城鎮土地管理法精選(九篇)

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第1篇：城鎮土地管理法范文

關鍵詞：城鎮化 土地 管理

目前我國城鎮化已進入快速發展階段，推進城鎮化建設占用大量土地與耕地保護存在著矛盾，因此，要積極探索城鎮化建設中的土地管理新思路，妥善解決城鎮化建設中保護耕地這一難題。

一、要有明晰的發展思路

科學確定發展戰略，統籌城鄉發展，培育新的經濟增長點。這就是城鎮化發展格局下的思路。

1、注重走產業支撐的新型城鎮化路子。產業是城鎮發展的物質基礎，城鎮的發展、功能的提升，都離不開產業的支撐和帶動。推進新型城鎮化必須高度重視城鎮產業發展，以產業的繁榮帶動城鎮的興旺。要堅定不移地實施工業強區戰略，切實加強園區建設，搭建產業平臺，大力招商引資，做大工業經濟總量。要大力發展現代服務業、休閑旅游業、房地產業，吸納更多的農村人口到城鎮創業、就業，形成特色鮮明、優勢互補、支撐功能強大的城鎮產業格局，提升區域競爭力，增強城鎮發展后勁。

2、注重走城鄉互補、差別化協調發展的新型城鎮化路子。住建部仇保興副部長指出：推進城鄉經濟社會一體化發展，并不是要把農村都變為城市、追求城鄉一樣化，而是要按照社會主義新農村建設要求，走城鄉差別化協調發展道路。要避免片面理解城鎮化，盲目對農居統一改造，忽視村鎮基礎設施建設；盲目安排村莊整治的時序，忽視小城鎮建設等現象。按照保護生態和農村特色、堅持功能和空間的有機混合、保持鄉村生態循環、傳承鄉土文化、堅持適用技術推廣、尊重自然，走城鄉互補協調發展的城鎮化道路，將城鎮化與新農村建設、促進農村人口轉移與發展現代農業結合起來，城鄉互促共進，實現區域經濟社會全面協調可持續發展。

3、注重走集約精細的新型城鎮化路子。要堅持資源節約、集聚發展的原則，發展小城鎮也要統一規劃,集中用地,做到集約用地和保護耕地，積極開發利用荒地和廢棄地。以土地集約利用為重點，發展緊湊型的城鎮化，積極推進工業向園區集中，人口向城鎮集中，居住向小區集中，建筑向天空集中。要堅持高品位規劃城鎮，注重抓好特色專項規劃編制，做到既豐富多彩又和諧統一。要堅持標準化、規范化、工藝化建設城鎮，每一條道路、每一個片區、每一幢建筑、每一個主題公園、每一個市民廣場、每一個街景雕塑，都要精心設計、精心施工，注重細節，力求完美，積極打造精品工程。要堅持精細化、人性化、制度化管理城市，以市民滿意為標準，以建立長效機制為根本，量化管理目標，細化管理標準，不斷提升管理水平。

4、注重走生態宜居的新型城鎮化路子。城鎮發展歸根到底是為了人的發展，生態宜居是新型城鎮化的重要取向。要立足于建設宜居村鎮，堅持差異發展、特色取勝。要堅持以人為本，把群眾的根本利益放在首位，大力發展公共生存空間，走生態化、循環化、特色化路子，堅持不懈地為老百姓創造穩定和諧的社會環境、舒適便捷的生活環境、優美怡人的景觀環境，真正為人民群眾提供安身之所、生活之便，努力創造良好的生活空間。

二、城鎮化格局下土地的合理利用

保護耕地是我國一個基本國策，必須制定相應的政策，采取有效措施，既加快城鎮化進程，又切實保護耕地。

一是深化土地使用制度改革，建立土地集約化利用指標體系。通過供地機制的變革與創新，從根本上解決亂占濫用耕地的問題，進而推動建設用地內涵挖潛的集約利用。通過調查研究，盡快建立適合我國國情的土地集約化利用指標體系，在體系中體現城鎮人均用地標準、城鎮容積率、城鎮土地產出效益等。

二是做好城鎮土地利用規劃。土地利用總體規劃是國家調控土地的基本手段，通過分析土地利用現狀和土地潛力，科學地預測未來土地需求，調整各類用地結構和數量，從而綜合平衡土地供需形勢，達到宏觀調控土地的目的。

三是盤活存量，注重內部挖潛。目前城鎮內部存量土地挖潛空間還很大，如低效利用的平房區、缺乏資金開發的閑置土地、未利用的存量土地、企事業單位低效利用或利用不合理的原劃撥土地等。在這方面，許多地方通過城鎮內部拆遷改造和挖潛，為城鎮建設、房地產開發等提供了土地，減少了建設占用耕地的壓力。

四是把好鄉鎮企業用地關，避免鄉鎮企業占用過多的耕地。由于城鎮化的發展，人、財、物等資源必然流向城鎮，通過城鎮基礎設施、資金、技術以及服務等便利條件，引導分散的鄉鎮企業向城鎮集中，有條件的地方可以建立工業集中區，避免鄉鎮企業遍地開花，占用過多的耕地，達到節省建設用地、減少環境污染的問題。

五是立體規劃，開發地下空間。開發城鎮地下空間不僅可以提高土地利用率，而且具有眾多優點，如節省土地資源，緩解中心區高密度，人車立體分流，疏導交通，擴充基礎設施容量，減少環境污染，保持城鎮景觀，增加城鎮綠地，改善生態環境等等。因此，今后在我國城鎮建設中，應注重地下空間，把開發地下空間資源作為城鎮規劃建設中的一項重要戰略予以高度重視并逐步實施。

六是提倡舊城改造，適度提高容積率。目前我國城鎮上部空間的利用非常不足。提倡舊城改造，適當提高城鎮的容積率，防止一哄而上建新城，尤其是大拆大遷建新城，是城鎮土地集約利用的有效方法。

七是依靠法律、法規制止城鎮化發展過程中出現的對耕地保護不利的方面。對于城鎮化發展中對耕地保護不利的方面，必須依靠教育、法律、法規，嚴格審批手續，采取經濟、法律和行政手段，保證城鎮化的健康發展，嚴格禁止重復、潛力挖掘不夠等亂占耕地的項目，防止以城鎮化發展為由使耕地資源大量流失。

八、通過對城鎮非農地整理提高城鎮土地利用效益。非農土地整理又稱市地整理，主要是指在城鎮通過對閑置、存量等利用率低的土地及按土地利用總體規劃對農地轉為建設用地的土地進行整理，提高土地利用率；一方面解決城市發展用地，減少或避免多占少用、占而不用、先占后用、不批就用等現象，另一方面改善城鎮生活、居住的條件，減少城鎮外延占地。

九、加強對土地利用的管理。以投資強度為手段控制企業用地規模，是集約化利用土地資源的一項有效措施。比如對來開發區、工業園區的企業根據其不同的投資額制定用地定額標準，如果企業投資的項目不符合規定的定額標準，可以采取核減用地規模、不單獨供地等限制措施；也可以在開發區或工業園區規劃建設原創型基地，吸收過去工業小區和創業孵化器的長處，建設標準廠房、提供公共配套設施和統一的管理和服務，推出規劃一體化、工廠立體化、公共服務社會化的原創型經濟發展新載體，鼓勵開發商進駐原創型企業基地，租賃標準廠房取得生產經營場所。這些都是節約利用土地，提高土地利用效率的有效措施；以配套用地來提高開發區和工業園區土地空間利用率。

第2篇：城鎮土地管理法范文

現將《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》印發給你們，請認真貫徹執行。關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見收回土地使用權是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行。《行政處罰法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規的規定執行外，土地管理的各項行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規或者規章規定，并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施。為了進一步貫徹執行《行政處罰法》和土地管理法律、法規、規章，正確區分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實做到依法行政，現對認定收回土地使用權行政決定的法律性質提出如下意見：

一、依照《土地管理法》第十九條的規定，對用地單位已經撤銷或者遷移的；未經原批準機關同意，連續二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規定收回國有劃撥土地使用權，其批準權限應與征用土地的批準權限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規定土地使用權被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產管理法》第十九條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條的規定，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產管理法》第二十一條第二款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期依照法律有關規定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。

五、依照《城市房地產管理法》第二十五條的規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。

六、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。

七、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第一款的規定，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規定，根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權的，也應屬于行政處理決定。

八、依照《基本農田保護條例》第二十一條的規定，已辦理審批手續的開發區和其他非農業建設占用的基本農田保護區內的耕地，未經原批準機關同意，連續二年未使用的，由縣級人民政府土地管理部門報本級人民政府批準，收回用地單位土地使用權的，屬于行政處理決定。

第3篇：城鎮土地管理法范文

一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。

在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。

對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：

1）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。

當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。

對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現，實現程序等還有待于明確規定。

二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。

法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。

再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。

為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。

其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。

再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。

如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。

zuozhe:彭鑫

附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉鎮企業法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業銀行法

5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）

6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》

8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定

第4篇：城鎮土地管理法范文

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依據除《憲法》外，最少涉及五部法律法規――《物權法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《農村土地承包法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。特別是《土地管理法》和《城鄉規劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯系又有很大區別，具體體現在編制和實施土地利用總體規劃和城市總體規劃。

“城中村”土地的空間位置在城市規劃區，從土地規劃的角度看“城中村”土地均是預留的建設用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發建設必須在符合城市規劃的前提下，按照城市建設用地批準權限和程序報經政府批準。因此，利用“城中村”土地違規建房固然是有違土地法規，其實首先是違反了《城鄉規劃法》，在這種情形下，土地部門單獨調查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(包括城中村)的土地開發利用上，規劃是在前的，土地的審批和供應是從屬和被動的。

第二，“城中村”土地的性質具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當然是“城市”的組成部分，應該是國有土地，可是現實中，這些土地無論從權屬管理還是實際控制上仍然是集體所有。“城中村”土地性質的雙重性，給管理帶來了兩難。

第三，“城中村”土地上房屋產權復雜。在2008年7月1日建設部《房屋登記辦法》實施前，我國僅對使用國有土地的單位或個人建造的房屋等發放房產所有權證，而對集體土地上的房屋不予發放產權證，這類建筑物的產權認證沒有法律依據。《城市房屋拆遷管理條例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標準還是集體土地地面附著物的拆遷標準補償的爭議。

第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區的城市管理模式，而是按鄉管村、村管民的農村行政管理體制；村民的經濟來源既要依賴農業，又不完全依賴農業，村民的生活方式既有城市的一面，又有農村的一面，也即歷史上形成的“城鄉二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農村土地管理。

解決“城中村”土地問題，要站在統籌城鄉發展和加快城鎮化進程的高度，充分發揮“城中村”土地的資產效益，綜合運用經濟、法律、行政等手段和政策，依法依規管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實際。以《憲法》為根本依據，結合《物權法》的實施，修改調整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產管理法》等，法律法規之間與“城中村”土地有關的條款規定要相互銜接，特別要注重解決現實中已經普遍存在的如前述諸類問題。

第5篇：城鎮土地管理法范文

第二條本規定所稱的城鎮是指市、鎮和工礦區。

第三條城鎮非農業戶口居民建住宅用地，必須遵守本規定。

第四條城鎮非農業戶口居民建住宅，必須貫徹“十分珍惜和合理利用土地，切實保護耕地”的基本國策，符合城鎮建設規劃和土地利用總體規劃。原則上不得占用耕地，鼓勵利用荒山、劣地，充分利用原有宅基地。

提倡統建商品住宅。市和縣級人民政府所在地的鎮一般不得自建住宅，應由用地戶集資聯建或參加建房合作社建住房；其它的鎮和工礦區，確實不具備條件的，可以獨資自建住宅，但不準圍墻筑院。

第五條鎮人民政府、街道辦事處，必須按規定向縣級人民政府土地管理部門申報城鎮非農業戶口居民建住宅用地年度計劃，由土地管理部門匯總，報同級人民政府批準；經批準的用地計劃，土地管理部門應嚴格控制，不得突破。

第六條城鎮非農業戶口居民，符合下列條件之一的，可以申請建住宅用地：

（一）原有宅基地因國家建設被征撥，需要另建住宅的；

（二）回原籍落戶的離退休干部（含軍隊干部）、職工、歸僑和香港、澳門、臺灣同胞，需要建住宅的；

（三）現有人均住房面積低于當地人均住房面積標準的；

（四）自愿退出公房自建住房的。

第七條城鎮非農業戶口居民，有下列情況之一的，不得申請建住宅用地：

（一）不具有本城鎮戶籍的；

（二）出賣或出租住房的；

（三）夫婦一方是農業戶口的；

（四）按照國家有關規定，不予批準建住宅的。

第八條住宅用地的限額為：

（一）貴陽市城區以外的城鎮：四人以下戶（含本數下同）不得超過四十平方米，五人以上戶不得超過五十平方米；

（二）地、州、市（除貴陽市外）所在地的市、縣、區：四人以下戶不得超過五十平方米，五人以上戶不得超過六十平方米；

（三）除本款（一）、（二）項規定以外的城鎮：四人以下戶不得超過六十平方米，五人以上戶不得超過七十平方米。

利用荒山、劣地建住宅的，在前款規定的基礎上適當增加用地面積。

第九條城鎮非農業戶口居民申請使用集體所有土地建住宅的，由用地戶向土地所有者提出申請，按《中華人民共和國土地管理法》第四十一條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條的規定辦理；申請使用國有土地的，由用地戶持戶籍所在地的居民委員會或單位出具的證明，鎮人民政府或街道辦事處簽署的意見，向縣級人民政府土地管理部門提出申請，經縣級以上人民政府批準，在交清有關稅、費，取得建設用地許可證后，方可用地。在城市規劃區內申請建住宅用地的，用地戶必須先按照《中華人民共和國城市規劃法》第三十一條的規定，在取得建設用地規劃許可證后，再按本款規定執行。

國家機關工作人員申請建住宅用地，依干部管理權限，經所在單位或上級機關審查同意后，按前款規定辦理。

第十條城鎮非農業戶口居民改建、擴建住宅，應當依照本規定第九條重新辦理用地手續，否則按違法用地處理。

第十一條城鎮非農業戶口居民新建、改建、擴建住房竣工后，應當向縣級人民政府土地管理部門申報土地登記，經審核后發給土地使用證。原住有公房申請自建住宅的，住宅竣工后，必須在一個月內將公房退還產權單位，并憑產權單位退房證明，向縣級人民政府土地管理部門申報土地登記，經審核后發給土地使用證。

第十二條分散在鄉村的非農業居民戶的建住宅用地，按照《中華人民共和國土地管理法》第三十八條的規定辦理。

第十三條城鎮非農業戶口居民建住宅用地，未依法辦理國有土地使用權出讓手續的，不得擅自以任何形式轉讓土地使用權。

住宅建成后需要出售、出租的，必須按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關規定，先到縣級人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓手續，簽訂出讓合同，補交土地使用權出讓金后，方可出售、出租。

改變住宅用途的，必須依法向原批準機關申請辦理土地變更登記手續。

第6篇：城鎮土地管理法范文

第二條  凡在本省范圍內從事城鎮國有土地使用權公開招標、拍賣出讓活動（以下簡稱土地招標、拍賣活動），適用本辦法。

本省城市（含縣城）規劃區范圍內新增的經營性房地產項目（包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館和高級娛樂設施，不包括福利房和工業廠房）用地，必須通過公開招標、拍賣方式出讓。

第三條  市、縣（含縣級市，下同）以上人民政府土地管理部門依法負責本轄區內土地招標、拍賣活動的組織實施。

第四條  擬招標、拍賣出讓的土地，應按有關法律、法規規定的審批權限報人民政府批準。

第五條  土地招標、拍賣活動應有計劃進行。市、縣國有土地使用權招標、拍賣出讓年度計劃由市、縣人民政府土地管理部門會同有關部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、城市規劃和上級下達的年度用地計劃指標制訂，報經同級人民政府批準，并報送上一級土地管理部門備案后實施。

第六條  土地招標、拍賣出讓年度計劃經批準后，由土地管理部門會同建設、規則、財政、房管、計劃等有關部門按計劃要求和各自的職責做好前期準備工作，包括對擬招標、拍賣地塊的開發，確定規劃設計要點，編制用地宗地圖、投標（拍賣）須知、土地使用權投標書及其他有關文件。

第七條  土地使用權招標、拍賣活動應遵循合法及公開、公平、公正的原則進行，并接受社會和上級土地管理部門監督。

第八條  舉行土地招標、拍賣活動，土地管理部門應提前發出公告，公布競投（買）的時間、地點、地塊，并向競投（買）人提供擬招標或拍賣地塊的有關資料（包括面積、位置、用途、開發程度、規劃設計要點、土地使用年限及有關規則、參與人須具備的條件和競投（買）的規則等），接受咨詢。

第九條  土地招標、拍賣的出讓底價應經有土地評估資格的機構按國家和省規定的規范程序評估，并經縣級以上土地管理部門會同物價部門審核后報同級人民政府批準。

第十條  競投（買）人應了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規則，依法參與競投（買），不得弄虛作假或串通壓價。

第十一條  土地管理部門進行土地招標，可選用以下其中一項條件確定中標人：

（一）在競投期內出價最高者；

（二）根據競投出價與規劃設計方案等，經評標小組綜合評定最優者；

（三）在競投期內最先付清規定的標價款者；

（四）在競投期內實際交付地價款最多者。

第十二條  土地抬標活動的基本程序：

（一）土地管理部門于截標之日前30日發出招標公告；采用本辦法第十一條第（三）、（四）項規定的中標條件的，應同時公告標價或出讓底價、付款方式；

（二）投標者報名并索取有關招標文件；

（三）按公告的決標條件及程序確定中標人；采用本辦法第十一條第（二）項為中標條件的，應經評標小組評定后決標；

（四）土地管理部門向中標和不中標者發出書面通知；

（五）中標人須在接到中標通知書后15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額10％的定金；

（六）中標人按規定付清地價款后，依法辦理土地登記及領取土地使用證書。

第十三條  土地拍賣活動的基本程序；

（一）土地管理部門于公開拍賣前30日發出拍賣公告；

（二）競買人報名參加競買并索取有關文件；

（三）在約定的時間、地點并按以下程序公開拍賣：

1.主持人簡介拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項；

2.公布拍賣起叫價；

3.競買者按規定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價（或加價）者即為競得人；

4.簽訂《拍賣成交確認書》；

（四）競得人應在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額10％的定金；

（五）競得人按規定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。

第十四條  按本辦法通過招標、拍賣取得國有土地使用權的，可憑中標通知書或《拍賣成交確認書》向有關部門申辦基建立項和房地產開發經營許可等有關手續。

第十五條  土地管理部門可以按有關規定指定或委托有資格的不動產拍賣機構或地產交易機構負責土地拍賣具體業務。

第十六條  中標人或競得人交納的投標（或競買）定金可抵作地價款。

第十七條  土地招標、拍賣成交后，中標人或競得人反悔，不按規定時間與土地管理部門簽訂出讓合同書的，應賠償組織招標、拍賣活動支出的全部費用，該地塊由土地管理部門重新組織招標、拍賣。

第十八條  中標人、競得人未按規定期限付清地價款的，土地管理部門可報請同級人民政府批準解除出讓合同，定金不予退還，并將土地使用權及其地上不動產無償收歸政府所有，同時可按地價款總額的10％扣收違約金。

中標人或競得人已按規定期限付清地價款，土地管理部門未按約定提供出讓土地的，中標人或競得人有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，中標人或競得人并可請求相當于地價款總額10％的違約賠償。

第十九條  市、縣土地招標、拍賣結果報上一級土地管理部門備案。上級土地管理部門對下級土地管理部門的招標、拍賣活動要進行監督，并可以對不符合規范的招標、拍賣活動予以糾正；對違反法律、法規和本辦法的招標、拍賣活動經報請同級人民政府批準后，可宣布其招標、拍賣結果無效，造成的損失由責任人承擔賠償。

第二十條  所有競投（買）人報出的最高地價低于出讓底價或達不到中標條件的，組織競投（買）的土地管理部門可以宣布停止該幅土地使用權的招標、拍賣活動。

第二十一條  政府工作人員在土地招標、拍賣活動中，接受賄賂，泄露秘密，玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第7篇：城鎮土地管理法范文

關鍵詞：城市建設；收回土地；鐵路；權益

中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經濟的快速發展，城市建設的步伐不斷加快，現代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權，這對鐵路企業如何保護好土地權益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權的土地，包括運輸生產用地、輔助生產用地、生活設施用地和其他用地。

鐵路是城市工業、商業活動的中心和連接城鄉的紐帶。由于鐵路運輸事業在國民經濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發展中處于經濟活動的中心，鐵路為城鄉之間架起了經濟聯系的橋梁，鐵路用地的利用和發展必然成為城鎮經濟和周圍經濟發展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發展起來的。同時，城市發展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權及其特點

我國目前土地使用權制度中，取得土地使用權的方式主要有兩類，意識土地使用權劃撥，而是土地使用權出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權權益對企業的意義重大。

《城市房地產管理法》中定義為劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規定以劃撥方式取得土地使用權的，處法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權具有以下特點：

（1）劃撥土地使用權是依照法律法規并經由批準權的政府批準。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業和涉及國計民生的項目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經批準并補繳土地出讓金不得轉讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權

1.土地使用權收回的定義

所謂國有土地使用權收回是指國家基于法律規定，有償或者無償地收回原土地使用權人對土地的使用權的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權人對使用權人權利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權人，鐵路企業是土地使用權人。法定的土地管理機構映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應給予合理的補償。

2.政府收回土地使用權的主要依據

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規和政策，對政府收回土地使用權提出了行管規定。

《土地管理法》第58 條規定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。它確立了政府收回土地使用權的基本權利。

國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47 條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓”

《物權法》第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”

3.政府收回土地使用權的理由

鑒于土地使用權是一種用益物權，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權只能基于重大的正當理由，即所謂“因公益事業收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關法律法規都提到因公益事業可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權而言，行政機關在做出收回土地使用權的行政決定時，所依據的公共利益的范圍沒有準確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設施、河道、機場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業，但根據《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備。《土地儲備管理辦法》第12條規定，因舊城區改建需要調整土地的，應有國土資源管理部門經由批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權，對政府有償收回的土地，與土地登記機關辦理土地登記手續后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據城市規劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經土地儲備后進入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補償

1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得

通常人們認為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關費用。但實際工作中，鐵路建設征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償的費用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應該依法享有土地的權益。

2.劃撥土地補償的依據

前述1990 年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內容已經不適應當前經濟、社會發展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業國有劃撥土地的權益，承認國有劃撥土地使用權是一種財產權。《土地管理法》第58 條也明確規定，在公益事業及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權應當予以適當補償。該條款未限定國有土地使用權的取得方式，應當認為同時適用于出讓土地使用權和劃撥土地使用權。無論土地使用權人是單位還是個人，均需給予適當的補償。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償到有償，劃撥土地使用權的權益日益被重視。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》是法規，《土地管理法》是法律，依據下位法服從上位法的原則，應該承認，收回國有劃撥土地使用權應給予原土地使用者一定的補償。同時，依據法律適用中的“新法優于舊法”原則，也應當在收回劃撥國有土地使用權時，予以土地使用權人一定的補償。

3.劃撥土地補償價格如何確定

《土地管理法》第58條只規定了應給予適當補償，但是如何補償，該法沒有明確的規定，相應的法規、規章都沒有述及。相應的法規、規章都沒有述及。《城鎮土地估價規程》中規定：“劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權價格”。實際工作中，可依據《城鎮土地估價規程》對涉及的劃撥土地使用權進行評估后按照評估價格給予補償。根據宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權的價格，一般設定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權價格。

四、實際工作中出現一些問題

1.劃撥土地收回補償法律的缺失

目前執行的法律法規沒有明確指出劃撥土地使用權的補償方法和程序，所依據的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關描述，相對于出讓土地使用權較為補償標準界定模糊不清。《物權法》中沒有明確對劃撥土地使用權的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應當通過對相應法律、行政法規的修改，將收回劃撥土地使用權補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權補償的內容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償的同時， 應當同時對土地使用權進行補償。

2.收回土地使用權的主體不清

收回土地使用權的批準權限，是有批準權的人民政府或原批準用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設施、城市改造的土地征收往往由建設單位或建設指揮部或者開發商牽頭，補償協議往往由建設單位或工程指揮部擔當，實際這些單位沒有收回土地使用權的職能。隨著國家相關制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權并行

首先，在收回國有土地使用權的情形下，很難將其與不動產公益征收區分開來。由于我國堅持的“房地權利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權與建筑物的所有權同時征收。實際工作中有些是依據《土地管理法》等收回土地使用權同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標準的不一致。

4.補償標準的不確定

相對于出讓土地使用權，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權補償的思路非常清晰，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權享有的相關利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護鐵路劃撥用地權益的幾點措施

1.堅持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償的基礎上，才能收回鐵路劃撥土地使用權及相關建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權征收在程序上同步，由統一的部門負責，土地使用權征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權征收與房屋征收分別補償。

2.堅持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業可采取與政府協商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經土地評估，擇地置換給鐵路企業土地用于生產建設。如需經營開發，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產。

3.積極參與城市建設規劃

鐵路企業應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，根據鐵路中長期的發展并結合近期發展目標，滿足鐵路運輸生產和經營需要，通過與政府規劃部門協商，把鐵路用地規劃納入城市總體規劃中去，對鐵路用地的進行統籌協調，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應與政府積極協商變更或調整城市規劃。

4.開發利用盤活土地資產

鐵路企業及時掌握鐵路用地利用現狀，對一些生產力布局調整后空置的土地，及時提出調劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協商進行土地置換或合作開發，盤活鐵路用地資產，確保鐵路用地保值增值。

第8篇：城鎮土地管理法范文

一、寧德地區行政公署、各市、縣（區）人民政府、各鄉（鎮）人民政府編制的土地利用總體規劃，必須遵守本辦法。

二、審查組織

省土地管理局負責具體組織地（市）土地利用總體規劃的審查工作，商省直有關部門研究提出審查意見后，報省政府審批。省直有關部門包括：省計劃委員會、省建設委員會、省經濟貿易委員會、省政府農業辦公室、省農業廳、省林業廳、省交通廳、省水電廳、省環境保護局、省統計局，省軍區等。

三、土地利用總體規劃審查的主要依據

（一）黨和國家有關土地利用與管理的各項方針、政策。

（二）《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等現行法律、法規和標準，以及原國家土地局令第七號《土地利用總體規劃編制審批規定》。

（三）福建省國民經濟和社會發展規劃、國土整治規劃及其他相關規劃。

（四）福建省土地利用總體規劃。

（五）土地利用現狀調查及其相關調查資料。

四、土地利用總體規劃審查的內容、標準。

（一）基本要求

1.編制原則。規劃的編制是否符合《中華人民共和國土地管理法》規定的編制原則：嚴格保護基本農田，控制非農業建設占用農用地；提高土地利用率；統籌安排各類、各區域用地，保護和改善生態環境，保持土地的可持續利用；占用耕地與開發復墾耕地相平衡。

2.目標和方針。規劃是否符合國家經濟社會發展方針、政策和我省國民經濟和社會發展目標，體現耕地總量動態平衡的要求，并落實上級下達的土地利用主要規劃指標。

3.土地利用結構與布局調整。土地利用結構調整依據是否充分，分區和布局是否科學、合理，交通、能源、水利等國民經濟基礎設施及其他重點建設項目用地是否有保障，土地開發、復墾、圍墾、整理安排是否合理、可行。

4.實施措施。是否體現了土地用途管制的要求，是否具體、可行。

5.規劃文本、說明及圖件。規劃文本、說明內容是否符合原國家土地局令第七號《土地利用總體規劃編制審批規定》的要求，論述是否清楚。規劃圖件內容是否全面，編繪方法是否正確，圖面是否整潔清晰，規劃各類用地面積與規劃圖上圖面積是否一致，特別是城鎮建設用地區、獨立工礦用地區占用耕地面積與上圖面積是否一致。

6.基礎資料。規劃的土地基礎數據是否采用1996年土地詳查變更的匯總成果，其他基礎資料是否采用了1996年國民經濟統計數據及相關部門的規劃資料。

7.與其他部門規劃的協調與銜接。是否做好與其他部門規劃特別與城鎮規劃、村鎮規劃的協調、銜接，城鎮建設占用耕地指標是否控制在上級下達的非農業建設占用耕地規劃控制指標的50％以內，非農建設用地指標分解與各類非農建設用地規劃控制是否緊密銜接并控制到位。

（二）各級規劃審查的重點

各級規劃審查內容在上述基本要求的基礎上，還應突出重點。

1.地（市）級規劃

（1）地（市）級規劃是否根據省級規劃的要求，結合當地國民經濟和社會發展目標，分解下達各類用地指標。

（2）是否確定地（市）行署（政府）所在地中心市區建設用地發展規模，安排好城鄉結合部的土地利用；是否編繪1∶1萬的地（市）行署（政府）所在地中心市區建設用地規劃圖，并使市區建設用地規模與規劃圖上圖面積一致以及市區建設占用耕地的規劃控制指標與城市規劃建設用地區內占用耕地的上圖面積一致。

（3）是否落實地（市）下轄縣（市、區）的市（城）區建設用地規模，并對縣（市、區）其他建制鎮城鎮規劃建設用地規模進行總量控制。

2.縣級規劃

（1）是否根據地（市）級規劃的要求并結合當地土地資源特點、土地供需趨勢，落實土地利用主要控制指標。

（2）是否重點劃分了城鎮、村鎮建設用地區、獨立工礦用地區、農業用地區等，并落實能源、交通、水利等重點建設項目規模和布局，確定各區用地規則，為土地用途轉用規劃許可提供依據。

3.鄉級規劃

是否按照縣級規劃確定的土地用途管制等要求，劃定土地利用區，將各類用地指標、規模和布局具體落實到地塊，明確每塊土地的規劃用途；各類土地利用區的界線是否清晰，能否滿足建設用地和農用地轉用審批、土地開發、整理、圍墾選址的圖上定位和實地踏勘需要，并做到規劃用地指標和規劃圖上圖面積一致。

（三）是否已根據上級土地管理部門組織的規劃評審會提出的修改意見對規劃進行修改完善。

五、土地利用總體規劃審查報批程序

（一）申報

規劃經當地人民政府審查同意后，必須在其上級規劃批準后逐級上報省人民政府審批。上報材料包括：

1.規劃文本、說明各15份，規劃專題報告2份。

2.地、市、縣（區）、鄉（鎮）土地利用總體規劃圖件2份；地（市）行署（政府）所在地中心市區1∶1萬建設用地規劃圖2份。

3.控制非農建設占用耕地指標同城鎮等各類非農建設用地規模擴大和新建非農建設項目占用耕地預留相銜接的專題報告15份。

4.申請審批的報告15份。

（二）審查

省人民政府收到報件后，將上述報送材料批轉省土地局組織審查。

省土地局收到省人民政府交辦的報件后，分送省政府有關部門及有關單位征求意見，在綜合各方面意見的基礎上，對規劃進行全面、公正、客觀的評價，提出同意批準或原則批準或不予批準的綜合審查意見。

省土地局完成組織規劃審查的時間為一個月。有關部門和單位自收到審查規劃征求意見之日起10天內，應將意見書反饋省土地局，逾期按無意見處理；有關部門對規劃有較大意見分歧時，省土地局應組織有關各方進行協調。

（三）批復

省土地局將綜合審查意見和附件及有關部門不同意見一并上報省人民政府審批。

凡屬原則批準，但需對規劃作進一步修改、補充和完善的，地（市）政府應按省人民政府批復要求認真組織修改，并將修改完善后的規劃報省土地局備案。

第9篇：城鎮土地管理法范文

關鍵詞：城市土地；土地使用權；土地使用權出讓制度

中圖分類號：F293.2　文獻標識碼：A

城市土地使用權出讓制度的確立，使傳統的城市土地由無償、無限期、無流動的使用制度變為有償、有限期、可流動的使用制度。經過十幾年的改革和探索，現有的城市土地使用權出讓制度具體包括協議、招標、拍賣和掛牌四種方式。但是，這一制度在實際執行中卻并不樂觀。

一、城市土地使用權出讓制度缺乏系統性和統一性

我國現行的土地使用權出讓制度，其“內容散見于憲法、法律和行政法規之中”，而且各法律法規的“內容重復之處，不協調之處甚多”。我國有關土地使用權出讓的制度都規定在《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產管理法》和《暫行條例》等法律、法規和規章中，但是土地使用權出讓制度并沒有因為這種“多頭”調整而變得十分完善，相反，這些法律法規對土地使用權出讓的規定缺乏系統性，往往是內容重復。例如，在《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》中，都是僅僅規定了土地使用權出讓的幾種方式，而對于其具體如何去實施，都沒有涉及。這種內容的簡單重復毫無意義，僅僅是徒增立法成本。

現有的關于土地使用權出讓的制度規定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根據《暫行條例》第40條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”。這顯然不符合《物權法》中“國家、集體、私人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”的規定。再如，四種出讓方式之一的拍賣出讓，該方式實際上不符合1997年的《中華人民共和國拍賣法》。該法在第10條規定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國公司法》設立的從事拍賣活動的企業法人”。由土地行政管理部門及所屬的事業部門進行國有土地使用權的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。

二、城市土地使用權出讓方式的制度空間太大

對于一些具體問題，法律規定不夠明確，較為籠統、含糊，給制度的執行者留有較大的操作空間。最典型的例子就是關于以協議方式出讓國有土地使用權的規定。《城市房地產管理法》第12條規定：“商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。”2003年的國土資源部第21號令規定：“出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采用協議方式。”上述條例并沒有對協議方式出讓國有土地使用權的具體范圍做出詳細規定。這些條例僅僅對協議與招、拍、掛做出了區分適用，仍沒有規定到底何時適用招標，何時適用拍賣，又何時適用掛牌。這樣，難免在實踐中產生適用混亂。還有關于“有條件”和“沒有條件”這樣的含糊之詞，法律并未作明確規定，這都給實際操作留下過多的自由裁量權，給一些人鉆制度空子提供了便利。

三、城市土地使用權出讓經營制度不合理

我國現行的是土地批租制度。從我國城市土地使用制度改革的實踐來看，土地批租制度為地方政府加快城鎮建設，促進城鎮發展發揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來，主要有以下兩方面：第一，土地批租實現的財政收入是不可持續的。因為城市土地資源是有限的，以當前市場價格批租土地雖然一次性收取了土地使用權期限內的全部租金，卻無法獲得未來土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地價格信號。在土地批租制度下，未來土地出讓期內土地使用權的供求關系要全部在當前的土地出讓價格中體現，因為無論政府還是土地開發商都不可能在當前掌握未來土地使用權供求的全部信息，所以不論土地是否以市場方式出讓，土地的初始價格都必然無法準確反映土地的真實價值。

四、城市土地使用權出讓制度未能真正實現該制度的價值取向

我國土地使用權出讓制度設計的初衷，是要體現土地的經濟價值，實現土地資源的優化配置，同時要讓用地者珍惜土地。但現實情況是，在已出讓的土地中大部分采用協議出讓的方式，協議出讓是四種有償出讓方式中最缺乏競爭機制的一種方式，其主觀隨意性大，最容易導致和國有資產的流失。協議出讓是土地資源配置市場化程度較低的出讓方式。協議是政府與指定對象進行一對一談判的方式，除政府外只有一個所謂的“市場主體”存在，缺乏公開性和透明度，土地的實際價值難以顯現，長官意識和人際關系很容易對出讓過程產生負面影響，土地管理部門往往只是充當辦手續的角色，很難行使自己的職能，致使國有土地資產收益流入開發商手中，為土地投機提供方便，難以真正實現土地資源的優化配置。

五、城市土地使用權出讓制度帶有濃重的行政色彩