田的迅速開采，與之相關的大型工業(yè)項目相繼落戶菏澤，工業(yè)用地量猛增，那么用于儲備的新增用地就意味著減少。再者，土地管理部門既要保障經濟增長又要保障全市耕地面積不減少。嚴峻的現實條件迫使土地儲備不能單單依靠新增用地的增加上，必須擴大土地來源，保障土地市場調控能力。

4、土地儲備資金不足，影響收儲工作的全面開展。目前菏澤市的土地收入，大部分用于城市建設，少部分用于農村土地治理，并沒有用到收儲土地上。收回的補償費均約定出讓之后再支付。

三、 解決問題的對策

（一）健全儲備土地前期開發(fā)主體及具體工作的主體。

建議市政府針對當前擬納入儲備的土地，召集規(guī)劃、計劃、財政、房產、金融、兩區(qū)政府等有關部門召開專題會議，形成會議紀要，明確各部門職責，以及前期開發(fā)工作的進度安排，根據會議紀要，市政府依法將前期開發(fā)土地出讓給菏澤市土地儲備中心或菏澤市城市建設投資總公司，此出讓土地作為兩單位的融資平臺，各相關部門為受讓人辦理項目立項、規(guī)劃許可、拆遷實施方案、拆遷許可等手續(xù)。

根據市政府會議紀要，以區(qū)政府為主體，負責組織拆遷中心、評估機構等部門完成儲備土地前期開發(fā)的具體工作，包括申請裁決以及移交法院執(zhí)行等。除特殊問題集體會審外，由區(qū)政府獨立組織完成前期開發(fā)工作。由區(qū)政府組織拆遷主體、拆遷服務中心、評估機構等有關部門，共同對收儲土地的前期開發(fā)補償進行調查結果核實，初步概算后由拆遷主體與拆遷服務中心簽訂合同之后，再由區(qū)政府及拆遷服務中心、評估機構等部門具體實施拆遷。拆遷補償協議由拆遷主體與拆遷服務中心、被拆遷戶三方共同簽訂，拆遷補償資金根據工程進度分期撥付；按拆遷補償總額一定比例支付辦公經費，用于支付拆遷服務費、評估費、工作人員生活補助等費用。對于按政府會議紀要的規(guī)定進度完成的，將辦公經費的比例提高2%，用于獎勵。

（二）安置房建設要總體規(guī)劃，提前建設。

安置房要在年度土地儲備計劃的基礎上總體規(guī)劃，提前建設。轉變原有模式，合理研究、科學選擇安置房地塊，并將土地公開出讓給開發(fā)企業(yè)，提前建設完成安置房，建設完成后由土地儲備中心回購，確保土地前期開發(fā)過程中對被拆遷戶有房安置，能就近安置。

（三）著力加強土地收儲工作力度。

第6篇：土地收儲辦法范文

關鍵詞：土地儲備；融資風險；防范舉措

近日，為了行之有效的防范土地儲備的財政金融風險，國務院下發(fā)了通知，要加強對各地方政府的融資平臺公司進行管理。在這一大背景下，如何全面防范土地儲備的融資風險，再次成為了各方關注的重點。

一、土地儲備融資風險的表現

（一）融資的規(guī)模過大

為解決部分地方發(fā)展以及城市建設的資金困難，一些地方政府相關部門借助土地儲備的機構平臺，超規(guī)模、超計劃地向商業(yè)銀行等舉借儲備貸款，形成一定的增量負債，加劇累積和膨脹了地方的財政風險。

（二）手續(xù)過分疏于形式

僅憑著與土地儲備機構和財政部門簽訂的儲備貸款所簽訂的這個三方協議，就著手辦理儲備的貸款。首先，這個三方協議在法律效力上是失效的；其次，單憑政府的信用進行的放款，在市場經濟的條件下也并不規(guī)范的。

（三）使用需要一定規(guī)范

一些地方的財政部門仍然把儲備貸款當成財政收入的一項重要來源，將儲備貸款的部分或者全部都納入到財政管理，用于公益性的或者城市建設的項目等地方。事實上，一些投資項目的效率低下，最終導致財政背上了相當沉重的負擔。

（四）未設置分賬核算

目前，仍然有地方政府的土地儲備的機構尚未按照國土資源部和財政部的《土地儲備資金財務管理暫行辦法》、《土地儲備資金會計核算辦法》的一些相關要求進行處置，并且貸款的資金和土地儲備的機構的正常的經費竟然放在一個賬本上進行核算，相互之間的混用，容易造成貸款被無故擠用、占用或者土地儲備的項目的效益盈利被轉移到儲備機構等情況。

二、土地儲備融資風險的成因

（一）風險意識的淡化

近幾年，因為地價不斷上漲，各地的土地儲備的項目經營效益情況比較好，尚未出現土地儲備的融資還款出現危機的情況，一些地方政府便對土地儲備的融資風險失去防范，導致土地儲備的計劃以及儲備貸款的預算隨意執(zhí)行。

（二）經營理念的滯后

因為目前的土地儲備具有較高的盈利性，一些地方政府尚缺少對土地儲備成本和貸款的使用盈利的關注，片面的認為多貸款便可以多儲備土地，以為這樣便能獲得相對較多的經營效益。

（三）制度設計的缺陷

目前，對土地儲備的貸款管理制度仍然是存在設計粗糙的問題，跟不上實際的監(jiān)管需求，給日常的貸款管理埋下了隱患，導致一系列風險。

（四）監(jiān)管職責的缺位

《土地儲備管理辦法》是對貸款管理的職責給予了明確規(guī)定。但實際的工作中，商業(yè)銀行需要更多的考慮財政擔保和政府信用，對于貸款的使用情況則過問得少，缺少相應的監(jiān)管。審計、紀檢部門需要考慮的則是儲備貸款屬于政府性貸款，大多尚未把儲備貸款正式納入到審計監(jiān)督的范圍之內。

三、土地儲備融資風險的防范

（一）落實有效的土地抵押

儲備貸款融資風險的防范的前提是有效抵押。在目前法律、政策的條件下，商業(yè)銀行對于土地儲備的機構每一項借款都需要落實一定的土地抵押，這樣有利于避免懸空貸款的情況發(fā)生，掌握好貸款管理有效力的主動權。

（二）規(guī)范貸款的使用監(jiān)管

使用監(jiān)管則是儲備貸款的風險防范的重要內容。主要措施有：建立封閉的管理制度、貸款和日常的經費要分賬核算、跟蹤監(jiān)管儲備貸款的使用、建立健全貸款在使用內的控制度。

（三）強化風險的組織控制

儲備貸款的風險防范的保障是組織控制。首先，明確貸款的決策主體。土地貸款計劃、土地收儲的計劃、儲備項目的出讓計劃、貸款合同的審定等重大的具體事項需要由聯席會議進行決定；其次，成立專業(yè)的管理機構。確保該機構都是金融、審計、金融、土地類的專業(yè)人士組成，對各項嗲款具體使用情況實施監(jiān)理和指導，保證儲備貸款的?？顚Ｓ靡约斑\作的公開透明。

（四）統(tǒng)籌謀劃的還款來源

儲備貸款的防范風險保證是還款來源。首先，建立還款來源的預警機制。地價的波動，將會直接影響儲備項目的對應還款來源。經過土地市場價格的相應預警預報，可以實時的監(jiān)測到因為地價的波動產生的關于土地儲備的還款風險；其次，落實具體出讓金的收繳。儲備項目出讓金是指償還貸款中最主要的關于資金來源的這一部分。儲備土地出讓之后，土地儲備的機構必須既跟蹤落實土地的出讓金的繳納進度，又積極的跟相關部門專項建立催繳的聯動機制；再次，發(fā)揮資金的扶持作用。儲備機構的調度間歇的貸款資金需要專項扶持。這就解決了歷史收儲項目可能存在的遺留問題，推動其盡快上市，釋放項目沉淀資金，結果可相應增加土地的儲備還貸的資金來源；最后，建立還貸的調劑機制。土地儲備的機構將加強和財政部門相關合作，積極的爭取到財政部門的大力支持，在貸款到期同時資金調度存在困難的條件下，及時的得到財政部門給予的還貸資金的臨時調度和幫助。

（五）提升貸款的使用效益

儲備貸款的防范風險的關鍵是提升效益。首先，控制貸款的節(jié)奏；其次，合理貸款的結構；再次，安排短期的貸款這需要關注中長期占用資金的比例，落實中長期的貸款和短期貸款之間的結合，貸款和發(fā)行理財的產品之間的結合；最后，實施分類的管理。分類管理對于壓縮土地儲備的項目占用對應貸款的規(guī)模和時間，節(jié)約貸款的利息支出有巨大作用。

（六）拓寬儲備的融資渠道

儲備貸款的防范風險的出路是拓寬融資的渠道。主要渠道有：土地證券化、土地收儲信托、收儲項目融資。

收儲項目的融資是借用收儲項目未來效益和資產為償還貸款的資金來源的一種融資方式，也就靠納入收儲體系中的某土地作為一個項目，其通過開發(fā)、整理之后再有秩序地向市場推廣。

第7篇：土地收儲辦法范文

土地儲備機構具體實施土地收儲、供應、融資工作，要嚴格按照規(guī)定，配強專業(yè)人員，加強內部管理，積極推動土地儲備工作規(guī)范化運行。儲備土地、已供土地、資金收支、各類融資等相關信息，要按規(guī)定通過國土資源主干網，錄入上傳國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。土地儲備中心有下設或掛靠從事工程建設機構的，必須與土地儲備中心徹底脫鉤。

二、精心編制實施土地儲備計劃

土地儲備實行計劃管理。根據規(guī)定，國土資源部門會同財政、人民銀行分支機構等部門共同編制年度土地儲備計劃，報同級政府批準，并報上級國土資源部門備案。土地儲備中心每年第三季度編制下一年度土地儲備計劃，新增儲備土地規(guī)模（含本年度收儲已在本年度供應的土地），原則上不突破本級前三年平均年供應的儲備土地量。年度土地儲備計劃包括土地儲備規(guī)模、儲備土地前期開發(fā)規(guī)模、土地供應規(guī)模、儲備土地臨時利用計劃、計劃年度末儲備土地規(guī)模。

三、積極推進儲備土地前期開發(fā)

土地儲備中心應組織開展儲備土地前期開發(fā)。實施基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設機構進行工程建設。

四、嚴格土地收儲管護登記

（一）規(guī)范土地收儲。納入政府儲備的土地必須產權清晰。土地納入儲備前，土地儲備中心應對取得方式及程序的合規(guī)性、經濟補償（政府無償收回的除外）、土地權利（包括他項權利）等情況進行認真核查，對取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、權屬不清晰、未辦理登記手續(xù)、應注銷而未注銷原登記手續(xù)、已設立他項權利未依法解除的，不得納入儲備。土地儲備中心應優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現有建設用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。

（二）規(guī)范儲備土地管護。土地儲備中心應對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護。對儲備土地的管護和臨時使用，土地儲備中心可設立內部機構進行管理，也可通過公開招標方式選擇管理單位。儲備土地的臨時利用，應報同級國土資源主管部門、財政部門同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內儲備土地的臨時使用，需搭建建筑物、構筑物的，在報批前，應當先經城市規(guī)劃行政主管部門同意；設立抵押權的儲備土地臨時使用，應征得抵押權人的書面同意。土地儲備中心應與土地使用者簽訂臨時使用土地合同，明確土地用途、期限、經濟補償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經濟關系的處理等事宜。臨時使用儲備土地的期限不得超過2年，且不得轉包，取得的收入按照非稅收入收繳管理辦法規(guī)定，全部繳入同級國庫，納入公共預算，實行“收支兩條線”管理。

（三）規(guī)范儲備土地登記。按照《土地儲備管理辦法》的有關規(guī)定，市境內申請儲備土地登記的機構應為進入國土資源部土地儲備機構名錄的七家土地儲備中心。除法律另有規(guī)定外，其他單位申請儲備土地登記的，不予受理。

土地儲備中心申請登記土地的，應當提交土地登記申請書、申請人身份證明資料、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、政府批準的儲備計劃、批準納入儲備的文件、相關土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等材料。經同級政府批準，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發(fā)國有土地使用證。儲備土地登記的使用權類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應依據土地利用總體規(guī)劃確定，能夠細化到《土地利用現狀分類》二級類的，應當按《土地利用現狀分類》二級類填寫。未確定規(guī)劃用途的，不予登記。規(guī)劃用于社會公益設施的儲備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔保的儲備土地不得辦理抵押登記。

五、有效規(guī)范土地儲備融資

全市列入名錄的土地儲備中心（市土地儲備中心、東坡區(qū)土地儲備中心、仁壽縣土地儲備中心、彭山縣土地儲備中心、洪雅縣土地儲備中心、丹棱縣土地儲備中心、青神縣土地儲備中心）作為向銀行業(yè)金融機構申請土地儲備融資貸款的主體。原則上市土地儲備中心負責市本級的土地儲備融資工作。各園區(qū)的土地儲備融資按土地登記的級次管轄由所在地土地儲備中心統(tǒng)籌。各園區(qū)自行做好土地儲備融資貸款的相關工作，土地儲備中心給予積極支持。

土地儲備中心用于抵押貸款的儲備土地必須具有合法土地使用證，貸款用途必須符合土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設以及其他與土地儲備業(yè)務無關的項目。

第8篇：土地收儲辦法范文

一、基本情況

近年來，縣國土資源局在縣委、縣政府和上級國土資源部門的領導下，在貫徹實施土地管理法律法規(guī)、開展宣傳教育、做好規(guī)劃修編前期工作、加強土地征收和用地審批管理、節(jié)約集約利用土地、查處土地違法案件等方面做了大量工作，取得了一定成效。

(一)土地法制觀念逐漸增強。近年來，縣國土資源局以開展各種宣傳日活動為載體，利用各類媒體，運用多種形式，宣傳土地管理法律法規(guī)和政策，營造土地管理的社會氛圍。通過學習宣傳教育，一定程度上增強了廣大干部群眾的法制觀念和依法用地意識，為依法行政創(chuàng)造了較好的社會環(huán)境。

(二)土地規(guī)劃修編工作有序開展。一是做好規(guī)劃局部調整工作。根據有關政策規(guī)定，做好建設項目占用非耕地的規(guī)劃局部調整工作，先后向省里上報了10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的40多個建設項目用地的規(guī)劃局部修改，批準修改總面積1700畝;完成永安、現代工業(yè)集聚區(qū)的600畝非耕地項目的規(guī)劃局部修改基礎工作。二是做好新一輪土地利用總體規(guī)劃修編前期工作。完成了第二次土地調查工作，摸清農村土地和城鎮(zhèn)地籍的基本情況，為規(guī)劃修編打下基礎。根據上級的統(tǒng)一部署，開展規(guī)劃大綱編制工作，及時上報省市審批。開展調查研究，加強與有關部門聯系，做好規(guī)劃銜接相關工作。開展規(guī)劃基數轉換工作，已完成了基數轉換的外業(yè)核實，正在開展數據的室內分析處理。

(三)土地征收、收儲和用地審批管理進一步規(guī)范。一是加強土地征收和收儲工作。根據縣政府的征地工作要求，按照征地程序，做好征收土地方案公告、征地補償安置方案制定等相關工作，進一步規(guī)范征地行為;制定了新的土地征收區(qū)片綜合價，提高征地補償標準。加大土地收儲力度，對全縣各類土地進行梳理，將29宗土地列入收儲計劃，做好工藝品城轉角、蒲司灣等地塊的收儲工作。二是向上爭取用地指標。做好低收入農戶創(chuàng)業(yè)就業(yè)園項目等重點建設項目的包裝工作，積極向上爭取用地指標;通過農居點整理、建設用地復墾,獲得省核撥指標99.9畝，保障重點急需項目的用地需要。三是做好用地審核報批工作。20*年以來，共辦理農用地轉用報批2257畝，其中工業(yè)用地1257.8畝，農房報批546.1畝。特別是設立縣國土資源局工業(yè)園區(qū)分局，抽調業(yè)務人員，統(tǒng)一受理、全程代辦園區(qū)工業(yè)用地報批有關事項，取得了明顯效果。四是重視解決農村村民建房問題。做好農村土地綜合整治的服務指導工作，制定出臺有關實施細則，簡化用地審批手續(xù)，減免有關費用，有效推進農民住房改造工作。

(四)土地節(jié)約集約利用工作取得進展。一是加強政策引導。在“服務工業(yè)、推進項目”百日行動中，對全縣工業(yè)用地進行普查，分析用地現狀，起草和參與了關于加強建設用地批后管理、盤活存量建設用地、清閑促產等方面的文件，從政策上深化節(jié)約集約利用土地工作。二是做好建設項目用地預審。已完成了35省道西段工程等省級重點項目用地預審和8個一般項目的用地預審工作，預審用地總面積20*畝。三是探索盤活存量閑置用地。對1999年以來全縣已農轉用而未供的6600多畝土地、已供未用的500多畝閑置土地、低效利用的600畝空閑土地，分析原因，進行分類分步處置，促進建設用地資源再利用，提高土地利用效率。

(五)一些土地違法違規(guī)案件得到查處。一是加強土地巡查。提請縣政府出臺了《關于進一步加強國土資源管理工作的意見》，層層落實土地巡查監(jiān)管責任，明確縣、鄉(xiāng)、村三級土地日常監(jiān)管工作職責和任務。20*年以來，共開展土地執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查1300人次，發(fā)現制止違法用地896件。二是查處各類土地違法案件。通過開展衛(wèi)星遙感執(zhí)法檢查、土地百日行動、違法違規(guī)隱漏案件查處等活動，共立案查處違法違規(guī)案件241件，涉及土地面積4924.5畝，拆除各類違法建筑485間(處)，面積11.7萬平方米，給予黨政紀處分或追究刑事責任32人。三是做好土地工作。建立健全工作責任制，落實各項工作制度，加強接訪、處訪工作。20*年以來，共接待群眾來訪800人次，受理涉土問題來信897件，省市交轉辦125件，對這些件基本上都認真給予辦理回復。

二、存在的主要問題

雖然這幾年縣國土資源局土地管理工作取得了一定的成績，但由于我縣土地歷史問題積累多年，各種新舊矛盾交織，存在的困難和問題很多，具體表現在：

(一)法制宣傳還不夠廣泛深入。從調查情況看，土地法律法規(guī)和政策宣傳工作的廣度和深度還不夠，缺少持續(xù)有效的宣傳，廣大干部群眾對有關內容了解不多，致使一些群眾土地法制意識淡薄，受利益驅動，違法占地建房的現象較多。同時，縣國土資源局對自身職能及工作流程宣傳不夠，透明度不高，群眾對辦理用地手續(xù)程序仍不十分了解。

(二)土地利用總體規(guī)劃亟需修編。一是上一輪土地利用總體規(guī)劃編制欠科學，一些地塊性質定位不切合實際，許多農保地與實地現狀不符，農保率偏高，一些重大項目用地缺乏規(guī)劃保障，較大程度上制約經濟社會發(fā)展。二是規(guī)劃的指導性和操作性不夠強，土地利用總體規(guī)劃與相關綜合性規(guī)劃銜接不夠，不能很好地控制和引導用地，影響了項目落地，也導致規(guī)劃變動存在隨意性，由此帶來一系列新問題。三是城鄉(xiāng)建設用地需求與新增建設用地空間矛盾突出，建設用地空間拓展艱難，客觀上成為土地規(guī)劃修編的一大難題。

(三)土地征收收儲和用地審批管理不夠到位。一是土地征收困難。隨著土地資源的不斷升值，征收土地涉及利益調整越來越大，加上國家對土地的管理越來越嚴，征收土地所面臨的矛盾和阻力也越來越大。在征地過程中，由于群眾思想工作問題、補償標準問題、被征地農民社會保障問題等原因，導致征地工作難度很大，有的地塊(如后里吳村)批準后卻無法進場。二是土地收儲進展緩慢。多年來土地收儲工作是我縣的薄弱環(huán)節(jié)，辦法措施不多，實際收效不大，土地儲備中心未真正發(fā)揮作用，后續(xù)儲備數量匱乏，用地保障嚴重不足。三是用地審批效率不高。用地審批環(huán)節(jié)多，涉及多個部門，工作量大，報批時間長，造成建設用地不能及時到位。

(四)土地節(jié)約集約利用率較低。一是建設用地供地率低。由于許多項目前期工作不充分、各類待開發(fā)用地缺乏統(tǒng)籌安排、征地難到位等原因，導致建設用地供地率低下。20*、20*年，全縣的供地率分別為12.9%、1.96%，2009年上半年僅為0.11%，20*年至今全縣仍有已轉未供土地3500多畝，指標浪費嚴重。二是建設用地閑置現象突出。由于對土地批后利用缺乏跟蹤監(jiān)管，不少企業(yè)節(jié)約集約利用土地的觀念不強，閑置和粗放型利用土地現象不同程度存在，擅自改變土地用途的行為也時有發(fā)生。據統(tǒng)計，目前我縣建設用地平均每畝稅收只有9萬多元，為全市的70%左右，產出率相當低。同時，一些效益好的企業(yè)急需用地無法解決，靠租借廠房或內部挖潛進行生產,嚴重影響企業(yè)的發(fā)展壯大。三是農村土地利用率低。農村建房缺少規(guī)劃引導，布局散亂，管理不到位，導致一方面農村缺房戶建房艱難，另一方面，占用耕地建房、少批多占和“一戶多宅”的現象得不到有效控制。

(五)土地執(zhí)法監(jiān)察有待進一步強化。一是違法占地案件居高不下。20*年12月至20*年9月，我縣違法用地面積占新增建設用地總面積的比例高達92.6%，20*年被省里列為衛(wèi)星遙感監(jiān)控縣，進行重點整改。據初步統(tǒng)計，20*年起，城區(qū)違法占地建房出現反彈，新增違法建房達600多間。二是執(zhí)法監(jiān)管力度不夠。土地管理缺乏健全有效的監(jiān)管機制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村對土地日常監(jiān)管的主動性和積極性不高，還沒有形成整體監(jiān)管合力;執(zhí)法力度不夠，對違法占地的查處缺乏有效的措施和手段，部分地方違法用地屢拆屢發(fā)、屢禁不止，沒有從根本上得到遏制。三是土地歷史遺留問題突出。各類問題遲遲未能得以有效破解，嚴重影響了我縣土地管理秩序。四是土地問題突出。涉土案件占全縣的量達30%，呈現數量持續(xù)增加、行為更為激烈趨勢，違規(guī)越級訪、集體訪、上省進京訪屢屢發(fā)生，嚴重影響了仙居的整體形象。20*年，我縣曾連續(xù)兩個月進入省國土資源廳受理的積分排名前五位，極大影響了我縣建設用地報件及規(guī)劃調整工作。五是執(zhí)法隊伍建設需要進一步加強，整體素質有待進一步提高。

(六)財務收支管理問題較多。從審計部門的財務收支審計情況看，縣國土資源局在編制管理、內部管理、財務管理、資產管理等方面存在的問題較多，有的問題較為嚴重。

三、幾點建議

土地問題是事*發(fā)展的根本問題。嚴格土地管理，是全面落實科學發(fā)展觀、確保經濟社會可持續(xù)發(fā)展的長遠之計，也是維護社會和諧穩(wěn)定的當務之急。當前，必須牢牢抓住土地這個根本問題，竭盡全力管好土地，想方設法用好土地。

(一)著力營造良好社會氛圍。土地是民生之本、發(fā)展之基，是仙居經濟社會發(fā)展的命脈?？h國土資源局要牢固樹立科學發(fā)展觀，充分認識嚴格土地管理的極端重要性，進一步堅定管好土地的信心和決心;要采取各種形式，通過多種途徑，廣泛深入宣傳土地法律法規(guī)和國情國策，提高宣傳教育的針對性和實效性，增強廣大干部群眾的土地法制觀念，努力在全社會形成保護耕地、依法用地的良好氛圍;要大力宣傳國土資源部門的職能職責、公開服務內容和辦事流程，增強政策透明度。

(二)著力做好新一輪土地規(guī)劃修編工作。土地利用總體規(guī)劃是實施土地用途管制、調整土地利用結構布局和嚴格依法管地的基本依據。一要繼續(xù)做好前期準備工作。要以新一輪土地利用總體規(guī)劃修編為契機，深入開展調查研究，全面掌握土地利用情況;加強對今后土地需求和供給的預測分析，為開展空間布局提供科學依據;密切與省市國土資源部門的聯系，抓緊推進規(guī)劃修編相關工作。二要認真做好規(guī)劃修編調整工作。要積極調整規(guī)劃，包裝項目，優(yōu)化項目布局，拓展用地空間;著眼長遠謀劃，統(tǒng)籌安排規(guī)劃期內各類用地，定性定量到地塊，努力留足用地空間;加強與相關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的聯系，充分聽取各方意見，積極做好與相關規(guī)劃的銜接工作，增強規(guī)劃的前瞻性、科學性和指導性。三要強化規(guī)劃實施管理。嚴格按照規(guī)劃控制用地，根據形勢發(fā)展需要，依法修改和調整規(guī)劃，維護規(guī)劃嚴肅性、權威性。

(三)著力加強土地征收收儲和用地審批管理。一要加大土地征收工作力度。要加強政策宣傳，充分做好被征地農民的思想工作;進一步完善征地工作制度，嚴格履行征地程序，規(guī)范征地行為;研究解決好被征地農民合法權益保障問題，完善征地補償辦法，實行征地補償費統(tǒng)一支付，做好土地征收補償安置工作。二要切實加強土地收儲工作。要認真執(zhí)行土地儲備實施辦法，進一步規(guī)范土地收儲行為;充分發(fā)揮收儲中心的作用，落實土地儲備基金，實施存量土地收購儲備，增強對土地市場的調控力度，特別是對城區(qū)小宗土地，要注重儲備中心的收儲調控作用，防止土地零星推向市場而影響城市發(fā)展品位。三要提高用地審批效率。進一步改革管理機制，優(yōu)化審批程序，簡化用地審批流程，縮短審批時限，提高用地預審、報批效率。特別是要提高農村建房審批效率，加快推進農民住房改造工作。

(四)著力提高土地節(jié)約集約利用水平。一要切實提高供地率。要充分做好項目前期工作，加快推進項目落地，及時辦理供地手續(xù);加強與鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和有關部門協調配合，加大供地力度，著力破解供地難問題。二要切實加強建設用地批后管理。要抓緊研究出臺土地批后管理的相關政策，規(guī)范建設用地使用權流轉，建立企業(yè)用地退出機制和閑置土地收回機制;積極引導企業(yè)轉變土地利用觀念，嚴格節(jié)約集約利用土地，大力推進“零增地”技改，在規(guī)模以上企業(yè)開展“畝產論英雄”活動;采取有力措施，嚴格節(jié)約用地，積極盤活存量土地，依法處置各類閑置用地、空閑土地和擅自改變用途的土地，著力提高土地利用率;加強“退二進三”政策研究，推進傳統(tǒng)產業(yè)升級。三要切實解決農民建房難問題。要結合推進農村土地綜合整治活動，加快農民住房改造建設工作，積極探索解決農民建房問題的有效途徑和措施。進一步調整村莊規(guī)劃布局，執(zhí)行農村一戶一宅政策，嚴格控制農民建房用地標準，從源頭上制止一戶多宅、少批多占、未批先占和占用耕地建房現象的發(fā)生。

第9篇：土地收儲辦法范文

一、適應新形勢創(chuàng)新思路

近年來，稅費改革逐步深入，鄉(xiāng)鎮(zhèn)可支配財力減少，建設投入資金越來越有限。為了加快集鎮(zhèn)建設步伐，煙店鎮(zhèn)黨委、政府不等不靠，文秘部落積極探索集鎮(zhèn)建設新辦法，廣泛籌措集鎮(zhèn)建設資金，走出了一條經營集鎮(zhèn)的新路子。他們加大集鎮(zhèn)建設力度，創(chuàng)新集鎮(zhèn)建設機制，主要是立足于“三有”：

一是區(qū)位有優(yōu)勢。煙店鎮(zhèn)東臨涢水，府河流經11個村，水源充足；西兆碧山，李白酒隱安陸，蹉跎十年，人文歷史悠久；北接孛畈，山石資源豐富，有利集鎮(zhèn)建設；南靠府城，信息靈通?！鞍踩?、“煙應”、“孝襄”以及正在建設中的“安京”共3條二級路和1條高速公路橫穿煙店，交通發(fā)達，水陸兩便。土地資源豐富，搞集鎮(zhèn)開發(fā)和中心村建設，發(fā)展集鎮(zhèn)經濟，開展招商引進，優(yōu)勢得天獨厚。

二是農民有要求。近幾年來，由于農民收入較快增長，生活逐漸富裕，以及建房收費的減輕和規(guī)范，部分農民迫切要求到中心村或集鎮(zhèn)落戶。2000年至2004年，全鎮(zhèn)到中心村和集鎮(zhèn)建房每年以17%的幅度遞增。

三是上級有部署。近年來，市委、市政府先后落實“一主三化”、建設城郊經濟圈的發(fā)展思路和戰(zhàn)略構想，要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府把城鎮(zhèn)化作為農民增收、財政增收的重要措施來抓。今年，又提出了創(chuàng)建文明新村這一重大課題，把建設生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的社會主義新農村作為新階段的重要任務，這些都要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)加快集鎮(zhèn)和中心村建設步伐。

二、抓住關鍵落實措施

為了解決好集鎮(zhèn)建設投入難的問題，煙店鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展思路，整合集鎮(zhèn)和中心村的土地資源，將集鎮(zhèn)建設推向了市場。具體工作中，他們主要是把好“四關”：

一是把好土地收儲關。每開發(fā)一處集鎮(zhèn)或中心村，先按照土地政策劃定一塊地作為拍賣地，再由鎮(zhèn)政府出資，委托市國土資源局土地收儲中心收購儲備，統(tǒng)一辦理征地手續(xù)。鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設指揮部按照國家規(guī)定標準，向被占地農民兌現勞動力安置費、地面附屬物和青苗補償費，向村集體兌現土地補償費。該鎮(zhèn)在兌現過程中，執(zhí)行的標準高于孝襄公路補償標準1000元左右，村級和群眾滿意，至今沒有發(fā)生一起因征地補償不滿而上訪的事件。

二是把好集鎮(zhèn)規(guī)劃關。對開發(fā)地段，拍賣前由鎮(zhèn)政府組織規(guī)劃人員對集鎮(zhèn)或中心村進行詳細規(guī)劃或規(guī)劃修編。規(guī)劃力求高起點、高標準、高水平，體現時代氣息和地域特色。建筑樓層高度不少于兩層，建筑房屋式樣做到新穎各異。圖紙由村鎮(zhèn)建設服務中心免費提供。規(guī)劃一旦編制完成，堅決執(zhí)行，嚴格管理。從該鎮(zhèn)開發(fā)的幾處小區(qū)來看，各區(qū)風格不同，各有特色，水平較高。

三是把好土地拍賣關。規(guī)劃完成后，由市土地收儲中心會同鎮(zhèn)國土資源所負責組織拍賣工作。先對收儲土地按每宗120m2進行分宗編號，然后統(tǒng)一對外國有土地使用權拍賣公告，公開競買條件和競買方式。參加競買農戶先填寫競買申請書，獲批準后交納一定保證金，準予參與競買。競買報名結束后，進行分宗拍賣，采取公開、公正、公平方式，競價拍賣，拍賣成交后，由國土部門向買主出具確認書，并在7天內下達建設用地批準通知書。拍賣成交價包含土地使用證、房屋產權證的辦理及配套建設費用，買主不必再繳納任何費用即可建房。去年以來，煙店鎮(zhèn)共組織三次拍賣，成功拍賣土地11畝，參與競買農戶達260戶，有120戶競買成交。

四是把好配套設施建設關。拍賣工作結束后，由鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設指揮部投資，組織村鎮(zhèn)建設服務中心、供電所、林業(yè)站、廣播電視站等單位，對拍賣地段進行基礎設施配套。三次拍賣活動，共為集鎮(zhèn)和中心村平整土地35畝，修通下水道3150米，延伸自來水1400米，架設電線桿11根，綠化植樹5600株，開通有線電視120戶。

三、經營集鎮(zhèn)成效明顯

煙店鎮(zhèn)采取市場經濟辦法經營集鎮(zhèn)，創(chuàng)新了集鎮(zhèn)建設投入機制，提升了集鎮(zhèn)建設檔次，規(guī)范了建房行為，促進了民營經濟發(fā)展，取得良好的經濟和社會效益。

一是土地價值發(fā)揮好。過去，農戶到集鎮(zhèn)建房，主要由集鎮(zhèn)所在村和國土部門負責安排用地，存在批人情地、關系地的問題，各地段地價大致相同，土地應有的價值得不到很好的體現。實行拍賣后，由于采取公開、公正、公平競爭的原則，使土地使用權價值得到充分體現。煙店鎮(zhèn)孝襄高速公路互通處6宗土地通過競價拍賣，最高拍賣到167元/平方米，比過去集鎮(zhèn)土地征用價格每平方增加60多元。白店中心村通過拍賣，由過去的60元/平方米，提高到100元/平方米。